Au Sommaire :
– 2 -Jurisprudence
Vente : Dol émanant du représentant du vendeur, mise hors de cause du notaire
Baux d’habitation : Locations meublées temporaires. Sanction en cas d’infraction
Droit de propriété: Biens sans maîtres non réclamés pendant 30 ans
Urbanisme : Règles d’accessibilité. Contrôle préalable ?
Loi Littoral ; notion de construction en continuité avec l’urbanisation existante / Construction d’éoliennes: contraintes aéronautiques
Contributions d’urbanisme : Participation pour équipements excepionnels
Fiscalité: Réduction d’impôt Scellier : une par an / Valeur locative : incidence de dégradations par vandalisme
– 4 -Débats
La loi Elan au Sénat: Proximité et mutualisation: trouver le bon équilibre / Décentralisation ou recentralisation / Atteinte au patrimoine ? / OIN et PPA / Foncière publique / Transformation de bureaux en logements / Procédure d’urbanisme / Faciliter les constructions / Lotissements / Instruction des permis de construire
– 9 -Au fil du JO- Agenda-
– 10 -Réglementation
Nouvelles règles du contentieux de l’urbanisme : décret du 17 juillet 2018
■ jugé ■ > La Cour de cassation a confirmé la condamnation d’un propriétaire à 20000€ d’amende civile pour avoir loué à un loge- ment meublé en infraction aux règles de l’article L 631-7 du CCH (p.2). > Le Conseil d’État a statué sur le champ d’application du contrôle préalable des règles d’accessibilité des bâtiments (CE 9juillet2018, p.3). > Le Conseil d’État a précisé comment apprécier la règle qui interdisait d’obtenir plus d’une réduction d’impôt Scellier par an (CE, 18juillet2018, p.4). > Si un immeuble est déprécié par vandalisme , cela peut être pris en compte pour la déter- mination de sa valeur locative pour les impôts locaux (CE, 4juillet2018, p.4). ■ débattu ■ > Le Sénat a débattu du projet de loi Elan à partir du 16juillet (lire notre dossier p.5). Le texte a été voté le 25 juillet. Son adop- tion doit être suivie de la constitution à la rentrée d’une commission mixte paritaire. ■ publié ■ > Un décret du 17juillet fixe de nouvelles règles du contentieux de l’urbanisme (p.10). ■ proposé ■ > L’ORIE a émis une série de propositions pour faciliter la reconversion d’actifs vacants (p.10). > Le sénateur Jean-Louis Masson propose de supprimer le CESE ainsi que les conseils économiques, sociaux et environnementaux régionaux et a déposé en ce sens deux pro- positions de loi (p. 7). ■ nommé ■ > Rémi Stefanini est nommé délégué inter- ministériel aux normes (p. 9). Le projet de loi Elan au Sénat S i les parlementaires sont fort occupés du feuilleton politique de l’été, le travail en séance publique se poursuit au Sénat sur le projet de loi Elan. Les sénateurs se sont saisis le 16juillet du tex- te précédemment adopté par les députés et l’ont voté le 25 juillet. Les sénateurs interrompent leurs travaux ce 31juillet et les députés le 1 e r août. Ils les reprendront le 25septembre pour une nouvelle session extraordinaire. Une commission mixte paritai- re est prévue en septembre pour examiner les articles restant en dis- cussion. Le texte définitif promet d’être extrêmement consistant : attei- gnant déjà 235 articles après son passage au Palais-Bourbon, il a été à nouveau enrichi par le travail en commission au Sénat. L’analyse des débats montre que les sénateurs divergent souvent sur le rôle des élus locaux. S’agissant par exemple des nouveaux outils d’urbanisme (Grande opération d’urbanisme et projet partenarial d’aménagement), certains critiquent un retour en force de l’État, au détriment de l’initiative des élus locaux mais Jacques Mézard conteste toute volonté de réduire le rôle des maires. Le clivage se cristallise aussi sur le rôle des architectes des Bâtiments de France: faut-il leur laisser un pouvoir de contrôle strict via un avis conforme ou faut-il les cantonner à un avis simple? Le ministre a opté pour l’avis simple, mais dans des hypothèses restreintes, pour l’habitat indigne et la construction d’équipements de télécommunication. Le débat est aussi vif sur la loi Littoral: certains élus sont favorables à son assouplissement, pour faciliter la densification des communes littorales et l’activité économique, d'autres y sont résolument hos- tiles, craignant que de dérogation en dérogation, la préservation du littoral soit progressivement remise en cause. Les professionnels seront sensibles à l’adoption de l’article 16 qui fixe au niveau législatif l’interdiction pour l’administration de demander des pièces complémentaires pour l’instruction des permis de construire. La règle existait déjà au niveau réglementaire mais son futur statut législatif lui conférera une valeur supérieure. L’ actualité de l’urbanisme est aussi marquée, au niveau régle- mentaire, par la publication du décret du 17juillet, qui prévoit une série d’améliorations du traitement des contentieux dans ce secteur. Une des mesures, qui était fort attendue, est la fixation à dix mois du délai de traitement des contentieux. Il incombe maintenant aux juridictions de s’emparer de cet objectif, qui n’est pas assorti de sanction, pour en assurer la mise en œuvre. N ous interrompons notre publication pour le mois d’août et vous souhaitons un très bel été. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 732 30JUILLET 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Dol émanant du représentant du vendeur, mise hors de cause du notaire Baux d’habitation : Locations meublées temporaires. Sanction en cas d’infraction Droit de propriété : Biens sans maîtres non réclamés pendant 30 ans Urbanisme : Règles d’accessibilité. Contrôle préalable? Loi Littoral; notion de construction en continuité avec l’urbanisation existante / Construction d’éoliennes: contraintes aéronautiques Contributions d’urbanisme : Participation pour équipements excep- tionnels Fiscalité : Réduction d’impôt Scellier: une par an / Valeur locative: incidence de dégradations par vandalisme - 4 - Débats - La loi Elan au Sénat: Proximité et mutualisation: trouver le bon équilibre / Décentralisation ou recentralisation / Atteinte au patrimoine? / OIN et PPA / Foncière publique / Transformation de bureaux en logements / Pro- cédure d’urbanisme / Faciliter les constructions / Lotissements / Instruction des permis de construire - 9 - Au fil du JO - Agenda - - 10 - Réglementation - Nouvelles règles du contentieux de l’urbanisme: décret du 17juillet2018 S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo sera daté du 3 septembre2018. La rédaction vous souhaite de bonnes vacances. 3 0juillet 2018 2 JURIS hebdo immobilier ll V ENTE - B AUX - P ROPRIÉTÉ ▲ Vente ■ Dol émanant du représentant du v endeur, mise hors de cause du notaire (Civ. 3 e , 5juillet 2018, n°668, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°17-20121) Lors de la vente d'un chalet, l'architecte, interrogé par le notaire, avait attesté que le chalet était conforme au permis de construire. Constatant que le sous-sol avait été aménagé en espace d'habitation sans autorisation d'urbanisme, l'acquéreur avait assigné son vendeur pour dol et le notaire pour manquement à son devoir de conseil. 1. Le recours contre le notaire est rejeté. La cour d'appel avait relevé que notaire avait demandé à l'architecte de lui trans- mettre les dossiers de permis de construire et que celui-ci avait obtenu une attestation de non-contestation de conformité des tra- vaux. Pour la Cour de cassation, la cour d'appel qui « a souverainement retenu qu’il n’était pas établi que le notaire aurait pu, au vu des documents transmis, s’apercevoir de l’irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet, a pu déduire de ces seuls motifs, […] que, s’agissant de la régularité administrative des aménagements inté- rieurs d’une construction régulièrement édifiée, il ne pouvait être reproché au notaire , en présence de l’attestation précise et circonstanciée remise par l’homme de l’art , d’avoir manqué à son devoir d’infor- mation au préjudice de l’acquéreur ». 