■ Baux d’habitation p. 2
✓ Procédure de résiliation
■ Baux commerciaux p. 2
✓ Non réalisation d’une cession de bail : recherche en responsabilité du cédant
✓ Obligation d’exploitation du fonds
✓ Résiliation du bail : l’intervention du créancier inscrit
■ Copropriété p. 3
✓ Imputation des charges de procédure
✓ Erreur de mesurage en loi Carrez : perte de chance du vendeur
✓ Action en justice : le syndic doit être autorisé à agir
✓ L’action en justice d’une union de syndicats
■ Indivision p. 5
✓ Signature d’une vente avec le consentement d’une fraction des indivisaires : responsabilité du notaire
✓ 2 exemples de vente judiciaire
■ Promesse de vente p. 6
✓ Durée de validité d’une offre de vente
✓ Décès de l’un des deux bénéficiaires de la promesse de vente
✓ Si l’agent immobilier oublie le risque de préemption du locataire
■ Contrat de vente p. 7
✓ La lésion s’apprécie lors de la conclusion de la vente, même si elle résulte de l’annulation d’un POS
✓ Consentement de deux vendeurs face au droit de préemption de la Safer
✓ Réduction de clause pénale
■ VEFA p. 9
✓ Réception sans réserve par le promoteur : sans effet sur l’obligation de délivrance conforme
■ Construction p. 9
✓ Action de l’assureur DO contre le constructeur
✓ Une construction, un assureur DO et RC, 2 polices distinctes
■ Droit de propriété p. 10
✓ Enclave et droit de passage
✓ Référé conservatoire pour faire cesser un empiétement
■ Permis de construire p. 11
✓ Méconnaissance de règles ICPE
✓ Preuve de l’affichage
■ Urbanisme p. 12
✓ Loi littoral
✓ Convention d’Aarhus
✓ Référé suspension : propriétaire évincé
✓ Lotissement : quand le cahier des charges contredit l’acte de vente
✓ Insalubrité
✓ Expropriation
✓ Droit de préemption urbain
■ Fiscalité p. 15
✓ Réduction d’impôt pour grosses réparations
✓ Taxe foncière
Bauxd’habitation p.2 ✓ Procédurederésiliation Bauxcommerciaux p.2 ✓ Nonréalisationd’unecessiondebail: rechercheenresponsabilitéducédant ✓ Obligationd’exploitationdufonds ✓ Résiliationdubail:l’interventiondu créancierinscrit Copropriété p.3 ✓ Imputationdeschargesdeprocédure ✓ ErreurdemesurageenloiCarrez:per- tedechanceduvendeur ✓ Actionenjustice:lesyndicdoitêtre autoriséàagir ✓ L’actionenjusticed’uneuniondesyn- dicats Indivision p.5 ✓ Signatured’uneventeavecleconsen- tementd’unefractiondesindivisaires: responsabilitédunotaire ✓ 2exemplesdeventejudiciaire Promessedevente p.6 ✓ Duréedevaliditéd’uneoffredevente ✓ Décèsdel’undesdeuxbénéficiaires delapromessedevente ✓ Sil’agentimmobilieroublielerisque depréemptiondulocataire Contratdevente p.7 ✓ Lalésions’apprécielorsdelaconclu- siondelavente,mêmesiellerésultede l’annulationd’unPOS ✓ Consentementdedeuxvendeursface audroitdepréemptiondelaSafer ✓ Réductiondeclausepénale VEFA p.9 ✓ Réceptionsansréserveparlepromo- teur:sanseffetsurl’obligationdedéli- vranceconforme Construction p.9 ✓ Actiondel’assureurDOcontrele constructeur ✓ Uneconstruction,unassureurDOet RC,2policesdistinctes Droitdepropriété p.10 ✓ Enclaveetdroitdepassage ✓ Référéconservatoirepourfairecesser unempiétement Permisdeconstruire p.11 ✓ MéconnaissancederèglesICPE ✓ Preuvedel’affichage Urbanisme p.12 ✓ Loilittoral ✓ Conventiond’Aarhus ✓ Référésuspension:propriétaireévincé ✓ Lotissement:quandlecahierdes chargescontreditl’actedevente ✓ Insalubrité ✓ Expropriation ✓ Droitdepréemptionurbain Fiscalité p.15 ✓ Réductiond’impôtpourgrossesréparations ✓ Taxefoncière L’obligationd’exploiterlefonds V oicitroispointsàretenirdanslamoissond’arrêtsquenous vousproposonsdanscenumérospécialconsacréàlajurisprudence récente. Lepremierpointconcerneles bauxcommerciaux. LaCourdecas- sationarendudeuxarrêtsconcernantl’obligationd’exploitationdu fondsdecommerce.Sionsaitqueledéfautd’exploitationpeut conduirelebailleuràrefuserledroitaurenouvellementsansindem- nité,lecasviséiciétaitceluidudéfautd’exploitationencoursde bail.Lebailleurvoulaits’enprévaloirpourobtenirlarésiliationdu contrat.MaislaCourdecassationindiquequeledéfaut d’exploitationn’estpasunecausederésiliationducontratdebail. Cen’estquesilebailcomporteuneclauseexpresseencesens,que lebailleurpourras’enprévaloirpourobtenirlarésiliation. Pourles contratsdevente ,leslitigessoumisauxtribunauxontsou- venttraitauxrelationsentrelespartiesentrel’avant-contratetl’acte définitif.Chaqueséried’arrêtsapportesonlotdechicaneetde contentieuxquiparaissentparfoisvainsàl’observateurextérieurau conflit.L’undeceuxquenousreprisicietquiaététranchéparla courd’appeldeParis,mettaitauxprisesunvendeuretuncouple d’acquéreursdontl’unétaitmortaprèslapromessedevente,sans avoireuleloisirdesignerl’acteauthentique.Lesvendeursrécla- maientnéanmoinsleversementd’unesommeautitredelaclause pénalecarlesconditionssuspensivesétaientparailleursremplies. Appliquantlecontrat,lacourd’appelacondamnélaveuveàpayerla clausepénaleàsesvendeurs,mais,faisantpreuvedecompréhension, elleasingulièrementmodérésonmontant,faisantusagedesonpou- voirdemodérationdesclausespénalesmanifestementexcessives. Enfin,encettepériodeestivale,évoquonsunarrêtrelatifàlaprotec- tiondulittoral.LeConseild’Etatpréciseaufildesarrêtslesnotions d’urbanisme quisontinséréesdanslestextesmaisquinécessitent unlongtravaild’analysepourensaisirlaportée.Ainsienest-ildela notiondehameaunouveauintégréàl’environnementoud’espaces prochesdurivage.L’articleL146-4ducodedel’urbanismeprévoiten effetuneurbanisationlimitéedanslesespacesprochesdurivage.Un arrêtvientdeseprononcersurlecasd’unecommunesituéeaubord del’ÉtangdeBerre.LeConseild’Etatindiquelestroiscritèresàrete- nirpoursavoirsil’onestenprésenced’unespaceprochedurivage: distancedurivage,caractèreurbaniséounonetcovisibilitéentrela zoneetl’eau.Iladmetqu’unendroitpouvaitencoreêtreconsidéré commeprochedurivagebienquedistantdel’eaude1350mètres, carlaligneservantdelimitequiavaitétéfixéeparladirectiveterri- torialed’aménagementsuivaitletracédelalignedechemindefer. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO AU SOMMAIRE . . immobilier JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro : Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine NUMERO spécial 26 7 JUILLET 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE N u m é r o s p é c i a l : j u r i s p ru d e n ce B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N Baux d’habitation ■ Procédure de résiliation (Cass. Civ. 3 e , 27mai 2009, n°659, FS-P +B, cas- sation) Un jugement ayant prononcé la résiliation du bail et l’expulsion du locataire est cassé pour une raison de procédure: “Vu les articles455 alinéa 1 er et 458 du code de procédure civile; Attendu que le jugement doit, à peine de nullité, exposer succinctement les préten- tions respectives des parties et leurs moyens; Attendu que pour constater la résiliation du bail et condamner M me A. à payer à M.S. diverses sommes, le jugement attaqué (tri- bunal d'instance de Bastia, 2juillet 2007) rendu en dernier ressort, se borne à énon- cer les prétentions de M.S.; Qu'en statuant ainsi, sans exposer, même succinctement, les prétentions et les moyens de M me A ., alors qu'il avait consta- té qu'elle était représentée à l'instance, le tribunal n'a pas satisfait aux exigences des textes susvisés”. Le jugement est donc cassé. Observations de Jurishebdo : la décision est censurée pour un pur motif de procédure. Le jugement n’ayant pas énoncé les préten- tions du locataire, il ne respectait pas les exi- gences de l’article 455 du code de procédu- re civile selon lequel le jugement doit expo- ser succinctement les prétentions des par- ties. Cette exigence est prescrite à peine de nullité (art. 458). Baux commerciaux ■ Non réalisation d’une cession de bail: recherche en responsabilité du cédant (Cass. Civ. 3 e , 10juin 2009, n°752, FS-P +B, rejet) Un bail commercial avait été cédé sous condition suspensive. Le cessionnaire repro- chait au cédant d’avoir empêché la régulari- sation de la cession. Sa demande est rejetée “Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que le bailleur avait refusé de don- ner son accord à la cession si une somme de 14000euros ne lui était pas versée pour une remise en état des lieux liée à la présen- ce d'une climatisation alors que cette clima- tisation avait été installée avec son accord exprès, la cour d'appel, a pu déduire de ces seules constatations que le cédant n'était en rien responsable de la non-réalisation de la condition suspensive liée uniquement aux exigences du bailleur; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; […] Par ces motifs; rejette”. Observations de Jurishebdo : le locataire tient de l’article L 145-16 du code de com- merce le droit de céder sont bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. Mais le bailleur peut imposer un certain nombre de conditions pour la subordonner à des contraintes particulières, sous réserve de ne pas empêcher la cession. Dans cette affaire, le litige portait sur l’installation d’une climatisation qui avait été effectuée par le locataire cédant. Le bailleur demandait une somme de 14000euros pour remettre en état un mur et mettre en conformité l’évacuation. Dans les négociations, le notaire du bailleur avait évoqué deux hypothèses: - conservation de la climatisation par le nou- veau locataire (signature d’un nouveau bail) et versement d’une somme de 14000euros au bailleur, - pas de nouveau bail, remise en état initial des lieux par le locataire cédant qui reste garant de son cessionnaire. La cour d’appel en avait déduit que la condition imposée par le bailleur ne dépen- dait pas uniquement du locataire en place mais également du nouveau (que la solu- tion retenue soit celle de la signature d’un nouveau bail ou d’une cession) et en consé- quence, qu’il n’était pas fondé à sommer le locataire en place de remplir les conditions posées par le bailleur “qui relevaient toutes des obligations du cédant”. En conséquence, dans la mesure où les conditions légitimes posées par le bailleur à la cession dépendaient du cédant et du ces- sionnaire, ce dernier ne pouvait pas récla- mer une indemnisation au cédant pour le préjudice résultant de la non-réalisation de la cession. ■ Obligation d’exploitation du fonds? (Cass. Civ. 3 e , 10juin 2009, n°826 et n°653, cassation) Le bailleur peut-il se prévaloir en cours de bail du défaut d’exploitation du fonds pour obtenir la résiliation du bail, à défaut de clause expresse? Par deux arrêts, la Cour de cassation apporte très nettement une réponse négative à cette question: ➠ 1 er arrêt “Vu les articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble l'article L.145-1 du code de com- merce; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Pro- vence, 13décembre 2007), que la société civile immobilière Liberté 11, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à M.P., a assigné ce dernier aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut d'exploitation des locaux; Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'il est établi que M.P. n'exploitait plus les locaux depuis plusieurs années, sans pouvoir établir un motif sérieux et légitime; Qu'en statuant ainsi, alors qu' aucune sti- pulation expresse du bail ne faisait obligation au preneur d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués , la cour d'appel a violé les textes sus- visés; Par ces motifs; casse”. ➠ 2 e arrêt “Vu l'article 1184 du code civil, ensemble l'article L.145-1 du code de commerce ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Pro- vence 24mai 2007) que les consorts T.ont consenti le 1 er octobre 1986 à la société Halles des viandes un bail commercial por- tant sur un magasin avec entrepôt; qu'ils l'ont assignée en résiliation judiciaire du bail pour défaut d'exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués; que M.T. étant décédé, ses héritiers ont repris l'instance ; Attendu que, pour accueillir la demande des bailleurs, l'arrêt retient que l'exploitation du fonds de commerce par son propriétaire dans les lieux loués est non seulement une obligation inhérente à l'économie du bail commercial mais aussi une condition de l'application du statut des baux commerciaux inscrite dans l'article L.145-1 du code de commerce, que le défaut d'exploitation depuis fin 2001 dans les lieux loués par la société Halles des viandes est amplement démontré et consti- tue un manquement grave justifiant la rési- liation du bail aux torts exclusifs du preneur lequel n'a pas repris son activité malgré l'assignation valant mise en demeure; Qu'en statuant ainsi alors que l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux com- merciaux dont l'inexécution ne peut J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 2 B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : si le preneur est tenu d’exploiter le fonds de commerce dans les lieux loués, dans les conditions fixées par l’article L 145-8, pour avoir droit au renouvellement de son bail, la situation est différente pour le cours du bail. Selon J.Lafond (Code des baux Litec p.374), “l’application du code de commerce en ver- tu de son article L 145-1 implique que les lieux loués soient affectés à l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’une entrepri- se artisanale appartenant au locataire”. Ce développement a trait au fondement de la clause d’affectation, qui permet au bailleur de résilier ou de refuser le renouvellement si la clause de destination n’est pas respec- tée. Mais la loi impose-t-elle