Au sommaire :
– 2 – La loi de finances pour 2019 –
– Impôt sur le revenu : Barème de l’IR / Prélèvement à la source / CITE / Adaptation du dispositif Pinel et création du régime “Denormandie” / Prolongation du LMNP
– Plus-value des particuliers
– Impôt sur les sociétés: Eco PTZ / Plus-value des SIIC / Restructuration des organismes HLM
– TVA : Fourniture de chaleur / Gestion des déchets / Organismes de foncier solidaire
– Impôts locaux Valeurs locatives des locaux industriels / Taxe foncière des bâtiments publics / TEOM / Taxe d’habitation / Taxe de balayage
– Outre-mer : Hôtels / Logement intermédiaire / Logement social
– IFI
– Fiscalité immobilier : taxe sur les bureaux
– Procédure fiscale : abus de droit
– 9 – Législation –
Sortie d’indivision outre-mer
– 10 – Réglementation –
Secteur de pollution des sols / Nuisances lumineuses / Plate-forme des
audits énergétiques / Plateforme en ligne / Chèque énergie
– 14 – Chiffres –
Taxe pour création de bureaux / Logement social
■ publié ■ > La loi de finances pour 2019 ayant été publiée, sont mises en œuvre les mesures de - création du régime “Denormandie” d’inci- tation à l’investissement locatif dans les logements à rénover, - adaptation du crédit d’impôt de transition énergétique, - prolongation du LMNP, - clarification des valeurs locatives des locaux industriels. Notre dossier en p.2. ■ chiffré ■ > 473000 : c’est le volume des autorisa- tions de construction de logements en Fran- ce n 2018 (p.8). ■ publié ■ > Un arrêté précise les obligations d’infor- mation des plateformes internet (p.10). > Un arrêté fixe les modalités de publica- tion des audits énergétiques sur un site inter- net (p.10). > Un décret donne les précisions néces- saires à la transmission gratuite au public des valeurs foncières (p.10). ■ nommé ■ > Koumaran Pajaniradja, qui était conseiller de Julien Denormandie, est nommé direc- teur général d’Action Logement Immobilier (p.11). ■ chiffrés ■ > De nombreux tarifs de taxe et d’indices ont été publiés (p 14). - Montant de la réduction de loyer de soli- darité, - Barème de la taxe d’aménagement, - Barème de la taxe pour création de bureaux, - Plafonds de ressources HLM, - Barème des aides au logement. Loi de finances pour 2019… un air de loi de finances rectificative L a loi de finances pour 2019 a été publiée au J.O. du 30décembre2018 (loi n°2018-1317 du 28décembre2018). À l’exception d'une demande de rapport à l'article 130, la plu- part des articles ont été validés par le Conseil constitutionnel. Contrairement à la loi de finances de l'an dernier, cette loi nou- velle ne comporte pas de réforme majeure. Par ailleurs, puisque le Gouvernement a fait le choix de ne pas présenter fin 2018 de loi de finances rectificative, on trouve dans la loi de finances pour 2019 de multiples articles d'ajustement techniques. Plusieurs mesures visent à assouplir les conditions d'accès à divers régimes incitatifs, sans être revus fondamentalement. C'est le cas pour le crédit d'impôt de transition énergétique (CITE) qui s'élar- git à nouveau aux travaux de fenêtres, revenant sur le précédent recentrage du dispositif. Assouplissement encore pour l'éco-prêt à taux zéro, prolongé de 3 ans. D'autres mesures tendent au contraire à renforcer les contraintes. Ainsi la taxe sur les bureaux en Ile-de-France s'étend aux parkings commerciaux et son barème grimpe de 10% à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Le régime fiscal des SIIC est également rendu un peu plus rigoureux par l'augmentation de l'obligation de distri- bution de 70% des plus-values au lieu de 60% jusqu'à présent. Pour le logement, la création d'un "régime Denormandie" incite à la rénovation des logements anciens, par une extension du régi- me Pinel, mais dans un cadre assez restrictif car limité à certains centres-villes. Notons aussi l’apport de précisions sur le plafonnement des com- missions des intermédiaires, dont les modalités doivent cepen- dant être fixées par un texte réglementaire pour entrer en vigueur. Pour les impôts locaux, il faut saluer une mesure utile dans la dis- tinction plus nette entre les locaux industriels et les locaux pro- fessionnels et le classement automatique des locaux dont les ins- tallations ne dépassent pas 500000 € dans la catégorie des locaux professionnels. Cette simplification se fait toutefois au prix d'une obligation d'information de l'administration en cas de franchis- sement du seuil de 500000 € . JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO spécial 74 14 JANVIER 2019 ISSN 1622-1419 19 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - La loi de finances pour 2019 - - Impôt sur le revenu: Barème de l’IR / Prélèvement à la source / CITE / Adaptation du dispositif Pinel et création du régime “Denormandie” / Prolongation du LMNP - Plus-value des particuliers - Impôt sur les société s: Eco PTZ / Plus-value des SIIC / Restructuration des organismes HLM - TVA : Fourniture de chaleur / Gestion des déchets / Organismes de foncier solidaire - Impôts locaux Valeurs locatives des locaux industriels / Taxe foncière des bâtiments publics / TEOM / Taxe d’habitation / Taxe de balayage - Outre-mer : Hôtels / Logement intermédiaire / Logement social - IFI - Fiscalité immobilier : taxe sur les bureaux - Procédure fiscale : abus de droit - 9 - Législation - Sortie d’indivision outre-mer - 10 - Réglementation - Secteur de pollution des sols / Nuisances lumineuses / Plate-forme des audits énergétiques / Plateforme en ligne / Chèque énergie - 14 - Chiffres - Taxe pour création de bureaux / Logement social S O M M A I R E E D I T O R I A L Numéro spécial: Loi de finances pour 2019 ▲ Impôt sur le revenu ■ Barème de l'IR Le barème de l'impôt sur le revenu est revalorisé de 1,6%, suivant le rythme de l'inflation estimé pour 2018. Les limites des tranches d'imposition sont donc les suivantes. ■ Aménagement du prélèvement à la source La loi de finances (art. 12) modifie le mon- tant de l'avance sur les crédits d'impôt qui était prévue et sa date de versement. Rap- pelons que cette avance vise à compenser la perte de trésorerie qui résulte de la mise en place du prélèvement à la source pour les contribuables qui ont régulièrement des crédits d'impôt ou des réductions d'im- pôt, puisque le nouveau système n'intègre pas ces données dans le montant du nou- veau prélèvement à la source. Le montant de l'avance était fixé à 30% et ne visait que les crédits d'impôt pour les salariés à domicile et pour frais de garde de jeunes enfants. La loi nouvelle améliore le dispositif. 1. Le champ d'application est étendu à de nouveaux types de crédits d'impôt. Il vise désormais également: - les dépenses d'investissements locatifs (Pinel, Scellier, Duflot, Censi-Bouvard, et les investissements dans les DOM) - les dépenses d'hébergement en EPHAD - les dons aux œuvres - les cotisations syndicales. 2. L'avance est augmentée Elle est fixée à 60% des avantages obte- nus au titre de l'an dernier (déclarés au printemps 2018 sur les revenus de 2017). Par ailleurs, son montant minimum, qui était de 100 € , est ramené à 8 € . Le montant étant calculé sur les avantages de l'année précédente, si les crédits d'im- pôts sont plus faibles en 2018, l'écart devra être régularisé en 2019 et si nécessaire, res- titué. 3. La date de versement est avancée. L'article 1665 bis du CGI en prévoit le paie- ment avant le 1 er mars (le ministre a évo- qué un versement dès le 15janvier 2019). ■ Crédit d'impôt de transition énergétique Le CITE est prolongé d'un an, jusqu'au 31décembre 2019 mais avec divers aména- gements. - Plafond de dépenses Le plafond de dépenses reste le suivant: 8000 € pour une personne seule et 16000 € pour un couple (+400 € par per- sonne à charge) pour les dépenses com- prises entre janvier2005 et le 31décembre 2019. Le taux du CITE dépend de la dépense éli- gible - 15% pour les parois vitrées, - 50% pour la dépose d'une cuve à fioul, - 30% pour les autres dépenses. - Un plafond spécifique pour les dépenses de chaudière En cas d'acquisition de chaudière à très haute performance énergétique (autres qu'à fioul), et de chaudière à micro-géné- ration au gaz, ces dépenses restent com- 1 4janvier 2019 2 L OIDEFINANCESPOUR 2019 JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ Fraction du revenu impo- sable pour une part Taux d'imposition ≤ 9964 € 0% De 9964 € à 27519 € 14% De 27519 € à 73779 € 30% De 73779 € à 156244 € 41% 156244 € 45% Barème de l’impôt sur le revenu Cette loi laisse une sorte de goût d'inachevé puisque de nouvelles réformes sont attendues sur les thèmes traités par la loi de finances. C'est le cas par exemple du CITE qui, en principe, doit être remplacé l'an prochain par un dis- positif de prime. Mais c'est plus vrai encore pour