Au sommaire :
– 2 – Débats à l’Assemblée –
Le volet urbanisme de la loi ALUR
– 5 – Débats au Sénat –
Les sénateurs votent le projet de loi sur la consommation
– 6 – Dossier –
Le point sur… le syndic de copropriété
Le point de vue de Jean-François Buet, président de la FNAIM
Le point de vue d’Étienne Ginot, président d’Unis
– 10 – Débats à l’Assemblée –
De nouvelles ordonnances en préparation
– 11 – Urbanisme –
Trois ordonnances d’urbanisme en conseil des ministres
– 12 – Études –
Hausse des charges de copropriété, selon l’ARC
Le Crédit Foncier analyse l’investisseur type
– 13 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Fin de bail dérogatoire
– 14 – Nominations – Agenda – Au fil du JO –
– 16 – Rencontre –
Maires bâtisseurs : battus ou élus. L’ADEF prépare les Assises du foncier
■ PROGRAMMÉ ■ > Le projet de loi de Marylise Lebranchu, qui vise à simplifier les relations entre l’administration et les citoyens, comporte une habilitation du Gouvernement à légifé- rer par ordonnance pour modifier le code de l’expropriation (p.10). > La proposition de loi visant à redonner de la perspective à l’emploi industriel restreint les possibilités de transformation d’usage des sites industriels (voir son article9, p.10). > Trois ordonnances sur l’urbanisme ont été adoptées en conseil des ministres le 2octobre (p.11). ■ VOTÉ ■ > Le droit de l’urbanisme commercial est réformé par trois amendements du Gouver- nement votés dans le cadre de la loi ALUR. La prochaine étape de la réforme sera inclu- se dans le projet de loi sur l’artisanat, le commerce et les TPE préparé par Sylvia Pinel (p.2). > Les cessions de parts de SCI devront faire l’objet d’actes notariés, en application de l’article 70 quater de la loi ALUR votée par les députés (p.3). ■ DÉCLARÉ ■ > Bernard Devert conteste fortement la légi- timité du refus d’attribuer un logement social à des ménages sans ressources. Pour le fondateur d’Habitat et Humanisme, quand la société consent à l’exclusion, c’est la porte de l’explosion (p.13). > “Le syndic sera connecté” estime Jean- François Buet, président de la FNAIM. “Il faut dépasser le carcan des lois” analyse Étienne Ginot, président d’UNIS. Lire leur analyse dans le dossier sur le syndic préparé par Nathalie Levray (p.6). Des outils pour construire T rois ordonnances ont été présentées le 2octobre en conseil des ministres. Elles visent de façon générale, en application de la loi d’habilitation du 1 er juillet 2013, à accélérer les projets de construction. Par exemple, une procédure intégrée pour le loge- ment (PIL) est créée pour diviser par deux les délais d’instruction nécessaires à certaines opérations de logement, d’intérêt général (p.11). Le Gouvernement cherche ainsi, par des mesures techniques, à améliorer les outils permettant aux opérateurs de mener à bien des projets de construction de logement. Dans cette perspective, le thème proposé à l’initiative de l’ADEF lors des Assises du foncier organisées à Bordeaux les 17 et 18octobre prochains prend tout son intérêt. Les intervenants sont invités à débattre sur le thème polémique “la rareté, une légende foncière”. Présentant ce projet le 2octobre, l’équipe de l’ADEF mettait en évi- dence le fait que ce ne sont pas tant les outils qui sont déterminants pour lancer les projets de construction, mais la volonté politique. D’ailleurs, alors que la loi est la même pour tous, il existe des maires bâtisseurs et des maires malthusiens. Le maire de Sceaux, Philippe Laurent, reconnaît que les outils existent. Il résulte alors clairement de cette présentation que l’amélioration des outils juridique ne per- mettra pas à elle seule d’accélérer la construction. S’agissant des outils, rappelons que la loi ALUR prévoit par exemple de supprimer le COS, jugé néfaste à la densité, mais les députés n’ont pas résisté à la proposition de Laurence Abeille (députée éco- logiste du Val-de-Marne) de créer un coefficient de biotope par sur- face dans les documents d’urbanisme (p.4). Un coefficient de moins, un coefficient de plus… L’abondance du texte de la loi ALUR (153 articles après le passa- ge à l’Assemblée) n’assouvit pas l’appétit de réglementation de nos élus. Il faut songer, une fois de plus, aux ordonnances. La loi ALUR ratifie trois ordonnances d’urbanisme (celle sur les surfaces de plancher par exemple), mais elle en programme d’autres, ain- si que le prévoit l’article 83 pour modifier le code de l’urbanisme. Quant à la loi préparée par Marylise Lebranchu, elle prévoit par ailleurs de modifier le code de l’expropriation, par ordonnance. Au-delà de la volonté politique, il n’en reste pas moins que les pro- fessionnels sont contraints d’étudier les dispositifs, pour mettre en œuvre leurs projets. C’est ce que nous vous proposons dans notre conférence sur le projet de loi ALUR le 16octobre prochain. À mi- parcours du travail parlementaire, puisque le texte voté à l’Assemblée sera examiné par les sénateurs à compter du 22octobre, nous ferons le point sur les modifications en cours d’adoption dans trois domaines: les rapports locatifs d’habitation, la copropriété et l’urbanisme. Retrouvez la liste de nos intervenants sur notre site Jurishebdo.fr. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 47 8OCTOBRE 2013 ISSN 1622-1419 13 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Débats à l’Assemblée - Le volet urbanisme de la loi ALUR - 5 - Débats au Sénat - Les sénateurs votent le projet de loi sur la consommation - 6 - Dossier - Le point sur… le syndic de copropriété Le point de vue de Jean-François Buet, président de la FNAIM Le point de vue d’Étienne Ginot, président d’Unis - 10 - Débats à l’Assemblée - De nouvelles ordonnances en préparation - 11 - Urbanisme - Trois ordonnances d’urbanisme en conseil des ministres - 12 - Études - Hausse des charges de copropriété, selon l’ARC Le Crédit Foncier analyse l’investisseur type - 13 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Fin de bail dérogatoire - 14 - Nominations - Agenda - Au fil du JO - - 16 - Rencontre - Maires bâtisseurs: battus ou élus. L’ADEF prépare les Assises du foncier S O M M À I R E E D I T O R I À L 8octobre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Les dispositions de la loi ALUR relatives à l’urbanisme ont été examinées par les dépu- tés le 13septembre dernier. Jean-Frédéric Poisson insiste sur la nécessité de redonner de la cohérence aux différents documents d’urbanisme, en travaillant par exemple à leur articulation avec les chartes des parcs naturels (JO AN déb. 14 sept. p.8883). Sur l’article 58 , Cécile Duflot explique qu’il s’agit de lutter contre l’artificialisation des sols. Ce sera le rôle des PLUI et d’autres dis- positions, comme celle relative aux zones 2AU. ■ L’urbanisme commercial rejoint le droit commun La ministre de l’artisanat, du commerce et du tourisme, Sylvia Pinel, explique l’objectif qui prévaut dans le projet de réforme de l’urbanisme commercial. Il s’agit de préser- ver le commerce de proximité, de maîtriser l’étalement urbain et de promouvoir une offre commerciale diversifiée et équilibrée (p.8884). La réforme comprend 2 volets : 1. Intégration de l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme , avec une simplification des procédures et en repositionnant le SCOT comme document de référence. Les documents d’aménagement commercial sont suppri- més et les orientations commerciales sont intégrées dans le document d’orientation et d’objectif du SCOT. Ces orientations sont obligatoires. Les commissions d’aménagement commercial “deviendront des instances consulaires qui rendent un avis conforme sur les permis qui leur seront soumis”. Les entreprises déposeront donc un dossier unique, source de gain de temps. 2. Un 2 e volet de la réforme interviendra lors du projet de loi sur l’artisanat , le commer- ce et les très petites entreprises, début 2014 . Il doit revoir la composition des commis- sions départementales d’aménagement commercial, “en renforçant la place des élus toute en professionnalisant leurs membres afin de favoriser l’émergence d’une doctrine sur les projets commerciaux”. Il est prévu aussi d’améliorer la transparence des com- missions. Quant à la réforme des drive , la ministre précise qu’elle ne sera pas rétroactive . Mais elle ajoute que le but est de faire de la ques- tion commerciale un volet structurant des documents d’urbanisme: “le permis de construire matérialisera la conformité d’un projet, notamment commercial, avec cette stratégie territoriale”. François Brottes se félicite de ce projet d’intégration de l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme. Jacques Krabal approuve aussi l’idée que le SCOT devienne un document de planifica- tion, d’aménagement et d’orientation très fort, incluant des objectifs environnemen- taux et écologiques. Michel Piron indique que le massacre des entrées de ville a pour cause l’urbanisme commercial. “Au nom du droit de la concur- rence, on s’exonère de toute contrainte, ou presque, d’aménagement du territoire” (p.8887). Or désormais, la jurisprudence européenne admet parfaitement que la liberté d’installation du commerce soit enca- drée par des politiques d’aménagement du territoire. L’enjeu est de “refabriquer de l’urbanité”, de la cité. Or le député souligne que le texte précédent qui avait été adopté au Sénat (mais seule- ment en première lecture), était bien meilleur; il était parfaitement compatible avec le droit européen. Michel Piron s’étonne donc que les CDAC et la CNAC soient maintenues, ce qui laisse une place à l’urbanisme d’exception commercial. Jean-Frédéric Poisson (amendement n°988) insiste sur la nécessité de tenir compte de la dimension communale dans la détermina- tion des secteurs concernés par un parc naturel régional. Mais la rapporteure, Audrey Linkenheld estime qu’il n’est pas nécessaire qu’il existe un lien direct entre le PLU et la charte. Cécile Duflot précise que l’objectif est sim- plement que le syndicat d’un parc naturel régional puisse être la structure qui élabore le SCOT si la commune ou l’EPCI lui délègue cette tâche (p.8896). Par ailleurs, une charte de PNR pourra intégrer un cha- pitre spécifique lui permettant d’avoir la même valeur qu'un SCOT si aucune partie de son territoire n’est couverte par un tel schéma. Le débat a tourné au dialogue de sourds entre Jean-Frédéric Poisson et Cécile Duflot. Le député estime que si les chartes perdent leur caractère opposable à l’égard des SCOT, il y aura une incitation à ne plus réviser leurs aspects tenant à la biodiversité ou à la protection du patrimoine (p.8897) L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Le volet urbanisme du projet de loi ALUR Voté à l’Assemblée le 17septembre, le projet de loi ALUR sera examiné au Sénat à partir du 22octobre. mais Cécile Duflot indique qu’un SCOT est toujours conforme à une charte de parc (p.8898). L’amendement n°988 a été rejeté. Laurence Abeille a soutenu un amendement n°1040 pour imposer la réalisation de par- kings en plein air avec un revêtement per- méable, mais elle l’a retiré (p.8901). Même sort pour l’amendement n°1041 qui voulait imposer des toitures végétalisées. ■ Plus court et plus doucement! François Brottes a obtenu le vote de l’amendement n°1208, visant à intégrer l’approche qualitative dans les objectifs des modes de déplacement. Il a présenté son texte en faisant référence à une limitation de vitesse à 70km/h sur une “autoroute rai- sonnée” et en affirmant que “le temps de déplacement est plus court quand on roule plus doucement” (p.8903)… Michel Heinrich a proposé de supprimer les schémas de secteurs, mais il n’a pas été sui- vi (rejet de l’amendement n°112). Pour faciliter l’urbanisation dans les zones de montagne, Frédérique Massat a proposé d’assouplir les règles d’interdiction d’ouverture à l’urbanisation, mais elle a reti- ré son amendement (n°128). Marcel Rogemont souhait réglementer la taille des constructions pour empêcher la réalisation de grands logements privés face à de petits logements sociaux, mais il a reti- ré l’amendement (n°607). ■ Deux procédures liées, mais deux procédures quand même Sur l’urbanisme commercial, Benoist Appa- ru critique la réforme proposée, relevant que si les procédures sont fusionnées, aucune n’est supprimée. De plus, alors que les deux procédures peuvent aujourd’hui être ins- truites en parallèle, désormais, elles le seront de façon consécutive; il n’est donc pas cer- tain que cela soit plus rapide (p.8911). L’ancien ministre observe par ailleurs que la réglementation des drive arrive après la bataille, car il en existe déjà 2500. François Brottes émet des réserves sur le système actuel: un projet peut être soumis à la CDAC dans une certaine forme mais celui qui est construit n’a parfois aucune ressem- blance avec celui qui était présenté en com- mission (p.89212). La réforme permettra de mieux lier le destin des deux procédures. François de Rugy rappelle que lors de la précédente législature, la loi de