■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Servitudes
✓ Pylônes électriques implantés avant le décret prévoyant l’indemnisation distincte de l’exploitant
Expropriation
✓ Une nouvelle DUP ne suffit pas à écarter la possibilité d’une rétrocession
Gestion locative
✓ Responsabilité de l’administrateur de biens en cas d’impayés de loyers
Loi Hoguet
✓ Non communication du registre des mandats à la cour : pas de commission
Vente
✓ Pollution des sols : qualité de déchet présumée si les terres perdent leur vocation
✓ Action en vices cachés et recours abusif
✓ Droit de préemption de la Safer : vente avec réserve d’usufruit
■ Au Parlement p. 5
✓ Les sénateurs votent la loi de finances
✓ Réforme du régime SIIC : analyse de Pierre Appremont, avocat
✓ En bref : dispositions transitoires pour les grandes surfaces
✓ Sur votre agenda p. 10
■ Étude de cas p. 8 à 10
✓ Le droit de propriété est-il en péril ?
■ Débats & analyses p. 11
✓ Les promoteurs analysent la crise
✓ La Fnaim en congrès
✓ L’UNPI dénonce une dérive catastrophique sur les taxes foncières
■ Étude p. 15
✓ Charges de copropriété :+ 3 % en 2007, selon la Cnab.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Servitudes ✓ Pylônesélectriquesimplantésavant ledécretprévoyantl’indemnisation distinctedel’exploitant Expropriation ✓ UnenouvelleDUPnesuffitpasà écarterlapossibilitéd’unerétrocession Gestionlocative ✓ Responsabilitédel’administrateur debiensencasd’impayésdeloyers LoiHoguet ✓ Noncommunicationduregistredes mandatsàlacour:pasdecommission Vente ✓ Pollutiondessols:qualitéde déchetprésuméesilesterresperdent leurvocation ✓ Actionenvicescachésetrecours abusif ✓ DroitdepréemptiondelaSafer: venteavecréserved’usufruit ■ AUPARLEMENT p.5 ✓ Lessénateursvotentlaloide finances ✓ RéformedurégimeSIIC:analyse dePierreAppremont,avocat ✓ Enbref:dispositionstransitoires pourlesgrandessurfaces ✓ Survotreagendap.10 ■ ETUDEDECAS p.8à10 ✓ Ledroitdepropriétéest-ilenpéril? ■ DEBATS&ANALYSES p.11 ✓ Lespromoteursanalysentlacrise ✓ LaFnaimencongrès ✓ L’UNPIdénonceunedérivecatas- trophiquesurlestaxesfoncières SupprimerISFetbouclierfiscal? P ourmettreunpeud’ordredanslafiscalitédupatrimoine,unscé- narioseprécise.IlaétéesquissélorsdesrécentsdébatstenusauSénatà l’occasiondel’examenduprojetdeloidefinances.Leprésidentdelacom- missiondesfinances,JeanArthuis,estrevenuplusieursfoissurleseffets perversdubouclierfiscalquiestcalculésurunrevenuréduitparl’effetdes nichesfiscales.Ilconsidèrequelebouclierfiscalest“l’enfantdel’ISF”. L’idéequedéfenddoncJeanArthuisetquesoutientaussiPhilippeMarini seraitdesupprimeràlafoisl’ISFetlebouclierfiscaletdecréer,àtitrede compensation,unetranchesupplémentaireàl’impôtsurlerevenu(voirp. 6lecompte-rendudesdébats).Ceseraiteneffetunmoyendesimplifier asseznettementl’impositiondesrevenustoutenlimitantsesefftetsper- vers.Pourl’heure,ChristineLagardeafaitremarquerquelaréformedes nichesfiscalesquevaopérerlaloidefinancesestunpremierpas.Asuivre. C olloquesetcongrèsredoublentd’ingéniositépourtrouverlespé- cialistequipourradélivrerunmessageconvaincantsurlanaturedelacrise quenoustraversons.LaFnaimavaitainsidemandéàLucFerryd’apporter savisiondephilosophesurlacrise.Unedesidéesdel’ancienministrede l’éducationestdemettrel’accentsurnoscontradictions.Exemple:unchef d’entrepriseattendd’uncôtédesonclientunacted’achattoujoursplus rapideettoujoursplusimportant.Lemêmehommedéploredel’autre côtélesmanièresdesauvageonsqu’ilconstatechezsespetits-enfants. Maisonnepeutvouloirl’unetl’autre.Lacrisenousmetdoncfaceànos contradictions.Elleenestpeut-êtredecepointdevuesalutaire(lirep.13). D anslajurisprudencerelevéecettesemaine,onliratoutparticu- lièrementdeuxarrêtsdelacourdeappeldeParisintéressantlesadmi- nistrateursdebiensetlesagentsimmobiliers.Lepremierconcernelares- ponsabilitépourfautedel’administrateurdebiens,enprésenced’un contratdegarantiedesloyersimpayés.Lafauteconsistaitenl’espèceà nepasavoirdélivréuncommandementdepayerdansles60joursaprès lepremiertermeimpayé,contrairementàcequiétaitprévudansle contrat.L’arrêtfaituneapplicaitonclassiquedesprincipesdelarespon- sabilitécontractuelle.Lafaute(ladéclarationtardive)engagelarespon- sabilitédel’administrateurdebiensetluiimposederéparerlepréjudice subiparleclient:ildoitrembourseraubailleurlessommesquin’ontpas étéprisesenchargeparl’assureurenraisondelafaute.Laprésence d’untelcontratdoitdoncenpratiqueinciterl’administrateurdebiensà unevigilancerenforcéedanslagestionlocative. Lesecondarrêtrefuseledroitàcommissiond’uneagencefauteparelle d’avoirproduitenjusticeleregistredesmandats.N’ayantpuvérifierla régularitédeceregistre,lacourd’appelrefused’admettreledroità commissiondel’agence… BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO spécial 23 1 6DECEMBRE 2008 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier ETUDE p.15 ✓ Charges de copropriété: + 3 % en 2007, selon la Cnab. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 16décembre 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Servitudes ■ Pylônes électriques implantés avant le décret prévoyant l’indemnisation distincte de l'exploitant (Cass. Civ., 3 e , 19novembre 2008, n°1146 FS- P+B, rejet) M.V., exploitant des parcelles traversées de pylônes électriques, avait demandé à la société RTE-EDF transport (RTE) l'indemnisation des préjudices en résultant. Débouté de sa demande en première ins- tance et en appel, il a formé un pourvoi. La Cour de cassation reprend les motifs d’appel pour confirmer le rejet: « Attendu […] qu'ayant constaté que les pylônes avaient été posés avant 1962 sur des parcelles que M.V. avait exploitées à partir de l'année 1987 et relevé, d'une part, que l'indemnisation distincte des pro- priétaires et des exploitants, à la suite de l'installation de pylônes d'électricité, n'avait été prévue que par un décret du 9février 1968 et que les accords ultérieurs avaient admis que ces dispositions concer- naient les pylônes implantés après le 1 er octobre 1967 et, d'autre part, que l'EDF avait antérieurement versé aux proprié- taires des indemnités forfaitaires défini- tives couvrant les préjudices de toute natu- re […], la cour d'appel a exactement rete- nu […] que la situation juridique définiti- vement constituée avant la mise en exploi- tation des terres par M.V. faisait obstacle aux demandes de celui-ci ». Observations de Jurishebdo : La présence de pylônes représente une contrainte forte pour l’exploitation agricole. D’où le princi- pe du versement d’une indemnité, histori- quement versée aux propriétaires, à char- ge pour ceux-ci d’en reverser une part à l’exploitant. Usage non contraignant qui fut d’application inégale, si bien que les exploitants avaient obtenu un droit direct à indemnisation avec le décret n°68-127 du 9février 1968. Problème: les protocoles issus de ce décret ne s’appliquaient qu’aux lignes implantées avant le 1 er octobre 1967. Nouvelle contestation, et nouveau proto- cole, dit « pylônes anciens», pour les lignes plus anciennes. Cependant, le texte exclut explicitement les pylônes « ayant déjà fait l’objet d’une indemnisation » (art. 2). Refusant de consacrer un droit à indem- nisation distinct pour l’exploitant, qui n’existait pas avant 1967, la cour s’en tient à la conclusion juridique qui s’imposait: l'indemnisation définitive et forfaitaire déjà versée au propriétaire excluait celle de l'exploitant ultérieur. Expropriation ■ Une nouvelle DUP ne suffit pas à écarter la possibilité d’une rétro- cession (Cass. Civ., 3 e , 19novembre 2008, n°1140 FS- P+B, Cassation) En juin1989, le préfet de la Réunion avait déclaré d'utilité publique l'acquisition par la commune du Tampon d'un terrain appartenant à M.A. Un nouvel arrêté de déclaration d'utilité publique (DUP) avait été pris le 7août 1998. En décembre2003, les consortsA., venant aux droits de M.A., avaient assigné la commune en rétroces- sion. Déboutés en appel, ils se sont pour- vus en cassation: « Vu l'article 1 er du protocole additionnel n°1 à la CEDH; Attendu que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit internatio- nal; Attendu que pour débouter les expropriés de cette demande, l'arrêt retient qu'il n'existait au profit des propriétaires expro- priés aucun droit acquis à la rétrocession du seul fait de l'expiration du délai de cinq ans de l'ordonnance d'expropriation et de