– 2 – Lois de finances –
Impôt sur le revenu : barème de l’IR / Réduction pour ménages à ressources modestes / Prélèvement à la source
Revenus fonciers : Travaux des nus-propriétaires / Associés de SCIAPP / Régime Malraux / Location de logements anciens
Locations meublées : Revenus des locations / Déclaration par les plateformes internet
Aides à l’investissement : Prorogation du dispositif Duflot / Recentrage du Censi-Bouvard / Logement social outre-mer / CITE / Régime Malraux / Location de logements anciens
Plus-values / IS / TVA / Impôts locaux / Autres taxes
– 9 – Nominations – Au fil du JO – Grand Paris / Cadastre / Agence française pour la Biodiversité
Délai de mise en oeuvre du DALO
– 10 – Réglementation –
Diagnostic technique global en copropriété
Révision des coopératives d’HLM / Taxe pour création de bureaux
– 11 – Analyse –
Ondine Prévoteau (Bignon Levray) : Bail commercial à loyer binaire : quelle incidence lors du renouvellement ?
– 12 – Rencontre –
Cenrury 21 : Laurent Vimont analyse le marché du logement ancien
■ publié ■ > Le décret du 28décembre 2016 fixe les conditions requises pour la délivrance du diagnostic global des copropriétés (p.10). ■ remplacé ■ > Le régime du Borloo ancien et celui Bes- son ancien font place au nouveau régime Cosse ancien pour inciter à la location de logements anciens sous condition de res- sources (p.4). ■ prorogés ■ > Sont prorogés par la loi de finances - le dispositif Duflot-Pinel (p.5), - le régime Censi-Bouvard, mais au prix d’un recentrage de son objet (p.5), - le crédit d’impôt de transition énergétique (p.6). ■ créée ■ > L’Agence française pour la biodiversité, créée par la loi sur la biodiversité a fait l’ob- jet d’un décret du 26décembre (p.9). ■ programmé ■ > Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu est programmé par l’article 60 de la loi de finances (p.2). ■ chiffrés ■ > Une série de tarifs ou de barèmes de taxes ont été précisés: - taux de l’usure (p.11), - taux de revalorisation des rentes viagères (p.11), - taux de la redevance d’archéologie pré- ventive (p.11), - taxe pour création de bureaux (p.10). ■ analysé ■ > Ondine Prévoteau (avocat) revient sur deux arrêts du 3novembre2016 de la Cour de cassation sur le renouvellement d’un bail commercial à loyer binaire (p.11). > Laurent Vimont (Century 21) analyse le marché du logement ancien et donne des perspectives pour 2017. Après le Borloo, voici le Cosse ancien N ous vous proposons dans ce numéro spécial une synthèse des principales mesures concernant l'immobilier figurant dans les deux lois de finances, la loi de finances pour 2017 et la loi de finances rectificative pour 2016, publiées le 30décembre. Ces deux lois comportent de nombreuses mesures d'ajustement. On signalera notamment la réforme du régime Malraux, qui tire les conséquences fiscales de la loi sur l'architecture du 7juillet 2016 qui a créé les sites patrimoniaux remarquables à la place des zonages précédents (ZPPAUP et AVAP). Le législateur prolonge la durée du dispositif Pinel sans en modifier les conditions. En revanche, s’il pro- longe le régime Censi-Bouvard, c’est au prix d’un recentrage puis- qu’il en écarte désormais les résidences de tourisme. L’immobilier de loisirs n’est toutefois pas totalement absent des préoccupations des pouvoirs publics puisque la loi crée un nouveau dispositif d’incita- tion à la rénovation de ces logements. L’objectif est de mettre l’ac- cent sur la rénovation du bâti existant plutôt que d’encourager la création de nouveaux ensembles. Par ailleurs, pour inciter à la location de logements anciens, le légis- lateur crée un nouveau régime, dénommé Cosse ancien, qui rem- place les régimes antérieurs, Besson ancien et Borloo ancien. La ministre du logement aura donc un régime fiscal à son nom! Signalons aussi que le cadre fiscal se resserre autour des locations meublées temporaires via des plateformes internet puisque celles-ci auront l'obligation de transmettre à l'administration fiscale les recettes tirées de ces locations, afin de permettre d'assurer un meilleur contrôle du paiement de l'impôt y afférent. L a réforme majeure est celle de l'impôt sur le revenu, avec la mise en place, prévue pour l'an prochain, du prélèvement à la source. Si le principe en est assez simple, ses modalités sont plus complexes lorsqu’on entre dans quelques détails. Mais le Conseil constitution- nel a validé l'article considérant qu'il était intelligible. Quant au grief tiré de l'atteinte au droit au respect de la vie privée lié à la transmission d’informations fiscales à l’employeur chargé de préle- ver l’impôt, le Conseil reconnaît que le dispositif y porte atteinte, mais il ajoute que l'atteinte est justifiée par l'intérêt général qui s'attache à la mise en place du prélèvement à la source. Après cette décision, le Conseil constitutionnel reste à la tâche car il a été saisi le 27décembre d’un nouveau recours portant sur la loi Égalité et citoyenneté. Le début de l’année sera donc à nouveau riche d’actualité législative. A noter aussi la parution de la loi du 28décembre 2016 de modernisation, de développement et de pro- tection des territoires de montagne, sur laquelle nous reviendrons la semaine prochaine. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 64 10 JANVIER 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Lois de finances - Impôt sur le revenu : barème de l’IR / Réduction pour ménages à ressources modestes / Prélèvement à la source Revenus fonciers : Travaux des nus-propriétaires / Associés de SCIAPP / Régime Malraux / Location de logements anciens Locations meublées : Revenus des locations / Déclaration par les pla- teformes internet Aides à l’investissement : Prorogation du dispositif Duflot / Recen- trage du Censi-Bouvard / Logement social outre-mer / CITE / Régime Malraux / Location de logements anciens Plus-values / IS / TVA / Impôts locaux / Autres taxes - 9 - Nominations - Au fil du JO - Grand Paris / Cadastre / Agence française pour la Biodiversité Délai de mise en œuvre du DALO - 10 - Réglementation - Diagnostic technique global en copropriété Révision des coopératives d’HLM / Taxe pour création de bureaux - 11 - Analyse - Ondine Prévoteau (Bignon Levray): Bail commercial à loyer binaire: quelle incidence lors du renouvellement ? - 12 - Rencontre - Cenrury 21: Laurent Vimont analyse le marché du logement ancien S O M M A I R E E D I T O R I A L Nu m é r o s p é c i a l : L o i s d e fi n a n c e s Impôt sur le revenu ■ Barème de l'IR Le barème de l'impôt sur le revenu est inchangé, simplement ajusté en fonction de la prévision de hausse des prix de 0,1 % (art. 2 LF) Il comporte 5 tranches (cf. tableau). Cette modification entraîne la variation de certains seuils. Exemples: 1. Limite d'application du régime micro- BNC : 33100 € (35100 € pour la limite majorée). 2. Limite d'application du r égime micro-BIC - vente de marchandises à emporter ou consommer sur place, prestation d'héber- gement: 82800 € (90900 € pour la limite majorée) - autres prestations de services: 33100 € (35100 € pour la limite majorée). 3. Montant de revenu fiscal de référence à ne pas dépasser pour prétendre à un allé- gement de taxe foncière ou de taxe d'ha- bitation (tarif métropole) - 10708 € pour la 1 e part et - 2857 € par demi-part supplémentaire. 4. Montant de revenu à ne pas dépasser pour avoir droit au plafonnement de la taxe d'habitation en fonction du revenu: - 25180 € pour la première part, - 5883 € pour la 1e demi-part, - 4631 € pour chaque demi-part supplé- mentaire suivante. 