Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Preuve du bail
Baux commerciaux : Un arrêté de péril dispense le locataire de payer le loyer
Droit de passage : Prescription de l’action en nullité d’une convention sur le droit de passage
Vente immobilière : Droits indivis. Responsabilité du notaire sur les inscriptions hypothécaires
Agent immobilier : Obligation de conseil
– 4 – Au Parlement –
– Au Sénat : la loi Pacte
– A l’Assemblée : la loi justice en 2e lecture
– 4-5 – Réglementation –
Prime chaudière : trois aides regroupées
– 5 – Actualité –
Réponses ministérielles fiscales
Bilan d’activité de l’ANAH
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
Redevance d’archéologie préventive
– 8 – Rencontre –
Le colloque de l’IEIF : l’immobilier dans un monde de fractures
■ jugé ■ > Le loyer cesse d’être dû en cas d’ arrêté de péril , qu’il s’agisse de locaux d’habita- tion ou de locaux commerciaux (CA Paris, 25janvier2019, p.2) ■ répondu ■ > Le décret qui doit réglementer le montant de la rémunération des intermédiaires en cas de vente de logements Pinel est en cours de consultation (voir p.6). > Pour le bénéfice de la loi Pinel, l’adminis- tration peut admettre une dérogation à l’obligation d’ achever le logement acquis en VEFA dans le délai de 30 mois suivant l’acte authentique. Mais elle ne peut l’accor- der qu’à titre exceptionnel, rappelle une réponse ministérielle (p.5). > Les intérêts d’emprunt payés par un bailleur pour acquérir un bien locatif restent déductibles de ses revenus fonciers s’il donne la nue-propriété du bien (p.5). ■ publié ■ > Le taux de la redevance d’archéologie préventive a été fixé à 0,55€ par m 2 pour 2019 (p.7). ■ présenté ■ > Le bilan d’activité de l’ANAH a été présen- té le 29janvier. L’Agence a financé la rénova- tion de 94081 logements en 2018 (p.5). ■ débattu ■ > L’immobilier dans un monde de fractures. Tel était le thème du colloque de l’IEIF ce 24janvier. Synthèse, p.8. > Les députés ont repris en deuxième lecture l’examen du projet de loi de réforme de la justice (p.4). De nombreuses dispositions, comme le regroupement des tribunaux d’ins- tance et de grande instance, ou le recours à la médiation suscitent de vifs débats (p.4). Le vendeur retors et son agent L a jurisprudence de la Cour de cassation évoque cette semaine une situation originale. Un vendeur ayant sciemment caché à son acquéreur la prochaine construction d’une rocade à proximité du bien vendu avait dû lui restituer le prix après annulation de la ven- te pour dol. Ayant ensuite vendu moins cher à un tiers, il avait engagé la responsabilité de l’agent immobilier. La cour d’appel avait considéré que le vendeur n’avait pas besoin du conseil de l’agen- ce pour se rendre compte que son silence trompait son acquéreur. Mais la Cour de cassation a censuré la décision en indiquant que l’agent immobilier étant tenu d’une obligation de conseil, il devait informer son mandant de la nécessité d’informer son acquéreur de l’état d’avancement du projet de rocade. Cette décision met donc en présence un vendeur particulièrement retors qui, non content d’avoir d’abord délibérément trompé son acquéreur, entendait faire payer le prix de l’échec de sa tromperie à son mandataire. Il résulte de cet arrêt que l’agent immobilier ne peut pas se limiter à un rôle passif en laissant son mandant s’enferrer dans une situation où il risque d’être mis en cause pour dol. Son devoir de conseil lui impose de prévenir son client du risque qu'il prend. Par cet- te nouvelle décision, la Cour de cassation incite à la moralisation des relations contractuelles. Elle mérite donc approbation. Elle constitue indirectement un soutien à la profession d’intermédiaire: si l’acqué- reur sait que le mandataire doit veiller à la moralité du mandant qu’il représente, il est a priori davantage mis en confiance pour avancer sereinement dans sa négociation. A rapprocher de décisions plus anciennes: un arrêt avait écarté, en cas de dol du vendeur, le recours en garantie contre l’agent immobilier (Civ. 1 e , 20 oct. 1998, n°96-18270) au motif que le juge peut décider d’écarter tout recours en garantie contre l’agent immobilier, de la part du contractant qui s’est rendu coupable de dol ; un autre en revanche avait condamné in solidum le vendeur coupable de dol et l’agent immobilier (CA Dijon, 12février 1998). L es ministres de l’écologie et du logement ont précisé le 24janvier les modalités d’attribution du dispositif d’aide au changement de chaudière. Le régime combine trois types de soutien: le crédit d’impôt (CITE), une aide de l’ANAH (qui s’insère joliment dans le programme Habiter Mieux Agilité) et le certificat d’économie d’énergie (CEE). Les différences de taux des aides selon le mode ce chauffage choisi et le barème de ressources du ménage qui souhaite prétendre à ce régime, aboutissent à 21 cas possibles (voir tableau p.4). Le ministère évoque un “accès simplifié aux aides” qui agrège ces aides “tout en réalisant, à la place de ménages, l’ensemble des démarches administratives”. Traduisons: la complexité du dispositif conduit l’administration à recourir à un tiers pour instruire à la place du bénéficiaire les dossiers de demande d’aides… ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 751 4 FEVRIER 2019 ISSN 1622-1419 19 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Preuve du bail Baux commerciaux : Un arrêté de péril dispense le locataire de payer le loyer Droit de passage : Prescription de l’action en nullité d’une conven- tion sur le droit de passage Vente immobilière : Droits indivis. Responsabilité du notaire sur les inscriptions hypothécaires Agent immobilier : Obligation de conseil - 4 - Au Parlement - - Au Sénat: la loi Pacte - A l’Assemblée: la loi justice en 2 e lecture - 4-5 - Réglementation - Prime chaudière: trois aides regroupées - 5 - Actualité - Réponses ministérielles fiscales Bilan d’activité de l’ANAH - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - Redevance d’archéologie préventive - 8 - Rencontre - Le colloque de l’IEIF: l’immobilier dans un monde de fractures S O M M A I R E E D I T O R I A L 4 février 2019 2 JURIS hebdo immobilier ll B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux d'habitation ■ Preuve du bail ( CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 