■ La rénovation des immeubles anciens p. 2 à 9
1. Les grands traits de la vente d’immeubles à rénover
– La formation du contrat
– L’exécution du contrat
– Appréciation critique
2. Les responsabilités en matière de rénovation d’immeubles anciens
3. Les assurances dans le cadre des opérations de rénovation
– Les garanties facultatives
– Les assurances obligatoires
4. Quel avenir pour les lois Malraux et Monuments historiques ?
5. Le financement des opérations de rénovation
6. Incitations et obstacles à la rénovation urbaine
7. Rapport de synthèse
– La rénovation surveillée
– La rénovation encouragée
– La rénovation imposée
■ Jurisprudence récente p. 10 et 11
Contrats de vente
✓ Première vente après division et droit de préemption du locataire
✓ Vendeur ayant dissimulé la présence de termites… inactifs
✓ S’il y a compromis, il ne peut y avoir location-accession
Promotion immobilière
✓ Promoteur de fait
Droit de propriété
✓ Pas de servitude d’empiétement
■ En bref p. 6
✓ Bibliographie
✓ Auto-entrepreneurs et meublés
✓ Honoraires des syndics sur travaux
■ En bref p. 12
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Procédure d’adoption des lois : un travail plus en amont
✓ Parcs naturels
✓ Logements neufs outre-mer : le solaire s’impose
✓ Chute de l’investissement en immobilier d’entreprise
■ LARENOVATIONDES IMMEUBLESANCIENS p.2à9 1.Lesgrandstraitsdelavente d’immeublesàrénover -Laformationducontrat -L’exécutionducontrat -Appréciationcritique 2.Lesresponsabilitésenmatièrede rénovationd’immeublesanciens 3.Lesassurancesdanslecadre desopérationsderénovation -Lesgarantiesfacultatives -Lesassurancesobligatoires 4.QuelavenirpourlesloisMal- rauxetMonumentshistoriques? 5.Lefinancementdesopérations derénovation 6.Incitationsetobstaclesàla rénovationurbaine 7.Rapportdesynthèse -Larénovationsurveillée -Larénovationencouragée -Larénovationimposée ■ JURISPRUDENCERECENTE p.10et11 Contratsdevente ✓ Premièreventeaprèsdivisionet droitdepréemptiondulocataire ✓ Vendeurayantdissimulélaprésen- cedetermites…inactifs ✓ S’ilyacompromis,ilnepeuty avoirlocation-accession Promotionimmobilière ✓ Promoteurdefait Droitdepropriété ✓ Pasdeservituded’empiétement ■ ENBREF p.6 ✓ Bibliographie ✓ Auto-entrepreneursetmeublés ✓ Honorairesdessyndicssurtravaux ■ ENBREF p.12 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Procédured’adoptiondeslois:un travailplusenamont ✓ Parcsnaturels ✓ Logementsneufsoutre-mer:le solaires’impose ✓ Chutedel’investissementen immobilierd’entreprise Quelavenirpourlavente d’immeublesàrénover? L arénovationdesimmeublesanciensétaitjusqu'àprésentpeu réglementée,maislaloiestintervenueen2006pourcréerunnouveau contrat,lavented'immeubleàrénover.Cestatutest-iladapté?Va-t-il êtrebienaccueilliparlapratique?Quelsproblèmessoulève-t-il?Cesont quelques-unesdesquestionsquiétaientaucentredesdébatsducol- loque«larénovationdesimmeublesanciens»qu'organisaitle3avril dernierl'UniversitédupatrimoineàlafacultédedroitdeParisXIICré- teil.LesdébatsétaientplacéssousladoubleprésidencedePhilippe Malinvaud,professeurdedroitémérite,etd'OlivierTournafond,profes- seurdedroitetdirecteurdumasterdroitdelaconstructionetde l'urbanismeàParisXII.C'estHuguesPérinet-Marquet,professeuràParis II,quiétaitchargédelasynthèsedestravaux.Lethèmeétaitparticuliè- rementd'actualitépuisqueledécretd'applicationdelaloide2006est enfinparu,plusdedeuxansaprèslaloi,le16décembre2008.Cenumé- rospécialreprendl'essentieldesinterventionsdececolloquefortinté- ressant. Deprimeabord,OlivierTournafondporteunjugementpositifsurce nouveaurégimedelavented'immeublesàrénover.Maisilobservetou- tefoisquelelégislateurasansdoutevoulutropbienfaire:eninstituant unrégimetrèsprotecteur,ilrisquedesusciter,delapartdecertainsréno- vateurs,lavolontédes'enécarter,etdoncdepriverl'acquéreurdesnou- vellesgaranties.Certainspourraientyéchapper«parlehaut»ensepla- çantsouslecadre,moinscontraignant,delavented'immeublesà construire,d'autrespourraientl'éluder«parlebas»enconcluantune venteordinaireavecl'acquéreuretensollicitantuncomparsechargéde conclureuncontratdelouaged'ouvragepourlestravaux.L'avenirdu contratdevented'immeublesàrénovern'estdoncpastouttracé.Ilva dépendredecequ'enferontlesprofessionnels.Posantunregardcritique surlenouveautexte,OlivierTournafondprendpartisurcertainesques- tions.Ilestimeparexemple,mêmesicelan'estpasexplicitementindiqué parlestextes,quelevendeurrénovateurpeutdemanderàl'acquéreur uneindemnitéd'immobilisationcaràdéfaut,lecontratseraitsanscause. Ledébatapermisd'aborderlaquestionsousdesanglestrèsdivers.Sous l'anglefiscal,ilaparexempleétésignaléquelaréformedurégimeMal- rauxissuedelaloidefinancespour2009avaitactuellementuneffetde blocagesurlesinvestissements,enraisondel'incertitudedurégime. Sousl'anglearchitectural,HuguesPérinet-Marquetafaitobserverqu'il seraitpeut-êtrejudicieuxdereveniràuneconceptionplussoupledela rénovationenvalidantdesrénovationsreconstructions.Ilacitéàcepro- posl'exemplehistoriquedelacitédeCarcassonne,reconstruiteparViol- let-le-Duc,opérationquineseraitplusadmiseaujourd'hui. Ilformuleenconclusionlevœuqueparvienneletempsoùl'objectifde constructionayantétéatteint,lesbudgetsconsacrésàlarénovation pourrontdevenirprépondérants… BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO spécial 25 2 8AVRIL 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine La ré n o v at i o n d e s i m m e u b l e s a n c i e n s Préambule Jean-Jacques Israël , doyen de la faculté de droit Paris XII, observe en préambule que l'inflation législative que nous connaissons se double d'une désinflation réglementaire puisque le décret sur la vente d'immeubles à rénover n'a été publié que deux ans après la loi. Il indique que le thème a l'intérêt de la mixité scientifique car il entretient des liens entre le droit de l'urbanisme et le droit de la construction. Olivier Tournafond , professeur de droit à Paris XII et directeur du master droit de la construction et de l'urbanisme, indique que l'approche de la rénovation des immeubles anciens est assez récente car jusqu'à une période récente, la décision de démolir était la plus fréquente. Il cite comme exemple le Palais Rose de Boni de Castellane, avenue Foch à Paris, détruit en 1969 pour laisser place à un immeuble neuf. Mais dans les années soixante-dix, on a pris conscience de la qualité archi- tecturale des villes et les premières opé- rations de réhabilitation engagées vers 1975 prennent le parti de démolir l'intérieur d'un bâtiment, tout en en conservant la façade. Du point de vue juridique, il n'y avait pas de réglementa- tion. Il fallait donc recourir au code civil, en associant la vente de l'immeuble exis- tant et un contrat de louage d'ouvrage. L'absence de garantie particulière expo- sait le client à des risques de malfaçons. Dans les années quatre-vingt, la Cour de cassation, embarrassée, a tracé une fron- tière entre la vente d'immeubles à construire et la vente du code civil en recourant au critère de la reconstruction interne. En cas de reconstruction interne, il faut conclure une vente d'immeubles à construire. A défaut, il faut recourir à la vente du code civil. Si en 1996, la Cour de cassation a établi un faisceau d'indices pour déterminer quand on se trouve dans une situation de reconstruction, il restait à traiter le cas des situations inter- médiaires. Se posait aussi la question fis- cale: faut-il appliquer le régime des droits d'enregistrement, pour la vente ou de la TVA pour la construction? Le législateur est donc intervenu en 2006 et a mis en place un statut protecteur, proche de la vente d'immeubles à construire. Mais curieusement, le décret n'a été publié que deux ans plus tard (décret du 16décembre 2008). 