Au sommaire :
– 2 -Jurisprudence
Baux commerciaux : Clause d’enseigne réputée non écrite / Nullité du bail pour violation de l’article L 631-7 du CCH. Quelles conséquences ?
Fiscalité: Revenus fonciers et travaux réalisés par le bailleur, autoentrepreneur
Urbanisme : Constructibilité limitée
– 4 -Débats
A l’Assemblée : les députés votent la proposition de loi sur l’ANCT
– 5 -Actualité
Encadrement des loyers / Réforme de la copropriété / Réhabiliter les friches / Politique du logement : des propositions attendues sur le foncier
Commerces : vers 4 milliards d’euros d’investissement
– 6 -Rencontre
Philippe Servalli (FFB du Grand Paris) : L’organisation de la filière est obsolète
– 7 -Nominations – Au fil du JO
Circulation des capitaux entre organismes HLM
Cheminées dans les maisons individuelles
Légion d’honneur
– 8 -Rencontre
MeilleureCopro : hausse des charges de copropriété de +3,1% en 2018
■ jugé ■ > Une clause d’enseigne, qui interdit au preneur d’invoquer la déspécialisation et qui est contraire à son droit de céder son fonds, est réputée non écrite et n’est plus soumise à la prescription biennale, a jugé la cour d’appel de Paris le 23mai2019 (p.2). > La nullité du bail, prononcée sur le fonde- ment de l’article L 631-7 du CCH, ne per- met pas au preneur de rechercher la respon- sabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance (CA Paris, 24mai 2019, p.2). ■ répondu ■ > Le député Jean-Luc Lagleize doit présenter des propositions pour répondre au problème de foncier (p.5). ■ publié ■ > Un décret d’application de la loi Élan, vise la circulation des capitaux entre orga- nismes HLM (p.7). ■ chiffrée ■ > La hausse des charges de copropriété en 2018 est estimée à +3,1% selon Meilleure- Copro (p.8). > BNP Paribas Real Estate anticipe un volu- me d’investissement dans le secteur du commerce de 4milliards pour 2019 (p.5). ■ votée ■ > Les députés ont définitivement voté la proposition de loi créant l’Agence nationale de la cohésion des territoires (p.4). ■ programmé ■ > Le député Michaël Nogal va présenter son rapport “Louer en confiance” (p.3). > La secrétaire d’État Emmanuelle Wargon a lancé un groupe de travail sur la réhabilita- tion des friches (p.5). Réagir à l’évolution des coûts D es rencontres dont Jurishebdo vous présente l’écho cette semaine, surgit un point commun: comment réagir à l’évolution des coûts? La première démarche, très constructive, est celle de Meilleure- Copro (p.8). Son observatoire montre d’abord une forte hausse des charges de copropriété en 2018, particulièrement en pro- vince. Mais il ne se limite pas au constat, il propose des solutions. Avec un accord avec le conseil syndical, il négocie la remise à plat des contrats avec les prestataires et se rémunère par la réduction des coûts obtenue par son travail. Le gain est donc assuré pour les copropriétaires, et il aboutit à une réelle maîtrise des charges. Le service est également utile pour les promoteurs car sa connaissance du secteur lui permet d’avoir une évaluation précise des futures charges de l’immeuble en construction, une information précieuse pour les futurs acquéreurs. La démarche est donc à saluer. La deuxième démarche concerne les coûts de construction d’un immeuble. La hausse résulte de divers facteurs, notamment de la hausse inexorable - en dépit des promesses gouvernementales - des exigences normatives. Les entreprises de travaux, dont Philippe Ser- valli (FFB Grand Paris) expose les difficultés, doivent s’adapter aux nouveaux matériaux, aux nouvelles technologies des équipements, sans pouvoir totalement répercuter la hausse de leurs coûts sur les tarifs admis par leurs clients promoteurs. Elles sont donc prises en étau entre leurs fournisseurs et leurs clients, en dépit des réductions de coûts résultant d’un recours toujours accru aux travailleurs déta- chés (p.5). Philippe Servalli en appelle à des réactions de la puissance publique, par exemple pour encadrer le prix du foncier, autre élément majeur de la composante du prix d’un immeuble. Il préconise aussi une réorganisation de la filière, notamment par une amélioration des efforts de formation et même une sensibilisation à la nécessité de la conscience professionnelle. Ce dernier objectif, pourtant essen- tiel, sera sans doute le plus difficile à atteindre, tant, à l’heure où le progressisme a le vent en poupe, les valeurs traditionnelles sont méprisées. Un promoteur comme Bruno Derville (Vinci) aborde la question sous un autre angle, celui de la satisfaction du client. Divers procé- dés sont mis en œuvre pour la gagner. Ainsi le rendez-vous pris avec l’acquéreur, un mois avant la réception, permet d’anticiper ses réac- tions négatives, et de limiter les causes de réserves lors de la récep- tion définitive. Satisfaction accrue du client et source tarie de contentieux futurs: deux atouts dans la démarche de commerciali- sation du bien. On le voit, les initiatives des acteurs sont diverses face à l’évolution des coûts. L’imagination est ici plus féconde que l’appel aux pouvoirs publics qui est parfois contre-productif. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 767 11 JUIN 2019 ISSN 1622-1419 19 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Clause d’enseigne réputée non écrite / Nullité du bail pour violation de l’article L 631-7 du CCH. Quelles consé- quences? Fiscalité : Revenus fonciers et travaux réalisés par le bailleur, auto- entrepreneur Urbanisme : Constructibilité limitée - 4 - Débats - A l’Assemblée: les députés votent la proposition de loi sur l’ANCT - 5 - Actualité - Encadrement des loyers / Réforme de la copropriété / Réhabiliter les friches / Politique du logement: des propositions attendues sur le foncier Commerces: vers 4milliards d’euros d’investissement - 6 - Rencontre - Philippe Servalli (FFB du Grand Paris): L’organisation de la filière est obso- lète - 7 - Nominations - Au fil du JO - Circulation des capitaux entre organismes HLM Cheminées dans les maisons individuelles Légion d’honneur - 8 - Rencontre - MeilleureCopro: hausse des charges de copropriété de +3,1% en 2018 S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 1 juin 2019 2 JURIS hebdo immobilier ll B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Clause d'enseigne réputée non é crite (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 