Au sommaire :
– 2 – Réglementation –
Le silence de l’administration vaut accord, en principe
Baux Plafonnement des loyers d’habitation
Bailleurs sociaux : conventions d‘utilité sociale, résidences universitaires
Technique : Rénovation de façade des immeubles de moyenne hauteur.
Protection incendie : le cas du duplex. Le Conseil d’État annule un arrêté de 2016 sur l’amiante
– 4 – Législation –
Création de l’ANCT
Droit de propriété en Polynésie
Restauration de Notre-Dame de Paris
Communes nouvelles
Indus de prestations sociales
Réforme du CCH
– 5 – Réglementation –
Suspension de l’examen des demandes d’AEC
– 6 – Énergie –
Consommation d’énergie dans le parc tertiaire / Eco-PTZ
– 8 – Nominations – Agenda –
– 9 – Jurisprudence –
Permis de construire / Droit au logement / Lotissement / Droit de préemption urbain
■ créée ■ > L’Agence nationale de la cohésion des ter- ritoires est créée par la loi du 22juillet (p.2). ■ restituées ■ > Les modalités de restitution des presta- tions sociales indues ont été précisées par ordonnance du 24juillet 2019 (p.4). ■ publiés ■ > Le décret du 23juillet 2019 précise les modalités de réduction de la consommation d’énergie du parc tertiaire (p.6). > Le décret du 26juillet 2019 fixe les modali- tés de suspension de la procédure d’autorisa- tion d’exploitation commerciale (p.5). > Le décret du 19août précise les modalités d’attribution de l’éco-PTZ pour les loge- ments anciens (p.7). ■ interprété ■ > Le décret du 21août2019 modifie cer- taines règles fixant le sens du silence de l’administration en réponse à une demande d’autorisation (p.2). ■ nommée ■ > Chantal Arens est nommée première pré- sidente de la Cour de cassation. ■ jugé ■ > Un tiers peut être indemnisé de la perte de valeur de son bien en cas d’illégalité du permis ayant donné à lieu à une construc- tion voisine, quand bien même il n’a pas de projet immédiat de vente (CE, 24juillet 2019, p.9). > La limitation du nombre de lots figurant dans le cahier des charges d’un lotissement est une règle d‘urbanisme. Elle est donc caduque au terme de 10 ans (avis du 24juillet2019, p.9). Les textes de l’été, la légistique en fête N otons d’abord trois lois dans la moisson de textes des semaines estivales: loi du 26juillet créant l’Agence nationale de la cohésion des territoires, loi du 26juillet visant à faciliter la restau- ration de la cathédrale Notre Dame de Paris et loi du 1eraoût comportant quelques mesures facilitant la mise en place des com- munes nouvelles. Le code de la construction et de l’habitation a été l’objet de multiples innovations par une ordonnance et trois décrets. La refonte du code trouve d’abord sa concrétisation avec une ordonnance du 17juillet qui réécrit son livreVIII. Ce nouveau livre rassemble notamment les dispo- sitions sur les aides au logement qui étaient jusqu'à présent réparties entre le CCH et le code de la sécurité sociale. Les trois aides au loge- ment (APL, ALS et ALF) sont donc réunies sous le même toit du CCH. Par ailleurs, un décret du 21août modifie les règles sur le sens à don- ner au silence de l’administration saisie d’une demande; nous vous invitons à consulter notre tableau de synthèse qui s’efforce d’en don- ner un compte rendu exact (p.2). Enfin, en matière de légistique, saluons l’un des décrets du 21août qui explique l’admirable précision de l’origine des textes réglementaires! Devant un numéro d’article, le R* signale un décret en Conseil d’État délibéré en conseil des ministres, le R (sans étoile) s’attache à un décret en Conseil d’État et le D témoigne d’un décret simple. Quand un décret nous fait voir les étoiles! L’urbanisme commercial n’est pas oublié, le décret du 26juillet four- nissant d’utiles précisions sur le mécanisme de suspension des demandes d’autorisation d’exploitation commerciale issu de la loi Élan. Il en ressort clairement que le dispositif ne consiste pas à arrêter simplement le fonctionnement de la CDAC, mais il invite le préfet à examiner au cas par cas si le projet qui doit être soumis à la CDAC jus- tifie la suspension au regard des objectifs de l’opération de revitalisa- tion de territoire en œuvre. La lutte contre la consommation d’énergie reste au cœur de l’action gouvernementale et s’étoffe de nouvelles armes: le décret du 23juillet pour le parc tertiaire, le décret du 19août sur l’éco-PTZ qui vise à sim- plifier l’octroi de cette aide pour la rénovation du parc de logements anciens et le décret du 26juillet qui introduit une condition de per- formance énergétique pour augmenter un loyer. Le thème énergie va à nouveau se trouver sur le devant de la scène dès la session extraor- dinaire du Parlement qui débute le 10septembre. A son programme figure le projet de loi relatif à l’énergie et au climat. Déjà voté en pre- mière lecture dans chaque chambre puis refondu par une commission mixte paritaire le 25juillet, le texte devrait donc être voté rapidement à l’Assemblée et au Sénat. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 774 2SEPTEMBRE 2019 ISSN 1622-1419 19 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Réglementation - Le silence de l’administration vaut accord, en principe Baux Plafonnement des loyers d’habitation Bailleurs sociaux : conventions d‘utilité sociale, résidences universitaires Technique : Rénovation de façade des immeubles de moyenne hau- teur. Protection incendie: le cas du duplex. Le Conseil d’État annule un arrêté de 2016 sur l’amiante - 4 - Législation - Création de l’ANCT Droit de propriété en Polynésie Restauration de Notre-Dame de Paris Communes nouvelles Indus de prestations sociales Réforme du CCH - 5 - Réglementation - Suspension de l’examen des demandes d’AEC - 6 - Énergie - Consommation d’énergie dans le parc tertiaire / Eco-PTZ - 8 - Nominations - Agenda - - 9 - Jurisprudence - Permis de construire / Droit au logement / Lotissement / Droit de pré- emption urbain S O M M A I R E E D I T O R I A L Ce numéro de Jurishebdo comporte exceptionnellement dix pages 2 septembre2019 2 JURIS hebdo immobilier ll A DMINISTRATION La loi du 12avril 2000 sur les rapports e ntre les citoyens et l’administration fixe le principe que le silence de l’administration vaut acceptation. Mais des décrets peuvent fixer des dérogations à ce principe, ce qui a été fait, pour le ministère du logement, par décret du 23octobre 2014. Un nou- veau décret du 21août 2019 codifie le principe dans le CCH et supprime certaines des dérogations adoptées en 2014. Voici un tableau des principales règles désormais applicables en fonction des nou- v eaux textes. Le décret 2014-1299 du 23octobre com- porte un tableau avec la liste des demandes faisant l’objet d’un refus en cas de silence. Une série de cas sont supprimés. Le silence équivaut donc désormais à un accord. Le décret entre en vigueur le 1 e r septembre 2019, sauf exceptions mentionnées à droi- te du tableau. Un autre décret du 21août apporte des m odifications complémentaires. Notons que le remplacement du refus par l’accord se traduit dans certains cas par un allonge- ment du délai de traitement laissé à l’ad- ministration. C’est le cas par exemple de la demande d'agrément d’un logiciel utilisé pour le calcul du DPE porté de 4 à 9 mois ou de l‘approbation d’une méthode conventionnelle pour le DPE, porté de 2 à 9 mois. REGLEMENTATION Le silence vaut accord, en principe Art. du CCH Type de demande Délai Sens du silence Entrée en vigueur R 111-16-1 Demande de dérogation pour la réalisation - d’habitation expérimentale - de bâtiments d'habitation collectifs nouveaux ayant un caractère expérimental, sans ascenseur 2 mois Rejet R 111-19-24 Travaux