Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Travaux à l’initiative du preneur. Pas d’imputation d’office sur le loyer.
Activité commerciale, dans une partie du logement
Baux commerciaux : Défaut d’immatriculation du preneur, pas de droit au statut / Révision du loyer à la baisse
Caution : Engagement disproportionné, devoir de mise en garde
– 4 – Législation –
La réforme du droit des obligations : l’ordonnance du 10 février 2016 a été ratifiée par la loi du 20 avril 2018
– tableau comparatif des articles du code civil avant et après la loi
– commentaire article par article des textes modifiés
– 8 – Au fil du J.O. –
Sociétés d’habitat participatif. Garantie d’achèvement
Un avis de l’Autorité de la statistique publique
– 9 – Tableau des réponses ministérielles –
– 10 – Actualité –
Projets : Organisation des juridictions : présentation du projet de loi en conseil des ministres
Plan de rénovation énergétique présenté par Nicolas Hulot et Jacques Mézard
Initiatives : Pour des logements évolutifs / Bail digitalisé
■ jugé ■ > Pour avoir droit au statut, le locataire doit être immatriculé à la date de demande du renouvellement et à la date d’expiration du bail (CA Paris, 11avril2018, p.2). > La révision du loyer sur le fondement de l’article L 145-39 du code de commerce peut provoquer une baisse du loyer ; un arrêt du 11avril2018 de la cour d’appel de Paris en fournit un exemple (p. 2). > Le locataire ne peut pas de lui-même imputer sur son loyer une dépense de répa- ration (CA Paris, 12avril2018). ■ répondu ■ > Le ministère de l’écologie tempère les exi- gences d’isolation thermique par l’extérieur requises en cas de ravalement (voir p.9). > Une réflexion va être menée en 2018 sur les outils de régulation du foncier, indique le ministre de l’agriculture à Hervé Maurey, qui s’inquiète des ventes de terres agricoles à des investisseurs chinois (p.8). ■ publié ■ > L’ordonnance du 10février 2016 réfor- mant le droit des contrats est ratifiée par la loi du 20avril2018. Tableaux comparatifs des articles et commentaires, p.4. > Un arrêté du 26mars fixe la liste des pièces requises pour qu’une société d’habi- tat participatif obtienne une garantie d’achè- vement de l’immeuble (p.8). ■ programmé ■ > La garde des sceaux a présenté en conseil des ministres le projet de loi organique rela- tif au renforcement de l’organisation des juridictions (p.10). > Les ministres de l’écologie et de la cohé- sion des territoires ont présenté le 26avril un plan de rénovation énergétique (p.10). Contrats: ordonnance ratifiée L a dernière étape de la réforme du droit des contrats vient d’être franchie: la loi du 20avril2018 ratifie l’ordonnance du 10février 2016. Un peu plus de deux ans après sa publication, le texte accède à sa pleine portée législative. Les parlementaires étaient tentés de jouer largement leur rôle de législateur en apportant au texte des améliorations. C’est chose faite sur une quinzaine d’articles. Mais ils n’ont pas voulu aller au-delà, pour éviter les difficultés de droit transitoire qu’aurait créées cette situation. Le texte adopté modifie tout de même une vingtaine d’ar- ticles du code civil. Nous vous proposons dans ce numéro un tableau comparatif du texte résultant de l’ordonnance de 2016 et le nouveau texte issu de la loi de ratification. Les modifications sont d’importance inégale. Quelques-unes sont de simples erreurs de plume. D’autres sont plus importantes. En voici quelques exemples. L’offre de contracter est caduque en cas de décès de l’auteur de l’offre. Cette règle (art. 117) est complétée pour traiter de l’hypothèse inver- se: le décès du destinataire. Il a le même effet; caducité de l’offre. Une modification de l’article 1161 permet de conforter la validité des contrats qui sont signés par un mandataire unique pour plusieurs mandants. Le mandataire peut recevoir mandat de plusieurs per- sonnes, sauf s’ils sont en opposition d’intérêt, ce qui assouplit la règle précédente. Plusieurs précisions sont apportées à la notion de contrat d’adhésion et de contrat de gré à gré. La définition du contrat d’adhésion (art. 1110) renvoie désormais à un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties. Dans un contrat d’adhé- sion, la clause non négociable est susceptible d’être réputée non écri- te si elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties (art. 1165). Le législateur a précisément fixé le régime de droit transitoire. La loi nouvelle entre en vigueur le 1 er octobre 2018. Mais il a aussi précisé le sens des dispositions transitoires de l’ordonnance de 2016. L’ordon- nance avait indiqué que les contrats conclus avant le 1 er octobre 2016 demeuraient soumis à la loi ancienne. Or la Cour de cassation en recourant à la théorie des effets légaux du contrat, permet une appli- cation de la loi nouvelle à des contrats anciens, au motif que l’obliga- tion trouve son origine dans la loi et non dans la simple volonté des parties. Pour éviter l’application de cette jurisprudence, la loi du 20 avril 2018 précise expressément que les contrats antérieurs demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux. Voici donc une étape importante de la rénovation du code civil qui prend fin. Elle doit être suivie de la réforme du droit de la responsabilité (présentée en mars2017 par le garde des sceaux). La méthode des ordonnances a le vent en poupe puisqu’on sait que le droit de la copropriété doit suivre le même chemin pour se moderniser. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 721 30AVRIL2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Travaux à l’initiative du preneur. Pas de d’impu- tation d’office sur le loyer. Activité commerciale, dans une partie du logement Baux commerciaux : Défaut d’immatriculation du preneur, pas de droit au statut / Révision du loyer à la baisse Caution : Engagement disproportionné, devoir de mise en garde - 4 - Législation - La réforme du droit des obligations: l’ordonnance du 10février 2016 a été ratifiée par la loi du 20avril2018 - tableau comparatif des articles du code civil avant et après la loi - commentaire article par article des textes modifiés - 8 - Au fil du J.O. - Sociétés d’habitat participatif. Garantie d’achèvement Un avis de l’Autorité de la statistique publique - 9 - Tableau des réponses ministérielles - - 10 - Actualité - Projets: Organisation des juridictions: présentation du projet de loi en conseil des ministres Plan de rénovation énergétique présenté par Nicolas Hulot et Jacques Mézard Initiatives: Pour des logements évolutifs / Bail digitalisé S O M M A I R E E D I T O R I A L Ce numéro de Jurishebdo comporte exceptionnellement 10 pages 3 0avril 2018 2 JURIS hebdo immobilier ll B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux d'habitation ■ Travaux à l'initiative du preneur. P as d’imputation d’office sur le loyer. Activité commerciale dans une partie du logement (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 12avril2018, n° 15/17862) Une locataire avait demandé à sa bailleres- se de réparer un sanibroyeur dans son appartement (24m 2 à Paris, IV e ). N'ayant pas obtenu gain de cause, elle avait financé elle-même la réparation et réduit son loyer a due concurrence. La bailleresse deman- dait en justice la résiliation du bail, évo- quant par ailleurs une activité artisanale interdite dans ce local d'habitation. La cour sanctionne l'attitude de la locataire sur les travaux mais juge insuffisantes les preuves de la bailleresse sur l'activité com- merciale: Sur l'activité . La cour cite d'une part l'article L 123-10 du code de commerce autorisant, pour imma- triculer sa société, une personne physique à déclarer l'adresse de son local d'habitation et y exercer son activité et d'autre part l'ar- ticle L 631-7-3 du CCH. Elle en déduit: « Il en découle que Madame O. était en droit de domicilier comme locataire son activité artisanale à son domicile d'habita- tion. Par