Au sommaire :
– 2 – Édito
– 3 – Éclairage – Les grandes orientations de la loi Elan, selon le ministère
– 6 – Plan – Le plan de la loi en 4 titres
– 7 – Analyse par articles – La présentation de chaque article
– 7 – Titre Ier : Construire plus, mieux et moins cher –
– 18 – Titre II : Évolution du secteur du logement social –
– 21 – Titre III : Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
– 28 – Titre IV : Améliorer le cadre de vie
Quel Elan? L orsqu’il fut de façon éphémère ministre de la cohésion des territoires, Richard Ferrand estimait en prenant ses fonctions, qu'une loi nouvelle était inutile, la loi Alur étant encore très récente. Dix- huit mois plus tard, nous voici pourtant face à un imposant corpus législatif nouveau. Le premier critère d'une loi réussie c'est son nom. La loi de Christine Boutin a d'abord souffert de son nom. L'intitulé était mobilisateur: la loi du 25mars 2009 avait pour objet la "mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" mais elle fut caricaturée par son acronyme de Molle. La loi portée par Jacques Mézard et Julien Denormandie a délibérément évité cet écueil en choisissant l'Elan, tout comme Cécile Duflot avait opté pour l'Alur en 2014. Un autre critère de qualité est de se centrer sur un sec- teur et de s'y tenir. Celui-ci est aussi rempli. Sur les 234 articles, et à l'exception du n°233 sur le temps légal, tous sont orientés sur l'urbanisme ou le logement. Les demandes de réformes à incidences fiscales ont toutes été écartées (sauf exceptions rarissimes, pour le dis- positif Louer abordable à l'article 162). La dernière partie vise le numérique, dont on veut bien admettre que c'est un sujet connexe. Le tout forme donc un ensemble qui a sa cohérence. Quant au contenu, il faut voir dans ce texte une volonté de faire bouger, de bousculer, de changer les habitudes. Cet objectif est particulièrement net pour le logement social. La loi cherche à assurer plus de mouvement dans ce secteur en rassemblant les organismes dans des orga- nismes de taille plus importante, en facilitant les mou- vements de capitaux entre organismes et en facilitant la vente de logements. À cet effet, un outil spécifique est mis en place : la société de vente d'HLM. Le texte cherche aussi le mouvement parmi les locataires, afin par exemple de mieux ajuster la taille du logement à celle du ménage. Regrouper, vendre, rassembler, faire circuler les capi- taux et faire bouger les locataires dans un logement inadapté… nombreux sont les outils mis en place pour créer du mouvement et, on l'espère du dyna- misme. Le dynamisme est bon, s'il est mis au service d'un objectif reconnu; le mieux-être des habitants. On saura, dans le temps, s'il est atteint. Le ministère a aussi souvent mis en avant dans les débats sa volonté d'associer les élus locaux aux nou- veaux outils d'urbanisme. Il récuse tout objectif de centralisation et met en avant la mise au point d'ou- tils d'urbanisme, pour accompagner les élus dans leurs "projets de territoire". Ici encore, c'est au vu de la pratique qu'on vérifiera si l'objectif est atteint. Les outils sont affûtés (on se délecte des nouveaux signes de GOU, PPA, ORT…), la boîte à outils est renouvelée. Aux acteurs de s'en saisir. L'urbanisme commercial est aussi renouvelé. Le statut du bail commercial n'est pas modifié (sauf de raris- simes exceptions, aux articles28 et157 par exemple), mais le régime de l'autorisation d'exploitation com- merciale est réformé pour soutenir la revitalisation des centres-villes. La loi joue ici pleinement son objet d'aménagement pour flécher le développement des activités commerciales vers le centre-ville et arrêter la prolifération des centres commerciaux de périphéries qui ont tout à la fois défiguré les entrées de ville et contribué au désert de leurs centres. Le commerce est incontestablement en mutation très rapide avec le développement du commerce électronique et le visa- ge des villes est certainement appelé à changer dans les années à venir. Le législateur tente de faire face aux excès du passé, avant peut-être de nouvelles mutations. En revanche, les rapports locatifs privés sont peu modifiés. Toutefois, la numérisation du bail (art. 217) considère les parties aux contrats que sont les bailleurs et les locataires comme devant être assistées et ouvre la voie à la création d'une vaste base de don- nées sur les baux, y compris les baux en cours. Sur ce point, la motivation du législateur est, au mieux, floue: est-il nécessaire de constituer une base de don- nées exhaustive de toutes les locations, pour de simples visées statistiques? On peine à le croire. De l'information à la surveillance, de la surveillance à la JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 73 6NOVEMBRE 2018 ISSN 1622-1419 19 E A NNEE . . immobilier - 2 - Edito - 3 - Éclairage - Les grandes orientations de la loi Elan, selon le ministère - 6 - Plan - Le plan de la loi en 4 titres - 7 - Analyse par articles - La présentation de chaque article - 7 - TitreIer: Construire plus, mieux et moins cher - - 18 - TitreII: Évolution du secteur du logement social - - 21 - TitreIII: Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale - 28 - TitreIV: Améliorer le cadre de vie S O M M A I R E Numéro spécial: La loi Elan E D I T O R I A L ▲ sanction, le glissement d'objectifs est un fort risque. La CNIL aura ici un nouveau champ d'investigations pour tenter d'assurer une protection des citoyens. L'encadrement des loyers est supprimé de la loi de 1989 mais réintroduit aussitôt sous forme d'expérimentation. Les contentieux de baux pourront faire l'objet d'une action de groupe (art. 138). Le DPE devient opposable (art. 179). Son régime reste imparfait mais les députés ont tenu à en conforter l'im- pact juridique. Ici encore, on passe progressivement de la pure description sans effet juridique à une informa- tion qui va permettre d'imposer des contraintes. On peut prévoir une évolution analogue pour le carnet numérique (art. 182). La loi fait aussi œuvre d'innovation en encadrant des dispositifs qu'elle souhaite promouvoir comme la coha- bitation intergénérationnelle (art. 117). Elle insère une clause de plein droit de résiliation du bail (art. 121) en cas de trouble de voisinage constaté par le juge. Notons aussi une modification pratique importante; la suppression de la clause manuscrite dans les engage- ments de caution (art. 134). Pour le contrat de vente, un nouveau diagnostic voit le jour sur le risque de mouvement de terrain suite à la sécheresse et la réhydratation des sols (art. 68). La loi fait montre de pragmatisme pour adapter des règles aux réalités locales. Deux exemples. La loi SRU et la loi Littoral. Pas de remise en cause des principes mais admission des ajustements ponctuels. Encore que sur ces points, l'admission fut-elle ponctuelle de dérogations finit par miner le principe qu'elle réaffirme. Construire les dents creuses dans les hameaux du littoral aboutit à urbaniser davantage des zones protégées. La copropriété Le législateur a refusé de laisser totalement la main au Gouvernement pour réformer la copropriété. Il a préfé- ré insérer directement dans la loi une séries de modifi- cations de la loi de 1965, en s'inspirant explicitement des travaux du Greco. Cette réforme comporte des aspects très pratiques comme la reconnaissance de la faculté de voter par correspondance dans les assemblées de copropriétaires. Elle consacre aussi des notions juris- prudentielles comme le lot transitoire ou les parties communes à jouissance privatives. Mais le champ de l'habilitation demeure important (art. 215). Il vise d'une part à codifier le droit de la copro- priété et d'autre part à modifier le fond du droit notam- ment pour changer les règles d'organisation et de gou- vernance. Le N pour numérique de la loi est parfaitement justifié car, à chaque fois qu'il est possible, le législateur vise à remplacer des formalités classiques par des transmis- sions électroniques de données ou la construction de registres informatisés. Il se double de mesures tech- niques, en fin de loi, pour accélérer la mise en place des réseaux de fibre optique. Des nombreuses dispositions tendent à assurer une information globalisée par le rassemblement des don- nées. Exemple: la création d'un observatoire des dia- gnostics immobiliers. Le texte est incontestablement pragmatique sur de nombreux points. Sur l'accessibilité des logements, il est revenu sur l'obligation universelle d'accessibilité, en offrant un nouveau cadre : le logement évolutif. C'est un moyen pratique de répondre à une difficulté. Sur les recours abusifs, il apporte de nouvelles réponses, de nouveaux ajustements des textes. Aucun n'est à lui seul déterminant, mais le législateur indique une direc- tion: les recours sont trop longs. Il faut trancher plus vite. Lorsqu'un sujet est jugé important, on supprime des délais, des garanties. Le cas de l'équipement en fibre optique en est un bon exemple. Il est jugé prioritaire, les procédures sont allégées, simplifiées, raccourcies. Quand le législateur a un objectif clair, il prend les moyens pour l'atteindre. C'est donc le cas pour la numé- risation, c'est aussi le cas pour les Jeux olympiques où il n'hésite pas à bousculer les règles habituelles pour que les équipements soient prêts en temps voulu. 