28avril 2009 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A R R E E N N O O V V A A T T I I O O N N D D E E S S I I M M M M E E U U B B L L E E S S A A N N C C I I E E N N S S La rénovation des immeubles anciens Olivier Tournafond indique que ce nou- veau régime a un caractère impératif (art. L 262-10). Son champ d'application s'étend de la réhabilitation moyenne au simple coup de peinture dans les parties communes. Le contrat est défini par l'article L 262-1 du CCH, qui renvoie, au- delà des règles du code de la construc- tion et de l'habitation, aux dispositions du droit commun de la vente. L'article R 262-1 définit les exclusions au régime et renvoie donc à la loi de 1967. L'article définit les restructurations avec 4 critères alternatifs (encadré ci-dessous). Olivier Tournafond estime que, si on est dans le cadre de la vente d'immeubles à construire, c'est plus simple pour le réno- vateur, car la loi de 1967 est plus souple que la loi de 2006, notamment car elle autorise la garantie intrinsèque. Les pro- moteurs recherchent donc le statut de la vente d'immeubles à construire pour échapper à la vente d'immeubles à réno- ver: il vaut mieux faire un peu plus de travaux et se situer dans le cadre de la vente d'immeubles à construire. La formation du contrat - L' avant-contrat est régi par les articles L 262-9 et R 262-14 du CCH. L'avant- contrat est une promesse de vente qui comporte des mentions d'ordre public. La sanction est la nullité du contrat. Elle doit être invoquée dans un délai bref: avant la livraison. Il s'agit sans doute d'une nul- lité relative. La loi a fixé le contenu de l'avant-contrat: caractéristiques, descrip- tif et délai de réalisation des travaux, prix… - Le contrat définitif est régi par les articles L 262-4 et R 262-8 et suivants. C'est un acte notarié dont le contenu est proche de l'avant-contrat. Il comporte les éléments suivants: ➠ La description de l'immeuble vendu; ➠ La description des travaux avec une documentation technique; ➠ Le prix de l'existant, évalué par un homme de l'art indépendant, et le prix des travaux. Le prix est révisable dans la 1. Les grands traits de la vente d'immeubles à rénover (VIR) Article R 262-1 du CCH Les travaux de rénovation d'un immeuble au sens de l'article L. 262-1 sont tous les travaux qui portent sur un immeuble bâti existant. Ils n'incluent pas les travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction, mentionnés à l'alinéa 3 de l'article L. 262-1 et qui rendent à l'état neuf: 1° Soit la majorité des fondations ; 2° Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ; 3° Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement; 4° Soit l'ensemble des éléments de second œuvre suivants , dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés: a) Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage; b) Les huisseries extérieures; c) Les cloisons intérieures; d) Les installations sanitaires et de plomberie; e) Les installations électriques; f) Et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. limite de 70% de l'évolution de l'indice BT 01; ➠ Le délai de réalisation des travaux; ➠ La justification de garantie financière d'achèvement des travaux; ➠ Les justifications d'assurance de res- ponsabilité et de dommages; ➠ Eventuellement, le mandat donné par l'acquéreur au rénovateur. L'exécution du contrat de vente d'immeubles à rénover Fixées par les articles L 262-1 et R 262-3 à 10 du CCH, ces règles sont inspirées de celles de la vente d'immeubles à construi- re. Le vendeur conserve la maîtrise de l'ouvrage, mais il y a transfert de proprié- té. L'article R 262-7 confère un rôle accru à l'homme de l'art indépendant. Il a notamment une mission de contrôle du chantier. La loi fixe les règles de garantie et de res- ponsabilité (voir tableau ci-contre). Elle n'autorise pas la garantie intrinsèque. Appréciation critique Olivier Tournafond présente des points forts, des points qui posent problème et des points faibles. ❑ Points forts ➠ La loi a apporté un statut protecteur, ce qui était justifié. Les rénovations se développent beaucoup en raison de l'augmentation du coût du foncier et de la prise de conscience de la valeur du patrimoine et de l'impact négatif sur le cadre de vie des constructions en béton. ➠ Le critère de distinction avec la vente d'immeubles à construire est précis et il n'est plus tributaire du critère fiscal. ➠ Le texte institue une vraie procédure de livraison. Les désordres apparents doi- vent être dénoncés dans le délai d'un mois. Des questions subsistent toutefois: à partir de quand un défaut de conformi- té est-il apparent? Doit-il être visible ou manifeste? ❑ Points qui posent problème ➠ Le vendeur peut-il demander une indemnité d'immobilisation? Pour Olivier Tournafond, la réponse est positive, pour différentes raisons. 1. L'article L 262-1 al. 4 renvoie aux règles du droit commun de la vente lesquelles autorisent l'indemnité d'immobilisation. 2. Aucun texte spécial ne l'interdit. 3. Si on n'avait pas le droit de demander une telle indemnité, alors l'engagement du rénovateur serait dépourvu de cause et le contrat serait nul. Il faut toutefois être prudent et il convient de la limiter à 10% et l'assortir d'une garantie de rem- boursement. ➠ A propos de la contenance , la loi ren- voie à la loi Carrez (art. L 262-4 a), mais ne précise pas si la surface à mentionner est celle du bien avant ou après travaux. Il se peut en effet que la surface après travaux soit plus petite que la surface avant travaux. Olivier Tournafond estime que l'article L 262-4 renvoie plutôt à la surface avant travaux. ➠ Que se passe-t-il en cas de défaut de contenance? Faut-il recourir aux solu- tions de la loi Carrez ou à celles de l'article 1619 du code civil? ➠ « L'homme de l'art indépendant » se voit conférer un rôle important, notam- ment pour évaluer l'existant. Il risque en réalité d'être dépen- dant du vendeur. Cette protection est donc peut-être en trompe l'œil. ➠ Si l'acquéreur veut occuper tout de suite l'immeuble, comment faire? Si ce n'est pas prévu au contrat, il y a un risque que l'acquéreur veuille occu- per les lieux. Le notaire doit veiller à régler cette question. ❑ Points faibles ➠ La garantie de livraison risque d'être excessive. On aurait pu la limiter aux rénovations importantes. La loi a préféré un système très protecteur, donc coûteux. La garantie financière risque d'être chère et Olivier Tournafond se réfère à la juris- prudence récente (Cass. 3 déc. 2008) rela- tive au contrat de construction de maison individuelle. Il estime qu'il n'y aura pas de problème pour les grands promoteurs. En revanche, pour des rénovateurs moins connus, l'assurance risque d'être chère et il y a un risque qu'une part des profes- sionnels fraude, comme cela se voit pour le contrat de construction de maison indi- viduelle. Conclusion: le coût excessif de la protection tue la protection, ce qui est une lacune grave. ➠ Dans la définition du contrat, l'article L 262-1 mentionne celui qui s'engage à réaliser « directement ou indirectement » des travaux. Cela risque de poser des dif- ficultés pour le régime Malraux, car l'acquéreur a besoin de rester maître d'ouvrage. Si on l'oblige à conclure un contrat de vente d'immeubles à rénover, il y a un risque de détruire l'avantage fis- cal. ➠ Le domaine de la garantie décennale n'est pas bien défini. Conclusion : la loi va dans le bon sens mais a trop protégé le consommateur, sans se soucier de l'efficacité du système. 28avril 2009 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A R R E E N N O O V V A A T T I I O O N N D D E E S S I I M M M M E E U U B B L L E E S S A A N N C C I I E E N N S S Une indemnité d'immobilisation est possible: à défaut le contrat est sans cause Ouvrages existants Ouvrages nouveaux Vices cachés : article1641 du code civil (2 ans dans le délai de 20 ans de l’article 2232 nou- veau). Vices cachés : dommage (au sens de la loi du 4janvier 1978). Article1792 et suivants (2 ans et 10 ans). Défauts de conformité cachés : 2224 et 2232 nouveaux du code civil (5 ans dans le délai de 20 ans de l’article 2232). Défauts de conformité cachés : article1792- 4-3 (10 ans). Extension de la prescription décen- nale par la réforme de juin2008. Vices apparents : article1642 du code civil ➠ pas de garantie (sauf si le rénovateur s’est enga- gé à les réparer au titre de la rénovation). Vices et défauts de conformité apparents : article L 262-3 (1 an à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la livraison). Nécessité de dénoncer les défauts en question dans ce délai d’un mois. Défauts de conformité apparents : hésitations: - soit le même régime que les défauts de conformité cachés, - soit pas de responsabilité en cas d’agréation tacite de la chose par l’acquéreur. Dol dans la formation du contrat : action en nullité de la vente dans le délai de droit com- mun des articles2224 et2232 nouveaux du code civil. Dol dans l’exécution du contrat : hésitations: action en responsabilité contractuelle de droit commun (5 ans à compter de la découverte du dol dans le délai de 20 ans?) Responsabilités et prescriptions en matière d e vente d’immeubles à rénover source: Olivier Tournafond Philippe Malinvaud explique qu'en l'absence de réglementation, il y avait un certain nombre d'incertitudes sur le régi- me de la vente d'immeubles en rénova- tion. ➠ D'abord sur la nature du contrat: ven- te d'immeuble à construire ou vente de droit commun. La loi nouvelle a tranché en imposant un nouveau