Au Sommaire :
– 2 -Jurisprudence
Vente : Prix stipulé en compensation avec une garantie de passif
Copropriété : Faculté de créer des droits réels sui generis
Contrat d’entreprise : Responsabilité. Point de départ du délai de prescription
Sous-traitance : Délégation de paiement
Construction : Requalification en contrat de construction de maison individuelle. Responsabilité personnelle du dirigeant
Urbanisme : Annulation de permis et injonction de prendre une décision
– 4 -A l’Assemblée
Le projet de loi Elan en débats : Opérations d’intérêt national / Transformation de bureaux en logements / Loi littoral / Rôle des ABF / Régulation de chauffage / Recours abusifs / Bailleurs sociaux / Fusion des organismes / Vente de logements sociaux
– 7 -Rencontre
Aspim : La pierre-papier n’est pas au ban de la fiscalité !
– 11 -Nominations – Au fil du J.O. –
Cotisation CGLLS
– 12 -Rencontre
Étude Cheuvreux – la Française: la “propriété à vie” permet de réduire de 30% le prix d’achat d’un logement
■ jugé ■ > Un contrat de vente peut prévoir le paiement du prix par compensation avec une dette préexistante(Civ. 3 e , 7juin 2018, p.2). > Un droit réel sui generis peut être créé dans le cadre d’une copropriété (Civ. 3 e , 7juin 2018, p.2). > Le dirigeant d’une société peut être pénalement responsable, à titre personnel, d’une faute commise en ne respectant pas l’obligation de souscrire un contrat de construction de maison individuelle (Civ. 3 e , 7juin 2018, p.3). ■ chiffré ■ > La hausse des charges de copropriété est estimée à +2% entre2016 et2017, par l’ARC (p.10). > Le volume des ventes de logements anciens en Ile-de-France ralentit au 1 er trimestre 2018, selon la chambre des notaires (p.7). ■ publié ■ > Un arrêté du 4juin2018 fournit les élé- ments de calcul pour 2018 des cotisations dues à la CGLLS et à l’ANCOLS (p.11). ■ proposé ■ > L’étude Cheuvreux et l’investisseur la Fran- çaise ont mis au point un nouveau type de démembrement de propriété qui permet de réduire le prix d’achat d’un logement de 30%. Il associe un bail emphytéotique de 50 ans et un droit éventuel d’usufruit (p.12). ■ débattu ■ > Le projet de loi Elan a été débattu par les députés. Synthèse des échanges de la fin mai et du début juin (p.4). ■ nommée ■ > Sylvie Hubac est nommée présidente de la section de l’intérieur du Conseil d’État (p.11). Vifs échanges sur la loi Elan D ans les débats sur la loi Elan, les discussions sont générale- ment très techniques, les amendements entrant dans de nom- breux détails, par exemple pour affiner les compétences des orga- nismes HLM. Les ministres reconnaissent à cet effet travailler “dans la dentelle”. Mais émergent aussi les nombreuses questions de principe. Quand faut-il recourir au concours d’architecte? Le choix d’augmenter la taille des organismes HLM contribuera-il à améliorer leur efficacité et comporte-t-il un risque de perte du lien de proximité avec les locataires? Est-il opportun de vendre des logements sociaux? Le ministre argumente en soulignant que le volume visé (40000 loge- ments), reste limité par rapport au parc (1%) et de surcroît qu'il per- mettra le financement de la construction de nouveaux logements. Mais il lui est reproché d’ouvrir la voie à la spéculation immobilière et à l’arrivée de marchands de sommeil dans certains quartiers. Débat nourri également sur la majoration de constructibilité accordée aux opérations de transformation de bureaux en logements. Sylvia Pinel et François Pupponi par exemple étaient très hostiles à cette mesure, l’accusant de mettre la mixité sociale en position d’accusée. Julien Denormandie a au contraire insisté sur l’engagement des pro- moteurs de transformer 500000m 2 de bureaux en logements. Sur la loi littoral également, le débat a été soutenu. Faut-il admettre des ajustements de la législation protectrice des bords de mer ou faut- il rester sur une position stricte pour éviter que les côtes soient défi- gurées? Le ministre s’est évertué à démontrer que sa position mesu- rée devait permettre de lever des blocages notamment pour per- mettre de construire dans des dents creuses, sans mettre en péril le lit- toral. Même type de débat sur l’accessibilité: faut-il exiger 100% de logements accessibles, au risque d’en renchérir le coût, ou faut-il admettre des logements simplement évolutifs, dont le coût d’aména- gement est alors décalé dans le temps? S‘agissant des grandes opéra- tions d’urbanisme, l’inquiétude des élus, qui réagissent alors plus sou- vent comme élus locaux est de perdre la maîtrise de ces opérations, au profit de l’État. Sur tous ces sujets, bien des arguments sont objective- ment fondés, dans un sens ou dans l’autre, mais les solutions retenues montrent une évolution du sens des décisions par rapport aux lois antérieures. On passe alors de la technique au politique. E change intéressant entre l’Aspim et Amélie de Montchalin lors du colloque annuel de l’Association des SCPI. La députée la REM explique qu’avec la réforme de l’ISF et la création du PFU dont les revenus fon- ciers sont exclus, les pouvoirs publics n’ont pas voulu mettre la pierre papier au ban de la fiscalité, mais encourager l’investissement produc- tif. La députée invite les professionnels à travailler à la décollecte, pour faciliter le financement de la dépendance. C’est donc la fluidité de l’épargne qui est visée. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 727 18 JUIN 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Prix stipulé en compensation avec une garantie de passif Copropriété : Faculté de créer des droits réels sui generis Contrat d’entreprise : Responsabilité. Point de départ du délai de prescription Sous-traitance : Délégation de paiement Construction : Requalification en contrat de construction de maison individuelle. Responsabilité personnelle du dirigeant Urbanisme : Annulation de permis et injonction de prendre une déci- sion - 4 - A l’Assemblée - Le projet de loi Elan en débats: Opérations d’intérêt national / Transfor- mation de bureaux en logements / Loi littoral / Rôle des ABF / Régulation de chauffage / Recours abusifs / Bailleurs sociaux / Fusion des organismes / Vente de logements sociaux - 7 - Rencontre - Aspim: La pierre-papier n’est pas au ban de la fiscalité! - 11 - Nominations - Au fil du J.O. - Cotisation CGLLS - 12 - Rencontre - Étude Cheuvreux - la Française: la “propriété à vie” permet de réduire de 30% le prix d’achat d’un logement S O M M A I R E E D I T O R I A L Pour suivre l’actualité parlementaire du projet de loi Elan, ce numéro de Jurishebdo comporte exceptionnellement 12 pages 1 8juin 2018 2 JURIS hebdo immobilier ll V ENTE - C OPROPRIÉTÉ Contrat de vente ■ Prix stipulé en compensation a vec une garantie de passif (Civ. 3 e , 7juin 2018, n° 561, FSP+B+I, pourvoi n°17-17779, cassation) Un contrat de vente portant sur une maison comportait une clause particulière sur le paiement du prix: il était stipulé payable par compensation avec une dette du ven- deur à l'égard de l'acquéreur au titre d'une garantie de passif liée à la vente d'actions de société entre les mêmes parties. (La com- pensation était partielle car le prix de vente de la maison était de 420 K € et la dette du vendeur de 1,5 M € ). Or le vendeur de la maison avait assigné son acquéreur en nullité de la vente tandis que l'acquéreur réclamait l'expulsion du ven- deur et de son épouse. La cour d'appel avait prononcé la nullité de la vente, mais sa décision est cassée: « Vu l’article 1582 du code civil; […] Attendu que, pour prononcer l’annulation de l’acte de vente et rejeter les demandes de M. N., l’arrêt retient que, celui-ci n’étant pas créancier de la garantie de passif, la reconnaissance de dette des vendeurs à son profit est sans cause et que, à défaut de prix, la vente doit être annulée; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le prix de vente avait été déter- miné dans l’acte et alors que l’existence de ce prix n’était pas affectée par une éven- tuelle impossibilité de le compenser avec une dette du vendeur à l’égard de l’acqué- reur, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Observations : Le vendeur avait reconnu une dette au titre de la garantie de passif pour 1,5 million d'euros. Or la cour d'appel avait relevé que l'acquéreur de la maison avait demandé précédemment, au titre de la garantie de passif, restitution de la som- me de 1,5 million à la société S. et donc que ce n'était pas le cessionnaire (l’acqué- reur) qui était le créancier de cette somme, mais la société et en conséquence que la reconnaissance de dette du vendeur était sans cause. La vente était donc nulle pour défaut de prix. La Cour de cassation invalide ce raisonne- ment en considérant que le prix de vente était bien déterminé et que son existence n'était pas affectée par une éventuelle impossibilité de compenser avec la dette du vendeur à l'égard de l'acquéreur. On peut en déduire que le vendeur aurait dû se placer sur un autre terrain pour contes- ter l'accord, par exemple en critiquant la validité de la reconnaissance de dette. La solution est sévère pour le vendeur car s'il y a effectivement impossibilité de compen- sation, cela aboutit non à une absence de p rix mais à une absence de paiement du prix. Enfin, on notera que si la cause a disparu du code civil depuis la réforme de 2016, elle n'a pas disparu du raisonnement des magistrats… même si c'est ici dans un arrêt censuré. A retenir: Un contrat de vente peut pré- voir le paiement du prix par compensation avec une dette préexistante. Copropriété ■ Faculté de créer des droits réels sui generis (Civ. 3 e , 7juin 2018, n° 638, FS-P+B+R+I, rejet, pourvoi