Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Locaux monovalents. Loyer de renouvellement
Copropriété : Imposer l’accès à un lot privatif pour le mesurer ?
Indivision : Baux ruraux. Action en justice
– 3 – Réglementation –
Urbanisme : Taxe pour création de bureaux en Ile-de-France
– 4 – Actualité –
Taxe béton ?
Rénovation énergétique des logements : la double peine
Prélèvement à la source
Réforme de la copropriété
– 5 – Rencontre –
Le colloque de l’IEIF du 11 octobre : France, le meilleur pari ?
L’analyse des investisseurs sur le marché français
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Création de plusieurs logements dans un immeuble existant
Gestion informatisée du plan cadastral
Transactions électroniques
– 8 – Rencontre –
Jean Perrin, président de l’UNPI, dénonce la hausse des taxes foncières et redoute une nouvelle augmentation en conséquence de la suppression programmée de la taxe d’habitation.
■ jugé ■ > La fixation du loyer de renouvellement des locaux monovalents écarte l’application de l’article R 145-8 du code de commerce (Civ. 3 e , 5 oct. 2017, p.2). > Imposer une visite dans un lot privatif pour le mesurer peut être une ingérence légitime pour valider la modification de la répartition des charges (Civ. 3 e , 5 oct. 2017, p.2). > La Cour de cassation s’est prononcée sur la validité d’une procédure engagée par une indivision pour obtenir la résiliation d’un bail rural (p.2). ■ décrypté ■ > Les professionnels de l‘immobilier réunis par l’IEIF ce 11octobre décryptent les ten- dances d’évolution des marchés (voir p.5). ■ publiés ■ > Un décret du 2octobre fixe les modalités d’application de la taxe pour création de bureaux en Ile-de-France (p.3). > Un décret du 3octobre 2017 précise les modalités d’articulation de l’autorisation préalable des travaux, conduisant à créer plusieurs logements dans un immeuble exis- tant , avec le permis de construire ou la déclaration préalable (p.7). ■ contesté ■ > La FPI réagit à la proposition de créer une nouvelle taxe sur l’aménagement pour lutter contre l’artificialisation des terres agricoles. > La CLCV critique l’absence de concerta- tion qui prévaut à la programmation de la réforme du droit de la copropriété (p.4). Critique partagée par la FNAIM. ■ nommé ■ > Bruno Delsol , conseiller d’État, intègre le Conseil national d’évaluation des normes (p.7) Un vent nouveau sur l’immobilier L’ ambiance a changé. Le traditionnel colloque d’automne de l’IEIF témoignait cette année d’une nouvelle ambiance chez les investisseurs du secteur immobilier (lire page5). De nombreux indicateurs sont au vert, tant en termes de croissance, que de création d’emplois mais surtout, de dynamisme retrouvé. De la création du Grand Paris au J.O. dans la capitale, nombreux sont les indices qui montrent que l’optimisme est de retour. Cette nou- velle phase, accompagnée par les changements politiques, semble attirer les investisseurs. Certes, cela s’accompagne de mutations profondes. Ainsi, il se confir- me que l’accent mis sur la densification des zones urbaines et le choix de développer les métropoles favorisent le dynamisme des grandes agglomérations, mais se fait au détriment de la vitalité des secteurs périphériques. Par ailleurs, Philippe Martin, professeur à Sciences Po, fait observer que les réformes structurelles que les pouvoirs publics ont engagées ne peuvent être menées de front avec une réduction des déficits publics. Les réformes structurelles ont des effets à moyen ou long terme et sont difficiles à faire admettre, ce qui empêche de les cumuler avec une politique d’austérité budgétaire. Pour augmenter la construction de logements, objectif partagé par tous, il n’est pas forcément nécessaire de créer de nouveaux outils juridiques, analyse Meka Brunel, car notre panel d’outils est déjà conséquent, mais il convient de les utiliser judicieusement avec quelques efforts d’ingénierie patrimoniale, réflexion à laquelle s’at- telle notamment Marc Bertrand à la Française. Dans le domaine du logement social, un intéressant exemple nous vient d’Allemagne, où Vonovia, société foncière, a repris l’immense patrimoine d’un acteur HLM en difficulté. Les professionnels de l’immobilier sont aussi attentifs aux évolutions technologiques qui bouleversent toutes les habitudes, de travail et de mode de vie. Les investisseurs sont ainsi particulièrement vigilants face à l’évolution du commerce car le développement du e-commer- ce est source de possibles mutations très profondes, ce qui ne man- quera pas avoir des effets majeurs sur l’immobilier commercial. L’in- novation est donc toujours à l’ordre du jour, ce que Jean-Marc Coly observait en préambule en accueillant les participants du colloque. Il invitait aussi à une action concertée des acteurs de l’immobilier, via leurs diverses associations professionnelles, afin de renforcer l’effica- cité de leur représentation. Et le directeur général d’Amundi immo- bilier de citer l’exemple de l’assiette du futur IFI. Un argumentaire commun sur les placements collectifs immobiliers aurait plus de por- tée que des actions en ordre dispersé. Il invite surtout les acteurs à donner une image positive de l’immobilière. À cet égard, ce colloque aura incontestablement répondu à ses vœux! ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 699 16 OCTOBRE 2017 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Locaux monovalents. Loyer de renouvellement Copropriété : Imposer l’accès à un lot privatif pour le mesurer? Indivision : Baux ruraux. Action en justice - 3 - Réglementation - Urbanisme : Taxe pour création de bureaux en Ile-de-France - 4 - Actualité - Taxe béton? Rénovation énergétique des logements: la double peine Prélèvement à la source Réforme de la copropriété - 5 - Rencontre - Le colloque de l’IEIF du 11octobre: France, le meilleur pari? L’analyse des investisseurs sur le marché français - 7 - Nominations - Au fil du JO - Création de plusieurs logements dans un immeuble existant Gestion informatisée du plan cadastral Transactions électroniques - 8 - Rencontre - Jean Perrin, président de l’UNPI, dénonce la hausse des taxes foncières et redoute une nouvelle augmentation en conséquence de la suppression programmée de la taxe d’habitation S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 6octobre2017 2 B AUXCOMMERCIAUX - C OPROPRIÉTÉ ▲ Baux commerciaux ■ Locaux monovalents. Loyer de r enouvellement (Civ. 3 e , 5octobre2017, n°987 FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°16-18059) Un bail de 16 ans avait été conclu en 1984 sur un terrain pour l'exploitation d'un fonds de commerce de camping. En 2010, le bailleur avait donné congé avec offre de renouvellement. La cour d'appel avait fixé le loyer en considération du caractère monovalent du bien (art. R 145-10 du code de commerce). Or la locataire sollicitait un abattement de 40% sur la valeur locative en se prévalant des améliorations qu’elle avait financées au cours du bail et en soute- nant que ces améliorations ne devaient pas être prises en compte dans la valeur locatai- re pour le premier bail à renouveler après leur réalisation (par application des règles d l’article R 145-8). La cour d'appel ne l'avait pas admis et la Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu que la soumission du bail aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce relatif à la fixation du loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation exclut l’application des dis- positions de l’article R. 145-8 du même code; qu’ayant relevé que le bail portait sur un bien loué en vue d’une seule utilisation au sens du premier de ces textes, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant, a retenu, à bon droit, que le loyer devait être fixé à la valeur loca- tive selon les usages observés dans la branche d’activité considérée; D'où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette ». Observations : L'article R 145-10 prévoit que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par déro- gation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité consi- dérée. Ces locaux dits monovalents échap- pent donc au plafonnement des loyers. Le caractère monovalent du local est apprécié au cas par cas par les tribunaux. Il s'agit le plus souvent de théâtres, de salles de spectacles ou de garages. Le caractère monovalent du terrain affecté au camping n'était ici pas discuté. Par ailleurs, l'article R 145-8 prévoit les règles de prise en considération des tra- vaux effectués par le preneur pour la fixa- tion du loyer de renouvellement. Il indique que "Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'accep- tation d'un loyer réduit, le bailleur en a a ssumé la charge". Il est admis que si les travaux d'amélioration sont supportés par le preneur, l'effet des améliorations des lieux loués sur la valeur locative est reporté au renouvellement suivant. Le bailleur qui veut en tirer parti pour obtenir le dépla- fonnement doit donc nécessairement le faire à la fin du 2 e bail, mais ni lors du 1 er renouvellement ni lors du 3 e (car la modifi- cation d'un élément de fixation de la valeur locative doit avoir eu lieu au cours du bail expiré). Mais la Cour de cassation indique dans cet arrêt que la fixation du loyer d'un bail monovalent écarte l'appli- cation de l'article R 145-8. Il fallait donc se référer à la seule valeur locative. La solu- tion rendue en 1979 par la Cour de cassa- tion (Civ. 3 e , 16 oct. 1979) selon laquelle les constructions nouvelles ne peuvent être prises en considération pour la fixation du nouveau loyer que si le bailleur en a assu- mé la charge (application de l’article R 145- 38) semble donc abandonnée. En l’espèce, à la fin du 1 e r bail, le bailleur pouvait donc tenir compte des améliorations faites par le preneur dans la fixation de la valeur locative puisque le locataire ne pouvait invoquer l’article R 145-8. A retenir: La fixation du loyer de renouvel- lement des locaux monovalents écarte l'application de l'article R 145-8. Copropriété ■ Imposer l'accès à un lot privatif pour le mesurer? (Civ. 3 e , 5 oct. 2007, n°1000 F-P+B, rejet, pourvoi n°16-21971) Une assemblée de copropriétaires avait donné mission à un géomètre de mesurer des lots de copropriété. Or une société, copropriétaire et son locataire refusaient de laisser accès à leurs locaux. Le syndicat les avait assignés pour obtenir l'autorisation d'accéder aux locaux. La cour d'appel avait validé cette demande et la Cour de cassa- tion confirme la décision. « Attendu […] qu'ayant retenu, sans déna- turation que la résolution de l'assemblée générale du 1 er mars 2013 avait donné mis- sion à un géomètre de procéder à un mesu- rage des lots de copropriété et exactement que cette décision était devenue définitive en l'absence de recours formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10juillet 1965, la cour d'appel […] qui a pu estimer que l'ingérence résultant de la décision de l'assemblée générale et impliquant que le géomètre pénètre dans le domicile de ces sociétés ne portait pas une atteinte dispro- p ortionnée à leur droit au respect de celui- ci au regard du but légitime poursuivi, visant à s'assurer que la répartition des charges était en adéquation avec les sur- faces respectives les différents lots, a pu en déduire que le refus des deux sociétés de laisser le géomètre accomplir sa mission était constitutif d'un trouble manifeste- ment illicite.» Le pourvoi est rejeté. Observations : L'objectif de la société copropriétaire était de s'opposer à la modification de la répartition des charges. Elle invoquait à l'appui de son recours de nombreux arguments et notamment celui du droit au respect de son "domicile", pro- tégé par l'article 8 de la CEDH et celui d'une fraude à la loi au motif que la déci- sion de faire mesurer les lots ne pouvait suppléer une décision unanime de modi- fier la répartition des charges. Mais la Cour de cassation confirme d’abord que la déci- sion était devenue définitive puisqu'elle n'avait pas été contestée dans le délai de deux mois. Elle valide aussi l'appréciation opérée par la cour d'appel qui compare l'atteinte au droit de propriété, imposant l'accès au lot par le géomètre et la nécessi- té de s'assurer que la répartition des charges est en adéquation avec les sur- faces, ce qui est considéré comme un but légitime. Cette faculté d'action du syndicat peut se rapprocher, bien qu'elle soit diffé- rente, du droit d'obtenir d'un copropriétai- re qu'il supporte certains travaux, même à l'intérieur de son lot lorsqu'ils sont néces- saires à la conservation de l'immeuble (cf. art. 9 de la loi de 1965). Cette décision per- met de faire prévaloir l'intérêt général. A retenir: Imposer une visite dans le lot privatif pour le mesurer peut être une ingérence légitime pour valider la modifi- cation de la répartition des charges. Indivision ■ Baux ruraux. Action en justice (Cass. Civ. 3 e , 5 oct. 2017, n°1110, FS-P+B+I, cassation, pourvoi n°16-21499) Des bailleurs indivis avaient saisi le tribunal d'une demande de résiliation de bail rural. Le locataire invoquait l'irrégularité de la sai- sine du tribunal car deux indivisaires étaient décédés et deux autres majeurs protégés n'étaient pas représentés par leur tuteur ou curateur. La cour d'appel avait rejeté cette JURISPRUDENCE U RBANISME Taxe pour création de bureaux en Ile-de-France Le décret d’application de la réforme de la taxe pour création de bureaux en Ile-de-France a été publié le 4octobre. Un décret du 2octobre modifie le code de l'urbanisme pour définir les modalités d'application de la taxe sur la construction, la reconstruction ou l'agrandissement de locaux de bureaux, de locaux commerciaux ou de stockage en Ile-de-France, en appli- cation de l'article 50 de la loi de finances rectificative pour 2015. Opérations soumises à la taxe - Création ou augmentation de surface de construction de locaux de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stoc- kage (art. L 520-1) - Changement d'affectation de locaux (art. L 520-2): Fait générateur - Opérations non soumises à un régime d'autorisation: le fait générateur est le début des travaux ou le changement d'af- fectation - Changement d'affectation avec travaux: le fait générateur est le début des travaux. - Opérations soumises à un régime d'auto- risation, en cas de construction sans autori- sation, ou en infraction aux obligations de l'autorisation : le fait générateur est l'éta- blissement du PV constatant l'achèvement des constructions ou aménagements. Exonérations La liste des 8 cas d'exonérations est prévue par l'article L520-6. Le décret en précise la portée pour certains: - Locaux industriels . Sont exonérés les locaux à usage de bureaux qui sont soit dépendants de locaux de production, soit d'une superficie inférieure à 1000m 2 . Le décret précise que: "est réputé établisse- ment industriel un établissement dont l'ac- tivité nécessite d'importants moyens tech- niques lorsqu'elle consiste dans la fabrica- tion ou la transformation de biens." - Locaux de recherche . Le décret les définit comme "les locaux et leurs annexes de toute nature utilisés pour des activités ayant le caractère de recherches fonda- mentales ou de recherches appliquées comportant des aménagements particu- liers les rendant impropres à une autre uti- lisation." - Membre des professions libérales et réglementées et associations . Ils doivent justifier d'une utilisation exclusive par des membres d'une profession libérale régle- mentée ou des officiers ministériels ou une association loi de 1901 reconnue d'utilité publique. Si le motif d'exonération vient à cesser, le propriétaire des locaux doit en faire la déclaration. Assiette L'article L 520-7 définit l'assiette de la taxe à partir de la surface de construction. En cas de reconstruction conduisant à la pro- duction d'un immeuble neuf (art. 257-1, 2, 2 e du CGI), ne sont soumis à la taxe que les m 2 excédant la surface de construction avant reconstruction ou réhabilitation. Les locaux de caractère social ou de sani- taire pour le personnel ne sont pas soumis à la taxe. S'agissant de la reconstruction, L'article R 520-7 précise que "sont déduits de l'assiet- te de la taxe de chaque catégorie de local Décret n°2017-1421 du 2octobre 2017 relatif à la taxe sur la construction, la reconstruction ou l'agrandissement de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en région d'Ile-de-France, J.O. du 4 oct. n°11). ■ Exonérations (art. L 520-6) 1. Locaux de bureaux qui font partie d’un local d’habitation à usage d’ habitation princi- pale. 2. Locaux affectés au service public et appar- tenant à l’État, à des collectivités territoriales ou à des établissements publics ne présentant pas un caractère industriel et commercial. 3. Locaux utilisés par des organismes de sécu- rité sociale ou d’allocations familles (ou socié- tés civiles constituées entre ces organismes). 4. Locaux de bureaux (dépendants de locaux de production ou de moins de 1000m 2 ) des établissements industriels. 5. Locaux spécialement aménagés pour la recherche . 6. Bureaux des membres des professions libé- rales et les officiers ministériels. 7. Locaux affectés aux associations reconnues d’utilité publique. 