2. En revanche la décision est cassée en ce qu'elle avait rejeté la demande contre le vendeur : « Vu l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’or- donnance du 10 février 2016; Attendu que, pour rejeter les demandes formées contre la SCI Aman, l’arrêt retient que rien n’indique que celle-ci avait connaissance des informations fallacieuses données par M. R.; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait rete- nu que M. R. avait la qualité de représen- tant de la SCI Aman et que les manœuvres dolosives du représentant du vendeur , qui n’est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci , la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Observations : Cet arrêt confirme la mise hors de cause du notaire au titre de son devoir de conseil, estimant qu'il avait effectué suffisamment de vérifications a uprès de l'architecte mais admet que le vendeur pouvait être recherché pour dol. Le dol doit émaner du vendeur. C'est la SCI qui était la qualité de vendeur, mais l'ar- chitecte était aussi représentant de la SCI. Les manœuvres dolosives qui lui étaient reprochées par dissimulation de la situa- tion administrative des travaux du sous-sol engageaient donc sa responsabilité. Un arrêt ancien avait suivi un raisonnement analogue: le dol d'un tiers n'est pas une cause de nullité du contrat à moins qu'il n'émane d'un gérant d'affaire dont la ges- tion est ratifiée par le contractant (Civ. 1 e , 7juillet 1960). Baux d’habitation ■ Locations meublées temporaires. Sanction en cas d'infraction (Civ. 3 e , 12juillet2018, n°700, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°17-20654) Un propriétaire avait été condamné à 20000 € d'amende pour des locations de courte durée à une clientèle de passage, en contravention avec les règles de l'article L 631-7 du CCH. Dans son pourvoi, le proprié- taire contestait la décision, notamment car il indiquait avoir loué son bien à une socié- té avec autorisation de sous-location, mais qu'il n'était pas personnellement respon- sable de l'infraction. Cet argument n'a pas convaincu la Cour de cassation qui rejette son pourvoi: « Mais attendu qu’ayant relevé qu’il résul- tait de l’enquête diligentée par la Direction du logement et de l’habitat que l’apparte- ment de M. J. avait été loué ou proposé à la location sur plusieurs sites internet et que, par contrat du 2juin 2010, il avait été don- né en location meublée à la société Habitat parisien avec autorisation expresse donnée au locataire de le sous-louer de manière temporaire , la cour d’appel a retenu à bon droit qu’ une telle location en connaissance de cause ne pouvait dégager M. J. de la res- ponsabilité qu’il encourait en qualité de propriétaire et a pu, sans méconnaître les dispositions des articles8 et9 de la Déclara- tion des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et de l’article 6, §1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, le condamner au paiement de l’amende civile prévue par l’ar- ticle L. 651-2 précité ». Observations : L'article L 631-7 du CCH, qui assure la protection des locaux d'habita- tion dans les grandes villes, qualifie de changement d'usage la location d'un local m eublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domici- le. L'interdiction de changement d'usage sans autorisation, est assortie de sanctions sévères: une amende civile qui peut atteindre 50000 € par local irrégulière- ment transformé (art. L 651-2). Le présent arrêt en fait application à l'égard du pro- priétaire qui ne peut s'abriter derrière un contrat signé avec une entreprise assurant la location pour échapper à la sanction. Droit de propriété ■ Biens sans maîtres non réclamés pendant 30 ans (Civ. 3 e , 12juillet2018, n°768, FS-P+B+I, rejet; pourvoi n°17-16103) Une succession, déclarée vacante en 1959, comportait plusieurs parcelles. La commune de Draveil avait décidé en 2006 l'acquisition de plein droit d'une parcelle et, en 2007, constaté la vacance d'autres parcelles et prononcé leur incorporation dans le domai- ne communal. Or en 2014, une série de per- sonnes se prétendant héritières deman- daient une indemnisation au juge de l'ex- propriation. La demande avait été rejetée tant par le premier juge qu'en appel et la Cour de cassation confirme la décision: « La cour […] a exactement retenu […] que l e délai de trente ans au-delà duquel les héritiers étaient présumés avoir renoncé à la succession était suffisamment long pour que les dispositions des articles713 du code civil et L. 1123-1, 1°, du code général de la propriété des personnes publiques, pré- voyant l’appropriation, au profit de la com- mune , des biens faisant partie d’une succes- sion ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s’est pré- senté, ne portent pas une atteinte dispro- portionnée au droit de propriété au regard de l’utilité publique que peut représenter l’appropriation par une commune de ter- rains délaissés pendant une telle durée ». Observations : Les biens sans maître appar- tiennent en principe à la commune (art. 713 du code civil). L'article L 1123-1 du CGPPP indique que les biens d'une succes- sion pour lesquels aucun successible ne s'est présenté sont considérés comme n'ayant pas de maître. Ainsi, celui qui laisse passer un délai de trente ans avant de se JURISPRUDENCE ❘◗ Géraldine Machinet (spécialiste de droit immobilier et construction) fait partie des 9 nouveaux counsels de CMS Francis Lefebvre Avocats . Acteurs manifester pour réclamer un droit de pro- priété perd tout droit sur la succession. Voici donc une décision qui paraît raison- nable; la défense du droit de propriété s emble en effet suffisamment assurée en laissant un délai de trente ans pour agir. Urbanisme ■ Règles d'accessibilité. Contrôle préalable? (CE, 6 e et 5 e chambres, 9juillet2018, n°411206) Une société avait déposé une demande de permis de construire portant sur une mai- son, 4 bâtiments de 73 logements et une piscine. Le tribunal administratif avait reje- té le recours exercé contre le permis. Devant le Conseil d’État, était en cause la question de l'appréciation des règles d'accessibilité. L'arrêt confirme la décision du tribunal en se fondant sur les articles L 111-7 et suivants du code de la construction et de l’habita- tion: « Il résulte de ces dispositions qu’à l’excep- tion des travaux qui conduisent à la créa- tion, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public, qui sont soumis au régime d’autorisation préa- lable prévu par l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation, les tra- vaux prévus aux articles L. 111-7 et suivants du même code ne font pas l’objet d’une autorisation préalable, notamment à l’occa- sion de la délivrance du permis de construi- re. Le tribunal administratif n’a, par suite, pas commis d’erreur de droit en estimant que, dès lors que les travaux autorisés par le permis de construire attaqué ne condui- saient pas à la création d’un établissement recevant du public, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles L. 111-7 et R. 111-18 du code de la construc- tion et de l’habitation était sans incidence sur la légalité du permis de construire atta- qué ». Observations : L'article L 111-7 fixe le prin- cipe de l'accessibilité des bâtiments. Les articles suivants définissent les règles d'ac- cessibilité pour les bâtiments, l'article L 111-7-4 prévoit un contrôle des règles d'ac- cessibilité après achèvement. Enfin, selon l'article L 111-8, les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modifi- cation d'un ERP ne peuvent être exécutés qu'après autorisation délivrée par autorité l'administrative qui vérifie leur conformité aux règles d'accessibilité. Il résulte de cet arrêt que ces travaux de création, aménagement ou modification d'un ERP relèvent du régime d'autorisation préalable mais que les autres travaux n'en relèvent pas. En l'espèce, les travaux de c onstruction de logements ne relevaient pas de la création d'un ERP, ils n'étaient donc pas soumis à ce contrôle préalable. ■ Littoral: notion de construction en continuité avec l'urbanisation existante (CE, 10 e et 9 e chambres, 11juillet2018, n°410084) Le préfet avait exercé un recours contre un permis de construire une maison individuel- le dans la commune d'Urrugne (Pyrénées- Atlantiques) sur le fondement de la loi Lit- toral (art. L 146-4 du code de l'urbanisme). Le tribunal administratif avait rejeté ce recours mais le Conseil d’État annule son jugement. Il indique que « les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les aggloméra- tions et villages existants, c'est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions; en revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages ». Le tribunal avait jugé que le projet devait être regardé comme « réalisé en continuité avec une agglomération existante en raison de sa proximité immédiate avec un cam- ping », mais le Conseil d’État indique que le juge aurait dû « rechercher si les construc- tions soumises à autorisation qui se trou- vent dans ce camping assurent la continuité avec l’ensemble des constructions avoisi- nantes et si la construction projetée est elle- même dans la continuité des constructions du camping ». Observations : L'article L 146-4 pose le principe que l'extension de l'urbanisation dans les communes littorales doit être réa- lisée en continuité avec les agglomérations et villages ou en hameaux nouveaux inté- grés à l'environnement. Cette règle autori- se les constructions dans les zones déjà urbanisées mais les interdit dans les zones d'urbanisation diffuse. Pour un projet proche d'un camping, il est considéré comme en continuité avec l'ag- glomération si les constructions du cam- ping sont en continuité avec les construc- tions avoisinantes et si le projet est dans la continuité des constructions du camping. ■ Construction d'éoliennes: contraintes aéronautiques (CE, 1 e et 4 e chambres, 9juillet2018, n°414419) Une société avait demandé des permis de construire pour un parc éolien près de Cam- brai. Elle avait exercé un recours contre le refus implicite de sa demande. Le juge avait ordonné au préfet de réexaminer sa demande, mais le ministre de la cohésion des territoires contestait cette décision, confirmée en appel. Le Conseil d’État indique que le permis peut être refusé si le projet peut constituer un obstacle à la navigation aérienne (art. R 425-9 du code de l'urbanisme). Le code de l'aviation civile (art. R244-1) repris par le code des transports (art. L 6352-1, précisé par l'arrêté du 25juillet 1990) en fixe les modalités. L'arrêt en déduit: « l’autorité administrative compétente pour délivrer le permis de construire doit, lorsque la construction envisagée en dehors d’une agglomération peut constituer un obstacle à la navigation aérienne en raison d’une hauteur supérieure à 50 mètres, saisir de la demande le ministre chargé de l’avia- tion civile et le ministre de la défense afin de recueillir son accord, de sorte que le per- mis tienne lieu de l’autorisation prévue aux articles L. 6352-1 du code des transports et R. 244-1 du code de l’aviation civile, et qu’à défaut d’accord de l’un de ces ministres, l’autorité compétente est tenue de refuser le permis de construire ». Or le ministre de la défense avait fait savoir qu'il n'accordait pas son autorisation car le terrain était situé dans une zone de protec- tion des radars de la défense de Cambrai et en raison de contraintes aéronautiques, le projet étant dans le couloir de protection de l'itinéraire de vol à vue de la base aérien- ne de Cambrai. En l'espèce, en l'absence du ministre de la défense, qui s'était prononcé au titre des articles R 425-9 du code de l'urbanisme et R 244-1 du code de l'aviation civile, le préfet était tenu de refuser les permis. Le juge avait donc commis une erreur de droit. Observations : La hauteur de la construc- tion projetée, plus de 50 mètres, imposait de recueillir l'accord du ministre chargé de l'aviation civile et du ministre de la défen- se. Le refus de ce dernier imposait donc au préfet de refuser le permis de construire. 3 0juillet 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE Contributions d'urbanisme ■ Participation pour équipements e xceptionnels (CE, 9 e et 10 e chambres, 4juillet2018, n°396985, société JM6) Une société avait obtenu un permis de construire des locaux commerciaux dans une zone d'activité; elle avait été soumise à une participation pour la réalisation d'équi- pements exceptionnels sur le fondement de l'article L 332-8 du code de l'urbanisme (72344 et 284510 € ). La société en avait obtenu décharge par jugement du tribunal administratif, mais le président de commu- nauté de communes, estimant que les par- ticipations restaient exigibles, avait précisé leur mode d'évaluation par arrêté. Le tribu- nal avait alors jugé ces arrêtés sans cause. La cour administrative d'appel avait ensuite annulé le jugement, solution que confirme le Conseil d’État. « Par son jugement du 1 er octobre 2013, le tribunal administratif de Strasbourg a accordé la décharge des participations mises à la charge de la société JM6 au motif que les arrêtés des 7octobre 2004 et 9décembre 2006 ne comportaient pas l’in- dication de leur mode d’évaluation, en méconnaissance de l’article R. 421-9 du code de l’urbanisme. En jugeant qu’un tel motif d’illégalité, qui n’est pas visé par l’ar- ticle L. 332-30 du code de l’urbanisme, ne permettait pas de réputer sans cause les participations mises à la charge de la socié- té JM6, la cour administrative d’appel de Nancy n’a pas commis d’erreur de droit. En deuxième lieu, lorsque le juge a pronon- cé la décharge d’une contribution prévue à l’article L. 332-6-1 du code de l’urbanisme au motif que les dispositions de l’autorisa- tion d’urbanisme portant prescription de cette contribution étaient entachées d’une irrégularité et que cette irrégularité ne conduit pas à réputer la contribution sans cause, l’autorité compétente peut de nou- veau mettre cette contribution à la charge du bénéficiaire de l’autorisation d’urbanis- me par une prescription financière légale- ment prise . Tel est notamment le cas lorsque le permis de construire n’énonce pas le mode d’évaluation des contributions mises à la charge de son bénéficiaire, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 421-29 du code de l’urbanisme ». L'arrêt rejette également le moyen tiré de l'absence de réalisation des travaux dans les délais de 5 ans prévu par la convention entre la société et le syndicat intercommunal. Le Conseil d’État rejette le pourvoi. Observations : L'article L 332-6 du code de l'urbanisme fixe la liste des participations qui peuvent être exigées des bénéficiaires d'autorisation d'urbanisme. Il vise notam- m ent la participation spécifique pour financement d'équipements publics excep- tionnels (art. L 332-8). Le permis doit mentionner le montant des contributions et énoncer son mode d'éva- luation (art. R 421-29). Mais l'absence d'in- dication du mode d'évaluation, qui consti- tue une illégalité, n'a pas pour effet de réputer sans cause la participation, qui peut donc être à nouveau mise à la charge du pétitionnaire par arrêté ultérieur. Le Conseil d’État avait jugé que lorsqu'une commune se trompe de fondement légis- latif pour fixer la participation, le juge peut opérer une substitution de base léga- le si, sur le fond, la décision est fondée (CE, 7juillet 2010). Sur la question de l'absence de réalisation des travaux, le Conseil d’État ne précise pas le motif de l'absence de réalisation des tra- vaux, mais précisons qu'il avait jugé anté- rieurement que si le titulaire de l'autorisa- tion n'est pas en mesure de lui donner sui- te et qu'il abandonne l'opération en raison d'un refus de la Commission nationale d'équipement commercial, il peut obtenir restitution de la participation versée (CE, 6mars 2006). Fiscalité ■ Réduction d'impôt Scellier: une par an (CE, 9 e et 10 e chambres, 18juil.2018, n°412142) Un contribuable avait demandé une réduc- tion d'impôt au titre du régime Scellier au titre de 2010 et de 2011 pour deux maisons, l'une dont le permis avait