la constatation de ce qu'à l'issue de cette période aucun aménagement conforme à l'affectation prévue n'avait été réalisé sur la parcelle en cause, que la seule existence d'une nouvelle DUP en cours de validité, portant sur une opération ainsi déclarée d'utilité publique quel que soit son objet ou son bénéficiaire et comprenant la par- celle en cause, suffisait à interdire qu'il soit fait droit à la rétrocession sollicitée, et que dès lors la question du rapport raisonnable de proportionnalité entre le but recherché et les moyens mis en œuvre […] était sans incidence; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si les consorts A. n'avaient pas été indûment privés d'une plus value engendrée par le bien exproprié, et n'avaient pas, en conséquence, subi une charge excessi- ve du fait de l'expropriation , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision». La cour renvoie l’affaire. Observations de Jurishebdo : Lorsque l'expropriant obtient une nouvelle DUP pour le bien exproprié, le droit de rétroces- sion se trouve paralysé (Civ., 3 e , 17juin 1998, n°96/21258 et 30mars 2005 n°04/11385). Cette situation est d’autant plus sévère que la nouvelle déclaration constitue « un acte administratif exécutoi- re dont il n'appartient pas au juge judiciai- re d'apprécier la légalité » (Civ., 3e, 13novembre 2003, n°02-12648). Mais lorsque la procédure n’a pas d’autre but que de faire obstacle au droit de rétroces- sion, elle est indubitablement entachée d’un détournement de pouvoir. Le Conseil d’Etat, juge de la légalité des actes admi- nistratif, peut sanctionner ce détourne- ment par voie de question préjudicielle (CE, 12mai 2004, n°253586). La Cour de cassation, une fois n’est pas coutume, use de la CEDH pour dire que la question de la proportionnalité des atteintes au droit de propriété n’est pas balayée par la nouvelle DUP. Manière, peut-être, d’appeler à un renvoi devant l’ordre administratif. Gestion locative ■ Responsabilité de l’administrateur de biens en cas d’impayés de loyers (CA Paris, 2 e Ch.B., 27novembre 2008, n°07/11149) Les époux L.avaient confié la gestion loca- tive de leur bien au cabinet S.A la suite d’incidents de paiement survenus en 2003, le cabinet avait fait délivrer des comman- dements de payer aux locataires défaillants. Les comptes avaient pu être soldés, mais de nouveaux impayés étaient survenus en février2004. Un nouveau commandement de payer n’avait été déli- vré, tardivement, que le 10décembre 2004. Les époux L.ont assigné le groupe S. et obtenu sa condamnation à leur verser 6061,50 € . Le cabinet S.a interjeté appel. « Considérant […] que le groupe S.avait l ’obligation contractuelle de faire déli- vrer un commandement de payer au locataire dans les 60 jours au plus tard après le premier terme impayé et d’adresser un dossier complet du sinistre à l’assureur au plus tard 65 jours après le premier impayé; 16décembre 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ ▲ que la déclaration tardive d’un sinistre avait pour effet de reporter d’autant sa prise en charge (article7 des conventions spéciales « loyers impayés »); Que le commandement de payer n’a été délivré que le 10décembre 2004; Que l’assureur n’a, de ce fait, indemnisé M.et M me L. que pour la période du mois d’octobre au mois de décembre2004, soit pour une somme de 3283,88 € .; Que les incidents de paiement précédents avaient donné lieu à des commandements de payer […] dont les causes avaient été sol- dées; que le nouvel incident de paiement devait donc nécessairement donner lieu à la délivrance d’un nouveau comman- dement et à sa déclaration auprès de l’assureur dans les délais sus-énoncés; Que le groupe S.a donc commis une faute de gestion dont il doit répondre à l’égard de M.et MmeL. […] ; Que le groupe S.doit donc payer à M.et M me L. une somme équivalente à celle qu’ils auraient dû percevoir soit de leur locataire soit de l’assureur; Que les locataires ayant versé entre les mains du groupe S.une somme de 10000 € […] il subsiste un reliquat de 6061,50 € non pris en charge par l’assureur; que le groupe S.doit […] indemniser M.et M me L. du montant de cette somme ». Observations de Jurishebdo : Pour proté- ger le bailleur contre le spectre des loyers impayés, le législateur et la pratique ont développé ces dernières années de nom- breux mécanismes de garanties (conven- tions loyers impayés, GRL). La jurispruden- ce, de son côté, a durci son appréhension de la responsabilité des administrateurs de biens, rejoignant une tendance générale à l’égard des professionnels de l’immobilier. Les conséquences de la faute de gestion s’avèrent lourdes: indemnisation des loyers et charges perdus, et, le cas échéant, de la gène de trésorerie (en cas d’emprunt). La présente espèce témoigne de ce que l’existence d’un contrat d’assurance ne change rien au principe: la faute de ges- tion engage le professionnel à une répara- tion intégrale des pertes par lui engen- drées. La condamnation se limitera toute- fois à ce qui aurait été effectivement per- çu, la Cour de cassation ayant précisé que le refus de sa garantie par l’assureur en rai- son de la faute de l’administrateur n’empêche pas la prise en compte de la franchise (Civ., 1 e , 30octobre 2008, n°07- 11331). En toutes hypothèses, c’est le libel- lé du mandat et lui seul qui peut fonder la responsabilité, au regard des missions explicites qu’il contient (reddition trimes- trielle des comptes, CA Paris, 5décembre 2006, n°05/02086). Loi Hoguet ■ Non communication du registre des mandats à la cour: pas de commission (CA Paris, 2 e Ch.B., 20novembre 2008, n°07/10319) En avril2002, la SCI S.avait confié à la société F.un mandat pour vendre un appartement à Paris, la rémunération du mandataire étant fixée à 5%, à la charge du mandant. Le 11mars 2003, un avenant au mandat stipulait finalement la commis- sion payable par l’acquéreur et la société S.signait le même jour une promesse au bénéfice de M me M. La vente était régulari- sée par acte authentique le 19juin 2003, précisant que les commissions des deux mandataires étaient à la charge de l’acquéreur, pour 53357,50 € à chacun d’eux. M me M. ayant refusé de régler les commissions, les cabinets immobiliers l’ont assignée en paiement. Le TGI de Paris les a déboutés de leur demande. Le cabinet F.a interjeté appel. « Considérant qu’il résulte de l’article 72 du décret du 20juillet 1972 que les man- dats sont mentionnés par ordre chronolo- gique sur un registre, le numéro d’inscription sur le registre étant porté sur celui des exemplaires qui reste en la pos- session du mandant […]; Considérant qu’en l’absence de commu- nication, par la sociétéF., du registre prévu par le texte précité, la régulari- té du mandat et de son avenant ne peuvent être vérifiées, de sorte qu’aucune commission ne peut être réclamée sur leur fondement ; Considérant qu’il sera ajouté que l’avenant au mandat du 29avril 2002, prévoyant que la rémunération est à la charge de l’acquéreur, est daté du jour de signature de la promesse par le promettant, soit du 11mars 2003, de sorte que la société F.n’établit pas qu’elle était titulaire, préa- lablement à ses démarches, d’un mandat écrit délivré à cet effet par le vendeur ». Le jugement est confirmé. Observations de Jurishebdo : Les condi- tions de forme du mandat sont requises ad validitatem. Qu’une seule des règles for- melles s’avère irrégulière, et le mandat est nul, avec cette conséquence immédiate que le droit à commission disparaît. La pré- sente affaire témoigne à ce titre de ce que le doute ne bénéficie pas à l’agent immo- bilier. Dans ces temps de responsabilité accrue pour ces professionnels, ceux-ci doivent être en mesure d’attester de la régularité de leur registre et mandats. En empêchant les juges d’opérer leur contrôle, le cabinet a créé en sa défaveur une présomption d’irrégularité du lien registre/mandant. Rappelons que le mandat doit en effet comporter mention du numéro d’inscription sur le registre, à peine de nul- lité (Civ., 1 re , 16novembre 2004, n°02- 10301) lequel doit obligatoirement être tenu par ordre chronologique (Civ., 1 re , 16octobre 2001 n°99-16920). Le but de ce format est de délimiter précisément la période durant laquelle les diligences pourront fonder un droit à rémunération (Civ., 1 re , 