I LE COLLOQUE DE LA FPC p. 3
1. La genèse d’une loi p. 3
2. L’impact de la VEFA sur le métier de promoteur et les outils de financement p. 4
3. La VEFA transposée à l’étranger
Les expériences belge et marocaine p. 5
4. Faut-il faire évoluer la VEFA ? p. 6
II TROIS ANS DE JURISPRUDENCE (2005 – 2007) p. 8
1. Le contrat préliminaire p. 9
2.Formation du contrat p. 11
3.Les responsabilités p. 15
4.Garantie d’achèvement p. 15
5.Cessation du contrat p. 16
Sommairedétaillé p.2 I LE COLLOQUE DE LA FPC p.3 1. La genèse d’une loi p. 3 2. L’impact de la VEFA sur le métier de promoteur et les outils de financement p.4 3. La VEFA transposée à l’étranger Les expériences belge et maro- caine p. 5 4. Faut-il faire évoluer la VEFA ? p.6 II TROIS ANS DE JURISPRUDENCE (2005 - 2007) p.8 1. Le contrat préliminaire p.9 2.Formation du contrat p.11 3.Les responsabilités p.15 4.Garantie d’achèvement p.15 5.Cessation du contrat p.16 Les 40 ans discrets de la loi sur la VEFA V oici un anniversaire discret. Pour les 40 ans de la loi du 3 janvier 1967, la Fédération des promoteurs constructeurs avait organisé ce 7juin un colloque au Sénat sur le thème « les 40 ans de la vente d’im- meubles à construire ». Mais, fait remarquable, la tonalité générale de la journée témoignait d’une grande satisfaction des opérateurs à l’égard de cette législation. Si des aménagements sont demandés, à la marge, par les représentants des consommateurs, le consensus se dégageait très largement autour de l’idée que la loi ne nécessite pas d’êtr emodifiée. Cela méritait d’êtr e dit, tant les critiques sont fréquentes vis-vis du tra - vail législatif. De surcroît, la nouveauté d’un texte est loin d’être le gage de sa qualité, voir e de son adaptation aux questions du jour .De ce point de vue, l’avocat Patrice Cornille a pris l’exemple du texte sur la vente en l’état futur de rénovation. Créé par la loi ENL en juillet der - nier, il n’a donc pas encore fêté son premier anniversaire, mais il a subi lors de ce colloque les feux nourris de la critique de l’avocat, même si le projet de décret lui paraît de bonne facture. Bien des intervenants ont réclamé davantage de concertation avec les pouvoirs publics pour l’élaboration des textes et la mise au point du texte de 1967 a également été citée en modèle. Le changement de ministres que nous vivons actuellement est l’occasion idéale pour relayer cette préoccupation des professionnels. Le colloque de la FPC a permis de dresser un tableau de la VEFA et nous en reprenons ici l’essentiel dans la première partie de ce numéro spécial. On y tr ouvera par exemple des réflexions sur les délais de livrai - son. Les professionnels pourraient répondre favorablement à une demande insistante des acquéreurs à propos des délais de livraison : l’institution d’une clause de pénalités de r etar d pourrait en effet consti- tuer la juste contrepartie des clauses qui imposent à l’acquéreur des pénalités en cas de r etar d de paiement. V oici un utile sujet de négocia- tion à traiter pour les différentes fédérations. Pour compléter ce tableau, nous vous proposons dans la deuxième par- tie de ce numéro un tour d’horizon de la jurisprudence récente, qui a été assuré par notr echr oniqueur régulier , Nicolas V illasfor za. À l’heure où le Parlement se prépare à reprendre le travail pour s’atte- ler à des réformes d’envergure, il est heureux de constater que certai- nes lois subissent avec succès l’épr euve du temps. C’est tout le succès que l’on peut souhaiter à nos nouveaux députés. Ber trand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO spécial 16 26 JUIN 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier JURIS hebdo 168, avenue Mar guerite Renaudin 92140 Clamar t Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 n site inter net : jurishebdo. fr n Dir ecteur de la rédaction : Bertrand Desjuzeur n Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr n Secrétariat: Sabine Petit n JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000 eur os constituée en août 2002 pour 99 ans Siège social : 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart n RCS Nanter r e 443 034 624 000 17 n APE 221 C n Actionnair es : Ber trand Desjuzeur, Roseline Maisonnier n Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 n Dépôt légal: à parution n Prix de vente au numéro: 17 E TTC (16,65 E HT) n Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 E TTC (753,19 E HT) n Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur n Impression: Com-Copie Clamart n Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Numéro spécial: La VEFA Numéro spécial: La VEFA Ce numéro spécial est consacré à la vente en l’état futur d’achève- ment. La première partie relate les débats qui se sont tenus le 7 juin au colloque de la FPC. La seconde comporte une revue de jurispru- dence. JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I LE COLLOQUE DE LA FPC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 3 1. La genèse d’une loi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 3 2. L’impact de la VEFA sur le métier de promoteur e t les outils de financement de la promotion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 4 3. La VEFA transposée à l’étranger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 5 4. Faut-il faire évoluer la VEFA ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 6 II TROIS ANS DE JURISPRUDENCE (2005 - 2007) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 8 1. Le contrat préliminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 8 - Cass. 3 e Civ ., 8 juin 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 9 - Cour d’appel de Paris, 13 octobre 2005 - Cour d’appel de Paris, 15 septembre 2005 - Cour d’appel de L yon, 30 juin 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.10 - Cass. 3ème Civ ., 21 juin 2006 - Cour d’appel de Rouen, 31 mai 2006 - Cass. 3 e Civ., 22novembre 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.11 2. Formation du contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.11 - Cass. 3 e Civ., 7décembre 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.11 - Cass. 3 e Civ., 8novembre 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.12 - Cour d’appel de Montpellier, 11 janvier 2005 - Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 21 février 2006 - Cass. 3 ème Civ., 28 juin 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.13 3. Les responsabilités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.13 - Cass, 3 ème Civ ., 2 mars 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.13 - Cour d’appel de Paris, 26 mai 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - Cass. 3 ème Civ., 15 février 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.14 - Cass. 3 èmè Civ., 26 avril 2006 - Cass. 3 ème Civ ., 20 décembr e 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.15 4. Garantie d’achèvement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.15 - Cour de Cassation, 6 juillet 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.15 - Cass. 3 ème Civ., 16février 2005 - Cour d’appel de Montpellier , 13 septembr e 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.16 - Cass. Com., 23 janvier 2007 5. Cessation du contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.16 - Cass. 3 ème Civ., 18 janvier 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.16 26 juin 2007 page 2 S S O O M M M M A A I I R R E E D D É É T T A A I I L L L L É É NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ■ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi NS16 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U NE OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés Hugues Périnet-Mar quet explique que l’année 1967 avait commencé par une grande loi, le 3 janvier, et qu’elle s’est achevée par une autre grande loi, la loi d’orientation foncière du 30décembre. La période était marquée par une très forte construction, de l’ordre de 500000logements par an, nécessitée par l’exode rural et l’afflux de popula- tion rapatriée d’Afrique du Nor d. Or avant 1967, les opérateurs avaient le choix entr e le recours à la société d’at- tribution de la loi de 1938 et la vente de chose future, mais les deux systèmes présentaient des inconvénients. La société de la loi de 1938 convenait bien aux personnes construisant ensem- ble un immeuble pour se le partager en opérant un retrait. Mais dans bien des cas, le retrait n’avait pas lieu et en cas de vente des par ts, la créance vendue était faite sans garantie, notamment des vices cachés. Quant à la vente de chose futur e, elle donnait plus de garanties, notamment pour les vices cachés. En 1954, la juris - pr udence a admis que le vendeur pr o- fessionnel ne pouvait pas s’exonérer de la garantie des vices cachés. Mais rien ne garantissait à l’acquér eur que le bien serait effectivement achevé. Après un certain nombr e de scandales, un projet de loi du 5 octobre 1961 rela- tif à la construction a été présenté, puis r etiré. En 1963, ce sont des textes fiscaux qui ont assuré une certaine protection des acquéreurs immobiliers, en posant des conditions pour l’obtention de prêts. En 1964, la jurisprudence de la chambr e criminelle de la Cour de cassation a pro- voqué un coup de tonnerre en interpré- tant contra legem le décret de 1954 1. Alors que ce décret était limité à un mandat, et que les prêts concernés devaient être délivrés par certains éta- blissements de crédit, la Cour de cassa - tion a considéré que le texte s’appli - quait aussi à la vente et à tous les prêts. Tous les acquéreurs ont pu considérer que le décret de 1954 n’était pas res- pecté et cela a provoqué l’intervention du législateur. Une proposition de loi Neuwirth et Tomasini visait à briser la jurisprudence de la Cour de cassation, puis le débat s’est développé et a conduit à la créa - tion du nouveau statut de la vente d’immeuble à construire. La loi de 1967 contient à la fois une réforme de la responsabilité et le statut de la vente d’immeuble à constr uir e. Le texte rapidement adopté en fin de législature a conduit des observateurs à émettr e des critiques et cela a justifié une loi r ectificative en juillet 1967. Le texte a été complété par le décret du 22 décembr e 1967. Hugues Périnet-Marquet y voit un texte moderne : il brise une jurisprudence, il compor te un aspect fiscal impor tant… et les parlementaires se plaignent de la surcharge de travail ! À propos du champ d’application de cette loi, le législateur a créé un régime de base, mais qui n’est pas d’or dre public, sauf en ce qui concerne la garan- tie des vices cachés et la garantie de vices apparents. La loi crée par ailleurs un secteur protégé qui se caractérise au contraire par une absence presque totale de liber té. C’est une loi de précurseurs en ce qu’elle pr otège un secteur, l’habitation et non la vente en tant qu’elle est consentie par un professionnel à l’égard d’un non-professionnel. La loi ne concerne pas le secteur de la rénovation, qui, à l’époque, était rare. Quant au contenu du contrat, le promo- teur pouvait le modifier entre l’avant- contrat et le contrat définitif. Depuis 2004, la Cour de cassation a considéré que l’acquéreur avait droit à des dom- mages intérêts en cas de changements, sauf motif sérieux et légitime. Hugues Périnet-Marquet conclut que la loi donne aujour d’hui satisfaction. Agnès T apin , chef du bureau de droit immobilier au ministèr e de la justice, indique que le besoin de soutenir la construction est permanent. La loi de 1967 a per mis d’atteindr e un équilibr e. Si certains y ont vu une atteinte au consensualisme, ce point de vue est atténué. 