contrat: la ven- te d'immeubles à rénover. ➠ Ensuite sur les désordres après livraison: le vendeur était-il tenu de la responsabilité des constructeurs? Ce lien est désormais clairement établi par l'article L 262-2 al 3 qui prévoit que le vendeur d'immeubles à rénover est tenu par les garanties du CCH (art. L 111-13 et suivants reproduisant les art. 1792 et sui- vants du code civil). Pour déterminer la responsabilité, il faut d'abord se prononcer sur le contrat qui est applicable. L'existence du contrat de VIR suppose la réunion de 4 conditions qui rappellent la pluralité d'indices de la jurisprudence antérieure. Le décret a repris les critères de la loi fiscale. Toutefois, la VIR ne concerne que les immeubles d'habitation ou mixtes. Si l'immeuble est à usage commercial, il faut recourir au droit commun de la ven- te ou à la vente d'immeubles à construi- re. Philippe Malinvaud évoque les différents cas qui peuvent se présenter. Les vices ou défauts de conformi- té apparents. Le vendeur n'est pas tenu d'une garantie de parfait achèvement car elle ne pèse que sur l'entrepreneur. Cette garantie est remplacée par une garantie des vices et défauts de conformité apparents. Dans la VIR, la loi a transposé les solu- tions des articles1642-1 et 1648-1 al. 2 pour la VIC en les améliorant. La garantie s'applique aux vices et défauts de confor- mité apparents. La loi Boutin a ajouté « et des défauts de conformité ». L'article L 262-3 distingue clairement le délai de dénonciation des vices de construction et défauts de conformité (à dénoncer dans le délai d'un mois après la livraison), de l'action en réparation, qui doit être intentée dans le délai d'un an après la livraison. Une différence par rapport à la vente d'immeubles à construire: dans la VIR, la garantie ne s'applique qu'aux travaux nouveaux et non aux existants. Pour la garantie des vices cachés pour les travaux nouveaux, le vendeur (VIR ou VIC) est tenu de la responsabilité des constructeurs (cf. art. L 262-2 al 3 pour la VIR). Mais dans la vente d'immeubles à rénover, le vendeur n'est tenu que pour les travaux nouveaux. Le législateur a renvoyé à la jurispruden- ce qui définit la notion de travaux de construction. Pour la jurisprudence, les travaux de rénovation sont assimilés à la construction d'un ouvrage quand ils revê- tent une « certaine importance » appré- ciée par les juges du fond. Pour cela, les tribunaux regardent la nature des tra- vaux, leur montant… Mais la VIR s'applique quelle que soit l'importance des travaux à exécuter, parfois très importants, parfois minimes. Les travaux de ravalement (sauf s'ils com- prennent des éléments d'étanchéité) relèvent du droit commun, les travaux d'adjonction relèvent de la construction. Certains travaux ont donné lieu à des dis- tinctions subtiles: les travaux de pose d'insert dans une cheminée existante ne constituent pas un ouvrage sauf s'il y a reprise de maçonnerie. Dans la VIC, les ouvrages relèvent des articles1792 et suivants. Dans ce contrat, les travaux nouveaux sont toujours des travaux de construction au sens de l'article 1792. Dans la VIR, les travaux peuvent varier de régime, il faut raison- ner au cas par cas. Les désordres cachés sur exis- tants Dans la VIR, il résulte de l'article L 262-2 al. 3 que la garantie s'étend aux travaux nouveaux, la loi exclut donc implicite- ment la garantie sur les existants. En conséquence, les désordres sur exis- tants doivent être signalés par l'acquéreur; A défaut, ils sont purgés. Dans la VIR, il est normal d'appliquer le droit commun sur les existants. Dans la VIC au contraire, il n'y a aucune distinction entre les travaux nouveaux et les existants. Est-ce que le constructeur sur existants est tenu sur les existants? La tendance de la jurisprudence, bien qu'incertaine, est à l'extension de la res- ponsabilité. L'ordonnance de 2005 a cependant considéré que la responsabili- té ne s'appliquait pas aux existants. Conclusion : les dispositions sur la VIR n'étant entrées en vigueur que le 18décembre 2008, les juges vont donc encore avoir à statuer fréquemment sur le régime antérieur. Le nouveau régime de responsabilité des rénovateurs ne couvre pas le secteur des immeubles à usage professionnel ou commercial, mais il est logique que les professionnels s'inspirent du nouveau régime. Enfin, Philippe Malinvaud rappelle que l'article 1792-1 peut s'appliquer à la réno- vation, car la jurisprudence considère comme constructeur celui qui vend après rénovation. 28avril 2009 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A R R E E N N O O V V A A T T I I O O N N D D E E S S I I M M M M E E U U B B L L E E S S A A N N C C I I E E N N S S 2. Les responsabilités en matière de rénovation d'immeubles anciens Pour en savoir plus ✓ Hugues Périnet-Marquet: le décret du 16décembre 2006 relatif à la vente d'immeuble à rénover, Revue de droit immobilier, février2009 ✓ Olivier Herrnberger et Thierry Delesalle: analyse thématique et approche pratique du décret du 16décembre 2006 relatif à la vente d'immeuble à rénover. JCP 10avril 2009. ✓ Ce colloque du 3avril était organisé à la Faculté de droit de Paris XII par l'Université du patrimoine. Contact : www.universitedupatrimoine.eu. Téléphone: 0164393108 Le régime des garanties faculta- tives pour les assurances Pascal Dessuet , Société Générale, présen- te le régime des garanties facultatives pour les assurances. Il explique que l'offre d'assurances dans ce domaine est mal connue. Il existe deux polices de chose: d'une part la police tous risques chantiers, qui couvre les ouvrages neufs et de rénovation, à l'exclusion de l'incendie des existants et d'autre part la police incendie. Ces polices de chose fonctionnent sans recherche de responsabilité préalable. Il existe par ailleurs une police de respon- sabilité qui couvre la responsabilité civile du vendeur, elle peut comporter un volet garantie sur existants. La garantie peut être donnée en associa- tion des garanties obligatoires (domma- ge ouvrage et responsabilité civile). Le contrat n'est pas totalement libre, une convention a été signée le 8septembre 2005 entre l'Etat et les professionnels et a consacré un élargissement des garanties: ➠ Il fallait être propriétaire, cette condi- tion n'est plus exigée aujourd'hui; ➠ On admet la garantie avant réception; ➠ La garantie est admise sans limitation en fonction de la vétusté; ➠ Une indemnisation à la destination de l'existant (aspect esthétique par exemple) est admise; ➠ La garantie concerne les existants en eux-mêmes, sans qu'il soit exigé que la dégradation provienne des travaux neufs; ➠ La gestion est la même que pour le neuf en terme de délais pour proposer les indemnités. Enfin, il a été créé une instance qui regroupe assurés et assureurs qui peut être saisie lorsqu'on estime que la convention n'est pas respectée. Pascal Dessuet reconnaît toutefois que la convention comporte des limites: elle ne s'applique pas aux polices de RC décen- nale, son application suppose que l'assureur l'ait reprise dans son contrat d'assurance, or les conditions générales ne l'ont pas toujours intégrée. Pour la couverture des risques liés aux nouveaux contrats de VIR, Pascal Dessuet indique que les assureurs ne vont pas se précipiter sur ce marché. Les assurances obligatoires Louis Perreau-Saussinne , professeur de droit, décrit le régime de l'assurance obli- gatoire pour les travaux de rénovation. Le système a été renouvelé par l'ordonnance de 2005 et par la loi ENL en 2006. L'assurance des existants continue de susciter des questions. La question centrale est de savoir si on peut étendre l'assurance de la construction aux exis- tants. Au départ, avec la loi de 1978, pour les travaux neufs, l'assurance obligatoire couvrait les ouvrages. Et pour les exis- tants, l'assurance obligatoire était exclue. Mais la Cour de cassation a étendu le champ de l'assurance obligatoire aux existants. L'extension s'est faite en trois étapes. En 1994, la Cour de cassation a considéré que les existants relevaient de l'assurance obligatoire si on ne peut pas dissocier le neuf de l'existant. En 2000, l'assurance est étendue aux dommages sur existants dont la cause se trouve dans les travaux neufs, y compris lorsque les deux sont divisibles. En 2001 enfin, il a été admis que des dommages intrin- sèques aux existants pouvaient relever de l'assurance. Louis Perreau-Saussinne estime que cette extension visait à mieux protéger l'assuré, mais qu'elle comportait le risque de provoquer des hausses de primes. L'ordonnance de 2005 a donc affirmé le principe de l'assurance