n°17-1724) Une SCI copropriétaire était tenue d'assu- mer des frais de fonctionnement de la pisci- ne de l'immeuble, par reprise des engage- ments de son vendeur, souscrits par une convention « valant additif » au règlement de copropriété. Elle avait assigné le syndicat pour que soit constatée l'expiration des effets de la convention. La cour d'appel avait rejeté sa demande au motif que l'engagement n'était pas perpé- tuel. La SCI dans son pourvoi estimait au contraire que l'engagement était perpé- tuel, ce que proscrit l'article 1210 du code civil. La Cour de cassation rejette le pourvoi mais par substitution de motifs: « Mais attendu qu’est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété confé- rant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot; que la cour d’appel a retenu que les droits litigieux, qui avaient été éta- blis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à cer- tains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de coproprié- té et que les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obliga- tions attachés aux lots des copropriétaires; qu’il en résulte que ces droits sont perpé- tuels; que, par ce motif de pur droit, substi- tué à ceux critiqués, l’arrêt se trouve légale- ment justifié ». Observations : L'interdiction des engage- ments perpétuels, principe traditionnel, a été introduit en 2016 dans le code civil à l'article 1210. La Cour de cassation recon- naît ici que l'engagement souscrit en vertu de la convention litigieuse était perpétuel. Mais il était attaché au lot et non à la per- sonne du copropriétaire et il est donc vali- d é. Cet arrêt indique qu'il s'agit d'un droit réel sui generis, confortant ainsi sa juris- prudence (Civ. 3 e , 8 sept. 2016, Maison de la Poésie) où elle avait admis que la liste des droits réels n'est pas limitative. A retenir: Un droit réel sui generis peut être créé dans le cadre d'une copropriété. Contrat d’entreprise ■ Responsabilité. Point de départ du délai de prescription (Civ. 3 e , 7juin 2018, n°562, FS-P+B+I, cassa- tion partielle sans renvoi, pourvoi n°17- 10394) À la suite de désordres, une EARL ayant fait construire un chai avait assigné en respon- sabilité contractuelle l'entrepreneur et le fournisseur de la charpente. La cour d'appel avait jugé prescrite son action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit com- mun pour défaut de conformité. L'entreprise contestait la détermination du point de départ du délai, estimant qu'il fal- lait tenir compte du jour où elle avait eu connaissance de la non-conformité et non de la date de livraison. La Cour de cassation rejette ce moyen: « Mais attendu que la cour d’appel a exac- tement retenu que le point de départ du délai de prescription de dix ans auquel était soumise l’action contractuelle directe de l’EARL Flacher contre la société CIRAM, fon- dée sur la non-conformité des matériaux, devait être fixé à la date de leur livraison à l’entrepreneur ». En revanche, l'arrêt est cassé, mais sans ren- voi, pour un motif de procédure. La cour d'appel avait jugé que le demandeur était forclos au titre de l'action en garantie décen- nale, mais la Cour de cassation juge que la société n'ayant pas présenté de demande sur la garantie décennale, la cour d'appel qui « ne s’est pas prononcée seulement sur ce qui lui était demandé, a violé [les articles4 et5 du code de procédure civile] ». Observations : On retiendra ici la question de fond, lié au délai de prescription sur la responsabilité contractuelle à l'égard du fournisseur du matériau source du dom- mage. La cour d'appel avait donc jugé que le point de départ du délai de dix ans était la livraison à l'entrepreneur. La Cour de cassation valide cette analyse. JURISPRUDENCE Sous-traitance ■ Délégation de paiement ( Civ. 3 e , 7juin 2018, n°560, FSP+B+I, cassa- tion, pourvoi n°17-15981) Travaillant pour une AFUL, un entrepreneur avait sous-traité des travaux de menuiseries extérieures. Le sous-traitant était bénéficiai- re d'une délégation de paiement. L'AFUL estimait avoir payé des acomptes pour des prestations non fournies et avait assigné le sous-traitant en remboursement. La cour d'appel avait condamné le sous-traitant à rembourser au motif que la délégation consentie par l'entrepreneur principal au maître de l'ouvrage ne lui interdisait pas d'opposer au sous-traitant « les exceptions inhérentes à la dette de l’entrepreneur principal résultant des travaux sous-traités ou celles résultant de ses rapports person- nels avec le sous-traitant » et donc que l'AFUL pouvait contester les factures du sous-traitant comme aurait pu le faire l'en- trepreneur. Cet arrêt est cassé: « Vu l’article 1275 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’or- donnance du 10 février 2016; […] Qu’en statuant ainsi, alors que le délégué ne peut opposer au délégataire aucune exception tirée de ses rapports avec le délé- gant ou des rapports entre le délégant et le délégataire, la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : La délégation est désormais définie par le code civil, depuis 2016, com- me « l'opération par laquelle une person- ne, le délégant, obtient d'une autre, le délégué, qu'elle s'oblige envers une troisiè- me, le délégataire, qui l'accepte comme débiteur » (art. 1336 nouveau). Le mêle article ajoute que « le délégué ne peut, sauf stipulation contraire, opposer au délégataire aucune exception tirée de ses rapports avec le délégant ou des rap- ports ente ce dernier et le délégataire » . Ce principe était déjà admis (Cass. com. 25février 1992). La Cour de cassation confirme ici l'applica- tion de ces règles. Le contrat peut prévoir des clauses contraires, mais en l'espèce, le contrat n'en comportait pas. La délégation est donc une bonne garantie pour le sous- traitant. A retenir: Le maître d'ouvrage, délégué par l'entrepreneur principal, ne peut pas opposer au sous-traitant, délégataire, les exceptions que l'entrepreneur (délégant) aurait pu opposer au sous-traitant. Contrat de construction ■ Recours en requalification en c ontrat de construction de maison individuelle. Responsabilité per- sonnelle du dirigeant (Civ. 3 e , 7juin 2018, n° 564, FS-P+B+I, cassa- tion partielle, pourvoi n°16-27680) Des particuliers avaient fait appel à une société pour la construction de leur maison, dont le plan était réalisé par un architecte, par ailleurs gérant de la société. À la suite de désordres, ils avaient assigné la société et l'architecte en requalification du contrat en contrat de construction de maison indivi- duelle. La cour d'appel avait annulé le contrat mais rejeté la demande à l'encontre de l'architecte en tant que personne au motif qu'il n'était pas contractant du mar- ché litigieux. Mais l'arrêt est cassé: « Vu l’article L. 223-22 du code de commer- ce, ensemble les articles L. 231-1 et L. 241-8 du code de la construction et de l’habita- tion et L. 241-1 et L. 243-3 du code des assu- rances […] Attendu que, pour rejeter la demande des consorts V. tendant à ce que M. C. soit condamné, avec la société, à indemniser le préjudice causé par le défaut de souscrip- tion de l’assurance de responsabilité décen- nale et à rembourser les sommes résultant de l’apurement des comptes, l’arrêt retient que M. C. n’est pas personnellement le cocontractant; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si M. C. n’avait pas commis des fautes séparables de ses fonctions sociales engageant sa responsabi- lité personnelle en omettant de conclure un contrat de construction de maison indivi- duelle et de souscrire une assurance de res- ponsabilité décennale, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Observations : Les règles relatives au contrat de construction de maison individuelle sont d'ordre public (cf. par exemple Civ. 3 e , 6 octobre 2010). Le législateur y attache une importance forte puisqu'il a assorti l'obliga- tion de souscrire un contrat conforme à la loi de sanctions pénales (art. L 241-8 du CCH). Les sanctions sont prescrites à l'en- contre de celui qui entreprend les travaux sans avoir conclu un contrat écrit ou sans avoir obtenir la garantie de livraison. Le présent arrêt montre qu'encourt la sanction non seulement le contractant qui ne respec- te pas les exigences légales, soit en l'espèce la société, mais aussi le dirigeant de la socié- té, à titre personnel. L'auteur du pouvoir faisait valoir que la cour aurait dû rechercher si l'architecte n'avait pas commis une faute séparable de ses fonctions sociales engageant sa propre r esponsabilité, se rendant coupable du délit d'exécution de travaux sans conclusion de contrat conforme aux exigences légales. Cet argument a emporté la cassation. A retenir: Le dirigeant d'une société peut être pénalement responsable, à titre per- sonne, d'une faute commise en ne respec- tant pas l'obligation de souscrire un contrat de construction de maison individuelle. Urbanisme ■ Annulation de permis et injonc- tion de prendre une décision (Avis du Conseil d’Etat n°417350 du 25mai 2018, J.O. du 9juin, n°79). Le préfet des Yvelines avait déféré au TA de Versailles un refus de permis demandé par l'association des musulmans de Mantes sud de réaliser des travaux sur une construction existante pour changer sa destination et y créer le nouveau centre culturel musulman de la commune. Le TA avait alors saisi le Conseil d’État d'un avis. Celui-ci se prononce sur la combinaison des articles L 911-1 du code de justice admi- nistrative et de l'article L 600-2 du code de l'urbanisme sur le rôle du juge à la suite d'une annulation du refus de la demande d'autorisation d'urbanisme. Selon le Conseil d’État, lorsqu'une