Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence – Baux d’habitation : Impayés de loyer. Suspension des effets de la clause résolutoire
Baux commerciaux : impayés de loyer. Application de la clause résolutoire / Révision. Déplafonnement pour modification des obligations des parties / Pas d’action fondée sur les pratiques restrictives de concurrence
Copropriété : Travaux nécessaires pour le locataire ; accord requis du syndicat – 4 – Au Sénat – Les sénateurs votent le projet de loiratifiant l’ordonnance réformant le droit des contrats – 5 – Rencontre – Nexity va bien, dans un monde qui ne va pas très bien – 6 – Tableau des réponses ministérielles – – 7 – Nominations – Au fil du J.O. – En bref – QPC: censure d’un texte fiscal
Critiques de la hausse des taxes d’habitation des résidences secondaires – 8 – Rencontre – Comment lutter contre la division pavillonnaire ?
L’analyse d’Anne-Katrin Le Dœuff (Espacité) et de Julien Vazieux (Plaine Commune)
■ jugé ■ > L’accord des parties qui met fin à une pro- cédure judiciaire sur la révision du loyer constitue une modification des obligations des parties justifiant ultérieurement un dépla- fonnement (Civ. 3 e , 15février2018, p.3). > Un litige entre un bailleur de locaux com- merciaux et son locataire ne relève pas de l’action réprimant les pratiques restrictives de concurrence de l’art. L 442-6 du code de commerce (Civ. 3 e , 15février2018, p.2). > Des travaux affectant les parties com- munes nécessitent l’autorisation de l’assem- blée des copropriétaires , même si ces tra- vaux sont indispensables à l’activité du locataire (Civ. 3 e , 15février2018, p.3). ■ répondu ■ > Le Gouvernement envisage de nouveaux outils de régulation face aux ventes de terres agricoles à des investisseurs étrangers (voir p.6). > Le ministère de la justice rappelle les règles applicables lorsqu’un syndic quitte l’assemblée des copropriétaires en cours de réunion (p.6). ■ critiqué ■ > La FNAIM et l’UNPI sont très critiques face aux perspectives de hausse de la taxe d’habitation applicable aux résidences secondaires (p.7). ■ ratifié ■ > Les sénateurs ont adopté le projet de loi de ratification de l‘ordonnance réformant le droit des contrats . Si l’usage est de ratifier sans modifier le texte, les sénateurs y ont dérogé, en apportant quelques correctifs au texte en vigueur depuis 2016, par exemple sur la théorie de l’imprévision (p.4). ■ nommé ■ > Bruno Arcadipane est nommé président d’Action Logement Groupe (p.2). Division pavillonnaire: que faire? L es élus sont quelque peu désemparés face au développe- ment de la division pavillonnaire qui prospère dans certaines agglomérations, comme en témoigne l’analyse croisée d’Anne- Katrin Le Dœuf (Espacité) et de Julien Vazieux (représentant de Plaine commune, Seine-Saint-Denis) (lire p.8). Pourtant, les outils juridiques sont nombreux. Ils se rattachent soit à la poli- tique de lutte contre l’insalubrité, soit à celle de l’urbanisme. Mais les procédures sont complexes à manier et relèvent de surcroît d’au- torités administratives multiples. Si une certaine efficacité est avé- rée à l’encontre de propriétaires isolés, tel n’est pas le cas envers des marchands de sommeil professionnels détenant leur patrimoine via des SCI multiples. Il existe aussi des outils nouveaux, institués par la loi Alur comme l’autorisation de mise en location ou la déclaration préalable à la mise en location. Mais leur mise en œuvre impose des moyens humains importants, il est donc préférable d’en limiter l’ap- plication à des secteurs restreints pour que l’administration puisse s’en servir efficacement. Les élus se décident à intervenir car ce phé- nomène, contrairement à celui des constructions, crée un dévelop- pement démographique non maîtrisé; mais il est de fait un facteur de création de logements. Le tableau ainsi dépeint montre la limite de l’efficacité des politiques publiques locales… La dernière publication des statistiques de prix de la chambre des notaires apporte un autre éclairage de la situation du marché du logement en Ile-de-France (nous y reviendrons la semaine prochai- ne). Elle démontre la poursuite d’une forte hausse des prix dans Paris mais aussi un écart croissant des prix parisiens avec ceux de la périphérie. D eux arrêts de la cour d’appel de Paris rendus le même jour sur des litiges d’impayés de loyer mettent en évidence les différences de traitement des contentieux dans ces procédures (arrêts du 14février2018, p.2). L’un concernait un bail d’habitation, l’autre un bail commercial. Dans les deux cas, le locataire avait reçu un com- mandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit. Dans les deux cas, le locataire avait laissé passer le délai qui lui est imparti (un mois pour le bail commercial, deux mois pour le bail d’habitation) pour régler l’arriéré de loyer ou saisir le juge. Mais ici s’arrête la ressemblance et intervient la divergence. Pour le bail d’habitation, le juge a accordé des délais et suspendu les effets de la clause résolutoire. Pour le bail commercial, le juge n’a pu que constater la résiliation et ordonner l’expulsion. Sans surprise, on voit que la règle est plus implacable pour le locataire du bail commer- cial que celui du bail d’habitation, mais la lecture parallèle de ces deux décisions du même jour en est une parfaite illustration. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 714 26 FEVRIER 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Impayés de loyer. Suspension des effets de la clause résolutoire Baux commerciaux : impayés de loyer. Application de la clause réso- lutoire / Révision. Déplafonnement pour modification des obligations des parties / Pas d’action fondée sur les pratiques restrictives de concurrence Copropriété : Travaux nécessaires pour le locataire; accord requis du syndicat - 4 - Au Sénat - Les sénateurs votent le projet de loi ratifiant l’ordonnance réformant le droit des contrats - 5 - Rencontre - Nexity va bien, dans un monde qui ne va pas très bien - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O.