modernisa- tion de l’économie avait déstabilisé le sec- teur et provoqué des conséquences urbanis- tiques non négligeables. Il soutient l’intégration de l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme. A été voté l’amendement n°1287 du Gou- vernement, qui prévoit que le document d’orientation et d’objectifs précise les objec- tifs relatifs à l’équipement commercial et artisanal (p.8914). Même vote pour le n°291 présenté par Jacques Krabal qui soumet à autorisation la création de drive à partir de 20m 2 . L’article 58 a été voté. Le vote de l’amendement n°1285 du Gou- vernement prévoit l’articulation entre les autorisations d‘exploitation commerciale et le permis de construire (art. L 425-4 nouveau du code de l’urbanisme). Si le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale, le permis de construire vaudra autorisation de l’article L 752-1 du code de commerce (lire le texte de l’article en encadré). Enfin, un amendement n°1203 de Chris- tophe Borgel autorise l’élaboration d’un inter-SCOT entre territoires contigus et dis- posant de SCOT (p.8915). A été voté en l’état l’article 59 qui vise à prendre en compte l’ensemble des modes d’habitat. Selon le projet de loi il s’agit de “rendre obligatoire dans les documents d’urbanisme la prise en compte de l’ensemble des modes d’habitat installés de façon permanente sur le territoire de la com- mune et d’ajouter l’objectif de prise en comp- te des besoins en matière de mobilité par les SCOT, les PLU et les cartes communales.” L’article 60 relatif à la modernisation des cartes communales et l’article 61 relatif à la compétence des communes en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme ont aussi été votés sans modification. Les communes couvertes par une carte commu- nale deviennent ainsi compétentes en matiè- re de délivrance d’autorisation du droit des sols. L’article 62 concerne la transformation des POS en PLU , il a été voté. L’article 63 pré- voit des transferts de compétence. Les inter- communalités deviennent de plein droit compétentes en matière de carte communa- le ou de PLU, mais des dispositions transi- toires sont prévues. Cet article laisse un délai de 3 ans aux inter- communalités pour élaborer un PLU inter- communal . Jean-Marie Tetard a défendu un amendement de suppression. (n°151), Fran- çois de Rugy au contraire souligne l’intérêt du dispositif qui clarifie: le SCOT sera à l’échelle de l’intercommunalité, mais le per- mis de construire à l’échelle de la commune (p.8920). L’amendement de suppression a été rejeté et l’article 63, voté. À l’article 64 qui vise le contenu du PLU, un 3 e amendement sur l’urbanisme commercial a été voté (n°1286). Il prévoit, en l’absence de SCOT, que les orientations d’aménagement et de programmation du PLU élaboré par un EPCI comportent les objectifs d’équipement commercial et artisa- nal. Un amendement n° 690 de Jacques Krabal a été voté pour intégrer les obligations de sta- tionnement pour les vélos dans les immeubles d‘habitation et de bureaux (modification de l’article L 123-1-12 du code de l’urbanisme fixant le contenu du règle- ment du PLU). L’article 64 a été voté. L’article 64 bis prévoit d’actualiser le dispo- sitif créé en 2003 qui vise à créer, dans chaque département, une commission de conciliation en matière d’élaboration de SCOT, de schéma de secteur, de PLU et de carte communale. Sylvain Berrrios a propo- sé de supprimer cette commission, mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°342). ■ Lutte contre l’étalement urbain L’article 65 vise à lutter contre l’étalement urbain. Brigitte Allain rappelle l’objectif du Président de la République de “zéro artifi- cialisation des sols à l’horizon 2020” (p.8926). Elle déplore la déclaration du Pré- sident indiquant que l’agrandissement des porcheries ne sera plus soumis à autorisa- tion. Cet article prévoit notamment que les zones à urbaniser doivent être urbanisées ou reclassées en zones naturelles dans un délai de 9 ans . À défaut, elles retrouvent leur zonage antérieur. L’article amendé a été voté. François Brottes a fait voter un amendement n°1209 visant à faciliter la construction sur des terrains en friche (dans les communes non couvertes par un PLU ou une carte com- munale). L’article 66 a été voté. Même vote pour les articles 66 bis et 67 ain- si que pour l’article 68 , relatif aux établisse- ments publics fonciers d’État . Ce dernier article prévoit que l’État peut créer des EPF, dans les territoires où les enjeux d’intérêt général en matière d’aménagement et de développement durable le justifient. Leur juxtaposition avec des EPF locaux créés depuis plus de 3 ans est soumise à l’accord des EPCI des communes concernées. Vote également de l’article 69 relatif aux EPF locaux . À l’article 70 qui modifie le mode de fonc- tionnement du droit de préemption , Fran- çois Pupponi a obtenu le vote d’un amende- ment n°985 afin de permettre aux com- munes de préempter des parts de SCI , afin de lutter contre les marchands de sommeil, comme elles peuvent le faire pour des immeubles (p.8932). ■ Les cessions de parts de SCI soumises à acte authentique Jean-Luc Laurent précise que les SCI doivent déposer à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner. Cécile Duflot reconnaît que, sans formalité d’enregistrement, il est très difficile d’effectuer une préemption. “Nous devrons travailler sur cette question pour soumettre les SCI à une forme de réglementation qui s’apparente plus à la réglementation sur la cession des biens immobiliers qu’à la régle- mentation commerciale”. L’article 70 a été voté, ainsi que l’article 70 bis . Le vote de l’amendement n°930 permet à la commune de transférer à l’intercommunalité ses droits sur les biens sans maître. Puis a été adopté l’amendement n°1028 de 8octobre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ■ Autorisation d’urbanisme et autorisation d’exploitation com- merciale Selon l’article 58 bis du projet de loi, l’article L425-4 du code de l’urbanisme serait ainsi rédigé: “Lorsque le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale, le permis de construire tient lieu d’autorisation pré- vue à l’article L. 752-1 du code de com- merce dès lors que la demande de permis a fait l’objet d’un avis favorable de la commis- sion départementale d’aménagement com- mercial ou, le cas échéant, de la Commission nationale d’aménagement commercial. À peine d’irrecevabilité, la saisine de la commission nationale par les personnes mentionnées à l’article L. 752-17 du même code est un préalable obligatoire au recours contentieux dirigé contre la déci- sion de l’autorité administrative compéten- te pour délivrer le permis de construire, sauf à l’égard des moyens autres que ceux tirés de l’illégalité de l’avis mentionné au pre- mier alinéa du présent article.” ■ Cessions de parts de SCI L’article 70 quater nouveau prévoit de compléter ainsi l’article 1861 du code civil: “Toute cession de parts sociales d’une société civile immobilière ou d’une société à prépondérance immobilière est soumise à l’article 710-1.” François Pupponi qui soumet à publicité les cessions de parts de SCI. Le renvoi à l’article 710-1 du code civil (voir encadré) impose le recours à l’acte authen- tique. Après le vote sans amendement de l’article 71, l’article 72 vise à autoriser les géomètres topographes à accéder à la profession de géomètres experts. Pour cela, explique Audrey Linkenheld défendant avec succès l’amendement n°1062, ils devront avoir obtenu une qualifi- cation professionnelle, ou être diplômés et avoir exercé un stage sous le contrôle d’un géomètre expert. L’article a été voté. ■ Le “coefficient de biotope” Laurence Abeille propose alors de créer un coefficient de biotope par surface dans les documents d’urbanisme . Il s’agit d’éviter la “bétonnisation” excessive. Cela permettra lors de l’élaboration des documents d’urbanisme, que la nature et la diversité soient clairement prises en compte en amont. Cet amendement (n°1058) qui a été voté (p.8935) complète le contenu que peut avoir le règlement du PLU en permettant de pré- voir que “des règles peuvent en outre impo- ser une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables , éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville”. Jacques Myard soutient alors un amende- ment n°708 pour s’opposer à la suppression du COS, au moins dans les zones protégées au titre des sites. Mais la ministre considère que le COS et la surface minimum pour construire sont des outils particulièrement néfastes pour la consommation d’espaces naturels. L’amendement a été rejeté et l’article voté. Après l’article 74 , également voté, l’article 75 concerne les lotissements . Un amendement de la rapporteure (n°1097) vise à régler la question des règlements de lotissements anciens. En dépit des réserves de la ministre, il a été voté. Le texte prévoit la péremption automatique , au-delà de 5 ans après l’adoption de la loi, des dispositions du cahier des charges, de nature non réglemen- taire, qui ont pour objet d’interdire ou de restreindre le droit de construire. La ministre souligne que cette disposition encourt un risque de contrôle constitutionnel , mais les députés ont passé outre. L’article 75 a été voté. L’article 76 sur l’aménagement opération- nel a été voté en l’état. Même vote pour l’article 77 concernant les associationsfon- cièresurbaines , et l’amendement n°1185 qui crée un texte sur les organismes de fon- cier solidaire. L’article 78 comporte des dispositions sur le projet urbain partenarial , il a été adopté. L’article 78 bis autorise des opérations de réhabilitation ou de réaménagement urbain en zone C des plans d’exposition au bruit , à condition que ces opérations n’entraînent pas d’augmentation significative de la population soumise aux nuisances sonores. Il a été adopté sans modification (p.8939). Même vote pour l’article 78 ter (créant un article L 200-3 dans le code de l’urbanisme relatif à des conventions de mandat passées par l’État et les collectivités territoriales), l’article 79 (projets d’intérêt majeur, art. L 350-1 et suiv. nouveaux du code de l’urbanisme) et l’article 80 (participation du public sur les projets de travaux ou d’aménagements hors étude d’impact). L’article 81 permet au conseil municipal dans des territoires non couverts par un PU, d’identifier des éléments présentant un inté- rêt architectural ou paysager et de définir des mesures de protection. ll a été complété pour étendre cette possible protection aux éléments présentant un intérêt écologique (vote de l’amendement n°1060 de Brigitte Allain, p.8940). ■ Ratification d’ordonnances L’article 82 a été également voté. Cet article vise à favoriser la concertation du public en amont pour les projets soumis à permis de construire et à permis d’aménager, situés sur un territoire couvert par un document d’urbanisme. Il complète l’article L. 300-2 du code de l’urbanisme prévoyant une concer- tation obligatoire pendant toute la durée de l’élaboration du projet, pour l’élaboration ou de la révision d’un SCOT ou d’un PLU, la création d’une ZAC, les opérations d’aménagement qui modifient de façon sub- stantielle le cadre de vie ou l’activité écono- mique, et dont la liste est fixée par décret. Les députés ont aussi voté l’article 83 habili- tant le Gouvernement à modifier par ordon- nance le livreI er du code de l’urbanisme. Même vote pour l’article 84 qui ratifie trois ordonnances: - L’ordonnance n°2011-1539 du 16novembre2011 relative à la définition des surfaces de plancher ; - L’ordonnance n°2011-1916 du 22décembre2011 relative à certaines correc- tions à apporter au régime des autorisa- tions d’urbanisme ; - L’ordonnance n°2012-11 du 5janvier2012 portant clarification et simplification des procédures d’élaboration, de modification et de révision des documents d’urbanisme . Il a été complété d’un amendement qui pré- voit la présence de représentant des CESR et des chambres consulaires aux conseils d’administration des établissements publics fonciers. ■ Précâblage des bâtiments industriels Un amendement n°1398 du Gouvernement impose la réalisation de précâblage pour per- mettre l’aménagement d’installation de recharge de véhicules électriques lors de la construction de bâtiments à usage industriel. Nathalie Kosciusko-Morizet a alors présenté une série d’amendements, sous les critiques de la ministre qui répond que le CCH pré- voit déjà des réponses aux questions posées et de certains députés l’accusant de défendre dans l’hémicycle son programme électoral. Claude Goasguen rétorque à la ministre: “je n’avais pas remarqué jusqu’à présent que vous étiez une juriste exceptionnelle” (p.8945). Nathalie Kosciusko-Morizet évoquant les problèmes de voisinage dans les logements sociaux déclare: “ le doit n’est pas appliqué aujourd’hui , et par conséquent beaucoup de nos concitoyens ne croient plus en rien ”. Tous ses amendements ont été rejetés. Un ultime amendement (n°1011) défendu par