8. Locaux de bureaux, commerces ou stockage et stationnement annexes situés dans une zone franche urbaine-territoire entrepreneur (art. 231 ter du CGI). Nouvel usage Usage initial 1 bureaux autre usage 2 locaux commerciaux usage autre que bureaux ou locaux commerciaux 3 stockage usage autre que bureaux, locaux commerciaux ou de stockage RÉGLEMENTATION exception de nullité au motif que la nullité des actes introductifs d'instance n'atteignait pas la validité des actes introductifs des autres indivisaires qui avaient justifié de l eurs capacités et que les ayants droit des défunts et les représentants des majeurs pro- tégés s'étaient associés à la demande de rési- liation valablement formée par partie des membres de l'indivision. Cette décision est cassée au visa de l'article 815-3 du code civil. « Qu’en statuant ainsi, alors que, si l’irrégu- larité d’une assignation délivrée au nom d’une personne décédée, laquelle n’affecte pas la validité de l’acte à l’égard des autres parties au nom desquelles il a été égale- ment délivré, n’est pas susceptible d’être couverte, il n’en est pas ainsi de l’irrégulari- té d’une assignation délivrée au nom d’une personne protégée sans celui qui la repré- sente ou l’assiste, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que les représentants des indivi- saires dépourvus de capacité à agir, lesquels sont intervenus volontairement en cours d’instance et se sont associés à la demande de résiliation, et les indivisaires capables étaient titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, n’a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs: casse ». Observations : L'auteur du pourvoi soute- nait que la cour d'appel aurait dû vérifier si l'assignation avait été délivrée par au moins les deux tiers des indivisaires. L'ar- gument a emporté la cassation. La Cour de cassation avait jugé en 2002 que viole l’article 815-3 l'arrêt qui déclare recevable l'appel formé par certains des indivisaires dans une instance en paiement de fermage en retenant que la règle de l'unanimité ne joue que dans les rapports entre indivisaires appartenant à une même indivision et ne saurait être invo- quée par un tiers à l'indivision successorale alors que les défendeurs étaient en droit de se prévaloir de l'irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir des co-indivi- saires (Civ. 3 e , 19juin 2002). ● 1 6octobre2017 3 I NDIVISION ▲ ❘◗ King & Spalding ( Pascal Schmitz , associé) a conseillé: - Bouygues Immobilier lors de la vente de sa participation de 50% dans Next- Door à AccorHotels; - RTL lors de la vente de son siège social “Infinite” rue de Marignan (Paris VII e ); - Stam Europe lors de la création d’un fonds immobilier pour Halaba; - l’étude Monassier lors de la location de 2400m 2 de bureaux, avenue de Vil- lard (Paris VII e ). Le bailleur était conseillé par Stephenson Harwood ( Pierre-Nicolas Sanzey ). Acteurs L'article R 520-13 précise les cas dans les- quels le dépôt de déclaration est considéré c omme tardif. - il n'est pas joint à la demande d'autorisa- tion d'urbanisme au plus tard à la date de délivrance de l'autorisation de construire, d'aménager ou du permis modificatif; - pour les constructions non soumises à autorisation mais relevant de la taxe, lorsque la transmission aux services de l’État a lieu plus d'un mois après la date du fait générateur de la taxe; - un PV a été établi pour des constructions effectuées sans autorisation. L'article R 520-14 prévoit le cas de constructions réalisées à titre précaire et fixe les modalités de remboursement de la taxe lorsque les locaux sont démolis. L'article L 520-13 permet au propriétaire d'un immeuble détruit par sinistre ou exproprié de reconstituer une superficie équivalente de locaux en exonération de taxe. L'article R 520-15 précise que ce droit est accordé, sans changement d'affecta- tion dans la limite de la surface des locaux sinistrés ou expropriés à laquelle est appli- qué le tarif de la circonscription où étaient situés ces locaux. AU FIL DU J.O. ACTUALITE ■ Financement de l'allocation logement. QPC admise Le Conseil constitutionnel a jugé contraire à la Constitution une règle de finance- ment de l'allocation logement. L'article L 834-1 du code de la sécurité sociale pré- voit que le financement de l'allocation logement est assuré par une cotisation assise sur les salaires. Mais le même article exonère les employeurs du régime agrico- le et les entreprises de moins de 20 sala- riés. Le Conseil valide cette deuxième exclusion mais non la première: Pour exonérer les entreprises du secteur agricole, le législateur "ne s'est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonc- tion des buts qu'il s'est fixés de finance- ment de l'allocation logement. Il a donc méconnu le principe d'égalité devant les charges publiques." En revanche, en exemptant les employeurs occupant moins de 20 salariés, "le législateur a entendu tenir compte de leur moindre capacité contributive par rapport à ceux occupant vingt salariés et plus. Il a ainsi retenu un critère objectif et rationnel en fonction des buts qu'il s'est fixés et n'a pas mécon- nu le principe d'égalité devant les charges publiques. (Décision n°2017-657 QPC du 3octobre 2017, J.O. du 5 oct. n°64). ❑ Taxe béton? Pour lutter contre l’artificialisation des sols, le ministère de l’écologie envisage une nouvel- le taxe sur les opérations d’aménagement. La FPI reconnaît que l’utilisation raisonnée des sols est un enjeu majeur de société mais que cette logique est moins mise en œuvre dans les espaces péri-urbains et qu’il faut trouver des solutions pour densifier et réno- ver l’existant. Mais la FPI ne partage pas l’idée du ministre car en renchérissant le fon- cier, le projet aboutirait à produire des loge- ments plus chers, allant contre l’objectif de choc d’offre. (Communiqué du 11octobre 2017). ❑ Rénovation énergétique des loge- ments: la double peine Jean-François Buet réagit aux diverses annonces concernant la politique du loge- ment et la rénovation énergétique. Le prési- dent de la FNAIM y voit une double peine envers les ménages qui n’ont pas les moyens d’effectuer