ailleurs, les dispositions de l'article L 631- 7-3 du CCH autorisent l'exercice d'une acti- vité professionnelle y compris commerciale « dans une partie du local à usage d'habita- tion » dès lors que cette activité n'est exer- cée que par l'occupant dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchan- dise et à la condition qu'aucune stipulation contractuelle du bail ou du règlement de copropriété ne s'y oppose. En l'espèce, Madame O. ne peut cependant se prévaloir de cette faculté, en dépit du fait que son bail se borne à viser le régime de la loi du 6juillet 1989 sans clause particulière d'usage exclusif d'habitation bourgeoise, dès lors que le logement loué ne comporte qu'une seule pièce, ce qui la conduirait à exercer son activité dans la totalité du stu- dio et à en changer la destination , ce qu'el- le ne peut faire sans autorisation du bailleur ». Toutefois, la cour juge que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que l'activité s'exer- ce réellement dans les lieux, faute de constat d'huissier ou de doléances des voi- sins. Sur les travaux « En application des dispositions de l'article 1732 du code civil le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent p endant la jouissance à moins qu'il ne prou- ve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Madame O. ne démontrant pas que le sani- broyeur changé en cours de bail est tombé en panne sans sa faute, il lui incombe de supporter la charge de son remplacement. […] C'est donc de manière fautive qu'elle a cessé de régler son loyer en février2015, en considérant à tort que le logement était devenu inhabitable du fait de la carence de Madame B. » La cour juge cependant la faute insuffisan- te pour résilier le bail. Observations : Sur les travaux . Il est de jurisprudence constante que le locataire ne peut pas effectuer de lui- même des travaux qu'il estime incomber au bailleur et compenser la dépense avec le loyer (Civ. 3 e , 4 nov. 1980). Il doit pour ce faire solliciter l'autorisation du juge. Le présent arrêt est donc conforme à cette règle. Il résulte par ailleurs de l'article 1732 qu'il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute (Civ. 3 e , 16décembre 1997). La cour d'appel fait également application de cette règle de preuve. Sur l'activité commerciale . La locataire reconnaissait avoir une activité de vente de "cupcakes" mais ajoutait que cette activité était ponctuelle et menée à un rythme ludique et accessoire, étant par ailleurs salariée à temps plein. L'article L631-7-3 du CCH autorise l'exercice de l'activité commerciale dans un local d'habitation, si le bail et le règlement de copropriété ne s'y opposent pas. Cela a été admis pour une activité de styliste (Civ. 3 e , 14janvier 2004). Mais la cour d'appel juge ici que le logement n'ayant qu'une pièce, l'activité provoquerait nécessairement un changement de destination. C'est l'absence de preuve de la bailleresse sur l'exercice sur place de l'activité qui per- met à la locataire d'échapper à l'interdic- tion d'activité et à la résiliation du bail. A retenir: - Le locataire ne peut pas de lui- même imputer sur son loyer une dépense de réparation. - L'exercice d'une activité commerciale dans un logement, autorisé par l'article L 631-7-3 du CCH ne peut s'effectuer que dans une partie du logement. Baux commerciaux ■ Défaut d'immatriculation du p reneur, pas de droit au statut (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 11avril2018, n°16/16297) Un bailleur de locaux commerciaux contes- tait le droit au renouvellement de son loca- taire au motif que celui-ci n'était pas imma- triculé à la date de demande de renouvelle- ment ni à la date d'effet du renouvelle- ment. Le locataire estimait que l'argument était invoqué de mauvaise foi notamment car les parties étaient en litige depuis plu- sieurs années et qu'il avait dû attendre la décision judiciaire reconnaissant sa qualité de locataire à la suite de la cession du fond que lui avait consentie le précédent pre- neur. Mais ces arguments sont repoussés et la demande du bailleur est jugée fondée, par application de l'article L 145-1 du code de commerce: « la condition d'immatriculation, en tant que condition du droit au renouvellement s'apprécie à la date de la demande de renouvellement et de l'expiration du bail . Il n'est pas discuté qu'à la date de la deman- de de renouvellement du bail commercial signifiée par acte d'huissier du 29novembre2013, tout comme à la date d'effet du renouvellement au 1 er janvier 2014, la société Art Bois Restauration n'était pas immatriculée à l'adresse des locaux donnés à bail sis […] à Paris 5 e . La société Art Bois Restauration était certes immatriculée au registre du commerce de Versailles à l'adresse de son siège social […]. Mais l'immatriculation doit être faite tant pour le siège social que pour l'établisse- ment où l'activité est exercée. La société Art Bois Restauration devait donc aussi être immatriculées à l'adresse des locaux […] à Paris dans lesquels elle exerçait, et exerce toujours, son activité ». La cour d'appel observe ensuite que, si la société produisait une attestation d'expert- comptable selon laquelle « le greffier en chef du tribunal de commerce de Paris [n’avait] pas accepté d'immatriculer la socié- té à son nouveau siège, à défaut d'un juge- ment devenu définitif ou d'un arrêt de la cour d'appel », elle juge l'argument insuffi- sant: « il n'est justifié d'aucun recours contre le refus d'immatriculation du greffier du tri- bunal de commerce, que ce soit devant le juge-commissaire ou le président du tribu- nal de commerce ». La cour juge donc que la société n'a pas droit au statut et prononce son expulsion. JURISPRUDENCE Observations : Le locataire doit être imma- triculé au RCS pour bénéficier du droit au statut des baux commerciaux et du renou- vellement. Il a déjà été jugé que le locatai- r e doit être immatriculé à la date de demande de renouvellement et à la date d'expiration du bail (Civ. 3 e , 19 nov. 2008). Cet arrêt le confirme. La jurisprudence est généralement stricte sur l'exigence d'immatriculation, comme le montre très nettement cet arrêt. La situa- tion était délicate, car le bailleur avait d'abord contesté le droit du cessionnaire du bail. Celui-ci avait donc eu des difficul- tés pour s'immatriculer au RCS. Mais la cour reste inflexible: il incombait alors au locataire de contester le refus du greffe. Un arrêt toutefois a admis que la radiation du preneur du RCS ne fait pas perdre le bénéfice du statut lorsqu'elle est la consé- quence du comportement fautif du bailleur (CA Rouen, 10septembre 2002). A retenir: Le locataire doit être immatricu- lé au RCS à la date de demande de renou- vellement et à la date d'expiration du bail. Le refus du greffier de procéder à l'imma- triculation n'est pas suffisant pour justifier du défaut d'immatriculation. ■ Révision du loyer à la baisse (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 11avril2018, n°16/16744) Un bail commercial avait été conclu en 2003 pour 121960 € par an. En 2008, les parties avaient remplacé l'ICC par l'ILC. En 2012, le locataire avait demandé la révision du loyer à 87000 € au motif que le loyer avait évo- lué de plus d'un quart depuis sa fixation contractuelle (art. L 145-39 du code de com- merce). La cour, suivant l'accord des parties, admet l'application de cet article: « Les parties conviennent que, le loyer révi- sé ayant été porté en 2012, par le jeu de l'in- dexation prévue par la clause d'échelle mobile insérée dans le bail, à la somme annuelle de 160187 € en principal, cette augmentation s'élève à plus de 25% par rapport au loyer initialement fixé, ouvrant droit à l'application des dispositions de l'ar- ticle L 145-39 du code de commerce autori- sant la révision du loyer ». La cour fixe ensuite le montant du loyer révisé à 143000 € par an au 23juillet2013 et condamne le bailleur à payer