été déposé le 9mars 2010 et l'autre le 19février 2010. L'administration fiscale avait refusé le béné- fice de la réduction d'impôt pour la secon- de maison au motif que le contribuable ne pouvait demander une réduction que pour un logement par année. Le tribunal admi- nistratif, puis la cour d'appel avaient donné raison au contribuable. Le Conseil d’État confirme la décision en se fondant sur l'article 199 sepvicies du CGI, alors applicable qui prévoit notamment que « Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisi- tion, de la construction ou de la transfor- mation d'un seul logement ». Il en conclut « Il résulte de ces dispositions que la limitation du nombre de logements pouvant bénéficier de la réduction d’impôt au titre d’une même année d’imposition s’apprécie, en cas de construction, en fonc- tion de la date d’achèvement du logement e t non pas de la date de dépôt de la deman- de de permis de construire ». Dans la mesure où la première maison avait été achevée en 2010 alors que la seconde l'avait été en 2011, le contribuable pouvait bénéficier de deux réductions d'impôt même si les demandes de permis avaient été déposées toutes deux en 2010. Observations : Le régime Scellier a été applicable de 2009 à fin 2012 et limitait la réduction d'impôt à une acquisition par année. Le critère de rattachement à une année est donc celui de la date d'achève- ment de l'immeuble et non celui de la demande du permis de construire. ■ Valeur locative: incidence de dégradations par vandalisme (CE, 4juillet2018, 9 e et 10 e chambres, n°407320, SCI ADM) Une société propriétaire d'un ensemble immobilier demandait une réduction de taxe foncière car le parking de l'immeuble avait été vandalisé à plusieurs reprises. Le tribunal avait rejeté sa demande, mais sa décision est annulée par le Conseil d’État, qui se fonde sur les articles1516 et1517 du CGI: Il ressort du dossier que « le parking de l’en- semble immobilier de la SCI ADM a été illé- galement occupé à plusieurs reprises et pen- dant plusieurs semaines en février, mai, août et septembre2013 puis en mai2015 et que ces occupations ont été accompagnées de nombreux actes de vandalisme commis à l’in- térieur et à l’extérieur des locaux. Le tribunal administratif de Strasbourg a commis une erreur de droit en jugeant que de telles occu- pations illégales, récentes et répétées, assor- ties de dégradations significatives du bâti- ment en cause, ne pouvaient être au nombre des changements de caractéristiques phy- siques ou d’environnement à prendre en compte pour la mise à jour de la valeur loca- tive de l’immeuble de la SCI ADM au titre des années2014 et2015 en application des dis- positions de l’article 1517 du CGI ». Observations : L'article 1517 du CGI prévoit une constatation annuelle des change- ments de consistance ou d'affectation de propriétés et des changements de caracté- ristiques physiques ou d'environnement. Si ces changements sont dus à des dégrada- tions résultant de vandalisme, ils peuvent donc être pris en compte. ● 3 0juillet 2018 4 F ISCALITÉ JURIS hebdo immobilier ll JURISPRUDENCE 3 0juillet 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll C’est le 16juillet que les sénateurs ont abor- dé l’examen du projet de loi intitulé “Évolu- tion du logement, de l’aménagement et du numérique”. Jacques Mézard indique que ce texte vise à simplifier et donc à permettre d’accélérer la construction, de lutter contre les fractures territoriales et de fluidifier les parcours résidentiels. Au lieu d’ajouter des contraintes supplémentaires, le texte vise à lever les blocages. Pour ce faire, il faut dimi- nuer le nombre de réglementations. Après son passage à l’Assemblée, le texte comporte 235 articles dont les trois quarts sont d’origine parlementaire. Le texte promeut des opérations d’urbanis- me et de revitalisation par de nouveaux outils de contractualisation entre l’État, les collectivités et divers partenaires. Le PPA (projet partenarial d’aménagement) permet- tra par exemple de reconvertir une ancienne caserne pour l‘intégrer dans un projet de rénovation avec logements, commerces, équipements et services. La GOU (grande opération d’urbanisme) permettra de déro- ger à certaines règles du droit commun de l’urbanisme, comme cela existe déjà pour les opérations d’intérêt national. Le ministre insiste sur le fait que ces opérations conser- vent l’autonomie des maires et que l’im- mense majorité des projets seront co- construits de façon très apaisée car ces ins- truments ne seront lancés qu’à la demande des collectivités. ■ Accélérer la construction Pour accélérer la construction il est aussi prévu de simplifier et dématérialiser la pro- cédure d’instruction des permis de construi- re et de mettre fin à la pratique des demandes de pièces complémentaires inutiles. Le ministre conteste l’idée que la loi Littoral soit détricotée par le projet de loi Elan. Quant aux règles d’accessibilité, elles ont été pensées dans une concertation et accordent plus de souplesse pour permettre d’adapter plus facilement les logements. Pour lutter contre les recours abusifs, des mesures légis- latives et réglementaires sont en concerta- tion avec la Chancellerie. La durée des pro- cédures doit passer de 24 mois à 10 mois (cf. p.10 le décret du 17juillet), ce qui devrait débloquer des projets (30000 logements seraient bloqués par des recours). Le but est d’éviter les abus de droit et les recours enga- gés uniquement pour négocier une transac- tion. Quant à l’architecte des Bâtiments de Fran- ce, son avis conforme sera remplacé par un avis simple pour les installations nécessaires au déploiement de la téléphonie mobile et les opérations de résorption de l’habitat indigne. La procédure de réquisition des locaux vacants depuis plus d’un an sera élargie à des fins d‘hébergement. ■ Proximité et mutualisation: trouver le bon équilibre La réforme du secteur HLM est le deuxième axe de la réforme. Le texte pose le principe qu’un organisme de logement social qui n’a pas une taille suffisante doit rejoindre un groupe, sauf dans les territoires où le parc et les bailleurs sont peu nombreux. Le but est de trouver un équilibre entre la proximité et la mutualisation ; il ne s’agit pas de contraindre les opérateurs à fusionner mais de fixer un objectif. Le ministre observe que les bailleurs sociaux ont de plus en plus recours aux VEFA avec la promotion privée (la moitié des loge- ments sont construits ainsi), il est donc pro- posé de donner plus de souplesse au cadre d’intervention des bailleurs sociaux, sans remettre en cause la qualité architecturale, car l’obligation pour les bailleurs sociaux de recourir à un concours d’architecte remon- tait à moins d’un an et demi. Les bailleurs auront ainsi plus de réactivité, sans leur interdire de recourir aux concours d’archi- tectes. Le texte veut aussi favoriser la vente HLM mais sans imposer d’avis conforme du maire. La situation des locataires sera réexaminée périodiquement, tous les trois ans selon le texte voté à l’Assemblée, mais le Sénat pro- pose 6 ans. Pour le parc privé, le bail mobilité répondra aux besoins de mobilité des étudiants et des L ALOI E LANAU S ÉNAT DÉBATS La loi ELAN au Sénat Les sénateurs ont examiné le projet de loi Elan à partir du 16juillet. Voici une syn- thèse des premiers jours du débat, qui portent notamment sur les projets d’aména- gement, la loi Littoral et le rôle des ABF. reproduction interdite sans autorisation travailleurs en mission professionnelle pour une courte durée. En zone tendue, les PLH devront fixer des objectifs de production de logements intermédiaires. Le texte améliore aussi les procédures en coordonnant mieux celles relatives à l’ex- pulsion et au surendettement et en agissant plus en amont. Le Gouvernement ne souhaite pas toucher à la loi SRU et débattra des propositions de modification que propose le Sénat à condi- tion de ne pas remettre an cause l’architec- ture de la loi SRU. Quant aux opérations de revitalisation des territoires (ORT), le ministre