Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Droit au logement : Le motif de refus du logement peut être présenté au cours de l’instruction
Baux commerciaux : Arrêt de l’exécution provisoire d’une ordonnance de référé / Application du statut aux experts-comtapbles ?
Le locataire demande la compensation d’une dette de loyer avec une créance qu’il détient sur le bailleur, comme actionnaire
Construction : Validation du décret sur le bâtiment bio-sourcé
Financement: Devoir de conseil dans l’attribution d’un crédit
Fiscalité : Investissement outre mer / Exonération de taxe foncière pour immeubles vacants / Taxe sur les logements vacants: annulation d’un jugement pour un motif de forme / Le prêt à un associé destiné à acquérir un siège social est jugé acte anormal de gestion
Assurance : Assurance tous risques chantiers / Rôle de l’administrateur judiciaire ou du courtier, pour la déclaration d’effectifs de l’assuré /
Recours de l’assureur dommage ouvrages
Contrats : Mauvaise foi dans l’exécution d’un protocole
Urbanisme : Voies en impasse / Recours contre un permis de construire : adresse du bénéficiaire / Permis ou déclaration / L’éolienne n’est pas un bâtiment / Affichage de l’autorisation d’urbanisme; dispositions transitoires de la réforme de 2007
Participation d’urbanisme : Non-réalisation d’aire de stationnement
– 10 – Tableau des réponses ministérielles –
– 11 – Rencontre –
Le Plan Bâtiment Durable plaide pour une carte vitale du bâtiment
– 12 – Analyse –
Remise en l’état initial des locaux loués et accession : analyse de Clarisse Bainvel et Audrey Frangioni (cabinet SBKG)
– 14 – Rencontre –
Associer les promoteurs privés à la rénovation urbaine ?
■ ■ Un locataire qui est en même temps actionnaire de la société bailleresse peut se prévaloir d’une créance qu’il détient sur ce bailleur pour invoquer la compensation avec une dette de loyer (CA Paris, 16 oct. 2014, p.2). La cour d’appel de Paris a condamné un investisseur à régler une indemnité à un promoteur en raison de la mauvaise foi dans l’exécution d’un protocole . L’investisseur avait renoncé à bénéficier d’une promesse de vente, sans égard pour le promoteur qui devait être substitué à cette promesse (lire p.6 un arrêt du 22octobre2014). ■ ■ La loi Pinel du 18juin2014 profitera-t- elle aux grandes enseignes? La ministre du logement a répondu à cette question du député Jacques Bompard qui relayait une opinion du CNCC. La réponse rappelle l’ob- jectif de limitation des coûts des locataires mais estime que le dispositif préserve une rentabilité suffisante au bailleur (voir p.10). Le requérant doit notifier son recours au bénéficiaire du permis de construire et à l’auteur de la décision. Mais l’absence de notification de pièces annexes ne vicie pas la procédure (réponse du ministre de l’inté- rieur, p.10). ■ ■ L’IRL du 3 e trimestre 2014 a progressé en un an de +0,47% (p.9). Les charges de copropriété ont progressé de 5,7% entre2012 et2013, selon l’ARC (p.13). la plus forte hausse est celle du chauffage (+ 10,3%). Rigueur du Conseil d’État D ans la sélection d’arrêt que nous vous proposons dans ce numéro spécial, on s’arrêtera d’abord sur ceux du Conseil d’État. On peut constater que la haute juridiction administrative fait preuve de rigueur dans l’interprétation des textes de lois. Ainsi lorsqu’un permis de construire est exigé en cas de percement ou d’agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur, cela ne s‘applique pas à la suppression partielle d’une verrière zénithale, puis- qu’il s’agit d’un élément de toiture (arrêt du 27août 2014, p.7). Dans un autre arrêt rendu en matière d’urbanisme, une règle du POS relative aux accès requis pour obtenir une autorisation d’urbanisme dans une impasse s’appliquait aux constructions nouvelles. Le Conseil d’État juge (26septembre2014) que la règle n’a donc pas vocation à s’appliquer à une déclaration préalable de division en vue de la créa- tion d’un lot à bâtir. De même, dans un arrêt du 22septembre2014, le Conseil d’État juge qu’une participation pour non-réalisation d’aire de stationnement qui, selon le POS est applicable à la construction de logement, n’est pas applicable aux travaux qui modifient des immeubles sans exten- sion de surface. Le fait que la modification rende habitable une partie du bâtiment et soit susceptible d’accroître le nombre d’habitants n’est pas suffisant pour rendre la règle applicable (lire p.9). À l’inverse, le Conseil d’État a fait preuve de souplesse dans une affai- re de recours contre un permis de construire et où le litige portait sur les modalités de notification du recours au bénéficiaire du permis. Le requérant avait adressé la notification du recours à l’architecte du bénéficiaire du permis. Le Conseil d’État dans un arrêt du 24sep- tembre2014 (p.7), annulant l’arrêt d’appel, admet la validité de cet- te notification, l’adresse de l’architecte étant celle qu’avait mention- née le bénéficiaire de l’autorisation sur le permis. Il y avait quelque incohérence pour le bénéficiaire à indiquer comme domiciliation l’adresse de son architecte pour ensuite contester la validité de la noti- fication qui était faite à l’adresse qu’il avait lui-même mentionnée. D ans la jurisprudence judiciaire, on relèvera un arrêt de la cour d’appel de Paris qui reconnaît le principe selon lequel le banquier a un devoir de mise en garde envers un emprunteur profane, en cas de cré- dit excessif, mais qui constate en l’espèce que le banquier n’avait pas accordé de crédit excessif (p.3) et un autre arrêt qui admet la com- pensation entre une dette de loyer et une créance du locataire sur la société bailleresse, dont il était par ailleurs actionnaire (p.2). ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 52 4NOVEMBRE2014 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Droit au logement : Le motif de refus du logement peut être pré- senté au cours de l’instruction Baux commerciaux : Arrêt de l’exécution provisoire d’une ordon- nance de référé / Application du statut aux experts-comtapbles? Le locataire demande la compensation d’une dette de loyer avec une créance qu’il détient sur le bailleur, comme actionnaire Construction : Validation du décret sur le bâtiment bio-sourcé Financement : Devoir de conseil dans l’attribution d’un crédit Fiscalité : Investissement outre mer / Exonération de taxe foncière pour immeubles vacants / Taxe sur les logements vacants: annulation d’un jugement pour un motif de forme / Le prêt à un associé destiné à acquérir un siège social est jugé acte anormal de gestion Assurance : Assurance tous risques chantiers / Rôle de l’administrateur judiciaire ou du courtier, pour la déclaration d’effectifs de l’assuré / Recours de l’assureur dommage ouvrages Contrats : Mauvaise foi dans l’exécution d’un protocole Urbanisme : Voies en impasse / Recours contre un permis de construire: adresse du bénéficiaire / Permis ou déclaration / L’éolienne n’est pas un bâtiment / Affichage de l’autorisation d’urbanisme; dispositions transi- toires de la réforme de 2007 Participation d’urbanisme : Non-réalisation d’aire de stationnement - 10 - Tableau des réponses ministérielles - - 11 - Rencontre - Le Plan Bâtiment Durable plaide pour une carte vitale du bâtiment - 12 - Analyse - Remise en l’état initial des locaux loués et accession: analyse de Clarisse Bainvel et Audrey Frangioni (cabinet SBKG) - 14 - Rencontre - Associer les promoteurs privés à la rénovation urbaine? S O M M A I R E E D I T O R I A L Numéro spécial: Jurisprudence 4novembre2014 2 JURIS hebdo immobilier •• D ROITAULOGEMENT - B AUXCOMMERCIAUX Droit au logement ■ Le motif de refus du logement peut être présenté au cours de l’instruction (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 1 er octobre 2014, n°364055) Une personne avait saisi le préfet au motif qu’elle n’avait pas obtenu d’offre de loge- ment alors que la commission de médiation l’avait reconnue comme devant être relo- gée d’urgence. Puis elle avait saisi le tribu- nal administratif qui avait, en 2011, condamné l’État à verser une astreinte de 400 € par mois de retard. Mais le tribunal avait en 2012 jugé qu’il n’y avait pas lieu de liquider l’astreinte, au motif que cette per- sonne avait refusé le logement qui lui avait été proposé par le préfet. Elle obtient devant le Conseil d’État l’annulation de cet- te ordonnance: “Considérant que l'injonction prononcée sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation doit être regardée comme exécutée si un logement correspondant aux caractéristiques déter- minées par la commission de médiation a été proposé au demandeur qui l'a refusé sans motif impérieux; qu'eu égard à l'office du juge du droit au logement opposable, le demandeur peut, au cours de l'instruction, faire valoir tout élément, même nouveau, de nature à démontrer que le motif ayant justifié son refus présentait un caractère impérieux ; que, dès lors, en jugeant que M me D. ne pouvait pas, pour justifier son refus, soulever devant lui un motif qui n'avait pas été présenté devant le bailleur, le tribunal administratif a commis une erreur de droit”. L’ordonnance est donc annulée. ». Observations : Le droit au logement prévu par l’article L 441-2-3-1 du CCH permet au demandeur qui n’a pas reçu d’offre de logement, alors qu’il a été reconnu priori- taire pour être logé d’urgence, d’engager un recours devant le juge administratif. À défaut d’offre de logement, l’État engage sa responsabilité et peut être condamné sous astreinte à verser une somme. Celle-ci est versée au fonds national d'accompa- gnement vers et dans le logement. Lorsque le demandeur a refusé le loge- ment proposé, sans motif impérieux, il n’y a pas lieu de liquider l’astreinte. Le juge avait considéré que ce motif devait être présenté devant le bailleur. Le Conseil d’État ne l’a pas admis. Ce motif peut donc être présenté par le demandeur au cours de l’instruction. A retenir: Le demandeur peut présenter son motif de refus du logement au cours de l’instruction. Baux commerciaux ■ Arrêt de l’exécution provisoire d’une ordonnance de référé (CA Paris, Pôle 1, ch. 5, 23octobre 2014, n°14/14428) Une SCPI, en tant que bailleur, avait été condamnée par le tribunal de commerce d’Évry à signer deux avenants de renouvel- lement de bail, sous astreinte. Le bailleur avait alors saisi le délégataire du premier président d’une demande d’arrêt de l’exé- cution provisoire. Il soutenait que s’agissant d’un bail commercial, le litige aurait dû être porté devant le TGI de Paris et que le juge des référés n’avait pas le pouvoir d’ordon- ner à une partie de contracter avec une autre. Ce recours est rejeté: “Considérant que selon l'article 524 alinéa6 du code de procédure civile: « Le premier président peut arrêter l'exécution provisoi- re de droit en cas de violation manifeste du principe du contradictoire ou de l'article 12 et lorsque l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives; Considérant que l'article 12 du même code dispose que “Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables”; Considérant qu'il est constant que l'erreur commise par un juge dans l'application ou l'interprétation d'une règle de droit ne constitue pas une violation manifeste de l'article 12 du CPC au sens de l'article 524 du même code; Que la violation de l'article 12 ne peut dès lors résulter que d'une erreur manifeste des juges dans l'exercice de leur fonction qu'el- le porte sur leur devoir ou sur leur pouvoir juridictionnel; Considérant qu'en retenant que « dans le cas présent, la SARL GL3 Shopping ne fonde pas ses demandes sur une contestation quant au contenu – et en particulier au montant – du bail mais uniquement sur la question de l'existence ou non d'un accord entre les parties quant à la signature d'un contrat en l'occurrence un contrat de bail », le premier juge n'a pas violé les