l’exploitation en cours de bail? Le premier arrêt apporte une réponse néga- tive et le second est encore plus net. La cour d’appel d’Aix avait estimé que l’exploitation constituait une obligation inhérente à l’économie du bail et une condition de l’application du statut. Le 2 e arrêt confirme que l’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut, mais elle récuse l’idée que ce soit une obli- gation inhérente à l’économie du bail, puis- qu’elle ne s’applique qu’en présence d’une clause expresse. Les deux décisions réservent donc le cas d’une clause expresse: le bail peut imposer l’exploitation. A défaut, le bailleur ne peut pas se préva- loir du défaut d’exploitation pour deman- der la résiliation du bail. On retiendra ainsi que le bailleur qui sou- haite pouvoir se prévaloir du défaut d’exploitation du fonds pour obtenir la rési- liation du bail, sera bien inspiré d’insérer une clause obligeant le preneur à exploiter le fonds. ■ Résiliation de bail commercial: l’intervention du créancier inscrit (Cass. Civ. 3 e , 27mai 209, n°658, FS-P+B, rejet) Dans une procédure engagée pour obtenir la résiliation du bail en application d’une clause résolutoire, le bailleur avait dénoncé aux créanciers inscrits l’acte d’assignation adressé au locataire. Aucun créancier inscrit n’ayant proposé de régler les loyers arriérés; le juge des référés avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Un créancier voulait faire appel de la décision, mais son appel est jugé irrecevable, solution que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu que la faculté d'appel n'étant ouverte au créancier inscrit que si celui-ci offre d'exécuter les causes du commandement dans le délai d'un mois de la notification de la demande en résiliation du bail , la cour d'appel en a exactement déduit que l'appel formé par M me E. était irrecevable; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. Observations de Jurishebdo : lorsque le bailleur engage une procédure en vue de la résiliation du bail commercial dans lequel le fonds de commerce est grevé d’inscriptions, il doit prévenir les créanciers inscrits: l’article L 143-2 du code de commerce impose au bailleur de leur notifier sa demande. Ici le créancier avait fait inscrire un nantissement sur le fonds de commerce, il offrait de régler les loyers arriérés. La cour d’appel avait relevé que l’article L 143-2 permet au créancier, dans le délai d’un mois, de se sub- stituer au débiteur pour sauver leur gage, mais que cela ne lui confère pas la qualité de partie à l’instance et ne lui ouvre pas le droit d’appel. Ce raisonnement est validé par la Cour de cassation. Copropriété ■ Imputation des charges de procé- dure (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 25 juin 2009, n° 08/02056) Cet arrêt confirme l’interprétation stricte que fait la cour d’appel de Paris de l’article 10-1 de la loi de 1965 qui prévoit une impu- tation des frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créan- ce à l’encontre d’un copropriétaire: “L’article 10- 1 de la loi du 10juillet 1965 prévoit que "sont imputables au seul copro- priétaire concerné les frais nécessaires expo- sés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance […] pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice […] ", en sorte que, cette énu- mération étant limitative , les honoraires réglés par le syndicat des copropriétaires à son avocat et les honoraires exceptionnels du syndic, qui entrent dans les frais couverts par l'article 700 du code de procédure civile, seront exclus des charges exigibles de M me T.” Observations de Jurishebdo : cet arrêt confirme une jurisprudence antérieure. Pour un exemple: CA Paris, 23 fév. 2006, (Loyers et copr. 2006, n°111). Rappelons que l’article 10-1 a été complété par la loi du 12mai 2009 pour préciser que cette règle s’applique même en l’absence de demande du copropriétaire. ■ Loi Carrez : erreur de mesurage: évaluation de la perte de chance du vendeur (CA de Paris, 2 e ch. A, 13mai 2009, n°08/06398) Une vente portait sur un ensemble de lots de copropriété qui avaient été restructurés. La surface mentionnée au contrat de vente était de 218,67m 2 , selon mesurage effectué par une société de diagnostic. Or un cabinet de géomètres avait ultérieurement constaté une surface de 170,40m 2 , “selon identifica- tion de l’emprise des lots selon le règlement de copropriété”. Dans le rapport d’expertise retenu par les juges, l’expert avait exclu du calcul les espaces de parties communes qui reliaient certains lots et qui avaient été appropriés lors de travaux de réunion des lots. La cour d’appel confirme le jugement qui avait admis la réduction de prix: “Considérant en conséquence que le juge- ment sera confirmé en ce qu'il a retenu une perte de surface de 218,67 - 168,80m 2 , soit 49,87% [il faut lire m 2 , N.D.L.R.] supérieur à 5% de la surface annoncée ouvrant droit à l'action en réduction; Considérant que la vente de plusieurs lots pour un prix unique ne fait pas obstacle à l'action en réduction de prix proportionnel- le à la moindre mesure, que toutefois, le premier juge a à bon droit exclu du calcul de cette réduction la valeur des deux caves, celles-ci n'étant pas de la nature des lots soumis au mesurage "Carrez"; que la SCI [acquéreur] ne saurait alors détourner la loi sur ce point au motif que les caves seraient des éléments indissociables et partant sou- mises au mesurage; que si subsidiairement elle entend voir ramener la valeur de chacu- ne de ces caves à 3430 € représentant 10% • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 3 du prix total selon l'usage elle n'en justifie par aucun élément d'estimation; que le jugement sera également confirmé quant au montant de la restitution de prix propor- tionnel à la moindre mesure soit 73699,38 € , somme due par les époux R.