les rénovations: ils ont des loge- ments à factures énergétiques lourdes et on les somme de dépenser l’argent qu’ils n’ont pas. S’agissant du projet de réforme de la copro- priété, la FNAIM déplore l’absence de concertation. Sans être hostile à une réfor- me, la fédération observe que transformer la copropriété en société anonyme met à mal la logique démocratique des immeubles col- lectifs et oublie que “celui qui paie des charges a le droit de s'exprimer et de partici- per.” Jean François Buet estime de façon générale que ce gouvernement ne fait pas grand cas des corps intermédiaires. (Communiqué du 11octobre 2017). ❑ Réforme de la copropriété La CLCV déplore également ne pas avoir été consultée sur le projet de réforme de la copropriété. L’association observe par ailleurs que le ministère de l’action et des comptes publics a sur ce plan une légitimité qui est “loin d’être une évidence”. Elle ajoute que le CNTGI “constitue la seule instance naturelle au sein de laquelle un tel débat doit avoir lieu”, ajoutant que la réforme ne doit pas fai- re “plaisir à quelques initiés cherchant à obtenir une « pureté juridique » et qui revêti- rait un intérêt davantage intellectuel que pratique.” (Communiqué du 11octobre 2017) ❑ Prélèvement à la source: rapports positifs Les rapports commandés par le ministre de l’action et des comptes publics sur la mise en place du prélèvement à la source concluent que de réforme coûtera aux entreprises de 310 à 420 M € pour les entreprises et non 1,2milliard comme évoqué plus tôt. Le minis- tère conclut que ”le report d’un an permet ainsi de préparer une entrée en vigueur dans des conditions sécurisées au 1 er janvier 2019.” Communiqué du 10octobre 2017). 1 6octobre2017 4 les m 2 de surface de construction relevant de la même catégorie de local et passibles d e la taxe avant l'opération de reconstruc- tion ou de réhabilitation". Il convient donc de faire un calcul non global mais par catégorie de local. Plafonnement de la taxe L'article L520-9 prévoit que le montant de la taxe ne peut excéder 30% de la part du coût de l'opération imputable à l'acquisi- tion et à l'aménagement de la surface de construction au sens de l'article L 331-10. L'article R 520-8 précise qu'il faut retenir à ce titre (hors TVA déductible): - le coût d'acquisition du terrain d'assiette, - les coûts d'aménagement du terrain per- mettant le passage d'un terrain brut à un terrain constructible, - les coûts de démolition totale ou partiel- le de l'immeuble bâti. En cas d'augmentation de la surface de construction réalisée sur un terrain partiel- lement bâti (hors du cas de l'art. L 520-7, c'est-à-dire de reconstruction), ces coûts ne sont retenus qu'à proportion de l'exten- sion de surface sur la surface totale de construction après extension (art. R 520-9). Établissement de la taxe Les services compétents pour délivrer l'au- torisation d'urbanisme transmettent le dossier aux services de l’État chargés de l'urbanisme dans le département, dans le délai d'un mois de la délivrance de l'auto- risation (art. R 520-10). Si les travaux ne sont pas soumis à autori- sation mais relèvent de la taxe, le proprié- taire des locaux adresse aux services de l’État le formulaire dans le mois qui suit le début des travaux ou le changement d'af- fectation (art. R 520-11) Le contenu du formulaire de déclaration est précisé à l'article R 520-12. ■ Formulaire de déclaration (art. R 520-12) Le formulaire comprend les éléments suivants: 1. Identité, qualité et coordonnées du décla- rant ; 2. Identité et coordonnées du propriétaire des locaux ou du titulaire de droits réels sur ces locaux; 3. Références du terrain , caractéristiques et affectation des locaux existants; 4. Caractéristiques et affectation des locaux projetés ; 5. Indication des surfaces de construction non passibles de la taxe ou exonérées ; 6. Détail et justification des éléments de l'ar- ticle R. 520-8 ( coûts d’acquisition du terrain et des aménagements); 7. Pour l'application de l'article L. 520-12 (taxe due en cas de changement d’affectation), le montant de la taxe versée au titre d'une pré- cédente affectation . U RBANISME RÉGLEMENTATION On s’autorisera la traduction du titre du colloque de l’IEIF ce 11octobre “France, the best bet? avec une adaptation, car l’Ile- de-France reste la cible privilégiée des investisseurs! Jean-Marc Coly ouvre les débats avec une invitation pour la profession; ayons un dis- cours positif sur l'immobilier, et une posi- tion commune entre associations profes- sionnelles. Il invite aussi à faire œuvre d’in- novation, à veiller à la liquidité des pro- duits (les problèmes de liquidité revien- dront un jour…) et à travailler à faciliter la distribution des produits hors de nos fron- tières. ❑ Réformes structurelles ou réduction des déficits Le contexte économique général est favo- rable. La situation économique s’améliore et la croissance de l’emploi est forte, analy- se Philippe Martin. Mais il observe que les réformes tout à fait essentielles qui sont engagées (éducation, formation) auront des effets à long terme. Il n’escompte donc pas une baisse rapide du chômage, d’au- tant qu'elle se heurte à la fin des emplois aidés. Il considère qu’il est impossible de mener de front des réformes structurelles importantes et un ajustement fiscal. Le Gouvernement est confronté à un problè- me de séquençage des réformes. Le profes- seur à Sciences-Po, qui fut conseiller écono- mique d’Emmanuel Macron, observe que le budget 2018 n’est ni un budget de relance, ni d'austérité. Patrick Artus livre ses pronostics: hausse des prix du pétrole (car la demande reste for- te), hausse des taux d’intérêt, niveau élevé de l’euro (monnaie qu’il juge structurelle- ment forte). À l’étranger, il décrit notam- ment la transformation de l’économie chi- noise qui se tourne vers les