24janvier2019, n°16/16163) Invoquant sa qualité de locataire avec un b ail de 3 ans, une personne se plaignait d'avoir été mise à la porte de la chambre de l'hôtel qu'elle occupait et d’être privée d’eau et d'électricité. La cour d'appel recon- naît sa qualité de locataire. Le propriétaire estimait que le bail produit était un faux mais la cour rejette cette demande estimant que la preuve du caractère frauduleux du bail n'était pas rapportée: « c'est donc à bon droit que le premier juge a considéré au vu du bail et de la quittance de loyer produite par M me A., que cette der- nière pouvait se prévaloir d'un titre d'occu- pation lui conférant la qualité de locataire, et, après avoir constaté que la chambre louée par M me A. n'était plus alimentée ni en eau ni en électricité, fait droit à sa demande de condamnation sous astreinte formée par cette dernière ». Observations : Il y a parfois des hésitations sur la qualification du contrat entre un bail et un contrat d'hôtellerie. Par exemple, il y a bail si le loueur n'offre pas les services caractéristiques du contrat d'hôtellerie, que certains occupants ont acquis des élé- ments de literie et installé des lignes télé- phoniques personnelles et que la durée d'occupation est d'une ou plusieurs années (Civ. 3 e , 25juin 1996). À l’inverse, l'occupa- tion d'une chambre meublée comprenant des prestations de services est un contrat d'hôtellerie (CA Paris, 10mars 2009). Sur la preuve du bail, il est admis que c'est celui qui se prétend locataire des lieux de prouver le bail (Civ. 3 e , 19mai 1993). Le paiement de quelques loyers ne suffit pas à prouver le bail, en l'absence de quittance (CA Versailles, 27juin 1997). En l'espèce, l'existence du bail est prouvée par la production du contrat et d'une quit- tance. En conséquence, la cour confirme la condamnation du bailleur, sous astreinte à rétablir eau, et électricité. Mais la locataire est condamnée à payer des arriérés de loyer. Baux commerciaux ■ Un arrêté de péril dispense le locataire du paiement du loyer (CA Paris, Pôle 1, ch. 8, 25janvier2019, n°18/04120) Un propriétaire avait loué à Aubervilliers d’une part un local commercial à usage de café-restaurant et un appartement à M me S.I et dautre part un autre local à usage de charcuterie et un appartement à une socié- té dont M me A. I (sœur de la précédente) é tait gérante. Les sœurs habitaient l'appar- tement respectif inclus dans leur bail. La propriétaire avait vendu l'immeuble à une SCI. Un litige opposait le bailleur et les loca- taires sur une procédure de constat de rési- liation de bail, puis la mairie avait pris un arrêté de péril ordonnant la dépose d'un conduit de fumée en fibrociment. Tranchant le litige en référé, la cour d'appel se prononce sur une fin de non-recevoir opposée à la demande d'une des sœurs puis sur l'effet de l'arrêté de péril pris par le maire. 1. Sur la fin de non-recevoir Une des sœurs invoquait sa qualité d'occu- pante du logement pour exiger du bailleur l'obligation de délivrer un logement décent: « S'il est exact que la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent constitue un objectif de valeur constitutionnelle, cet objectif se décline dans la loi, notamment dans les rapports entre le bailleur et le locataire par l'article 1719 du code civil. Le locataire, titulaire d'un contrat de bail dispose ainsi d'une action de nature contractuelle à l'égard de son bailleur pour faire respecter cette obli- gation. L'occupant du logement mis à sa disposition par le locataire titulaire du bail dispose éga- lement d'une action de nature délictuelle à l'égard du bailleur dès lors qu'il établit une faute distincte d'un manquement à l'obli- gation contractuelle susvisée. Or, M me A. I ne fait qu'invoquer cette obligation contrac- tuelle, définie par la loi, sans justifier d'au- cune autre faute du bailleur. […] Il en résul- te que M me A. I. ne peut justifier d'aucune qualité, ni aucun intérêt légitime à agir de sorte que la décision du premier juge ayant déclaré irrecevable son action dirigée contre la SCI L. sera confirmée ». 2. Sur la restitution des loyers La cour se fonde sur l'article L 521-2 al. 3 du CCH selon lequel, en cas de déclaration d'in- salubrité ou d'un arrêté de péril, le loyer cesse d'être dû. Elle poursuit: « Le texte ne distingue pas selon qu'il s'agisse d'un bail d'habitation ou d'un bail commercial de sorte que, ainsi que l'a consi- déré la Cour de cassation, l'article L 521-2 s'applique en matière de baux commer- ciaux (Civ. 3 e , 17mars 2016). Par ailleurs, il est constant que lorsqu'un arrêté de péril vise les parties communes d'un immeuble en copropriété, les loyers ne sont plus dus pour la totalité des lots com- prenant une quote-part dans ces parties communes (Civ. 3 e , 20 oct. 2016) ». L a cour constate alors que la mairie a pris un arrêté de péril imminent en décembre2016 imposant la dépose du conduit de chemi- née et que, après travaux, un arrêté de mainlevée du péril est intervenu en mai2017 après travaux en avril, et en déduit: « Il en résulte avec l'évidence requise en référé que les loyers correspondant à la période du 1 er janvier 2017 au 11avril 2017 n'étaient pas dus de sorte que la SCI sera condamnée à titre provisionnel à payer les sommes correspondantes [loyers de janvier à avril] ». Observations : 1. Sur la fin de non-recevoir , cet arrêt est intéressant à propos du bien- fondé de la demande relative à la fourni- ture d'un logement décent. La demande émanait de M m e A. I., or elle n'était pas locataire à titre personnel puisque c'est la société dont elle était gérante qui était locataire. L'arrêt en déduit qu'elle n'était pas fondée à agir en son nom, sur un fon- dement contractuel. L'occupante aurait pu agir à titre délictuel, mais elle n’avait pas invoqué de faute du bailleur. La cour écar- te donc sa demande. 