Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Clause d’usage des locaux / Suspension des effets de la clause résolutoire / Résiliation judiciaire du bail : conséquences excessives ? / Renouvellement de bail. Fixation du loyer.
Charte de l’expertise
Associations syndicales libres : Nullité d’assemblée, mise en conformité des statuts
Architecte : Preuve de l’étendue de la mission
Construction de maison individuelle : Résiliation du contrat aux torts réciproques
Contrat d’entreprise : La réception marque la fin du contrat
– 5 – Actualité –
Conjoncture ; le marché du logement neuf en baisse
Lancement de la campagne Faire pour la rénovation énergétique
Exonération de plus-value pour cession de terrain à bâtir. Précision fiscale
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Formulaire de demande de logement social
Réponses ministérielle sur l’urbanisme
– 8 – Analyse –
■ jugé ■ > La nullité d’une assemblée d’ASL ne peut être invoquée que par le membre non convoqué (Civ. 3 e , 6 sept. 2018, p.3). > La preuve de l’étendue de la mission de l’architecte lui incombe (Civ. 3 e , 6 sept. 2018, p.4). > Le juge peut résilier le contrat si aucune des parties ne veut sérieusement le pour- suivre (Civ. 3 e , 6 sept. 2018, p.4). > Un contrat de construction qui a donné lieu à réception a pris fin. Il ne fait donc pas partie des “contrats en cours” cédés à un repreneur (Civ. 3 e , 6 sept. 2018, p.4). > La charte de l’expertise immobilière compor- te des recommandations et non des normes légales (CA Paris, 12septembre2018, p.3). ■ répondu ■ > Quel est le régime juridique des arcades des bâtiments sur une voie publique? Réponse du ministre de l’intérieur (p.8). ■ lancé ■ > Faciliter, Accompagner et Informer pour la Rénovation Énergétique ou FAIRE , est le nom de la campagne de mobilisation lancée par le Gouvernement avec l’Ademe pour inciter à la rénovation énergétique (p.5). ■ publié ■ > Un nouveau formulaire de demande de logement social (arrêté du 6août 2018, p.7). > L’administration fiscale a publié des préci- sions sur l’exonération de plus-values en cas de vente d’un terrain à bâtir destiné à la construction de logements collectifs (p.7). ■ analysé ■ > Qu’est-ce que la blockchain ? Analyse de Michaël Sigda (HBS Research). Appliquer un contrat, de bonne foi, jusqu’à son terme L a jurisprudence de cette semaine invite à l’examen de quelques règles du droit des contrats. S’agissant du contenu du contrat, à l’occasion d’un litige entre un architecte et son client, la Cour de cassation indique que la charge de la preuve incombe à l’achitecte. En l’espèce, faute d’avoir pu prouver l’accord du maître d’ouvrage sur la totalité de sa mission, l’architecte n’a pu obtenir le paiement de ses honoraires (p.4). Dans l’exécution du contrat, il faut parfois être vigilant sur une attitu- de passive qui peut produire des effets de droit. En voici un bon exemple sur l’usage du local loué. Un bailleur avait autorisé des tra- vaux de transformation d’un hôtel mais il contestait ensuite le chan- gement d’usage qui en était résulté. La cour d’appel (CA Paris, 5sep- tembre2018) observe qu'une série d’échanges de courriers relatifs aux plans de travaux témoignaient de la ratification par le bailleur d’un accord sur les travaux et donc du changement d’usage qui en résultait (salle de conférences aménagée en salon de petits-déjeuners). La cour d’appel estimait même que le bailleur ne pouvait pas malicieusement mettre en œuvre la clause résolutoire pour contester les travaux ainsi autorisés. C’est une façon de rappeler que le contrat doit être appli- qué de bonne foi (art. 1104 du code civil). D’autres arrêts traitent de la fin du contrat. Pour les baux, le dénoue- ment judiciaire du litige est souvent la suite de la mise en œuvre d’une clause de résiliation. Dans un bel “et en même temps”, la cour d’ap- pel de Paris (12septembre2018) rappelle le caractère implacable de cette clause, qui provoque la résiliation du bail si le locataire ne saisit pas le juge dans le mois qui suit le commandement de payer, mais fait preuve de clémence en admettant que le preneur peut, même au-delà du délai, apporter la preuve qu’il est en mesure de reprendre le paie- ment, pour échapper à la résiliation du bail. Un autre arrêt, relatif à un contrat d’entreprise, indique que la récep- tion, avec ou sans réserve, marque la fin du contrat. En conséquence, si les contrats en cours ont été transférés au repreneur de l’entrepre- neur en phase de procédure collective, ceux qui ont fait l’objet de réception ne sont pas concernés (Civ. 3 e , 6 sept. 2018). Enfin, un dernier arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3 e , 6 sept. 2018) approuve la cour d’appel d’avoir prononcé la résiliation d’un contrat de construction aux torts réciproques des parties au motif que les par- ties, n’avaient, ni l’une ni l’autre, voulu sérieusement poursuivre l’exé- cution du contrat. C’est sagesse que de résilier lorsque les deux contractants n’ont plus l’intention réelle d’exécuter leur engagement initial. Le plus logique est de trouver un accord pour rompre le contrat mais, faute d’accord, le juge peut y suppléer… ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 734 17 SEPTEMBRE 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Clause d’usage des locaux / Suspension des effets de la clause résolutoire / Résiliation judiciaire du bail: consé- quences excessives? / Renouvellement de bail. Fixation du loyer. Charte de l’expertise Associations syndicales libres : Nullité d’assemblée, mise en confor- mité des statuts Architecte : Preuve de l’étendue de la mission Construction de maison individuelle : Résiliation du contrat aux torts réciproques Contrat d’entreprise : La réception marque la fin du contrat - 5 - Actualité - Conjoncture; le marché du logement neuf en baisse Lancement de la campagne Faire pour la rénovation énergétique Exonération de plus-value pour cession de terrain à bâtir. Précision fiscale - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Formulaire de demande de logement social Réponses ministérielle sur l’urbanisme - 8 - Analyse - Qu’est-ce que la blockchain? L’analyse de Michaël Sigda (Oligarchy, HBS Research) S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 7septembre 2018 2 JURIS hebdo immobilier ll