[vendeur] indépendamment de toute faute de leur part; Considérant sur l'appel principal de la Sté Ode Architecture et de la MAF, que celle-ci fait valoir que pour appliquer la loi "Car- rez" il est nécessaire de démontrer lequel des lots acquis est affecté d'une différence de superficie avec celle figurant à l'acte de vente et déterminer le prix de vente de cha- cun des lots; Mais considérant que la déclaration de garantie donnée dans l'acte par les ven- deurs a porté sur une superficie unique pour l'ensemble des lots soumis au mesura- ge légal, la vente étant négociée sur un prix unique; qu'il n'y a pas lieu dès lors de déter- miner la surface qui aurait dû être déclarée pour chacun des lots ni sa valeur au jour de la vente; qu’il s’ensuit que la réduction s'applique sur le prix de l'ensemble des lots sans qu'il y ait lieu de rechercher quel lot et dans quelle mesure est affecté dans sa valeur pour insuffisance de surface; Que les appelantes soutiennent encore que la surface est en réalité de 194,90m 2 en rai- son de l'incorporation de 26,60m 2 (en réali- té 26, 10) de surfaces relevant des parties communes ; Que cependant l’ emprise sur les parties communes ne modifie pas les surfaces privatives vendues et demeure exposée à une revendication de la copropriété ; Considérant en revanche qu'à bon droit les appelantes soutiennent que la restitution de prix à la charge des vendeurs n'est pas un préjudice indemnisable; Considérant que Ode Architecture, assurée auprès de la MAF doit répondre du préjudi- ce résultant des fautes commises par la première en établissant un relevé de mesures ne tenant aucun compte des lots et sans référence aucune au règle- ment de copropriété , préjudice s'analysant en une perte de chance pour les époux R.de négocier leur bien sur la base d'une superficie réelle et sincère; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a éva- lué cette perte à 51589,56 € , à l'exclusion de tous autres dommages-intérêts en l'absence de préjudice complémentaire justifié, l'appel incident étant sur ce point rejeté”. Observations de Jurishebdo : cet arrêt apporte, à partir d’un exemple caractéris- tique d‘une erreur de mesurage, un éclaira- ge intéressant sur les conséquences finan- cières de cette erreur. 1. Le bien vendu représentait un ensemble de lots réunis. Or certaines fractions de la surface résultaient de suppression de murs de séparation et d’appropriation de frac- tions de parties communes. La cour considè- re qu’il ne faut pas les inclure dans les par- ties privatives objet du mesurage, car elles restent exposées à une revendication de la copropriété. 2. Les conséquences financières. Le vendeur qui doit supporter une diminution de prix à la suite d’une erreur de mesurage cherche naturellement à être indemnisé. La cour confirme une règle bien établie selon laquelle l’erreur de mesurage qui a pour conséquence une restitution d’une fraction du prix n’est pas un préjudice indemnisable: la Cour de cassation considè- re que cela ramène le prix de vente au montant que les vendeurs auraient dû nor- malement percevoir (Cass. Civ. 3 e , 21 nov. 2006, Administrer, fév. 2007, p.46). Mais la cour d’appel tempère les effets de la règle en admettant que le vendeur a subi une perte de chance de vendre le bien sur la base d’une superficie réelle et sincère. La société de mesurage et son assureur sont donc condamnés à verser à titre d’indemnité les deux tiers du montant de la restitution de prix (51 589 € pour une resti- tution de prix de 73699euros). ■ Action en justice : le syndic doit être autorisé à agir (CE, 29mai 2009, 8 e sous-section, n°306337) Le Conseil d’Etat a annulé un arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux : elle avait jugé que la circonstance que l’assemblée générale du syndicat des copro- priétaires n’aurait pas autorisé le nouveau syndic à poursuivre la procédure d’appel était sans influence sur la recevabilité de la requête sans rechercher si l’ancien syndic, qui avait formé appel, avait bien été autori- sé à cet effet par une décision de l’AG. Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: “Considérant qu'il ressort des pièces du dos- sier que l'assemblée générale du Syndicat des copropriétaires de la résidence Petit Vignemale, qui s'est tenue le 7février 2009, a décidé d'autoriser à interjeter appel du jugement du tribunal administratif de Pau la SARL Agence immobilière Bordena- ve, syndic du syndicat des copropriétaires à la date à laquelle l'appel a été formé devant la cour administrative d'appel de Bordeaux; que, dès lors, le syndic doit être regardé comme ayant eu qualité pour agir au nom du syndicat des copropriétaires et la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir doit être rejetée”. Le Conseil d’Etat rejette par ailleurs un argument selon lequel le syndicat des copropriétaires n’aurait pas été propriétaire du terrain d’assiette prévu pour la construc- tion d’un escalier extérieur car aucun litige n’avait été porté à la connaissance du mai- re sur ce point et rien ne pouvait faire dou- ter de l’appartenance de ce terrain au syn- dicat.“ Observations de Jurishebdo : pour agir en justice, le syndic doit être autorisé par l’assemblée des copropriétaires (art. 55 du décret du 17mars 1967). Un juge ne peut donc pas écarter le moyen selon lequel le syndic n’aurait pas été autorisé à agir en jus- tice en le déclarant sans incidence sur la recevabilité de la requête. Il doit au contrai- re vérifier qu’il a bien été autorisé. ■ L’action en justice d’une union de syndicats (CE, 29mai 2009, 6e sous-section, n°301193) Le permis de construire un bâtiment de ser- vices abritant des bureaux, des caisses pour remontées mécaniques, cinémas et loge- ments dans la station des Arcs était contesté par L’union syndicale des propriétaires des Villards. La question de la capacité de cette union de syndicats à agir en justice était contestée. La cour administrative de Lyon avait jugé que, compte tenu de ses statuts, cette union ne justifiait pas d’un intérêt lui donnant qualité pour contester la légalité de l’arrêté accordant le permis et le Conseil d’Etat confirme cette décision: “Considérant que l' article 15 de la loi du 10juillet 1965 , qui reconnaît aux syndicats de copropriétaires qualité pour agir en justi- ce «en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble», ne s'applique qu'aux syndicats de copropriétaires et non aux unions syndicales ; qu'ainsi, le moyen de défense, présenté devant la cour administrative d'appel par l'union syndicale, tiré de ce que son intérêt pour agir résultait de cet article15, était inopérant; que la C C O O P P R R O O P P R R I I E E T T E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 4 cour n'a donc pas entaché son arrêt d'irrégularité en omettant d'y répondre; Sur le bien-fondé de l'arrêt: Considérant en premier lieu qu'aux termes de l’article 29 de la loi du 10juillet 1965, l'objet d'une union de syndicats de copro- priétaires est «la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun»; que si ces dispositions n'excluent pas qu'une union de syndicats tire de ses statuts qualité pour agir en justi- ce au nom de ses membres, l'article 15 de cette loi, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, n'est pas applicable aux unions de syndicats; qu'en ne tirant pas directement l'intérêt pour agir de l'union requérante des termes de l'article 15, la cour n'a donc pas entaché son arrêt d'une erreur de droit”. Le Conseil d’Etat analyse les