5. Abattement lié à la situation de famille applicable au revenu: - 5641 € pour la 1 e part, - 1580 € par ½ part supplémentaire (de la 1 e à la 4 e ), - 2793 € pour les ½ parts supplémentaires suivantes. ■ Réduction de l’IR pour les ménages à revenus modestes Cette année, le barème est complété d'une réduction pour les revenus modestes. Elle est de 20 % pour les contribuables dont le revenu est inférieur à 18500 € pour la 1 e part de quotient familial et de 37000 € pour les deux premières parts de quotient familial (limites majorées de 3700 € pour chaque demi-part suivante et de 1850 € pour chacun des quarts de parts suivants) Pour éviter les effets de seuil, la réduction est dégressive - entre 18500 € et 20500 € (pour une part); - et entre 37000 € et 41000 € pour deux parts. Le taux de réduction pour calculer la dégressivité est de 20 % multiplié par le rapport entre le plafond du revenu fiscal de référence (RFR) ouvrant droit à l’allége- ment – le RFR du foyer / 2000 € (célibatai- re) ou 4000 € (couples mariés ou pacsés). Cette baisse d'impôt prend effet dès le prélèvement mensuel de janvier ou le pre- mier tiers de février. ■ Le prélèvement à la source (art. 60 LF). Le prélèvement à la source doit s'appliquer aux revenus perçus à compter de jan- vier2018 . Il s'applique aux traitements et salaires, pensions de retraite, allocations de chôma- ge et indemnités de maladie ou de licen- ciement. Pour certains revenus, notamment les reve- nus fonciers, il est prévu un acompte . Sont aussi concernés les bénéfices profes- sionnels (BIC, bénéfices non commerciaux et bénéfices agricoles) et les rentes via- gères. S'agissant des revenus fonciers, il faut rete- nir les montants nets imposables (loyers moins charges déductibles) ou par applica- tion du micro-foncier et, diminués des reports déficitaires. En revanche, les plus-values immobilières ne sont pas concernées par la réforme puisqu'elles font déjà l'objet d'une imposi- tion lors de leur réalisation (de même que les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values de cession de valeurs mobi- lières). Le taux du prélèvement est calculé par l'administration sur la base des revenus de l'avant dernière année pour les premiers prélèvements (de janvier à août) et sur la base des revenus de l'année précédente pour les suivants (de septembre à décembre). Le taux est calculé par division de l'IR de l'année par les revenus soumis au prélèvement à la source. Mais l'impôt retenu ne tient pas compte des crédits d'impôt et réductions d'impôt. Il en résulte que les foyers qui bénéficient habituelle- ment de crédits d'impôt ou de réductions d'impôt vont subir un effet de trésorerie défavorable en supportant un prélève- ment qui ne tiendra pas compte de ces cré- dits et réductions, et qui donnera lieu ensuite à une restitution. Pour limiter cet effet, il est prévu un acompte sur les crédits d'impôt correspon- dant aux frais de services à la personne et de garde d'enfants. Par ailleurs, la déclaration de revenus reste de rigueur, car elle permet le calcul défini- tif de l'imposition et de tenir compter des réductions et crédits d'impôts. Enfin, le taux du prélèvement est modifié en cas de changement de la situation du foyer: mariage, naissance, divorce, décès. Le taux peut aussi être individualisé : sur option, les contribuables mariés ou pacsés peuvent demander que le taux du foyer soit individualisé pour tenir compte de leurs revenus personnels. Mais cette facul- té ne concerne pas les revenus communs. En pratique, les conjoints pourront deman- der une individualisation pour des salaires (ce qui est utile s'il y a un écart important de salaire entre les deux conjoints), mais non pour des revenus fonciers: les prélève- ments d'acompte seront fixés par le taux unique du foyer. 1 0janvier2017 2 L OISDEFINANCES 2017 LÉGISLATION Revenu imposable (1 part) Taux ≤ 9710 € 0% >9710 € et ≤ 26818 € 14% >26818 € et ≤ 71898 € 30% >71898 € et ≤ 152260 € 41% >152260 € 45% Barème de l’impôt sur le revenu 2017 Les lois de finances de 2017 Les principales mesures que nous vous proposons dans cette synthèse sont classées par objet et associent les articles de la loi de finances (LF) et ceux de la loi de finances rectificative (LFR). Nous abordons successive- ment, pour leurs aspects immobiliers, l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés, puis la TVA et les impôts locaux et les autres taxes. ■ Dispositions transitoires Pour organiser le passage du système actuel au prélèvement à la source, le légis- lateur a tenu compte de deux impératifs: éviter une double imposition en 2018 (sur les revenus de 2017 avec le régime actuel et sur les revenus de 2018 avec le nouveau régime) et éviter l'effet d'aubaine pour empêcher des contribuables de majorer artificiellement les revenus de 2017 qui n'auraient pas été imposés. La loi a donc prévu un crédit d'impôt correspondant aux revenus courants de 2017 , qualifiés de revenus non exceptionnels. Ce qui permet aussi de maintenir le bénéfice des réduc- tions et crédits d'impôt des dépenses faites en 2017. Ce crédit d'impôt est dit de modernisation du recouvrement . Quels sont les revenus qualifiés de non exceptionnels? Il s'agit des traitements et salaires (hors indemnités de rupture de contrat de tra- vail, sauf CDD) et des revenus fonciers . Pour les revenus des indépendants et des dirigeants, plus à même d’optimiser le ver- sement de leur rémunération, la loi a pré- vu une comparaison avec les montants per- çus sur la période 2014-2018. Pour les revenus fonciers : le revenu cou- rant correspond aux loyers perçus en 2017 à leur échéance normale sauf une série d'exceptions. Ne sont pas retenus pour le calcul du crédit d’impôt: - les immeubles remis au terme des baux à construction, - les loyers correspondant à une période de plus de 12 mois, - les revenus des immeubles dont le pro- priétaire se réserve la jouissance, - la fraction de régularisation des charges de copropriété faite en 2017 sur les charges de 2016 et correspondant à des travaux non déductibles, - les majorations de revenus fonciers liées à la rupture d'engagement de location des dispositifs incitatif (Besson, Borloo, etc.). ■ Anti-abus Une règle particulière est prévue pour les revenus fonciers pour éviter l'optimisation fiscale. 1. Pour les dépenses autres que de tra- vaux , leur déduction en 2017 n'est pas opérée suivant les conditions habituelles où l’on tient compte de la date du paie- ment; elles sont déductibles en 2017 en cas d'exigibilité en 2017. Cela concerne les dépenses suivantes: primes d'assurance, dépenses liées au budget annuel d'une copropriété, impôts, intérêts d'emprunt, frais de gestion, de rémunération et de procédure. 2 . Pour les dépenses de travaux . Une nou- velle distinction doit être faite: - dépenses qui relèvent de la seule décision du propriétaire : Les travaux payés en 2017 sont déductibles entièrement des revenus fonciers de 2017. Les travaux payés en 2018 (sauf urgence, travaux décidés d'office par le syndic et travaux sur immeubles historiques ou acquis en 2018) sont déductibles à hauteur de la moyenne des travaux déductibles payés en2017 et2018. Il en résulte que si un propriétaire ne fait pas de travaux en 2018, il pourra néan- moins déduire en 2018 la moitié des tra- vaux payés en 2017. S'il ne fait des travaux qu'en 2018, il ne pourra déduire que la moitié des travaux payés en 2018. S'il en fait au cours des deux années, il pourra déduire en 2018 la moitié du total. - dépenses qui font l'objet d 'appels de pro - vision : Les provisions pour travaux déductibles payées en 2017 donnent lieu à concurren- ce de 50 % à déduction pour les revenus de 2018. En 2019, les provisions de 2018 seront réduites de 50 %. Revenus fonciers ■ Travaux des nus-propriétaires La loi nouvelle (art. 32 I 4e et II B) suppri- me la faculté pour le nu-propriétaire de déduire de ses revenus globaux les dépenses de grosses réparations engagées sur l'immeuble. Cette faculté était admise jusqu'à présent à hauteur de 25000 € . Désormais, il faut distinguer suivant que l'immeuble est loué ou non. - Pour un immeuble loué, le nu-propriétai- re conserve la possibilité de déduire les dépenses de travaux de ses revenus fon- ciers. - À défaut de location (par exemple si le bien est occupé par l'usufruitier), le nu- propriétaire ne peut plus pratiquer de déduction. A titre transitoire, la loi permet la déduc- tion de travaux effectués en 2017 à condi- tion qu'un devis accompagné du verse- ment d'un acompte ait été signé au plus tard le 31décembre 2016. ■ Associés de SCIAPP Les SCI d'accession progressive à la proprié- té sont constituées par un organisme HLM. Celui-ci cède les parts de la société aux locataires d'un immeuble qui souhaitent accéder à la propriété. Lorsqu'un locataire a acheté, au fil des ans, la totalité des parts correspondant à son appartement, il