Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Vente du fonds. Responsabilité du cédant pour défaut d’entretien
Fiscalité : Taxe d’habitation et indivision
Urbanisme : Maintien des règles d’urbanisme pour un lotissement / Quelle qualité pour demander un permis de construire ?
QPC : Accueil des gens du voyage : le droit de propriété vient à leur secours
– 4 – Projets –
Présentation du projet de loi de finances pour 2020 :
Suite de la réforme de la taxe d’habitation / Taxe foncière / Soutien au commerce / Aides au logement / Barème de l’IR / Rénovation du parc immobilier de l’administration
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Recouvrement des petites créances et expulsion
Nouvelle ZTI à La Défense
– 8 – Actualité –
Réforme du dépôt de garantie
Bilan des réformes fiscales
Risques du secteur immobilier
■ jugé ■ > Des héritiers indivis d’un logement sont tenus de la taxe d’habitation, à hauteur de leur part dans l’indivision (CE, 30septembre 2019, p.2). > En cas de cession d’un fonds de commer- ce, le cédant engage sa responsabilité envers le cessionnaire s’il affirme avoir exé- cuté ses obligations de locataire alors qu’il n’a pas suffisamment entretenu les locaux loués (CA Paris, 25 sept. 2019, p.2). > Si le pétitionnaire présente le certificat attestant qu’il remplit les conditions pour présenter une demande de permis de construire, ce n’est qu’en cas de fraude, ou s’il n’a manifestement aucun droit, que l’ad- ministration peut refuser le permis pour ce motif (CE, 25 sept. 2019, p.3). ■ censuré ■ > Le Conseil constitutionnel a censuré une disposition de la loi du 5juillet 2000 sur les aires d’accueil des gens du voyage: quand le droit de propriété vient à leur secours (p.3). ■ publié ■ > Le taux de l’usure pour à compter du 1 er octobre a été publié (p.8). > Un arrêté du 25septembre crée une nou- velle zone touristique internationale, à La Défense (p.7). ■ programmé ■ > Le PLF 2020 a été dévoilé (p.4). Il confir- me la suppression de la taxe d’habitation et la transformation du crédit d’impôt de tran- sition énergétique en prime. ■ analysé ■ > Le Haut Conseil de Stabilité Financière a analysé le risque lié à l’endettement dans le secteur de l’immobilier résidentiel (p.8). Une note qui invite à la prudence, mais sans être alarmiste. La fiscalité locale en chantier L e projet de loi de finances pour 2020 laisse entrevoir les grandes lignes de réforme de la fiscalité locale (p.4). La pre- mière ligne est la poursuite de la suppression de la taxe d’habi- tation. L’année 2020 sera celle de la suppression de la 3 e tranche de la taxe pour 80% des contribuables, puis 2021 sera l’année de la suppression de la 1 e tranche pour les 20% restants. Ces contribuables, pour lesquels le Conseil constitutionnel avait jugé qu’ils devaient également bénéficier de la réforme, vont voir leur imposition également supprimée en trois ans. L’abrogation s’étale- ra donc sur les années 2021, 2022 et 2023. À l’issue de ce calendrier, seule subsistera l’imposition des résidences secondaires, des logements vacants et des logements appartenant à des personnes morales. Cette taxe résiduelle sera dénommée THRS pour taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à la résidence principale. La deuxième ligne qui se dessine est la réforme de la taxe foncière via la refonte des valeurs locatives. Le législateur a commencé ce travail de mise à jour avec les locaux professionnels. Il attaque cet- te fois-ci les locaux d’habitation. L’objectif présenté dans le texte est une mise en œuvre des nouvelles bases à partir de 2026. Les valeurs locatives de marché serviront de base au nouveau calcul de la taxe foncière. La troisième ligne est celle de l’affectation des ressources aux col- lectivités territoriales. Le texte prévoit de transférer aux communes la part départementale de la taxe foncière. Cette taxe sera donc affectée au bloc communautaire et le département n’en percevra plus. En compensation, les départements percevront une fraction de TVA, à compter de 2021. L a suppression de la taxe d’habitation provoque donc un boule- versement de la fiscalité locale dont on commence à mieux cerner l’impact avec ce projet de loi de finances. Les parlementaires étant le plus souvent aussi élus locaux, ils sont très sensibles aux incidences d’affectations de recettes pour les col- lectivités territoriales. On peut penser que les amendements seront nombreux en séance. Pour le contribuable, le risque est grand de voir la taxe foncière augmenter au fil des rénovations des bases locatives. Certes les pouvoirs publics affirment que ce type de réfor- me se fait à prélèvement constant. Le raisonnement fut tenu par exemple pour la mise en place du prélèvement à la source. Pourtant les premiers chiffres mettant en évidence les résultats du prélève- ment à la source ont montré que la collecte des impôts avait aug- menté, mais on n’entend pas de voix réclamer en contrepartie une baisse, fut-elle symbolique du taux d’imposition de l’impôt sur le revenu… ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 779 7 OCTOBRE 2019 ISSN 1622-1419 19 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Vente du fonds. Responsabilité du cédant pour défaut d’entretien Fiscalité : Taxe d’habitation et indivision Urbanisme : Maintien des règles d’urbanisme pour un lotissement / Quelle qualité pour demander un permis de construire ? QPC : Accueil des gens du voyage: le droit de propriété vient à leur secours - 4 - Projets - Présentation du projet de loi de finances pour 2020 : Suite de la réforme de la taxe d’habitation / Taxe foncière / Soutien au commerce / Aides au logement / Barème de l’IR / Rénovation du parc immobilier de l’administration - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Recouvrement des petites créances et expulsion Nouvelle ZTI à La Défense - 8 - Actualité - Réforme du dépôt de garantie Bilan des réformes fiscales Risques du secteur immobilier résidentiel: note du HCSF Taux de l’usure S O M M A I R E E D I T O R I A L 7 octobre 2019 2 JURIS hebdo