règles de droit applicables mais a déduit de l'analyse des faits qui lui étaient soumis que le litige était sans rapport avec le statut des baux commerciaux de la compétence exclusive du TGI de sorte qu'il s'est déclaré compé- tent; qu'il ne peut davantage être soutenu que le juge des référés aurait outrepassé ses pouvoirs et violé les articles1134 et1142 du code civil en ordonnant à une partie de contracter avec une autre ce qui relève de l'appel comme d'ailleurs la SCPI Immorente le reconnaît dans ses écritures en concluant à une cause d'infirmation de l'ordonnance entreprise […] Considérant que dans la mesure où la pre- mière condition posée par l'article 524 ali- néa6 du CPC fait défaut, la demande d’ar- rêt de l'exécution provisoire de l'ordonnan- ce rendue le 4juin2014 ne peut qu'être rejetée sans qu'il y ait lieu d'examiner la seconde tenant au risque de conséquences manifestement excessives, les deux condi- tions étant cumulatives et non alterna- tives ». La demande d'arrêt de l'exécution provisoi- re est donc rejetée. Observations : Cette décision porte sur une règle de procédure. Le bailleur contestait l’ordonnance rendue en référé par le tri- bunal de commerce. Au lieu d’en deman- der réformation en appel, il avait sollicité l’arrêt de l’exécution provisoire de droit. Or cette procédure, régie par l’article 524 al. 6 du CPC, suppose que les deux condi- tions suivantes soient remplies: - violation manifeste du principe du contradictoire ou une erreur manifeste des juges dans l’exercice de leur fonction, - risque que l’exécution de la décision entraîne des conséquences manifestement excessives. La première condition n’était pas remplie et la cour d’appel n’a donc pas eu à exami- ner la seconde. ■ Application du statut aux experts-comptables? Le locataire demande la compensation d’une dette de loyer avec une créance sur le bailleur, comme actionnaire (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 16octobre 2014, n°13/14228) Cette décision de la cour d’appel de Paris tranche deux questions concernant un bail commercial: l’une relative au champ d’ap- plication du statut, l’autre concernant le droit du locataire à obtenir compensation d’une dette de loyer avec une créance sur ce même loyer en sa qualité d’actionnaire de la société bailleresse. Le bailleur avait engagé une procédure pour des impayés de loyer en adressant un commandement visant la clause résolutoire JURISPRUDENCE puis en assignant le locataire en référé. Le juge avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire puis il avait ordonné l’expulsion du locataire et l’avait condamné à payer des arriérés de loyer. 1. Sur l’application du statut à une société d’experts comptables La cour d’appel confirme la décision qui avait jugé le régime des baux commerciaux applicable à une société commerciale alors que celle-ci estimait que son activité libéra- le d’expertise comptable ne relevait pas du statut: “Mais considérant que la société Francis Colson Conseil est une société commerciale à responsabilité limitée, conformément aux dispositions de l'article 7-1 de l'ordonnance n°45-2138 du 19septembre 1945 qui per- met aux experts-comptables d'exercer leur profession sous forme de sociétés dotées de la personnalité morale, telle la SARL, ont une forme juridique qui ne [confère] pas à leurs associés la qualité de commerçant » ; Que dès lors le bail consenti par la société Irinn à la société Francis Colson Conseil entre bien dans le champ d'application des dispositions de l'article [L] 145-1 et suivants du code de commerce ». 2. Sur la compensation « Considérant qu'en second lieu la société Francis Colson Conseil, qui détient la moitié du capital de la société Irinn, invoque la compensation de sa dette locative d'un montant de 46465euros avec son propre compte courant créditeur de 81494euros dans cette dernière […] Considérant que, cependant, ce compte courant de la société Francis Colson Conseil inscrit dans les bilans de la société Irinn constitue une avance accordée à celle-ci et qu'à défaut de convention particulière ou statutaire, l'associé est en droit d'exiger le remboursement de cette avance à tout moment; Qu'en l'espèce la société Irinn ne produit aucun élément sur l'existence d'une convention entre les associés imposant le maintien d'une égalité du montant des comptes courants de chacun d'eux; Que la créance dont bénéficie ainsi la socié- té Francis Colson Conseil est liquide et exi- gible et que cette compensation est invo- quée à bon droit pour faire échec à la rési- liation du bail et à une condamnation au paiement des loyers et d'indemnités d'occu- pation ». La cour d'appel infirme alors la décision de première instance. Observations : Cet arrêt juge donc le statut des baux commerciaux applicable à une société dont les membres exercent l'activi- té d'expertise comptable. C'est en raison de la forme sociale, la société commerciale, que l’arrêt semble rattacher le bail au domaine de l'article L 145-1 du code de commerce. Pourtant, il a pu être jugé à l’inverse qu’une société bien qu’à forme commerciale (comme la SARL) mais qui a un objet civil n’a pas droit au statut (Civ. 3 e , 5 mars 1971). Ainsi une SARL ayant une activité purement intellectuelle, comme un bureau d’organisation de gestion d’entre- prise ne relève pas de statut (Paris 10 nov. 1988). S'agissant de la compensation, l’arrêt rap- porté admet donc la faculté pour le loca- taire tenu d'une dette de loyer d'invoquer sa qualité de créancier du bailleur, en tant qu'actionnaire de la société bailleresse et d'échapper ainsi à la résiliation du bail. Construction ■ Validation du décret sur le bâti- ment biosourcé (CE, 6 e et 1 e sous-sections réunies, 22sep- tembre2014, n°360394) Le Syndicat de l’industrie cimentière et plu- sieurs autres syndicats professionnels demandaient l’annulation du décret du 19avril 2012 relatif au label “bâtiment bio- sourcé”. Leur recours est rejeté. À propos de la participation du public à l’élaboration des décisions publiques ayant une incidence sur l’environnement (princi- pe prévu à l’article 7 de la Charte de l’envi- ronnement), le Conseil d’État juge d’abord que “la création d’un label visant à pro- mouvoir l’utilisation dans certains types de constructions nouvelles de matériaux bio- sourcés n’a qu’une incidence indirecte sur l’environnement , le moyen tiré de la viola- tion de l’article L 120-1 du code de l’envi- ronnement est écarté”. Le Conseil d’État écarte aussi le moyen tiré de ce que le décret critiqué aurait méconnu l’article 34 de la loi du 3août 2009 (Grenel- le I). L’arrêt relève que cet article relève d’ une loi de programmation qui est dépourvue de portée normative . L’article prévoit que l’État s’engage à adapter les normes de construction à l’usage du bois notamment en augmentant très significati- vement le taux minimum d’incorporation de bois dans la construction et en soutenant la création d’un label. Le Conseil d’État en déduit: “les requérants ne sauraient utilement sou- tenir que le décret créant le label “bâtiment biosourcé” aurait, en s’appliquant au bois mais aussi à d’autres matériaux, méconnu ces dispositions; qu’au demeurant, les dis- positions de ce décret, qui créent un label visant à valoriser les démarches volontaires des maîtres d’ouvrage intégrant une part significative de matériaux biosourcés dans leurs constructions sans leur imposer aucu- ne obligation ni attacher aucune incitation, notamment financière, à la labellisation, ne mettent pas en cause les principes fonda- mentaux des obligations commerciales, pla- cées dans le domaine de la loi par l’article 34 de la Constitution; que, dès lors, le Gou- vernement était compétent pour prendre ces dispositions; Considérant qu’eu égard à son objet rappe- lé ci-dessus, le décret attaqué ne porte, par lui-même, atteinte ni à la liberté du com- merce et de l’industrie ni à la liberté d’en- treprendre; qu’il suit de là que le moyen tiré de ce qu’il porterait une atteinte exces- sive à ces libertés ne peut être qu’écarté”. Observations : Le Conseil d’État valide donc ce décret de 2012. Il rappelle que les lois de programmation, comme le Grenelle I, n’ont pas de portée normative puis- qu’elles se bornent à fixer des objectifs. Il indique ensuite que le décret favorisant une démarche volontaire, sans contrepar- tie financière, il ne méconnaît nullement le principe de liberté du commerce et de l’in- dustrie. Financement ■ Devoir de conseil dans l’octroi d’un crédit-relais (CA Paris, Pôle 5, ch. 6, 16octobre 2014, n°13/13886) Un emprunteur avait obtenu un crédit- relais de 250000euros dans l'attente de la vente d'un bien immobilier. Le crédit n'ayant pas été remboursé dans le délai prévu de 24 mois, ni dans le délai prorogé de 6 mois, la banque avait exercé une action judiciaire pour obtenir le paiement. L'emprunteur soutenait que la banque avait manqué à son devoir de conseil en ne l'alertant pas sur les risques d'endettement et qu'elle avait accordé un crédit excessif. Ce raisonnement est rejeté par la cour d'ap- pel: « Considérant que le devoir de mise en gar- de du banquier envers un emprunteur pro- fane s'impose en cas de crédit excessif ; Considérant que le prêt en cause est un cré- dit-relais d'un montant de 250000euros destiné au financement de la construction d'une maison d'habitation, située à […] 4novembre2014 3 JURIS hebdo immobilier •• C ONSTRUCTION - F INANCEMENT JURISPRUDENCE Vitry-sur-Seine, à usage de résidence princi- pale dans l'attente de la vente d'un bien immobilier appartenant aux époux M, situé […] à Vitry-sur-Seine; Considérant que s'agissant d'un crédit- relais, la capacité financière de l'emprun- teur dépend de la valeur du bien en vente et du délai raisonnable mis pour le vendre ». La cour relève le montant des revenus du couple relaté dans la fiche de renseigne- ment de la banque: 1200euros pour Mon- sieur, montant majoré de revenus fonciers de 5810euros, et 1950euros pour Mada- me, le montant de leurs charges (1237euros). Elle constate qu'ils n'ont pas d'emprunt en cours, possèdent divers biens immobiliers (résidence principale de 650000euros, en cours de vente, locaux professionnels de 1,8million d'euros, autres biens de 760000euros) et conclut: « Considérant qu'il se déduit de ces seuls éléments que le crédit-relais accordé ne pré- sente aucun caractère excessif au regard des revenus et du patrimoine des époux M. » La cour relève encore que deux biens immo- biliers ont été vendus mais que les emprun- teurs n'ont pas remboursé le crédit-relais et conclut: « Considérant qu'il est ainsi prouvé que M. et M me M. disposaient de biens immobiliers d'une valeur suffisante pour rembourser leur crédit-relais à son terme dans le délai contractuel du prêt; qu'il n'y a aucune fau- te de la banque qui a débloqué les fonds prêtés sur leur compte débiteur du mon- tant des travaux qu'ils avaient déjà réglés dès l'ouverture de leur compte sans attendre l'octroi du crédit ». La cour condamne donc l'emprunteur au remboursement, sans délai de paiement. Observations : Cet arrêt admet le principe selon lequel le banquier prêteur doit mettre en garde l’emprunteur profane en cas de crédit excessif, mais il constate ensuite que le crédit accordé n’avait pas de caractère excessif eu égard aux revenus et aux biens possédés par le couple emprun- teur. Fiscalité ■ Investissement outre mer (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 22sep- tembre2014, n°358889) Une société en nom collectif avait effectué un investissement en Martinique de 288862 € HT consistant à faire réaliser par une EURL des travaux de plantations de bananiers. Les plantations devaient être louées à l’EURL, celle-ci devant les acheter au terme d’un délai de 5 ans. L’un des asso- ciés avait déduit de ses revenus une somme correspondant à la part d’investissement correspondant à ses