Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Dossier baux commerciaux :
– Modification des facteurs locaux de commercialité : déplafonnement sous condition
– Impact de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire
– Loyer de renouvellement : le cas du loyer binaire
– Double nullité d’un bail perpétuel conclu à vil prix
– Immeuble propriété d’une personne publique; une contestation sur la domanialité publique impose un renvoi devant le juge administratif
– Responsabilité contractuelle du bailleur : quelle compétence ?
– Un refus de renouvellement sans indemnité principale
– Renouvellement du bail : veiller à la qualité du demandeur
– Clause pénale: le pouvoir modérateur du juge
– Trouble de jouissance du preneur. Résiliation aux torts du bailleur
– Logement décent : applicable au bail lié à un commerce ?
– Indexation à la hausse uniquement ; nullité de la clause
– Résiliation des baux après procédure collective : refus d’une QPC
Expropriation : Calcul de l’Indemnité ; sur le fonds de commerce ou le droit au bail ?
– 9 – Analyse –
Construction et groupements d’entreprise : les points de vigilance, par Claire Jouffey (Fidal)
– 10 et 14 – Interview –
Mickaël Terrom (Acceo) : décret tertiaire : la modulation des objectifs est la clé du dispositif
Ségolène de La Rivière (Cheuvreux) : le SCOT, un document stratégique
– 13 – Marché –
Perte de 150000 transactions en 2020 selon la FNAIM
■ jugé ■ > Pour justifier un déplafonnement, la modification des facteurs locaux de com- mercialité doit avoir un intérêt pour le com- merce considéré (p.2). > Un bail perpétuel conclu à vil prix com- porte deux motifs de nullité (cf. CA Paris, 3juin2020, p.3). > Pour le calcul de la valeur locative, il n’y a pas lieu de faire de référence à un loyer “décapitalisé” qui intègre une part d’immo- bilisation, ni de faire d’abattement en cas de loyer binaire (p.3). > Le bailleur qui prouve que le locataire se réinstalle à un coût moindre que dans le local dont il est évincé peut faire réduire le montant de l’indemnité d’éviction (p.5). ■ analysé ■ > Claire Jouffrey (Fidal) invite à la vigilance pour rédiger les contrats en cas de groupe- ments d’entreprise (p.9). > Quelles sont les incidences de l’obliga- tion de rénovation énergétique pour les bâtiments tertiaires ? Mickaël Terrom (ACCEO) propose des conseils et indique que “la modulation des objectifs est la clé du dispositif” (p.10). > “ Le SCOT devient un document plus stra- tégique ”. À la suite des deux ordonnances du 17juin2020 sur l’urbanisme Ségolène de La Rivière (Cheuvreux) analyse la portée de la réforme du SCOT (p.14). ■ chiffré ■ > 150000 : c’est le nombre de transactions perdues en 2020 par rapport à 2019, estime la FNAIM (p.13). Baux commerciaux, un jeu d’échec N ous vous proposons dans ce numéro un dossier de juris- prudence sur les baux commerciaux à partir d’une sélection d’arrêts de la cour d’appel de Paris. Certains arrêts rappellent des règles bien établies. Trois exemples. 1. Le bail ne doit pas être conclu à vil prix ni pour une durée perpétuelle. Le bail qui portait sur 1500m 2 de bureaux était conclu pour un loyer de 12euros par an. Le contrat a été requalifié en prêt à usage. 2. Le bailleur doit assurer la jouissance paisible du locataire. La cour prononce la résiliation d’un bail pour trouble de jouissance subi par le preneur. L’état du bâtiment loué donnait des inquié- tudes aux occupants, au point que le bailleur lui-même, égale- ment occupant d’une autre partie de l’immeuble, avait quitté les lieux. Le preneur obtient la résiliation du bail aux torts du bailleur pour violation se son obligation s’assurer la jouissance paisible du locataire. 3. La cour d’appel réaffirme que, pour justi- fier un déplafonnement, la modification des facteurs locaux de commercialité doit avoir un intérêt pour le commerce considéré. La cour d’appel tranche par ailleurs des questions délicates. Deux exemples. 1. Un arrêt revient sur la question de l’indexation des loyers. Un bail prévoyait une indexation, mais uniquement en cas de hausse de l’indice. La cour d’appel frappe de nullité la clause d’indexation. La décision est très nette et contribuera à proscrire toute tentative vivant à pratiquer une distorsion entre la période retenue pour la variation de l’indice et celle d’application de l’in- dexation du loyer. 2. Les règles sur la décence relèvent d’abord de la loi du 6juillet 1989. Mais qu’en est-il d’un logement loué avec un local commer- cial? La cour d’appel se fonde sur l’objectif du texte. Elle indique que l’obligation de décence ne s’applique que lorsque le bien est loué à titre de résidence principale du locataire. Si un bien loué à une personne morale, celle-ci ne peut prétendre que le logement constituerait son habitation principale et ne peut exiger du bailleur qu'il respecte l’obligation de fournir un logement décent. Observons enfin que l’analyse de la jurisprudence confirme la dif- ficulté de bien gérer les diverses étapes de la fin du bail. Un loca- taire en a fait l’amère expérience en laissant passer les années à la fin du bail et devant de ce fait subir le déplafonnement du loyer, son bail ayant duré plus de 12 ans. Il a tenté d’invoquer la responsabilité du bailleur pour lui avoir sciemment caché les règles en la matière mais son action peine à prospérer. La négo- ciation des baux commerciaux est donc souvent affaire de straté- gie. Il faut placer ses pions au bon endroit. Les amateurs d’échec y trouveront leur plaisir! ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 81 6JUILLET2020 ISSN 1622-1419 20 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Dossier baux commerciaux : - Modification des facteurs locaux de commercialité: déplafonnement sous condition - Impact de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire - Loyer de renouvellement: le cas du loyer binaire - Double nullité d’un bail perpétuel conclu à vil prix - Immeuble propriété d’une personne publique; une contestation sur la domanialité publique impose un renvoi devant le juge administratif - Responsabilité contractuelle du bailleur: quelle compétence? - Un refus de renouvellement sans indemnité principale - Renouvellement du bail: veiller à la qualité du demandeur - Clause pénale: le pouvoir modérateur du juge - Trouble de jouissance du preneur. Résiliation aux torts du bailleur - Logement décent: applicable au bail lié à un commerce? - Indexation à la hausse uniquement; nullité de la clause - Résiliation des baux après procédure collective: refus d’une QPC Expropriation : Calcul de l’Indemnité; sur le fonds de commerce ou le droit au bail? - 9 - Analyse - Construction et groupements d’entreprise : les points de vigilance, par Claire Jouffey (Fidal) - 10 et 14 - Interview - Mickaël Terrom (Acceo): décret tertiaire : la modulation des objectifs est la clé du dispositif Ségolène de La Rivière (Cheuvreux): le SCOT, un document stratégique - 13 - Marché - Perte de 150000 transactions en 2020 selon la FNAIM S O M M A I R E E D I T O R I A L Dossier spécial: Baux commerciaux