- En bref - QPC: censure d’un texte fiscal Critiques de la hausse des taxes d’habitation des résidences secondaires - 8 - Rencontre - Comment lutter contre la division pavillonnaire? L’analyse d’Anne-Katrin Le Dœuff (Espacité) et de Julien Vazieux (Plaine Commune) S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 6février 2018 2 JURIS hebdo immobilier ll B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux d'habitation ■ Impayés de loyer. Suspension d es effets de la clause résolutoire (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 14février2018, n°17/15173) Un bailleur (Paris Habitat OPH) avait enga- gé une procédure de constat de résiliation de bail pour impayés de loyers. La locataire contestait, en vain, la validité de la procé- dure. Considérant que, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, le locataire n'avait pas réglé sa dette locative, la cour confirme le constat de la résiliation du bail prononcée par le premier juge. Mais elle accorde des délais de paie- ment au locataire pour payer son arriéré et, ce faisant, suspend les effets de la clause résolutoire. « Considérant qu'en application de l'article 1343-5 nouveau du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues; Qu'en application de l'article 24 alinéa V de la loi du 6juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par déroga- tion au délai prévu au premier alinéa de l'article 1342-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (ord. n°2016-131 du 10février2016, art. 6-XXX- VII, en vigueur le 1 er oct. 2016) ». La cour observe que la locataire doit encore 8938 € mais « qu’elle a cependant repris régulièrement le paiement des loyers cou- rants depuis le mois d'octobre 2017; que compte tenu de ces efforts et de sa situation personnelle et financière, il y a lieu de lui accorder six mois de délai pour s'acquitter de cet arriéré en six échéances de 1489,73 € en plus du loyer courant, par application de l'article 24-V de la loi du 6juillet 1989; que par application de ces dispositions seules applicables aux baux d'habitation, sous la condition du règlement total de la somme de 8938 € dans ce délai et du paiement des loyers courants à leur terme, la clause réso- lutoire du bail sera réputée n'avoir pas joué ». Observations : Cet arrêt fait donc applica- tion de la faculté accordée au juge de sus- pendre les effets de la clause résolutoire, même d'office, si le locataire a laissé passer l e délai de deux mois après le commande- ment de payer pour régler sa dette et saisir le juge pour demander des délais de paie- ment. Le droit commun (art. 1343-5 du code civil) permet au juge d'accorder un délai de deux ans, mais le droit spécial des baux d'habitation lui permet d'allonger ce délai à trois ans. À condition de respecter l'échéancier qui lui est imparti, le locataire échappe donc à la résiliation du bail. Baux commerciaux ■ Impayés de loyer. Application de la clause résolutoire (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 14février2018, n°17/15575) Un bailleur avait engagé une procédure de constat de résiliation de bail pour impayés de loyers. Il avait délivré un commande- ment de payer le 6février 2017 et assigné le locataire le 13mars 2017. Le juge des réfé- rés avait constaté la résiliation par ordon- nance du 14juin 2017. En appel, le locatai- re faisait valoir qu'il avait réglé sa dette au 31octobre2017. La cour d'appel se réfère à l'article L145-41 du code de commerce selon lequel la clause de résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après commandement demeuré infructueux, puis à l'article 1343-5 du code civil, mais elle rejette la demande du loca- taire: « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues […] à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisa- tion et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clau- se résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». L'arrêt constate que le bail comporte une clause résolutoire et poursuit: « Considérant que, faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du com- mandement de payer; que l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance d'acte ou à une période contem- poraine à celle-ci ». Constatant que les causes du commande- ment n'ont ni été payées ni contestées dans l e délai d'un mois, la cour confirme l'acqui- sition de la clause résolutoire et la résiliation du bail. Observations : La cour d'appel se réfère à l'article L 145-41 du code de commerce et à l'article 1343-5 du code civil mais, sauf erreur d'interprétation, elle en déduit que si le locataire n'a pas contesté la résiliation du bail commercial dans le délai d'un mois qui suit le commandement de payer, il ne peut plus remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire. Une exception est signalée: la mauvaise foi du bailleur. En dehors de cette exception, si le locataire laisse passer le délai d'un mois pour régu- lariser ou saisir le juge, il ne peut plus faire obstacle au constat de la résiliation du bail. On mesure ici la différence de situation entre le locataire d'un bail commercial et celui d'un bail d'habitation illustrée par l'arrêt précédent. Le locataire du bail com- mercial est donc davantage incité à la vigi- lance dans la ponctualité du paiement, sauf à encourir la disparition de son titre locatif. ■ Révision. Déplafonnement pour modification des obligations des parties (Civ. 3 e , 15février2018, n°170, FS-P+B+I, pourvoi n°17-11866, rejet) Les parties étaient convenues en 2012 de mettre fin à des procédures de révision de loyer et de renouvellement de deux baux en réajustant les loyers jusqu'à fin mars2013. Mais le bailleur avait alors demandé la fixa- tion des loyers du bail renouvelé à la valeur locative à compter du 1 er avril 2013. La cour d'appel avait fait droit à cette demande. La Cour de cassation confirme sa décision: « Mais attendu que la cour d’appel a exac- tement retenu que la fixation convention- nelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la pro- cédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties interve- nue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette ». Observations : Le locataire se fondait sur L 145-34 du code de commerce prévoyant le JURISPRUDENCE ❘◗ Bruno Arcadipane (président du Consortium Peintures Revêtements) a été élu le 16 février président du conseil d’administration d’Action Logement Groupe . Il succède à Jacques Chanut. Acteurs