droits dans la SNC. L’ad- ministration avait contesté cette déduction. Le contribuable avait obtenu en gain de cause en appel et le Conseil d’État confirme la décision: “Considérant, en deuxième lieu, d'une part, que les dispositions citées au point1 du I de l'article 163 tervicies du CGI, dès lors qu' elles se réfèrent sans restriction au secteur d'ac- tivité de l'agriculture , ne sauraient être interprétées , en l'absence d'indication de la volonté du législateur dans les travaux par- lementaires ayant précédé leur adoption, comme limitant le bénéfice de l'avantage fiscal qu'elles prévoient aux investisse- ments réalisés dans les entreprises apparte- nant au secteur de la production agricole et, par suite, aux seuls exploitants agricoles entrant dans le champ d'application des articles63 et1450 du CGI; que, d'autre part, la circonstance que l'investissement pro- ductif réalisé, à caractère immobilier, don- ne lieu à location ou sous-location est sans incidence sur le droit au bénéfice de la déduction au titre de l'impôt sur le revenu prévu par ces dispositions; qu'enfin, la cir- constance, à la supposer établie, que la SNC Billy aurait exercé une activité civile de loca- tion d'immeubles par nature, en applica- tion des dispositions combinées des articles518 et520 du code civil et de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche mariti- me, est dépourvue d'incidence sur le droit au bénéfice des dispositions de l'article 163 tervicies du CGI; qu'il suit de là que c'est sans commettre d'erreur de droit que la cour administrative d'appel de Nancy, qui a suffisamment motivé son arrêt sur ce point, a jugé que les immobilisations réalisées par la SNC Billy au bénéfice d'une entreprise exerçant son activité dans le secteur de l'agriculture et affectées à cette activité, entraient dans le champ d'application du I de l'article 163 tervicies du CGI, sans que s'y oppose la circonstance que la SNC Billy a donné cet investissement en location à l'en- treprise agricole chargée d'en assurer l'ex- ploitation”. Le recours du ministre du bud- get est donc rejeté. Observations : En conséquence, les investis- sements productifs ouvrant droit à l’avan- tage fiscal outre mer (art. 163 tervicies I du CGI) qui concernent en particulier l’agricul- ture ne sont pas réservés aux exploitants agricoles. L’investissement productif réalisé dans ce secteur s’il a un caractère immobi- lier et donne lieu à location ou sous loca- tion n’interdit pas le bénéfice de l’avanta- ge fiscal. ■ Exonération de taxe foncière pour immeubles vacants (CE, 8 e et 3e sous-sections réunies, 19sep- tembre2014, n°361566) Une société demandait une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties sur le fondement de l’article 1389 du CGI, qui pré- voit une faculté de dégrèvement de taxe foncière sur un immeuble en cas de vacan- ce de plus de 3 mois. Or le tribunal administratif d’Orléans avait jugé que le contribuable ne pouvait bénéfi- cier de l’exonération au motif que la socié- té était devenue propriétaire des locaux sans les avoir exploités. Cette décision est annulée: 4novembre2014 4 JURIS hebdo immobilier •• F ISCALITÉ ■ Taxe sur les logements vacants: annulation d’un jugement pour un motif de forme Un contribuable contestait le bien-fondé de son imposition à la taxe sur les loge- ments vacants au titre d’un immeuble insalubre depuis 1989. Il avait demandé l’avis d’un agent de l’administration pour qu’il se prononce notamment sur les tra- vaux à réaliser, l’exonération de taxe d’ha- bitation sur les logements vacants pour 2011, la décharge de taxe d’habitation sur les logements vacants et de taxe foncière pour 2010. Le Conseil d’’Etat annule le jugement qui n’avait pas expressément rejeté toutes les conclusions: “Il ressort de l'examen du jugement, qui ne répond qu'aux seules conclusions ten- dant à la décharge de la cotisation de taxe d'habitation sur les logements vacants due au titre de l'année 2010, que l'ensemble des conclusions présentées par M. D. à l'appui de sa demande n'a pas été analysé dans les visas ou repris dans les motifs du jugement; que la circonstance que certaines de ces conclusions parais- saient au premier juge manifestement irrecevablesn'était pas de nature à le dis- penser de les rejeter expressément dans son jugement ; qu'ainsi, ce jugement est irrégulier en la forme “. (CE, 29 sept. 2014, 8 e sous-section, n°371278) L’arrêt ne se prononce pas sur le fond et le litige est renvoyé au TA de Marseille. Le tri- bunal devra examiner toutes les conclusions et, s’il les juge irrecevables, les rejeter expressément. JURISPRUDENCE “Considérant […] qu’il résulte de ces dispo- sitions [art. 1389 I du CGI] que si l'inexploi- tation d'un immeuble peut ouvrir droit au dégrèvement qu'elles prévoient, c'est notamment à la double condition que le contribuable utilise lui-même cet immeuble à des fins commerciales ou industrielles et que son exploitation soit interrompue du fait de circonstances indépendantes de sa volonté; que le respect de cette condition exige, “en principe, que le contribuable exploite lui-même l'établissement avant l'interruption de l'exploitation; que, toute- fois, lorsqu'un contribuable achète un immeuble dont l'exploitation à des fins industrielles ou commerciales est interrom- pue du fait de circonstances indépendantes de sa volonté, il peut prétendre à l'exoné- ration prévue par les dispositions précitées s'il résulte de l'instruction qu'il a acquis cet immeuble en vue de l'exploiter lui-même à des fins industrielles et commerciales; Considérant qu'il ressort des pièces du dos- sier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 25août 2005, le préfet du Loiret a procédé à la fermeture administrative de locaux à usage industriel à Ouzouer-sur-Tré- zée en vue de l'exécution de travaux per- mettant leur dépollution; que ceux-ci ont été confiés à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME) et étaient en cours au 1 er janvier de l'année 2011; que la société Les Entrepôts du Centre ayant acquis ces locaux le 9juillet 2007, elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2008 à 2011; qu'il résulte de ce qui a été dit au point1 qu'en jugeant que la société ne pouvait bénéficier du dégrèvement qu'elle sollicitait au seul motif qu'elle était deve- nue propriétaire des locaux sans les avoir elle-même exploités avant les travaux de dépollution , sans rechercher s'il résultait de l'instruction que la société avait acquis les locaux en vue de les exploiter elle-même dès l'achèvement des travaux , le tribunal administratif a commis une erreur de droit”. Observations : Pour bénéficier de l’exoné- ration de taxe foncière au titre des locaux vacants (destinés à la location ou en cas d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même), le contribuable doit remplir les trois conditions suivantes: - vacance indépendante de sa volonté, - durée de vacance supérieure à 3 mois, - vacance affectant tout l’immeuble ou une partie susceptible de location ou d’ex- ploitation séparée. Ces conditions figurent à l’article 1389 du CGI. Le Conseil d’État précise le cas de l’in- exploitation de l’immeuble par le contri- buable lui-même. En effet, si le contribuable exploite lui- même l’immeuble avant sa vacance, la condition est remplie. Qu’en est-il s’il l’a acquis en vue de l’exploiter? Lorsque l’immeuble est acquis en vue de son exploitation par le contribuable, l’exo- nération reste possible si l’exploitation est interrompue du fait de circonstances indé- pendantes de la volonté du contribuable; c’était le cas en l’espèce: la société ayant acquis les locaux qui étaient fermés par arrêté préfectoral mais en vue de les exploiter, elles pouvaient prétendre à l’exonération. Assurance ■ Assurance tous risques chantiers (Cass. Civ. 3 e , 22octobre2014, n°1245, FS- P+B, rejet, pourvoi n°13-24834) À la suite de dégâts des eaux dans un immeuble qui avait été vendu en l’état futur d’achèvement par une SCI, le syndicat des copropriétaires et certains coproprié- taires avaient assigné les intervenants à l’ac- te de construire en indemnisation de leurs préjudices. L’entreprise de plomberie (Allard) avait été condamnée en appel à payer à la SCI et à son assureur des sommes au titre de diverses condamnations indemnisant des préjudices immatériels et matériels subis par des copropriétaires. Dans son pourvoi, elle soutenait que “l’assurance tous risques chantiers est une assurance de dommages pour le compte de tous les participants à l’opération de construction; que, partant la cour d’appel ne pouvait condamner la société Allard, nécessairement couverte par cette police, à garantir la MAF, prise en sa qualité d’assureur tous risques chantiers, quant aux condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier au projet des acquéreurs d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé l’article L 112-1 du code des assurances”. Ce pourvoi est rejeté: “Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 2 des conditions particulières de la police “tous risques chantier” précisait que seul le maître de l’ouvrage avait la qualité d’assu- ré, la cour d’appel en a exactement déduit que la société Allard devait garantir la SCI et la MAF des condamnations prononcés au profit de M me P. et des époux S. [coproprié- taires]; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations : L’auteur du pourvoi, l’entre- preneur de plomberie, soutenait qu’étant participant à l’opération de construction, il était couvert par l’assurance tous risques chantiers. À ce titre, il n’aurait pas dû être condamné à garantir l’assureur de la condamnation, en application de l’article L 112-1 du code des assurances. Mais la cour d’appel avait relevé que seul le maître d’ou- vrage était assuré, en application de la poli- ce d’assurance. L’entrepreneur n’était donc pas couvert par cette assurance, il pouvait donc être condamné à garantir la condam- nation prononcée à l’encontre de l’assureur. ■ Rôle de l’administrateur judiciai- re ou du courtier, pour la déclara- tion d’effectifs de l’assuré (Cass. Civ. 3 e , 22octobre2014, n°1247, FS- P+B, cassation, pourvoi n°13-25430) Deux sociétés avaient fait appel à une socié- té Bati C JP pour concevoir et réaliser des 4novembre2014 5 JURIS hebdo immobilier •• F ISCALITÉ - A SSURANCE ■ Le prêt à un associé pour acqué- rir un siège social est jugé acte anormal de gestion Un contribuable avait dû supporter un supplément d’impôt sur le revenu à la sui- te de la contestation par l’administration de l’opération suivante: il avait reçu un prêt d’une société (dont il était associé) et avait acquis un immeuble. L’administration avait estimé qu’il s’agissait d’un acte anor- mal de gestion. Le contribuable soutenait que la cour administrative d’appel avait “inexactement qualifié les faits en jugeant que le prêt octroyé par la société L. pour acheter un immeuble à Carpentras consti- tuait un acte anormal de gestion , alors que les travaux entrepris par M. A. avaient pour contrepartie la construction d’un nouveau siège social de la société et la mise à disposition immédiate de celle-ci d’un abri et d’une aire permettant le stoc- kage du matériel et que le prêt en cause avait été entièrement remboursé par ses soins”. Le Conseil d’État refuse d’admettre le pourvoi du contribuable. (CE, 29 sept. 2014, 8 e sous-section, n°371278) Un autre arrêt du même jour concernait une procédure voisine, engagée à l’encontre de la société. L’arrêt sanctionne donc l’acte anor- mal de gestion de prêt une somme à un asso- cié pour acheter un immeuble, quand bien même l’immeuble sert à titre de siège de la société. L’immeuble était en même temps le domicile des associés et l’administration avait considéré que les frais exposés pour le fonc- tionnement de ce siège social constituaient des dépenses personnelles des associés. JURISPRUDENCE