Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Vente d’immeubles : Garantie du prêteur de deniers
Marchés de travaux : Contestation du décompte dans les 30 jours / Groupement d’entreprises. Faute contractuelle et résiliation du contrat
Marchés publics : Délai de mise en jeu de la garantie
Assurance dommages-ouvrage : Déclarer le dommage avec diligence
Baux commerciaux : Indemnité d’occupation à l’échéance d’un bail dérogatoire
– 4 – Au Parlement –
Au Sénat : Vote d’une proposition de loi sur les territoires ruraux
Proposition de loi sur la responsabilité des propriétaires de sites naturels
Exposition universelle de 2025
A l’Assemblée : risque inondations
– 5 – Actualité –
Clôture de la conférence de consensus sur la loi ELAN / Propositions de LCA-FFB et de l’UNIS / Convention quinquennale Action Logement
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
QPC sur les plus-values de loueur en meublé professionnel
– 8 – Rencontre –
Novaxia : comment allier plus-value et rénovation urbaine
■ jugé ■ > Une indemnité d’occupation due après l’échéance d’un bail dérogatoire, fixée à trois fois le montant du loyer échu a été validée par la cour d’appel de Paris (arrêt du 9février2018, p.3). > Le maître d’ouvrage qui entend mettre en œuvre l’ assurance dommage ouvrage doit faire sa déclaration avec diligence. S’il tarde et que l’assureur est privé, par cette négli- gence, de son recours subrogatoire, il risque d’être privé d’indemnité (voir Cass. Civ. 3 e , 8février2018, p.3). > L’entrepreneur qui n’est pas d’accord avec le décompte définitif des sommes qui lui sont dues doit le contester dans le délai de 30 jours prévu par la norme Afnor P03.001 (Civ. 3 e , 8février2018, p.2). ■ répondu ■ > Le Premier ministre a expliqué lors d’une séance de questions au Sénat les raisons de l’abandon du projet d’ Exposition universelle à Paris en 2025 (voir p.5). ■ clôturée ■ > La conférence de consensus sur le projet de loi ELAN a été clôturée au Sénat par Jacques Mézard (p.5). Lire les réactions de l’UNIS et de LCA-FFB (p.6). ■ programmé ■ > Les emplois de la participation des employeurs à l’effort de construction ont été programmés pour 5 ans par convention entre l’État et Action Logement (p.6). ■ proposé ■ > Le groupe Novaxia, spécialisé dans la rénovation de friches ou d’immeubles obso- lètes pour le compte d’investisseurs, propo- se la création d’un plan d’épargne urbain . Il permettrait d’attirer des capitaux en faveur du renouvellement urbain (p.8). Ingéniosité juridique M ichel Vaspart se réjouit d’avoir fait adopter le 30janvier par ses collègues du Sénat une proposition relative au dévelop- pement durable des territoires ruraux. L’issue favorable de ce texte est encore très incertaine car la secrétaire d’État, Brune Poirson, a fait part de ses réserves sur des points importants. Pourtant le texte est en partie la reprise d’un texte voté par les députés lors de la précédente législature. Le texte tente de concilier des exigences contradictoires: préservation du littoral, développe- ment économique des zones côtières et sécurité des habitants confrontés au risque de recul du trait de côte. Pour y répondre le tex- te fait preuve d’ingéniosité juridique. Deux exemples. 1. Création des ZART, zones d’activité résiliente et temporaire, dans lesquelles seraient autorisées à titre temporaire des constructions. 2. Institution d’un nouveau bail réel dit BRILi (bail réel immobilier littoral) pour permettre l’édification de constructions lorsque la perspective de submersion marine est, bien que probable, encore lointaine. Les débats qui ont entouré ce texte montrent que les élus sont tiraillés entre la volonté de favoriser le développement économique de leurs circonscriptions et de préserver la beauté du littoral. Mais il vient un moment où il faut bien trancher et on ne peut tout concilier. Le débat reprendra à l’assemblée, mais à ce jour, il reste ouvert. C’ est à un autre exercice d’ingéniosité juridique que se sont livrées les équipes de Novaxia pour mettre en place leur modèle. Nous sommes ici loin des côtes. Il s’agit de proposer à des épar- gnants, ou à des investisseurs, de placer leur capital dans un projet de transformation d’une friche industrielle ou d’un immeuble de bureau obsolète, pour lui donner une nouvelle vocation, notam- ment de logement. La vocation nouvelle peut être aussi tertiaire ou hôtelière, suivant les localisations. L’originalité de la formule est que l’opérateur ne conserve pas les biens en patrimoine: Novaxia achè- te avec décote pour le compte des investisseurs, réalise l’opération et la revend. On voit ici qu’il ne s’agit pas d’une opération patrimo- niale puisque l’objectif est précisément la revente après transfor- mation. En raison de son caractère commercial, l’activité échappe à l’imposition au titre de l’IFI, ce qui est un argument séduisant pour les épargnants. L’ingéniosité juridique permet d’échapper à l’impo- sition du patrimoine, mais dans le respect de l’objectif du législa- teur: celui-ci ne voit pas d’un bon œil la détention immobilière de long terme du bon père de famille. Place donc à l’imagination créa- trice pour réaliser de belles opérations et rendre à nouveau attrac- tifs des lieux délaissés par leurs anciens occupants. Gageons que ces montages, qui ont à ce jour la faveur du Grand Paris, sauront en leur temps séduire les secteurs plus éloignés de la capitale, jusqu’au littoral, dont l’arrière-pays est souvent affligé de friches industrielles ou commerciales qui attendent leur renouveau. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 713 19 FEVRIER 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente d’immeubles : Garantie du prêteur de deniers Marchés de travaux : Contestation du décompte dans les 30 jours / Groupement d’entreprises. Faute contractuelle et résiliation du contrat Marchés publics : Délai de mise en jeu de la garantie Assurance dommages-ouvrage : Déclarer le dommage avec dili- gence Baux commerciaux : Indemnité d’occupation à l’échéance d’un bail dérogatoire - 4 - Au Parlement - Au Sénat : Vote d’une proposition de loi sur les territoires ruraux Proposition de loi sur la responsabilité des propriétaires de sites naturels Exposition universelle de 2025 A l’Assemblée : risque inondations - 5 - Actualité - Clôture de la conférence de consensus sur la loi ELAN / Propositions de LCA-FFB et de l’UNIS / Convention quinquennale Action Logement - 7 - Nominations - Au fil du JO - QPC sur les plus-values de loueur en meublé professionnel - 8 - Rencontre - Novaxia: comment allier plus-value et rénovation urbaine S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 9février 2018 2 JURIS hebdo immobilier ll V ENTE - M ARCHÉSDETRAVAUX ▲ Vente d'immeubles ■ Garantie du prêteur de deniers ( Civ. 3 e , 8février 2018, n°132, FS-P+B, n°16- 27941, cassation) Un immeuble avait été vendu moyennant paiement partiel du prix en rente viagère. Mais la vente avait été résolue pour défaut de paiement de la rente. Les vendeurs avaient alors revendu l'immeuble à un tiers. Invoquant son préjudice et afin d'être indemnisée, la banque ayant financé la pre- mière acquisition avait alors assigné le notaire intervenu lors de la revente. Elle estimait que les fonds avaient été libérés entre les mains des vendeurs alors que le notaire connaissait les sûretés inscrites et la nécessité de désintéresser la banque. La cour d'appel, qui avait condamné le notaire et le vendeur à payer une somme à la banque, voit son arrêt cassé: « Attendu que, pour condamner la SCP et M e W. à payer une somme à la banque, l'ar- rêt retient que les notaires sont en faute pour ne pas avoir désintéressé le créancier inscrit, avoir versé l'intégralité du prix de vente au vendeur, qui s'était opposé à ce que soit payé à la banque le montant de sa créance, et avoir ainsi omis de régler le créancier et de purger les inscriptions; Qu'en statuant ainsi, alors que, sous l'empi- re des dispositions applicables avant l'en- trée en vigueur de l'ordonnance du 23mars 2006, le créancier privilégié et hypothécaire ne bénéficiait, sur le prix de vente amiable de l'immeuble grevé, d'aucun droit de pré- férence, qui était subordonné à la mise en œuvre du droit de suite ou d'une procédu- re de purge à l'initiative des parties à l'acte de vente et que, à défaut de mandat exprès l'y autorisant, le notaire ne pouvait se des- saisir du prix de vente entre les mains du créancier privilégié et hypothécaire, la cour d'appel a violé [l'article 1382, devenu 1240 du code civil]; Par ces motifs: casse». Observations : Cette affaire jugée sur ren- voi en cassation va donc donner lieu à un nouvel arrêt d'appel en raison de cette deuxième cassation. La Cour de cassation avait jugé antérieure- ment que, en cas de vente amiable, le créancier hypothécaire ne peut exercer son droit de préférence qu'après avoir fait saisir et vendre l'immeuble entre les mains du tiers acquéreur (Civ. 3 e , 27janvier 1999). Le présent arrêt est dans la même ligne. Il est cependant rendu sous l'empire des textes antérieurs à l'ordonnance de 2006. Désor- mais, l'article 2475 du code civil permet aux créanciers inscrits de convenir avec le débi- teur que le prix sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances. Ils exer- c ent leur droit de préférence sur le prix et peuvent l'opposer à tout cessionnaire. Marchés de travaux ■ Contestation du décompte dans les 30 jours (Civ. 3 e , 8février 2018, n°102, FS-P+B, pour- voi n°17-10039, cassation) Une SCI ayant commandé des travaux contestait la demande de paiement de tra- vaux supplémentaires que lui demandait d'entreprise. La SCI soutenait que ces tra- vaux étaient contenus dans le décompte général définitif de mai2012 et non contes- té dans le délai de trente jours. La SCI avait assigné l'entreprise en paie- ment de ce trop-perçu et l'entreprise avait reconventionnellement demandé le paie- ment du solde des travaux. La cour d'appel avait admis la demande de paiement du solde de travaux et refusé le remboursement du trop-perçu. Relevant que la SCI se référait à l'application de la norme Afnor P.03.001, l'arrêt d'appel avait considéré que le décompte n'était pas signé de l'entreprise, que sa date de notification n'était pas justifiée et ne revêtait pas de caractère probant. L'arrêt est cassé au visa de l'article 1134 du code civil, dans sa rédac- tion antérieure à l'ordonnance de 2016. « Attendu […] qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'entrepreneur avait contesté le décompte dans le délai de trente jours qui lui était imparti , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision». Observations : Selon la norme Afnor P.03.001, l'entrepreneur transmet au maître d'œuvre le mémoire définitif des sommes dues. Le maître d'œuvre examine ce mémoire, établit le décompte définitif des sommes dues et le remet au maître de l'ouvrage. Celui-ci le transmet alors le décompte définitif à l'entrepreneur. Ce dernier dispose de trente jours pour émettre ses observations. Son silence vaut accord. L'entrepreneur n'avait pas contesté le décompte dans le délai de trente jours, mais la cour d'appel n'avait pas admis cet argument, contrairement à la règle de la norme. A retenir: L'entrepreneur qui n'est pas d'accord avec le décompte définitif des sommes qui lui sont dues doit le contester dans le délai de trente jours prévu par la norme Afnor P.03.001. ■ Groupement d'entreprises. Faute contractuelle et résiliation du contrat (Civ. 3 e , 8février 2018, n°133, FS-P+C, cassa- tion, pourvoi n°16-24641) Une clinique avait confié à un groupement d'entreprises, dont une société (SLH) la maî- trise d'œuvre, la réalisation d'une exten- sion. Mais elle avait refusé de payer une note d'honoraires. La société SLH l'avait assignée pour que soit prononcée à ses torts la rupture des relations contractuelles. La cour d'appel avait condamné la clinique à payer des dommages-intérêts tout en refusant la résiliation du contrat. Sa déci- sion est cassée: « Vu les articles1134 et1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10février 2016; Attendu que, pour condamner la clinique Pasteur à payer des dommages-intérêts à la société SLH, l'arrêt retient que la clinique Pasteur ne pouvait, conformément à l'ar- ticle C 11. 