la fiscalité locale pour laquelle le brouillard tend à s'épaissir en ce début d'année. Il était envisagé notamment une suppression défi- nitive de la taxe d'habitation, y compris pour les 20% de contri- buables qui devaient y rester sou- mis après la réduction en 3 ans de la taxe pour les autres ménages, mais le Gouvernement paraît maintenant hésiter à parachever sa réforme. Il faudra surveiller les décisions du Conseil constitution- nel qui avait indiqué l'an dernier lors de la réforme de la taxe d'ha- bitation qu'il se réservait la faculté d'examiner la situation des contri- buables restant soumis à la taxe (décision du 28décembre 2017). Son attention est donc particuliè- rement en éveil sur ce point. Le temps brumeux de ce début jan- vier paraît bien en phase avec l'obscurité des principes fiscaux qui guident les pouvoirs publics. Un peu de clarté serait bienvenue pour que les acteurs économiques et les ménages puissent avoir un peu de prévisibilité fiscale pour guider leurs choix d'investisse- ments. Dans cette perspective, nous vous souhaitons une très heureuse année 2019. ■ BD ▲ La loi de finances pour 2019 (NB les articles cités sont, sauf indication contraire, ceux de la loi de finances). Ce numéro spécial consacré à la loi de finances aborde les thèmes de l'impôt sur le revenu, de plus-value des particuliers, d'impôt sur les sociétés, de TVA, de fiscalité locale, de fiscalité outre-mer, d'IFI, de fiscalité immobilière, d'enregistrement et une mesure de procédure fiscale. Nous avons sélectionné dans tous ces domaines, les mesures concernant l'immobilier. Éclairage “ La crise du logement se résout avec des chiffres; c’est un pro- blème comptable. Mais quand la demeure est menacée, plane le risque de l’irréparable” . Fran- çois-Xavier Bellamy, évoquant Saint Exupéry dans “Demeure, pour échapper à l’ère du mouve- ment perpétuel”. Grasset. Octobre2018. ▲ ▲ prises dans le champ du CITE mais sont soumises à un plafond spécifique. Son montant doit être fixé par décret (il serait de 1000 à 1200 € ). - Le retour des parois vitrées Le régime de 2018 avait supprimé le béné- ficie du crédit d'impôt pour les parois vitrées à compter du 1 er juillet 2018. La loi nouvelle réintègre les dépenses d'acquisi- tion de matériels d'isolation thermique des parois vitrées, si ces matériaux viennent en remplacement de simples vitrages. Le CITE s'applique ici à l'acquisition des matériaux mais non à leur pose. Un plafond est prévu, il doit être fixé par arrêté (il devrait être de 100 € par fenêtre). - Équipements de chauffage La loi nouvelle intègre dans le CITE les dépenses de pose d'équipement de chauf- fage (et d'eau chaude sanitaire) utilisant des énergies renouvelables ainsi que les dépenses payées pour la dépose d'une cuve à fioul. Est concernée la pose des équipements sui- vants: - les équipements de chauffage (et d'eau chaude sanitaire) utilisant des énergies renouvelables, - les systèmes de fourniture d'électricité à partir de l'énergie hydraulique, - les systèmes de fourniture d'électricité à partir de la biomasse, - les pompes à chaleur autres que air/air dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d'eau chaude, - les équipements de raccordement à un réseau de chaleur ou de froid. Pour ces deux types de dépenses, le contri- buable doit respecter un plafond de res- source à fixer par décret. Enfin, le Gouvernement confirme son intention de transformer le CITE en prime. A cet effet, un rapport est prévu d'ici le 1 er septembre 2019. ■ Adaptation du dispositif Pinel Le régime d'incitation à l'investissement locatif pour le logement intermédiaire est aménagé sur plusieurs points. - Zones de redynamisation de site de défense Les communes comprises dans ces zones faisant l'objet d'un contrat de redynamisa- tion de site de défense font déjà partie du champ de la loi Pinel mais la loi nouvelle étend le champ aux logements situés dans des communes dont le territoire a été cou- vert par un tel contrat dans un délai de 8 ans précédant l'investissement. - Rénovation Les logements qui font l'objet d'acquisition et de travaux de rénovation ou les locaux qui sont transformés en logements devien- nent éligibles au dispositif Pinel. C'est le régime dit "Denormandie". Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Le logement doit être situé dans une com- mune où le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulière- ment marqué ou qui a conclu une conven- tion d'ORT (opération de revitalisation du territoire). Un arrêté doit fixer la liste des communes concernées. L'investissement doit être effectué entre le 1 er janvier 2019 et le 31décembre 2021. Ce nouveau régime se calant sur celui du régime Pinel, il en épouse les autres condi- tions : il ouvre droit à une réduction d’im- pôt de 12% pour un engagement de loca- tion de 6 ans et de 18% pour 9 ans. Il est subordonné au respect des conditions de loyers et de ressources des locataires dont les barèmes sont attendus pour 2019. - Plafonnement de la rémunération des intermédiaires La loi nouvelle précise le plafonnement de la rémunération des intermédiaires. Elle prévoit un plafond aux frais de commis- sions versées aux intermédiaires en pour- centage du prix de revient. Il s'agit des frais de commissions versées par le promoteur ou le vendeur aux inter- médiaires. Les frais devront être estimés lors de la signature du contrat de réservation et figurer sur l'acte authentique. Les opérations concernées sont les acquisi- tions de logement neuf ou en VEFA pour lesquelles l'acquéreur demande le bénéfice de la réduction d'impôt. Un décret étant prévu, sa parution est une condition d'entrée en vigueur de la mesure. - Extension aux non-résidents La réduction d'impôt Pinel suppose que le contribuable soit domicilié en France. Mais la loi nouvelle (art. 188) permet aux contri- buables qui ont effectué un investissement alors qu'ils étaient domiciliés en France, d'en conserver le bénéfice lorsque leur rési- dence fiscale n'est plus en France. Cette extension entre en vigueur pour les investissements réalisés à compter du 1 er janvier 2019. - Mesure transitoire Enfin, la loi nouvelle assouplit la suppres- sion des zone B2 et C du dispositif Pinel, applicable depuis le 1 er janvier 2018. L es opérations effectuées avant le 31décembre2018 si la demande de per- mis de construire est déposée au plus tard le 31décembre 2017 avaient été admises au bénéfice du régime Pinel. La loi nouvelle (art. 187) autorise le bénéfi- ce du régime aux acquisitions réalisées jus- qu'au 15mars 2009 (sous réserve égale- ment que le permis ait été délivré avant le 31décembre 2017). ■ Prolongation du LMNP Le dispositif de réduction d'impôt pour acquisition d'un logement meublé dans des résidences pour personnes âgées dépendantes, ou handicapées ou dans les résidences services pour étudiants devait prendre fin au 31décembre2018. Ce régime est prolongé de 3 ans jusqu'au 31décembre 2021 (art. 186). La prolonga- tion est faite à conditions inchangées. Il s'agit du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou Censi-Bou- vard. Plus-values des particuliers ■ Plus-values immobilières des non-résidents Les contribuables qui vendent une résiden- ce principale sont en principe exonérés d'imposition sur la plus-value. Il faut pour cela vendre le logement dans un délai d'un an. Mais cette exonération n'est pas applicable aux contribuables qui ne sont plus résidents en France lorsqu'ils réalisent la cession. Ils ne peuvent que bénéficier, le cas échéant d'une exonération limitée à 150000 € (art. 150 U II-2e du CGI). La loi nouvelle (art. 43) règle le cas particu- lier des contribuables qui vendent leur ancienne résidence principale alors qu'ils sont devenus résidents à l'étranger. Ils sont désormais exonérés sous réserve que: - le logement ait constitué la résidence principale lors du transfert de leur domicile fiscal à l'étranger, - le logement n'ait pas été mis à disposi- tion de tiers (gratuitement ou non) entre le départ à l'étranger et la cession, - la cession soit réalisée au plus tard le 31décembre de l'année suivant celle du transfert à l'étranger, 1 4janvier 2019 3 L OIDEFINANCESPOUR 2019 JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ - le transfert ait lieu vers un Etat de l'UE ou ayant conclu avec la France une conven- tion d'assistance pour la lutte contre la fraude et une convention d'assistance m utuelle de recouvrement d'impôt. Par ailleurs, le régime d'exonération à hau- teur de 150000 € est assoupli. Son application suppose notamment - que le cédant ait été fiscalement domici- lié en France pendant au moins 2 ans à un moment quelconque avant la cession, - et que la cession soit réalisée au plus tard le 31décembre de la 5 e année suivant