B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Clause d'usage des locaux ( CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 5septembre2018, n°16/01604) Une SCI, propriétaire bailleur (avec deux autres bailleurs) de locaux à usage d'hôtel contestait la transformation de l'usage d'un étage de l'immeuble et y voyait une viola- tion de la clause d'usage des locaux. Elle avait engagé une action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. Le pre- neur, qui bénéficiait de deux baux, l'un pour le 1 er étage et une fraction du rez-de- chaussée et l'autre pour les autres étages, estimait que le bailleur avait tacitement donné son accord aux travaux de transfor- mation. La cour d'appel rejette la demande du bailleur. Elle constate que le bail du 1 er éta- ge stipulait un « usage de salles de séminai- re pour le 1 er étage et de restaurant et bar pour les 15m 2 du rez-de-chaussée. » Le bailleur reprochait au preneur d'avoir trans- formé le 1 er étage en salle de petits-déjeu- ners et d'avoir supprimé le bar-restaurant du rez-de-chaussée. « La cour constate que les travaux réalisés par la locataire au 1 er étage et au rez-de- chaussée s'inscrivent dans le cadre des tra- vaux de modernisation exécutés entre2009 et2012 par la locataire sur l'ensemble des locaux donnés à bail par les trois bailleurs […] Les pièces versées aux débats montrent que l e bailleur a ratifié l'accord donné par son mandataire de manière non équivoque par des actes positifs concernant la nature des travaux du 1 er étage et du rez-de-chaussée [suit la liste d'une série de courriers de trans- mission des plans et de rapport d'expertise]. Il s'ensuit que la SCI H., propriétaire bailleur, a sans équivoque autorisé la société Hôtel B. dans le cadre des travaux qu'elle a réali- sés à installer un salon de petits-déjeuners au 1 er étage et à supprimer le comptoir-bar dans l'espace de 15m 2 du rez-de-chaussée dédié à une zone de passage et d'entrée à la clientèle des chambres. Dans ces conditions […] la bailleresse ne p eut prétendre se retrancher derrière la destination contractuelle pour enclencher malicieusement le jeu de la clause résolu- toire en demandant à la locataire de réta- blir les cloisons du 1 er étage, de rétablir le 1 er étage à usage de salles de séminaires, de cesser l'utilisation du 1 er étage de la location consentie à usage de salles de petits-déjeu- ners et de rétablir au rez-de-chaussée l'usa- ge de restaurant et bar s'agissant de tra- vaux qu'elle a autorisés ». La cour rejette les demandes de la bailleresse. Observations : Le preneur est tenu de res- pecter la destination contractuelle des lieux (art. 1728 du code civil). La jurispru- dence est souvent stricte sur le respect de la clause contractuelle. Par exemple, la Cour de cassation a jugé que la destination des lieux ne peut être modifiée qu'avec l'accord du bailleur (Civ. 3 e , 5mars2013, n°11-27773). Cet arrêt refusait de voir dans le silence du bailleur pendant trois ans et une attestation d'un notaire, un accord tacite du bailleur à la transforma- tion. Une simple attitude passive du bailleur n'implique à elle seule ni une modification de la nature du bail ni un consentement à un changement de destination des lieux (Civ. 3 e , 4février 1997). Le présent arrêt est plus souple en consta- tant que le bailleur avait donné son accord aux travaux de transformation des locaux et ainsi tacitement autorisé la transforma- tion partielle d'usage. A retenir: Un bailleur peut autoriser tacite- ment la transformation de l'usage des locaux. ■ Suspension des effets de la clau- se résolutoire (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 12septembre2018, n°17/20801) Un locataire demandait au juge de sus- pendre les effets de la clause résolutoire, qui avait été invoquée par son bailleur en raison d'un arriéré de loyers. La cour d'ap- pel, confirmant la décision de première ins- tance, constate que le locataire n'avait pas saisi le juge dans le délai d'un mois après le commandement de payer, mais accorde la suspension des effets de la clause en raison de sa capacité à reprendre le paiement. L'arrêt se fonde sur l'article L 145-41 du code de commerce relative à la clause réso- lutoire et qui impose un délai d'un mois pour que le commandement produise effet et sur l'article 1343-5 nouveau du code civil q ui permet au juge de suspendre les effets des clauses de résiliation. « Considérant que, faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du com- mandement de payer; Qu'en l'espèce il est constant que les causes du commandement de payer du 14décembre2016 n'ont pas été réglées ni contestées dans le délai d'un mois imparti par ledit acte […] de sorte que la clause résolutoire est acquise à la bailleresse depuis le 14janvier2017 […]; Considérant que la société appelante sollici- te le bénéfice de délais de paiement sus- pensifs des effets de la cause résolutoire […]; Qu'elle produit en cause d'appel un relevé bancaire des versements effectués pour s'acquitter de l'arriéré locatif et des loyers et charges courants […] que le solde restant dû s'élève à […] 665,17 € […] qu'il en résul- te que la société appelante a démontré sa capacité financière à solder sa dette de sor- te que les délais requis lui seront accordés […]; Par ces motifs […] accorde à la SARL S. la possibilité de s'acquitter du solde locatif […] en cinq mensualités […]; Ordonne la suspension des effets de la clau- se résolutoire pendant le délai imparti; Dit qu'en cas de respect de cet échéancier et de paiement du loyer et des charges cou- rant à leur échéance, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ». Observations : Cet arrêt commence par la rigueur en rappelant le caractère impla- cable de la clause résolutoire lorsqu'elle n'est pas contestée par le locataire dans le délai d'un mois prévu par l'article L 145-41 du code de commerce mais s'achève pas une mesure de clémence en admettant la suspension des effets de la clause. C'est la démonstration par le locataire de sa capa- cité financière à reprendre le paiement et peut-être le caractère imité de l'impayé restant dû (quelques centaines d'euros) qui a motivé la suspension des effets de la clause résolutoire. La demande peut même être présentée pour la première fois en appel (Civ. 3 e , 20décembre 