1 de la convention de groupe- ment, que demander l'exclusion de la socié- té SLH du marché de maîtrise d'œuvre après l'avoir mise en demeure de satisfaire à ses obligations dans les délais impartis et que, ces dispositions contractuelles n'ayant pas été respectées, le bien-fondé de la résilia- tion ne peut être établi; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la résiliation ne trouvait pas sa justification dans la gravité des manquements de la société SLH, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ». L'arrêt est également censuré pour un deuxième motif. La cour d'appel avait reje- té les demandes de la clinique au motif que le maître d'ouvrage ne s'était pas adressé au mandataire du groupement pour sollici- ter la résiliation du marché de maîtrise d'œuvre, qu'elle n'avait pas évoqué la défaillance de la société SLH conformément aux dispositions contractuelles et que les fautes de la société elle SLH n'étaient pas établies. La Cour de cassation censure au visa de l'ar- ticle 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance de 2016 : « Attendu […] qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les éléments relevés par le BET n'établissaient pas les fautes reprochées à la société SLH, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ». L'arrêt est donc cassé. JURISPRUDENCE Observations : S'agissant de la résiliation du contrat, la cour d'appel avait donc refusé de prononcer la résiliation au motif que les conditions de mises en œuvre prévues par la c onvention (exigeant notamment une mise en demeure et le respect de délais) n'étaient pas respectées. Or la Cour de cassation invite la cour d'appel à rechercher si la résiliation n'était pas justifiée par la gravité des fautes du maître d'œuvre. On retiendra donc, au- delà du formalisme contractuel, qu'une rési- liation contractuelle peut être encourue par la gravité des fautes du contractant. Marchés publics ■ Délai de mise en jeu de la garantie (Civ. 3 e , 8février 208, n°103, FS-P+B, pourvoi n°17-11135, cassation) Une commune avait confié des travaux d'aménagement d'un plateau sportif à une société qui avait souscrit une garantie à pre- mière demande auprès d'une banque. Après avoir effectué la réception des tra- vaux, l'entreprise étant en liquidation judi- ciaire, la commune avait assigné la banque en exécution de sa garantie. La cour d'appel avait jugé la demande irre- cevable au motif que le PV de réception avec réserve datant de septembre2010, la demande adressée à la banque le 15novembre 2011 était tardive. Cet arrêt est cassé: « Vu l'article 103 du code des marchés publics, alors applicable; Attendu que les établissements ayant accor- dé leur caution ou leur garantie à première demande sont libérés un mois au plus tard après l'expiration du délai de garantie; que, toutefois, si des réserves ont été notifiées au titulaire du marché ou aux établissements ayant accordé leur caution ou leur garantie à première demande pendant le délai de garantie et si elles n'ont pas été levées avant l'expiration de ce délai, les établisse- ments sont libérés de leur engagement un mois au plus tard après la date de leur levée; […] Attendu que pour déclarer irrecevable la demande de la commune, l'arrêt retient que, le procès-verbal de réception étant intervenu avec des réserves le 17septembre 2010, la lettre recommandée adressée à la banque le 15novembre 2011 était tardive; Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de levée des réserves formulées dans le procès-verbal de réception et notifiés au titulaire du marché, la banque demeure tenue à garantie , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse». Observations : L'arrêt est cassé au visa de l'article 103 du code des marchés publics qui fixe la durée de la garantie de la banque ayant accordé une garantie à pre- m ière demande. Pour le cas d'un marché avec des réserves, comme dans cette espèce, le garant n'est libéré qu'un mois après la levée des réserves. Faute de levée des réserves, la garantie continuait à courir. Assurance dommages-ouvrage ■ Déclarer le dommage avec dili- gence (Civ. 3 e , 8février 2018, n°101, FS-P+B, pour- voi n°17-10010, rejet) La réception de travaux pour l'extension d'un bâtiment de stockage avait eu lieu le 25octobre 2001. Le crédit-preneur et le cré- dit-bailleur avaient déclaré des dommages à l'assureur dommage ouvrage en juillet2011. Celui-ci avait opposé un refus de garantie le 13septembre 2011. Le crédit-preneur et le crédit-bailleur avaient en août2013 sollicité une expertise et dénoncé des désordres en août et septembre mais l'assureur avait refu- sé la garantie en invoquant le caractère tar- dif des déclarations effectuées après l'expi- ration du délai décennal, rendant impos- sible la subrogation. Le crédit-preneur et le crédit-bailleur avaient alors assigné l'assureur en paiement mais leur demande avait été rejetée par la cour d'appel et la Cour de cassation confir- me la décision: « Mais attendu qu'ayant exactement rete- nu que le fait que les sociétés D. et N. [cré- dit-preneur et crédit-bailleur] pussent utile- ment déclarer un sinistre dans les deux ans de sa révélation ne les dispensait pas de res- pecter l'obligation de diligence que sanc- tionne l'article L 121-12 du code des assu- rances et souverainement qu' elles avaient, par leur retard apporté dans leurs déclara- tions de sinistre, interdit à l'assureur dom- mages-ouvrage d'exercer un recours à l'en- contre des constructeurs et de leurs assu- reurs , toute action à leur encontre étant forclose faute de dénonciation des désordres dans le délai décennal, la cour d'appel […] a déduit à bon droit de ces seuls motifs que les demandes des sociétés D. et N. devaient être rejetées ». Le pourvoi est rejeté. Observations : L'auteur du pourvoi soute- nait qu'en matière d'assurance dommages- ouvrage, l'assuré dispose de deux ans à compter de la date à laquelle il a eu connaissance des désordres, à condition qu'ils soient survenus dans le délai de 10 ans à compter de la réception des travaux, et que l'assuré pouvait donc déclarer le s inistre dans les deux ans de sa survenance, même si la déclaration avait lieu plus de 10 ans après la réception. L'argument est reje- té par la Cour de cassation au visa de l'ar- ticle L 121-12 du code des assurances impo- sant à l'assuré une obligation de diligence. L'article L 121-12 prévoit en effet que l'as- sureur qui a payé l'indemnité est subrogé dans les droits de l'assuré contre le tiers qui a causé le dommage. Mais l'assureur peut être déchargé de sa responsabilité envers l'assuré quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l'assuré, s'opérer en faveur de l'assureur. Cet arrêt montre un exemple d'application de cette règle. L'assuré est donc conduit à déclarer avec rapidité son sinistre qu'il découvre peu avant l'expira- tion du délai de 10 