plafonnement du loyer. Mais le plafonne- ment est écarté en cas, notamment de modification notable de (art. L 143-33, 3 e ) des obligations respectives des parties. Ain- s i, la Cour de cassation avait jugé que lors d'une cession de bail, les parties ayant convenu de porter le loyer à la valeur loca- tive estimée pour l'ajuster au prix du mar- ché, cette modification conventionnelle du loyer dans des conditions étrangères à la loi comme au bail initial s'analyse en une modification notable des obligations des parties (Civ. 3 e , 4avril 2001). De même, la modification conventionnelle du loyer intervenue au cours du bail expiré, dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial, s'analyse en une modifi- cation des obligations respectives des par- ties qui, dès lors qu'elle est notable, justifie à elle seule l'exclusion du plafonnement (Civ. 3 e , 24mars 2004). Le présent arrêt est dans le même sens: il admet que la renonciation à une procédu- re de révision judiciaire du loyer, avec fixa- tion conventionnelle du loyer est une modification des obligations des parties. En conséquence, le déplafonnement ulté- rieur est justifié. A retenir: L'accord des parties mettant fin à une procédure judiciaire sur la révision du loyer constitue une modification des obligations des parties justifiant ultérieure- ment un déplafonnement. ■ Pas d'action fondée sur les pra- tiques restrictives de concurrence (Civ. 3 e , 15février2018, n°171, FS-P+B+I, pourvoi n°17-11329, rejet) Un locataire avait assigné son bailleur devant le TGI de Paris sur le fondement de l'article L 442-6- I 2 e du code de commerce et pour manquement à ses obligations de délivrance en considérant que les clauses de non-responsabilité et de fixation du loyer à un minimum garanti traduisaient un désé- quilibre significatif. La procédure se situait ici au niveau de la compétence du juge à désigner pour trancher le litige. La cour d'appel avait validé la désignation du TGI de Paris par le juge de la mise en état. L'auteur du pourvoi critiquait la cour d'ap- pel d'avoir jugé que les dispositions du sta- tut des baux commerciaux étaient exclu- sives de toute application conjointe des dis- positions de l'article L 442-6. Son pourvoi est rejeté: « Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que seules les activités de production, de distribution ou de services entrent dans le champ d’application de l’article L. 442-6 I 2° du code de commerce, la cour d’appel, sans excéder ses pouvoirs, en a exactement déduit que le litige, qui portait sur l’exécu- tion d’un bail commercial, ne relevait pas d es juridictions spécialement désignées pour statuer en application de ce texte ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ». Observations : L'article L 442-6 réprime des pratiques restrictives de concurrence dont il donne la liste (rupture brutale de rela- tions commerciales établie par exemple). Le 2 e , invoqué ici par le locataire, vise le fait « de soumettre ou de tenter de sou- mettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre signifi- catif dans les droits et obligations des par- ties » . L'article L 442-6 III précise que « l'ac- tion est introduite devant la juridiction civi- le ou commerciale compétente par toute personne justifiant d'un intérêt » . Cet article posait donc dans ce litige une question sur son champ d'application: était-il applicable aux relations entre un bailleur et un preneur de locaux commer- ciaux? La cour d'appel avait répondu par la négative et la Cour de cassation valide son raisonnement. Le locataire critiquait également la décision en relevant que, s'agissant d'un bailleur propriétaire d'un ensemble (Le Millénaire) et d'un loyer fixé de façon binaire, il exis- tait un « partenariat commercial » entre les parties au sens de l'article L 442-6. Or la cour d'appel avait rejeté l'argument et considéré que seules les règles des baux commerciaux devaient être appliquées. Sa solution n'est pas remise en cause. A retenir: Un litige entre un bailleur de locaux commerciaux et son locataire ne relève pas de l'action réprimant les pra- tiques restrictives de concurrence de l'ar- ticle L 442-6 du code de commerce. Copropriété ■ Travaux nécessaires du locataire: accord requis du syndicat (Civ. 3 e , 15février2018, n°164, F-P+B, rejet, pourvoi n°16-17759, rejet) Un bailleur avait assigné son locataire en cessation de travaux de remplacement de conduit d'évacuation de fumée. Le syndicat des copropriétaires était intervenu à l'ins- tance. Le locataire, qui exerçait une activité de restauration, critiquait la décision d'ap- pel qui lui avait ordonné un arrêt immédiat des travaux. Mais la Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant relevé que la socié- té M. ne déniait pas avoir réalisé, sans auto- risation préalable de la copropriété, la pose d'un nouveau conduit d'évacuation, dépen- d ant des parties communes, et retenu que le fait que la destination du local loué nécessitait la pose de ce nouveau conduit pour permettre l'exercice de l'activité de restauration, autorisée par avenant, n'était pas un élément qui remettait en cause l'existence du trouble manifestement illicite dès lors qu' il ne pouvait y être procédé sans autorisation préalable et que, en l'absence de production d'une autorisation a poste- riori de l'assemblée générale des coproprié- taires, la régularisation des travaux n'était qu'hypothétique et tout aménagement envisagé par le preneur pas de nature à assurer le respect du règlement de copro- priété, de sorte que la seule mesure néces- saire et proportionnée à la cessation du trouble était la remise en état des lieux , la cour d'appel […] a légalement justifié sa décision; Par ces motifs: rejette ». Observations : L'article 25 b de la loi de 1965 fixe la majorité à laquelle le syndicat autorise un copropriétaire à effectuer à ses frais des travaux affectant les parties com- munes. Le copropriétaire ou, a fortiori, son locataire ne peut donc engager ces travaux sans autorisation préalable. L'urgence ne le dispense pas de solliciter l'autorisation de l'assemblée (Civ. 3 e , 3juin 2014). Doi- vent requérir une autorisation des travaux impliquant le passage de conduits ou cana- lisations à travers les parties communes (Civ. 3 e , 27novembre 1990), ou l'installa- tion d'un conduit de ventilation (CA Reims, 10septembre 2007). Le présent arrêt confirme ces solutions. La cour d'appel avait évoqué l'éventualité d'une régularisation a posteriori des travaux mais conclu que celle-ci n'étant qu'hypothétique, la remise en état des lieux devait être ordonnée. Il est en effet de jurisprudence constante que l'assemblée peut autoriser les travaux a posteriori soit de façon explicite (Civ. 3 e , 20novembre 1985) soit même implicite- ment (Civ. 3 e , 9juin 2010). Mais faute d'ac- cord, les travaux sont proscrits. En l'espèce, le litige est donc tranché dans les rapports avec le syndicat, mais il va logiquement se poursuivre dans les rapports entre le pre- neur et son bailleur. A retenir: Des travaux affectant les parties communes nécessitent l'autorisation de l'assemblée, même s'ils sont indispensables à l'exercice de l'activité du locataire (ici un restaurateur). ● 2 6février 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll B AUXCOMMERCIAUX - C OPROPRIÉTÉ ▲ JURISPRUDENCE 2 6février 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll La garde des sceaux a présenté le 1 er février au Sénat l’examen en 2 e lecture du projet de loi de ratification de l’ordonnance réformant le droit des contrats. Nicole Belloubet se réjouit que le travail de la commission des lois au Sénat ait permis de clarifier certaines dispositions de l’ordonnance. C’est le cas de la consécration de la jurisprudence Baldus qui exclut du champ de la réticence dolosive l’estimation de la valeur de la prestation ou encore de la définition du préjudice répa- rable en cas de rupture fautive des négocia- tions. Mais un point reste en discussion, c’est celui du pouvoir du juge en matière d’imprévision. Le Sénat propose de revenir sur le texte qui autorise le juge à rétablir l’équilibre initialement voulu par les parties, et de limiter le pouvoir du juge à la seule résolution du contrat. La ministre est défa- vorable à ce choix et rappelle que le texte prévoit que la disposition n’est que supplé- tive et que retirer ce pouvoir au juge ôte à ce dispositif son utilité. Le rapporteur François Pillet rappelle que l’ordonnance du 10février2016 est entrée en vigueur le 1 er octobre 2016. Il explique que le Sénat a volontairement limité les modifications du texte. Il confirme que le Sénat estime que la faculté pour le juge de réviser le contrat pour imprévision constitue une atteinte disproportionnée à la force obligatoire du contrat. Jacques Bigot estime que ce n’est pas forcément l’intérêt des parties d’en arriver à la résolution du contrat, il peut être utile d’adapter le contrat. Maryse Carrère (RDSE) observe que la réfor- me visant à assurer davantage de sécurité dans le droit des contrats, il serait malen- contreux d’instiller de l’insécurité juridique en introduisant des modifications trop grandes au cœur de la loi de ratification. Elle préconise de ratifier l’ordonnance sans remettre en cause de l’état du droit, d’en sur- veiller l’application, quitte à revenir à l’état antérieur du droit si d’importants dysfonc- tionnements étaient constatés. Arnaud de Belenet (REM) se réjouit des apports du texte comme la définition du contrat d’adhésion ou l’annulation de clauses qui emportent un déséquilibre signi- ficatif dans de tels contrats. Quant à l’impré- vision, il observe que le pouvoir de révision du juge vise à rétablir l’équilibre initial du contrat, non à le refaire. Concernant la modification de l’article 1143, Pierre Yves Collombat approuve le retour à la définition initiale de la notion de “dépen- dance” pour laquelle la précision “écono- mique” a été supprimée, ce qui évitera des interprétations trop restrictives (l’art. 5 de la loi ayant été rectifié sur ce point). Sur ce même thème, Anne-Catherine Loisier se réjouit que le Sénat ait renoncé à encadrer trop strictement la notion de dépendance qui permet de sanctionner les abus à l’encontre d‘un contractant en situation de dépendance et permettra de s’appliquer en cas de dépen- dance psychologique du contractant. Par ailleurs, elle attire l’attention de la ministre sur la vulnérabilité des entreprises française au regard de l’extraterritorialité du droit américain liée au simple usage du dollar. ■ Discussion par articles L’article 2 modifie l’article 1110 du code civil. Le rapporteur indique que son objet est de lutter contre les clauses abusives mais que la définition du contrat d’adhésion, qui ren- voie au fait que les conditions générales sont soustraites à la négociation, est inadaptée. Pour qualifier le contrat d’adhésion et le dis- tinguer du contrat de gré à gré, il préfère le critère de la négociabilité des clauses et évi- ter la référence aux conditions générales. L’article 2 a été adopté. L’article 4 complète l’article 1117 du code civil pour ajouter un cas de caducité à une offre contractuelle: il vise le décès du desti- nataire de l’offre. Il a été voté en l’état. L’article 5 traite du dol. Il complète l’article 1137 pour préciser que “ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation”. Il précise également le sens de l’article 1143 relatif à la violence en tant que vice du consentement. Pour carac- tériser l’abus de dépendance dans lequel se trouve le contractant; il est précisé qu’il s’agit d’une dépendance à l’égard du contractant. Texte adopté sans modification. L’article 6 , également voté en l’état, modifie l’article 1145 qui fixe le champ de la capacité R ÉFORMEDUDROITDESCONTRATS AUSÉNAT Ratification de l’ordonnance réformant le droit des contrats Les sénateurs ont voté le projet de loi de ratification de l’ordonnance du droit des contrats mais en y apportant des correctifs sensibles. Ils ont aussi précisé les règles de droit transitoire. reproduction interdite sans autorisation d es personnes morales. Cette capacité ne sera plus limitée par référence à l’objet des personnes morales, défini par leurs statuts mais simplement par les règles applicables à chacune d’entre elles. L’article 6 change aussi la restriction appor- tée à la possibilité de représenter une partie au contrat. L’article 1161 modifié n’interdit plus à une personne de représenter deux parties au contrat mais, pour la représenta- tion des personnes