234 articles, souvent très techniques. Notre numéro spé- cial ne saurait prétendre en fournir une analyse exhaus- tive. Notre objectif est de vous permettre une lecture article par article afin de repérer les grandes lignes de réforme. Nous vous mentionnons pour chacun des articles, son objet principal et le numéro d'origine, ce qui vous permet de retrouver les informations néces- saires dans les débats parlementaires. Nous publions ce document, avant le verdict du Conseil constitutionnel. Cette présentation de ce qui sera le droit positif est donc naturellement fournie sous réser- ve de la décision de sages de la rue Montpensier. Au terme de cette analyse, qu'en retenir? Impression générale; c'est Byzance ! Le détail de la législation est infini et le changement de textes appelle constamment de nouveaux changements. La copropriété va être réfor- mée par ordonnance mais la loi Elan n'a pas résisté à la volonté d'aborder immédiatement la réforme de plu- sieurs articles de la loi de 1965, qui n'ont donc qu'une durée de vie éphémère, dans l'attente des ordonnances. Même schéma pour les documents d'urbanisme. De nombreux articles ajustent les règles, mais des ordon- nances vont modifier l'ordonnancement général des documents. La lutte contre les marchands de sommeil suscite des textes très abondants, comme si l'efficacité des poli- tiques publiques était inversement proportionnelle à la sobriété des textes… Inciter à bouger? L'intention est manifeste. Dans quelle direction? L'intention est incertaine. L'Elan est donc avant tout Byzantin… ■ BD 6 novembre 2018 2 E DITO JURIS hebdo immobilier ll ▲ Des représentants du ministère de la cohé- sion des territoires présentaient le 8octobre, puis le 15octobre, les grandes orientations de la loi Elan, avant son adop- tion définitive par le Sénat le 16octobre. Le ministère anticipait le dépôt d'un recours devant le Conseil constitutionnel, sans doute à l'initiative des députés Sté- phane Peu et de François Pupponi. Deux motifs au moins étaient attendus pour fonder le recours. - Les nouvelles règles d'accessibilité des logements et la notion de logement évolu- tif et - Les dérogations à la loi Littoral pour le cas de la Corse. Les adaptations de la loi supposent une modification des SCOT, or, en Corse, les documents d'urbanisme sont rassemblés par le Padduc (plan d'aménage- ment et de développement durable de Corse) mais les SCOT n'ont pas à ce jour été élaborés, ce qui produit une différence de traitement entre la Corse et les autres régions. La réorganisation du secteur HLM La loi de finances pour 2018 a entamé le mouvement de réforme avec une baisse des loyers et une réduction correspondan- te des APL pour un montant de 800mil- lions d'euros en 2018, la hausse de la TVA avec, en contrepartie des aides de 10mil- liards d'euros de la Caisse des dépôts pour restructurer le secteur. La loi nouvelle poursuit le mouvement de réforme; les pouvoirs publics partent du constat que certains organismes ont des difficultés structurelles tandis que d'autres ont des moyens beaucoup plus importants. il s'agit, indique le ministère, de réorgani- ser le secteur en rapprochant ceux des organismes qui portent un projet commun afin de mutualiser leurs actions. La loi prévoit une obligation de regroupe- ment pour les organismes ayant moins de 12000 logements (le projet de loi avait prévu un seuil de 15000 logements). Le regroupement passe par la mise en pla- ce de sociétés de coordination. La loi prévoit des outils de simplification de la gestion des organismes HLM: - Extension de compétence Il s'agit par exemple de permettre à des organismes construisant des EHPAD d'en assurer ensuite la gestion. - Loi MOP La loi n'impose plus le recours au concours d'architecte aux bailleurs sociaux. Ils devront toujours faire appel à un architec- te pour élaborer le projet mais ils pourront aussi ne pas lui confier la mission complète et faire appel par exemple à un bureau d'études techniques, comme peuvent le faire des opérateurs privés. - Vente de patrimoine La faculté accordée à un organisme HLM de vendre des logements n'est pas nouvel- le. Mais, alors qu'environ 100000 loge- ments HLM sont en vente, seuls 8000 par an sont vendus. L'objectif est de parvenir une cession annuelle de 1% du parc, soit 40000 logements. Cette politique est un moyen de soutenir l'accession sociale à la propriété et permet, avec le produit de la vente d’un logement de financer la construction de 2 à 3 logements neufs ou 3 à 4 rénovations. La loi a cherché à limiter le nombre d'avis requis pour vendre et à clarifier les ordres de priorité pour acheter. La loi crée un nouvel outil: la société de vente HLM. Afin de permettre à certains organismes qui ne sont pas équipés pour céder du patrimoine, il leur est proposé de faire appel à un organisme spécialisé qui leur achètera un immeuble, en assurera le portage, la mise en copropriété et la ven- te. Ces sociétés de vente auront le statut HLM, et devront en respecter les contraintes comme l'absence de distribu- tion de bénéfice. Tout organisme pourra créer une société de vente HLM mais anticipant la publica- tion de la loi, Action logement a lancé en juillet un appel à manifestation d'intérêt pour susciter des offres de ventes d'orga- nismes, et que les premières opérations puissent de conclure au premier semestre 2019. Une centaine de dossiers a été reti- rée auprès d'Action Logement. Le bailleur vendeur continuera probable- ment à assurer la gestion des immeubles pendant la phase de vente. Le niveau de décote du bien dépendra de son emplace- ment, de la durée prévue du portage et des travaux à engager. Alors que le mon- tant de la décote est actuellement très encadré, il sera fixé bien plus souplement par le conseil d'administration du vendeur. ll pourra également prévoir des clauses anti-spéculatives pour éviter que l'accédant ne revende à court terme avec plus-value; le bailleur vendeur pourra demander par exemple à la société de vente d'assurer aux occupants des conditions plus faciles d'ac- cession. La société de vente devra signer une convention d'utilité sociale, afin notam- ment que les ventes évitent de favoriser la création de copropriétés dégradées. Les occupants qui choisiraient de ne pas acheter leur logement, resteront locataires sans changement de statut. Les prérogatives de la société de coordina- tion sont fixées par la loi. L'objectif de son existence est de permettre un rapproche- ment qui ne soit pas que de façade, mais permette de réaliser des économies d'échelle et d'améliorer l'efficacité des organismes. Des statuts types sont en cours de rédac- tion en lien avec les acteurs concernés. Le ministère ajoute que les pouvoirs publics n'ont pas voulu imposer la fusion des organismes (qui reste une option) mais mis en place les outils pour leur permettre de fonctionner ensemble, grâce à la socié- té de coordination. Cette boite à outils permet d'avoir une présence pour plus moins importante des collectivités locales. - Mobilité des locataires La loi a mis en place des outils pour facili- ter la mobilité des locataires afin de mieux répondre aux besoins des occupants. Elle a fixé une règle de revoyure, tous les 3 ans (et non plus 6 ans comme l'avait envi- sagé le projet de loi). Chaque organisme devra tous les 3 ans examiner la situation des locataires afin d’adapter le logement aux besoins (surface, ressources, situation familiale, nombre de personnes) et le cas échéant proposer une mutation dans le par social. La commission d'attribution des logements (CAL) se saisira de cette question. Par ailleurs, la loi prévoit désormais une gestion des attributions de logements en flux et non en fonction du stock de loge- ments. 6 novembre 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll E CLAIRAGEDUMINISTÈRE ▲ ANALYSE Éclairage officiel. Le ministère de la cohésion des territoires a fourni lors de deux réunions en octobre des précisions sur les grandes orientations de la loi Elan. En voici l’essentiel. Les grandes orientations de la loi Elan, selon le ministère 6 novembre 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll E CLAIRAGEDUMINISTÈRE ANALYSE La loi n'a pas prévu de sanction si les orga- nismes ne mettaient pas en place cette procédure de revoyure mais les pouvoirs publics comptent sur la mobilisation du m onde HLM, de plus, l'Ancols pourra faire preuve de vigilance sur ce point. Ainsi que le montre une expérimentation effectuée par Montrouge Habitat (Hauts- de-Seine) cette procédure a permis de récupérer une vingtaine de logements et les attribuer à des ménages correspondant mieux à leurs caractéristiques. En revanche, les règles de remise en cause du droit au maintien dans les lieux en cas de dépassement des plafonds de res- sources (plus de 50% pendant deux ans) ne sont pas modifiées. - La loi généralise le système de cotation de la demande de logements, pour assurer plus de transparence dans les règles d'attri- bution des logements. - La liste des publics pouvant bénéficier d'attributions prioritaire est complétée en faveur des femmes victimes de violences sexistes et par la prise en compte de la situation d'une personne lorsque la procé- dure de séparation est attestée par un avo- cat. - L'obligation de mixité sociale est renfor- cée dans les attributions de logements. Les attributions hors QPV en faveur des ménages aux plus faibles revenus ne pour- ront pas descendre sous le seuil de 25%. Par ailleurs, le maire pourra récupérer