24octobre 2006, n°05-11258). Sans registre, pas de preuve formelle de l’antériorité du mandat avant l’intervention. Vente ■ Pollution des sols: qualité de déchet présumée si les terres per- dent leur vocation (CA Paris, 2 e Ch.B., 20novembre 2008, n°04/05959) En juin1991, la société G.avait promis de vendre à la Lyonnaise des eaux 4 hectares de terrains supportant un ensemble immo- bilier industriel à Croissy-sur-Seine (Yve- lines). Le 30octobre, l’acte de vente était passé entre la sociétéF., filiale de la Lyon- naise et substituée à elle, et la sociétéV., venant au droit de la société G.Des forages pratiqués en 1994 dans les puits de captage ayant révélé des concentrations d’hydrocarbures supérieures aux normes de potabilité, la Lyonnaise avait fait réali- ser l’excavation de 50000 tonnes de terres polluées, pour un coût de 3908853,76 € , puis assigné la société V en rembourse- ment de cette somme. Déboutée par juge- ment du 26novembre 2003, elle a interje- té appel. « Considérant que la société Lyonnaise des Pages réalisées par Hélène Lécot eaux fonde principalement son action sur la responsabilité quasi délictuelle encourue par la sociétéV., du fait de l’inexécution de son obligation légale de remise en état du site litigieux […]; Qu’il s’ensuit que les dispositions légales relatives à la garantie pour vice caché […] sont dénuées d’incidence sur la solution du litige […]; Considérant que la société V.soutient avoir satisfait aux obligations qui lui étaient imposées, en l’état du droit positif à la date de la vente […]; Mais considérant, en premier lieu, que la sociétéV., exploitante d’une installa- tion classée, avait , en application des prescriptions impératives de la loi du 19juillet 1976 modifiées et reprises par l’article L.511-1 du code de l’environnement ainsi que l’article 34-1 du décret du 21septembre 1977, l’obligation de remettre, à la fin de son exploitation, les terrains en l’état et de prendre toutes mesures utiles pour dépolluer les sols , le non respect de cette mesure constituant une infraction pénale, en sorte que, nonobstant tout rap- port contractuel de droit privé, la société Lyonnaise des eaux est fondée à se prévaloir des manquements de l’intimée à ces prescriptions légales pour rechercher la responsabilité qua- si délictuelle de cette dernière […]; Considérant, en deuxième lieu, que la société V.a également manqué à son obli- gation d’élimination des déchets polluants alors que constitue un déchet, au sens de l’article 1er de la loi du 15juillet 1975 codi- fiée à l’article L.541-2 du code de l’environnement, « tout résidu d’un pro- cessus de production, de transformation ou d’utilisation, toute substance ou maté- riau produit ou, plus généralement, tout bien meuble abandonné ou que son détenteur destine à l’abandon », en sorte que des terres polluées doivent être considérées comme des déchets lorsque le détenteur est tenu de les excaver en raison de la pollution , qu’en effet, la qualité de déchet est présumée, sauf preuve contraire, lorsque, du fait de la pollution, ces terres ne peuvent être utilisées conformément à leur vocation […]; Considérant, au vu de ces éléments, que la société V.sera condamnée à régler à la Lyonnaise des eaux la somme de 1091127 € retenue par l’expert comme en strict rapport avec les travaux indispen- sables ». Observations de Jurishebdo : Une pollu- tion subsistante non révélée avant la vente peut constituer un vice caché (Civ., 3 e , 8juin 2006, n°04-19069). Dans ce cas, l’acquéreur pourra, classiquement, pour- suivre la résolution de la vente ou requérir une diminution du prix. Mais la présente espèce sort de ce cadre civiliste tradition- nel. En effet, la Lyonnaise avait intenté non pas une action contractuelle, mais une action délictuelle. Surtout, elle n’avait pas attendu que le juge ordonne la dépollu- tion, mais engagé d’elle-même la déconta- mination, se fondant sur l’urgence. Les juges d’appel, censurant la première ins- tance, justifient cet interventionnisme, proche du pouvoir de police, et accueillent l’action fondée sur des manquements au droit environnemental. Et c’est en raison, non pas de la tromperie, mais du principe « pollueur payeur » que le ven- deur/exploitant doit supporter les frais de remise en état (Civ., 3 e , 2avril 2008, n°07- 12155, 07-13158). Cependant, l’influence de la garantie des vices cachés demeure: la définition ici donnée du déchet fait resur- gir le contrat de vente, la « vocation » per- due des terres renvoyant à la « destina- tion » devenue impropre. La notion de déchet constitue il est vrai un point sen- sible. Si la jurisprudence française a pu sembler plus restrictive que celle de la CJCE, notamment parce s’attachant à l’idée « d’abandon », c’est-à-dire un délais- sement volontaire du déchet, les défini- tions tendent à se rejoindre. C’est le cas pour la pollution des sols: à l’instar de la CJCE, les juges français écartent ici l’idée selon laquelle le déchet doit être meuble, pour faire entrer dans le champ de l’article L.541-2 des terres polluées même non excavées (CJCE, 7 sept. 2004, aff. C-1/03, Van de Walle). Vente ■ Action en vices cachés et recours abusif (CA Paris, 2 e Ch.B., 20novembre 2008, n°07/11754) M.H. et M elle B.avaient acheté un apparte- ment à Paris. Se plaignant de nuisances découvertes peu après la vente, et de l’absence de chauffage collectif, ils avaient assigné leur venderesse en garantie des vices cachés. Déboutés en première instan- ce, ils ont interjeté appel. « Considérant […] qu’il est constant que M.H. et M elle B.ont visité avant de l’acquérir l’appartement litigieux; Qu’ils n’ont pas pu ne pas remarquer que le rez-de-chaussée de l’immeuble était occupé par un magasin à l’enseigne « Franprix »; qu’ un tel commerce génè- re nécessairement des nuisances audi- tives aux heures très matinales de livrai- son des palettes […]; Que ni le compromis de vente ni l’acte authentique qui s’en est ensuivi ne men- tionnent que le bien vendu est équipé d’un chauffage collectif central par le sol, ce qui était, selon les allégations de M.H. et de M elle B., un des critères de leur achat; Qu’aussi, invoquer l’existence de vices cachés pour tenter d’obtenir une dimi- nution a posteriori du prix d’acquisition de leur appartement est pour le moins audacieux , d’autant que le jugement qu’ils ont frappé d’appel était parfaitement motivé et tout à fait compré- hensible pour un profane; Que, cependant, le dommage qu’ils ont ainsi occasionné à leur venderesse par un appel manifestement abusif est suffi- samment réparé par l’application que la Cour fait infra des dispositions de l’article 700 du CPC, sans qu’il y ait lieu de lui allouer en sus des dommages et intérêts ». La cour condamne les requérants à 5000 € au titre de l’article 700 du CPC. Observations de Jurishebdo : Remplaçant l’ancienne « amende de fol appel », l'article 680 du CPC dispose aujourd’hui que l'acte de notification d'un jugement à une partie doit indiquer que « l'auteur d'un recours abusif ou dilatoire peut être condamné à une amende civile et au paie- ment d'une indemnité à l'autre partie ». La qualification de recours abusif procède d'un pouvoir propre au juge. Il relèvera ce qui, dans le comportement du demandeur, a fait dégénérer le droit en faute: « acte de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol » (Civ., 2 e , 11janvier 1973, n°71-12446). Quant à la sanction, les magistrats peuvent user en équité de l’article 700 du CPC, destiné au rembourse- ment des frais irrépétibles. Une condamna- tion à des dommages et intérêts distincts nécessiterait une motivation (Civ., 2 e , 16décembre 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ ▲ ❑ Réforme du régime SIIC Philippe Marini a présenté le 24novembre trois amendements concernant le régime des SIIC (JO Sénat déb. 25 nov. p.7369). 