physiques, il interdit à un représentant d’agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d’intérêts. Vote en l’état pour l’article 7 qui modifie l’ar- ticle 1165. Dans un contrat de prestation de service, cet article autorise le créancier à fixer le prix. En cas d’abus, il permet au juge d’accorder des dommages-intérêts. Le nou- veau texte y ajoute la faculté de prononcer la résolution du contrat. L’article 1171, selon lequel les clauses créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties sont réputées non écrites, est précisé pour indiquer qu’il porte sur toute clause “non négociable, détermi- née à l’avance par l’une des parties”. ■ Imprévision L’article 7 en revanche qui porte sur l’impré- vision a suscité un amendement de la ministre afin de revenir à la version du texte issu de l’ordonnance de 2016 dont il est un apport emblématique. Nicole Belloubet rap- pelle que son champ est limité, puisque sa mise en œuvre suppose un changement de circonstances imprévisible lors de la conclu- sion du contrat, que l’exécution soit devenue excessivement onéreuse pour une partie et que la partie lésée n’ait pas accepté dans le contrat d’assumer le risque d‘un tel change- ment. Si on réduit la révision judiciaire au seul cas d’un accord des parties pour saisir le juge - ce que propose le Sénat - cela réduit trop fortement l’effectivité du texte. Mais le rapporteur considère que permettre à une partie de demander au juge de refaire le contrat est excessif. L’amendement de la ministre (n°1) a été rejeté et l’article voté. L’article 8 bis modifie l’article 1216-3 sur la cession de contrat et la survie des sûretés en cas de cession. Si le cédant est libéré par le cédé, les sûretés consenties par le cédant ou par des tiers ne subsistent qu’avec leur 2 6février 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll R ENCONTRE R ÉPONSES A U S ÉNAT accord. L’article modifié fait désormais réfé- rence à l’accord du cédant et par seulement à celui du tiers. L’article 9, voté sans changement, modifie notamment l’article 1223 pour préciser les modalités de l’action accordée au créancier qui souhaite accepter une exécution impar- faite du contrat avec réduction du prix. S’il n’a pas encore payé, il peut notifier au débi- teur sa décision de réduire le prix de façon proportionnelle. Le débiteur doit donner son accord par écrit. Si le créancier a déjà payé le prix, il peut demander au juge la réduction du prix. L’article 12 concerne la cession de dette et précise le sens de l’article 1327-1: le créan- cier qui a donné son accord par avance à la cession ne peut se la voir opposer “et” (et non “ou”) s’en prévaloir que du jour où elle lui a été notifiée ou dès qu'il en a pris acte. Le même article change l’article 1328-1 sur la cession de dette de façon analogue au changement apporté à l’article 1216-3. Enfin, l’article 1352-4 concerne les restitu- tions en cas d’acte annulé pour le cas du mineur ou d’un majeur protégé. La restitu- tion due par la personne protégée (et non à cette personne) est réduite à hauteur du profit qu’elle a retiré de l’acte annulé. L’article 13 vise la monnaie de paiement. La ministre propose d’élargir la faculté de recou- rir à une monnaie étrangère “pour des opéra- tions entre professionnels lorsque l’usage d’une monnaie étrangère est communément admis dans le secteur concerné”. L’amende- ment (n°2) a été voté ainsi que l’article. ■ Droit transitoire Enfin l’article 15 fixe le droit transitoire. Modi- fié par amendement, il prévoit 4 règles: - une date d’entrée en vigueur au 1 er octobre 2018; - une liste d’articles dans leur rédaction nouvelle qui entrent en vigueur pour les actes postérieurs au 1 er octobre 2018; - une liste d’articles pour lesquelles la rédac- tion nouvelle est considérée comme inter- prétative, ce qui invite à les appliquer dès le 1 er octobre 2016; - la règle de l’ordonnance de 2016 selon laquelle “Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne” est complétée pour préciser “y compris pour leurs effets légaux et pour les disposi- tions d’ordre public”. L’ensemble du projet de loi a été voté et renvoyé à l’Assemblée. ● Alain Dinin est très fier des résultats de son groupe. Un chiffre d’affaires en hausse de +14% à 3,5milliards d’euros, plus de 20000 ventes de logements, un seuil qu'il n’espérait pas atteindre. Et ce sont des per- formances que le groupe pense durables notamment car il dispose de plusieurs années de commandes. Il indique que son entreprise évolue vers une plateforme de services à l’immobilier. Évoquant la loi ELAN, le président de Nexi- ty juge que le projet manque de souffle, notamment car il ne prend pas en compte la démographie. Alain Dinin aurait préféré un choc de la demande au choc d’offre: il aurait mieux valu partir des facultés finan- cières des ménages et ensuite, réfléchir à la ville qu’on peut construire. Si le texte com- porte de bons éléments (par exemple pour accélérer la construction et lutter contre les recours abusifs), Alain Dinin est sceptique sur l’ensemble de la loi ELAN. Pour la clientèle de particuliers, Jean-Philip- pe Ruggieri indique que l’objectif est de proposer des services qui soient utiles, dési- rables et abordables. Il résulte de ce der- nier point, que le logement doit être acces- sible au plus grand nombre. La part de marché du groupe est passée en 12 ans de 7,6% à 14,1% (de 2005 à 2017). Les réservations ont atteint 21372 loge- ments en 2017 (+13,1%). Le groupe a un potentiel d’activité de 2,6 années (47560 logements). Pour la clientèle des entreprises, Véronique Bédague indique que le groupe a enregis- tré 402millions d’euros de prise de com- mande en 2017. Elle cite comme exemple emblématique l’immeuble Smart Side à Cli- chy qui a permis la livraison de l’immeuble et de la maquette numérique, ce qui va permettre de changer le management de l’immeuble. Parmi les projets, elle cite l’immeuble Palazzo Méridia à Nice, un bâtiment de bureaux en bois le plus haut de France (R+9), de 8000m 2 qui doit être livré en 2019. Enfin, pour la clientèle des collectivités, le groupe est présent dans le grand Paris et en région (Bordeaux, Lomme, Lyon, Mar- seille, Villenave d’Ornon et Montpellier). Le résultat opérationnel de Nexity en 2017 