23mai2019, n°18/27510) Un bailleur avait engagé une action envers son locataire au motif, notamment, qu'il ne respectait pas la clause d'enseigne: il exer- çait son activité de vente de vêtements sous l'enseigne Héritage et non sous l'enseigne Renato Belli, contrairement à ce qu'impo- sait le bail. La cour d'appel juge que cette clause peut être annulée mais que, en raison d'une contestation sérieuse, il n'y a pas lieu à réfé- ré: « La clause d'un bail obligeant le preneur à exercer son activité sous une enseigne par- ticulière était considérée par la jurispruden- ce comme susceptible d'être annulée car elle fait échec à la déspécialisation, qui est d'ordre public, comme à la faculté de céder son fonds de commerce, droit également d'ordre public. Depuis la loi Pinel du 18juin 2014 […] appli- cable aux baux conclus ou renouvelé depuis le 20juin 2014, les clauses contraires au sta- tut des baux commerciaux sont réputées non écrites alors qu'elles étaient nulles auparavant, ce qui est une sanction plus efficace que la nullité antérieurement encourue puis qu'elle n'est pas soumise à la prescription biennale. Or, précisément, le contrat de bail commer- cial objet de la présente espèce, conclu le 2octobre 2015, est soumis aux dispositions de cette loi. Il s'ensuit qu'il existe à tout le moins une contestation sérieuse quant au fait que la société SECAR puisse se prévaloir de l'effica- cité d'un commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et se fondant sur le défaut de respect d'une clau- se d'enseigne par le preneur. Il convient dès lors de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur l'acquisition d'une clause résolu- toire au titre de la clause d'enseigne ». Le bailleur invoquait pas ailleurs la violation d'une clause interdisant au preneur de faire du démarchage dans le mail du centre com- mercial. Toutefois, la cour estime que la pro- duction de deux constats d'huissier ne suffi- sait pas à « caractériser avec l'évidence requise en référé que la clause interdisant le démarchage sur le mail avait été violée, au regard notamment de la nécessité d'inter- préter la portée de la clause ». Enfin, constatant que la société locataire a réglé les arriérés de loyer, la cour confirme le jugement de première instance qui avait accordé des délais de paiement. Observations : La Cour de cassation avait déjà statué sur la clause d'enseigne, confir- mant un arrêt d'appel: l'obligation impo- sée au preneur d'exercer son activité sous telle enseigne précise ne lui permettant pas de faire valoir son droit à déspécialisa- tion partielle, par adjonction d'activités connexes ou complémentaires, la cour d'appel a retenu à bon droit la nullité de la clause imposant au preneur de tenir les lieux à usage d'habitation et d'approvi- sionnement général avec rayon boucherie sous une enseigne précise (Civ. 3 e , 12juillet 2000). Le présent arrêt confirme la nullité de la clause d'enseigne, mais en tire les consé- quences sous l'empire de la loi Pinel de 2014 qui répute non écrite les clauses contraires au statut (art. L 145-15 modifié du code de commerce). Alors que la nullité devait être invoquée dans le respect de la prescription biennale, cette limite n'est plus encourue. Mais en raison de la néces- sité d'interpréter les faits, le recours à la procédure de référé n'est pas adapté. A retenir: Une clause d'enseigne, qui inter- dit au preneur d'invoquer la déspécialisa- tion et qui est contraire à son droit de céder son fonds, est réputée non écrite et n'est plus soumise la prescription biennale. ■ Nullité du bail pour violation de l'article L 631-7 du CCH. Quelles conséquences? (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 24mai2019, n°17/18789) Une société avait vendu des appartements à Paris à des investisseurs. Ceux-ci les avaient donnés en location par bail commercial pour être exploités dans une résidence para-hôtelière. À la suite d'une action enga- gée par la Ville de Paris en vue de la restitu- tion des biens à usage d'habitation, le tri- bunal avait constaté la nullité des baux commerciaux, en application de l'article L 631-7 du CCH. La cour d'appel confirme la nullité de baux et statue sur ses conséquences. - Sur la nullité du bail […] « la demande en nullité du bail […] sera déclarée bien fondée, dès lors qu'il est prouvé que le bail litigieux a été conclu pour être exploité sous forme de sous-loca- tions étrangères à l'habitation, en violation de l'article L 631-7 du CCH dans sa rédaction alors applicable, entraînant la nullité de plein droit de ce bail. - Sur les restitutions consécutives à l'annula- tion des baux Dès lors que la société R. [preneur] a béné- f icié de la jouissance des lieux, elle est rede- vable comme suite à l'annulation des baux, d'une indemnité d'occupation […]. - Sur les demandes indemnitaires de la société R. contre les copropriétaires bailleurs Dès lors que les baux ont été annulés, les parties à ces contrats ne peuvent obtenir des dommages-intérêts sur le fondement des manquements aux obligations qu'ils prévoyaient, sans préjudice de l'application des règles de la responsabilité extra- contractuelle et de la responsabilité au titre d'un autre contrat non annulé. […] Si la nullité du bail entraîne des restitutions, elle ne peut entraîner d'autre indemnisa- tion sous forme de dommages-intérêts au titre de la responsabilité contractuelle. Il ne peut donc être reproché par le locatai- re au propriétaire-bailleur sur le fondement du contrat annulé de ne pas avoir mis en œuvre la procédure de changement d'usa- ge quand il a connu l'irrégularité de l'ex- ploitation. Il résulte de ces éléments que la société R. invoque à tort le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et que la responsabilité contractuelle de M. B. à l'égard de la société R. au titre d'une pré- tendue garantie d'éviction ne peut être engagée, ni sur le fondement des restitu- tions consécutives à la nullité, ni sur le fon- dement de l'article 1719 du code civil, dont l'application ne peut plus être invoquée après la nullité. Dès lors que la sanction de l'obligation de délivrance conforme ne peut être que la résiliation ou l'exécution forcée du bail, ni l'un ni l'autre ne sont com- patibles avec la nullité prononcée ». La cour confirme encore que la nullité du bail exclut tout droit