immobilier ll B AUXCOMMERCIAUX - F ISCALITÉ ▲ Baux commerciaux ■ Vente du fonds. Responsabilité d u cédant pour défaut d'entretien (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 25septembre 2019, n°18/07982) Un fonds de commerce de pharmacie avait été cédé en 2011. L'acquéreur estimait que le cédant n'avait pas correctement entrete- nu les locaux et lui demandait une indem- nisation. Le cédant rétorquait que l'obliga- tion d'entretien incombait au bailleur et que l'acte de cession comportait une clause de décharge de responsabilité. Mais la cour d'appel écarte l'application de cette clause: Elle observe que l'acte de cession compor- tait une clause selon laquelle « aucune contravention aux clauses et conditions du bail cédé ou à la législation sur les baux commerciaux n'a été commise jusqu’à ce jour, susceptible de permettre au bailleur de refuser le renouvellement du bail cédé, sans payer d'indemnité d'éviction ». Le bail d'ori- gine imposait au preneur de prendre à sa charge les travaux d'entretien, le bailleur ne conservant que les travaux de l'article 606 du code civil. Constatant l'état de vétusté des peintures du logement, loué avec le commerce, la cour conclut: « Si les cédants se retranchent derrière la vétusté, il ressort de l'expertise judiciaire que l'état de dégradation des ouvrages résulte d'un défaut d'entretien locatif au fil du temps qui leur est impu- table; qu'en outre il ressort des clauses du bail précitées que les réparations locatives occasionnées par la vétusté doivent être supportées par la locataire ». La cour ajoute que l'état dégradé des locaux lors de la cession permettait au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction: « Ainsi les époux C. en déclarant dans l'acte de cession que les clauses et conditions du bail ont été respectées alors même que la partie habitation des locaux n'a pas été entretenue, ce qui était susceptible de per- mettre au bailleur de refuser le renouvelle- ment du bail cédé, sans payer d'indemnité d'éviction, ont fait une déclaration inexacte et ont commis une faute qu'il convient de réparer ». La cour condamne le cédant à payer 47035 € de dommages intérêts à l'ac- quéreur du fonds. Observations : Cet arrêt se fonde sur la for- ce obligatoire des contrats (art. 1134 du code civil, avant la réforme de 2016). Le bail initial prévoyait l'obligation pour le preneur de prendre à sa charge les travaux liés à la vétusté et l'obligation n'étant pas remplie, le bailleur aurait pu s'en prévaloir pour refuser le renouvellement sans indemnité. Ayant déclaré dans l'acte de c ession qu'il avait rempli ses obligations, le cédant avait donc commis une faute enga- geant sa responsabilité. À cet égard, l'ac- cord du cessionnaire de prendre les locaux en l'état n'a pas suffi à écarter la responsa- bilité du cédant. A retenir: Le cédant qui affirme avoir exé- cuté ses obligations de locataire, alors qu'il n'a pas suffisamment entretenu les locaux loués, engage sa responsabilité à l'égard du cessionnaire. Fiscalité ■ Taxe d'habitation et indivision (CE, 9 e et 10 e chambres, 30 sept. 2019, n°419384) À la suite d'un décès, quatre personnes étaient propriétaires indivis d'un bien immobilier à Cannes. Le comptable public avait adressé des commandements de payer la taxe d’habitation au nom de deux personnes pour la totalité de la somme due. Le Conseil d’État donne raison au contri- buable qui contestait être tenu de toute la somme. « Lorsque la taxe d’habitation a été établie, en raison de l’inoccupation des locaux au titre desquels elle est due, au nom d’une indivision successorale, l'obligation de payer incombant à chaque indivisaire ne saurait excéder ses droits dans l'indivision , dès lors qu’en application des dispositions des articles815-17 et 1202 du code civil pré- citées, la solidarité ne s'attache pas de plein droit à la qualité d'indivisaire et ne se pré- sume pas ». Observations : Il résulte de cet arrêt que lorsqu'un bien est inoccupé et que la taxe d'habitation est établie au nom de l'indivi- sion successorale, l'obligation de payer qui incombe à chaque indivisaire se limite à ses droits dans l'indivision. En effet, l'article 1202 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume pas. Dans un arrêt plus ancien, le Conseil d’État avait admis que, si l'un des héritiers avait seul la disposition du logement indivis, les autres pouvaient demander à être déchargés de la taxe (CE, 25juillet 1975, n°92401). A retenir: Des héritiers indivis d'un loge- ment sont tenus de la taxe d'habitation à hauteur de leur part dans l'indivision. Urbanisme ■ Maintien des règles d'urbanisme p our un lotissement (CE, 5 e et 6 e chambres, 30septembre 2019, n°421889) Une société avait obtenu un permis d'amé- nager un lotissement en 2008 au vu du PLU de 2006. Or le tribunal administratif avait annulé le PLU, ce qui avait eu pour effet de remettre en vigueur le POS antérieur, selon lequel les terrains en cause étaient incons- tructibles. La société avait engagé un recours contre la commune mais sans suc- cès, tant en première instance qu'en appel. Mais le Conseil d’État censure la décision: « Si ces dispositions [de l'article L442-14 du code de l'urbanisme] font obstacle à ce que, dans le délai qu’elles prévoient [5 ans après l'achèvement du lotissement], des disposi- tions d’urbanisme adoptées après l’autori- sation du lotissement puissent fonder un refus de permis de construire au sein de ce lotissement, elles n’ont, en revanche, pas pour effet de faire obstacle à un refus fon- dé sur des dispositions d’urbanisme anté- rieures remises en vigueur, conformément aux dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, devenu l’article L.600-12 du même code, par l’effet d’une annulation contentieuse intervenue postérieurement à l’autorisation du lotissement ». La cour d'appel qui avait jugé qu'il n'existait pas de lien de causalité entre l'illégalité du PLU de 2006 qui avait conduit à son annu- lation et l'impossibilité pour la société de réaliser son lotissement sur le fait que l'ar- ticle L 