en ERP de 1e et 2e catégories, demande de dérogation à l’accessibilité 3 mois et 2 semain es Rejet R 111-19-26-1 Autorisation de travaux sur un ERP, en cas de refus d’une dérogation par le préfet 4 mois Rejet R 111-36-1 et 2 Demande d’octroi, de renouvellement ou de modi- fication d’un agrément de contrôleur technique 3 mois Rejet R 122-16-1 et 2 IGH. Demande d’agrément de personnes effectuant les vérifications de sécurité 4 mois Rejet R 123-43-1 et 2 ERP. Demande d’agrément de personnes effectuant les vérifications de sécurité 4 mois Rejet Article R. 111-20 Agrément de la performance d'un réseau de cha- leur ou de froid 6 mois Accord 1 er sept. 2020 Articles R. 111-20 et R. 131-26 Agrément d'une méthode de justification de la per- formance d'un système au regard des exigences de la RT 12 mois Accord 1 er sept. 2020 Articles R. 111-20 et R. 131-26 Agrément d'un mode d'application simplifié de la RT pour les maisons individuelles ou d'une solution technique pour le respect de la RT des bâtiments existants 4 mois Accord 1 er sept. 2020 Article R. 111-20 et R 111-20-7 Agrément d'un opérateur de mesure de la perméa- bilité à l'air des bâtiments 3 mois Accord 1 er sept. 2020 Article R. 111-20 Agrément d'un logiciel d'application de la régle- mentation thermique 9 mois Accord 1 er sept. 2020 Articles R. 111-20 et R. 131-28-1 et R 111-20-7 Conventionnement d'un organisme pour la déli- vrance du label " HPE " 3 mois Accord 1 er sept. 2020 Article R. 111-28- 1-1 Conventionnement d'un organisme pour la déli- vrance du label " HPE " 3 mois Accord 1 er sept. 2020 Article R. 111-22- 3 Conventionnement d'un organisme pour la déli- vrance du label " bâtiment biosourcé " 2 mois Accord 1 er sept. 2020 Articles L. 111-25 et R. 111-29 Agrément d'un contrôleur technique 3 mois Accord Articles R. 134-2, R. 134-5 et 7 Approbation d'une méthode conventionnelle pour le DPE 2 mois Accord 1 er sept. 2020 Articles R. 134-2, R. 134-5 et 7 Agrément d'un logiciel utilisé pour le calcul des DPE 9 mois Accord 1 er sept. 2020 Articles L. 365-2 et R. 365-2 Agrément d'un organisme exerçant une activité de maîtrise d'ouvrage d'insertion 3 mois Accord 1 er janv. 2020 Articles L. 631-11 et R. 631-15 Agrément d'un exploitant d'une résidence hôteliè- re à vocation sociale 3 mois Accord 1 er janv. 2020 (Décret n°2019-872 du 21août2019 modifiant le CCH et décret n°2019-873 du 21août2019 relatif à la partie réglementaire du CCH et , JO du 23août n°45 et46). Légistique Dans une série d'articles du CCH, la men- tion alpha numérique est modifiée. - Les articles identifiés par un « R. * » relèvent d'un décret en Conseil d’État délibéré en conseil des ministres, - les articles identifiés par un « R » relèvent d'un décret en Conseil d’Éta t, - les articles identifiés par un « D » relèvent d'un décret . (Décret n°2019-873 du 21août2019, J.O. du 23, n°46). Actualité Dématérialisation de l’accès à la justice Le ministère de la justice confirme le déploiement du portail du justiciable. Le site internet justice.fr permet au justi- ciable de suivre son affaire sur internet. Pour ce faire, il doit d’abord consentir à la dématérialisation (par voie écrite remise ou envoyée au siège de la juridiction). Il peut ensuite consulter son dossier en s’identifiant sur FranceConnect. Avec les identifiants reçus par courriel, il peut accé- der à son espace personnel. La saisine en ligne d’une juridiction va être expérimen- tée fin 2019 avant d’être généralisée début 2020. (Communiqué de la chancellerie du 27août 2019). Construction de logements en baisse Les autorisations de logements ont baissé de -0,8% de mai à juillet2019, par rap- port au 3 mois précédents, selon le minis- tère. Les logements collectifs ou en rési- dence sont en baisse (-2,0%) tandis que les logements individuels se redressent (+1,0%). Les mises en chantier sont égale- ment orientées à la baisse (-1,3%). Si le logement individuel stagne (+0,2%), les logements collectifs et en résidence dimi- nuent (-2,2%). (Publication du 28août 2019). Loyers d'habitation: la perfor- mance énergique de rigueur Un décret du 26juillet renouvelle pour un an le dispositif de plafonnement des loyers prévu par l'article 18 de la loi du 6juillet 1989. Il modifie à cet effet les dates d'ap- plication du décret du 27juillet2017 afin de le rendre applicable à compter du 1 e r août 2019 et jusqu'au 31juillet 2020. Toutefois, il est prévu une nouvelle modalité tenant compte de la performance énergé- tique du logement. Une augmentation de loyer ne peut être appliquée que si la consommation en énergie primaire du loge- ment est inférieure à 331kWh/m 2 /an (le cas échéant après travaux). Cette nouvelle exi- gence entre en vigueur le 1 e r janvier 2020. (Décret n°2019-802 du 26juillet2019 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvelle- ment de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n°89-462 du 6juillet 1989, J.O. du 28, n°49). Bailleurs sociaux ■ Conventions d'utilité sociale Un décret d'application de la loi Élan modifie une série d'articles notamment relatifs aux conventions d'utilité sociale. - La transmission annuelle des informations par le bailleur en vue du répertoire des logements locatifs ne comporte plus de référence aux " segments de patrimoine " (art R 411-3 modifié). - La convention d'utilité sociale (art. R 445- 2) fait désormais référence au plan de mise en vente . Elle mentionne aussi les engage- ments pris par l'organisme pour dévelop- per les partenariats avec les organismes visant à accompagner les personnes ayant eu une décision favorable de la commis- sion de médiation ou prioritaires pour obtenir un logement. - Le cadre stratégique patrimonial que mentionnait l'article R 445-2-1 est désor- mais évoqué par l'article R 445-2-2 qui en définit le contenu: état des lieux de l'acti- vité des sociétés qui composent le groupe et les orientations stratégiques de celui-ci. - Les modalités de l' obligation de rappro- chement des organismes sont précisées (art. R 445-2-10). Le préfet peut accorder un délai d'un an pour satisfaire à l'obliga- tion de lui adresser un projet de conven- tion d'utilité sociale. L'organisme doit transmettre une délibération présentant le projet de rapprochement (sous forme de regroupement, fusion ou autre projet de réorganisation). - Les tableaux des indicateurs sont modifiés (art. R 444-5, 22 et 36). (Décret n°2019-801 du 26juillet2019 relatif aux conventions d'utilité sociale des orga- n ismes d'HLM et des SEM de construction et de gestion de logements sociaux, J.O. du 28, n°48). ■ Résidences universitaires des bailleurs sociaux La loi du 27janvier2017 (art. 123) a autori- sé les bailleurs sociaux à construire, acqué- rir et gérer des résidences universitaires. Ce décret fixe les modalités de délivrance des autorisations nécessaires pour la réali- sation de nouvelles résidences convention- nées à l'APL. L'article 5 fixe les conditions de loyer. Il est révisé au 1 er janvier en fonction de l'IRL, dans la limite du loyer maximal de la convention. Des augmentations supplé- mentaires peuvent être autorisées en cas de rénovation. L'article 15 fixe les modalités d'agrément pour les immeubles existants. L'opération doit être entièrement consacrée au loge- ment d'étudiants, de personnes de moins de 30 ans en formation, en stage ou de personnes en contrat de professionnalisa- tion ou d'apprentissage. Sont fixées en annexe: - la convention type permettant l'octroi de l'APL pour un organisme HLM, - les informations requises en cas de fixa- tion du loyer en surface corrigée, - la convention type pour une SEM, - la convention type