des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers trop perçus. Observations : Lorsque le loyer a varié de plus d'un quart en application d'une clause d'échelle mobile, l'article L145-39 permet à l'une des parties de demander la fixation du loyer à la valeur locative. Cet arrêt confirme que la fixation du loyer peut a voir lieu à la hausse ou, comme en l'espè- ce, à la baisse. Le locataire bénéficie donc d'une réduc- tion de son loyer et le bailleur est tenu de lui rembourser le trop-perçu. Rappelons que la loi Pinel a prévu un éta- lement de la hausse du loyer en cas de déplafonnement. Mais, sous réserve d'in- terprétation, la variation étalée dans le temps et limitée à 10% par an, n'est pas ici applicable puisque le texte mentionne les "augmentations" de loyer et non les "variations". Caution ■ Engagement disproportionné. Devoir de mise en garde (CA Paris, Pôle 5, ch. 6, 13avril2018, n°16/16008) Une SCI avait contracté un emprunt pour acheter des locaux. La gérante de la SCI s'était portée caution de l'engagement souscrit par la SCI. Les locaux devaient être loués à son mari pour son activité profes- sionnelle. À la suite d'impayés, la banque avait assigné la caution puis la SCI en vente forcée du bien immobilier. Après la vente forcée, la caution contestait la validité de son engagement au motif qu'il était dispro- portionné par rapport à ses revenus et se prévalait du devoir de mise en garde de la banque. Son engagement de caution garantissait le paiement d'une mensualité de 1390euros, alors que son salaire était de 1300euros et qu'elle avait déjà la charge d'autres emprunts. Ses arguments sont reje- tés. Sur la disproportion de l'engagement de caution . « En application des dispositions de l'article L 341-4 ancien du code de la consommation devenu l'article L 343-4 du même code, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d'un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l'engagement était, lors de la conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation ». La cour relève que la caution a déclaré des revenus d'un montant de 3700 € avec pour seule charge le remboursement d'un prêt immobilier de 1249 € par mois, mais ajoute que si la caution produit un avis d'imposi- tion se prévalant de revenu plus faible « for- ce est de constater qu'elle a indiqué des revenus mensuels beaucoup plus impor- tants à la société BNP Paribas, peu avant son e ngagement de caution donné le 5jan- vier2011, et qu'en l’absence d'anomalie apparente, La banque n'avait pas à vérifier l'exactitude des informations données ». La cour conclut que « l'engagement de la caution n'apparaît pas manifestement dis- proportionné au patrimoine immobilier et aux revenus tel que déclarés à l'établisse- ment prêteur par Madame H. […] Sur le devoir de mise en garde. En application des dispositions de l'article 1147 du code civil dans sa version applicable au litige et en vigueur jusqu'au 1 er octobre 2016 la banque est tenue d'un devoir de mise en garde à l'égard de la caution non avertie dès lors que l'engagement de cette dernière n'est pas adapté à ses capacités financières ou qu'il existe un risque d'en- dettement excessif de l'emprunteur né de l'octroi du prêt. En l'espèce, Madame H. dont le caractère de caution non avertie n'est pas contesté, ne soutient ni ne justifie que le prêt accor- dé par la CCM Gournay à la SCI créait un risque d'endettement excessif pour celle-ci alors qu'il avait pour objet de financer l'achat de deux lots à usage d'habitation et d'un lot à usage de local commercial devant tous être donnés à bail et permettre de rembourser les mensualités de l'emprunt. […] Dans ces conditions, Madame H. échoue à établir le risque d'endettement excessif de l'emprunteur né de l'octroi du prêt ». Observations : La caution invoquait deux arguments pour tenter d'échapper à son obligation de paiement. 1. La disproportion de son engagemen t en regard de ses capacités financières, fondée sur l'article L343-4 du code de la consom- mation. Cet argument est écarté principa- lement en raison de l'indication par la cau- tion d'un montant de revenu supérieur à ce qu'il était en réalité. 2. Le devoir de mise en garde de la banque , résultant de l'article 1147 du code civil. Il a été admis par exemple qu'agit avec une légèreté blâmable l'établissement de crédit qui amène un agriculteur à contracter un emprunt dont la charge est supérieure au revenu procuré par l'exploitation (Civ. 1 e , 8juin 1994). La charge de la preuve incom- be à la banque, qui doit justifier avoir satis- fait à son devoir de mise en garde (Cass. com. 11 déc. 2007). En l'espèce, le devoir de mise en garde est jugé respecté. ● 3 0avril 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll B AUXCOMMERCIAUX - C AUTION ▲ JURISPRUDENCE ■ Contrat de gré à gré et contrat d'adhésion Le contrat de gré à gré, dont les stipula- tions sont “librement négociées” est désor- mais celui dont les stipulations sont “négo- ciables”. L'article 1110 définit le contrat de gré à gré et le contrat d'adhésion. Le critère per- mettant de retenir la qualification de contrat d'adhésion portait sur la soustrac- tion à la négociation des conditions géné- rales. Le texte précédent se référait donc uni- quement aux conditions générales. Le tex- te nouveau est plus large: il se réfère au caractère non négociable d'un "ensemble de clauses". Il retient donc (cf rapport au Sénat de François Pillet) une définition presque symétrique entre le contrat de gré à gré (clauses négociables) et le contrat d'adhésion (clauses non négociables). Il n'y a quasiment plus d'interstice possible entre les deux catégories de contrat. Si un contrat a des clauses non négociables, c'est un contrat d'adhésion. Il faut toutefois émettre une réserve sur le caractère symétrique car le caractère non négociable du contrat d'adhésion s'attache à "un ensemble de clauses". Il en résulte qu'il peut y avoir une catégorie intersticiel- le de contrats (sans doute limitée) compor- tant quelques clauses éparses non négo- ciables voire une seule. Ces contrats n'étant pas des contrats d'adhésion, ils devront être considérés comme de gré à gré. Il en résulte que le contrat de gré à gré est celui dont au moins l'essentiel des stipula- tions est négociable, autrement dit qu'il peut faire l'objet d'une véritable négocia- tion même si quelques stipulations ne sont pas négociables. À l’inverse, le contrat d'adhésion est celui qui est essentiellement imposé par l'une des parties, même si quelques stipulations sont négociables. ■ Négociations précontractuelles L'article 1112 a inséré dans le code civil une obligation de négociation de bonne foi dans les relations précontractuelles et autorise expressément la rupture des négociations précontractuelles. L'alinéa 2 réserve le cas de la faute et prévoit une p ossible réparation du préjudice causé par la rupture. Il exclut de la réparation la compensation des avantages attendus du contrat non conclu. Le nouveau texte y ajoute la perte de chance d'obtenir ces avantages. Il consacre ainsi la jurisprudence Manou- kian (Cass. com. 26 nov. 2003, cf rapport à l'Assemblée de Sacha Houlié) qui exclut du préjudice réparable non seulement les gains que permettait d’espérer la conclu- sion du contrat, mais également la perte de chance de réaliser ces gains. ■ Caducité de l'offre de contracter L'article 1117 du code civil prévoit que l'offre de contracter est caduque en cas de décès de son auteur. Le but est que les héritiers de l'auteur de l'offre ne soient pas engagés par celle-ci au décès de son auteur. En revanche, l'article 1117 est muet sur l'hypothèse du décès du destinataire. Le nouveau texte indique expressément que le décès du destinataire entraîne la caduci- té de l'offre qu'il a reçue. Le garde des sceaux (cf rapport à l'Assem- blée) avait fait observer qu'il peut être uti- le que l'offre de contrat subsiste en cas de décès du destinataire