1994). JURISPRUDENCE ■ Résiliation judiciaire du bail. Conséquences excessives? Les nombreux baux conclus avec une socié- té exploitant une résidence de tourisme avaient été résiliés pour impayés. La société demandait (art. 524 du CPC) la suspension de l’exécution provisoire en raison de ses conséquences excessives (procédure collecti- ve…) . Sa demande est rejetée au motif qu’elle “ne rapporte pas la preuve, qui [lui] incombe de l’absence de garantie de rem- boursement en cas d’infirmation des sommes dues”. (CA Paris, Pôle 5, ch. 1, 12 sept. 2018, n°18/02762). A retenir: La démonstration par le locatai- re de sa capacité financière à reprendre les paiements lui permet d'obtenir la suspen- sion des effets de la clause résolutoire, y c ompris après le délai d'un mois après le commandement de payer. ■ Renouvellement de bail. Fixation du loyer. Charte de l'expertise (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 12septembre2018, n°16/25661) Un bailleur étant en litige avec son locatai- re, à propos du loyer de renouvellement portant sur des locaux à usage d'agence immobilière à Saint Denis (93). Les locaux étant à usage exclusif de bureau, le TGI avait jugé que le loyer devait être fixé à la valeur locative, ce qui n'était pas discuté par les parties. Dans les motivations de la cour d'appel ayant conduit à fixer la valeur locative, on retiendra deux éléments, l'un sur la date de prise en considération des facteurs locaux de commercialité, l'autre sur l'application par l'expert de la charte de l'expertise en évaluation immobilière. 1. Appréciation de la valeur locative Il se posait la question de l'incidence de la création de nouvelles lignes de tramway. « La cour rappelle que les facteurs locaux de commercialité s'apprécient à la date du renouvellement du bail et qu'il est inopé- rant d'examiner leur évolution pendant la durée du bail expiré, dès lors que […] le loyer est fixé à la valeur locative s'agissant de locaux à usage exclusif de bureau par application de l'article R 145-11 du code de commerce. […] La programmation de nouveaux logements ou entreprises postérieurement au 1erjan- vier 2010 dont se prévaut [le bailleur] est sans effet sur les facteurs locaux de com- mercialité à la date du renouvellement, tout comme la programmation ou la mise en service des lignes de tramway cités par le bailleur en2012 et2014 et desservant les lieux, également postérieures à la date de renouvellement ». 2. Charte de l'expertise « Il est exact […] que l'expert a fait applica- tion de la charte de l'expertise en évalua- tion immobilière publiée en octobre2012, 4 e édition. Toutefois, aucune disposition également n'impose de faire application des préconisa- tions en la matière élaborées en 2006 au motif que la charte publiée en octobre2012 n'était pas applicable à la date du bail renouvelé. En effet, outre le fait qu' il ne s'agit que de recommandations en matière d'expertise immobilière et non de normes légales , elles étaient connues et en vigueur à la date du rapport d'expertise judiciaire d e sorte que l'expert judiciaire pouvait en faire application ». Observations : 1. Les loyers de renouvelle- ment de bureaux ne sont pas soumis à pla- fonnement (art. R 145-11). Il faut donc fixer le loyer en fonction de la valeur loca- tive. Mais les facteurs locaux de commer- cialité doivent être appréciés à la date de renouvellement. Il en résulte que les élé- ments postérieurs, comme ici, la mise en service d'une ligne de tramway, ne peu- vent pas être pris en considération. 2. La cour d'appel précise la portée juri- dique de la charte de l'expertise immobi- lière, en indiquant qu'il ne s'agit que de recommandations et non de normes légales. Un expert a donc la faculté d'en faire application. Associations syndicales libres ■ Nullité d'assemblée, mise en conformité des statuts (Civ. 3 e , 6septembre2018, n°7474, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°17-22815) Un propriétaire de lots dans un lotissement demandait l'annulation d'une assemblée générale. La cour d'appel avait rejeté la demande. Sa décision est sur ce point confirmée: « Mais attendu, d'une part, que la nullité de l'assemblée générale d'une association syndicale libre est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le membre qui n'a pas été convoquée à celle-ci ; que la cour d'appel a relevé, par motifs adoptés, que M.et M me D. ont été convoqués à l'as- semblée générale du 13août 2010; qu'il en résulte que ceux-ci ne pouvaient en sollici- ter l'annulation; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués et suggérés en défense, l'arrêt se trouve légalement jus- tifié ». Les termes de la convocation étant clairs et portant sur la mise en conformité des sta- tuts avec l'ordonnance du 1 er juillet 2004, le requérant qui ne contestait pas avoir reçu les pièces annexées à la convocation voit son recours à cet égard rejeté. En revanche, la cassation est prononcée sur la décision d'appel qui avait rejeté la demande en condamnation de l'ASL à établir un état parcellaire et un état nominatif des pro- priétaires. La cour d'appel avait considéré que ces formalités n'étaient pas exigées pour la mise en conformité des statuts avec l'ordonnance du 1 er juillet 2004. La décision est cassée au visa des articles7 et60 de l'ordonnance du 1 er juillet 2014 (lire 2 004) et l'article 3 du décret du 3mai 2006: « Qu'en statuant ainsi, alors qu'i l ne résulte ni de l'ordonnance ni du décret précité que les associations syndicales libres soient dis- pensées, lorsqu'elles mettent leurs statuts en conformité avec ces textes, de respecter les formalités qu'ils imposent , la cour d'ap- pel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse ». Observations : Voici un nouvel arrêt sur la mise en conformité des statuts des ASL. Cette mise en conformité est imposée par l'ordonnance du 1 er juillet 2004 et devait intervenir avant le 5mai 2008 (deux ans après la parution du décret). L'article 3 du décret impose d'annexer aux statuts un plan parcellaire et une déclaration des adhérents spécifiant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles. Rappelons que la loi Alur a modifié l'article 60 de l'ordonnance de 2004 pour préciser qu'en cas de mise en conformité après le 5mai 2008, les ASL recouvrent leurs prérogatives et leurs