travaux de réhabilitation de deux immeubles. La société Bati C JP concept avait souscrit, par l’intermédiaire d’un cour- tier, un contrat multirisques artisan du bâti- ment, auprès d’Axa France IARD et pour lequel elle avait déclaré employer une per- sonne. La société Bati C JP concept avait alors été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire. Les sociétés ayant commandé les travaux se plaignant de désordres, elles avaient assigné l’admi- nistrateur judiciaire, l’assureur et le manda- taire ainsi que le courtier pour le voir condamner à prendre en charge les consé- quences de l’application de la règle propor- tionnelle par l’assureur à qui l’augmenta- tion des effectifs n’avait pas été déclarée. La Cour de cassation valide l’arrêt qui avait jugé que le courtier n’avait pas manqué à son devoir de conseil mais le censure en ce qu’il avait dégagé la responsabilité de l’ad- ministrateur judiciaire: “Attendu qu’ayant relevé que l’assuré avait connaissance, par les conditions particu- lières de son contrat, de son obligation de déclarer à l’assureur son effectif dès lors que celui-ci excédait une personne, qu’il avait déjà mis en œuvre cette obligation quand son effectif était passé de zéro à un salarié et qu’il n’avait pas signalé au courtier une nouvelle modification du nombre de ses salariés, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes et a pu en déduire, sans modifier l’objet du litige, que le courtier n’avait pas manqué à son devoir de conseil , a légalement justifié sa décision de ce chef; Mais sur le second moyen: Vu l’article 1382 du code civil, ensemble l’ar- ticle L 631-12 du code de commerce; Attendu que pour débouter les sociétés Equip Buro et Les Remparts de leurs demandes indemnitaires formées contre M. K. [administrateur judiciaire], l’arrêt retient que, l’administrateur judiciaire ayant été investi d’une mission d’assistance, le débi- teur pouvait valablement exercer seul les actes conservatoires et de gestion courante, que la souscription d’un contrat d’assurance obligatoire et son renouvellement annuel par tacite reconduction relevaient de la ges- tion courante, que le redressement judiciai- re avait été prononcé après l’ouverture du chantier et que la société Bati C JP concept, qui employait dix salariés à la date de la ces- sation de paiement, aurait déjà dû d’elle- même signaler l’augmentation de son effectif salariés à l’assureur ou à son cour- tier; Qu’en statuant ainsi, alors qu’ il appartenait à l’administrateur judiciaire, chargé d’une mission de surveillance, de s’assurer de l’ef- ficacité de l’assurance de responsabilité décennale souscrite par le débiteur en véri- fiant que le risque avait été exactement déclaré , la cour d’appel a violé les textes sus- visés; Par ces motifs: casse”. Observations : L’entreprise assurée devait déclarer ses effectifs, afin que l’assureur puisse ajuster la prime d’assurance. Elle y avait bien procédé en passant de 0 à 1 salarié mais non ultérieurement. Si la res- ponsabilité du courtier est dégagée, celle de l’administrateur judiciaire est en revanche retenue par cet arrêt. Celui-ci, indique la Cour de cassation, doit vérifier l’efficacité de l’assurance de responsabilité décennale souscrite par le débiteur. L’arrêt se fonde sur l’article L 631-12 du code de commerce selon lequel l’administrateur est chargé “d'assister le débiteur pour tous les actes relatifs à la gestion ou certains d'entre eux”. ■ Recours de l’assureur dommage ouvrages (Cass. Civ. 3 e , 22octobre2014, n°1250, FS- P+B, rejet, pourvoi n°13-24420) Un assureur avait été condamné en référé par la cour d’appel de Rennes à verser une somme à titre de provision, dans un litige où il intervenait comme assureur dommage ouvrage. L’assureur avait alors exercé un recours contre l’architecte ainsi qu’envers une entreprise, un sous-traitant et leurs assureurs respectifs. Or la cour d’appel avait limité le montant de la condamnation à 511705euros alors que la somme versée par l’assureur au titre d’indemnité nécessai- re au préfinancement de la réparation des dommages et employée à cet effet était de 1700120euros. Mais la Cour de cassation confirme la déci- sion: “Attendu […] qu’ayant retenu à bon droit que le recours subrogatoire de l’assureur dommages ouvrage ne pouvait excéder la somme à laquelle l’assuré pouvait pré- tendre au titre de la réparation des désordres de nature décennale, même si, en raison du non-respect de ses obligations légales, l’assureur dommages ouvrage avait été condamné à payer une somme supé- rieure, la cour d’appel a pu fixer contradic- toirement la créance subrogatoire au mon- tant hors taxes des travaux de réparation nécessaires dont elle a souverainement apprécié la valeur; D’où il suit que le moyen, pour partie irre- cevable, n’est pas fondé pour le surplus”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : La cour d’appel avait jugé que le recours subrogatoire de l’assureur se limite au coût des travaux de réparation des dommages au paiement duquel son assurée aurait pu prétendre, “même si son propre paiement résultant de la sanction pour inobservation des délais légaux de prise en charge du sinistre, elle a été contrainte de régler une somme supérieu- re correspondant au coût de la réfection totale de la toiture”. En conséquence, la cour avait limité le montant à rembourser à l’assureur dommage ouvrage. La Cour de cassation valide ce raisonnement. Contrats ■ Mauvaise foi dans l’exécution d’un protocole (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 22octobre2014, n°12/21402) Un protocole avait été conclu le 17mars 2006 entre un promoteur (JMP expansion) et un investisseur (Rodamco France). Il rela- tait l'existence d'une négociation entre Rodamco et la société Pathe Argenteuil pour la régularisation avant le 31mars 2006 d'une promesse unilatérale de vente sur un terrain, JMP expansion devait être substi- tuée dans le bénéfice de la promesse. Les parties devaient conclure concomitamment à l’acte de substitution, une promesse de vente en l'état futur d'achèvement portant sur le « village commercial » (ensemble de commerces et de places de stationnement). Le 5mai 2006, une promesse unilatérale de vente avait été conclue entre Pathe Argen- teuil et la SCI Marceau côté Seine, filiale de Rodamco France. À la suite de plusieurs avenants, Unibail Rodamco avait finalement indiqué que, la mairie d'Argenteuil ne souhaitant pas la réalisation du projet et les coûts de dépol- lution étant de 300000euros HT, l'opéra- tion ne pouvait pas être poursuivie. Mais la société JMP expansion soutenait que la rési- liation du protocole était fautive, elle demandait réparation de son préjudice, ce qu'elle obtient devant la cour d'appel: « Considérant qu'il résulte des pièces ver- sées au dossier: - que les appelantes ont fait signer la pro- messe de vente du terrain, non par la socié- té Rodamco France, mais par une de ses filiales le 5mai 2006, alors que la date limi- te était le 31mars 2006 et sans recueillir l'ac- 4novembre2014 6 JURIS hebdo immobilier •• A SSURANCE - C ONTRATS JURISPRUDENCE cord de la société JMP expansion, alors que le protocole d'accord ne donnait aucune autorisation de substitution pour ce faire; - que l'ensemble de la relation contractuel- le a été remis en cause par Rodamco Euro- pe dans une lettre du 21novembre 2007 en raison d'un recours contre le permis de construire et de la pollution du terrain, mais que d'une part le permis de construire ainsi que l'autorisation de la commission dépar- tementale d'équipement commercial ont été ensuite obtenus, d'autre part il était loi- sible à la société Rodamco France et/ou à la SCI Marceau côté Seine de renoncer à la condition suspensive tenant à la pollution du terrain - laquelle ne constituait pas un obstacle à l'exercice de la substitution au profit de la société JMP expansion; que le coût de la dépollution – à savoir 300000 € - ne pouvait être un obstacle sérieux au pro- jet alors que le prix des travaux de construc- tion du centre commercial dépassait 14000000 € , […] - que pendant plus de deux ans la société Rodamco France et/ou la SCI Marceau côté Seine n'ont pas substitué la société JMP expansion dans le bénéfice de la promesse de vente du terrain, rendant ainsi impos- sible toute mise en œuvre du projet, la régularisation de la promesse de vente en l'état futur d'achèvement – dont l'objet et le prix étaient fixés dans le protocole d'ac- cord même si des aménagements restaient possibles – devant intervenir concomitam- ment, - qu'elles ont cherché un accord financier pour renoncer au bénéfice de la promesse de vente du terrain sans égard pour les droits de la société JMP expansion résultant de son droit de substitution dans le bénéfi- ce de la promesse; Qu'il est ainsi établi que les intimées ont toutes deux manqué de bonne foi dans la mise en œuvre du protocole d'accord , engageant leur responsabilité in solidum, sur un fondement contractuel pour la socié- té Rodamco France et quasi délictuel pour la SCI Marceau côté Seine ». La cour accorde une somme de 400000euros en réparation du préjudice, tenant compte de des démarches accom- plies en vue de la réalisation du projet, du temps passé, et de la perte d'une chance de réalisation de ce projet . Elle condamne par ailleurs le promoteur (JMP expansion) à ver- ser à Rodamco 156704euros au titre d'une clause du protocole prévoyant une règle de partage des risques de l'opération en cas de défaut de réalisation des accords, pour quelque raison que ce soit. Observations : C’est donc sur le fondement de la mauvaise foi que la cour condamne l’investisseur à indemniser le promoteur. En effet, le permis de construire avait été obtenu et l’autorisation de CDEC égale- ment. L’investisseur soutenait que l’opéra- tion ne pouvait pas se faire en raison de l’opposition de la commune et en raison de frais excessifs dans la dépollution du sol mais la cour d’appel juge ces arguments insuffisants. Urbanisme ■ Permis ou déclaration? (CE, 1 e sous-section, 27août 2014, n°363747, commune de Levallois-Perret) Un propriétaire avait fait une déclaration de travaux visant à réunir deux maisons de ville et à créer un élévateur avec édicule en terrasse. Le tribunal administratif avait jugé que les travaux auraient dû faire l’objet d’un permis de construire. Le Conseil d’État, vise l’article R 421-14 du code de l’urbanis- me, dans sa rédaction applicable au litige, qui prévoit une obligation de permis pour les travaux qui ont pour effet “de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur exté- rieur”. Il juge le texte inapplicable aux faits de l’espèce: “les travaux envisagés consistaient notam- ment dans la création d'un élévateur com- portant un édicule de sortie édifié grâce à la suppression d'une partie d'une verrière zénithale, permettant l'accès à une terrasse. En jugeant que de tels travaux avaient pour effet de percer une “ouverture sur un mur extérieur”, alors qu'ils n'entraînaient, eu égard à l'emplacement de la verrière, que le percement d'un élément de toiture et en en déduisant, compte tenu de la modifica- tion du volume du bâtiment, qu'ils étaient soumis à permis de construire, il a inexacte- ment qualifié les faits de l'espèce. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le tribunal ne pouvait se fonder sur la mécon- naissance de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme pour annuler la décision de non-opposition en litige”. L’arrêt rejette ensuite un moyen tiré de l’ap- plication de l’article R 431-35, dans sa rédac- tion applicable au litige, et prévoyant la déduction d’une surface de 5m 2 par loge- ment respectant les règles d’accessibilité intérieure aux personnes handicapées. L’ar- rêt indique que cette disposition n’est appli- cable que pour les bâtiments d’habitation collectifs et les maisons individuelles construites pour être louées et qu’elles ne s‘appliquent pas aux maisons que le pro- priétaire, directement ou par l’intermédiai- re d’un professionnel, construit pour son propre usage. Observations : La nécessité de demander un permis de construire pour le percement ou l’agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur n’est donc pas applicable à la suppression partielle d’une verrière zénithale. ■ Recours contre un permis de construire. Adresse du bénéficiaire du permis (CE, 6 e et 10 e sous-sections réunies, 24sep- tembre2014, n°351689) À la suite de la délivrance d’un permis de construire, un recours avait été engagé. La cour administrative d’appel avait prononcé une fin de non-recevoir opposée par le bénéficiaire du permis au motif que “le requérant n'avait pas rempli son obligation de lui notifier sa requête d'appel, posée par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, en expédiant cette dernière non pas à l'adres- se personnelle de M me C., mais à l'adresse de l'architecte auquel celle-ci avait donné mandat jusqu'à la notification de la déci- sion définitive de l'administration”. Le Conseil d’État annule cette décision. Il se fonde sur l’article R 421-29 du code de l’ur- banisme, dans sa rédaction alors applicable, l’article A 421-6-1 et sur l’article R 600-1 qui prescrit la notification du recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisa- tion. Il en déduit: “Considérant qu'en statuant ainsi, alors qu'il ressortait des pièces du dossier qui lui était soumis que cette adresse était men- tionnée sur le permis litigieux comme étant celle à laquelle la bénéficiaire du permis de construire était domiciliée, la cour a enta- ché son arrêt d'une erreur de droit ”. Observations : Le requérant doit notifier son recours à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis. De nombreux arrêts traitent de cette question d’interpré- tation de l’article R 600-1 du code de l’ur- banisme. Il a été jugé, par exemple, que la notification d’un recours est valablement faite au conjoint du titulaire de l’autorisa- tion, dès lors que les époux ne sont pas séparés de corps (CE, 7août 2008, n°288966). Elle l’est de même, si le titulai- re du permis refuse de recevoir le courrier recommandé de notification du recours, conduisant le pli être retourné (CAA Bor- deaux, 15 mars 2012). En revanche, est 4novembre2014 7 JURIS hebdo immobilier •• U RBANISME JURISPRUDENCE 4novembre2014 8 JURIS hebdo immobilier •• U RBANISME JURISPRUDENCE irrégulière une notification faite à une société portant le même nom qu’une asso- ciation ayant le même siège social, mais n’étant pas comme cette dernière titulaire du permis (CAA Bordeaux, 10 fév. 2005). L’arrêt rapporté est favorable au requérant puisqu’est jugée valable la notification à l’architecte du pétitionnaire, à l’adresse duquel il était domicilié, selon l’indication figurant sur le permis. ■ Affichage de l’autorisation d’ur- banisme. Dispositions transitoires de la réforme de 2007 (CE, 6 e et 1 e sous-sections réunies, 22sep- tembre2014, n°361715) Un recours avait été engagé contre une autorisation de lotir. Il se posait la question de l’application du nouvel article R 490-7 du code de l’urbanisme, dans sa version issue du décret du 5janvier 2007. Le Conseil d’État indique que: “aux termes du 3 de l'article 26 du décret du 5janvier 2007, les articles R. 600-1 à R. 600-3 " sont applicables aux actions intro- duites à compter du 1 er octobre 2007”, et en déduit: “Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions que l'article R. 600-2 du code de l'ur- banisme est applicable aux recours formés à compter du 1 er octobre 2007, y compris ceux dirigés contre des autorisations d'urbanis- me délivrées avant cette date sous l'empire du régime antérieur au 1 er octobre 2007 et qui, telle l'autorisation de lotir, ont été pla- cées depuis sous le nouveau régime du per- mis d'aménager; que, par suite, en estimant que l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme s'appliquait aux autorisations de lotir déli- vrées avant le 1 er octobre 2007, alors même que les termes “autorisation de lotir” n'étaient pas expressément repris par l'ar- ticle R. 600-2, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit”. Toutefois, le Conseil d’État censure l’arrêt sur un autre point. Il indique que les moda- lités d’affichage sur le terrain sont régies par les règles en vigueur à la date de déli- vrance de l’autorisation (art. 26 du décret du 5janvier 2007). L’affichage de l’autorisa- tion de lotir attaquée était donc soumis aux règles applicables à sa date de délivrance, soit le 30août 2007, qui imposaient la men- tion sur le panneau d’affichage de la SHON autorisée. Jugeant que l’indication de la SHON autorisée n’était pas obligatoire, la cour administrative d’appel avait donc com- mis une erreur de droit. Observations : La réforme de 2007 a main- tenu la règle du double affichage, en mai- rie et sur le terrain, mais elle en a modifié les effets (art. R 490-7 jusqu’au 30 sept. 2007, puis art. R 600-2). L’affichage munici- pal n’a plus de rôle pour déclencher le délai de recours de deux mois ouvert à l’égard des tiers (voir obs. sous art. R 600-2 in code de l’urbanisme Litec 2014, p.1251). S’agissant des dispositions transitoires, le Conseil d’État juge ici que le nouvel article R 600-2 s’applique aux recours formés à compter du 1 er octobre 2007, y compris pour les autorisations délivrées avant le 1 er octobre 2007. La règle s’applique aussi pour les autorisations de lotir. Quant aux modalités d’affichage, elles sont régies par les règles en vigueur à la date de délivran- ce de l’autorisation. La règle a sa logique, le pétitionnaire pouvait difficilement res- pecter une règle d’affichage qui n’était pas encore connue à la date de l’affichage. ■ Voies en impasses (CE, 6 e sous-section, 26septembre2014, n°369425, commune de Mériel) Le règlement du POS d’une commune pré- voyait à propos de l’accès et de la voirie que “Les dimensions, formes et caractéristiques des voies publiques ou privées à créer doi- vent être adaptées aux usages qu'elles sup- portent et aux opérations qu'elles doivent desservir. / Les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules privés et ceux des services publics puissent faire demi-tour, dès lors que l'importance du secteur ainsi desservi le justifie. / La lon- gueur cumulée des voies en impasse et accès particuliers ne peut excéder 50m. Cet- te limitation ne s'impose pas si la qualité des aménagements prévus le justifie”. Le tribu- nal administratif en avait déduit qu’une déclaration préalable de division d’un ter- rain avec création d’un lot à bâtir devait être annulée. Le Conseil d’État annule la décision: “Considérant qu’il résulte de ces disposi- tions que les prescriptions relatives à la lon- gueur cumulée des voies en impasse et accès particuliers ne s'appliquent qu'aux voies nouvelles ; que, par suite, en jugeant que ces dispositions étaient applicables non aux seules voies de desserte nouvelles, mais à toutes les voies en impasse , et trouvaient donc à s'appliquer au projet litigieux, le tri- bunal administratif de Cergy-Pontoise a entaché son jugement d'une erreur de droit ”. Observations : Le Conseil d’État fait donc une interprétation de la disposition du POS relative aux voies d’accès favorable au demandeur de la déclaration préalable. Une disposition restrictive concernant les voies nouvelles ne peut pas être invoquée pour les voies existantes. ■ L’éolienne n’est pas un bâtiment (CE, 1 e sous-section, 19septembre2014, n°357327) L’association “Protégeons nos espaces pour l’avenir “avait engagé un recours contre le permis de construire quatre éoliennes et un poste de livraison à Séverac le Château déli- vré par le préfet de l’Aveyron. Sa demande avait été rejetée, tant en première instance qu’en appel. Elle l’est également par le Conseil d’État. On retiendra certains des arguments oppo- sés par l’arrêt en réponse aux moyens de l’association : - Le préfet n’est pas tenu de diligenter une nouvelle enquête publique lorsqu’il accor- de l’autorisation pour un projet dont le seul changement par rapport au projet initial consiste “dans le remplacement d'éoliennes à pales fixes par des éoliennes à pales réglables permettant de réduire les nui- sances sonores occasionnées”. - S’agissant de l’emplacement du projet en zone ND, zones naturelles à protéger, le préfet pouvait accorder le permis: “ces dispositions [art. L 145-3 et R 123-18] du code de l'urbanisme n'interdisaient pas par principe que le règlement d'un plan d'occupation des sols permette la construc- tion d'éoliennes en zone de montagne ou en zone naturelle ni n'imposaient la délimi- tation de certains secteurs pouvant seuls recevoir l'implantation de ces ouvrages”. - La construction d’une éolienne est bien un “ équipement public ” au sens de l’article L 145-3 du code de l’urbanisme. - Une éolienne ne peut être regardée com- me un “bâtiment” . En conséquence, la règle de l’article R 111-19 du code de l’urbanisme, qui prévoit des règles de distance d’implan- tation d’un bâtiment par rapport à la limite parcellaire, n’est pas applicable à une éolienne. Observations : Tous les arguments de l’as- sociation de défense de l’environnement sont ainsi repoussés. On retiendra donc les qualifications juridiques retenues par le Conseil d’État: l’éolienne est bien un équi- pement public, mais elle n’est pas un bâti- ment, ce qui exclut pour son édification l’application des règles d’implantation des bâtiments. 4novembre2014 9 JURIS hebdo immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier E NBREF Participations d’urbanisme ■ Participation pour non-réalisa- tion d’aires de stationnement (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 22sep- tembre2014, n°366854, commune de Pont- Saint-Esprit) Une association syndicale libre avait obtenu un permis de construire assorti d’une parti- cipation de 79274euros au titre de la non- réalisation d’aire de stationnement. La cour administrative d’appel avait annulé cette participation. Le Conseil d’État confirme l’arrêt d’appel. L’arrêt cite l’article L 421-3 du code de l’ur- banisme, dans sa rédaction applicable au litige, qui prévoit, si le pétitionnaire ne peut satisfaire lui-même les obligations de réali- sation d’aire de stationnement, la faculté d’acquérir des places de parking dans un parc existant ou en cours de réalisation et, à défaut, de verser une participation. “Considérant qu'aux termes de l'article UA 12 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Pont-Saint-Esprit: " Le stationnement des véhicules correspon- dant aux besoins des constructions et instal- lations doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées sur des emplacements prévus à cet effet. Pour les constructions à usage d'habitation: une place par 100m² de surface de plancher hors œuvre nette (…) " ; que cet article, faute de contenir une disposition expresse relative aux travaux emportant la modification, sans extension de surface, des immeubles édifiés avant son édiction, doit être regardé comme s'ap- pliquant aux seuls travaux accroissant la surface de plancher hors œuvre nette de ces constructions ; que, par suite, la cour n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant qu'une participation relative à la non-réali- sation d'aires de stationnement ne pouvait, en l'espèce, être exigée à l'occasion d'une opération de rénovation qui, tout en ren- dant habitable une partie substantielle du bâtiment en litige et, par suite, en accrois- sant son nombre d'occupants potentiels, n'impliquait, par elle-même, aucune aug- mentation de sa surface de plancher hors œuvre nette”. Observations : Le Conseil d’État fait donc une interprétation stricte de l’obligation de réalisation d’aire de stationnement pré- vue par le POS de la commune