pour un organisme autre qu'un HLM ou une SEM (Décret n°2019-831 du 3août2019 fixant les modalités d'application de l'article L. 631-12 du CCH relatif aux résidences universitaires faisant l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2 du même code, J.O. du 7août, n°26). Technique ■ Rénovations de façade des immeubles de moyenne hauteur Le décret du 16mai 2019 a défini la notion d'immeuble de moyenne hauteur (jusqu'à 28m), créée par la loi Élan (art. 30). Les articles R 122-30 à 34 du CCH (issus du décret du 16mai 2019) ont prévu les règles de sécurité à appliquer pour éviter les risques d'incendie dans ces immeubles. Cet arrêté en précise les modalités. Le texte s'applique à compter du 1 er janvier 2020. (Arrêté du 7août2019 relatif aux travaux de modification des immeubles de moyenne hauteur et précisant les solutions construc- tives acceptables pour les rénovations de façade, J.O. du 11août, n°21). ■ Protection incendie. Le cas des duplex L'article 31 de la loi Élan a validé les autori- sations de construire qui seraient contes- tées au motif qu'elles ont une hauteur supérieure à 50m en tenant compte de la hauteur du plancher haut du dernier duplex ou triplex et non de la hauteur du plancher bas de ce logement. La loi a vali- dé les autorisations accordées jusqu'à la parution de nouvelles dispositions sur les duplex et triplex dans le CCH (cf. notre numéro loi Élan 6novembre2018, p.11). Le présent arrêté (art. 2) supprime la facul- té de construire un duplex dont le plan- cher bas le plus haut est à plus de 50 mètres, la disposition étant considérée comme contraire à la hiérarchie des normes de construction. (cf. la description de l'objet de l'arrêté). Par ailleurs, cet arrêté met à jour les exi- gences de performance incendie des revê- tements de façade et le guide d'isolation par l'intérieur. Le texte s'applique à compter du 1erjan- vier 2020. (Arrêté du 7août2019 modifiant l'arrêté du 31janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, J.O. du 11août, n°22). En bref ❐ Le Conseil d’État a annulé un arrêté de 2016 sur l’amiante. Il s’agit de l'arrêté du 25juillet2016 défi- nissant les critères de certification des com- pétences des personnes physiques opéra- teurs de repérages, d'évaluation pério- dique de l'état de conservation des maté- riaux et produits contenant de l'amiante, et d'examen visuel après travaux dans les immeubles bâtis et les critères d'accrédita- tion des organismes de certification et l'ar- rêté du 24février2017 le modifiant. Le Conseil d’État rappelle que les normes ne peuvent être rendues obligatoires que si elles sont gratuitement accessibles sur le site internet de l'AFNOR (décret du 16juin 2009). Or la norme NF EN ISO/CEI 17024 n'est pas gratuitement accessible. En conséquence, le Conseil d’État annule l'ar- rêté du 25juillet2016 et l'arrêté du 24février2017 qui le modifie. (Décision n°402345, 410094 du 24juillet2019 du Conseil d’État statuant au contentieux, J.O. du 31juillet, n°113). 2 septembre2019 3 JURIS hebdo immobilier ll B AUX - T ECHNIQUE RÉGLEMENTATION 2 septembre2019 4 JURIS hebdo immobilier ll Création de l’ANCT L'Agence nationale de la cohésion des ter- ritoires est une institution nationale publique créée sous forme d'un établisse- ment public de l’État (art. L 1231-1 du code général des collectivités territoriales). Son action vise les territoires en difficulté et les projets innovants. Ses missions sont définies à l'article L 1231- 2 du CGCT: - soutien des collectivités territoriales pour la mise en œuvre de leurs projets, - mise en œuvre de la politique de l’État en matière d'aménagement durable par des contrats de cohésion territoriales, - protection et développement des terri- toires de montagne, - aménagement et restructuration des espaces commerciaux. L'organisation de l'ANCT est fixée à l'ar- ticle L 1232-1. Le conseil d'administration comprend des représentants de l’État et de la CDC (au moins la moitié des membres du conseil), 2 députés, 2 sénateurs, des représentants des collectivités territoriales et du personnel de l'agence. Sont représentés, avec voix consultative, l'ANRU, l'ANAU, l'ADEME, le CEREMA et des personnalités qualifiées. L'ANCT peut créer des filiales (art. L 1233- 2), elle conclut des conventions pluri- annuelles avec l'ANRU, l'ANAU, l'ADEME, le CEREMA et la CDC. Il est institué un comité national de coordi- nation de l'ANCT (art. L 1233-4) qui com- prend des représentants de ces orga- nismes. L'EPARECA est dissous (art. 14) au plus tard le 1 er janvier 2020. (Loi n°2019-753 du 22juillet2019 portant création d'une Agence nationale de la cohé- sion des territoires, J.O. du 23juillet2019, n°1). Lois organiques La liste des personnes nommées par le Pré- sident de la République après avis public de la commission permanente compétente de chaque assemblée est modifiée pour tenir compte de la création de l' Office français de la biodiversité à la place de l'Agence française pour la biodiversité. Le poste visé est celui de la direction géné- rale. Un même changement est adopté pour la nomination du directeur général de l' ANCT . (Loi organique n°2019-789 du 26juillet2019 modifiant la loi organique n° 2010-837 du 23juillet 2010 relative à l'application du cin- quième alinéa de l'article 13 de la Constitu- tion et loi organique n°2019-790 du 26juillet2019 relative à la nomination du directeur général de l'ANCT, J.O. du 28juillet n°1 et2). Droit de propriété en Polynésie Une loi du 26juillet2019 prévoit certaines règles spécifiques d'attribution de la pro- priété en Polynésie. Exemples. L'article 4 fixe une procédure de partage des biens immobiliers , pour les successions ouvertes depuis plus de 10 ans à l'initiative d'indivi- saires ayant au moins les deux tiers des droits. Le notaire choisi notifie le projet de partage à tous les indivisaires. Tout indivi- saire peut faire connaître son opposition dans le délai de 3 mois. À défaut d'opposi- tion, le partage est opposable aux indivi- saires qui ne sont pas à l'initiative du pro- jet. L'article 5 permet un partage par souche lorsque le nombre important d'indivisaires ne permet pas facilement un partage. (Loi n°2019-786 du 26juillet2019 relative à la Polynésie française, J.O. du 26juillet, n°1). Restauration de Notre-Dame La loi du 29juillet2019 crée une souscrip- tion nationale pour la conservation et la restauration de la cathédrale Notre-Dame de Paris. Elle est ouverte à compter du 16avril 2019 (art. 1er) jusqu'à une date qui sera fixée par décret (art. 7). Les dons ouvrent droit à une réduction d'impôt de 75% dans la limite d'un don de 1000 € (art. 5) et hors limitation de 20% du revenu imposable. Les fonds sont reçus par le Trésor Public, le Centre des monuments nationaux ou via la Fondation de France, la Fondation du patrimoine ou la Fondation Notre Dame (art. 3). Les col- lectivités territoriales peuvent également opérer des versements (art. 4). La loi (art. 9) crée un établissement public pour assurer les études de la restauration ainsi que la maîtrise d'ouvrage des travaux. L'article 11 accorde à cet établissement des dérogations : - il est chargé des fouilles archéologiques, - en cas de désaccord avec l'ABF, la consul- tation de la commission régionale du patri- moine et de l'architecture est supprimée, - l'interdiction de publicité s'applique au chantier, sauf exceptions pour l'informa- tion du public. Le même article11 programme des ordon- nances pour admettre des dérogations aux règles de voirie, d'urbanisme et d'environ- nement. (Loi n°2019-803 du 29juillet2019 pour la conservation et la restauration de la cathé- drale