Au sommaire :
– 2 -Au Parlement
Le projet de loi Énergie et climat à l’Assemblée
– 3 -Réglementation
Logement : Habitat inclusif, agrément des observatoires de loyer
Logement social : Réquisition avec attributaire / Inventaire des logements sociaux / Ratio de tension de la demande de logement social / Demandeurs de logement social
Logements sociaux pour les jeunes de moins de 30 ans
Seuil de fusion des organismes HLM
Copropriété : Un décret d’application de la loi Élan
– 6 -Rencontre
Le président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion critique les projets de sanctionner les vendeurs de logements classés F ou G
— 7 -Nominations – Au fil du J.O. –
Urbanisme : abord des monuments historiques
Autorisation d’exploitation commerciale
Construction : travaux réservés dans une VEFA
Investissement : intermédiaires en défiscalisation
– 8 -Rencontre
L’UNPI attaque le décret d’encadrement des loyers à Paris
8 juillet 2019 2 JURIS hebdo immobilier ll Les députés ont abordé le 26juin l’examen du projet de loi relatif à l’énergie et au cli- mat. Le ministre de l’écologie cite un rap- port du Haut Conseil pour le climat selon lequel les “émissions de gaz à effet de serre ont diminué en 2018 dans les secteurs de l’habitat - logements, bureaux - et du trans- port”, mais les résultats demeurent insuffi- sants, pour contenir le réchauffement à 1,5 degré. Pour que les Français se prémunissent contre les variations de prix de l’énergie, il faut se libérer de la dépendance au pétrole. Le ministre cite le dispositif de la chaudière à un euro, 60000 ménages ont bénéficié de cette mesure pour les 5 premiers mois de 2019. Le ministre indique que le projet de loi adapte la programmation pluriannuelle de l’énergie, officialise la création du Haut Conseil pour le climat. Il traite des tarifs régulés du gaz et de l’électricité. Le ministre soutient les mesures adoptées en commis- sion pour lutter contre les passoires ther- miques, l’intégration de la performance énergétique dans la notion de logement décent et l’augmentation des informations à indiquer lors d’une vente ou une location par l’estimation des factures énergétiques. Il critique en revanche l’idée de consignation d’une partie du prix de vente pour financer les travaux de rénovation énergétique et propose un autre dispositif. Le rapporteur Anthony Cellier soutient les mesures qui visent à inciter davantage les propriétaires à faire des travaux de rénova- tion énergétique. Julien Aubert défend une motion de rejet préalable notamment sur la critique suivan- te: “Quand vous substituez à une énergie nucléaire décarbonée d’autres énergies intermittentes décarbonées, vous ne luttez P ROJETDELOIENERGIEETCLIMAT LÉGISLATION Énergie et climat à l’Assemblée Le ministre de l’écologie préconise un mécanisme en trois étapes pour lutter contre les passoires thermiques. Le taux de l'intérêt légal est fixé, pour le second semestre 2019: ➙ Pour les créances des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels: à 3,26%; ➙ Pour tous les autres cas: à 0,87%. (Arrêté du 26juin2019, J.O. du 27juin, n°21). Chiffres reproduction interdite sans autorisation au changement climatique. L’article 2 amen- dé a été voté. (AN débats, 27juin, 2 e séance). L’article 3 , voté, est relatif au plafond d’émission de gaz à effet de serre. L e ministre indique, à propos du coefficient de conversion en énergie primaire, qu’il s’agit d’une question de nature réglementai- re, qui fera partie de la réglementation envi- ronnementale de 2020 pour les construc- tions neuves. En revanche, Damien Adam a obtenu le vote de l’amendement n°851 qui impose la présence d’un thermostat d’ambiance pro- grammable ou connecté dans l’ensemble des logements où cette installation est pos- sible d’ici à la fin 2021. ■ Programme en 3 phases François de Rugy présente son objectif en matière de rénovation énergétique des loge- ments: le logement et le bâtiment sont une source important (25%) des émissions de GES et 45% de la consommation d’énergie. La question des passoires thermiques pose également un problème social. La transfor- mation du CITE en prime sera programmée dans le PLF 2020. Cette mesure se fera en deux étapes; d’abord avec l’aide de l’ANAH pour les ménages modestes puis en 2021 pour l’ensemble des ménages. Le décret qui fixe les obligations d’économie d’énergie pour le secteur tertiaire sera pro- chainement publié. Il fixe, pour tous les locaux tertiaires de plus de 1000m2 un objectif de réduire la consommation d’énergie finale de 40% d’ici 2030. Le ministre approuve la mesure d’inclure des exigences de performance énergétique dans le décret décence. Il propose un programme en trois étapes: 1. Phase information jusqu’en 2023. Infor- mer les locataires et propriétaire pour orien- ter le marché; en imposant la réalisation d’un audit énergétique en cas de vente ou de location d’une passoire thermique (à par- tir de 2022), et obligation d’informer l’ac- quéreur ou un locataire sur ses futures dépenses d’énergie. Le bailleur d’une pas- soire thermique aura interdiction d’aug- menter librement son loyer s’il n’a pas réali- sé des travaux de rénovation. 