442-14 empêchait que le POS de 1998 puisse être opposé aux demandes de permis de construire présenté dans les 5 ans de l'achèvement du lotissement avait donc commis une erreur de droit. Le Conseil d’État indique par ailleurs que la loi Élan de 2018 a complété l'article L 442- 14 du code de l'urbanisme afin de prévoir que l'annulation d'un PLU pour un motif étranger aux règles d'urbanisme du lotisse- ment ne fait pas obstacle au maintien des règles a vu desquelles le permis d'aménager a été accordé. Mais l'article n'était pas appli- cable à l'espèce. Observations : L'article L 442-14 assure une stabilité des règles applicables à un lotisse- ment pendant un délai de 5 ans après l'achèvement du lotissement. Cela permet aux acquéreurs de lots de réaliser leur pro- jet au vu des règles en vigueur lors de la création du lotissement. Si la commune change les règles d'urbanis- JURISPRUDENCE me, elles ne sont donc pas opposables pen- dant ce délai. Or il s'agissait ici d'un chan- gement de règle imposé par l'annulation du PLU. Le Conseil d’État juge donc, avant l 'intervention de la loi Élan, que la règle de stabilité n'est pas applicable dans ce cas (voir dans le même sens CE, 18décembre 2009). La règle a donc été modifiée par la loi Élan. A retenir: Avant la loi Élan, le principe de stabilité des règles du lotissement ne s'ap- pliquait pas en cas d'annulation du PLU et remise en vigueur du POS antérieur. ■ Quelle qualité pour demander un permis de construire? (CE, 6 e et 5 e chambres, 25septembre 2019, n°417870, Association Autant en emporte le vent) Des associations avaient engagé une action pour obtenir l'annulation du permis de construire 8 éoliennes dans le Cantal. Leur recours est rejeté par le Conseil d’État qui confirme les décisions antérieures. Parmi les nombreux moyens développés par les associations, et tous rejetés, on retiendra celui tenant à la qualité du péti- tionnaire. Le Conseil d’État se fonde sur les articles R 423-1 et R 431-5 du code de l'urbanisme: « Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-5 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande de permis . Toutefois lorsque l’autorité saisie d’une demande de permis de construire comportant cette attestation vient à dispo- ser, au moment où elle statue, d’informa- tions de nature à établir son caractère frau- duleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose , contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer , il lui revient dans ce cas seule- ment de refuser la demande de permis pour ce motif ». En l'espèce le pétitionnaire présentait une promesse synallagmatique vente pour un terrain et une constitution de servitude de sol pour une parcelle devant être survolée par les pales de l'éolienne. « En jugeant que, si les requérants soute- naient que ces promesses seraient devenues caduques et s’ils contestaient la qualité du signataire de la servitude de sol, ils n’éta- blissaient pas que les demandes, qui rem- plissaient les conditions fixées par les dispo- sitions précitées de l’article R. 431 ‑ 5 du code de l’urbanisme, étaient entachées de frau- de, la cour administrative d’appel de Lyon […] n’a pas commis d’erreur de droit et a porté sur les faits qui lui étaient soumis une appréciation souveraine exempte de déna- turation ». Le moyen est donc rejeté. Les autres arguments, relatifs à des considé- rations environnementales, le sont égale- ment. Par exemple, l'arrêt observe que la cour d'appel avait relevé, sans dénatura- tion, que l'impact pour la faune était évalué et le projet prévoyait à titre de mesure com- pensatoire, l'acquisition de parcelles avoisi- nantes pour y accueillir des rapaces. Observations : La demande de permis doit être déposée par le propriétaire du terrain, son mandataire ou une personne attestant être autorisée par eux à exécuter les tra- vaux (art. R 423-1 du code de l'urbanisme). Le dossier de demande comporte l'attesta- tion que le demandeur remplit les condi- tions pour bénéficier du permis (art. 431- 5). La question de savoir si une personne a qualité pour demander un permis de construire a suscité une abondante juris- prudence. Mais depuis la réforme de 2007, l'adminis- tration n'a plus à opérer de contrôle sur le titre présenté par le pétitionnaire ni à s'im- miscer dans des questions de droit privé (cf. obs. sous art. R 423-1 in code de l'urba- nisme Lexis-Nexis). Dès lors, le Conseil d’État a jugé que, sauf cas de fraude, l'ad- ministration n'a plus à vérifier que le demandeur revêt toutes les apparences de la propriété ou, en cas de copropriété, si les autorisations requises à ce titre ont été obtenues (CE, 5juillet 2010, n°334798). Un autre arrêt a jugé que l'administration n'avait pas à demander, pour des travaux de percement d'une porte-fenêtre en rez- de-chaussée, que le copropriétaire deman- deur fournisse une autorisation de l'assem- blée des copropriétaires (CE 15février 2012, n°333631). Le Conseil d’État confirme dans le présent arrêt que l'administration ne peut refuser le permis que si elle décèle une fraude dans l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions de l'article R 423-1. Elle cite aussi le cas où le pétitionnaire n'a aucun droit, sans que cela puisse donner lieu à contestation sérieuse. En l'espèce, le fait que la promesse de vente dont bénéfi- cierait le pétitionnaire sur une parcelle ou devant être implantée une éolienne, soit possiblement caduque n'a pas été considé- ré comme relevant d'une fraude. A retenir: Si le pétitionnaire présente le cer- tificat attestant qu'il remplit les conditions pour présenter la demande de permis, ce n'est qu'en cas de fraude ou s'il n'a manifes- tement aucun droit que l'administration peut refuser le permis pour ce motif. ● 7 octobre 2019 3 JURIS hebdo immobilier ll U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ■ QPC. Accueil des gens du voya- ge: le droit de propriété vient à leur secours Les requérants critiquaient l'article 9 de la loi du 5juillet 2000, tel que modifié par la loi du 7novembre 2018, en ce qu'il per- met à une