devient copropriétaire de l'immeuble cor- respondant à son logement. Mais en tant qu'associé, le locataire est imposable sur les revenus fonciers perçus par la société. Pour éviter une imposition de revenus correspondant à une résidence principale, la loi (art. 3 LF) exonère d'impôt sur le revenu les revenus des logements donnés en location à leurs associés par les SCIAPP. ■ Régime Malraux La loi sur la création architecturale (loi du 7juillet 2016) a réformé le régime des sec- teurs sauvegardés en créant des sites patri- moniaux remarquables. La loi de finances rectificative (art. 40 LFR) en tire les consé- quences sur le régime fiscal des proprié- taires qui effectuent des opérations de res- tauration immobilière et aménage le régi- me Malraux sur plusieurs points: ➠ Champ d'application 1 Les zonages précédents (zones de pro- tection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ZPPAUP et aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, AVAP) sont supprimés et remplacés par les sites patrimoniaux remarquables (SPR) . La loi nouvelle fait donc désormais référence à ce nouveau zonage. Ouvrent droit à l'avantage fiscal les immeubles situés dans le périmètre d'un SPR: - couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé. Le taux de la réduction d'impôt est de 30 % des dépenses éligibles. - couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé. Le taux est de 22% . - si l'opération de restauration a été décla- rée d'utilité publique (art. L 313-4 du code de l'urbanisme). Le taux de réduction d'im- pôt est de 22 % . Le régime est applicable aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou un dépôt de déclaration préalable a été effectué depuis le 9juillet 2016. 2. Prorogation du dispositif dans les quar- tiers anciens dégradés Dans les quartiers anciens dégradés, les 1 0janvier2017 3 L OISDEFINANCES 2017 LÉGISLATION quartiers présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé, le régime Malraux devait prendre fin le 31décembre 2017. La loi nouvelle proroge le dispositif d e deux ans, jusqu'à fin 2019. 3. Ouverture aux bureaux devenus loge- ments Le régime Malraux supposait que l'im- meuble soit dès l'origine affecté au loge- ment. Désormais, il est ouvert également aux immeubles affectés à un autre usage et transformés en logement. ➠ Application de la réduction d'impôt Jusqu'à présent, le régime prévoyait un plafond de dépenses éligibles à 100000 € par an. Désormais, la loi fixe un plafond de 400000 € apprécié sur quatre ans. Le délai est décompté à partir de la date de déli- vrance du permis de construire et court jusqu'à la fin de la 3 e année qui suit. Cette limite est globale: elle concerne tant les investissements directs que ceux effec- tué par le biais de souscription de parts de SCPI. ➠ Report d'excédent de réduction Si la réduction d'impôt dépasse le montant de l'impôt dû par le contribuable, elle était perdue. Désormais, elle peut être reportée et imputée sur l'impôt des trois années sui- vantes. ➠ Remise en cause de l'engagement Le contribuable doit s'engager à louer le logement pendant 9 ans (art. 199 tervicies du CGI). S'il ne respecte pas son engage- ment, la réduction est remise en cause. La loi nouvelle écarte cette remise en cause si la rupture de l'engagement est liée à un décès, une invalidité de 2 e ou 3 e catégorie ou au licenciement du contribuable. ■ Loyers impayés La loi de finances (art. 32, I -5e et II-C), au titre de la lutte contre les niches fiscales abroge l'article 200 nonies du CGI. Cet article permettait au bailleur d'obtenir un crédit d'impôt de 38 % des dépenses effec- tués au titre des primes d'assurances contre les impayés de loyers. La suppres- sion est applicable à compter des primes versées depuis le 1 er janvier 2017. ■ Location des logements anciens La loi nouvelle (art. 46 LFR) met un terme aux régimes d'incitation à la location de logements anciens par les systèmes de Bor- loo ancien et Besson ancien et crée un nouveau dispositif: le Cosse ancien. ➠ Cosse-ancien Ce nouveau régime s'adresse aux proprié- taires imposés dans la catégorie des reve- nus fonciers, qu'il s'agisse de personnes physiques, d'associés de SCI ou de SCPI. Le logement, qu'il soit neuf ou ancien, doit être loué nu à titre de résidences principa- le du locataire. La location ne doit pas être conclue avec un membre du foyer ni un ascendant ou descendant du contribuable. Il ne peut être conclu pour un locataire déjà dans les lieux, mais il peut s'appliquer lors du renouvellement du bail. Il peut aussi s'appliquer en cas de location par un orga- nisme d'intermédiation locative à condition que l'organisme ne fournisse aucune pres- tation hôtelière ou para-hôtelière. Il peut s'agir d'une agence immobilière à vocation sociale (ce qui n'était pas le cas dans le régi- me Borloo ancien). L'organisme doit être agréé (art. L 365-4 du CCH). Les logements doivent être situés en zone A bis, A, B1 ou B2 . Pour les logements en zone C , seuls ceux qui sont loués par inter- médiation locative ouvrent droit au régi- me Cosse-ancien. Le bailleur doit s igner une convention avec l'Anah entre le 1 er janvier 2017 et le 31décembre 2019. Le logement doit être en secteur social, très social ou intermédiaire . Le locataire doit respecter un plafond de ressources et le bailleur un plafond de loyer. L'avantage fiscal correspond à une déduc- tion forfaitaire majorée sur les revenus fonciers. Elle varie entre 1 5 % et 85 %. (voir tableau). L’avantage fiscal est d'autant plus élevé que l'engagement social est fort; ainsi la location de logements par le biais d'orga- nisme pour personnes défavorisées donne droit au taux de 85 % (dans toutes zones). Pour les logements intermédiaires en zone B, le taux est le plus faible: 15 %, mais il est plus élevé en zones A bis, A et B1: 30 % Pour les locations sociales ou très sociales , le taux est de 50 % en zone B et de 70 % en zone Abis, A et B1. L e taux s'applique à compter de la date de prise d'effet de la convention, c'est-à-dire lors de la prise d'effet du premier bail concerné. Le bail prend effet au plus tôt deux mois avant l'enregistrement de la demande de conventionnement. La convention est conclue pour 6 ans ou 9 ans en cas de travaux subventionnés par l'Anah. A l'échéance de la convention, la déduc- tion majorée s'applique jusqu'à la date fixée pour le renouvellement du bail. Si le bailleur ne respecte pas les conditions, l'avantage est remis en cause. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée en cas d'invalidité de 2 e ou 3 e catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable. Ce nouveau régime Cosse-ancien n'est pas cumulable avec les aides à l'investissement dans le neuf (Duflot-Pinel, Scellier…) ni avec le régime des immeubles historiques. Il n'est pas non plus compatible avec le micro-fon- cier. En revanche, la loi n’a pas prévu d’in- compatibilité avec le régime Malraux. Le régime Cosse ancien s'applique à comp- ter de l'imposition des revenus de 2017. ➠ Fin du Besson ancien et du Borloo ancien Le Besson ancien pouvait être prorogé par période de trois ans, y compris pour un nouveau locataire. La loi nouvelle prévoit désormais que ce régime prend fin au ter- me de chaque période triennale ayant débuté avant le 1 er janvier 2017. La déduc- tion fiscale ne sera donc plus applicable après la fin 2019. Pour le Borloo ancien, il pourra s'appliquer aux conventions conclues à compter du 1 er janvier 2017, si la demande de conven- tionnement est reçue par l'ANAH le 31jan- vier 2017 au plus tard. Locations meublées ■ Revenu des locations meublées La loi de finances rectificative change le mode d'imposition des revenus tirés des locations meublées. Ces revenus sont désormais systématiquement imposables au titre des BIC. Jusqu'à présent, seuls les revenus habituels tirés de la location meu- blée en relevaient, tandis que les locations occasionnelles relevaient des revenus fon- 1 0janvier2017 4 L OISDEFINANCES 2017 LÉGISLATION Type de logements Zones Taux de réduction d’impôt Logement intermé- diaire A bis, A et B1 B2 30% 15% Logement social ou très social A bis, A et B1 B2 70% 50% Location à un orga- nisme public ou pri- vé pour l’héberge- ment de personnes