obligatoire pour les travaux neufs et de l'exclusion pour les existants sauf s'ils sont totalement incorporés dans l'ouvrage et dont ils sont techniquement indivisibles (art. L 243-1-1 du code des assurances). ❑ L'assurance obligatoire pour les tra - vaux neufs Dans la VIR, l'article 80 de la loi ENL a créé une obligation d'assurance spéci- fique, sans exclure les assurances clas- siques. Les travaux doivent être assurés en dom- mages ouvrages et en responsabilité civi- le décennale. Il y a deux nouveautés. ➠ Le contrat de VIR doit comporter la justification de l'assurance DO et de RC (sous peine de nullité relative du contrat). ➠ Il est obligatoire dès la promesse de vente de fournir une justification d'assurance (art. L 262-9 du CCH). Mais la loi ENL a créé une nouvelle assu- rance, (art. L 111-6-2-1 du CCH selon lequel « Le vendeur professionnel d'un immeuble bâti ou d'une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, devant être rénové, doit justifier d'une assurance de responsabilité civile profes- sionnelle. ») et il se pose la question de son étendue. Le projet de loi initial comportait une obligation d'assurer, mais cette disposi- tion n'a pas été reprise dans le texte défi- nitif et il n'est pas prévu de recours pour l'hypothèse où le professionnel ne trouve pas à s'assurer. Pour la VIC, la loi ENL n'a pas modifié le droit antérieur. ❑ L'assurance des existants Le principe est qu'il n'existe aucune obli- gation d'assurance. Mais il y a une excep- tion. Relèvent de l'obligation d'assurance les éléments techniquement indivisibles. Il faut pour cela: ➠ Que des dommages soient causés aux existants; ➠ Qu'il s'agisse d'existants avant l'ouverture du chantier: cela vise les par- ties anciennes de la construction, avant l'ouverture du chantier dans lequel sont exécutés les travaux; ➠ Il y a aussi un critère géographique: ne sont visés que les lieux où sont exécutés les travaux, ce qui exclut les immeubles avoisinants. ➠ Il faut enfin que l'ouvrage soit totale- ment incorporé et techniquement indivi- sible des travaux neufs. C'est une notion proche de celle qui existe pour les élé- 28avril 2009 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A R R E E N N O O V V A A T T I I O O N N D D E E S S I I M M M M E E U U B B L L E E S S A A N N C C I I E E N N S S 3. Les assurances dans le cadre des opérations de rénovation Des garanties mal connues ments d'équipement dans l'article 1792-2 du code civil (éléments qui « font indisso- ciablement corps avec les ouvrages »). La Cour de cassation en 2005 est revenue sur une notion trop extensive des exis- tants en invoquant l'indissociabilité entre l'ancien et le neuf. Il s'agit de l'existant qui a vocation à s'incorporer ou à se dis- soudre dans le neuf. Il y a donc une volonté du législateur d'encadrer l'assurance obligatoire des existants. 28avril 2009 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A R R E E N N O O V V A A T T I I O O N N D D E E S S I I M M M M E E U U B B L L E E S S A A N N C C I I E E N N S S 4. Quel avenir pour les lois Malraux et Monuments historiques? Alain Lancereau , directeur général de Lineis aborde la question: quel avenir pour les lois Malraux et Monuments his- toriques? Le régime Malraux La société Lineis propose des SCPI Mal- raux sous forme d'appel restreint à l'épargne. Elle investit dans des villes telles que Tours, Bordeaux, Honfleur, Ver- neuil-sur-Avre… et gère 35millions d'euros de fonds. Alain Lancereau indique que la loi de finances pour 2009 a provoqué un chamboulement du sec- teur. L'avantage Malraux résultait tradi- tionnellement de la faculté reconnue à l'investisseur de déduire de ses revenus le montant du déficit foncier. Or, depuis la loi nouvelle, l'avantage fiscal a été trans- formé en réduction d'impôt. Le mécanisme suppose de respecter diverses conditions: ➠ L'immeuble devait être affecté à l'origine à l'habitation; ➠ Il doit être situé en secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP); ➠ Le bailleur doit s'engager à louer le logement pendant 9 ans à titre de rési- dence principale du locataire (et non plus 6 ans). En cas d'investissement via une SCPI, l'acquéreur doit conserver ses parts pendant 9 ans; ➠ Le propriétaire doit avoir l'initiative des travaux, ce qui interdit l'achat à un marchand de biens qui aurait déjà obte- nu un permis de construire, sauf si on achète à une SEM (comme cela s'est fait à Mulhouse ou à Bordeaux par exemple). L'avantage fiscal permet d'obtenir une réduction d'impôt de 40000euros en sec- teur sauvegardé ou de 30000euros en ZPPAUP. Alain Lancerau souligne certaines difficul- tés. Ainsi par exemple, s'il est nécessaire de changer les fenêtres, l'ANAH y est favorable, mais l'Architecte des Bâtiments de France y est opposé… Le directeur général de Lineis reconnaît que le rendement de l'investissement est faible. Il est de l'ordre de 2,5% à 3% bruts, mais la revalorisation du patrimoi- ne est supérieure à celle de l'évolution moyenne du marché. Alain Lancereau précise que, pour éviter la difficulté de la revente à terme, il se réfère en prix de sortie au prix de référence de prestige du neuf et cherche à être à 15% en dessous. Il est possible de solliciter des subventions de l'Anah mais en respectant des contraintes de niveaux de loyers. Ce type d'investissements est réservé aux personnes fortement imposées. Il fait partie du nouveau mécanisme de plafon- nement des niches fiscales; il suppose une grande rigueur de gestion et il com- porte un risque de remise en cause de l'avantage par l'administration fiscale. Monuments historiques Pour les monuments historiques, la loi de finances pour 2009 a également modifié ce régime. Le propriétaire bailleur doit s'engager à conserver le bien pendant 15 ans, il est interdit de détenir le bien par une SCI (sauf s'il s'agit d'une SCI familiale ou agréée), il n'est pas possible de faire partie d'une copropriété (sauf en cas d'agrément). Toutefois, les conditions de ces agréments ne sont pas encore défi- nies. L'incertitude actuelle du régime bloque actuellement les investissements dans ce secteur. Selon Alain Lancereau, le volume des rénovations sous régime Malraux serait de l'ordre de4500 à5000 logements par an. Mais il s'agit d'un marché très frag- menté. Le régime Malraux souffre d'une instabi- lité de la loi fiscale. Or il est nécessaire de disposer d'une visibilité d'au moins 3 ou 4 ans sur ses revenus pour le mettre en œuvre de façon satisfaisante. L'intérêt du Malraux est aussi de permettre l'achat de beaux immeubles dans des secteurs cen- traux bien placés. Alain Lancereau indique que le marché est actuellement arrêté car la limite de 100000euros favorise un découpage des immeubles en petits logements. Ce défaut est écarté en cas d'investissement en SCPI, mais la SCPI a d'autres inconvé- nients: elle suppose la mise en place de conseil de surveillance, d'évaluateurs, dont les frais grèvent la rentabilité de l'investissement. De4500 à5000 rénovations Malraux par an Un marché qui souffre d'incertitude depuis la réforme fiscale début 2009 ■ Bibliographie Quelques ouvrages récemment publiés par les éditions Prat: ✓ Acheter son logement , par Cathe- rine Doleux, 220 pages, 22euros ✓ Travaux et rénovations : le guide pra- tique 2009. Sylvie Dibos-Lacrous, 251 p., 22 € ✓ Troubles de voisinage : quels sont vos droits. Monique Ciprut et Agnès Chambraud 208 pages, 22 € ✓ La copropriété de A à Z par Sylvie Dibos- Lacroux et Emmanuelle Vallas-Lenerz, 432p., 25 € . ■ Auto-entrepreneur et meublés Le secrétariat d’Etat d’Hervé Novelli a confir- mé à l’UNPI par courrier du 9avril que le sta- tut d’auto-entrepreneur pouvait bien s’appliquer aux bailleurs en meublés (mais non aux locations nues). ■ Honoraires des syndics sur travaux L’ARC conteste l’attitude d’Icade qui, selon l’association de défense des copropriétaires contourne la nouvelle législation (art. 18 1 A nouveau de la loi de 1965) en proposant bien aux copropriétaires de voter des hono- raires de travaux spécifiques aux travaux, mais avec un minimum… fixé par le contrat de syndic. A suivre. En bref Débat animé par Nicolas Tarnaud (décideurs TV) Pour Olivier Tournafond , la loi sur la ven- te d'immeubles à rénover a été faite sans étude d'impact et avant la crise. Il estime que ces contrats seront peu nombreux. Les grandes opérations seront soumises au régime de la vente d'immeubles à construire, car le régime est plus souple, elles échapperont à la VIR, « par le haut » . Les petites opérations y échapperont « par le bas » : les marchands de biens pourront procéder de