statuts qui visaient l’entretien, la gestion et la sur- veillance des parties communes des lotisse- ments et groupements d’habitants dans la station, passer des conventions… et conclut : “qu'au vu de ces stipulations, qui ne visent pas précisément les questions d'urbanisme ni la défense du site, la cour n'a pas dénaturé les statuts de l'union syndi- cale en estimant que l'objet social de cel- le-ci devait être regardé comme se rat- tachant uniquement aux questions relatives à la gestion des parties com- munes dont l’Union syndicale des proprié- taires des Villards avait la charge; que, par suite, elle n'a pas entaché son arrêt d'erreur de droit en jugeant que l’Union syndicale des propriétaires des Villards ne justifiait pas d'un intérêt de nature à lui donner qualité pour demander l'annulation du permis de construire litigieux”. Observations de Jurishebdo : On retiendra que si un syndicat des copropriétaires a qua- lité pour agir en justice pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en appli- cation de l’article 15 de la loi de 1965, cet article ne s’applique pas aux unions de syn- dicats. La défense de ces droits doit donc être exercée au niveau de chaque syndicat et non à celui de l’union. Il faut par ailleurs se référer au statut de l’union pour apprécier sa capacité à agir en justice. En l’espèce, les statuts qui visaient la gestion des parties communes, mais non la défense du site, ne l’autorisaient donc pas à agir en justice pour contester un permis de construire. Indivision ■ Signature d’une vente avec le consentement d’une fraction des indivisaires: responsabilité du notaire (Cass. Civ. 3 e , 17juin 2009, n°795, FS-P +B, cas- sation partielle) Un acte de vente avait été signé devant notaire pour l’acquisition d’un immeuble appartenant à une indivision. Or seuls cer- tains indivisaires l’avaient signé, les autres n’étant ni présents ni représentés. Sur auto- risation des indivisaires signataires, les acquéreurs avaient pris possession des lieux mais certains indivisaires les avaient assignés en expulsion. La cour d’appel avait pronon- cé leur expulsion et les avait condamnés à une indemnité d’occupation, mais refusé d’admettre leur action en responsabilité contre le notaire. C’est sur ce dernier point que l’arrêt est cassé: “Vu l'article 1382 du code civil; Attendu que pour débouter les époux H.[acquéreurs], condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation, de leur action en garantie contre le notaire, l'arrêt retient que l'acte de vente mentionnait cha- cun des coïndivisaires, que les acquéreurs avaient pu constater lors de la signature de l'acte que tous n'étaient pas présents et que ni le notaire ni ceux présents n'avaient reçu pouvoir de les représenter et de signer l'acte pour eux, qu'ils étaient informés de la difficulté relative à cette vente et de la nécessité d'obtenir la signature des autres coïndivisaires et qu'il résulte par ailleurs du courrier du 25mars 1998 que leur a adressé le notaire que ce dernier leur a transmis une proposition des propriétaires en atti- rant leur attention sur les difficultés de leur situation et en leur conseillant de l'étudier avec leur avocat; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le notaire n'avait pas recueilli le consentement et la signatu- re de tous les vendeurs indivis men- tionnés dans l'acte , la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvi- sé”. L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : il appartient au notaire de vérifier la capacité et le pou- voir des parties au contrat, mais aussi leur consentement. Dans une indivision, il faut le consentement de tous, sauf à recourir aux procédures de l’article 815 ou 815-1 du code civil. La Cour de cassation admet donc la respon- sabilité du notaire qui a établi l’acte authen- tique en ne recueillant, outre la signature des acquéreurs, que celle d’une fraction seulement des indivisaires vendeurs. ■ Vente judiciaire (CA de Paris, 2 e ch. A, 13mai 2009, n°08/17919) Une indivision avait été constituée en 1986 dans le cadre d’un appel à l’épargne. Elle regroupait 113 membres et était propriétai- re d’une usine hydroélectrique en Seine Et Marne. L’indivision avait rencontré des diffi- cultés financières en raison notamment de la nécessité d’effectuer des travaux pour permettre le passage des poissons et une assemblée avait autorisé la vente. Mais cer- tains indivisaires s’y opposant, un groupe d’indivisaires avait assigné pour que le juge autorise la vente. Le premier juge avait reje- té la demande, mais la cour d’appel y fait droit. “Considérant qu'ensuite de ces échanges une assemblée générale des indivisaires, tenue le 12avril 2008 avait approuvé le pro- jet de cession par 155 parts sur 203; Considérant que pour s'opposer à l'autorisation de vendre, nécessaire en l'absence de l'unanimité requise, les inti- mées […] font valoir que la Sarl Chartrettes ne justifie pas avoir communiqué l'offre d'achat à tous les indivisaires; surtout elles craignent la mise en œuvre de la garantie de passif dès lors que CNR ne pourra que rapidement constater que d'importants tra- vaux sont à faire et qu'alors le capital des indivisaires sera ruiné; elles soutiennent que Sarl Chartrettes serait mieux inspirée de fai- re les travaux de rénovation nécessaires alors que par l'effet des mouvements clima- tiques et des crues de la Seine l'usine génè- re des bénéfices; […] Considérant que les garanties qui assortis- sent la vente sont usuelles; que selon le rap- port du 20mars 2009 de Sud Energie, exploitant actuel de la centrale, son état est satisfaisant grâce, notamment, à des tra- vaux de rénovation réalisés permettant de pérenniser l'outil de travail tout en respec- tant les conditions techniques et environne- mentales réglementaires; Considérant qu'il n'est au demeurant soute- nu aucun défaut majeur de la centrale, hor- I I N N D D I I V V I I S S I I O O N N • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 5 mis l'absence de la passe à poissons dont CNR ferait, au cas d'acquisition, son affaire personnelle et que par avenant du 9mars 2009 la CNR a précisé qu'ainsi qu'il ressortait de la lettre du 12septembre 2008 la garan- tie ne s'étendait pas à d'éventuels travaux de rénovation de la Centrale nécessaires au maintien, postérieurement au 9octobre 2012 du bénéfice de l'obligation d'achat par EDF de l'énergie produite; […] Considérant en conséquence que la cour dispose des éléments suffisants pour retenir que le refus de vente de certains indivi- saires met en péril l'indivision et par réformation du jugement autorisera la vente dans les termes demandés et rappe- lés dans le dispositif