1 . Le premier concerne les règles de détention du capital des SIIC . Les sociétés ont jusqu’au 1 er janvier 2009 pour respecter le plafond de détention de 60% du capital par une même entité. Philippe Marini propose de repousser ce délai, mais aussi de préciser le régime de sortie du régime fiscal si cette condition n’est pas respectée et enfin d’étendre le régime SIIC aux droits réels immobiliers, tels que les concessions ou des droits d’occupation à long terme du domaine public. Cela “permettrait aux collectivités publiques de trouver des partenaires pour financer des projets immobiliers portant sur des infrastructures sans pour autant toucher au régime juridique de la conces- sion ni aliéner les sols”, explique Philippe Marini. Eric Woerth a toutefois obtenu le vote d’un sous-amendement pour modifier le 16décembre 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T E E N N B B R R E E F F Les sénateurs votent la loi de finances Les sénateurs ont voté les trois amendements de Philippe Marini relatifs au régi- me SIIC et ont débattu de l’opportunité de supprimer l’ISF avec le bouclier fiscal. régime proposé par le sénateur. Alors que Philippe Marini proposait une durée de suspension de 2 ans pendant laquelle la SIIC serait soumise à l’IS sans sortir du régime SIIC, le ministre a proposé une année de suspension (vote de l’amendement I-7 rectifié). Thierry Foucaud a pour sa part critiqué le régime SIIC en ce qu’il favorisait la vente à la découpe et la spéculation; argument contesté par Philippe Marini qui relève que les SIIC investissent très marginale- ment dans l’immobilier de logement (p.7371). 2 . Le 2 e amendement concerne l’article 210 E du CGI qui taxe les plus-values au taux réduit de 16,5% les opérations d’externalisation d’actifs immobiliers vers les sociétés d’investissement immobilier qui font appel public à l’épargne et vers les fonds de type OPCI, sous engagement de conservation des actifs pendant 5 ans. Le régime prenant fin au 31décembre 2008, Philippe Marini propose de le repousser à fin 2011, tout en portant le taux de 16,5% à 19% . L’amendement (I-8) a été voté avec un sous-amendement du Gou- vernement pour étendre le taux de 19%, à “l’ensemble des plus-values à caractère immobilier où le taux de 16,5% s’applique jusqu’à présent”. Il s’agit par exemple des transformations de sociétés en SIIC ou de plus-values sur titres de sociétés à prépondérance immobilière. 3 . Enfin, le 3 e amendement (I-9) a deux objets. Il prévoit, pour les acquisitions d’immeubles faisant l’objet de restruc- turation lourde , que la démolition suivie de reconstruction n’entraîne pas rupture de l’engagement de conservation. Un délai d’achèvement des travaux dans les 5 ans de l’acquisition est toutefois prévu (sous- amendement I-244 du Gouvernement). Le deuxième point visait à autoriser le report de l’engagement de conservation de l’immeuble vers un contrat de crédit-bail , mais le Gouvernement a obtenu son retrait . L’amendement I-9 rectifié a été voté (p.7373). François Marc a proposé de réduire de 60% à 50% le seuil permettant de faire 22novembre 1984, n°83-13817). Un point: l’avocat a en principe l’obligation de déconseiller l’exercice de voies de recours abusives (Civ., 1 e , 23novembre 2004 n°03-15090, 03-16565). Ce qu’il n’a en l’espèce, à l’évidence, pas fait. ● H.L Droit de préemption de la SAFER ■ Vente avec réserve d’usufruit (Cass. Civ. 3 e , 19 nov. 2008, n°1138, FP+P+B+I, cassation partielle) Le propriétaire d’un terrain avec une mai- son projetait de vendre l’ensemble avec une réserve d’usufruit portant sur la seule maison. La vente est jugée dans le champ du droit de préemption de la Safer: « Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résul- tait tant des termes de la déclaration d'intention d'aliéner que des documents produits comme des conditions intrin- sèques de la vente - prix comptant et via- ger, mention d'une réserve d'usage et d'habitation au bénéfice du vendeur portant sur la seule maison avec cour attenante et droit de passage et excluant toute idée d'usufruit du tout - que l'intention des parties était de vendre le bien "en toute propriété" , la cour d'appel en a exactement déduit que la SAFER pouvait exercer son droit de pré- emption ». L’arrêt est toutefois cassé pour avoir admis la validité de la préemption alors que, 15 jours après mise en demeure de signer l’acte authentique en application de l’article L 412-8 al. 4 du code rural, celui-ci n’avait toujours pas été signé. Faute de respecter le délai de 15 jours, la déclaration de préemption est nulle. Observations de Jurishebdo : l’argument sur le délai a porté mais non celui sur l’objet de la vente. En application de l’article L 143-4 du code rural, sont exclues du droit de préemption de la Safer “les aliénations moyennant rente viagère ser- vie pour totalité ou pour l'essentiel sous forme de prestations de services person- nels”. En l’espèce, la réserve de droit d’usage portant sur la seule maison a été jugée insuffisante pour échapper au droit de préemption. ● ❑ ZUS : Fadela Amara a déclaré que l’observatoire national des zones sensibles est devenu un outil indispensable et elle s’est prononcée en faveur de sa pérennisa- tion (JO AN déb. 26 nov. p.7744). ❑ Sans-abris : Christine Boutin déclarait le 26novembre aux députés: “je m’engage aujourd’hui à lancer une étude sur l’hébergement obligatoire sitôt que la température tombe en dessous de six degrés” (JO AN déb. 27 nov. p.7811). ❑ Grandes surfaces: dispositions tran- sitoires . Répondant à une question d’Annick Le Loch, Luc Chatel confirme que la circulaire d’août 2008 a été retirée le 24octobre. Il indique que Jean-Paul Char- rié travaille à l’évaluation de la mise en œuvre de la loi de modernisation de l’économie et qu’il “proposera au Gouver- nement des évolutions législatives afin d’assurer un bon équilibre entre la grande distribution et le commerce de proximité, une meilleure fluidité, une meilleure liber- té, une plus grande concurrence dans la distribution” (JO AN déb. 27 nov. p.7812). ❑ RSA : Les députés ont adopté le 26novembre le texte de la CMP relatif à la généralisation du revenu de solidarité active (JO AN déb. 27 nov. p.7756). ▲ bénéficier du taux réduit de TVA la fourniture de chaleur lorsqu’elle est produite à partir de la biomasse, géother- mie ou d’énergie de récupération. Il l’a finalement retiré, Christine Lagarde indi- quant que cette mesure était prévue à l’article 40 du collectif budgétaire de fin d’année (p.7432). ❑ Auto-liquidation du bouclier fis- cal, avant sa suppression? Jean Arthuis, à propos d’un amendement visant à supprimer le bouclier fiscal (I-163, repoussé) a indiqué que le système aboutissait “à une totale incohérence du dispositif” car avec un revenu de référence de 100, on peut, avec défiscalisation, par- venir à un revenu de 20 et le bouclier fis- cal s’applique alors sur 20 et non sur 100 (p.7440). Il propose donc la suppression de l’ISF, du bouclier fiscal et la création en contrepartie d’une tranche supplémen- taire de l‘impôt sur le revenu, à 45%. Philippe Marini confirme, qu’en montant, les restitutions d’impôt sont très majori- tairement faites à des redevables de l’ISF (p.7441). Il a toutefois obtenu le vote d’un amende- ment (n° I-14 rectifié) qui permet au con- tribuable de procéder à l’autoliquidation du bouclier fiscal: le contribuable fait sa déclaration et liquide ses droits. Il paie la totalité de l’ISF, s’il en est redevable, mais s’il est en situation de versement excessif par rapport aux droits qu’il a calculés, il contacte une créance sur l’Etat. Elle est remboursée l’année suivante, sans démarche supplémentaire de sa part (p.7442). Jean Arthuis a fait observer qu’on pouvait se demander si cette créance sur l’Etat devait entrer dans la base de calcul de l’ISF. Pour Christine Lagarde la réponse serait plutôt négative… Le 25novembre, Philippe Dominati a demandé la suppression de l’ISF , esti- mant que pour une recette de 4milliards d’euros, le manque à gagner serait de 7milliards (JO Sénat 26 nov. p.7454). Le sénateur a finalement retiré son amende- ment (n°I-216), Philippe Woerth prévoyant la remise d’un rapport sur les expatriés fis- caux. Un amendement a toutefois été adopté sur l’ISF à propos des parts de groupements fonciers agricoles (n° I-45 bis, voté p.7457). Philippe Dominati voulait aussi majorer 16décembre 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Réforme des SIIC: l’analyse de Pierre Appremont Avocat associé chez Lefèvre, Pelletier & associés, Pierre Appremont commentait ce 9décembre les dispositions du PLF concernant les SIIC. - Pour la prorogation du régime SIIC 3 (article210 E du CGI), le régime qui devait ces- ser fin 2008 est prorogé jusqu’à