2. Effet de l’arrêté de péril Cet arrêt illustre la règle selon laquelle lorsqu'un immeuble loué fait l'objet d'un arrêté de péril ou d'une déclaration d'insa- lubrité, le loyer cesse d'être dû (art. L 521-2 du CCH). La règle vaut tant pour les baux d'habitation que pour les baux commer- ciaux. Si les loyers ont été versés, le locataire est fondé à en demander le remboursement, comme en atteste cette décision. A retenir: Le loyer cesse d'être dû en cas d'arrêté de péril, qu'il s'agisse de locaux d'habitation ou de locaux commerciaux. Droit de passage ■ Prescription de l'action en nullité d'une convention sur le droit de passage (Civ. 3 e , 24janvier2019, n°28, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°17-25793) Un propriétaire avait conclu en 2006 une convention avec son voisin pour lui accorder un droit de passage moyennant indemnité. Or en 2013 le voisin avait intenté une action JURISPRUDENCE reproduction interdite sans autorisation en nullité de la convention au motif qu'il avait découvert, par un jugement du tribu- nal administratif de 2011 que l'une servitu- de préexistait à la convention. Il se posait la q uestion de la prescription de son action. La cour d'appel avait jugé l'action prescrite en invoquant la prescription de l'action fon- dée sur un défaut d'objet. Le pourvoi est rejeté mais avec substitution de motifs: « Mais attendu que la nullité d’un acte pour défaut d’objet, laquelle ne tend qu’à la pro- tection des intérêts privés des parties, relève du régime des nullités relatives; que, sous l’empire de l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’or- donnance du 10février2016, le point de départ du délai de prescription d’une action en nullité d’un contrat pour défaut d’objet se situait au jour de l’acte; que la loi du 17juin 2008 portant réforme de la prescrip- tion en matière civile n’a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur; que la cour d’appel a relevé que l’acte argué de nullité pour défaut d’objet avait été conclu le 26novembre 2004; qu’il en résulte que l’action en nullité de l’acte introduite le 8mars 2013, soit au-delà du délai quinquennal de la prescription extinc- tive ayant commencé à courir le 26novembre 2004, était prescrite; que, par ces motifs de pur droit, substitués à ceux cri- tiqués, l’arrêt se trouve légalement justi- fié ». Le pourvoi est rejeté. Observations : La Cour de cassation indique que l'action en nullité fondée sur le défaut d'objet relève des nullités rela- tives et que la loi de 2008 n'a pas modifié le point de départ de ces actions intro- duites avant son entrée en vigueur. Le point de départ du délai de prescription est le jour de l'acte. Si l'action est intentée plus de 5 ans après l'acte, l'action est pres- crite, ce qui était le cas en l'espèce. Vente immobilière ■ Droits indivis. Responsabilité du notaire sur les inscriptions hypo- thécaires (Civ. 1 e , 9janvier2019, n°17-27511, cassation partielle) Deux personnes avaient acquis un immeuble. M avait acquis 38% de la nue- propriété, M me 62% de la nue-propriété. L'usufruit était acquis en tontine. M, arti- san, avait financé son achat par un prêt bancaire. Mais, à la suite de sa liquidation judiciaire, la banque avait déclaré sa créan- ce et assigné les acquéreurs en partage de l'indivision et le notaire en responsabilité. L a cour d'appel avait rejeté l'action en res- ponsabilité. Le pourvoi est rejeté sur la question de la faculté d'exercer une action en partage : « Mais attendu que, même dans l’hypothè- se où un prêt est souscrit par l’un seulement des acquéreurs d’un bien immobilier, pour financer sa part, l’assiette du privilège de prêteur de deniers est constituée par la totalité de l’immeuble et le prêteur, titulai- re d’une sûreté légale née antérieurement à l’indivision, peut se prévaloir des disposi- tions de l’article 815-17, alinéa 1er, du code civil; que, dès lors, la cour d’appel a exacte- ment retenu que ce privilège grevait de plein droit la totalité de l’immeuble acquis, même s’il était né du chef d’un seul acqué- reur, et que la banque aurait pu poursuivre la vente forcée de l’immeuble dont elle avait partiellement financé l’acquisition sans engager une procédure préalable de partage et sans que puissent lui être oppo- sés les démembrements de la propriété convenus entre les acquéreurs; que le moyen n’est pas fondé ». En revanche, l'arrêt est censuré sur la res- ponsabilité du notaire . La cour d'appel avait écarté la responsabili- té du notaire au motif qu'en limitant l'ins- cription du privilège sur la seule part indivi- se de l'emprunteur, alors que Mmeétait informée sur l'inscription portait sur la tota- lité due bien et que le caractère restrictif de l'inscription était sans incidence sur les droits de la banque. Ce raisonnement est censuré: « Qu’en statuant ainsi, alors que, du fait de l’inscription du privilège de prêteur de deniers sur la seule part de M. Y., la banque avait, à l’égard des tiers, la qualité de créan- cier personnel du coïndivisaire emprunteur, de sorte qu’elle ne pouvait exercer son droit de poursuite sur l’immeuble indivis, la cour d’appel a violé [l’article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble les articles815-17, 2377 et 2379, alinéa 1 er , du même code] ». Observations : Il résulte de cet arrêt que le créancier de l'indivision qui a financé une part seulement de l'immeuble, peut enga- ger une action en vente forcée de l'im- meuble, sans engager d'abord une procé- dure de partage. En revanche, si l'inscription à la publicité foncière est limitée à la part acquise par l'indivisaire, il est alors considéré comme créancier personnel du coïndivisaire et ne peut plus exercer son droit de poursuite sur l'immeuble indivis. Agent immobilier ■ Obligation de conseil (Civ. 1 e , 9janvier2019, n°9, pourvoi n°18- 10245) Des propriétaires avaient confié un mandat de vente à une agence et la vente avait été conclue pour 176500 € . Mais les acquéreurs ayant découvert qu'une rocade devait être construite à 50 mètres de la maison, ils avaient obtenu la résolution de la vente pour dol. Le bien avait ensuite été revendu à un tiers pour 119000 € . Les vendeurs avaient alors engagé la responsabilité de l'agence pour ne pas avoir attiré leur atten- tion sur le risque de remise en cause de la vente. La cour d'appel avait rejeté cette demande au motif que les vendeurs « n'avaient aucunement besoin du conseil de l'agent immobilier pour se rendre comp- te que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants » et « que, mandataire des vendeurs et non des acquéreurs, l'agent immobilier ne pouvait agir contre les inté- rêts de M. et M me X. et contre leur volonté de dissimuler ces éléments en diffusant pré- cisément ce qu'ils ont voulu cacher ». Cette décision est cassée au visa