Laurence Abeille sur les ventes à la découpe demandant un rapport sur la mise en place d’un permis de diviser (p.8954). Le 17septembre, les députés ont adopté l’ensemble du texte. À cette occasion, Fran- çois de Rugy se félicite de l’adoption du dis- positif d’encadrement des loyers pour 8octobre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R R R É É A A C C T T I I O O N N S S A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ❐ L’ordre des géomètres satisfait L’Ordre des géomètres approuve l’adoption de l’amendement n°1062 à l’article 72 qui fixe les conditions d’accès des géomètres topographes à la profession de géomètre-expert. Jean-François Dalbin , premier vice-prési- dent du Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts se félicite du maintien de critères objectifs de diplôme et de pra- tique professionnelle pour accéder à la profession. François Mazuyer , président de l’OGE ajoute: “L’Ordre a toujours défendu le principe d’une intégration concertée des géomètres topographes à la profession par la voie du DPLG. C’est aujourd’hui possible selon des critères objectifs et équitables, de diplôme et de pratique professionnelle, et je m’en réjouis”. (Communiqué du 26 sept. 2013) . ▲ Les sénateurs ont examiné le 10septembre le projet de loi relatif à la consommation. Pierre Moscovici explique que ce projet de loi a pour ambition de soutenir la consom- mation des ménages et de lutter contre les rentes, par exemple en permettant au consommateur de résilier leur contrat d’assurance en cours d’année (JO Sénat, déb. 11 sept. p.7889). Le texte vise aussi à donner de nouveaux pouvoirs aux consommateurs, c’est l’objet notamment de l’action de groupe. Benoît Hamon, ministre chargé de la consommation, indique que ce projet est parti du travail effectué par son prédéces- seur, Frédéric Lefevre. S’agissant de l’assurance, il espère que le tex- te permettra une baisse des tarifs de l’assurance-automobile et de l’assurance habitation. Il souhaite lutter contre le suren- dettement qui est pour 87% des cas, liés au crédit à la consommation (4% seulement pour le crédit immobilier). ■ L’action de groupe réservée aux associations L’article 1 er institue l’action de groupe. Il a été adopté le 11septembre (JO Sénat déb. 12 sept. p.7697). Philippe Marini a proposé (amendement n°509) d’ouvrir cette action aux associations agréées de défense des investisseurs. Mais Benoît Hamon a fait part de son désaccord, indiquant que l’action sera réserve aux asso- ciations de consommateurs agréées et repré- sentatives au plan national. Mais cela pour- ra concerner des placements financiers. Il cite à ce propos le cas d’ Helvet Immo où il y a pu y avoir un défaut de conseil sur les risques liés à ce placement dans une devi- se étrangère . L’amendement a été rejeté (p.7700). L’article 2 prévoit la procédure et le recours à des TGI spécialisés, mais un amendement n°335 a supprimé la référence aux TGI spé- cialisés (p.7703). L’article a été voté. L’article 3 définit la notion de consomma- teur comme toute “personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale” (vote p.7707). L’article 4 comporte une obligation générale d’ information précontractuelle . Il a été voté (p.7745). Les débats se sont poursuivis le 12sep- tembre. L’article 5 vise la vente à distance et le démarchage. L’article L 121-16-1 du code de la consommation exclut du champ d’application de ces mesures, le logement social, mais aussi le contrat de construction, l’acquisition et le transfert de biens immobi- liers (vote p.7804). Un amendement n°641 du Gouvernement autorise les avocats à faire de la publicité (p.7816). L’article 9 crée dans le code de la consom- mation un article L 131-1 qui fixe la règle que, sauf stipulation contraire, les sommes versées d’avance sont des arrhes au sens de l’article 1590 du code civil. (vote p.7829). Les articles 18 A et suivants visent le crédit à la consommation. ■ L’assurance emprunteur L’article 19 octies prévoit que le Gouverne- ment doit rédiger un rapport sur le marché de l’assurance emprunteur et la part de l’assurance emprunteur dans le coût global du crédit immobilier. Philippe Dallier propose un amendement (n° 84) pour permettre aux emprunteurs de résilier le contrat d’assurance qu’ils ont dû souscrire lors de la signature du contrat, sous condition de présenter un nouveau contrat d’assurance. Mais le ministre a pré- féré attendre les conclusions du rapport et l’amendement n’a pas été adopté (p.7891). L’article 21 permet la résiliation d’un contrat d’assurance à partir du premier jour suivant la reconduction du contrat. L’article 22 bis institue un registre national des crédits aux particuliers . il a été voté (p.7915). Le 13septembre, Gérard Le Cam a proposé de créer une sanction à l’encontre du bailleur qui refuserait une caution au motif qu’elle est étrangère, mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°500, JO Sénat déb. 14 sept. p.7969). L’article 22 ter supprime la référence au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers dans l’article 22-2 de la loi du 6juillet 1989 (pièces que le bailleur ne peut pas demander au candidat locatai- re). En effet, ce fichier doit être supprimé comme l’a confirmé Benoît Hamon (p.7973). Les articles 25 et suivants visent à renforcer les moyens d’action en matière de protection du consommateur. Les articles 59 et suivants concernent les injonctions et sanctions admi- nistratives. ■ Acompte dans les marchés de travaux À noter un amendement n°628 du Gouver- nement qui vise à favoriser la trésorerie des entreprises du bâtiment. Le rapporteur explique qu’il permet de mettre en place un dispositif d’acompte pour le paiement des travaux privés et d’inclure le délai d’intervention de l’architecte dans le délai de paiement (insertion d’un article L 111-3-1 dans le CCH). Il a été voté (p.8044). L’article 64 comporte des sanctions pénales , il majore fortement leurs plafonds. L’article 65 procède de même (modification par exemple de l’article L 213-20 du code de la consommation, portant de 37500€ à 300000€ le montant maximum encouru en cas de tromperie de la clientèle sur la qualité d’un produit ou la quantité des choses livrées). L’article 66 majore les sanctions prévues à l’égard du prêteur en cas de crédit à la consommation (sanctions portées de 30000à 300000 € à l’article L 311-50). Enfin l’article 73 habilite le Gouvernement à légiférer par ordonnance pour modifier le code de la consommation , à droit constant. Sur 2 e délibération, les députés ont supprimé l’article 18 bis qui avait été adopté par amen- dement contre l’avis du Gouvernement et de la commission. Il visait à interdire le démar- chage pour le crédit renouvelable (suppres- sion votée p.8091). L’ensemble du projet de loi a été voté (p.8096). ● 8octobre 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• éteindre l’inflation disproportionnée consta- tée sur certains territoires” (JO AN 18 sept. p.8987). Jacques Krabal souligne que 300 amende- ments ont été adoptés en séance publique, approuve la ministre d’avoir choisi des mesures audacieuses pour arrêter la spécu- lation immobilière. André Chassaigne (GDR) en revanche estime que le compte n’y est pas. Il redoute par exemple que le loyer médian minoré fasse augmenter les bas loyers. Son groupe s’abstient. Chris- tophe Borgel estime que le texte va sécuriser les locataires et les propriétaires. Jean-Marie Tetart au contraire pense que ce texte va stigmatiser les propriétaires et les agents immobiliers. Michel Piron s’inquiète de la prolifération des normes: le texte voté comporte 153 articles (84 articles au départ). ll approuve l’avancée du PLU intercommunal ou la réforme des copropriétés mais s’inquiète de l’encadrement des loyers, économiquement absurde et socialement injuste (p.8991). le groupe UDI s’abstient. Le texte a été voté (p.8992). ● A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Les sénateurs votent le projet de loi consommation ▲ Adoptés pour faire face à l’expansion des immeubles collectifs, à la diversité des propriétaires et à l’existence d’équipements communs, la loi du 10juillet 1965 et son décret du 17mars 1967, toujours en vigueur, fixent le sta- tut de la copropriété. Chaque copro- priétaire est propriétaire et a l’usage exclusif de parties privatives (apparte- ment d’habitation, cave, chambre de service, locaux commerciaux, bureaux, etc.), et d’une quote-part des parties communes (sol, cour, jardin, voie d’accès, toiture, murs, escaliers, couloirs, chaudière, installations...), appelée tan- tièmes répartis dans le règlement de copropriété. Si chaque propriétaire jouit librement de ses parties privatives, les parties communes, propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires, ou de certains d'entre eux seulement, sont gérées collectivement par le syndic. Il défend les intérêts de parties com- munes qui, appartenant à tous, sem- blent n’appartenir à personne. ● Un point de gestion Un engagement contractuel Le syndic est nommé par l’assemblée générale. S’il a été désigné avant la tenue de la première assemblée dans le règlement de copropriété ou dans un accord signé par les copropriétaires, cet- te désignation doit être ratifiée au cours de la première assemblée, ou à défaut, par le président du tribunal de grande instance. La formalisation de la nomination du syndic s’opère par la conclusion d’un contrat de mandat, signé entre le syndicat de copropriété – qui regroupe les copropriétaires – et le syndic. Le syndic représente le syndicat et agit en son nom pour tous les actes civils, de bonne foi et dans l’intérêt de son mandataire. La durée du contrat ne peut excéder trois ans. Elle peut être renouvelée par l’assemblée générale. La rédaction de l’article 29 du décret du 17mars 1967, d’ordre public, ne permettant pas de prolonger la mission du syndic au-delà de la durée prévue (Cour de cassation, 3e ch. civ., 22septembre 2004, n°02- 21416), il convient de dater de façon précise la fin du mandat et de prendre en compte dans ce délai de validité la tenue d’une assemblée générale pour désigner ou renouveler le syndic. À défaut, la copropriété se retrouverait sans syndic et un administrateur provi- soire devrait être nommé par le juge, éventuellement aux frais du syndic. ➠ Ce qu’envisage le projet de loi Alur: Contrat type, concurrence et préavis Un contrat type de syndic serait défini par décret en conseil d’État. Il arrive, dans la pratique, qu’un promo- teur désigne le syndic à l’occasion de la mise en copropriété de l’immeuble qu’il a bâti. Même si cette nomination est soumise à ratification par l’assemblée générale, les copropriétaires suspectent parfois une certaine complaisance à l’égard du promoteur, par exemple, pour lever des réserves portant sur les parties communes ou brancher le chan- tier à terminer sur les compteurs d’énergie communs. Pour « garantir le caractère professionnel et indépendant du syndic », le projet de loi pose le prin- cipe du maintien de ce syndic unique- ment après mise en concurrence préa- lable de plusieurs contrats de syndic et décision collective de l’assemblée. « Pour éviter de déstabiliser les copro- priétés », le texte prévoit un préavis de trois mois à respecter par le syndic s’il veut renoncer à son mandat. Dans le sens contraire, l’assemblée peut révo- quer le syndic sur le champ. La mise en concurrence des candidats, après révocation ou non renouvelle- ment du mandat du syndic et avant la tenue de l’assemblée générale, est obli- gatoire sauf si le marché local ne le per- met pas. Des fonctions étendues L’article 17 de la loi de 1965 confie au syndic l’exécution des décisions du syn- dicat prises en assemblée générale des copropriétaires; l’article 18 énumère les pouvoirs dont il est investi. Il est notam- ment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de coproprié- té, d'administrer l'immeuble, de pour- voir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il doit éta- blir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, gérer les finances du syndicat, préparer et tenir les assemblées générales, archiver et conserver tous les documents relatifs à la copropriété. Enfin, il assure les mis- sions d’urgence, notamment en cas de péril de la copropriété. La mission confiée au syndic couvre un champ de compétences étendu et est complexe, notamment en raison de la réglementation, sanitaire (amiante, peinture au plomb, plomb dans l’eau, vide-ordures, etc.), sécuritaire (ascen- seur, porte de garage, vmc ou gaz, incendie, etc.), technique (carnet d’entretien, réseau de communications électroniques, etc.) ou comptable. 