2. Phase obligation de travaux. Les proprié- taires de logements classés F ou G devront pas contre le réchauffement climatique”. Il ajoute que si les émissions de GES ont bais- sé c’est en raison de la désindustrialisation du pays. Sa motion a été rejetée. Dans la discussion générale, Laure de la Raudière observe que les articles sur la rénovation énergétique des logements ont été ajoutés, sans lien avec le texte d’origine et sans étude d’impact. À l’inverse, Fran- çois-Michel Lambert affirme que la rénova- tion énergétique des bâtiments s’impose comme une urgence absolue. Il soutient la mesure de séquestre d’une partie du prix de vente d’un bien classé F ou G. Marjolaine Meynier-Millefert estime qu’il y a urgence agir pour la rénovation énergétique des bâtiments. (AN Débats, 26juin, 1 e séance). L’article 1 er vise la politique énergétique. Après de très nombreux débats, il a été voté le 27juin. Le ministre a précisé à l’occasion de l’amen- dement n°74 (retiré) de Vincent Thiébaut visant à intégrer dans tout projet de construction une obligation de compensa- tion carbone, que la réglementation envi- ronnementale pour le bâtiment serait publiée en 2020, en remplacement de la réglementation thermique. ■ Haut Conseil pour le climat Après l’adoption d’une série d’articles sur la politique énergétique, l’article 2 entérine la création du Haut Conseil pour le climat. Hubert Wulfrance juge cocasse cette dispo- sition qui ratifie la création d’un Conseil déjà en en activité. Le ministre balaie l’argument selon lequel ce Haut Conseil serait un nouveau comité Théodule, ajoutant que le Comité d’experts pour la transition énergétique, créé par la loi de 2015, a été supprimé. Delphine Batho souhaite une évolution de cette instance pour qu’elle devienne une véritable autorité indépendante. Elle a obte- nu le vote de l’amendement n°688 qui vise au choix de personnalité dans le Haut Conseil, en fonction de leurs compétences en matière d’adaptation et de résilience face
8 juillet 2019 3 JURIS hebdo immobilier ll A L ’A SSEMBLÉE sions, orientations et productions de l'ob- servatoire. Quant à la transmission des données par l'observatoire, elle doit désormais se faire a uprès du service statistique du ministère du logement. A la demande de l'observa- toire, elle peut se faire via l'ANIL. Le texte ne prévoit plus une transmission à toute personne qui en fait la demande (décret du 5 nov. 2014 modifié). ( Décret n°2019-625 du 21juin 2019 modi- fiant le décret du 1 er août 2014 relatif au pla- fonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier et le décret du 5novembre 2014 relatif aux observatoires locaux des loyers, J.O. du 23juin, n°47). Logement social ■ Réquisition avec attributaire La loi Élan (art. 32) a élargi le domaine d'application de la réquisition avec attribu- taire, pour permettre la réquisition de locaux, y compris de bureaux, pour l'héber- gement d'urgence. Les textes réglementaires sont adaptés en conséquence. Par exemple pour la qualité du bien, l'article R 642-2 du CCH distingue : - le cas de la réquisition pour relogement , auquel cas il faut respecter les critères de décence du décret du 6mars 1987 et - le cas de la réquisition pour héberge- ment, les travaux doivent permettre l'ac- cueil des sans abris dans des conditions conformes à la dignité de la personne humaine, garantissant la sécurité des biens et des personnes, leur permettant le béné- fice de prestations assurant le gîte, le cou- vert et l'hygiène. Pour le calcul de l'indemnité accordée par l'attributaire au titulaire du droit d'usage, l'amortissement des travaux, qui est effec- tué sur la durée totale de la réquisition, et dans le cas où l'attributaire a reçu des sub- ❘◗ L’IEIF renforce son équi- pe. Après la nomination de Stéphanie Galiègue com- me Directrice générale adjointe, Pierre Batsch et Lina Mounir ont rejoint l’institut comme analystes séniors. Mia Andrianary est en charge du pôle Data analytics. L’équipe intègre également deux nouveaux senior advisors (Denis Moscovi et Ber- nard Roth), assistée de Christophe Pineau pour l’offre digitale. Acteurs Le taux de l'usure pour les prêts immobiliers, à compter du 1 er juillet 2019 est fixé à: ➙ prêts à taux fixe : - moins de 10 ans: 2,72% - de 10 à moins de 20 ans: 2,79% - de 20 ans et plus: 2,97% ➙ prêts à taux variable : 2,47% ➙ prêts-relais : 3,16% (Avis du 27juin2019, J.O. du 27juin2019, n°120). Chiffres Logement ■ Habitat inclusif La loi Élan (art. 129) a défini la notion d'habitat inclusif (art. L 281-1 et suivants du code de l'action sociale et des familles). - Ce décret fixe les missions de la personne chargée d'assurer le projet de vie sociale et partagée, dénommée " porteur de l'habi- tat inclusif " (arr. D 281-1): élaborer le pro- jet de vie, animer la vie quotidienne, orga- niser des partenariats, déterminer les acti- vités proposées et assurer les relations avec le propriétaire. - Il fixe le contenu du " forfait de l'habitat inclusif " et ses conditions d'attribution. Son montant est compris entre 3000 et 8000 € par an et par habitant, dans la limite de 60000 € pour un même habitat inclusif. Le modèle du cahier des charges national du projet de vie sociale et partagée de l'habitat inclusif est par ailleurs fixé par arrêté. (Décret n°2019-629 du 24juin 2019 relatif aux diverses dispositions en matière d'habitat inclusif pour les personnes handicapées et les personnes âgées, J.O. du 25juin, n°7 et arrê- té du 24juin, même J.O. n°17). ■ Agrément des observatoires de loyer Un décret du 21juin comporte des préci- sions tant sur les observatoires que sur les obligations de transmission des données sur les baux. - Transmission des données sur les baux Les bailleurs doivent transmettre aux observatoires des loyers des informations sur le bail et le logement s'ils possèdent une "part significative" des locaux consti- tuant le parc de référence (art. 5 II de la loi du 6juillet 1989 modifiée par la loi Élan). Cette "part significative" est fixée à 50 logements, sauf en Ile-de-France où elle est fixée à 200 logements. - Observatoires des loyers Au sein des instances dirigeantes, qui doi- vent comporter des représentants des bailleurs, des locataires et des gestion- naires, les représentant des locataires doi- vent désormais être des associations sié- geant à la CNC. Le nouveau texte mentionne aussi le cas, dans l'observatoire, d'une instance char- gée de valider le dispositif d'observation. Dans ce cas, il faut aussi qu'elle comporte une représentation équilibrée analogue. Cette instance peut aussi comporter des représentants de l'Etat et des EPCI. lle émet notamment un avis sur les déci- réaliser des travaux pour atteindre au moins la classe E. Cette obligation devra être satis- faite en 2028. 