2 6 juin 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A G G E E N N È È S S E E D D ’ ’ U U N N E E L L O O I I La loi de 1967, acte fondateur Le président de la FPC, Jean-François Gabilla, rappelle que la loi de 1967 a été l’acte fondateur de la promotion immobi- lière et a profondément bouleversé le paysage de la promotion notamment en ce qu’elle a permis d’apporter une plus grande sécurité dans les rapports avec les banques. Jean-François Gabilla se réjouit que 2007 marque l’aube d’une ère nouvelle avec la volonté de Nicolas Sarkozy de fair e de la France un peuple de propriétaires, mais il estime utile de faire une distinction entre le neuf et l’ancien et de promouvoir l’accession sociale. 1) La genèse d’une loi 1 Décr et du 10 novembr e 1954 visant à protéger l’épargne contre certaines activités répréhensibles dans le domaine de la construction, Ar rêt du 3 décembre 1964 (Cass. Crim. JCP 1964,II, 14386). Le colloque de la FPC Avant la loi de 1967, l’acquéreur prenait un risque puisqu’il devait répondre aux a ppels de fonds. Le nouveau statut a rattaché le contrat à la vente et non plus à la société et il a admis le principe du paiement du prix avant l’achève- m ent. Le système a prouvé son effica- cité. L’avocat Michel T irar d , qui était à l’époque conseil de la Fédération, esti- me que c’est une bonne loi, qui a per- mis aux promoteurs d’effectuer leurs opérations dans des conditions satisfai- santes. La loi a d’ailleurs été peu modi- fiée. Elle a été bien acceptée par les ac- quéreurs et les promoteurs. Il relève que la VEFA est le seul contrat utilisé pour l’accession. La société d’attribution a été tuée par la loi de 1971 et la vente à terme est devenue une curiosité juridi- que. Alors que la profession d’agent immobi - lier a été réglementée avec l’exigence d’une carte professionnelle, la profes- sion de promoteur n’a pas été régle - mentée et la protection du consomma - teur est assurée par le contrat. Michel Tirard expose les raisons qui ont fait de cette loi un succès. 1. En premier lieu, le texte a fait l’objet d’une concertation avec les profession- nels. L’avocat estime qu’aujourd’hui l’administration se contente de trans- mettre aux professionnels un projet et ne tient pas compte des avis émis. Hugues Périnet-Marquet tempère ce propos en relevant que le projet sur la vente en l’état futur de rénovation a été soumis à un groupe de travail. La r éforme des autorisations d’urbanisme a aussi été élaborée en lien avec un groupe de travail réunissant des profes- sionnels. M ichel Tirard indique que le projet de 1961 ne comportait que la garantie extrinsèque. La fédération de l’époque avait fait un gros effort de moralisation de la profession et avait mis en place un système de garantie des acquéreurs en faisant agréer les projets par une com- mission de professionnels. Dans les années 1960 et 70, il n’y avait pas de majors et le marché était détenu par des petites sociétés à capitaux fami- liaux. La loi de 1967 a permis à la fois de sécuriser l’acquéreur et de per mettre au professionnel d’exercer son activité. 2. Deuxième raison, la souplesse de la loi. Par exemple, elle a laissé le choix entr e la vente à terme et la VEFA. Il y a aussi une diversité de garanties d’achè- vement. 3. T r oisième raison : la VEFA est un acte authentique , ce qui est une condition de validité dans le secteur protégé. L ’intervention du notaire est essentielle car elle a permis le respect de la loi par un contrôle a priori, contrairement à ce qui se passe pour le contrat de construc- tion de maison individuelle. La loi de 1990 comporte de bonnes dispositions, mais elle n’est pas bien respectée car le contrat est conclu sous seing privé. Enfin, la loi de 1967 a tué le contrat de Grenoble et la société d’attribution. Charlotte Lavédrine , pour Bouygues Immobilier, juge que la loi est bonne car e lle a réellement assuré un système de protection des consommateurs. Elle a fixé un cadre simple et facile à appli- quer, par exemple le système des appels d e fonds. Les promoteurs l’ont sponta- nément appliquée. La garantie financière d’achèvement est appliquée au-delà de son cadre d’ori- gine, c’est-à-dire même au-delà du sec- teur protégé, par exemple pour des acquisitions de bureaux. Si à l’époque il fallait protéger le consommateur, la pratique est allée au-delà. C’est donc un succès. Hugues Périnet-Mar quet indique par ailleurs que nous sommes à la veille de bouleversements importants sur la ques - tion de l’assurance construction . Deux rapports proposent « de faire exploser le système » et donnant un caractère volontaire à l’assurance construction. Il attire l’attention des promoteurs sur un arrêt de la 1e chambre civile de la Cour de cassation (20 janvier 2007) qui s’est prononcé sur un litige mettant en cause un entrepreneur allemand. Lors- qu’il existe un lien d’extranéité, on applique la loi indiquée par les parties. La Cour de cassation a appliqué la loi du pays d’origine, que nous avons voulu éviter avec le refus de la directive Bolkestein. Si la loi de 1978 est ressentie comme trop contraignante, elle sera éludée… 2 6 juin 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A G G E E N N È È S S E E D D ’ ’ U U N N E E L L O O I I 2) L ’imp act de la VEFA sur le métier de promoteur et les outils de financement de la promotion L’avocat Christophe Sizair e relève que la loi a eu un impact sur le métier de promoteur. Si l’article 1831-1 du code civil définit le promoteur comme un prestataire de ser- vices, la Cour de cassation interprète lar - gement le texte à l’égard de celui qui à l’initiative de l’opération de promotion. La loi a eu un effet créateur en ce qu’elle a consacré la profession de pr omoteur vendeur. Alors qu’avant 1967, le métier de promoteur était sur- tout le fait d’investisseurs qui visaient la location. La société d’attribution était utilisée : le promoteur était l’associé, mandaté par la société d’attribution, chargé de réaliser la construction. La loi de 1967 a créé un contrat adapté. La loi a eu aussi un effet fédérateur en accélérant la professionnalisation du métier et sa concentration. Les deux fédérations du secteur se sont regrou- pées pour créer la FNPC. La loi enfin a eu un ef fet réglemen - taire . La loi de 1971 a qualifié le contrat de vente. Il en découle une obli - gation de délivrance, conforme à ce qui est prévu, suivant le dr oit commun et une obligation de garantie du bien vendu. D’autres textes ont suivi, notamment la loi du 10 janvier 1978 sur les clauses abusives. En résumé, la loi a favorisé l’émergence de la profession en créant un statut réglementé per mettant une protection accrue du consommateur. La loi a eu aussi un impact sur le finan- cement de la constr uction car les accé- dants sont devenus acteurs du finance- ment de la constr uction. La vente à terme, au contraire, ne permet pas le financement des acquér eurs. Le trans - fer t de pr opriété a lieu au fur et à me- sure de la construction, par l’accession. Il en est résulté une modification du sys- tème juridique : les promoteurs ont r ecouru à la société civile de construc- tion vente avec le système des appels de fonds en cours de vie sociale. Avant d’accorder le prêt, la banque d emande une pré-commercialisation d’environ 30 % du programme. L’avocat relève que si le banquier est au tour de table, il peut le cas échéant être qualifié de promoteur. La VEFA a donc bouleversé le métier de promoteur ainsi que les opérations de financement, le banquier devenant par- tenaire du promoteur. Le promoteur Guy Nafilyan (Kaufman & Broad) rappelle son expérience améri- caine ou en 1971 un projet a été inter- r ompu par la crise immobilière qui avait provoqué une baisse de 30 % du mar- ché et où les réservataires avaient r enoncé à leur dépôt de garantie de 5%. Il estime que le régime français est bien plus favorable car dès que le contrat de réservation est signé, on le transfor me en acte authentique et l’on sécurise l’opération, ce qui est un avan- tage considérable pour le promoteur. Le client dispose d’une garantie d’achève- ment. En cas de défaillance, le banquier se substitue au promoteur pour achever la vente. Autre avantage : le promoteur peut prendre ses résultats au fur et à mesure de l’avancement des travaux, ce qui reflète l’activité de sa société. Mais avec les normes IFRS, les autorités comp- tables voudraient changer ce système. Les Anglo-saxons nous envient notre s ystème, conclut Guy Nafilyan. Guy Mar ty , directeur général de l’IEIF, indique le volume très important des capitaux qui vont se réorienter vers les marchés de l’immobilier. Or, pour l’in- vestisseur, ce qui est important, c’est la sécurité juridique. En France, la sécurité juridique est importante. Dans les années 1980, les SCPI, qui ont une obligation d’investir rapidement les capitaux collectés, ont largement recouru à la VEFA. Les SIIC et les OCPI, qui ont vocation à s’appuyer sur une épargne privée, peu- vent avoir une collecte plus ou moins forte. La VEFA est un moyen d’ ajuste- ment de l’investissement par rap- por t au flux de la collecte. La VEF A fait partie des outils qui sécurisent l’investisseur. François Dr ouin , pour le Crédit Foncier , rappelle que le crack des années 1995 a coûté très cher mais que la loi de 1967 a diminué le risque pour tout le mode. Les soucis de financement de la cons- truction, c’est l’insuffisance des fonds pr opr es et la pr otection des acquér eurs ; la loi a répondu aux deux problèmes. L’acte authentique fait baisser le risque. Le contrat préliminair e est une autre garantie, l’assurance dommages ouvrage également. Les banques des acquéreurs n’ont aucune réticence à l’égard du finance- ment des opérations en VEFA. Ce c ontrat rassure même plus que l’acquisi- tion d’un immeuble existant. François Drouin met en garde les pro- fessionnels : « on se souviendra de c eux qui ont été durs en négociation lorsque le marché se retournera ». Il constate en effet qu’actuellement, les banques ne facturent pas d’agios, car les programmes se vendent vite, mais qu’il faut payer les garanties d’achève- ment, qui coûteront cher lorsque le marché se retournera. À propos des améliorations à prévoir, le président du Crédit foncier évoque la question des appels de fonds. Il pro- pose, au lieu de recourir à l’hypothè- que, de prévoir une délégation par - faite des appels de fonds, de même que les investisseurs consentent une délégation de loyer. Si cela va mal, les loyers sont versés au banquier. Il pour - rait en être de même pour un paiement de l’acquéreur au banquier. Jean- François Gabilla fait part de ses réser ves sur cette pr oposition. À propos de l’importance respective de la garantie extrinsèque et intrinsèque, François Drouin constate que la garan- tie intrinsèque a tendance à disparaître. Jean-François Gabilla indique que quel- ques promoteurs utilisent, sans pro- blème, la garantie intrinsèque, mais que pour obtenir la certification NF Logement, il faut disposer d’une garan- tie extrinsèque. 