le pouvoir d'attribution des logements lorsque l'organisme HLM ne respecte pas ses obligations. Loi SRU: pas de remise en cause, des adaptations La loi de 2000 n'est pas remise en cause dans ses principes, mais reçoit des adapta- tions pragmatiques. - Les communes entrant depuis 2015, dans la contrainte de disposer d'un quota de logements sociaux à cause d'une fusion de communes par exemple disposeront d'un délai de 15 ans pour atteindre leur objectif de 25%. - Les logements qui font l'objet d'un bail réel solidaire (BRS) et qui sont donc attri- bués sous condition de ressources, sont intégrés dans le calcul des logements sociaux. - Les logements financés en PSLA entrent aussi dans le décompte SRU, tant que son bénéficiaire est en place et jusqu'à un délai de 5 ans après levé d'option. En revanche, les logements d'urgence ne sont pas intégrés dans le décompte SRU. - Pour les communes d'Ile-de-France, le seuil d'entrée dans le dispositif était fixé à 1500 habitants. Ce seuil est rehaussé à 3500 habitants pour éviter d'inclure dans le dispositif de toutes petites communes, h ors du champ de croissance de la région parisienne (cela ne concerne en pratique que 25 communes). La loi autorise enfin l'exécution des obliga- tions de construction de logements sociaux au niveau intercommunal si l'intercommu- nalité est dotée des documents de planifi- cation adéquats. Parc privé Les pouvoirs publics n'ont pas voulu tou- cher à l'équilibre de la loi de 1989 sur les rapports locatifs. Pour l'encadrement des loyers, la loi nou- velle organisme une expérimentation. Elle dissocie l'observation des loyers de la mise en place de l'encadrement. La loi Elan oblige les communes soumises à la taxe sur les logements vacants à mettre en place un observatoire des loyers. Les agglomérations auront, pendant 5 ans le choix de demander une expérimentation de l'encadrement. De plus, les aggloméra- tions pourront choisir le secteur géogra- phique concerné par l'encadrement. Les pouvoirs publics accorderont l'agré- ment à un observatoire après avoir vérifié le sérieux scientifique de l'outil mis en œuvre. Les territoires soumis à expérimen- tation seront déterminés par décret à par- tir de quatre critères prévus par la loi. Il reviendra donc aux collectivités d'appré- cier si elles jugent nécessaire d'encadrer, à partir des critères légaux, sous le contrôle du juge. Le système place donc les collecti- vités devant leurs responsabilités puisque c'est elles qui auront l'initiative de la démarche. Le juge pourra être saisi par exemple par un bailleur qui juge l'encadrement inutile ou par un locataire qui considère que son secteur n'est pas encadré alors que le voisi- nage l'est. Il appartiendra au juge de véri- fier la bonne application des critères légaux. Le Parlement a validé la création du bail numérique et la signature numérique du cautionnement. Le bail mobilité a été adopté suivant le schéma du projet de loi. Il vise des locaux meublés loués pour une durée d'un à dix mois, non renouvelable sauf dans le délai total maximal de 10 mois. La liste des publics visés a été élargie aux jeunes en service civique. Le bail devra respecter l'exigence de décence et, le cas échéant, d'encadrement des loyers. La lutte contre l'habitat indigne et les mar- c hands de sommeil est accrue. La logique du législateur est d'agir tant en amont qu'en aval de la production de logements loués par des marchands de sommeil. En amont, l'interdiction faite aux mar- chands de sommeil d'acquérir des loge- ments est allongée à 10 ans et elle est étendue: initialement limitée aux ventes de gré à gré, elle est étendue aux ventes aux enchères. De plus, les bien acquis sont systématiquement confisqués. La loi systématise la saisie des indemnités d'expropriation, afin d'éviter la reproduc- tion du scandale d'un marchand de som- meil ayant encaissé une indemnité de plu- sieurs millions d'euros après expropriation du bien dans lequel il pratiquait son activi- té illicite. Enfin, la loi facilite les redressements fis- caux par l'établissement d'une présomp- tion de revenus. Les syndics auront obligation de signaler qu'un propriétaire exerce une activité de marchand de sommeil. Les sanctions visent tant les personnes physiques que morales. Les pouvoirs publics espèrent que ces mesures seront efficaces et conduiront à augmenter le nombre de décisions judi- ciaires rendues: le nombre de condamna- tions est actuellement inférieur à cent par an. Accès au logement des jeunes Plusieurs mesures sont destinées à faciliter l'accès au logement des jeunes. - La colocation dans le parc social est ouverte plus largement. - L'habitat intergénérationnel est favorisé pour permettre à un jeune de moins de 30 ans de cohabiter avec une personne de plus de 60 ans, en sécurisant les attribu- tions d'APL. Le loyer est réduit pour le jeu- ne en échange d'une présence bienveillan- te auprès de la personne âgée (sans qu'il s'agisse d'une activité professionnelle). Les conditions d'occupation seront régies par une charte. - La loi crée des "résidences jeunes". Ce dispositif vise à répondre au problème des résidences pour étudiants qui doivent congédier leurs occupants lorsqu'ils chan- gent de statut pour devenir jeunes profes- sionnels. Ce nouveau cadre, à l'intérieur du parc social (existant ou à construire) per- mettra d'accueillir des jeunes de moins de 30 ans, qu'ils soient étudiants ou jeunes professionnels (décret à paraître). Plateforme de locations de courte durée L e projet de loi initial a été peu modifié sur ce point. La mise en location d'un logement sur une plateforme est autorisée sauf régulation. La location d'une résidence principale est limitée à 120 jours par an. Dans certaines agglomérations, notamment à Paris, la location d'autres biens est interdite. La loi sécurise le dispositif de réglementa- tion en aggravant les pénalités. Les sanc- tions pourront atteindre 10000 € par loge- ment pour les bailleurs et 50000 € par logement pour les plateformes. Les plateformes ont accepté le 7juin 2018 de signer un accord dans lequel elles s'en- gagent à mettre en œuvre les mesures et à transmettre aux pouvoirs publics les infor- mations recueillies sur le volume d'activité. Copropriété La CMP a validé le principe de réforme par ordonnance. Le délai d'élaboration a été fixé à un an, pour laisser le temps de la concertation. Le texte entrera ensuite en vigueur après un délai, pour permettre au Parlement de l'ajuster. Un groupe de tra- vail associant copropriétaires et syndics vient d'achever son ouvrage sous l'égide de la Chancellerie, l'objectif est d'élaborer le texte d'ici le printemps 2019. Sur le fond, le but est d'éviter les blocages de prises de décision dans les copropriétés et d'éviter les dégradations de bâtiment. De plus, une dizaine de mesures sur la copropriété ont été adoptées directement dans le texte de la loi Elan. Aménagement En matière d'aménagement, le ministère explique que le Gouvernement a souhaité partir de l'écoute des territoires pour apporter des solutions concrètes aux pro- blèmes posés. Les consultations menées avant l'élaboration du projet de loi ont abouti à deux convictions: d'une part il fal- lait faire sauter des verrous pour libérer les énergies d'autre part, il fallait faire confiance aux territoires et nouer à cette fin des partenariats. Le PPA et la GOU Le projet partenarial d'aménagement (PPA) est donc un contrat par lequel une collectivité prend la responsabilité du développement de son territoire et le contractualise avec différents acteurs et le soutien de l’État. L'Etat vient donc en appui de la collectivité. Le PPA a suscité de nombreux débats et notamment au Sénat et ils se sont notam- ment focalisés sur la place des communes d ans le dispositif. La qualification de grande opération d'ur- banisme (GOU) emporte une série de conséquences comme l'application du per- mis d'innover. Ce permis consiste à autori- ser une dérogation aux normes de construction si le porteur du projet peut attester qu'il atteindra des résultats iden- tiques par d'autres moyens. Le texte prévoit par ailleurs de nombreuses simplifications techniques. Exemples. En matière de création de ZAC, le droit actuel prévoit de nombreuses consulta- tions du public. Le projet de loi consacre la participation par voie numérique. La loi actuelle distingue la concertation nécessaire pour la création de la ZAC et ensuite celle requise pour chacun des pro- jets eux-mêmes. Il sera désormais possible de grouper les deux consultations. De façon générale, le ministère explique qu'il s'agit de passer d'une logique de pro- cédure à une logique de projet. Concernant les SCOT, ces documents peu- vent atteindre 700 pages. La loi Elan entend faire "le big bang" des documents d'urbanisme. Il s'agit de clarifier le foison- nement des textes en restructurant l'archi- tecture des documents d'urbanisme. Par exemple, coexistent les notions de "com- patibilité" de "prise en compte" et de "conformité", ce qui induit un risque de contentieux. Ces notions seront clarifiées par le biais d'une ordonnance. La loi Littoral Le Gouvernement a voulu répondre aux demandes des élus. Ces derniers se consi- dèrent comme les meilleurs défenseurs du littoral mais avancent aussi la nécessité de permettre un développement de leurs ter- ritoires. Il s'agit donc, sans remettre en cause les principes de la loi, d'en admettre des