ans, pour ne pas priver l'assureur, qui lui verse l'indemnité, de son recours. Baux commerciaux ■ Indemnité d'occupation à l’échéance d’un bail dérogatoire (CA Paris, 9février2018, Pôle 1, ch. 8, n°16/25900) A l'expiration d'un bail dérogatoire de 6 mois portant sur une friche industrielle à Viry-Châtillon, les parties étaient notam- ment en litige sur la fixation de l'indemnité d'occupation. La cour d'appel valide l'appli- cation de la clause contractuelle qu'avait pratiquée le premier juge. « Le bail dérogatoire […] prévoyait […] que l'indemnité d'occupation serait établie sur la base mensuelle et indivisible égale à la valeur d'un quart d'une annuité du loyer en vigueur et serait due au bailleur pour tout mois commencé ». Le loyer mensuel était de 1500 € HT, soit 18000 € HT par an. « Il s'ensuit qu'en considérant que le mon- tant de l'indemnité d'occupation, doit être fixé à 5400 € soit un quart du loyer annuel de 21600 € HT [lire TTC], le premier juge a fait une exacte appréciation du contrat ». La cour confirme donc la décision condam- nant l'occupant à payer 59400euros pour 11 mois d'occupation. Observations : Cette décision rigoureuse confirme donc la faculté d'appliquer une clause contractuelle fixant l'indemnité men- suelle d'occupation à un quart du loyer annuel, soit le triple du loyer mensuel. ● 1 9février 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll A SSURANCE - B AUXCOMMERCIAUX ▲ JURISPRUDENCE 1 9février 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll Michel Vaspart a présenté au Sénat le 30jan- vier une proposition de loi relative au déve- loppement durable des territoires littoraux. Ce texte vise à répondre aux difficultés d’ap- plication de la loi Littoral de 1986. Le séna- teur se dit attaché à cette loi et rappelle qu’une proposition de 2016 visait à adapter les territoires ruraux aux changements cli- matiques en donnant aux communes affec- tées par l’érosion et le recul du trait de côte des moyens de redéployer les activités. Le nouveau texte reprend ces dispositions sauf celles permettant d’aménager des zones d’activités en discontinuité de l’urbanisation existante. Le texte permet l’urbanisation des dents creuses dans les hameaux et villages, l’accès à la mer pour les professionnels (développement d’activités liées à la mer dans les espaces proches du rivage) et la possibilité de construire des abris de jardins et annexes, avec des clauses interdisant le changement d’affectation. ■ Recul du trait de côte Le rapporteur, Didier Mandelli, ajoute que pour répondre au problème du recul du trait de côte, dont l’immeuble Le Signal à Soulac sur Mer est l’emblème, le texte crée des ins- truments nouveaux comme les zones d’acti- vité résiliente et temporaire (ZART art. 15), un nouveau bail réel immobilier littoral (BRILi art. 16) et la faculté de mobiliser le fonds Barnier pour financer des opérations d’aménagement (art. 18). L’article 9 introduit une dérogation au principe d’urbanisation en continuité de l’urbanisation existante dans les communes rurales, pour certaines opérations, par exemple pour la relocalisa- tion d’activités dans le cadre d’une ZART. Il souligne que ces opérations sont encadrées: elles ne peuvent pas cibler les espaces proches du rivage, elles supposent un avis de la commission de la nature, des paysages et des sites et elles ne doivent pas porter atteinte à l’environnement et aux paysages. Le président de la commission des lois, Phi- lippe Bas, soutient le texte, se réjouissant que “les bétonneurs” aient “heureusement été arrêtés par la loi Littoral”. Il rappelle les garanties: 1. Aucune construction sur le rivage à moins de 100m de la mer; 2. Aucu- ne construction avec vue sur mer; 3. Le PLU doit prévoir la possibilité de construire. 4. La construction ne peut avoir lieu que dans les hameaux déjà construits. 5. C’est le préfet, non le maire, qui détient le pouvoir. La secrétaire d’État, Brune Poirson, souligne que l’artificialisation des sols sur le littoral est trois fois plus élevée (entre2000 et2006) qu’ailleurs. Le recul du trait de côte impose la relocalisation d’activités, comme à Laca- nau, ce qui pose la question du financement et de l’indemnisation des propriétaires. Mais elle observe que la logique de la pro- position est trop orientée sur la prévention des risques, qu’il faut également restaurer des écosystèmes littoraux dégradés et qu'il est parfois disproportionné de geler des ter- ritoires qui sont atteints par l’érosion à un horizon éloigné. Elle s’oppose par ailleurs à l’indemnisation à 100% des propriétaires et à l’article 9 qui remet en cause la loi Littoral. La ministre est donc réservée sur l’ensemble du texte. Nelly Tocqueville (socialiste) estime que le texte présente trop de risques et annonce que son groupe s’abstiendra. ■ ZART et BRILi Ronan Dantec (RDSE) ironise sur le méca- nisme de la ZART, “zone d’aménagement rapidement trempée” qu’il juge dangereux avec la vitesse de montée des eaux. Il ne croit pas davantage que le bénéficiaire du BRILi prendra gentiment sa pioche au bout de 40 ans pour détruire sa construction. En Seine-Maritime, près d’un million de mètres cubes de falaise, soit entre dix et quinze centimètres de côte, s’effondrent chaque année, souligne Agnès Canayer. La sénatrice soutient la proposition de loi et demande que le fonds Barnier soit abondé. Françoise Cartron approuve le dispositif prévu à l’article 3 pour l’immeuble le Signal construit il y a 50 ans à 200 mètres du front de mer et qui est face à un danger imminent d‘effondrement. Les propriétaires ont reçu un ordre d’évacuation définitive en 2011. L’article 1 er est relatif à la stratégie nationale de gestion intégrée du trait de côte. Il a été adopté avec amendement. L’article 2 définit le recul du trait de côte. Il a été voté. Même vote pour l’amendement (n°44) qui précise que le niveau de montée des eaux pris en compte dans les dispositifs d’adaptation des littoraux est déterminé par le Plan national d’adaptation au changement climatique. L’article 3 accorde une indemnisation aux propriétaires dont l’immeuble a fait l’objet d’interdiction d’habiter pour des faits anté- rieurs à 2017, sauf si le permis a été délivré par le maire. Il a été voté. Ronan Dantec pro- pose de supprimer l’article 4 instituant les ZART, mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°40) et l'article