Notre-Dame de Paris et instituant une souscription nationale à cet effet, J.O. du 30juillet2019, n°1). Communes nouvelles Une loi du 1 er août 2019 loi modifie cer- taines règles des communes nouvelles. L'article 1 er modifie le nombre de conseillers municipaux de la commune nouvelle pour éviter que ce nombre soit trop brutalement réduit lors du 1 er renou- vellement du conseil municipal (art. L 2113-8 modifié du CGCT). L'article 4 fixe les modalités de rattache- ment à un EPCI en cas de création d'une commune nouvelle issue de la fusion de toutes les communes membres d'un ou de plusieurs EPCI. Les communes peuvent demander que la future commune nouvel- le, sans appartenir à un EPCI dispose des mêmes prérogatives et obligations que la loi attribue à un tel établissement. L'article 5 prévoit en annexe aux délibéra- tions des conseils municipaux créant une commune nouvelle la rédaction d'un rap- port financier sur les taux d'imposition, la dette et les effectifs des communes concer- nées. Le rapport est affiché et mis en ligne. L'article 9 abroge le V de l'article L 302-5 du CCH qui comportait des dispositions spéci- fiques aux communes nouvelles en matière d'obligation de logements sociaux . (Loi n°2019-809 du 1 er août 2019 visant à adapter l'organisation des communes nou- velles à la diversité des territoires, J.O. du 2août2019, n°1). Indus de prestations sociales Une ordonnance du 24juillet2019 vise à faciliter un droit de rectification des infor- mations les concernant, lorsque les bénéfi- ciaires des prestations sociales ou des mini- ma sociaux font l'objet d'une demande de remboursement d'un indu. LOISETORDONNANCES LÉGISLATION Les lois de l’été reproduction interdite sans autorisation Elle facilite le recouvrement de l'indu et incite les caisses à apporter une réponse rapide à une demande de rectification. 1. L'indu peut être mis en recouvrement si l 'allocataire n'a pas déposé de demande. de rectification dans le délai de 20 jours 2. Si l'assuré a déposé une demande de rectification ; deux cas: - si la caisse n'a pas statué dans le délai d'un mois de la demande du débiteur, le silence vaut rejet. L'indu ne peut être mis en recouvrement avant un délai de 2 mois suivant le rejet implicite (délai correspon- dant à la faculté de saisir la commission de recours amiable); - si la caisse statue avant le délai d'un mois valant rejet, l'indu peut être mis en recou- vrement. (Ordonnance n°2019-765 du 24juillet2019 relative au droit de rectification des informa- tions concernant les bénéficiaires des presta- tions sociales et des minima sociaux en cas de notification d'indus, J.O. du 25juillet, n° 10). Réforme du CCH Une ordonnance du 17juillet réécrit le livreVIII du CCH en application de la loi du 27janvier2017 (article 117) afin de regrou- per les textes sur les aides personnelles au logement. À cet effet, il reprend les textes relatifs aux allocations logement, tant familiales (ALF) que sociales (ALS) figurant jusqu'à présent dans le code de la sécurité sociale. La codification est faite à droit constant et intègre la jurisprudence du Conseil d’État. Le livreVIII s'articule en 6 titres: - TitreIer: Fonds national d'aide au loge- ment . Le FNAL finance les trois aides - TitreII: Dispositions communes aux APL Ce titre comporte les règles communes aux trois aides et permet (en application de l'article 105 de la loi Élan) d' unifier le contentieux qui relève désormais de la juri- diction administrative. Jusqu'à présent, les APL relevaient des tribunaux administratifs alors que les AL relevaient de l'ordre judi- ciaire. - TitreIII: APL - TitreIV: Allocations de logement - TitreV: Contrôle, lutte contre la fraude et sanctions - TitreVI: Dispositions relatives à l'outre- mer (Ordonnance n°2019-770 du 17juillet2019 relative à la partie législative du livreVIII du CCH, J.O. du 25juillet, n°52). L’ordonnance est complétée d’un décret n°2019-772 du 24juillet, pour la partie réglementaire (J.O. du 25juillet, n°54). Urbanisme commercial ■ Suspension de l'examen des demandes d'AEC La loi Élan (art. 157) a prévu un nouveau mécanisme permettant au préfet de sus- pendre l’examen des demandes d'autorisa- tion d'exploitation commerciale, comme outil permettant de préserver le dynamis- me commercial des centres-villes qui font l’objet d’une opération de revitalisation de territoire. Un décret du 26juillet en fixe les modalités d'application. La décision est prise au cas par cas , selon les caractéristiques du projet (art. R 752-29- 1 du code de commerce). Dans le délai de 15 jours franc de l'enregis- trement de la demande d'AEC au secréta- riat de la CDAC, le préfet peut solliciter des avis du président de l'EPCI qui a signé la convention d'ORT et des maires des com- munes signatures de la convention. Mais l'initiative de la suspension peut aussi venir du président de l'EPCI ou d'un maire des communes signataire. La demande de suspension doit comporter un exposé des caractéristiques du projet et des données j ustifiant la suspension (art. R 752-29-3). Elle doit parvenir 21 jours francs après l'en- registrement de la demande d'AEC par la CDAC. L'arrêté de suspension doit comporter les objectifs poursuivis par la convention d'ORT que le projet peut compromettre, les caractéristiques du projet identifiées comme présentant un risque pour ces objectifs et les données sur la vacance et le chômage notamment. L'arrêté fixe la durée de la suspension (maximum 3 ans). Le délai d'instruction est alors suspendu jusqu'au terme fixé par l'arrêté (art. R 423- 36-1). Le décret comporte des modalités particu- lières lorsque le projet est situé dans une commune non-signataire de l'ORT mais membre de l'EPCI qui l'a signé ou d'un EPCI limitrophe (cas de l’art. L 752-1, al 2). 2 septembre2019 5 CCH - URBANISMECOMMERCIAL JURIS hebdo immobilier ll Textes Art. L 752-1-2 al. 1 er (commune signataire de l’ORT) Art. L 752-1-2 al. 2 (commune non signataire de l’ORT) Initiative de la procédure Préfet (ou sur demande EPCI et communes ci-dessous) Avis - EPCI - communes de l’ORT - EPCI et communes concernées Délai À demander dans les 15 jours francs de l’enregistrement de la demande d’AEC Décision Arrêté du préfet Arrêté du préfet ou de 2 préfets si la demande d’AEC concerne un EPCI d’un autre département Objet Suspension de l’enregistrement et de l’examen des demandes d’AEC Projets visés - création d’une surface de vente de plus de 1000m 2 - extension d’une surface ayant atteint 1000m 2 ou devant l’atteindre après extension - changement de secteur d’activité d’un commerce de plus de 2000 m 2 (1000m 2 pour un commerce alimentaire) - création d’un ensemble commercial de plus de 1000m 2 - extension d’un ensemble commercial ayant atteint 1000m 2 ou devant l’at- teindre après extension - création ou extension d’un “drive” Situation des projets visés - Sur le territoire d’une commune signataire de l’ORT, hors secteur d’intervention de l’opération Sur le territoire d’une commune non-signa- taire de l’ORT mais membre d’un EPCI signa- taire ou d’un EPCI limitrophe si le projet est de nature à compromettre gravement les objectifs de l’ORT Motivation de l’arrêté - caractéristiques du projet - analyse de la zone de chalandise (taux de logements vacants, de vacance com- merciale et de chômage dans les centres-villes et les territoires concernés), don- nées sur 3 ans - les objectifs de l’ORT, les caractéristiques du projet comportant un risque pour ces objectifs Durée et effet de la suspen- sion 3 ans maximum, prorogeable un an, sous condition d’être pris 6 mois avant le terme de la suspension Effet: suspension du délai