commune ou un EPCI, qui a respecté ses obligations de réalisation d’aire d’accueils, d'interdire le stationne- ment des résidences mobiles des gens du voyage et, en cas de stationnement irré- gulier, de demander au préfet de procé- der à l'évacuation forcée. Le Conseil constitutionnel valide le princi- pe que, lorsque les communes ont satis- fait à leur obligation de créer une aire d'accueil, elles peuvent interdire le sta- tionnement sur d'autres endroits. Le prin- cipe est aussi admis si elles ont obtenu un délai supplémentaire pour y parvenir, car ce délai est encadré (deux ans) et suppose que la commune ait effectivement enga- gé des démarches. Toutefois, une disposition est jugée contraire à la Constitution. Certaines des mesures de la loi de 2000 ne sont pas applicables aux personnes qui stationnent sur leur propre terrain, mais la faculté pour le maire d'interdire le stationnement si la commune a rempli ses obligations de mise à disposition d'aire d'accueil (art. 9 Ibis de la loi) ne fait pas partie des disposi- tions écartées pour les propriétaires des terrains. Il en résulte que le maire peut interdire le stationnement y compris pour les terrains appartenant aux gens du voyage (sauf les communes hors EPCI). Le Conseil constitutionnel en déduit: " En permettant ainsi, sans aucun motif tiré notamment d'une atteinte à l'ordre public, qu'un propriétaire soit privé de la possibilité de stationner sur le terrain qu'il possède, les dispositions contestées méconnaissent le droit de propriété ". Le paragraphe III de l'article 9 de la loi du 5juillet 2000 est donc déclaré contraire à la Constitution. La date d'abrogation de cette disposition est fixée au 1 er juillet 2020. (Décision n°2019-805 QPC du 27septembre 2019, J.O. du 28 sept. 2019, n° 72). reproduction interdite sans autorisation 7 octobre 2019 4 JURIS hebdo immobilier ll PLF 2020 année pleine. L’exposé des motifs de l’article 67 rappelle les objectifs de la réduction de loyer de solidarité (RLS) et de la baisse d’APL qui l ’accompagne: réduire les loyers du parc social pour les plus modestes, neutralisant toute perte de ressource pour les alloca- taires des APL. La clause de revoyure a donné lieu à la signature d'un pacte le 25avril 2019 qui vise à réduire le rende- ment des économies d’APL consécutives à la RLS (1,3milliard au lieu de 1,5 milliard par an) et à stabiliser le montant annuel de la RLS pour 3 ans. En conséquence, l’article 67 supprime l’in- dexation automatique au 1 er janvier du montant des plafonds de ressources qui ouvrent doit à la RLS. Autre mesure qui traduit dans les textes l’engagement du Gouvernement pris le 25avril dernier, l’article 73 prévoit une baisse de 300 M € des cotisations CGLLS des bailleurs sociaux au Fonds national des aides à la pierre. Cette somme correspond à l’engagement de financement du FNAP pris par Action Logement. Par ailleurs, l’article 74 affecte au fonds national d’accompagnement vers et dans le logement 15 M € venant des contribu- tions CGLLS des bailleurs sociaux. L‘article 75 prévoit un financement d’Action Logement destiné au FNAL pour 500 M € . Construction de logements sociaux Le texte évoque l’engagement des bailleurs à construire 110000 logements sociaux par an et à rénover 125000 loge- ments. En contrepartie, outre la réduction de loyer de solidarité, fixée à 1,3milliard d’euros par an de2020 à2022, le taux de TVA sur certains logements sociaux est baissé de 10 à 5,5% (art. 8): Il s’agit: - des logements financés en PLAI, - des logements dans les QPV faisant l’ob- jet d’une convention de rénovation, pour les logements financés en PLUS. La baisse de taux doit s’appliquer y compris pour les constructions déjà engagées et financées, sous condition d’achèvement à compter du 1 er décembre 2019. Au titre du plan Logement d’abord, 8850 places d’intermédiation locative seront créées en 2020 et 2300 places en maison relais. Barème de l’IR Le PLF prévoit de réduire de 14% à 11% la première tranche de l’impôt sur le reve- nu (art. 2). Les autres tranches sont ajustées et les ménages soumis aux tranches de 41 Suite de la réforme de la taxe d’habitation Le PLF 2020 (art. 5) prévoit la poursuite de la suppression de la taxe d’habitation. Après les deux premières phases (30% en 2018 puis 65% en 2019), la troisième aura lieu en 2020. Pour 80% des foyers, la sup- pression sera totale. Le projet indique que pour les autres ménages, la suppression de la taxe se déploiera jusqu’en 2023. Aucun foyer ne paiera plus alors de taxe d’habi- tation, pour les résidences principales. La suppression sera de 30% en 2021 et 65% en 2022. La taxe demeurera pour les résidences secondaires et les logements vacants ou pour les logements non affec- tés à la résidence principale comme les locaux meublés occupés par des personnes morales. La TH est désormais dénommée taxe d’habitation sur les résidences secon- daires et les autres locaux meublés non affectés à la résidence principale (THRS). Par ailleurs, le taux de la taxe pour 2019 est gelé au niveau de celui de 2018. Taxe foncière La part départementale de la taxe fonciè- re sur les propriétés bâties sera transférée aux communes en 2021; le PLF indique que c’est un facteur de lisibilité car toute la TFPB sera désormais affectée au bloc communautaire. Le département ne per- cevra donc plus de taxe foncière. C’est la taxe foncière sur les propriétés bâties qui devient la taxe pivot, en lieu et place de la taxe d’habitation. En consé- quence, la CFE et la THRS ne pourront augmenter dans une proportion supérieu- re à celle de la TFPB. Les intercommunalités et départements bénéficieront, en compensation de la per- te de recettes, d’une fraction de TVA, à compter de 2021. Réforme des valeurs locatives La réforme des valeurs locatives des locaux d’habitation doit être engagée pour une mise en œuvre à partir de 2026 (art. 52). L’objectif est de partir des valeurs locatives réelles constatées sur le marché locatif. Le calcul sera simplifié par la suppression de la notion de local de référence et la mise en place