8octobre 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E S S Y Y N N D D I I C C D D E E C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É D D O O S S S S I I E E R R Le point sur ... le syndic de copropriété Dossier réalisé par Nathalie Levray Le syndic administre un immeuble découpé en lots, détenus par plusieurs propriétaires. La profession, sou- vent critiquée, est réformée par le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, voté par les députés le 17septembre (1) . Ce mandataire du syndicat de copropriétaires verrait son activité plus encadrée au bénéfice des copropriétaires. Coup de projecteur sur un chef d’orchestre multi-tâches. (1) Le projet sera discuté par les sénateurs du 22 au 25octobre 2013 ● Un point de statistique Selon l’enquête Logement de l’Insee parue en 2006, 8,4millions de logements relèvent du statut de la copropriété en France, dont 88% sont gérés par un syn- dic professionnel. Les chiffres de 2002 indiquent que presque deux tiers de ces logements se trouvent dans des agglomé- rations de plus de 200000 habitants; à elle seule, l’agglomération parisienne en regroupe 30%. Le parc est urbain, et les trois quarts des logements qui le compo- sent datent de 1949 ou après. L’Insee recense 7406 professionnels dans la rubrique « Administration d’immeubles et autres biens immobiliers » pour un chiffre d’affaires de 5404millions € (Sour- ce: Insee-ESANE 2010). ➠ Ce qu’envisage le projet de loi Alur: Obligation d’informer Deux nouvelles fonctions sont attribuées au syndic, pour mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété. Un nouvel article8-2, d’ordre public, confie au syndic l’établissement d’une fiche syn- thétique de copropriété reprenant les données financières et techniques essen- tielles. À défaut, le syndic est révoqué. Par ailleurs, il devra fournir (nouveaux articles L. 721-1 à L. 721-3 CCH): - aux agents immobiliers, les informa- tions nécessaires pour faire figurer dans les annonces relatives à la vente d’un lot de copropriété les nouvelles men- tions exigées (structure de la coproprié- té, montant des charges); - aux agents immobiliers ou aux notaires, les documents utiles à transmettre au futur acquéreur d’un lot de copropriété (fiche synthétique, montant précis de charges courantes et hors budget prévi- sionnel, état global des impayés, notice d’information relative aux droits et obli- gations des copropriétaires). Une profession régulée Compte tenu de l’ampleur des missions et des responsabilités qui sont attachées à la mission de syndic d’une part, et du caractère sensible de la gestion et de la défense des intérêts de particuliers, le législateur est intervenu en 1970 pour réglementer les activités de gestion immobilière et l’exercice du métier de syndic. Les dispositions de la loi du 2janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d’application du 20juillet 1972 visent à garantir une certaine sécurité juridique aux copropriétaires. Elles ne concernent que les professionnels, et non les syndics exerçant à titre bénévo- le (environ 11% des copropriétés). Sous peine de sanctions pénales, le syndic professionnel doit être titulaire d’une carte professionnelle, appelée « gestion immobilière » ou « G ». Elle est délivrée pour dix ans par le préfet du lieu d’exercice à toute personne qui le demande et justifie de façon cumulative d’un diplôme ou d’une expérience pro- fessionnelle, d’une garantie financière suffisante destinée à assurer le rembour- sement de ses fonds en cas de faillite et d’une assurance responsabilité civile pro- fessionnelle. À défaut de carte profes- sionnelle, les actes accomplis sont nuls. La Cour de cassation a en effet jugé que « le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l’absence de renouvelle- ment ou en cas de retrait de sa carte pro- fessionnelle » (Cour de cassation, 3 e ch. civ., 2juillet 2008, n°06-17202). Ces obli- gations sont d’ordre public. Des associa- tions, comme l’Association des respon- sables de copropriété, l’UFC-Que choisir, la CLCV ou l’UNPI, revendiquant l’amélioration de la protection des copro- priétaires et la protection du consomma- teur de services immobiliers, demandent que les salariés ou négociateurs attachés au service du syndic soient formés ou détiennent en propre la carte G. Quant aux copropriétaires eux-mêmes, ils se sen- tent victimes de tarifs excessifs, de presta- tions injustifiées, voire de pratiques illi- cites. Les rapprochements et rachats de cabinets ont concentré le marché dans certaines régions au profit d’acteurs qua- si monopolistiques. ➠ Ce qu’envisage le projet de loi Alur: Formation, organes de régula- tion et conflits d’intérêts L’objectif poursuivi est de «renforcer la régulation de ce secteur d’activités et (de) restaurer, dans un contexte de crise économique et d’augmentation conti- nue de la dépense de logement, la confiance du public à l’égard des pro- fessionnels de l’immobilier.», selon l’exposé des motifs du projet de loi. Le terme « syndic de copropriété » appa- raît de façon distincte des autres profes- sionnels de l’immobilier. D’autres dispo- sitions retiennent l’attention comme la délivrance de la carte professionnelle par les chambres de commerce et d’industrie territoriales ou encore l’obligation de formation continue pour les titulaires de la carte et leurs collabo- rateurs dont la compétence profession- nelle doit être justifiée. La création d’organes nationaux de régulation de la profession avec un rôle consultatif auprès des pouvoirs publics sur tout ce qui relève de la déontologie, des règles de compétence et d’aptitude profes- sionnelles, des obligations de formation continue et de la connaissance du mar- ché, et l’apparition de commissions régionales et interrégionales de contrô- le et de discipline satisfont en partie les associations. Enfin, les syndics de copro- priété devraient à l’avenir informer le syndicat des liens capitalistiques les unissant à des banques, des établisse- ments financiers, des entreprises de dia- gnostic, etc. ● Un point de financement Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité au sein de la coproprié- té et perçoit des honoraires qui figurent dans son contrat de mandat. Jusqu’à 1986, la rémunération de ces profession- nels était du ressort des préfets. Après l’ordonnance du 1 er décembre 1986, qui fixe le principe de la liberté des prix, les honoraires des syndics font l’objet d’une négociation avec les copropriétaires. À noter que le syndic bénévole ne perçoit pas, en principe, de rémunération mais peut se faire rembourser sur le budget général de la copropriété le montant des frais qu’il engage pour sa gestion. Le feuilleton des honoraires Ce pan des relations entre syndic et copropriétaires est l’un de ceux qui foca- lisent le plus grand nombre de tensions. Certains contrats de syndic restreignent la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particu- lières, rémunérées en supplément du tarif fixé dans le mandat initial. C’est ain- si que, dans la lignée des travaux menés en 1996 par la Commission des clauses abusives, de deux avis du Conseil national de la consommation adoptés en 1997 puis en 2007, un arrêté, dit Novelli, du 19mars 2010 fixe la liste des honoraires tout compris, applicables aux contrats signés à partir du 1erjuillet 2010. La rémunération du syndic comporte deux postes distincts. D’une part, des hono- 8octobre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E S S Y Y N N D D I I C C D D E E C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É D D O O S S S S I I E E R R ● Un point d’honneur Un syndic qui reçoit des lettres mettant en cause sa compétence, son honnêteté et l’accusant de contrevenir aux lois et règlements est atteint dans sa considéra- tion. Il est victime de diffamation, sanc- tionnée par la loi du 29juillet 1881 sur la liberté de la presse. Toutefois, l’action devant les tribunaux pour voir condam- née la personne coupable de tels faits ne doit pas tarder à être intentée. Elle se prescrit après trois mois révolus, à comp- ter du jour où ils auront été commis ou du jour du dernier acte d'instruction ou de poursuite s'il en a été fait. Un syndic recevant des missives nuisant à son hon- neur, le cas échéant avec copie aux autres copropriétaires, dispose d’un délai de trois mois pour saisir le tribunal en vue d’obtenir des dommages-intérêts (Cour de cassation, 1 e ch. civ., 25novembre 2010, n°10-10732). raires de base, forfaitaires pour des tâches listées dans l’arrêté et relevant de la gestion courante de l’immeuble (tenue de l’assemblée générale annuelle, tra- vaux d’entretien et de maintenance, ges- tion du personnel, conservation et trans- mission des archives, etc.). D’autre part, une rétribution pour les prestations sup- plémentaires (suivi de travaux, envoi de lettre recommandée, état daté, etc.), non inscrite au budget prévisionnel courant, votées au coup par coup par l’assemblée générale et donnant lieu à une factura- tion distincte. Mais les pratiques tarifaires des syndics continuent d’être critiquées, notamment par les associations de consommateurs ou de copropriétaires qui reprochent à certains professionnels d’inclure dans les honoraires spécifiques des tâches clairement attachées à la ges- tion courante. ➠ Ce qu’envisage le projet de loi Alur: Services tout compris Visant à la « clarification des prestations et honoraires des syndics de copropriété », la nouvelle réglementa- tion inverse le dispositif de l’arrêté Novelli. Le nouveau principe serait que tout est compris dans le forfait de base, sauf les prestations particulières qui seront listées dans un décret. L’encadrement accru des prestations particulières réjouit les associations mais afflige la Fnaim. L’organisation profes- sionnelle déplore « la gratuité des ser- vices rendus » qu’implique cette propo- sition et relève le « risque de nuire à la concurrence, d’entraver l’innovation » ainsi que la fin des réponses « sur mesu- re ». Elle plaide pour le statu quo sur l’arrêté Novelli et une plus grande transparence sur les tarifs pratiqués en cas d’intervention du syndic. Fonds de prévoyance La nouvelle réglementation instaure un fonds de prévoyance obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots d’habitation, alimenté par le versement des copropriétaires au moins à hauteur de 5% du budget annuel prévisionnel. Les fonds collectés financeraient le plan pluriannuel de travaux, découlant du diagnostic technique global décennal obligatoire à partir de 2017. Les travaux recommandés devront figurer au carnet d’entretien. Une exception est prévue si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années. ● Un point de comptabilité Le syndic est chargé d’établir un budget prévisionnel annuel et de tenir une comptabilité séparée faisant apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard de la copropriété. Le compte séparé Depuis la loi du 13décembre 2000 rela- tive à la solidarité et au renouvellement urbain, il incombe au syndic d’ouvrir un compte séparé bancaire ou postal sépa- ré au nom du syndicat de copropriété dans les trois mois de sa désignation. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat. Les actes passés avec des tiers de bonne foi pendant ce délai ne sont pas remis en cause. La loi prévoit que l'assemblée générale peut en décider autrement lorsque le syndic est un professionnel. Dans la pratique, la plupart des syndics font voter cette dérogation par l’assemblée générale. Le vote de la dispense d’ouvrir un compte séparé (ou l’ouverture du compte dans les trois mois de la désignation) doit intervenir à l’occasion du renouvelle- ment du mandat du syndic, même si l’assemblée générale a déjà statué sur ce point lors de la première nomina- tion. C’est le sens d’une décision de la Cour de cassation qui juge que la nullité du mandat du syndic fondée sur l'article 18 de la loi du 10juillet 1965 ne peut être prononcée sans le constat concomi- tant du renouvellement du mandat par l'assemblée générale et de la dispense ou de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé (Cour de cassation, 3e ch. civ. 8avril 2009, n°08-11965). Dans la plupart des copropriétés, les fonds sont ainsi gérés par le syndic sur un compte unique, le sien, où chaque syndicat est identifié dans un sous- compte individualisé. Toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat sont versées sans délai sur ce compte. ➠ Ce qu’envisage le projet de loi Alur: Compte séparé vraiment obliga- toire En réponse aux revendications des asso- ciations de copropriétaires, le texte ins- titue une obligation pour le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, distinct de ceux des syndics. Aucune dérogation ne serait accordée. ● Un point de responsabilité Le syndic est responsable de sa gestion, que la faute commise soit ou non déta- chable de ses fonctions et seul le syndi- cat de copropriété peut saisir le tribu- nal. C’est l’article 18 de la loi de 1965 qui permet de le mettre en cause, notamment s’il omet ou s’il faillit à l’une des obligations mises à sa charge par son contrat, s’il réalise un acte pour lequel il n’a pas reçu pouvoir ou s’il commet une faute. Il en est ainsi en cas de défaut d'assurance de l'immeuble, d'absence de budget prévisionnel annuel ou de convocation annuelle à l'assemblée