d’instruction Fin de la sus- pension 3 mois avant la fin de la suspension, le secrétariat de la CDAC invite le pétition- naire à présenter une mise à jour de sa demande (Décret n°2019-795 du 26juillet2019 relatif à la faculté de suspension de la procédure d'au- torisation d'exploitation commerciale, J.O. du 28juillet, n°28). La suspension de l’examen des demandes d’AEC REGLEMENTATION Un décret du 23juillet, qui entre en vigueur le 1 er octobre 2019, fixe les condi- tions de mise en œuvre des objectifs de réduction de la consommation d'énergie des bâtiments tertiaires existants, en appli- cation de l'art. L 111-10-3 du CCH. Les bâtiments concernés sont ceux où s’exerce une activité tertiaire sur une surfa- ce de plancher égale ou supérieure à 1000m 2 ou ceux à usage mixte où les acti- vités tertiaires atteignent au moins 1000m 2 ou encore un ensemble de bâtiments dont les activités tertiaires sont exercées sur au moins 1000m 2 (art. R 131-38). Modulation des objectifs La consommation énergétique de référen- ce est la consommation d'énergie finale pour une année pleine d'exploitation et ajustée en fonction des variations clima- tiques (art. R 131-39). Le niveau de consommation d'énergie finale est fixé en valeur absolue par arrêté. Les objectifs de réductions de consomma- tion peuvent être modulés : - en cas de risque de pathologie du bâti, - si les actions entraînent des modifications importantes des parties extérieures ou des éléments d'architecture, en contradiction avec les règles des monuments historiques, des sites inscrits ou classés, des règles d'ur- banisme, - si les actions sont contraires aux servi- tudes relatives au droit des sols ou au droit de propriété. La modulation des objectifs, liée à un coût manifestement disproportionné, prévue à l'article L 111-10-3 doit être justifiée par une argumentation technique et financiè- re. Plateforme de recueil des informa- tions Une plateforme numérique est mise en place par l’État ou un opérateur désigné par arrêté. Le propriétaire ou le preneur déclarent une série d'informations fixées à l'article R 131-41. Les données sont trans- mises au plus tard le 30septembre pour l'année précédente, à partir de 2021. La déclaration annuelle des consomma- tions d'énergie incombe au bailleur ou au preneur, suivant le bail (art. R 131-41-1). Bailleurs et preneurs doivent se trans- mettre les consommations d'énergie réelles (art. R 131-41-1). La plateforme doit générer automatique- ment des informations (art. R 131-41-2) sur: - la modulation sur le volume de l'activité, - l'ajustement des consommations en fonc- tion des variations climatiques, - les émissions de gaz à effet de serre cor- respondant aux consommations énergé- tiques annuelles, - l'attestation numérique annuelle. Le gestionnaire de la plateforme vérifie que les objectifs ont été atteints. La pre- mière date limite est le 31décembre 2031 (art. R 131-42). Les consommations d'éner- gie et les objectifs de consommation sont publiés par affichage ou tout autre moyen pertinent (art. R 131-43). En cas d'absence de transmission des infor- mations sur la plateforme numérique, le préfet peut mettre en demeure le proprié- taire ou le preneur de respecter ses obliga- tions dans le délai de 3 mois. À défaut, il publie sur un site internet de l’État un document retraçant les mises en demeure restées sans effet (art. R 131-44). Le préfet peut mettre en demeure l'assu- jetti d'établir un programme d'actions. Ce programme est soumis au préfet pour approbation. Des sanctions Faute de transmission du programme dans le délai de 6 mois, le préfet peut procéder à une seconde mise en demeure indivi- duelle adressée au propriétaire et au pre- neur précisant à chacun ses obligations. En l'absence de transmission du programme, une amende est encourue (1500 € pour une personne physique, 7500 € pour une personne morale). 2 septembre2019 6 E NERGIE JURIS hebdo immobilier ll Réductions de consommation d'énergie dans le parc tertiaire Objectifs de réduction de consommation d’énergie art. L 111-10-3 du CCH (Décret n°2019-771 du 23juillet2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, J.O. du 25juillet, n°53). L a l o i É l a n ( a r t . 1 7 5 ) a r é é c r i t d a n s l e C C H ( a r t . L 1 1 0 - 1 0 - 3 ) l e s o b l i g a t i o n s d e s p r o p r i é t a i r e s d e b â t i m e n t s t e r t i a i r e s e n m a t i è r e d e r é d u c t i o n d e c o n s o m m a - t i o n d ’ é n e r g i e . D e s m o d a l i t é s s o n t f i x é e s p a r d é c r e t d u 2 3 j u i l l e t . Échéance Réduction 2030 -40% 2040 -50% 2050 -60% Année de référence: 2010. L’objectif peut aussi être fixé en valeur absolue. ❐ Gens du voyage: davantage de places provisoires Les conditions d'agrément des emplace- ments provisoires des gens du voyage sont modifiées. Le nombre maximum de places de résidences mobiles est porté de 30 à 200. L'agrément accordé à la commune peut désormais l'être à l'EPCI. (Décret n°2019-815 du 31juillet2019 relatif à l'agrément d'emplacements provisoires pour les gens du voyage, J.O. du 2août, n°43). ❐ Naissance de la Collectivité européenne d'Alsace Les départements du Bas-Rhin et du Haut- Rhin sont regroupés sous le nom de « Col- lectivité européenne d'Alsace» à compter du 1 er janvier 2021. Les modalités sont fixées aux articles L 3431-1 et suivants du CGCT. (Loi n°2019-816 du 2août2019 relative aux compétences de la Collectivité européenne d'Alsace, J.O. du 3août, n°1). ❐ DGALN Au conseil des ministres du 28août 2019, François Adam est nommé directeur géné- ral de l’aménagement, du logement et de la nature; il succède à Paul Delduc . ❐ Médiateur de l’énergie? Emmanuelle Wargon secrétaire d’État auprès de la ministre de la transition éner- gétique envisage de créer un médiateur de la rénovation des bâtiments (Le Monde du 26août). ❐ Propositions de loi A noter parmi les propositions de loi déposées à l’Assemblée au cours de l’été: - Emmanuelle Ménard cherche à revitali- ser les centres-villes (n°2158 du 16juillet2019) notamment en donnant davantage de pouvoir aux élus pour contrôler l’extension des zones commer- ciales proches de leur centre-ville et en autorisant la création de zones franches urbaines en centre-ville. - Jean-Louis Thiérot suggère de permettre une réduction de l’IFI du montant des dépenses des travaux réalisés par les petites et moyennes entreprises (n°2157 du 25juillet2019). - Jean-Noël Barrot entend lutter contre le mitage des espaces forestiers en Ile-de- France (n°2152, 17juillet2019). - Ian Boucard préconise de s upprimer le Conseil économique, social et environne- menta l (n°2122, 16juillet2019). E NBREF Réforme de l’éco-PTZ 2 septembre2019 7 L OGEMENTSANCIENS JURIS hebdo immobilier ll Les règles d’octroi de l’éco-PTZ sont modi- fiées par le biais d’un décret du 19août et d’un arrêté du même jour ainsi qu’un autre arrêté pour l’outre mer. L’objectif est de simplifier l'octroi du prêt à taux zéro afin de faciliter le financement des opérations de rénovation énergétique des logements anciens. Il prévoit notam- ment les modifications suivantes: - Le plafond du prêt et le calcul du prêt sont modifiés. Le plafond varie en fonc- tion du nombre d'actions engagées (sur les 7 actions mentionnées par l'article R 319-16) (voir tableau) - Les critères d'éligibilité des audits énergé- tiques nécessaires pour demander un éco- PTZ performance énergétique globale sont alignés sur ceux du CITE. L’arrêté apporte d’autres précisions. - Les formulaires de demandes dont modi- fiés. Sont aussi changés: - les travaux éligibles . L'exigence d'une combinaison d'actions est supprimée (art. 2 modifié de l'arrêté du 30mars 2009). Pour les travaux d'isolation des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur, ils doivent remplacer des parois en simple vitrage (art. 3). Actions d’économie d’énergie - isolation thermique des toitures - isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur - isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur - installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d'eau chaude sanitaire - installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouve- lable - installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable - isolation des planchers bas Plafond du prêt 1 action 2 actions 3 actions 15000 € 7000 € s'il s'agit de travaux d'isolation thermique des parois vitrée et portes donnant sur l'extérieur 25000 € 30000 € 1. Formulaires de demandes d'une avance remboursable sans intérêt - par un emprunteur individuel - par un syndicat de copropriétaires - demande d'un éco-prêt habiter mieux 2. Formulaires entreprises par lesquels - l'entreprise certifie que les travaux sont éligibles - le prestataire certifie que l'étude thermique ou l'audit énergétique ont été réalisés conformé- ment aux exigences réglementaires et qu'il remplit les critères de qualification requis - l'entreprise certifie avoir pris connaissance des résultats de l'étude thermique ou de l'audit énergétique et qu'elle dispose du signe de qualité RGE - l'entreprise certifie, pour la réhabilitation de dispositifs d'assainissement non collectif, que les travaux sont éligibles et ne consomment pas d'énergie Plafond de l’Eco-PTZ selon les actions engagées Formulaires de l’Eco-PTZ (Décret n°2019-839 du 19août2019, arrêté du 19août2019 modifiant l'arrêté du 30mars 2009 et arrêté du 19août pour l’outre mer, J.O. du 20août, n°26 à28). La faculté de financer les travaux "induits" est remplacée par celle de travaux "néces- saires" (art. 4). Le prêt peut aussi financer la dépose d'une cuve à fioul (art. 5). La pose d'équipements de chauffage fonc- tionnant à l'énergie hydraulique est sup- primée des dépenses éligibles (art. 6). Idem pour les équipements de fourniture d'eau chaude sanitaire fonctionnant à l'énergie hydraulique (art 7). L'isolation des planchers bas est ajoutée à la liste des dépenses éligibles (art. 8) L'exigence que le logement à rénover soit postérieur au 1 er janvier 1948 est suppri- mée (art. 9). - L'emprunteur doit justifier, après travaux, d'une condition de performance énergé- tique du logement : 1. la consommation doit être inférieure à 331 kWh/m 2 /an (sur les usages de chauffa- ge, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire), 2. Le gain énergétique est d'au moins 35% par rapport à la consommation avant travaux, pour les trois usages ci-des- sus (art. 10). La justification du respect de l'exigence de performance énergétique doit désormais être assurée par la fourniture d'un audit énergétique (art. 11). En annexe sont publiés une série de for- mulaires (voir ci-dessous).: M ARCHÉ ❘◗ Stehlin & Associés ( Cyrille Boillot , Anna-Christina Chaves et Marc Steh- lin ) a accompagné le groupe Daniel Féau lors de la cession de la majorité de son capital à AltaGroupe. Le cabinet Weil Gotshal & Manges Llp conseillait l’acquéreur. ❘◗ LPA-CGR avocats ( Chloé Thiéble- mont ) a conseillé AAREAL Bank AG lors du financement d’une acquisition par un investisseur Sud-Coréen (Sam- sung Securities) et le Groupe La Fran- çaise, auprès d’Icade. Il concerne l’im- meuble Crystal Park, d’une surface de 46570m 2 à Neuilly. Acteurs Le secteur du commerce en 2019 L’environnement général du secteur du commerce est contrasté. Mais Antoine Gri- gnon, directeur du département com- merces de Knight Frank France, indique que le climat est d’autant plus propice au redressement de la consommation que le mouvement des gilets jaunes s’est essoufflé. Équilibre entre commerce phy- sique et en ligne Le conseil signale un élément positif avec le “sentiment d’un retour en grâce du commerce physique”. D’une part, les enseignes ont davantage pris conscience du coût du commerce en ligne (retours, publicité, référencement), d’autre part des entreprises qui ont démarré sur le net développent ensuite un réseau de bou- tiques. Ces facteurs militent en faveur d’un développement équilibré du commerce en ligne et du commerce physique. Recul de l’investissement Côté investissement, les montants investis sur le marché français des commerces ont baissé de 24% entre le 1 er et le 2 e tri- mestre 2019 (et de 21% par rapport au 1 e r trimestre 2018). Les centres commerciaux et les galeries représentent 45% des investissements. Knight Frank estime que l’embellie conjoncturelle pourrait atténuer la défian- ce des investisseurs, attentistes et très attentifs aux taux d’effort des enseignes. Antoine Grignon souligne enfin que le contexte politique moins favorable à la multiplication de nouveaux m 2 de parcs d’activité commerciales pourrait stabiliser le marché au profit des sites existants. (Communiqué du 28août 2019). 2 septembre2019 8 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Justice : Olivier Christen est nommé directeur adjoint au cabinet de Nicole Bel- loubet en remplacement d'Hélène Davo. (Arrêté du 23juillet2019, J.O. du 28, n°52). ➠ E cologie : Sont nommés au cabinet de la secrétaire d’État, Emmanuelle Wargon: Jack Azoulay , directeur du cabinet, Maëlle Charreau , cheffe de cabinet, ainsi que trois conseillers: Olivier Alexanian, (communica- tion), Guillem Canneva et Pierre Manenti, (conseiller parlementaire et transition éco- logique territoriale). (Arrêté du 17juillet2019, J.O. du 25juillet, n°99 et rectificatif, JO du 27, n°89). Marine Braud est nommée conseillère société civile et dialogue environnemental au cabinet d'Elisabeth Borne. (Arrêté du 5août2019, J.O. du 9, n°75). ➠ Intérieur : Simon Fetet est nommé direc- teur adjoint du cabinet de Christophe Cas- taner, en remplacement de Magali Char- bonneau. (Arrêté du 25juillet2019, J.O. du 27juillet, n°96). Administration ✓ Catherine Lacaze est nommée secrétaire générale du commissariat général à l'égali- té des territoires. (Arrêté du 8août2019, J.O. du 10, n°44). En région ✓ DRAC : Laurent Roturier est nommé directeur régional des affaires culturelles d'Ile-de-France. (Arrêté du 19juillet2019, J.O. du 24, n°42). Magistrature ✓ Cour de cassation : Chantal Arens est nommée première présidente de la Cour de cassation. (Décret du 22juillet2019, J.O. du 24, n°26). ✓ TGI : Sont nommés présidents de TGI: Nathalie Hacquard-Lessore de Sainte Foy (Bourgoin-Jallieu), Marie-Bénédicte Maizy (Melun), Valérie Delnaud Rouen), Yves- Armand Frassati (Bourges) et Laurent Ben Kemoun (Mamoudzou). (Décret du 5août2019, J.O. du 7, n°29 et décret du 16août, J.O. du 18, n°8). ✓ Conseil d’État : les conseillers d’État Denis Piveteau et Maud Vialettes sont nommés présidents de chambre de la sec- tion du contentieux du Conseil d’État, res- pectivement pour la 5 e et la 4 e chambre. (Arrêté du 12août2019, J.O. du 14, n°63 et64). Sont nommés conseillers d’État: Hélène Cazaux-Charles, Laure Bédier, Hervé Cassa- gnabère, Sibyle Veil, Emmanuelle Cortot- Boucher et Catherine Moreau. (Décret du 24juillet, JO du 25, n ° 60, arrêtés du 21août2019, J.O. du 23, n°49 et50). ✓ Cour administrative d’appel : Olivier Couvert-Castéra est nommé président de la cour administrative d'appel de Nantes. (Décret du 24juillet, JO du 25, n ° 61). ✓ Tribunaux administratifs : Jean-Pierre Dussuet est nommé président du tribunal administratif de Nîmes et Geneviève Ver- ley-Cheynel présidente du tribunal admi- nistratif de Lyon. (Arrêté