est de 321millions d’euros. En conclusion, le président de Nexity se dit non seulement satisfait des résultats mais enthousiaste pour l’avenir. Il observe que le groupe a de la marge de progression pour le futur. Avec 7300 personnes, le groupe prévoit d’embaucher 650 per- sonnes cette année. Alain Dinin déplore simplement que parmi les actionnaires du flottant, il y ait très peu de Français. Il résu- me son propos en disant que son entrepri- se va bien dans un monde qui ne fonction- ne pas très bien. (Conférence de presse du 21février 2018). Nexity va bien, dans un monde qui ne va pas très bien ■ Construction en terres, bois et paille Le ministère du logement encourage le recours aux matériaux biosourcés (paille, chanvre, fibres de bois) dans la construction. Le programme PACTE lancé en 2015 soutient les for- mations professionnelles et l'intégration de ces matériaux dans les outils dédiés aux pres- cripteurs et décideurs. Les DREAL ont été invitées à accompagner les projets locaux émer- gents. Le ministère soutient un collectif de la construction biosourcées (CF2B) pour élabo- rer un nouveau plan d'actions spécifiques aux filières biosourcées. (Rép. Isabelle Valentin, JO AN Q, 6 février 2018, n° 3674). ■ Biens contaminés par la mérule La présence de mérule est le plus souvent liée à un défaut d'entretien du logement. Mais son développement est difficile à détecter sans sondage ou dépose. C'est pourquoi il n'est difficilement envisageable, lors d'une vente, d'élargir les obligations contractuelles des diagnostiqueurs en leur demandant d'examiner des endroits visuellement non détec- tables pour établir un diagnostic mérule. La loi Alur a introduit des dispositions générales de lutte contre la mérule (art. L 133-7 du CCH) imposant un signalement effectué par l'occupant. Un arrêté préfectoral peut délimiter les zones de présence d'un risque de mérule. En cas de vente d'un immeuble concerné par l'arrêté seule une information sur l'existence d'un risque potentiel, lié à la localisation est jointe au dossier de diagnostic technique. Le droit commun reste applicable en la matière. (Rép. ministère de la cohésion des territoires à Nicole Le Peih, JO AN Q, 6février 2018, n°3278). 2 6février 2018 6 JURIS hebdo immobilier ll R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 30janv. 2018 AN n°556 Julien Dive, Les Républicains, Aisne Prélèvement à la source Action et comptes publics Écologie L'entrée en vigueur du prélèvement à la source a été décalée au 1 er janvier 2019. L'audit commandé a con- firmé l'intérêt de la réforme pour le contribuable car l'impôt s'adapte à ses revenus. La confidentialité est garantie par la possibilité d'opter pour un taux indi- vidualisé. Par ailleurs, le test en grandeur nature effectué avec 600 parties prenantes a permis de détecter des anomalies et de les corriger. Le député évoquait les risques: coût pour l'en- treprise et dégradation des relations entre l'en- treprise et ses salariés. 30janv. 2018 AN n°2069 Loïc Prud'homme, La France Insoumise, Gironde Pénurie de logements étudiants à Bordeaux Enseignement supérieur Fin 2016, 4000 logements ont été mis en production grâce aux moyens de l’État et de la région. La région a apporté des garanties pour le financement des cautions locatives avec le dispositif CLE Aquitaine. Pour 2015-2020, un engagement de construction de 2000 logements à caractère social a été pris. Un appel à projet en direction des bailleurs sociaux a été lancé. Il est aussi prévu une requalification des résidences universitaires des années soixante. 6fév. 2018 AN n°3872 Jean-Michel Mis, La République en Marche, Loire Achat de terres agri- coles par des sociétés étrangères Agriculture La loi du 13octobre 2014 a étendu le droit de préemption des SAFER aux cessions de la totalité des parts de société dont l'objet principal est la propriété agricole. Mais des cessions partielles sont organisées pour contourner ce droit. La loi du 20mars 2017 impose de rétrocéder le bien à une société dédiée au portage foncier. Le Gou- vernement va lancer en 2018 une réflexion sur les outils de régulation. Le député souligne que les sociétés détournent le droit de préemption des SAFER en acquérant des parts de sociétés et non la propriété en direct des terres agri- coles. 6fév. 2018 AN n°2459 Stéphane Viry, Les Républicains, Vosges AG de copropriétaire. Poursuite de l'assem- blée en cas de démis- sion du syndic Justice Si les copropriétaires révoquent le syndic, l'assemblée peut décider de nom- mer un des copropriétaires présents comme secrétaire de séance en lieu et place du syndic (art. 15 du décret de 1967). Si le syndic désigné comme secré- taire en début de séance quitte l'assemblée, l'assemblée peut néanmoins se poursuivre. Le président doit faire procéder à la désignation d'un nouveau secrétaire, le faire mentionner sur le PV. Le syndic quittant ses fonctions doit remettre au successeur l'ensemble des documents et archives du syndicat. Il n'y a donc pas lieu de modifier la législation. 8fév. 2018 Sénat n°2100 Christophe Priou, Les Républicains, Loire Atlantique Archéologie préventive Culture Le secteur de l'archéologie préventive est confronté à une guerre des prix, il appartient à l’État d'y apporter une régulation. La loi du 7 juillet 2016 a prévu un contrôle par l’État des offres des opérateurs en amont de la délivrance de l'autorisation de fouille pour s'assurer que les opérations seront menées en respectant les prescriptions scientifiques. L'autorité de la concurrence a été saisie de dénonciations de pratiques anti-concurrentielles de l'INRAP. Celui-ci a accepté à compter de janvier 2018 de mettre en place une comptabilité séparant les activités concurrentielles et non concurren- tielles. L'opérateur public a engagé une trajectoire de remontée du prix de vente des opérations de fouilles. 