droits, ce qui leur permet d'agir en justice, par exemple pour recouvrer les charges. Il résulte de ce nouvel arrêt que les forma- lités de l'article 3 du décret sont requises non seulement en cas de création d'une ASL mais aussi lors de la mise en conformi- té des statuts avec l'ordonnance de 2004. A retenir: Deux points: - La nullité d'une assemblée d'ASL ne peut être invoquée que par le membre non convoqué. - L'annexion d'un plan parcellaire et des désignations cadastrales aux statuts est requise non seulement en cas de création mais aussi en cas de mise en conformité des statuts de l'ASL. Architectes ■ Preuve de l'étendue de la mission (Civ. 3 e , 6septembre2018, n°817 FS-P+B+i, cassation partielle, pourvoi n°17-21329) Un maître d'ouvrage était en litige avec un architecte sur le paiement de ses hono- raires. Ils étaient en désaccord sur l'étendue de la mission. La cour d'appel avait rejeté la demande de l'architecte qui réclamait des honoraires non seulement pour la phase 1 (avant-projet sommaire, avant-projet défi- nitif et demande de permis de construire) 1 7septembre 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll ASL - A RCHITECTES ▲ JURISPRUDENCE ▲ 1 7septembre 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll mais aussi pour la phase 2 (études de conception générale). Le rejet de sa demande est confirmé: « Mais attendu qu’ayant énoncé, à bon d roit, que la charge de la preuve de l’éten- due de la mission confiée pesait sur M. G . et retenu que la proposition de contrat qu’il avait adressée à la société SMCI, n’ayant pas été signée par celle-ci, ne sau- rait avoir la moindre valeur probante et, répondant aux conclusions, que, si M. G. versait plusieurs plans à l’échelle 1/50 e , il n’était pas établi que ces pièces avaient été élaborées en exécution du contrat, la cour d’appel […] en a souverainement déduit que M. G. ne rapportait pas la preuve d’avoir eu pour mission de réaliser la phase 2 et, sans se contredire, qu’à défaut d’ap- porter des éléments relatifs à la phase 1, il y aurait lieu de rejeter sa demande, mais que, la société SMCI offrant de lui payer au titre de ses honoraires la somme de 41140,68euros, fixée conformément aux usages professionnels, il convenait de consi- dérer cette offre satisfactoire ». La décision est cependant cassée sur un point de procédure. La cour d'appel avait rejeté la demande d'indemnisation au titre du préjudice personne professionnel de l'architecte au motif que la demande était nouvelle en appel. « Attendu […] qu'en statuant ainsi, alors que cette demande tendait aux mêmes fins que les demandes tendant à la réparation des préjudices matériel et moral résultant du défaut de paiement des honoraires, la cour d’appel a violé [les articles565 et566 du code de procédure civile] ». Observations : C'est donc l'étendue de la mission de l'architecte qui faisait débat. Faute de contrat signé, l'architecte ne peut établir l'accord du maître d'ouvrage sur la deuxième partie de sa mission. Or la reproduction interdite sans autorisation C ONSTRUCTION - C ONTRATD ’ ENTREPRISE JURISPRUDENCE charge de la preuve lui incombe. L'archi- tecte invoquait en vain les habitudes sui- vies par les parties depuis de nombreuses années et la fourniture de plans au maître d 'ouvrage. Ces arguments ont été repous- sés. La règle générale de l'article 1353 (1315 ancien) du code civil qui impose à celui qui réclame l'exécution d'une obliga- tion de la prouver, trouve ici application. A retenir: La preuve de l'étendue de la mission de l'architecte lui incombe. Construction de maison indivi- duelle ■ Résiliation du contrat aux torts réciproques (Civ. 3 e , 6septembre2018, n°818, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°17-22026) Un constructeur réclamait le solde d'un marché de travaux de construction d'une maison tandis que le maître d'ouvrage demandait que la société soit déclarée res- ponsable de l'arrêt du chantier et tenue de l’indemniser. La cour d'appel avait pronon- cé la résiliation du marché de travaux aux torts réciproques des parties et condamné le maître d'ouvrage à payer 14,83 € au constructeur pour solde de tout compte. Le maître d'ouvrage critiquait cette déci- sion au motif que la résiliation aux torts réciproques suppose des torts partagés et qu'il estimait qu'aucun tort ne lui était imputable. Mais la Cour de cassation confir- me la décision: « Mais attendu qu’ayant relevé que les par- ties n’avaient ni l’une, ni l’autre, voulu sérieusement poursuivre l’exécution du contrat après le dépôt du rapport d’exper- tise, la cour d’appel , qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu prononcer la résilia- tion du marché de travaux aux torts réci- proques des parties , a légalement justifié sa décision ». Observations : La cour d'appel avait men- tionné un précédent arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3 e , 8février 1977 n°75- 14289) ayant déjà admis pour un litige de construction que, si ni l'une ni l'autre des parties ne veut sérieusement poursuivre l'exécution du contrat, le juge peut le rési- lier. La résiliation peut donc être pronon- cée en dehors de toute faute du contrac- tant. Le présent arrêt fait à nouveau appli- cation de cette règle qui permet de trou- ver une solution pratique à une situation de blocage. A retenir: Le juge peut résilier le contrat si aucune des parties ne veut sérieusement le poursuivre. Contrat d'entreprise ■ L a réception marque la fin du contrat (Civ. 3 e , 6septembre2018, n°820, FS-P+B+i, cassation partielle, pourvoi n°17-21155) Une personne avait conclu un contrat pour la construction d'une piscine. Après la réception, avec réserves, le constructeur avait été déclaré en liquidation judiciaire et un jugement avait ordonné la cession de ses activités à une autre société. Le maître d'ouvrage avait alors fait une déclaration de sinistres. Le juge avait condamné le repreneur à procéder à la levée des réserves. Son arrêt est cassé: « Vu l’article 1792-6 du code civil; Attendu que, pour condamner la société PA concept, sous astreinte, à procéder à la levée de la totalité des réserves, l’arrêt retient que le jugement du 21avril 2015 a ordonné la cession des contrats clients à cet- te société, que les travaux ont été récep- tionnés avec des réserves qui n’ont pas été levées