du 26juillet2019, J.O. du 1 er août, n°69, décret du 5août, J.O. du 7, n°31). Organismes publics ✓ CDR : François Lemasson est nommé président-directeur général du Consortium de réalisation. Décret du 8août2019, J.O. du 10août, n°34). ✓ Commission des infractions fiscales : sont désignés membres de cette commission: Catherine Chadelat et Philippe Logak pour le Conseil d’État et Frédéric Angermann, Jean-Michel Lair, et Hélène Morell pour la Cour des comptes. (Avis publié au J.O. du 13août, n°68). ✓ Commission nationale de concertation : Frédéric Pelissolo (UNPI) est nommé membre de la CNC au titre des organisa- tions de bailleurs. (Arrêté du 5août2019, J.O. du 15août, n°58). ✓ La composition du Conseil national de l’habita t est modifiée par le décret n°2019-874 du 21août, art. 4 (J.O. du 23, n°47). Conventions collectives ➠ Immobilier : l'avenant n°75 du 22novembre2018 relatif à la création de la commission paritaire permanente de négociation et d'interprétation est étendu par arrêté du 24juillet2019 (J.O. du 30juillet, n°42). ➠ Entreprises d'architecture : l'avenant du 13septembre2018 relatif au taux d'appel prévoyance est étendu par arrêté du 26juillet2019 (J.O. du 7août, n°69). ➠ Promotion immobilière : il est envisagé l'extension de deux avenants: - n°4 du 9juillet2018 à l'accord du 19octobre2011 relatif au régime de pré- voyance et de frais de santé. - n°41 du 18septembre2018 sur les classi- fications. (Avis publié au J.O. du 20août, n°84) . B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi774 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ Le projet de loi relatif à l’énergie et au climat est à l’ordre du jour de la session extraordinaire du Parlement qui débute le 10septembre (Décret du 21août, J.O. du 22août, n°1). AU FIL DU J.O. Permis de construire ■ Illégalité du permis. Indemnisa- t ion d'un voisin? (CE, 5 e et 6 e chambres, 24juillet 2019, n°417915) Un OPAC avait obtenu un permis pour restructurer 5 logements et en construire 6 autres. Mais le permis avait été judiciaire- ment annulé, ainsi que le permis de régula- risation accordé ultérieurement. La construction ayant néanmoins été réalisée, un voisin demandait une indemnisation pour le préjudice résultant de la délivrance d'autorisations de construire illégales. La cour administrative d'appel avait rejeté son recours mais sa décision est censurée par le Conseil d’État pour deux motifs: « Les tiers à un permis de construire illégal peuvent rechercher la responsabilité de la personne publique au nom de laquelle a été délivré le permis, si le projet de construction est réalisé . Ils ont droit, sous réserve du cas dans lequel le permis a été régularisé, à obtenir réparation de tous les préjudices qui trouvent directement leur cause dans les illégalités entachant la déci- sion. À cet égard, la perte de valeur vénale des biens des demandeurs constitue un pré- judice actuel susceptible d’être indemnisé, sans qu’ait d’incidence la circonstance qu’ils ne feraient pas état d’un projet de vente. Il en résulte qu’en se fondant sur une telle cir- constance pour refuser d’indemniser la per- te de valeur vénale de l’appartement de M. et M me C., la cour administrative d’appel a entaché son arrêt d’une erreur de droit. […] Pour écarter l’existence d’un lien de causali- té entre le préjudice immobilier dont se pré- valaient les requérants, résultant selon eux de la perte de valeur vénale de leur appar- tement en raison des nuisances sonores cau- sées par les allées et venues de véhicules sous le porche et dans l’étroite voie d’accès des constructions édifiées en vertu des per- mis illégaux, dotées chacune d’un garage et d’une place de stationnement et desservies également par un parking collectif de 8 places, la cour administrative d’appel a rele- vé que ce préjudice ne trouvait pas son ori- gine dans l’illégalité des autorisations de construire délivrées en2006 et2009 mais dans le comportement des habitants. En statuant ainsi, alors que le porche consti- tuait l’unique voie d’accès pour accéder aux constructions illégalement édifiées, la cour a dénaturé les pièces du dossier. » Observations : Cette décision fournit un exemple de la faculté pour un tiers d'obte- nir une indemnisation de l’État lorsqu’un permis de construire a été illégalement accordé. Le requérant peut se prévaloir de la perte d e valeur vénale de son bien liée à la réali- sation d'une construction voisine et ce, quand bien même il n'a pas dans l'immé- diat de projet de vente. Par ailleurs, est censuré le raisonnement de la cour d'appel qui avait estimé que le pré- judice résultait du comportement des habi- tants et non du permis illégal: le porche par lequel passaient les véhicules étant l'unique voie d'accès, le passage provo- quait une nuisance, conséquence de la construction illégale. A retenir: Un tiers peut être indemnisé pour perte de valeur vénale de son bien en cas d'illégalité du permis ayant donné lieu à une construction voisine, quand bien même il n'a pas de projet immédiat de vente. Droit au logement ■ Carence de l’État. Condition d'in- demnisation (CE, 5 e et 6 e chambres, 24juillet 2019, n°421189) Une personne avait été reconnue par la commission de médiation comme prioritai- re pour être relogée d'urgence car elle rési- dait avec son compagnon et ses 5 enfants dans un logement sur-occupé avec au moins un mineur. Le tribunal administratif avait accordé une indemnisation mais en jugeant qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte, dans l'éva- luation du préjudice, de la présence au foyer de deux enfants nés en2014 et2017, après la décision de la commission de médiation. Le jugement est annulé: « Lorsqu'une personne a été reconnue com- me prioritaire et comme devant être logée ou relogée d'urgence par une commission de médiation, en application des disposi- tions de l'article L. 441-2-3 du CCH, la caren- ce fautive de l’État à exécuter cette décision dans le délai imparti engage sa responsabi- lité à l'égard du seul demandeur, au titre des troubles dans les conditions d'existence résultant du maintien de la situation qui a motivé la décision de la commission. Ces troubles doivent être appréciés en fonction des conditions de logement qui ont perdu- ré du fait de la carence de l’État , de la durée de cette carence et du nombre de per- sonnes composant le foyer du demandeur pendant la période de responsabilité de l’État, qui court à compter de l'expiration du délai de trois ou six mois à compter de la décision de la commission de médiation que les dispositions de l'article R. 441-16-1 d u CCH impartissent au préfet pour provo- quer une offre de logement. Les troubles dans les conditions d'existence subis par le demandeur du fait de l'absence de relogement devant, ainsi qu'il a été dit, être appréciés en fonction notamment du nombre de personnes composant le foyer pendant la période de responsabilité, il y a lieu de tenir compte, pour les évaluer, de l'évolution de la composition du foyer au cours de cette période. Il suit de là qu'en jugeant que la présence, au foyer de M me B., de deux enfants nés après l'intervention de la commission de médiation ne devait pas être prise en compte pour l'évaluation du préjudice subi par celle-ci, le tribunal admi- nistratif a entaché son jugement d'une erreur de droit. Dès lors, sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen du pour- voi, M m e B. est fondée à demander l'annula- tion de ce jugement. » Jugeant l'affaire au fond, le Conseil d’État admet l'indemnisation en tenant compte du nombre de personne habitant le loge- ment, lors de l'arrivée d'enfants