défavorisées toutes zones 85% Nouveau régime pour les loge- ments anciens “Cosse ancien” ciers (art. 114 LFR). La mesure entre en vigueur pour les revenus perçus en 2017. Le contribuable ne peut plus, pour ces revenus occasionnels de location meublée, r ecourir au régime du micro-foncier (limité à 15000 € ). S'agissant de revenus occasionnels, ces revenus relèvent le plus souvent du régime micro . Cela suppose de ne pas dépasser des recettes de 33100 € (35100 € si l'an- née précédente ne dépasse pas 33100 € ). Le micro-BIC donne droit à un abattement de 50 % avec un minimum de 305euros. En cas de location de meublé de tourisme ou de chambre d'hôte, le micro-BIC reste applicable si la recette ne dépasse pas 82800 € (90900 € si l'année précédente ne dépasse pas 82800 € ) avec un abatte- ment de 71 %. Le contribuable doit déposer une déclara- tion 2042-C-PRO. Le régime d'exonération de revenus pour les propriétaires louant meublé une partie de leur résidence principale à une person- ne y élisant sa résidence principale reste inchangée (art. 35 bis I du CGI). ■ Déclaration par plateformes internet La loi de finances rectificative (art. 34 LFR) cherche à améliorer le recouvrement des sommes dues par les contribuables qui per- çoivent des revenus par le biais de plate- forme internet (logement ou autre). Le législateur a déjà créé en 2014 un droit de communication de listes non nominatives des ventes des plateformes (art. L 81 du livre des procédures fiscales). La loi nouvel- le franchit une nouvelle étape en imposant aux plateformes en ligne de déposer une déclaration automatique sécurisée des revenus de leurs utilisateurs à l'administra- tion fiscale (art. 1649 quater A bis du CGI). Cette mesure vise tous les opérateurs de plateformes proposant des services en ligne pour la vente d'un bien ou la fourni- ture d'un service (art. L 111-7 du code de la consommation). Toutefois, cette mesure entre en vigueur pour les revenus perçus à compter du 1 er janvier 2019. Aides à l’investissement ■ Prorogation du dispositif Duflot- Pinel La réduction d'impôt accordée aux investis- seurs qui achètent un logement locatif est prorogée d'un an. Le dispositif qui devait s'éteindre fin 2016 est prorogé jusqu'au 31décembre 2017 (art. 68 LF). L a réduction d'impôt est inchangée: - 12 % du prix du logement pour un enga- gement de location de 6 ans (ou 18 % s'il est prolongé à 9 ans); - 18 % si l'engagement est de 9 ans (ou 21 % s'il est prolongé à 12 ans). Le bailleur doit louer en respectant un pla- fond de loyer à un locataire ne dépassant pas un plafond de ressources. ■ Recentrage du Censi-Bouvard Le régime du Censi-Bouvard accorde une réduction d'impôt de 11 % sur les investis- sements dans certains immeubles loués meublés (régime du loueur en meublé non professionnel). ➠ Ce dispositif avait vocation à prendre fin avec l'année 2016. La loi nouvelle (art. 69 LF) accorde un an de plus aux investisseurs pour en bénéficier. Il faut donc désormais effectuer l'investissement jusqu'au 31décembre 2017. ➠ La prorogation du dispositif s'accom- pagne de son recentrage . Les logements des résidences de tourisme sont désormais exclus de la réduction d'impôt. Seuls subsistent les investissements dans: - les résidences étudiants , - les établissements sociaux ou médico- sociaux accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés, les établissements de soins de longue durée pour personne en perte d'autonomie, les résidences services pour personnes âgées ou handicapées. ➠ Pour les logements en résidences de tourisme En principe, il faut que l'acte authentique soit signé au plus tard le dernier jour de 2016. Mais la loi autorise une signature jus- qu'au 31mars 2017 si un engagement d'achat a été pris au plus tard le 31décembre 2016. - S'il s'agit d'une VEFA, le contrat prélimi- naire doit être signé au plus tard le 31décembre 2016 (déposé au rang des minutes d’un notaire ou enregistré au ser- vice des impôts) - S'il s'agit d'un achat de logement neuf ou ancien réhabilité ou ancien à réhabiliter, il faut que la promesse d'achat ou la pro- messe synallagmatique de vente soit signée au plus tard fin décembre2016. ■ Réhabilitation des résidences de tourisme Si les résidences de tourisme sont désor- mais exclues du régime d'aide à l'investis- sement, leur rénovation est toutefois encouragée par le biais d'une nouvelle réduction d'impôt (art. 69 I-2e LF). Elle est réservée aux personnes physiques qui sont propriétaires d'un logement (sont écartés les logements dont le droit de pro- priété est démembré). Sont visés les logements de plus de 15 ans situés - dans une résidence de tourisme classée (définie à l'article D 321-1 du code du tou- risme) - dans une copropriété comprenant une résidence de tourisme, les logements étant alors classés comme meublé de tourisme (cf. art. L 324-1 du code du tourisme). Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant 5 ans à compter de l'achèvement des travaux; Pour un logement dans une résidence de tourisme, le propriétaire doit s'engager à louer à l'exploitant de la résidence (loca- tion meublée ou location nue, les meubles étant fournis par l'exploitant) - Pour un logement dans une copropriété, le bailleur doit louer le logement meublé au moins 12 semaines par an. Trois types de travaux ouvrent droit à l'avan- tage fiscal (cf. art. 199 decies G bis du CGI): - amélioration de la performance environ- nementale du logement, - travaux facilitant l'accueil des personnes handicapées, - ravalement. Les travaux doivent être adoptés en AG de la copropriété, porter sur l'ensemble de la copropriété, être réalisés par une seule entreprise et être achevés le 31 décembre de la 2 e année qui suit celle de leur adop- tion par l'AG. Les travaux sont retenus pour un montant maximum de 22000 € par logement, ils doivent être effectués entre le 1 er janvier 2017 et le 31décembre 2019. Le taux de la réduction d'impôt est de 20 % des travaux pour l'ensemble de la période. Si un logement est en indivision, les tra- vaux sont retenus au prorata de la déten- tion des droits. Cette réduction d'impôt n'est pas cumu- lable avec la réduction d'impôt pour inves- tissements en Censi Bouvard, ni avec la réduction d'impôt Demessine ou en inves- tissement outre-mer. 1 0janvier2017 5 L OISDEFINANCES 2017 LÉGISLATION ■ Logement social outre-mer La loi de finances rectificative (art. 104, 105 et 106) modifie le régime du crédit d'im- pôt accordé pour l'investissement dans le secteur locatif social outre-mer (crédit d'impôt de 40 % prévu par l'art. 244 qua- ter X du CGI). Il s'applique aux constructions ou achats par les organismes de logements sociaux de logements dans DOM loués pour au moins 5 ans à titre de résidence principale. La loi étend le crédit d'impôt à deux autres types d'investissements: - les logements en résidences pour étu- diants boursiers. Leur gestion doit être confiée aux CROUS. - les logements foyers, qu'il s'agisse de foyers pour personnes âgées, pour per- sonnes handicapées, de jeunes travailleurs ou d'étudiants. Par ailleurs, la loi nouvelle supprime l'agré- ment du ministre du budget nécessaire au crédit d'impôt pour les programmes d'in- vestissement dépassant 2millions d'euros. ■ Crédit d'impôt de transition énergétique Ce crédit d'impôt visant à inciter les pro- priétaires à réaliser des travaux d'améliora- tion de l'efficacité énergétique CITE est prolongé d'un an jusqu'au 31décembre 2017. De plus, la condition de respect d'un pla- fond de ressources pour permettre le cumul du CITE avec l'eco-PTZ est officiellement supprimée (art. 23 LF) depuis le 1 er mars 2016. L'article valide rétroactivement l'an- nonce de la mesure le 8mars 2016. Impôt sur les sociétés ■ Transformation de locaux pro- fessionnels en logements Jusqu'à présent, le bénéfice du taux réduit d'IS à 19 % visait la transformation de locaux professionnels en logements. Il s'agissait des bureaux ou des locaux com- merciaux (art. 210 F du CGI). La loi nouvel- le (art. 18 LF) étend cette mesure aux locaux industriels . L'extension s'applique aux cessions interve- nant depuis le 1 er janvier 2017. L'acquéreur dispose d'un délai de 4 ans pour mettre en œuvre la transformation. Précisons que