confirme que ces opérations ne sont pas limitées aux 222 villes pour lesquelles a été lancé le program- me “Action cœur de ville”. Le texte s’attaque aussi à l’habitat indigne et au fléau de marchands de sommeil, qui seront traités fiscalement comme les trafi- quants de drogue. Pour traiter en urgence la question des copro- priétés, le ministre annonce une initiative “copropriétés” pour accélérer le processus. Les préfets doivent transmettre la situation des copropriétés les plus dégradées pour agir rapidement avec l’ANAH et l’ANRU. ■ Décentralisation ou recentrali- sation? Dominique Estrosi-Sassone, rapporteur, estime que le texte fait la valse-hésitation entre décentralisation et recentralisation. La commission a cherché à renforcer le rôle des maires et s’est opposée à la recentrali- sation des dispositifs au profit de l’État. Elle a prolongé jusqu’à 2023 le dispositif de mise à disposition des logements vacants pour créer des places de logements tempo- raires. Elle a aussi assoupli les règles d’in- constructibilité des zones non urbanisées sur le littoral. La réforme du logement social comporte des mesures qui ne sont que “de l’habillage ouvrant à terme la porte à des capitaux pri- vés avec le risque d’une hausse des loyers et l’éviction des plus modestes”. La commis- sion a baissé à 10000 logements et 25mil- lions de chiffres d’affaires le seuil imposant un regroupement obligatoire des orga- nismes (au lieu de 15000), elle souhaite un avis conforme du maire pour la vente de logements sociaux. Elle propose d’adapter la loi SRU, notamment pour allonger de 2025 à 2031 le délai de réalisation des loge- ments sociaux. Il est aussi proposé dans les rapports locatifs d’unifier à deux mois le délai de préavis du locataire, sauf si l’état de santé ou la situation économique du locatai- re le justifie. La commission a adopté des règles réformant directement la copropriété, plutôt que de s’en tenir aux ordonnances. Pour lutter contre les marchands de som- meil, l’obligation de déclarer au procureur de la Républiques les suspicions d’activité des marchands de sommeil est étendue aux agents immobiliers. ■ Une atteinte irréversible au patrimoine? Jean-Pierre Leleux, rapporteur pour avis se demande s’il est opportun de remettre en cause la qualité architecturale et il évoque le risque de répéter les erreurs d’urbanisme de l’après-guerre. Transformer l’avis conforme de l’ABF en avis simple n'est pas sans consé- quences, il comporte le risque d’une atteinte irréversible au patrimoine. Patrick Chaize observe que le projet de loi Elan est devenu un monstre législatif, mais la commission propose de renforcer le volet numérique du texte et a modifié le texte sur le littoral pour le rendre plus opérationnel sur la construction des dents creuses. Marc-Philippe Daubresse relève la baisse du volume de la construction, qui marque un début de crise de confiance. Le sénateur veut renforcer le rôle des maires, face à une volonté du Gouvernement d’un retour en force de l’État. Il propose, pour la loi SRU, d’autoriser une expérimentation de gestion intercommunale de l’objectif de 25% de logements sociaux. Fabien Gay (CRC) défend une motion de rejet préalable, en évoquant notamment le coup de grâce porté au tissu d’HLM, la motion a été rejetée. Claude Malhuret indique que le groupe des Indépendants recherche un équilibre entre libéralisation du secteur et progrès social et environnemental. Il souhaite augmenter à 25% le seuil de logements accessibles que le projet de loi a fixé à 10%. Il approuve la créa- tion du bail mobilité et souhaite favoriser la rénovation énergétique du parc tertiaire. Joël Labbé (RDSE) salue les avancées sur les marchands de sommeil ou l’artificialisation des sols mais s’inquiète du principe que c’est le marché qui va permettre de répondre aux enjeux actuels. Il veut imposer la construc- tion d’ascenseurs dans toutes les construc- tions à étage. François Patriat (LaREM) critique les modi- fications opérées en commission, par exemple sur les mesures des rapports loca- tifs, dont les locataires vont pâtir et il s’op- pose à suppression des délais de délivrance des congés au locataire en cas de vente. Cécile Cukierman juge que le texte n’a qu’un prisme: réduire la dépense publique du logement et faire une attaque en règle contre le logement social. Dénonçant la précarisa- tion des locataires, elle résume son propos : “la vente de logements sociaux aujourd'hui, c’est l’explosion du mal-logement demain”. Valérie Létard observe que les mesures déjà prises dans la loi de finances ont affecté l’ac- tivité des bailleurs sociaux et le nombre de logements produits et le projet de loi Elan ne remédie pas à ces difficultés. Elle critique le projet de vente des logements sociaux, ouvrant la voie une privatisation dangereu- se du secteur et qui nécessiterait un accom- pagnement social des acquéreurs. Elle demande que la convention d’utilité sociale comporte un volet relatif à la lutte contre les copropriétés dégradées. Marc Daunis soutient les nouveaux outils d’urbanisme qui vont dans le sens d’un urbanisme de projet, mis déplore que le mai- re soit dessaisi d’une compétence majeure. Construire plus et moins cher… mais avec moins de moyens: telle est l’analyse de Phi- lippe Dallier qui voit là un pari risqué. L’ob- jectif de vendre 40000 logements sociaux lui semble hors d’atteinte. Il s’oppose au recours à l’usufruit locatif social pour la ven- te de logements sociaux et évoque le risque de concentration des ménages les plus pauvres car les logements vendus seront nécessairement les mieux situés et les mieux entretenus. Il évoque enfin le risque de voir chuter la construction en cas de baisse des aides à la construction. Il propose une adap- tation de la loi SRU pour les communes accueillant de nombreux ménages pauvres, mais sans atteindre le seuil de 25% de loge- ments sociaux. Jean Claude Requier indique que l’accès au logement social doit avoir lieu dans des conditions mieux adaptées aux conditions financières des locataires. La question de l’aménagement commercial est abordée par Rémy Pointereau car il lui semble nécessaire de rénover le système de régulation des implantations commerciales par plusieurs moyens : une nouvelle compo- sition des CDAC, une réduction du seuil d’autorisation d’implantation commerciale, la soumission de la délivrance d’autorisa- tion à une étude d’impact et un rééquilibra- ge de la fiscalité entre commerçants de proximité, de périphérie et électroniques. Sonia de la Provôté insiste sur le rôle des ABF, Xavier Iacovelli juge inacceptable de freiner la construction de logements dans un pays où 4millions de personnes souffrent du mal logement et rejette l’idée que la poli- tique du logement soit coûteuse pour la Nation. Il critique aussi la remise en cause de l’obligation d’accessibilité. Jacques Mézard conteste que le pouvoir des maires soit remis en cause. Si le préfet doit être présent dans le comité de projet des opérations de revitalisation, c’est pour aider le maire, qui en est le président. (Débats, Sénat, 16juillet2018). ■ Le projet partenarial d’aména- gement L’article 1 er qui crée le PPA et les GOU a été examiné le 17juillet. Cécile Cukierman indique que la commission y a renforcé le rôle des communes mais déplore que ce pro- cessus s’inscrive dans une vision très centra- lisatrice de l’aménagement. Elle demande (amendement n°127), mais sans succès, que la signature de la commune soit obligatoire. Jacques Mézard demande le retour au texte 3 0juillet 2018 6 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANAU S ÉNAT DÉBATS ■ Concordance entre SCOT et PLUI Marc-Philippe Daubresse interroge le ministre de la cohésion des territoires sur la longueur des délais d’adoption des docu- ments d’urbanisme. Jacques Mézard lui répond que le jour où tout le territoire sera couvert par des PLUI, l’existence des SCOT pourra être mise en cause. Aujourd’hui les PLUI doivent être compatibles avec les orientations du SCOT, ce qui pose des