services et les technologies avec un soutien de la deman- de intérieure; il juge cette transition bien gérée même si le ralentissement de la crois- sance démographique se répercutera sur celle de l’économie. Pour la France, Patrick Artus considère que le chômage structurel est de 8% et qu’au rythme actuel de création d’emplois, nous allons vite buter sur ce seuil. Les empois créés sont le plus souvent des emplois de service peu qualifiés (agents de sécurité, chauffeurs Uber, ou serveurs de bistros) ou des emplois très qualifiés. L’emploi intermé- diaire se réduit. Il conclut en observant que la France étant à son pic de croissance, c’est maintenant qu’il faut réformer. Question posée à un panel d’investisseurs réunis par l’IEIF: quel est votre regard sur la France? Laurent Ternisien (BNP Paribas Reim) obser- ve que l’immobilier a été la dernière classe d’actif à s’internationaliser. Karim Habra (Lasalle Investment Manage- ment) se dit très sollicité par les investis- seurs, sous l’effet d’un cumul d’éléments favorables pour le marché parisien: un pré- sident de la République dynamique, le Brexit, le Grand Paris, et les JO à Paris…). Martin Brühl (Union Investsment Real Esta- te) reconnaît qu’avec Emmanuel Macron, l’image de la France a changé ; même si Louis-Simon Ferland (Blackstone) tempère cette analyse, car les fonds qu’il anime investissent “au-delà du bruit politique temporaire” et que les réformes engagées en France ne produiront effet qu’à long terme. À partir du rachat de Paref, l’acteur chinois Fosun va créer d’autres bureaux en Europe, explique Ali Asefoglu. Les bureaux à Paris restent les actifs les plus recherchés, même si certains acteurs indi- quent développer les produits d’investisse- ment de diversification, comme Blackstone avec les produits logistiques en province ou des hôtels pour Fosun. Questionnés sur l’impact du Brexit, les intervenants restent partagés sur son impact; les effets positifs pourraient se res- sentir dans des villes comme Francfort, Dublin ou Paris, suggère Martin Brühl… ou Luxembourg, complète Laurent Ternisien. S’agissant des taux, le consensus se fait autour de l'idée que les taux ne vont pas remonter rapidement. ❑ Un risque sur le commerce? Le contexte est donc largement positif. Quels risques pourraient assombrir le tableau? Prudent, Martin Brühl en appelle à ne pas oublier les cycles, même si Louis-Simon Fer- land remarque qu’il est difficile d’anticiper les retournements, qui se passent à chaque fois de façon différente! Laurent Ternisien pointe l’afflux de capi- taux, qui maintient des niveaux élevés de prix ce qui risque, poursuit Karim Habra, d’inciter à faire des compromis sur les loca- lisations ou à trop compter sur des futures hausses de loyer. Mais plusieurs acteurs invitent surtout à surveiller avec attention l’évolution du commerce: la “disruption du commerce” évoque par Martin Brühl fait naître quelques inquiétudes sur l'évolution des centres commerciaux, il faut pouvoir inves- tir pour qu’ils restent attractifs. Karim Habra abonde en ce sens. Bref, résume Christian de Kérangal (IEIF), les investisseurs manifestent un regain d’in- térêt pour la France. 1 6octobre2017 5 IEIF RENCONTRE Paris: le bon pari des investisseurs ? S’agissant du logement, Pierre Schoeffler (IEIF) pointe l’originalité du modèle français avec un haut niveau de propriétaires (65%) et une part important de parc privé (19%). Les investisseurs institutionnels ont depuis 25 ans réduit leur part dans l’immo- bilier (5,4% des actifs) et spécialement leur part consacrée au logement. Pourtant, observe l’analyste, le logement n’a pas démérité en termes de performance. ❑ Un exemple allemand L’Allemagne offre une comparaison très intéressante avec Vonovia, société cotée depuis 2013 qui est propriétaire de quelque 350000 logements, d’origine HLM. À la tête d’un tel patrimoine, Rolf Buch se sent plus proche de France Télécom que d’Unibail Rodamco! Il explique que sa société a été créée à la suite de la faillite de la société Neue Heimat. Les actifs ont été repris par le private equity, la population logée n’a pas changé et les loyers sont en moyenne de 6 € le m 2 (les plus bas à 3 € ). Méka Brunel (Gecina) observe qu’on a, pour des raisons idéologiques, transféré l’immobilier résidentiel vers les particuliers, mais que, pourtant les investisseurs sont bien mieux organisés notamment pour effectuer les travaux d’isolation énergé- tique. La complexité réglementaire, souvent décriée, n’est pourtant pas une exclusivité française, tempère Vincent Mahé (groupe SNI). Que faut-il créer comme outil pour que le particulier puisse acheter un produit collec- tif, au lieu d’acquérir un logement en direct? Méka Brunel rappelle que la France dispose de nombreux véhicules, des OPCI aux SIIC et qu’il faut les utiliser. Vincent Mahé indique que la SNI va lancer un OPCI. Marc Bertrand explique qu’il cherche à faire tourner plus vite les actifs et s’étonne que les défenseurs les plus actifs du régime Pinel soient les promoteurs. Méka Brunel indique avoir arrêté la poli- tique de vente au fil de l’eau des loge- ments, en vigueur avant son arrivée chez Gecina mais que la réflexion sur la stratégie est en cours. S'agissant des perspectives, Vincent Mahé fait remarquer que le TRI de son actionnai- re a fait un “joli parcours” et observe le changement en cours dans l’aménagement du territoire: développement des métro- poles et de la mégapole de Paris. Si le coût du logement pour les ménages devient très élevé, il est difficile de développer davanta- ge le logement social. Marc Bertrand confirme que la concentration urbaine pro- voque une centrifugation de la classe moyenne, avec création d’un effet d’aubai- ne dans le parc social. ● 09:53 1 6octobre2017 7 N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Charlotte Mailly