d‘une grille tarifaire. Les bailleurs déclareront à l’administration les loyers pratiqués au 1 er semestre 2023. Le Gouvernement présentera un rapport avant le 1 er septembre 2024 présentant l’impact de la révision pour les contri- buables et les collectivités et l’opportunité d’un ajustement des situations indivi- duelles pour tenir compte des disparités entre les locaux d’un même immeuble et les dispositions transitoires. Les commissions locales adopteront un nouveau tarif en 2025 pour calculer les bases qui s’appliqueront pour les imposi- tions de 2026. Déclarations fiscales A la suite de la réforme du prélèvement à la source, ce PLF prévoit de supprimer la déclaration de revenus pour les foyers dont la déclaration ne nécessite pas de complément ou de rectification. Ils pour- ront bénéficier d’une déclaration tacite. Cela concernerait 12millions de foyers. Pour les contribuables dont l’administra- tion ne dispose pas de toutes les données (travailleurs indépendants ou titulaires de revenus fonciers par exemple), l’obligation déclarative perdure (art. 58). Soutien au commerce Pour soutenir les activités commerciales, les communes pourront instaurer une exoné- ration de cotisation foncière des entre- prises, de taxe foncière et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises pour les petites activités commerciales. La mesure (art. 47 et 48) s’appliquerait dans deux types de communes, jusqu’à 2023: - les petites communes ayant moins de 10 commerces et non intégrés à une aire urbaine ou - dans les zones d’intervention des com- munes ayant signé une opération de revi- talisation de territoire (ORT) et dont le revenu médian par unité de consomma- tion est inférieur à la médiane nationale. Aides au logement Le calcul des aides au logement est modi- fié à compter de janvier2020. Les aides seront calculées sur les revenus de l’année en cours et non ceux de deux ans aupara- vant. Les ressources seront actualisées tous les trimestres. Le Gouvernement attend de cette mesure une économie de 1,4milliard d’euros en Présentation du PLF pour 2020 Le projet de loi de finances confirme la volonté du Gouvernement de supprimer la taxe d’habitation et de transformer le CITE en prime. PROJET 7 octobre 2019 5 JURIS hebdo immobilier ll CA < 250 M € CA ≥ 250 M € 2020 28% 28% jusqu’à 500 000 € de bénéfices 31% au-delà 2021 26,5% 27,5% (et non 26,5%) 2022 25% 25% Taux de l’IS suivant les entreprises et 45% ne bénéficient pas de la baisse d’impôt. Le mécanisme de la décote est ajusté. Le gain par foyer serait de 350 € pour les m énages soumis à la 1 e t ranche à 14%. Pour ceux de le 2 e tranche à 30%, il serait de 125 € pour un célibataire et 250 € pour un couple. Les limites de tranches sont indexées de 1%. Taux de l’IS La baisse du taux de l’impôt sur les socié- tés a été programmée par la loi de finances pour 2018 sur plusieurs années. Le PLF modifie cette trajectoire dans un sens moins favorable aux entreprises, pour compenser des mesures de soutien du pouvoir d’achat des ménages. Le calen- drier est désormais le suivant (voir tableau). - La prime sera forfaitaire par équipement, ce qui permet plus de lisibilité indique l’ex- posé des motifs. La liste des dispositifs éligibles à l’aide va évoluer pour en écarter les “gestes moins performants” Le CITE sera supprimé pour les chaudières à gaz y compris à très haute performance énergétique, mais ces maté- riels seront éligibles à la prime. Taxes à faible rendement Le PLF (art. 6) prévoit la suppression de 18 taxes considérée comme à faible rende- ment. Par ailleurs, l’exonération de résul- tat provenant d’opération dans une ZAC serait supprimée au titre des dépenses fis- cales inefficientes. Rénovation du parc immobilier de l’administration Le plan quinquennal de rénovation de l'immobilier public se poursuit après la sélection en 2019, de 39 cités lauréates. Les chantiers doivent être lancés en 2020 notamment à Orléans, Colmar, Tulle, Mâcon et Alençon. ● Nature de la dépense Montant Matériaux d’isolation thermique des parois vitrées à la condition que ces mêmes matériaux viennent en rempla- cement de parois en simple vitrage 40 € / équipement Matériaux d’isolation thermique des parois opaques - 15 € / m² pour l’isolation des murs en façade ou pignon par l’intérieur, des rampants de toiture et plafonds de combles aménagés ou aménageables - et 50 € / m² pour l’isolation des murs en façade ou pignon par l’extérieur, des toitures-terrasses Équipements de chauffage ou de four- niture d’eau chaude sanitaire fonc- t ionnant au bois ou autres biomasses ou à l’énergie solaire thermique - 4 000 € : chaudières à alimentation automatique fonc- tionnant au bois ou autres biomasse - 3 000 € : systèmes solaires combinés - 3 000 € : chaudières à alimentation manuelle fonction- nant au bois ou autres biomasses - 1 500 € : poêles à granulés et cuisinières à granulés - 2 000 € : chauffe-eau solaires individuels - 1 000 € : poêles à bûches et cuisinières à bûches - 600 € : foyers fermés et inserts à bûches ou granulés - 1 000 € : équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant avec des capteurs solaires hybrides thermiques et électriques à circulation de liquide Pompes à chaleur, autres que air / air, dont la finalité essentielle est la pro- duction d’eau chaude sanitaire - 4 000 € : pompes à chaleur géothermiques - 2 000 € : pompes à chaleur air/eau - 400 € : pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude sanitaire Équipements de raccordement à un réseau de chaleur et/ou de froid, et droits et frais de raccordement 400 € Système de charge pour véhicule élec- trique 300 € Équipements ou matériaux de protec- tion des parois vitrées ou opaques contre les rayonnements solaires 15 € / m² Audit énergétique 300 € Dépose de cuve à fioul 400 € Équipements de ventilation méca- nique contrôlée à double flux 2 000 € Montant du CITE pour 2020 Ces montants sont admis dans la limite de 75% de la dépense éligible et dans la limite d’un plafond global pour la période 2016-2020: 2400 € pour une personne, 4800 € pour un couple (+120 € par personne à charge). Un autre barème est prévu pour les parties communes des immeubles collectifs. PLF 2020 PROJET Quelques réactions ■ l’UNAM critique le PLF Le président de l’Union nationale des amé- nageurs, François Rieussec est très critique sur le PLF 2020, jugeant que le Gouverne- ment a manqué l’occasion d’engager un vrai programme de désintoxication fiscale pour le logement. Il ajoute que la priorité reste à une réforme des plus-values sur les cessions de terrains devenus constructibles, pour favoriser un choc d’offre. (Communiqué du 30 sept. 2019). ■ LCA-FFB aussi La confirmation de la suppression du PTZ pour le logement neuf en zone B2 et C fait l’effet d’une “douche froide” pour Grégory Monod. Le président de LCA-FFB souligne que cette mesure accentuera l’étalement urbain car les ménages qui n’en bénéficieront plus iront construire plus loin, là où le foncier est moins cher. De son côté, la FFB indique que le bâti- ment est en colère et invite ses adhérents à saisir les parlementaires pour leur propo- ser des mesures correctives. (Communiqués du 27 sept. 2019). Transformation du CITE en prime Le CITE est transformé en prime ciblée sur la performance énergétique et les ménages les plus modestes (art. 4). La réforme et programmée sur deux ans, 2020 et 2021. Le crédit d’impôt est transformé en prime forfaitaire calculé suivant deux critères: - la performance énergétique attendue, - le revenu des ménages. La prime sera distribuée par l’Anah. L’article 4 en fixe les modalités. - Pour les ménages modestes, l’aide à la rénovation prend la forme d’une prime versée de manière contemporaine à la réalisation des travaux. Les plafonds de ressources sont ceux applicables aux aides de l’Anah. Cela limite donc l’impact de trésorerie pour le ménage. - Le CITE est prorogé d’un an jusqu’à fin 2020 (voir tableau) pour les ménages non éligibles à la nouvelle prime, sauf pour les ménages des déciles de revenus 9 et 10 qui ne pourront bénéficier du CITE que pour les systèmes de recharge des véhi- cules électriques. Ces ménages (autres que ceux des déciles 9 et 10) pourront bénéficier de la prime à compter de 2021. Les ménages des déciles 9 et 10 n’auront plus aucune aide (ni pri- me ni crédit d’impôt) sauf pour les recharges de véhicule électrique. 7 octobre 2019 6 JURIS hebdo immobilier ll R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 5sept. 2019 Sénat n°7489 Alain Joyandet, Les Républicain, Haute-Saône Plafonnement des com- missions sur le régime Pinel Cohésion des territoires La loi de finances pour 2018 (art. 68) a prévu un plafonnement des frais et commissions imputés pour l'achat d'un logement Pinel . Le régime a été modifié (art. 189 de la loi de finances pour 2019) pour tenir compte des remar- ques des professionnels. Le décret sera publié prochainement . Le sénateur demandait la suppression du dispo- sitif (art. 199 novocies X bis du CGI). 5sept. 2019 Sénat n°8708 Christine Herzog, NI, Moselle Surloyer pour un loge- ment privé repris par un HLM ? Cohésion des territoires Le locataire qui a déjà un bail lors du convention- nement du logement a le choix: conclure un nou- veau bail conventionné ou conserver le bail antérieur. Dans ce dernier cas, le bail est inchangé et le bailleur ne peut imposer ni surloyer ni SLS. Cette règle a été clarifiée par la loi Elan (art. L 353-7 du CCH). Pour les dispositions transi- toires, voir aussi une réponse Philippe Dominati, AN Q, 19 sept. 2019, n°11461) 5sept. 2019 Sénat n°10093 Hervé Maurey, UC, Eure Déclaration d'achève- ment des travaux Cohésion des territoires Le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme a intérêt à déposer la déclaration d'achèvement des travaux pour faire courir le délai de recours con- tentieux (art. R 600-3 du code de l'urbanisme). Mais les textes (art. l 462-1 et R 462-1) n'imposent pas de délai pour la déclaration. L'administration a un délai pour effectuer son contrôle dit récole- ment (5 mois pour un contrôle obligatoire ou 3 mois dans les autres cas). Mais même sans déclara- tion, l'administration peut constater une infrac- tion. Selon le sénateur, l'obli- gation de déposer une déclaration est de moins en moins respectée. 5sept. 2019 Sénat n°11693 Christine Herzog, NI, Moselle Haie d'un chemin rural Cohésion des territoires Une haie appartenant à une commune située le long d'un chemin rural ne peut pas être rasée sans autorisation du maire. Mais si elle est rasée, le maire ne peut imposer à l'agriculteur de la replanter. Texte de référence: (art. D 161-14 du code rural). 5sept. 2019 Sénat n°8338 Yannick Botrel, Soc. Côtes-d’Armor Enquêtes publiques par voie électronique Ecologie La loi du 10 août 2018 (art. 56) autorise une expérimentation de l'enquête publique par voie électronique. Elle a lieu en Bretagne et dans les Hauts-de- France pour 3 ans. Mais il reste possible de transmettre des observations par voie postale. L'avis du public sera pris en compte par le préfet. 10sept. 2019 AN n°18894 Barbara Besset- Ballot, LaREM, Haute- Saône Contrôle du foncier agricole Agriculture Le droit de préemption des SAFER a été renforcé par la loi du 13 août 2014. Il a été étendu aux cessions totales de parts sociales d'une société dont l'ob- jet principal est la propriété agricole. Mais il ne couvre pas toutes les cessions de parts ou actions de société. Des mesures ont été censurées par le Conseil constitutionnel. Les parties prenantes sont invitées à faire des propositions. 12sept. 2019 Sénat n°6134 Isabelle Raimond- Pavero, Les Républicains, Indre-et-Loire TVA à taux réduit sur travaux de rénovation énergétique Ecologie La loi de finances pour 2019 a bien acté le maintien du taux réduit de TVA à 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique des logements construits ou achevés depuis plus de 2 ans. 12sept. 2019 Sénat n°8610 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Logements non raccord- ables au réseau d'as- sainissement et rede- vance d'assainissement Ecologie Les immeubles non raccordables sont ceux qui n'ont pas accès au réseau directement ou par voie de servitude ou qui ont une exonération du maire de l'obligation de raccordement. Ces immeubles doivent alors être dotés d'un système non collec- tif. La commune en assure le contrôle et le pro- priétaire contribue au financement du service public d'assainissement non collectif (SPANC). Il n'est pas nécessaire de modifier les textes, con- clut la réponse. 