deux manières, soit ils financeront les travaux et vendront les immeubles clés en mains, soit ils vendront en l'état et demanderont à un comparse de faire un contrat de louage d'ouvrage classique, sans aucune garantie. Le contrat de VIR risque donc de se réduire comme peau de chagrin. Les types de contentieux qui peuvent se présenter sont les suivants: ➠ Soit un accédant demandera l'application de la réglementation, avec sanctions pénales; ➠ Soit il demandera, au lieu du contrat de vente d'immeubles à construire qui lui a été soumis, un contrat de VIR, qui est plus protecteur, en soutenant que les tra- vaux ont été artificiellement majorés pour entrer dans le cadre de la VIC. Olivier Tournafond estime qu'on aurait pu prévoir un régime plus souple pour les petites opérations: mieux vaut un régime imparfait qu'inappliqué Pierre Cain , professeur à Paris XII, observe que les notaires sont réticents face à la garantie intrinsèque. Les grands promo- teurs ne la pratiquent pas: ils considèrent que la garantie bancaire d'achèvement fait partie des habitudes institutionnelles et la présentent comme un argument commercial. Pierre Cain estime donc que l'interdiction de la garantie intrin- sèque pour le contrat de VIR n'est pas un obstacle à son développement. Son coût, pas davantage: il devrait être de l'ordre de 0,3 à 0,4% du coût de construction (voire 1% pour les petits promoteurs). Le calcul pour la VIR ne sera pas le même que pour la VIC, puisque la somme affectée aux travaux ne concerne qu'une partie de l'investissement, mais le montant devrait être de 0,5 ou 0,6%, ce qui n'est pas insurmontable. Jacques Devergne , pour l'UNPI, constate que le panorama des mesures d'aides à la rénovation est d'une extrême com- plexité et que cela freine celui qui sou- haite prendre des initiatives. L'administration est inquiète à l'idée que le propriétaire fasse un profit et pourtant l'Etat n'a plus d'argent pour financer les rénovations. Le président de la fédération des Pact- Arim, Georges Cavallier , dresse un pano- rama des aides publiques à la rénovation des logements anciens. Il estime que le secteur de la rénovation concernerait de l'ordre de 100000 logements par an. Le flux des travaux serait de l'ordre de 40milliards d'euros. Les objectifs de politique publique sont divers: ➠ Mise aux normes d'habitabilité des logements, au sens du décret sur la décence; ➠ Développement d'un parc locatif inter- médiaire; ➠ Requalification des quartiers anciens dégradés; ➠ Amélioration de la performance éner- gétique des logements; ➠ Accessibilité des logements aux per- sonnes handicapées. Georges Cavallier explique que la ques- tion du financement du logement est complexe. Notamment car elle repose sur une diversité de mécanismes (prêts, sub- ventions, avantages fiscaux), une diversi- té de sources de finan- cement (Europe, Etat, région, collectivités locales…) et qu'elle se heurte à l'extrême diversité des marchés locaux. Il caractérise ainsi l'évolution récente de ce secteur: ➠ Désengagement de l'Etat; ➠ Augmentation des aides fiscales de l'Etat, au détriment des subventions; ➠ Délégation des aides à la pierre aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux départe- ments; ➠ Prélèvements sur le 1% qui a dû en conséquence arrêter la distribution des Pass-travaux. Il indique que dans le financement des travaux par les propriétaires, la part des emprunts aidés progresse fortement, alors que celle des fonds propres est en forte diminution. Dans la mise en œuvre des aides, il esti- me préférable, plutôt que de mettre en œuvre une logique de guichet (distri- bution de subventions pour un change- ment de chaudière par exemple), de mettre en œuvre une logique de pro- jet, par territoires. Le découpage du territoire en zones est toujours insuffisamment précis et l'Anah a dû admettre que les commissions locales pouvaient adapter les règles nationales. Georges Cavallier observe que les collecti- vités territoriales ne savent pas quelles sont les personnes qui achètent des loge- ments avec aides fiscales. Il serait néces- saire de mieux cibler territorialement les aides fiscales. 28avril 2009 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A R R E E N N O O V V A A T T I I O O N N D D E E S S I I M M M M E E U U B B L L E E S S A A N N C C I I E E N N S S Pour une logique de projets Mieux vaut un régime imparfait qu’inappliqué 5. Le financement des opérations de rénovation 6. Incitations et obstacles à la rénovation urbaine. Olivier Tournafond observe qu'il faut dis- tinguer les aides accordées dans le cadre d'un transfert de propriété de celles qui visent la gestion de l'immeuble. Dans les deux cas se pose la question de la perti- nence du système d'aide. C'est une question de choix de société, libérale, pour favoriser l'initiative, ou interventionniste. Jacques Devergne rappelle que de nom- breux bailleurs ont investi dans le but de constituer un complément de retraite , que les normes de décence ont fait sortir du parc une fraction des logements et que les contrôles sont trop nombreux. Pour Georges Cavallier , bien que com- plexes, les crédits d'aides au logement se consomment quand même et il observe que le logement rapporte plus à l'Etat qu'il ne lui coûte . Il est nécessai- re de cibler davantage les aides. Par exemple, l'Eco-PTZ aurait pu être soumis à condition de ressources. Lors du Grenel- le de l'environnement, il y a eu un débat entre ceux qui étaient favorables à une obligation de travaux et ceux qui prô- naient l'incitation. Le choix politique a été celui de l'incitation. Philippe Malinvaud , pour mettre de l'ordre, estime qu'il faut distinguer le parc locatif commercial, qui peut s'autofinancer, de celui d'habitation, qui est limité par la capacité financière du locataire. Si on veut disposer d'un parc privé, il doit être honnêtement rémunéré. Le Grenelle concerne aussi les proprié- taires occupants et la question se pose de savoir si les particuliers ont les moyens de payer les travaux. La question du mon- tant des travaux à engager est égale- ment assez floue, cet aspect des choses s'est déjà manifesté à propos de la réno- vation des ascenseurs. Il existe aussi des interrogations sur la réalisation des diagnostics de perfor- mance énergétique . On réalise que l'intérêt du DPE effectué sur un seul appartement est limité. Il serait plus judi- cieux de le réaliser sur l'ensemble d'un immeuble. Jacques Devergne n'est pas hostile à la logique de projet. Il cite le cas de la ville de Marseille, capitale de la culture en 2013, et pour laquelle des subventions sont programmées pour financer des tra- vaux via la SEM, mais non pour les pro- priétaires privés. Olivier Tournafond conclut en observant que derrière les questions juridiques apparaissent des problèmes politiques et économiques . Les propriétaires pri- vés connaissent en effet des difficultés financières, mais l'Etat et les banques y sont aussi confrontées. Dans ces circons- tances, il vaut donc mieux, alléger la barque plutôt que la charger. 28avril 2009 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A R R E E N N O O V V A A T T I I O O N N D D E E S S I I M M M M E E U U B B L L E E S S A A N N C C I I E E N N S S 7. Rapport de synthèse Il revient à Hugues Périnet-Marquet , pro- fesseur à Paris II, de présenter le rapport de synthèse du colloque. Il relève d'abord que le thème abordé est plus celui de la rénovation que de la ven- te d'immeubles à rénover. L'activité de rénovation a toujours existé mais le droit s'y intéresse de façon disparate. Hugues Périnet-Marquet observe qu'il est certes intéressant de disposer de régimes juridiques de synthèse, mais à condition de ne pas leur conférer un caractère artificiel. La rénovation est d'abord une opération d'intérêt général: c'est un objet majeur de la politique publique; elle revêt ensui- te un autre aspect, c'est le contrat. La rénovation surveillée L'Etat surveille la rénovation et ce, pour différentes raisons: Pour des motifs architecturaux: c'est sa première motivation puisque c'est en 1889, puis en 1913 que sont intervenues les lois sur les monuments historiques, imposant des règles strictes sur les tra- vaux dans ces monuments. Ce n'est pas par hasard si on a commencé par là. Mais la surveillance n'est-elle pas excessive? s'interroge Hugues Périnet-Maraquet, car il est interdit de reconstituer à titre de rénovation. On ne pourrait plus aujour- d'hui faire ce qu'a réalisé Viollet-le-Duc à Carcassonne. Et pourtant, une rénovation reconstruction ne mériterait-elle pas d'être validée aujourd'hui? Pour