ajustements, ce qui est aussi une matière de responsabiliser les acteurs. Exemples. Il sera possible d'identifier dans les docu- ments d'urbanisme les hameaux dédiés à la densification, dans des zones urbaines (identification des "dents creuses"), sous réserve d'un avis de la commission des sites et de l’État. Par ailleurs, dans quatre îles non connec- tées au réseau électrique, l'implantation d'équipements de production d'énergie renouvelable est facilitée. Enfin, en Corse, certaines communes sont soumises à la loi Littoral (applicables sur toute la commune) et à la loi montagne (applicable uniquement dans la zone mon- t agneuse). Les élus pourront déterminer les lignes fixant la limite de l'application géographique de la loi littoral, pour éviter la superposition des dispositions. Règles de construction La refonte du CCH résulte d'une autre loi: la loi Essoc (loi du 10 août 2018 pour une société de confiance) et elle passera par deux ordonnances. Le ministère précise que le Conseil supérieur de la construction s'est emparé de ce travail. Un projet d'or- donnance doit prochainement être soumis au Conseil d'Etat. Le texte comporte aussi des mesures sur les immeubles de moyenne hauteur pour faci- liter la transformation de bureaux en loge- ment, il permet aux maires d'accorder un bonus de constructibilité de 30%. Il cherche aussi à faciliter la mutation d'usa- ge entre bureau et logement. Accessibilité La loi modifie aussi les règles relatives à l'accessibilité. L'objectif est d'éviter de figer le logement mais permettre aux loge- ments neufs de s'adapter. D'où l'insertion de la notion de logement évolutif. Il s'agit d'un logement dont le séjour et les sani- taires sont accessibles et qui peut le deve- nir totalement par des travaux simples. Le ministère indique que l'accord trouvé en CMP constitue un point d'équilibre per- mettant de signifier une prise de conscien- ce: un logement peut s'adapter en fonc- tion de besoins de ses occupants. Cette notion nouvelle va demander une modifi- cation de la conception des logements. La loi revient également sur des disposi- tions qui avaient sur transposé des textes européens. C'est le cas pour les règles d'in- dividualisation des frais de chauffage par exemple. Les ORT Avec les opérations de revitalisation de ter- ritoire (ORT), la loi veut retrouver des équi- libres entre le centre et la périphérie ou la métropole et le reste du pays. Il est un outil de l'action "cœur de ville" déjà pro- grammée pour 222 centres-villes. Le ministre réaffirme que cet outil n'est pas limité à ces villes C'est un outil de simplification, car il rem- place deux outils antérieurs; les ORCAD (opération de requalification des quartiers 6 novembre 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll E CLAIRAGEDUMINISTÈRE ANALYSE anciens dégradés) et les CRAC (contrats de revitalisation artisanale et commerciale). Par ailleurs, l'ORT vaut OPAH et donne accès au droit de préemption renforcé. L 'ORT permet la suspension des autorisa- tions d'exploitation commerciale en centre-ville, afin d'en faciliter l'implanta- tion des commerces dans la ville-centre (les élus peuvent toutefois en demander le rétablissement pour les projets dépassant 5000m 2 ). Corrélativement le préfet peut suspendre les AEC en périphérie pendant trois ans. Cet outil va donc permettre de développer le commerce au centre tout en gelant les implantations en périphérie. S'agissant du DAC (document d'aménage- ment commercial) ce document de pro- grammation, qui était facultatif devient obligatoire. L'ORT est donc un outil à la main des élus locaux. Numérique La loi Elan contient aussi une série de mesures pour faciliter l'implantation des réseaux de télécommunication numérique en accélérant les procédures, mais sans remise en cause du droit à l'information du maire et du public; elle contient une quinzaine de mesures de simplification. A titre d'exemple, alors que le maire dis- pose, pendant 3 mois, d'un droit de retirer la décision qu'il a prise, ce droit est suppri- mé. La portée de l'avis de l'ABF est égale- ment modifié: d'avis conforme, il devient avis simple. Carnet numérique L'existence du carnet numérique des immeubles est prévue par l'article 11 de la loi de transition énergétique. Mais le ministère reconnaît qu'il était difficilement applicable. L'éventualité de le supprimer a été envisagée mais le Parlement a préféré modifier le texte. Le ministère indique que le décret d'application sera publié. Recours abusifs Le décret du 17juillet 2018 comporte déjà des mesures visant à lutter contre les recours abusifs comme la cristallisation des moyens ou l'encadrement des délais de jugement. La loi Elan poursuit le mouvement en adoptant de nouvelles mesures. ● 6 novembre 2018 6 E CLAIRAGE JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T I O N NEL L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns73 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ PLAN DE LA LOI Titre 1er: Construire plus, mieux et moins cher - Chapitre 1 er : Dynamiser les opérations d'aménagement pour produire plus de foncier constructible (Art. 1 er à 21)p. 7 - Chapitre II: Favoriser la libération du foncier (Articles 22 à 27) p. 10 - Chapitre III: Favoriser la transformation de bureaux en logements (Art. 28 à 33)p. 10 - Chapitre IV Simplifier et améliorer les procédures d'urbanisme (Art. 34 à 62)p. 11 - Chapitre V: Simplifier l'acte de construire (Art. 63 à 79)p. 14 - Chapitre VI: Améliorer le traitement du contentieux de l'urbanisme (Art. 80)p. 17 TitreII: Évolution du secteur du logement social - Chapitre I er : Restructuration du secteur (Art. 81 à 87)p. 18 - Chapitre II: Adaptation des conditions d'activité des organismes de logement social (Art. 88 à 99)p. 19 - Chapitre III: Dispositions diverses (Art. 100 à 106)p. 20 TitreIII: Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale - Chapitre I er : Favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé (Art. 107 à 115)p. 21 - Chapitre II: Favoriser la mixité sociale (Art. 116 à 133)p. 22 - Chapitre III: Améliorer les relations entre locataires et bailleurs et favoriser la production de logements intermédiaires (Art. 134 à 156)p. 25 TitreIV: Améliorer le cadre de vie - Chapitre Ier: Revitalisation des centres-villes (Art. 157 à 174)p. 28 - Chapitre II: Rénovation énergétique (Art. 175 à 184)p. 30 - Chapitre III: Lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil (Art. 185 à 200)p. 31 - Chapitre IV: Lutte contre l'occupation illicite de domiciles et de locaux à usage d'habitation (Art. 201)p. 33 - Chapitre V: Améliorer le droit des copropriétés (Art. 202 à 216)p. 33 - Chapitre VI: Numérisation du secteur du logement (Art. 217 et 218)p. 35 Chapitre VII: Simplifier le déploiement des réseaux de communication électro- niques à très haute capacité (Art. 219 à 232)p. 35 Chapitre VIII: Diffusion par voie hertzienne de données horaires du temps légal français (Art. 233)p. 36 Chapitre IX: Dispositions spécifiques à la Corse (Art. 234)p. 36 ChapitreI er : Dynamiser les opérations d'aménagement pour produire plus de foncier constructible ■ Article 1 er (1 er ): Projet partenarial d'aménagement et grande opéra- tion d'urbanisme Cet article institue deux nouveaux types d'opération d'aménagement le projet par- tenarial d'aménagement (PPA) et la gran- de opération d'urbanisme (GOU). Le contrat de PPA est défini par l'article L 312-1 du code de l'urbanisme. Il vise à "favoriser la réalisation d'opéra- tions d'aménagement". Il est conclu entre l’État et un ou plusieurs établissements publics ou collectivités territoriales parmi les suivantes: - un EPCI, - un établissement public territorial, - la Ville de Paris, - la métropole de Lyon, - une ou plusieurs communes membres de l'établissement public ou de la collectivité territoriale signataire précitée. L'article L 312-2 précise que les communes concernées sont associées à l'élaboration du contrat de PPA. Les autres collectivités territoriales peuvent à leur demande, être signataires du contrat, de même que les établissements publics concernés. A la demande d'un signataire, le contrat peut aussi être signé par d'autres interve- nants: SPL, SEM ou tout autre personne publique ou privée pouvant prendre part à l'opération des opérations prévues par le contrat. La grande opération d'urbanisme (GOU) est définie par l'article L 312-3 (encadré). La qualification de GOU est prise (art. L 312-4) - par la collectivité territoriale ou - l'établissement public contractant, après - avis conforme des communes concernées, - et accord du préfet. L'acte de création précise sa durée et son périmètre. L'article L 312-5 précise les effets de la GOU. Le rapport de la CMP précise que le texte a finalement maintenu l'avis conforme des communes pour la qualification de GOU. La commune donne son avis dans une seu- le délibération sur la qualification de GOU et sur le transfert de compétence de la commune à l'intercommunalité pour les permis et les équipements publics collectifs nécessaires à la GOU. S'agissant du financement des équipe- ments publics dans les GOU, le régime juri- dique du projet urbain partenarial (PUP) a été adapté aux spécificités des GOU. La collectivité qui est à l'initiative de la GOU pourra conclure des conventions de PUP pour financer des équipements publics pour l'ensemble des futurs habitants ou usagers de constructions à édifier dans la