juridic- tion fait droit à une demande d'injonction sur le fondement de l'article L 911-1 du CJA, les conclusions du requérant sont considé- rées comme confirmant sa demande initia- le. La condition prévue à l'article L 600-2 du code de l'urbanisme imposant au pétition- naire de confirmer sa demande dans les 6 mois de l'annulation du refus d'autorisation est donc considérée comme remplie. Par ailleurs, lorsqu'elle refuse une autorisa- tion, l'administration, doit indiquer l'en- semble des motifs justifiant sa décision. En conséquence, lorsque le juge annule la déci- sion, après avoir censuré l'ensemble des motifs, il doit, s'il est saisi de conclusion à fin d'injonction, ordonner à l'administration de délivrer l'autorisation. Il n'en va autrement que si la situation de fait a changé. Si une nouvelle décision annule l'injonction de délivrer l'autorisation, l'administration peut la retirer dans un délai raisonnable qui ne saurait excéder 3 mois à compter de la notification à l'administration de la décision juridictionnelle. ● 1 8juin 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll E NTREPRISE - C ONSTRUCTION JURISPRUDENCE 1 8juin 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll ■ Discussion générale Reprise des débats le 31mai à l'Assemblée. Vincent Thiébaut (La REM) se félicite des mesures prises par exemple pour l'aménage- ment du territoire et l'opération de revitali- sation du territoire qui permet de faire naître un projet commun.Il affiche son enthou- siasme : "nous créons de la verticalité ascen- dante". Il approuve aussi la réécriture de l'article sur l'efficacité énergétique des bâtiments ter- tiaires, qui était inapplicable. Marie-France Lorho (NI) critique le projet de centralisation des organismes HLM alors que, lorsque des dérives sont constatées localement, les élus locaux ont actuellement la faculté de redresser la situation et elle cite à ce propos le cas d'Orange. ■ Plaidoyer pour le monde HLM Décryptage du texte, c'est ce que propose Stéphane Peu (GDR): par mobilité il faut comprendre précarité, par simplification, il faut entendre dérégulation. Jamais il n'est rappelé que le logement est un droit. Il défend les HLM, logement généraliste, creu- set d'intégration et de mixité sociale et il rap- pelle qu'en 2008 les organismes HLM ont acheté 50000 logements aux promoteurs pour leur éviter de mettre la clé sous la por- te. Il met en garde contre la centralisation qui a conduit aux erreurs d'urbanisme de la cité des Quatre Mille à la Courneuve et il s'in- quiète du risque d'intervention des investis- seurs privés dans le logement public, rappe- lant l'évolution d'Icade et "la plus grande plus-value immobilière jamais réalisée, au bénéfice d’acteurs privés avec de l’argent public !" Caroline Abadie (La REM) soutient le méca- nisme des ORT qui prend en compte la glo- balité des problématiques. Éric Pauget critique le transfert à l'intercom- munalité de la compétence en matière de délivrance des autorisations d'urbanisme dans le cadre des grandes opérations d'ur- banisme (GOU). Il propose des aménage- ments du bail mobilité: porter sa durée de 10 à 12 mois et autoriser le dépôt de garantie. Il déplore le recul de la loi en matière d'acces- sibilité et sur la loi littoral. Emmanuelle Ménard déplore que la procédure du temps législatif partagé prive l'opposition de son temps de parole. Sylvia Pinel s'inquiète de la baisse d'activité de la construction, se demande si le bail mobilité ne sera pas un facteur de précarité et s'interroge sur le risque de dérive mar- chande du secteur HLM. Jean-Philippe Nilor évoque le "risque d’un retour à une urbanisation frénétique" et l'absence de pri- se en compte de la spécificité de l'outre-mer. Il cite à ce propos le problème de logements amiantés outre-mer et dont le coût de dépo- se des matériaux contaminés condamne les occupants à un empoisonnement homéopa- thique. Mathilde Panot estime que le bail mobilité va renforcer la précarité, elle critique l'obli- gation de fusion des OPH et souligne le dan- ger que représente pour la sécurité l'allége- ment des normes, elle s'oppose aussi à la baisse d'exigence d'accessibilité. Stéphane Testé en revanche soutient l'objec- tif d'accélérer l'acte de bâtir et les mesures visant par exemple à lutter contre les recours abusifs ou la sortie du logement social de la loi MOP. Jean-Félix Acquaviva juge nécessaire de réguler le taux de résidences secondaires en Corse. Paul-André Colombani s'étonne de la dérogation accordée pour la Corse à l'obliga- tion de regroupement des HLM. Pour François Jolivet, le texte est porteur d'espoir car il va "marquer une évolution profonde du peuplement et du patrimoine des organismes HLM." Il rappelle que "Le service public social du logement est donc le dernier bien de celui qui ne veut pas être à la rue". Stéphanie Do observe que la politique du logement n'est plus en phase avec l'évolu- tion de la société et soutient le texte. Autre discours pour André Chassaigne qui accuse le projet de loi de dérouler le tapis rouge aux promoteurs. Quant à Ludovic Pajot (NI), il approuve le bail mobilité et l'en- cadrement des recours abusifs, mais sur le logement social il estime que toute condam- nation pour crime ou délit grave doit empê- cher l’accès à un logement social ou entraî- ner l’expulsion immédiate. ■ De la nécessité de bouger Jacques Mézard répond que sur certains sujets, les évolutions sociétales et technolo- giques sont telles qu'il faut bouger. Sur la consultation des élus locaux, il fait observer que la création des ORT ou l'action sur les villes moyennes, ont une "caractéristique fondamentale c’est de laisser les maires, les collectivités définir leurs projets" et que c'est donc faire confiance aux maires. Il conteste le fait que la convention signée avec le monde HLM soit l'œuvre de techno- crates et non acceptée par la base. Il en veut pour preuve que Jean-Louis Dumont et Marie-Noëlle Lienemann l'ont signée. Il réfute l'idée que le projet soit une œuvre de démolition du logement social. Sur le rôle des architectes, il conteste qu'on supprime le recours à l'architecte. Le concours ne sera pas interdit mais deviendra optionnel, ce qui a été demandé par les bailleurs sociaux. ■ Discussion des articles Raphaël Gérard soutient un amendement (n°592), symbolique, pour défendre par principe la qualité architecturale. Il vise à fai- re de la qualité de la construction en termes de durabilité, de qualité architecturale et environnementale, de respect des équilibres un principe fondamental à introduire dans les principes généraux du code de l'urbanis- me. Mais l'amendement a été rejeté, confor- mément au souhait du ministre. (JO Débats AN 31mai 2018, 1 e séance) . L'article 1 er est relatif aux grandes opéra- tions d'urbanisme (GOU). Emmanuelle Anthoine estime qu'il élargit fortement les missions des EPCI et elle conteste la recen- tralisation qui inspire le texte. Pour Valérie Lacroute, cela relègue les territoires ruraux au second plan. Mais, pour Mickaël Nogal, entre la ZAC et l'opération d'intérêt national, il manquait un outil intermédiaire, c'est l'ob- jet du GOU. Le ministre propose (amendement n° 2912) L ALOI E LANÀL ’A SSEMBLÉE DÉBATS Loi Elan: suite des débats. Les députés ont échangé de nombreux arguments sur des questions à la fois très techniques mais aussi de principe sur les grands thèmes du logement: rôle des logements sociaux, opportunité d’en vendre une partie, gouvernance des organismes, mais aussi protection du littoral, rôle des ABF… Synthèse des débats dans l’hémicycle. reproduction interdite sans autorisation que si un EPCI est signataire d'un contrat de PPA les communes peuvent l'être égale- ment, si elles le demandent. Son amende- ment a été voté. Thibault Bazin demande (amendement n° 775) que les communes aient à donner un accord et pas simplement un avis sur la qua- lification d'opération de GOU. Mais l'amen- dement a été rejeté. En revanche a été voté l'amendement n° 1599 de Jean-François Mbaye qui incite les communes à donner un avis motivé sur l'élaboration de la GOU. Sur demande de Julien Denormandie, le plan de financement ne sera plus inclus dans la GOU car il relève d'un volet contractuel (adoption de l'amendement n° 3016). Jean-Christophe Lagarde déplore que les maires n'aient plus leur mot à dire sur ces opérations. Le ministre propose (amendement n°3144) que l'intercommunalité qui a lancé une grande opération d'urbanisme puisse instal- ler dans son périmètre un mécanisme de contribution financière des constructions au coût des grands équipements publics. Il a été voté ainsi que l'article. Le vote de l'amendement n°530 autorise les paysagistes et pas seulement les architectes à participer à l'établissement du projet archi- tectural, paysager ou environnemental nécessaire à l’obtention d’un permis d’amé- nager concernant les projets de lotissements ■ Opérations d’intérêt national L'article 2 est relatif aux opérations d’intérêt national dont, souligne Danièle Obono, l'im- portance suppose l'intervention de l'Etat. Elle demande que les dérogations autorisées ne puissent pas affecter la sécurité ou la san- té publique. Son amendement (n°2188) a été rejeté. En revanche, le vote de l'amendement n°2036 d'Elsa Faucillon, vise à diminuer les risques de réduction des espaces naturels, qui peuvent être menacés par une OIN. Même vote pour l'amendement de Jacques Mézard (n°3148) sur le sursis à statuer dans le périmètre de l'OIN. Le préfet peut y recourir lorsque la demande d'autorisation d'urbanisme peut compromettre la réalisa- tion d'une opération d'aménagement préala- blement prise en considération