2 6 juin 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L ’ ’ I I M M P P A A C C T T D D E E L L A A V V E E F F A A S S U U R R L L E E M M É É T T I I E E R R D D E E P P R R O O M M O O T T E E U U R R 3) La VEFA transposée à l’étranger Huber t Gasnos , avocat, évoque la question de l’influence de la législation française en matièr e de VEF A, sur les pays étrangers. Les solutions r etenues sont très diverses. En Belgique, le constructeur doit fournir une garantie intrinsèque qui consiste à consigner 5 % du prix. Le Mar oc distin - gue deux phases : le contrat prélimi- naire signé après l’achèvement des fon- dations, le contrat de vente avec paie - ment du prix et achèvement de la construction. Il existe une garantie de rembourse- ment des sommes versées par le réserva- taire. Les Belges ont adopté une loi en 1971 (loi Breyne) et le Maroc a adopté en 2002 un texte sur la vente en l’état futur d’achèvement. Hubert Gasnos considère également que la loi de 1967 est une bonne loi. D’une par t elle a été le fr uit de la concer tation et d’autre part, en 40 ans, lorsque la promotion a subi des crises, il a fallu mettr e en oeuvr e la garantie d’achève - ment et l’on est parvenu à régler les problèmes au cours des 3 crises successi- ves. Avec la garantie intrinsèque, on a pu aussi organiser l’achèvement. Par ail- leurs, la jurisprudence a été active et les abus ont été réprimés. Abdelhaq Laraichi , vice-président de la Fédération nationale du bâtiment et de travaux publics du Maroc, explique qu’il y a eu au Maroc de 2003 à 2006, 1,1 million d’unités mises en chantier , et qu’il subsiste néanmoins un déficit de logements. Le plan Azur vise à atteindre 10 millions de touristes par an, contr e 6millions en 2006. Deux villes-satellites sont en construction à 25 km de Rabat. Il est prévu une exonération de TVA et d’IS pour les promoteurs qui réalisent plus de 50 % de logements s’ils compor- tent plus de 20 % de logements sociaux. U ne loi nouvelle sur la VEFA, adoptée en 2002, devait entrer en vigueur en 2003, mais a suscité des difficultés d’ap- plication. Maurice Hamou , notaire à Rabat, explique que le Maroc a pratiqué la VEFA comme en France, mais que la nouvelle VEFA, issue de la loi de 2002, est une vente hybride. Elle permet des paiements, dès la signature du contrat préliminaire, sans la restriction de la loi française. Mais la loi nouvelle n’est pas appliquée, il préconise donc une nou- velle modification de la législation. André Sougné rappelle qu’en Belgique , le code civil de Napoléon a été bien moins modifié qu’en France. À la suite des mauvaises affaires réalisées par un pr omoteur , également sénateur , le Parlement a adopté la loi Breyne le 9 juillet 1971. Cette loi est proche de la loi française sauf sur deux points : la pr otection est limitée aux immeubles résidentiels et elle ne concerne pas les acquér eurs professionnels. Le contrat est précédé d’une promesse de conven- tion, mais aucun paiement n’a lieu avant la convention proprement dite. Les pr omoteurs qui sont aussi agréés pour les travaux publics peuvent verser un cautionnement de 5 % du prix, libéré à la réception. Les autr es pr omoteurs doi- vent four nir une garantie de r embourse - ment et une garantie d’achèvement. Le statut de la vente à rénover vivement critiqué Patrice Cor nille , avocat à Bordeaux, explique que le nouveau statut de la vente à rénover entraîne un nouveau statut pour le rénovateur. L’article 80 de la loi ENL n’est pas encore en vigueur, car le décret n’a pas été publié. Ce c ontrat est calqué sur celui de la VEFA, mais Patrice Cornille estime que c’est une erreur de penser qu’on peut le transposer en particulier car les travaux d e rénovation peuvent être de natures très diverses : ils peuvent consister à refaire l’ensemble du bâtiment ou à donner un simple coup de peinture. Le projet de décret lui paraît de bonne facture. Le statut de la rénovation est une ques- tion de choix : il dépend de ce que le rénovateur choisit de faire. Par exem- ple, si le rénovateur choisit de faire des travaux d’agrandissement, les travaux relèver ont de la vente d’immeuble à construire. Le premier apport de la loi de 2006 est d’avoir prévu une garantie d’achèvement des travaux. Patrice Cornille évoque deux « trous » de la loi. - D’une part, la loi nouvelle ne s’appli- que qu’à la rénovation de logement. La loi a considéré qu’il n’était pas néces - sair e de protéger l’acquéreur de locaux professionnels. - D’autre part, la loi ENL ne régle- mente que l’activité de vente en l’état futur de rénovation, lorsque le rénova- teur fait payer les travaux d’avance. En r evanche, s’il ne fait pas payer les tra - vaux d’avance, il échappe à la loi. La vente d’un logement après rénovation n’est pas réglementée. Ainsi, le marchand de biens peut ache- ter un immeuble en mauvais état, le «choucrouter » sans s’occuper de sa structure et le revendre, sans être assu- jetti à la loi nouvelle. Le choix du rénovateur peut être de ne pas faire certains travaux. La loi ENL a r epris des techniques de formalisme et d’échelonnement des paiements. Le contrat doit décrire les travaux, mais la loi n’impose pas d’ex- p ertise minimale. Elle ne traite pas non plus des conflits possibles avec le ges- tionnaire de l’immeuble. Il aurait fallu pour cela adapter la loi de 1965. L a loi et le projet de décret promeuvent un personnage central : l’architecte. Son intervention est obligatoire, il doit attester de la réalité du prix estimé de l’immeuble et des travaux. Il agit comme une sorte de certificateur. Pour Patrice Cornille, ces textes compor- tent, sans le dire, un statut du rénova- teur. La loi impose une garantie extrin- sèque d’achèvement des travaux, la four niture d’une assurance de responsa- bilité civile construction et de dommage ouvrage et la fourniture d’une assu- rance de responsabilité civile pr ofession- nelle. L’avocat considère que cer tains pr ofessionnels vont pouvoir continuer à travailler, avec davantage de sécurité, mais que d’autres, plus nombreux, les « non professionnels » vont être exclus du marché. La loi nouvelle conduit à l’existence de quatre statuts : - Vendeur professionnel de logement à rénover - Vendeur non professionnel de loge- ment à rénover - Vendeur professionnel de logement rénové - Vendeur non professionnel de loge- ment à rénover. Manuel Lecomte (DGUHC) confir me que le statut ne s’applique que lorsqu’il y a des paiements d’avance. En effet, lorsque les travaux sont déjà faits, on est dans le cadre de la vente ordinaire. Par ailleurs, lors des ventes ordinaires, il existe déjà une série de diagnostics obli- gatoires. 2 6 juin 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A V V E E F F A A T T R R A A N N S S P P O O S S É É E E À À L L ’ ’ É É T T R R A A N N G G E E R R 4) Faut-il faire évoluer la VEFA ? Frédérique Lahaye, pour l’ANIL, indi - que les trois questions récur rentes qui sont posées par les consommateurs. 1. Le contrat préliminair e , dans l’es - prit du public, est souvent assimilé à une promesse de vente. Les clients demandent et sont satisfaits que le contrat puisse évoluer . Mais quand la modification pr ovient du pr omoteur, ils sont insatisfaits. En obtenant rembour- sement du dépôt de garantie, ils sont déçus qu’il n’y ait pas de dommages- intérêts (sauf motif non légitime et sérieux). 2. L ’absence de condition suspen - sive d’obtention de prêt pour le contrat préliminaire pose problème, d’autant que le contrat définitif est quant à lui, obligatoir ement soumis à la condition suspensive. Il faut donc par- fois conseiller à l’acquér eur de signer le contrat de vente pour pouvoir ensuite faire jouer la condition suspensive. Il f audrait que la loi Scrivener puisse évo- luer sur ce point. 3.Il faudrait pouvoir prévoir des péna- lités de retard dans le contrat de vente. C ’est possible en théorie seulement. Cela serait justifié dans la mesure où il existe des pénalités à la charge de l’acquéreur en cas de retard de paiement. 4. Les prix ayant beaucoup augmenté, il convient de favoriser la dissociation du foncier de la construction. C’est actuelle- ment possible en maison individuelle mais en pas en collectif avec la VEFA. Olivier Marini (Indicateur Bertrand) indique que de nombreuses questions de lecteurs concernent la vente sur plan. Patrick Jolly (groupe PAP) considère que les questions les plus fréquemment posées sont relatives aux délais . Les acquéreurs qui doivent quitter un appartement pour emménager dans le neuf souhaitent que des pénalités soient possibles. Le service après-vente est aussi un pr oblème récurrent. Il faudrait mettre en place une camionnette multiser vice pour régler rapidement les problèmes. Pour la réception , il faudrait associer les particuliers à la réception de l’im- meuble par le promoteur, pour éviter les problèmes ultérieurs. Jean-Philippe Ruggieri (Nexity) expli- que que son groupe ne pratique pas le contrat de réservation sans condition sus- pensive d’obtention de prêt. Pour les délais de livraisons, il reconnaît que « on va être contraint de donner la réciprocité ». Il estime qu’on peut trou- ver des accords intelligents, mais qu’il faut éviter une intervention législative. Pour la livraison, le groupe a mené deux expériences. La première consiste à effec- tuer une « pré-réception » avec un « commando zéro réserve ». Le client est invité à venir avant que les entr eprises soient parties du chantier , ce qui limite beaucoup le nombre de réserves. La seconde est une « camionnette Nexity » qui, dans le mois qui suit la ré-ception, est disponible pour faire les fi-nitions. Cela a eu un impact impor tant : le taux de parrainage est passé de 8 % à 20 %. Jean-Philippe Ruggieri indique par ail- leurs que les clients souhaiteraient maintenant pouvoir signer un contrat d e réservation par Internet. Éliane Frémeaux indique que cela sera prochai- nement possible, de même que la signa- ture électronique. Éliane Frémeaux , notaire à Pais, indi- que que le succès de la VEFA est celui de la loi de 1967, mais aussi celui des lois ultérieures, sur la protection du consommateur et sur l’assurance construction. Le contrat de réservation qui tenait en 3feuilles, en comporte aujourd’hui une quinzaine. Les acquéreurs sont très attentifs aux plans. Éliane Frémeaux indique ne plus voir de contrat de réser - vation sans condition suspensive d’ob - tention de prêt. Elle confirme que l’absence de pénalité de r etar d pour le constructeur est un sujet d’inquiétude pour les acquéreurs. À propos de la naissance de la copropriété, pendant la période de la cons-truction, on est dans un no man's land. Si on veut modifier un élément, il faut l’accord de tous les acquéreurs. Il faudrait pouvoir pr endre en compte l’existence de la copr opriété dès la première vente. François-Régis Bouyer , vice-président de la FPC, explique avoir différé la ré-cep- tion des parties communes après les déménagements. La réception des parties communes se fait avec le conseil syndical. Patrick Jolly confirme que la loi de 1967 est une bonne loi et qu’il ne faut la modifier qu’à la marge. Olivier Her r nber ger , notaire, explique que le contrat fonctionne bien, mais il suggère des pistes d’amélioration. À propos de la définition de la chose vendue, certains éléments de la notice descriptive sont insuffisamment précis. Par ailleurs, il existe une demande du marché pour faire de la VEFA