ci-après; Observations de Jurishebdo : l’article 815-5 du code civil permet à un indivisaire de demander en justice une autorisation pour passer seul un acte pour lequel le consente- ment d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. La cour fait ici droit à la demande et autorise la vente. Rappelons que l’article 815-5 a été modifié par la loi du 12mars 2009 et prévoit désor- mais une autorisation de vente d’un bien indivis à la demande d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis (avec intervention d’un notaire devant lequel s’expriment les demandeurs). Le tribunal peut autoriser l’aliénation si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La condition est donc bien plus souple que la précédente qui évo- quait le péril de l’intérêt commun. ■ Indivision: un exemple d’autorisation de vente judiciaire (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 18juin 2009, n°09/51530) Des époux avaient acquis en indivision un bien locatif sous le régime Périssol. Or les époux s’étaient séparés, les échéances d’emprunt n’étaient plus réglées que par l’un d’eux. Le locataire étant parti, le défaut d’entente entre les coïndivisaires avait empêché la relocation et la valeur du bien était obérée par des dégâts des eaux succes- sifs. L’épouse avait demandé au tribunal l’autorisation de vendre le bien en dépit du refus de son mari, autorisation qui lui est accordée: “Considérant que, selon les dispositions de l’article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé à par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun; Considérant que la BNP Paribas, banque prêteuse, a informé M me LeB., le 28juillet 2008, […] qu'un avis à tiers détenteur lui avait été notifié par le Trésor Public sur le compte spécial de remboursement de l'emprunt, pour recouvrement d'une dette fiscale de M.C., ce qui a donné lieu à saisie du solde du compte; Qu'en dépit d'un accord de principe donné par lettre du 7octobre 2008 pour la vente de l'appartement, M.C. s'est refusé à signer la procuration établie à cet effet par le notaireD., retardant indéfiniment par ses atermoiements la signature de l'acte en dépit de l'expiration de la proposition d'achat qui lui a été communiquée, éma- nant de M me T.; que, dans ces conditions, son propre notaire, M.E., a renoncé à l'assister; Considérant qu 'il résulte de ces éléments que les intérêts de l'indivision sont mis en péril , le bien indivis étant exposé à une mesure de saisie immobilière en raison des poursuites des créanciers de M.C., du non- remboursement de l'emprunt, de l'impossibilité de le donner en location, de la précarité de la gestion assumée par la seule M me Le B.et du conflit opposant les coïndivisaires, toutes circonstances ayant pour effet de le laisser péricliter; Considérant que le refus de M.C. de consentir à la vente de gré à gré du bien indivis justifie donc l'autorisation sollicitée par M me LeB., laquelle exclut l'application des articles815-14 et 815-15 du code civil édictant un droit de préemption du coindivisaires sur le bien indivis, dès lors que la cession concerne l'intégralité des biens et droits indivis et non pas seulement ceux de l'un des coindivisaires”. La cour autorise donc la vente du bien à un prix correspondant à une offre d’achat qui avait été émise. Observations de Jurishebdo : cet arrêt four- nit donc un exemple de situation où le juge peut autoriser un indivisaire à vendre le bien en dépit du refus d’un autre, lorsqu’il y a péril de l’intérêt commun. En l’espèce, la vacance du bien ajoutée à la nécessité de poursuivre le remboursement du prêt et à la dégradation du bien, rendait l’intérêt commun manifestement menacé. Promesse de vente ■ Durée de validité d’une offre de vente (Cass. Civ. 3 e , 20mai 2009, n°603, FS-P+B, cassation) Une offre de vente, résultant de l’application d’un droit de préférence, avait été émise en 1995, mais sans délai. Le destinataire de l’offre avait manifesté sa volonté de l’accepter en 2001. La cour d’appel avait fait droit à sa demande de vente forcée mais la Cour de cassation censure cette décision: “Vu l'article 1101 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 15janvier 2008) que le département de la Haute-Savoie a adressé le 17mars 1995 à M.P. une offre de rétrocession d'une partie d'un terrain que celui-ci lui avait vendu en 1981 en se réservant un droit de préférence; que le 8décembre 2001 M.P. a enjoint au département de signer l'acte authentique de vente - que M me P., venant aux droits de son père décédé, l'ayant assi- gné le 28janvier 2004 en réalisation forcée de la vente, le département s'est prévalu de la caducité de son offre; Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'offre contenue dans la lettre du 17mars 1995 a été renouvelée dans le courrier du 7octobre 1996 sans être assortie d'aucun délai et qu'en conséquence M.P. a pu l'accepter par courrier du 8décembre 2001; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'acceptation était intervenue dans le délai raisonnable nécessairement contenu dans toute offre de vente non assortie d'un délai précis , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision”. L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : la décision est rendue en matière de droit de préférence; l’offre de vente était en effet l’application de la clause accordant un droit de préférence au vendeur en cas de revente du bien par l’acquéreur initial. Mais elle a une portée plus générale en matière d’offre de vente puisque la Cour fait référence à “toute offre de vente non assortie d’un délai précis”. Lorsque l’offre est consentie pour une durée précise, elle est valable pendant cette durée. Lorsqu’elle est à durée indéterminée, elle est en principe valable tant qu’elle n’a pas été rétractée. Toutefois, le bénéficiaire doit l’accepter “dans un délai raisonnable” selon la Cour de cassation. Il reste à savoir ce P P R R O O M M E E S S S S E E D D E E V V E E N N T T E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 6 qu’est un délai raisonnable. Accepter une offre six ans après son émission ne fait manifestement pas partie du raisonnable. ■ Décès d’un des deux bénéficiaires de la promesse de vente (CA Paris, 18juin 2009, Pôle 4, ch. 1, n°2008/16736) Une promesse de vente avait été conclue sous condition suspensive d’obtention de prêt au bénéfice de deux époux. Or l’un d’entre eux était mort avant la signature de l’acte authentique. Son épouse ne voulant plus acquérir, les vendeurs lui réclamaient le versement de la clause pénale. “Considérant qu'il est acquis aux débats qu'antérieurement au décès de RobertD., les époux D.avaient obtenu le prêt objet de la condition