par le préfet. L'article 2 a été adopté. A l'article 3 , Valérie Beauvais propose (amen- dement n°269) de supprimer la dérogation à la loi MOP prévue en faveur des OIN et les GOU. Elle ajoute que ces opérations devant être exemplaires, elles doivent relever de la loi MOP qui leur impose une démarche qua- lité tant aux maîtres d’ouvrage publics qu’aux prestataires privés. Jean-Christophe Lagarde relativise la question en observant que la loi MOP n'est pas nécessairement une garantie de qualité de construction. Ce qu'el- le garantit, c'est l'égalité de la concurrence, mais la loi MOP a un inconvénient, elle ne permet pas au maître d’ouvrage de discuter avec l'architecte pour modifier le projet. Il invite le Gouvernement à réfléchir à l'évolu- tion de la loi MOP. L'amendement 269 a été repoussé et l'article a été voté. L'article 3 bis précise les conditions d'appli- cation du permis d'innover . Il a été voté. Stéphane Peu demande la suppression de l'article 4 car il estime que, pour que le pro- jet urbain soit bon, il doit être partagé, ce qui implique l'implication citoyenne dans les projets. Le rapporteur Richard Liogier esti- me que l'article ne fait que clarifier les moda- lités de la mise à disposition par voie élec- tronique de l’étude d’impact pour les projets de ZAC. Il accélère les projets en ajoutant aux compétences que le maire peut exercer seul, l'ouverture et l'organisation de la parti- cipation du public. L'amendement de sup- pression (n°2437) a été repoussé et l'article a été voté. Stéphanie Do a obtenu le vote de l'amende- ment n°1757 qui vise à épargner une double concertation aux projets de travaux situés dans le territoire d'un SCOT ou un PLU lors- qu’ils sont également soumis à concertation au titre de leur impact sur l’environnement. Elle propose que si une concertation a lieu au titre de l'article L 300-2 du code de l'urba- nisme, cela dispense de la concertation au titre de l'article L 121-17 du code de l'envi- ronnement. Même vote pour l'amendement n°3187 de Sandra Marsaud qui définit par décret les conditions d’intégration à l’étude d’impact environnemental une étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergie renouvelable et de recours à des énergies de récupération. L'article 5 vise à simplifier les procédures d'aménagement pour réduire les délais de réalisation de logement. François Pupponi propose que les bailleurs sociaux soient davantage associés aux procédures d'élabo- ration des PLU (amendement n°2583). Le ministre observe que c'est déjà possible. L'amendement a été rejeté. En revanche a été voté l'amendement n°3021 de Julien Denormandie qui permet que l'approbation du PLU comportant des orientations d'aménagement et de program- mation puisse valoir acte de création de ZAC. Même vote pour le n°3204 qui clarifie l’exercice du sursis à statuer sur les demandes d’autorisation de construire dans le cadre des ZAC. Autres amendements votés: le n°3044 per- met aux aménageurs d'être signataires des conventions de participation au finance- ment des équipements publics dans les ZAC et le n°3046 qui supprime l'habilitation à légiférer par ordonnance pour moderniser les ZAC. ■ Loi MOP, atouts et contraintes S'agissant de la loi MOP, Richard Liogier rappelle le cas du Centre Pompidou de Metz qui a été construit selon les règles de la loi MOP. L'architecte avait évalué le prix à 35millions, mais sans s'engager et le prix final a été de 70millions d'euros. Alors que pour la construction du centre des congrès qui va être inauguré en septembre, la procé- dure de conception-réalisation-maintenance a été choisie et l'architecte s'est engagé sur le prix. En cas de dépassement, il est à charge des entreprises. Un amendement n°3041 précise que la date de création de la ZAC sera la nouvelle date de référence pour fixer les indemnités d'ex- propriation , lorsqu'elles sont en lien avec la ZAC. Guillaume Vuilletet a obtenu le vote de l'amendement n°2895 qui complète les obli- gations d'information du preneur de droits réels dans le cadre du bail réel solidaire et qui précise que les conditions et prix de rachat doivent figurer dans le contrat de bail. Ont été votés en l'état les articles 5 bis, 5 ter, 5 quater 5 quinquies et 5 sexies . L'amendement n°2946, voté, déroge à la loi sur les marchés publics pour permettre au maître d'ouvrage chargé de réaliser des ouvrages pour les Jeux olympiques de pas- ser de marchés globaux. 1 8juin 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANÀL ’A SSEMBLÉE DÉBATS L'article 6 A qui insère dans le code de l'ur- banisme un objectif de "promotion du prin- cipe de conception universelle pour une société inclusive vis-à-vis des personnes en situation de handicap ou en perte d’autono- mie" a été voté. L'article 6 vise le dispositif de décote en cas de vente du foncier public . Julien Denor- mandie indique qu'il vise à favoriser la réa- lisation d'opération de logements, l'effet déclencheur de la décote étant prévu en cas d'opération "majoritairement" de logements et non plus "essentiellement" de logements. François Pupponi donne des conseils aux ministres. Il leur suggère par exemple, en contrepartie de la reprise par l'Etat de la det- te de la SNCF, d'exiger qu'elle cède le foncier de SNCF Réseau pour un euro symbolique. Après rejet de nombreux amendements, l'ar- ticle 6 a été voté. (JO débats 31mai, 2 e séance). L'article 7 sur la Foncière publique solidai- re a été voté. L'article 8 vise les droits de préemption et de priorité et les ZAD. Même vote. ■ Transformation de bureaux en logements Sylvia Pinel demande la suppression de l'ar - ticle 9 , qui accorde un bonus de constructibi- lité aux opérations de transformation de bureaux en logements, car il met "la mixité sociale en position d'accusée". François Pup- poni abonde; il faut favoriser la mixité socia- le or, supprimer la mesure qui oblige à inclu- re des logements sociaux dans les opérations de transformation de bureaux en logements, va à l'encontre de l'objectif. Julien Denor- mandie rétorque que, si le texte est adopté, les promoteurs se sont engagés à transfor- mer 500000m 2 de bureaux en logements d'ici 2022. De plus, la mixité ne pourra être écartée que dans les communes non caren- cées. Le texte a suscité un vif débat, les députés (Éric Coquerel et François Pupponi notam- ment) reprochant au Gouvernement de sup- primer l'exigence d'une part de logements sociaux. Les amendements de suppression ont été rejetés et l'article a été voté. L'article 9 bis pérennise la faculté prévue par la loi de 2009, de signer des conventions temporaires pour permettre des logements d'urgence dans les bureaux ou logements vacants. Le texte réécrit a été voté. ■ Immeubles de moyenne hauteur L 'article 10 c rée une nouvelle catégorie d'im- meubles les immeubles de moyenne hau- teur. Il a été voté, le ministre indiquant à cet- te occasion que des ajustements réglemen- taires sur la sécurité incendie allaient être étudiés à la suite des conclusions de l'audit du CSTB sur l'incendie de l'immeuble Gren- fell à Londres. L'article 11 prévoit d’étendre la procédure de réquisition au bénéfice de l'hébergement d'urgence . Il a suscité de nombreux amen- dements. Sylvia Pinel propose de l'écarter pour les locaux situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville afin de ne pas accroître la paupérisation de ces zones. Son amendement n°2518 a été repoussé mais un autre de François Puppo- ni (n°2599) impose l'accord du maire quand la réquisition a lieu dans un QPV. L'article 11 a été adopté. Avant l'article 12, Liliane Rossi demande la reconnaissance du métier d'urbaniste, mais elle a retiré son amendement (n°2862). L'article 12 vise à encadrer dans le temps la remise en vigueur des POS en cas d'annu- lation ou de déclaration d'illégalité d'un PLU. La durée transitoire de remise en vigueur du texte annulé, prévue pour 1 an, a été portée à 18 mois (amendement n° 532) et l'article a été voté. L'article 12 bis inscrit dans le code de l'urba- nisme l'objectif de lutte contre l'étalement urbain . Voté. L'article 12 ter rétablit la faculté d'autoriser des constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ou forestière. Voté, ainsi que l'article 12 quater . L'article 12 quinquies vise la loi littoral . Emmanuel Maquet indique qu'il ne s'agit pas de la remettre en cause mais d'y appor- ter quelques réglages. Gilles Lurton recon- naît qu'il faut par exemple autoriser les constructions dans les dents creuses. Les amendements de suppression de l'ar- ticle ont été rejetés. (JO AN débats 31mai; 3 e séance) . ■ Ajustements de la loi littoral Le 1 er juin, Emmanuel Maquet a proposé de rendre plus opérant le rôle du SCOT afin que ce schéma mette en œuvre les prescrip- tions de la loi littoral et applique les critères d'identification des secteurs urbanisés (amendement n°1236). Le ministre ajoute que le SCOT définira obligatoirement ces critères (agglomération, village et secteurs de dents creuses), le dispositif sera bien encadré. François Pupponi s'inquiète de cette modifi- cation de la loi littoral. Erwan Balanant approuve le texte qui va permettre le com- blement des dents creuses. L'amendement a été voté. Thibaut Bazin a fait préciser (vote de l'amen- dement n°1321) que la compétence donnée au SCOT d'identifier les zones urbanisées et d’autorisation de construction, doit être réservée aux logements et aux services publics. Julien Denormandie a fait compléter le texte (vote de l'amendement n°3149) pour préci- ser quel le fondement de la loi littoral n'est pas modifié ni sur la bande littorale des 100 mètres ni pour les espaces proches du rivage. Même vote pour l'amendement n°1497 de Lionel Causse qui ajoute que si des construc- tions envisagées ont un impact sur l'envi- ronnement ou les paysages, elles peuvent être refusées. Vote également de l'amendement n°3150 qui précise les dispositions transitoires. Un amendement n°3200 a réglé le cas de la Cor- se pour préciser que le PADD de Corse (PADUC) peut se substituer au SCOT en l'absence de ce schéma et l'article 12 quin- quies a été voté. L'article 12 sexies autorise, par dérogation à la loi littoral, les constructions nécessaires aux activités agricoles et forestières. Il a été voté. L'article 12 septies introduit outre-mer une dérogation à la loi littoral, mais il a été sup- primé faute de précision suffisante. L'article 12 octies prévoit une autre déroga- tion en faveur des panneaux solaires; il a été supprimé Le vote de l'amendement n°1341 de Thi- bault Bazin autorise les constructions légères dans les espaces remarquables. 