3. A partir de 2028, le propriétaire devra avoir réalisé les travaux nécessaires, faute de quoi il devra mentionner le non-respect de l’obligation dans les publicités de vente ou de location. Les autres conséquences seront prévues par le Parlement en 2023. ■ Lutter contre les marchands de sommeil Stéphane Peu observe que les marchands de biens se fichent de l’obligation de mention- ner la classe énergétique d'un logement dans leur bail. Mathilde Panot au contraire estime qu’il faut en finir avec l’incitation et passer à une réglementation assortie de sanctions. François de Rugy ajoute qu’il faut rester dans la démarche avec volontarisme, rappe- lant les étapes antérieures de la création du DPE puis de son renforcement avec la loi Élan. Matthieu Orphelin propose (amendement n°149) d’interdire la location des logements classés F ou G. François de Rugy estime que la mesure ne fonctionnera pas et qu'il existe 500000 passoires thermiques. L’objectif est de les résorber en 10 ou 15 ans. Il ajoute qu’interdire la location de ces logements ferait courir le risque qu’ils sortent du mar- ché et soient loués au noir dans les zones tendues. Il rappelle que l’interdiction de louer pour les marchands de sommeil est assortie de sanction pénale. L’amendement a été rejeté. Divers amendements visaient le CITE, ils ont été rejetés. Le ministre a fait voter l’amendement n°899 sollicitant une ordonnance pour le calcul des coefficients d’énergie primaire. A suivre. (AN débats, 27juin, 3 e séance). L OGEMENT REGLEMENTATION
ventions pour travaux, impose de distin- guer (article R 642-9) : - la réquisition pour logement: les subven- tions sont déduites du coût des travaux, - la réquisition pour hébergement: les sub- ventions peuvent être déduites du coût des travaux en tout ou partie. Si le montant de l'amortissement et des frais de gestion est supérieur au loyer, aucune somme ne peut être perçue par le titulaire du droit d'usage (art. L642-15). Le montant des frais de gestion est fixé dans la limite de 8% des loyers perçus par l'at- tributaire. (Décret n°2019-635 du 24juin 2019 relatif à la réquisition avec attributaire, J.O. du 25juin, n°33). ■ Logements sociaux pour les jeunes de moins de 30 ans L'attribution de logements sociaux peut désormais être accordée à titre dérogatoi- re pour les jeunes de moins de 30 ans. L'autorisation spécifique est intégrée dans la décision favorable d'agrément. (art. R 331-3 et R 331-6 modifiés du CCH). Le contenu du dossier à fournir sera précisé par arrêté. Ce décret refond également l'article R 331- 7 fixant les obligations du bénéficiaire de la décision favorable : - débuter les travaux dans un délai de 18 mois à compter de la décision favorable, - justifier de l'achèvement des travaux dans les 4 ans de la décision favorable, - déposer une demande de clôture de l'opération dans les 2 ans de l'achèvement des travaux. (Décret n°2019-624 du 21juin 2019 portant diverses dispositions relatives aux procédures d'octroi des aides à l'investissement pour la construction, l'acquisition et l'amélioration de logements locatifs, en application de l'art. 109 de la loi ELAN, J.O. du 23juin, n° 46). ■ CGLLS Un décret du 21juin modifie le fonction- nement du conseil d'administration de la CGLLS. Il réduit de 2 à un mois le délai avant une seconde délibération (art. R 452- 6 modifié du CCH). Il fixe le fonctionnement de la commission de péréquation et de réorganisation des organismes de logement social (art. R 452- 17 et R 452-17-1). Il donne les conditions d'éligibilité des demandes de concours financiers accordés par la CGLLS pour accompagner les réorga- nisations et les regroupements d'orga- nismes (art. R 452-17-3 nouveau). (Décret n°2019-618 du 21juin 2019 relatif à la commission de péréquation et de réorga- nisation et portant modification du fonction- nement de la Caisse de garantie du logement locatif social, J.O. du 22juin, n° 22). ■ Seuils de fusions d'organismes HLM Un décret du 24juin précise le mode de calcul des logements à retenir pour appré- cier le seuil: - de retrait des agréments de SEM qui gèrent moins de 1500 logements sociaux (art. R 411-6 nouveau du CCH), - d'obligation de fusion des OPH, rattachés à une même personne publique et qui gèrent moins de 12000 logements sociaux, - d'obligation de regroupements des orga- nismes d'HLM et de SEM qui gèrent moins de 12000 logements sociaux. (Décret n°2019-634 du 24juin 2019 portant diverses dispositions relatives aux organismes d'HLM et aux SEM de construction et de ges- tion de logements sociaux, J.O. du 25juin, n°32). ■ Inventaire des logements sociaux Ce décret modifie les modalités d'inventai- re des logements sociaux, pour tenir comp- te des logements du parc privé faisant l'objet d'une intermédiation locative ou d'un bail réel solidaire ou d'une location- accession financée en PSLA. Il modifie les conditions de délivrance du PLAI adapté. (Décret n°2019-661 du 27juin 2019 relatif à l'application des articles L. 302-5 et suivants du CCH et à l'octroi de la subvention spéci- fique en faveur du développement d'une offre de logements locatifs très sociaux, J.O. du 28juin n°40). ■ Ratio de tension de la demande de logement social Ce décret détermine le ratio de tension sur la demande de logement social qui permet