suspensive, de sorte que celle-ci était réalisée; Considérant qu'en cause d'appel, M me D. se borne à prétendre que le décès de son époux constituerait un cas de force majeure qui l'aurait empêchée d'acheter le bien; Mais considérant que le décès n'est pas un événement imprévisible ; qu 'il ne constitue donc pas un cas de force majeure et qu'il convient de dire que M me D., solidairement obligée avec son époux aux termes de l'acte sous seing privé du 6décembre 2004, qui a refusé de régula- riser la vente par acte authentique de sorte que celle-ci est résolue, est tenue par la clause pénale précitée”. Le montant de la clause pénale était de 21680 € , mais l’arrêt la ramène à 4000 € , son montant étant manifestement excessif au regard de la réalité du préjudice. Observations de Jurishebdo : la cour d’appel fait une stricte application du contrat. Le prêt ayant été obtenu et la condition sus- pensive réalisée, l’acquéreur ne pouvait plus renoncer à acquérir sauf à devoir payer le montant de la clause pénale. Sûrs de leur bon droit, et avec peu d’égard pour la situa- tion personnelle de leurs contractants, les vendeurs ont donc poursuivi l’exécution du contrat à l’égard de la veuve pour la contraindre à payer la somme due (21680 € ). Pour s’en tenir à l’aspect financier, on remarquera qu’ils ont sans doute eu tort: le juge ayant réduit la clause pénale à 4000 € et les ayant condamnés à verser 1500 € au notaire à titre d’indemnité pour appel abusif, il leur restait sans doute tout juste de quoi régler leurs différents frais… ■ Lorsque l’agent immobilier oublie de mentionner le risque préemption du locataire (CA Paris, Pôle 4, Ch. 9, 11juin 2009, n°07/18513) Le 9décembre 2002, M me I. avait acheté, par l’intermédiaire de l’agenceS., un apparte- ment appartenant à la société F.Avant la réitération du compromis, elle vendait son propre appartement. Ayant appris qu’elle ne pourrait finalement acquérir en raison de l’exercice par le locataire de son droit de préemption, dont elle ne connaissait pas l’existence, elle avait assigné l’agence immo- bilière en réparation des frais de garde- meuble et perte de chance d’acquérir aux conditions de la promesse. N’ayant obtenu que 2511,79 € de dommages-intérêts en première instance, elle a interjeté appel. « Considérant […] que la faute profession- nelle commise par la société S.ayant con- sisté à ne pas indiquer au candidat à l'acquisition du bien immobilier que sa can- didature était aléatoire puisqu'aussi bien, au moment de la signature de la promesse de vente, les locataires qui bénéficiaient d'un droit de préemption ne l'avaient pas encore exercé, dans la mesure où l'offre de vente ne leur avait pas encore été notifiée, est patente et que le jugement entrepris doit être confirmé de ce chef; Considérant, par contre, que M m e I. a fait preuve de légèreté en ne prévoyant pas, dans la promesse de vente de son apparte- ment précédent, l'éventualité d'une cause de nullité ou de caducité de la promesse de vente intervenue le 9décembre 2002 entre elle-même et la société F.et, par con- séquent, une condition suspensive afférente à ce risque; Qu'elle ne saurait, dès lors, réclamer à la société S.le remboursement des frais de déménagement de son mobilier vers un garde-meubles dans l'attente de l'acquisition d'un nouvel appartement […]; Que M me I. ne peut qu'être déboutée de sa demande de se voir indemnisée de sa perte de chance d'avoir pu acquérir un bien immobilier pour la somme figurant dans la promesse de vente du 9décembre 2002; qu'elle a vendu son appartement précédent le 29avril 2003 à raison de 3907 € le m 2 (57,37m 2 ), que la promesse de vente du 9décembre 2002 prévoyait un prix de 2400 € le m 2 (80m 2 ) et que l'appartement qu'elle a finalement acquis le 29septembre 2003 l'a été sur la base d'un prix au m 2 de 2846 € (90,44m 2 ); que le comportement fautif de la société S.n'est pas la cause de cette soit-disante « perte de chance » ; que, même si M me I. avait été avertie du caractère aléatoire de la promesse de vente du 9décembre 2002, la vente n'aurait, de toutes façons, pas pu se réaliser du fait de l'exercice du droit de préemption par les locataires ». Observations de Jurishebdo : Sauf mandat express et écrit du propriétaire, un agent immobilier ne peut pas délivrer lui-même valablement un congé pour vendre au locataire (Civ., 1 e , 5juin 2008, 04-16368). Il n’est alors pas en son pouvoir de purger « l’aléatoire » de la promesse. En revanche, il lui revient de s’informer, et d’informer, « avec exactitude et loyalement » son acquéreur, et « par voie de conséquence, se donner les moyens de remplir cette obliga- tion » (CA d'Agen, 13novembre 2001, n°99/01804). Une fois l’information utile recueillie, naît l’obligation d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les obstacles éventuels à son projet (Civ., 3 e , 13juillet 1994, 92-14298). Certes, l’agent peut aussi faire valoir qu’il n’est pas toujours en mesure de savoir si une purge du droit de préemp- tion est nécessaire: notamment si le locataire est parti et que le propriétaire n’informe pas son mandant… mais s’il y a faute, à quelle réparation ouvre-t-elle droit? Le TGI n’avait accordé à la requérante que 2511,79 € , lorsqu’elle en réclamait 128517,56 € . Demande irrecevable: les frais consécutifs à la vente de son propre loge- ment ne sont selon la cour imputables qu’à sa propre précipitation, ce qui sous-entend que le devoir de conseil de l’agent n’allait pas jusqu’à celui de déconseiller un démé- nagement, peut-être car cette prudence était de bon sens. Enfin, perte de chance, il n’y avait pas: ni chance, la préemption ne la laissant pas espérer, ni chance perdue, les conditions de la nouvelle acquisition n’étant pas plus défavorables. ● H.L Contrat de vente ■ La lésion s’apprécie lors de la conclusion de la vente, même si elle résulte de l’annulation d’un POS (Cass. Civ. 3 e , 17juin 2009, n°785, FS-P +B, rejet) Une commune avait vendu une parcelle de 4451m 2 à une personne alors que la surface minimale pour construire était fixée par le V V E E N N T T E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 7 POS à 10000m 2 . Or ce POS avait été ulté- rieurement annulé et en conséquence, se trouvait remis en vigueur le POS antérieur fixant la surface minimale pour construire à 4000m 2 . La commune voulait obtenir la res- cision de la vente pour lésion, mais sa demande est rejetée. “Mais attendu qu’ayant retenu que si l’annulation de la révision du plan d’occupation des sols approuvé le 16mars 1999 avait pour effet de remettre en vigueur le plan d’occupation des sols immédiatement antérieur qui prévoyait que les terrains devaient