grande opération. ■ Article2 (1 er bis): Rôle des paysa- gistes concepteurs L'article L 441-4 du code de l'urbanisme est modifié. Il place les paysagistes concepteurs au même rang que les architectes dans l'éla- boration du projet architectural, paysager et environnemental (PAPE) de lotissement. ■ Article3 (2): Opérations d'inté- rêt national Le texte (art. L102-12) consacre la défini- tion d'une opération d'intérêt national (OIN) (encadré). L'article L 102-13 en décline les effets. Par exemple, les constructions et installa- tions nécessaires peuvent être réalisées hors des parties urbanisées (art. L 111-4 du code de l'urbanisme). La commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers doit être consultée si les projets de périmètre de l'OIN réduisent les surfaces à usage agricole. La compétence pour se prononcer sur les permis et les déclarations préalables dans le périmètre de l'OIN sont transférées à l’État. Mais il est possible de moduler cette faculté de transfert selon les secteurs. Le décret qui qualifie une opération d'OIN peut créer une zone d'aménagement dif- férée sur tout ou partie du périmètre. Les OIN pourront bénéficier du permis 6 novembre 2018 7 L OI E LAN JURIS hebdo immobilier ll La loi Elan La commission mixte paritaire sur la loi Elan étant parvenue à un accord, le texte issu de ses travaux a été voté à l'As- semblée début octobre, puis le 16 octobre 2018 au Sénat. La CMP était présidée par Sophie Primas, sénateur et par Roland Lescure, vice-président. Les rapporteurs étaient Christelle Dubois et Richard Ligier pour l'Assemblée et Domi- nique Estrosi Sassone pour le Sénat. Nous vous proposons ici un commentaire des dispositions votées à titre définitif sous réserve du recours devant le Conseil constitutionnel. Le projet de loi contenait 66 articles, le texte définitif en comporte 234. Nous suivons le plan de la loi, article par article, en mentionnant la numérotation définitive et, pour mémoire, la numérotation suivie lors des débats parlementaires, utile pour se référer aux débats et suivre le raisonnement des parlementaires. TitreIer: Construire plus, mieux et moins cher ■ Définition de la GOU Une opération peut être qualifiée de grande opération d'urbanisme lorsqu'elle est prévue par un contrat de projet parte- narial d'aménagement et que, en raison de ses dimensions ou de ses caractéris- tiques, sa réalisation requiert un engage- ment conjoint spécifique de l'Etat et d'une collectivité territoriale ou d'un éta- blissement public cocontractant mention- nés aux 1° à 4° de l'article L 312-1. ■ Définition de l’OIN Une opération d'aménagement qui répond à des enjeux d'une importance telle qu'elle nécessite une mobilisation de la collectivité nationale et à laquelle l'Etat décide par conséquent de consacrer des moyens particuliers peut être qualifiée d'opération d'intérêt national par un décret en Conseil d'Etat qui l'inscrit sur la liste des opérations auxquelles cette quali- té est reconnue. d'innover (dérogation aux règles de construction lorsque les résultats atteints sont conformes aux objectifs visés, cf. art. L 102-13, 7 e ). Le texte de la CMP a rétabli la dérogation à la durée de 6 ans renouvelable pendant laquelle le droit de préemption dans une ZAD peut être exercé. Dans les OIN, la durée est portée à une période de 10 ans, renouvelable une fois (art. L 102-15). ■ Article 4 (3): Diverses mesures sur le régime des GOU et des OIN Cet article précise le régime dérogatoire des GOU et des OIN dans 5 domaines: - Elaboration et mise en compatibilité des documents d'urbanisme (art. L 300-6-1), - Action des établissements publics d'amé- nagement (EPA), - Compétence en matière d'autorisation d'urbanisme, - Applicabilité des règles de la construction publique, - Extension de la compétence des établisse- ments publics fonciers locaux (EPFL). Ainsi, le texte étend les possibilités d'inter- vention des EPA, hors périmètre, dans le cadre d'une OIN ou d'une GOU (art. L 321- 23). L'article L 321-29 autorise aussi l'inter- vention de Grand Paris Aménagement en dehors de son périmètre, sous conditions. ■ Article 5 (3 bis): Prorogation et modification du dispositif expéri- mental de "permis d'innover" La loi sur l'architecture (7 juillet 2016) a créé deux dispositifs expérimentaux: le permis de faire et le permis d'innover. Le permis de faire permet à l’État, aux col- lectivités territoriales et à leurs groupe- ments, aux EPL aménageurs et aux orga- nismes d'HLM de déroger à certaines règles de construction pour réaliser des équipements publics ou des logements sociaux. Le permis d'innover permet de déroger à certaines règles dans le cadre des OIN. La demande de dérogation est visée par l'EPA et autorisé via un permis de construire. La loi ELAN prolonge l'expérimentation du permis d'innover en fixant sa durée à 7 ans à compter de la publication de la loi ELAN (soit environ deux ans de plus). Le champ d'application est étendu aux GOU ou aux opérations de revitalisation du territoire (ORT). Par ailleurs les deux dispositifs (per- mis de faire et permis d'innover) sont ren- dus exclusifs. Le rapport au sénat avait souligné que 40 opérateurs ont témoigné de leur intérêt à ce dispositif mais qu'aucun permis d'inno- ver n'a encore été délivré. ■ A rticle 6 (4): Mise à disposition par voie électronique des études d'impact environnemental rela- tives aux projets de ZAC et organi- sation de la participation du public par voie électronique Cet article clarifie l'article L 123-2 du code de l'environnement ; il exempte d'enquête publique tous les projets de ZAC et pas seulement les projets de création d'une ZAC. La formulation et donc plus large et peut ainsi viser par exemple les actualisa- tions de projets de ZAC. Il permet aussi de déléguer au maire la compétence de l'organisation de la partici- pation au public par voie électronique (art. L 2122-22 modifié du CGCT). ■ Article 7 (4 bis): Rationalisation des procédures de concertation préalable prescrites par le code de l'urbanisme et le code de l'envi- ronnement Issu d'un amendement à l'Assemblée (art. L 121-15-1 modifié du code de l'environne- ment et art. L 300-2 modifié du code de l'urbanisme), cet article vise à éviter de multiplier les procédures de concertation préalable. Il dispense de concertation préa- lable au titre du code de l'environnement les projets de travaux ou d'aménagement ayant fait déjà l'objet d'une concertation préalable au titre du code de l'urbanisme. ■ Article 8 (4 ter): Intégration de l'étude de faisabilité sur le poten- tiel de développement en énergie renouvelable du périmètre d'une opération d'aménagement au sein de l'étude d'impact environne- mental Pour les opérations d'aménagement fai- sant l'objet d'une évaluation environne- mentale, l'article L 300-1 du code de l'ur- banisme prescrit la réalisation d'une étude de faisabilité sur le potentiel de dévelop- pement en énergie renouvelable de la zone. Mais la procédure d'évaluation envi- ronnementale prescrit déjà la réalisation d'une étude d'impact (art. L 122-1 et 3 du code de l'environnement). La loi nouvelle prévoit d'intégrer l'étude de faisabilité à l'étude d'impact pour ras- sembler toutes les informations relatives à l'impact et au développement environne- mental qui doivent être fournies pour une demande d'autorisation (art. L 300-1 modi- fié du code de l'urbanisme). ■ Article 9 (5): Réforme des ZAC et des concessions d'aménagement Cet article vise à simplifier le régime des ZAC et des concessions d'aménagement. Le Parlement a retiré du projet de loi ini- tial la demande d'habilitation à légiférer par ordonnance et inséré directement la réforme dans le texte de loi. Les principales modifications sont les suivantes (cf rapport au Sénat, qui a approuvé la réforme votée à l'Assemblée). - Le rôle des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) dans les opé- rations menées en ZAC est renforcé. Ainsi, les OAP adoptées dans le cadre de la révi- sion d'un PLU pourront emporter création d'un périmètre de ZAC (cf. art. L 151-7-2 nouveau du code de l'urbanisme). - Le recours au sursis à statuer pour les pro- jets susceptibles de renchérir la réalisation de la ZAC et précisé. Il sera autorisé dès la publication de l'acte de création de ZAC (art. L 424-1 et L 311-2 modifiés du code de l'urbanisme). - L'article L 311-4 du code de l'urbanisme prévoit que l'aménageur soit signataire de la convention de participation financière au coût des équipements publics de ZAC, au même titre que la collectivité à son ini- tiative et les propriétaires des terrains. - La décision de l'autorité environnementa- le de soumettre un projet, plan ou pro- gramme à évaluation environnementale au cas par cas doit préciser les objectifs de l'étude (art. L 122-1 et L 122-4 du code de l'environnement). - Pour limiter la spéculation, la date de référence pour fixer les indemnités d'ex- propriation en ZAC est modifiée (art. L 322-2 du code de l'environnement): il s'agira de la date de publication de l'acte de création de ZAC et non plus un an avant l'ouverture de l'enquête publique de la DUP. Le Sénat avait indiqué que le fait que les concessions d'aménagement soient écar- tées du champ de la loi MOP, devrait facili- ter le recours à la concession. Le texte issu de la CMP précise par ailleurs que le concessionnaire peut se voir confier la maîtrise d'ouvrage de bâtiments, aux côtés de la maîtrise