de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction anté- rieure à l'ordonnance du 10février2016: « Qu'en statuant ainsi, alors qu' il incombait à l'agent immobilier, tenu d'une obligation de conseil, d'informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l'état d'avancement du projet de rocade , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : Cet arrêt est intéressant en ce qu'il invite l'agent immobilier à conseiller son mandant sur le risque de cacher une information essentielle à l'ac- quéreur. La connaissance par le vendeur du projet de rocade n'était pas contestée puisqu'il faisait partie d'un comité de défense pour s'opposer à ce projet. Autrement dit, l'agent ne peut, même taci- tement, faciliter une vente dont il sait qu'elle pourra être remise en cause pour dol. Ce qui est à noter dans cette décision, c'est que l'attitude de l'agent engage sa responsabilité non pas à l'égard de l'ac- quéreur (le point n'était pas ici discuté) mais à l'égard de son mandant. A retenir: L'agent immobilier doit conseiller son mandant sur le risque de cacher une information à l'acquéreur. ● 4 février 2019 3 JURIS hebdo immobilier ll V ENTE - A GENTIMMOBILIER ▲ JURISPRUDENCE 4 février 2019 4 JURIS hebdo immobilier ll ■ La loi Pacte au Sénat Les sénateurs ont abordé le 29janvier l’exa- men du projet de loi Pacte (projet de loi rela- tif à la croissance et la transformation des entreprises). Plusieurs sénateurs ont déploré le choix de privatiser Aéroports de Paris. L’article 2 prévoit des ordonnances pour créer un “registre général dématérialisé des entreprises” pour centraliser et diffuser les informations sur les entreprises. Il a été voté. Même vote pour l’article 3 qui modifie le régime des annonces légales, et autorise le recours à une publication en ligne. A suivre. (Débats Sénat 29janvier2019). ■ Loi justice à l’Assemblée La loi de programmation et de réforme pour la justice et de la loi organique qui l’accom- pagne sont revenues en débat en nouvelle lecture à l’Assemblée le 15janvier2019. Nicole Belloubet affirme que la fusion des tribunaux d’instance et des TGI en “tribu- naux judiciaires est de nature administrati- ve. C’est une réorganisation administrative, sans incidence sur la carte des juridictions dont aucune ne sera fermée”. Les TI rebap- tisés tribunaux de proximité, jugeront les affaires du quotidien. Les chefs de juridic- tions pourront décider de leur confier d’autres affaires. La spécialisation des tribunaux judiciaires, dans les départements qui en comptent plu- sieurs, ne sera pas imposée par le ministère. Une expérimentation analogue sera pos- sible entre cours d’appel, dans deux régions. La loi renforce aussi le recours à la média- tion. La rapporteure, Lætitia Avia, souhaite qu’en cas d‘opposition à une injonction de payer, l’ensemble des contentieux se tienne devant les juridictions locales et non devant la nou- velle juridiction nationale dématérialisée. Elle ajoute que l’un des objectifs est de recentrer le juge sur ses fonctions de tran- cher un litige et donc de lui retirer des fonc- tions comme la rédaction d’un acte de noto- riété. Didier Paris, rapporteur, conteste l’idée que la loi consacre une déshumanisation de la justice. Évoquant la manifestation des profession- nels de la justice le 15janvier, Cécile Unter- A U P ARLEMENT DÉBATS Précisions (1) Ressources annuelles <21001 € ou 29171 € en Ile-de- France (2) Ressources annuelles <26923 € ou 35510 € en Ile-de- France - Les aides de l’ANAH sont ver- sées au titre du dispositif “Habi- ter Mieux Agilité”. Elles sont cal- culées sur le coût HT du matériel et de la pose - CITE: crédit d’impôt de transi- tion énergétique (4) CITE attribué dans ces cas hors main-d’œuvre (5) ETAS: efficacité énergétique saisonnière Prime chaudière: trois aides regroupées François de Rugy et Julien Denormandie ont précisé le 24janvier les modalités d’attribu- tion de la prime à la conversion des chaudières qui vise, d’ici 10 ans, à éradiquer les chau- dières à fioul. L’aide se traduit par une combinaison de dispositifs (ANAH, CITE et CEE). Le régime décrit comporte 7 cas de choix de chauffage, dont les tarifs d’aide changent selon les ressources du ménage. Il y a donc 21 hypothèses, présentées dans le tableau ci- dessous. Le dispositif prévoit: - une hausse des aides au titre des certificats d’économie d’énergie (CEE), - un élargissement de l’éligibilité des aides à tous les ménages et au remplacement de certaines chaudières à gaz (pas seulement les chaudières à fioul). Les aides de l’ANAH sont accordées au titre du programme Habiter Mieux Agilité aux ménages très modestes (au taux de 50% du coût) ou modestes (au taux de 35%). - Le CITE est applicable au taux de 30%, mais son assiet- te varie: il est parfois calculé sur le coût total, parfois sur le coût hors main-d’œuvre. Il s’applique sur le coût, aide déduite (Cette règle est logique: elle évite d’accorder un crédit d’impôt sur une sub- vention). Aides au changement de chaudière Remplacement d’une chaudière à fioul / gaz / charbon (hors condensation) vers: Ménage très modeste (1) Ménage modeste (2) Autre ménage Chaudière bio- masse classe 5 CEE: 4000 € ANAH: 50% CITE: 30% CEE: 4000 € ANAH: 35% CITE: 30% CEE: 2500 € CITE: 30% (4) PAC air/eau ou eau/eau CEE: 4000 € ANAH: 50% CITE: 30% CEE: 4000 € ANAH: 35% CITE: 30% CEE: 2500 € CITE: 30% (4) PAC hybride CEE: 4000 € ANAH: 50% CITE: 30% CEE: 4000 € ANAH: 35% CITE: 30% CEE: 2500 € CITE: 30% (4) Système solaire combiné CEE: 4000 € ANAH: 50% CITE: 30% CEE: 4000 € ANAH: 35% CITE: 30% CEE: 2500 € CITE: 30% (4) Raccordement à un réseau de chaleur CEE: 700 € ANAH: 50% CITE: 30% (4) CEE: 700 € ANAH: 35% CITE: 30% (4) CEE: 450 € CITE: 30% (4) Chaudière gaz THP+U (etas ≥ 92%) (5) CEE: 1200 € ANAH: 50% CITE: 30% (4) CEE: 1200 € ANAH: 35% CITE: 30% (4) CEE: 600 € CITE: 30% (4) Remplacement d’un poêle charbon vers Poêle biomasse FV7 CEE: 800 € ANAH: 50% CITE: 30% CEE: 800 € ANAH: 35% CITE: 30% CEE: 500 € CITE: 30% (4) (Dossier de presse du 24janvier 2019) maier reconnaît que le lien de confiance n’est pas tissé avec eux. Jean Terlier approu- ve l’idée de favoriser le recours à la média- tion et à la dématérialisation des procédures. Erwan Balanant soutient la spécialisation des juridictions, qui ne concernera qu’un petit nombre de