afin qu'elle puisse bénéficier aux héritiers. La caducité peut se concevoir pour des contrats conclus intuitu personae, mais non pour les autres types de contrats. Le garde des sceaux estimait préférable de laisser le juge trancher en cas de litige. Sacha Houlié indiquait aussi l'intérêt de la survie de l'offre dans le domaine immobilier: les héritiers peuvent avoir intérêt à conclure l'offre lorsque son destinataire est décédé. Cette solution n'a donc pas été retenue. Il est donc désormais acquis que le décès du destinataire est également une cause de caducité de l'offre. Cette solution est en phase avec la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 1 e , 5novembre 2008). Elle a le mérite de la clarté et de la simplicité. ■ Dol Le code civil définit le dol (art. 1137). Le fait de cacher à l'autre partie une informa- tion dont il sait le caractère déterminant est constitutif de dol. La loi nouvelle y apporte une restriction: l 'estimation de la valeur de la prestation est écartée des faits pouvant constituer une réticence dolosive, même si elle a un carac- tère déterminant. Le texte consacre ainsi la jurisprudence Baldus (Civ. 1 e , 3 mai 2000). ■ Violence et état de dépendance L'article 1143 prévoyait que l'état de dépen- dance d'une personne est susceptible de constituer une violence source de vice du consentement. Suivant la suggestion du Sénat, le nouveau texte précise le sens de cette dépendance en explicitant que l'état de dépendance s'entend à l'égard du contractant, donc dans le cadre expressé- ment défini du contrat entre les deux par- ties. Cette définition nouvelle est donc plus restrictive. En revanche, l’idée de restreindre la dépendance à la dépendance écono- mique n’a finalement pas été retenue. ■ Capacité des personnes morales L'article 1145 limitait l'étendue de la capa- cité des personnes morales en se référant à leurs statuts. La capacité est donc limitée aux actes utiles à la réalisation de leur objet tel que défini par leurs statuts. Le nouveau texte renvoie simplement aux règles applicables à chacune d'entre elles. Selon le rapport au Sénat, cette nouvelle rédaction est de nature à éviter des inter- prétations contradictoires. François Pillet indiquait dans son exposé des motifs d'amendement, que la rédaction de l'or- donnance était trop restrictive, le critère de l'utilité de l'acte étant nouveau. ■ Représentation des parties L'article 1161 interdisait à un représentant d'agir pour le compte des deux parties au contrat. Le nouveau texte recadre cette restriction de deux manières. D'une part il limite l'interdiction à la représentation des personnes physiques. Pour les personnes morales, la liberté de représentation est donc la règle. D'autre part, il restreint la prohibition de cumul aux parties qui sont en opposition d'intérêt. En conséquence, des parties au contrat qui sont dans la même situation (on peut penser à des indi- visaires concluant une vente) pourront être représentées par une personne unique car, face à l'acheteur, ils ont entre eux des inté- rêts concordants. 3 0avril 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll R ÉFORMEDUDROITDESCONTRATS LÉGISLATION L’ordonnance du 10février 2016 ratifiée L'ordonnance du 10février 2016 portant réforme du droit des contrats est ratifiée par la loi du 20avril2018. Toute- fois, certains articles font l'objet de modifications et le texte précise les conditions de droit transitoire. Voici l’essentiel des modifications apportées, que nous commentons en suivant l’ordre des articles de la loi nouvelle. reproduction interdite sans autorisation La loi du 20avril2018 vient ratifier l’ordonnance du 10février 2016 portant réforme du droit des contrats. Toutefois, certains articles font l'objet de modifications et le texte précise les conditions de droit transitoire. Ce tableau vous présente les articles du code civil dans leur rédaction issue de l’ordonnance de 2016 et dans leur nouvelle version, résultant de la loi de ratification. Lire nos observations dans les pages suivantes. (Loi n°2018-287 du 20avril2018 ratifiant l'ordonnance n°2016-131 du 10février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, J.O. du 21avril 2018, n°1). 3 0avril 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll R ÉFORMEDUDROITDESCONTRATS Art. de la loi Article du code civil Objet Ancienne rédaction Nouvelle rédaction 2 1110 Contrats de gré à gré et contrats d’adhésion Le contrat de gré à gré est celui dont les stipula- tions sont librement négociées entre les parties. Le contrat d'adhésion est celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déter- minées à l'avance par l'une des parties . Le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties. Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties. 3 1112 Négociations pré- contractuelles En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avan- tages attendus du contrat non conclu. En cas de faute commise dans les négociations, la répara- tion du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu ni la perte de chance d'obtenir ces avantages. 4 1117 Caducité de l’offre de contracter L'offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raison- nable. Elle l'est également en cas d'incapacité ou de décès de son auteur. L'offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable. Elle l'est également en cas d'incapacité ou de décès de son auteur, ou de décès de son destinataire . 5 1137 Dol Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation inten- tionnelle par l'un des contractants d'une informa- tion dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consen- tement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnel- le par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une par- tie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. 5 1143 Violence: dépen- dance du contrac- tant Il y a également violence lorsqu'une partie, abu- sant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. Il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontrac- tant à son égard , obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. 6 1145 Capacité des per- sonnes morales à contracter La capacité des personnes morales est limitée aux actes utiles à la réalisation de leur objet tel que défini par leurs statuts et aux actes qui leur sont accessoires, dans le respect des règles applicables à chacune d'entre elles. La capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d'entre elles. 6 1161 Représentation des parties au contrat Un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat ni contracter pour son propre compte avec le représenté. En ces cas, l'acte accompli est nul à moins que la loi ne l'autorise ou que le représenté ne l'ait autorisé ou ratifié. En matière de représentation des personnes physiques, un représentant ne peut agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d'intérêts ni contracter pour son propre compte avec le représenté. En ces cas, l'acte accompli est nul à moins que la loi ne l'autorise ou que le représenté ne l'ait autorisé ou ratifié. 7 1165 Abus dans la fixa- tion du prix Dans les contrats de prestation de service, à défaut d'accord des parties avant leur exécution, le prix peut être fixé par le créancier, à charge pour lui d'en motiver le montant en cas de contestation. En cas d'abus dans la fixation du prix, le juge peut être saisi d'une demande en dommages et intérêts. Dans les contrats de prestation de service, à défaut d'ac- cord des parties avant leur exécution, le prix peut être fixé par le créancier, à charge pour lui d'en motiver le montant en cas de contestation. En cas d'abus dans la fixation du prix, le juge peut être saisi d'une demande tendant à obtenir des dommages et intérêts et, le cas échéant, la résolution du contrat. 7 1171 Contrat d’adhé- sion. Clauses abu- sives Dans un contrat d'adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obli- gations des parties au contrat est réputée non écri- te. Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties , qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. 8 1195 (art. L 211-40-1 du CMF) Imprévision: res- triction du champ d’application Consécration de la théorie de l’imprévision. L'article 1195 du code civil n'est pas applicable aux obli- gations qui résultent d'opérations sur les titres et les contrats financiers mentionnés aux I à III de l'article L. 211-1 du [code monétaire et financier]. 9 1216-3 Cession de contrat. Sort des sûretés Si le cédant n'est pas libéré par le cédé, les sûretés qui ont pu être consenties subsistent. Dans le cas contraire, les sûretés consenties par des tiers ne subsistent qu'avec leur accord. Si le cédant n'est pas libéré par le cédé, les sûretés qui ont pu être consenties subsistent. Dans le cas contraire, les sûretés consenties par le cédant ou par des tiers ne subsis- tent qu'avec leur accord. LÉGISLATION L’ordonnance du 10février 2016 ratifiée 3 0avril 2018 6 JURIS hebdo immobilier ll Art. de la loi Article du code civil Objet Ancienne rédaction Nouvelle rédaction 1 0 1 217 S anction de l’in- exécution du contrat L a partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut: - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation; - solliciter une réduction du prix; - provoquer la résolution du contrat; - demander réparation des conséquences de l'in- exécution.[…] L a partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut: - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation; - obtenir une réduction du prix; - provoquer la résolution du contrat; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. […] 10 1221 Exécution en nature du contrat Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il exis- te une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. 10 1223 Exécution impar- faite du contrat. Réduction du prix Le créancier peut, après mise en demeure, accep- ter une exécution imparfaite du contrat et solli- citer une réduction proportionnelle du prix. S'il n'a pas encore payé, le créancier notifie sa décision de réduire le prix dans les meilleurs délais. En cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportion- nelle le prix. L'acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit. Si le créancier a déjà payé, à défaut d'accord entre les par- ties, il peut demander au juge la réduction de prix. 11 1304-4 Obligation condi- tionnelle. Renon- ciation Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle- ci n'est pas accomplie. Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. 11 1305-5 Déchéance du ter- me La déchéance du terme encourue par un débiteur est inopposable à ses coobligés, même solidaires. La déchéance du terme encourue par un débiteur est inop- posable à ses coobligés, même solidaires et à ses cautions . 12 1327 Cession de dette Un débiteur peut, avec l'accord du créancier, céder sa dette. Un débiteur peut, avec l'accord du créancier, céder sa dette. La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. 13 1327-1 Le créancier, s'il a par avance donné son accord à la cession ou n'y est pas intervenu, ne peut se la voir opposer ou s'en prévaloir que du jour où elle lui a été notifiée ou dès qu'il en a pris acte. Le créancier, s'il a par avance donné son accord à la cession et n'y est pas intervenu, ne peut se la voir opposer ou s'en prévaloir que du jour où elle lui a été notifiée ou dès qu'il en a pris acte. 13 1328-1 Lorsque le débiteur originaire n'est pas déchargé par le créancier, les sûretés subsistent. Dans le cas contraire, les sûretés consenties par des tiers ne subsistent qu'avec leur accord. Lorsque le débiteur originaire n'est pas déchargé par le créancier, les sûretés subsistent. Dans le cas contraire, les sûretés consenties par le débiteur originaire ou par des tiers ne subsistent qu'avec leur accord. 13 1352-4 Restitution suite à l’annulation d’un acte Les restitutions dues à un mineur non émancipé ou à un majeur protégé sont réduites à propor- tion du profit qu'il a retiré de l'acte annulé. Les restitutions dues par un mineur non émancipé ou par un majeur protégé sont réduites à hauteur du profit qu'il a reti- ré de l'acte annulé. 14 1343-3 Paiement d’une obligation de somme d’argent en monnaie étran- gère Le paiement, en France, d'une obligation de somme d'argent s'effectue en euros. Toutefois, le paiement peut avoir lieu en une autre devise si l'obligation ainsi libellée procède d'un contrat international ou d'un jugement étranger. Le paiement, en France, d'une obligation de somme d'ar- gent s'effectue en euros. Toutefois, le paiement peut avoir lieu en une autre monnaie si l'obligation ainsi libellée procède d'une opération à caractère international ou d'un jugement étranger. Les parties peuvent convenir que le paiement aura lieu en devise s'il intervient entre professionnels, lorsque l'usage d'une monnaie étrangè- re est communément admis pour l'opération concernée. 14 112-5-1 du CMF (article nouveau) Par dérogation au premier alinéa de l'article 1343-3 du code civil, le paiement peut avoir lieu en une autre monnaie si l'obligation ainsi libellée procède d'un instrument financier à terme ou d'une opération de change au comptant. 15 1347-6 Caution La caution peut opposer au créancier la compen- sation intervenue entre ce dernier et le débiteur principal. Le codébiteur solidaire peut se prévaloir de la compensation intervenue entre le créancier et l'un de ses coobligés pour faire déduire la part divise de celui-ci du total de la dette. La caution peut opposer la compensation de ce que le créancier doit au débiteur principal. Le codébiteur solidaire peut se prévaloir de la compensation de ce que le créancier doit à l'un de ses coobligés pour faire déduire la part divise de celui-ci du total de la dette. 16 art. 16 de la loi Dispositions tran- sitoires Texte hors codification (lire ci-dessous) R ÉFORMEDUDROITDESCONTRATS LÉGISLATION Dispositions transitoires - La loi du 20avril2018 entre en vigueur le 1 er octobre 2018. - Les articles1110,1117,1137,1145,1161,1171,1223,1327 et 1343-3 du code civil et les articles L. 112-5-1 et L. 211-40-1 du code monétaire et financier, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont appli- cables aux actes juridiques conclus ou établis à compter de son entrée en vigueur. - Les modifications apportées par la présente loi aux articles 1112,1143,1165,1216-3,1217,1221,1304-4,1305-5,1327-1,1328-1,1347-6 et 1352-4 du code civil ont un caractère interprétatif. - L’article 16 donne une autre précision sur le sens à donner au principe de survie de la loi ancienne, qui figurait dans le texte de l’ordonnance en complétant ainsi l’article 9 de l’ordonnance: Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne “ y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public ”. Cette nouvelle rédaction évite des remises en cause de contrats signés par des socié- tés lorsqu'un dirigeant intervient pour le compte de plusieurs sociétés dont il est le r eprésentant légal. ■ Contrat de prestation de service En cas d'abus dans la fixation du prix de la prestation de service par le créancier, le débiteur peut obtenir du juge l'octroi de dommages-intérêts. Cette règle est complétée pour offrir une autre solution au litige: la résolution du contrat (art. 1165). Le Sénat avait précisé que cette solution peut être utile en parti- culier pour des contrats à exécution succes- sive. ■ Sanction des clauses abusives L'article 1171 est complété pour préciser que l'action visant à faire juger non écrite une clause abusive dans un contrat d'adhé- sion est limitée aux clauses non négo- ciables déterminées à l'avance par l'une des parties. ■ Imprévision: restriction du champ d'application L'ordonnance a introduit dans le code civil la théorie de l'imprévision permettant à une partie de demander au juge la