de déterminer les communes qui sont exemptées de l'obligation d'atteindre le seuil minimum de logement sociaux. Cela concerne les agglomérations de plus de 30000 habitants. Le ratio est calculé entre le nombre de demande de logement locatif social et le nombre d'emménage- ments annuels, hors mutation interne dans le parc locatif social. Il doit être inférieur à 2. Le décret donne en annexe la liste des agglomérations concernées. Par exemple, le ratio est de 1,77 à Brest ou 1,69 à Poitiers, mais il est de 2,48 à Arras ou 2,64 à Dijon. A Paris le taux est de 8,81, à Lyon, 4,49 et à Marseille, 6,98. Le ratio le plus faible est observé à Mont- ceau-les-Mines (0,73) et le plus haut à M enton (12,51). (Décret n°2019-662 du 27juin 2019 fixant la valeur du ratio de tension sur la demande de logement social permettant de déterminer la liste des agglomérations de plus de 30000 habitants sur le territoire desquelles les com- munes sont susceptibles d'être exemptées, pour la période 2020-2022, de l'application des dispositions de l'article L. 302-5 et sui- vants du CCH, J.O. du 28juin, n°41). ■ Demandeurs de logement social L'article L 441-1 du CCH impose dans cer- tains secteurs (EPCI avec PLH ou ayant la compétence habitat et au moins un QPV, Paris et les EPT du Grand Paris) que 25 % des attributions annuelles de logements sociaux soient effectuées hors QPV à des demandeurs sous un seuil de ressources fixé par arrêté. Ce seuil est le niveau le plus élevé du quartile de demandeurs aux res- sources les plus faibles. Cet arrêté fixe les montants retenus pour l'année 2019, par unité de consommation. Quelques exemples (voir tableau). Territoires sous le seuil de 6000 € : trois à la Réunion (CA des Villes Solidaires, CA du Sud et CA Intercommunale de la Réunion Est), une en Guadeloupe (CA la Riviéra du Levant), une en Moselle (CC du Warndt) un dans le Cher (CC Vierzon-Sologne-Ber- ry), un dans l'Aisne (CA Chauny Tergnier la Fère). À l’inverse, le seuil de 10000 € est dépassé dans l'Ain (CC de la Côtière À Montluel), en Gironde (CC de Montesquieu et CC Jal- le-Eau-Bourde), dans le Maine-et-Loire (CC Loire Layon Aubance), dans l'Oise (CC de l'Aire Cantilienne et CC Thelloise), dans le Rhône (CC de la Vallée du Garon et CC de l'Est Lyonnais) et en Haute-savoie (CC Pays du Mont-Blanc). (Arrêté du 13 juin 2019 fixant le seuil de res- sources des demandeurs de logement social du 1 er quartile, J.O. du 21 juin, n° 37). 8 juillet 2019 4 L OGEMENTSOCIAL JURIS hebdo immobilier ll REGLEMENTATION Agglomérations Seuil de ressources 1 er quartile CU du Grand Reims 7680 € CA Provence-Alpes-Agglomération 7227 € CA de Sophia Antipolis 9600 € Dijon Métropole 8211 € Saint-Étienne Métropole 7200 € CC Grand-Figeac 6673 € CC du Warndt 5496 € CA du Grand Annecy 10000 € Paris Ouest La Défense 9720 €
8 juillet 2019 5 C OPROPRIÉTÉ JURIS hebdo immobilier ll REGLEMENTATION Un décret d’application de la loi Élan sur la copropriété La loi Élan (art. 211) a modifié la loi du 10juillet 1965 sur divers points. Un décret du 27juin en tire les conséquences en modifiant le décret du 17mars 1967. ❐ Convocation aux AG L'article 9 du décret fixe les modalités de convocation à l'AG. Il est modifié pour invi- ter le syndic à poser une affiche pour indi- quer la date de la prochaine assemblée et indiquant aux copropriétaires qu'ils peuvent solliciter l'inscription de questions à l'ordre du jour. La formalité n'est pas prescrite à peine d'irrégularité de la convocation. Elle n'est donc pas assortie de sanction. ❐ Disposition des documents préalables à l'AG L'article 9-1 impose au syndic de tenir à dis- position des copropriétaires les pièces justifi- catives entre la convocation et l'AG. Le copropriétaire pouvait déjà se faire assis- ter par un membre du conseil syndical mais le nouveau texte ajoute la faculté de se faire assister par son locataire ou l'autoriser à consulter à sa place les documents justifica- tifs des charges récupérables. Le copropriétaire qui veut obtenir une auto- risation de faire à ses frais des travaux d'ac- cessibilité affectant les parties communes (art. 24 II e de la loi de 1965), doit accompa- gner sa demande d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux (art. 10 modifié du décret). La règle est d'ailleurs la même pour les travaux de l'ar- ticle 25 b. ❐ Participation aux AG La loi de 1965 (art. 17-1 A) permet désor- mais la participation des copropriétaires aux assemblées par visio-conférence ou "tout autre moyen de communication électro- nique permettant leur identification". Le décret (art. 13-1 nouveau) renvoie à l'AG le soin de décider des moyens et supports techniques permettant d'y procéder et des garanties permettant de s'assurer de l'identi- té de chacun. Un devis est présenté par le syndic ou le conseil syndical. Le syndicat en supporte les coûts. Deux conditions mini- males sont requises: faculté de transmettre la voix (ce qui n'exige donc pas l'image) et transmission continue et simultanée des délibérations. Pour participer par l'un de ces moyens, le copropriétaire doit en informer le syndic au moins trois jours francs avant la réunion de l'AG. ❐ Feuille de présence L'article 14 du décret de 1967 est modifié pour intégrer la faculté de participation à distance. La feuille de présence mentionne si le copropriétaire est présent physiquement ou s'il participe à distance, cette faculté est également prévue pour le mandataire. L'émargement n'est pas requis pour celui qui participe à distance. ❐ PV d'assemblée L'article 17 du décret de 1967 fixant le contenu du PV est modifié. Il prévoit la men- tion des incidents techniques ayant empê- ché le copropriétaire, qui participe à distan- ce, de faire connaître son vote. ❐ Mandat