le transfert à l'étranger. Ce délai de cession est étendu. Il suffit désormais que la cession intervienne avant le 31décembre de la 10 e année suivant le transfert à l'étranger. Impôt sur les sociétés ■ Eco-PTZ L'éco-prêt est prolongé de 3 ans et ses conditions d'attribution sont assouplies. L'article 184 prolonge de 3 ans l'éco-prêt à taux zéro jusqu'au 31décembre 2021. Par ailleurs, le système actuel imposait de réaliser un bouquet de travaux, de façon à inciter le contribuable à effectuer un ensemble de travaux, jugés plus efficaces. La loi nouvelle revient sur cette exigence et supprime pour les offres émises à comp- ter du 1 er mars 2019, l'exigence du bou- quet de travaux. Ainsi le prêt pourra finan- cer des travaux visant une seule des caté- gories éligibles. L'objectif est ici différent, il tend à inciter les contribuables à engager des travaux, même s'ils n'ont pas un bud- get conséquent à y consacrer. D'autres modifications sont apportées, pour les offres de prêt émises à compter du 1 er juillet 2019. - La durée maximale de l'emprunt est fixée à 15 ans, quelles que soient les actions financées, - Pour obtenir un prêt complémentaire, le délai est porté à 5 ans à compter de l'émis- sion du prêt initial (au lieu de 3 ans). - Les travaux d'isolation des planchers bas sont ajoutés à la liste des travaux éligibles. - Pour les travaux dans une copropriété, l'exigence que 75% des quotes-parts de parties communes soient affectées à un usage d'habitation est supprimée. Le cumul entre un premier éco-PTZ accordé au syndicat et un éco-PTZ complémentaire accordé au syndicat ou à un copropriétaire est autorisé. - La définition des logements éligibles est étendue. Le prêt était réservé aux loge- m ents achevés avant 1990. Il est désormais étendu aux logements achevés depuis plus de 2 ans. ■ Plus-values des SIIC Les sociétés d'investissements immobiliers cotées bénéficient d'un régime dérogatoi- re d'imposition des bénéfices. Les SIIC sont exonérées d'IS en cas de plus-values sur la cession d'immeuble si les plus-values sont distribuées aux actionnaires à hauteur de 60%. Ce taux est relevé à 70% (art. 45). La réforme est applicable aux exercices clos à compter du 31décembre2018. ■ Restructuration d'organismes HLM En cas de fusion, les déficits antérieurs qui n'ont pas encore été déduits par la société apporteuse peuvent être transférés à la société qui bénéficie de l'apport, sous condition d'agrément. Mais la loi (art. 209 II-d du CGI) exclut la faculté de donner un tel agrément si le déficit vient de la ges- tion d'un patrimoine mobilier par des sociétés qui ont essentiellement des partici- pations financières, ou de la gestion d'un patrimoine immobilier. La loi nouvelle (art. 62) prévoit que l'exclu- sion ne s'applique pas aux organismes de logement social (OPH, SA d'HLM, SA coopératives d'HLM, fondations d'HLM sociétés de coordination, sociétés de vente d'HLM et SEM de construction et de ges- tion de logements sociaux). TVA ■ Fourniture de chaleur Lorsque la chaleur d'un réseau est fournie au moins à 50% d'énergie renouvelable (biomasse, géothermie, déchets et énergie de récupération), l'abonnement et la four- niture de chaleur bénéficient d'un taux de TVA de 5,5% (pour les abonnements d'une puissance inférieure ou égale à 36 kVa). Désormais, il sera possible d'intégrer l'éner- gie solaire thermique dans le bouquet d'énergie renouvelable qui ouvre droit au taux réduit. Cette énergie correspond à celle du rayonnement solaire utilisée pour chauffer un fluide (art. 18 de la loi nouvel- le), il ne s'agit pas de l'énergie photovol- taïque qui produit de l'électricité. ■ Gestion des déchets Certaines opérations liées aux déchets relè- vent désormais du taux de TVA de 5,5%. Il s'agit des opérations de collecte séparée, de collecte en déchetterie, de tri, de valori- sation matière des déchets ménagers et autres déchets assimilés et les prestations de service qui concourent au bon déroule- ment de ces opérations (art. 190). Ces opérations relevaient jusqu'à présent du taux intermédiaire de 10%. ■ Organismes de foncier solidaire La loi de finances (art. 76) assouplit les sanctions applicables lorsque les conditions permettant à un organisme de foncier soli- daire de bénéficier du taux de TVA réduite de 5,5% ne sont plus remplies. Le bénéfice de ce taux suppose que les logements fassent l'objet d'un bail réel solidaire et soient affectés à la résidence principale (art. 278 sexies I-13 du CGI). Lors- qu'un seul logement ne respecte plus les conditions, le bénéfice du taux réduit est remis en cause pour l'ensemble du pro- gramme, ce qui pénalise les autres occu- pants. Désormais, le complément d'impôt à payer sera doublement modulé: - Il sera diminué d'un 10 e par année de détention au-delà de la 5 e année. Il est donc réduit à zéro au bout de 15 ans. - Si la violation des conditions ne concerne que certains logements, le complément d'impôt dû sera affecté d'un prorata en fonction de la surface des logements concernés par rapport à l'ensemble des logements. Impôts locaux ■ Valeurs locatives des locaux industriels Il existe plusieurs méthodes d'évaluation des locaux des entreprises. - Les locaux professionnels relèvent depuis 2017 d'une estimation des valeurs, calculée en fonction du marché locatif (art. 1498 du CGI). Cela vise les locaux commerciaux et ceux affectés à une activité professionnelle non commerciale. - Les bâtiments industriels sont en revanche évalués par la méthode comp- table qui part du prix de revient des immo- bilisations (art. 1499 du CGI). La méthode s'applique quand les bâtiments et terrains figurent à l'actif du bilan du propriétaire ou de l'exploitant (art. 1500 du CGI). La loi nouvelle apporte une définition des 1 4janvier 2019 4 L OIDEFINANCESPOUR 2019 JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ établissements industriels en consacrant une jurisprudence du Conseil d’État (27juillet 2005 et 17juin 2015). (voir encadré ci-dessus). Le même article ajoute que lorsque les ins- tallations techniques, matériels ou et outillages présents dans les bâtiments ou terrains destinés à l'activité ne dépassent pas 500000 € , ces bâtiments et terrains ne revêtent pas un caractère industriel. Ils relèvent donc des locaux professionnels. Si ce seuil est dépassé pendant les 3 années précédant celle de l'imposition, il faut alors en informer l'administration pour que la méthode d'évaluation soit modifiée. La mesure nouvelle s'applique à compter de 2020. Lorsque l'exploitant non-proprié- taire franchit le seuil, il doit en informer le propriétaire au plus tard le 1 er février de l'année au cours de laquelle le seuil est franchi. Quant au propriétaire, il doit informer l'administration du changement de métho- de d'évaluation (art. 1406 et 1517 modifiés du CGI). La loi nouvelle prévoit un délai spécifique pour l'année 2020. Lorsque l'exploitant respecte le seuil de 500000 € en 2019, il devra en informer le propriétaire avant le 15janvier 2000. Le propriétaire devra informer l'administration par une déclara- t ion avant le 1 er f évrier 2020. Par ailleurs, les entreprises qui relèvent du secteur des artisans en étant immatriculés au registre des métiers sont exclues de la méthode comptable. Ils relèvent donc tou- jours de la méthode prévue pour les locaux professionnels. - Mécanisme de lissage Le changement de méthode d'évaluation pouvant conduire à des écarts importants, la loi de finances a prévu un mécanisme de lissage (art. 1518 A sexies du CGI). Si la variation à la hausse ou la baisse excè- de 30%, elle est prise en compte de façon progressive en 6 ans. Elle est appliquée avec le rythme suivant. (voir tableau ci-dessous). - Droit de reprise La loi nouvelle prévoit enfin une limitation du droit de reprise de l'administration pour tirer les conséquences d'un change- ment de méthode d'évaluation d'un ter- rain ou d'un bâtiment industriel suite à un contrôle fiscal: - si le contrôle est engagé avant le 31décembre 2019, l'administration et pri- vée de tout droit de reprise, - si le contrôle est engagé en 2020 ou 2021, la limitation du droit de reprise ne vise que la contribution foncière des entre- prises. Si le contrôle est engagé en 2020, le droit de reprise pourra jouer jusqu'à la fin de l'année suivant celle de l'année d'impo- sition. Si le contrôle est engagé en 2021, le droit de reprise pourra jour jusqu'à la fin de la 2 e année suivant celle de l'imposition. - Rapport Le Gouvernement devra remettre un rap- port sur l'évaluation des changements de méthode d'évaluation des bâtiments et terrains industriels. Pour l'alimenter, les propriétaires devront souscrire une décla- ration spéciale avant le 1 er juillet 2019, sur demande de l'administration. Il s'agit de