8fév. 2018 Sénat n°2644 Laurence Harribey, PS, Gironde Mise en place du plan national cavités Transition écologique Un plan national cavité a été monté de2013 à2015 pour aider les collectivités à gérer les risques liés aux cavités souterraines. Des structures intercommunales ou spécialisés pour une agglomération ont été mises en place. Les actions sont l'inventaire des cavités, une cartographie, l'in- formation des populations, l'assistance dans la maîtrise de l'urbanisme des secteurs à risque. Le PPR est un outil de maîtrise de l'urbanisation des zones à risques. le fonds de prévention des risques naturels majeurs (FPRNM) permet de subvention- ner les opérations de reconnaissance des cavités ou leur traitement au taux de 30%. Si un PPR est pre- scrit ou approuvé, le FPRNM peut financer 50% des dépenses d'étude et travaux de prévention. Pour la sénatrice, les plans de prévention des risques de mouvements de terrain sont adoptés de façon trop rapide et sans concertation. 15fév. 2018 Sénat n°2274 Olivier Jacquin, PS, Meurthe-et- Moselle Baisse des APL Cohésion des territoires L'objectif de la réforme repose sur deux principes: faire baisser en 3 ans les loyers des ménages modestes du parc social par la réduction de loyer de soli- darité (RLS), réduire la dépense publique des APL. Cette baisse sera de 800 M € en 2018 et de 1,5 Md € en 2020. La RLS sera lissée sur l'ensemble du parc de logements sociaux. Une péréquation renforcée via la CGLLS sera prévue en 2018. Il est aussi prévu une réorganisation du tissu des organismes de logement social, elle trouvera sa concrétisation dans le projet de loi ELAN. Il s'agit de mutualiser certaines fonctions et de renforcer ainsi leurs capacités d'investissement. ▲ 2 6février 2018 7 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS R ÉPONSES E NBREF Cabinets ministériels ➠ Culture : Pierre-Emmanuel Lecerf est nommé directeur-adjoint du cabinet de Françoise Nyssen. Frédérique Gerardin quitte ses fonctions de conseillère en char- ge des questions européennes et interna- tionales, de la francophonie et du patri- moine. (Arrêté du 5février 2018, J.O. du 17février, n°75). Administration centrale ✓ Culture : Corinne Langlois est nommée sous-directrice de l'architecture, de la qua- lité de la construction et du cadre de vie à la direction générale des patrimoines du ministère de la culture. (Arrêté du 15février 2018, J.O. du 17février, n°77). ✓ Finances publiques : Florence Lerat est nommée sous-directrice du contentieux des impôts des professionnels au sein du servi- ce juridique de la fiscalité à la direction générale des finances publiques. (Arrêté du 16février 2018, J.O. du 18février, n°23). Magistrature ✓ Tribunaux de grande instance : Sont nommés présidents de TGI : Sylvain Roux (Bar-le-Duc) et Hervé Henrion (Verdun). (Décret du 12février 2018, J.O. du 14février, n°51). Organismes publics ✓ Biodiversité : Stéphanie Antoine est nom- mée directrice générale adjointe de l'Agen- ce française pour la biodiversité. (Arrêté du 30janvier 2018, J.O. du 14 fév. n°41). Conventions collectives ➠ Huissiers de justice : 1. Le poids des orga- nisations professionnelles d'employeurs représentatives pour les huissiers de justice est le suivant: - Chambre nationale des huissiers de justi- ce (CNHJ): 84,80%; - Huissiers de justice de France (HJF): 6,62%; - Union nationale des huissiers de justice (UNHJ): 8,58%. (Arrêté du 2février 2018, J.O. du 15 fév., n°34). 2. L'avenant n°60 du 17octobre 2017 rela- tif à la grille des salaires a été étendu par arrêté du 5février 2018. (J.O. du 15février 2018, n°118). Au fil du J.O. ■ CDAC en Corse Un décret prend en compte la nouvelle composition de la CDAC en Corse. La loi (ord. du 21novembre 2016) a précisé la composition des CDAC en Corse (art. L 751-2 du code de commerce. Ce décret en tire les conséquences au niveau réglemen- taire dans la désignation des membres par l'arrêté préfectoral. (Décret n°2018-96 du 13février 2018 relatif à la commission départementale d'aménagement commercial en Corse, J.O. du 15 fév., n°23). ■ QPC: censure d’un texte fiscal Le Conseil constitutionnel a censuré une disposition fiscale (art. L 152-5 du code monétaire et financier) qui prévoyait une sanction différente de celle prévue par un autre texte mais pour la même infraction. En effet, l'article L 152-5 prévoyait une sanction de 750 € pour absence de décla- ration d'un compte (art. 1649 A) alors que l'article 1736 VI du CGI prévoyait une a mende de 1500 € pour la même infrac- tion. Il est jugé contraire à la Constitution dans sa version applicable depuis le 1 er jan- vier 2009. L'article L 152-5 a été abrogé en 2016. (Décision n°2017-692 QPC du 16février 2018, J.O. du 18février, n°28). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi714 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. ■ Affaire Apollonia Dans l'affaire Apollonia, 680 personnes se sont constituées parties civiles. De nom- breuses personnes ont été mises en exa- men. Il n'appartient pas au Garde des Sceaux de donner des instructions, mais l'autorité judiciaire veille au traitement diligent de cette procédure. Une réponse de la garde des sceaux à Jacques Genest. (JO Sénat Q 15février, n°434). ■ Infractions aux règles d'urbanisme Pour que soient respectées les règles d'ur- banisme, les magistrats doivent être for- més au droit pénal de l'urbanisme. Le ministère s'attache à fournir les outils juri- diques et pratiques en ce sens. Un guide pénal de l'urbanisme a été réalisé. Les par- quets sont interrogés régulièrement sur leur pratique de lutte contre l'habitat indigne et insalubre. Les parquets peuvent mettre en œuvre des réponses pénales adaptées; classement sans suite sous condi- tion de réparation, réalisation d'un stage de citoyenneté. (Réponse du ministère de la justice à Jean-Louis Masson, JO Q Sénat, 15 fév. 2018, n°1596). Taxation des résidences secondaires Devant les perspectives de hausse de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires, la FNAIM y voit “le résultat d’une fiscalité discriminante à bout de souffle” et “un nouveau coup de massue asséné aux propriétaires” (communiqué du 22 février 2018) tandis que l’UNPI “dénonce avec fermeté ce nouveau débor- dement fiscal des communes” (communi- qué du 20février 2018). Marché logistique: record en 2017 Le marché de la logistique a connu un record en 2017 avec un volume placé de 7millions de m 2 , indique BNP Paribas Real Estate (communiqué du 16 février 2018). 