de vote Le syndic qui reçoit un mandat en blanc doit le transmettre en début de réunion au prési- dent du conseil syndical pour qu'il désigne un mandataire. Faute de présence du prési- dent du conseil ou faute de conseil syndical, le syndic remet le mandat au président de séance. (art. 15-1 nouveau). ❐ Espace en ligne sécurisé Cet espace en ligne sécurisé, dont un précé- dent décret du 23 mai a précisé le contenu est accessible aux copropriétaires et aux membres du conseil syndical au moyen d'un code personnel sécurisé (art. 33-1-1 nouveau du décret de 1967). Les documents doivent être téléchargeables et imprimables. ❐ Envoi des appels de fonds L'article 35-2 du décret est modifié pour y intégrer la faculté d'appel de fonds par mes- sage électronique, avec l'accord du copro- priétaire. ❐ Recours en justice La modification de l'article 55 du décret res- treint aux seuls copropriétaires la faculté de se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic d'agir en justice. Cette règle revient sur une jurisprudence de la Cour de cassa- tion ayant admis qu'un tiers pouvait invo- quer l'absence d'autorisation pour invoquer l'irrecevabilité de la demande (Civ. 3 e , 10 juillet 2012). Certaines actions sont dispensées d'autorisa- tion de l'assemblée (art. 55 al. 2). Le nou- veau décret y ajoute les oppositions aux tra- vaux permettant la recharge des véhicules électriques (prévue à l'art. R 136-2 du CCH). ❐ Notifications par voie électronique L'article 42-1 de la loi de 1965 autorise l'en- voi des notifications et mises en demeure par voie électronique, sous réserve de l'ac- cord exprès des copropriétaires. Les articles 64-1 et 64-2 du décret sont modifiés. L'ac- c ord pouvait être donné en AG et consigné sur le PV ou hors AG et transmis par LR avec AR. Le nouveau texte est plus précis en ce qu'il distingue: 1. son objet: il peut porter sur les notifica- tions, les mises en demeure, ou les deux, ou que sur les notifications effectuées par la mise à disposition sur le site sécurisé 2. ses modalités: en AG, il est mentionné sur le PV mais il peut aussi être adressé à tout moment par le copropriétaire au syndic par tout moyen conférant date certaine, ce qui est plus souple que la LR. Le copropriétaire peut, comme jusqu'à pré- sent, revenir sur son accord. Mais: 1. il peut le faire suivant les mêmes formes que celles utilisables pour donner son accord; 2. sa décision prend effet "le lendemain du 8 e jour suivant la réception par le syndic de l'information", alors que la décision prenait effet le lendemain de la réception de la LR par le syndic. Celui-ci dispose donc de plus de temps pour intégrer le changement de décision du copropriétaire, ce qui est plus facile pour lui, notamment à quelques jours de la tenue d'une assemblée. Par ailleurs, l'article 64-4 nouveau prévoit la faculté de notifier les documents par mise à disposition dans un espace du site sécurisé en ligne. ❐ Accès des huissiers La loi (art. L 111-6-6 du CCH) permet au syn- dic d'autoriser le syndic à accéder aux parties communes de l'immeuble. L'article R 111-17- 1 nouveau du CCH prévoit que l'huissier adresse sa demande d'accès au syndic, lorsque les parties communes ne sont pas librement accessibles depuis la voie publique. Le syndic lui remet le moyen d'ac- cès en lui adressant les codes d'accès. Le syn- dic doit y procéder dans les 5 jours ouvrables de la demande contre récépissé. Après exé- cution de sa mission, l'huissier restitue au syndic contre récépissé le moyen d'accès (art. R 111-17-3). ❐ Etat daté L'article 5 du décret de 1967 est modifié sur le contenu des sommes dues par le syndicat au copropriétaire. Il fait référence aux "pro- visions" et non "aux provisions du budget prévisionnel", qui sont devenues exigibles par déchéance du terme. La rédaction est donc plus large. (Décret n°2019-650 du 27juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l'accès des huissiers de justice aux parties communes d'immeubles, J.O. du 28juin, n°5).
O bliger les vendeurs de logements classés F ou G sur l’échelle du diagnostic de per- formance énergétique, est une mesure qui relève du “concours Lépine de la bêtise humaine”. C’est par ces mots que Jean- Marc Torrollion a qualifié ce 3 juillet les mesures du projet de loi sur l’énergie qui vient d‘être adopté à l’Assemblée. Le prési- dent de la FNAIM juge vertement cette mesure “Gilet jaune” qui vise à convaincre les propriétaires que leur bien ne vaut rien alors que le nombre de transactions sur ces biens est déjà en diminution. Il ajoute qu’il faut respecter l’habitat traditionnel et qu’on ne va pas imposer l’isolation par l’extérieur à des maisons en colombage… Une carte d’identité du logement S’agissant de l’habitat insalubre, les profes- sionnels attendent les conclusions du rap- port Vuilletet mais se prononcent d’ores et déjà en faveur d’une “carte d’identité” du logement qui regrouperait toutes les infor- mations le concernant et qui permettrait de supprimer le permis de louer. Réagissant au rapport Nogal, la FNAIM approuve l’idée de création d’un observa- toire des expulsions, n’est pas hostile à l’idée de centraliser les dépôts de garantie auprès d’un organisme à but non lucratif, tout en remarquant que les litiges sont principalement le fait des locations non intermédiées. Elle propose, pour faire admettre la mesure, de remonter à deux mois le plafond du dépôt de garantie. Sur l’idée d’assurer au bailleur qui s’adresse à un professionnel pour louer u ne garantie totale du paiement de ses loyers, la FNAIM, va en discuter. Jean-Marc Torrollion s’étonne par ailleurs du silence sur le bail numérique. Quant à l’en- cadrement des loyers, il constitue un aveu d’échec de la politique du logement et ce