à géomé- trie variable : cer tains acquéreurs en ef fet souhaitent acquérir un appar te- ment brut de béton, d’autres souhaitent qu’il soit aménagé jusqu’aux rideaux. Une dif ficulté vient de ce que le statut de la VEFA et celui de la copropriété s’ignor ent. Le notair e estime qu’il faut or ganiser la naissance juridique de la copropriété en coordination avec sa naissance physique et qu’il est un peu excessif de devoir recueillir l’accord de t ous les acquéreurs pour autoriser la suppression de deux caves. On pourrait par ailleurs distinguer la livraison des parties communes de celle d es parties privatives. Pour la livraison à l’acquéreur, il existe des moyens de montrer l’objet vendu à l’acquéreur avant la livraison. Des expé- riences sont à développer, elles permet- tent de désarmer les conflits. Le notaire déplore, à propos de la «mémoire de l’immeuble » de ne pas être suffisamment informé de la date de la réception. Le procès-verbal de réception pourrait être transmis à l’ac- quér eur. Il faut aussi harmoniser le cal- cul de la surface habitable au sens du CCH et au sens de la loi Car rez. François-Régis Bouyer confirme qu’il vaut mieux éviter la modification de la loi, ce qui risquerait de la compliquer. Il estime que les acquéreurs qui ne veu- lent pas payer les 5 % à la fin du contrat sont de plus en plus nombr eux et qu’il est très difficile de récupér er cette somme s’il faut engager une action judiciaire. Ce point de vue n’est pas du tout partagé par Frédérique Lahaye selon laquelle les acquéreurs disent que lorsqu’ils ne versent pas les 5%, ils n’obtiennent pas les clés. En conclusion des travaux, Jean- François Gabilla indique que très peu de promoteurs concluent des contrats de réservation sans condition suspensive de prêt. Le contrat type de la FPC pré- voit d’ailleurs cette condition. Il indique par ailleurs être très sensible à la question des délais de livraison. Pour les réserves, un guide méthodologique Qualiprom préconise différentes métho- des pour éviter les réserves, par exemple la pré-réception avec le client. Il est possible également de demander aux entr eprises d’être présentes sur le chantier pour traiter immédiatement les r eprises. Il attire toutefois l’attention sur une dif ficulté concer nant la «camionnette Darty ». En effet, c’est l’entr eprise qui a fait les travaux qui est r esponsable. Si la r eprise est ef fectuée par un autre intervenant, l’entreprise pour rait dénier sa r esponsabilité. Ou alors, il faut la mettr e en demeur e de procéder aux reprises et n’intervenir 2 6 juin 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F A A U U T T - - I I L L F F A A I I R R E E É É V V O O L L U U E E R R L L A A V V E E F F A A ? ? que 15 jours plus tard. Quant à la vente sur Internet, Jean- F rançois Gabilla conseille aux acheteurs d’aller voir sur place, même si des pro- grès considérables ont pu être réalisés par Internet. P our le procès-verbal de réception, il s’agit d’un rapport contractuel entre le promoteur et les entreprises. Il ne concerne pas les acquéreurs. S’il est important de transmettre la date de réception, il n’est pas souhaitable de transmettre le procès-verbal. S’agissant des délais, il faut aussi tenir compte des intempéries, mais les acqué- reurs pourraient en être mieux informés. Alain Lecomte, DGUHC , reconnaît que, dans le logement, on s’occupe beaucoup d u financement et pas assez du juridi- que. Les 40 ans de la VEFA sont aussi les 40 ans de la Fédération. Le directeur général de l’urbanisme, de l’habitat et d e la construction indique que l’article 80 de la loi ENL sur la vente à rénover à fait l’objet d’une longue préparation avec les professionnels. Le projet de décret a pris un peu de retard, mais n’est pas encore au Conseil d’Etat. Il rappelle que la loi ENL comportait 40décrets et 3ordonnances. La loi de 1967 a eu un aspect novateur dans sa volonté d’assu- rer la protection du consommateur, mais celle-ci s’est beaucoup développée depuis. Il convient cependant de concilier l a liberté d’entreprendre et la protection des acquéreurs. Alain Lecomte estime qu’il est une bonne chose que les orga- nismes de logements sociaux puissent a cquérir des logements sociaux en VEFA et il juge nécessaire de faire davantage de locatif social dans des opérations mix- tes. La loi ENL a donné aux maires la faculté de fixer des zones avec des pour- centages minimaux de logements sociaux et la VEFA peut constituer un outil inté- ressant de mixité sociale. Il évoque enfin la nécessité de discuter, au-delà des nor- mes, de l’éco-construction. 2 6 juin 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E C C O O N N T T R R A A T T P P R R É É L L I I M M I I N N A A I I R R E E Trois ans de jurisprudence (2005 - 2007) Comme toutes les matières techniques, le législateur n’a pas pu tout prévoir en matière de vente d’immeubles à construire. Bien que les dispositions légales et réglementaires soient conséquentes, des compléments s’imposaient. Aussi a-t-il été du rôle de la jurisprudence de compléter le droit positif quand celui-ci faisait défaut ou encore d’expliciter telle ou telle disposition qui suscitait des interrogations de la part de la doctrine ou des praticiens. Il en résulte aujourd’hui de riches apports jurisprudentiels qui participent pleinement à la fiabilité du système. La jurisprudence doit vivre, elle doit évoluer pour s’adapter dans la mesure du possible à de nouvelles conditions écono- miques et sociales. C’est pourquoi nous avons choisi dans les lignes qui suivent de commenter une vingtaine de décisions, sur la période des trois dernières années, émanant de la Cour de cassation ou de cours d’appel. Leur lecture prouvera la richesse de la matièr e et montrera que le rôle de la jurisprudence dans le droit de la vente d’immeubles à construire n’est pas prêt de diminuer, bien au contraire. Nicolas Villasforza 1) Le contrat préliminaire Contrat préliminaire de réserva- tion et tolérance contractuelle On sait que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement peut être précédé d’un contrat préliminaire comportant, notamment, les indications essentielles à la consistance de l’immeuble (article L.261-15 du CCH). Selon l’article R.26125 de ce même code , il convient d’y mentionner notamment la surface habitable approximative. Enfin aux ter- mes de l'article L. 261-11 du même code, l'acte de vente doit compor ter en annexes, ou par référence à des docu- ments déposés chez un notair e, les indi- cations utiles relatives à la consistance de l'immeuble. Un particulier avait signé un contrat de réser vation por tant sur un appar tement et ses annexes puis un contrat de vente en l'état futur d'achèvement ; après ter- minaison de l'immeuble, ce particulier faisant état d'un déficit de superficie du bien, a refusé de payer le solde du prix et a assigné le vendeur en dommages-inté- rêts tandis que par voie reconvention- nelle celle-ci a sollicité la résolution de la vente. Le particulier s’appuyait notam- ment sur les articles susvisés pour obtenir une décision favorable à ses intérêts. La Cour de cassation r ejette son pourvoi : « Mais attendu qu'aux ter mes de l'arti- cle R. 261-25 du code de la constr uction et de l'habitation le contrat préliminaire conclu avant la vente d'immeuble à constr uir e peut ne prévoir l'indication que d'une surface habitable approxima- tive de l'immeuble faisant objet de ce contrat ; qu'ayant relevé que l'acte de réservation stipulait des surfaces ap- proximatives, que la superficie habita- ble de l'appartement livré respec- tait la tolérance contractuelle par rapport à celle promise au descriptif annexé à l'acte, et que le document indiquant une surface habitable supé- rieure n'était ni annexé au contrat ni signé, la cour d'appel a pu r etenir que le non-paiement, par M. X..., du solde du prix de- vait entraîner la résolution de la vente » . Dans le cas d’espèce, le contrat prélimi- 2 6 juin 2007 page 9 L L E E C C O O N N T T R R A A T T P P R R É É L L I I M M I I N N A A I I R R E E JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • naire précisait que la surface était ap- proximative avec une tolérance de 4 % laquelle avait été reprise dans l’acte notarié de vente. Cette tolérance était donc valable. La leçon de l’arrêt est que l'article R. 261-25 du code de la con- struction et de l'habitation n'impose que la mention d'une surface habitable appr oximative dans l'acte de réserva- tion précédant la vente d'immeuble à construire. (Cass. 3 e Civ. 8 juin 2005, pourvoi n°04- 11797, Bulletin Civ. III n°124 p. 114). Vente d’un immeuble achevé après un contrat de réservation préliminaire Le 11 novembre 2000 un contrat préli- minaire de réservation est conclu. L’acte de vente est signé le 12 février 2001 alors que l’immeuble est achevé depuis janvier 2001. Ayant relevé des désor- dres, les acquéreurs sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil selon lequel le vendeur d'un immeuble à construir e ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquér eur, des vices de construction alors appa- rents, avaient agi en application de cet ar ticle. Mais le vendeur de son coté prétend que la vente n’est pas une vente d’im- meuble à construire mais une vente d’immeuble achevé avec application du droit commun des vices cachés. Si le tri- bunal d’instance donne raison au ven- deur , la cour d’appel ne l’entend pas de cette oreille. Pour elle, il ressort des énonciations du contrat de réservation, notamment de ses conditions générales, que les parties se sont placées dans le cadre des dispositions des articles 6 et suivants de la loi n°67-3 de la loi du 3janvier 1967, modifiée par la loi du 7juillet 1967 et des textes subséquents. Le réservant, le vendeur, s'engageait à offrir au réservataire, de réaliser l'acqui- sition des locaux désignés dans les conditions particulières, le délai d'achè- vement étant prévu au 1 er trimestre 2001, pour un prix de 2 005 000 francs, moyennant un dépôt de garantie de 60 150 francs, sous la condition suspen- sive de l'obtention d'un prêt d'un mon- tant de 1 000 000 francs. La vente a été conclue selon un acte en forme authen- tique du 12 février 2001, pour le prix prévu. L'acte énonce que les travaux de construction de l'ensemble immobilier sont parvenus au stade de l’achèvement selon déclaration d'achèvement du 8 janvier 2001, prévoit le transfert de propriété des constructions et l'entrée en jouissance le jour de l'acte et fait expressément référence au contrat de réservation (page 15). Le vendeur ne peut donc utilement soutenir qu'il s'agissait d'une vente pure et simple , l'immeuble étant achevé. Les parties étaient dans le cadre d’une vente à terme, variante de la vente d'immeubles à construire, avec contrat de réservation, régie par les dis- positions de la loi du 6 janvier 1967, la vente et la livraison d'un bien immobi- lier achevé étant l'objet et le but nor- mal et habituel de ce genre de contrat. En conséquence, en vertu de l'article 1642-1 du code civil, elle ne pouvait être déchargée, ni avant la réception des travaux, ni avant le délai d'un mois après la prise de possession par l'acqué - reur des vices de construction alors ap- par ents. L’acheteur ayant dénoncé cer- tains vices apparents et défauts d'achè- vement dans le délai d'un mois après la prise de possession, le vendeur doit êtr e condamné à les réparer au titre de cette garantie due aux acquéreurs. La solution est peu fréquente, mais guèr e nouvelle. (Cass. 3 e Civ . 