modifié a été voté. L’article 5 porte sur la révision ou la modifi- cation éventuelle des PPRNP pour la créa- tion de ZART. Voté. Guillaume Gontard a demandé l’insertion d’une obligation de conseil imposant aux professionnels de l’immobilier d’informer leurs acquéreurs du risque de recul du trait de côte. Brune Poirson rappelle que cette exigence est satisfaite par l’état actuel du droit. L’amendement (n°35) a été rejeté. L’ar - ticle 8 relatif à la cohérence entre la stratégie de gestion du trait de côte et le schéma régional d’aménagement, de développe- ment durable et d’égalité des territoires, a été adopté. Christophe Priou indique que l’article 9 vise à favoriser la densification des secteurs déjà ouverts à l’urbanisation dans les parties rétro-littorales des communes, mais il est assorti, confirme Corinne Imbert, de nom- breuses lignes rouges à ne pas franchir. L’amendement (n°41)de suppression de l’article, approuvé par la ministre, a été reje- té. Un amendement n° 4, voté, précise la notion de hameau. L’article 9 a été voté. L’adoption de l’amendement n°18 vise à faciliter l’hébergement des saisonniers dans les zones littorales. Même vote pour le n°24 en faveur de l’ins- tallation de centrales solaires en discontinui- A U S ÉNAT DÉBATS Le Sénat vote une proposition de loi sur les territoires ruraux Protéger le littoral, tout en permettant un développement des territoires. ❘◗ Anne Petitjean , spécialiste en droit de l’urbanisme et de l’aménagement, rejoint le cabinet Herbert Smith Free - hills en tant qu’associée. ❘◗ Christophe Canu (Grand Paris Amé- nagement) a été élu président de l’Ob - servatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France . Acteurs reproduction interdite sans autorisation 1 9février 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll ■ Conférence de consensus Jacques Mézard a clôturé le 8février au Sénat la conférence de consensus sur le logement. Il a indiqué que certains points avaient pu faire l’objet d’ajustements, com- me la réforme du logement social. La conférence a validé les orientations du pro- jet de loi en matière de facilitation de l’ac- te de construire (passage d’obligations de moyens à des obligations de résultat) ou de lutte contre les recours abusifs. Sur ce point, il s’agit d’éviter le blocage de construction pendant plusieurs années de procédure et de dissuader ceux qui en pro- fitaient pour soutirer des avantages parti- culiers aux promoteurs. D’autres mesures font l’objet de consensus: digitalisation des secteurs de l’urbanisme, de la construction et de la gestion, renforcement de la lutte contre l’habitat indigne, traitement des copropriétés dégradées et création d’opé- ration de revitalisation des territoires. Le ministre a tenu à “lever le malentendu” relatif au bail mobilité: il ne vise pas à pré- cariser les locataires mais à avoir des baux adaptés à certains publics qui ont besoin de cette souplesse. Il ajoute que les zonages feront l’objet d’une révision. Une série de mesures qui devaient être adoptées par ordonnance seront finale- ment directement intégrées dans le projet de loi par exemple sur la réquisition d’im- meubles de bureaux vacants, sur les obliga- tions d’économie d’énergie du secteur ter- tiaire ou sur l’agrément des observatoires locaux de loyers. En revanche, d’autres points échappent au consensus: c’est le cas de la mixité sociale et de l’article 55 de la loi SRU. (Discours du 8février 2018). A CTUALITÉ té de l’urbanisation existante. Le vote de l’amendement n°8 réduit la pro- tection à une zone de 50 mètres autour des lacs artificiels. Les articles 10 à 15 ont été votés en l’état. L’article 16 , qui crée le bail réel immobilier littoral autorise les constructions dans les ZART, a été adopté, ainsi que les articles 17 et 18 . Enfin, le vote de l’amendement n°30 de Jean-François Rapin autorise les com- munes à remettre du sable sur les plages lorsqu’il a été emporté par une tempête. L’article 19 ainsi que l’ensemble de la pro- position de loi ont été votées. (Sénat, séance du 30janvier2018). ■ Proposition de loi sur la res- ponsabilité des propriétaires ou gestionnaire de sites naturels Bruno Retailleau a défendu le 31janvier une proposition de loi visant à adapter le droit de la responsabilité des propriétaires ou des gestionnaires de sites naturels ouverts au public. Le sénateur explique que le régime de responsabilité actuel pour les proprié- taires et gestionnaires de sites naturels ouverts au public où sont pratiqués des sports et loisirs de nature est celui de la res- ponsabilité sans faute. Il existe une asymé- trie entre la responsabilité du propriétaire et du gestionnaire du site par rapport à leur capacité à fournir les équipements ou l’en- cadrement de sécurité adaptés aux sites dont ils ont la garde. Il propose donc un rééquilibrage de la responsabilité en faveur des propriétaires et gestionnaires de sites. L’article 1 er crée un régime dérogatoire du droit commun de la responsabilité sans faute au bénéfice de tous les propriétaires et gestionnaires de sites naturels. Ce régime, explique Bruno Retailleau, permet de remettre à jour la théorie de l’acceptation du risque. Il ne jouera que pour les dommages nés de la pratique d’un sport de nature ou d’une activité de loisirs. Le rapporteur, André Reichart, décrit les incidences juridiques de cette proposition, notamment en regard du projet de réforme du droit de la responsabilité civile. Il suggè- re de supprimer en conséquence l’article L 365-1 du code de l’environnement. Mais la secrétaire d’État, Brune Poirson, indique qu’une adaptation du régime de responsabilité des propriétaires et gestion- naires d’espaces naturels est déjà prévue à l’article L. 365-1 du code de l’environne- ment. Elle s’oppose à l’abrogation de cet article et renvoie la réforme à la refonte du droit de la responsabilité civile. Les deux articles de la proposition de loi ont néanmoins été adoptés. ■ Suppression de la taxe d’habi- tation Jean-Pierre Sueur interpelle le ministre de l’économie sur les conséquences de la sup- pression de la taxe d’habitation. Bruno Le Maire répond “il n’y aura pas de création d’un nouvel impôt pendant le quinquen- nat.” Trois pistes sont évoquées pour com- penser cette réforme: baisse de la dépense publique, affectation d’une part d’un impôt national aux collectivités locales et refonte des