deuxième encadrement confortera le mouvement des bailleurs vers les réseaux de location en ligne pour de courte durée. Appréciation positive en revanche pour le dispositif “Denormandie”. Dans son tour de France, le président de la FNAIM a visité de nombreux territoires (Roanne par exemple) qui sont en attente des mesures pour délimiter les ORT. Le dispositif répond à une réelle attente mais suppose des efforts pour structurer une offre locative adéquate. Sur la réforme de la copropriété, le travail est intense au sein du CNTGI, mais Jean- Marc Torrollion juge les délais très courts puisque les textes doivent être publiés d’ici novembre prochain. Les projets d’ordon- nance devraient être soumis au Conseil d’État en septembre. Selon ses propos de Jean-Marc Torrollion, la simplification n’est pas au rendez-vous. La FNAIM souhaite qu’il y ait un “modèle unique” de copro- priété, ce qui n’est pas le chemin choisi par les pouvoirs publics. Un niveau d’activité exceptionnel Le marché atteint un niveau d’activité assez exceptionnel observe la FNAIM: fin mars, 985000 ventes étaient enregistrées dans l’ancien en rythme annuel et le nom- bre de transactions devrait atteindre 990000 en fin d’année. Le taux de rotation des logements atteint 2,7%. Si tous les territoires sont à ce haut niveau d’activité, sauf exceptions, cela ne signifie pas une hausse des prix en province. Si le niveau de confiance avait chuté en décem- bre, lors de la crise des Gilets jaunes, ce mouvement n’a pas affecté le niveau d’ac- tivité du marché. Décélération des prix Les prix en un an ont augmenté de +2,3% (à fin juin2019). Cette hausse est plus mar- quée pour les appartements (+3,2%) que pour les maisons (+1,4%). La hausse des prix est plus forte en Ile-de- 8 juillet 2019 6 F NAIM JURIS hebdo immobilier ll RENCONTRE “Concours Lépine de la bêtise humaine” Le président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion a eu des mots très directs sur les projets de sanctionner les vendeurs de biens classés F ou G. 2 + ,7 0 % u a ( (a M I A FN : e c r rc u o S 2 8 ,3 2 + % 2 8 6 4, + % ,2 1 + % 3 ,8 0 + % 0 3 + n e a C r ou T n e Gr ,9 1 + % Hor 8 + on ,2 8 % ,6 2 + % ,7 5 + % ,0 3 + % n e Gr t n i a S e m î N t Mon m i e R m r e l C M Le 3 4, + % 7 0, + % M Le h Mul - ,4 1 % Prix des appartements en France au m 2 du T2 2018 au T2 2019 source FNAIM. 20 juin 2019 France: +4,3%, surtout pour les apparte- ments (+4,8%), moins pour les maisons (+2,4%). En province, la hausse (+1,4%) est égale- m ent plus forte pour les appartements (+1,8%) que pur les maisons (+1,2%). La FNAIM qualifie le mouvement de décélération; en effet la hausse des prix était l’an dernier à pareille époque de +5,2% pour l’Ile-de-France et de +3,9% pour la province. La métropolisation a un effet sur les prix: les hausses sensibles de prix sont observées pour les appartements à Nantes (+8,2%), à Lyon (+5,7%) et à Toulouse +4,3%. À l’inverse, hors capitales régionales, les prix reculent à Clermont-Ferrand (-1,4%), auMans (-2,0%) et à Mulhouse (-2,9%). La FNAIM observe incidemment que la dynamique des transactions provoque celle des droits de mutation à titre onéreux; entre2013 et2017, les DMTO ont augmenté de +51%, atteignant 11,5milliards d’euros. Perspectives 2019 Pour l’année 2019, au vu des indicateurs positifs, notamment sur le volume des embauches, la FNAIM estime que les ventes devraient augmenter de +2,6% et les prix de +2%. Enquête copropriété La FNAIM a réalisé une enquête sur la copropriété. Il en ressort que 68% des copropriétaires sont satisfaits du fonction- nement de leur copropriété, ce taux atteint même 72% pour les copropriétés de moins de 5 lots. Jean-Marc Torrollion observe que cela montre que les profes- sionnels savent gérer les petites copro- priétés alors que le Gouvernement entend mettre en place “une usine à gaz” pour les petites copropriétés. Les copropriétaires approuvent (75%) l’obligation de constituer un fonds travaux. Sur ce point, Christophe Tanay, président de l’UNIS observe toutefois que les copropriétaires rechignent à voter la dotation de ces fonds et qu’ils refusent presque systématiquement d’aller au-delà du taux minimum de 5%. Mais Jean-Marc Torrollion reconnaît que la FNAIM a eu tort de s’opposer à la création de ce fonds. Enfin, si seuls 17% des sondés sont favor- ables à un renforcement des pouvoirs du syndic, Jean-Marc Torrollion souhaite que les professionnels ne soient pas enfermés dans un contrat type et il revendique un “contrat socle” qui puisse être complété par des prestations complémentaires ●
8 juillet 2019 7 JURIS hebdo immobilier ll N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Europe : Anne Boillon quitte ses fonc- tions de directrice de cabinet de Jean-Bap- tiste Lemoyne. (Arrêté du 17 juin 2019, J.O. du 25juin, n° 66). ➠ Action et comptes publics : Florian Colas est nommé directeur adjoint du cabinet de Gérald Darmanin. (Arrêté du 24juin 2019, J.O. 26 juin 2019, n° 78). Administration centrale ✓ Chancellerie : Jean-François de Montgol- fier , maître des requêtes au Conseil d’État, est nommé directeur des affaires civiles et du sceau. (Décret du 25juin 2019, J.O. du 26juin, n°41). Organismes publics ✓ Haut Conseil pour le climat : Corinne Le Quéré est nommée présidente; sont nommés membres: Michel Colombier, Alain Grandjean, Marion Guillou, Céline Guivarch, Jean-Marc Jancovici, Benoît Leguet, Valérie MassoDelmotte, Katheline Schubert, Jean-François Soussana et Lau- rence Tubiana. (Décret du 24juin 2019, J.O. du 25juin, n°35). Conventions collectives ➠ Promotion immobilière : il est envisagé l'extension de l’avenant n°42 du 18mars 2019 sur les salaires minima. (Avis publié au J.O. du 22juin, n°80). Urbanisme ■ Abord des