modifi- cation du contrat en cas de survenance de circonstance imprévisible (art. 1195 nou- veau). La loi nouvelle restreint le champ d'application de cette prérogative en écar- tant les titres et contrats financiers (art. L 211-40-1 nouveau du code monétaire et financier). ■ Cession de contrat. Sort des sûretés En cas de cession de contrat, si le cédant n'est pas libéré par le cédé, les sûretés sub- sistent. Ce point n’est pas modifié. Dans le cas contraire, c'est-à-dire lorsque le cédant a été libéré de ses obligations par le cédé, les sûretés consenties par des tiers ne subsistent qu'avec leur accord. Le nou- veau texte ajoute le cas des sûretés consenties par le cédant. En conséquence, dans les deux cas (sûreté consentie par des tiers ou par le cédant) les sûretés ne subsis- tent qu'avec leur accord. ■ Sanction de l'inexécution du contrat A l’article 1217, le terme "solliciter" une réduction du prix est remplacé par "obte- nir" une réduction du prix ce qui tend à indiquer que une décision unilatérale du du créancier. L’article 1221 est relatif à l'exécution forcée en nature. Pour éviter les abus, il est préci- sé qu'en cas de disproportion manifeste du coût pour le débiteur au regard de l'inté- r êt pour le créancier, il ne pourrait être fait échec à la demande d'exécution forcée en nature qu'au bénéfice du débiteur de bon- ne foi. Enfin, l'article 1223 est modifié pour chan- ger la procédure de réduction du prix en cas d'exécution imparfaite de la prestation. Le créancier qui n'a pas payé peut, après mise en demeure, notifier au débiteur sa décision de réduire le prix. Le débiteur qui accepte doit le faire par écrit. Si le créancier a déjà payé, à défaut d'ac- cord des parties, le créancier peut deman- der au juge la réduction du prix. ■ Obligations conditionnelles L'article 1304-4 permet à une partie obli- gée sous condition d'y renoncer lorsqu'elle est stipulée dans son intérêt exclusif. Cela permet par exemple à l'acquéreur d'un immeuble sous condition d'obtention de prêt de renoncer à la condition suspensive d'obtention de prêt tant qu'il n'a pas obte- nu le prêt. La vente devient pure et simple. Peut-il renoncer à la condition si elle est défaillie ? Cela pourrait s'appliquer au cas d'un acquéreur qui n'a pas obtenu le prêt dans le délai prévu mais qui entend forcer son vendeur à la vente après l'expiration du délai de la condition. Le texte adopté prévoit que celui qui s'en- gage sous condition ne peut plus y renon- cer lorsque la condition est accomplie (il a obtenu le prêt) ou lorsqu'elle est défaillie (le prêt a été refusé ou le délai pour l'obte- nir est expiré). ■ Déchéance du terme Selon le rapport au Sénat, la déchéance du terme a un caractère de sanction person- nelle. Elle ne doit donc pas avoir d'effet sur les coobligés. Le nouveau texte précise que cette règle s'applique aussi bien à une caution, même solidaire, qu'à un codébi- teur solidaire (jurisprudence constante, Cass. com. 15juin 2001). ■ Cession de dette L'article 1327 est complété à propos de la forme de la cession, pour préciser qu'elle doit être constatée par écrit, à peine de nullité. Ce complément, dû au Sénat, crée un parallélisme avec la cession de créance. L'Assemblée s'est ralliée à cette proposi- tion vue comme une protection des contractants, en dépit de l'opposition du Gouvernement. ■ Erreurs de plume Les trois corrections suivantes visent à réparer des erreurs de plume. L'article 1327-1 vise l'inopposabilité de la cession de dette au créancier. La cession lui est inopposable dans le cas où il n'a pas donné son accord à la cession et s'il n'est pas intervenu à l'acte. L'article d'origine mentionnait les deux conditions à titre alternatif alors qu'elles doivent être cumu- latives. Si le créancier a donné son accord à la cession, il faut donc pour qu'elle lui soit opposable qu'elle lui soit notifiée: l'oppo- sabilité est donc retardée au jour où il en prend connaissance. A l'article 1328-1, le sort des sûretés consenties par le débiteur originaire est calqué sur le sort des sûretés consenties par des tiers. En conséquence, si le débi- teur originaire est déchargé par le créan- cier, les sûretés consenties par le débiteur ne subsistent qu'avec son accord, comme c'est déjà le cas pour les tiers. L'article 1352-4 traite des restitutions dues en cas d'annulation d'un contrat. S'agissant de mineurs ou de majeurs protégés, l'obli- gation qui leur incombe de restituer est appréciée de façon plus souple, simplement à hauteur du profit qu'elles en ont retiré. ■ Paiement en monnaie étrangère La faculté de recourir à une autre monnaie que l'euro dans les contrats est élargie. L'hypothèse de "contrat international" est remplacée par celle d'"opération à caractè- re international", plus large. Selon le Sénat, cette rédaction permet de "s’approcher au plus près de l’état du droit antérieur et permettre aux entreprises d’utiliser la monnaie de leur choix, tout en n’affaiblissant pas la monnaie nationale." ■ La caution: effets de la compen- sation à l'égard des tiers La modification de l'article 1343-7 vise à garantir la possibilité pour la caution d'op- poser au créancier la compensation inter- venue entre le créancier et le débiteur et la possibilité pour le codébiteur solidaire de se prévaloir de la compensation intervenue entre le créancier et l'un de ses coobligés. Cette rédaction permet de maintenir la solution retenue par le droit positif selon laquelle la caution peut invoquer la com- pensation dès lors que ses conditions sont réunies, alors même qu’elle n’a pas encore été déclenchée par le débiteur. La suppres- sion du mot "intervenue" évite de laisser penser que si la compensation n'a pas été invoquée par le débiteur ou le créancier, la caution ne saurait s'en prévaloir. 3 0avril 2018 7 JURIS hebdo immobilier ll R ÉFORMEDUDROITDESCONTRATS LÉGISLATION 3 0avril 2018 8 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Organismes publics ✓ ANCOLS : Jean Gaeremynck est recon- duit dans ses fonctions de président. (Décret du 16avril2018, J.O. du 17avril, n°42). ✓ Commission nationale de concertation : Valérie Mancret-Taylor (Anah) est nom- mée membre de la CNC, en remplacement de Blanche Guillemot. (Arrêté du 10avril2018, J.O. du 20avril, n°61). Au fil du J.O. ■ Sociétés d’habitat participatif. Garantie d’achèvement Les sociétés d'habitat participatif doivent remettre au garant une liste de pièces pour obtenir la garantie que leur impose l'article L 200-9 du CCH. La garantie qui permet de disposer des fonds nécessaires à l'achèvement de l'im- meuble, doit être justifiée avant tout com- mencement de travaux. Un arrêté du 26mars fixe la liste des pièces requises: - statuts de la société - modalités de gouvernance entre associés - liste de professionnels mobilisés par le projet - documents attestant du montage finan- cier de l'opération - permis de construire (Arrêté du 26mars 2018 définissant la com- position minimale de la liste de pièces men- tionnée à l'article R. 200-8 du CCH, J.O. du 19avril, n°23). ■ Statistique publique L'Autorité de la statistique publique a ren- du un avis sur la labellisation de la statis- tique trimestrielle du prix du logement en province Elle demande au Conseil supérieur du notariat: - d'identifier dans ses publications les don- nées ayant fait l'objet d'une labellisation, - de pérenniser le rôle du conseil scienti- fique pour valider ses choix méthodolo- giques et notamment la fusion des bases immobilières Bien et Perval, - de faciliter l'accès des chercheurs à ses données. Il est pris acte de l'engagement du CSN de réduire le nombre de versions de ces indices trimestriels de 4 à 2 par an. (Avis du 10avril2018, J.O. du 19avril, n°172). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi721 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ORDONNANCE AU FIL DU J.O. ■ Entrée en vigueur L'article 16 de la loi nouvelle fixe les règles d'entrée en vigueur. La règle de principe est l'entrée en vigueur au 1 er octobre 2018. Mais certains articles du code civil, dans leur nouvelle rédaction issue de la loi du 20avril, s 'appliquent aux actes conclus à compter de son entrée en vigueur. D'autres articles sont considérés comme étant interprétatifs. Il en résulte, comme le précise le rapport à l'As- semblée, que ces dispositions interprétatives font corps avec les dispositions de l'ordon- nance et s'appliquent rétroactivement de manière à réduire les risques d'incertitude. Un autre alinéa précise le sens à donner à la règle de droit transitoire figurant dans le texte de l'ordonnance de 2016 et selon laquelle les contrats conclus antérieurement à l'ordonnance demeurent régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. Les rap- ports parlementaires se réfèrent à l'interpré- tation de la Cour de cassation des règles de droit transitoire: elle a jugé que les dispo- sions nouvelles peuvent s'appliquer aux contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, - si elles ont un caractère d'ordre public répondant à des motifs impérieux d'intérêt général ou même si elles ont simplement un caractère d'ordre public (Civ 3 e , 9février 2017). - si une obligation trouve son origine dans la loi et non dans la simple volonté des parties, il est fait application de la loi nouvelle en application de la théorie des effets légaux du contrat (Civ. 3 e , 17novembre 2016). Pour éviter l'application de cette règle, l'ar- ticle 16 de l'ordonnance précise que les contrats antérieurs demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et les règles d'ordre public. ● R ÉPONSES ■ Facturation des certificats d'ur- banisme ? A cette idée, émise par le sénateur François Bonhomme (Républicains, Tarne-et-Garon- ne), le ministre de la cohésion des terri- toires répond que la loi Alur a restreint la mise à disposition des services de l'Etat aux communes pour instruire les autorisations d'urbanisme. L'instruction des autorisations est un service public administratif. Le paie- ment d'une redevance pour service rendu n'est pas incompatible avec la notion de service public administratif. Mais la réper- cussion d'une redevance sur le pétitionnai- re impose une disposition législative . Aucune loi n'est prévue en ce sens. (JO Sénat Q, 19avril2018, n°323). ■ Vente de terres agricoles à des investisseurs étrangers Hervé Maurey, sénateur UC de l’Eure, s’in- quiète de la vente d’importantes surfaces de terres agricoles à des investisseurs chi- nois: 1700ha dans l'Indre (2016) et 900ha dans l'Allier (2017). Le ministre de l’agriculture reconnaît que les outils de régulation du foncier sont inadaptés. La loi sur l'agriculture permet aux SAFER de préempter l'achat de la tota- lité des parts de société dont l'objet est la propriété agricole mais les cessions par- tielles sont aussi possibles. La loi du 20mars 2017 relative à la lutte contre l'ac- caparement des terres impose aux sociétés de rétrocéder les biens à une société dédiée au portage de foncier. Une réflexion va être menéeen 2018 sur les outils de régulation du foncier. (JO Sénat Q, 12avril 2018, n°3488). 3 0avril 2018 9 JURIS hebdo immobilier ll R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné R éponse O bservations 3avril2018 AN n°3693 Jean-Luc Lagleize Modem, Haute Garonne Taxe sur la cession de terrains nus devenus constructibles Action et comptes publics Si la cession du terrain normalement soumise à la taxe de l'article L 1520 I du CGI est faite en démem- brement de propriété, elle n'entre pas dans le champ d'application de la taxe . Toutefois, si le démembre- ment est fait dans un but exclusivement fiscal et que la cession de l'usufruit est suivie à bref délai de celle de la nue-propriété au même acquéreur, la procé- dure d' abus de droit fiscal est envisageable. Les cessions de droits démembrés relatifs à un terrain échappent à la taxe, déplore le député. 12avril2018 Sénat n°412 François Bon- homme, Les Républicains, Tarn-et-Garonne Coût du compteur Linky Écologie L'installation des compteurs Linky ne donnera pas lieu à augmentation de prix pour les consomma- teurs. Le financement de ces compteurs est supporté par Enedis, sur ses fonds propres, et à partir de 2023, les gains réalisés par l'utilisation des compteurs (moins de vol, moins de perte en ligne et moins de déplacement pour l'activation des lignes) viendront rembourser l'avance faite par Enedis. À partir de 2030, le consommateur bénéficiera des économies. Selon le sénateur, le coût de 5milliards est répercuté par un prélèvement men- suel sur les factures de 1 à 2euros par mois. 12avril2018 Sénat n°959 Jean-Noël Guérini, RDSE, Bouches- du-Rhône Isolation thermique par l'extérieur Écologie Le décret du 30mai 2016 sur les travaux d'isola- tion en cas de ravalement contribue aux objectifs d'économie d'énergie. Mais il n'est pas interdit de procéder à l'isolation par l'intérieur et il existe des dérogations notamment en cas de risque de pathologie ou si l'isolation extérieure affecte la qualité architecturale de l'immeuble. Enfin, l'obli- gation ne concerne pas les ravalements qui se limitent au nettoyage , à la réparation et la mise en peinture des façades. L'isolation thermique par l'extérieur présente des inconvénients d'en- laidissement des façades, souligne le sénateur, qui propose de l'exclure pour les bâtiments con- struits avant 1948. Lire aussi la réponse n°2378 à Marie-Pierre Monier. 19avril2018 Sénat n°3698 Jean-Louis Masson, NI, Moselle PC sur un terrain inondé , mais non quali- fié d'inondable Cohésion des territoires L'autorité qui délivre le permis de construire peut, au vu du projet et des risques locaux avérés, refuser l'autorisation si la construction porte atteinte au respect de la salubrité ou de la sécurité publique (art. R 111-2 du code de l'urbanisme). 19avril2018 Sénat n°378 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Délai de dépôt de la déclaration d'achève- ment des travaux Cohésion des territoires La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux a pour objet l'information de la mairie que les travaux sont achevés. Toutefois, pour un lotisse- ment, la DAACT peut être déposée alors que les travaux de finition ne sont pas achevés mais différés. Le code de l'urbanisme ne prévoit pas de délai pour déposerla déclaration mais elle fait courir le délai pendant lequel l'administration peut procéder au récolement des travaux et le délai de recours contentieux. 19avril2018 Sénat n°1040 Jean-Pierre Sueur, PS, Loiret Permis valant division Cohésion des territoires Le permis valant division est une exception au principe que la division foncière en vue de bâtir constitue un lotissement (art. R 442-1 du code de l'urb). L'article R 431-24 ne fait plus de l'unicité de maître d'ouvrage une condition de délivrance du permis valant division mais cela n'ouvre pas la faculté aux différentes person- nes propriétaires du même terrain d'y avoir recours lorsque chacun d'eux doit ensuite édifier pour son compte une maison individuelle. Cela contournerait les règles du lotissement dès lors que l'opération de division foncière puis sur chaque terrain issu de la division de construction d’un bâtiment sous la maîtrise d'ouvrage de l'acquéreur du terrain relève du lotissement. 19avril2018 Sénat n°1366 Hervé Maurey, UC, Eure Taxe d'aménagement. Exonération pour les places de stationnement individuel Cohésion des territoires Les collectivités peuvent exonérer de taxe d'aménagement les surfaces de stationnement annexes aux locaux d'habitation avec taux de TVA réduit et les stationnements annexes aux immeubles d'habitation de bureaux, indus- triel ou artisanal. Mais elles ne peuvent pas exonérer les stationnements des maisons individuelles. Cela permet d'anticiper une transformation de ces sur- faces en autre destination sans autorisation et donc sans taxation. 