des raisons urbanistiques. Certains éléments du permis de construire concer- nent la rénovation. L'urbanisme vérifie l'aspect extérieur, mais aussi la création de SHOB, le changement destination. Il y a une volonté de surveillance de l'activité et le récent débat sur le rapport Charié sur l'urbanisme commercial a montré que les élus souhaitent contrôler l'activité. Pour des motifs sociaux. Il est par exemple interdit d'effectuer des travaux vexatoires à l'encontre des locataires ou de diviser certains locaux. La rénovation encouragée Le législateur encourage la rénovation. Hugues Périnet-Marquet met en scène Olivier Besancenot et la veuve de Carpen- tras. Et il pose la question de savoir s'il est scandaleux que le secteur de la construction rapporte plus à l'Etat qu'il ne coûte. Le rôle de l'impôt est de rendre à certains ce qui a été pris à d'autres. Si chaque secteur exige de ne pas payer plus qu'il ne reçoit, l'Etat ne peut plus fonctionner pour payer la justice, la poli- ce… Notre système d'aides comporte de nom- breuses incitations fiscales. On redonne donc aux riches une partie de l'argent qu'ils ont versé en impôt. Plus on paie d'impôt, plus on gagne d'économies d'impôt. A quoi servirait l'Eco-PTZ à la veuve de Carpentras si elle n'a pas d'argent pour rembourser? Le prêt ne va servir qu'à ceux qui auront les moyens de le rem- bourser. Le législateur n'aurait-il pas pu trouver un autre système, comme une aide directe pour les plus modestes? Les travaux résultant du Grenelle de l'environnement sont estimés à 20000euros par logement. La solution qui a été choisie est la plus simple mais pas la plus juste. Le projet de loi Grenelle II envisage de réduire les majorités dans les coproprié- tés pour les travaux d'économies d'énergie. Mais la veuve de Carpentras ne pourra pas payer. Elle va donc être exclue de la copropriété. La loi Malraux a eu des effets très positifs sur la rénova- tion des centres villes mais elle a poussé hors des quartiers centraux les locataires des parcs sociaux. En rénovant, on a fait de beaux appartements, mais chers et le parc social de fait a disparu. L'idée de la loi Boutin d'imposer 20% de logements sociaux dans chaque programme est donc bonne. La rénovation imposée La commune peut imposer un ravale- ment tous les dix ans. Grâce à cela, Paris n'est plus tout gris et la couleur est entrée dans nos villes! La législation sur les immeubles mena- çant ruine participe de la même logique. Il s'agit d'une rénovation forcée. Le légis- lateur considère que le propriétaire est riche et que, s'il ne rénove pas, c'est un marchand de sommeil. Quand on deman- de au bailleur de rénover et qu'il n'a pas d'argent, on peut faire les travaux d'office et l'exproprier. La loi Boutin a modifié un certain nombre de mesures (articles L.615-1 et suivants du CCH) relatives aux immeubles en état de carence. Dans les immeubles collectifs à usage d'habitation, si on est dans un état de carence de rénovation, les pouvoirs publics peuvent prendre des mesures extrêmes, pouvant aller jusqu'à l'expropriation. L'immeuble sera vendu à bas prix car, par hypothèse, mal entrete- nu. Les collectivités locales souhaitent de plus en effectuer ce type d'opérations. La dimension contractuelle La rénovation est d'abord un contrat d'entreprise. Ce contrat dispose d'un cer- tain nombre de particularités. Il n'est pas possible par exemple de conclure un mar- ché à forfait de rénovation (art. 1793). La question du droit moral de l'architecte ne se pose que sur la rénovation. Les nouveaux contrats portent sur des ventes (VIR ou VIC). Ces contrats suscitent effectivement un cer- tain nombre de pro- blèmes, par exemple pour l'application de la loi Carrez. Le mesurage Carrez doit être fait sur l'existant mais il faut indiquer que trans- formations sont programmées et se fon- der sur les plans pour les décrire. Il y a aussi la question des garanties. Un décret pourrait opportunément préciser qu'il y a un recours possible du garant contre le débiteur principal. En matière de responsabilité, depuis la loi Boutin, on ne distingue plus vices apparents et défauts de conformité. Hugues Périnet-Marquet relève que ce ne sont pas moins de 5 garanties qui s'appliquent: dommages ouvrage, res- ponsabilité civile décennale, responsabili- té civile professionnelle, assurance facul- tative sur les existants, assurance faculta- tive tous risques chantiers et incendie. Conclusion Hugues Périnet-Marquet indique que si on est toujours tenté par le catastrophis- me juridique, mais il faut reconnaître que la tâche est difficile et se poser la ques- tion: serai-je capable de simplifier? On peut simplifier une législation fondée sur des principes, mais en matière de législa- tion fiscale ou de protection du consom- mateur, il faut forcément entrer dans les détails. On est donc obligé de vivre avec la complexité. Si on ne veut plus de complexité, il faut changer la société: car on peut avoir moins d'intervention étatique et moins d'Etat. Ce qu'il faut souhaiter c'est que le chiffre d'affaires de la rénovation atteigne 80% du bâtiment car c'est qu'on aura réglé la question du nombre de constructions. Nous manquons de logements sociaux. Mais lorsqu'on aura fini de construire, on pourra consacrer davantage de budgets à la rénovation. ● 28avril 2009 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A R R E E N N O O V V A A T T I I O O N N D D E E S S I I M M M M E E U U B B L L E E S S A A N N C C I I E E N N S S On est toujours tenté par le catastrophisme juridique, mais… NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi ns25 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 28avril 2009 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A R R E E N N O O V V A A T T I I O O N N D D E E S S I I M M M M E E U U B B L L E E S S A A N N C C I I E E N N S S A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Vente ■ Première vente après division et droit de préemption du locataire (Cass. Civ., 3 e , 1 er avril 2009, n°418 FP-P+B, rejet) En 2001, M me G. signait une promesse de ven- te sur un lot dont elle était propriétaire dans une maison d'habitation, lot composé de deux appartements loués. Le notaire ayant procédé à la purge du droit de préemption des locataires, l’un d’eux s’était porté acqué- reur. Contestant la validité de la préemption, le bénéficiaire de la promesse avait assigné le locataire et demandé l’exécution forcée de la vente. Ayant vu sa demande rejetée en appel, il a formé pourvoi. « Attendu que M.B. fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes alors, selon le moyen, que conformément à l'article 10 III de la loi du 31décembre 1975 tel que modifié par la loi du 22juin 1982, l'article 10 de la loi préci- té ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier; qu'en l'espèce, le bailleur vendait son lot et la totalité de celui-ci, sans le diviser en lots distincts […]; Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté qu'après division de la maison d'habitation en deux lots par acte notarié du 21avril 1981, M me G., propriétaire du lot n°2, le ven- dait pour la première fois, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la vente d'un bâtiment entier que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit qu'en application de l'article 10 de la loi du 31décembre 1975 le droit de préemption était ouvert aux loca- taires des deux appartements constituant ce lot et a légalement justifié sa décision de ce chef ». Observations de Jurishebdo : Le requérant, bénéficiaire déçu de la promesse, soutenait que le droit de préemption ne trouvait pas à s’appliquer, dès lors que le lot, composé de deux appartements, était vendu sans avoir été divisé. Ce qui revenait à dire qu’un lot, parce qu’il n’est pas subdivisé, constituerait un « bâtiment entier ». L’argument, s’il repo- se sur une interprétation erronée de l’article 10, illustre le type de discussions qu’a pu sus- citer la formule légale. En l’espèce, peu importait que le lot, vendu pour la première fois, fût ou non divisé, dès lors qu’il résultait lui-même d’une division initiale. Face à un contentieux abondant, la jurisprudence a retenu une interprétation stricte de la condi- tion d’occupation effective (par exemple: CA Paris, 5mars 2008, 07/04653). Elle limite le droit de préemption à la seule première vente, à l’exception d’un cas spécifique: lorsque l'immeuble est divisé, puis vendu entier, mais qu’il fait l'objet d'une revente par lots après l’établissement de l’état des- criptif de division et du règlement de copro- priété (Civ., 3 e , 16novembre 