monuments histo- riques - La commune peut proposer un périmètre délimité des abords du monument histo- rique. Elle transmet son projet à l'ABF pour obtenir son accord (art. R 621-92 modifié du code du patrimoine). Par ailleurs, avant l'inscription d'un immeuble au titre des monuments historiques, le préfet de région saisit l'ABF et informe la commune afin qu'elle propose le cas échéant un pro- jet de périmètre délimité des abords (art. R 621-92-1). - En cas de recours du demandeur contre l'avis de l'ABF, le décret prévoit les modali- tés d'accès à un médiateur (art. R 423-11-1 du code du patrimoine). (Décret n°2019-617 du 21juin 2019 relatif aux abords de monuments historiques, aux sites patrimoniaux remarquables et à la dis- pense de recours à un architecte pour les coopératives d'utilisation de matériel agrico- le, J.O. du 22juin, n°21). ■ Autorisation d'exploitation com- merciale La CDAC se prononce sur le projet au vu d'une analyse d'impact du projet (art. L 752-6 III du code de commerce). Cette ana- lyse doit être produite par le demandeur et réalisée par un organisme indépendant habilité par le préfet. Le formulaire de demande d'habilitation est fixé par cet arrêté (art. A 752-1 du code de commerce). (Arrêté du 19juin 2019 fixant le contenu du formulaire de demande d'habilitation pour réaliser l'analyse d'impact mentionnée au III de l'article L. 752-6 du code de commerce, J.O. du 26juin, n°12). Construction ■ Travaux réservés par l'acquéreur dans une VEFA Avec la loi Élan (art. 75) le promoteur et l'acquéreur peuvent convenir, lors du contrat préliminaire, de travaux dont l'ac- quéreur se réserve la réalisation (art. L 261- 5 modifié du CCH). Ce décret en fixe les modalités. - Les travaux réservés sont les suivants: "finition des murs intérieurs, de revête- ment ou d'installation d'équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir." Leur lis- te limitative sera précisée par arrêté. - L'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver des travaux. Le contrat doit fixer le délai dans lequel est enfermé ce droit (art. L 261-15). L'article R 261-13-2 précise que l'acquéreur doit notifier sa décision par LR avec AR, dans le délai sti- p ulé au contrat. - Après l'expiration du délai, le vendeur informe le notaire des travaux dont l'ac- quéreur se réserve l'exécution. Lorsque les délais de tous les contrats préli- minaires sont expirés, le vendeur en infor- me le garant des travaux dont les acqué- reurs se réservent l'exécution (art. R 261- 23-1 nouveau). Les mentions obligatoires du contrat (art. R 261-26) sont complétées pour l'hypothè- se de travaux réservés, par la mention - du prix, décomposé entre prix de vente, prix des travaux réservés et prix total, - des travaux réservés, chiffrés pour chacun des types de travaux, - du délai pendant lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver des travaux. Enfin, l'article R 261-1 relatif à l'achève- ment de l'immeuble est modifié pour tenir compte de l'hypothèse des travaux réser- vés. (Décret n°2019-641 du 25juin 2019 relatif aux travaux réservés par l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achève- ment, J.O. du 26juin, n°32). Investissement ■ Intermédiaires en défiscalisation Le préfet doit tenir un registre des inter- médiaires en défiscalisation (art. 242 sep- ties du CGI). Cette règle ne s'applique que dans certains départements. Cet arrêté en fixe la liste: il s'agit de Paris et de l'Outre- mer. Si l'entreprise a son siège dans ces départe- ments, l'entreprise de défiscalisation doit s'inscrire sur le registre. Les entreprises ayant leur siège dans un autre pays de l'UE doivent s'inscrire à Paris. Les entreprises de Saint-Martin et Saint-Barthélémy doivent s'inscrire en Guadeloupe, celles de Wallis et Futuna en Nouvelle-Calédonie. (Arrêté du 3mai 2019 pris pour l'application du premier alinéa de l'article 242 septies du CGI, J.O. du 23juin, n°25). AU FIL DU J.O. Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier ❘◗ Hélène Pélissard a été élue à la présidence de la Fédération SOLHIA , Soli- daires pour l’Habitat. Conseillère régionale de Bourgogne-Franche-Comté, elle est présidente de SOLHIA Jura. Acteurs
8 juillet 2019 8 JURIS hebdo immobilier ll UNPI Pour s’opposer à l’encadrement des loyers à Paris, l’UNPI lance un recours contre le d écret du 12avril 2019 mettant en place l’encadrement des loyers issu de la loi Élan. Le président de l’UNPI Paris, Frédéric Pelis- solo, souligne en premier lieu que les loyers parisiens sont en réalité moins éle- vés que ceux des centres des grandes capi- tales: ils sont de 50 à 60 € le m 2 à Londres, 40 € à Shanghai ou de 37 € à Moscou. Il faut donc comparer les loyers parisiens à 25, 2 € avec ceux des grandes villes ayant la même dimension. A Manhattan (1,7mil- lion d’habitants), les loyers sont de 50 € le m 2 soit bien plus qu’à Paris (2,1millions d’habitants). Frédéric Pelissolo rappelle par ailleurs que Clameur a mis en évidence que l’évolution des loyers de ces dernières années est infé- rieure à l’inflation. De plus, la rentabilité d'un logement pari- sien est faible: à 26 € le m2, cela représen- te 3% d’un prix de 10000 € . Si on tient compte de la fiscalité (taxe foncière et CSG) et des charges non récupérables, et pour un bailleur dont le taux marginal d’imposition est de 35%, il lui reste (hors IFI) une rentabilité inférieure à 1%. Décret, arrêté Frédéric Zumbiehl, juriste à l’UNPI, rappelle que la mise en œuvre de l’encadrement relève désormais du volontariat des collec- tivités locales. Il faut ensuite que le ministre du logement signe un décret fixant le périmètre de l’encadrement puis que le préfet prenne un arrêté pour fixer les loyers de référence. L’arrêté du 28mai 