taxes locales et de la fiscalité locale. (Sénat, séance du 16janvier2018) . ■ Exposition universelle 2025 Catherine Dumas interroge le Premier ministre sur les raisons du choix du Gou- vernement de ne pas soutenir le projet d’or- ganisation de l’exposition universelle de 2025 à Paris. Edouard Philippe répond que le projet n’était pas suffisamment solide. En particulier, son équilibre supposait la ces- sion à titre gratuit du foncier par l’Établisse- ment public foncier de Paris Saclay à hau- teur de 300millions d’euros. Par ailleurs, la fréquentation retenue ne permettait pas d’atteindre le montant de recettes prévu. (Sénat débats, 23janvier2018). ■ Risques inondations Répondant à une question de Stéphanie Do à l’Assemblée, le ministre de la transition énergétique indique que le nombre de plans de prévention des risques inondations adoptés ou en préparation est de 11500. L’État a augmenté de 50% ses financements pour accompagner les collectivités et antici- per le transfert aux intercommunalités, effectif au 1 er janvier 2018, de la compétence relative à la gestion de l’eau et des milieux aquatiques, et à la prévention des inonda- tions. (AN débats, 2 e séance du 23janvier2018) . ■ Compteurs Linky Loïc Prudhomme (France Insoumise) inter- pelle le Gouvernement sur les oppositions de communes au déploiement des comp- teurs Linky. Les motifs sont les suivants: A U P ARLEMENT DÉBATS stockage de données, diffusion d’ondes magnétiques et non-sens écologique en rai- son du remplacement de compteur en état de marche. Le député ajoute qu’Enedis mul- tiplie les intimidations pour contraindre les usagers au changement de compteur. La ministre des transports, Élisabeth Borne, répond que des mesures ont été prises pour garantir la confidentialité des données, que l’exposition spécifique aux ondes est très faible, du même ordre que celle d‘un télévi- seur. Enfin, le recyclage des anciens comp- teurs est confié à des entreprises spécialisées. Le député rétorque par ailleurs que l’effet positif du compteur sur la consommation est mineur: réduit au départ, il disparaît avec le temps. (AN débats, 1 e séance du 30janvier 2018). ■ LCA-FFB réclame des mesures dans le cadre de la loi ELAN Les constructeurs aménageurs ont présen- té le 8février leurs demandes pour enrayer la baisse de l’activité redoutée. Le marché de la construction de maison individuelle en 2017 a été très sensible à l'évolution des mesures en faveur du loge- ment: l’activité avait été soutenue en début d’année, elle s’est repliée devant les incertitudes réglementaires, a augmenté en anticipant le recentrage du PTZ, avant de s’écrouler en fin d’année. Au total, il s’est vendu 135000 maisons individuelles en 2017, soit 1% de plus qu’en 2016. Pour 2018, la baisse de quotité du PTZ en zone B2 et C, cumulée avec la suppression de l’APL accession, devrait, selon LCA-FFB faire baisser l’activité de 8 à 10%. Pour éviter ce recul, LCA-FFB plaide pour le rétablissement de l’APL-accession. LCA-FFB soutient les propositions de Chris- tine Maugüé visant à lutter contre les recours abusifs, mais demande d’aller plus loin par exemple en supprimant la faculté d’appel pour les autorisations d’urbanisme dans les zones tendues. Par ailleurs, la fédération préconise une fusion des documents d’urbanisme (PLU, PLH et PDU) et une généralisation des PLU intercommunaux. Pour le permis de construire, il est deman- dé de supprimer la prorogation de délai d’instruction en cas de demande illégale de pièces complémentaire. La fédération approuve également le changement de logique du CCH, qui pas- serait à une exigence d’obligation de résultat. Mais elle demande d’autres sim- plifications comme la suppression d’exi- gence d’installation d’une cheminée dans l’individuel neuf et souhaite que le princi- pe du moratoire de normes soit inscrit dans la loi. LCA-FFB demande par ailleurs une révision des zonages pour les aides au logement et préconise un suivi différencié des para- mètres pour chaque marché (accession ou investissement et revitalisation du parc existant). ■ L’UNIS souhaite que le champ du bail mobilité soit revu C’est dans les enjeux du parc privé que l’UNIS s’est investie pour émettre des pro- positions. S’agissant du bail mobilité, l’UNIS recom- mande d’en revoir le champ d’application afin que les bailleurs puissent proposer un bail “clé en main”. 1 9février 2018 6 A CTUALITÉ JURIS hebdo immobilier ll locatives (APAGL), - Association Foncière Logement (AFL), - et à toute filiale créée pour la mise en œuvre de la convention. La convention décrit les emplois de la P EEC. 1. Aides aux personnes morales - aides au logement social - aides au logement des jeunes actifs - aides au logement intermédiaire - aides destinées à lutter contre la fracture territoriale - rénovation des centres des villes moyennes - aides à l'Association Foncière Logement 2. Aides aux personnes physiques , Elles concernent notamment les : - aides à la rénovation énergétique du parc privé pour les propriétaires - aides à l'accession à la propriété et à la réalisation de travaux pour les propriétaires occupants - aides à l'accompagnement à la mobilité et à l'accès à l'emploi - aides pour la sécurisation locative (Visale et Loca-Pass) 3. Participation aux politiques publiques nationales - Participation au NPNRU - Financement du réseau ADIL 4. Développement de l'offre aux salariés Le titre III fixe des conditions d'utili- sation de la PEEC, par exemple pour fixer les règles de fongibilité des crédits ou des limitations des frais de fonctionnement (l'envelop- pe passe à ce titre de 342millions en 2018 à 288millions en 2022). Le titre IV comporte les règles de suivi et d'évaluation. Les enveloppes minimales et maxi- males sont fixées pour chacun des postes. (voir tableau). (Convention quinquennale 2018-2022 du 16janv.2018 entre l'Etat et Action Logement, J.O. du 8février, n°10). En millions d’ € Enveloppes minimales Enveloppes maximales 2018 2022 2018 2022 Personnes morales PLUS-PLAI 560 400 PLS 50 50 Dotation en fonds propres logement locatif social 70 70 Prêt aux structures collec- tives (hors FTM) 45 35 Prêt aux structures collec- tives (FTM) (1) 50 50 Prêt haut de bilan 20 40 Dotation en fonds propres - log. loc. social 70 70 Dotation en fonds propres à l’organisme dédié à la vente HLM 333 FNAP 50 50 50 50 Prêts PLI 50 50 Logement intermédiaire. Dotation