le délai applicable aux opérations antérieures était de trois ans. ■ Organismes d'HLM et CEE Les organismes d'HLM bénéficient d'exo- nération d'impôt sur les sociétés pour les activités qui relèvent d'un service d'intérêt général; construction de logements sociaux notamment. L'exonération est étendue aux produits de cession de certificat d'économie d'énergie. Les HLM peuvent en effet céder les CEE obtenus par la réalisation d'action d'écono- mie d'énergie. Cette cession relèvera donc à compter des exercices clos à compter du 31décembre 2016, d'une exonération. Plus-values La loi prévoit (art. 150 U, II-7e et 8e du CGI) une exonération d'impôt sur la plus-value en cas de cession d'immeubles par un par- ticulier à un organisme de logement social ou un autre cessionnaire qui s'engage à réaliser des logements sociaux ou encore à une collectivité territoriale pour sa rétro- cession à un organisme de logement social. Cette exonération devait prendre fin le 31décembre 2016. La loi nouvelle (art. 35 LFR) proroge le dispositif jusqu'à fin 2018 . TVA ■ Résidences hôtelières à vocation sociale Ces résidences qui proposent des logements au moins à 80 % à des personnes éprouvant des difficultés particulières pour se loger (jeunes, apprentis…), sont soumises à TVA au taux de 10 % pour les prestations d'hé- bergement et d'accompagnement social. La loi nouvelle (art. 29 LF) abaisse ce taux à 5,5 %. En parallèle, la loi sur l'égalité et la citoyenneté prévoit d'étendre le type de public pouvant y être accueilli aux personnes sans abri ou aux demandeurs d'asile. ■ Construction de logements sociaux La construction de logements sociaux ouvre droit à la TVA au taux de 5,5 % lorsque les logements construits sont situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. La loi de finances (art. 30) étend le bénéfice du taux réduit dans deux cas: 1. Opérations d' accession sociale à la pro- priété pour les personnes y établissant leur résidence principale, sous plafonds de res- sources, dans les QPV faisant l'objet d'un contrat de ville ou entièrement situés à moins de 300 mètres de la limite d'un tel quartier. La limite de 300 m est portée à 500 mètres . Cette mesure suppose que le Q PV ait donné lieu à une convention pluri- annuelle avec l'ANRU et que les immeubles soit intégrés dans un ensemble entièrement situé dans la limite de 500 m et partiellement à moins de 300 m. 2. Pour les investissements de l' Association Foncière Logement , la loi accorde le taux réduit aux opérations faites en ZUS. Mais ces zones urbaines sensibles ayant été sup- primées, la loi accorde le taux réduit de TVA aux livraisons de logements: - soit situés dans les QPV avec convention pluriannuelle conclue avec l'ANRU, - soit entièrement situés à moins de 300 m de la limite d'un tel quartier. ■ Bail réel solidaire: TVA à 5,5 % La loi de finances rectificative (art. 62 LFR) fixe le traitement fiscal des organismes de foncier solidaire (régis par l'art. L 329-1 du code de l'urbanisme). Elle soumet à la TVA au taux de 5,5 %: - les livraisons de terrain à bâtir à un orga- nisme de foncier solidaire (OFS) en vue de la conclusion d'un bail réel solidaire, - les livraisons de logements neufs à un organisme de foncier solidaire pour la conclusion d'un bail réel solidaire, - les cessions de droit réel immobilier atta- chés à ces logements. Le bénéfice du taux réduit suppose que les conditions soient remplies dans les 5 ans du fait générateur. A défaut, il est remis en cause, il en est de même si les conditions cessent d'être remplies dans les 15 ans sui- vant le fait générateur. Le même article prévoit une exonération de taxe de publicité foncière pour la conclusion d'un bail réel solidaire entre le propriétaire du terrain et l'opérateur qui s'engage à construire et pour la conclusion d'un bail réel solidaire entre le ménage bénéficiaire et l'OFS. En revanche, la vente par l'opérateur des droits réels immobiliers attachés au loge- ment, au bénéficiaire (sous condition de ressources et à prix plafonnés) est soumise à taxe de publicité foncière. ■ HLM: transfert d'immeuble à une filiale Lorsqu’un organisme HLM transfère des immeubles à une filiale de logements intermédiaires, le transfert donne droit au paiement d'un droit fixe de 125 € (art. 39 LFR). Il s'agit d'une extension du régime de faveur déjà applicable à d'autres transferts comme le transfert de biens entre HLM. 1 0janvier2017 6 L OISDEFINANCES 2017 LÉGISLATION Impôts locaux ■ Revalorisation des bases Comme chaque année, la loi de finances prévoit une revalorisation forfaitaire des valeurs locatives. Elle est fixée pour 2017 à 1,004, que ce soit pour les propriétés bâties ou non bâties (art. 99 LF). ■ Taxe foncière des logements sociaux La loi de finances (art. 94 LF) vise à donner plus de souplesse aux collectivités locales pour leur permettre d'éviter des baisses de recettes liées aux exonérations de taxe foncière sur les logements sociaux. Les communes concernées (ou EPCI) sont celles qui ont au moins 50 % de logements sociaux au titre de résidences principales. Elles pourront renoncer aux exonérations concernant: - les logements avec bail à réhabilitation, - les logements acquis avec une aide de l'Etat, de l'ANRU ou de l'ANAH notam- ment (art; 1384 C du CGI) qui ont déjà bénéficié d'une exonération de longue durée. Par ailleurs (art. 94 LF) la loi écarte de l'exonération de longue durée de taxe foncière les immeubles faisant l'objet de démolition reconstruction remplissant 4 conditions: - l'opération est soumise à convention de l'ANRU pour le nouveau programme national de renouvellement urbain, - les immeubles se substituent à ceux ayant bénéficié d'une exonération), - les logements sont construits dans le péri- mètre du même quartier que les immeubles démolis, - la commune dispose au moins de 50 % de logements sociaux. ■ Taxe d'habitation des résidences secondaires Les logements qui ne sont pas affectés à une résidence principale peuvent faire l'objet d'une majoration de 20 % de la part communale de taxe d'habitation. La loi nouvelle (art. 97 LF) permet aux communes dans lesquelles s'applique la taxe sur les logements vacants de moduler le taux entre 5 % et 60 %. ■ Taxe d'habitation des logements vacants Les communes ont la possibilité de sou- mettre à la taxe d'habitation les logements vacants (art. 1407 bis du CGI). Désormais, les HLM sont exonérés de cette taxe. Rappelons par ailleurs que les HLM étaient déjà exonérés de la taxe qui frappe spécifi- q uement les logements vacants dans les communes où existe un déséquilibre parque entre la demande et l'offre de logements (art. 232 du CGI). ■ CFE Les très petites entreprises implantées dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville bénéficient d'exonération tempo- raire de contribution foncière des entre- prises et de CVAE. L'exonération est valable 5 ans à compter de la création ou de l'extension de l'entreprise. La loi nouvelle (art. 50 LFR) étend cette exonération aux petites entreprises. La mesure vaut à compter de l'imposition au titre de 2017. Les seuils d'application de la mesure étaient les suivants: moins de 11 salariés et moins de 2millions d'euros de chiffre d'af- faires ou un total de bilan de moins de 2millions d'euros. Ils sont portés à: moins de 50 salariés, moins de 10millions d'euros de chiffre d'affaires ou un total de bilan de moins de 10millions d'euros. Cette exonération (art. 1466 A, I septies du CGI) ouvre droit à une exonération de taxe foncière pour les immeubles concernés, sauf délibération contraire des collectivités territoriales. De ce fait, l'extension aux petites entreprises de l'exonération de CFE ouvre droit corrélativement à l'exonéra- tion de taxe foncière de 5 ans à compter de 2017. Le contribuable doit en faire la demande au service des impôts du lieu de situation de l'immeuble avant le 1 er janvier de l'année d'exonération (sauf pour2017 et2018, il suffit de faire la demande le 31décembre 2017 au plus tard). Autres mesures relatives à la taxe foncière - Les collectivités territoriales ou EPCI peu- vent exonérer de taxe foncière les installa- tions de stockage des déchets (art. 66 LFR). - Un abattement de 50 % de la taxe fon- cière