2005, n°04- 12563). ■ Vendeur ayant dissimulé la pré- sence de termites… inactifs (Cass. Civ., 3 e , 8avril 2009, n°473 FS-P+B, rejet) Le 19août 2003, les époux M.vendaient à M me P. un immeuble avec état parasitaire cer- tifiant l'absence de termites à la date du 25juin 2003. Ayant découvert une infesta- tion importante au cours de travaux d'aménagement, M me P. avait assigné ses ven- deurs en garantie des vices cachés, avançant les termes d’un précédent diagnostic, annexé à l’acte d'acquisition des vendeurs et daté du 11décembre 2001, qui faisait mention de la présence de termites. Condamnés à indemni- ser M me P. en appel, les vendeurs ont saisi la Cour de cassation. « Attendu que les époux M.font grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors […] qu'en se bornant à retenir que les époux M.connaissaient l'existence d'une présence de termites, pour déclarer inopposable à l'acquéreur la clause de garantie stipulée à l'acte, sans constater que le certificat joint à l'acte de 2001 et dont résultait la connaissan- ce supposée du vice par les vendeurs, caracté- risait l'existence d'une présence active de ter- mites qui avaient tellement attaqué la struc- ture du bois de l'immeuble que certains plan- chers risquaient de s'effondrer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du code civil; Mais attendu qu'ayant […] relevé que l'état parasitaire établi en 2001, dont ni le techni- cien chargé du diagnostic de 2003, ni les acquéreurs, n'avaient eu connaissance, faisait apparaître « la présence de traces de termites sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée », « la pré- sence de termites dans les plinthes en bois » et « des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle », la cour d'appel, qui a caractérisé la connaissance du vice par les vendeurs en retenant que la pré- sence, même sans activité, de termites dans un immeuble ancien constituait un vice dès lors qu'il était acquis que, de maniè- re très rapide, une situation caractérisée par une simple présence pouvait évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité, en a exactement déduit […] que la clause de non-garantie était inoppo- sable à l'acquéreur, et a légalement justifié sa décision ». Observations de Jurishebdo : Un état parasi- taire négatif au moment de la vente n’autorise pas les vendeurs à dissimuler les conclusions d’un précédent diagnostic, quand bien même celui-ci aurait conclu à une présence inactive du parasite: le ven- deur conserve l'obligation d'informer son cocontractant (Civ 3 e , 14mars 2006, n°05- 13030). La solution se justifie dans la pra- tique, le danger des termites consistant pré- cisément dans le caractère latent et incertain de leur évolution. Juridiquement, il est en outre indifférent que les vendeurs n’aient eu connaissance que d’une infestation faible ou relative, alors qu’ils sont attraits en justice pour une dégradation avancée. La « simple présence » des parasites, ainsi que le dit la Cour, constitue le vice, et emportera réticen- ce dolosive en cas de dissimulation. Laquelle justifiera une condamnation à financer un traitement antiparasitaire, même en l’absence de désordres (Civ. 3 e , 29janvier 2003, n°01-13034). ■ S’il y a compromis, il ne peut y avoir location-accession (Cass. Civ., 3 e , 8avril 2009, n°474 FS-P+B, cas- sation) Par acte sous seing privé, le 6août 1997, les époux G.avaient conclu avec les époux W.une promesse de vente d'un immeuble, pour un prix de 180000francs payable en 60 mensualités, le transfert de propriété devant s'opérer à l'issue du soixantième mois, avec paiement du solde. Par un second acte du même jour, ils avaient donné l'immeuble à bail aux acquéreurs, les deux actes précisant qu'il s'agissait d'une « location avec promesse de vente ». En 2003, les époux W.ont assigné les époux G.en réalisation forcée de la vente. « Vu l'article 1 er de la loi du 12juillet 1984 définissant la location-accession à la proprié- té immobilière; Attendu qu'est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté expri- 28avril 2009 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ mée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jus- qu'à la date de levée de l'option; que la redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien […]; Attendu que pour débouter les époux W.de leur demande et prononcer la nullité du pre- mier des deux actes, l'arrêt retient qu'il résul- te tant des mentions de la promesse de ven- te que de celle du contrat de location que les deux parties s'engageaient à conclure la ven- te à l'issue de la période de cinq ans de loca- tion avec paiement de mensualités; que si le contrat encourt la nullité de ce fait, en vertu de l'article 3 de la loi, cette nullité, alors que la loi exige l'engagement ferme du vendeur, mais interdit celui du candidat à l'accession, est destinée à protéger le candidat acqué- reur, est donc relative et ne peut être deman- dée que par ce dernier; que, toutefois, l'obligation de conclure le contrat de loca- tion-accession par acte authentique constitue une règle d'ordre public dont le non-respect crée une cause de nullité absolue, invocable par toute partie; Qu'en statuant ainsi, alors que ne peut constituer une location-accession le contrat qui ne prévoit pas d'option d'achat au profit de l'accédant mais qui comporte des obligations réciproques de vendre et d'acheter , la cour d'appel a violé le texte susvisé ». Observations de Jurishebdo : Les cocontrac- tants avaient signé une promesse synallag- matique: une des conditions requises pour la location-accession faisait donc défaut, puis- qu’il n’y avait pas option d’achat, mais enga- gement ferme à acquérir. Il s’agissait plus précisément d’une location-vente. Par la cas- sation, la haute Cour censure d’abord l’erreur de qualification. Mais s’agit-il également de la remise en cause de sa précédente jurispru- dence, selon laquelle la location-vente entre dans le champ de la loi du 12juillet 1984 (Civ., 3 e , 13décembre 2000, n°97-20989)? Si tel est le cas, la requalification, possible en instance de renvoi, permettrait aux conven- tions organisant une location-vente d’échapper aux causes de nullité d'ordre public de la loi de 1984, et de prendre effet selon les conditions de droit commun. Promotion immobilière ■ Promoteur de fait (Cass. Civ., 3 e , 8avril 2009, n°464 FS-P+B, cas- sation partielle) La société C.avait vendu, le 30décembre 1997, différents lots d’un château à M.G., M m e P. et aux époux H.Le 26avril 2000, une société F.intervenait pour aviser les acqué- reurs de ce que le permis de construire avait été refusé, mais qu'un nouveau permis avait été accordé et que le rendement locatif serait équivalent. En mars2001, le syndicat des copropriétaires confiait à cette société une mission d’assistance pour le dépôt des demandes d'autorisations, la passation des marchés et le suivi des travaux. Suite à un incendie ayant endommagé le château, les acquéreurs avaient assigné les sociétés C.et F.en nullité des ventes et indemnisation. Condamnée en appel, en tant que promo- teur de fait, la société F.a formé pourvoi. « Attendu qu'ayant retenu […] que c'était la société F.qui avait conçu le projet de res- tauration du château […] qu'elle était le seul interlocuteur des acquéreurs dans le cadre de cette opération, qu'elle avait d'ailleurs saisi le géomètre ainsi que l'architecte et déposé elle-même […] la demande de déclaration d'intention d'aliéner […] alors qu'elle n'était pas proprié- taire du château, qu'elle avait demandé à la société C.de se substituer à elle pour son acquisition et sa revente par lots, qu'elle avait continué, après la vente intervenue par l'intermédiaire d'une société écran, sa mis- sion de promoteur de fait en sollicitant un premier permis de construire qui avait été refusé, puis un second permis [la cour…], en a exactement déduit que la sociétéF., devant en conséquence être qualifiée de promo- teur de fait, sa responsabilité était engagée en application de l'article 1831-1 du code civil, pour avoir méconnu l'obligation de résultat pesant sur elle quant à la conformité du projet aux règles d'urbanisme ». Observations de Jurishebdo : Si la promotion immobilière est définie à l’article L.221-1 CCH, il n’y a pas de définition légale du pro- moteur. La diversité de ses formes d’intervention, de la coordination à la média- tion entre les acteurs de l’opération, explique que la Cour de cassation fasse appel, ainsi qu’en l’espèce, à un faisceau de critères pour justifier une qualification sur laquelle elle fait peser une obligation