générale, ou encore de comptabilité anormalement tenue. Le préjudice causé au syndicat des copro- priétaires peut résulter de la perte d’un droit (le remboursement d’un sinistre par l’assurance) ou d’un défaut d’information et de conseil. Manque en effet à son devoir de conseil le syndic qui n’a pas « incité le syndicat à diligen- ter à l'encontre du promoteur ou des constructeurs "l'évidente procédure" 8octobre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E S S Y Y N N D D I I C C D D E E C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É D D O O S S S S I I E E R R ● Un point de vue Jean-François Buet , président de la Fnaim « Le syndic sera connecté » « Ni l’information élargie du copropriétaire – consommateur, ni les garanties d’un compte séparé qu’elle entend donner au syndicat ne modifient fondamentalement les difficultés existantes des syndics. Le projet de loi Alur passe à côté de notre proposition d’un compte extranet. Mettre en ligne le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblées générales, le budget prévisionnel et l’état des dépenses, donner accès aux devis, aux factures, à chaque compte individuel, autoriser l’envoi par mél des convocations et des documents obligatoires, c’est gagner du temps, économiser de l’argent et être plus disponible. Il faut arrêter de travailler à l’ancienne. Dans les pro- fessions de services, pour que les honoraires soient compris et acceptés, il faut que le service rendu soit apparent. Le syndic de l’avenir sera connecté. » Propos recueillis par Nathalie Levray destinée à la protection de ses droits » (Cour de cassation, 3 e ch. civ., 26février 1997, n°95-12423). La résolution portant sur le quitus Les syndics portent souvent à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle devant approuver les comptes de l’année écoulée une résolution « appro- bation des comptes et quitus au syn- dic ». L’approbation des comptes revient à demander à l’ensemble des copropriétaires de se prononcer sur la gestion financière et comptable telle qu’elle ressort des documents prévus par la loi, bilan, comptes de résultat et de trésorerie, ainsi que sur l’exactitude des opérations qui y sont retracées. Le quitus ne figure dans aucune loi et découle de la pratique. Il porte sur les actes exécutés par le syndic dans le cadre de son mandat, à savoir le recou- vrement des charges et le traitement des impayés, les visites de la coproprié- té, le suivi des affaires en cours, des tra- vaux, du contrat des prestataires de ser- vices, du personnel, des litiges, etc. Si la double résolution peut sembler plus simple au syndic, elle n’a aucun effet en matière de quitus. Pour être valablement donné, il doit faire l’objet d’une résolution à part, l’approbation des comptes et le quitus n’étant pas indivisibles selon la Cour de cassation (Cour de cassation, 3 e ch. civ., 6juillet 1994, n°89-16212). Le quitus peut être global ou viser seulement certains actes du syndic, listés à l’ordre du jour de la convocation de l’assemblée générale. Si le quitus ne donne lieu à aucune trans- mission de documents, le syndic peut rédiger un rapport de gestion, ou don- ner les éléments essentiels de l’exécution de son mandat par oral lors de la tenue de l’assemblée. Il rend ainsi compte de sa gestion comme l’exige l’article 1993 du code civil. Le quitus est donné à la majorité de l’article 24. L’effet du quitus Le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires au syndic l’exonère de sa responsabilité personnelle dans l’accomplissement de sa mission (Cour de cassation, 3 e ch. civ., 6février 1973, n°71- 13268). En l’absence de quitus, la respon- sabilité civile du syndic peut être enga- gée par le syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, le syndic reste responsable des actes dont l’assemblée n’a pas eu connaissance et qu’elle n’a pas pu appré- cier en connaissance de cause (Cour d’appel Aix-en-Provence, 4 e ch. A, 1 er juin 2007, n°2007/287). En effet, le quitus donné pour des faits ignorés des copro- priétaires relève de l’erreur, retenue com- me vice du consentement (art. 1109 du code civil), et ne peut empêcher la mise en cause du syndic. Le quitus reste sans effet en ce qui concerne la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle du syndic (article1382 du code civil), c’est-à-dire sa responsabilité à l’égard des tiers, y com- pris les copropriétaires. Ainsi un copro- priétaire qui subit un préjudice personnel et direct résultant d’un fait du syndic dans l’accomplissement de sa mission pourra être indemnisé du préjudice subi. ● Un point de droit L'article 29-6 de la loi du 10juillet 1965 exclut les copropriétés du champ des procédures collectives en cas de faillite du syndicat. Or, certains immeubles en copropriété pris dans une spirale de dif- ficultés liée au départ des propriétaires les plus solvables, à des sinistres, à l’augmentation des charges (d’énergie par exemple), à l’arrivée de marchands de sommeil, peuvent se retrouver dans une situation financière dégradée. Les impayés de charges s’accumulent, pro- voquent un mauvais entretien, une dégradation du bâti, puis une dévalori- sation immobilière, etc. Malgré les dis- positifs institués par les pouvoirs publics depuis vingt ans pour répondre aux dif- ficultés des copropriétés (OPAH de copropriété en difficulté et administra- tion provisoire - 1994, plan de sauvegar- de -1996, carence – 2003 puis 2009, mandataire ad hoc -2009), la spirale des difficultés des copropriétés n’est pas endiguée. Environ « 15% du parc des 6,2millions de résidences principales en copropriété » rencontrerait des difficul- tés financières ou de fonctionnement, selon le rapport de Dominique Braye, président de l’Anah (janvier2012). ➠ Ce qu’envisage le projet de loi Alur: Immatriculation et registre national Le texte octroie au syndic le titre de « pivot » pour prévenir la dégradation des copropriétés. Il serait chargé de transmettre et actualiser les données relatives aux copropriétés qu’il gère, d’une part pour les immatriculer, d’autre part pour alimenter un registre national devant faciliter l’information des copropriétaires. ● Un point de technique Le syndic est tenu d'établir et de tenir à jour le carnet d'entretien de l'immeuble. Il informe les copropriétaires dans le rele- vé de charges de l’existence et des coor- données du distributeur de services audiovisuels et numériques. ➠ Ce qu’envisage le projet de loi Alur: Diagnostic supplémentaire Un diagnostic technique global (articles L. 731-1 à L. 731-5, CCH) est créé dans la loi. Ce nouvel outil devra permettre l’élaboration du plan pluriannuel de travaux. ● 8octobre 2013 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E S S Y Y N N D D I I C C D D E E C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É D D O O S S S S I I E E R R ● Un point de vue JurisHebdo: "Le syndicat de copropriété et le copropriétaire deviennent de plus en plus des consommateurs que la loi, notamment le projet Alur, protège. Quelles en seront les conséquences selon vous et comment voyez-vous le métier de syndic à l'avenir?" Étienne Ginot , président d’Unis « Il faut dépasser le carcan des lois » « Alors qu’il est un propriétaire capable de décisions, le copropriétaire est traité com- me un consommateur à protéger et sa capacité à décider est mise en doute quand il contracte avec un professionnel, notamment avec le syndic. Le projet de loi ALUR met l’accent sur la facette « consumériste » du copropriétaire, sans lui ôter sa qualité de « propriétaire », en imposant un contrat-type notamment. Le projet rate le ren- dez-vous pour tracer une ligne claire entre les intérêts privés et l’intérêt collectif, entre propriétaires responsables ou consommateurs déresponsabilisés. Les coproprié- taires ne sont pas des usagers d’un service public de la copropriété. L’avenir du métier de syndic va donc consister à dépasser le carcan des lois pour proposer une offre conforme à leurs attentes. ». Propos recueillis par Nathalie Levray ■ Simplification des relations entre l’administration et les citoyens Les députés ont examiné le 16septembre un projet de loi habilitant le Gouvernement à simplifier les relations entre l’administration et les citoyens. La ministre de la réforme de l’État et de la décentralisation, Marylise Lebranchu, explique les réformes qui sont engagées: - accélérer l’utilisation du numérique en généralisant le droit des citoyens de saisir l’administration par voie électronique, y compris par lettre recommandée; - mettre en place un droit de saisir l’administration par voie électronique “y compris en l’absence de téléprocédure dédiée”; - donner aux échanges électroniques la valeur de correspondances actées. La ministre annonce la préparation d’un code relatif aux relations entre le public et les administrations , qui rassemblera les grandes lois relatives aux droits des admi- nistrés et des règles dégagées par la juris- prudence (2 e ordonnance). Généralisation de l’autorisation tacite Par ailleurs, il est prévu de généraliser la règle de l’accord tacite de l’administration (JO AN déb. 17 sept. p.8960). Enfin une dernière ordonnance vise à limiter le nombre d’informations qu’une entreprise doit transmettre à l’administration. Le projet de loi comporte 6 articles. L’article 1er A modifie l’article 21 de la loi du 12avril 2000 et fixe le principe que “le silen- ce gardé pendant deux mois par l’autorité administrative sur une demande vaut déci- sion d’acceptation ”. Un décret en Conseil d’État peut déroger à cette règle; la liste des cas où la règle s’applique figurera sur un site internet. L’article 1 er est un article d’habilitation à légi- férer par ordonnance sur le recours aux courriers électroniques. L’article 2 programme le “ code relatif aux relations entre le public et les administra- tions ”. L’article 2 bis , autre texte d’habilitation, pré- voit notamment de développer les cas où une déclaration sur l’honneur peut rempla- cer la production de pièces justificatives. L’article 3 habilite le Gouvernement à légifé- rer par ordonnance pour modifier le code de l’expropriation. L’ensemble du texte a été voté (p.8970). ■ La proposition de loi sur l’emploi industriel vise aussi l’urbanisme La proposition de loi (n°1037) visant à redonner des perspectives à l’économie réel- le et à l’emploi industriel, rédigée par Bruno Leroux, a été examinée par les députés le 18septembre. Elle comporte une disposition d’urbanisme. En effet, son article9 prévoit de compléter ainsi l’article L 111-3 du code de l’urbanisme: “nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sur les îlots fonciers construits de plus de 2000 m 2 , supportant un ou des bâti- ments à destination industrielle, sont seuls autorisés les nouvelles constructions , les extensions et les aménagements exclusive- ment destinésà la poursuite, au maintien et, éventuellement, à la requalification des acti- vités industrielles ”. Patrice Prat explique que l’article prévoit divers dispositifs pour limiter les fermetures de sites industriels. Une disposition rend impossible le change- ment de destination des zones industrielles dans les secteurs dépourvus de tout docu- ment d’urbanisme (JO AN déb. 19 sept. p.9104). La 2e mesure fait en sorte que les projets d’aménagement et de développement durable intègrent aussi une dimension industrielle. La 3e rend les zones industrielles exclusives: il sera interdit de leur donner une attribution autre qu’exclusive. La 4e mesure permet de changer la destina- tion d’un site industriel mais avec la procé- dure de révision du PLU, ce qui “a pour effet de subordonner à l’accord des élus locaux toute opération à finalité immobilière lucra- tive”. Le rapporteur pour avis, Jean-Marc Ger- main, explique que le but est de permettre aux élus d’ éviter la spéculation grâce aux PLU: “nous avons tous fait l’expérience des calculs de certains acteurs économiques devant la belle opération financière qu’ils pourraient réaliser sur le dos des salariés en faisant construire des centaines et des cen- taines de logements de luxe sur tel ou tel ter- rain” (p.9104). L’article 9 a été voté. L’ensemble de la proposition de loi a été adopté le 1 er octobre. ■ Régulation des normes des col- lectivités locales Les députés ont examiné le 19septembre une proposition de loi portant création d’un Conseil national chargé du contrôle et de la régulation des normes applicables aux col- lectivités locales . La ministre déléguée chargée de la décentra- lisation, Anne-Marie Escoffier, rappelle l’engagement du Président de la République de mettre fin à l’inflation normative (JO AN déb. 20 sept. p.9119). Elle explique que ce Conseil a vocation à remplacer l’actuelle commission consultati- ve d’évaluation des normes et d’en élargir les compétences. Le rapporteur Olivier Dussopt rappelle qu’il existe 8000 lois et 400000 normes en vigueur. Le coût des normes doit être rendu public tous les 6 mois, un premier bilan doit être