au renouvellement et ne peut entraîner une perte du droit au bail « la société R. ne pouvant se prévaloir de la perte du droit au maintien dans les lieux résultant de la privation d'un local qui ne lui permettait pas d'exercer l'activité prévue au bail. […] - Sur la responsabilité de la société M. [ven- deur] à l'égard des bailleurs Dès lors que la violation de l'article [L 631-7] du CCH est sanctionnée non seulement par la nullité de l'acte qui y contrevient, mais encore par une amende civile qui a la natu- re d'une peine soumise au principe de la JURISPRUDENCE personnalité des peines, il s'ensuit que seuls les propriétaires concernés peuvent subir cette peine. Par conséquent, […] les consorts M. qui s ubissent les sanctions encourues par leur fait personnel en qualité de bailleur […] agissent vainement en responsabilité contre la société M. pour être indemnisés du coût des amendes ». Observations : Cet arrêt met en lumière la gravité de la sanction encourue par le bailleur qui ne respecte pas les règles d'usage des locaux prévues par les articles L 631-7 et suivants du CCH. Outre les amendes civiles (art. L 651-2), la loi prévoit la nullité de tous les accords ou conven- tions conclus en violation de l'article L 631- 7. La présente décision en fait application pour le bail commercial conclu par les investisseurs bailleurs. Elle montre aussi que le preneur ne peut pas se retourner contre le propriétaire au titre de son obli- gation de délivrance. En effet, selon le rai- sonnement de la cour d'appel, la nullité du bail empêche de se prévaloir du contrat pour en obtenir l'exécution. De même, le preneur ne peut pas invoquer de droit au renouvellement puisque le bail initial est nul. A comparer: Civ. 3 e , 2juillet 1997 jugeant que le bailleur aurait dû vérifier si la chose louée pouvait être affectée à l'usage prévu par le bail, différent de celui auquel les lieux loués avaient été préalablement des- tinés. A retenir: La nullité d'un bail, prononcée sur le fondement de l'article L 631-7 du CCH, ne permet pas au preneur de recher- cher la responsabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance. Fiscalité ■ Revenus fonciers et auto-entre- preneurs (CE, 29mai2019, 3 e et 8 e sections, n°418293) Le propriétaire de deux biens immobiliers avait effectué des travaux d'amélioration en qualité d'auto-entrepreneur. Mais l'ad- ministration avait remis en cause la déduc- tion des factures correspondantes et impo- sé les sommes au titre des BIC. Le contri- buable avait perdu son recours en première instance et devant la cour administrative d'appel, mais le Conseil d’État annule la décision: « Lorsque le propriétaire d’un immeuble se facture à lui-même en tant que travailleur indépendant le temps qu’il a lui-même pas- sé à effectuer des travaux d’amélioration de cet immeuble, les sommes ainsi facturées ne sauraient, en l’absence de toute prestation r éalisée au profit de tiers, être regardées au sens et pour l’application de l’article 34 du [CGI], comme provenant de l’exercice d’une activité lucrative ni, par suite, comme un bénéfice industriel et commercial ». Le contribuable étant inscrit au RCS, il avait déclaré les sommes au titre des BIC, mais le Conseil d’État juge que la cour a méconnu l'article 34 du CGI en imposant les sommes car il n'avait réalisé aucune prestation au profit de tiers. Observations : Il résulte de cet arrêt que lorsque le propriétaire effectue des tra- vaux dans un bien lui appartenant et qu'il facture le temps passé, il n'a pas à déclarer les sommes au titre des BIC puisque l'ar- ticle 34 du CGI vise les prestations effec- tuées par un tiers et que la prestation est ici réalisée pour lui-même. Mais le Conseil d’État ne se prononce pas directement sur la déduction de la facture des revenus fonciers. Un arrêt plus ancien (CE, 22mai 1992, n°87731) avait refusé la déduction des revenus fonciers de dépenses de travaux effectués directement par le propriétaire. Urbanisme ■ Constructibilité limitée (CE, 1 e et 4 e chambres, 29mai 2018, n°419921) Le préfet de l'Orne avait refusé un permis portant sur la restauration et l'extension d'une habitation. Sa décision avait été annulée par le tribunal administratif et la cour d'appel avait confirmé la décision. Le Conseil d’État fait de même. Le projet était situé dans une commune dépourvue de document d'urbanisme et où était donc applicable le principe de constructibilité limitée de l'article L 111-1-2 du code de l'urbanisme (dispositions reprises aux articles L 111-3 et L 111-4). Le Conseil d’État en précise l'interprétation. Ces dispositions interdisent la construction en dehors des parties actuellement urbani- sées des communes, sauf deux exceptions (1 e du I de l'article): 1. adaptation, changement de destination, réfection et extension de constructions exis- tantes, 2. construction de bâtiments nouveaux à usage d'habitation à l'intérieur d'un péri- mètre regroupant des bâtiments d'une ancienne exploitation agricole et dans le respect des traditions architecturales locales. Sur le premier point, le Conseil d’État i ndique que - aucune disposition n'impose que l'excep- tion doive en plus présenter un « caractère mesuré », - la condition tenant au respect des tradi- tions architecturales « ne s’applique pas à l’extension des constructions existantes, mais seulement à la construction de bâti- ments nouveaux ». Sur le second point: L'arrêt indique que l'exception « n’est pas réservé aux cas dans lesquels le périmètre constitué par les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole est clos, mais peut aus- si valoir pour les cas où les bâtiments nou- veaux sont implantés dans un espace entouré de bâtiments agricoles suffisam- ment rapprochés pour pouvoir être regar- dés comme délimitant, même sans clôture ou fermeture, un périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole ». En l'espèce il confirme donc la décision criti- quée qui avait validé le permis. Observations : Le principe de la constructi- bilité limitée suscite de nombreux arrêts et de fréquentes adaptations législatives. Ain- si par exemple, il a été admis la transfor- mation d'une ancienne grange à 2km d'un village, avec réfection et surélévation de la toiture, agrandissement des ouver- tures, de la façade, réaménagement des espaces intérieurs, comme une