et que, tant que celles-ci ne l’ont pas été, le contrat est toujours en cours, de sor- te que la contestation de la société cession- naire ne revêt pas à cet égard un caractère sérieux; Qu’en statuant ainsi, alors que le contrat d’entreprise prend fin à la réception de l’ouvrage, avec ou sans réserves , la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : Lors de la procédure collec- tive du constructeur de piscine, le tribunal de commerce avait prononcé la reprise de la clientèle et ordonné le transfert des "contrats en cours". La cour d'appel en avait déduit que le contrat litigieux, qui avait donné lieu à des réserves faisait par- tie des contrats en cours et condamné le repreneur à lever les réserves, sous astreinte. Le repreneur estimait au contraire que si le plan de cession prévoyait bien la trans- mission des contrats en cours, le contrat litigieux avait donné lieu à réception, et qu'il ne s'agissait donc pas d'un contrat en cours. Cet argument a justifié la cassation. A retenir: Un contrat qui a donné lieu à réception a pris fin et il ne fait donc plus partie des "contrats en cours" cédés à un repreneur. ● ❘◗ Bruno Knadjian rejoint le cabinet Herbert Smith Freehills en tant qu’asso- cié. Il est spécialiste de fiscalité. ❘◗ Privat Vigand rejoint le cabinet Dechert LLP , com- me associé pour y créer le département financement. Il est accompagné de quatre collaborateurs Gué- naëlle Taroni, Antoine Per- iat, Fanny Roiena et Pauline Keller. Acteurs ▲ 1 7septembre 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll L’administration fiscale a publié un com- mentaire sur l’exonération d’impôt sur la plus-value en cas de cession d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble destiné à la démo- lition en vue de la construction de bâti- ments d’habitation collectifs. L’abattement, qui porte tant sur l’impôt sur le revenu que sur les prélèvements sociaux est de 70% si l’acquéreur prend l’engagement de construire dans un délai de 4 ans un logement collectif, sous condi- tion de densification. Le taux d’abatte- ment est porté à 85% si l’acquéreur prend l’engagement de réaliser majoritairement des logements sociaux ou intermédiaires. L’engagement doit être pris dans l’acte authentique de cession. Cet abattement est prévu par l’article 28 de la loi du 28décembre 2017 est tempo- raire. Il suppose que la cession: - résulte d’une promesse de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1 er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020, - soit réalisée au plus tard le 31décembre de la 2 e année qui suit celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certai- ne. L’abattement pourra donc en pratique s’appliquer à des cessions réalisées jusqu’au 31décembre 2022. Ce régime ne s’applique que dans les com- munes caractérisées par un déséquilibre de l’offre et de la demande de logements. Il s’agit des communes de la zone A bis et A. Si l’engagement n’est pas respecté, le ces- sionnaire et passible d’une amende d’un montant de 10% du prix de cession. (Publication du 24 août 2018). A CTUALITÉ F ISCALITÉ Rénovation énergétique Le Gouvernement a lancé le 10septembre avec l’Ademe une campagne de mobilisa- tion pour la rénovation énergétique dénommée FAIRE pour “Faciliter, Accom- pagner et Informer pour la Rénovation Énergétique”. Le nouveau ministre de la transition éner- gétique, François de Rugy a déclaré qu’il souhaitait que la rénovation devienne un réflexe pour les Français. Jacques Mézard indique que la priorité est de venir en aide aux plus fragiles face au froid. Les objectifs de FAIRE sont doubles: - rendre lisible un secteur public de l’infor- mation sur la rénovation énergétique de l’habitat, - entraîner l’ensemble des acteurs publics et privés dans la rénovation. Il est prévu une charte d’adhésion à la signature commune qui rassemble les acteurs. Les services publics de l’informa- tion passeront par l’Ademe, l’Anah, l’Anil et les collectivités. Ces conseillers devien- nent “conseillers FAIRE”. Les conseils sont accessibles sur le site internet faire.fr. (Dossier de presse du 10septembre 2018). A CTUALITÉ A GENDA ✦ 17 octobre 2018 (Paris). Le prochain colloque de l’IEIF aura pour thème “ Immobilier:comment créer de la valeur demain? Nou- v eaux paradigmes, nouveaux posi- tionnements. Contact: IEIF. Tél. 01 44 82 63 63. info@ieif.fr Selon les chiffres présentés par la FFB de 1 2 septembre, le marché de l’amélioration entretien du logement a progressé de +1,2% au 2 e trimestre, en glissement annuel. La FFB estime que la disparition de l’incertitude sur le taux de TVA à taux réduit tombe à point nommé. En revanche, la fédération estime que le statu quo proposé par le nouveau ministre sur la transformation en prime du crédit d’im- pôt de transition énergétique n’est pas satisfaisant. On ne sait rien du calibrage de la prime et le ministre a évoqué une “prorogation du CITE dégradé”. La FFB, qui a proposé plusieurs pistes pour combi- ner efficacité énergétique et coût budgé- taire contenu, juge incompréhensibles ces atermoiements sur le CITE. Recul du logement neuf Pour le logement neuf, à fin juillet, les permis de construire sont en baisse de -7,5% en glissement annuel et les mises en chantier reculent de -3,4%. C’est l’individuel diffus qui est le plus mar- qué par la baisse: à fin juillet, il recule de -9,8%; certaines régions voyant leur activité chuter de plus de 10%: Normandie (-20%), Occitanie et Hauts-de-France (-16%). Pour la promotion immobilière, l’activité est en moyenne plus stable: -0,8% au 1 er semestre 2018 (par rapport au 1 er semestre 2017). Mais cette apparente stabilité recouvre de grandes disparités. Deux régions progressent nettement: l’Ile-de- France (+11,6%) et la Corse (+14,6%). Mais trois régions accusent une baisse supérieure à 10%: le Centre (-12,2%), les Pays de la Loire (-15,3%) et surtout la Nouvelle Aquitaine (-23,5%). Hausse du secteur non résidentiel, sauf le commerce Cette évolution contraste avec celle du secteur non résidentiel: hausse respective de +4,2% et +13,8% pour les permis et les mises en chantier. A signaler toutefois que le secteur du commerce est en baisse notable de -21,8% pour les surfaces auto- risées, en lien avec le développement du e-commerce. Le président de la FFB, Jacques Chanut conclut “le