Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Clauses d’indexation : quelle portée de la sanction de nullité ? / Étalement de la hausse du loyer issue du déplafonnement : conforme à la Constitution ?
Clause résolutoire : condition de la suspension / Un sous-bail verbal
Action en requalification d’un bail professionnel
Servitude de passage : Mettre en cause tous les propriétaires
– 4 – Au Parlement –
Débat sur le logement et la politique de peuplement
Proposition de loi pour interdire le démarchage téléphonique
– 6 – Analyse –
Fixation du loyer lors du renouvellement du bail : l’analyse de Kim Linard et de Frédéric Couffi (cabinet GGV).
– 7 – Réglementation –
Les plafonds de loyers des dispositifs d’aide à l’investissement locatif
– 8 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
Livret A en copropriété / Archéologie préventive
– 10 – Réglementation –
Préfabrication de maisons individuelles
■ jugé ■ > L’action en requalification d’un bail pro- fessionnel en bail commercial se prescrit par deux ans à compter de la souscription du bail (CA Paris, 5février2020, p.3). ■ actualisés ■ > Les plafonds de loyers et de ressources des locataires dans les logements faisant l’objet d’une aide à l’investissement locatif, lors de baux conclus en 2020 ont été publiés (p.7). ■ analysé ■ > Mettre la taxe foncière à la charge du pre- neur ? Kim Linard et Frédéric Couffin (cabi- net GGV) analysent l’incidence de cette clause sur la valeur locative (p.6). ■ proscrit ■ > Le législateur se prépare à interdire le démarchage téléphonique pour les travaux de rénovation énergétique ou de pose de panneaux solaires dans les logements (p.5). ■ répondu ■ > Le concessionnaire d’une ZAC peut-il prendre à charge des frais d’études engagés par le concédant? Réponse du ministère de la cohésion des territoires (p.8). ■ proposé ■ > L’ORIE propose de modifier l’article L 631- 7 du CCH, pour tenir compte du développe- ment des usages multiples des locaux (p. 4). ■ débattu ■ > Logement et politique de peuplement: Julien Denormandie a répondu à une série de questions sur ces thèmes lors d’un débat à l’Assemblée (p.4). Il y défend sa volonté de suppression du PTZ en zone détendue et sa politique de réforme du logement social. ■ chiffré ■ > Le plafond des livrets A spécifique aux syndicats de copropriétaires a été fixé par décret (p.9). Bien indexer un loyer U n nouvel arrêt de la Cour de cassation remet les règles d’in- dexation des loyers sur le devant de l’actualité. Le rédacteur d’un bail commercial avait conçu une clause spécifique pour le calcul de l’indexation la première année. À la date du 1 er anni- versaire du bail, le loyer devait être indexé sur la variation de l’indice entre le 4 e trimestre 2006 et le 4 e trimestre… 2008. Ain- si, après un an de durée du bail, le contrat prévoyait une indexa- tion calculée sur deux ans de variation de l’indice. La clause était manifestement contraire au principe du code monétaire et finan- cier: son article L 112-1 proscrit toute clause qui prévoit “la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision”. Mais dans cette affaire, le débat rebondissait sur l’étendue de la sanction. La cour d’appel avait jugé qu’il fallait annuler la clause en son entier, ce qui privait le bailleur de toute possibilité d’indexa- tion pendant la durée du bail. La Cour de cassation a rendu une décision plus nuancée, en limitant l’effet de la sanction; elle a jugé qu’il fallait réputer non écrite la seule part de la clause qui était illi- cite. Si le bailleur a pu sauver l’essentiel de la clause (p.2), la lectu- re de cet arrêt invite les parties à bien rédiger la clause d’indexa- tion. Il revient donc au juge, face à une clause qui présente une contrariété aux règles d’indexation, de voir s’il est possible d’isoler la partie légale de celle qui ne l’est pas. Dans cette affaire, le contrat prévoyait un mode d’indexation spécifique pour la pre- mière année, c’était chose possible. Cela ne sera pas toujours le cas. U ne deuxième décision de la Cour de cassation relance la ques- tion de la validité du mécanisme issu de la loi Pinel en 2014 et qui prévoit un étalement de la hausse de loyer issue d’un déplafonne- ment. Ce plafonnement du déplafonnement serait-il contraire au droit de propriété? Il ne revient pas à la Cour de cassation de répondre directement à la question, mais elle a jugé le raisonne- ment suffisamment sérieux pour justifier une QPC. Il incombe désormais au Conseil constitutionnel de fournir la réponse. D’autres arrêts rendus en matière de baux commerciaux, mais éma- nant de la cour d’appel de Paris, méritent également attention. L’un rappelle que le délai pour demander la requalification d’un bail professionnel en bail commercial est de deux ans à compter de la souscription du bail. Un autre confirme la faculté pour une partie au contrat d’un bail verbal d’en faire reconnaître l’existence en jus- tice. Un dernier statue sur une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et rappelle que la demande peut être formée y compris après le délai d’un mois qui suit le commandement de payer, sous réserve que la résiliation du bail n’ait pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 794 17 FEVRIER 2020 ISSN 1622-1419 20 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Clauses d’indexation: quelle portée de la sanc- tion de nullité? / Étalement de la hausse du loyer issue du déplafonne- ment: conforme à la Constitution? Clause résolutoire: condition de la suspension / Un sous-bail verbal Action en requalification d’un bail professionnel Servitude de passage : Mettre en cause tous les propriétaires - 4 - Au Parlement - Débat sur le logement et la politique de peuplement Proposition de loi pour interdire le démarchage téléphonique - 6 - Analyse - Fixation du loyer lors du renouvellement du bail: l’analyse de Kim Linard et de Frédéric Couffi (cabinet GGV). - 7 - Réglementation - Les plafonds de loyers des dispositifs d’aide à l’investissement locatif - 8 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - Livret A en copropriété / Archéologie préventive - 10 - Réglementation - Préfabrication de maisons individuelles S O M M A I R E E D I T O R I A L Ce numéro de Jurishebdo comporte exceptionnellement 10 pages