réfection de construction existante (CE 28septembre 1994) mais non pour des travaux portant de 20 à 146m 2 la surface d'une construc- tion existante (CE 8juin 1994). Dans la présente affaire, le Conseil d’État valide l'opération d'extension, en distin- guant bien les deux hypothèses autorisées. Il précise que l'exigence de respect des tra- ditions architecturales ne s'applique que dans le second cas visant les constructions dans le périmètre d'une ancienne exploita- tion agricole (exception ajoutée par la loi du 25mars 2009). ● 1 1 juin 2019 3 JURIS hebdo immobilier ll F ISCALITÉ - U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ◆ Rapport parlementaire sur la location Le député, Michaël Nogal, présentera le 18juin son rapport “Louer en confiance” relatif au marché de la location et aux agences immobilières. A SUIVRE 1 1 juin 2019 4 JURIS hebdo immobilier ll Les députés ont abordé le 15mai l’examen en nouvelle lecture de la proposition de loi créant une agence nationale de la cohésion des territoires. La ministre Jacqueline Gourault rappelle que la commission mixte paritaire n’a pu parvenir à un accord. Ce guichet unique va permettre une coordination des opérateurs de l’État. Les élus pourront se tourner vers elle pour obtenir une aide et un soutien dans l’accompagnement de leurs projets. La méthode change: la logique verticale où l’État prescrit est remplacée par une logique ascendante pour que l’agence mobilise les ressources de l’État à partir des besoins défendus par les élus d’un territoire. Le Gouvernement souhaite que les repré- sentants des élus locaux disposent d’une large place dans le conseil d’administration mais que les représentants de l’État dispo- sent de la moitié des sièges. ■ “Magnifier les territoires” La rapporteure, Yolaine de Courson, ajoute que cette proposition de loi vise à permettre de créer une dynamique collective autour de projets partagés. “Chaque projet qu’elle portera devra s’inspirer des spécificités locales pour magnifier les territoires”. Le texte a été amélioré par la création d’un comité local de cohésion territoriale qui réunira les élus du territoire et les acteurs locaux privés et publics. L’agence doit être une structure légère qui facilite les initiatives, mais la CMP a échoué en raison de la demande des sénateurs de créer un droit de veto, or il faut éviter tout risque de blocage. Le texte modifié a accor- dé un siège de plus aux représentants des collectivités locales et instaure un mécanis- me de double délibération qui permet de ne pas paralyser les décisions de l’agence en cas de désaccord. Thierry Benoît estime qu’il aurait fallu aller plus loin dans le regroupement des agences pour par exemple, y intégrer l’ADEME. Loïc Prud’homme critique le “vocabulaire technocratique de la start-up nation” alors que la politique suivie vise à “assécher les provinces”, il déplore les projets de déve- loppement de Bordeaux où le projet Eurat- lantique contraint les habitants de quartiers A L ’A SSEMBLÉE DÉBATS Agence nationale de la cohésion des territoires Les députés votent la loi sur l’ANCT. reproduction interdite sans autorisation populaires à s’exiler hors métropole. Hubert Wulfranc redoute que les trois agences regroupées dans l’ANCT (l’EPARE- CA, le CGET et l’Agence du numérique) a ient moins de ressources que le total des trois agences existantes. Il aurait préféré une action pour les territoires en déprise et cri- tique la possibilité pour l’agence de créer des filiales, source de manque de lisibilité. François Pupponi ironise sur l’échec de la CMP, qu’il attribue à une rigidité du Gou- vernement, caractéristique de l’action publique descendante. Toutefois, il approu- ve la création du guichet unique. Il propose que le directeur général de l’agence soit nommé par le conseil d’administration. Marie-Noëlle Battistel regrette également que l’agence ne soit pas dotée de moyens nouveaux. Pierre Morel-A-L’Huissier obser- ve que la faculté de créer des conventionne- ments avec le CEREMA, l’ANAH, l’ANRU et l’ADEME, lesquels restent des orga- nismes indépendants, rend difficile la com- préhension de la mission de la nouvelle ANCT. L’article 1 er a été adopté en l’état. Il prévoit que l’agence est une “institution nationale publique, créée sous la forme d’un établis- sement public de l’État . L’article 2 fixe ses missions d’aménagement du territoire et l’accès aux fonds structurels. Un amendement (n°94) a été voté pour ajouter au texte la question des quartiers urbains en difficulté. Le vote de l’amende- ment n°69 ajoute dans le périmètre des mis- sions de l’agence, la revitalisation commer- ciale et artisanale. L’article 2 a été voté. (AN débats, 15mai2019, 1 e séance). L’article 3 traite de la gouvernance . Les amendements visant à donner davantage de pouvoir aux élus dans le conseil d‘admi- nistration ont été rejetés ainsi que de nom- breux autres amendements et l’article a été voté. Avec l’article 5 est abordée la question de la délégation territoriale de l’Agence dans chaque département. Sylvia Pinel demande que le préfet ne soit pas le délégué territorial de l’agence, mais son amendement (n°110) a été rejeté. L’article 5 a été voté en l’état. Même vote pour l’article 6 bis qui autorise l’agence à créer des filiales et 6 ter qui pré- ❘◗ Mayer Brown ( Jean-Pierre Lee et Erwan Heurtel ) a conseillé le fonds GreenOak Real Esate pour l’acquisition d’un porte- feuille logistique de 167000m 2 , auprès d e Corelog. Le même cabinet ( Alexandre Poupard ) a conseillé Europa Capital/Bal- zac REIM dans la cession de 14000m 2 de bureaux à Suresnes (92) à Skema Business School. ❘◗ FTPA Avocats ( Bruno Robin et Coralie Oger ) a conseillé Arche (groupe Citya) pour l’acquisition du réseau d’agences Guy Hoquet auprès de Nexity, assisté par DFGLA ( Henri-Nicolas Fleurance ). Acteurs voit la conclusion de conventions plurian- nuelles avec une série d’organismes: ANRU, ANAH, ADEME, CEREMA et Cais- se des dépôts et consignations. L’article 7 est relatif au comité national de coordination de l’Agence nationale de la cohésion des territoires. Même vote, ainsi que pour les articles suivants. L’article 10 prévoit la dissolution de l’EPA- RECA au plus tard le 1 e r janvier 2020. (AN débats, 15mai2019, 2 e séance). L’ensemble de la proposition de loi a été adopté le 21mai. ■ Spéculation foncière en Corse Michel Castellani s’inquiète de la spécula- tion foncière en Corse. Le nombre de permis de construire a augmenté de 26% entre mars2018 et mars2019. 