fait au 1 er janvier 2014. Le nouveau Conseil permettra de renforcer l’évaluation préalable et a posteriori de la production législative. Il sera consulté par le Gouvernement sur l’impact technique et financier des projets de textes réglementaires, des projets de loi et des projets d’acte européen. Ce texte qui comporte 3 articles, a été voté (p.9133). ■ Lutter contre les marchands de sommeil Répondant à une question du député Mathieu Hanotin, qui l’interpellait sur la lut- te contre les marchands de sommeil, la ministre du logement répond que le Gou- vernement est déterminé à faire disparaître les failles qui permettent à certains d’exploiter la misère en mettant en danger la vie des habitants de leurs logements. L’impossibilité d‘acheter un bien pour les personnes reconnues coupables de ce délit, est une disposition novatrice du projet de loi ALUR. (JO AN déb. 12 sept. p.8669). ● 8octobre 2013 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Trois textes en cours d’adoption à noter: une habilitation du Gouvernement à légiférer par ordonnance, qui tend à fixer comme principe que le silence de l’administration vaut accord et qui prévoit une modification du code de l’expropriation, la proposit ion de loi sur l’emploi industriel, qui comporte une disposition d’urbanisme et la régulation des normes des collectivités locales. De nouvelles ordonnances en préparation 8octobre 2013 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• U U R R B B A A N N I I S S M M E E P P R R O O J J E E T T S S Trois ordonnances d’urbanisme en conseil des ministres La ministre du logement a présenté en conseil des ministres le 2octobre trois ordonnances en matière d’urbanisme, en application de la loi d’habilitation du 1 er juillet 2013. ➠ 1. Fin de la garantie intrinsèque dans les VEFA La première ordonnance met fin à la garantie intrinsèque dans les contrats de construction “afin de sécuriser les acqué- reurs en cas de défaillance du promoteur”. Il est toutefois prévu des dispositions tran- sitoires pour permettre aux promoteurs de s’adapter: l’entrée en vigueur est fixée au 1 er janvier 2015. Rappelons que la loi d’habilitation (art. 1er 7 e ) visait à ce propos à rendre obligatoire la garantie extrinsèque pour les opérations de VEFA d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usa- ge mixte. L’article 1 er crée un article L260-10-1 dans le CCH instituant une obligation pour le vendeur, avant la conclusion du contrat de VEFA, de souscrire une garantie financière d’achèvement ou une garantie financière de rembourse- ment . L’article L 261-11 du CCH, qui prévoit la lis- te des mentions obligatoires du contrat, est complété par l’article 2 de l’ordonnance et impose d’y faire figurer la justification de la garantie financière, l’attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat. ➠ 2. Procédure intégrée pour le logement (PIL) L’objectif de cette procédure dédiée est de “rationaliser et raccourcir les démarches qui doivent être menées par les porteurs de projets”. La procédure permettra de faciliter la réalisation de projets d’aménagement et de construction por- tant principalement sur des logements. Selon le compte rendu du conseil des ministres et l’exposé des motifs de l’ordonnance, cette procédure permettra de diviser par deux les délais en fusionnant différentes étapes de la procédure. Cela ne doit pas nuire à la qualité car “les évalua- tions environnementales et études d’impact [étant] requises en amont de la procédure, les recommandations seront mieux prises en compte.” L’accélération est rendue possible par la mise en compatibilité des documents d’urbanisme et l’adaptation des normes supérieures. La procédure intégrée pour le logement est régie par l’article L 300-6-1 du code de l’urbanisme. Ce nouvel article prévoit: - Les projets qui peuvent faire l’objet d’une telle procédure: opérations d’aménagement, constructions destinées principalement à l’habitation à caractère public ou privé, présentant un caractère d’intérêt général et situés dans une unité urbaine. Les projets doivent contribuer à la diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans l’habitat. - L’autorité compétente pour engager la procédure: c’est l’autorité compétente pour élaborer les documents d’urbanisme à mettre en compatibilité, ou compétente pour autoriser ou réaliser l’opération d’aménagement ou de construction. - Les documents pouvant être mis en compatibilité: PLU, SCOT, SDRIF, PADD de Corse, et schémas d’aménagement régio- nal. Le texte autorise par voie de conséquence l’adaptation de normes supérieures, cette faculté étant réservée à l’État. La PIL n’a pas vocation à impacter les chartes de parc national ou de parc natu- rel régional. Mais toute une série de documents peu- vent faire l’objet d’adaptation: plans de prévention des risques, programmes locaux de l’habitat, etc. Cette ordonnance entre en vigueur le 1erjanvier 2014. ➠ 3. Développement de la construction de logements L’objectif de cette troisième ordonnance est de faciliter la densification en zone tendue. Elle permet de déroger aux règles du PLU en ce qui concerne le volume, le gabarit, et la densité des constructions pour 4 cas qui sont prévus par l’article 1 er de l’ordonnance (art. L 123-5-1 nouveau du code de l’urbanisme). L’autorité compétente pour délivrer un permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations aux règles du PLU, pour des projets de construction principalement destinés à l’habitat, dans les communes où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (zones de plus de 50000 habitants et communes de plus de 15000 habitants en forte croissance démo- graphique). Les règles visées sont les suivantes. 1 e . L’alignement de hauteur sur les constructions mitoyennes. Cette déroga- tion est possible si le projet s’intègre dans le bâti existant et le milieu environnant. Seules les règles de gabarit et de densité peuvent faire l’objet de dérogation. 2 e . La surélévation d’un immeuble , (de plus de 2 ans) si le projet contribue à la créa- tion de logement. Peuvent faire l’objet de dérogation, les règles de densité et d’aires de stationnement. Mais si le projet est contigu à une autre construction, il peut bénéficier d’une dérogation aux règles de gabarit. 3 e . Les transformations de bureaux en logements ou, plus largement, la transfor- mation en logement d’un immeuble par reconstruction, rénovation ou réhabilita- tion. Les règles de densité et d’aire de sta- tionnement peuvent seules faire l‘objet de dérogation. Il peut être dérogé aux règles de gabarit, dans la limite du gabarit de l’immeuble existant. 4 e . Exonération de l’obligation de réalisa - tion d’aires de stationnement pour les logements dès lors que le projet est situé à proximité des transports collectifs (moins de 500m d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport col- lectif en site propre). L’article 2 prévoit que le préfet peut accorder des dérogations aux règles de construction pour les projets de suréléva- tion de construction existantes à vocation de logement. La demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire; elle précise pourquoi le maître d’ouvrage ne peut pas satisfaire les obliga- tions constructives. La demande précise aussi le cas échéant les mesures compen- satoires proposées: “aménagements ou mesures techniques ou d’exploitation”. Le préfet doit notifier sa décision à l’autorité compétente en matière de déli- vrance de permis de construire. Il doit solli- citer l’avis de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité, lorsque sont concernées les règles d’accessibilité et consulter les ser- vices de sécurité incendie, performance énergétique et isolation phonique (ils ont deux mois pour donner leur avis). L’absence de réponse du préfet pendant 3 mois vaut acceptation. Mais si le préfet donne un avis négatif à la demande de dérogation, le silence du maire vaut refus du permis de construire. ▲ - la recherche d’un revenu complémen- taire de retraite (44%), - la perspective de constituer un patri- moine (42%). L’étude du Crédit Foncier marque le recul de l’investissement dans la part du marché locatif privé. Cette part était de 15% en 2009, elle est tombée à 13% en 2010, 12% en 2011 pour atteindre 11% en 2012. L’intention de revendre diffère aussi selon que le bien acheté est neuf ou ancien: pour le neuf, 62% des investisseurs pro- jettent de le revendre, contre 36% seule- ment dans l’ancien. Pour 82% des investisseurs, la taxation des plus-values est jugée comme un frein à l’Investissement locatif. (Étude septembre2013). ◆ Recul des investisseurs La proportion d’investisseurs dans les achats de logements est tombée à près de 10% selon Cafpi. Les résidences princi- pales représentent 89% des acquisitions. (Communiqué du 26 sept. 2013). Initiatives et opinions ◆ Assurance emprunteur Le réseau de courtage en crédits Presse Taux , propose une assurance qui couvre les risques aggravés de santé. Ce service a été mis en place avec un partenariat avec un cabinet d’assurance spécialisé. Cela concerne par exemple un emprunteur en phase de rémission de cancer ou ayant subi des triples pontages coronariens. (Communiqué du 19 sept. 2013). ◆ Annoncer les délais de vente Le réseau immobilier Solvimo a annoncé que désormais, ses agences publiaient les délais de vente des biens qui leur sont confiés. (Communiqué du 10 sept. 2013). ● Contraction du marché locatif? Selon Thierry Maupas, responsable du développement réseau Wall- Market.com , le marché locatif va se réduire: “nombre de locataires du parc immobilier privé parisien risque de rece- voir un congé pour vente à l’expiration de leur bail. Non seulement congédiés de leurs appartements, ces locataires feront face à une offre locative réduite. Renfor- çant par là même l'injustice entre les loca- taires du parc privé et ceux bénéficiant de logements sociaux du parc immobilier public de la ville de Paris” (Communiqué du 27 sept. 2013). 8octobre 2013 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E S S E E T T U U D D E E S S ◆ Hausse des charges de copro- priété selon l’ARC La hausse des charges de copropriété entre2011 et2012 est chiffrée à +6,1% selon l’ARC. Pour une copropriété dotée de tous les services, le ratio annuel des charges est de 44,4 € le m 2 . Il se répartit de la façon sui- vante, pour un immeuble doté de tous les services (voir tableau). Cette moyenne recouvre des disparités géographiques puisque le niveau des charges atteint de 48,9 € pour Paris, mais il est de 44 € pour la région parisienne hors Type de charges Montant en € par m 2 / an Hausse annuelle en% Chauffage 14,6 € 11,5% Personnel 8,4 € 3,3% Entretien 7,1 € 3,1% Frais de gestion 4,4 € 5,0% Eau froide 4,2 € 3,5% Ascenseur 2,6 € 2,6% Assurance 2,0 € 6,3% Parking 0,7 € 2,9% Impôts 0,4 € 3,2% Total 44,4 € 6,1% Niveau national moyen des charges de copropriété par postes en 2012 Source: Oscar. Sept. 2013 Le permis de construire ne peut pas être accordé avant l’obtention de cette déro- gation (art. L 425-13 du code de l’urbanisme). Le même conseil des ministres a adopté un décret qui complète cette ordonnance. Ce décret visant à favoriser la construction de logements précise que les dérogations ne pourront être accordées que s’il est techni- quement impossible d’appliquer les pres- criptions en question; des mesures com- pensatoires qui pourront être demandées. Le dossier de demande est remis au maire, lequel transmet un exemplaire au préfet, avec la demande de dérogation (dans la semaine qui suit le dépôt, art. R 423-13-1 du code de l’urb.). Le préfet à trois mois pour instruire la demande (art. R 423-69-2). L’article R 111-1-1 précise le contenu de la demande: - les règles auxquelles il est demandé de déroger, - les raisons de la demande, - les mesures compensatoires proposées, - la justification que le projet permettra d’atteindre le meilleur niveau de perfor- mance possible (par la conception ou la mise en œuvre de matériaux perfor- mants). ● Paris et baisse à 34,8 € en province. La hausse de +6,1% est supérieure à celle constatée l’année précédente (+5%). Les postes qui augmentent le plus sont les frais de chauffage (+11,5%), mais aussi les primes d’assurance (+6,3) et les honoraires de syndic et frais de gestion (+5,0%). L’ARC a par ailleurs mis au point une “éti- quette charge” qui s’inspire du visuel de l’étiquette DPE pour permettre aux copro- priétaires de situer le niveau de charges de leur immeuble par rapport à une moyen- ne, tant pour l’ensemble des charges que pour celle de chauffage et d’eau chaude sanitaire. ◆ 10000 logements certifiés déve- loppement durable pour Cogedim Cogedim a passé le cap des 10000 loge- ments certifiés “développement durable” (10908 logements au 1 er septembre 2013 pour NF Logement démarche HQE et Habitat & Environnement). Cogedim a été l’un des premiers promoteurs titulaires de la marque NF Logement Démarche HQE. (Communiqué du 1 er oct. 2013). Le Crédit Foncier