Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Responsabilité des constructeurs : Un dommage futur est-il indemnisable ? / Travaux d’importance limitée sur un immeuble vétuste : exclusion du champ de l’article 1792 / Lafarge constructeur ?
Assurance : Assurance de l’entrepreneur. Étendue de la garantie
Règles de construction : Accessibilité. Annulation d’une mesure de l’arrêté de 2015
– 4 – Législation –
Réforme du droit des contrats : retour à l’Assemblée
– 5 – Au Parlement –
Classement des communes en zones B1 ou B2 / Immobilier de loisirs /
Lutte contre les squatteurs / Fusion des organismes HLM / Télécommunications
/ Recentrage du dispositif Pinel / Droit de préférence des communes sur les ventes de parcelles de bois
– 5 – Projets –
Projet de loi ELAN; l’UNSFA déplore faire les frais de la baisse des APL
– 6 – Réglementation –
Renforcement du volet foncier du PLH / Réduction de loyer de solidarité et APL / Maintien à titre dérogatoire de l’APL accession
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 8 – Rencontre –
Clameur : la grande panne du marché locatif
■ jugé ■ > En l’absence de dommage dans le délai décennal, la garantie ne peut être mise en œuvre (Civ. 3 e , 28février 2018, p.2). > Des travaux limités sur une toiture manifes- tement vétuste, sans incorporation de maté- riaux nouveaux, ne relèvent pas de la garan- tie décennale (Civ. 3 e , 28février 2018, p.2). ■ annulé ■ > Le Conseil d’État a annulé une disposition partielle de l’arrêté du 24décembre2015 relatif à l’accessibilité de certains bâtiments (CE, 22février 2018, p.3). ■ voté ■ > Les députés ont voté en 2 e lecture le projet de loi de ratification de l’ordonnance de 2016 portant réforme du code civil (p.4). Une commission mixte paritaire a été constituée. ■ publiés ■ > Les arrêtés permettant le calcul de la réduction de loyer de solidarité dans les logements sociaux, et la baisse des APL qui lui est corrélative, ont été publiés (p.5). > Un décret du 27février 2018 consolide le volet foncier des programmes locaux de l’habitat (p.5). ■ nommée ■ > Marie-Christine Labourdette est nommée présidente de la Cité de l’architecture et du patrimoine (p.7). ■ analysé ■ > Michel Mouillart, professeur à l’université Paris Ouest et directeur scientifique de Cla- meur , qualifie de “grande panne du marché locatif”, l’état du parc privé. Il redoute la résurgence d’un parc social de fait. La part des logements qui font l’objet d’une rénova- tion lors de leur relocation a atteint un niveau très bas (p.8). Garantie décennale: les limites L a Cour de cassation a rendu le 28février deux d’arrêts sur la garantie décennale qui marquent la limite de son domaine d’application (p.2.). Le premier arrêt visait des travaux de réparation d’une toiture. Mais il s’agissait de travaux d’im- portance limitée, portant sur une toiture à vétusté manifeste, dans l’attente d'une inéluctable réparationet qui ne com- portaient pas d’incorporation de nouveaux matériaux. La Cour de cassation confirme que le régime de l’article 1792 du code civil devait être écarté. C’est une décision intéressante car elle est de nature à éviter un recours excessif au mécanisme de la garantie décennale; des travaux de réparation limités qui portent sur un ensemble vétuste ne peuvent permettre de le remettre à neuf. Il est donc logique que la responsabilité de l’entrepreneur ne puis- se être engagée comme s’il avait remplacé la toiture. En l’espèce, la cour d’appel avait également rejeté le recours du maître de l’ouvrage qui recherchait la responsabilité de l’entreprise au titre de son devoir de conseil. L’arrêt observe que le maître d’ouvrage disposait de son propre service de maintenance. Informé de l’état de vétusté du bâtiment, il ne pouvait demander que son atten- tion soit attirée sur la nécessité de faire davantage de travaux. Le second arrêt du même jour portait sur une action de mise en jeu de la responsabilité du constructeur en limite du délai de dix ans. La cour d’appel avait reconnu sa responsabilité même s’il s’agissait d’un risque futur car il était identifié. La Cour de cassation ne l’a pas admis, jugeant que le désordre n’existait pas dans le délai d’épreu- ve. Il en résulte donc qu’en l’absence de désordre dans le délai décennal, la garantie ne peut être mise en œuvre. L a réforme du droit des contrats est en passe d’atteindre sa phase définitive. Les députés ont voté le 15février en deuxième lecture (lire p.4 l’analyse des débats) le texte de ratification de l’ordonnance de 2016. Sur les rares articles restant en discussion, il a été créé une commission mixte paritaire. L’adoption définiti- ve du texte est donc désormais très proche, l’ordre du jour de l’Assemblée a programmé l’examen du texte le 22mars et celui du Sénat l’a fixé au 11avril. Enfin, on suivra une proposition de loi qui est présentée à l’Assem- blée à l’initiative de Stéphane Peu (GDR) et qui vise à lutter contre les marchands de sommeil. Le texte, débattu à partir du 8mars, donnera un premier aperçu de la tonalité des échanges qui se tien- dront pour le projet de loi ELAN. Nous présenterons ce projet de loi dans un numéro spécial fin mars. Mais le texte commence à susciter des réactions, comme par exemple celle des architectes (lire p.5 cel- le de l’UNSFA), qui est particulièrement critique. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 716 12 MARS 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Responsabilité des constructeurs : Un dommage futur est-il indem- nisable? / Travaux d’importance limitée sur un immeuble vétuste : exclusion du champ de l’article 1792 / Lafarge constructeur? Assurance : Assurance de l’entrepreneur. Étendue de la garantie Règles de construction : Accessibilité. Annulation d’une mesure de l’arrêté de 2015 - 4 - Législation - Réforme du droit des contrats: retour à l’Assemblée - 5 - Au Parlement - Classement des communes en zones B1 ou B2 / Immobilier de loisirs / Lutte contre les squatteurs / Fusion des organismes HLM / Télécommuni- cations / Recentrage du dispositif Pinel / Droit de préférence des com- munes sur les ventes de parcelles de bois - 5 - Projets - Projet de loi ELAN; l’UNSFA déplore faire les frais de la baisse des APL - 6 - Réglementation - Renforcement du volet foncier du PLH / Réduction de loyer de solidarité et APL/ Maintien à titre dérogatoire de l’APL accession - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - - 8 - Rencontre - Clameur: la grande panne du marché locatif S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 2mars 2018 2 JURIS hebdo immobilier ll R ESPONSABILITÉDESCONSTRUCTEURS ▲ Responsabilité des constructeurs ■ Un dommage futur est-il indem- n isable? (Civ. 3 e , 28février 2018, n°173, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°17-12460) Les acquéreurs d'une maison avaient assi- gné l'entreprise ayant réalisé le gros-oeuvre et l'assainissement en invoquant des désordres affectant le réseau d'assainisse- ment. La cour d'appel avait condamné l'as- sureur à leur payer 8000 € au motif suivant: « la circonstance que l'expert a affirmé la certitude, à court terme, d'un désordre , est suffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur et la mobilisa- tion de la garantie de son assureur, dès lors que le dommage, futur, ne peut être consi- déré comme hypothétique et qu'il a été identifié, dans ses causes, dans le délai décennal d'épreuve, même s'il ne s'est pas réalisé pendant celui-ci ». Cette solution est censurée au visa de l'ar- ticle 1792 du code civil: « Attendu qu'en statuant ainsi, tout en constatant qu'à la date de la réunion d'ex- pertise du 3octobre 2011, il n'existait pas de désordre , l'écoulement des eaux dans les réseaux étant satisfaisant, qu'au jour du dépôt du rapport définitif, il n'apparaissait aucun désordre et que l'expert n'avait caractérisé aucun dommage existant, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les consé- quences légales de ses propres constata- tions, a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : En 2009, la Cour de cassa- tion avait rendu deux décisions sur la ques- tion du risque de dommage futur. Dans une première affaire (Civ. 3 e , 21octobre 2009, n°08-15136), il s'agissait de fissura- tions d'enduits intervenues 9 ans après la réception et qui exposaient le maître d'ou- vrage à un risque de chutes de plaques d'enduit. La cour d'appel avait rejeté la demande d'indemnisation et la Cour de cassation avait validé sa décision au motif « qu'à la date où [la cour d'appel] statuait et compte tenu des éléments dont elle dis- posait, elle ne pouvait pas affirmer que les dommages visés par l'article 1792 du code civil surviendraient avec certitude dans le délai décennal » . Dans la seconde affaire (Civ. 3 e , 7octobre 2009, n°08-17620), le litige portait sur la conformité de la construction aux normes parasismiques. La cour d'appel avait jugé qu'il n'était pas établi que les défauts de conformité relevaient de la garantie décennale car il n'était pas établi par l'ex- pert que la perte de l'ouvrage par séisme interviendrait avec certitude dans le délai de la garantie. Mais la Cour de cassation a vait censuré sur le fondement de l'article 1792 au motif « qu'en statuant ainsi, tout en retenant que les défauts de conformité à la norme parasismique étaient de nature décennale dès lors qu'ils étaient multiples, qu'ils portaient sur des éléments essentiels de la construction, qu'ils pouvaient avoir pour conséquence la perte de l'ouvrage, le risque de secousses sismiques n'étant pas chimérique dans la région où se trouve la construction, classée en zone de risque 1b, et qu'ils faisaient courir un danger impor- tant sur les personnes, la cour d'appel [n'avaient] pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » . Dans cette nouvelle affaire, l'auteur du pourvoi faisait observer que seuls rentrent dans le champ de la garantie les dom- mages qui actuellement compromettent la solidité de l'ouvrage ou rendent l'im- meuble impropre à sa destination ou ceux qui le feront, avec certitude, dans le délai. La Cour de cassation s'est fondée, pour censurer la décision, sur l'absence de dom- mage dans le délai décennal. En l'espèce, en 2011, plus de dix ans après la réception aucun dommage n'étant intervenu, la garantie ne pouvait plus être mise en œuvre. A retenir: En l'absence de dommage dans le délai décennal, la garantie ne peut être mise en œuvre. ■ Travaux d'importance limitée sur un immeuble vétuste : exclusion du champ de l'article 1792 (Civ. 3 e , 28février 2018, n°174, FS-P+R+I, rejet, n°17-13478) Une société avait commandé des travaux d'étanchéité de toiture à une entreprise. À la suite d'infiltrations, le maître d'ouvrage avait assigné en responsabilité l'entreprise, laquelle avait appelé en garantie son sous- traitant. La cour d'appel avait écarté le régime de responsabilité de l'article 1792, ce que confirme la Cour de cassation: « Mais attendu qu'ayant exactement rete- nu qu'en raison de leur modeste importan- ce, sans incorporation de matériaux nou- veaux à l'ouvrage, les travaux, qui corres- pondaient à une réparation limitée dans l'attente de l'inéluctable réparation com- plète d'une toiture à vétusté manifeste , ne constituaient pas un élément constitutif de l'ouvrage, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, qu' il convenait d'écarter l'application du régime de responsabilité institué par l'article 1792 du code civil ». L a cour rejette également le recours fondé sur la responsabilité contractuelle, au motif que l'intervention de l'entreprise s'était limitée aux travaux à l'intérieur des che- naux et que les fuites « étaient sans lien avec les travaux prévus au devis et exécu- tés ». Même rejet au titre du devoir de conseil: le maître d'ouvrage estimait que l'entreprise aurait dû lui recommander de faire des tra- vaux plus importants. La Cour de cassation approuve la cour d'ap- pel d'avoir relevé que la société « qui était propriétaire du bâtiment et disposait d'un service de maintenance de son bien, connaissant l'état de grande vétusté de la couverture », et qu'ayant fait intervenir l'entreprise pour de simples réparations, « ne pouvait prétendre que son attention aurait dû être attirée sur la nécessité de fai- re davantage de travaux ». Le pourvoi est rejeté. Observations : Il résulte nettement de cet- te décision que des travaux de modeste importance sont écartés du champ de l'ar- ticle 1792. Des travaux limités, effectués dans l'attente de travaux plus importants ne peuvent pas relever de la garantie décennale comme s'il s'agissait de travaux de réfection complète. À comparer: la garantie décennale est due dès lors que l'entrepreneur apporte à la toiture et à la charpente de l'immeuble des éléments nouveaux (Civ. 3 e , 9novembre 1994). De façon générale, la solution rendue par ce nouvel