contentieux, complexes. Cécile Untermaier estime que, face à la mar- chandisation du droit, l’État ne doit pas se soustraire à son devoir de régulation. (AN débats, 15janvier2019, 2 e séance). En matière pénale Michel Zumkeller s’inter- roge: l’informatique peut être une commo- dité quand c’est nécessaire, mais “il ne sera jamais banal d’être privé de liberté à travers l’écran d’un ordinateur”. Très critique, Stéphane Peu estime que le regroupement des TI et des TGI, qui s’ac- compagne d’une répartition des compé- tences qui pourra varier d’un tribunal à l’autre, risque de rendre l’organisation judi- ciaire moins lisible. Philippe Gosselin s’éton- ne, à l’heure où le président de la Répu- blique participe au grand débat, que l’adop- tion de cette loi sur la justice se poursuive sans changement. La garde des sceaux récu- se la critique de “privatisation de la justice”, expliquant au contraire que le projet vise à apporter des éléments de régulation et de déontologie. Elle redit que la fusion des TI et TGI permettra au justiciable d’introduire plus facilement sa requête. L’article 1 er relatif au budget de la justice, a été adopté. L’article 2 augmente le rôle de la médiation . Certains députés critiquent le caractère excessif du recours à la médiation. Ugo Bernalicis estime que cela va éloigner la justice du justiciable. (Débats AN 15janvier2019, 3 e séance). ▲ 4 février 2019 5 JURIS hebdo immobilier ll F ISCALITÉ A U P ARLEMENT ■ Bilan d’activité de l’Anah En 2018, l’Anah financé la rénovation de 94081 logements pour 700,4 millions d’ € . - La résorption des passoires thermiques a permis de rénover 62345 logements (527,1millions d‘euros). - La lutte contre l’habitat indigne et très dégradé a porté sur 12197 logements (126,2millions d’ € ). - 21074 logements ont été aidés au titre de l’action en faveur des copropriétés en difficulté (66,1millions d’ € ). - L’aménagement de logements pour per- sonnes âgées ou handicapées a porté sur 16985 logements (57,4millions d’ € ). - Enfin, 4560 logements ont été mis sur le marché à loyer maîtrisé. Pour 2019, l’Agence dispose d’un budget de 874,1millions d’ € . (Communiqué du 29janvier 2019). ■ Délais de construction Pinel François-Michel Lambert interroge le ministre de la cohésion des territoires sur la situation d’un contribuable ayant investi en loi Pinel mais qui est confronté au dépassement des délais de construction. Il lui est répondu que le dispositif Pinel impose que le logement acquis en VEFA soit achevé dans les 30 mois suivant la date de signature de l'acte authentique d'acqui- sition. Mais l'administration admet (rescrit du 13juillet 2018) que ce délai soit prolon- gé de la durée d'interruption du chantier, dans les cas de force majeure ou de recours devant la juridiction administrative. Cette solution, qui doit rester exception- nelle, est admise sur examen au cas par cas. (JO AN Q, 8janvier 2019, n° 3507). ■ Plusieurs réponses sur l’IFI ➙ IFI et régime matrimonial Font l'objet d'une imposition commune à l'IFI, les couples mariés, les partenaires pac- sés ou vivant en concubinage notoire. Il est dérogé à cette règle si les époux sont sépa- rés de biens et ne vivent pas sous le même toit ou, si en instance de divorce, ils sont autorisés à résider séparément. Il n'est pas prévu de modifier ces règles. (Rép. à Patrice Verchère, J.O. AN Q, 8janvier 2019, n°62). ➙ IFI et crédit-bail En cas de locaux loués par crédit-bail, les droits afférents à un contrat de crédit-bail sont compris dans les biens imposables à l'IFI sous déduction des loyers restant à courir. Ils sont exonérés si le bien est affec- té à l'activité professionnel du contri- buable. Si l'immeuble est affecté à une société qui n'est pas dirigée par le redevable et que ce dernier dirige une holding animatrice d'un groupe dont faire partie cette société, l'ad- ministration doit disposer de tous élé- ments de fait pour se prononcer ne connaissance de cause. (Rép. Pascale Gruny, J.O. Sénat Q, 10jan- vier2019, n°5533). ➙ IFI et détention indirecte d’actifs S’agissant du mode de calcul de la partie non professionnelle d'un actif, la réponse j ustifie la méthode de calcul de la part immobilière des participations dans des sociétés car elle tient compte de la capaci- té contributive du redevable. (Rép. Pascale Gruny, JO Sénat Q, 10jan- vier2019, n°5534). ■ Loueur en meublé Colette Giudicelli évoque la situation des héritiers d’un investisseur loueur en meu- blé, et qui perçoivent une indemnité d’as- surance . Le ministre de l’économie indique que les locations meublées relèvent des BIC. Une assurance-vie peut être souscrite pour garantir le remboursement d'un emprunt. En cas de décès de l'assuré , l'indemnisa- tion du prêteur se traduit par la réalisation d'un profit exceptionnel. Mais il est pos- sible d'étaler sur 5 ans le profit en cause, ce qui atténue la progressivité de l'impôt. Le contribuable peut aussi opter pour le système du quotient (art. 163-0 du CGI) qui atténue également la progressivité de l'im- pôt. (JO Sénat Q, 10janvier2019, n° 905). ■ Revenus fonciers et démembre- ment de propriété Christophe-André Frassa interroge le ministre de l’économie sur la faculté de déduire des intérêts d'emprunt si le bien acquis est donné en nue-propriété . Le ministre de l’économie répond qu’en cas de démembrement de propriété, le droit de percevoir les revenus échoit à l'usufruitier, qui est imposable sur ses reve- nus après déduction des charges et notam- ment des intérêts d'emprunt. Dès lors qu'il continue d'en supporter la charge, l'usufruitier peut déduire, pour déterminer son revenu foncier imposable, les intérêts contractés pour l'acquisition de l'immeuble donné en location, dont la propriété est désormais démembrée. (JO Sénat Q, 10janvier2019, n°1404). ■ Abattement de taxe foncière pour les commerces de proximité Un abattement peut être pratiqué par les collectivités territoriales pour réduire de 1 à 15% la base d'imposition à la taxe fon- cière des magasins et boutiques de moins de 400m 2 hors ensemble commercial (art. 1388 quinquies C du CGI). Le texte est pré- cisé au bulletin officiel du 20septembre 2018. (Réponse du ministre de l’économie à Pascale Gruny, JO. Sénat, 10janvier 2019, n°6446). RÉPONSES ➙ 264quartiers : c’est le nombre de quartiers prioritaires de la poli- tique de