peut être décidé en faveur des biens situés dans le périmètre d'un projet d'inté- rêt général décidé par la pollution de l'en- vironnement (art. 48 LFR). - L'abattement de 30 % de taxe foncière pour les logements sociaux situés dans les QPV est plus restreint (art. 47 LFR). Il fallait jusqu'à présent que le logement soit situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, qu'un contrat de ville ait été signé et qu'il appartienne à un organisme ou une société ayant bénéficié d'une exo- nération de longue durée pour construc- tion neuve avec aide de l’État avant le 1 er janvier 1998. Il faut désormais de sur- c roît que le bailleur signe une convention relative à l'entretien et la gestion du parc en vue d'améliorer la qualité du service rendu au locataire. Cette modification s'applique dès 2017, elle impose la signatu- re de la convention au plus tard le 31mars 2017. - Dans les départements d'outre-mer, les logements locatifs sociaux qui ont l'objet de travaux d'amélioration pour lutter contre les risques naturels prévisibles bénéficient d'un abattement de 30 % sur la taxe foncière. Cet abattement imposait la réalisation de travaux avant le 31décembre 2016. La limite de réalisation des travaux est reportée au 31décembre 2021 (art. 107 LFR). - les logements faisant l'objet d'un bail réel solidaire peuvent bénéficier d'un nouvel abattement de 30 % sur la taxe foncière (art. 63 LFR). Il est institué sur décision des collectivités territoriales. Il doit être décidé avant le 1 er octobre de l'année précédant celle de l'imposition. Il est donc le cas échéant applicable au plus tôt pour 2018. Autres taxes ■ Taxe d'aménagement Les métropoles bénéficient de plein droit de la part communale ou intercommunale de la taxe d'aménagement. Mais la loi nouvelle (art. 100 LF) revient sur cette règle pour la métropole du Grand Paris au motif que sa redistribution aux communes concernées serait complexe (131 com- munes). ■ Taxe spéciale d'équipement Les établissements publics fonciers perçoi- vent une TSE, taxe additionnelle aux impôts locaux. Le taux de TSE est identique dans toutes les communes. Mais pour faciliter l'ex- tension de compétence des EPF en cas de fusion de régions où les taux applicables pouvaient être différents, les EPF sont auto- risés à pratiquer des taux différents à titre transitoire. La période transitoire est limitée 3 ans à compter de la date d'extension du périmètre de l'EPF (art. 73 LFR). ■ Tascom: versement d’un acompte Sont soumises à la taxe sur les surfaces commerciales, les entreprises disposant 1 0janvier2017 7 L OISDEFINANCES 2017 LÉGISLATION d'une surface de vente de détail de plus de 400m 2 . La Tascom est majorée pour les surfaces de plus de 2500 m 2 . La loi (art. 21 LF) prévoit le versement d'un acompte é gal à la moitié de la Tascom majorée. La loi n'a pas précisé la date de versement de cet acompte. Il pourrait s'agir du 15juin (cf. feuillet rapide F Lefebvre du 27décembre, p.91, voir aussi la décision du Conseil constitutionnel ci-contre). Autres mesures ■ Vente de fonds de commerce La loi prévoit une solidarité entre cédant et cessionnaire en cas de vente d'un fonds de commerce pour le paiement de l'impôt sur le revenu. La loi nouvelle (art. 25 LFR) rend plus restrictive les conditions de mise en place de la solidarité. - Point de départ de la solidarité: le délai court à compter du dépôt de la déclara- tion de résultat et non plus du jour de publication de la vente. - Durée de solidarité : la durée n'est plus de 90 jours, mais de 30 jours si l'avis de cession du fonds de commerce a été adres- sé à l'administration dans les 45 jours de la publication de la cession dans un journal d'annonces légales, si la déclaration de résultat a été déposée en temps utile par le cédant et si le cédant est à jour de ses obligations déclaratives et de paiement en matière fiscale. La réforme s'applique aux cessions réali- sées à compter du 1 er janvier 2017. ■ Solidarité entre propriétaire et exploitant d'un fonds de commerce La loi (art. 1684 ter du CGI) prévoit une solidarité entre le propriétaire et l'exploi- tant d'un fonds de commerce pour le paiement des impôts direct liés à l'exploi- tation du fonds. La loi du 9décembre 2016 a limité cette solidarité dans le temps; elle prend fin lorsque le contrat de location-gérance est publié. Cet article est complété (art. 26 LFR) pour préciser que cette limitation ne joue que si les impositions font l'objet d'une majora- tion de 40 % ou de 80 % pour retard ou insuffisance de déclaration et si le proprié- taire a connu l'existence des manque- ments qui ont provoqué ces majorations. La modification restreint donc la portée de la réforme issue de la loi du 9décembre 2016. 1 0janvier2017 8 L OISDEFINANCES 2017 LÉGISLATION Contrôle du Conseil constitutionnel ■ Sur la loi de finances rectificative - A été censuré l'article 113 LFR qui instituait une contribution pour l'accès au droit et à la justice pesant notamment sur les huissiers et les notaires pour financer les aides à l'installation et au maintien des professionnels. L'article prévoyait un barème d'imposi- tion dépendant, pour les personnes morales, du nombre de leurs associés. Le Conseil a censuré cet article en faisant observer que « si le nombre d'associés exerçant au sein de la société peut avoir une influence sur son niveau d'activité, la possibilité de recruter des salariés accomplissant les mêmes tâches que les professionnels associés est susceptible de permettre à des personnes exerçant à titre individuel ou à des sociétés d'atteindre le même niveau d'activité qu'une société comptant un plus grand nombre d'associés. Dès lors, au regard de l'objet de loi, qui est de soumettre les professionnels en cause à une contribution correspondant à leur niveau d'activité, il n'y a pas de différence de situation entre les assujettis selon le nombre d'associés au sein de la structure. » (Décision n°2016-743 DC du 29décembre 2016, JO du 30décembre 2016, n°9). ■ Sur la loi de finances - Le Conseil a examiné l'article 21 qui prévoit le paiement d'un acompte de la Tascom . Il a validé cette disposition, précisant que les modalités de calcul de l'acompte sont claire- ment définies. Il ajoute que le paiement de l'acompte est soumis au même régime que la taxe elle-même, qu'il est exigible le 15mai et doit être payé avant le 15juin de l'an- née au titre de laquelle la taxe est due. Le Conseil ajoute « la circonstance que le paie- ment de l'acompte précède le fait générateur de la taxe n'entache les dispositions contestées ni d'incompétence négative ni d'inintelligibilité ». - Le Conseil a aussi validé l'article 60 qui programme la mise en place du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu . Il considère d'abord que les modalités d'application du taux du prélèvement ne sont pas inintelligibles. Ensuite, il reconnaît que, en pré- voyant la transmission à l'employeur d'un taux applicable au prélèvement, le législateur a porté une atteinte au droit au respect de la vie privée du contribuable . Mais il ajoute, d'une part que cette atteinte est justifiée par l'intérêt général qui s'attache à la mise en place du prélèvement à la source, et d'autre part que le contribuable peut opter pour le taux par défaut qui ne révèle pas le taux d'imposition de son foyer. Le Conseil écarte donc la critique tirée de l'atteinte au droit au respect de la vie privée, ainsi que celle liée à l'égalité devant les charges publiques. (Décision n°2016-744 DC du 29décembre 2016, JO du 30décembre, n°5). ■ Accès au fichier des locaux pro- fessionnels Les collectivités territoriales peuvent demander à l'administration fiscale de leur communiquer la liste des locaux commer- ciaux et professionnels qui n'ont pas été soumis à la cotisation foncière des entre- prises (art. 76 LFR). Le but est de leur per- mettre d'améliorer le recouvrement de la taxe sur les friches commerciales. ■ Sanctions fiscales - la loi prévoit une majoration de 10 % de l'impôt en cas de retard de paiement de l'IR, de la taxe foncière et de taxe d'habita- tion (art. 1730 du CGU). Elle s'applique quand le paiement n'est pas effectué dans les 45 jours de la date de mise en recouvre- ment du rôle. La loi de