contexte économique ne per- met pas de comprendre le brutal, profond et durable décrochage du logement neuf”. Pour 2008, la fédération escompte un volume de 400000 logements mis en chantier, contre 430000 en 2017. Pour redresser la tendance, la FFB propose au Gouvernement de lancer un “zonage de p rojet” pour rouvrir l’accès aux aides dans certains secteurs jugés à l’équilibre mais qui comportent des quartiers ayant de réels besoins. Le secteur de la commande publique est très dynamique, les mises en chantiers augmentant d’un quart, ce qui s’explique par le calendrier électoral et le rapproche- ment des échéances de 2020. La FFB confirme par ailleurs le lancement de l’opération “15000 bâtisseurs” afin de recruter 15000 jeunes et demandeurs d’emploi issus des quartiers prioritaires de la politique de la ville. Elle a donné lieu à signature le 18juillet avec les ministres du travail; de la cohésion des territoires. Surface de plancher Autorisations Mises en chantier Bâtiments industriels +11,0 % +8,0 % Bureaux +16,2 % +14,6 % Commerces -21,8% +13,7 % Bâtiments administratifs +7,2 % +25,2 % Ensemble +4,2 % +13,8 % Surface de plancher Autorisations Mises en chantier Logements -7,5% -3,4% Non résidentiel neuf Logement neuf En surface de plancher, à fin juillet2018, sur 7 mois, en glissement annuel. Source: MTES/CGDD/SDES, Sit@del2, cité par FFB Conjoncture: le marché du logement neuf en baisse ❑ Commentaire fiscal sur les plus-values immobilières 1 7septembre 2018 6 JURIS hebdo immobilier ll R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 7août 2018 AN n°6747 Marc Fesneau, Modem, Loir-et-Cher Vente de bois et forêts. Droit de préférence Agriculture Le droit de préférence en cas de vente de parcelles de moins de 4 hectares, au profit de propriétaires voisins et les droits de préemption et de préférence en faveur des communes s'appliquent lorsque les propriétés sont classées au cadastre comme bois et forêts. Les taillis en font partie car ils relèvent des règles communes, sauf en matière de défrichement. Textes de référence: art. L 331-19 du code forestier pour le droit de préférence des voisins et art. L 331-22 à 24 pour les droits de la commune. 7août 2018 AN n°147 Charles de la Ver- pillère, Les Républicains, Ain Investisseurs locatifs. Zonage Cohésion des territoires La dernière révision du zonage remonte à 2014 et a été menée selon une méthode harmonisée pour tout le territoire. Il n'est pas possible de procéder à des révisions au cas par cas . Le Gouvernement a souhaité recentrer le dis- positif Pinel sur les zones A et B1. Le PTZ est au contraire ciblé sur les zones B2 et C pour favoriser la rénovation dans l'ancien dans les centres-villes. 7août 2018 AN n°5516 Frédérique Lardet, LaREM, Haute Savoie Définition de la notion de friche Cohésion des territoires La notion de friche industrielle est multiple. Il existe des bases d'activité industrielles (BASIAS) et de sols pollués (BASOL). Les friches commerciales, soumises à taxe, sont définies par l'article 1530 du CGI. Les établissements publics fonciers peuvent être mobilisés pour repérer le vivier de friches. Ce repérage pouvant déboucher vers la mise en place d'un observatoire national des friches . 9août 2018 Sénat n°1349 Hervé Maurey, UC, Eure Obligation de reprise des déchets de bâti- ment Ecologie Depuis le 1 er janvier 2017, les distributeurs de matériaux ont obligation de reprise des déchets issus des mêmes types de matériaux. La majorité des distributeurs ont mis en place une solution de reprise. Il est prévu de revoir en profondeur le fonctionnement de la gestion des déchets . Une solution pourrait être d'instaurer une filière de responsabilité élargie du producteur (REP) pour les déchets du bâtiment, l'objectif étant de par- venir à une reprise gratuite. Selon le sénateur, de nombreux distributeurs de matériaux ne se sont pas conformés à l'obli- gation de mise en place d'un lieu de reprise des déchets. 9août 2018 Sénat n°896 Philippe Bas, Les Républicains, Manche Isolation thermique par l'extérieur Cohésion des territoires Le décret du 30mai 2016 impose la réalisation de travaux d'isolation en cas de travaux de ravalement importants et de réfection de toiture. Mais il prévoit des dérogations en cas de risque de pathologie du bâtiment ou d'atteinte à sa qualité architecturale. Dans ces cas, le maître d'ouvrage doit obtenir une note argumentée justifiant la dérogation , émanant d'un professionnel compétent pour le premier cas et d'un architecte pour le second. Cela ne génère pas de coût supplémentaire . Le sénateur préconisait un assouplissement des exigences en faveur du bâti ancien. 9août 2018 Sénat n°6390 Jean-Pierre Grand, Les Républicains, Hérault TVA pour les travaux dans les logements Économie Le comité Action publique 2022 s'est engagé dans une évaluation de l'efficacité des dispositifs fiscaux qui bénéficient aux entreprises. Mais le Gouverne- ment a décidé que les taux de TVA réduits pour le bâtiment et la restauration devaient rester stables. De très nombreuses questions sur le même thème. 14 août 2018 AN n°5054 Catherine Fabre, LaREM, Gironde Droit de préemption des baux commerciaux. Vente d'un immeuble avec un seul local Économie Le droit de préemption ne s'applique pas en cas de vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Cette exception s'applique également si l'immeuble ne comporte qu'un seul local commercial . Cette interprétation résulte de l'intention du législateur et la solution inverse obligerait le propriétaire à vendre le local com- mercial indépendamment du reste; ce qui serait une atteinte au droit de propriété. La réponse, très nette, est donnée sous réserve de l'interprétation des tribunaux. 14 août 2018 AN n°8869 Marine Le Pen, NI, Pas-de-Calais Assurance emprunteurs Restitution des béné- fices Économie Les assureurs doivent faire participer les assurés aux bénéfices techniques qu'ils réalisent (art. L 132-29 du code des assurances). Les contrats d'as- surance emprunteurs sont inclus dans le calcul de la participation minimum aux bénéfices. Mais la répartition de ces bénéfices est laissée à la discré- tion de l'assureur, il n'y a donc pas de droit indi- viduel à la participation aux bénéfices . La députée se prévalait d'un arrêt de la CA de Paris (17 mai 2016), plus favorable aux assurés. 