la ville visés à titre com- plémentaire par le nouveau pro- gramme national de renouvelle- ment urbain. (Arrêté du 15janvier 2019 rectifiant la liste des QPPV présentant les dysfonc- tionnements urbains les plus importants et visés à titre complémentaire par le NPNRU, J.O. du 22 janv., n°20). Chiffres Poursuite le 16janvier du débat sur la médiation. Antoine Savignat observe, s’agissant de la faculté pour le juge d’impo- ser le recours à la médiation qu'il est inco- hérent de le prévoir aussi en référé, procé- dure d’urgence. Nicole Belloubet rétorque que la médiation peut être un outil d’apai- sement, y compris en référé. Tous les amen- dements ont été rejetés et l’article a été voté. L’article 3 est relatif aux services en ligne de conciliation ou de médiation . Les critiques fusent également sur cet article par exemple en ce qu’il laisse le dispositif de certification facultatif. (Débats AN 16janvier2019, 1 e séance). La rapporteure Lætitia Avia confirme l’utili- té de la certification. La ministre ajoute qu’il ne s’agit pas de créer un marché de la réso- lution des litiges en ligne (legaltech), mais d’en assurer la régulation. Jean-Louis Mas- son propose de rendre la certification obli- gatoire, mais son amendement (n°6) a été rejeté. La ministre ajoute que toutes les pla- teformes devront respecter une obligation de confidentialité et de protection des don- nées. A défaut, elles engageront leur respon- sabilité. Tous les amendements ont été reje- tés et l’article 3 a été voté. L’article 4 étend le champ de la représenta- tion obligatoire par avocat , au contentieux de l’exécution de plus de 10000€, et en matière fiscale. Pour les demandes infé- rieures (surendettement et baux d’habita- tion, notamment) l’avocat restera facultatif. L’article a été voté. A suivre. (Débats AN 16janvier2019, 2 e séance). ▲ 4 février 2019 6 JURIS hebdo immobilier ll R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 27déc. 2018 Sénat n°7825 Jean-Louis Mas- son, NI Moselle PC modificatif Cohésion des territoires Le permis de construire modificatif autorise la modification d'un projet, objet d'un permis en cours de validité, sans en remettre en cause la conception générale. Il n'est pas prévu par les textes mais encadré par une doctrine et une jurisprudence abondantes. Ce dispositif conserve ainsi sa souplesse et il n'est pas prévu d'édicter de mesures réglementaires pour en encadrer le régime. 27déc. 2018 Sénat n°5098 Christophe Priou, Les Républicains, Loire-Atlantique Concours d'architecte pour les bailleurs sociaux Culture Les grands principes de la loi de 1977 sur l'architecture restent d'actualité. Toutefois, le mode de production de logements a changé, il est en grande partie réalisé par des opérateurs privés. La loi Elan supprime l'obligation mais pas la capacité de recours au concours d'architectes. Le ministre de la culture a confié une mission de réflexion le 16 mai 2018 à 10 professionnels de l'ar- chitecture pour réaffirmer les valeurs de l'architecture dans la société. Les résultats de leurs travaux sont attendus début 2019. 27déc. 2018 Sénat n°2784 Jean-Marie Moris- set, Les Républicains, Deux-Sèvres Information sur la faculté de délégation d'assurance prêts Economie Le droit de résilier le contrat d'assurance tous les ans doit être rappelé dans chaque police (art. L 113-12 du code de la consommation). Les offres de crédit immobilier doivent mentionner que l'emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix. Une fiche standardisée d'infor- mation doit être remise lors de la première simulation à toute personne qui demande une assurance pour garantir un prêt immobilier. 27déc. 2018 Sénat n°5727 Dominique Estrosi Sassone, Les Républicains, Alpes Maritimes Financement des EPF Economie Les taxes spéciales d'équipement financent les établissements publics fonciers d'Etat ou locaux. Le rapport d'Alain Richard et Dominique Bur nour- rit la réflexion sur les mesures à adopter dans le cadre du projet de loi de finances rectificative prévu en 2019. 1 er janv. 2019 AN n°11999 Lionel Causse, LaREM, Landes Copropriété . Ouverture du compte bancaire séparé Justice Le syndic a obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé. Le secret bancaire ne s'oppose pas à la communication au syndicat d'informations sur le fonc- tionnement du sous-compte bancaire non individualisé (Cass. Com. 24 mars 2015). Le président du conseil syndical peut donc recevoir communication des informations sur ce compte. La banque est tenue de lui communiquer ces informations . 8janv. 2019 AN n°5669 Philippe Latombe, Modem, Vendée Plafonnement de la rémunération des inter- médiaires en loi Pinel Cohésion des territoires L'objectif du plafonnement de la rémunération des intermédiaires qui vendent un logement Pinel est d’éviter que l'avantage fiscal soit absorbé par une augmentation des frais. Le Gouvernement a engagé une concertation avec les professionnels, un projet de décret a été mis en consultation en août. Le décret est examiné pour une prochaine publication. Le député estimait que cette règle allait créer une distorsion de con- currence au profit des promoteurs qui intè- grent le service de com- mercialisation. 10janv. 2019 Sénat n°1174 Simon Sutour, Socialiste, Gard Commission d'appel d'offres des OPH Cohésion des territoires Les OPH sont des établissements publics industriels et commerciaux. Le décret du 10avril 2017 a simplifié les règles de fonctionnement des commissions d'appel d'offres et a rapproché leur mode de fonctionnement de celles des autres organismes HLM. La loi Elan (art. L 1414-2 du CGCT) a renforcé cette homogénéité des règles de la commande publique dans le secteur du loge- ment social. Le décret du 10avril 2017 est donc caduc et la loi consacre le principe de dissociation du fonctionnement des commissions d'appel d'offres des collectivités territoriales de celui des OPH. 10janv. 2019 Sénat n°6654 Jean-Louis Mas- son, NI Moselle Communication par voie numérique des documents d'urbanisme Cohésion des territoires Les communes et leurs groupements doivent trans- mettre à l'Etat par voie électronique la version en vigueur des SCOT, PLU et documents tenant lieu de carte communale et des servitudes d'utilité publique. Le but est de les verser sur le portail national de l'urbanisme. Mais leur publication sur le portail est sans incidence sur leur opposabilité . Références de texte: art. L 133-2 et 3 er R 133-2 du code de l'urbanisme. 