53,2% des loge- ments construits sont des résidences secon- daires. Elles représentent 37,2% du parc (9,6% en moyenne française). Le ministre chargé des collectivités territoriales, Sébas- tien Lecornu, lui répond que le Gouverne- ment a confié une mission au député Jean- Luc Lagleize, pour maîtriser le prix du fon- cier. Il rappelle les outils à disposition des élus; documents d’urbanisme, droit de pré- emption urbain et, en Corse, le rôle de l’Offi- ce foncier de la Corse qui peut constituer des réserves foncières pour réaliser du logement social. (AN débats, 21mai2019, 1 e séance). ■ Baisse de l’impôt sur le revenu Interrogé par Laurent Saint Martin, sur la baisse de l’impôt sur le revenu, le secrétaire d’État indique que la baisse annoncée par le Président de la République, de 5milliards d’euros, interviendra au 1 er janvier 2020. Elle sera financée par des baisses de dépenses publiques et par la révision de cer- taines niches fiscales des entreprises. (JO AN débats, 30avril, 1 e séance). 1 1 juin 2019 5 JURIS hebdo immobilier ll M ARCHÉS ◆ Encadrement des loyers: mécon- tentements de toutes parts La CLCV réagit à l’annonce, le 5juillet de l’annulation par le Conseil d’État des arrêts de cours d’appel ayant censuré les modali- tés de mise en place de l’encadrement des loyers: la nécessité de réguler les loyers de l’ensemble de l’agglomération est quali- fiée d’erreur de droit. La CLCV déplore l’in- efficacité de la décision qui intervient alors que la règle issue de la loi Alur, a été modifiée par la loi Élan et ajoute que les locataires ont subi en pure perte des hausses de loyers (communiqué du 6juin 2019). À l’inverse, face à la perspective de paru- tion d’un arrêté préfectoral fixant les loyers permettant l’encadrement à Paris, l’UNPI annonce son intention d’engager de nouvelles procédures pour faire annu- ler l’arrêté (communiqué du 29mai2019). Le Gouvernement a par ailleurs confirmé le 29mai la signature par le préfet de Paris de l’arrêté fixant les loyers de référence. L’encadrement doit donc être effectif au 1 er juillet 2019. ◆ Réforme de la copropriété A l’occasion de la parution des deux décrets d’application de la loi Élan sur la copropriété (JO du 24mai, voir Jurishebdo du 3juin), la chancellerie a indiqué que la réforme de la copropriété s’achèverait à l’automne. Elle comprendra des mesures pour encourager la participation aux assemblées, faciliter la prise de décision et adapter la gestion des copropriétés en fonction de leur taille. Fin 2020, les mesures seront regroupées dans un code de la copropriété. ( Communiqué du 29mai2019). ◆ Expulsions Le président de la FNAIM a réagi à la publication d’un arrêté pris, par le maire de Grenoble, d’interdire une expulsion sans relogement. Jean-Marc Torrollion rappelle que la loi du 5mars 2007 a déjà instauré un droit au logement opposable et qu’il est “inique” de “transférer aux propriétaires la mission assignée à la collectivité publique”. (Communiqué du 28mai2019). ◆ Réhabiliter les friches La secrétaire d’État, Emmanuelle Wargon, a lancé le 4juin le groupe de travail sur la réhabilitation des friches. Le gisement des friches qui serait de 2400, est insuffisamment connu. Les acteurs ont exprimé le besoin que les délais d’instruc- tion des dossiers soient encadrés. Quatre sous-groupes de travail ont été ins- tallés: - inventaire national des friches, - simplification des procédures et mobilisa- tion des capitaux, - usages environnementaux des friches réhabilitées, - prévention de l’émergence de nouvelles friches. (Communiqué du 4juin2019). A CTUALITÉ Commerces Vers 4milliards d’euros d’investis- s ement 22000 € le m 2 : c’est la valeur des Champs Élysées qui reste en tête du palmarès des valeurs locatives, selon BNP Paribas, suivie par Cannes (8000 € ). Thierry Bonniol (BNP Paribas Real Estate Transaction) explique que les valeurs prime se maintiennent tan- dis que les autres emplacements, notam- ment dans les villes moyennes, ont tendan- ce à “stagner voire à baisser”. Il explique que la métropolisation fragilise les villes moyennes et que, pour recréer une dyna- mique, il convient de repenser l’accessibili- té des cœurs de villes. La vacance a progressé de 7% ou 8% en 2013 à 9 à 11% en 2016, dans les villes jus- qu’à 250000 habitants. Dans les grands centres commerciaux, les valeurs prime varient de1500 à2000 € le m 2 . Pour 2019, près de 690000m 2 de nou- veaux projets sont identifiés, mais une par- tie va être reportée en raison de “la recru- descence de recours contentieux”. Sur le marché de l’investissement, l’activité a été “douce” au premier trimestre (500 millions d’euros), mais Cyril Zaprilla (direc- teur investissement commerce) anticipe une année qui devrait atteindre 4milliards d’euros contre 4,5milliards en 2018. (Communiqué du 6juin 2019). ■ Record de collecte pour les SCPI de Périal Les SCPI de Perial ont enregistré une collec- te nette de 170millions d’euros (190mil- lions d’ € de collecte brute) au 1 er trimestre 2019, soit une progression de 185% par rapport au 1 er trimestre 2018. Cette performance est largement supérieu- re à celle du marché: les SCPI ayant aug- menté de 79% leur collecte. Le groupe se félicite notamment de la col- lecte réalisée par PFO2, première SCPI ayant intégré une démarche environne- mentale dans sa stratégie de gestion. (Communiqué du 5juin2019). ❘◗ Elisa Bocianowska rejoint le bureau parisien du cabinet Simmons & Sim - mons , comme associée. Elle y prend la tête de la pratique immobilière. ❘◗ Jean-Baptiste Blanc (avo- cat à Marseille) a été élu président de la Fédération Nationale des Unions de Jeunes avocats (FNUJA). Acteurs Politique du logement: des propositions attendues sur le foncier Isabelle Florennes (Modem, Hauts-de-Seine) interpelle le ministre du logement sur la dif- ficulté à se loger. Julien Denormandie lui répond que l’objectif est de “produire un plus grand nombre de logements abor- dables, c’est-à-dire dont les loyers sont accessibles”. Il évoque la signature de l’ac- cord avec les familles de bailleurs sociaux qui vise à leur permettre de produire 110000 logements par an. Pour favoriser la libération du