1 8juin 2018 6 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANÀL ’A SSEMBLÉE DÉBATS ▲ suite p. 8 Accueillant son invitée, le président de l'Aspim, Frédéric Bôl, rappelle que l'année 2017 a été exceptionnelle pour les place- ments collectifs en immobilier avec 10mil- liards d'euros de collecte dont 6milliards pour les SCPI et 4 pour les OPCI. L'activité a été particulièrement dynamique pour les Ehpad ou les résidences étudiantes mais aussi pour les investissements à l'étranger, témoignant de l'esprit conquérant des acteurs. Avec un rendement qui reste supérieur à 4%, la pierre parier demeure une valeur refuge. ■ Sortir la pierre-papier de l'IFI Mais au point de vue fiscal, poursuit Frédé- ric Bôl, l'année 2017 a été marquée par la décision du Gouvernement d'intégrer les OPCI et les SCPI dans l'IFI et d'en exclure les foncières, ce qui montre une mécon- naissance de ce qu'apportent ces produits à l'économie productive. Il rappelle que SCPI et OPCI contribuent au financement des infrastructures des agents écono- miques et leur permettent de s'affranchir de la détention de leurs actifs immobiliers pour se consacrer pleinement à leur activi- té propre. L'année 2018 s'annonce bien. L'Aspim indique que la collecte amorce au 1 er semestre un retour à un niveau plus nor- mal, comparable à celui de 2016, celui de 2017 n'étant pas tenable. Mais pour Frédé- ric Bôl, le retrait des SCPI et des OPCI de l'assiette de l'IFI serait un bon signal pour la reconnaissance du produit. L'Aspim soutient par ailleurs les pistes de la loi Elan dans l'encouragement à la construction de logements intermédiaires. L’Aspim a constitué en son sein des groupes de travail sur l'investissement dans le logement ainsi que sur un label ISR et un label tech pour la transition énergé- tique. ■ Si vous êtes créatifs, on est à vos côtés Amélie de Montchalin reconnaît que "la réforme fiscale a été mal vécue dans vos rangs" mais elle ajoute : "l'IFI n'est pas une taxe de l'économie improductive". En 2017 il a semblé aux pouvoirs publics "qu'il n'était pas urgent de donner un coup de pouce fiscal à un secteur en pleine crois- sance". Les SCPI et OPCI ne sont donc pas mis au ban de la fiscalité. En revanche, l'objectif recherché est que les épargnants soient mieux accompagnés pour qu'ils diversifient leur épargne. La députée indique ensuite que le Gouver- nement travaille au soutien de l'économie et veut faciliter ce qui permet la transfor- mation de l'économie. En conséquence, "si vous êtes créatifs, on est à vos côtés". Ce qui contribue à libérer les entreprises de leurs contraintes, sera soutenu par les pou- voirs publics. Il faut favoriser des passages de relais pour recréer une dynamique de l'investissement. En 2017, la réforme fiscale a fait le choix de la suppression de l'ISF et la création de la flat tax pour libérer l'investissement. Le but est d'inciter les Français à l'investisse- ment et de doubler leur épargne vers l'in- vestissement. Amélie de Montchalin se réjouit que la France devienne davantage attractive pour les investisseurs mais sou- haiterait que les épargnants français soient davantage présents. ■ Accompagner les épargnants Elle insiste également sur l'accompagne- ment qui doit présider aux relations entre le conseiller et l'épargnant ainsi qu’entre le financeur et l'entreprise. Entre acteurs financiers, il faut que les relais soient pas- sés ; en effet, bien souvent les outils de financement existent mais ils sont mal connus. Le Gouvernement veut aussi amé- liorer la vision que les Français ont de l'en- treprise. Le projet de loi Pacte qui doit être présenté par Bruno Le Maire en conseil de ministres fin juin procède donc à de nom- breux toilettages pour rendre les outils plus efficaces. Cela conduira à des ajuste- ments, comme celui du PEA-PME par exemple. ll faut aussi travailler à l'harmoni- sation des produits d'épargne au niveau européen. Elle déplore que des épargnants ayant de forts volumes de capitaux à pla- cer aient une large palette de produits dis- ponibles alors que le choix des petits épar- gnants est excessivement contraint. 1 8juin 2018 7 JURIS hebdo immobilier ll A SPIM RENCONTRE La pierre-papier n’est pas au ban de la fiscalité ! L'Aspim avait convié Amélie de Montchalin, députée de l'Essonne, à sa tradi- tionnelle rencontre de fin d'année à la Maison de l'Amérique latine ce 12juin. Le Gouvernement n'ayant pas fait le choix d'encourager l'immobi- lier, les explications de la chef de file la REM de la Commission des finances à l'Assemblée Nationale étaient donc très attendues. ■ La décollecte La députée précise enfin qu'elle travaille à un produit pour financer, dans le cadre du Grand Paris, la construction de logements intermédiaires. À l’égard des fonds d'épargne de retraite, elle souhaite don- ner aux fonds qui gèrent les retraites des facultés d'investissement plus large en actions. Interrogée sur l'hypothèse d'inclure les revenus fonciers dans la flat tax, elle réitè- re l'argument selon lequel l'immobilier se portant bien, et peut-être même trop bien (dynamique des prix, des transactions…), le choix a été fait de la stabilité fiscale. En revanche, les droits de mutation, les impo- sitions locales font l'objet d'une réflexion afin que la fiscalité soit plus progressive et plus juste. A l'égard spécifiquement des profession- nels de l'Aspim, elle attend d'eux qu'ils réfléchissent à ce que l'épargne soit plus liquide. Elle considère qu'il faut travailler à la décollecte pour les épargnants qui sont frappés par le grand âge ou la dépendan- ce. Si les professionnels ont des idées de formules innovantes allant dans ce sens, elle est prête à les y aider… ● ❘◗ Herbert Smith Freehills ( David Lacaze ) a conseillé Générale Continentale Investis- sements pour mettre en place un partena- riat avec Benson Elliot pour acquérir en VEFA l’immeuble “Curve” (24000m 2 de bureaux) à Saint-Denis, auprès de BNP Paribas Real Estate. ❘◗ TGS Avocats ouvre une antenne à Paris, qui sera dirigée par Caroline Belotti , spé- cialisée en droit des affaires. ❘◗ Bertrand Savouré a été élu président de la chambre des notaires de Paris . Il succè- de à Pascal Chassaing . ❘◗ Valérie Goffinon devient secrétaire général du cabinet d’avocat Sekri Valentin Zerrouk (SVZ). ❘◗ Laurent Mignon est nommé vice-président de la Fédération Bancaire Française (FBF). Acteurs ➴ -3% : c’est le léger repli du volu- me des ventes de logements anciens en Ile-de-France au 1 er trimestre 2018 (par rapport au 1 er trimestre 2017) selon la chambre des notaires. Les prix de vente des appartements ont progressé de +5,0% en un an et ceux des maisons de +2,8%. (Dossier du 7juin 2018). Chiffres L'article 13 est un article d'habilitation à légi- férer par ordonnance visant, explique Robin Reda à amoindrir l’opposabilité des docu- ments d’urbanisme supérieurs aux schémas de cohérence territoriale et aux PLU. Il a été complété sur demande de Jacques Mézard pour permettre une simplification du SCOT et le repositionner comme document char- nière entre le SRADDET et le PLUI (amen- dement n°2988). L'article a été voté. Également article d'habilitation, l'article 14 vise les schémas d'aménagement régionaux outre-mer. (JO AN 1 er juin 1 e séance). L’article 14 a été voté en 2 e séance. Un amendement de Richard Liogier (n°3011) précise que le transfert de compé- tence en matière d'habitat interviendra au profit de la métropole du Grand Paris, quand elle aura défini, par son plan métro- politain d'habitat et d'hébergement, la poli- tique en la matière. Même vote pour les articles 14 bis, ter et quater. ■ Rôle des ABF L'article 15 concerne la protection des monu- ments historiques. Le ministre explique qu'il ne supprime pas l'avis de l'ABF mais rem- place l'avis conforme par un avis simple sur des sujets délimités. Outre l'introduction d'une procédure de médiation, adoptée en commission, Raphaël Gérard propose (amendement n°596) de permettre au maire de pré-instruire les dos- siers sur la base de documents fournis par l'ABF pour établir certaines prescriptions. Il a été voté. De nombreux amendements ont été repoussés. Toutefois, le n°3050 du ministre a supprimé l'obligation qui était prévue pour l'ABF d'assortir son avis d'un volet économique, Jacques Mézard estimant que ce n'est pas sa mission et l'article 15 a été voté. L'article 16 confère une valeur législative à l' interdiction pour les services instructeurs de demander aux pétitionnaires des pièces étrangères au code de l'urbanisme . Jean- Paul Mattéi s'étonne qu'il faille une loi pour faire respecter une disposition réglementaire (art. R 431-4 du code de l'urbanisme)… En revanche, il souhaite le maintien de son point 2° qui permet au