19avril2018 Sénat n°3871 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Délai imposé à l’ancien propriétaire d'un bien préempté pour le racheter Cohésion des territoires L'offre de rétrocession est notifiée individuellement par LR avec AR avec un prix. Les anciens propriétaires disposent d'un délai de deux mois pour faire connaître leur décision d'acceptation ou de renonciation (art. R 213-16 du code de l'urbanisme). 19avril2018 Sénat n°3339 Arnaud de Belenet EM, Seine-et-Mar- ne Mise en conformité des installations indivi- duelles d'assainissement en cas de vente Eologie La non-réalisation d'une mise en conformité des installations d'assainissement non collectif fait l'ob- jet de sanction financière. Mais elle ne peut être appliquée qu' après 4 ans après notification du rapport de contrôle, indépendamment d'une ven- te. En cas de vente d'un logement non conforme, les travaux doivent être faits dans le délai d'un an après la vente, mais ce délai n'est pas sanctionné. Il n'est pas prévu de modifier ces règles . Le sénateur suggérait de séquestre une somme chez le notaire pour imposer la réalisation de travaux par l'acheteur. ▲ 3 0avril 2018 10 JURIS hebdo immobilier ll P ROJETSETINITIATIVES ■ Organisations des juridictions Nicole Belloubet a présenté le 20avril en conseil des ministres le projet de loi orga- nique relatif au “renforcement de l’orga- nisation des juridictions”. Le texte vise notamment à améliorer la procédure civile. Il développe les modes alternatifs de résolution des différends. Le renvoi à une tentative de conciliation sera rendu obligatoire pour les litiges de faible importance et de voisinage. Le recours à l’avocat devient obligatoire dans certains contentieux comme l’expro- priation ou les baux ruraux. Devant le juge de l’exécution, cette obligation ne concer- na pas les expulsions ni les procédures pour moins de 10000 € . Les plateformes de résolution des litiges seront encadrées par un mécanisme de certification. Le texte crée une juridiction spécialisée dans les injonctions de payer. Elle devra traiter “sous forme dématérialisée, les 500000 requêtes annuelles au lieu d’être traitées dans les 307 juridictions diffé- rentes avec des pratiques diverses. Fusion du TGI et des tribunaux d’instance Le projet prévoit une fusion du tribunal d’instance et du TGI. S’il existe un TI et un TGI dans une ville, ils seront regroupés. S’il existe seulement un TI, il sera maintenu et les compétences matérielles qui lui sont attribuées seront fixées par décret. Dans les villes où n’existe qu’un tribunal d’ins- tance, les chefs de cour pourront lui confier d’autres contentieux. Dans les départements où il existe plu- sieurs TGI, ils pourront désigner des tribu- naux chargés de contentieux spécialisé. Dans les deux régions où existent plusieurs cours d’appel, une spécialisation par contentieux va être expérimentée. Les cinq procédures de saisine seront fusionnées en une seule procédure. (Cette mesure est d’ordre réglementaire). En 2019, tous les justiciables pourront suivre en ligne l’évolution de leur litige. Le projet prévoit d’autoriser une procédu- re sans audience devant le TGI, si les par- ties en sont d’accord. Le dossier de presse cite l’exemple du dépôt de garantie dont un étudiant demande le remboursement à son bailleur alors qu’il n’habite plus la même ville. L’absence d’audience doit faci- liter la procédure. (Communiqué du 20avril2018). JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops ACTUALITÉ Nicolas Hulot et Jacques Mézard ont présen- té conjointement le 26avril un plan de réno- vation énergétique. Pour répondre aux enjeux du changement climatique, le Gouvernement entend massi- fier et accélérer les rénovations énergé- tiques. Rénover tout le parc au niveau BBC-rénova- tion d’ici 2050 est le premier objectif cité, suivi d’un cap de 15% d’économies d’éner- gie d’ici 5 ans. Le nombre de passoires thermiques est éva- lué à 7 ou 8 millions. Les passoires ther- miques souvent être éradiquées en 10 ans pour les propriétaires à faibles revenus. L’État entend accompagner 150000 rénova- tions par an, pour ces propriétaires. L’objectif de 100000 rénovations dans le logement social est maintenu. L’ANAH financera la rénovation de 75000 logements par an dès 2018 (programme Habiter Mieux). Un observatoire national de la rénovation énergétique va être mis en place avec l’aide de l’Ademe. Voici quelques-unes des mesures envisagées. - Fonds de garantie pour les ménages à revenus modestes. Afin d’éviter que des ménages ne renoncent à des travaux aidés par difficulté d’obtenir un prêt pour boucler leur financement, un “fonds de garantie pour la rénovation éner- gétique” va combler ce manque. Doté de 57millions d’euros sur 3 ans, il sera financé par EDF grâce aux certificats d’économie d’énergie. - Fiabiliser l’étiquette énergie. Le diagnostic de performance énergétique va être fiabilisé notamment pas la mise à jour et l’unification de la méthode de calcul et la “montée en compétences des profes- sionnels”. Un arrêté doit paraître d’ici le printemps 2018 pour imposer des contrôles aléatoires des diagnostiqueurs. Le DPE sera rendu opposable d’ici mai 2019 et deviendra une information de référence lors des mutations ou des mises en location. - Former les professionnels Le label reconnu garant de l’environnement (RGE) va être amélioré par un perfectionne- ment de la formation et un renforcement des contrôles. - Le CITE remplacé par une prime Le crédit d’impôt de transition énergétique doit être remplacé en 2019 par un montant forfaitaire part type d’équipement. Le mon- tant de la prime tiendra compte de l’impact de l’action considérée sur l’efficacité énergé- tique. L’éco prêt à taux zéro va être revu pour être plus simple. (Seuls 23000 prêts ont été distribués en 2017). Il pourrait être créé un plafond de prêt forfaitaire, par élément. La rénovation des copropriétés fera l’objet d’un plan spécifique. En matière de relations locatives, le régime de partage des économies de charge entre bailleur et locataire sera évalué. Des disposi- tifs seront étudiés sur la base du DPE pour inciter les propriétaires à faire de la perfor- mance énergétique un “facteur-prix” du bien mis en location ou en vente. - Bâtiments tertiaires Le décret précisera l’objectif de réduction de consommation d’énergie et modulera les exigences en fonction des contraintes tech- niques, architecturales ou patrimoniales, et de coût disproportionné par rapport aux économies attendues. Le projet de texte sera discuté avec les parties prenantes. - Encourager la rénovation massive des bâtiments publics. La Caisse des dépôts doit mobiliser 2,5mil- liards d’euros pour rénover les bâtiments publics. (Dossier de presse du 26avril2018). Initiatives Pour des logements évolutifs Pour que les logements soient évolutifs, il faut que les bâtiments le soient. Afin de répondre à cet enjeu, préconisé par le pro- jet de loi Elan, la Fédération des ascenseurs propose de mettre en œuvre le pré-équi- pement des bâtiments. Cette solution consiste à prévoir une gaine réservée dans un projet immobilier neuf, ce qui permet l’installation ultérieure d’un ascenseur à des coûts techniques réduits. La gaine réserve n’occupe que 2m 2 par niveaux. (Communiqué du 23avril2018) Bail digitalisé: des questions La FNAIM exprime ses interrogations sur les intentions du Gouvernement qui veut digita- liser les relations locatives (art. 61 du projet de loi Elan). Rappelant que la loi Alur était déjà très normative, la FNAIM s’étonne que les pouvoirs publics veuillent aller plus loin et figer un contrat numérique imposé avec un dispositif d’agrément des outils informa- tiques. La FNAIM souligne pourtant que le bail n’est pas un contrat normé, mais négocié. On ignore aussi l’objectif des pouvoirs publics qui entend faire remonter à l’Etat des infor- mations statistiques sur les baux d’habitation. (Communiqué du 25avril2018). Plan de rénovation énergétique