foncier, le ministre rappelle aux propriétaires que s’ils vendent leurs terrains avant la fin de l’année 2020, ils bénéficient d’un abattement signifi- catif de la plus-value immobilière liée à cet- te vente; il les invite à se saisir de cette occa- sion. Mais il ajoute qu’il faut aller plus loin et il attend à cet effet les conclusions de la mission confiée au député Lagleize, notam- ment sur la question du démembrement. (JO AN débats, 14mai, 1 e séance). Thibault Bazin revient sur cette question, faisant part de son inquiétude face à la bais- se de construction de logements et déplo- rant les conséquences qui en résultent avec l’aggravation des fractures territoriales. Le ministre lui répond que le Gouvernement souhaite produire du logement abordable et soutenir la rénovation. Pour ce second point, sur les 10milliards d’euros prévus pour la rénovation urbaine, 5milliards ont déjà été engagés (avec une hausse de 14% de crédits supplémentaires pour l’ANAH) et 5 mil- liards dont consacrés au programme Action cœur de ville. (JO AN débats, 15mai, 1 e séance). falloir passer à la RT 2020, même si les pro- moteurs ont déjà largement intégré la hausse des exigences de normes environ- nementales. M ichaël Pellaumail ajoute que le recours accru aux innovations technologiques sur les bâtiments est une cause de recours. Les panneaux photovoltaïques, intégrés aux bâtiments, peuvent susciter des problèmes d’infiltration et créer des arcs électriques avec risque d’incendie. Le recours à des experts de plus en plus spécialisés augmen- te également le coût des recours. Bruno Derville tempère le propos en expli- quant qu’on ne peut pas priver les clients des innovations techniques mais qu’il faut s’atteler à la réorganisation de la filière. Michaël Pellaumail observe que les litiges sont plus fréquents, certains acquéreurs déclarant un sinistre au motif qu’ils ne peuvent pas voir plus de 19 ° dans une pièce de leur logement. Approche satisfaction client Bruno Derville rétorque qu’il faut recher- cher la satisfaction du client, ce qui est un critère subjectif. Pour la réception d’un même logement, les réserves invoquées par dix clients sont dix fois différentes. Pour répondre à leurs attentes, Vinci a développé le système de la préréception, un mois avant la réception officielle, ce qui lasse le temps au promoteur de les réparer avant la réception définitive. Philippe Servalli ajoute que la FFB travaille à des pistes d’améliorations. Il évoque d’abord la nécessité de faire remonter les prix mais, constatant que les prix du fon- cier deviennent un obstacle, il préconise leur plafonnement par voie administrative. L’accent doit être mis sur la formation et le développement de la conscience profes- sionnel… Il faut aussi lutter contre le vol sur les chantiers, qui représente 1% du chiffre d’affaires et lutter contre le travail illégal. À cet égard, la FFB souhaite que les sanctions visant le recours aux travailleurs illégaux contre tous les acteurs soient appliquées plus fermement. Il faut enfin mieux travailler ensemble en rappelant à chaque intervenant que s’il est titulaire de droits, il est aussi tenu à des devoirs. Les recours Bruno Derville évoque par ailleurs les recours des tiers sur les permis de construi- re. En général, le promoteur ne lance pas la commercialisation avant d’avoir obtenu un permis purgé de recours. Mais avec le rythme actuel de commercialisation des logements, il est nécessaire d’anticiper la 1 1 juin 2019 6 JURIS hebdo immobilier ll C ONSTRUCTION Pour Vinci, 47% des logements sont livrés en retard, avec un délai moyen d’un mois. Bruno Derville en explique les causes. 1. La priorité à la qualité incite le promoteur à décaler la réception plutôt que de livrer le logement avec réserves. 2. Du temps est souvent perdu au démarrage du chantier pour diverses raisons (prolongement des fouilles archéologiques, négociations avec les entreprises de travaux…). 3. En fin de chantier, les travaux des aménageurs et de raccordement aux réseaux ne sont pas tou- jours achevés. Sinistres en hausse Michaël Pellaumail constate une hausse de la sinistralité, non pas tant du nombre de sinistres (+7% entre2008 et2016) que des montants engagés (+56%). En garantie décennale, les montants sont passés de 3600 € à 4500 € par sinistre. Les désordres les plus fréquents sont liés à l’enveloppe du bâtiment (infiltrations, étanchéité) et dans une moindre mesure aux carrelages. Les malfaçons s’expliquent d’abord par la crise qui a tiré les prix vers le bas au point de provoquer la liquidation d’entreprises, mais aussi par l’évolution des comporte- ments. Alors que nombre de litiges se réglaient à l’amiable, ils sont aujourd’hui beaucoup plus souvent contentieux, ce qui coûte sept fois plus cher à l’assureur. L’évo- lution technologique est aussi une source de hausse des sinistres car les bâtiments étant davantage équipés de technologies complexes, les réparations sont plus coû- teuses (panneaux photovoltaïques, sys- tèmes de chauffage…). Enfin, le recours accru à la sous-traitance complique les recours, voire les rend incertains lorsque le sous-traitant a disparu. Prix et coût “L’organisation de notre filière est obsolè- te” reconnaît Philippe Servalli. Si délais et contentieux augmentent c’est d’abord en raison des prix. La crise a déstructuré la filière par la baisse des prix. Les coûts de production ont augmenté mais les prix n’ont pas suivi de façon suffisante. Philippe Servalli estime que les prix des entreprises sont la variable d’ajustement du promo- teur. Avec l’explosion des prix du foncier, les promoteurs ont utilisé les prix des entreprises comme variable d’ajustement. Cette analyse n’est pas partagée par le promoteur: Bruno Derville estime au contraire que le promoteur établit son bilan à partir du prix possible de vente, du coût de construction et en déduit le prix qu’il peut payer au propriétaire du foncier. Philippe Servalli précise que les prix de construction sont compris dans une four- chette de 1500 € à 2000 € par m 2 (à com- parer aux prix de vente de 8000à 10000 € ), mais qu’à ce tarif, il n’est plus possible de produire avec un modèle éco- nomique d’il y a dix ans… ce qui conduit à des malfaçons. Il s’y ajoute une perte de compétence de tous les intervenants. De plus, le nombre des intervenants a