diffi- cultés auxquelles la loi ELAN va s’efforcer de remédier (JO Sénat déb. 3juillet2018). d’origine en supprimant l’avis conforme de la commune pour la GOU, mais il n’a pas été suivi et l’article 1er a été voté. Plusieurs sénateurs, dont Daniel Chasseing ont proposé de permettre aux paysagistes concepteurs d’être mandatés au même titre que les architectes pour présenter le projet architectural, paysager et environnemental qui accompagne la demande de permis d’aménager (amendement n°846), mais il n’a pas été suivi. ■ OIN et PPA L’article 2 est relatif aux opérations d’intérêt national. Un amendement n°46 a précisé que le département et la région doivent être consultés lors de la création de l’OIN. L’ar- ticle 2 a été voté. A l’article 3 , le ministre demande la suppres- sion de l’avis conforme des communes avant le transfert à l’EPCI de la compétence d’application du droit des sols dans le péri- mètre d’une GOU (amendement n°780), mais il n’a pas été suivi. Pas plus que Fabien Gay, qui demandait l’application de la loi MOP aux grandes opérations d’urbanisme (rejet de l’amendement 130) et l’article a été adopté. L’article 3 bis permet de déroger à des normes à condition que la construction aboutisse aux mêmes résultats que la norme avait prévus. Jean-Pierre Leleux demande au ministre de préciser leur objet. Article adopté. L’article 4 permet la participation du public par voie électronique, aussi bien au stade de la création que de la réalisation d’une ZAC. Il a été voté, ainsi que l’article 4 bis, et l’ar- ticle 4 ter. L’article 5 entend simplifier certaines dispo- sitions sur les ZAC. Plusieurs sénateurs contestent la restriction du champ d’applica- tion de la loi MOP qu’il comporte. Le texte a suscité un débat, le ministre soulignant que la loi MOP n’est pas la panacée, et que nous disposons aujourd’hui de nouveaux outils avec le Building Information Modeling, le BIM, qui permet de fusionner les étapes et d’intégrer plus en amont les différents acteurs. Un amendement (n°132) a été adopté pour supprimer cette dérogation à la loi MOP pour les concessions d’aménage- ment et l’article 5 a été adopté. ■ Des amendements pour les JO Le ministre demande d’autoriser la réquisi- tion temporaire pour l’organisation des JO de Paris de 2024 ; Marc Philippe Daubresse souligne le risque d’atteinte au droit de pro- priété. Mais l’amendement (n°1115) a été voté. Ont été adoptés en l’état les articles 5 bisAA (autorisation de percevoir une redevance pour les personnes publiques accueillant des déchets sur leurs terrains), 5 bis A (pré- cisions relatives au bail réel solidaire), 5 bis B (personnes publiques chargées de conduire la procédure d’expropriation), 5 bis (renou- vellement du droit de préemption en ZAD) et 5 ter (mission pouvant être confiées dans le cadre d’un mandat d’aménagement). L’ar- ticle 5 quater , voté, vise le comité consultatif de l’EPA de Paris Saclay. Le 5 quinquies est relatif au versement direct de la participa- tion au coût des équipements publics à la personne publique maître d’ouvrage dans un PUP. L’article 5 sexies vise à substituer SOLIDEO au maître d’ouvrage des opéra- tions nécessaires au JO de 2024 et l’article 5 septies concerne le recours au marché de conception réalisation pour la réalisation des ouvrages des JO de 2024. Un article additionnel (amendement n°1032) a complété la loi du 26mars 2018 pour étendre le bénéficie de l’adaptation accélérée des documents d’urbanisme pour les JO de 2024 aux bâtiments annexes à ceux des JO. Même vote pour le 5 octies (harmonisation des com- pétences d’aménagement des communautés d’agglomérations et des autres EPCI). Avec le chapitre 2 sur la libération du fon- cier, le débat s’est porté sur l’ artificialisation des sols . Guillaume Gontard souhaitait pro- grammer la fin de l’artificialisation des sols articles utiles d’ici 2025 mais son amende- ment (n°281) a été rejeté. L’article 6A promeut le “principe de concep- tion universelle pour une société inclusive” en l’inscrivant dans le code de l’urbanisme. Il a été voté. L’article 6 concerne la cession de biens de l’État au bénéfice des PPA. Il baisse le seuil de réalisation de logements dans les opéra- tions réalisées sur du foncier public à 50%. Voté. ■ Foncière publique L’article 7 est relatif à la Foncière Publique solidaire créée en 2017. Le Gouvernement souhaite réorienter son activité (amende- ment n°777): la CDC va acquérir la totalité de ses parts, faire évoluer sa mission vers les bailleurs sociaux avec un nouveau dispositif doté de 700millions d’euros. Devant l’échec de cet organisme, Dominique Estrosi-Sasso- ne, propose plutôt de le supprimer. L’amen- dement du Gouvernement a été rejeté et l’ar- ticle voté. L’article 8 concerne les droits de préemp- tion . Marie Noëlle Lienneman a proposé que les communes soient informées des ventes à la découpe ou de congé pour vente et de leur permettre d’acheter ces logements, ce dispositif de “postemption” étant amélio- ré par rapport à celui qui avait été censuré par le Conseil constitutionnel le 9janvier 2018. Juilien Denormandie estime nécessaire de retravailler le dispositif. L’amendement (n° 738) a été rejeté et l’article 8 voté. En revanche a été adopté, à l’initiative de Geneviève Eustache-Brinio, l’amendement n°817 qui autorise le rattachement au domaine public, sans indemnité, de voies privées dans les zones d’activité ou com- merciales, comme cela existe pour les loge- ments. Même vote pour l’article 8 bis qui concerne les associations foncières urbaines. ■ Transformation de bureaux en logements L’article 9 vise à favoriser la transformation de bureaux en logements, et prévoit un bonus de constructibilité de 30%, Julien Denormandie explique à cette occasion qu’il s’agit de donner des moyens aux opérateurs qui cherchent des solutions pour permettre ces transformations. L’article a été adopté. Fabien Gay a ensuite proposé de majorer la taxe sur les logements vacants. Son initiative 3 0juillet 2018 7 JURIS hebdo immobilier ll ■ Supprimer le CESE? Jean-Louis Masson a déposé une proposi- tion de loi constitutionnelle tendant à sup- primer le Conseil économique, social et environnemental (texte n°618 du 2juillet2018), il s’y ajoute une proposition de loi (n°619) tendant à supprimer les CESE régionaux qui, explique le sénateur, “ne sont parvenus ni à se donner une crédi- bilité technique ni à se forger une légitimité démocratique”. L ALOI E LANAU S ÉNAT DÉBATS (amendement n°138) a été repoussée, aucun dispositif fiscal n’étant accepté dans la dis- cussion du projet de loi Elan. L’article 9 bis prolonge le dispositif autori- sant l’ occupation temporaire de locaux vacants pour en assurer la protection. Cécile Cukierman critique la réorientation de ce dispositif vers l’hébergement, mais l’article a été voté. L’article 10 crée une nouvelle catégorie d’immeubles pour ceux de moyenne hau- teur. Adopté. L’article 10 bis valide les constructions réalisées selon des normes réglementaires relatives aux IGH postérieu- rement annulées par le juge administratif. Même vote. L’article 11 étend le régime de réquisition des logements vacants avec attributaire à l’hébergement d’urgence. Guillaume Gon- tard a proposé de l’étendre aux personnes physiques et aux SCI, sous condition de détenir au moins 10 logements, mais son amendement (n° 143) a été rejeté et l’article voté. L’article 11 bis traite des réquisitions de loge- ments en déshérence. Amendé, il a été voté. ■ Procédures d’urbanisme L’article 12 est relatif à la remise en vigueur du POS à la suite de l’annulation d’un docu- ment d’urbanisme ultérieur. Voté. L’article 12 bis AA fixe le délai de l’avis de la commission de la nature, des paysages et des sites (trois mois à compter de sa saisine). Voté avec amendement, de même que l’ar - ticle 12 bis AB qui fixe un délai pour la tenue du débat sur les orientations du PADD du PLU. Les articles 12 bis A et B sont relatifs à la période de prise en compte de la consom- mation d’espaces au cours des dix dernières années en