2019 a fixé 224 loyers de référence pour les 14 secteurs géographiques pour les locations vides et 224 loyers de référence pour les locations meublées. Frédéric Zumbiehl s’étonne que l’arrêté se soit fondé sur un découpage administratif qui remonte à 1860. Il ajoute que selon Clameur, l’ensemble des loyers étaient orientés à la baisse, il est donc faux de prétendre que l’encadre- ment en a permis la modération. De plus, il estime que le dispositif va permettre de diminuer les loyers les plus élevés ce qui va donc profiter aux classes sociales les plus aisées. L e directeur de l’UNPI, Pierre Hautus, ajou- te que l’encadrement risque de faire chu- ter l’offre locative et de surcroît que le bailleur est désincité à faire des travaux d’amélioration du logement puisqu’il ne peut pas augmenter le loyer en consé- quence. Frédéric Pelissolo observe la complexité du dispositif qui cumule l’encadrement des loyers résultant de la loi Élan et la règle de blocage, issue du décret annuel d’applica- tion de la loi de 1989 et enfin que de nombreux bailleurs contournent la régle- mentation et pratiquent de la location de courte durée par des plateformes touris- tiques. Nombreuses critiques L’UNPI évoque d’autres arguments de nature à fragiliser le texte: Le dispositif va trouver à s’appliquer à Paris mais non dans des villes proches comme Montreuil ou Ivry, ce qui serait contraire au principe d’égalité. Par ailleurs, la loi a prévu une expérimen- tation de l’encadrement pour une durée de 5 ans. Or les bailleurs qui vont y être soumis risquent d’en subir les effets au- delà de la durée de l’expérimentation puisque leurs baux pourront être toujours en cours, ce qui contrarie la règle qu'une expérimentation doit être limitée à 5 ans. Enfin, le dispositif pourrait apporter des limites au droit de propriété de façon dis- proportionnée. Si les recours devant la juridiction adminis- trative étaient rejetés, d’autres recours pourraient être engagés à l’occasion d’un litige entre un bailleur et un locataire, l’un ou l’autre pouvant alors solliciter une QPC. Il est vrai que certaines règles suscitent des difficultés d’interprétation. Par exemple, M e Alain Cohen estime que l’encadrement n’a pas vocation à s’appliquer lors d’une reconduction tacite du bail, ce qui pourrait être contesté. Son application peut aussi avoir un effet de réplique en défaveur du locataire: si celui-ci demande une baisse de loyer pour L’UNPI attaque le décret d’encadrement La fédération des propriétaires a annoncé le 1 er juillet le lancement d’une pro- cédure devant le Conseil d’État pour obtenir l’annulation du décret autorisant l’encadrement des loyers d’habitation à Paris. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0224 T 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE ❑ Calendrier : - 11décembre 2018 : le Conseil de Paris autorise la Maire à demander à l’État la mise en place d’un encadrement - 28janvier 2019 : la Maire de Paris transmet sa demande au ministre du logement - Le décret du 12avril 2019 met en place l’encadrement à Paris - 28mai 2019 : le préfet d’Ile-de- France signe un arrêté fixant les loyers de référence - 7juin2019 : l’UNPI engage un recours contre le décret devant le Conseil d’État - 1 er juillet 2019 : l’encadrement entre en vigueur cause de dépassement du loyer de référen- ce majoré, le bailleur pourrait en retour demander un complément de loyer… L e Conseil d’État saisi En raison de toutes ces critiques, l’UNPI a décidé de contester judiciairement la léga- lité du décret du 12avril 2019 en enga- geant un recours devant le Conseil d’État, avec l’aide de Me Cohen. Parmi les arguments critiquant le décret, l’avocat indique que le décret doit être publié au vu d’un rapport adressé au ministre, mais que, en dépit de sa deman- de, l’avocat n’a pu obtenir communication de ce rapport. Une demande a donc été adressée à la Commission d’accès aux documents administratifs (CADA). Le point de savoir si les critères imposés par l’article 140 de la loi Élan pour la mise en place de l’encadrement sont remplis, prête à interprétation. Il faut par exemple qu’il existe un “écart important” entre le niveau des loyers du parc privé et celui du parc social. Or Me Cohen observe que les statistiques de loyer du parc social ne sont pas connues. Il ajoute qu’il incombe à la puissance publique d’apporter la preuve que les cri- tères sont remplis et non l’inverse. Par ailleurs, l’arrêté préfectoral du 28mai 2019, sera également frappé de recours par l’UNPI, mais cette fois devant le tribu- nal administratif de Paris. Les professionnels vont également enga- ger la bataille contre ces textes sur le plan judiciaire, les représentants de l’UNIS et la FNAIM, présents lors de la conférence de l’UNPI ont confirmé cette décision de leurs fédérations respectives. ●
– 2 -Au Parlement
Le projet de loi Énergie et climat à l’Assemblée
– 3 -Réglementation
Logement : Habitat inclusif, agrément des observatoires de loyer
Logement social : Réquisition avec attributaire / Inventaire des logements sociaux / Ratio de tension de la demande de logement social / Demandeurs de logement social
Logements sociaux pour les jeunes de moins de 30 ans
Seuil de fusion des organismes HLM
Copropriété : Un décret d’application de la loi Élan
– 6 -Rencontre
Le président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion critique les projets de sanctionner les vendeurs de logements classés F ou G
— 7 -Nominations – Au fil du J.O. –
Urbanisme : abord des monuments historiques
Autorisation d’exploitation commerciale
Construction : travaux réservés dans une VEFA
Investissement : intermédiaires en défiscalisation
– 8 -Rencontre
L’UNPI attaque le décret d’encadrement des loyers à Paris