été fortement accru et leur coordination allonge les délais. Le temps pour obtenir le branchement élec- trique d’une grue peut atteindre trois mois! La multiplicité des intervenants a aussi un impact sur les délais de paiement car cha- cun doit donner son avis. Le système est donc inadapté, et souffre à la fois d’un environnement extérieur diffi- cile et d’une obsolescence de son organisa- tion interne. Formation, procédures Pour l’améliorer, Philippe Servalli préconise de travailler sur la formation et les procé- dures internes. Mais le modèle de forma- tion traditionnel n’est plus adapté: il y a deux ans, 53% des ouvriers étaient des travailleurs détachés (sans tenir compte des travailleurs irréguliers). Ce taux a atteint cette année de 60 à 65%. Alors qu'un ouvrier qualifié est payé deux fois le SMIC, l’entreprise gagne 30% sur les charges lorsqu’elle fait appel à un tra- vailleur détaché qui est soumis aux charges de son pays d’origine. Ce recours aux tra- vailleurs détachés a commencé avec les majors de la profession, mais s’est diffusé aux PME de 30 à 40 personnes. Pour Philippe Servalli, il faudrait que le coût de construction actuellement de 1400 à 1500 € le m 2 , soit augmenté à 2000 ou 2000 € . La hausse des coûts est imputable à la RT 2012, au moins à hauteur de 10%, et il va L’organisation de la filière est obsolète Retards et malfaçons sont en hausse dans la construction. Explications avec Philippe Servalli (vice-président de la FFB du Grand Paris), Michaël Pellaumail (responsable régional Ile-de-France de SMA) et Bruno Dervil- le (directeur général immobilier résidentiel de Vinci). RENCONTRE Rencontre organisée par l’association de jour- nalistes Ajibat le 5juin. ▲ 1 1 juin 2019 7 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T I O N NEL L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS D ISTINCTIONS Cabinets ministériels ➠ Action et comptes publics : Matthieu Ellerbach est nommé conseiller en charge de la communication, de la presse et de l'opinion, au cabinet de Gérald Darmanin. Il succède à Pierre-Jean Le Mauff. (Arrêtés du 24mai2019, J.O. du 28mai, n°27 et du 30mai, n°140). Préfets Amaury de Saint-Quentin est nommé pré- fet du Val d'Oise et Jacques Billant de la Réunion). (Décrets du 29mai2019, J.O. du 30mai, n°143 et144). Magistrature ✓ Cour de cassation : Sont nommés conseillers à la Cour de cassation: Marc Rouchayrole, Marie-Hélène Poinseaux, Françoise Issenjou, François Riffaud, Valé- rie Michel-Amsellem, Joël Boyer, Catherine Le Lay, Sabine Mariette, Dominique Pon- sot, Vincent Turbeaux, Caroline Pottin- Fevre, Odette-Luce Bouvier, Fabienne Renault-Malignac et Pascale Labrousse. (Décret du 31mai2019, J.O. du 2juin, n°12). Organismes publics ✓ Commission nationale de concertation : Pascal Gareau est nommé membre de la CNC en tant que représentant de l'USH. (Arrêté du 14mai2019, J.O. du 28mai, n°32). ✓ Observatoire de l'épargne réglementée : sont nommés membres comme personna- lités qualifiées: Sophie Olivier et Virginie Delaunay (banque, finances), Dominique Hoorens (logement social) et Bernard Cohen-Hadad (financement des PME). (Arrêté du 24mai2019, J.O. du 29mai, n°82). fumée dans les maisons individuelles est supprimée. Subsiste une obligation de réserve d'un emplacement pour pouvoir ultérieurement y poser un conduit. Le texte (modifiant l'arrêt du 31octobre 2005) vise les maisons individuelles chauf- fées à l'électricité. Il prévoit une réserva- tion dans la toiture et le cas échéant des planchers intermédiaires "en prévision du passage d'un conduit de fumée compa- tible avec le raccordement d'une installa- tion de chauffage à combustible gazeux, liquide ou solide et d'un foyer fermé à bois ou à biomasse". En l'absence de raccordement, la réserva- tion de la toiture est obturée de façon étanche. (Arrêté du 28mai2019 modifiant l'arrêté du 31octobre 2005 relatif aux dispositions tech- niques pour le choix et le remplacement de l'énergie des maisons individuelles, J.O. du 1 er juin, n°39). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi767 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ Légion d’honneur Sont promus - Premier ministre. Commandeurs: Edouard de Lamaze (avocat), Ber- nard Michel (ancien PDG d’une société d'investissement immobi- lier) et Irène Théry (sociologue du droit). - Justice. Commandeurs: Jean- Michel Hayat (président du TGI de Paris et Martine Valdès-Bou- louque (première avocate généra- le à la Cour de cassation). (Décret du 29 mai 2019, J.O. du 30 mai, n° 4). AU FIL DU J.O. conclusion des contrats avec les entre- prises de travaux. Mais la réforme du contentieux de l’urbanisme devrait conduire à une réduction des délais de traitement des litiges. Vinci s’efforce par ailleurs de choisir les intervenants les mieux disant et non les moins disant, car la non-qualité coûte cher. Autres actions engagées: renforcer l’enca- drement des chantiers, rechercher la qua- lité y compris au-delà des règles norma- tives (par exemple pour la sécurité des accrochages de balcons), rester en lien avec le client final pour lui faire visiter le logement en cours de chantier et amélio- rer le service après-vente. Objectif: lever les réserves en 60 jours. ● ✓ Caisse de garantie du logement locatif social : Paul-Marie Claudon (direction générale des outre-mer) est nommé admi- nistrateur de la CGLLS. (Arrêté du 27mai2019, J.O. du 1 er juin, n°127). Au fil du J.O. ■ Circulation des capitaux entre organismes HLM La loi Élan (art. 84) a voulu faciliter la cir- culation des capitaux entre les organismes d'un même groupe de logement social. Ce décret en fixe les modalités d'application. Il vise les SA d'HLM et les sociétés coopéra- tives de production, d'intérêt collectif ou de location-attribution d'HLM. Elles peuvent placer leur fonds en titres émis: - par un organisme d'HLM ou une SEM agrée pour la construction et la gestion de logements sociaux s'ils sont membres d'un même groupe d'organisme de logement social, - par une société de coordination dont elles sont actionnaires. (art. R 423-75 modifié du CCH). (Décret n°2019-535 du 28mai2019 relatif aux possibilités de placement des fonds des sociétés d'habitations à loyer modéré, J.O. du 29mai, n°37). ■ Cheminée des maisons indivi- duelles L'obligation d'installer un conduit de ▲ Créée en 2016, l’entreprise