finances rectificati- ve (art. 20 LFR) prévoit que cette majora- tion s'applique également en cas de recou- vrement par voie d'avis de mise en recou- vrement (art. 1658 al. 1 du CGI). - La loi nouvelle (art. 20 LFR) modifie la rédaction de l'article 1758 A du CGI en prévoyant que lorsque la déclaration d’IR est déposée dans les 30 jours d'une mise en demeure, la majoration d'impôt sur le revenu est portée à 20 %. Si en revanche, la déclaration est déposée avec retard mais sans mise en demeure, la majoration est de 10 %. ■ Droits de mutation en cas de succession et donation La loi de finances (art. 32) supprime la réduction pour enfant jusqu'à présent accordée lors du paiement des droits de succession ou de donation (héritiers ou donataires ayant au moins 3 enfants lors de la transmission), d'un montant de 610 € par enfant au-delà du deuxième. Cette mesure s'applique aux successions ouvertes depuis le 1erjanvier 2017 ou donations effectuées depuis cette même date. ● reproduction interdite sans autorisation 1 0janvier2017 9 LÉGISLATION NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS D ISTINCTIONS Cabinets ministériels ➠ Economie : Thomas Cazenave quitte ses fonctions de directeur adjoint du cabinet de Michel Sapin. (Arrêté du 28décembre 2016, J.O. du 29, n°97). Magistrature ✓ Cour de cassation : Bruno Pireyre est nommé président de chambre. Sont nom- més conseillers: Christian Guéry, Sylvie Menotti, Marc Pietton, Martine Taillandier- Thomas, Pascale Fontaine, Patrick Wyon, Christine Lefebvre-Capitaine, Nathalie Auroy-Gallouin et Laurent Jacques. (Décrets du 28décembre 2016, JO du 30, n°168 et169). Organismes publics ✓ Euroméditerranée : François Jalinot est nommé directeur général par intérim. (Arr. du 16 déc. 2016, J.O. du 1 er janv., n°17). ✓ Conseil général de l'environnement et du développement durable : Ruth Marquès est nommée présidente de la section « Habitat, cohésion sociale et développe- ment territorial » du CGEDD. (Arrêté du 23 déc. 2016, J.O. du 28 déc. n° 101). ■ EPF en Guyane L'Établissement public foncier et d'aména- gement de la Guyane a été créé par décret du 23décembre 2016. Cet EPF succède à l'établissement public d'aménagement de la Guyane. (Décret n°2016-1865 du 23décembre 2016, J.O. du 27 déc. n°95). Affaires culturelles ✓ DRAC : Nicole Phoyu-Yedid est nommée directrice régionale des affaires culturelles des Pays de la Loire. (Arrêté du 23décembre 2016, J.O. du 30 déc. n°193). ■ G rand Paris ✓ La loi n°2016-1887 du 28décembre 2016 relative à une liaison ferroviaire entre Paris et l'aéroport Paris-Charles de Gaulle a été publiée (JO du 29 déc. n°1); elle ratifie notamment l’ordonnance du 18février 2016. ✓ L' EPA de la Plaine de France est dissous et ses biens et obligations sont transférés à Grand Paris Aménagement. (Décret n°2016-1915 du 27décembre 2016, J.O. du 29 déc. n°76). ■ Tarif d’accès au cadastre Les extraits du plan cadastral actualisé dénommé plan minute de conservation (PMC) peuvent être délivrés gratuitement en format A3 ou A4. Sous forme numé- rique, la feuille cadastrale est délivrée sui- vant un tarif dégressif. Le premier tarif (de 1 à 200 feuilles) est de 5,50 € par unité. (Arrêté du 23décembre 2016 modifiant l'ar- rêté du 16mai 2011 relatif aux conditions de rémunération des prestations cadastrales ren- dues par la direction générale des finances publiques, J.O. du 1 er janvier 2017, n°9). ■ Travaux à proximité des réseaux Un guide d'application de la réglementa- tion anti-endommagement a été créé; il est approuvé par arrêté du 27décembre. (Arrêté du 27décembre 2016 portant appro- bation des prescriptions techniques prévues à l'article R. 554-29 du code de l'environne- ment et modification de plusieurs arrêtés relatifs à l'exécution de travaux à proximité des réseaux, J.O. du 30 déc. n°28). ■ Création de l’Agence française pour la biodiversité (AFB) La loi du 8 août 2016 sur la biodiversité qui a créé l'AFB. Un décret du 26décembre en fixe les modalités d'application. Cette Agence regroupe l'Office national de l'eau (ONEMA), l'établissement public Parcs nationaux de France (PNF) et l'Agence des aires marines protégées (AAMP). Elle se substitue à l'Atelier technique des espaces naturels (ATEN) à la date de sa dissolution. Les textes sont insérés aux articles R 131-27 et suivants du code de l'environnement. (Décret n°2016-1842 du 26décembre 2016 relatif à l'Agence française pour la biodiversi- té, J.O. du 27 déc. n°3). ■ Délai de mise en œuvre du recours DALO Un décret du 23décembre modifie le délai réglementaire au-delà duquel une person- ne qui a été reconnue prioritaire et devant être relogée d'urgence par la commission B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns64 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ Légion d’honneur . Relevé parmi les personnalités nommées ou promus au titre de la promotion du 1 er janvier, les noms de: ➠ Premier ministre . Grand offi- cier: Jean-Marie Burguburu (ancien président du Conseil national des barreaux). Commandeurs: Marc Pietri (prési- dent de Constructa), Gilbert Santel (président d'Emmaus Habi- tat) et Henri Toutée (président de section au Conseil d'Etat). Officier: Christine Maugüé (pré- sidente de chambre au Conseil d'Etat). ➠ Economie . Officier: Bruno Parent (directeur général des finances publiques). ➠ Logement . Officiers: Jean- Claude Gaillot (directeur géné- ral de l'EPADESA), Pierre Quer- cy (président d'un comité de l'ANCOLS). Chevaliers: Yannick Borde (Procivis), Dominique Duband (Batigere), François Payelle (Promogim), Denis Ram- baud (président de la FNAR HLM), Christophe Robert (fonda- tion Abbé Pierre). (Décrets du 30décembre 2016, J.O. du 1 er janvier 2017). AU FIL DU J.O. 1 0janvier2017 10 C OPROPRIÉTÉ - F ISCALITÉ REGLEMENTAITON de médiation et qui n'a pas reçu d'offre de logement peut déposer un recours devant la juridiction administrative. La version antérieure de l'art. R 441-16-1 du CCH fixait ce délai à 3 mois . Il fixait le délai à 6 mois dans les DOM et, jusqu'au 1 er janvier 2017 dans les départements c omportant une agglomération de plus de 300000 habitants. La référence à cette date étant supprimée, cela pérennise le délai de 6 mois dans les départements les plus peuplés. Décret n°2016-1866 du 23décembre 2016 relatif au délai au-delà duquel un deman- deur reconnu prioritaire au titre du DALO peut faire un recours devant la juridiction administrative…, J.O. du 27 déc. n°96). ■ Diagnostic technique global en copropriété Un décret du 28 décembre fixe les modali- tés de réalisation du diagnostic technique global des immeubles d'habitation décidé par l'assemblée des copropriétaires. ➠ Il précise les compétences requises de la personne réalisant le diagnostic (« tiers » au sens de l'article L731-1 du CCH) (voir encadré). Le tiers proposant ses services doit justifier de ses compétences auprès du syndicat et du conseil syndical. Il doit disposer d'une formation minimale Bac+3, présenter le cas échéant une justifi- cation d'assurance contre les risques de mise en jeu de sa responsabilité civile pro- fessionnelle et attester de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syn- dic et à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'im- meuble sur lequel porte le diagnostic glo- bal. Il ne peut recevoir aucun avantage de la part d'entreprises réalisant des travaux ni en accorder (art. D 731-2). En cas de mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, les conditions exigées du tiers qui réalise le diagnostic ■ Diagnostic technique global Compétences requises La personne (physique ou morale ou groupe- ment) doit disposer de compétences relatives aux domaines suivants (art. D731-1) : - modes constructifs - bâtiments, produits et matériaux de constructions - pathologie des bâtiments - thermique des bâtiments - terminologie technique et juridique du bâti- ment - textes législatifs et réglementaires traitant de l'habitat et de la construction - gestion financière des copropriétés - équipements nécessaires au bon déroule- ment de la mission sont les mêmes que dans le cas précédent, à l'exception de l'attestation d'indépen- dance et d'impartialité à l'égard du syndic qui n’est pas requise. ➠ Intégration de travaux au carnet d'en- tretien . La liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l'immeuble (précisant les équipements ou éléments du bâtiment concernés et l'échéancier recommandé) sont intégrés au carnet d'entretien. (Décret n°2016-1965 du 28 déc. 