concernée. Faute d’être explicitement applicable aux modifications d’immeuble, sans extension de surface, elle est jugée inapplicable à des travaux sans extension de surface, même si la transformation avait pour effet un accroissement du nombre d’occupants potentiels. Les règles sur les obligations de réalisation de stationnement ont été modifiées. Elles figurent actuellement à l’article L 123-1-12 du code de l’urbanisme. Précisons que le Conseil d’État a jugé que la réalisation des places de stationnement demeure le principe et que le constructeur ne peut pas s’en affranchir en proposant de verser la participation (CE, 5 déc. 1986, SCI La Font de l’Ange). ● B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns 52 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ■ Notion de « surélévation signifi- cative » d'une terrasse Répondant une question de Pierre Jarlier (sénateur UDI du Cantal) qui soulignait les divergences d'interprétation de cette notion dans les départements, le ministère du logement indique que l'emprise au sol est définie par la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. La circulaire du 3 février 2012 précise que les terrasses qui ne pré- sentent pas une surélévation significative par rapport au niveau du terrain, ne constituent pas une emprise au sol, sous réserve qu'elles ne présentent pas de fon- dations profondes. L'appréciation du caractère significatif dépend des caracté- ristiques particulières des constructions . Une terrasse sur pilotis par exemple pour compenser un fort dénivelé va modifier la façade, elle sera constitutive d'emprise au sol. Fixer une limite à 60 cm n'est donc pas forcément adapté. (JO Sénat Q, 9 oct. 2014, p. 2302, n° 11764) ■ Avenir d'Action logement Le ministère du logement, en réponse à une interpellation de Patrick Hetzel (UMP, Bas-Rhin) indique que pour la période 2015- 2019, le retour à une relation contractuelle entre l'Etat et les partenaires sociaux doit permettre de définir les objectifs prioritaires partagés entre l'Etat et les partenaires sociaux tout en tenant compte des enjeux d'économies du pacte de responsabilité. (JO AN Q, 30 sept. 2014, p.8264, n°5912). ❘◗ Gide ( Renaud Baguenault de Puchesse, Rémi Tabbagh et Stéphane Puel ) ainsi que Bredin Prat ( Julien Gayral ) ont conseillé Oxford Proper- ties Group dans l’acquisition du 32 Blanche (immeuble de bureaux, Paris IX e ) pour 263millions d’euros. Acteurs U RBANISME JURISPRUDENCE Bibliographie L’annuaire des OPCI , édité par l’IEIF, vient de paraître. Cette 6 e édition comporte tous les chiffres relatifs aux Organismes de Placement Collectif Immobilier et les règles qui régissent les OPCI, tant pour les organismes grand publics que profes- sionnels. Il contient aussi une fiche détaillée pour chaque OPCI. Tel: 0144826363. info@ieif.fr. 99 € TTC. ➚ +0,47% : c’est le montant de la variation annuelle de l’ indice de référence des loyers pour le 3 e tri- mestre 2014. Son montant s’établit à 125,24. (Publication INSEE du 15octobre 2014). Chiffres 4novembre2014 10 JURIS hebdo immobilier •• R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 30sept. 2014 AN p.8226 n°48154 Bernard Accoyer UMP, Haute- Savoie Observatoires départe- mentaux d'équipement commercial Artisanat La loi du 18juin2014 a acté la suppression des observatoires départemen- taux d'équipement commercial après le constat de l'échec de leur mission . Un observatoire national doit être mis en place, un décret en Conseil d’État doit être publié à cet effet. La direction générale des entreprises travaille à l'élaboration d'une base de données exhaustive recensant l'ensemble des établissements de commerce de détail. Les données porteront sur la période 3009-2011. Le travail doit être achevé pour la fin 2014. 30sept. 2014 AN p.8227 n°59059 Jacques Bompard, NI, Vaucluse À qui profite la loi Pinel? Artisanat La loi du 18juin2014 a pour objectif d'accroître la rentabilité des entreprises, en particulier les plus petites, en limitant les hausses de loyers commerci- aux . La loi introduit un mécanisme de lissage des hausses de loyers en cas de déplafonnement, ce qui devrait limiter fortement les hausses tout en garantis- sant aux bailleurs une rentabilité suffisante. Par ailleurs, pour prévenir les conflits, la loi rend obliga- toire l'établissement d'un état des lieux lors de chaque changement de locataire. Un inventaire des charges doit être annexé au bail. Un décret en cours de prépa- ration doit définir les charges et impôts qui, par leur nature, ne peuvent être imputés au locataire. Le député relayait l'opinion du CNCC selon lequel la réforme va profiter aux grandes enseignes et accentuera les positions de ceux qui sont en situation de monopole. 30sept. 2014 AN p.8229 n°36313 Françoise Dumat, SRC, Gard Protection au titre des monuments historiques Eviter l’exécution d’un permis de démolir? Culture La loi prévoit deux niveaux de protection: le classement au titre des monu- ments historiques est la protection la plus forte. Le classement est décidé par arrêté ministériel (décret en Conseil d’État en cas de refus du propriétaire). Le classement fait échec à toute autorisation d'urbanisme antérieurement délivrée. L'inscription au titre des monuments historiques est moins contraignante, elle est décidée par le préfet de région après avis de la commission régionale du patrimoine et des sites. Les travaux sur immeuble inscrit doivent faire l'objet 4 mois à l'avance, d’une déclaration auprès du service territorial de l'architecture et du patrimoine. L'administration ne peut s'y opposer qu'en classant le bien. Si le bien a fait l'objet d'un permis avant son inscription, celle-ci ne remet pas en cause le permis. À Nîmes, l’inscription l'hôtel Colomb de Daunant au titre des MH n'a pu faire obstacle au permis de démolir délivré antérieurement. 30sept. 2014 AN p.8283 n°37501 Jean-Christophe Lagarde, UDI, Seine-Saint- Denis Mise en sécurité des ascenseurs Logement Les mesures issues de la loi du 2juillet 2003 ont permis de faire baisser les accidents liés aux ascenseurs ; le nombre d'accidents mortels, de 5 à 10 par an s'est réduit et aucun accident mortel n'a été constaté depuis 2011. Le décret du 23juillet 2013 a reporté au 3juillet 2014 la date limite de réalisation de la 2 e tranche de travaux, ce report est définitif. Mais 3,5 % des ascenseurs con- trôlés ont fait l'objet d'une demande de mise à l'arrêt en raison d'un risque grave et imminent. Il convient de redoubler d'effort sur l'entretien. 30sept. 2014 AN p.8284 n°54803 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Contentieux du permis de construire Logement Le recours contre un permis de construire doit être notifié au titulaire de l'au- torisation et à l'auteur de la décision (art. R 600-1 du code de l'urbanisme). Le juge exige seulement que l'auteur de la décision et son bénéficiaire soient informés des éléments sur lesquels repose le recours, l'information peut résul- ter d'une lettre reprenant les arguments développés (CE 22 mars 2010). L'ab- sence de notification des pièces annexes ne vicie pas la procédure. 2oct. 2014 Sénat p.2250 n°11371 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Absence de nom sur l'acte de refus d'un per- mis de construire Intérieur La loi du 12 avril 2000 (art. 4) impose aux auteurs des décisions administra- tives de porter leur prénom, nom et qualité. Mais si les mentions permettent d'identifier sans ambiguïté l'auteur, la circonstance que ne figure que l'ini- tiale du prénom n'a pas d'incidence sur sa validité. L'absence du nom, du prénom ou la seule mention du nom n'empêche pas d'identifier l'auteur, si sa fonction figure bien sur la décision de refus de permis. 7oct. 2014 AN p.8433 n°39839 Jean-Pierre Le Roch, SRC, Morbihan Constructions à proxim- ité de zones de carrières Ecologie La plupart des carrières relèvent du régime de l'autorisation (art. L 512-1 du code de l'environ- nement). Elles ne sont autorisées qu'après instruc- tion, qui tient compte d'une étude d'impact et d'une étude des dangers. Le préfet peut imposer des mesures supplémentaires et une distance d'éloignement supérieure à la distance de 10 mètres. La décision doit alors être motivée et les mesures prescrites justifiées. Il n'est pas prévu de modifier l'arrêt ministériel du 22 janvier 1994. Le député estimait que la faculté pour le préfet de prescrire une distance supérieure à 10 mètres provoquait des dif- férences de traitements selon les départements. 7oct. 2014 AN p.8459 n°48011 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Délai pour réaliser un équipement à la suite d'une expropriation. Intérieur L'acte déclarant l'utilité publique fixe le délai pendant lequel l'expropriation peut être réalisée, c'est-à-dire le délai dans lequel l'ordonnance d'expropriation doit intervenir. Mais pour la réalisation effective du projet, aucun délai n'est prévu. Toutefois, si l'immeuble n'a pas reçu l'affectation prévue dans le délai de 5 ans, le propriétaire exproprié peut, pendant 30 ans, demander la rétrocession. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ Emmanuel Cau, vice-président de la région Nord-Pas-de-Calais et André Pouget, gérant de Pouget Consultants ont présen- té ce 29octobre les conclusions du groupe de travail qu’ils ont animé sur la rénova- tion des logements: du diagnostic à l’usa- ge. Le président du Plan Bâtiment Durable, Philippe Pelletier, explique que ce rapport s’inscrit dans la suite du rapport “BIM (Bâtiment et Informations Modélisés) et Gestion du patrimoine” piloté par Pierre Mit et Franck Hovorka et qui propose un “passeport énergétique”. Philippe Pelletier souligne que la carte vitale du logement peut avoir un intérêt tant pour ceux qui détiennent l’immeuble que pour ceux qui le construisent. Emmanuel Cau précise que si le groupe de travail entend obliger progressivement à la constitution d’une carte vitale des ouvrages existants et neufs mais que l’ob- jectif initial, fixé par la lettre de mission de Philippe Pelletier, est de favoriser une bon- ne rénovation des logements. Emmanuel Cau décrit les cinq objectifs qui ont été poursuivis: - permettre un audit global, - mettre les habitants au centre du disposi- tif (il s’agit de coordonner l’intervention des trois groupes d’acteurs, ménages, entreprises et sphère publique), - intégrer la révolution numérique, - favoriser la coordination de la filière, - faciliter l’action publique. Il ajoute que cet outil doit être conçu pour l’utilisateur, mais qu’il doit aussi être évolu- tif et capable de vivre avec le bâtiment. Le groupe de travail a mené ses réflexions tant pour les maisons individuelles que les copropriétés ; il a également abordé la question de la structuration de l’informa- tion de la carte vitale. Le carnet numérique voté à l’As- semblée Dans le projet de loi de transition énergé- tique, récemment votée par l’Assemblée, les parlementaires ont adopté un amende- ment qui prévoit la création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du bâti- ment. Ce document doit entrer en vigueur le 1 er janvier 2017 pour les bâtiments neufs et le 1 er janvier 2025 pour les logements existants. Emmanuel Cau juge ce délai un peu court pour le neuf mais un peu loin- tain pour l’existant. Le nom “carte vitale” étant déposé par le GIE Sesam Vitale pour le secteur de la san- té, il faudra pour le bâtiment utiliser un autre nom. André Pouget reconnaît qu’il y a déjà de nombreuses initiatives dans ce domaine. Mais l’objectif du projet est d’agréger ces initiatives, dans un système ouvert, collaboratif. Sa mise en place doit se faire de façon progressive, en assurant la sécurité et la confiance des utilisateurs. Le mécanisme permettra d’agréger les informations existantes, qui seront stoc- kées dans une sorte d’armoire, ce qui per- mettra de gagner en transparence lors de la