prenant comme référence la date d’arrêt du projet de SCOT. Sylvie Robert a proposé de créer un plan d’aménagement spécifique des entrées de villes, mais elle n’a pas été suivie (rejet de l’amendement n°648). (JO Sénat débats, 17juillet2018). ■ Faciliter les constructions Suite des débats le 18juillet avec l’article 12 ter dont Alain Duran demande la suppres- sion au motif que les constructions nou- velles qu’autorise l’article dans les zones rurales pourraient n’être encadrées par aucun document d’urbanisme. Le ministre soutient l’amendement de suppression (n°549), mais il n’a pas été suivi et l’article a été voté. Charles Revet a tenté de permettre une dis- pense de recours à l’architecte pour des petites extensions, même si la construction totale dépasse le seuil de 150m 2 , mais son amendement (n°364) a été repoussé. L’article 12 quater A définit la notion de sec- teur de taille et de capacité d’accueil limité (STECAL). Le ministre estime inutile de recourir à la loi pour définir le caractère exceptionnel du STECAL, mais l’amende- ment de suppression (n°148) a été rejeté et l’amendement n°1093 modifiant cette défi- nition a été voté ainsi que l’article. L’article 12 quater B prévoit des dérogations à l’inconstructibilité des zones agricoles, naturelles et forestières des communes. Ronan Dantec, ainsi que le ministre, jugent ces dérogations excessives; mais l’amende- ment n°550 de suppression de l’article a été rejeté, et l’article voté. L’article 12 quater vise la consultation de la commission départementale de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, son avis conforme a été transformé en avis simple dans deux cas. Après un débat animé sur le rôle respectif des maires et des défen- seurs de l’environnement, l’article a été sup- primé. L’article 12 quinquies A concerne la modifi- cation du PLU pour la construction d’équi- pements collectifs à consommation d’espace limitée. Il a été adopté contre l’avis du ministre qui y voit un risque de mitage des espaces naturels. ■ Adapter la loi Littoral L’article 12 quinquies traitant de la construc- tibilité en zone littorale, a suscité des échanges de vue inconciliables. Par exemple Michel Vaspart défend la nécessité d’assou- plir la loi Littoral, tandis qu’Esther Benbassa le conteste. Michelle Gréaume relève le rem- placement de la notion de hameaux nou- veaux intégrés à l’environnement, stricte- ment apprécié par le juge, par celle de sec- teurs déjà urbanisés qui s’oppose à l’urbani- sation diffuse. Le ministre ne veut pas de remise en cause de la loi Littoral, qui n’a pas été un frein au développement, mais accep- te quelques assouplissements, pour densi- fier les dents creuses et pour les construc- tions agricoles non incomparables avec le voisinage de zones habitées, mais il ne sou- haite pas aller au-delà. A été voté un amen- dement qui prévoit des mesures transitoires à la suppression de la notion de hameau nouveau intégré à l‘environnement (n°691) et l’article 12 quinquies a été voté. L’article 12 sexies autorise l’installation de construction nécessaire aux activités agri- coles, mais hors des espaces proches du riva- ge. Il a été voté après de vifs débats et com- plété d’un amendement (n°421) renvoyant à un décret le soin de fixer la liste des équipe- ments collectifs non soumis à la loi Littoral. Un autre amendement (n°336) autorise une nouvelle dérogation en faveur de la construction d’éoliennes. Les articles suivants concernent l’outre-mer. L’article 12 nonies modifie le régime d’auto- risation de l’implantation d’aménagement léger dans les espaces remarquables du litto- ral. Un amendement n°776 du Gouvernement a été voté pour régler le cas de certaines com- munes de Corse qui sont concernées à la fois par la loi Littoral et la loi Montagne, afin d’assouplir l’interdiction de construire. L’article 13 habilite le Gouvernement à légi- férer par ordonnance pour simplifier la hié- rarchie des normes d’urbanisme . Il a été complété (amendement n°1006) pour assu- rer l’opposabilité des chartes des parcs natu- rels et régionaux aux documents d’urbanis- me, et voté. ■ Lotissements Le vote d’un amendement n°1046 supprime la caducité automatique des dispositions non réglementaires des cahiers des charges de lotissement. Le n°766, également voté, autorise une décision à la majorité des colo- tis et non plus à l’unanimité pour modifier les règles sur les parties communes. L’amen- dement n°306 précise le point de départ du délai de 5 ans de stabilité des règles d’urba- nisme dans les lotissements. L’article 14 bis A vise le transfert de compé- tence à la métropole du Grand Paris, il a été amendé et voté. Les articles 14 bis et 14 ter concernent les règlements locaux de publicité. L’article 14 quater vise l‘entrée en vigueur différée des obligations sur l’intégration d’éléments de stratégie foncière dans les PLU-i H. L’article 14 quinquies assouplit les condi- tions d’adhésion à un EPF local. 3 0juillet 2018 8 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANAU S ÉNAT DÉBATS ■ Le rôle des ABF Le rôle de l’ABF est abordé avec l’article 15 . Le ministre défend sa position en proposant de supprimer l’avis conforme des ABF dans des cas restreints: téléphonie mobile et habi- tat indigne. Toutefois un amendement n°391, voté contre l’avis du ministre, revient à un avis conforme sur le périmètre de l’abord du monument historique. Un amen- dement n°393, voté, précise que l’avis conforme défavorable de l’ABF, envoyé au maire comportera une mention précisant les possibilités de recours. L’amendement n°394, également voté, oblige le préfet à se prononcer lorsqu’il examine un recours for- mé par un élu contre l’avis défavorable d’un ABF. L’article 15 a été voté. ■ Instruction des permis de construire L’article 16 sécurise au niveau législatif l’in- terdiction de demander des pièces complé- mentaires pour des permis de construire afin, explique le ministre, de mettre fin aux demandes injustifiées. Il a été voté. Marc Daunis critique l’article 16 bis AAA qui maintient le bénéfice de permis succes- sifs sur une même unité foncière, mais Dominique Estrosi-Sassone en précise l’ob- jet: le dépôt de nouvelle demande n’empor- te pas le retrait de la précédente, mais en revanche la délivrance de l’autorisation a pour effet de la retirer, conformément à la jurisprudence du Conseil d’Etat. L’article ainsi amendé a été adopté. Même vote pour l’article 16 bis AA qui obli- ge à motiver l’opposabilité du sursis à sta- tuer sur une demande d’autorisation d’ur- banisme dans le certificat d’urbanisme. L’article 16 bis A traite du différé de travaux. L’article 16 bis prévoit des dérogations aux règles d’urbanisme pour les JO. Voté. La dématérialisation des procédures d’ur- banisme est prévue par l’article 17 , elle est prévue à compter de 2022, pour les com- munes de plus de 3500 habitants. L’article a été amendé et voté. Jean Marc Gabouty a proposé d’autoriser la répercussion sur les administrés du coût d’instruction de leur demande de permis, mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amende- ment n°1016). (JO Sénat débats, 18juillet2018). À suivre. ● 3 0juillet 2018 9 JURIS hebdo immobilier ll AU S ÉNAT A GENDA Magistrature ✓ Cours d’appel : Sont nommés premiers présidents de cour d'appel: Michel Allaix (Nîmes), Marie-Christine Leprince (Rouen), Alain Chateauneuf (Saint-Denis de la Réunion) et Gilles Rosati (Nouméa). Christian Paul-Loubière est n ommé président de chambre à la cour d'appel de Paris. (Décrets du 16juillet2018, J.O. du 18juillet, n°47 et48). Administration centrale ✓ Délégué interministériel aux normes : Rémi Stefanini est nommé délégué inter- ministériel aux normes. (Décret du 16juillet2018, J.O. du 18juillet, n°96). Administration régionale ✓ Cécile Dindar est nommée secrétaire générale pour les affaires régionales de la région Hauts-de-France. (Arrêté du 20juillet2018, J.O. du 21juillet, n°59). ✓ DREAL : Jean-Pierre Lestoille est nommé directeur régional de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la