fin 2011, mais en contrepartie, le taux d’imposition des plus-values est porté de 16,5 à 19%. - Le texte voté indique qu’il est possible d’effectuer des opérations de restructuration lourde , sans que cela remette en cause l’engagement de conservation. Pour Pierre Appremont, il s’agit simplement d’une confirmation. Il indique que “l’engagement de conservation de l’immeuble n’est pas remis en cause si les constructions acquises sont détruites pour être remplacées par des constructions nouvelles”. - L’avocat explique par ailleurs l’intérêt de l’amendement, qui a été repoussé relatif au crédit-bail . Si une SIIC achète un bien et veut le refinancer en crédit-bail, cela pose une difficulté en raison de l’engagement de conservation qu’elle a souscrit et qui est remis en cause dans la mesure où le crédit-bail s’accompagne d’une cession de l’immeuble à l’organisme de crédit-bail. Il était donc demandé que cette opération ne soit pas assimilée à une ruptu- re de l’engagement de conservation. Certes, il est possible que la vente soit faite directement à l’organisme de crédit-bail, d’autant que cela évite une double mutation, mais ajoute Pierre Appremont, “c’est plus compliqué pour le vendeur qui doit s’assurer que l’acquéreur SIIC souscrit l’engagement de conservation”. - Le régime SIIC est par ailleurs étendu aux opérations réalisées en PPP . Actuelle- ment, le régime suppose en effet la détention par la SIIC d’un droit réel , ce qui écartait les opérations où l’investisseur n’était titulaire que d’un droit d’occupation temporaire sur le domaine public. - Enfin, les SIIC disposaient d’un délai de 2 ans pour que leur actionnariat descende sous le seuil de 60% . Il s’agit, rappelle le cabinet d’avocats, d’éviter que des sociétés cotées soient détenues à 60% ou plus par un actionnaire ou un groupe d’actionnaires agissant de concert. Le but est de supprimer les SIIC captives. Il leur est accordé un an de plus, jusqu’au 1 er janvier 2010 pour descendre sous le seuil de 60% et le texte précise le régime fiscal applicable si ce seuil n’est pas respecté. Le revenu locatif et les plus-values réalisées sont alors imposables à l’IS. l’abattement à pratiquer sur la valeur de la résidence principale dans l’assiette de l’ISF (n° I-218). Michel Charasse y voit une provocation et invite son collègue à la pru- dence. Philippe Dominati l’a retiré (p.7460). Quant à Nicole Bricq, elle a suggéré d’écarter du plan de soutien aux banques, celles qui distribuent des crédits hypothé- caires, mais son amendement (n° I-105) a été rejeté (p.7469). Gérard Miquel a tenté, mais sans succès, d’obtenir la réduction des frais d’assiette de recouvrement, de dégrèvement et de non-valeur prélevés par l’Etat pour la ges- tion de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (amendement n°I-75, rejeté, p.7511). Vente de terrains de la Défense aux communes Le 26novembre, les sénateurs ont adopté l’article 32 bis qui autorise la cession d’immeubles domaniaux reconnus inutiles par le ministre de la défense, dans le cadre d’opération de restructuration, à un euro symbolique. En cas de revente dans un délai de 15 ans, la commune reverse la moitié de la plus-value. La même obliga- tion pèse sur les acquéreurs successifs. Le but de la cession est de permettre des opérations d’aménagement, un amende- ment (I-240) y a ajouté les opérations de recherche ou d’enseignement supérieur (article voté, JO déb. Sénat 27 nov. p.7593). Lors de la seconde délibération, le ministre a demandé la suppression de l’article 2 quinquies A qui a réduit la portée du dis- positif de taux réduit de TVA pour les logements situés dans les zones d’aménagement de rénovation urbaine (p.7634). Les textes ont été votés (p.7649) et l’article 2 quinquies A a donc été supprimé. L’ensemble du projet de loi de finances a été voté (p.7656). ● 16décembre 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O U U V V E E A A U U Il est paru. R R E E C C U U E E I I L L D D E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E H O R S S É É R I E N N ° ° 5 5 - D D É É C C E E M M B B R R E E 2 2 0 0 0 0 8 8 U U N N A A N N D D E E D D É É P P Ê Ê C C H H E E S S D D E E J J U U R R I I S S H H E E B B D D O O I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R C o n s e i l d ’ É t a t , C o u r d e c a s s a t i o n , c o u r d ’ a p p e l d e P a r i s > Ce recueil de jurisprudence de Jurishebdo Immobilier vous propose un an de dépêches rassemblées par thèmes des baux à l’urbanisme en passant par la copropriété ou la fiscalité immobilière. > Une synthèse de 300 arrêts en droit immobilier qui, pour la plupart, ont fait l’objet de dépêches envoyées au fil des jours à ceux de nos abonnés qui ont opté pour la formule Mél. > En voici un recueil thématique , sous un format pratique (A5), facile d’utilisation. > Arrêts du Conseil d’Etat, de la Cour de cas- sation et de la cour d’appel de Paris analysés de novembre2007 à octobre2008. Près de 300 arrêts en droit immobilier 80 pages Format A5 Prix: 89 euros TTC Prix spécial abonnés : 69 euros TTC Parution: 9décembre 2008 Adressez-nous dès aujourd’hui votre bulletin de commande, vous recevrez par retour du courrier votre recueil de jurisprudence de Jurishebdo Immobilier. NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: SIGNATURE et cachet de la société : BULLETIN DE COMMANDE 22% de réduction pour les abonnés ❑ OUI , je souhaite recevoir le “ Recueil de jurisprudence ” de Jurishebdo Immobilier au prix spécial abonnés de 69 euros TTC (dont 2,1% de TVA, au lieu de 89 € , prix normal). Règlement ❑ Ci-joint mon chèque de 69 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès réception de mon paiement ❑ Je renvoie ce bulletin par fax au 01 46 45 77 86. Je réglerai à réception de facture A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi ns23 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ 16décembre 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E T T U U D D E E D D E E C C A A S S La chambre FNAIM Paris Ile-de-France avait organisé le 19novembre dernier au sein de l’Université de Paris II Panthéon Assas la 4 e conférence de ses Avocats-conseils, sur le thème: « Le droit de propriété est-il en péril? ». L’occasion d’aborder, sous forme de cas pratiques, certaines des probléma- tiques juridiques auxquelles sont aujour- d’hui confrontés les professionnels de l’immobilier. Le président de la chambre FNAIM IDF, Marcel Ricard, a ouvert les débats en remerciant Louis Vogel, prési- dent de l’Université de Paris II, pour son accueil, soulignant le caractère fortement symbolique d’une rencontre des adhérents dans ce lieu de savoir. Il a rappelé la volon- té de la FNAIM de continuer à former ses administrateurs de biens, syndics de copro- priété et transactionnaires, et évoqué l’intérêt d’une réflexion autour « d’une grande profession du droit » et de l’ouverture de celle-ci à l’immobilier. « Nos activités sont essentielles à la société, puis- qu’elles portent sur l’habitat, c’est-à-dire le bien matériel le plus précieux de nos conci- toyens. Mais au-delà de l’aspect écono- mique, il y a l’aspect humain: les profes- sionnels de l’immobilier, par leur activité, leur compétence, participent au bien-être des individus, en recherchant le bien cor- respondant à leur besoin et à leurs attentes et en favorisant la transmission de ces biens aux futures générations ». Etudes de cas Copropriété, sécurité et droit de propriété La première table ronde de la conférence a porté sur la question de la protection de la propriété privée par les professionnels de l’immobilier. Imaginant le cas d’un immeuble collectionnant les malheurs, les avocats ont développé certains des pro- blèmes posés par la sécurité des biens et des personnes en copropriété, en lien avec la défense de la propriété privée et l’exercice des libertés publiques. Intervenants: Christian Frememaux, Chris- telle Rigal-Meyer, Jean-Pierre Forestier, avocats. Les faits Dans un immeuble en copropriété, situé dans un quartier sensible: 1. Les copropriétaires envisagent de mettre en place un système de fermeture de l’immeuble, mais la question des modalités d’ouverture fait débat. 2. Certains copropriétaires, de confession juive, réclament un système d’ouverture leur permettant de respecter les principes de leur religion pendant le shabbat, c’est- à-dire ne pas avoir à actionner un système d’énergie électrique. 