d'ouvrage de travaux et d'équipements. ■ Article 10 (5 bis AAA): JO de Paris de 2024 Un nouvel article 13-1 est inséré dans la loi du 26 mars 2018. Il permet au préfet, pour assurer la réalisation du village olympique et des ouvrages nécessaires au déroule- ment des JO de 2024 de procéder à des 6 novembre 2018 8 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll réquisitions temporaires de terrains et bâti- ments. La réquisition est limitée à 12 mois. Elle donne lieu à indemnités, fixées, à défaut d'accord amiable, par le juge de l 'expropriation. ■ Article 11 (5 bis AA): Perception d'une redevance pour les per- sonnes publiques accueillant des déchets sur leurs terrains Cet article (complément de l'article L 541- 32-1 du code de l'environnement) autorise les personnes publiques à percevoir une redevance pour accueillir des déchets sur leurs terrains, afin de financer des opéra- tions d'aménagement d'intérêt général (l'interdiction de principe de percevoir une redevance vise à éviter de favoriser les décharges sauvages). ■ Article 12 (5 bis A): Précisions relatives au bail réel solidaire L'article crée deux nouveaux articles dans le CCH sur la cession des droits réels consentis dans le cadre d'un bail réel soli- daire (BRS). L'article L 255-10-1 précise que l'avant- contrat de vente de droits réels mentionne plusieurs informations: - le caractère indissociable du contrat avec le bail réel solidaire, - le caractère temporaire du droit réel, - la nouvelle durée du BRS, si l'organisme foncier solidaire agrée la transmission de droits réels, - les conditions de délivrance de l'agré- ment, - les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, telles que prévues au bail. L'article L 255-11-1 nouveau fixe la procé- dure d'agrément. Pour le projet de vente des droits réels, l'organisme de foncier soli- daire (OFS) dispose de deux mois à comp- ter de la transmission de l'avant-contrat, pour délivrer son agrément. Ces règles sont prescrites à peine de nullité de la vente. ■ Article 13 (5 bis B): Procédure d'expropriation Lorsque plusieurs personnes sont concer- nées par une procédure d'expropriation, la déclaration d'utilité publique peut confier la procédure d'expropriation à une person- ne unique. L'article L 122-7 modifié du code de l'expropriation prévoit que chaque maître d'ouvrage peut mener les procédures propres au projet dont il est chargé. ■ Article 14 (5 bis): Modalités de renouvellement du droit de pré- emption en ZAD L'article précise les modalités de renouvel- lement du droit de préemption en ZAD à l'expiration du délai initial. La loi du 3 juin 2010 a prévu que la durée du droit de pré- emption est de 6 ans renouvelable (et non plus 14 ans), mais sans préciser les modali- tés du renouvellement. La loi nouvelle prévoit que le renouvelle- ment du droit de préemption se fait selon la procédure prévue pour la création de ZAD (à l'initiative du préfet ou de l'EPCI). L'article L 212-2 du code de l'urbanisme est modifié en conséquence. ■ Article 15 (5 ter): Missions pou- vant être confiées dans le cadre d'un mandat d'aménagement Cet article (art. L 300-3 modifié du code de l'urbanisme) précise que les missions pou- vant être confiées par un maître d'ouvrage public dans le cadre d'un mandat d'amé- nagement sont cumulatives et non exclu- sives. L'article L 300-3 laissait entendre que seule une des missions mentionnées pou- vait être confiée au mandataire. La nouvel- le rédaction précise expressément que les missions peuvent être cumulées, ce qui est conforme à l'intention du législateur (texte issu de la loi Alur). ■ Article 16 (5 quater): EPA de Paris-Saclay Cet article (art. L 321-39 du code de l'urba- nisme) renvoie à un décret en Conseil d'Etat le soin de définir la composition du comité consultatif de l'établissement public d'aménagement de Paris-Saclay et de modifier les missions qui peuvent lui être confiées. Cet EPA a pour mission de mettre en œuvre l'opération d'intérêt national de l'aménagement du plateau de Saclay. La loi du 27 janvier 2014 a modifié son statut pour en faire un EPA classique. La composition du comité consultatif était prévue par la loi mais le nouveau texte de l'article L 321-39 la renvoie à un décret. ■ Article 17 (5 quinquies) ; PUP. Versement de la participation financière pour équipements publics Cet article complète l'article L 332-11-3 III du code de l'urbanisme pour autoriser le versement direct de la participation finan- cière au coût des équipements publics des propriétaires fonciers, aménageurs ou constructeurs à la personne publique maître d'ouvrage, lorsque celle-ci n'est pas la signataire de la convention de projet urbain partenarial. Le projet urbain partenarial (PUP) a été c réé par la loi du 25mars 2009, il permet une contractualisation du préfinancement des équipements publics nécessaires à une opération privée présentant un intérêt communal. Ce mécanisme de versement direct est également prévu par l'article 5 du projet de loi (art. 9) pour les ZAC. ■ Article 18 (5 sexies): JO de 2024. Rôle de SOLIDEO La loi du 28 février 2017 a créé un établis- sement public national à caractère indus- triel et commercial nommé SOLIDEO: Société de livraison des ouvrages olym- piques pour réaliser l'aménagement et la livraison des constructions nécessaires au JO de Paris en 2024. Le présent article modifie la rédaction de l'article 53 de cette loi pour permettre à SOLIDEO de se substituer au maître d'ou- vrage en cas de défaillance grave. Il précise que la substitution emporte transfert des droits et obligations de la société substi- tuée et de ses biens immeubles nécessaires à la réalisation des ouvrages, sans contre- partie. Dans un délai de 18 mois après achèvement des JO, l'ouvrage achevé sera remis à la société substituée. ■ Article 19 (5 septies): JO de 2024 : recours aux marchés de concep- tion-réalisation Cet article permet aux maîtres d'ouvrage publics des ouvrages et aménagements nécessaires aux JO de 2024 de recourir à des marchés de conception-réalisation en évitant la procédure d'allotissement. Les maîtres d'ouvrage soumis à la loi MOP sont ainsi dispensés des restrictions du recours aux marchés publics de concep- tion-réalisation, pour la réalisation des ouvrages nécessaires aux JO. ■ Article 20 (5 octies A): JO de 2024 Autre modification de la loi du 26 mars 2018 sur les JO, cet article complète l'ar- ticle 12. Il renvoie à un décret le soin de financer la liste des constructions et opéra- tions d'aménagement qui peuvent relever de la procédure intégrée pour le logement ou la procédure intégrée pour l'immobilier d'entreprise (renvoi à l'article L 300-6-1 du code de l'urbanisme). 6 novembre 2018 9 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll ■ Article 21 (5 octies): Champ de compétence des communautés d'agglomération et des autres EPCI Cet article harmonise le champ des compé- tences obligatoires d'aménagement des communautés d'agglomération avec celui des autres EPCI à fiscalité propre en matiè- re d'aménagement. Les communautés d'agglomération se voient dotées de la compétence de défini- tion, création et réalisation d'opération d'aménagement communautaire (art. L 5216-6 modifié du code des collectivités territoriales). Chapitre II: Favoriser la libération du foncier ■ Article 22 (6 A): Conception uni- verselle pour une société inclusive Cet article insère dans le code de l'urbanis- me un "principe de conception universelle pour une société inclusive". Il est inséré à l'article L 101-2 du code de l'urbanisme issu de la loi du 7 juillet 2016. Cet article fixe la liste des objectifs que l'action des collectivi- tés publiques en matière d'urbanisme vise à atteindre, dans le respect des objectifs du développement durable. Un nouvel objec- tif est ajouté: "la promotion du principe de conception universelle pour une société incluse vis-à- vis des personnes en situation de handicap ou en perte d'autonomie dans les zones urbaines et rurales". ■ Article 23 (6): Vente de foncier public Cet article vise à faciliter la vente de fon- cier public. Il permet une vente à l'amiable de terrains, bâtis ou non, du domaine pri- vé de l’État, dans le cadre de PPA, au profit de la collectivité ou de l'établissement public contractant à l'initiative de l'opéra- tion ou directement au profit de l'opéra- teur désigné dans le contrat. Par ailleurs, il élargit la procédure de déco- te ; il prévoit un abaissement du seuil de surface de plancher consacré au logement à partir duquel la procédure de décote est applicable. Il est fait référence actuellement à une part "essentielle" de logements, il sera désormais fait état d’une part "majoritai- re" de logements. L'article R 3211-4 du CGPPP pourra être modifié pour baisser de 75 % à 50 % le taux de surface de plan- cher consacrée aux logements. S'agissant des cessions avec décote, la dérogation à la règle du délai de 5 ans pour réaliser des logements dans les opé- rations d'aménagement est étendue à t outes les opérations et n'est plus réservée à celles qui portent sur un périmètre de plus de 5 hectares. Toutefois, une première tranche devra être réalisée dans le délai de 5 ans. Enfin, les opérations réalisées en bail réel solidaire sont désormais assimilées à des logements locatifs sociaux En conséquence, ces logements pourront bénéficier de la décote. Le taux de décote maximum est fixé à 50 %. ■ Article 24 (7): Rôle de la