est nommée Chef de cabinet adjointe, chef du secrétariat particulier d'Edouard Philippe. (Arrêté du 2octobre 2017, J.O. du 6 oct. n°54). ➠ Action et comptes publics : Laurent Ver- cruysse quitte ses fonctions de directeur adjoint du cabinet de Gérald Darmanin. (Arrêté du 29septembre2017, J.O. du 5 oct. n°50). ➠ Intérieur : Pauline Malet est nommée conseillère institutions locales au cabinet de la secrétaire d’Etat, Jacqueline Gou- rault. (Arrêté du 2octobre 2017, J.O. du 6 oct. n°55). ➠ Cohésion des territoires : Dominique Consille quitte ses fonctions de conseillère ruralité, villes moyennes. Jessica Brouard- Masson est nommée conseillère technique chargée de la politique de la ville au cabi- net de Jacques Mézard. (Arrêté du 4octobre 2017, J.O. du 6 oct. n°97). Organismes publics ✓ Commission supérieure des sites, pers - pectives et paysages : Françoise Sichler- Ghestin , conseillère d'Etat, est nommée comme personnalité qualifiée. (Arrêté du 25septembre2017, J.O. du 3 oct. n°27). ✓ Conseil national d'évaluation des normes : Bruno Delsol (directeur général des collectivités locales), Gabor Arany (chef du bureau du financement des transferts de compétences à la direction générale des collectivités locales, secrétaire du CNEN), Eve Perennec-Segarra et Frédéric Papet (direction générale des collectivités locales), sont désignés comme représen- tants du ministre des collectivités territo- riales. (Arrêté du 29septembre2017, J.O. du 4 oct. n°32). ✓ ANCOLS : Quentin Guerineau (direction générale du Trésor) est nommé membre du comité des études de l'Agence nationa- le de contrôle du logement social, repré- sentant du ministre des finances et du ministre de l'économie. (Arrêté du 27sep- tembre2017, J.O. du 4 oct. 2017, n°82). Conventions collectives ➠ Centres PACT et ARIM : il est envisagé l’extension de l’avenant du 21mars2017 modifiant l'avenant n°2 du 14décembre 1990 sur le régime de prévoyance obliga- toire. (Avis publié au J.O. du 6 oct. 2017, n°118). ➠ Personnels des huissiers de justice : il est envisagé l'extension de l’avenant n°59 du 5juillet2017 à l'avenant n°58 du 13mars2015 portant modification du régime collectif de complémentaire santé. (Avis publié au J.O. du 6 oct. 2017, n°119). ■ Transactions électroniques Une ordonnance du 4octobre 2017 est pri- se en application de l'habilitation de la loi pour une République numérique (loi du 7octobre2016, art. 86). Elle transpose le règlement n°910/2014 du 23juillet2014 sur l'identification électro- nique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du mar- ché intérieur dit eIDAS. Ce texte prévoit plusieurs niveaux de fiabi- lité de l'identification électronique: faible, substantiel et élevé. La loi n'a jusqu'à pré- sent pris en compte que les moyens présu- més fiables. Or le rapport au Président de la République indique que la prise en compte de moyens électroniques offrant des garanties importantes mais différentes de celle requises pour la présomption de fiabilité de l'article L 136 du code des postes et communications électroniques mérite d'être encouragé. Cette ordonnance introduit donc un systè- me de certification permettant d'attester de la qualité des moyens d'identification électronique (art. L 136 modifié). (Ordonnance n°2017-1426 du 4octobre 2017 relative à l'identification électronique et aux services de confiance pour les transactions électroniques, J.O. du 5 oct. n°2). ■ Services en ligne Un décret du 29septembre impose des obligations d'information aux opérateurs en ligne qui mettent en relations ache- teurs et vendeurs pour la vente d'un bien ou d'un service. (Décret n°2017-1434 du 29septembre2017 relatif aux obligations d'information des opé- rateurs de plateformes numériques, J.O. du 5 oct. n°22). ■ Fiscalité Un arrêté du 4septembre2017 fixe la liste, par département, des services des impôts des entreprises, dont le comptable est chargé d'établir les avis de mise en recou- vrement des droits dus à raison d'un acte déposé au titre de la publicité foncière et de l'enregistrement. (Arrêté du 4septembre2017 relatif aux ser- vices chargés de la publicité foncière et aux services chargés de l'enregistrement, J.O. du 6 oct., n°45). ■ Gestion informatisée du plan cadastral Un arrêté du 22septembre concerne les travaux d'adaptation géométrique du plan cadastral. La durée de mise à disposition des résultats des travaux d'adaptation du plan cadastral auprès des propriétaires est établie en fonction du nombre de feuilles de plan et du nombre de comptes communaux de propriétaires de parcelles. Elle est comprise entre un et trois mois. (cf. tableau figurant à l'article 1 e r ). Ce délai est celui pendant lequel les pro- priétaires peuvent formuler auprès du ser- vice local du cadastre des observations et des réclamations sur ces résultats des tra- vaux d'adaptation géométrique (cf. art. 34-4 du décret du 30avril 1955 modifié par la loi du 29décembre 2015). (Arrêté du 22septembre2017 fixant la durée de mise à disposition des résultats des tra- vaux d'adaptation géométrique du plan cadastral dans chaque commune, J.O. du 8 oct. n°11). ■ Création de plusieurs logements dans un immeuble existant. Dans les zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou suscep- tible de l'être, l'EPCI ou le conseil munici- pal peut décider d'imposer une autorisa- tion préalable pour les travaux conduisant à créer plusieurs locaux d'habitation dans un immeuble existant (art. L 111-6-1 du CCH). Un décret du 3octobre articule cette auto- risation avec le PC ou la déclaration préa- lable. - si la demande de permis ou la déclara- tion préalable porte sur des travaux conduisant à la création de plusieurs locaux d'habitation dans un immeuble existant, l'accord de l'autorité compétente est réputé donné à l'issue d'un délai de 15 jours (art. R423-70-1 nouveau). - lorsque cette