3. La porte du parking s’est bloquée en position ouverte, des dégradations et cam- briolages ont eu lieu et les copropriétaires réclament justice. 4. Une concierge a été embauchée par le syndic. Suite à de multiples différents avec les copropriétaires, elle a subi des agres- sions verbales et physiques et demande réparation. 5. La porte d’entrée, défectueuse, s’est refermée brutalement et a provoqué la chute mortelle d’un occupant. Le contexte juridique Droit à la défense de la propriété privée – Déclaration des Droits de l’Homme du 26août1789, article17: « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ». Mandat de gestion du syndic – Article1991 du code civil: « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dom- mages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure ». Article1992: « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ». Responsabilité du syndic – Jurisprudence de la Cour de cassation: La responsabilité du syndic est contractuelle à l’égard du syndicat (Cass. Civ. 3 e , 10octobre 1990) mais elle peut aussi être engagée à l’égard de chaque copropriétaire individuelle- ment, sur le fondement délictuel (Cass. Civ. 3 e , 6mars 1991). La question de droit Au-delà de la sécurité juridique de l’immeuble, le syndic est-il le garant de la sécurité tout court? A-t-il une obligation d’initiative, ou bien seulement une mission d’information de ses copropriétaires, afin que ceux-ci prennent le cas échéant les décisions qui leur incombent? ● La mise en place d’un système de fermeture de l’immeuble La loi sur la prévention de la délinquance du 5mars 2007 a quelque peu refondé la loi du 10juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en vue notamment de faciliter la fermeture des immeubles. Elle a en partie manqué son objectif, car deux dispositions fonctionnent désormais en opposition: Article25 n): « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les coproprié- taires… les travaux à effectuer sur les par- ties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens »; Article26 e): « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant… e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ». Ainsi, quand l’assemblée générale a déci- dé, sur la majorité de l’article 25 n), d’installer un système de fermeture, il y a lieu de se référer à la majorité de l’article 26 e) pour les modalités d’ouverture. La conséquence aberrante de ce dispositif est qu’à défaut de réunir la majorité des deux tiers de l’article 26, la décision d’ouverture Le droit de propriété est-il en péril? C’était le thème du débat organisé par la Fnaim Ile-de-France à l’Université Paris II, à la lumière d’une étude de cas pratiques. tombe et l’immeuble doit être fermé en permanence. La Commission de la copro- priété est intervenue dans une 25e recom- mandation du 1 er juillet 2008 sur ce point et a tenu à rappeler que si l’assemblée générale est compétente sur le fondement de ces dispositions pour décider « des conditions d'ouverture des portes d'accès aux immeubles pour rendre la fermeture totale compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété », elle l’est « aussi, plus généralement, toutes les fois qu'elle l'estime nécessaire » pour se pro- noncer sur les conditions d’accès de l’immeuble. Par ailleurs, la décision d'ouverture n’étant valable que jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante, la Commission recommande au syndicde « veiller à porter la question des modalités d'ouverture au vote de l'assemblée géné- rale qui suit celle ou cours de laquelle a été prise la décision d'ouverture ». Car, « faute de quoi, cette dernière devient caduque lors de la tenue de l'assemblée générale suivante et la fermeture totale des portes d'accès aux immeubles s'impose alors ». ● Droit de propriété et liberté de culte Les copropriétaires de confession juive qui ne peuvent, selon leur religion, activer un système d’énergie durant le shabbat, du vendredi soir jusqu’au samedi matin. Il y a donc eu des demandes de certains copro- priétaires pour obtenir une clef méca- nique afin de ne pas avoir à utiliser un système d’énergie électrique pour actionner les systèmes d’ouverture des accès à l’immeuble. La cour d’appel de Paris a eu à se prononcer sur une telle demande, engagée par des locataires contre le bailleur. Elle avait accueilli la demande sur le fondement de la liberté de culte. Mais c’est précisément sous le visa de l'article 9 de la CEDH que la Cour de cassation a cassé l’arrêt (Civ., 3 e , 18décembre 2002, n°01-00519). Dans une affaire similaire, la CA de Paris a rejeté la demande d’annulation de la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires ayant refusé l’installation de ce mécanis- me, estimant qu’il y avait un autre moyen pour ces copropriétaires de solliciter 16décembre 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E T T U U D D E E D D E E C C A A S S Bibliographie Scènes de la jurisprudence administrative Un ouvrage particulièrement original pour un livre de droit: mettre en scène sous forme de dessins en couleur des grands arrêts de la jurisprudence administrative. C’est le pari qu’a relevé avec bonheur Jean-François Théry qui a pas- sé de longues années au Conseil d’Etat, où il y a occupé de nombreuses fonctions. On y découvre ainsi des arrêts dont le nom n’est pas inconnu des juristes, comme le bac d’Eloka ou la fameuse jurisprudence Couitéas. Cette dernière remonte à 1923 mais fonde depuis la responsabili- té de l’Etat pour inexécution des jugements d’expulsion. La voici donc mise en bande dessinée! Nul doute que les juristes y trouveront goût pour faciliter la mémorisation de ces grands arrêts. Préfacé de Marceau Long 120 pages. 48euros. Litec. Tél. 0145589000. Un haut fonctionnaire de l’État « croque » des monuments du droit Jean-François Théry, conseiller d’État et ancien prési- dent de section au Conseil d’État, publie, aux éditions Litec, un recueil d’illustrations des grands arrêts de la jurisprudence administrative. Convoquer le dessin d’humour pour illustrer le droit est un pari ambitieux, relevé avec brio par Jean-François Théry dont les 40 années passées au Conseil d’État ne préjugeaient pas d’un talent de dessinateur. Litec, éditeur de codes et d’ouvrages universitaires et profession- nels, s’est, depuis trois ans déjà, lancé dans l’édition de livres d’il- lustrations prenant le droit pour thème. Après Adages et Maximes du droit et Curiosités de l’histoire du droit (tous deux d’André Laingui) ce sont aujourd’hui les Grands arrêts de la jurisprudence administrative (véritable monuments du droit français que tous les étudiants et juristes étudient et connais- sent) qui prennent vie et couleur dans un album riche de cin- quante planches en couleurs intitulé Scènes de la jurisprudence administrative . Faire vivre le droit, matière réputée sèche et technique, en lui don- nant forme et couleur, dévoiler l’humanité cachée sous les simples références aux grandes affaires qui ont construit notre droit moderne, voici le tour de force réussi par cet ouvrage. L ’ AUTEUR Jean-François Théry a passé 40 ans au Conseil d’État occupant, entres autres, les fonctions de commissaire du Gouvernement au contentieux, de pré- sident de sous-section et de président de la section du Rapport et des études. À ses moments perdus, il illustre les grands arrêts de la jurisprudence admi- nistrative qu’il nous livre ici assortis de quelques commentaires. Ses illustrations ont été exposées à la Galerie Soufflot, au sein de la faculté de droit de la place du Panthéon en octo- bre 2007. L’ouvrage est préfacé par Marceau Long , vice-président honoraire du Conseil d’État. Format210x270 120pages 48 € Informations et service de presse : Yannick Le Hoariec 01 45 58 94 55 yannick.lehoariec@lexisnexis.fr Julien Morel 01 71 72 47 76 julien.morel@lexisnexis.fr Jean-François Théry se tient à la disposition de la presse pour toute demande d’interview l’attribution de ces clefs: l’article 25 b) de la loi de 1965, et «L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties com- munes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Selon la cour, dès lors que le problème ne concernait pas l’intérêt général, l’ensemble des copropriétaires n’avait pas à se voir facturer le complément de travaux néces- saire. La responsabilité du syndic et celle du syndicat des copropriétaires ont été écartées. D’autres décisions ont réaffirmé le principe de laïcité pour aboutir à la même solution et refuser de condamner le syndic au nom d’une différence de traite- ment qui constituerait une discrimination prohibée. La liberté religieuse, « pour fon- damentale qu'elle soit, ne peut avoir pour effet de rendre licites les violations des dis- positions d'un règlement de copropriété » (Civ., 3 e , 8juin 2006, n°05-14774). ● Cambriolages En revanche, le syndic a été reconnu responsable , dans de nombreux cas, des cambriolages commis dans les par- kings des immeubles dont ils avaient la gestion . Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 6juillet 2006 explique ainsi que le syndic avait « l’obligation d’intervenir de toute urgence puisque la porte du parking était restée bloquée ouverte pendant plu- sieurs jours » et que c’est donc à cause de sa carence que les cambriolages ont été permis. Selon la cour, cette obligation d’agir en urgence trouve son fondement dans l’article 18 de la loi de 1965 et s’applique même à l’encontre d’une déci- sion négative des copropriétaires. Le syndic a donc l’obligation d’intervenir à partir du moment où l’urgence est avérée. ● Gardienne salariée, gardienne agressée Une précédente affaire illustre la position de la jurisprudence dans un cas similaire: une concierge avait été embauchée par le syndic en 1991, et ne cessait d’avoir des différends avec les propriétaires et loca- taires. Les choses avaient dégénéré et la gardienne avait saisi l’inspection du travail puis le Conseil des Prud’hommes en dom- mages-intérêts et harcèlement. Le Conseil avait accueilli sa demande et condamné le syndicat en indiquant qu’il n’avait pas rempli ses obligations contractuelles en ne prenant pas les mesures propres à garantir la sécurité de la gardienne . Le syndicat avait immédiatement engagé une procédure en responsabilité contre le syndic. Entrait-il dans les attributions du syndic de faire connaître aux coproprié- taires les obligations légales de la loi péna- le, à savoir d’éviter de se battre avec la gardienne de l’immeuble? Le syndicat devait-il enjoindre lui-même le syndic de faire cesser les troubles causés par certains copropriétaires? La Cour d’appel de Paris avait rejeté le recours du syndicat. La Cour 16décembre 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E T T U U D D E E D D E E C C A A S S Sur votre agenda ✓ 18 et 19 décembre 2008 (Hôtel Westin, Paris Ier): au cours des 24 es journées de Paris , organisées par la Chambre natio- nale des huissiers que préside Guy Duvellerois, les huissiers accueilleront la garde des Sceaux, Rachida Dati (le 18 à 11h30). À l’heure où la commission Dar- rois réfléchit sur les grandes professions du doit, son allocution y est particulière- ment attendue. ✓ 29 janvier 2009 : les 4 es états généraux du diagnostic immobilier seront orga- nisés par la Fidi au Parais des Congrès de Paris. Ils auront pour thème: Comment surmonter la crise de l’immobilier? Infos: www.etats-generaux-diagnostic.fr de cassation a censuré l’arrêt: « constatant ainsi, alors que le syndic, représentant légal du syndicat, seul responsable de sa gestion, est tenu, au titre de l’administration de l’immeuble, de mettre en œuvre les mesures propres à assurer la sécurité des personnes au service de la copropriété, la cour d’appel a violé l’article 1992 du code civil, l’article 18 de la loi de 1965 et l’article 31 du décret du 17mars 1967 » (Civ., 3 e , 26avril 2006, n °05-10837). La Cour de cassation considère donc que fait partie de la mission du syndic le devoir d’assurer la sécurité des personnes dont la copropriété est l’employeur. Et la cour pré- cise bien que le syndic possédait seul , sans l’autorisation préalable du conseil syn- dical par une assemblée générale, le pou- voir de décider et de mettre en œuvre tout moyen propre à assurer cette sécurité . Référence est faite à l’article 1991 du code civil. Les juges s’appuient donc sur une présomption légale de faute pesant sur le mandataire. ● Accident mortel dans l’immeuble La porte d’un immeuble est défectueuse depuis des années, tous les occupants le savent mais personne ne veut agir car per- sonne ne veut payer… Situation loin d’être exceptionnelle. Mais si un jour elle se referme brutalement, tombe sur quel- qu’un qui fait une chute mortelle, qui est responsable? Les copropriétaires renvoient la faute au syndic, le syndic reproche aux copropriétaires de ne pas l’avoir informé du risque. La chambre criminelle de la Cour de cassation a eu à juger de l’affaire (Crim., 29octobre 2002, n°02-83307). Elle a statué au visa de l’article 221-6 du code pénal, selon lequel: « le fait de causer, par maladresse, imprudence, inattention, négligence ou manquement à une obliga- tion de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou les règlements, la mort d’autrui, constitue un homicide involon- taire puni de trois ans d’emprisonnement et de 45000euros d’amende ». Un non- lieu a été prononcé, mais après l’examen minutieux du comportement du… syndic, et constat que celui-ci avait contacté sans retard anormal un réparateur. A contrario, la solution laisse entrevoir la possibilité du renvoi d’un syndic en correctionnelle pour n’avoir pas pris les mesures adéquates en temps et en heure. En conclusion À la lumière de la jurisprudence, les droits des copropriétaires apparaissent relatifs lorsqu’il s’agit de concilier leurs intérêts privés avec l’intérêt collectif de la copro- priété. En revanche, on constate une for- te tendance au transfert des responsa- bilités des copropriétaires vers le syn- dic , qui devient une sorte d’auxiliaire des services de l’Etat, garant de la sécurité NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi ns23 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s dans l’immeuble par l’effet d’une quasi- délégation de police. Les professionnels de l’immobilier sont donc en première ligne en cas d’accident ou de perturbations, potentiellement diverses et surtout impré- visibles. Le syndic en particulier, se retrouve confronté à une insécurité juridique dont il doit être conscient et face à laquelle il doit rester vigilant. De ce point de vue, le droit de propriété est loin d’être en péril, les copropriétaires ayant simplement l’obligation de signaler au syndic les pro- blèmes qu’ils constatent. En droit pénal comme en droit civil, le droit de propriété des copropriétaires est protégé par les obligations légales et contractuelles de sécurité pesant sur le syndic, et ce, même pour des cas où les copropriétaires appa- raissent plus ou moins responsables de la situation. ● H.L. 16décembre 2008 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A N N A A L L Y Y S S E E C’est sous le signe du “parler vrai” que Jean-François Gabilla, président de la FPC a ouvert les travaux des premières “rencontres de l’immobilier résidentiel” de la Fédération des promoteurs constructeurs de France ce 2décembre à Paris. ■ Réhabiliter la planification urbaine Pour Vincent Renard , directeur de recherche au CNRS, le problème ne rési- de pas dans l’absence de foncier mais sur sa mobilisation. Il estime que la mai- son à 15euros est “enfoncée par la cri- se des subprime”, et il relève que, contrairement à la crise des années 1990 où la hausse des prix avait été limitée à certains marchés, Paris et Ile- de-France notamment, la crise actuelle a été marquée par une hausse générale des prix. Dans les années 1990, le retour à l’équilibre a été lent car on avait nié que les prix aient trop monté. Que faire? pour Vincent Renard, il faut se garder de “l’illusion de la dérégle- mentation foncière”, car “cela ne pro- duit jamais de terrains libres”. Il estime donc que la suppression des PLU ne serait pas une bonne idée. Il évoque aussi les vices et les vertus de l’intervention foncière. En effet, les éta- blissements publics fonciers ont été une bonne idée pour la Normandie ou la région parisienne (AFTRP), mais un mauvaise quand on achète 100 ce qui vaudra 50 dans quelques années… Quant à la planification urbaine, elle est devenue