fonds propres 70 70 Fracture territoriale 126 488 Contrepartie des pro- grammes RU 75 Personnes physiques Accession 470 470 Sécurisation locative 68 122 Rénovation énergétique 30 150 Autres emplois personnes physiques 243 203 Politiques publiques Rénovation urbaine 692 692 692 692 ANIL / ADIL 9 9 9 9 Développement offre salariés (Innovation, expérimentation) 6 6 Emplois de la PEEC de 2018 à 2022 Une convention du 16janvier définit les axes d'action d'Action logement de façon à accroître l'efficacité de l'emploi des fonds de la PEEC. Elle se substitue à la convention du 2décembre 2014. Elle est conclue pour 5 ans (2018-2022). Elle s'ap- plique aux entités suivantes : - Action Logement Groupe (ALG), - Action Logement Services (ALS), - Action Logement Immobilier (ALI), - l'Association pour l'accès aux garanties Convention quinquennale Action Logement Déconnecter l’observation des loyers et leur encadrement recueille l’assentiment de l’UNIS mais le Syndicat rappelle son opposition au principe de l’encadrement. Pour la copropriété, l’UNIS juge préférable de prendre rapidement des mesures urgentes comme l’amélioration du fonds travaux, sans attendre le travail de codifi- cation du droit de la copropriété, qui pren- dra plus de temps et qui se double de l’ajout de mesures nouvelles comme l’ajus- tement de la gouvernance pour prendre des décisions rapides. Enfin, pour rendre attractif l’investisse- ment locatif, l’UNIS soutient la piste de l’amortissement de l’investissement et des travaux de rénovation (Communiqué du 9 février 2018). (1) Foyers de travailleurs migrants 1 9février 2018 7 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NN EL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : François Antoine Mariani est nommé conseiller technique politiques contractuelles territoriales au cabinet d'Edouard Philippe. (Arrêté du 5février2018, J.O. du 6février, n°25). ➠ Action et comptes publics : Manon Per- rière est nommée conseillère juridique au cabinet de Gérald Darmanin. (Arrêté du 5février2018, J.O. du 7février, n°66). Magistrature ✓ Conseil d’État : Coralie Albumazard et Christelle Thomas sont nommées maîtres des requêtes en service extraordinaire. (Arrêté du 30janvier2018, J.O. du 9février n°81). Organismes publics ✓ ANCOLS : Anne Bolliet est nommée au conseil d'administration de l’Agence natio- nale de contrôle du logement social et présidente du comité du contrôle et des suites de l’ANCOLS. (Arrêté du 30janvier2018, J.O. du 10février, n°61). Conventions collectives ➠ Entreprises d'architecture : Il est envisa- gé l'extension de l’accord du 23novembre2017 sur la mise en place de la Commission paritaire permanente de négociation et d'interprétation. (Avis publié au J.O. du 7février, n°72). ■ Environnement Le cahier des charges de l'appel à projets « Bâtiments et îlots à haute performance environnementale » a été approuvé par arrêté du 26janvier2018. (J.O. du 9février2018, n°8). ■ Droit de préemption des SAFER Un décret du 7février fixe à un mois , à compter de l'affichage de l'avis d'attribu- tion du bien, le délai au terme duquel la société d'aménagement foncier et d'éta- blissement rural doit notifier aux candidats évincés les motifs de son choix (art. R 142- 4 et 143-11 du code rural). (Décret n°2018-77 du 7février2018 relatif aux sociétés d'aménagement foncier et d'éta- blissement rural, J.O. du 9février, n°51). Deux QPC ■ Usage de l'image d'un bâtiment du domaine national Des associations Wikimedia France et La Quadrature du Net contestaient la validité de l'article L 621-42 du code du patrimoine qui soumet l'utilisation d'images d'im- meubles du domaine national à la conclu- sion d'une autorisation préalable du ges- tionnaire de la partie concernée du domai- ne national. Selon le Conseil constitutionnel, cette dis- position vise à protéger l'image des domaines nationaux, ce qui est un objectif d'intérêt général. Le gestionnaire du domaine ne peut refuser l'autorisation que si elle porte atteinte à l'image de ce bien présentant un lien exceptionnel avec l'histoire de la Nation. Si l'autorisation est accordée à titre onéreux, il appartient aux autorités compétentes de respecter le prin- cipe d'égalité. L'article est donc jugé conforme à la Constitution. (Décision n°2017-687 QPC du 2février2018, J.O. du 6février, n°45). ■ Exonération de plus-values en faveur des loueurs de meublés professionnels L'article 151 septies du CGI prévoit une exonération de plus-values de cession pour les redevables exerçant une activité de location d'appartements meublés à titre professionnel. Mais la reconnaissance de la qualité de loueur professionnel suppose une inscription au RCS en qualité de loueur professionnel d'un des membres du foyer fiscal, ainsi qu'à deux conditions sur les recettes tirées de l'activité par le foyer. Le Conseil constitutionnel observe que le législateur a entendu empêcher que des personnes exerçant leur activité de loueur en meublé à titre occasionnel en bénéfi- cient. Or le code de commerce ne prévoit l'inscription au RCS des personnes phy- siques que pour celles exerçant des actes de commerce. L'activité de location d'im- meubles ne constituant pas une activité de commerce, le législateur ne s'est pas fondé sur un critère objectif et rationnel. L'exi- gence d'inscription au RCS figurant à l'ar- ticle 151 septies VII est jugée contraire à la Constitution. (Décision n°2017-689 QPC du 8février2018, J.O. du 9février, n°96). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi713 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ Congrès des notaires à Cannes Le notariat qui tiendra son congrès à Cannes du 27 au 30mai a choisi comme thème “ demain le territoire ”. Les profes- sionnels de l’immobilier suivront tout par- ticulièrement les travaux la troisième com- mission “demain la ville”. L’enjeu est de créer de la ville dense. Pour ce faire, la pre- mière piste explorée est la verticalité, la seconde la smart city. L’enjeu suivant est la lutte contre l’étale- ment urbain. Cela passe par la sanctuarisa- tion de certains espaces naturels et la den- sification des lotissements. Autre enjeu; la revitalisation des centres bourgs. Le grand débat de clôture promet d’être de haut niveau avec Erik Orsenna, Joël de Rosnay et Emmanuel Tod. ✦ Congrès de l’UNAM L’Union nationale des aménageurs a choisi Avignon pour son prochain congrès les 24 et 25septembre 2018. AU FIL DU J.O. 1 9février 2018 8 JURIS hebdo immobilier ll N OVAXIA “Capital développement immobilier”, c’est ainsi que Joachim Azan, président de Novaxia, décrit son métier: lever des fonds, transformer et développer un projet à par- tir d’une friche ou de bureaux vides. Il s’agit donc d’allier épargne et transforma- tion urbaine. Le groupe, créé il y a onze ans, rassemble 50 personnes et a piloté 1,7milliard d’eu- ros d’opérations pour 10600 épargnants et 4 investisseurs institutionnels. En 2017, 95millions d’euros ont été collectés. La stratégie mise en œuvre consiste à acquérir des immeubles vacants, qu'il s’agisse de friches industrielles ou de bureaux obsolètes pour les transformer et les revendre. L’un des produits en cours de commerciali- sation pour le grand public est Novaxia Immoclub 4. Son objectif est clairement la plus-value: Novaxia se fixe un objectif de TRI de 7% par an pour les investisseurs particuliers mais de 12 à 15% par an pour des institutionnels. Pourquoi un tel écart? Joachim Azan avance trois motifs: pour un institutionnel, l’appel de fonds est progres- sif, il n’y a pas de frais de prospection de l’épargne et les volumes investis permet- tent d’acquérir des actifs de taille supérieu- re. (Est considéré comme émanant d’un institutionnel, le placement dépassant 100000 € ). Constatant que le nombre de PEA a chuté de 7millions en 2000 à 4millions en 2017, sous l’effet des pertes de certains épar- gnants sur le marché actions, Novaxia pro- pose un placement en immobilier mais éli- gible au PEA. Il prend la forme d’une socié- té en commandite par actions. L’objectif de collecte est de 30millions d’euros d’ici juillet2018, pour un rende- ment de 7% par an. La commercialisation est assurée par les conseils en gestion de patrimoine. La contrepartie de la perspec- tive de plus-value c’est l’immobilisation du capital. Le fonds est fermé et ne dispose pas de marché secondaire. La particularité de ce placement est d’être hors du champ d’application de l’IFI. En effet, son objet est commercial et non patrimonial. Le cycle de vie du fonds est le suivant: une première phase acquisition, transformation et revente de 8 à 10 projets sur une pério- de de 3 ans et réinvestissement pour une 2 e phase analogue. Au bout de ce cycle, le fonds est dissous et les épargnants récupè- rent leur capital et la plus-value. Novaxia propose aussi une autre formule d’investissement via le Fonds Immo oppor- tunité 6. Le placement est effectué dans de la transformation urbaine et donne droit une réduction d’impôt sur le revenu. Son montant, fixé à 18% jusqu’à fin 2017 a été porté à 25% par la loi de finances pour 2018. Ce placement dont le rende- ment prévu est de 2 à 3% par an est éga- lement hors IFI. Capter le différentiel de valeur Pour Joachim Azan, le marché immobilier ne devrait pas connaître les hausses de prix qu’il a connues ces dernières années. C’est donc lors de l’acquisition que se joue la plus-value. Le but est d’acquérir les biens avec décote et de les revendre. L’opération permet de capter le différentiel entre la valeur décotée du bureau ou la friche lors de l’achat et la valeur du logement neuf à la revente. Les logements sont alors reven- dus en bloc à des institutionnels ce qui per- met de réduire les frais de commercialisa- tion; les logements sont vendus avant même la réalisation des travaux, ce qui réduit les frais financiers. Mathieu Descout, directeur général immo- bilier, présente quelques exemples d’opé- rations. A Bagnolet, un terrain occupé par un transformateur RTE, pollué au pyralène a été acquis, dépollué et transformé en 396 logements (livraison 2018). Le coût de dépollution représente 1million d’euros à comparer au prix d’achat de 5millions. La destination finale de l’immeuble n’est pas nécessairement le logement. Les équipes de Novaxia analysent les diverses hypothèses. Ainsi au cœur du 5 e arrondis- sement de Paris, rue Lacépède, un ensemble comportant un ancien bâtiment industriel et un hôtel particulier du 18 e va être transformé en hôtel de 169 chambres. L’acquisition avec décote de 40% permet de financer les travaux. Les opérations sont donc très diverses, comme en témoigne également l’acquisi- tion en 2017 de quatre immeubles occupés par Monoprix (notamment à Saint Cloud et Meudon). Le projet est ici de surélever et de sous-élever ces immeubles des années cinquante et soixante pour étendre les surfaces commerciales et y adjoindre des logements ou des résidences étu- diantes. Joachim Azan évoque enfin l’utilisation de l’immeuble au cours de sa phase de trans- formation. Plutôt que de laisser vide le site dans l’attente de l’obtention des autorisa- tions d’urbanisme, Novaxia recherche une utilisation temporaire. Ainsi des baux tem- poraires ont été conclus avec des associa- tions sur le site Lacépède, permettant de plus des économies de gardiennage. La formule permet d’allier sens et rentabilité. Un plan d’épargne urbain? Creusant la recherche de sens, Novaxia a mis au point avec Ersnt & Young une grille de 12 critères pour développer une action sociale, sociétale et environnementale dans le cycle de vie du projet. Cela permet ainsi par exemple, dans la phase de vacance, de créer des héberge- ments d’urgence, dans la phase de réhabi- litation de soutenir la réinsertion profes- sionnelle et en phase d’exploitation de créer des lieux échange. En conclusion, Joachim Azan résume son propos: la conjonction des trois facteurs que sont l’accroissement de l’urbanisation dans de nombreux pays, l’accélération de l’obsolescence des immeubles et l’abon- dance de l’épargne, concourt à l’opportu- nité du recyclage du foncier. Il y voit un enjeu de création de valeur que peut financer l’épargne. Se projetant plus loin, il se plaît à imaginer la création d’un plan d’épargne urbain. Les particuliers pour- raient ainsi être incités à placer leur argent pour financer la transformation urbaine. ● Comment allier plus-value et rénovation urbaine Acquérir des friches urbaines ou des bureaux obsolètes pour les transformer en loge- ment et les revendre. Tel est l’objectif que Novaxia propose aux épargnants et aux ins- titutionnels. Un outil qui permet d’allier la performance financière et la nécessaire rénovation urbaine. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE Mathieu DescoutJoachim Azan