région Bourgogne-Franche-Comté. (Arrêté du 6juillet2018, J.O. du 17juillet, n°38). Organismes publics ✓ CGEDD : Jean-Michel Malerba est nom- mé président de la section « Transition énergétique, construction et innovation » au Conseil général de l'environnement et du développement durable. (Arr. du 19juillet2018, J.O. du 21juillet, n°68). ✦ 24 et 25 septembre 2018 (Avi- gnon). Le 24 e congrès de l’UNAM aura pour thème “Métropoles, villes moyennes, bourgs-centres: après la loi Elan, quelles nou- velles solutions pour équilibrer nos territoires? Programme sur: www.unam-territoires.fr/congres- 2018. ✦ 11 et 12 octobre 2018 (Lyon). La Chambre Nationale des Experts en Copropriété (CNEC) s’intéres- sera pour son congrès au thème “ loi ELAN et évolution sociolo- gique de la copropriété ”. Clôtu- re par Hugues Périnet-Marquet, professeur à Paris II et Patrice Lebatteux, président de la CNEC. Contact: info@la-cnec.org. AU FIL DU J.O. ■ L’UNIS et la loi ELAN Le syndicat que préside Christophe Tanay, est favorable à la réforme de la coproprié- té notamment pour des objectifs de réno- vation énergétique et travaille avec la Chancellerie dans la perspective des ordonnances, mais il déplore le vote contre du Sénat. Sur le niveau des loyers, l’UNIS estime nécessaire de faire preuve de pédagogie envers les bailleurs tentés d’augmenter les loyers après l’annulation de l’encadre- ment, alors que la loi limite la hausse en fonction de l’IRL. L’UNIS invite ses adhérents à nourrir l’ob- servatoire des loyers Clameur… et lui seul. Christophe Tanay dénonce le scandale du choix d’une start-up “Locatio” chargée par l’État, sans agrément, de vérifier l’authenti- cité de pièces des candidats locataires, s’étonnant que l’État soit législateur, juge et incubateur en direct dans le plus grand secret. (Communiqué du 25juillet2018). NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T I O N NEL L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi732 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ E TUDE 3 0juillet 2018 10 JURIS hebdo immobilier ll U RBANISME Ce décret apporte une série de modifica- tions dans le fonctionnement du conten- tieux de l'urbanisme. ➠ Confirmation de la requête au fond en cas de rejet d'un référé- suspension. En cas de rejet d'un référé-suspension pour défaut de moyen sérieux, le requé- rant doit confirmer sa requête au fond dans le délai d'un mois à compter de la notification de ce rejet. A défaut, il est réputé s'être désisté (art. R 612-5-2 nou- veau du CJA). Cette règle ne s'applique pas si un pourvoi est exercé contre l'ordon- nance rendue par le juge des référés. Elle est applicable à tous les contentieux administratifs. ➠ Suppression de l'appel de cer- tains contentieux Depuis 2013, l'appel envers une décision du TA a été supprimé pour les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d'habitation ou contre les permis d'aménager un lotisse- ment, si le bâtiment est implanté dans une zone où s'applique la taxe sur les logements vacants. Seul subsiste le recours en cassation devant le Conseil d'Etat. Cette règle déro- gatoire devait prendre fin le 1 er décembre 2018, elle est prorogée jusqu'au 31décembre 2022 (art. R 811-1-1 modifié du CJA). ➠ Mise en compatibilité du PLU L'article R 153-14 du code de l'urbanisme relatif au dossier de mise en compatibilité du PLU est modifié. Il ne prévoit plus de cosignature du ministre chargé de l'urba- nisme pour la déclaration d'utilité publique approuvant les nouvelles disposi- tions du PLU. ➠ Contenu des autorisations de construire En cas d'autorisation ou de non-opposition à déclaration préalable, la décision men- tionne la date d'affichage en mairie de l'avis de dépôt de demande de permis ou de déclaration préalable (art. R 424-5 modifié du code de l'urbanisme). De façon analogue, pour un permis tacite ou une non-opposition à déclaration préa- lable, pour lequel le bénéficiaire peut obtenir un certificat (art. R 424-13), il est désormais précisé dans ce certificat la date d'affichage en mairie de l'avis de dépôt demande de permis ou de déclaration préalable (art. R 424-13 modifié du code de l'urbanisme). ➠ Notification des recours Le nouveau texte de l'article R 600-1 du code de l'urbanisme qui impose à l'auteur du recours (ou au préfet) de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titu- laire de l'autorisation en élargit le champ d'application. Il était applicable "à l'encontre d'un certifi- cat d'urbanisme, d'une décision de non- opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir"; il est désormais applicable de façon générale "à l'encontre d'un certifi- cat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code". ➠ Recours contre les constructions achevées L'article R 600-3 impose à l'auteur du recours contre une autorisation visant une construction achevée d'agir dans le délai d'un an à compter de l'achèvement. Ce délai est réduit à 6 mois. ➠ Justification de l'intérêt à agir L'article R 600-4 nouveau fournit la liste des pièces exigées du requérant (sauf s'il s'agit du pétitionnaire) pour présenter sa requête; titre de propriété, promesse ven- te, bail, contrat préliminaire de VEFA ou tout acte établissant le caractère régulier de l'occupation ou de la détention du bien Pour une association, elle doit fournir ses statuts et le récépissé de sa déclaration en préfecture. ➠ Cristallisation des moyens En matière d'urbanisme, le nouvel article R Nouvelles règles du contentieux de l’urbanisme Un décret du 17 juillet apporte de nouvelles règles sur le contentieux de l’urbanisme : il fixe notamment à 10 mois le délai de jugement pour les logements collectifs et réduit à 6 mois après achèvement la faculté de recours contre une autorisation d’urbanisme. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops REGLEMENTATION 600-5 fixe aux parties un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense, pour présenter leurs moyens. Le juge peut toutefois, à tout moment, fixer une nou- velle date de cristallisation des moyens, lorsque le jugement de l'affaire le justifie. Cette règle ne s'applique pas en cas de décision contestée par le pétitionnaire. ➠ Délai de jugement L'article R 600-6 fixe aux juges un délai pour statuer sur un recours contre les permis de construire un bâtiment de plus de deux logements ou contre les permis d'aménager un lotissement. Ce délai est de 10 mois. En appel, pour ces mêmes contentieux, le délai est également de 10 mois. Notons que ces délais spécifiques sont donc réservés aux logements collectifs et qu'ils ne sont pas assortis de sanctions. ➠ Certificat de non-recours L'article R 600-7 nouveau prévoit la déli- vrance d'un certificat de non-recours par les juridictions. Les dispositions nouvelles en matière d'ur- banisme entrent en vigueur le 1 er octobre 2018 (l'art. 9 en précise les modalités). (Décret n°2018-617 du 17juillet 2018 portant modification du code de justice administrative et du code de l'urbanisme, J.O. du 18 juill. n°15). ■ Propositions de l’ORIE pour facili- ter la reconversion d’actifs vacants Les bureaux vacants en Ile-de-France sont estimés à 932000m 2 au 2 e trimestre 2017. P our inciter à leur reconversion vers le loge- ment, l’Observatoire régional de l’immobi- lier d’entreprise en Ile-de-France a émis une série de préconisations. - Geler les taxes foncières et la taxe sur les bureaux dès la déclaration d’ouverture de chantier. - Admettre un taux réduit sur les plus-values de cession. - Exonérer de droits d’enregistrement une transformation en logement intermédiaire durant 5 ans. - Remplacer le PC par une déclaration préa- lable pour les opérations de moins de 5000m 2 . - Accorder une dérogation aux quotas de logements sociaux sur un immeuble. - Déroger aux obligations de places de sta- tionnement si l’immeuble est situé près des transports en commun. - Créer un fonds d’investissement spécifique pour porter la mutation de secteurs compor- tant un parc majoritairement vacant. (Etude publiée le 10juillet 2018).