Foncière publique solidaire Selon les travaux de la commission mixte paritaire, qui a refondu la rédaction de cet article, la solution finalement retenue consiste à supprimer la Foncière publique solidaire (FPS) telle qu'elle existe actuelle- ment afin de l'adosser à terme à la Caisse des dépôts, afin que les bailleurs sociaux puissent effectuer du démembrement pour acquérir du foncier destiné à la construction de logements sociaux. Richard Lioger (député rapporteur à la CMP) a précisé que les droits exorbitants de la FPS sont supprimés puisqu'elle se voit attribuer une nouvelle vocation ; acquérir du foncier et effectuer du démembrement afin de construire. ■ Article 25 (8): Droit de préemp- tion, droits de priorité, ZAD Cet article rassemble une série de disposi- tions sur les droits de préemption, ou de priorité et les zones d'aménagement diffé- ré. En voici quelques exemples. Le préfet de département peut continuer à exercer le droit de préemption dans les communes carencées, même si leur plan d'occupation des sols est devenu caduc (art. L 211-1 modifié du code de l'urbanis- me). L'article étend aux établissements publics du Grand Paris la possibilité de créer des ZAD, en dehors des périmètres fixés par le conseil de la métropole du Grand Paris, pour la mise en œuvre des opérations d'aménagement d'intérêt métropolitain (art. L 212-1 modifié du code de l'urbanis- me). Enfin, les établissements publics fonciers se voient explicitement accorder le droit d'in- tervenir dans les emplacements réservés (art. L 321-4 modifié du code de l'urbanis- me). ■ Article 26 (8 bis A): Transfert de voies privées L'article L 318-3 du code de l'urbanisme autorise le transfert de voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d'habitations dans le domaine public de la commune. le transfert a lieu d'office sans indemnité. Cette règle est élargie aux voies situées dans les zones d'activités ou commerciales. ■ Article 27 (8 bis): Association foncière urbaine Cet article concerne la constitution ou le plan de remembrement d'une association foncière urbaine, située dans le périmètre d'un PLU intercommunal. Il précise que la constitution ou le plan de remembrement de l'AFU est approuvé par l'EPCI compé- tent pour l'élaboration de ce plan (art. L 322-3-2 et art. L322-6-1 modifiés du code de l'urbanisme). Chapitre III: Favoriser la transfor- mation de bureaux en logements ■ Article 28 (9): Extension des dérogations aux règles d'urbanis- me pour favoriser la transforma- tion de bâtiments existants en logements L'article L 152-6 du code de l'urbanisme prévoit des dérogations aux règles d'urba- nisme dans les zones tendues. Il autorise déjà une dérogation aux règles de densité et d'obligation de création d'aires de sta- tionnement pour transformer un immeuble existant en immeuble à usage d'habitation. Mais la transformation était limitée au gabarit de l'immeuble existant. La loi nouvelle accorde un bonus de constructibilité jusqu'à 30 % d'augmenta- tion. De plus, l'autorisation de construction est dispensée de l'obligation de mixité sociale, si la commune n'est pas visée par un constat de carence. Le rapport au Sénat avait précisé que cela ne remet pas en cau- se l'obligation de mixité sociale, au niveau de la commune. L'article apporte aussi une nouvelle faculté pour le bailleur de locaux commerciaux de donner congé: il peut donner congé à l'échéance triennale lorsque bien loué doit faire l'objet d'une opération de transfor- mation en logements. A cet effet, l'article L 145-5, qui permet au bailleur de donner congé dans des cas exceptionnels par 6 novembre 2018 10 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll exemple pour surélever l'immeuble, est complété pour lui permettre de procéder de même afin "de transformer à usage principal d’habitation un immeuble exis- t ant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation". Le rapport au Sénat rappelait par ailleurs l'engagement des promoteurs pris le 28 mars 2018 visant à faire de la transforma- tion de bureaux en logements une partie intégrante de leur stratégie de gestion patrimoniale, se fixant un objectif de 500000m 2 transformés d'ici 2022. ■ Article 29 (9 bis): Occupation temporaire de locaux vacants pour en assurer la préservation La faculté d'occuper temporairement des locaux vacants pour en assurer la protec- tion et la préservation, confiée à des orga- nismes agréés a été autorisée par la loi Molle du 25mars 2009. L'organisme peut loger des résidents temporaires. La loi Alur en 2014 a prorogé l'expérimentation jus- qu'à fin 2018. La loi nouvelle prolonge une nouvelle fois le dispositif jusqu'au 31 décembre 2023, tout en le modifiant. L'objectif de protection des locaux à l'origi- ne de la création du dispositif est précisé dans son volet visant les occupants, ce qui n'était pas le cas jusqu'à présent: il vise "à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de rési- dents temporaires, notamment à des fins de logement, d’hébergement, d’insertion et d’accompagnement social." Le texte renvoie à un décret en Conseil d'Etat le soin de fixer la forme et les stipu- lations du contrat de résidence temporaire, conclu entre l'organisme agréé et le rési- dent. Le décret précisera notamment les conditions de rupture anticipée du contrat et également les conditions d'agrément des organismes ou des associations. ■ Article 30 (10): Immeubles de moyenne hauteur La loi nouvelle crée une nouvelle catégorie d'immeubles: les immeubles de moyenne hauteur. Elle est prévue à l'article L 122-1 du CCH. Il s'agit donc de créer une catégorie spéci- fique, distincte des immeubles de grande hauteur. La loi renvoie à des règles de sécurité fixées par décret en Conseil d'Etat. Son objectif est notamment de faciliter les travaux de changement de destination et de réhabilitation. Le Sénat avait fait observer que cette réforme risquait de conduire à une "tra- duction réglementaire extensive" et estimé qu'il ne fallait pas pour autant aller dans le sens d'une moindre exigence de sécurité, n otamment en matière de sécurité incen- die. ■ Article 31 (10 bis): Validation législative de constructions réali- sées selon des normes IGH annu- lées par le juge Cet article répond à une difficulté issue d'un arrêt du Conseil d'Etat (6 déc. 2017, n° 405839) relatif à la définition des IGH. L'article R 122-2 du CCH a défini les hau- teurs de construction en fixant un seuil de 50 mètres (immeubles d'habilitation) et 28 mètres (autres immeubles). Pour le cas de logements construits en duplex ou en tri- plex, l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif aux règles de protection contre l'incendie a précisé qu'il fallait tenir compte du plan- cher bas du logement le plus haut. Or le Conseil d'Etat a considéré au contrai- re qu'il fallait tenir compte du plancher bas du niveau le plus haut, ce qui aboutit à considérer comme IGH un immeuble dont le dernier logement est un duplex si son niveau haut est à plus de 50 mètres du sol. Il en résulte une insécurité juridique pour ce type d'immeubles, que le législateur a voulu régler en validant les autorisations portant sur des immeubles d'habitation, délivrées avant la publication de la loi Elan si leur légalité est contestée au motif que "lorsque le dernier étage de ces bâtiments est un ou plusieurs duplex ou triplex, le niveau de plancher à retenir pour appré- cier s’ils constituent ou non un immeuble de grande hauteur, au sens de l’article R. 1222 du CCH, est la partie supérieure du ou des duplex ou triplex, et non le plan- cher bas du ou des logements, comme le prévoit le 5° de l’article 3 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habita- tion". ■ Article 32 (11): Réquisition des logements La loi (art. L 642-1 du CCH) prévoit une procédure de réquisition des logements vacants des personnes morales afin d'aug- menter l'offre de logements. Le dispositif est limité à 6 ans (12 ans en cas de travaux importants de mise aux normes). Mais il ne peut pas être utilisé pour l'hébergement d'urgence. Or le nombre de nuitées hôte- lières financées par l’État pour l'héberge- ment d'urgence est en forte hausse: 9802 nuitées en 2007; 41 044 pour les 6 pre- miers mois de 2016 (source: commission des finances, cité par le rapport au Sénat). La loi nouvelle permet donc la réquisition non seulement pour donner les logements à bail à des personnes mal logées et à faibles ressources mais aussi pour l'héber- gement d'urgence de personnes sans abri en situation de détresse médicale, psy- chique ou sociale dans les communes de zone tendue. La réquisition est alors limi- tée à 2 ans (4 ans en cas de travaux impor- tants). ■ Article 33 (11 bis): Réquisition de logements en déshérence L'article L 641-1 du CCH permet la réquisi- tion de logements vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés. Mais la faculté de réquisitionner des biens en déshérence est incertaine. La loi nouvelle modifie l'article L 641-1 pour autoriser la réquisition de "locaux vacants" et non plus de "locaux à usage d'habitation vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés". Chapitre IV Simplifier et amélio- rer les procédures d'urbanisme ■ Article 34 (12): Remise en vigueur d'un POS après l'annula- tion du document d'urbanisme ultérieur Cet article (modifiant l'article L 174-6 du code de l'urbanisme) prévoit qu'en cas d'annulation ou de déclaration d'illégalité d'un