analyse l’investisseur type Selon une étude réalisée par le Crédit foncier, le bien type acheté par un investis- seur est un appartement de 2 pièces de 53m 2 pour un montant de 163000 € . Le salaire médian de l’acquéreur, âgé de 46 ans, est de 65680euros. Le lieu d’investissement varie suivant la nature du bien: pour un investissement neuf, l’investissement se fait dans une zone géographique éloignée alors qu'un investissement dans l’ancien se fait à prox- imité. L’Ile-de-France intervient en tête avec 15% des acquéreurs du Crédit Foncier. Le Sud-Ouest est également prisé des investisseurs: 11% pour la Haute-Garonne et 11% pour la Gironde. Autres départements recherchés: Rhône (7%), Hérault (6%), Bouches du Rhône (6%) et Alpes-Maritimes (4%). Des motivations différentes dans le neuf et l’ancien Les trois premières motivations des investisseurs sont: - la perspective de payer moins d’impôt (68%). Cette motivation est toutefois prin- cipalement partagée par les acquéreurs de logements neuf (81%), bien moins par ceux qui investissent dans l’ancien (23%), ▲ Baux commerciaux ■ Fin de bail dérogatoire (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 25 sept. 2013, n°11/17254) Une société avait conclu un bail dérogatoire pour deux ans à compter du 17août 2005. Le 19septembre 2007, un deuxième bail déro- gatoire avait été conclu avec obligation pour le preneur de fournir une caution bancaire, “à peine de résiliation immédiate du bail” En 2009, les parties étaient en conflit: le preneur demandait l’application du statut des baux commerciaux alors que le bailleur estimait que le bail de 2007 se trouvait résilié en appli- cation de la clause résolutoire, le preneur n’ayant obtenu la caution que le 13décembre 2007, et l’ayant remise le 1 er octobre 2009. La cour d’appel tranche en faveur du locatai- re, jugeant qu’il bénéficiait d’un bail de 9 ans soumis au statut. “Quoique dans les motifs de ses conclusions la société Disclosed soutient qu’à l’issue du premier bail dérogatoire d’une durée de deux ans pour se terminer le 17août 2007, il s’est opéré à son profit un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux en application de l’article L 145-5 du code de commerce et que la soiété Ivry-sur-Seine ne pouvait lui faire signer un second bail dérogatoire à effet du 1 er septembre 2007, elle demande dans le dis- positif de ses conclusions qui constitue les prétentions dont la cour est saisie, l’octroi du bénéfice de la propriété commerciale à comp- ter du 1 er septembre 2009, et ce n’est que sub- sidiairement qu’elle demande ce bénéfice à compter du 17août 2007, date d’expiration du premier bail.” Par ailleurs, la cour rejette l’argument du bailleur relatif à la clause résolutoire, relevant que “quoique cette caution n’ait pas été pro- duite à la date du 15novembre 2007, la socié- té bailleresse ne s’est à aucun moment et pen- dant plus de deux années à compter de la date prévue pour la fourniture de la caution, prévalu de la résiliation du bail […] La société Immobilière d’Ivry-sur-Seine ne jus- tifie aucunement de la délivrance d’un commandement à la locataire lui rappelant outre l’obligation de fournir un cautionne- ment bancaire, et la clause de résiliation contenue dans le bail, le délai d’un mois pour régulariser la situation”. L’argument relatif à la renonciation est égale- ment rejeté: “Vainement la société Immobi- lière d’Ivry sur Seine soutient-elle que la socié- té Disclosed aurait renoncé en signant le second bail dérogatoire au bénéfice de la pro- priété commerciale alors que la gérante M me P. n’a pu renoncer par avance à un droit qui n’était pas encore né à la date de signature de ce second bail dérogatoire dès lors qu’elle ne revendique la propriété commerciale qu’à l’issue du second bail dérogatoire venu à expi- ration le 31août 2009, il s’ensuit que cette mention ne vaut pas valable renonciation à se prévaloir, à la date du second bail soit au 31août 2009, du bénéfice de la propriété commerciale”. Observations : De cet arrêt on peut retenir trois règles applicables en fin de bail déroga- toire. 1. Le bailleur soutenait que l’action du loca- taire était prescrite. Or dans son dispositif (même si les motifs divergeaient), les conclu- sions demandaient le statut à compter de la fin du 2 e bail (2009); le délai de deux ans pour agir (art. L 145-60) était donc bien respecté. Il suffisait au locataire d’agir dans les deux ans d’expiration du second bail, car c’est à partir de cette date qu’il demandait le statut, et non à partir de l’échéance du 1 er bail. 2. Pour la clause résolutoire, le bailleur qui souhaite s’en prévaloir doit impérativement adresser un commandement par huissier et laisser un délai d’un mois au preneur pour régulariser. Faute de l’avoir fait, le bailleur n’a pu invoquer la clause (art. L 145-41). 3. S’agissant de la renonciation à se prévaloir du statut, le preneur ne peut pas renoncer un droit tant qu’il n’est pas acquis. À la signa- ture du second bail, le locataire ne pouvait donc pas renoncer valablement au statut pour l’échéance de ce second bail. ● 8octobre 2013 13 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ● Refuser un logement social fau- te de revenu? Le fondateur d’Habitat et Humanisme a proposé un amendement à la loi ALUR pour qu’un logement social ne puisse plus être refusé à un demandeur pour la seule raison de l’insuffisance de ses ressources. Bernard Devert déplore que la ministre ait fait sienne la position de la rapporteure, Audrey Linkenheld, selon laquelle “la pro- position apparaît comme prématurée et [en] tout état de cause, l’heure n’est pas de révolutionner notre modèle social”. Bernard Devert conteste cette analyse en estimant que cet amendement n’est pas une révolution mais un changement de posture. Il conclut: “Quand l’urgence de la solidarité pour ouvrir les portes apparaît comme une révolution, la société consent implicitement à l’exclusion, porte de l’explosion” (Communiqué du 18 sept. 2013). ● L’idéologie de Cécile Duflot François Gagnon, président d’ ERA France , dénonce “la facilité de l’idéologie” qui anime la ministre du logement. Il s’en prend par exemple à la garantie universelle des loyers qui va concerner toutes les locations alors que seuls 2,5% des loyers font l’objet d’impayé. “Pour soi- gner une maladie rare, on va créer la sécu- rité sociale payée par tous”. (Communiqué du 30 sept. 2013). ● La FNAIM demande de modifier la loi ALUR Estimant que la loi ALUR a besoin d’une 2e lecture “objective et courageuse”, la FNAIM préconise de modifier les points suivants. 1. Rapports locatifs - La garantie universelle des loyers dont les contours sont inconnus. - L’interdiction de cumul du cautionne- ment avec d’autres mesures de garantie. - Le statut des locations meublées, dupli- qué sur celui des locations vides, qui risque de réduire l’offre de logements meublés pour les étudiants. - La faculté pour le locataire de contester l’état des lieux dans les 10 jours de son entrée dans les lieux alors qu’à l’inverse, le bailleur ne peut pas faire de même dans les 10 jours de l’état des lieux de sortie. 2. La copropriété - L’obligation de mettre en place deux comptes bancaires séparés par syndicat, qui alourdira le travail du syndic et compliquera le travail de contrôle des garants financiers. - La fixation du contenu du contrat de syn- dic par décret, sans concertation O O P P I I N N I I O O N N S S - L’encadrement des prestations complémen- taires qui bridera l’innovation et empêchera d’ajuster les prestations aux copropriétés. - Le développement de nouvelles obliga- tions du syndic sans que celles-ci ne soient corrélées à une juste rétribution. (Communiqué du 2 oct. 2013). ● La CLCV s’inquiète des possibles dérogations abondantes au mode de fixation du loyer La CLCV a fait part de ses réserves sur le mode de fixation des loyers prévu par la loi ALUR. L’association se dit favorable au méca- nisme d’encadrement des loyers mais elle en pointe le caractère complexe. Mais surtout elle redoute que le recours au complément de loyer exceptionnel ne devienne la règle. La CLCV demande donc que cette notion soit clairement définie en faisant par exemple référence au standing de l’immeuble. (Communiqué du 10 sept. 2013). ● Et l’accession? Le président de l’Union des Maisons Fran- çaises, Christian Louis-Victor s’étonne de l’absence de toute mesure en faveur de l’accession sociale à la propriété dans le budget 2014, alors que la crise s’aggrave. (Communiqué du 26 sept. 2013). 8octobre 2013 14 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Décentralisation : Jean-Yves Raude est nommé directeur du cabinet de Marylise Lebranchu. Il succède à Laurent de Jekhowsky. (Arrêtés des 23 et 25septembre, J.O. des 24 et 28 sept. 2013, @). ➠ Ecologie : Romain Beaucher est nommé conseiller auprès de Philippe Martin. (Arrêté du 12septembre 2013, J.O. du 27 sept. @). Administration centrale ✓ Ministère de la justice : Eric Lucas est nommé secrétaire général du ministère de la justice. (Décret du 26septembre 2013, J.O. du 27 sept. @). Magistrature ✓ Conseil d’État : Sont nommés conseillers d’État: Guillaume Goulard, Jean-Philippe Mochon, Bernard Pignerol, Pâquita Morel- let-Steiner, Catherine de Salins et Lionel Collet. (Décrets du 26septembre 2013, J.O. du 27 sept. @). Organismes publics ✓ EPARECA : Raphaël Le Mehaute (comité interministériel des villes) est nommé administrateur de l'Établissement public national pour l'aménagement et la restruc- turation des espaces commerciaux et arti- sanaux au titre du ministre de la ville. (Arrêté du 16septembre 2013, J.O. du 26 sept. p.16037). ✓ Adoma : sont nommées administrateurs, au titre du ministère de l'économie: Armelle Daam (direction du budget); au titre des ministères chargés de l'économie et des finances et des affaires sociales: Syl- vie Moreau (secrétariat général à l'immigration). (Décret du 27septembre 2013, J.O. du 29 sept. p.16241). ■ Fonds national d'accompagnement vers et dans le logement Un décret du 25septembre détermine les modalités de fonctionnement du Fonds national d'accompagnement vers et dans le logement. La loi de finances pour 2013 a étendu sa compétence, initialement limitée aux ménages ayant obtenu une décision favo- rable de la commission de médiation DALO, à l'ensemble des personnes éprou- vant des difficultés pour se loger. Le décret modifie la composition du comi- té de gestion (art. R 300-2-1 du CCH). Il prévoit le mode de répartition des cré- dits (art. R 300-2-2 du CCH) au titre de l'ingénierie sociale, de l'intermédiation locative ou de la gestion locative sociale. (Décret n°2013-856, J.O. du 27 sept. p.16083). ■ Communication électronique devant les juridictions administra- tives L'entrée en vigueur du décret du décret n°2012-1437 du 21décembre 2012 relatif à la communication électronique devant le Conseil d’État, les cours administratives d'appel et les tribunaux administratifs est fixée au 2décembre 2013 par un arrêté du 19septembre 2012. (J.O. du 27 sept. p.16077). ■ Patrim-usagers n'est pas destiné aux professionnels et ne doit pas servir pour sélectionner les contri- buables en vue d'un contrôle fiscal Le fonctionnement de ce service Patrim- usagers a été précisé par un arrêté et il a donné lieu à un avis de la CNIL: ➠ L’arrêté du 13septembre 2013 porte création par la direction générale des finances publiques d'un traitement auto- matisé de données à caractère personnel dénommé «PATRIM». La mise en œuvre de ce service permet aux agents de la GGFiP d'accéder aux informa- tions concernant la vente de biens immo- biliers pour les besoins d'évaluation des biens, de termes de comparaison et d'étude de marché. Les données sont conservées 9 ans. (J.O. du 27 sept. p.16096). ➠ Jusqu'à présent, les contribuables ne pouvaient obtenir de l'administration des informations sur les transactions immobi- lières que sur demande et moyennant paiement. L'administration tient la base nationale des données patrimoniales (BNDP) qui est exhaustive car établie à par- tir des mutations. Désormais, les contri- buables pourront accéder gratuitement B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns 47 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 22 octobre 2013 (Paris). Le col- loque de l’IEIF aura pour thème “ Immobilier: 2013 et après… ” avec notamment l’intervention de Jean- Marc Daniel (professeur à l’ESCP) sur le thème “ Ce que nous apprend l’histoire sur les crises et les sorties de crises ” et celle de Jean-Louis Dumont , président du Conseil Immobilier de l’État et de l’USH sur le thème “ Immobilier de l’État: vers une gestion dyna- mique! ” www.ieif.fr. Tél. 0144826363. ✦ 29 et 30 octobre 2013 (Paris La Défense). Le congrès des Entre- prises publiques locales se tiendra pour la première fois à Paris. Il accueillera en même temps la 16e conférence européenne des EPL. Elle étudiera le thème “ La performance solidaire, notre projet pour l'Europe ”. www.lesepl.fr. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . à ces données par le service Patrim-usa- gers. Dans son avis la CNIL prend acte de ce que ce service n'est pas destiné à établir un ordre de priorité pour déterminer les contri- buables qui doivent faire l'objet d'une pro- cédure de redressement. Dans le cas contrai- re, il s'agirait d'un détournement de fina- lité du traitement mis en œuvre. Le service est utilisable pour les personnes physiques en vue d'établir une valeur vénale dans les cas suivants: expropriation, contrôle fiscal, ISF, droits de mutation à titre gratuit (succession ou donation). La CNIL prend acte de cet usage restreint qui privilégie les personnes les plus expo- sés aux enjeux de la valeur vénale d'un bien « tout en évitant les risques d'atteinte au secret fiscal et d'utilisation par les professionnels de l'immobilier ». (Avis rendu par la CNIL sur la création de ce service: délibération n°2013-074 du 28mars 2013 portant avis sur un projet de décret d'application de l'article L. 107 B du livre des procédures fiscales et un projet d'arrêté rela- tifs à la mise en œuvre d'un service de com- munication électronique au public des infor- mations permettant l'appréciation de la valeur vénale des immeubles à des fins admi- nistratives ou fiscales, J.O. du 27 sept. @). ■ Hausse des loyers de la loi de 1948 Le décret qui fixe les loyers relevant de la loi du 1 er septembre 1948 a été publié, il fixe la hausse à 1,54% pour les logements des catégories III A et III C, ainsi que pour ceux des catégories II A, II B et II C. Les logements des catégories IV ne subissent aucune augmentation. La hausse s’applique rétroactivement à compter du 1 er juillet 2013. Décret n°2013-863 du 26septembre 2013 modifiant le décret n°48-1881 du 10décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage pro- fessionnel, J.O. du 28 sept. p.16154). 8octobre 2013 15 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C T T U U A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ❘◗ Lors de la cession du groupe Prin- temps à la société Divine Investments SA (DISA, détenue par des intérêts du Qatar), le cabinet d’avocats Baker & McKenzie conseillait l’acquéreur. Marc Mariani , intervenait pour les aspects droit immobilier et financement et Christine Daric en droit fiscal. Le cabinet Darrois Villey conseillait le groupe Borletti et le cabinet Freshfields Bruckhaus Deringer accompagnait le groupe Printemps; King & Spalding conseillait Deutsche Asset & Wealth Management. (Comm. 30 sept. 2013). ❘◗ Gide Loyrette Nouel (Stanislas Dwer - nicki ) a conseillé L'Oréal lors de l’acquisition d’une plate-forme logistique de 25125m 2 à Vémars (Val d’Oise) développée par Prologis. L’opération a donné lieu à un bail en l’état futur d’achèvement pour des locaux d’entrepôts et de bureaux avec Prologis. (Communiqué 23 sept. 2013). ❘◗ DLA Piper a conseillé le groupe Fon- cia lors de l’acquisition du pôle admi- nistration de biens du groupe Tagerim (17 agences et 500 collaborateurs). Pour DLA Piper, Lionel Rosenfeld , associé , intervenait sur les aspects immobiliers. Tagerim était conseillé par CMS Bureau Francis Lefebvre . (Communiqué 2 oct. 2013). ❘◗ Courtois Lebel et Squire Sanders ont conseillé Parisian Real Estate Advisor dans le cadre d’un partenariat avec La Française. La Française a pris une parti- cipation à hauteur de 35% dans Pari- sian Real Estate Advisor. (Communiqué 18 sept. 2013) Acteurs ❘◗ Guy Cotret a été nommé président d’ Elyse Avenue Immobilier . Ce réseau met en avant son positionnement original qui cumule les avantages des agences immobilières et ceux des mandataires. (Communiqué 25 sept. 2013). ❘◗ Xavier Rollet , spécialiste de la fiscalité des dirigeants, rejoint le cabinet Cour- tois Lebel en tant qu’associé, accompa- gné de Valérie Gin-Boyer. Il était précé- demment chez Landwell & Associés. ❘◗ Daniel Gutmann , avocat associé en fiscalité de CMS Bureau Francis Lefebvre a été nommé responsable de la doctrine fiscale du cabinet. (Communiqué 17 sept. 2013). ❘◗ Emeline Peltier , spécialisée en immobilier, rejoint le cabinet d’avocats Olswang comme associée. Elle était précédemment chez Dentons. (Communiqué 11 sept. 2013). Parcours ➙ Taux de l’usure Le taux de l'usure à compter du 1 er octobre 2013, concernant les prêts immobiliers est fixé à: ➙ prêts à taux fixe: 5,03 % ➙ prêts à taux variable: 4,45 % ➙ prêts relais: 5,29 % (Avis du 25septembre 2013, J.O. du 28 sept. p.16218). ➚ Hausse du nombre de propriétaires Le taux de ménages propriétaires de leur résidence principale est monté à 58,2% en 2012 selon l’Insee. Le Cré- dit foncier fait observer que ce taux est en hausse puisqu’il était de 54,3% en 1996, même s’il reste inférieur à la moyenne européenne (63%). Chiffres Rectificatif Entré chez OGIC en 2012 en tant que direc- teur général, Emmanuel Launiau , a été nommé président du directoire du Groupe. Catégories Valeur locative mensuelle en euros Agglomération parisienne Hors aggloméra- tion parisienne prix de base du m 2 10 pre- miers m 2 m 2 sui- vants 10 pre- miers m 2 m 2 sui- vants IIA 11,96 7,09 9,77 5,82 II B 8,23 4,45 6,74 3,66 II C 6,30 3,36 5,15 2,77 III A 3,81 2,05 3,13 1,73 III B 2,27 1,18 1,86 0,96 IV 0,26 0,12 0,26 0,12 Loyers de 1948 au 1 er juillet 2013 Une conférence d’actualité sur le projet de loi ALUR animée par Rodrigo Acosta-Garcia, urbaniste et Bertrand Desjuzeur, direc- teur de la rédaction de Jurishebdo Le mercredi 16 octobre 2013 à Paris de 9 h à 12 h 30 Trois tables rondes ■ 1. L’urbanisme: quelle forme urbaine après la loi ALUR? ■ 2. Les baux d’habitation: l’encadrement des rapports locatifs facilitera-t-il l’accès au logement? ■ 3. La copropriété: quel équilibre entre syndic et copropriétaires? Le lieu: Université de Chicago. 6 rue Thomas Mann. Paris 13e (proche de la Bibliothèque François Mitterrand) La date: Mercredi 16octobre2013 de 9 h à 12 h 30. (café-accueil dès 8 h 30, cocktail à 12 h 30) Organisation - Inscriptions : - Nathalie Gachère: 06 64 18 57 40, nathalie.gachère@jurishebdo.fr - Sabine Petit: 01 46 45 77 69, sabine.petit@jurishebdo.fr 8octobre 2013 16 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A D D E E F F À quelques mois des élections municipales, et puisque la politique foncière est encore aux mains des élus, Clotilde Buhot (ADEF) rappelle que la question foncière peut être un enjeu électoral. Pour un élu, la question est souvent posée en ces termes: ai-je des terrains disponibles? Or on constate qu’il n’y a pas de lien entre la densité et la volonté de construire. La question serait- elle donc mal posée ? La rareté foncière est relative Il se présente fréquemment trois types de situations: 1. Des petites communes rurales ont un des terres en abondance et les maires y délivrent largement des autorisa- tions de construire. 2. Des communes péri- urbaines ont accueilli des populations qui y cherchaient de l’espace et elles adoptent alors une politique malthusienne. 3. Des grandes villes enfin; elles peuvent avoir des politiques ambitieuses de renouvelle- ment urbain, comme à Bordeaux, mais il s’y développe alors souvent un phénomè- ne d’embourgeoisement. La conclusion est que la rareté foncière est très relative, elle résulte de choix politique. Pour Vincent Renard (cofondateur de l’Adef), la question de la spéculation n’est pas la bonne. En revanche, la vraie patho- logie, c’est la rétention foncière. La vente de terrains est un marché de croque-mort et de syndic de faillite. Vincent Renard dénonce un certain nombre de mythes. Le premier est celui de la rareté foncière: or il y a autant de fon- cier qu’on veut. Selon le second mythe, la déréglementation va augmenter l’offre et faire diminuer les prix. Or cela n’est jamais vérifié: lorsqu’on déréglemente le droit des sols, cela fait monter les prix. Philippe Laurent fait part de son expérien- ce de maire de Sceaux. Après avoir engagé entre1985 et1995 une opération de construction de 1000 logements, pour une commune de 20000 habitants, qui ne s’est passée sans trop de difficultés, il constate aujourd’hui que toute construction nouvel- le est assimilée à une perte de qualité de vie. Il déplore une perte du sens du bien commun dans l’esprit de nos concitoyens et un refus d’accueillir de nouvelles popu- lations. La solution n’est pas dans un chan- gement réglementaire Le maire de Sceaux estime indispensable d’apporter une aide aux maires bâtisseurs, pour financer la construction d’équipements publics. Il ajoute qu’on pense souvent que c’est par des questions réglementaires (sup- primer le COS, créer des PLU intercommu- naux…) qu'on va améliorer la construction, alors que cela ne marche pas. Par ailleurs, les associations nationales de défense de l’environnement sont dans le principe favo- rables à la densité, mais localement, elles n’en veulent pas. Il cite l’exemple d'une opé- ration réussie: réalisation de 4 logements sociaux au-dessus d’un bureau de poste. Mais la commune a dû financer 45000 € de subvention par logement et l’opération a nécessité de 6 à 7 ans. Il faut aussi trouver le bon interlocuteur qui saura convaincre la population. Ainsi actuellement, la démoli- tion reconstruction de 600 logements sociaux à Sceaux, qui était contestée, a été admise quand l’association des locataires a fait part de son soutien au projet. La nécessité d’une volonté poli- tique forte Quant aux très grandes opérations, rappel- le Vincent Renard, elles ont été engagées dans des secteurs où il y avait des opportu- nités foncières (Sarcelles par exemple). À l’inverse, dans les tissus urbains anciens, comme ceux de la Seine-Saint-Denis où le parcellaires est fait de petits entrepôts, il estime que les opérateurs n’y intervien- dront pas car le droit de propriété y est trop compliqué. Les villes nouvelles se sont faites avec une volonté politique forte. Cette volonté existe parfois, Philippe Lau- rent cite à cet égard une autre ville des Hauts-de-Seine, Issy-les-Moulineaux, qui était très largement couverte de terrains industriels. Mais dans d’autres secteurs, comme à Bagneux où de vastes terrains ont été acquis par un fonds du Qatar, c’est plus difficile. Les outils existent: Philippe Laurent utilise par exemple avec satisfaction le bail à construction. Mais Vincent Renard recon- naît que la France est face à un blocage psychologique lorsqu’il faut mettre en pla- ce des outils sans droit de propriété. Marc Kaszynski, président de l’Adef et par ailleurs directeur général de l’EPF Nord-Pas- de-Calais, évoque son expérience dans le Nord où est engagée une opération de réhabilitation de cinquante logements, sur un grand périmètre et sans recours au droit de préemption urbain, ce qui nécessité des négociations avec les propriétaires. ● Maires bâtisseurs: battus ou élus ? Quelques jours avant les Assises nationales du foncier organisées par l’ADEF à Bordeaux les 17 et 18 octobre sur le thème “la rareté, une légende foncière”, l’ADEF lance le débat. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ A participé à ce numéro: Nathalie Levray ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Pour aller plus loin >Dans son chapitre “l ’action publique peut-elle réguler les prix du foncier ?”, Luc Vasselin évoque la limite de l’action publique sur la régulation des prix. Ainsi la décision de faire acheter en VEFA par des acteurs publics 30000 logements “plantés” en 2009 “a régulé les prix… en empêchant leur baisse”. Mais il évoque à l’inverse l’exemple positif de l’action engagée par l’EPF des Yvelines qui a per- mis à ce département d’être le plus actif en 2012 en terme de construction de logements pour l’Ile-de-France et sa pro- duction doit s’accroître. De plus, un accord de prix a été convenu avec une douzaine de propriétaires de terrains, pour une opération à Mareil-Marly (p.93). > Vaincre la rareté du foncier par la règle ? C’est la question à laquelle s’est attelée Jocelyne Dubois-Maury . Elle relève que la rigidité des prescriptions relatives aux risques cède le pas aux préoccupa- tions socio-économiques, mais aussi la montée des préoccupations environne- mentales. Elle estime (p.114) que c’est aux dépens des vastes espaces agricoles et des espaces naturels insuffisamment pro- tégés que va continuer le processus d’artificialisation des sols. >S’interrogeant sur le thème “ Propriété, rétention et spéculation: les mystères de l’offre foncière ”, Vincent Renard constate les difficultés à acclimater en France les techniques de dissociation de la propriété du bâti et du foncier, rappelant notamment les difficultés du Pass foncier. Il conclut: ”si innovation il doit y avoir, elle sera dans l’impulsion politique, sociétale, pour mettre en œuvre réellement ces techniques et acclimater l’idée qu’un ter- rain urbain ou périurbain est à la fois un bien public et un bien privé” (p.59). Extraits du livre “Le Foncier en Ile-de-Fran- ce”, Retour sur 10 idées reçues. Sous la direction de Sonia Guelton, ADEF Éditions. 15 € . 194 pages. Juillet2013.