29 janvier 1980, époux Picard : JCP N 1981, Pratique 7808). On rappellera aussi qu’en application de l’ar ticle L. 261-9 du CCH, lorsque l'un quelconque des locaux composant un immeuble a été vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement, la vente, après achève- ment, d'un local compris dans cet immeuble est assujettie aux dispositions de l'article 1646-1 du code civil, repro- duit à l'article L. 261-6 du code de la construction et de l’habitation. Toutefois, l'action éventuellement née en application dudit article ne peut être exercée par les acquéreurs successifs qu'à l'encontre du vendeur originaire. (Cour d’appel de Paris, 8 e chambr e, sec- tion A, 13 octobr e 2005, RG n °04/04423, juris-data n°2005-283516). Contrat de réservation : légiti- mité du motif de non conclusion de la vente On sait qu’en application de l’article R.261-30, il existe quelques cas limitati- vement énumérés dans lesquels le dépôt de garantie versé par le réserva- tair e doit lui être restitué sans retenue ni pénalité. A ces cas, la jurisprudence a ajouté la faute ou la négligence du réservant. Deux arrêts d’appel permet- tent de se faite idée de ce que peuvent être les cas en question. ◗ La première espèce rendue par une cour d’appel dans une vente d’immeu- ble à rénover mixait un cas légal et un cas jurisprudentiel. D’une part, en contravention avec les dispositions de l’article R. 260-31 a), le contrat de vente avait été signé avec un retard de cinq mois. D’autre part, les réservataires n’avaient pas eu connaissance lors de la signature du contrat du fait que le rez- de-chaussée ancien était scindé sur le plan horizontal par un plancher qui réa- lisait deux étages dans le volume initial. Le résultat de ceci était que la hauteur de l’appartement réservé qui ne corres- pondait pas à la hauteur totale de la fenêtre existante mais seulement à la partie haute de celle-ci coupée pr esqu’en son milieu par un plancher ce dont il résultait que la fenêtre de l’ap- partement qu’ils avaient réservé se trouvait au ras du plancher. Il est à noter que dans cette espèce, l’informa- tion complémentair e mise à disposition chez le notaire avant la signature de l’acte définitif ne saurait pallier l’ab- sence d’infor mation suf fisante sur la chose vendue lors de la conclusion du contrat de réservation. Pour la cour d’appel, il y a erreur créée par le vendeur sur la chose réservée et non respect du délai de l’article R.26131 ; en conséquence, le dépôt de garantie doit être restitué aux réserva- taires. (Cour d’appel de Paris, ch.8 sec- tion A, 15 septembre 2005 ; RG n°04/06345 ; Juris-data n°2005-281346) ◗ Dans la seconde espèce, il est bien mis en valeur que la seule sanction des obligations du réser vant est la r estitution du dépôt de garantie . JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Confronté à un coût de construction de l’ensemble immobilier, un dépassement d e 30 % représentait une difficulté éco- nomique insurmontable en terme de financement bancaire et a entraîné l’im- possibilité de réaliser le programme i mmobilier initial. Le dépôt de garantie avait été restitué. Malgré cela, la réserva- taire demandait en justice diverses som- mes aux titre des frais exposés, des frais du nouveau crédit et de dommages-inté- rêts. Elle prétendait aussi ne pas avoir été informée par le vendeur qu’elle ren- contrait des difficultés dans la réalisation du programme et que ce n’est que lors du rendez-vous qu’elle avait obtenu qu’elle avait appris que l’appartement réser vé ne pourrait lui être livré. Sur tous ces points, elle est déboutée. Effectivement, le contrat de réservation n’est ni une promesse unilatérale de vente dont on pourrait sanctionner l’inexécution d’une obligation de déli- vrance, ni un contrat de vente d’immeu- ble à constr uir e. D’autre part, une réu - nion d’information avait été or ganisée par le vendeur pour exposer la situa- tion. La fait que celle-ci ait eu lieu un mois après la décision de ne pas pour - suivre le programme ne change rien. Il n’y avait donc pas de faute susceptible d’engager la responsabilité du vendeur. (Cour d’appel de Lyon, 6 e ch. civile, 30juin 2005, n°RG 04/00137, Juris-data n°2005-286116). On rappellera que pour la jurisprudence de la Cour de cassation, la restitution du dépôt de garantie n’exclut pas toute sanction adéquate lorsque le réservant a rompu le contrat sans motif légitime (Cass. 3 e Civ., 3 mars 1981, Dalloz, Informations rapides, page 408). Prêt et contrat préliminair e M. X... et Mme Y ... ont signé le 24 octo- bre 2001, avec la société X…., un contrat de réser vation por tant sur un appar tement dans une maison à construire. Par lettres recommandées avec accusés de réception des 22 et 30novembr e 2001, ils ont notifié au vendeur l'annulation du contrat, étant dans l'impossibilité de pr océder au financement prévu ; puis ils ont assigné la société X…. en restitution du dépôt de garantie. La cour d’appel fait droit à cette demande et énonce que le contrat de r éservation prévoit que le réservataire s'engage à justifier de l'obtention du ou des prêts au plus tard au jour de la signature de l'acte authentique de v ente et précise à la rubrique « sort du dépôt de garantie » qu'en cas de non- réalisation de la vente pour toute autre hypothèse, celui-ci sera acquis au requé- rant ; dès lors, le réservant devait, dans le délai de trois mois prévu au contrat de réservation, adresser au réservataire un projet de l'acte de vente et lui faire sommation de venir passer l'acte ; qu'à partir de ce moment là seulement, et selon la persistance du réservataire dans son refus de signer l'acte de vente pour le motif qu'il alléguait, le réser vant devenu vendeur pourrait prétendre à la conservation du dépôt de garantie. La Cour de cassation casse cette décision au motif « Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les consorts Z... avaient mis fin au contrat de réservation sans invoquer l'une des causes prévues par l'article R. 261-31, paragraphe c, du code de la construction et de l'habita- tion et alors que l'article L. 261-15 du même code n' est applicable qu'au contrat de vente , la cour d'appel a violé les textes susvisés ». (Cass. 3ème Civ. 21 juin 2006, pourvoi n°04-18239, Bulletin civ. III, n°155 p.128). Contrat de réservation et hau- teur sous plafond Dans le cadre d’une VEFA, une réserva- taire signe un contrat préliminaire et verse un dépôt de garantie. Mais ayant découvert par la lecture de documents chez le notair e que la hauteur sous pla - fond de l’appartement était de 2,40 m et non 2,50 m, elle refuse de signer la vente et, précisant qu’elle possède une armoire normande de 2,42 m, assigne en restitution du dépôt de garantie ainsi qu’en annulation de la vente pour erreur sur les qualités substantielles. Si le TGI du Havre lui donne raison, elle succombe devant la cour d’appel. Celle-ci fait valoir que la hauteur sous plafond n’avait fait l’objet d’aucune sti- pulations par ticulières dans le contrat de réser vation et ceci alors qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose une hauteur de 2,50 m. On ne p eut tirer aucun enseignement d’une maquette et ceci alors que la descrip- tion de l’appartement et la note techni- que portées à la connaissance de l’ache- t eur ne font aucune mention d’une telle hauteur. Ensuite l’acquéreur dans ses correspondances avec le promoteur ne fait pas mention de cette hauteur. Enfin le cas dont elle se prévaut ne rentre nul- lement dans les prévisions de restitution du dépôt de garantie tel que prévu par l’article R. 261-31 du CCH. En consé- quence ses demandes sont rejetées. (Cour d’appel de Rouen, ch. 1, 31mai2006, RG n°05/01431, Juris-data n°2006-305356) Caducité du contrat Un contrat de réservation portant sur un appartement dans un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement a été signé le 28 août 2001 entre M me Y..., épouse X..., et la société anonyme X…par l’intermédiaire d’une SNC. Il était assorti d'une condition suspensive r elative à l'obtention d'un prêt dans les deux mois de sa signature, faute de quoi le contrat serait considéré comme nul et non avenu. M me X... ayant justifié de l'obtention de son prêt le 10 janvier 2002, la SNC l'a informée qu'elle consi- dérait le contrat comme caduc. M me X... a assigné la société anonyme X…. et la SNC en paiement de dommages-intérêts pour non-réalisation fautive de la vente ce qui est rejeté par la cour d’appel. La Cour de cassation donne raison à la cour d’appel. M me X... et la société ano - nyme X…. avaient signé un contrat de réser vation qui prévoyait au bénéfice des deux parties une condition suspen- sive d'obtention d'un prêt dans le délai de deux mois à compter de sa signatur e, ce dont il résultait que l'article L. 312-16 du code de la consommation n'était pas applicable, l'ar ticle L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation relatif à la vente d'immeuble à constr uir e limi - tant l'application des articles L. 312-15 à L. 312-17 du code de la consommation au seul contrat de vente. La cour d'ap - pel, qui n'a pas constaté que la lettre du 3 décembre 2001 reconnaissait à M me X... 2 6 juin 2007 page 10 L L E E C C O O N N T T R R A A T T P P R R É É L L I I M M I I N N A A I I R R E E la qualité de propriétaire mais qui a souverainement retenu qu'il s'agissait d 'une lettre circulaire à l'occasion de la promotion commerciale du groupe N…., a pu en déduire que la société anonyme X…. n'avait pas renoncé à la caducité du contrat qui s'était trouvée automa- tiquement acquise à la date du 2 8octobre 2001 La leçon de l’arrêt est que les disposi- tions du code de la consommation rela- tives à la protection de l’emprunteur immobilier ne sont pas applicable au c ontrat de réservation m ais au contrat de vente. (Cass. 3 e Civ., 22novembre 2006, pourvoi n°05-15923, Bulletin 2006 III n°229 p.192). 