arrêt évitera qu'une entreprise qui effectue des travaux limités à la demande de son client ne voie sa respon- sabilité engagée pour des dommages qui résultent de la vétusté du bâtiment, aux- quels ces travaux limités ne sauraient remédier. A retenir: Des travaux limités sur une toi- ture manifestement vétuste, sans incorpo- ration de matériaux nouveaux, ne relèvent pas de la garantie décennale. ■ Lafarge constructeur? (Civ. 3 e , 28février 2018, n°176, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°17-15962) M. C. faisant édifier un bâtiment industriel avait commandé du béton auprès de la société Lafarge, pour faire réaliser une dal- le par un maçon. À la suite de défauts, il JURISPRUDENCE avait assigné Lafarge et la cour d'appel l'avait condamnée. Lafarge critiquait la décision au motif qu'étant fournisseur du matériau, elle avait simplement donné, en t ant que vendeur et à la demande de son client, des indications techniques de mise en œuvre du produit, en exécution de son obli- gation de conseil et d'information. La cour d'appel avait au contraire considéré qu'ayant donné des instructions tech- niques, elle avait participé activement la construction, assumé la maîtrise d'œuvre et qu'elle avait donc la qualité de constructeur au sens de l'article 1792. La Cour de cassa- tion confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant relevé que la socié- té Lafarge, dont le préposé, présent sur les lieux lors du coulage des deux premières trames, avait donné au poseur des instruc- tions techniques précises , notamment quant à l'inutilité de joints de fractionne- ment complémentaires, auxquelles le maçon, qui ne connaissait pas les caractéris- tiques du matériau sophistiqué fourni, s'était conformé, avait ainsi participé acti- vement à la construction dont elle avait assumé la maîtrise d'œuvre , la cour d'ap- pel, qui a pu en déduire que la société Lafargen'était pas seulement intervenue comme fournisseur du matériau, mais en qualité de constructeur au sens de l'article 1792 du code civil, a légalement justifié sa décision de ce chef ». La Cour rejette également le recours exercé en garantie contre le maçon au motif que celui-ci avait exécuté les instructions pré- cises de Lafarge et que la preuve de sa fau- te n'était pas rapportée. Observations : L'intérêt de cet arrêt est de statuer sur les critères qui permettent de déterminer si le fournisseur d'un matériau peut être qualifié de constructeur au sens de l’action en responsabilité de l'article 1792. La responsabilité du fournisseur est retenue au motif: - qu'il a donné des instructions précises pour la pose du matériau, - qu'il était présent lors de la pose du matériau. Assurance ■ Assurance de l'entrepreneur. Étendue de la garantie (Civ. 3 e , 28février 2018, n°175, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°17-13618) Une société avait commandé des travaux de réfection de sol. En raison de désordres, elle avait assigné l'entrepreneur et le fournis- seur du carrelage. L'entrepreneur et son fournisseur étant en liquidation, la société avait assigné l'assureur de l'entrepreneur. La cour d'appel avait rejeté sa demande au m otif que l'entrepreneur avait déclaré une activité de « travaux de maçonnerie géné- rale » mais que l'activité de carreleur étant distincte de celle de maçon, « les travaux de maçonnerie n'impliquant pas nécessaire- ment la pose de carrelage », l'assureur était fondé à soutenir que les conditions de sa garantie n'étaient pas réunies. La décision est cassée: « Qu'en statuant ainsi, alors que les travaux de maçonnerie générale incluent la pose de carrelage , la cour d'appel a violé [l'ar- ticle1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10février 2016] ». Observations : L'entrepreneur doit indi- quer à son assureur l'activité professionnel- le qu'il exerce; cette mention détermine le champ d'activité du contrat d'assurance. La mention "travaux de maçonnerie généra- le" devait-elle inclure celle de "carreleur"? La cour d'appel avait jugé que ces deux activités étaient distinctes et en consé- quence que l'assureur ne devait pas sa garantie. Sa décision, excessivement restric- tive est donc censurée. Il en résulte que le client de l'entrepreneur pourra se retour- ner contre l'assureur. Règles de construction ■ Accessibilité. Annulation d'une mesure de l'arrêté de 2015 (CE, 5 e et 6 e chambres réunies, 22février 2018, n°397360) Des associations de défense des personnes handicapées avaient engagé un recours contre le décret du 24décembre2015 rela- tif à l'accessibilité des bâtiments collectifs d'habitation et des maisons individuelles neufs et l'arrêté d'application du même jour. La plupart des moyens invoqués sont rejetés mais l'un visant l'arrêté est admis. Validation du décret Le Conseil d’État a notamment rejeté la cri- tique du décret en ce qu'il permet de déro- ger aux règles d'accessibilité pour les mai- sons comportant deux logements superpo- sés (art. R 111-18-5 du CCH modifié par le décret de 2015). L'arrêt confirme que le pouvoir réglementaire doit, sous le contrô- le du juge, fixer des règles pour les maisons individuelles en tenant compte "de l'équi- libre à assurer, dans la définition de normes, qui constituent les exigences minimales imposées aux constructeurs, entre les avan- tages et les inconvénients induits par les modalités retenues". E n considérant le coût d'un ascenseur pour accéder aux logements superposés en mai- sons individuelles, et en imposant en revanche une modalité particulière d'acces- sibilité par des escaliers adaptés permettant l'installation ultérieure d'un dispositif d'élé- vation, le Conseil d’État a jugé que le décret n'était pas contraire aux règles de l'article L 111-7-1 du CCH. Le pourvoi est donc rejeté à l'égard du décret mais une disposition de l'arrêté est censurée. Censure ponctuelle de l'arrêté Pour les travaux sur immeubles existants, le texte (art. 1 er de l'arrêté, al. 7, 2 e phrase) pré- voyait une dérogation à l'obligation d'ac- cessibilité concernant « les espaces de manœuvre avec possibilité de demi-tour , les espaces de manœuvre de porte et les espaces d'usage devant ou à l'aplomb des équipements ». Il prévoyait, de façon géné- rale, que les bâtiments avec un accès sur un trottoir étroit (moins de 2,8 m), une pente de plus de 5% et une différence de niveau de plus de 17 cm entre l'extérieur et l'inté- rieur du bâtiment sont considérés