document d'urbanisme, le POS immé- diatement antérieur redevient applicable pour une durée de 24 mois. Pendant cette durée, il ne peut faire l'objet d'aucune procédure d'évolution. A l'issue de cette période, à défaut de PLU ou de carte com- munale exécutoire, le règlement national d'urbanisme s'applique sur le territoire communal. Cela vise à inciter les com- munes à adopter un document d'urbanis- me de qualité. ■ Article 35 (12 bis AB): PLU inter- communaux Cet article vise l'organisation de débats sur le projet d'aménagement et de développe- ment durables (PADD) des PLUi. Il permet aux communes non intéressées par la tenue d'un débat sur le PADD de s'abste- nir, pour ne pas ralentir la procédure d'éla- boration du PLUi. Si le débat n'a pas été organisé au plus tard deux mois avant l'examen du PLUi, il sera réputé tenu, et la 6 novembre 2018 11 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll reproduction interdite sans autorisation procédure pourra continuer. (complément de l'art. L 153-12 du code de l'urbanisme). ■ Article 36 (12 bis A): Bilan de consommation d'espace Le schéma de cohérence territoriale (SCOT) doit comporter dans son rapport de pré- sentation un bilan de consommation d'es- pace portant sur les dix années précédant l'approbation du document. Le nouveau texte modifie la date de référence qui sera désormais la date de "l'arrêt du projet de " SCOT, ce qui correspond davantage à la pratique des EPCI lorsqu'ils élaborent leurs schémas. (art. L 141-3 modifié du code de l'urbanisme). ■ Article 37 (12 bis B): Echéance du bilan de consommation d'espace Cet article est dans la même logique que le précédent. Il modifie l'article L151-4 du même code pour la procédure d'élabora- tion du PLU: le bilan de consommation d'espace qui est de dix ans, courant actuel- lement jusqu'à la date d'approbation du projet de PLU. Il sera désormais fixé par rapport à la date d'arrêt du projet de document. ■ Article 38 (12 bis): Objectifs de densification et de lutte contre l'étalement urbain La loi Elan inscrit la lutte contre l'étale- ment urbain parmi les objectifs généraux du code de l'urbanisme figurant à l'article L 101-2. Il est inséré au 1e b de l'article. Le texte vise donc l'équilibre entre:"Le renouvelle- ment urbain, la lutte contre l’étalement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux". Précisons que la suite de l'article L 101-2 comportait déjà la référence à une utilisa- tion économe des espaces naturels. Par ailleurs, l'article L 151-7 est complété pour faire référence à la densification. ■ Article 39 (12 ter): Dérogations à l'inconstructibilité des zones non urbanisées Cet article modifie la rédaction de l'article L161-4 du code de l'urbanisme, issu de la loi du 27 juillet 2010 sur l'agriculture. Les dérogations à l'interdiction de construire en zones non urbanisées portaient sur - l'adaptation, changement de destination, réfection, extension des constructions exis- tantes, - les constructions et installations néces- saires à des équipements collectifs (sous condition). Mais depuis 2010, elles ne mentionnaient p lus: - les constructions et installations néces- saires à l'exploitation agricole ou forestiè- re, - les constructions et installations néces- saires à la mise en valeur des ressources naturelles. La loi nouvelle rétablit cette faculté. ■ Article 40 (12 quater): STECAL Les secteurs de taille et de capacité d'ac- cueil limitées (STECAL) peuvent être déter- minés par le PLU pour densifier certains hameaux ou petits groupements de bâti- ments non constitutifs d'urbanisation, situés en zone agricole, naturelle ou fores- tière (loi du 12 juillet 2010); mais la loi Alur a précisé qu'il s'agissait d'une modalité admise à titre exceptionnel. Mais cette pré- cision pose des difficultés dans les régions de tradition d'habitat dispersé. La loi nouvelle précise donc les critères per- mettant d'apprécier ce caractère excep- tionnel ; "Leur caractère exceptionnel s’apprécie, entre autres critères, en fonction des carac- téristiques du territoire, du type d’urbani- sation du secteur, de la distance entre les constructions ou de la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs." (complément de l'article L151-13 du code de l'urbanisme). ■ Article 41 (12 quater B): Déroga- tions à l'inconstructibilité des zones agricoles, naturelles et forestières Les dérogations à l'inconstructibilité des zones agricoles, naturelles et forestières des communes sont prévues par l'article L 111-4 pour les communes soumises au règlement national d'urbanisme et par l'article L 151-11 pour les communes ayant un PLU. La loi nouvelle élargit la liste des déroga- tions au bénéfice des bâtiments de trans- formation et commercialisation des pro- duits agricoles (modification des deux articles précités). ■ Article 42 (12 quinquies): Constructibilité en zone littorale et rôle du SCOT dans la détermina- tion des modalités d'application de la loi Littoral Cet article supprime la notion de "hameau nouveau intégré à l'environnement" et la remplace par celle de "secteur déjà urbani- sé" (art. L 121-3 et L 121-8). Il précise les critères retenus pour distin- guer les secteurs déjà urbanisés de l'urba- n isation diffuse. "Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs". Les procédures de modification simplifiée de SCOT et de PLU pourront être utilisées à titre transitoire jusqu'à fin 2021. ■ Article 43 (12 sexies): Déroga- tion à l'exigence de continuité de l'urbanisation pour les activités agricoles, forestières, et les cul- tures marines du littoral Cet article apporte un assouplissement à la loi Littoral. L'article L 121-10 prévoyait déjà des dérogations à l'obligation de construi- re en continuité avec l'urbanisation exis- tante, en faveur des activités agricoles ou forestières et incompatibles avec le voisina- ge de zones habitées. L'article est modifié pour supprimer cette référence à l'incom- patibilité avec le voisinage, ce qui permet d'assouplir la faculté de construction. Il faudra toutefois réunir trois avis, non seulement celui du préfet et de la commis- sion départementale de la nature, des pay- sages et des sites (CDNPS), mais aussi celui de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF). ■ Article 44 (12 septies AB): Eoliennes dans les îles Cet article concerne les autorisations de construction d'éoliennes dans les îles non raccordées au réseau électrique métropoli- tain, afin d'en faciliter l'implantation, après accord du préfet de région (art. L 121-5-1). ■ Article 45 (12 nonies): Aménage- ments légers dans les espaces remarquables du littoral L'objectif est de durcir les modalités d'au- torisation des aménagements légers implantés sur les espaces remarquables du littoral (art. L 121-24 modifié): - leur liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat, - ils ne devront pas porter atteinte au caractère remarquable du site, 6 novembre 2018 12 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll - ils devront recueillir l'avis de la commis- sion départementale de la nature, des pay- sages et des sites. P ar ailleurs un complément de l'article L 4424-12 du code général des collectivités territoriales règle la question des com- munes soumises à la loi Littoral et à la loi Montagne en Corse. Le principe de conti- nuité de l'urbanisation du littoral ne s'ap- pliquera pas dans les secteurs déterminés par le plan d’aménagement et de dévelop- pement durable de Corse (Paduc) et déli- mités par le plan local d’urbanisme, avec accord du préfet. ■ Article 46 (13): Simplification de la hiérarchie des normes des documents d'urbanisme, par ordonnance Il s'agit d'un article d'habilitation à légifé- rer par ordonnance pour simplifier la hié- rarchie des documents d'urbanisme. Les objectifs sont les suivants: - réduire le nombre de documents oppo- sables aux SCOT, aux PLU et cartes commu- nales (hors chartes des parcs naturels régio- naux), - supprimer la notion de "prise en comp- te" pour s'en tenir à celle de "compatibili- té", - prévoir que seuls le PADD du PLU et les orientations d'aménagement et de pro- grammation du PLU concernant l'en- semble du territoire couvert par ce plan doivent être compatible avec le document d'orientation et d'objectifs du SCOT. Une autre ordonnance vise à modifier le contenu du SCOT en conséquence de la création du schéma régional d’aménage- ment, de développement durable et d’égalité des territoires. ■ Article 47 (13 bis): Lotissements: caducité des règles Cet article supprime les trois derniers ali- néas de l'article L 442-9 du code de l'urba- nisme. Issu d'un amendement au Sénat, cet article supprime la caducité automa- tique des dispositions non réglementaires d'un cahier des charges de lotissement, visant à interdire ou restreindre le droit de construire. Il était prévu par la loi Alur et prenait effet dans les 5 ans de la promul- gation de la loi Alur du 24 mars 2014. ■ Article 48 (13 ter): Lotissements: décisions majoritaires L'article l 442-10 fixe la règle de majorité requise pour que les colotis demandent à l'autorité compétente de modifier les documents du lotissement (la moitié des propriétaires détenant au mois les deux tiers de la superficie du lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au m oins la moitié de la superficie). Mais l'ali- néa 2 indique que cette règle "ne concer- ne pas l'affectation des parties communes des lotissements". 