2 6 juin 2007 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F O O R R M M A A T T I I O O N N D D U U C C O O N N T T R R A A T T 2) Formation du contrat Cas d’application de l’article L.261-10 du CCH On sait que pour éviter que les lois rela- tives à la vente d’immeubles à construire ne soient détournées, l’article L. 261-10 du CCH dispose que tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une par- tie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dé- pôts de fonds avant l'achèvement de la constr uction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L.2612 et L. 261-3 du CCH. Il doit, en outr e, êtr e confor me aux dispositions des ar ticles L. 261-11 à L. 261-14 de ce même code. De plus, celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage pr ofessionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirec- tement le terrain ou le droit de con- str uir e sur le ter rain à celui qui contrac- te l'obligation d'effectuer les verse- ments ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l’article L. 261-10 alinéa 1 er sauf exceptions. Des époux concluent avec une société un contrat, dont la qualification est contestée, r elatif à l'édification d'une maison individuelle ; puis, soutenant que ce contrat aurait dû revêtir les for- mes prévues par les dispositions d'ordre public de l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, ils en ont sollicité l'annulation ce qui est accepté par la cour d’appel. La Cour de cassation confirme cet arrêt en relevant que l'annonce dans la presse relative au terrain à bâtir com- portait l'indication de la commune d'O…., de la superficie de 4,6 ares, et du contact téléphonique de la société B…., correspondant aux mentions de la déclaration de réservation établie à l'en-tête de cette société, et portant sur un terrain de 4,59 ares situé dans la mê- me commune, qu'il apparaissait donc que la société B… avait indirectement pr ocuré le terrain aux époux X..., que le contrat conclu mettait à la charge de la société B…. les prestations, exacte- ment définies dès l'origine, nécessair es à la réalisation de l'ouvrage, qui ne comportait aucune étude préliminaire, et au-quel était adjointe une notice ins- pirée de celle qui doit être annexée au con-trat de construction de maison indi- viduelle, que le prix de cette construc- tion était exactement défini et définitif a-vant toute soumission, et que rien ne concrétisait l'affirmation que les époux X... auraient eu le choix entr e diverses entr eprises, la cour d'appel a pu en dé- duire, sans être tenue d'examiner un document dont la for ce pr obante pou- vait êtr e contestée, que le contrat n'im - partissait pas à la société B… d'exécuter les seules opérations intellectuelles pr o - pres à la maîtrise d'oeuvre, mais lui at- tribuait la charge d'édifier ou de faire édifier l'immeuble à un prix déter miné, et que ce contrat, qui aurait dû revêtir les for mes prévues par les dispositions d'or dr e public de l'ar ticle L. 261-10 du code de la construction et de l'habita- tion, lequel n'exige pas, pour êtr e appli - cable, que toutes les prestations soient intégralement exécutées par le cons- tr ucteur , devait êtr e annulé. On notera cependant qu’en application de l’article L 231-5 du CCH relatif au contrat de constr uction de maison individuelle, l'obligation, instituée par le deuxième alinéa de l'article L. 261-10, de conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa premier de cet article ne s'appli- que pas lorsque celui qui procure indi- rectement le terrain est le constructeur. On ne peut que s’étonner que cette dis- position n’ait pas joué dans le cas pré- sent.(Cass. 3 ème Civ. , 7 décembre 2005, pourvoi n°04-14357) Obligation d’information du pr omoteur professionnel. L’obligation d’information pèse sur de nombr eux professionnels et le pr omo- teur immobilier professionnel ne fait pas manquement à la règle comme en témoignent les trois arrêts suivants. ◗ Dans le premier rendu par la Cour de cassation, un acheteur se plaignait notamment de la distance d'1,95 m qui séparait son appartement de son vis-à-vis et de la différence de niveaux entr e les deux bâtiments : la cour d’appel avait alors condamné le promoteur pour défaut d’information. Ceci est confir mé par la Cour de cassa - tion : « Attendu qu'ayant r etenu, d'une part, que les documents du permis de con-str uir e, visés à l'acte notarié mais non annexés, ne présentaient pas une vue d'ensemble des immeubles permet- tant de r elever la distance d'1,95 m qui séparait l'appartement de M. X... de son vis-à-vis et la dif fér ence de niveaux entr e les deux bâtiments, que les plans de niveau annexés au contrat n'étaient pas confor mes à des plans de cette natur e au sens habituel de ce terme, que le duplex acquis par M. X... ne bénéficiait pas de la vue dégagée que laissaient prévoir certains documents, que le pay- sage de M. X... restait pour partie celui de claustras et pour par tie celui d'un mur et de fenêtres avec vue directe pos- sible et non un appartement situé « entre parc et fleuve » sur les berges du Lez et que la qualification de professeur de dessin industriel de M. X... ne lui per- mettait pas de lever la confusion qui r ésultait des documents remis et, d'autre part, que la valorisation de l'apparte- ment qui n'avait fait que suivre l'évolu- tion générale des prix de l'immobilier p our un immeuble de standing, ne com- pensait pas les conséquences d'un tel vis- à-vis, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a légalement justifié sa décision en retenant le manquement de la venderesse à son obligation d'infor- mation et l'existence du préjudice subi par M. X... ». (Cass. 3 e Civ. 8 novembre 2005, pourvoi n°04-17683). ◗ Dans le deuxième arrêt émanant d’une cour d’appel, des acquéreurs en VEF A avaient acheté un appartement en der nier étage avec vue et sans vis-à-vis puisque l’immeuble à construire devant eux ne comportait que R + 6 étages (bâtiment E). Or, à la réalisation c’est un R+8 qui avait été bâti laissant se dégra- der cette vue d’où un procès qui s’en était suivi. Certes un permis de construir e relatif à cette augmentation de hauteur avait été délivré plus de quatr e mois avant la signature de l’acte authentique, cette circonstance étant connue du promoteur qui n’en avait guère informé les acquéreurs. Selon la cour « Force est de conclure que la SCI X a signé l’acte authentique alors qu’elle savait ou pour le moins qu’elle était en mesure de savoir que son acquéreur subissait un préjudice lié à la présence d’un appartement en vis-à-vis et en sur- plomb des pièces à vivre situées en R+ 6 apportant une moins-value manifeste par rapport à ce qui était initialement prévu. ». Il y a donc un manquement manifeste à l’obligation du vendeur d’information et de conseil. (Cour d’appel de Montpellier 1 ère ch. sec- tion AO1, 11 janvier 2005, n°RG 03/051172, Juris-data n°2005-280839). ◗ Dans le troisième arrêt, en 2001, un couple achète dans le cadr e d’une VEFA une maison individuelle et se r end compte de la proximité immédiate de leur villa d’ une usine constituant une installation classée . Le juge de pr e - mière instance refuse de recevoir leur deman-de de réduction du prix et de dommages-intérêts tant sur le fonde - ment de la garantie des vices cachés que sur celui de la réticence dolosive au motif que les acquéreurs auraient dû s’infor- m er de l’activité exercée sur le site indus- triel dont l’exploitation était déjà en cours. Les époux font alors appel. A l’origine de cet environnement se s ituait une zone d’aménagement concertée créée en 1991 laquelle avait revendu en 1998 une partie des terrains à divers promoteurs (dont le vendeur des époux) pour y réaliser des maisons. Sur la partie restante, une société avait acquis une parcelle de trois hectares pour y construire une usine pour la fabrication, le conditionnement et le stockage d’huiles essentielles consti- tuant une installation classée. Or , de nombreux éléments prouvaient que le vendeur était au courant de l’exis - tence de cette installation classée : une enquête publique avec publicité dans la pr esse et sur le terrain avait eu lieu ; à la demande du commissaire enquêteur, il avait été écrit une lettre à l’attention des opérateurs immobiliers de la zone, dont les associés de la SCI venderesse, deman - dant notamment que les pr omoteurs tiennent compte de ces observations dans les contacts commerciaux. Le pro- moteur avait répondu à cette lettre et dans son propre courrier il demandait un peu naïvement « s’il est nécessaire s’ap- porter à la connaissance de nos futurs acquéreurs des éléments de nuisances éventuels consécutives aux installations actuelles et futures » de l’usine installa- tion classée. Pour la cour d’appel, il est parfaitement établi que le vendeur non seulement avait connaissance de l’exis- tence d’une installation classée suscepti- ble d’être source de nuisances, à proxi- mité du lot acquis par les acquéreurs, mais encore avait été parfaitement averti de la nécessité d’aviser ses futurs acqué- reurs de la présence de celle-ci. Pour la cour , le vendeur et plus par ticu- lièr ement le vendeur pr ofessionnel est tenu d’une obligation spontanée de r enseignements . L ’omission volontair e de r enseigner le futur acquér eur sur l’existence d’un fait qui, s’il l’avait connu, l’aurait empêcher de contracter est constitutif d’un dol par réticence. En conséquence, la cour condamne le ven- deur à une réduction du prix de vente égale à 40.000 ? (le prix principal était de 234.085,47 ? ). Le dol qui est un vice du consentement pouvant aboutir à l’annulation du c ontrat ou encore à une réduction du prix de vente. Des dommages et intérêts peuvent aussi être obtenus. Il peut résulter d’une simple réticence. Aussi e st-il conseillé aux praticiens de jouer franc jeu, puisque dans une société très réglementée comme la nôtre, une af- faire de la sorte de celle qui a été invo- quée est susceptible de se représenter. (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1 ère ch. section A, 21 février 2006, RG n°04/19854, numéro de Juris-data 2006303569). Voilà des arrêts qui ne peuvent qu’inci- ter les praticiens à la plus grande pru- dence tant pour le bien lui-même que pour son environnement. Responsabilité pour perte d’une chance du candidat acquéreur La société A… a mené des négociations avec une société civile immobilière et les consorts Y... X... pour la vente d'un terrain destiné à la construction d'un immeuble. Mais un projet de « proto- cole » de vente n'a pu être signé et la société A…. ayant vendu le bien à un tiers, la SCI et M. Y... X... l'ont assignée en paiement de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers. Pour condamner la société A…. à payer des dommages-intérêts à la SCI, l'arrêt retient que la cour d’appel de Nouméa dispose d'éléments suffisants pour éva- luer le préjudice de celle-ci consistant en l a perte d'une chance sur le manque à gagner résultant de la disparition du programme immobilier envisagé. La Cour de cassation casse cet arrêt au motif « qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilaté- rale des pourparlers pré-contractuels n'est pas la cause du préjudice consis- tant dans la per te d'une chance de réa- liser les gains que per mettait d'espér er la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ». La leçon de l’arrêt est qu’une faute commise dans l'exer cice du dr oit de r up - tur e unilatérale des pourparlers précon - tractuels n' est pas la cause du préju- 2 6 juin 2007 page 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F O O R R M M A A T T I I O O N N D D U U C C O O N N T T R R A A T T dice consistant dans la perte d'une chance de réaliser les gains que per- mettait d'espérer la conclusion du contrat.(Cass. 3 ème Civ. 28 juin 2006, pourvoi n°04-20040, Bulletin civ. III n°164 p. 136). 