comme ayant une impossibilité d'accès aux per- sonnes handicapées. Il est censuré en ce qu'il a prévu une déro- gation de caractère général , qui n'est pas autorisée par les articles L 111-7 et L 111-7- 1 du CCH. La phrase litigieuse est donc reti- rée du texte, car jugée divisible des autres dispositions de l'article 1 er . Observations : En conséquence, la déroga- tion subsiste à l'article 1 er du décret mais elle n'est plus caractérisée de façon auto- matique en fonction de la configuration des lieux ainsi décrite. Le texte en vigueur est donc à ce jour le suivant: « Les dispositions des articles3 à15 concer- nant les espaces de manœuvre avec possibi- lité de demi-tour, les espaces de manœuvre de porte et les espaces d'usage devant ou à l'aplomb des équipements ne s'appliquent pas: - pour les étages ou niveaux non accessibles aux personnes circulant en fauteuil roulant et non susceptibles de l'être; - aux bâtiments d'habitation collectifs lors- qu'ils font l'objet de travaux et aux bâti- ments existants où sont créés des logements par changement de destination, dès lors que l'accès au bâtiment ne permet pas à une personne en fauteuil roulant de le fran- chir » (la suite de l'article est suppri mée). ● 1 2mars 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll A SSURANCE - C ONSTRUCTION ▲ JURISPRUDENCE 1 2mars 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll La réforme du droit des contrats est revenue en 2 e lecture à l’Assemblée le 15février. La ministre Jacqueline Gourault se félicite e la bonne réception de l’ordonnance par les praticiens. Le texte proposé pour la ratification, appor- te des modifications. L’Assemblée est reve- nue sur la subordination de la réticence dolosive à l’existence d’une obligation d’in- formation ainsi que sur la restriction de l’abus de dépendance à la seule dépendance économique. Un compromis a été trouvé entre “l’efficacité économique du droit et le renforcement de la justice contractuelle.” Un point reste en discussion, celui du pouvoir du juge en matière d’imprévision . Le Sénat l’avait limité, mais l’Assemblée a réintroduit en commission le pouvoir du juge de réviser le contrat, à la demande d’une partie. La ministre approuve ce choix, car il donne sa réelle portée à l’introduction de la révision dans le code civil. Rapporteur de la commission, Sacha Houlié, évoque le débat sur la définition d’un contrat d’adhésion . Le Sénat l’a modifiée en retenant le texte suivant: “un ensemble de clauses non négociables déterminées à l’avance par l’une des parties”, abandon- nant la référence aux conditions générales et au fait que ce contrat s’applique à une mul- titude de personnes. S’agissant de l ’abus de dépendance , le Sénat s‘est rallié à la position de l’Assemblée en supprimant la restriction à la dimension économique qu’il avait introduite. En revanche, il subsiste un désaccord sur les clauses abusives . Selon le Sénat, seules les clauses abusives pourraient être annulées en cas de déséquilibre significatif. Pour le rap- porteur au contraire, si le contrat d’adhésion est reconnu comme tel, toutes les clauses qui emportent un déséquilibre significatif doi- vent pouvoir être annulées. ■ Pouvoir du juge par la révision Bastien Lachaud (France insoumise) approuve le texte tout en soulignant qu’il faut une plus grande intervention du juge, afin d'éviter que des personnes ne soient défavorisées par un contrat déséquilibré. Le principe de liberté contractuelle ne doit pas justifier le maintien de situations injustes. Il approuve l’introduction dans le code du devoir de bonne foi applicablede la négo- ciation à l’exécution du contrat. Même approbation pour l’abandon de la jurispru- dence traditionnelle qui condamnait l’inter- vention du juge pour réviser le contrat. De façon générale, il estime que le juge doit protéger le faible contre l’arbitraire du fort. À cet effet, il juge qu’il serait nécessaire d’in- troduire dans la loi une liste non imitative de dispositions relevant de l’ordre public, préservant les pouvoirs du juge. Raphaël Gauvain (REM) approuve la nou- velle définition du c ontrat d’adhésion et indique que son groupe souhaite conserver le dispositif qui a été retenu pour l’imprévi- sion, ajoutant qu'il appartiendra à la Cour de cassation d’accompagner la réforme. Sébastien Huygue (Républicains) alerte ses collègues sur l’immixtion du droit anglo- saxon dans notre droit, il approuve l’objectif de rendre notre droit plus lisible et cite par exemple la suppression de la notion de cau- se, mais il regrette qu’un pouvoir excessif soit accordé au juge dans le cadre de la révi- sion. Sylvain Waserman estime qu’il ne faut pas mettre fin systématiquement à une offre de contrat en cas de décès de son destinataire. Typhanie Degois appelle de ses vœux l’adoption du deuxième volet de la réforme du code civil: celui du droit de la responsa- bilité. ■ Caducité de l’offre de contracter Après l’adoption sans changement de l’ar - ticle 2 qui définit le contrat d’adhésion , l’ar - ticle 4 a fait l’objet d’un amendement de suppression du rapporteur. Jacqueline Gou- rault explique que prévoir systématique- ment que le décès du destinataire entraîne la caducité de l’offre n’est pas toujours opportun. Sébastien Huygue défend la rédaction du Sénat, en faisant référence aux ventes immobilières : si le vendeur imagi- nait que l’acquéreur va disparaître, il n’au- rait sans doute pas contracté, en raison des difficultés pratiques que provoque le décès dans une vente. Mais l’amendement de sup- C ODECIVIL LÉGISLATION Réforme du droit des contrats: retour à l’Assemblée Les députés ont adopté le projet de ratification de l’ordonnance de réforme du droit des contrats. ❘◗ Éric Métais rejoint le département droit immobilier du cabinet Eversheds Sutherland en tant qu’associé. Il est accompagné de Clémence Hautbois et d’Alice Andral. ❘◗ Thomas Verdeil est coop- té associé au sein de l’équipe fiscale du cabinet Sekri Valentin Zerrouk (SVZ). ❘◗ Marie Letourmy devient Avocat Directeur au sein du département Droit immobilier de Lille du cabinet Cornet Vincent Ségurel . Acteurs reproduction interdite sans autorisation pression a été voté et l’article 4 supprimé. Ont été votés en l’état: - l’article 5 qui modifie l’article 1137 du code civil sur le dol et - l’article 7 q ui modifie la définition du contrat d’adhésion (art. 1171 du code civil) et qui élargit le pouvoir du