2 6février 2018 8 JURIS hebdo immobilier ll D IVISIONPAVILLONNAIRE Le phénomène préoccupe les pouvoirs publics: épiphénomène il y a dix ans, il a pris une ampleur forte en Ile-de-France et dans certaines agglomérations comme à Lille. Les élus se sentent démunis, observe Anne-Katrin Le Dœuff, directrice générale déléguée d’Espacité. Premier élément de constat, la division est devenue une filière de production de loge- ments. Mais le nombre de logements concernés est difficile à évaluer car ils ne sont repérés que s’ils sont déclarés. Il y aurait ainsi 12000 logements créés par an. Le nombre de maisons concernées serait d’une maison sur 180 en Ile-de-France mais de 1 sur 100 en Seine-Saint-Denis. Dans certains territoires, 40% des loge- ments nouvellement créés sont issus de division, comme à Montfermeil. La division permet la densification mais elle est source de mal logement. Extension de la division Pour que prospère la division trois facteurs doivent être réunis: un stock important de logements individuels, des prix d’acquisi- tion bas qui permettent une forte rentabi- lité et l’importance de la demande popu- laire. Ces trois facteurs sont réunis en Sei- ne-Saint-Denis. Quelles sont les caractéristiques de ces logements? Ce sont souvent des 1 ou 2 pièces, ils sont, plus que la moyenne du parc, occupés par des ménages modestes, potentiellement indignes et suroccupés. Espacité a identifié trois sources de divi- sion. La division peut être le fait : - de ménages modestes qui cherchent un complément de revenus tout en habitant eux-mêmes sur place, - de marchands de sommeil professionnels qui disposent d’un parc important, - de regroupement communautaire dans des quartiers spécialisés où le logeur est en même temps l’employeur. Les élus se sont décidés à intervenir notamment car le phénomène crée un développement démographique non maî- trisé, ce qui provoque non seulement un surcroît d’usage des équipements publics mais aussi génère des tensions de voisina- ge et une perte de patrimoine qui aurait pu attirer des classes moyennes. Comment repérer le phénomène? Anne- Katrin Le Dœuff indique que le repérage se fait à la suite de dénonciation de voi- sins, par constat de l’accroissement des demandes d’inscriptions d’enfants dans les écoles, par constat du nombre de boîtes aux lettres ou du nombre de compteurs électriques. Mais pour éviter d’être repérés, les mar- chands de sommeil évitent parfois la multi- plicité des boîtes aux lettres et des comp- teurs électriques. Des outils multiples Julien Vazieux, chargé de mission habitat privé à la direction de l’habitat Plaine Commune, et qui intervient à La Courneu- ve, décrit les outils à disposition des élus. Il s’agit d’abord d’outils de lutte contre l’insalubrité. Ils visent à contraindre le pro- priétaire à faire des travaux dans des locaux qui sont impropres à l’habitation (art. L1331-22 du code de la santé publique), Ils peuvent aussi viser des loge- ments surocccupés (art. L 1331-23), mais les procédures sont souvent annulées en rai- son de la difficulté de preuve de la suroc- cupation. Ils cherchent enfin à contester le changement de destination d’un local autre que l’habitation, comme la transfor- mation en logement d‘un garage sans équipement suffisant (art. L 1331-24). Il existe en parallèle des outils d’urbanis- me. Une division interdite par les règles d’urbanisme est susceptible de sanctions pénales mais il faut que les faits remon- tent à moins de six ans pour ne pas être prescrits, ce qui suppose que l’administra- tion apporte la preuve de la date de la division. Julien Vazieux explique quelles sont les autorités investies du pouvoir d’interven- tion: l’insalubrité relève du pouvoir du préfet, mais ce sont les services municipaux qui font les repérages d’hygiène. Pour l’ur- Comment lutter contre la division pavillonnaire ? La division de pavillons pour y loger des populations en surnombre se déve- loppe rapidement aux périphéries de certaines agglomérations. Les pouvoirs publics cherchent à lutter contre ce phénomène. Les outils mis en place, nombreux et complexes, ne sont que très partiellement efficaces ( 1) . JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE (1) Rencontre Ajibat du 15février 2018 banisme, les arrêtés sont pris par l’établis- sement public territorial. Anne-Katrin Le Dœuff ajoute que la loi Alur a prévu le transfert aux intercommunalités de cer- t aines compétences, sauf désaccord des communes. Ce transfert tacite est parfois inconnu des communes elles-mêmes qui continuent à exercer ces compétences en toute illégalité… En matière pénale, la collectivité territoria- le peut saisir le procureur de la République en cas de non-respect d’un arrêté d’insalu- brité par exemple. Mais en Seine Saint Denis, ces affaires ne relèvent pas des dos- siers prioritaires et elles ne donnent pas lieu à instruction. Le TGI de Bobigny est engorgé. Les procédures se sont mises en œuvre que si elles donnent lieu à des faits à qualifications multiples: soumission de personnes vulnérables, blanchiment de capitaux, fraude fiscale, aide au séjour irré- gulière… En pratique, Julien Vazieux observe que les occupants sont soit des migrants qui ne restent que quelques mois avant de pour- suivre leur périple vers l’Angleterre ou les États-Unis, soit des familles qui restent. Les procédures d’insalubrité conduisent à un arrêté qui assure la protection des occu- pants, mais le déclenchement de procédu- re peut aussi conduire à une expulsion du logement… et du territoire. De nouvelles procédures Anne-Katrin Le Dœuff décrit les nouvelles procédures issues de la loi Alur. La première est la déclaration préalable de mise en location. Mis en place à Lille, le dis- positif est efficace vis-à-vis de bailleurs qui y voient une sorte de réassurance que leur mise en location est régulière. Mais elle est inefficace vis-à-vis des marchands de som- meil. Quant à l’autorisation préalable de mise en location, Espacité conseille de ne le mettre en place que pour des péri- mètres très restreints, car ces outils suppo- sent des moyens humains pour en assurer le suivi: les délais d'instruction sont très brefs et le silence de l‘administration vaut accord tacite. Julien Vazieux estime que le permis de diviser est un outil plus pertinent. Il permet d’interdire les divisions de parcelles en deçà d’une certaine surface et devrait per- mettre de geler les divisions des plus petites surfaces. ●