transaction. L’utilisateur de l’immeuble y trouvera aussi un intérêt, par exemple pour suivre ses consommations d’énergie. La carte sera utile dès la conception du bâtiment, lors de la construction, puis lors de son usage et enfin jusqu’à la décons- truction. Enfin, la carte vitale sera pour les pouvoirs publics un outil d’observation. André Pou- get indique que certains faits déclencheurs sont particulièrement favorables à l’ali- mentation de cette carte vitale: la construction, la vente et la rénovation. Quel coût? La mise en œuvre de ce dispositif aura nécessairement un coût, mais André Pou- get considère que les investissements ini- tiaux seront limités et qu’elle aura des effets collatéraux qui compenseront les investissements initiaux. Mais le dispositif doit être gratuit pour l’usager. Il devra fonctionner avec une gouvernance partagée. Emmanuel Cau ajoute que l’industrialisa- tion de l’outil permettra progressivement d’en réduire le coût. À titre de comparai- son, il évoque l’audit environnemental qui coûtait initialement 1500euros mais dont le prix a baissé à 700 ou 800euros. S’agissant du dispositif voté à l’Assemblée, Philippe Pelletier observe que son entrée en vigueur par étapes n’est peut-être pas le meilleur choix pour l’efficacité de l’outil. Il faut en effet que la carte vitale envahisse le plus possible le champ du bâtiment. Par 4novembre2014 11 JURIS hebdo immobilier •• L ACARTEVITALEDUBÂTIMENT RENCONTRE Le Plan Bâtiment Durable plaide pour une carte vitale du bâtiment Un nouveau rapport du Plan Bâtiment Durable “Inventons ensemble la carte vitale du logement!” souhaite favoriser la mise en place d’un nouvel outil de gestion de l’information des données concernant un bâtiment. Un moyen de favoriser la rénovation énergétique des bâtiments. ailleurs, si on en limite l’application au neuf, cela ne concernera que 1% du parc. Cette portée d’entrée est donc un peu étroite. Il conviendrait que la carte soit renseignée par des acteurs différents, le constructeur, mais aussi le notaire lors de la transaction, et ensuite les entreprises lors de leurs interventions sur le bâtiment. Emmanuel Cau ajoute que l’enjeu de ce projet est de favoriser une rénovation massive des logements et qu’il faudra créer un nouvel outil de gouvernance. De façon globale, Philippe Pelletier obser- ve que l’époque où le pouvoir appartenait à ceux qui détenaient l’information est révolue. Désormais, le pouvoir est à ceux qui sont capables de faire circuler l’infor- mation. Il ajoute que les professionnels accorde un accueil positif à ce projet. Les promoteurs par exemple sont favorables à la transmission des informations par voie numérique; quant aux notaires, Philippe Pelletier souligne que cela entre parfaite- ment dans leur chemin général de numéri- sation des informations. Par rapport au carnet d’entretien des immeubles en copropriété dont Philippe Pelletier reconnaît qu’il n’a pas eu le succès escompté, le nouveau dispositif aura l’avantage de mettre en cohérence les informations. Par qui? Emmanuel Cau précise que le fonctionne- ment du dispositif pourrait par exemple être assuré par un GIE. Il faut que les don- nées soient ouvertes. À titre de comparai- son, il indique que pour les milieux natu- rels, des informations multiples émanent de sources diverses: des associations de défense de la nature aux collectivités terri- toriales, et le conseil régional en assure la coordination. Philippe Pelletier résume le propos : il s’agit de donner une impulsion et d’assu- rer une harmonie entre les acteurs. En conclusion, il indique que ce rapport fait l’objet d’un consensus de place: l’en- trée de la carte vitale est une nécessité. Il va falloir maintenant passer à la phase opérationnelle et trouver des territoires d’expérimentation. Il reste des questions notamment juridiques à régler: à qui appartiennent les informations? Quelle est la responsabilité de celui qui saisit les don- nées en cas d’erreur? Mais l’objectif pre- mier demeure: mettre en réseaux les infor- mations existantes. ● 4novembre2014 12 JURIS hebdo immobilier •• Lorsque le preneur restitue les locaux loués à la fin d'un bail civil ou commercial, et qu'il doit les resituer dans leur état initial ou d'origine, cette obligation suscite des difficultés si le bail a fait l'objet de renou- vellements successifs. S'agit-il de l'état au jour de la prise à bail initiale ou au jour du bail renouvelé? Cette question est liée à l'application des règles de l'accession, au profit du bailleur, des travaux et améliorations réalisés durant le bail. L'accession joue-t-elle à l'is- sue du bail renouvelé ou à l'expiration des relations contractuelles? La jurisprudence en la matière est peu fournie et dépend des circonstances dans lesquelles les règles de l’accession ou le sort des travaux réalisés sont invoqués. 1. L'application des règles de l’accession Si, malgré le renouvellement du bail, l'accession s'opère à l'expira- tion du bail au cours duquel les travaux ont été réalisés: - en matière de fixation du loyer du bail renouvelé (bail commer- cial), entraînant, lorsque le bail prévoit une accession en fin de bail et non « en fin de jouissance » ou « à la sortie des lieux » (1) , le déplafon- nement du loyer du bail renouvelé (2) , sauf si les travaux constituent de simples amé- liorations, - en matière fiscale , entraînant la prise en compte, au titre des revenus fonciers, du profit résultant de la réalisation, par le pre- neur, de constructions et d'aménagements non locatifs (3) (tel n'est pas le cas si le bail se poursuit tacitement: report de l'imposi- tion à la date d'expiration effective et défi- nitive du bail) (4) . Tel n'est pas le cas en matière de restitu- tion des locaux loués, l'accession ne jouant qu’à l’issue des relations contractuelles. En effet, la jurisprudence considère que la remise en l'état antérieur devait s'entendre comme l'état initial au jour de la prise d'ef- fet du premier bail, considérant que le renouvellement du bail était incompatible avec l'exigence de la remise des lieux en leur état primitif (5) . En effet, le fait de ne pas exercer son droit de remise en état à la fin du premier bail (alors qu'il y avait renouvellement) ne vaut pas renonciation au droit de se prévaloir de la remise en état à la sortie des lieux. Cette jurisprudence démontre que l'acces- sion au profit du bailleur des travaux et aménagements réalisés par le preneur n'in- tervient qu'à la sortie des lieux. Ainsi, afin d'éviter une remise en état d'origine, entraînant en principe l'engage- ment de travaux onéreux, le preneur ne peut légitimement soutenir que le bailleur est devenu propriétaire des aménage- ments et travaux à l'expiration du bail au cours duquel lesdits travaux ont été réalisés. 2. Le sort des travaux et aménagements réalisés par le preneur ou l'option du bailleur: L'accession ne jouant qu'à l'expira- tion des relations contractuelles, le bailleur dispose, même en cas de renouvellements successifs, d'une option: - Soit exiger la remise en état d'origine des locaux loués, - Soit conserver les travaux et aménage- ments réalisés. La remise en état initial suppose nécessai- rement l'établissement d'un état des lieux d'entrée, permettant de déterminer l'état initial des locaux. La cour d'appel de Versailles a eu l'occa- sion de se prononcer sur la notion d'état des lieux initial en présence d'une mise à disposition anticipée pour réalisation de travaux d'aménagement. La question était Comment appréhender la notion de remise en l’état initial des locaux loués, lors de la restitution des locaux? Comment joue l’accession? Quelles sont les clauses contractuelles utilisées? Autant de questions aux enjeux importants pour les parties, qu’il convient d’anticiper car la liberté contractuelle est gran- de en cette matière. ANALYSE L’analyse de Clarisse Bainvel (Avocat Associée) et Audrey Frangioni cabinet SBKG Remise en l’état initial des locaux loués et accession Pour la res- titution, l’accession joue à l’issue des relations contrac- tuelles Audrey Frangioni Clarisse Bainvel 1 JurisClasseur Bail à Loyer - Fasc. 1420 : Bail commercial. Jehan-Denis Barbier 2 Cass. 3 e civ. 17.09.2013, n° 12-18.910; CA Paris, 25 Septembre 2013, n°11/16054, JurisData n°2013-021016; CA Limoges, 20.02. 2014, n°12/00187 : JurisData n° 2014-003590; JCP G 2014, 520, obs. A. Chamoulaud-Trapiers 3 Conseil d’Etat 27.02.1984, n°19-461 4 Lamy Droit Immobilier 2013, n°7197 5 Cass. 3 e civ. 15.12.1993, n°91-11856; Cass. 3 e civ 01.06.1999, n°97-19248; Cass. 3e civ. 07.02.2007, n°05-21428; CA Lyon, 24.04.2014, n°12/03547 6 CA Versailles, 06.01.2011, n°09/07054 donc se savoir si l'état initial cor- respondait au jour de la mise à disposition antici- pée ou au jour de la prise d'effet du bail. La cour d'appel a considéré que l'état initial des locaux devait s'entendre comme aménagé (6) , se référant donc à l'état au jour de la prise d'effet du bail, étant précisé que l'état des lieux avait été établi à cette date et non au jour de la mise à disposition. Les conditions de réalisation de l'option du bailleur dépendent de l'existence ou non de clause expresse dans le bail. A - En présence d'une clause expresse Le sort des travaux et aménagements est, le plus souvent, régi par les clauses du bail. En effet, le bailleur se réserve, en principe, le droit, soit de conserver les travaux sans indemnité soit d'exiger la remise en l'état initial. Diverses possibilités rédactionnelles se pré- sentent en fonction de l'objectif poursuivi par les parties: ➠ Clause prévoyant une remise en l'état initial pour tous les travaux réalisés par le preneur, avec ou sans autorisation du bailleur. Dans ce cas, l'accession est pure- ment et simplement écartée. En pareil cas, le preneur devra, avant de réaliser les travaux, estimer le coût de ces travaux, tant en réalisation qu'en démoli- tion. ➠ Clause prévoyant une remise en l'état initial pour les seuls travaux qui n'ont pas fait l'objet d'une d'autorisation du bailleur. Dans ce cas, l'accession joue automatique- ment pour les travaux autorisés et est écar- tée pour les travaux non autorisés. En pareil cas, le preneur devra impérative- ment solliciter l'autorisation écrite (et la conserver) avant de réaliser les travaux. À défaut d'autorisation, le preneur devra, avant d'engager les travaux, estimer le coût total des travaux envisagés (réalisation et démolition). ➠ Clause prévoyant l'accession automa- tique des travaux (autorisés ou non) et écartant toute obligation de remise en l'état initial, ➠ Clause prévoyant une option, au choix discrétionnaire du bailleur, entre la remise en l'état initial, même pour les travaux autorisés, et l'accession, ➠ Clause prévoyant une option, au choix discrétionnaire du bailleur, entre la remise en l'état initial sauf pour les travaux autori- sés, et l'accession L'accession jouant avec ou sans indemnité pour le preneur. La liberté contractuelle prévaut donc en cette matière. Le fait d'insérer une clause relative au sort des constructions et améliorations réalisées par le preneur lui permet d'avoir une visibi- lité sur ses obligations au terme du bail et sur les risques, notamment financiers, encourus (frais onéreux de démolition et de remise en l'état initial). L'impact financier est important pour le locataire notamment lorsque les locaux loués constituent des plateaux nus et que le preneur réalise d'importants aménage- ments. B A défaut de clause expresse Si le bail ne contient pas de clauses relatives au sort des travaux réalisés par le preneur, les règles supplétives de l'article 555 du code civil ont vocation à s'appliquer.: “Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réser- ve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds exige la suppres- sion des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-inté- rêts pour le préjudice éventuelle- ment subi par le propriétaire du fonds. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des construc- tions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'œuvre estimés à la date du remboursement, comp- te tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa pré- cédent.” Toutefois, seuls les alinéas1 à3 s'appli- quent. L'alinéa 4 (impossibilité d'exiger la remise en l'état en présence d'un tiers de bonne foi) est inapplicable, le terme de bonne foi ne visant que celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre (7) . Le fait que le bailleur a donné son accord pour la réalisation des travaux ne permet pas de considérer le preneur comme un tiers de bonne foi. Ainsi, à défaut de clause contractuelle expresse, en cas de travaux réalisés par le preneur durant le bail, le bailleur dispose de la faculté: - soit d'exiger la remise en état sans indem- nité, conformément à l'article 1730 du code civil, - Soit de conserver les constructions en payant, au choix, au locataire soit la plus- value résultant de la construction soit le coût de la construction. Ainsi, l'insertion de la clause contractuelle relative au sort des constructions réalisées par le preneur permet d'une part, de fixer le sort desdits travaux et d'autre part d'élu- der l'application de l'article 555 du code civil (paiement une somme correspondant soit à la plus-value soit au coût de construc- tion). Pour conclure Si en matière de loyer des baux commer- ciaux renouvelés ou en matière fis- cale, les travaux réalisés par le pre- neur deviennent la propriété du bailleur à l'issue du bail au cours desquels les travaux ont été réalisés, en matière de restitution des locaux loués à l'issue du bail, le bailleur res- te recevable à solliciter la remise en l'état initial des locaux loués. Le preneur ne peut donc s'opposer à une remise en l'état initial des locaux loués si elle expressément prévue dans le bail ou en cas d'option par le bailleur à défaut de clause expresse (art. 555 du code civil). La rédaction ou la négociation du bail doit donc être appréhendée avec prudence en fonction des objectifs ou des impératifs en présence. Lors de la prise d'effet du bail, un état des lieux devra être réalisé. Durant le bail et en fonction des clauses de celui, le preneur devra faire preuve de pru- dence lorsqu'il envisagera de réaliser des travaux dans les locaux. Si l'autorisation du bailleur est nécessaire et a un impact sur les obligations de remise en état, elle devra être sollicitée et conservée durant toute la durée de la location. ■ 4novembre2014 13 JURIS hebdo immobilier •• ANALYSE L’analyse de Clarisse Bainvel (Avocat Associée) et Audrey Frangioni cabinet SBKG Prudence dans la rédaction des clauses 7 Cass. 3 e civ. 12.07.2000, n°98-18857 ■ Bibliographie “ Opérations d’urbanisme ”: un ouvrage dirigé par Emmanuel Vital-Durand avec une équipe d’avocats du cabinet Gide, vient de paraître. Le plan de l’ouvrage suit celui des étapes de production de l’immeuble: environne- ment réglementaire, procédures d’aména- gement, financement de l’opération, ins- truction et délivrance des autorisations, défense contentieuse des actes adoptés. Éditions Lextenso. 706 pages. 78euros. ■ Hausse des charges de copropriété Selon l’ARC, les charges ont augmenté +5,7% entre 2012 et 2103. La hausse est moindre que celle observée l’année précé- dente (+6,1%). Les postes de dépenses qui progressent le plus sont les suivants: - chauffage: +10,3% - assurance: +7,50% - frais de gestion: +4,60% - personnel: +3,20% - Entretien: +3,10% (Ces chiffres sont établis à assiette constan- te, c’est-à-dire qu’ils n’intègrent pas des variations liées à des changements d’orga- nisation, comme la suppression d’un concierge). Quant au niveau moyen des charges, il est de 47 € /m 2 /an. Le premier poste de dépen- se est le chauffage (16,1 € ), suivi par les frais de personnel (8,7 € ), l’entretien (7,3 € ), les frais de gestion (4,6 € ) et l’eau froi- de (4,3 € ). Les autres postes représentent moins de 3 € par an: ascenseur (2,7 € ), assurance (2,2 € ), parking (0,7 € ) et impôt (0,4 € ). Les frais sont en moyenne plus élevés à Paris (51,5 € ) qu’en Ile-de-France (46,6 € ) et qu’en province (36,8 € ). La hausse des frais de chauffage s’explique d’une part en raison de la hausse du besoin de chauffage liée à un hiver plus rigoureux et à une hausse de +1,8% des tarifs d’énergie. Quant aux frais d’administration et de ges- tion (+4,6%), la hausse provient de l‘aug- mentation des tarifs de base (+2%) et de la facturation de prestations particulières (+15%). L’ARC en conclut que l’arrêté Novelli du 19mars 2010 “n’a toujours pas généré de rupture par rapport aux pra- tiques abusives et illégales des syndics”. La forte hausse de l’assurance est due à la progression du taux de sinistralité national (+5%), mais aussi à l’évolution du taux de sinistralité propre à chaque copropriété, ce taux évoluant en raison du vieillissement du parc. (Étude publiée le 29octobre 2014) E NBREF 4novembre2014 14 JURIS hebdo immobilier •• R ÉNOVATIONURBAINE Comment associer les promoteurs privés à la rénovation urbaine? Telle était la question posée à l’ANRU, à un maire et au président de la Fédération des Promoteurs Immobi- liers lors d’une rencontre Ajibat le 30octobre. Directeur général de l’ANRU, Pierre Sallena- ve, affirme d’emblée que le PNRU avance: la vie est en train de changer dans ces quar- tiers. Il relève que ces quartiers ont au départ une faible densité, ce qui affecte la rentabilité tant des commerces qui souhai- tent s’y implanter que des équipements publics. Mais Pierre Sallenave observe que ces quar- tiers, en Seine-Saint-Denis en particulier, connaissent un bouillonnement de dynamis- me. De faible densité, ces quartiers ont donc un potentiel important de développement. L’augmentation du coefficient d’occupation des sols de 50% permettrait une création de 250000 logements, à comparer au déficit de logements de l’Ile-de-France, évalué à 300000 logements. Pierre Sallenave indique que la réussite d’une opération suppose de mettre au point d’un vrai projet pour un quartier et de tenir les engagements qui ont été pris. ■ De la subvention au co-investisse- ment S’agissant des modalités du nouveau plan de rénovation urbaine, Pierre Sallenave indique que, au-delà des subventions ou des avantages fiscaux, ce qui est déterminant, c’est la confiance de l’investisseur dans le projet. L’ANRU va désormais proposer d’être co-investisseur et donc être un véritable par- tenaire de l’investisseur. Son objectif est de rapprocher des deux cultures d’intervention. Le président de la FPI, François Payelle, dont la profession produit chaque année en moyenne 140000 logements (dont 100000 au détail, 20000 en bloc et 20000 en rési- dence services) reconnaît également que la densité est un enjeu fondamental, et qu’elle est faible en zone Anru. Il observe par ailleurs que les acquéreurs sont très généra- lement, en zone ANRU comme ailleurs, situés dans un rayon de moins de 5km du logement qu’ils achètent. Il insiste sur l’im- portance, parmi les mesures annoncées fin août par le Premier ministre, de la pérenni- sation de la TVA à 5,5% dans les zones ANRU. Il observe que les promoteurs com- mencent à vendre des logements en zone ANRU à des investisseurs, ce qui est une excellente nouvelle. Les acheteurs ont princi- palement la préoccupation de se constituer un complément de retraite et achètent en moyenne 1,3 logement. Pierre Sallenave reconnaît que faire interve- nir l’ANRU en co-investissement est une révolution. Mais, déontologie oblige, l’activi- té de co-investissement sera séparée de celle de l’attribution des subventions, et sera assu- rée par un véhicule spécifique de l’ANRU. Une première dotation de 250millions d’eu- ros a été programmée dans la loi de finances pour 2014. Si les SEM apportent des fonds équivalents, cela permettra d’at- teindre 1milliard d’euros avec les autres investisseurs, soit, avec le financement exté- rieur, 2milliards d’euros de travaux. ■ Faire baisser la part de logements PLAI Le maire des Mureaux, François Garay explique la manière dont sa commune inter- vient. Les Mureaux ont 11500 logements en pavillons, 46% de logements sociaux dont 90% ont été financés en PLAI. Les travaux de démolition et de reconstruction ont per- mis de faire baisser ce chiffre de 90% à 50%. Il explique que la promotion immobi- lière a pu se développer à proximité du péri- mètre de la zone ANRU; la commune a développé la résidentialisation pour per- mettre aux habitants de mieux s’approprier les zones privatives, mieux distinguées des parties communes. Sur 300 logements en vente, 150 ont déjà été vendus, mais François Garay observe que les promoteurs ne souhaitent pas intervenir pour des opérations de trop petite ampleur. Il faut aussi travailler pour associer les habi- tants aux décisions. D'où le développement de concepts novateurs comme les “conseils de résidence”. L’installation de compteurs individuels permet par exemple d’inciter les habitants à prendre conscience de leur consommation. Même démarche avec le Associer les promoteurs privés à la rénovation urbaine ? La rénovation urbaine n’est pas qu’affaire de financement. L’ANRU souligne la révolution que constitue le passage d’une culture d’attribution de subvention à une politique de co-investissement. Présentant son expérience de maire des Muraux, François Garay présente des perspectives d’évolution du mode d’habitat. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE développement de la taxe des ordures ménagères basée sur le calcul des quantités de déchets rejetés. Le maire, qui est aussi président de la communauté d’aggloméra- tion, souligne la nécessité d’associer toutes les communes à l’effort de construction de logements sociaux. Si les communes qui sont des villages, s’engagent sur 5 à 10 loge- ments, cela permet au total de programmer de l’ordre de 600 logements sociaux. A long terme, François Garay estime que le concept de propriété est appelé à évoluer. En effet, avec le développement de la mobi- lité, il pourrait être plus adapté de pouvoir acheter des années de droit d’usage d’un bien sans être engagé sur un droit de pro- priété complet. Comment demander à un acquéreur de s’engager sur un rembourse- ment de 30 ans avec l’instabilité des situa- tions professionnelles? Pierre Bousquet (Icade) explique que l’inter- vention d’Icade en zone ANRU représente 12% de la production de d‘entreprise, soit environ 500 logements par an. Mais il obser- ve que cela reste un marché difficile. Il confirme que la plupart des acquéreurs, y compris en investissement locatif, viennent du quartier même où sont situés les biens à vendre. Pierre Bousquet ajoute qu’il est nécessaire d’accompagner les acquéreurs, par exemple pour qu’ils présentent un rele- vé de compte bancaire qui soit cohérent avec leur demande de financement. ■ De la difficulté d’agir en cœur de zone Icade a actuellement dix opérations en zone ANRU, mais deux rencontrent des difficultés. C’est précisément le cas de l’une située aux Mureaux: lancée en juin dernier, cette opé- ration est constituée de 58 logements et de 13 maisons de ville, mais elle n‘a donné lieu jusqu'à présent qu’à deux ventes. François Garay explique que lorsqu’il y a 300 logements en vente, à des prix équivalents, les acquéreurs se portent tout naturellement vers ceux qui sont situés en périphérie de la zone ANRU et non dans son cœur, comme celle d’Icade. François Garay ajoute qu'il faut actuelle- ment créer des pôles, la simple maison de quartier n’étant plus suffisante. La mixité sociale se vit plus facilement dans les équipe- ments publics que dans le logement. Il esti- me aussi nécessaire de favoriser une cohabi- tation intergénérationnelle, les personnes âgées souhaitant souvent côtoyer les jeunes générations. ●