juge, en cas d‘abus dans la fixation du prix par le créan- cier dans un contrat de prestation de servi- ce. Le juge pourra non seulement accorder des dommages-intérêts, mais aussi pronon- cer la résolution du contrat (art. 1165). A l’article 8 , Sébastien Huygue demande la suppression du nouveau pouvoir du juge, en cas d’imprévision, de réviser le contrat (amendement n°1). Il y voit une atteinte dis- proportionnée au principe de la force obli- gatoire du contrat. Le rapporteur s’oppose à l’amendement car il considère que ce pou- voir du juge est un élément central de la réforme. L’amendement a été repoussé et l’article voté. Ont été votés sans modification: - L’article 9 relatif notamment à l’ exécution imparfaite de la prestation par le créancier. Le créancier peut solliciter une réduction du prix (art. 1223). Le nouveau texte prévoit que le débiteur doit donner son accord par écrit. À défaut d’accord, si le créancier a payé, il peut demande au juge la réduction du prix. - L’article 13 relatif au paiement en monnaie étrangère. - L’article 15 fixant les dispositions transi- toires . L’ensemble du texte a été adopté. Une com- mission mixte paritaire a été constituée. (AN, débats, 15 février, 3e séance). A CTUALITÉ 1 2mars 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll A U P ARLEMENT ■ Classement de communes en zones B1 ou B2 I nterpellée par Isabelle Rauch sur le classe- ment de Thionville, la secrétaire d’État, Geneviève Darrieussecq, lui répond qu’il n’est pas possible de procéder au cas par cas à des changements du classement de com- munes. Mais elle ajoute que le Gouverne- ment étudie les modalités d’une délégation territoriale des aides à l’accession à la pro- priété , notamment pour les zones fronta- lières. (AN débats, 20février 2018, 1 e séance). ■ Immobilier de loisirs Geneviève Darrieussecq indique à Frédé- rique Lardet que le comité interministériel du tourisme a décidé le 19janvier de créer “ France tourisme ingénierie ” pour accélérer les investissements et lever les points de blo- cage. Des expérimentations vont être menées pour lutter contre les “ lits froids, volets clos ” de certaines stations et améliorer l’offre touristique. Il est envisagé de moduler les règles de copropriété dans la loi ELAN et de faciliter la rénovation énergétique des bâti- ments à destination touristique par un contrat territorial de performance énergé- tique. (Débats AN, 22février 2018, 1 e séance). ■ Lutte contre les squatteurs Alain Fouché interpelle le Gouvernement sur l’application de la procédure, créée par la loi DALO, permettant à une personne d’obtenir rapidement l’expulsion de squat- teurs de son domicile. Julien Denormandie rappelle la procédure administrative en vigueur: elle consiste à recourir au préfet qui peut saisir le juge ou la police. Depuis la loi du 24juin 2015, l’infraction porte non seulement sur l’entrée dans les lieux , mais aussi sur l’occupation illicite du domicile principal. La police peut intervenir au titre de la flagrance pour déloger les squatteurs et “ le fameux délai de 48heures ne s’ap- plique aucunement en l’espèce ”. Le député répond qu’il a par ailleurs déposé une proposition de loi pour supprimer le bénéfice de la trêve hivernale pour les squat- teurs qui occupent un domicile principal. (Sénat, débats. 15février2018). ■ Télécommunications Les sénateurs ont adopté le 6mars une pro- position de loi pour encourager les investis- sements dans les réseaux de communication électroniques à très haut débit. À noter l’ar - ticle 10 qui complète le code de l’urbanisme par un article L 421-4-1 visant à dispenser de formalités d’urbanisme les installations et travaux effectués sur les constructions exis- tantes pour améliorer la couverture du terri- toire en réseaux de communication électro- niques. L’article a été voté ainsi que l’en- semble du texte. (Sénat débats, 6mars2018) . ■ Fusion des organismes HLM Josy Poueyto demande au Gouvernement quel seuil va être mis en place pour la fusion des organismes HLM. Jacques Mézard lui répond que l’objectif, en préparant la loi ELAN, a été de préserver la proximité au niveau des organismes HLM. “nous avons voulu […] qu’il n’y ait pas de seuil minimal, s’agissant de la taille, pour l’existence d’un organisme.” Il est essentiel qu’il existe au moins un bailleur social par département mais aussi réaliser des groupes qui auront un certain nombre d’objectifs d’intérêt géné- ral. Le seuil minimum pour les groupes de 15000 logements est un seuil raisonnable avec comme objectif la coordination pour la vision stratégique, la définition des poli- tiques techniques, la mutualisation des achats et la circulation des fonds propres. (Débats AN, 7mars 2018). ■ Recentrage du dispositif Pinel Pour le sénateur Guy-Dominique Kennel, la suppression du Pinel en zones C et B2 va pro- voquer la perte de 10000à 15000 mises en chantier dans le locatif privé. Le ministre de la cohésion des territoires répond que la loi de finances pour 2018 a prolongé le dispositif Pinel de 4 ans, jusqu'à fin 2021. Pour en accé- lérer l'efficience, elle a recentré le dispositif sur les zones tendues (A, Abis et B1), ce qui répond aux recommandations de la Cour des comptes. Mais le dispositif est maintenu pour les communes des zones B2 et C bénéficiant d'un agrément si les demandes de permis ont été déposées le 31décembre2017 au plus tard et si le logement est acquis au plus tard le 31décembre2018. (JO Sénat Q, 1 er mars 2018, n°1539). ■ Droit de préférence des com- munes sur les ventes de bois Le droit de préemption des communes sur les parcelles boisées au profit des communes a été créé par la loi du 13octobre2014 (art. L Projet de loi ELAN L’UNSFA déplore faire les frais de la baisse des APL L’Union des architectes (UNSFA) critique le projet de loi ELAN, voyant “se profiler une dégradation de la construction sans pour autant déboucher sur une réduction des coûts”. Voici quelques-unes de ses critiques: - L’article 2 confie des compétences de maî- trise d’œuvre aux établissements publics dans les grandes opérations d’urbanisme, ce qui constitue une concurrence déloyale avec les entreprises privées de maîtrise d’œuvre. - L’article 18 qui entend favoriser l’indus- trialisation “instaure en fait le développe- ment de constructions modulaires préfabri- quées”. L’UNSFA en déduit “est-ce à dire que nous voulons des logements en contai- ners ou des écoles en