autorisation préalable est instituée, si le projet conduit à créer plu- sieurs locaux dans un immeuble existant, le PC ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de cette autorisation, si la décision a fait l'objet de l'accord de l'au- torité compétente (art. R 425-15-2 nou- veau). (Décret n°2017-1431 du 3octobre 2017 rela- tif à l'articulation des procédures d'autorisa- tion d'urbanisme avec la procédure d'autori- sation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habi- tation dans un immeuble existant, J.O. du 5 oct. 2017, n°14). AU FIL DU J.O. 1 6octobre2017 8 U NPI La variation des valeurs locatives de 2017 est de +0,4%. L’UNPI commence par se réjouir de cette modération de l’assiette de la taxe foncière, qui résulte de l’applica- tion anticipée d’un amendement de la députée Valérie Rabault: depuis le vote de la loi de finances pour 2017, la hausse des valeurs locatives est désormais limitée à l’inflation. Mais la variation des valeurs locatives entre 2011 et 2016 est de +6,5%, tandis que l’inflation était de 3,03%. La réforme des valeurs locatives est entrée en vigueur en 2017 pour les locaux profes- sionnels, mais pour les 5 départements qui ont expérimenté une révision des valeurs locatives des locaux d’habitation, les nou- velles valeurs n’ont pas à ce jour été inté- grées dans les bases de calcul. L’UNPI rappelle ne pas être opposée à une révision des valeurs locatives, mais deman- de qu’elle soit effectuée au total à pres- sion fiscale constante. En 2016, les taux d’imposition des départe- ments ont été en moyenne de 19,51%. Le département qui pratique le taux le plus élevé est le Gers (33,85%) et celui qui a le plus faible est Paris (5,13%). L’évolution des cotisations départemen- tales en 5 ans montre une hausse moyen- ne de +15,70%. Trois départements ont pratiqué des hausses dépassant 50%: Les Yvelines (+76,85%), la Corse du Sud (+67,18%) et le Val d’Oise (+62,88%). Dans 34 départements, la hausse est de 6,56% ce qui correspond à la hausse des valeurs loca- tives et montre donc que les taux sont restés inchangés. Un seul département a bais- sé ses taux, la hausse (4,41%) est donc inférieure à la variation des bases, c’est le Morbihan. Jean Perrin reconnaît que l’État se décharge de cer- taines dépenses sur les col- lectivités, notamment pour le RSA, mais il ajoute qu’on ne peut pas pour autant “massacrer” les propriétaires. Il observe par ailleurs qu'un certain nombre d’acheteurs (bailleurs ou occupants) commencent à choisir leur loca- lisation en fonction du niveau des taxes foncières. Pour la part communale et intercommuna- le de la taxe foncière, les taux sont émi- nemment variables. Si le taux moyen est de 17,62%, le taux peut être nul (Vincly dans le Pas-de-Calais) ou très faible (0,84% à Tersanne dans la Drôme) et cul- miner à 68,78% à Mizoën (Isère). La haus- se moyenne de ces taux est de +14,10% en 5 ans. Une imposition de 2,3 mois de loyer Le cumul de ces impositions donne une taxation moyenne de 38,04% en 2016. Considérant que la valeur locative corres- pond à 50% du loyer effectif, cela signifie que la taxe foncière représente 19,02% du loyer annuel ou 2,3 mois de loyer. Le cumul des impositions a progressé en 5 ans de +14,01%. Dans les 50 plus grandes villes de France, on en trouve 13 qui pratiquent des taux dépassant 50%, le record étant détenu par Amiens (55,87%), suivie par Nîmes (55,7%) et Angers (55,45%). Seules 4 villes ont des taux de moins de 20%, Nanterre (19,67%), Asnières (18,8%), Boulogne-Billancourt (15,09%) et Paris (13,50%). Jean Perrin dénonce la hausse des taxes foncières Présentant le 12 octobre les résultats de son observatoire des taxes fon- cières, le président de l’UNPI dénonce une nouvelle augmentation de la fiscalité locale et s’inquiète de l’avenir: la disparition programmée de la taxe d’habitation lui faisant redouter un report sur la taxe foncière. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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Metz Vitry sur Seine 38,94 38,94 38,58 38,49 36,80 36,73 35,97 35,54 32,89 32,26 31,97 Lyon Villeurbanne 29,87 28,09 Nanterre Asnières Boulogne Billancourt Paris 19,67 18,80 15,09 13,50 Taux cumulé de taxe foncière en 2016 (50 plus grandes villes) Si on ajoute au calcul le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la ville ou les taux sont les plus élevés est Tourcoing (70,03%). Dépassent des taux d e 65% les villes de Dunkerque, Roubaix, LeHavre, Lille, Nîmes et Amiens. L’évolution de la taxe foncière en 5 ans, est en moyenne de +13,84% dans les grandes villes. Le record est tenu par Lille (+32,24%). Dans 4 villes, la hausse dépasse 20%; Argenteuil (+23,30%), Nantes (+20,75%), Créteil (+20,43%) et Saint- Denis (+20,37%). En 2017, 16 départements ont augmenté leur taux. La hausse la plus forte est celle du Lot-et-Garonne (+21,25%). Deux départements progressent de plus de 10%; la Moselle (+10,47%) et les Ardennes (+10,23%). Deux départements réduisent leur taux: le Morbihan (-0,57%) et la Corse du Sud (-14,16%). Dans le Lot-et-Garonne, la situation s’ex- plique par la décision du département qui avait voté un budget intégrant une recette exceptionnelle demandée à l’État (sans succès) pour compenser les hausses de dépenses liées au RSA, mais la chambre régionale des comptes ayant engagé une procédure, le département a dû voter une hausse de la taxe foncière pour rétablir l’équilibre budgétaire. Dans les grandes villes, la hausse des taxes foncières est le plus souvent limitée à la hausse des valeurs locatives; +0,4%, c’est le cas pour 32 villes. 16 villes ont toutefois décidé une hausse de taux. Les plus fortes hausses sont observées à Limoges (+6,90%), Nanterre (+5,50%), Metz (+4,45%) et LeMans (+3,97%). Deux villes ont iassé leur taux: Marseille (hausse globale de +0,19%) et Caen (-0,17%).