volatile. Vincent Renard considère que les PLU doivent devenir une machine à produire des terrains à urbaniser, alors qu’aujourd’hui, classer constructible un terrain n’a pas de conséquence. Il en appelle enfin à la définition d’un outil simple d’aménagement et à la mobilisation des terrains publics, à la réforme de la fisca- lité foncière (pour mettre fin au “fon- cier non bâti gratuit”) et au développe- ment de la dissociation entre la proprié- té du foncier et du bâti, introduit par le Pass-foncier. Vincent Renard se pronon- ce donc nettement pour la réhabilita- tion de la planification urbaine. ■ Une crise brutale et injuste Pour Michel Mouillart , professeur à Paris X, la crise est d’une ampleur inat- tendue mais elle est surtout injuste. Il relève en effet que les banques ont multi- plié par trois leur produc- tion, mais avec un taux de casse inexistant. Quant aux ménages, qui aspirent à la propriété, l’accession a doublé en 12 ans. Il en conclut que c’est la première fois que la crise est totalement extérieure. Mais la crise est brutale. Michel Mouillart estime qu’on va perdre 100000 mises en chantier en deux ans. Le secteur de la promotion privée pas- serait de 75-80000 en 2008 à 60000 ventes en 2009. Il considère que, en dépit d’un recul très rapide des mises en ventes, on dépasse le délai d’écoulement de 1990. l’année 2009 risque donc d’être pire que 2008 et “l’appareil de production va être pro- fondément endommagé”. Jean-François Gabilla confirme que les promoteurs ont été très réactifs pour ajuster leurs mises en vente. Marie-Christine Caffet (Crédit Mutuel) indique que la crise, d’origine américai- ne, est paradoxale car avec beaucoup de liquidités on est parvenu à une crise de liquidités. Si la France a été contami- née par la crise des subprime, c’est par- ce que, depuis les années 2000, la finan- ciarisation s’est accrue. Pour le financement de l’habitat social, la finance est là, estime Marie-Christine Caffet. Car, fin 2008, l’encours des prêts aux HLM est de 110milliards d’euros, alors que la ressource (livret A et bleu) est de 160milliards. Mais l’impasse financière des banques françaises est que pour la moitié des encours, elles se refinancent sur le marché interbancaire. ■ Un logement: 4 années de revenu Pour Alain Tordjmain , la crise n’est pas que financière, elle est aussi immobiliè- re. Et le directeur des études de la Cais- se nationale des caisses d’épargne sou- ligne qu’alors qu’un logement valait 2,5 années de revenus, on est passé à 4 années. Il ajoute donc que ”nous vivons une crise de l’accessibilité au loge- ment”. Et il poursuit “la construction de 500000 logements, est-ce vraiment le sujet ?” Il évoque enfin la question de la localisation des logements à construi- re car si de 20 à 30 départements connaissent une pénurie de logements, dans d’autres ce n’est pas le cas. Christophe Crémer , (Meilleurtaux.com) indique que la baisse des prix a déjà commencé, il la chiffre à 10% depuis un an. Il ajoute que la crise, d’origine américaine, vient outre des prêts à taux révisable mais aussi à la pratique d’octroi de prêts non documentés, c’est- à-dire accordés sur une simple base déclarative. Les promoteurs analysent la crise Face à la crise, la FPC a résolu de parler vrai. Un débat pour mesurer la brutalité de la crise et évoquer des mesures pour attirer à nouveau les investisseurs vers le marché du logement. Source: Vincent Renard Gérard Hamel , (député et président de l’Anru) évoque la nécessité pour l’Anru de revoir des programmes à la baisse et indique que cela provoque une grande déception de la population. Il soutient l’idée d’intégrer l’accession sociale dans le calcul des 20% de logements sociaux. Marie-Christine Caffet s’explique sur le changement d’attitude des banques à l’égard des prêts: comme le cycle immo- bilier est inversé, les banques exigent un apport personnel alors qu’auparavant elles acceptaient de prê- ter à 100%. Mais le PTZ ou les PEL sont constitutifs d’apport personnel. Elle cla- me par ailleurs que les banques sont depuis 18 mois en marge négative car elles se refinancent à un coût plus élevé que le taux auquel elles prêtent. Elle montre aussi qu’un écart s’est creu- sé entre le volume des dépôts épargne logement et l’encours des crédits à l’habitat. L’encours des crédits à l’habitat a grimpé de 160% en 10 ans alors que les dépôts de l’épargne loge- ment n’ont progressé que de 16% (voir graphique). Jean-François Gabilla relève qu’on demande aux promoteurs de baisser leurs prix, et il répond “on peut réflé- chir à la baisse des prix, mais il faut que tous y participent”. ■ Quel avenir pour le marché locatif? Jean-Renaud Vidal (FPC) relativise les effets néfastes du Robien: il remarque que parmi tous les logements qui ont été construits à l’aide des dispositifs Robien, Périssol ou Borloo, seuls de 6000 à 8000 sont vides. Alors que René Pallincourt (FNAIM) sou- ligne les mauvaises nouvelles envoyées aux investisseurs depuis le début de l’année, Jean-Paul Dumortier (FSIF) rap- pelle qu’alors que les sociétés foncières détenaient 500000 logements en 1995, elles n’en détiennent plus que 100000 en 2008. En effet, si les institutionnels ont conservé des actifs immobiliers, ils ont investi en immobilier d’entreprise. Les sociétés qui avaient des plus-values latentes considérables les ont externalisées et elles ont substitué l’immobilier d’entreprise au logement. Yves Laffoucrière (Immobilière 3F) rappelle qu’avec un parc locatif important, qu’il soit public ou pri- vé, la France dispose d’un atout fort. Mais il relève aussi que 75% des attributions de logements sociaux sont faites à des personnes dont les ressources sont inférieurs à 60% des plafonds. “Pour bien des métiers, la seule solution est le logement social”, poursuit-il. Il reconnaît qu’il faut pro- duire un outil de production de loge- ments sociaux dans les grandes métro- poles. Quant aux effets du Grenelle de l’environnement, il indique que, lors des réhabilitations, l’objectif est d’atteindre un classement en catégorie C (en par- tant de catégorie D ou E), mais que, pour aller plus loin, il faudra conjuguer les efforts des bailleurs et des locataires. Les travaux permettront de réduire les charges, mais il faut prévoir une hausse des loyers. René Pallincourt demande aussi que le décret sur les charges soit revu. ■ Comment faire revenir les investisseurs sur le marché? Pour la Fnaim, il faut élaborer un statut du bailleur privé. Pour la FSIF, les insti- tutionnels pourraient revenir sur le cré- neau intermédiaire par exemple si les pouvoirs publics acceptaient de relancer les sociétés d’investissement immobilier. De telles sociétés pourraient être spécia- lisées en logements intermédiaires, mais il leur faudrait l’autorisation de pouvoir faire bouger le patrimoine, par exemple au-delà d’un délai de dix ans. Patrick Augier attire l’attention sur la diversité et la complexité des régimes fis- caux successifs. Yves Laffoucrière confime qu’à chaque changement de Gouverne- ment, on modifie les règles. Il préconise une analyse territoriale plus fine et des mesures fortes pour deux types de terri- toires: les marchés hypertendus, pour attirer l’épargne longue vers des loge- ments intermédiaires et les territoires en renouvellement urbain. Pour cela, il fau- drait élargir le périmètre où les promo- teurs peuvent investir avec une TVA à 5,5%. À propos de la vente des 30000 logements des promoteurs aux orga- nismes de logements sociaux, Yves Laf- foucrière rappelle que le partenariat entre bailleurs sociaux et promoteurs est ancien. Pour la FPC, Jean-Renaud Vidal indique que dans de nombreuses villes, les communes exigent la prise en compte de préoccupations de mixité sociale. ■ Éviter de casser l’outil de pro- duction En conclusion, Jean-François Gabilla indique qu’il n’est pas question de jouer les acteurs les uns contre les autres. Il relève aussi que le Grenelle de l’environnement va avoir un effet de démolition reconstruction et qu’il aurait été plus facile de s’engager dans une telle démarche il y a 4 ou 5 ans. Il insis- te sur le fait que la crise est d’une bru- talité sans précédent et en appelle aux banquiers, leur rappelant que l’Etat a été compréhensif à leur égard et il leur demande de jouer le jeu à l’égard < 