préfabriqués ? - L’article 20 prolonge la dérogation accor- dée aux bailleurs sociaux pour recourir aux marchés de conception-réalisation pour la construction de logements sociaux. L’UNS- FA conteste l’idée que ce procédé soit moins coûteux qu’une mission de base de maîtrise d’œuvre avec des travaux en lots séparés. - L’article 28-1 élargit la compétence des OPH pour les autoriser à créer des filiales . L’UNSFA estime que les activités autorisées ne relèvent pas du service public d’intérêt général et vont être en concurrence directe avec les prestataires de droit privé. - L’article 28-5 supprime la loi MOP pour les bailleurs sociaux . L’UNSFA invite les bailleurs à réaliser qu’ils vont se trouver directement face aux entreprises sans l’in- termédiaire du maître d’œuvre, dont la mission est de les défendre. - L’article 28-VI supprime l’obligation de concours pour les bailleurs sociaux alors que cette procédure présente des atouts, comme le fait d’associer les élus au choix, ce qui facilite l’obtention du permis de construire. L’UNSFA déplore l’absence de concertation et estime faire les frais de la baisse des APL. (Communiqué du 7mars2018). 331-22 du code forestier) pour favoriser le regroupement des parcelles. La commune doit posséder une parcelle contiguë de la parcelle cédée (qui doit avoir moins de 4ha). Le droit s'applique si la parcelle est classée au cadastre comme bois et forêts, ce qui est un critère pertinent pour éviter que la classi- fication ne dépende du seul jugement de la personne du vendeur. Le défaut de respect de l'obligation de notification à la commune du projet de vente peut être sanctionné par la nullité de la vente. (Rép. Alain Joyandet, JO Sénat Q, 1 er mars 2018, n°2902). 1 2mars 2018 6 JURIS hebdo immobilier ll L OYERSET APL Renforcement du volet foncier des PLH Un décret du 27février 2018, texte d'ap- plication de la loi du 27janvier 2017, com- porte plusieurs séries de mesures visant à consolider le volet foncier du programme local de l'habitat (PLH), de l'observation, au diagnostic et aux programmes d'action. Les articles modifiés du CCH précisent les exigences de ce volet. - L'article R 302-1, qui fixe l'objet du PLH, comporte désormais une référence aux "marchés locaux du foncier". - Le diagnostic du PLH est étendu à "l'ana- lyse des marchés fonciers, de l'offre fonciè- re publique et privée, incluant un recense- ment des terrains bâtis ou non, suscep- tibles, au vu de leur disponibilité et utilisa- tion potentielles, d'accueillir des loge- ments" (art. R 301-1-1). - L' évaluation des résultats des politiques est également étendue à l'aspect foncier. Le document d'orientation du PLH (art. R 302-1-2) est étendu aux axes d'une straté- gie foncière en faveur du développement de l'offre de logement dans le respect des objectifs de lutte contre l'étalement urbain définis par le SCOT (art. R 301-1-2). - Quant au programme d'action (art. R 302-1-3), il vise aussi désormais l'aspect foncier. A noter que le programme, qui fixe "les objectifs quantifiés et la localisation de l'offre nouvelle de logement" est plus pré- cis car il s'applique désormais par type de logements à réaliser, notamment pour ceux destinés aux personnes ayant des dif- ficultés à se loger. - Le dispositif d' observation de l'habitat (art. R 302-1-4) s'étend à l'analyse de l’offre foncière et des marchés fonciers. Son objectif est précisé : il s'agit “d’appré- hender les perspectives d'utilisation des terrains et immeubles susceptibles d'ac- cueillir des logements, ainsi que les méca- nismes de fixation des prix ". - Si le PLU tient lieu de PLH, il comporte aussi une référence au foncier (art. R 15154 modifié du code de l'urbanisme). - La compétence du comité régional de l'ha- bitat est également étendue au foncier (art. R 362-1 et 2 du CCH). Son avis est requis avant toute création ou extension des EPF locaux ou d’État, ou des EPFA. Le bilan de ces établissements leur est transmis. (Décret n°2018-142 du 27février 2018 por- tant diverses dispositions relatives aux volets fonciers des PLH et aux comités régionaux et conseils départementaux de l'habitat et de l'hébergement, J.O. du 1 er mars, n° 18). U RBANISME Zone I Zone II Zone III Bénéficiaire isolé 31,83 € 27,74 € 26 € Couple sans person- ne à charge 38,39 € 33,95 € 31,52 € Bénéficiaire isolé ou couple ayant une personne à charge 43,38 € 38,2 € 35,34 € Par personne à char- ge supplémentaire 6,29 € 5,56 € 5,06 € Montant de la RLS Montant mensuel en € Plafond de ressources ouvrant droit à la RLS Montant mensuel en € Pour les colocataires, la RLS est fixée à 75% des montants mentionnés ci-dessus. Zone I Zone II Zone III Bénéficiaire isolé 906 € 846 € 820 € Couple sans person- ne à charge 1091 € 1032 € 998 € Bénéficiaire isolé ou couple ayant une per- sonne à charge 1389 € 1316 € 1276 € 2 personnes à charge 1653 € 1567 € 1521 € 3 personnes à charge 2023 € 1924 € 1858 € 4 personnes à charge 2334 € 2221 € 2148 € 5 personnes à charge 2598 € 2472 € 2387 € 6 personnes à charge 2876 € 2737 € 2645 € Par personne à char- ge supplémentaire 280 € 263 € 245 € REGLEMENTATION Réduction de loyer de solidarité et APL ■ Réduction de loyer de solidarité et baisse de l’APL L'article 126 de la loi de finances pour 2018 a prévu la mise en place d'une réduc- tion de loyer de solidarité (RLS). Un décret du 27février en tire les conséquences dans le calcul de l'APL. La réduction d'APL est fixée à 98% du montant de la RLS (arr. R 351-17-2 modifié du CCH). Ce texte entre en vigueur le 1 er mars 2018. (Décret n°2018-136 du 27février 2018 relatif à la baisse de l'APL dans le cadre du disposi- tif de réduction de loyer de solidarité, J.O. du 28février, n°11). ■ Montant de la RLS L'octroi de la réduction de loyer de solida- rité est subordonné au respect de condi- tions de ressources. Les plafonds de res- sources sont fixés par arrêté du 27février. Ces montants sont fixés dans la limite d'un plafond légal qui résulte de la loi de finances (art. L 442-2-1 du CCH). Par exemple, le plafond légal de res- sources mensuel pour un bénéficiaire isolé en zone I est de 1294 € . Le montant rete- nu par l'arrêté pour 2018 est de 906 € . Le texte fixe aussi le montant de la RLS. Comme pour les ressources, le montant de RLS est fixé dans la limite d'un plafond qui a déjà été fixé par la loi de finances pour 2018. Par exemple; l'arrêté fixe pour 2018 le montant de la RLS en zone I pour