14 août 2018 AN n°7407 Delphine Batho, NI, Deux-Sèvres Matériaux bio-sourcés Ecologie Le Gouvernement promeut l'utilisation de matériaux bio-sourcé s. Ces matériaux peuvent entrer dans le cadre du CITE. Il est prévu de sensibiliser les entreprises RGE dans l'utilisation de matériaux bio-sourcés, en lien avec la CAPEB et la FFB. Le Gouvernement travaille à la structuration de la filière, à son industrialisation (promotion de l'évaluation et de la certification), à l’intensification de l'innova- tion et à la territorialisation du développement des filières via les DREAL. ▲ ▲ 1 7septembre 2018 7 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS R ÉPONSES Gouvernement ➠ François de Rugy est nommé ministre d'Etat, ministre de la transition écologique et solidaire; il succède à Nicolas Hulot . (Décret du 4 sept. 2018, J.O. du 5 sept. n° 1). Cabinets ministériels ➠ Justice : Emmanuelle Bochenek-Puren est nommée conseillère chargée de la coordination des politiques de la justice au cabinet de Nicole Belloubet, en remplace- ment de Nicolas Heitz. (Arrêté du 3sep- tembre 2018, J.O. du 5 sept. n°65). Organismes publics Établissements publics : ✓ Alzette-Belval : L'Établissement public d'aménagement d'Alzette-Belval est auto- risé à recourir aux moyens de l'Établisse- ment public foncier de Lorraine. (Décret n°2018-773 du 5septembre 2018, J.O. du 7 sept. n°15). ✓ Normandie : Un décret modifie les sta- tuts de l'EPF de Normandie pour tenir compte de la fusion des régions Haute Normandie et Basse Normandie. (Décret n°2018-777 du 7septembre 2018, J.O. du 9 sept. n°11). ■ Traitement de la demande de logement social L'article R 441-2-5 du CCH prévoit par prin- cipe l'enregistrement des demandes de logement social dans un système national. Par dérogation le même article permet l'enregistrement des demandes de loge- ment social et des pièces justificatives dans un système particulier de traitement auto- matisé pour un département ou, en Ile-de- France, la région. Ce système doit être c onforme à un cahier des charges. Un arrê- té du 6 août en fixe le contenu. La mise en conformité des cahiers doit être effectuée d'ici le 31 décembre 2019. Toutefois, les modalités de délivrance des attestations de demande de logement doivent être mises en œuvre sans délai. La mise en conformi- té est constatée par un arrêté préfectoral. Exemple de disposition. La radiation est effectuée par le seul système national qui en informe les systèmes particuliers (art. 8). Depuis la loi Égalité et citoyenneté, il faut distinguer l'attribution du logement, résul- tant de la décision prise par la commission d'attribution, de la signature du bail. Seule cette dernière entraîne la radiation de la demande (art. 8-2). (Arrêté du 6août 2018 relatif au cahier des charges des systèmes particuliers de traite- ment automatisé de la demande de loge- ment social, J.O. du 4 sept. n°7). ■ Formulaire de demande de loge- ment social Un arrêté du 6août 2018 fixe deux formu- laires téléchargeables: l’un concerne la demande de logement social, l’autre la noti- ce explicative correspondante. Il entre en vigueur le 10septembre 2018. L'arrêté reprend la liste des pièces justificatives pour l'instruction de la demande de logement social qui figure à l'article R 441-2-4 du CCH. (Arrêté du 6août 2018, J.O. du 5 sept. n°22). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi734 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. Urbanisme ■ Instruction des autorisations d’urbanisme Il n'est pas prévu de répercuter le coût d'instruction des autorisations d'urbanis- me sur le bénéficiaire. Mais il existe des pistes pour en réduire le coût: mutualisa- tion du service au niveau intercommunal, dématérialisation de l'instruction. Au second semestre 2018, une application sur service.public.fr permettra aux usagers de constituer leur dossier avec un contrôle automatisé. Le projet de loi Elan prévoit de fixer à 2022 la date de dématérialisa- tion obligatoire de l'instruction. (Rép. min. de la cohésion des territoires à François Bonhomme, J.O. Sénat Q, 9août 2018, n° 1267). ■ Obligation de créer des places de stationnement en zone rurale Julien Aubert souhaitait pouvoir déroger à l'obligation de créer des places de sta- tionnement. Le ministre de la cohésion des territoires lui répond qu'il appartient au PLU de définir l'obligation de créer des places de stationnement. L'obligation est définie localement et peut être nulle, sui- vant le parti pris d'aménagement. Pour éviter des dispositions trop contrai- gnantes, la loi a prévu des dérogations nationales pour les logements locatifs sociaux, les résidences universitaires et les établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes. S'il existe une difficul- té locale, il appartient à la collectivité de modifier son document d'urbanisme. (JO. AN Q, 7août 2018, n°4487). ■ Délai de publication des actes par les services de la publicité foncière Les services de publicité foncière respec- tent le délai de réponse de 10 jours aux demandes de renseignements déposées par les notaires pour qu'ils puissent rédiger les actes de propriété. Mais le dynamisme du marché induit un accroissement des for- malités à publier, d'où un allongement du délai de publication des actes au fichier immobilier. Depuis le 1 er janvier, le dépôt dématérialisé des actes est obligatoire. Depuis juillet2017, les DGFiP expérimen- tent une automatisation de la demande de renseignements, dans 8 départements. A terme, les notaires disposeront d'une réponse instantanée à leurs demandes. Ce dispositif sera généralisé en 2019. (Réponse du ministère de l’action et des comptes publics à Daniel Gremillet, JO Sénat Q, 23 août 2018, n°3237). Une blockchain publique est en effet acces- sible à tous (par exemple, ici: https://www.blockchain.com/fr/explorer). Cependant l’information qui est hébergée n’est pas compréhensible. Il s’agit de tran- sactions qui sont encryptées entre parties. On dit qu’elles sont « hashées ». Le « hash » est une fonction mathématique qui permet, quelle que soit la donnée d’entrée (un bail, un exemplaire des Misérables de Hugo ou une photo de votre chien) de l’encoder en une suite de caractères du type: 4893f34c12b469659232ab43dd1df337dd6b 4509d8ff3ec5c5). Une des caractéristiques de ce hash est