supplé- mentaires puis lors du départ du compa- gnon. Il accorde une indemnité de 250 € par per- sonne et par an, soit un total de 11170 € . Observations : Lorsque la commission de médiation reconnaît qu'une personne doit être relogée d'urgence, la carence de l’État à provoquer une offre de logement enga- ge sa responsabilité. Il résulte de cet arrêt que le préjudice doit notamment être apprécié en fonction du nombre de per- sonnes habitant dans le logement pendant la période d'indemnisation, qu'il augmen- te ou qu'il diminue. Pour un autre arrêt relatif aux règles d'in- demnisation, voir CE, 19juillet2017 (n°402172), concernant une personne devant être relogée d'urgence car devant être expulsée d'un autre logement. Lotissement ■ Caducité des règles d'urbanisme. Un avis du Conseil d’État (CE, 1 e et 4 e chambres, 24juillet 2019, n°430362) Un propriétaire contestait la faculté d'un propriétaire de créer quatre lots sur un ter- rain, en violation de la règle du cahier des charges. Le tribunal administratif de Nantes 2 septembre2019 9 U RBANISME JURIS hebdo immobilier ll JURISPRUDENCE 2 septembre2019 10 JURIS hebdo immobilier ll JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0224 T 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops avait alors saisi le Conseil d’État d'une demande d’avis sur la question de savoir si la mention du nombre maximal de lots du lotissement constituait une règle d'urbanis- m e pouvant être frappée de caducité par l'article L 442-9 du code de l'urbanisme. Le Conseil d’État se fonde sur: - l'article L 442-9 qui prévoit la caducité, au terme de dix ans, des règles d'urbanisme des lotissements, - l'article L 442-10 qui permet à une majori- té qualifiée de colotis d'en demander le maintien, - l'article L 442-11 qui permet à la commune ayant approuvé un document d'urbanisme après le permis d'aménager, de mettre en concordance le règlement avec ce document, - l'article L 442-12 renvoyant à l'article R 442-21 sur les divisions et subdivisions de lots. L'avis indique: « Par sa décision 2018-740 QPC du 19octobre 2018, le Conseil constitutionnel a considéré que les dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, compte tenu de leur objet, autorisent uniquement la modification des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contien- nent des règles d'urbanisme mais ne per- mettent pas de modifier des clauses étran- gères à cet objet, intéressant les seuls colo- tis. Il y a lieu, pour l’application de l’article L. 442-9 du même code, de retenir, de la même façon, que ses dispositions prévoient la caducité des seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme . Eu égard tant à son objet qu’à ses effets, la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement, qui au demeu- rant fait partie des éléments soumis à auto- risation lors de la création d’un lotissement, constitue une règle d’urbanisme au sens des dispositions précitées de l’article L. 442- 9 du code de l’urbanisme.» Le Conseil d’État en déduit que cette limita- tion cesse de s'appliquer au-delà de dix ans , si le lotissement est couvert par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu. La commune ne peut l'opposer à celui qui demande une autorisation d'urbanisme. Si une majorité de colotis a demandé le main- tien de la règle, elle a cessé de s'appliquer depuis la loi Alur. Mais le cahier des charges continuant de régir les rapports entre colo- tis, la commune peut alors modifier le cahier des charges.» Observations : Le Conseil d’État estime par c et avis que la limitation du nombre de lots figurant dans un cahier des charges d'un lotissement est une règle d'urbanis- me. Elle est donc frappée de caducité au terme de dix ans. Urbanisme ■ Droit de préemption (CE, 1 e et 4 e chambres, 24juillet 2019, n°428552, SCI Madeleine) Un établissement public foncier avait déci- dé d'exercer le droit de préemption sur un ensemble immobilier à Lille en octobre2018. L'acquéreur évincé avait obtenu du juge la suspension de l'exécution de cette décision en décembre2018. Le ven- deur (une SCI) demandait alors au juge des référés de réformer cette ordonnance et la décision de l'EPF, car il se plaignait d'un pré- judice, devant supporter les charges du bien devenu vacant. Sa demande avait été reje- tée par le tribunal mais le Conseil d’État annule la décision. Le Conseil d’État se fonde sur l'article L 521- 1 du code de justice administrative permet- tant au juge de suspendre l'exécution d'une décision et sur l'article L 521-4 permettant à toute personne intéressée de demander au juge de modifier ou de mettre fin aux mesures ordonnées. « Lorsqu’il est saisi d’un recours pour excès de pouvoir contre une décision de préemp- tion, le tribunal administratif doit appeler dans l’instance la personne publique qui a exercé le droit de préemption ainsi que, sauf à ce que l’un ou l’autre soit lui-même l’auteur du recours, l’acquéreur évincé et le vendeur du bien préempté. Il en va de même lorsque le juge des référés de ce tri- bunal est saisi d’une demande de suspen- sion de l’exécution d’une telle décision. Si le défaut d’une telle communication n’affecte pas la régularité du jugement, il est toute- fois loisible à l’acquéreur évincé ou au ven- deur, si le juge des référés a ordonné la sus- pension de l’exécution de la décision de préemption ou de certains de ses effets, de le saisir d’une demande tendant à ce qu’il modifie les mesures qu’il a ordonnées ou y mette fin, dans les conditions prévues par l’article L. 521-4 du code de justice adminis- trative. La saisine du juge des référés, par toute per- s onne intéressée, sur le fondement de l’ar- ticle L. 521-4 du code de justice administra- tive, n’est pas subordonnée à l’introduction d'une requête en annulation ou en réfor- mation de la décision initiale, cette exigen- ce ne s’imposant qu’à l’auteur d’une demande, présentée sur le fondement de l’article L. 521-1 du même code, tendant à la suspension de l’exécution d’une décision administrative.» En conséquence, le juge ayant estimé que la SCI n'était pas redevable à demander la modification de l'ordonnance de décembre2018 au motif qu'elle n'avait pas d'abord demandé l'annulation de la déci- sion de l'EPF d'octobre 2018, il avait commis une erreur de droit. Jugeant l'affaire au fond, le Conseil d’État rejette la demande de la SCI faute pour elle de prouver de façon suffisante le préjudice résultant de l'allongement du délai de ven- te liée à la suspension de la décision de pré- emption. Observations : Il résulte de cet arrêt que lorsque le tribunal administratif est saisi d'un recours pour excès de pouvoir contre une décision de préemption, il doit appe- ler à l'instance la personne publique qui a exercé le droit de préemption et (sauf s'il est lui-même l'auteur du recours) l'acqué- reur évincé et le vendeur du bien préemp- té. Il en est de même si le juge des référés de ce tribunal est saisi d'une demande de suspension de l'exécution d'une telle déci- sion. L'absence de cette communication est sans incidence sur la régularité du logement. Si le juge a ordonné la suspension de l'exécu- tion de la décision de préemption, l'acqué- reur évincé ou le vendeur peut saisir le juge d'une demande de modification des mesures ordonnées ou d'y mettre fin. Mais il n'est pas nécessaire que cette demande soit précédée d'une demande en annulation de la décision initiale. A retenir: La contestation par le vendeur d'une décision suspendant l'exécution de la préemption n'est pas subordonnée à ce qu'il ait d'abord contesté la décision initia- le de préemption ● U RBANISME JURISPRUDENCE