simuler l'évaluation de la méthode des locaux professionnels, pour les locaux industriels. ■ Taxe foncière des bâtiments publics L'exonération de taxe foncière des bâti- ments publics suppose que le bâtiment ne soit pas productif de revenus. La loi nou- velle permet l'activité de production d'électricité d'origine photovoltaïque, même si elle produit des revenus, sans que cela remette en cause l'exonération de t axe foncière (art. 171). ■ Taxe foncière des logements en location-accession La loi nouvelle (art. 158) autorise les collec- tivités locales à exonérer de taxe foncière les logements anciens réhabilités devant être occupés par un contrat de location- accession, à des personnes sous plafonds de ressources à titre de résidence principa- le. Précisons qu'une telle exonération s'ap- plique déjà pour les logements neufs qui font l'objet d'un contrat de location-acces- sion financé par un prêt social location- accession (PSLA). Le plafond de ressources est celui des loge- ments locatifs conventionnés. L'exonération vise les logements anciens réhabilités mais la loi ne précise pas de cri- tères pour cette réhabilitation. L'exonéra- tion s'applique pendant 15 ans. ■ Quartiers de la politique de la ville La liste des quartiers prioritaires de la poli- tique de la ville (QPPV) devait être mise à jour en 2020 (loi du 21février 2014). La loi nouvelle reporte l'actualisation au 1 er jan- vier 2023 (art. 181). Les petites entreprises qui exercent une activité commerciale peuvent bénéficier d'une exonération de CFE pendant 4 ans en cas de création ou d'extension d'établis- sement dans le QPPV au plus tard le 31décembre 2020. La date limite est reportée au 31décembre 2022. ■ Cotisation minimum de CFE Les collectivités doivent délibérer avant le 1 er octobre pour fixer la base minimum de la valeur locative applicable au calcul de la cotisation foncière des entreprises. Par exception, la loi (art. 175) reporte au 15janvier 2019 la date limite de délibéra- tion pour 2019. ■ Autres meures sur la CET - L'article 173 permet aux collectivités d'exonérer de cotisation foncière des entreprises (CFE) et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) les médecins et auxiliaires médicaux qui ouvrent un cabinet secondaire dans les communes de moins de 2000 habitants ou situées dans une zone de revitalisation rurale (une exonération existait déjà pour 1 4janvier 2019 5 L OIDEFINANCESPOUR 2019 JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ ■ Définition des locaux indus- triels Revêtent un caractère industriel les bâti- ments et terrains servant à l'exercice d'une activité de fabrication ou de trans- formation de biens corporels mobiliers qui nécessitent d'importants moyens tech- niques. Revêtent également un caractère indus- triel les bâtiments et terrains servant à l'exercice d'activités autres que celles [visées ci-dessus] qui nécessitent d'impor- tants moyens techniques lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondé- rant. (art. 1500 modifié du CGI). Années où le changement est pris en compte Pourcentage de prise en compte 1 e année 15% 2 e année 30% 3 e année 45% 4 e année 60% 5 e année 75% 6 e année 90 % Lissage des variations de valeurs locatives l'installation ou le regroupement de ces professionnels dans de telles communes). - L'article 174 étend la faculté des collecti- v ités d'exonérer de CFE et de CVAE les librairies. Limitée aux établissements titu- laires du label de librairie indépendante de référence, l'exonération est désormais applicable aux librairies relevant d'une PME ou entreprises de taille intermédiaire qui ne disposent pas de ce label. ■ TEOM La loi nouvelle (art. 23) encourage la mise en place d'une part incitative de taxe d'en- lèvement des ordures ménagères. Cette faculté existe déjà (art. 1522 bis du CGI) et permet aux collectivités de tenir compte de la quantité, du mode de collecte de la nature des déchets produits. Mais le produit de la TEOM ne doit pas excéder le produit total de la taxe tel qu'is- su des rôles de l'année précédente. La loi nouvelle est plus souple en autori- sant que la première année de mise en place de la part incitative, le produit de la TEOM puisse augmenter, dans la limite de 10% du produit de l'année précédente. Autre incitation à la mise en place de cette part incitative, la loi réduit les frais de ges- tion de 8% à 3%. Les frais d'assiette et de recouvrement sont de 4,4% et ceux de dégrèvements et de non-valeur sont de 3,6% (8% au total). La loi de finances les réduit respectivement à 1% et 2% pen- dant 5 ans à compter du 1 er janvier 2019 si la délibération instituant la part incitative est postérieure au 1 er janvier 2018. Par ailleurs, la loi nouvelle élargit la liste des dépenses qui sont intégrées dans les dépenses de service de collecte et de trai- tement des déchets: elle y ajoute les défi- nitions et évaluation des programmes locaux de prévention des déchets ména- gers. Le même article23 précise la nature des dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la taxe: outre les dépenses réelles de fonctionnement, sont admises les dotations aux amortissements. Enfin, si une décision de justice constate l'illégalité d'une délibération fixant le taux de la taxe, les dégrèvements qui en sont la conséquence seront à la charge des collec- tivités. ■ Taxe d'habitation Deux dispositifs sont à combiner: - l'article 1414, I bis du CGI qui prévoit, pour les contribuables qui sortent d'un régime d'exonération de taxe d'habitation (art. 1414, I du CGI) un régime de sortie en sifflet (maintien temporaire de l'exonéra- tion puis abattement dégressif); - la loi de finances pour 2018 qui a prévu une exonération en 3 ans de la taxe d'ha- bitation (30% en 2018, 65% en 2019 et 100% en 2020) pour 80% des contri- buables. La loi de finances pour 2018 a prévu, pour les contribuables qui sortaient de l'exoné- ration, de rester exonérés à titre exception- nel en 2017. La loi nouvelle (art. 15) renouvelle le dispo- sitif en 2018 pour ceux qui sont entrés dans le dispositif de sortie en sifflet en 2015 et l'étend à ceux qui y sont entrés en 2016. ■ Taxe Gemapi La taxe pour la gestion des milieux aqua- tiques et la prévention des inondations (GEMAPI) doit être fixée avant le 1 er octobre de chaque année pour être appliquée l'année suivante. La loi nouvelle décale cette date limite au 15avril pour l'aligner sur la délibération fixant le tarif des impôts locaux (art. 164). Pour 2019, les collectivités ont donc jus- qu'au 15avril 2019 pour fixer ce tarif. ■ Taxe de balayage Pour financer les frais de balayage des voies de circulations, les communes peu- vent instituer une taxe de balayage due par les propriétaires riverains. À compter du 1 er janvier 2019, la taxe de balayage devient une redevance pour ser- vice rendu (art. 191). Elle relève donc désormais du code général des collectivités territoriales (art. L 2333-97) et non plus du code général des impôts. Outre-mer La loi de finances pour 2019 proroge de 5 ans la plupart des dispositifs existants en faveur de l'investissement outre-mer mais avec quelques aménagements. En voici quelques exemples. ■ Investissements dans les hôtels Les investissements dans les hôtels doivent être conservés pendant 5 ans (7 ans, s'il s'agit d'un investissement relevant des articles 199 undecies B et 217 undecies du CGI). La loi nouvelle (art. 131) porte à 15 ans la durée requise de d'exploitation. Il s'agit des investissements de construc- tion, de rénovation ou de réhabilitation d'hôtels, de résidences de tourisme ou de villages de vacances. ■ I nvestissements dans le loge- ment intermédiaire Pour les investissements réalisés dans le secteur du logement intermédiaire, la loi (art. 131) réserve le bénéfice du crédit d'impôt aux seuls investisseurs personnes morales soumises à l'IS qui exercent leur activité dans le département dans lequel l'investissement est réalisé. Il s'agit de recentrer le crédit d'impôt sur les exploi- tants ultra-marins. ■ Logement social Suppression de régimes Dans les DOM, il existait jusqu'à présent deux dispositifs pour l'acquisition et la construction de logements sociaux: - l'un en faveur des personnes physiques (réduction d'impôt de l'article 199 unde- cies C du CGI), - l'autre en faveur des personnes morales soumises à l'IS (déduction d'impôt, art. 217 undecies du CGI) qui visait les logements du secteur locatif intermédiaire. Ces dispositifs sont supprimés (art. 30). Toutefois, le régime de l'article 199 unde- cies C est maintenu pour les investisse- ments réalisés dans les DOM jusqu'au 24septembre 2018. Celui de l'article 217 undecies est égale- ment maintenu pour les acquisitions d'im- meubles à construire et constructions d'im- meubles ayant fait l'objet d'une