2 6 juin 2007 page 13 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S R R E E S S P P O O N N S S A A B B I I L L I I T T É É S S 3) Les responsabilités Vice de construction et défaut de conformité Il convient de ne pas confondre les défauts de conformité et les vices de construction. Tant par leur définition que par leur régime, il s’agit de deux notions différentes. S’agissant de la définition, le défaut de conformité concerne le cas où la chose n'est pas de la nature ou du type prévu au contrat bien que pouvant servir à l'usage au- quel elle est destinée (ou encore des éléments prévus au contrat n’ont pas été fournis), alors que le vice de constr uction rend la chose, en raison de ses défauts, impropre à cet usage. Les non conformités relèvent de l’obli- gation de délivrance et donc de la r es- ponsabilité contractuelle générale avec application de la prescription trente- nair e. Les vices de la construction relè- vent de l’obligation de la garantie et de l’ar ticle 1792 du code civil ainsi que des délais spéciaux des ar ticles 1642-1 et 1658 du code civil. Dans une espèce, la Cour de cassation a jugé que l'appartement de M me X... pré- sentait une hauteur à gravir impor - tante , de 32 cm, entre le sol de la salle de séjour et le sol du balcon, ainsi qu'une hauteur de passage insuf fisante au niveau du châssis coulissant, et que les plans contractuels ne compor taient aucune précision de mesure relative à ces balcons. Pour la cour suprême, la cour d'appel en a exactement déduit, sans violer le principe de la contradic- tion, qu'il s'agissait non d'un défaut de conformité mais d' un vice de cons- truction , et que, celui-ci ayant été constaté par l'acquéreur lui-même avant l'achèvement de l'immeuble et la prise de possession des lieux, il entrait dans le champ d'application de l'ar ticle 1642-1 du code civil. S’agissant de la sanction, l’arrêt est important. Pour écarter la demande de M me X... tendant à la réparation du vice apparent de cons-truction constaté sur le balcon, et à l'obtention de domma- ges-intérêts pour préjudice de jouis- sance, l'arrêt de cour d’appel retient que l'article 1642-1 du code civil ne pré- voit comme issue que la résolution du contrat de vente, ou la diminution du prix, et que le vendeur ne s'est pas engagé à réparer le vice postérieure- ment à la construction de la marche d'accès. On sait que selon l’ar ticle 16421 alinéa 2 du code civil, il n’a pas lieu à résolution du contrat ou diminu- tion du prix si le vendeur s’oblige à répar er le vice. La cour casse cette décision au visa notamment de l’article 1642-1 au motif que le vice de construction appar ent constaté pouvait faire l'objet d'une réparation en nature ou en équiva- lent, et d'un dédommagement du pré - judice de jouissance ayant pu découler de ce vice. Cet ar rêt est donc d’un inté- rêt fondamental pour les intérêts de la victime (Cass, 3 ème Civ. 2 mars 2005, pour voi n ° 03-19208, bulletin civ. III n°50 page 44). Responsabilité des constructeurs Cet ar rêt a l’avantage de passer en revue toutes les responsabilités auxquel- les sont soumis les vendeurs en VEF A. Deux immeubles sont soumis à un même permis de construire. Dans l’un d’eux la rampe d’accès au sous-sol pré - sente de graves défauts (largeur réduite lors de l’exécution des travaux, diminu- tion de 80 cm de la largeur de la rampe à l’entrée du premier sous-sol, réduction de la longueur du voile courbe lequel marque de surcroît une cassure « ren- dant les manoeuvres quasiment impossi- bles pour un véhicule de grand gabarit et délicates pour des véhicules de type Renault safrane, Peugeot 206, Cîtröen XM » selon le rapport. Pour la cour d’appel, « considérant que l’ouvrage édifié est constitué d’un im- meuble d’habitation avec parking ; que les contrats de vente ne spécifiaient aucune restriction à l’usage du garage pour des véhicules de tourisme ; que le défaut affectant la rampe réduit l’acces- sibilité du garage à des véhicules pour- tant de modèles courants et rend donc impropre l’ouvrage à sa destination. ». Il a y donc, selon l’article 1646-1 du code civil lieu à application de l’article 1792 de ce même code. Toujours relevant du même article 1792, on peut relever un défaut d’étan - chéité général provoquant l’inondation de certains emplacements de parkings. Le tribunal en conclut « qu’il s’en évin- çait une impropriété à destination de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, un garage situé en sous-sol étant censé abriter des intempéries les véhicules qui s’y trouvent et épargner aux usagers de se tr ouver confrontés pour accéder à leur emplacement à des flaques d’eau ». Détail intéressant au r egar d du dr oit de la copropriété, le tri- bunal a admis l’action de certains copro- priétaires alors que le syndicat des copr opriétair es avait signé un pr otocole d’accord avec l’assureur. D’autr es défauts r elevaient non pas de malfaçons mais de la responsabilité légale. Ainsi en était-il d’abor d d’une absence de revêtement anti-pous- sière au premier sous-sol du garage. C’était aussi le cas de la non confor mité du revêtement textile des paliers d’étage remplacé par une peinture. Enfin se posait un problème de déli- vrance du certificat de non-conformité pour un des immeubles. La cour note que le vendeur de l’immeuble a l’obli- gation de remettre aux acquéreurs le cer tificat de confor mité qui atteste la parfaite exécution de ses obligations contractuelles dans le domaine du per- mis de construire. Mais ce document n’ayant pu être délivré à cause de la non-conformité d’un autre immeuble visé par le même permis de construire la r esponsabilité du vendeur est engagée alors même que l’autre bâtiment était non conforme. (Cour d’appel de Paris, 23 è ch. section B, 2 6 mai 2005, répertoire général : 03/21665, Juris-data n°2005-271969) Portée de l’article 1648 alinéa 2 du code civil Il convient préalablement de rappeler que selon l’article 1642-1 alinéa 1 er du code civil : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquér eur, des vices de construction alors appa- r ents ». Il s’agit d’un délai de garantie. Quant à l’article 1648 alinéa 2, il dispose : « Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de for clusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut êtr e déchargé des vices apparents ». Il s’agit d’un délai d’action. Un vendeur fait édifier une résidence dont il a vendu en l'état futur d'achève- ment un appartement et deux emplace- ments de stationnement aux époux Y... . Mais ayant constaté des désordres, ceux-ci ont demandé la réparation de leur préjudice sur le fondement des arti- cles 1642-1 et 1648 du code civil, en sol- licitant la condamnation du vendeur à faire exécuter des travaux, et à leur payer une provision. Il est à noter que le contrat contient une clause limitant la garantie du vendeur aux désordres dénoncés dans le mois de la prise de possession et stipulant que le vendeur sera déchargé des vices apparents après expiration du délai d'un mois suivant la réception ou la prise de possession par l'acquér eur. Pourtant les acquéreurs dénoncent des vices appar ents après le délai d’un mois suivant la prise de possession et sollici - tent une indemnité provisionnelle ce qui est accepté par le juge des référés qui déclare la clause susvisée non écrite. Il est approuvé par la Cour de cassation pour qui les dispositions de l'article 1642-1 du code civil ne per mettaient à l'acquéreur de décharger le vendeur de la garantie des vices apparents qu'après l 'expiration du délai d'un mois prévu par ce texte, la cour d'appel a pu en déduire, sans trancher de contestation sérieuse, que la clause de décharge figu- r ant à l'acte de vente, ayant été sous- crite à une époque où l'acquéreur ne pouvait appréhender la situation puis- que l'immeuble était en construction, constituait une renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie des vices apparents, contrevenait aux dispositions claires et d'ordre public de cet article, et devait être réputée non écrite . Déjà par sa jurisprudence, la Cour de cassation avait jugé qu’en application des dispositions de l'article 1648, alinéa 2, du code civil, l'acquéreur est r eceva- ble pendant un an, à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages, à intenter contr e le vendeur l'action en garantie des vices apparents, mêmes dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de posses - sion prévu par l'article 1642-1 du même code (Cass. 3 ème Civ. 22 mars 2000, pour- voi n°98-20250). (Cass. 3 ème Civ ., 15 février 2006, pourvoi n°05-15197, Bulletin III civ. n°36 p. 30). Isolation phonique et responsa- bilité du vendeur M. Z... a acquis d’une SCI, maître de l'ouvrage, un appartement en l'état futur d'achèvement, édifié, avec la par - ticipation de la société S…. investie d'une mission de conseil et d'agent d'exécution des décisions prises par la SCI, sous la maîtrise d'oeuvr e de la société A…. SAS d'architecture et avec le concours, notamment, de la société SC…. pour l'exécution du lot "revête- ment intérieur , sol et murs en pier re En raison d’insuf fisance d'isolation pho - nique de son appartement, la cour d'ap- pel de L yon a condamné in solidum la société S…et la SCI, elle-même garantie par la société S…. dans la proportion de 40 %, à payer à M. Z... une cer taine somme à titre de dommages et intérêts ; que, dans le même temps, la SCI et la société S….. avaient intr oduit une ins - tance distincte en garantie à l'encontre notamment de la société A…. et de la société SC…., recours en garantie partiel- lement accueilli. M ais la Cour de cassation casse et annule partiellement l’arrêt : « Attendu que pour accueillir partielle- ment le recours en garantie de la SCI c ontre la société A…., l'arrêt retient qu'il résulte du rapport d'expertise que l'isolement au bruit aérien a été dimi- nué en raison de la présence de cloisons légères rayonnantes (carreaux de plâtre) solidaires des dalles, de la présence d'une façade filante rayonnante et de joints non solidarisés et peu ou mal rebouchés ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société A…. faisant valoir qu'elle avait, par let- tr e du 2 juillet 1990 adressée au maître de l'ouvrage, émis des réserves concer - nant le remplacement des panneaux de type placostyl prévus pour les cloisons entr e appartements d'un même niveau par des car r eaux de plâtre, attirant son attention sur les mauvaises performan- ces acoustiques de ces carreaux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; » La leçon de l’arrêt est que le maître d’ouvrage ne doit pas agir en maîtr e d’oeuvre s’il ne veut pas engager sa res- ponsabilité et s’il veut pouvoir engager la responsabilité des architectes et des entrepreneurs. (Cass. 3 èmè Civ., 26 avril 2006, pourvoi n°04-16382). Retar d dans la livraison de l’im - meuble Les époux X... ont acquis de la société O…. un immeuble en l'état futur d'a- chèvement dont la livraison était prévue au plus tard le 31 juillet 2001 ; ce délai n'ayant pas été respecté, ils ont assigné le vendeur en paiement des indemnités de retard prévues par le contrat. Mais la cour d’appel rejette la demande au motifs que l'application de la clause pénale stipulant que, passée la date du 31 juillet 2001, le vendeur serait redeva- ble d'une indemnité forfaitaire de 1 285 francs par jour de retard, était, selon ses propres termes, liée à la réparation du préjudice subi par l'acquéreur, et que la preuve n'était pas rapportée que le r etard de 47 jours dans la livraison de la 2 6 juin 2007 page 14 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S R R E E S S P P O O N N S S A A B B I I L L I I T T É É S S maison ait causé un préjudice aux époux X.… L a Cour de cassation casse cette déci- sion : la clause pénale , sanction du manquement d'une partie à ses obliga- t ions, s 'applique du seul fait de cette inexécution . (Cass. 3 ème Civ. 20décembre 2006, pourvoi n °0520065). 