19sept. 2019 Sénat n°9631 Michel Savin, Les Républicains, Isère Impayés des factures d'eau Ecologie Pour éviter des comportements "non-citoyens" à la suite de l'interdiction des coupures d'eau, le Gouvernement étudie des dispositifs. La mensualisation des factures est un bon moyen pour limiter les impayés. Une expérimenta- tion de la tarification sociale de l'eau est en cours. Le Gouvernement souhaite l'étendre aux communes volontaires avec un dispositif de "chèque eau". 19sept. 2019 Sénat n°10683 Michel Savin, Les Républicains, Isère Qualité de l'air Ecologie Le label Flamme Verte est en cours d'évolution. La vente d'équipements de chauffage au bois domestique sera encadrée en 2020 pour les chaudières et en 2022 pour les appareils indépendants. La réglementation européenne impose le niveau Flamme Verte 7* au 1 er janvier 2022. Dès 2020, le label Flamme Verte ne sera délivré qu'aux appareils Flamme Verte 7*. Les préfets peuvent aussi interdire l'usage d'appareils anciens (foyers ouverts…) dans le cadre des plans de protection de l'atmosphère. ▲ 7 octobre 2019 7 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS R ÉPONSES Cabinets ministériels ➠ Intérieur : Audrey Graffault est nommée cheffe adjointe de cabinet de Christophe Castaner en remplacement d'Isabelle Epaillard. (Arrêté du 20septembre 2019, J.O. du 25 sept. n°80). Administration centrale ✓ Culture : Marie Villette est nommée secrétaire générale du ministère de la cul- ture. Hugues Ghenassia-de Ferran est nommé sous-directeur des affaires juri- diques au secrétariat général du ministère de la culture. (Décret du 27septembre et arrêté du 26sep- tembre 2019, J.O. du 28, n°64 et65). ■ Nouvelle ZTI à La Défense Il est délimité, à Puteaux et Courbevoie, une zone touristique internationale dénommée « Paris La Défense », dans le périmètre du boulevard circulaire de La Défense. (Arrêté du 25septembre 2019, J.O. du 29 sept. n°18). Conventions collectives ➠ Offices publics de l'habitat : il est envisa- gé l'extension de l'avenant n°3 du 20mars 2019 portant sur les salaires . (Avis publié au J.O. du 26 sept. n°63). Au fil du J.O. ■ Restauration de Notre-Dame Un décret du 27septembre détermine les missions attribuées par la loi au préfigura- teur de l'établissement chargé de la conservation et de la restauration de la cathédrale Notre-Dame de Paris. (Décret n°2019-995 du 27septembre 2019, J .O. du 28, n°24). ■ Recouvrement des petites créances et expulsion ➠ Petites créances La procédure de recouvrement des petites créances est modifiée. La procédure peut être engagée par message électronique et pas seulement par lettre recommandée avec AR (art. R 125-2 modifié du code des procédures civiles d'exécution). Le destinataire dispose d'un mois pour accepter de participer à la procédure. Il peut également répondre par voie électro- nique (ce qui était déjà possible). ➠ Expulsion Le code des procédures civiles d'exécution comporte des mesures spécifiques aux expulsions lorsqu'elles s'appliquent à des locaux d'habitation. L'article R 412-1 vise le "local affecté à l'ha- bitation principale de la personne expul- sée". Le nouveau texte est plus large: il vise le "lieu habité par la personne expul- sée". Il n'y a donc plus de référence à l'ha- bitation principale et le terme de lieu peut englober par exemple un terrain (la même modification a eu lieu dans l'article L 412-1 en vertu de la loi du 27janvier 2017). Le procès-verbal d'expulsion est établi avec les mentions précisées à l'art. R 433-1 pour traiter du sort des meubles. Il somme la personne expulsée de retirer les meubles dans un délai d'un mois. Ce délai est porté à 2 mois. Faute de quoi, il est prévu une vente aux enchères publiques. Le nouveau texte ne mentionne plus de décision du j uge. Les biens ayant une valeur marchan- de sont vendus, les autres réputés aban- donnés. La personne expulsée a un mois pour contester l'absence de valeur marchande des biens. (art. R 433-3). Le PV d'expulsion doit reproduire une série d'articles. L'article R 433-2 porte également à deux mois le délai laissé à la personne expulsée pour retirer les meubles qui sont laissés sur place ou posés dans un endroit désigné par l'huissier. Les dispositions nouvelles concernant les procédures d'expulsion entrent en vigueur le 1 er janvier 2020. (Décret n°2019-992 du 26septembre 2019 portant application des articles14 et15 de la loi n°2019-222 du 23mars 2019 de program- mation 2018-2022 et de réforme pour la jus- tice, et relatif à la procédure d'expulsion ainsi qu'au traitement des situations de surendet- tement, J.O. du 28 sept. n°2). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi779 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. Projets ■ Protection de l'acquéreur en VEFA Le ministre de la cohésion des territoires indique à Christine Herzog que la loi ne prévoit en effet aucune pénalité en cas de retard de livraison alors qu'elle en prévoit une pour l'acquéreur en cas de retard dans le paiement du prix. Le fait de subordon- ner la remise des clés au paiement du sol- de (5%), faisant obstacle à sa consigna- tion, n'est pas sanctionné. Par ailleurs, le Gouvernement est ouvert à la réflexion sur la tolérance de 5% de sur- face. (JO. Sénat Q, 19 sept. 2019, n°8119). ■ Dématérialisation de l'instruc- tion des autorisations d'urbanis- me La loi Elan a aligné la date d'entrée en vigueur de la dématérialisation des demandes d'autorisation d'urbanisme et de leur instruction au 1 er janvier 2022 (art. 62 de la loi du 23novembre 2018). Un arrêté d'application est en cours d'éla- boration pour être publié au 1 er semestre 2020. (Rép à Christine Herzog, JO. Sénat