10janv. 2019 Sénat n°7455 Philippe Bonnecarrère, UC, Tarn Détournement du droit de préemption urbain Cohésion des territoires Le bail à construction et le bail emphytéotique ne sont pas soumis au DPU (Civ. 3 e , 11 mai 2000). Il n'est donc pas requis de déclaration d'intention d'aliéner pour consentir un tel bail. Mais si le bail prévoit que la propriété peut être transférée au preneur en fin de bail, la cession est soumise au DPU. Le notaire doit vérifier si le bail est soumis au DPU selon l'effectivité du transfert de pro- priété à l'expiration du bail. Le sénateur déplorait les pratiques de recours aux baux emphytéotiques pour échapper au DPU. 10janv. 2019 Sénat n°7329 Michel Savin, Les Républicains, Isère Droit de résiliation d'un contrat pour un consom- mateur. Applicable à une copropriété ? Economie Le syndicat de copropriétaires qui n'agit pas à des fins professionnelles a le sta- tut de non professionnel. S'agissant des contrats d'assurance, l'article L 113-15- 1 du code des assurances prévoit des règles applicables aux personnes phy- siques en dehors de leurs activités professionnelles. Les syndicats de coproprié- taires étant des personnes morales, ne peuvent bénéficier de ces dispositions. ▲ 4 février 2019 7 JURIS hebdo immobilier ll N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Écologie : Michel Gioria est nommé conseiller économie et finances vertes et économie circulaire, au cabinet de la secré- taire d’Etat, Brune Poirson. (Arrêté du 18janvier2019, J.O. du 22janvier, n°23). ➠ Justice : Marie-Charlotte Dreux est nom- mée conseillère chargée de la prospective et de l'attractivité du droit au cabinet de Nicole Belloubet. (Arrêté du 16janvier2019, J.O. du 22janvier, n°43). ➠ Ville et logement : Nicolas Chérel est nommé conseiller budgétaire, finances, en remplacement de Soraya Hamrioui au cabinet de Julien Denormandie; Alexandre Ruf est nommé conseiller char- gé des relations avec le Parlement et les élus. (Arrêté du 16janvier2019, J.O. du 22janvier, n°56, arrêté du 23janvier, J.O. du 26janvier, n°71). Régions ✓ SGAR : Didier Mamis est nommé secrétai- re général pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Corse. (Arrêté du 21janvier2019, J.O. du 23janvier, n°55). Magistrature ✓ Tribunal des conflits : Ont été élus: Mar- tine Taillandier-Thomas par l'assemblée générale de la Cour de cassation et Gilles Pellissier par l'assemblée générale du Conseil d'Etat. (Avis publié au J.O. du 23janvier, n° 152). ■ Sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne Une ordonnance du 23janvier prévoit diverses mesures dérogatoires de simplifi- cation, pour accélérer la construction des bâtiments nécessaires au contrôle des mar- chandises et passagers venant ou se diri- geant vers le Royaume-Uni, après la sortie de ce pays de l'Union européenne. Il est notamment prévu (art. 2) une dispen- se de formalité au titre du code de l'urba- nisme comme relevant de l'article L 421-5 b de ce code. En cas de recours sur un avis de l'ABF, le texte prévoit une dispense de consultation de la commission régionale du patrimoine et de l'architecture. Le même article réduit les exigences d'archéo- logie préventive aux opérations suscep- tibles d'avoir un impact notable et direct sur le patrimoine archéologique. L’ordonnance est complétée d’un décret qui prévoit par exemple, pour les projets relevant de l'ordonnance du 23 janvier 2019, que le silence gardé par l'ABF pen- dant 18 jours vaut accord sur le projet (par dérogation à l'article R 621-96-10 du code du patrimoine). (Ordonnance n°2019-36 du 23janvier2019 portant diverses adaptations et dérogations temporaires nécessaires à la réalisation en urgence des travaux requis par le rétablisse- ment des contrôles à la frontière avec le Royaume-Uni en raison du retrait de cet Etat de l'Union européenne, J.O. du 24jan- vier2019, n°2, et décret n°2019-37 du 23janvier2019, J.O. du 24janvier, n°3). AU FIL DU J.O. D ISTINCTIONS Tony Estanguet , président du comité d’organisation des Jeux Olympiques de 2024 à Paris, a reçu la Pierre d’Or du jury, ce 31 janvier lors de la 21 e céré- monie des Pierres d’Or du magazine Immoweek. Répondant à Marc-Antoine Jamet (LVMH), président du Cercle Pierres d’Or, qui lui remettait ce prix, il a insis- té sur le rôle des professionnels de l’immobilier dans la réussite des Jeux. Tony Estanguet succède, pour ce tro- phée, à Nicolas Sarkozy. Lors de cette cérémonie animée par Pascal Bonnefille et Valérie Garnier, qui se tenait au théâtre du Trianon, les lec- teurs d’Immoweek ont par ailleurs décerné à Christophe Cuvillier (Unibail- Rodamco-Westfield) la pierre d’Or du Professionnel de l’année. Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier ■ Organisation judiciaire Le nombre de chambres de cours adminis- tratives d'appel passe de 6 à 7 à Bordeaux et il passe de 8 à 9 à Paris. Le nombre de chambres des chambres dans les tribunaux administratifs est inchangé. (Arrêté du 21janvier2019 fixant le nombre de chambres des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel, J.O. du 27janvier, n°5). Conventions collectives ➠ Géomètres-experts, géomètres-topo - graphes, photogrammètres et experts-fon - ciers : il est envisagé l'extension de l’ave- nant n° 7 du 14décembre 2017 relatif au taux de contribution de la formation pro- fessionnelle. (J.O. du 25janvier2019, n°66). Au fil du J.O. ■ Redevance d'archéologie pré- ventive Le taux de la redevance d'archéologie pré- ventive est fixé à 0,55 euro par m 2 pour 2019. (Arrêté du 20décembre2018, J.O. du 23jan- vier, n°40). ■ Agrément d’opérateurs d'ar- chéologie préventive Sont agréés en qualité d'opérateur d'ar- chéologie préventive des organismes sui- vants: - Centre archéologique de Seclin, - Centre archéologique municipal de Valenciennes, - Société Archeodunum SAS, - Service de l'archéologie préventive de l'Allier, - Pôle archéologique départemental de l'Ardèche, - Service archéologique de la ville de Noyon, - Service de l'archéologie du Loiret, - Service archéologie de la communauté urbaine du Grand Reims, - Direction du château et de l'archéologie de Château-Thierry, - Mission archéologique départementale de l'Eure. (Arrêtés