2 6 juin 2007 page 15 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • G G A A R R A A N N T T I I E E D D ’ ’ A A C C H H È È V V E E M M E E N N T T 4) Garantie d’achèvement Garantie extrinsèque d’achève- ment Une société civile immobilière, depuis lors en liquidation judiciaire, a fait édi- fier, pour les vendre en l'état futur d'achèvement, un groupe d'immeubles en qualité de maîtr e de l'ouvrage et de maîtr e d'oeuvre, une assurance « dom- mages-ouvrage » étant souscrite auprès d’une mutuelle d'assurances, et une garantie d'achèvement auprès de la société C…, en application de l'ar ticle R.261-21 du code de la construction et de l'habitation. Ayant constaté des ina- chèvements et des désor dr es, le syndicat des copropriétaires des immeubles CH… a assigné le maître de l'ouvrage, les constructeurs, les assureurs et le garant en réparation de son préjudice. Comme le syndicat des copr opriétaires n'avait pas déclaré de créance au passif de la société civile immobilièr e dans le délai légal, la C…, garant d'achève- ment, a invoqué l'extinction de son obli - gation de caution en raison de l'absence de production au passif. Mais la cour d’appel a décidé que la garantie prévue par l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation présen- tait un caractèr e autonome , de sor te que les acquéreurs peuvent en bénéfi- cier même s'ils n'ont pas déclaré leur créance au passif du maître d'ouvrage. De plus, le vendeur avait établi une déclaration d’achèvement de l’immeu - ble, la cour d’appel a décidé que la déclaration d'achèvement devait néces- sair ement émaner d'un pr ofessionnel indépendant ayant participé à la maî- trise d'oeuvre, et non du maître d'ou- vrage même s'il est également maître- d'oeuvre. La Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel. D’une part, la conven- tion liant les parties, établie en applica- tion de l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation, présen- tait un caractère autonome ne rele- vant pas du droit commun du caution- nement, et permettant aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d'achève - ment même en l'absence de déclaration de créance au passif du maître de l'ou- vrage ; il s’agit d’une confirmation d’une jurisprudence déjà ancienne. D’autr e part, la cour relève à bon droit que la cer tification de l'achèvement de la construction, émanant d'une person- ne ayant la double qualité de maître de l'ouvrage et de maître d'oeuvre, n'avait pas été émise par un professionnel indé - pendant ayant la qualité d'« homme de l'art » au sens de l’article R.261-24 du CCH. (Cour de Cassation, 3 è me Civ ., 6 juil - let 2005, pourvoi n°04-12571, Bulletin civ. III n°151 p. 139). Clause de centralisation finan - cièr e des paiements La clause de centralisation financière des paiements est une contr e garantie bénéficiant à la banque qui se porte caution de l'achèvement de l'immeuble ou du r emboursement du prix versé par les acquéreurs, en faveur du vendeur. Elle peut techniquement prendre appui sur diverses stipulations conventionnel - les comme la stipulation pour autrui. La B… devenue BI… avait consenti à une société civile immobilière une ouverture de crédit en compte courant ainsi qu'une garantie de par fait achève - ment pour la réalisation d'une opéra- tion immobilière ; à la suite de la résolu- tion d’une vente, la BI…. a dû, en sa qualité de caution solidaire de la SCI reverser à la SCPI M…. V…. H…. une somme d'argent correspondant aux ver- sements déjà effectués entre les mains de la SCI. C’est alors qu'estimant bénéfi- cier d'une stipulation pour autrui par l'effet d'une clause mentionnée dans l'acte de vente, relative au paiement du prix, la BI…. a assigné la SCPI M… V…. H…. en paiement des sommes qu'elle aurait dû percevoir de cette dernière et dont elle n'a pas été destinataire. En infirmation de la cour d’appel, la Cour de cassation estime que la clause insérée dans l'acte de vente qui pré- voyait que tous les règlements au titre du prix, pour être libératoires, devraient être établis par chèques à l'ordre de la Banque Hypothécair e Européenne, était une stipulation pour autr ui où le ven- deur est le stipulant, l’acquéreur le sti - pulé et la banque le bénéficiaire. L ’intérêt de cet arrêt est de pouvoir dégager une stipulation pour autr ui toutes les fois qu'on peut stipuler au profit d'un tiers lorsque telle est la condition d'une stipulation que l'on fait pour soi-même ou d'une donation que l'on fait à un autre. (Cass. 3 ème Civ., 16février 2005, pourvoi n°03-16260). T er me de la garantie bancair e d’achèvement En application de l’ar ticle R. 261-24 du CCH, la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achève- ment de l'immeuble. Cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art, prévue à l'arti- cle R. 460-1 du code de l'urbanisme (de ce que les travaux soient conformes aux permis de construire), soit de la consta- tation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du CCH. La jurisprudence a eu maintes fois l’oc- casion de décider que la garantie de la banque cesse avec la déclaration d'achèvement , établie conformément à l'article R. 460-1 du code de l'urba- nisme et préalable à la délivrance du certificat de conformité (Cass. 3 ème Civ, 12 janvier 1960, pourvoi n°96-20940 ; Bull Civ. III N°1 p.1). Seul la formalité de l’article R.261-24 du CCH est exigée dans les rapports entre l’acheteur et le garant d’achèvement. Une cour d’appel a fait une stricteappli- cation de ce principe en décidant que dès que cette déclaration d’achèvement d es travaux avait été faite et que la mai- rie avait délivré un certificat de confor- mité, les acheteurs ne pouvaient pas, sous prétexte de défauts de conformité, m ettre en cause la banque par un référé après cette date. (CA Montpellier, 13 sep. 2005, n°RG 04/051144). Rôle de la banque dispensatrice de crédits confirmés La société R… a fait édifier en Martinique, en 1989, un ensemble im- mobilier qu'elle a commercialisé par appar tements en état futur d'achève- ment avec une garantie intrinsèque résultant notamment de la par ticipation financière du Crédit M…., lequel avait attesté avoir accordé à sa cliente un cré - dit confirmé de 13 000 000 francs pour parfaire le financement de l'opération immobilière. L'opération ayant été a- bandonnée avant son terme, l'immeu - ble a été achevé à l'initiative des acqué - reurs et moyennant un supplément de prix de plus de 200 000 francs pour cha - cun d'entre eux, dont M. X... ; celui-ci a mis en cause la responsabilité des divers intervenants et notamment celle du Crédit M…. auquel il a reproché de n'a- voir pas surveillé l'utilisation des crédits confirmés délivrés au promoteur et re- fusé de fournir aux acquéreurs une in- formation complète sur la situation de c e dernier au moment de sa défaillance ainsi que sur les mouvements de son compte bancaire. La cour d'appel a rejeté ces prétentions en considérant q ue, s'il a l'obligation de délivrer les crédits confirmés promis, le banquier n'a pas celle de surveiller l'avance- ment des travaux ni de s'assurer de la destination des sommes retirées par le promoteur vendeur et qu'en outre les investigations nécessaires pour vérifier cette destination se heurteraient au secret bancaire. Ceci est confirmé par la Cour de cassa- tion : en l'absence de dispositions légales ou de stipulations conventionnelles non alléguées en l'espèce imposant à l'éta - blissement de crédit de surveiller l'utilisa- tion par le pr omoteur -vendeur des cré- dits confirmés bénéficiant aux acqué - reurs mais dont le vendeur avait dès lors la libre disposition, la cour d'appel a exactement décidé que la seule obliga - tion du Crédit M…. avait été de délivr er, conformément à ses engagements, l'inté- gralité du crédit confirmé, irrévocable- ment ouvert au vendeur jusqu'à l'achè- vement de l'immeuble, mais qu'il ne pouvait lui être reproché de ne pas s'être assuré de la destination des fonds. Les investigations nécessaires pour rechercher, non pas seulement que les crédits confirmés avaient bien été déli- vrés conformément aux engagements b énéficiant aux acquéreurs, mais la desti- nation des fonds ainsi accordés, suppo- saient d'analyser le fonctionnement de comptes bancaires ou étaient suscepti- b les d'aboutir à la divulgation d'informa- tions dont le Crédit M… avait eu connaissance dans l'exercice de son acti- vité professionnelle ; que, loin de violer les articles L. 511-33 du code monétaire et financier et 10 du code civil, la cour d'appel, qui a jugé que le secret bancaire s'opposait à de telles recherches, en a fait au contraire l'exacte application. La cour d'appel n'était pas tenue de répon- dre au moyen selon lequel le Crédit mar- tiniquais avait commis une faute en s'abstenant de donner une infor mation complète sur la situation du maître de l'ouvrage au moment de sa défaillance et en s'abstenant également de commu - niquer au mandataire de ceux-ci la passa - tion d'écritures bancaires réalisées pour la sauvegarde de ses intérêts propres mais au détriment direct des acquér eurs de lots, lequel n'était pas susceptible d'influer sur la solution du litige dès lors que le secret bancaire s'opposait à ce que soient communiqués aux acquér eurs, ainsi qu'ils le demandaient, les rensei- gnements relatifs au fonctionnement du compte du vendeur ou à sa situation bancaire. (Cass. Com. 23 janvier 2007, pourvoi n°05-18368). 2 6 juin 2007 page 16 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C E E S S S S A A T T I I O O N N D D U U C C O O N N T T R R A A T T 5) C e ssation du contrat Clause de résolution : applica- tion La réglementation des clauses de résolu- tion est stricte dans le secteur pr otégé des ventes d’immeubles à construire. En témoigne l’article L. 261-13 du CCH qui dispose que nonobstant toutes stipula - tions contraires, les clauses de résolu- tion de plein droit concernant les obli- gations de versement ou de dépôt pré- vues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne pr oduisent effet qu'un mois après la date de la sommation ou du comman- dement de payer demeuré infructueux. Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti, conformément aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil. Les effets des clauses de résolution de plein dr oit sont suspendus pendant le cours des délais octroyés dans les condi- tions prévues à l'article 1244 du code civil. Ces clauses sont réputées n'avoir jamais joué si le débiteur se libère dans les conditions déterminées par le juge. Des époux n’ayant pas réglé le solde d’une acquisition, le vendeur leur déli- vre un commandement de payer visant la clause résolutoire. Sous prétexte de défaut d'achèvement, malfaçons et de non-confor mités, ils engagent une ins - tance au fond en responsabilité contrac- tuelle du vendeur et séquestrent la som- me encor e réclamée par le constr ucteur aux acheteurs, ce qui est admis par le juge des référés. La cour casse cette décision au motif que par application de l'ar ticle L. 261-13 du code de la construction et de l'habi- tation, les acquéreurs d'un immeuble à constr uir e qui, pour ne pas régler les causes d'un commandement de payer qui leur a été notifié, opposent une exception d'inexécution, doivent saisir le juge dans le délai d'un mois pour demander la suspension des effets du commandement de payer, à défaut de quoi la clause résolutoire est acquise de plein dr oit. Il fallait donc, parallèlement à la de-mande reconventionnelle, dans le délai d’un mois présenter cette de- mande de suspension au juge. (Cass. 3 ème Civ., 18 janvier 2006, pourvoi n°0514971, Bulletin Civ. III n°18 p. 16) .