un béné- ficiaire isolé à 31,83 € , soit nettement en dessous du plafond légal qui est de 50 € . Voir tableaux ci-dessous. (Arrêté du 27février 2018 relatif à la réduction de loyer de solidarité, J.O. du 28 fév. n°14). ■ Suppression du seuil de verse- ment de l'APL locative Un 3e arrêté du 27février modifie les dis- positions relatives au calcul de l'APL pour tenir compte de la création du RLS (art. 2 septies nouveau de l'arrêté du 3juillet 1978). Le montant de l'APL est réduit de 98% du montant de la RLS (cf. supra). Par ailleurs, il supprime le seuil de verse- ment de l'APL pour les locataires, qui était de 10euros par mois (art. 11 modifié de l'arrêté de 1978). En revanche, ce seuil de versement est maintenu pour l'APL accession (art. 10 quater nouveau de l'arrêté de 1978). (Arrêté du 27février 2018 relatif à la prise en compte de la RLS dans le calcul de l'APL, J.O. du 28 fév. n°15). ■ Maintien de l'APL accession à titre dérogatoire La loi de finances pour 2018 a supprimé l'APL pour l'accession à la propriété à compter du 1 er janvier 2018. Toutefois, l'APL est maintenue à titre tran- sitoire pendant deux ans pour les loge- ments anciens, dans les communes ne comportant pas de déséquilibre important entre l'offre et la demande. Cet arrêté en précise la définition: il s'agit des com- munes de la zone III. (Arrêté du 27février 2018 relatif au maintien dérogatoire de l'APL destinée à l'accession à la propriété pour les logements anciens et dans certaines communes, J.O. du 28 fév. n°13). ■ Bibliographie “ Aménagement commercial et aménage- ment cinématographique ”. Cet ouvrage pratique dédié aux professionnels vient d’être publié. Il est rédigé par le cabinet Létang Avo - cats ; Stéphanie Encinas, Gwenaël Le Fouler et Anto- ny Dutoit (associés). Editeur: LexisNexis. 1 2mars 2018 7 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NN EL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Numérique : Yolaine Proult est nommée conseillère innovation publique et inclu- sion numérique au cabinet de Mounir Mahjoubi. (Arrêté du 1 er mars 2018, J.O. du 2 mars, n° 25). ➠ Économie et finances : Sarah Finkelstein est nommée conseillère politiques secto- rielles, budgétaire et action publique 2022 au cabinet de la secrétaire d’État, Delphine Gény-Stephann. (Arrêté du 27février 2018, J.O. du 28février, n°92). Administration centrale ✓ Prévention des risques : Marc Mortureux cesse ses fonctions de directeur général de la prévention des risques. (Décret du 28février 2018, J.O. du 1 e r mars, n°64). Affaires régionales ✓ Édith Chatelais est nommée secrétaire générale pour les affaires régionales de la région Centre-Val de Loire. (Arrêté du 27février 2018, J.O. du 1 er mars, n°59). Organismes publics ✓ Cité de l'architecture et du patrimoine : Marie-Christine Labourdette est nommée présidente. (Décret du 28février 2018, J.O. du 1 er mars, n°76). ✓ Agence publique pour l'immobilier de la justice : Régis Vanhasbrouck , premier prési- dent de la Cour d'appel de Lyon, est nom- mé administrateur. (Arrêté du 21février2018, J.O. du 28février, n°89). ■ Sécurité des installations de gaz Un arrêté du 23février2018 fixe les règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible inté- rieures aux bâtiments d'habitation indivi- duelle ou collective ou de leurs dépen- dances ou à l'extérieur et à proximité de ceux-ci, jusqu'aux appareils d'utilisation du gaz. (Arrêté du 23février2018 relatif aux règles techniques et de sécurité applicables aux instal- lations de gaz combustible des bâtiments d'ha- bitation individuelle ou collective, y compris les parties communes, J.O. du 4 mars, n° 3). ■ Tarif des professions réglemen- tées Une série d’arrêtés du 27février 2018 ont été publiés au J.O. du 28février pour fixer le tarif des professions réglementées. Ils concernent tous la période du 1 er mars 2018 au 29février2020 . - Pour les huissiers , l’arrêté (texte n°31), renvoie aux tarifs actuellement appli- cables, fixés par renvoi de l'article A444-10 du code de commerce. - Pour les administrateurs judiciaires , com- missaires à l'exécution du plan, manda- taires judiciaires et liquidateurs (n° 32), on notera que ces honoraires sont en baisse . À titre d'exemple l'émolument d'assistance du débiteur, fixé en proportion du chiffre d'affaires du débiteur est fixé pour la 1e tranche (jusqu'à 150000 € de CA) à 1,805% au lieu de 1,9% (art. A 663-5 modifié du code de commerce). - Pour les notaires , le tarif ne comporte pas de modification (n°33). - Il en est de même pour les commissaires- priseurs judiciaires (n°34) et les greffiers des tribunaux de commerce (n°35). Évaluation environnementale Une loi du 2mars2018 ratifie deux ordon- nances du 3août2016: - l’une relative à la modification des règles applicables à l' évaluation environnemen- tale des projets, plans et programmes (n°2016-1058); - l’autre portant réforme des procédures destinées à assurer l'information et la par- ticipation du public à l'élaboration de cer- taines décisions susceptibles d'avoir une incidence sur l'environnement (n°2016- 1060). La loi comporte d'autres mesures et notamment: - Elle introduit le principe "éviter, réduire, compenser " dans divers articles (art. L 122- 1-1 par exemple). - Elle vise à mieux assurer l'information du public en amont des procédures de concertation. Ainsi, le texte précise l'objet de la concer- tation préalable (art. L 121-8 complété du code de l'environnement). Il indique que les projets et documents d'urbanisme sou- mis à concertation obligatoire (art. L 103-2 du code de l'urbanisme) ne peuvent pas faire l'objet d'une concertation préalable (art. L 121-15-1 modifié du code de l'env.). Ainsi, la Commission nationale du débat public (CNDP) peut désigner un garant chargé de veiller à la bonne information et à la participation du public jusqu'à l'ouver- ture de l'enquête publique (art. L 121-16-2 du code de l'environnement). Le droit d'initiative du public pour deman- der une concertation préalable (art. L 121- 17-1) est prévu pour les projets d'une cer- taine ampleur, à partir d'un seuil fixé par décret en Conseil d’État. Le nouveau texte fixe un seuil maximum à 5millions d'euros. Par ailleurs, le droit d'initiative devait être exercé au plus tard dans les deux mois de la publication de la déclaration d'intention du projet (art. L 121-19 III). Ce délai est porté à 4 mois. (Loi n°2018-148 du 2mars2018 ratifiant les ordonnances n°2016-1058 et n°2016-1060 du 3août2016, J.O. du 3mars, n°1). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi716 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 27 mars 2018 (8h30 à Paris) Petit-déjeuner de l’ADI sur le thème “ blockchain, l’immobilier est-il concerné? ” ✦ 28 et 29 septembre 2018 (Dijon). Congrès de l’UNPI . AU FIL DU J.O. 1 2mars 2018 8 JURIS hebdo immobilier ll C LAMEUR L’activité du marché locatif privé, présentée ce 6mars par Michel Mouillart, professeur à l ’université Paris Ouest; pour l’observatoire Clameur, est en recul; la mobilité résidentiel- le des locataires qui était de 29,9% en 2016, est tombée à 28,3% en 2017. Le recul d’ac- tivité, qui est de -7,8% en deux ans crée “un choc d’offre”, mais à l’envers. Ce repli est observé dans toutes les régions et plus particulièrement en Champagne-Ardenne (de 37,9% à 30,3% en deux ans) à l’excep- tion du Nord Pas-de-Calais où la mobilité est stable (34,0 %). Les loyers sont en recul de -0,1% en 2017 pour l’ensemble du marché. Seuls les studios échappent à la baisse, enregistrant une pro- gression de +0,4%. La baisse est d’autant plus vive que le logement est grand (voir tableau). Pour les 5 pièces, elle est de -1,1%. Michel Mouillart souligne que l’inflation en 2017 était de 1,2%, ce qui entraîne une baisse de pouvoir d’achat des bailleurs. Il ajoute que cela fait dix ans que les loyers augmentent moins que l’inflation. Recul des loyers dans 49,3% des villes Les loyers sont en repli dans 49,3% des villes de plus de 10000 habitants (ce taux était de 37,1% en 2016). S’agissant des villes de plus de 150000 habitants, les loyers se replient dans 35% d’entre elles. C’est le cas auHavre (-3,8%) ou à Rennes (-3,7%). À l’inverse, dans 5 villes, les loyers progres- sent plus vite que l’inflation, c’est le cas notamment à Nice (+2,4%) et à Lyon (+2,3%). Michel Mouillart conteste l’idée que la bais- se des loyers serait un effet des mécanismes de régulation. En effet, dans les villes com- me Château Thierry ou Landerneau, situées hors du champ de ces mesures, les loyers sont orientés à la baisse. Il ajoute que la b aisse des loyers et d’autant plus forte que la demande est déprimée. Les contraintes pensant sur le pouvoir d’achat et la stagna- tion des allocations logement provoquent une baisse des loyers. La paupérisation des occupants du parc locatif privé est compa- rable à celle des occupants du parc public. Baisse des loyers de relocation Les loyers de relocation s’établissent à -0,7% en 2017. Il en résulte une baisse de loyer à l’occasion d’un changement de locataires. La baisse est surtout sensible lorsque le bailleur ne fait pas de travaux. Dans ce contexte, l’effort d’amélioration des logements est en recul: il s’établit à un niveau jamais observé de puis 20 ans. Michel Mouillart constate que seuls 14,3% des logements sont rénovés lors de la relocation. En rapprochant ce chiffre du taux de mobili- té des locataires, il en déduit que moins de 4% des biens sont rénovés chaque année. Autrement dit, un logement est rénové en moyenne tous les 25 ans, ce qui rend difficile d’imaginer que les bailleurs vont réaliser des travaux importants de rénovation énergé- tique. Michel Mouillart extrapole l’analyse en pronostiquant un retour du parc social de fait… Une solution qui ne va pas être améliorée par le projet de loi Elan et sa pers- pective d’expérimentation de l’encadrement des loyers. Ce sombre tableau comporte toutefois un point positif: la baisse de la vacance locative. L’indice de vacance qui était de 124,3 en 2016, est retombé à 110,8 en 2017. Tendances 2018 Michel Mouillart indique qu’avec l’annonce à l’automne dernier des mesures de recen- trage du PTL et de suppression de l’APL accession, les acquéreurs ont anticipé leur décision de mobilité. Les locataires qui ont décidé d’acheter à l’automne quittent leur logement locatif en ce début 2018, ce qui accroît la mobilité locative, dont le taux remonte à 30,6%. Les loyers de marché reprennent un peu de couleur: ils augmentent de +0,8% sur ces La “grande panne” du marché locatif privé Les loyers du marché locatif privé sont orientés à la baisse dans un contexte d’activité réduite et de faible rénovation des logements. Michel Mouillart y voit le risque d’une nouvelle apparition d’un parc social de fait. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE Nombre de pièces Évolution du loyer Studio, 1 pièce +0,4 % 2 pièces 0,0% 3 pièces -0,4% 4 pièces -0,6% 5 pièces et plus +1,1 % Ensemble -0,1% Villes Loyers 2017 ( € /m 2 ) Évolution du loyer Nice 16,4 € +2,4 % Lyon 13,1 € +2,3 % Montpellier 14,0 € +2,0 % Nîmes 10,6 € +2,0 % Lille 13,9 € +1,4 % Paris 25,5 € +1,0 % Reims 11,9 € +0,5 % Nantes 12,3 € +0,4 % Strasbourg 12,5 € +0,4 % Toulouse 12,1 € +0,3 % Saint-Etienne 7,8 € +0,3 % Toulon 10,8 € +0,3 % Dijon 11,1 € +0,2 % Bordeaux 13,1 € -0,3 % Angers 10,4 € -1,2% Villeurbanne 12,0 € -1,8% Marseille 12,1 € -1,9% Grenoble 11,8 € -2,0% Rennes 11,7 € -3,7% Le Havre 10,7 € -3,8% Évolution du loyer en 2017 (France) selon le nombre de pièces Évolution du loyer en 2017 (France) dans les grandes villes Source: Clameur mars2018 deux mois (en glissement annuel), soit un niveau qui reste inférieur à celui de l’infla- tion. En effet, pour les deux premiers mois de 2018, le taux d’inflation est de 1,3% (en g lissement annuel). Conclusion: Michel Mouillart résume son propos en observant que le marché souffre de l’atonie de la demande et que le projet de loi Elan ne va pas améliorer la situation. Ce texte prévoit en effet une expérimenta- tion pendant 5 ans de l’encadrement des loyers. L’étude d’impact du projet reconnaît qu’il n’est pas actuellement possible d’éva- luer les résultats de l’encadrement. L’encadre- ment fait place à l’expérimentation, un moyen selon Michel Mouillart, de le générali- ser. Le président de Clameur, François Davy ajou- te que le bailleur, souvent retraité, subit la double hausse de la CSG: sur sa retraite et sur ses revenus fonciers. Si le marché de la transaction est actif, il concrétise pour une part des cessions de logements par des bailleurs à des propriétaires occupants. Fran- çois Davy ajoute que l’équilibre des rapports locatifs a été dégradé par la loi Alur et que la loi Elan ne va pas améliorer la situation puisqu’elle ne prévoit que… de créer une amende pour les bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement… ●