maire d'avoir une meilleure connaissance du contenu du pro- jet de construction en demandant la fourni- ture des plans intérieurs . Jean-Christophe Lagarde le soutient, considérant par exemple que ces plans sont utiles pour l'étu- de de la sécurité incendie. Son amendement visant au maintien de cette faculté (n°973) a été voté ainsi que l'article. L'article 16 bis complète la dérogation aux règles de construction admises pour les JO de 2024, au bénéfice des championnats de ski alpin de 2023. Il s'agit de permettre l'oc- troi d'un permis visant non seulement une installation mais l'héritage de cette installa- tion. L'article amendé a été voté. L'article 17 concerne la dématérialisation de procédures d'instruction des permis de construire . Il élargit le champ du fichier Sita- del et confirme l'objectif de dématérialisa- tion. Il a été voté. Même vote pour l'article 17 bis et pour l'article 17 ter qui crée un guichet unique centralisé et national de la publicité foncière et l'article 18 A . ■ Accessibilité Avec plusieurs députés, Mathilde Panot demande la suppression de l'article 18 qui modifie les exigences d'accessibilité des logements, rompant avec le principe d'ac- cessibilité universelle. À l’inverse, Mickaël Nogal soutient l'article qui introduit la notion d'évolutivité et qui permettra l'adap- tation des logements aux besoins des per- sonnes. Julien Denormandie confirme qu'il y a un changement d'approche: on passe "d'un logement 100 % adapté à un logement qui vous accompagne tout au long de votre vie". Mais, observe Thibault Bazin, faire des logements accessibles a posteriori coûte plus cher que d'intervenir au stade de la concep- tion. Les amendements de suppression de l'article ont été rejetés. Julien Denormandie explique que la loi va définir le logement évolutif "logement qui s’adapte à l’individu et dans lequel celui-ci doit pouvoir faire rapidement des « travaux simples » au moment où il a besoin de les faire". Le détail sera fixé par décret (amendement n°2997). Jean-Christophe Lagarde soutient le texte, il observe que l'adoption de l'accessibilité à 100% a provoqué la suppression des cui- sines séparées et des toilettes séparées de la salle de bains. L'amendement n°2997 a été voté. Le secrétaire d’État a aussi obtenu le vote d'un amendement n°3210 qui réduit de 4 mois à 2 mois le délai laissé au bailleur pour répondre à une demande d'autorisa- tion de son locataire d'effectuer des travaux d'accessibilité. L'article 18 a été voté. L'article 19 programme une ordonnance pour modifier le régime du contrat de construction de maison individuelle lorsque le constructeur assure fabrication, pose et assemblage d' éléments préfabri- qués . Un amendement (n°2956) a précisé que la préfabrication pouvait avoir lieu non seulement en dehors du chantier mais sur le chantier. L'article 19 a été voté. (JO AN débats, 1 er juin, 2 e séance). Le vote d'un amendement n°3059 précise la portée de l' assurance décennale obligatoire. L'article 19 bis définit à l'article L 111-1-1 du CCH la préfabrication . Voté. L'article 19 ter impose la fourniture d'une étude géotechnique préalable lors de la vente d’un terrain. Complété par amende- ment, le texte précise le zonage où la règle sera applicable et la cible sur les maisons individuelles. L'article 20 prolonge la dérogation accordée aux bailleurs sociaux pour avoir recours aux marchés de conception et réalisation pour la construction de logements sociaux . Gilles Lurton conteste le bien-fondé de cette mesure. Le secrétaire d’État indique que cet- te procédure a bénéficié à 15% des opéra- tions immobilières et que cette proportion est stable. Elle permet d'économiser 6 mois sur la durée du projet et entre 6% et 8% de leur coût. L'article 20 a été voté. L'article 20 bis ajoute l'objectif d'améliora- tion énergétique du logement dans la poli- tique d'aide au logement (complément de l'article L301-1-1 du CCH). Adopté. ■ Régulation de chauffage A l'article 21 relatif aux installations de régulation de chauffage , Vincent Thiébaut observe que la France avait fait en ce domai- ne preuve de sur-transposition et que les frais d'individualisation pouvaient dépasser les économies attendues. Julien Denorman- die précise que l'Ademe a été mandatée pour déterminer les modalités de calcul du 1 8juin 2018 8 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANÀL ’A SSEMBLÉE DÉBATS ▲ suite de la p. 6 coût excessif, qui justifie de ne pas procédu- re l'installation des équipements. Un amendement n°3083 a élargi le champ des méthodes permettant de mettre en place l’individualisation des frais de chauffage, notamment lorsque les compteurs et les répartiteurs ne peuvent être installés. L'ar- ticle 21 a été voté. Le vote de l'amendement n°2399 de Claire Pitollat prévoit la mise en place de la digita- lisation des diagnostics de performance énergétique . Le CSTB devra apporter son aide en mettant des outils numériques à dis- position (amendement n°2403). Laure de la Raudière a obtenu le vote d'un amendement (n°1350) qui supprime le délai de 3 ans qui s'impose pour mettre aux normes un loge- ment après la vente en matière d' assainisse- ment non collectif . En effet, "Soit l’assainis- sement a été refait, et le diagnostic est plus récent, soit il ne l’a pas été et n’est pas aux normes, et le vendeur devra le mettre en conformité. Il n’est donc pas nécessaire de prévoir un délai spécifique de trois ans au moment de la vente." Le vote de l'amendement n°2384 de Claire Pitollat donne une "valeur juridique" à l' ob- servatoire de la qualité de l'air intérieur . L'adoption de l'amendement n°3146 per- mettra aux préfets d'interdire l'usage des appareils de chauffage qui contribuent for- tement aux émissions de polluants atmo- sphériques si au préalable, un plan de pro- tection de l'atmosphère a été adopté. Succès à nouveau pour Laure de la Raudière dont le vote de l'amendement n°1289 inter- dit aux collectivités d'exiger un diagnostic sur l'installation d'assainissement non collec- tif plus souvent que tous les 10 ans. L'article 21 bis sur la répartition des frais de branchement à une installation d'autocon- sommation collective a été voté. ■ VEFA L'article 22 qui modifie plusieurs articles du CCH sur la VEFA (articles L261-10-1 sur la garantie financière d'achèvement ou L 261- 11 relatif au contrat préliminaire) a été voté en l'état. Sébastien Cazenove préconise de sécuriser le dispositif de co-traitance. Le seuil d'appli- cation du régime spécifique de l'article L 111- 3-2 du CCH est porté de 100000à 300000 €. Vote sans changement pour l'article 23 rela- tif au contrôle de la conformité des construc- tions. Même vote pour l'article 23 bis qui étend les pouvoirs de la DGCCRF en renforçant les sanctions en cas de manquements aux règles de construction des maisons individuelles. ■ Recours abusifs Avec l'article 24 viennent les mesures visant à lutter contre les recours abusifs. Graziella Merchior propose d'instituer une phase préalable du contentieux durant laquelle le juge examine rapidement le recours pour éliminer ceux qui sont irrecevables. Mais son amendement (n°1794) relevant de mesures réglementaires, elle l'a donc retiré. Il en est de même pour la fixation à dix mois d'un délai contraint de jugement . Emmanuelle Ménard a proposé (amende- ment n°1916) de mieux encadrer les recours des associations, évoquant le cas de Béziers où les riverains sont incités par un avocat à déposer des recours pour monnayer ensuite leur retrait, mais elle n'a pas été suivie. Un amendement n° 3138, aux effets incer- tains selon les opinions exprimées, a été voté. Pour Sylvia Pinel, interdire aux asso- ciations de demander, dans le cadre d'une transaction, le remboursement des dépenses, limitera les recours. En revanche, Guillaume Vuilletet soutient l'idée que contraindre les associations à aller au bout de leur recours pour demander au juge le remboursement de leur frais et dépens va multiplier les procédures. L'article 24 a été adopté. Le ministre a confirmé à cette occa- sion que la suspension de l'appel dans les zones tendues allait être prorogée par décret. Alice Thourot propose d'instituer une procé- dure de référé-défendeur . Lorsque l'un pro- jet fait l'objet d'un recours au fond, le porteur de projet pourrait saisir le juge en référé pour le sécuriser en purgeant les illégalités externes et en figeant les illégalités internes. Mais son amendement (n°1790) a été rejeté. (JO AN, débats, 1 er juin, 3 e séance). ■ Bailleurs sociaux L’article 25 a suscité de vifs débats. Gilles Lurton déplore l’obligation faite aux bailleurs sociaux de rejoindre un organisme gérant au moins 15000 logements et il s’in- quiète du risque de suppression des services de proximité. Thibault Bazin critique la fra- gilisation financière des organismes HLM issue de la baisse des loyers décidée à l’au- tomne dernier. Il ajoute que ce n’est pas la taille qui garantit la bonne gestion. Guillau- me Vuilletet juge au contraire que le regrou- pement de petites structures évite qu’elles se fassent concurrence. Pour Alexis Corbière, la fusion n’est pas demandée mais imposée. Stéphane Peu conteste que la grande taille soit une garantie d’efficacité. Bruno Fuchs abonde: plus on regroupe, plus on s’éloigne du terrain. François Jolivet approuve le régime des sociétés anonymes de coordination (SAC), qui vont regrouper des fonctions support, mais non les services de proximité. ■ Dialogue maintenu Le ministre Jacques Mézard souligne qu’il a toujours maintenu le dialogue avec les bailleurs sociaux et l’USH. Il ajoute que la proximité sera conservée puisqu’il y aura au moins un organisme par