de résultat. Le facteur déterminant demeure celui de la prise d’initiative: le promoteur donne l’impulsion et assure le pilotage du projet, il est celui qui prend «le soin principal de l’affaire » (Civ., 3 e , 27avril 1977, n°75-13457). Droit de propriété ■ Pas de servitude d’empiétement! (Cass. Civ., 3 e , 1 er avril 2009, n°424 FS-P+B, cas- sation partielle) Conjointement à la vente, le 27juin 1979, de plusieurs parcelles leur appartenant, les consorts F.avaient consenti à M.P. une « convention de servitude » portant droit de passage sur leur parcelle. Courant 1988, M.P. avait procédé à des travaux de rénovation sur son bien. M.S., ayant acquis la propriété de la parcelle des consorts F.en octobre2001, avait assigné M.P. en démolition d'un esca- lier empiétant sur sa propriété. Débouté en appel, il s’est pourvu en cassation. « Vu les articles544 et637 du code civil […]; Attendu que pour débouter M.S. de sa demande en démolition de l'escalier dont les six dernières marches empiètent sur sa pro- priété, l'arrêt retient que M.P. s'est vu accor- der un droit de passage qui doit lui permettre d'accéder à l'étage de sa maison, qu'il a nivelé le terrain ce qui a rendu nécessaire la réalisa- tion de marches supplémentaires et qu'il a été autorisé par M me G. à effectuer tous travaux d'amélioration de nature à permettre l'exercice effectif de la servitude de passage; Qu'en statuant ainsi, alors qu' une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui, la cour d'appel a vio- lé les textes susvisés ». L’affaire est renvoyée. Observations de Jurishebdo : La Cour de cassa- tion confirme ici une jurisprudence établie, parfois négligée par les cours d’appel: rien ne saurait justifier un empiétement, pas même une servitude. La 3 e chambre censure donc toute emprise sur fonds voisin, même minime, réalisée sous couvert de servitude. En l’espèce, six petites marches d’un escalier. Mais égale- ment: un dépassement de toiture de trente ans (Civ., 3 e , 12juin 2003 n°01-14371), l’usage exclusif d’un local par le propriétaire du fonds voisin (Civ., 3 e , 24mai 2000, n°97-22255), ou encore, une véranda en surplomb (Civ., 3 e , 27juin 2001, n°98-15216). Empiétement et servitude ne sauraient cohabiter: l’atteinte portée au droit de propriété par une servitude reste admissible, car relative, quand elle est absolue en cas d’empiétement. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 28avril 2009 page 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E B B R R E E V V E E S S ■ Chute de l’investissement en immobilier d’entreprise Un recul de 86%: c’est le montant de la baisse des volumes d’investissements chiffré par Jones Lang Lasalle. 395millions d’euros ont été investis en Ile-de-France au 1 e r tri- mestre 2009 contre 2,7milliards au 1 er trimestre 2008 (et 8,4milliards sur l’ensemble de l’année 2008). Corrélativement, la hausse des taux de ren- dement se poursuit. Jones Lang Lasalle esti- me qu’elle a augmenté de 25 points de base par rapport au 4 e trimestre 2008. Le taux de rendement s’établit dans une four- chette de 5,75% à 6,25% sur le triangle d’or parisien. Quant au marché locatif, il a reculé de 25% en Ile-de-France au 1 er trimestre avec 440000m 2 commercialisés. Les loyers ont commencé leur décrue: elle est de 5 à 10% au 1 er trimestre 2009 suivant les sec- teurs. Le loyer prime du quartier central des affaires est passé en trois mois de 830 à 750 € /m 2 /an. Jones Lang Lasalle estime qu’en 2009, la baisse des loyers devrait être en Ile-de- France de 10% sur les valeurs faciales et de 15% sur les valeurs économiques. ■ Le prix AREIM (association de recherche et d’étude en immobilier) du meilleur mémoire ou thèse professionnelle en finance immobilière a été décerné à Fabio Christianzian i (université Bocconi, Italie). Des extraits de ce mémoire intitulé “les déterminants de la structure financière des sociétés composant l’indice EPRA/NAREIT” seront publiés dans la revue de l’IEIF, Réflexion immobilières. Chiffres… Nominations ■ Administration et organismes publics ✓ Nathalie Homobono , ingénieure générale des mines, est nommée directri- ce générale de la concurrence , de la consommation et de la répression des fraudes. Elle succède à Bruno Parent , nommé inspecteur général des finances en service extraordinaire (décrets du 16avril, J.O. du 17, @). ✓ EPARECA : Aline Peyronnet et Jean-Luc Aubineau (direction générale de la compé- titivité, de l'industrie et des services) sont nommés administrateurs représentant le ministre chargé du commerce (arr. du 31mars, J.O. du 16avril, p.6585). Au fil du J.O. ■ Procédure d’adoption des lois: un travail plus en amont La loi organique n°2009-403 du 15avril 2009 relative à l'application des articles34- 1, 39 et 44 de la Constitution modifie la procédure d’adoption des textes législatifs (J.O. du 16avril, p.6528). François Fillon a signé une circulaire publiée le même jour sur ce sujet. Le Pre- mier ministre insiste sur deux points: - les projets de loi doivent désormais être précédés d'une étude d'impact, - le texte du projet discuté dans l'hémicycle est désormais celui qui est adopté par la commission saisie au fond et non le texte initial du Gouvernement. On peut en déduire que cela renforce l'importance de la discussion devant la commission et que cela déplace en amont le débat parlementaire. La séance publique devrait logiquement en être allé- gée. (Circulaire du 15avril 2009 relative à la mise en œuvre de la révision constitutionnelle (procédure législative), J.O. du 16avril, p.6546). Conventions collectives ➠ Personnels des SA et fondations HLM : un avis d’extension de deux avenants a été publié (J.O. du 15avril, p.6501). - n°1 du 12décembre 2008 à l'accord du 27novembre 2007, - n°7 du 12décembre 2008. portant sur les rémunérations. ➠ Conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement : il est envisagé l’extension de l’avenant n°2 du 20janvier 2009 portant sur la valeur nationale du point (avis publié au J.O. du 15avril, p.6501). ➠ Gardiens, concierges et employés d'immeubles : l'avenant n°73 du 6octobre 2008 portant sur les salaires est étendu par un arrêté du 9avril 2009 (J.O. du 17avril, p.6659). ■ Parcs naturels Un décret n°2009-406 du 15avril 2009 a été pris pour l'adaptation de la délimita- tion et de la réglementation du parc natio- nal des Pyrénées occidentales aux disposi- tions du code de l'environnement issues de la loi n°2006-436 du 14avril 2006 (J.O. du 16avril, p.6548). Le texte indique notam- ment l e type de travaux qui peuvent être autorisés dans le cœur de parc . Exemple: reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par sinistre, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. ■ Logements neufs outre-mer: le solaire s’impose Un décret et trois arrêtés ont été publiés pour définir les particularités des caracté- ristiques thermiques, énergétiques, acous- tiques et d’aération des bâtiments d’habitation en Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion. ➠ L'article R 162-1 nouveau du CCH pré- voit que les logements neufs doivent être construits et aménagés de telle sorte qu'une protection solaire et une ventila- tion naturelle limitent le recours à la cli- matisation . L'aération naturelle doit être privilégiée (art. R 162-4). ➠ Le texte (art. R 162-2) fixe le principe d'une installation obligatoire dans les logements neufs d'un système de produc- tion d'eau chaude sanitaire (en Guadelou- pe, Martinique et Réunion). Lorsqu'un sys- tème de production d'eau chaude sanitai- re est installé dans un logement neuf (y compris en Guyane), l'eau chaude doit être produite par énergie solaire pour au moins 50% des besoins (sauf en cas d'ensoleillement insuffisant de la parcelle). Le texte entre en vigueur pour les demandes de permis déposées à compter du 1 er mai 2010. (Décret n°2009-424 du 17avril 2009 et 3 arrê- tés du 17avril, J.O. du 19, p.6726 et suivantes). Avocats ● ● Dans l’augmentation de capital de la foncière Warehause de Pauw , spéciali- sée dans les bâtiments semi-industriels et logistiques, réalisée fin mars pour 21,9 millions d’euros, WDP était conseillée par Erwin Destuyer et Lars Van Bever d'Eubelius (en droit belge) et par Hubert Segain assisté de Christopher Theris du cabinet Herbert Smith pour les aspects français de l'opération. ● ● Sarah Lugan rejoint le cabinet Frank- lin pour renforcer le pôle immobilier que dirige Jean-Christophe Bouchard, associé. Elle a notamment acquis son expérience dans l’externalisation immobilière et les baux commerciaux au sein d’études nota- riales (Nénert, Cheuvreux…).