déclara- tion d'ouverture de chantier jusqu'au 24septembre 2018. - Aménagements D'autres aménagements sont mis en œuvre. - Pour les logements détenus par des orga- nismes de logements sociaux, la loi (art. 139) étend le régime de réduction d'impôt (art. 199 undecies C du CGI) aux travaux de rénovation de logements sociaux anciens à Tahiti, dans certaines zones de Nouvelle- Calédonie et à Saint Martin. Les logements doivent être achevés depuis plus de 20 ans, les travaux doivent permettre d'atteindre des performances techniques voisines de celles des logements neufs. Le montant des travaux est retenu dans la limite de 50000 € par logement et le taux de la réduction d'impôt est de 50%. - Délai de mise en location S'agissant des dispositifs en faveur du sec- teur locatif social et intermédiaire, l'inves- tisseur doit louer son logement dans les 6 1 4janvier 2019 6 L OIDEFINANCESPOUR 2019 JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ mois de l'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure. Ce délai est porté à un an (art. 31). Cela vise divers régimes: art. 199 undecies C (réduction d'impôt loge- m ent social), art. 217 undecies (déduction d'impôt, sociétés soumises à l'IS), 244 qua- ter W (crédit d'impôt pour investissement productif) et 244 quater X (crédit d'impôt logement social). - Extension aux bailleurs privés Le crédit d'impôt pour logement social est étendu aux bailleurs privés (art. 153). Ce régime (art. 244 quater X du CGI) vise les organismes de logements sociaux réalisant des opérations de construction ou d'acqui- sition de logements en PLS. Il est étendu aux bailleurs privés. Il peut s'agir d'entre- prises soumises à l'IS. Elles doivent exercer leur activité dans le DOM dans lequel l'in- vestissement est réalisé. Les logements doi- vent être loués pendant au moins 15 ans à titre de résidence principale à des loca- taires respectant des plafonds de res- sources et de loyers PLS. Les logements doivent être agréés par le préfet. L'agrément pour les PLS ne peut excéder 25% des logements sociaux livrés l'année précédente dans le département (au lieu de 15% jusqu'à présent). Le taux du crédit d'impôt est de 40% du prix de revient des logements (hors taxe, commissions et subventions publiques). - Échéancier de versement du crédit d’im- pôt L'échelonnement du versement du crédit d'impôt est modifié (art. 154). Lorsque le contribuable bénéficie d'un crédit d'impôt pour un investissement immobilier outre- mer, le crédit d'impôt est attribué pour 50% au titre de l'année d'achèvement des fondations et 25% au titre de l'année de la mise hors d'eau, le solde, l'année de la livraison. L'échéancier est modifié (voir tableau). Le nouvel échéancier s'applique aux immeubles dont l'achèvement des fonda- tions intervient à compter du 1 er janvier 2019. Cette réforme concerne le crédit d'impôt (art. 244 quater W du CGI) pour investisse- ment productif et celui en faveur du loge- ment social (art. 244 quater X), soit les l ogements locatifs intermédiaires et sociaux ainsi que les immeubles profession- nels nécessaires à une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. - Contrôle des intermédiaires Le contrôle des intermédiaires en défiscali- sation outre-mer est renforcé. Ces intermé- diaires doivent s'inscrire sur un registre tenu par le préfet ou la collectivité de leur siège social. La loi nouvelle (art. 131) rend ce registre public. De plus, l'inscription est désormais valable 3 ans et doit être renou- velée à l'échéance de la période de 3 ans. L'inscription est subordonnée à la souscrip- tion d'une assurance de responsabilité civi- le professionnelle spécifique aux risques des montages de défiscalisation. À l’inverse, les amendes sont allégées. L'amende proportionnelle est remplacée par une amende plafonnée à 50000 € . ■ Nouveau zonage outre-mer La loi (art. 19) crée de nouvelles zones franches d'activité nouvelle génération (ZFANG). Ce nouveau dispositif a vocation à être pérenne; il remplace d'autres dispo- sitifs comme l'exonération d'IS dans les zones franches urbaines ou les zones de revitalisation rurale, ainsi que l'exonéra- tion de cotisation foncière des entreprises dans les ZRR. Impôt sur la fortune immobilière La loi de finances pour 2019 (art. 48) apporte trois précisions au régime de l'IFI. ■ Déductibilité des dettes Pour apprécier la valeur des parts ou actions de société, le CGI (art. 973, II) inter- dit de déduire les dettes contractées par la société auprès du contribuable ou un de ses proches, pour l'acquisition d'un bien immobilier. La loi nouvelle (art. 48) étend l'exclusion aux dettes contractées pour l'acquisition de titres de société. De même, les règles spécifiques de déduc- tion des emprunts in fine ou sans terme contractés pour l'achat d'un bien immobi- lier sont étendues aux prêts contractés pour l'acquisition de titre de sociétés et aux prêts contractés par une société pour l'achat d'un actif imposable. (En cas de prêt in fine, la déduction est limitée à la somme des annuités théo- riques restant à courir jusqu'au terme pré- vu. En cas de prêt sans terme, la déduction est limitée au montant de l'emprunt dimi- n ué d'une somme égale à 1/20 e d e ce mon- tant par année écoulée depuis le début du versement du prêt). ■ Réduction d'IFI pour dons La liste des organismes pouvant recevoir des dons ouvrant droit à réduction d'IFI est mise à jour, pour tenir compte du mode de reconnaissance des groupements d'em- ployeurs pour l'insertion et la qualification. La reconnaissance ne dépend plus de l'at- tribution d'un label mais résulte du respect des conditions du décret du 17août 2015. ■ Règles de contentieux. Les règles du contentieux de l'enregistre- ment s'appliquent à l'IFI (art. 981 modifié du CGI). En cas de recours gracieux, l'IFI ne peut fai- re l'objet de remise totale ou partielle (comme pour les droits d'enregistrement). Fiscalité immobilière ■ Taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France La taxe sur les bureaux est étendue aux parkings commerciaux (art. 165) et son tarif est augmenté. Sont désormais visés les locaux et aires, couvertes ou non, destinés au stationne- ment des véhicules faisant l'objet d'une exploitation commerciale. Ces parkings commerciaux sont soumis à un tarif spéci- fique comportant une taxe annuelle et une taxe additionnelle. Précédemment, étaient seuls imposables les parkings annexés à des bureaux ou des locaux com- merciaux ou de stockage. 1 4janvier 2019 7 L OIDEFINANCESPOUR 2019 JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ Etape de construction Avant 2019 À partir de 2019 Achèvement des fondations 50% 70% Mise hors d’eau 25% 20% Livraison 25% 10% Échéancier du crédit d’impôt pour investissement locatif outre-mer Situation des immeubles Zone 1 Zone 2 Zone 3 Bureaux - tarif normal - tarif réduit 19,31 € 9,59 € 10,55 € 6,34 € 5,08 € 4,59 € Locaux commerciaux 7,86 € 4,06 € 2,05 € Locaux de stockage 4,07 € 2,05 € 1,05 € Surfaces de station- nement - taxe annuelle - taxe additionnelle - Total 2,58 € 4,42 € 7,00 € 1,38 € 2,55 € 3,93 € 0,71 € 1,29 € 2,00 € Taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France en 2019 par m 2 L'article 231 ter IV du CGI précise désor- mais le caractère annexé des surfaces de stationnement. L a loi prévoit une série d'exonérations: - surfaces de moins de 500m 2 , - surfaces situées en zone franche urbaine, - parc relais facilitant l'accès des voyageurs aux réseaux de transport en commun. Les tarifs augmentent de 10% en 2019 à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Les tarifs 2019 sont donc les suivants (voir tableau). - Lissage de la hausse Toutefois, les surfaces de stationnement qui sont taxées pour la première fois en 2019 sont soumises à un régime progressif sur quatre ans. Pour l'année 2019, les tarifs de la taxe additionnelle sont réduits de 75%, en 2020, ils seront réduits de 50% et en 2021, de 25%. Le taux plein sera donc applicable en 2022. Par ailleurs, il existait un régime spécifique pour les bureaux situés dans la 1 e circons- cription (Paris et Hauts-de-Seine) dont les communes étaient éligibles l'année précé- dant celle de l'imposition, à la dotation de solidarité urbaine (DSU) et au fonds de solidarité des communes de la région Ile- de-France (FSRIF). Ces bureaux relevaient du tarif de la zone 3. Mais ce régime spéci- fique étant supprimé, ces bureaux sont donc soumis au tarif de la zone 1. A titre transitoire, ces bureaux qui bénéficiaient de la dérogation tarifaire ont droit, pour 2019, à une réduction de 10% du tarif de la zone 1. En revanche, la dérogatoire tari- faire en faveur de bureaux situés dans la zone 2 subsiste. - Indexation Enfin, le barème qui évoluait en fonction de l'ICC sera désormais