MeilleureCopro a présenté ce 6juin les résultats de son observatoire des charges de copropriété. L’entreprise de 20 personnes que préside Edouard-Jean Clouet est mandatée soit par les conseils syndicaux soit par les syn- dics pour remettre en concurrence les pres- tataires des copropriétés. Son observatoire analyse par algorithme les annonces immobilières et en récupère les données relatives au montant des charges, à la surface du bien et aux équi- pements de l'immeuble. Il élabore des sta- tistiques sur 200000 copropriétés. Le montant moyen des charges est beau- coup plus élevé à Paris (40,4 € /m 2 ) qu’en province (24,0 € ). La moyenne en France est de 25,8 € . De façon générale, les charges sont plus élevées dans l’Est que dans l’Ouest du pays. Pour un appartement de 60m 2 , le montant des charges est de 1175 € à Bor- deaux mais de 1492 € à Strasbourg. L’écart s’explique par la taille des immeubles (plus la copropriété est grande, plus les charges sons lourdes car les équipements sont plus nombreux), par l’âge (les immeubles des années soixante ou soixante-dix sont davantage équipés de chauffage collectif et d’ascenseur que les vieux immeubles) et par l’importance des équipements. À Nice par exemple, les immeubles sont très équi- pés (gardiens, ascenseurs). À Bordeaux en revanche, les immeubles sont plus souvent dépourvus de gardiens et d’ascenseurs. En 2018, les charges ont augmenté de +3,1% (pour une inflation de +1,8%). Mais Paris a été préservé de cette hausse (+0,3%), tandis que la province a subi une forte hausse de +4,4%. Les hausses les plus soutenues sont observées à Montpe- lier (+5,7%), Toulouse (+5,6%) et Mar- seille (+4,6%). Pourquoi une telle hausse? La hausse des primes d’assurance s’était ralentie en2012 et2013, mais l’explosion du nombre de dégâts des eaux (+20% en 2018) a conduit les assureurs à augmenter les primes. La progression des honoraires de syndic est particulièrement sensible pour les petites copropriétés car les syndics ne veulent plus perdre d’argent sur ces petits ensembles et augmentent les forfaits minimum. La haus- se est particulièrement vive à Lyon (+20,6%) mais elle est également sensible à Paris (+10,2%). La variation des températures est un autre facteur explicatif des écarts de charges. L’hiver a été doux dans le Nord mais relati- vement plus rigoureux dans le Sud. S’agissant du prix du gaz, qui a progressé de 14% en 2018, MeilleureCopro rappelle que la déréglementation des tarifs en 2014-2105 a conduit la plupart des copro- priétés à souscrire des contrats de 3 ans. Ces contrats sont en passe d’arriver à échéance, ce qui laisse augurer des hausses de tarifs en 2019. Quels risques pour 2019 ? A la hausse du prix du gaz, il faut ajouter celle de la taxe intérieure sur la consom- mation de gaz (hausse de 22% envisagée pour 2019. Pour l’électricité, les prix vont augmenter de 5,9% dès juin2019. Quant aux espaces verts, la loi Labbé a interdit le recours aux produits phytosani- taires dans les copropriétés, ce qui laisse augurer d’une hausse de 20 à 50% des prix, le recours au glyphosate devant être remplacé par des interventions manuelles. Dans les frais d’assurance, Edouard-Jean Clouet évoque la diffusion des contrats indemnisant les syndicats en cas d’impayés de charges. Le coût (24 € par lot) permet de faire face à l’explosion des impayés (mais représente un coût de 1 à 2% des charges). De plus, dans certains secteurs, des acquéreurs se concertent pour ne pas payer les charges de copropriété… Enfin, il faut anticiper la demande des syn- dicats de gardiens qui réclament la créa- tion d’un 13e mois. Quel bilan pour l’immatriculation? L’immatriculation des copropriétés est obli- gatoire pour tous les syndicats depuis fin 2018. Or a cette date, seuls 39% des immeubles étaient immatriculés. A suivre les projections d’immatriculation, le taux 1 1 juin 2019 8 JURIS hebdo immobilier ll M EILLEURE C OPRO RENCONTRE Hausse des charges de copropriété de +3,1% en 2018 JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0224 T 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops Ville Charges/m 2 Variation/2017 Bordeaux 19,6 € 3,0 % Nantes 21,9 € 4,2 % Toulouse 22,2 € 5,6 % Rennes 22,4 € 1,7 % Lyon 22,6 € 2,9 % Montpellier 23,2 € 5,7 % Province 24,0 € +4,4 % Strasbourg 24,9 € 3,6 % Marseille 25,1 € 4,6 % France 25,8 € 3,1 % Lille 25,7 € 2,8 % Nice 32,6 € 1,9% Paris 40,4 € 0,3% Les charges en 2018 Source: MeilleureCopro Le fonctionnement de Meilleure- Copro L’entreprise parvient en moyenne à une réduction de 20 à 30% des charges. ➠ Sur intervention du conseil syndical , elle est rémunérée par les économies de charges réalisées, à hauteur de la moitié pendant deux ans. Si les charges dimi- nuent de 1000 € MeilleureCopro perçoit 500 € la 1e année et 500 € la seconde. ➠ Sur intervention du syndic , Meilleure- Copro est rémunérée par une commission versée par le prestataire. Par exemple, un ascensoriste accepte de réduire ses prix car MeilleureCopro lui fait gagner du temps en lui adressant la description des lieux avec photos, ce qui lui évite des frais de déplacement. ➠ MeilleureCopro intervient aussi sur les immeublesneufs , en prenant contact en amont avec les promoteurs ce qui leur permet d’avoir une estimation bien plus précise des charges de copropriété à anti- ciper dans le nouvel immeuble. MeilleureCopro explique pourquoi les charges de copropriété ont augmenté en 2018 et vont poursuivre leur hausse en 2019 et propose un nouveau modèle pour les maîtriser. atteindrait 50% fin juin. MeilleureCopro rappelle que l’obligation est assortie de sanction pour le syndic (amende de 20 € /lot et/semaine de retard) et qu’elle est une condition de versement de subvention de l’Anah aux coproprié- taires. De plus, si l’immeuble n’est pas immatriculé, la vente d’un lot impose au notaire de procéder à l’immatriculation avant de pouvoir instrumenter. L’actualité réglementaire pourrait aussi contribuer à une hausse des charges com- me en témoigne par exemple la parution du décret du 23mai2019 sur l’individuali- sation des frais de chauffage qui impose la télérelève obligatoire pour les nouveaux compteurs dès le 25octobre2020 et pour les compteurs existants le 1 er janvier 2027. La télérelvèe étant plus coûteuse qu'un relevé manuel, il en résultera une hausse des charges ●