du 3janvier, J.O. du 22janvier, n°21, J.O. du 23janvier, n°46 et47, arrêtés des 21décembre2018 et 3janvier2019 por- tant habilitation en qualité d'opérateurs d'archéologie préventive, J.O. du 24janvier, n°30 à32, 36 à 39) 4 février 2019 8 JURIS hebdo immobilier ll COLLOQUEDEL ’ IEIF Première fracture, évoquée dans le mot d’accueil d’Éric Donnet, directeur général de Groupama Immobilier: les Gilets jaunes ont incendié à Paris un immeuble du grou- pe en cours de rénovation… Présentant les grands enjeux des muta- tions économiques en cours, Pierre Schoef- fler (IEIF) observe que les Etats-Unis ont engagé une guerre commerciale qui pour- rait conduire à une hausse des droits de douane, mais aussi qu’ils laissent se dépré- cier le dollar. L’enjeu qui en cause est le statut de monnaie de réserve. Logement: asymétrie Pour le logement, le mot-clé, du propos de Gilbert Emont (IEIF) est l’asymétrie. Il sou- ligne la diversité des marchés qui se mani- feste par exemple dans les taux de vacance: important dans les villes décli- nantes mais très faibles, en limite du seuil de fluidité du marché pour les villes leader. La métropolisation est le phénomène structurant. L’une de ses conséquences et la forte hausse des coûts des logements dans les métropoles et, dans les périphé- ries, la hausse du coût des déplacements. Gilbert Emont estime qu'il faut réussir les métropoles mais pas seulement dans leurs centres, mais aussi dans leur hinterland. Le commerce en turbulence Turbulence est le mot du commerce. Béa- trice Guedj (IEIF) indique que le commerce en ligne représente actuellement 10% de l’activité commerciale mais que, pour la première fois, il va être confronté à une baisse de la consommation. De plus, il doit faire face à la croissance des coûts de dis- tribution: les consommateurs ont pris l’ha- bitude de commander davantage et de retourner ce dont ils n’ont pas l’usage. Quant au commerce physique, il subit une hausse des loyers alors que son chiffre d’affaires est stable. Les investisseurs font montre d’un fort engouement pour le secteur de la logis- tique. Il y a eu une hausse des loyers et donc une augmentation des taux d’effort pour les enseignes en ligne. Mais Béatrice Guedj entrevoit une rupture et met en garde les investisseurs qui voudraient entrer sur ce marché: perspective de ralen- tissement de la consommation, et hausse des coûts. La baisse de pouvoir d’achat consacré à la consommation a provoqué une désertifica- tion des centres-villes. Mais la multiplica- tion des points de retraits montre un retour des grands acteurs du commerce vers le centre-ville. Le marché des bureaux sur un pla- teau Le haut du marché est derrière nous: c’est l’analyse de Christian de Kérangal pour le secteur des bureaux. Le directeur général de l’IEIF indique que le haut du cycle loca- tif a été atteint en 2017. La demande des entreprises est très segmentée vers le centre. Il en résulte une obsolescence des bureaux de 1e et 2e couronnes. Par ailleurs, les nouveaux modes de travail vont avoir un impact sur la conception des actifs. Le marché ne souffre pas de suroffre, sauf sur quelques marchés spécifiques. Mais en dépit de ces indicateurs, il n’y a pas de signal clair de retournement du marché. Quelles prévisions? Pierre Schoeffler estime que le marché est sur un plateau. Les transactions de bureaux en Ile-de-France vont se tasser mais les acteurs vont s’adapter pour éviter la baisse des prix et la production va donc se réduire. Le stock disponible va baisser, ce qui sera un facteur de soutien des valeurs locatives. Les loyers devraient augmenter de 5% par an mais les taux de capitalisation étant aussi en hausse, la performance globale sera en baisse. En logement, les prix devraient se stabiliser avec la baisse de la capacité d’emprunt qui devrait résulter d’une hausse des taux. La production de logements va baisser sensi- blement. Mais les transactions devaient rester abondantes sur le marché de l’an- cien. Le rapport entre prix des logements et revenus devrait se réduire permettant L’immobilier dans un monde de fractures L’immobilier dans un monde de fracture: tel était le thème du colloque de l’IEIF ce 24 janvier. Tant pour les bureaux, les logements que le commerce. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE une baisse du taux d’effort des ménages. Par contrecoup, le nombre de ménages solvables devrait augmenter. Les prix devraient donc rester stables ou diminuer l égèrement, sans effondrement. Le point de vue de deux investis- seurs L’IEIF avait convié deux investisseurs pour faire part de leurs prévisions. Olivier Rous- seau, membre du directoire du Fonds de réserve des retraites, qui gère des actifs afin de pouvoir alimenter le régime des retraites, regrette de n’avoir pu davantage investir dans l’immobilier, ce qui aurait per- mis de belles performances et il ajoute qu'un bon portefeuille doit comporter des actifs illiquides. Il estime qu’il reste aujour- d’hui de la place pour des investissements immobiliers. Il évoque les risques de reprise de l’infla- tion aux États-Unis et de désordres des échanges mondiaux (Brexit, dispute com- merciale entre les États-Unis et la Chine) et les mauvaises surprises de Trump et de l’Italie. Olivier Fléchet, directeur général délégué de Primonial, observe que si le monde bouge vite, on ne sait pas où l’on va. Il pointe une incohérence: le bailleur impose des baux longs mais l’entreprise locataire ne sait pas où elle sera dans 6 ans ou, a fortiori, dans 9 ans… En logement, même si un progrès doit venir du logement évolutif, il remarque qu’aux États Unis il est possible de reconfi- gurer un logement en 8 jours en déplaçant des cloisons. Son groupe compte se diversifier vers les secteurs de la santé et du résidentiel et donc réduire la part investie en bureaux. Il juge qu’il subsiste un bon potentiel de valorisation des logements dans les grandes villes comme Paris, mais aussi Milan, Rome ou Leipzig. Revoir les méthodes d’expertise des bureaux Un point de méthode pour conclure: Lau- rent Fléchet juge nécessaire de réfléchir à une autre méthode d’expertise des immeubles de bureaux. La durée des baux de 9 ans est trop longue et il faut donc réformer non seulement le statut des baux mais aussi les méthodes de valorisation qui sont très liées à la durée des baux ●