actualisé en fonc- tion de l'indice des prix à la consomma- tion. Droits d’enregistrement ■ Transmission de biens ruraux La transmission à titre gratuit de biens ruraux ou de parts de groupements fon- ciers agricoles (GFA) fait l'objet d'exonéra- tion partielle de droits de succession. L'exonération vise les biens loués par baux à long terme ou par bail cessible. Jusqu'à 101897 € , l'exonération est de 75%, au-delà, elle est de 50%. Le seuil de 101897 € est relevé à 300000 € (art. 46). Il s'applique aux successions et donations mais non au barème de l'IFI. ■ Transmission de monuments his- toriques Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques sont exonérés de droit de mutation à titre gratuit. Mais les héritiers doivent souscrire une conven- tion avec les ministres de la culture et des finances. Désormais la convention sera signée par le ministre de la culture, sur avis conforme du ministre du budget (art. 120). ■ Demandes de renseignements hypothécaires À compter du 1 er janvier 2019, les notaires peuvent accéder au fichier immobilier par le dispositif Accès des Notaires au Fichier immobilier (ANF). Cela vise à automatiser le traitement des demandes de renseigne- ments hypothécaires des notaires. La loi (art. 121) prévoit que la contribution de sécurité immobilière de 12 € s'appli- quera sur toutes les réquisitions pour obte- nir des renseignements hypothécaires, qu'ils soient déposés sous forme papier ou par ANF. ■ Contrats d'assurance décès Les contrats d'assurance en cas de décès souscrits en garantie du remboursement d'un prêt bénéficiaient d'une exonération de taxe sur les conventions d'assurance. La loi (art. 123, II-1e et III) supprime cette exo- nération. Les contrats d'assurance relèvent donc du taux de 9%. La mesure s'ap- plique aux contrats conclus à compter du 1 er janvier 2019. Procédure fiscale ■ Mini-abus de droit Signalons enfin le dispositif institué par l'article 109 de la loi nouvelle et qui vise à lutter contre les abus de droit. L'article L 64 du LPF comporte déjà des règles pour sanctionner des montages qui sont mis en place dans un but exclusive- ment fiscal et qui permettent à l'adminis- tration de pratiquer des pénalités de 40% ou de 80%. Mais la loi nouvelle crée un dispositif com- plémentaire qui autorise l'administration à écarter le bénéfice de l'application littérale d'un texte pour des actes qui "ont pour motif principal d'éluder ou d'atténuer les 1 4janvier 2019 8 L OIDEFINANCESPOUR 2019 JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ charges fiscales" que l'intéressé aurait dû normalement supporter (art. L 64 A nou- veau du LPF). Ce mécanisme ne déclenche pas de sanc- tion spécifique mais laisse l'administration libre d'appliquer la majoration de 80% pour manœuvres frauduleuses ou de 40% en cas de manquement délibéré, si les conditions en sont remplies. La distinction entre un but exclusivement fiscal et un but principalement fiscal va certainement susciter des questions d'in- terprétation. ■ Délivrance de documents ouvrant droit à un avantage fiscal La loi (art. 203) modifie l'article 1740 A du CGI qui vise à sanctionner ceux qui déli- vrent des documents (facture, attesta- tions…) permettant à un contribuable d'obtenir indûment un avantage fiscal. La sanction et de 25% des sommes indûment mentionnées sur ces documents. La loi nouvelle, tirant les conséquences d'une décision du Conseil constitutionnel (12octobre 2018) modifie l'article 1740 A pour limiter la sanction aux personnes ayant sciemment délivré les documents en cause. Le montant de l'amende est par ailleurs modifié. Il est égal au taux de la réduction ou du crédit d'impôt (et non plus systématiquement de 25%). Si le document ne mentionne pas de somme, l'amende est égale au montant de l'avan- tage fiscal indûment obtenu. ● ➴ 4 73000 : c’est le volume des autorisations de constructions de logements en France en 2018, selon l’observatoire de la statis- tique publique. Ce chiffre est en b aisse de -5,2% par rapport à 2017. Quant aux mises en chantiers elles s’établissent à 415500 logements (-0,6%). Didier Kling, président de la Chambre Nationale des Conseils-Experts en Immobilier Patrimonial, approuve les nécessaires assouplissements de la loi pour favoriser la construction, mais il juge urgent que les dispositions de la loi Elan puissent produire leur plein effet. Par ailleurs, les mises en vente et réser- vations diminuent respectivement de - 14,2% et -8,9%, Didier Kling estime que ce secteur est handicapé par l’IFI et le plafonnement des rémunérations. (Communiqué du 4janvier2019). Chiffres 1 4janvier 2019 9 JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ U RBANISME L ÉGISLATION reproduction interdite sans autorisation Urbanisme ■ Secteur de pollution des sols La loi (art. L125-6 du code de l'environne- ment) prévoit que l’État élabore des sec- teurs d'information sur les sols compre- nant des terrains où la connaissance de la pollution justifie la réalisation d'études de sols notamment en cas de changement d'usage. Dans ces secteurs, la délivrance d'un per- mis de construire ou d'aménager un lotis- sement sur les terrains ayant accueilli une ICPE comporte une attestation délivrée par un bureau d'études certifié dans le domai- ne des sites et sols pollués. Un arrêté défi- nit les modalités de la certification. Les bureaux d'études sont certifiés un organisme lui-même accrédité par le COFRAC ou un organisme équivalent. L'article 5 définit le programme de certifi- cation. L'arrêté (art. 28 et suiv.) détermine les exi- gences requises des organismes de certifi- cation. Il fixe le modèle d'attestation de prise en compte des mesures de gestion de la pol- lution dans la conception du projet de construction ou d'aménagement (art. 41 et annexe). (Arrêté du 19décembre2018 fixant les modalités de la certification prévue aux articles L. 556-1 et L. 556-2 du code de l'envi- ronnement et le modèle d'attestation men- tionné à l'article R. 556-3 du code de l'envi- ronnement, J.O. du 28 déc. n°9) ■ Réductions des nuisances lumi- neuses Un arrêté du 27décembre2018 vise à réduire les nuisances lumineuses. Ce texte s'applique notamment aux bâtiments non résidentiels, recouvrant à la fois l'illumina- tion des bâtiments et l'éclairage intérieur émis vers l'extérieur de ces mêmes bâti- ments. Les éclairages de ces bâtiments sont allu- més au plus tôt au coucher du soleil. Les éclairages intérieurs de locaux à usage professionnel sont éteints au plus tard une Sortie de l’indivision outre-mer Une loi du 27décembre 2018 prévoit des modalités particulières de sortie d'indivi- sion pendant une période de 10 ans, jus- qu'au 31décembre 2028. Elle s'applique outre-mer (départements et régions d'outre-mer, ainsi qu'à Saint-Bar- thélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et- Miquelon). Sont exclus les biens dans lesquels réside le conjoint survivant ainsi que ceux dont un indivisaire est mineur ou majeur protégé, ou présumé absent (sauf autorisation du juge des tutelles). Les indivisaires représentant la moitié des droits peuvent faire les actes prévus à l'ar- ticle 815-3 du code civil 1° à 4° (actes d'ad- ministration, baux d'habitation notam- ment). Cette disposition assouplit la règle de l'article 815-3 qui prévoit une majorité des deux tiers. Vente sur décision de la moitié des indivisaires La loi nouvelle autorise la vente ou le par- tage de biens indivis situés sur ces terri- toires sur décision des indivisaires représen- tant plus de la moitié des droits (art. 1 er ). Le notaire établit un projet d'acte de ven- te ou de partage (art. 2 ) puis il le notifie à tous les indivisaires par acte extrajudiciaire et en assure la publicité (journal d'an- nonces légales, affichage et site internet). Dans un délai de 3 mois suivant la notifica- tion, tout indivisaire peut faire connaître son opposition à la vente ou au partage. Si la vente doit avoir lieu au profit d'un tiers à l'indivision, tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois suivant la notifica- tion, faire valoir un droit de préemption. À défaut d'opposition, la vente ou le par- tage est opposable aux indivisaires qui ne sont pas à l'initiative du projet. En cas d'opposition, les titulaires de la moi- tié des droits saisissent le TGI pour être autorisés à passer l'acte de vente ou de partage. Le tribunal autorise l'acte s'il ne porte pas d'atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. L'article 4 de la loi prévoit par ailleurs un droit d'attribution préférentielle au profit de celui qui réside de façon continue pai- sible et publique depuis plus de 10 ans. Enfin, l'article 5 déroge à l'article 887-1 du code civil qui prévoit l'annulation du par- tage si un cohéritier a été omis. La loi