département. Face aux amendements de suppression de l’article, la rapporteure Christelle Dubos rappelle que le texte laisse deux ans aux organismes pour se réorganiser librement, avec différentes options. Les amendements ont été rejetés. Ont notamment été adoptés les amende- ments: de Martial Saddier (n°1253) qui ouvre les représentants des personnels à la gouvernance des organismes ; d’Alexis Cor- bière (n°2350) qui oblige les organismes à informer les locataires de la formation d’un groupement d’organismes de logements sociaux de Christelle Dubos (n°1844) aug- mentant le nombre maximal d’administra- teurs dans les SAC et (n°2872) qui interdit l’appartenance à plusieurs SAC. Le ministre a fait adopter un amendement (n°3221) qui précise les pouvoirs de la SAC pour garantir la soutenabilité financière du groupe. Le débat s’est ensuite porté sur le seuil de 15000 logements . Les amende- ments visant à réduire le seuil ont été rejetés. Un amendement (n°2557) limite le champ d’application de la vente forcée des loge- ments de SEM ne respectant pas l’obligation de regroupement aux seuls logements conventionnés. (JO AN débats, 2juin, 1 e séance). Un amendement n°550 de Martial Saddier a été voté, il permet aux SEM de construire des casernements pour la gendarmerie nationale. L’article 25 a été voté. 1 8juin 2018 9 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANÀL ’A SSEMBLÉE DÉBATS 1 8juin 2018 10 JURIS hebdo immobilier ll E NBREF ◆ P r o c é d u r e d ’ e x p u l s i o n L a c h a m b r e n a t i o n a l e d e s h u i s s i e r s s e f é l i c i - t e d u r e n f o r c e m e n t d e l a m i s s i o n d e s h u i s - s i e r s d a n s l a p r o c é d u r e d ’ e x p u l s i o n a d o p t é d a n s l e c a d r e d u p r o j e t d e l o i E l a n : s i m p l i - f i c a t i o n d e s i n f o r m a t i o n s c o n t e n u e s d a n s l e c o m m a n d e m e n t d e p a y e r e t a l i g n e m e n t d e l a f a c u l t é d ’ a c c è s a u x b o î t e s a u x l e t t r e s s u r c e l l e d o n t b é n é f i c i e n t l e s p o s t i e r s . ( C o m m u n i q u é d u 1 4 j u i n 2 0 1 8 ) . ◆ L ’ U N S F A é c r i t a u P r e m i e r m i n i s t r e L ’ U n i o n d e s a r c h i t e c t e s s ’ i n q u i è t e d e s e f f e t s d e l a l o i E l a n s u r l a p r o f e s s i o n , e n e s t i m a n t q u ’ e l l e i n d u i t l a d i s p a r i t i o n d e 1 0 0 0 0 e m p l o i s e t q u ’ e l l e r é d u i t l e r ô l e d e s a r c h i - t e c t e s à l a p o r t i o n c o n g r u e . E l l e d é n o n c e l a m é p r i s e q u e c o n s t i t u e l ’ a n a l y s e d e l a l o i M O P e n y v o y a n t u n e c a u s e d e s u r c o û t d u l o g e m e n t s o c i a l . ( C o m m u n i q u é d u 1 1 j u i n 2 0 1 8 ) . sommeil. François Jolivet au contraire rap- pelle que des logements ont bien été vendus mais qu’on n’a pas entendu parler de diffi- cultés pour les bien vendus aux locataires et que la vente va permettre de créer une mixi- té de statut d’occupation. Jacques Mézard relativise l’objectif de vente en soulignant que 40000 logements ne représentent que 1% du parc mais que cela va générer la construction de 100000à 120000 logements. L’amendement n°2683 qui voulait à tout le moins interdire la vente en bloc dans les QPV a été rejeté. (JO AN 2juin 2018, 3e séance). Le 3juin, le vote d’un amendement n°2684 autorise l’acquisition de logement social par un contrat de vente d’immeuble à rénover. La quasi-totalité des amendements de cette séance ont été rejetés. (JO AN débats 3juin2018, 1 e séance). A suivre. ● ➚ +2% : c’est le montant de la hausse des charges de copropriété selon l’ARC entre 2016 et 2017. L’observatoire des charges de l’ARC indique que le poste qui a le plus augmenté est celui des assu- rances (+6,7%) suivi par le gar- diennage (+5%). Le poste de chauffage est en baisse (-1,1 %). Les frais de gestion progressent de +3,2%. Le total des charges représente en moyenne un montant de 47,6€ par m 2 habitable. (Étude publiée le 5 juin 2018). Chiffres L’adoption de l’amendement n°2536 élargit le champ de l’exemption d’avis des domaines aux ventes de logements entre HLM aux ventes entre SEM. ■ Fusion des organismes L’article 26 élargit les possibilités de fusion et d’absorption des bailleurs sociaux entre eux. Un amendement l’a complété pour per- mettre à une coopérative d’HLM d’absorber une SEM (n°3074). Même vote pour l’article 27 qui simplifie les règles d’ octroi des prêts entre bailleurs sociaux. Le vote d’un amendement n°911 autorise les OPH à obtenir des prêts sur gage de leur trésorerie. L’article 27 bis , voté, baisse de façon tempo- raire (jusqu’à 2021) à 0,01% le taux de contribution de sécurité immobilière pour les fusions entre bailleurs sociaux (au lieu de 0,1%). ■ Activité des organismes HLM L’article 28 élargit les compétences et simpli- fie les conditions d’activité des organismes HLM. Jacques Mézard rappelle l’objectif de vendre 40000 logements HLM par an, dans le respect des droits des locataires. En réponse à une interpellation de Stéphane Peu, sur la situation précédente d’Icade, Julien Denormandie répond qu’il faut éviter que cela se reproduise et à cet effet, les socié- tés de portage qui pourront acheter les loge- ments HLM seront agréées HLM. Thibault Bazin invite le ministre à se préoccuper non seulement de l’objectif de vente coté bailleur mais aussi de la capacité financière des acquéreurs, pour savoir s’ils pourront sup- porter les charges de copropriété. Il propose que la création de filiale ne puis- se être autorisée que si le secteur privé est défaillant (n°1058). Mais il n’a pas été suivi. En revanche a été voté le n°203 qui élargit le champ de compétence des offices HLM en les autorisant à réaliser à titre subsidiaire, des opérations de construction et d’aména- gement ne portant pas sur des logements, ou pas uniquement. Même vote pour le n°917 qui vise à pérenniser l’expérimenta- tion relative à la vente de la nue-propriété et pour le n°1840 qui élargit le champ de com- pétence des organismes HLM pour leur per- mettre de réaliser des prestations de services si ces services ne sont pas déjà fournis à la population. Vote positif également pour le n°2874 qui module l’obligation de fusions des OPH d’une même collectivité de ratta- chement dès lors que celle-ci compte plus de 5 OPH. Le débat a ensuite porté sur la gouvernance des organismes. Le vote de l’amendement n°3068 dispense les SAC de signer une convention d’utilité sociale avec l’État. Les communes compétentes pour élaborer le PLH seront signataire des conventions d’uti- lité sociale (n°2115). (JO AN 2juin, 2 e séance). Au cours de la 3 e séance, le débat a porté sur la vente HLM puis sur la loi MOP et l’op- portunité d’y apporter une dérogation ; de très nombreux amendements ont été rejetés. Patrick Mignola fait observer que pour construire moins cher, l’enjeu essentiel est le prix du terrain et non 2 ou 3% de plus dans le concours d’architecte. Pierre-Yves Bournazel défend le principe du concours d’architectes, facteur de qualité et de dialogue pour l’élaboration d’un projet. Le vote de l’amendement n°3052 permet l’agrément des organismes HLM comme organismes de foncier solidaire. L’article 28 a été voté. L’amendement n°924 donne une autorisa- tion permanente aux forces de l’ordre de pénétrer dans les parties communes des immeubles. Ont été adoptés en l’état plusieurs articles: sur les compétences des SACICAP (28 bis ), leur participation dans des sociétés de tiers- financement (28 ter ), la participation de l’UES pour l’accession la propriété à la gou- vernance des SACICAP (28 quater ), le ren- forcement des prérogatives de l’UES pour l’accession à la propriété (28 quinquies ) et l’application de la procédure de révision coopérative aux SA coopératives d’intérêt collectif d’HLM (28 sexies ) et l’insertion de clause de paiement différé dans les marchés des OPH (28 septies ). ■ Vente de logements sociaux L’article 29 vise la vente de logements sociaux. Stéphane Peu et Sabine Rubin criti- quent la volonté de développer ces ventes et la logique financière qui la sous-tend. Pour Sylvia Pinel, la vente en bloc de logements sociaux risque de susciter la spéculation immobilière et d’attirer les marchands de L ALOI E LANÀL ’A SSEMBLÉE 1 8juin 2018 11 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Sylvie Hubac est nom- mée présidente de la section de l'intérieur du Conseil d’État et Didier-Roland Tabu- teau , président de la section sociale. (Décrets du 6juin 2018, J.O. du 7juin, n°38 et39). Conventions collectives ➠ Entreprises d'architecture : il est envisa- gé l'extension de l’accord du 11janvier 2018 qui met en place la Commission pari- taire permanente de négociation et d'in- terprétation. (Avis publié au J.O. du 5juin, n°89). ➠ Immobilier : il est envisagé l'extension de l'avenant n°74 du 30janvier 2018 por- tant modifications de l'annexe II relatif aux salaires . (Avis publié au J.O. du 5juin, n°95). Au fil du J.O. ■ Évaluation environnementale Un décret du 5juin modifie les catégories de projets relevant de l'évaluation environ- nementale pour les installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE), les forages, les canalisations, les tra- vaux, constructions et opérations d'aména- gement et les terrains de sport et loisirs motorisés. Exemple : la version antérieure du décret prévoyait une évaluation environnementa- le pour les projets de construction de plus de 40000m 2 ou dont le terrain dépassait 10ha. Le nouveau texte distingue plusieurs cas : 1. Relèvent de l'évaluation environnementale - travaux et construction de plus de 40000m 2 de surface de plancher (1) - opérations d'aménagement sur un ter- rain de 10ha ou plus, ou dont la surface de plancher (1) dépasse 40000m 2 2. Relèvent de l'évaluation au cas par cas - travaux et construction entre 10000et 40000 m 2 (1) - aménagement sur un terrain de 5 à 10ha ou dont la surface de plancher (1) est com- prise entre 10000et 40000 m 2 . (1) ou d'emprise au sol (Décret n°2018-435 du 4juin 2018 modifiant des catégories de projets, plans et pro- grammes relevant de l'évaluation environne- mentale, J.O. du 5juin, n°28). ■ Aide juridictionnelle Un décret du 4juin étend l'obligation d'utiliser Télérecours pour contester une décision du bureau d'aide juridictionnelle devant les juridictions administratives. Il supprime la référence aux juges de proxi- mité. Il modifie le barème de l'aide juridic- tionnelle. (Décret n°2018-441 du 4juin 2018 portant diverses dispositions relatives à l'aide juri- dique, J.O. du 6juin, n°23). ■ Cotisation CGLLS Les éléments de calcul de la cotisation des organismes HLM à la CGGLS et à l’ANCOLS ont été fixés pour 2018 : 1. Au titre de l'article L 342-21 du CCH - Le taux de la cotisation des organismes HLM est fixé à 0,051% des loyers. 