qu’il est sans équivoque: si vous passez 10 fois Les Misérables dans l’algorithme, vous obtiendrez 10 fois le même hash. En revanche si vous en modifiez une seule vir- gule, le hash sera complètement différent. On découvre donc ici un autre bénéfice de la blockchain. Tous les documents / informations échan- gés (les fameuses « transactions ») sont encryptés et c’est cette empreinte numérique qui est hébergée dans la blockchain. C’est donc une preuve d’une « transac- tion » et non la transaction (pour revenir à l’immobilier, c’est le « hash » du bail et non le bail » qui transite. Donc aucun risque de non-confi- dentialité… Dans le prochain article, nous détaillerons plusieurs cas pratiques, notamment appli- cables à l’immobilier. M. S. ■ 1 7septembre 2018 8 JURIS hebdo immobilier ll JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops Toutes les évolutions, qu’elles soient numé- riques ou non, ont amené avec elles leur lot d’hésitations, de doutes, voire de rejet. Pour illustrer le concept, gardons en tête qu’internet a mis près de 10 années à être accepté, utilisé. J’ai parfaite mémoire de mon premier manager, en 2001, qui me disait que je n’avais pas besoin d’email, et que de toute manière ce format de com- munication n’avait aucun avenir. Il semble que l’histoire ne lui a pas donné raison. Sans rentrer dans le détail des dernières découvertes de neurosciences, il est démontré que le cerveau de l’humain « normal » a le plus grand mal à se proje- ter dans le futur, à anticiper ; en fait il n’est pas fait pour cela. Au rang des technologies encore prospec- tives, la blockchain figure sans doute com- me la plus prometteuse et tout laisse à penser qu’elle annonce une révolution. Cela pour au moins deux raisons: - La première est liée aux avan- tages de la technologie qu’on ne retrouve nulle part ailleurs. - La seconde à l’étendue des champs d’application ; c’est bien simple, en théorie, tous les sec- teurs sont éligibles: de l’agricultu- re à la santé en passant par la supply chain ou l’assurance. Ainsi l’objet de cet article est de contribuer à plusieurs choses. Tout d’abord que les individus, professionnels ou particuliers comprennent l’ampleur et les avantages de ce protocole. Ensuite, de faire le tri entre les mauvaises publicités, les fantasmes liés à cet objet, notamment ce qui est relatif au Bitcoin qui n’est finale- ment que conséquentiel à l’infrastructure blockchain. Pour finir, et c’est ambitieux, de faire que la France ne se positionne pas trop en retard sur le sujet. C’est le but d’une mission parlementaire mais pour finir ce ne seront que les sociétés, les preuves concrètes et les premières expéri- mentations qui tireront l’initiative. Donc, commençons par un peu de théorie pour savoir de quoi on parle. J’ai coutume de dire qu’il n’est absolument pas nécessai- re de comprendre le protocole http pour surfer sur internet et acheter des chaus- sures en ligne. Le parallèle est vrai: il n’est absolument pas nécessaire de comprendre le protocole de codage de la blockchain pour utiliser ses nombreux avantages. Il suffit de maîtriser juste une demi-douzaine de termes techniques (pour filer le parallèle, chacun sait ce qu’est « Chrome » ou encore « Safari » ou encore qu’on commence ses adresses avec « www. » mais personne ne sait en dire plus, à part les codeurs spécialisés). Alors, faisons simple ! La blockchain est une infrastructure infor- matique, un ensemble de gigantesques réseaux sur lequel transitent des informa- tions. Sur ce réseau sont hébergées des données (en fait des transactions, c’est-à- dire la preuve que Pierre a envoyé quelque chose à Paul). La différence avec ce qu’on connaît réside dans le fait que ce réseau n’appartient à personne (il est décentrali- sé), il est hébergé dans des milliers d’en- droits à la fois, chez des particuliers (on les appelle des nœuds). Ensuite, ce réseau est constitué de blocs d’information enchâssés les uns dans les autres (« block » « chain ») et donc qu’on ne peut réécrire ou falsifier un bloc sans déranger le précédent enregis- trement et qu’on ne peut pas violer l’infrastructure car cela reviendrait à violer la majorité des postes indivi- duels. On découvre ainsi de manière extrê- mement sommaire les premiers avantages de la blockchain: par d’organe de gouver- nance unique ou centralisé, falsifiabilité impossible, preuve d’une « transaction » sans certificateur désigné. Sachant qu’on va détailler après un cas d’usage dans une transaction immobilière, j’emploie avec parcimo- nie le terme « transaction » mais en langage informatique il s’agit d’un échange de « valeur » (cryptomon- naie, information, dollar, action d’entreprise, un kilowatt d’énergie, ou même un certificat de propriété …) entre deux parties. L’information est visible, vu que la blockchain est « publique ». C’est à la fois vrai et faux. En effet, il existe des blockchains publiques (accessibles à tous) et privées (accessibles seulement à des membres autorisés). On entend de plus en plus souvent parler de la blockchain. Mais de quoi s’agit-il exactement? Et quel pourrait en être l’usage en matiè- re de transaction immobilière? Voici l’éclairage de Michaël Sigda. ANALYSE L’analyse de Michaël Sigda (co-fondateur de Olarchy et directeur chez HBS Research) Qu’est ce que la blockchain? Un réseau décentralisé non falsifiable Aucun risque de non confi- dentialité R ÉPONSES ■ Passage d'une canalisation publique dans une parcelle privée Le ministre de l’intérieur indique à Christi- ne Herzog que les communes peuvent éta- blir des canalisations souterraines d'eau ou d'assainissement sous des terrains privés non bâtis, sauf cours et jardins attenants a ux habitations. La servitude ne s'applique donc pas aux terrains bâtis, y compris par- tiellement (art. L 152-1 et R152-1 à 15 du code rural). (JO Sénat Q 23août 2018, n°5444). ■ Régime juridique des arcades des bâtiments sur la voie publique Une place ouverte à la circulation des pié- tons appartient au domaine public (Tribu- nal des conflits, 13avril 2015). Pour des arcades ou galeries, si elles sont ouvertes à la circulation publique, et faute de titre de propriété des riverains, elles appartiennent au domaine public (CE 13mars 1996). (Réponse min. intérieur à Jean-Louis Masson, J.O Sénat Q 23août 2018, n°5630).