nou- velle évite le partage, laisse au cohéritier un droit d'obtenir sa part en nature ou en valeur, mais sans annulation du partage. (Loi n°2018-1244 du 27décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer, J.O. du 28décembre, n° 1) heure après la fin de l'occupation de ces locaux et sont allumés à 7heures du matin au plus tôt ou 1 heure avant le début de l'activité si celle-ci s'exerce plus tôt. L es éclairages de vitrines de magasins de commerce ou d'exposition sont éteints à 1 heure du matin au plus tard ou 1 heure après la cessation de l'activité si celle-ci est plus tardive et sont allumés à 7heures du matin au plus tôt ou 1 heure avant le début de l'activité si celle-ci s'exerce plus tôt. L'article 3 de l'arrêté fixe des limites d'émission de lumière artificielle. (Arrêté du 27décembre2018 relatif à la pré- vention, à la réduction et à la limitation des nuisances lumineuses, J.O. du 28 déc. n°17). ■ Traitement du contentieux de l'urbanisme pour les JO de 2024 Un décret vise à accélérer le traitement du contentieux de l'urbanisme pour les opéra- tions d'infrastructure et d'installation d'équipements pour les JO de 2024. Il don- ne compétence en premier et dernier res- sort à la cour administrative d'appel de Paris pour l'ensemble des recours (à l'ex- ception de ceux relevant du Conseil d’État) formés contre les actes afférents aux opé- rations d'urbanisme et d'aménagement, aux infrastructures et à la voirie ainsi qu'aux opérations foncières et immobi- lières nécessaires aux jeux Olympiques et Paralympiques de 2024 (art. R 311-2 modi- fié du code de justice administrative). Les TA qui auraient été saisis au plus tard le 28décembre2018 de ces litiges statuent en premier et dernier ressort. (Décret n°2018-1249 du 26décembre2018 attribuant à la cour administrative d'appel de Paris le contentieux des opérations d'ur- banisme, d'aménagement et de maîtrise fon- cière afférentes aux jeux Olympiques et Para- lympiques de 2024, J.O. du 28 déc. n°19). ■ Information du fichier immobi- lier Un décret du 26décembre2018 permet aux notaires d'obtenir de la direction géné- rale des finances publiques, par voie déma- térialisée, des copies d'actes figurant au fichier immobilier (art. 54 ter et suivants du décret du 14octobre 1955 modifié). Ce transfert est mis en place au moyen d'une application informatique dédiée. (Décret n°2018-1266 du 26décembre2018 relatif aux modalités de délivrance aux notaires de renseignements et de copies d'actes figurant au fichier immobilier géré par la direction générale des finances publiques, J.O. du 28 déc. 2018, n°68). ■ Rescrit en matière d’urbanisme La loi du 10août 2018 a créé de nouvelles facultés d'obtention de l'administration une prise de position formelle. Cela vise notamment le secteur de la fiscalité de l'aménagement et de l'urbanisme. Un décret en fixe les modalités. Pour l'ur- banisme, l'article 7 crée deux sous-sections consacrées au rescrit dans le code de l'ur- banisme aux articles R 331-11-1 et R 520- 15-1. Il s'agit donc de la taxe d'aménage- ment et de la taxe pour construction de bureaux en Ile-de-France . Le texte vise les projets de plus de 50 000 m 2 prévus aux articles L 331-20-1 et L520-13-1 du code de l'urbanisme. Le demandeur doit présenter la situation de fait objet de sa demande et indiquer les dispositions législatives dont il entend bénéficier. Le délai de 3 mois court à compter de la réception de la demande de rescrit ou de la réception des pièces com- plémentaires demandées. (Décret n°2018-1227 du 24décembre2018 pris pour l'application des articles 21 et 22 de la loi n°2018-727 du 10août 2018 pour un Etat au service d'une société de confiance, J.O. du 26 déc. n° 34). ■ Plate-forme des audits énergé- tiques L'article L 233-1 du code de l'énergie impo- se aux entreprises les plus importantes d'établir tous les 4 ans un audit énergé- tique. Une plate-forme informatique doit être mise en place pour assurer la transmis- sion et le traitement des données notam- ment à des fins statistiques. Les modalités en ont été fixées par un arrêté du 20mai 2016, elles sont modifiées par un arrêté du 15novembre 2018, notamment sur le contenu de l'audit. Il faut préciser, par acti- vité auditée: les différents usages énergé- tiques, leur coût, le type d'énergie utilisée, et la consommation énergétique associée. (Arrêté du 15novembre 2018 modifiant l'ar- rêté du 20mai 2016 relatif aux données à renseigner et aux catégories d'utilisateur concernant la plate-forme informatique pré- vue par l'article L. 233-1 du code de l'énergie, J.O. du 30 déc. n°4). ■ Transparence des valeurs fon- cières La loi du 10août 2018 a prévu de rendre accessibles au public les valeurs foncières déclarées lors des mutations à titre oné- reux des 5 dernières années. Les données sont issues de la base nationa- le des données patrimoniales (BNDP) qui recense les documents issus de la publicité foncière et de l'enregistrement. Un nou- veau décret fixe les conditions de cette mise à disposition gratuite. Les informations transmises sont les sui- v antes: - date et nature de la mutation, - prix, - adresse, - références cadastrales, - descriptif du bien: surface Carrez, surface réelle, cote type de local, nombre de pièces, surface du terrain et pour les terrais non bâtis, nature de culture. La réutilisation des données ne doit pas permettre la réidentification des personnes ni l'indexation sur des moteurs de recherche en ligne. (Décret n°2018-1350 du 28déc.2018 relatif à la publication sous forme électronique des informations portant sur les valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations immobi- lières, J.O. du 30 déc. 2018, n°81). ■ Obligation d'information des opérateurs de plate-forme en ligne L'article 242 bis du CGI impose aux opéra- teurs des obligations d'information. Un arrêté en précise le contenu. 1. Informations à chaque transaction L'opérateur doit informer le vendeur ou le prestataire du régime fiscal et social appli- cable aux sommes versées, de ses obliga- tions de déclaration et de paiement et à défaut, des sanctions encourues. Les sites internet doivent indiquer les liens hyper- textes de l'administration pour accéder à ces informations. 2. L'arrêté précise également les données qui doivent être transmises chaque année avant le 31 janvier et récapitulant les tran- sactions de l'année précédente. Elles com- portent : - l'identification de l'opérateur, - l'identification de l'utilisateur, - le nombre et le montant total brut des transactions de l'utilisateur. L'opérateur peut distinguer dans le total ce qui relève du régime des services sans but lucratif avec partage des frais avec les bénéfi- ciaires. 3. Données transmises à l'administration L'opérateur doit informer l'administration du document récapitulant fourni au ven- deur ou prestataire. Mais il en est dispensé pour les prestations faites entre particuliers sans but lucratif et avec partage des frais avec les bénéfi- ciaires, sous réserve d'un seuil; cet arrêté fixe le seuil à 3000euros pour un même utilisateur sur une plateforme et à 20 opé- rations. (Arrêté du 27décembre2018 pris pour l'ap- p lication de l'article 242 bis du code général des impôts, J.O. du 30 déc. n°92). Financement ■ PTZ Un décret du 28décembre reconduit pour 2019 les conditions d'attribution du prêt à taux zéro en vigueur, pour les prêts émis à compter du 1 er janvier 2019. L'étude d'impact du décret indique que le nombre de prêts anticipé pour 2019 est de 88200 dont 21000 dans l'ancien sous condition de travaux. (Décret n°2018-1365 du 28décembre2018 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété, J.O. du 30 déc. 2018, n°121). ■ Chèque énergie Un décret du 24décembre modifie les conditions d'attribution du chèque éner- gie. Remplaçant les tarifs sociaux de l'éner- gie, ce chèque est attribué sous condition de ressources. Il permet au ménage de régler ses factures d'énergie, quelle qu'en soit la source. Il peut aussi financer des tra- vaux d'économie d'énergie. Le seuil de ressources est fixé à 7700 € par an (revenu fiscal de référence, par uni- té de consommation). L'article 5 du décret fixe les modalités d'at- tribution du chèque pour les personnes habitant en résidences sociales. Le décret autorise la modification de ce plafond, ce qui a été fait peu après par un arrêté du 26décembre. Cet arrêté fixe le plafond revenu fiscal de référence ainsi que la valeur faciale du chèque. ➠ Le revenu fiscal de référence doit être inférieur à 10700 € par unité de consom- mation, à compter du 1 er janvier 2019. ➠ La valeur faciale du chèque énergie varie entre: - 48 € pour un ménage d'une unité de consommation dont le revenu est compris entre 7700 et 10700 € et - 277 € pour un ménage de 2 ou plus uni- tés de consommation dont le revenu est inférieur à 5600 € Pour l'aide dans les résidences sociales, la valeur faciale est de 192 € . (Décret n°2018-1216 du 24déc.2018 modi- fiant les modalités de mise en œuvre du chèque énergie, J.O. du 26 déc. n°4 et arrêté du 26déc.modifiant le plafond et la valeur faciale du chèque énergie, J.O. du 28, n°15). 