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation relevant du sta- tut de la copropriété, J.O. du 30 déc. n°140). ■ Comptabilité des copropriétés Le syndic doit ventiler les sommes qu'il reçoit des copropriétaires selon 4 rubriques fixées par le décret du 14mars 2005. Ce texte est modifié pour tenir compte de la création du fonds travaux. (Décret n°2016-1914 du 27décembre 2016, J.O. du 29, n° 75). ■ Révision des coopératives d’HLM La procédure de révision a été étendue à l'ensemble du monde coopératif par la loi du 31juillet 2014 relative à l'économie sociale et solidaire. Les sociétés coopéra- tives de production d'HLM y sont donc soumises, sous réserve d'adaptations. Ce décret prévoit donc les modalités d'exerci- ce de la révision de ces sociétés. Elle est effectuée par une personne agréée (art. R 422-9-2 du CCH). Le réviseur est désigné par l'AG de la société coopérative. Il établit un rapport transmis à l'assemblée. (Décret n°2016-1964 du 28décembre 2016 relatif à la révision des sociétés coopératives de production d'HLM, J.O. du 30 déc. n°139). ■ Aides au logement Un arrêté du 26décembre 2016 fixe les chiffres nécessaires au calcul des aides per- sonnelles au logement et à l'évaluation forfaitaire des ressources. (JO du 28 déc. 2016, n°89). ■ CITE Les conditions d'attribution du crédit d'im- pôt de transition énergétique sont modi- fiées: les critères de performance requis de certains équipements sont renforcés. Ils concernent les chaudières à haute perfor- mance énergétique, les équipements de production de chauffage ou de fourniture d'eau chaude sanitaire utilisant l'énergie solaire thermique et les pompes à chaleur. (Arrêté du 30 déc. 2016, J.O. du 3décembre 2016, n°45). Types de locaux Circons- cription Valeur au 1 er janvier 2017 Bureaux 4 e 3 e 2 e 1 e 0,00 € 50,40 € 90,72 € 403,20 € Locaux commerciaux 4 e 3 e 2 e 1 e 0,00 € 32,34 € 80,84 € 129,34 € Locaux de stockage 4 e 3 e 2 e 1 e 14,02 € 14,02 € 14,02 € 14,02 € Types de locaux Circons- cription Valeur au 1 er janvier 2017 Bureaux 3 e 2 e 1 e 93,15 € 231,78 € 372,58 € Locaux commerciaux 3 e 2 e 1 e 32,50 € 81,23 € 129,97 € Locaux de stockage 4 e 3 e 2 e 1 e 14,09 € 14,09 € 14,09 € 14,09 € ■ Taxe pour création de bureaux Les tarifs de la taxe pour création de bureaux en Île de France, par m 2 de construction, sont fixés pour 2017. Des tarifs particuliers sont par ailleurs prévus pour les secteurs ayant changé de zone. (Arrêté du 26 déc. 2016, J.O. du 29, n°81). Le tarif de la redevance applicable aux demandes de permis de construire dépo- sés avant le 1 er janvier 2016 résulte d’un autre arrêté du 26décembre. (Arrêté du 26 déc. 2016, J.O. du 29, n°82). B RÈVES ◆ Conseil constitutionnel d’Emmanuelle Cosse La loi Égalité et citoyenneté a fait l’objet d’un recours devant le Conseil constitu- tionnel le 27décembre. ◆ Annonces d’Emmanuelle Cosse A noter dans les annonces de la ministre du logement lors d’une communication en conseil des ministres le 4janvier: - L’encadrement des loyers sera étendu à toute l’Ile-de-France en 2018; - Pour lutter contre la division pavillonnai- re et les marchands de sommeil, une Socié- té de réhabilitation pour les pavillons dégradés (SOREPAD) a été créée au 1 er jan- vier 2017 (filiale de l’EPFIF et d’Action Logement) (Communiqué du 4janvier2017) ❘◗ Florence Defradas rejoint le département immobilier de LPA-CGR avocats en qua- lité d’associée. Acteurs C HIFFRES Année (1) Taux de majoration (en%) Année (1) Taux de majoration (en%) avant le 1/8/1914 106641,30 1988 53,70 du 1/8/1914 au 31/12/1918 60897,50 1989 49,80 du 1/1/1919 au 31/12/1925 25588,00 1990 45,80 Du 1/1/1926 a u 31/12/1938 15655,20 1991 42,30 Du 1/1/1939 au 31/8/1940 11272,30 1992 38,70 Du 1/9/1940 au 31/8/1944 6823,70 1993 36,00 Du 1/9/1944 au 31/12/1945 3317,90 1994 33,80 1946, 1947, 1948 1551,30 1995 31,10 1949, 1950, 1951 842,50 1996 29,10 1952 à 1958 613,20 1997 27,50 1959 à 1963 495,10 1998 26,10 1964 et 1965 463,20 1999 25,60 1966, 1967 et 1968 436,60 2000 23,90 1969 et 1970 407,60 2001 21,90 1971, 1972 et 1973 353,40 2002 19,70 1974 246,40 2003 17,90 1975 227,50 2004 16,00 1976 et 1977 199,40 2005 13,90 1978 178,10 2006 11,80 1979 153,60 2007 10,00 1980 125,00 2008 8,30 1981 99,60 2009 7,10 1982 85,10 2010 5,50 1983 76,10 2011 3,80 1984 68,30 2012 2,00 1985 63,70 2013 0,70 1986 61,00 2014 0,20 1987 57,10 2015 0,10 1 0janvier2017 11 LÉGISLATION Par deux décisions en date du 3novembre2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a clarifié les modalités de fixation du loyer du bail en renouvellement en présence d'un loyer b inaire (fixe + variable). Il faut en retenir en substance que: 1. Seul le loyer fixe peut-être modifié. Le montant du loyer variable est quant à lui intangible au nom de l’accord des parties. Ce principe est toutefois à tem- pérer par deux éléments: (i) la réforme du droit des obligations qui permet désormais au Juge de rééquilibrer un contrat devenu inéquitable et (ii) l’accord des parties lui-même qui peuvent parfaitement, par le contrat, pré- voir le principe et les modalités de la révision du loyer variable. 2. Le loyer fixe doit, en application des règles classiques du statut des baux com- merciaux être fixé à la valeur locative laquelle, en cas de désaccord entre les par- ties peut être fixé par le juge des loyers commerciaux, et ce même en présence d'un loyer binaire. Ce principe est toutefois à tempérer car dans les cas d’espèce, le contrat de bail prévoyait expressément la possibilité du recours au juge pour fixer la valeur locati- ve, ce que la Cour de cassation n’a pas manqué de souligner, reprenant dans son visa le principe selon lequel la présence d’un loyer binaire, « n’in- terdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvel- l ement, le minimum garanti à la valeur locative ». Dès lors, on peut s’interroger sur la posi- tion qu’aurait la Cour de cassation dans le silence du contrat. 3. Le juge des loyers commerciaux (et c'est sans doute l'un des principaux apports de des arrêts du 3novembre2016), devra tenir comp- te au titre des critères prévus par l'ar- ticle L. 145–33 du code de commerce et notamment des « obligations res- pectives des parties » de l'existence d'un loyer variable comme motif d’abattement de la valeur locative et partant, de minoration, du loyer fixe. La présence d’un loyer variable vient donc rejoindre la liste des charges exorbitantes de droit commun de nature à minorer la valeur locative d’un local. Il s’ensuit que si les parties entendent modifier le montant du loyer variable, on ne saurait que les inviter à se mettre d'ac- cord sur celui-ci, en premier lieu, pour qu'il puisse être utilement pris en compte tant dans son principe que dans son montant, par le juge des loyers commerciaux ou par l’expert chargé d’évaluer la valeur locative. O.P. ■ Ondine Prévoteau analyse les apports de deux arrêts du 3novembre2016 de la Cour de cassation sur le renouvellement d’un bail à loyer binaire. L’avocate relève que la présence d’un loyer binaire peut être un facteur de minoration d e la valeur locative. ANALYSE L’analyse d’ Ondine Prévoteau (avocate du cabinet Bignon Lebray) Bail commercial à loyer binaire: quelle incidence lors du renouvellement? Loyer binai- re, facteur de minora- tion de la valeur loca- tive ➙ Redevance d'archéologie préven - tive : le taux de cette redevance est fixé à 0,53€ par m 2 pour 2017. (Arrêté du 21décembre 2016, J.O. du 27 déc. n°97) ➙ Taux de l’intérêt légal : Le taux de l'intérêt légal est fixé pour le 1 er semestre 2017: - Pour les créances des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels: à 4,16% ; - Pour tous les autres cas : à 0,90% . (Arrêté du 29décembre 2016, J.O. du 30 déc. n°60). ➙ Taux de l’usure : le taux de l'usure à compter du 1 er janvier 2017 est fixé, pour les prêts immobiliers ou finançant des travaux de plus de 75000€ à: ➩ Taux fixe : - durée de moins de 10 ans: 3,40 % - durée de 10 à moins 