Q, 19 sept. 2019, n°11230) 7 octobre 2019 8 JURIS hebdo immobilier ll A CTUALITÉ A GENDA JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0224 T 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops ■ EPF d’Ile-de-France Valérie Pécresse a été élue le 2 octobre présidente du conseil d‘administration de l’EPF d’Ile-de-France. Les acquisitions de l’EPF sont passées de 303 à 440 M € de2016 à 2018 et les cessions ont repré- senté 7140 logements sur les terrains cédés en 2018. (Communiqué du 2octobre 2019). ■ Réforme du dépôt de garantie La FNAIM critique la proposition du rap- port de Mickaël Nogal visant à centraliser les dépôts de garantie. Elle avance une contre-proposition: reconnaître les admi- nistrateurs de biens comme aptes à conser- ver le dépôt de garantie, y compris pour les biens qu’ils ne gèrent pas. En complé- ment, si le professionnel ne restitue pas le dépôt de garantie, la caisse de garantie se substituerait à lui pour y procéder. (Communiqué du 2 oct. 2019). ■ Bilan des réformes fiscales Le comité d’évaluation des réformes de la fiscalité du capital, piloté par France Stra- tégie vient de publier un rapport qui four- nit un premier bilan des réformes enga- gées en 2017. S’agissant de l’IFI, le passage de l’ISF à l’IFI a réduit le nombre de contribuables de 360000à 130000 mais les recettes du nou- vel impôt, 1,3milliard, sont supérieures à celles qui étaient envisagées (850 M € ), à comparer aux 4,2 milliards de recettes de l’ISF en 2017. Le gain annuel moyen d’un ménage gagnant est de 6500euros. Le rapport observe que le nombre de ❘◗ Sabine Leboulanger a rejoint le groupe Galian comme directri- ce générale déléguée. Galian est un spécialis- te de la garantie financière loi Hoguet. Acteurs ❘◗ Clifford Chance ( Alexandre Coutu- rier ) a conseillé Benson Elliot Real Estate Partners V et de Schroder Real Estate Hotels lors de l’acquisition d’un portefeuille d’hôtels de 1183 chambres à Disneyland Paris (deux transactions pour 240 M€). ❘◗ CMS Francis Lefebvre a conseillé Nexity et Harvestate AM pour le lance- ment d’un fonds de valorisation de fon- ciers TERRAE OPTIMAE 1. Christophe Blondeau intervenait pour les aspects corporate, Frédéric Gerner et Patrick Danis pour la fiscalité et Jérôme Sutour pour la réglementation bancaire. Acteurs départs à l’étranger est en baisse. Selon une enquête réalisée par le comité auprès de gestionnaires de patrimoine, les répondants ont des doutes sur la pérennité d es réformes fiscales et nombre de ges- tionnaires observent de moindres investis- sements dans l’immobilier et un surcroît de versement de dividendes. Le comité ren- voie pour une meilleure appréciation de la réforme à l’analyse des chiffres de 2019. (Rapport publié le 1 er oct. 2019). ■ Quels risques dans le secteur immobilier résidentiel ? Le Haut conseil de stabilité financière a publié le 1 er octobre un avis sur les risques dans le secteur immobilier résidentiel. Le HCSF observe que la valorisation des biens immobiliers a des conséquences sur l’économie réelle, mais qu’il n’y a pas de surévaluation généralisée des prix. Toute- fois, la hausse des prix et de l’endettement des ménages peut saturer leur capacité de remboursement. Une hausse du chômage peut entraîner une hausse de la sinistralité et une “saturation de la contrainte de revenu des ménages”. Cela peut donc diminuer leur consommation et augmen- ter la dégradation des perspectives écono- miques. En cas de baisse des prix, cela réduirait l’anticipation des revenus futurs des ménages et les inciter à baisser leur consommation. Ce phénomène est toute- fois plus faible en France que dans les pays anglo-saxons. Le taux de l'usure pour les prêts immobiliers, à compter du 1 er octobre 2019 est fixé à: ➙ prêts à taux fixe : - moins de 10 ans: 2,67% - de 10 à moins de 20 ans: 2,67% - de 20 ans et plus: 2,77% ➙ prêts à taux variable : 2,41% ➙ prêts-relais : 2,99% (Avis du 25sept.2019, J.O. du 25septembre2019, n°104). Chiffres ✦ 13 et 14 novembre 2019 (Paris, Porte de Versailles). Le salon de la copropriété décryptera notam- ment les suites de la loi Elan pour la copropriété. ✦ 13 décembre 2019 (Paris, Cercle de l’Union Interalliée). Le colloque de la Chambre Natio- nale des Experts en Copropriété sera consacré aux ordonnances de la copropriété . Clôture par Hugues Périnet-Marquet, professeur à Paris II. Tél. 01 44 74 68 40. info@la-cnec.org. L’étude observe que l’endettement des ménages a beaucoup augmenté ces der- nières années. En juin2019, l’endettement des ménages est constitué à 83% de cré- dits à l’habitat. Mais si en 2003, les emprunteurs empruntaient en moyenne 3,3 années de revenus, en 2018 ce taux était de 5,2 années. Toutefois, la quasi- totalité des emprunteurs choisissant des prêts à taux fixes (98,5% en 2018), ils sont protégés contre une éventuelle hausse des taux. Le taux de chômage est plus faible au sein de la population des emprunteurs immo- biliers (4,5%) que chez les actifs sans endettement immobilier (15,8%), ce qui est un effet de la sélection des emprun- teurs par les banques. Par ailleurs, le taux d’effort a tendance à augmenter. Il est passé de 29,4% en 2015 à 30,1% en 2018. La part des prêts accor- dés avec un taux d’effort dépassant 35% est passée de 21,9% en 2015 à 24,8% en 2018. La maturité des prêts est aussi repar- tie à la hausse en 2015, tandis que l’apport initial est orienté à la baisse. Il avait atteint un point haut de 23,5% en 2008 mais a chuté à 12,7% en 2018. Les banques pourraient subir des pertes en raison de la baisse de l’apport initial. L’étu- de observe que les marges des banques pour les nouveaux prêts sont presque nulles depuis 2017. Si les taux poursui- vaient leur baisse, il pourrait en résulter une nouvelle vague de renégociations, fra- gilisant le secteur bancaire. Toutefois, la sinistralité des emprunteurs reste faible. Le HCSF reste vigilant sur l’endettement crois- sant des ménages, l’évolution de leur sol- vabilité, la profitabilité dégradée des cré- dits et le risque d’une nouvelle vague de renégociations. ●