2. Au titre de l'art. L 452-4 - La cotisation est fixée à 2,2% de l'assiet- te, sauf pour l'assiette du SLS à laquelle est appliquée un taux de 85%. - Montant des redevances pour orga- nismes de maîtrise d'ouvrage agréés (art. L 365-2): le taux est fixé à 2%. - Montant des redevances pour orga- nismes dont les redevances de logements foyer dépassent 80% de l'assiette: 2% - Montant de réduction par bénéficiaires des aides au logement: 36 € . - Montant de réduction par logement en QPV: 29 € . - Montant de réduction par logement mis en service en 2017 : 720 € . - Montant de la majoration de la cotisa- tion prévue pour financer l'impact des réductions de loyer de solidarité: 4,19%. - Montant de la réduction de cotisation par bénéficiaires des aides: 353 € . (Arrêté du 4juin 2018 fixant les modalités de calcul et de paiement de la cotisation due à la Caisse de garantie du logement locatif social et de la cotisation due à l'Agence nationale de contrôle du logement social, J.O. du 7juin, n°14). ■ Procédures collectives Un décret du 5juin 2018 concerne les pro- cédures d'insolvabilité ayant des effets dans plusieurs Etats membres de l'Union européenne. Il prévoit notamment de nouvelles inscrip- tions au RCS et au BODACC pour per- mettre l'interconnexion des registres d'in- solvabilité. Il organise l'articulation entre procédure d'insolvabilité principale et pro- cédure d'insolvabilité secondaire (art. 690- 1 et suivants du code de commerce). (Décret n°2018-452 du 5juin 2018 pris pour l'application du règlement (UE) n°2015/848 du Parlement européen et du Conseil du 20mai 2015 relatif aux procédures d'insolva- bilité et de l'ordonnance n°2017-1519 por- tant adaptation du droit français à ce règle- ment, J.O. du 7 juin, n°10). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi727 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 10 juillet 2018 (Paris à la FFB). La soirée estivale de l’ORIE aura pour thème: “ accélérer la reconversion des actifs en situa- tion de vacance structurelle ”. www.orie.asso.fr. ✦ 28 et 29 septembre 2018 (Dijon) Congrès de l’UNPI “les proprié- taires privés: acteurs centraux de la transition énergétique”. ✦ 17 octobre 2018 (Paris 15 e ). Prochain colloque de l’IEIF . AU FIL DU J.O. Nord. Un test est actuelle- ment mené à Paris 18 e pour 3 2 logements acquis auprès de Vinci, avant un déploie- ment à plus grande échelle. Bruno Cheuvreux observe que la conservation de la pro- priété lors du décès du conjoint survivant devient exceptionnelle. Guillaume Pasquier explique que l’investisseur, bénéficie d’une décote sur le prix d’achat lorsqu’il achète en bloc, il a un coût de gestion proche de zéro et il a une perspective de plus-value lorsqu’il récupère le bien. Mais comme il n’en connaît pas la date, il lui faut de préférence agir sur des volumes impor- tants. Le prix de rachat est fixé en fonction de la date de rachat à un prix donné, mais non indexé. Innovation juridique, sans loi nou- velle Bruno Cheuvreux rappelle que le bail emphytéotique est très ancien, issu du droit romain, et que ce nouveau contrat va “cas- ser le Brilo”! Le bail réel immobilier locatif, qui a dû être autorisé par une ordonnance et des décrets, suppose en effet un effort de la collectivité. En revanche, la propriété à vie utilise des mécanismes juridiques existants, un peu comme l’étude Thibierge en son temps a adapté le droit de superficie pour créer les copropriétés en volume. Jean-Félix Fessus-Siruani (étude Cheuvreux) indique les raisons de l’échec du Brilo: il sup- posait un effort de la collectivité et souffrait de complexité notamment dans les clauses anti-spéculatives. Il ajoute que ce nouveau contrat est modulable. Par exemple, un héri- tier peut demander à l’investisseur un rechargement du contrat lorsqu’il hérite du bien. Guillaume Pasquier insiste sur la simplicité des explications apportées aux acquéreurs, ce qui garan- tit qu’ils en ont bien saisi le mécanisme. Le financement est assuré de façon classique par un emprunt bancaire. Conclusion de Bruno Cheu- vreux; il faut anticiper ce que pourra être le marché de la revente de ce nouveau droit dans 20 ans. ● 1 8juin 2018 12 JURIS hebdo immobilier ll E TUDE C HEUVREUX - L A F RANÇAISE Le pass foncier avait permis la vente de 25000 logements rappelle Bruno Cheu- vreux. Le bail réel Immobilier (Brilo) n’a pas eu le succès escompté. Ces mécanismes plus anciens ont imposé des modifications de texte. Mais aujourd’hui, l’étude Cheuvreux accompagne la Française dans la mise au point d’un nouveau contrat “la propriété à vie”, sans qu’il soit nécessaire d’en appeler à une nouvelle modification de loi. Guillaume Pasquier (La Française) est parti d’un double constat du côté des ménages: les difficultés d’accès au logement, notam- ment en zones tendues et le changement du rapport à la propriété qui privilégie l’usa- ge. Du côté des investisseurs, on constate un retour vers le secteur résidentiel. De cette analyse est née l’idée de la proprié- té temporaire. En supprimant sa dimension éternelle, on peut obtenir une baisse du prix de 30 à 40% par rapport à un achat clas- sique. Bail emphytéotique et usufruit éventuel Raphaël Léonetti (Étude Cheuvreux) rappel- le que l’idée du démembrement de proprié- té pour rendre l’accession abordable n’est pas nouvelle mais que les contrats antérieurs se sont heurtés à la nécessité d’une interven- tion publique. Les recherches ont conduit à écarter le viager et l’usufruit et ont retenu le bail emphytéotique associé à un usufruit éventuel. Le contrat comporte donc un double aspect: un bail emphytéotique de 50 ans qui donne à l’accédant un droit réel de jouissance avec faculté de cession ou de transmission et un usufruit éventuel, avec une prise d’effet à l’expiration du bail. Cet usufruit est consenti à titre personnel à l’ac- quéreur et à son conjoint ou partenaire pac- sé. Le droit d’usufruit ne se transmet pas aux héritiers. Pour éviter que ce nouveau mode de pro- priété soit ressenti comme un carcan, il est assorti d’une garantie de rachat: l’investis- seur s’engage à racheter le bien à un prix convenu initialement. Pour que le contrat soit simple; il est expres- sément prévu que les logements concernés sont placés sous le régime de la copropriété et la vente a lieu dans le cadre d’une VEFA avec un contrat préliminaire. Une fiche explicative détaille le mécanisme aux accé- dants. Garantie de rachat Le schéma est intéressant pour l’accédant qui y trouve un bien à moindre prix, assorti d’une garantie de rachat. L’investisseur qui se positionne dans un secteur en devenir peut escompter une plus-value. Quant à la collectivité, elle peut espérer retenir dans son centre-ville des jeunes ménages tentés de s’installer en périphérie. De plus, précise Guillaume Pasquier, ce montage ne nécessite aucun ajustement législatif. La Française a testé le marché avec le Crédit Mutuel Nord Est pour un programme de maisons individuelles à Villeneuve-d’Asq. Une maison de 94m 2 qui aurait été vendue en régime classique à 324 K € (mensualité de 1700 € sur 20 ans à 2%), ou louée à 980 € par mois, a été proposée avec cette proprié- té à vie à 194 K € pour1000 € par mois (prêt à 2% sur 20 ans). La garantie de rachat a été l’argument clé car les acquéreurs ne se voient pas 50 ans dans le même logement. A titre d’exemple, le rachat est possible à 174 K € après 5 ans. Mais l’acquéreur peut aussi revendre son bien sur le marché au prix qu’il souhaite, pour la durée résiduelle mais sans l’usufruit éventuel, qui lui est per- sonnel. Guillaume Pasquier souligne que les collectivités font un bon accueil au projet, qui permet des cessions à prix maîtrisé, sans subventions publiques. Un test réussi à Villeneuve d’Asq Les six maisons individuelles test de Villeneu- ve d’Asq ont été rapidement vendues, ce qui a conduit la Française à lancer un pro- gramme pour 61 logements avec sa filiale Foncière et Immobilière Nord Ouest. Objec- tif: réaliser 150 logements par an dans le JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE Raphaël Leonetti (Cheuvreux) Guillaume Pasquier (La Française) Jean-Félix Ferrus-Sicurani (Cheuvreux) Un nouveau régime de démembrement de propriété vient d’être mis au point par les efforts conjugués de l’étude notariale Cheuvreux et de l’investisseur La Française. Un moyen innovant de réduire d’un tiers le prix d’achat d’un logement. La “propriété à vie” permet de réduire de 30% le prix d’achat d’un logement