1 4janvier 2019 10 U RBANISME - F INANCEMENT JURIS hebdo immobilier ll RÉGLEMENTATION ■ Certificats d’économie d’énergie Un arrêté du 20décembre fixe le montant des frais de tenue de compte du registre national des certificats d'économies d'énergie. Exemple: les frais d'ouverture de compte s'élèvent à 150euros. (Arrêté du 20décembre2018, J.O. du 29 déc. n°7). ■ Convention ANRU Une convention a été signée entre l’État et l'ANRU pour mettre à jour la convention du 14janvier 2015. Elle tient notamment compte de la convention du 10mai 2017 entre l’État et la CDC qui prévoit un appui aux solutions innovantes dans les QPPV en lien avec l'ANRU. (Convention financière du 21décembre2018 portant avenant à la convention financière entre l’État et l'ANRU relative au programme d'investissements d'avenir du 14janvier 2015, publiée au J.O du 28 déc. 2018, n° 3) Administration ■ Sens du silence de l'administra- tion Un décret du 24décembre fixe le sens du silence de l'administration à la suite d'une demande d'autorisation des chalets d'alpa- ge et des bâtiments d'estive en zone de montagne. Le silence de l’État au bout de 4 mois sur une demande d'autorisation des chalets d'alpage et des bâtiments d'es- tive en zone de montagne ne peut plus valoir acceptation (art. R 122-3-1 modifié du code de l'urbanisme). La modification prend effet à compter des demandes pré- sentées à compter du 1 er février 2019. (Décret n°2018-1237 du 24décembre2018 pris pour l'application du second alinéa du 3° de l'article L. 122-11 du code de l'urbanisme, J.O. du 26 déc. n° 63). ■ Saisie administrative Un décret précise le cantonnement des sommes laissées sur les comptes en cas de saisie administrative à tiers détenteur noti- fié par un comptable public à un établisse- ment de crédit: la saisie administrative à tiers détenteur prévue par l'article L 262 du Livre des procédures fiscales peut s'exercer dans une limite prévue par décret. Sous ce montant, fixé à 2000 euros, la saisie ne rend indisponibles les sommes laissées au compte qu'à concurrence du montant de la saisie. (Décret n°2018-1353 du 28déc.2018 relatif au cantonnement de l'indisponibilité des sommes laissées au compte en cas de saisie administrati- ve à tiers détenteur, J.O. du 30 déc. n°80). ■ Expérimentation des enquêtes publiques par voie électronique En application de la loi du 10août 2018, un décret prévoit une expérimentation des enquêtes publiques par voie électronique pendant 3 ans. L'expérimentation a lieu dans deux régions: Bretagne et Hauts-de- France. Elle suppose que le projet ait don- né lieu à une concertation préalable avec garant. (Décret n°2018-1217 du 24décembre2018 pris en application des articles56 et57 de la loi n°2018-727 du 10août 2018 pour un Etat au service d'une société de confiance, J.O. du 26 déc. n°5). ■ Commande publique Un décret du 24décembre poursuit notamment la codification du droit de la commande publique pour les mesures réglementaires issues de la loi Elan. Il prévoit aussi des modalités particulières de passation des marchés publics, pour des montants ne dépassant pas 100000 € , lors- qu'ils portent sur des travaux, fournitures ou services innovants. A titre expérimental pour 3 ans, les acheteurs ne sont pas sou- mis à l'obligation de mise en concurrence. (Décret n°2018-1225 du 24décembre2018 portant diverses mesures relatives aux contrats de la commande publique, J.O. du 26, n°32). ■ Référent unique Un décret du 28décembre2018 est relatif à l'expérimentation du référent unique. A noter parmi les organismes pouvant pra- tiquer l'expérimentation du référent unique: - l'ANRU - l'EPARECA - la Société du Grand Paris (Décret n°2018-1352, J.O. du 30 déc. n°83). Logements sociaux ■ Transfert d'agrément de loge- ments sociaux Les agréments délivrés pour la construc- tion de logements locatifs sociaux (déci- sions prises en application de l'article R 331-3 du CCH) peuvent être transférés en cas de fusion d'organismes. Désormais, le transfert de ces agréments est également possible en cas de scission d'organismes de logement social, et de réorganisation au sein d'un même groupe (art. R 331-6 modifié du CCH). (Décret n°2018-1276 du 27décembre2018 1 4janvier 2019 11 A DMINISTRATION - L OGEMENTSSOCIAUX JURIS hebdo immobilier ll D ISTINCTIONS ✦ Légion d’honneur Ont été nommés ou promus dans la promotion du 1erjanvier de la l égion d'honneur: Justice : Officier: Régis Frais- se , président de la CAA de Lyon. Cohésion des territoires : Cheva- lier: Bruno Arcadipane , prési- dent d'Action Logement. Culture : Chevalier: Stéphane Bern , chargé par le Président de la République d'une mission d'identification des monuments en péril et des trésors méconnus du patrimoine. (Décret du 31décembre 2018, J.O. du 1 er janvier 2019, n°4). relatif aux conditions de transfert des déci- sions favorables octroyées en application de l'article R. 331-3 du CCH, J.O. du 28 déc. n°126). ■ Plan comptable des OPH Le plan comptable des OPH est modifié pour tenir compte de la mise en place du prélèvement à la source. (Arrêté du 18décembre2018 modifiant l'ar- rêté du 22décembre 2015 fixant le plan comptable M31 applicable aux offices publics de l'habitat à comptabilité publique, J.O. du 28, n°100). ❘◗ Armelle Bouty-Duparc rejoint le cabinet Racine Marseille comme asso- ciée pour y créer le département immobilier construction, avec deux collaborateurs. ❘◗ Koumaran Pajaniradja est nommé directeur général d’Action Logement immobilier .(Il était conseiller de Julien Denormandie). ❘◗ Christophe Boucaux va remplacer Dominique Duperret comme délégué général des Constructeurs aménageurs de la FFB (LCA-FFB). ❘◗ Le cabinet Paul Hastings ( Aline Pon- celet ) a conseillé la Société de la Tour Eiffel (SIIC) dans le cadre de sa fusion avc la société Affine RE (SIIC égale- ment). Affine était conseillée par le cabinet Davis Polk & Wardwell ( Chris- tophe Perchet ). Acteurs 1 4janvier 2019 12 JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ A CTUALITÉ I NITIATIVES ◆ Charges de copropriété L’ARC estime que le montant des charges de copropriété est mal connu des copropriétaires. Elle souligne par exemple que pour un montant de charges courantes de 100 €, il faut compter en plus une dépense de 35 € pour les tra- vaux d’entretien et de rénova- tion. L’ARC en déduit que les incitations à l’achat en copro- priété devraient être accompa- gnées d’une véritable informa- tion sur le prix de revient d’un logement. (Communiqué du 9janvier 2019). ◆ La FNAIM propose une garan- tie contre les vices cachés Le président de la FNAIM, Jean- Marc Torrolion a signé une conven- tion avec Horizon Assurances pour la mise en place de la première assurance contre les vices cachés dans l’immobilier existant. Cette garantie “#1641 La Garantie des Vices cachés” permet à l’acquéreur qui découvre un vice caché dans les 2 ans après l’acte notarié, d’être indemnisé sous 90 jours par l’assureur. Son coût peut être pris en charge financière par l’acquéreur, le vendeur ou l’in- termédiaire. (Communiqué du 7janvier 2019). Il y a eu 593398 demandes de changement dont: - 232023 demandes de modulation (147930 à la baisse et 84093 à la hausse) - 75 640 demandes d’individualisation ou de dés-individualisation du taux dans un foyer, - 61501 demandes sur les acomptes dont 42705 suppressions. (Communiqué du 9janvier 2019). Impact du PAS sur les dossiers de location ? Le réseau ORPI entend rassurer les loca- taires sur l’analyse des dossiers de candida- tures pour les locations; Christine Fumagal- li, présidente d’ORPI indique que “nous analysons la ligne “revenus nets avant imposition” comme il est d’usage aujourd’hui et comme il le sera toujours demain”. Selon ORPI, la mise en place du prélèvement à la source et la baisse du salaire net qui en résulte n’ont aucun impact sur l’analyse du dossier de location. (Communiqué du 9janvier 2019). Marché du logement actif Selon le réseau Century 21, le marché du logement ancien a été très actif en 2018. Le volume des transactions a été porté par le recours à l’emprunt puisque la part de l’emprunt a atteint 78,4% du montant de l’acquisition, en hausse de +1,6%. Les prix moyens sont en hausse de +1,7% entre2017 et2018 et la hausse est plus vive pour les maisons (+3,5%) que pour les appartements (+1,1%). Le prix moyen des transactions atteint un record à 213705 € (208759 € en 2017) avec 229489 € pour les maisons et 204695 