avoir une superficie minimale de 4000 m 2 pour être constructibles, elle ne pouvait avoir pour effet , dès lors qu'elle n'était pas notoirement inéluctable, de faire disparaître la dévalorisation que, de fait, à la date du 20janvier 2000, cette révision faisait subir à la parcelle litigieuse dont la superficie n'était que de quatre mille quatre cent cinquante et un mètres carrés en pré- voyant que dans le secteur où elle se trou- vait, les terrains devaient avoir une superficie minimale de dix mille mètres carrés pour être constructibles, la cour d'appel en a déduit à bon droit, la rétroactivité étant sans inciden- ce sur la lésion qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat, que la commune de Mimet devait être déboutée de sa demande en rescision de la vente; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoir est rejeté. Observations de Jurishebdo : c’est une affaire originale de lésion qui était ici en cause. C’est donc la commune qui estimait la vente lésionnaire ayant vendu un terrain qu’elle pouvait considérer comme inconstructible mais qui se trouvait devenu constructible du fait de l’annulation du POS. La Cour de cassa- tion indique ici la limite de la rétroactivité de l’annulation. Lors de la conclusion de la ven- te, la surface minimale pour construire était de 10000m 2 et, dans la mesure où la lésion s’apprécie au moment de la conclusion du contrat, elle n’était pas constituée: la dévalo- risation existait bien au moment de la vente. ■ Consentement de deux vendeurs face au droit de préemption de la SAFER (Cass. Civ. 3 e , 13mai 2009, n°578, FS-P +B, cas- sation) Une SAFER voulait se prévaloir de la notifi- cation d’une intention de vendre émanant d’un propriétaire de terrain et obtenir la vente forcée, mais il est donné raison au propriétaire de camper dans son refus de vendre: seule l’époux avait signé l’offre de vente, non son épouse: “Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 19février 2008), que M.et M me B. sont pro- priétaires de deux parcelles; que le notaire instrumentaire a notifié à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Languedoc-Roussillon (SAFER) l'intention de M.B. de vendre ces terres à M me L.; que la société a décidé d'exercer son droit de préemption; que M.B. ayant refu- sé de signer l'acte authentique de vente, la SAFER a assigné M.et M me B. afin d'obtenir le transfert de propriété des parcelles à son profit; Attendu que la SAFER fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, […] Mais attendu qu’ayant constaté que l’absence de consentement de M m e B. se révélait parfaitement à la lecture de la lettre d’information du notaire, la cour d’appel a pu déduire de ce seul motif que la SAFER ne pouvait trouver dans la démarche du notaire matière à estimer qu’il avait reçu mandat de M me B., ce qui faisait échec à l’application de la théorie de l’apparence contre les époux B.; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations de Jurishebdo : En cas de ven- te d’un bien appartenant à deux époux, le consentement des deux est requis. L’intention de vendre émanant d’un seul d’entre eux est donc insuffisante à engager l’autre qui peut s’opposer à la conclusion de la vente. Le bénéficiaire de la promesse ou, comme en l’espèce, le titulaire du droit de préemption, ne peut se prévaloir de l’accord d’un seul des deux époux pour obtenir la vente. ■ Réduction de clause pénale (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 18juin 2009, n°2007/20871) Une vente avait été conclue sous condition suspensive d’obtention de prêt. Les acqué- reurs n’avaient pas obtenu le prêt, mais avaient effectué des démarches insuffi- santes pour obtenir le prêt qui n’avaient pas abouti. La cour d’appel confirme la décision du juge qui avait condamné les acquéreurs au versement d’une clause pénale mais en modère le montant: “Qu'à ces justes motifs [retenus par les pre- miers juges], il suffit d'ajouter que, quelque soit la bonne foi des épouxQ., il n'en est pas moins constant qu'ils ont sollicité un prêt auprès d'un interlocuteur peu fiable, dans des conditions fantaisistes et n'offrant aucune garantie, que la plainte pour abus de confiance dont ils font état n'a été dépo- sée que deux années après les faits, alors que la procédure était en cours, et que ce dépôt est sans incidence sur la constatation de l'insuffisance et de l'inadéquation des démarches mises en œuvre par les appelants pour obtenir le prêt visé à la condition suspensive ; Considérant, sur la clause pénale, que le juge peut toujours et même d'office en réduire le montant s'il apparaît que celui-ci est manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi ; Considérant, au cas d'espèce, que les inti- més ne justifient d'aucun préjudice autre que celui lié au retard de quelques mois apporté à leur projet de vente et aux tracas et vicissitudes de toute nature relatifs à cet échec et à l'engagement de la présente pro- cédure; Qu'ils ne contestent pas avoir cédé leur bien, le 11août 2007, à un sieurG., moyen- nant le prix de 164420 € , excédant de 27216 € celui convenu avec M.et M me Q.; Considérant qu'au vu de ces éléments, le montant de la clause pénale, qui appa- raît manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par M.et M me A., sera réduit à la somme de 4000 € , le jugement déféré étant réformé sur le quan- tum de la somme allouée, Considérant, sur les honoraires de la SARL Astiade Immobilier, que ceux-ci sont exi- gibles dans la mesure où la condition suspensive d'obtention de prêt est réputée réalisée par suite de la carence des acquéreurs dans leurs démarches, qui en a empêché l'accomplissement , en sorte que l'acte sous seing privé du 8mars 2004, signé des deux parties, justifie le droit à commission de l'intermédiaire par application des articles6 de la loi du 2jan- vier 1970 et 74 du décret du 20juillet 1972”. Observations de Jurishebdo : Cet arrêt four- nit un nouvel exemple de l’usage pour le juge de son pouvoir de modérer une clause pénale qui lui paraît manifestement excessi- ve. En l’espèce, les vendeurs n’avaient en réalité subi aucun préjudice puisqu’ils avaient revendu quelques mois plus tard à un montant supérieur au prix initial… V V E E N N T T E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 8 L’arrêt montre aussi que l’agent immobilier est en droit de réclamer sa commission lorsque c’est l’acquéreur qui a empêché l’accomplissement de la condition suspensi- ve et qu’elle est donc réputée remplie. VEFA ■ La réception sans réserve par le promoteur est sans effet sur l'obligation de délivrance conforme (Cass. Civ., 3 e , 4juin 2009, n°705 FS-P+B, cassa- tion partielle) La SCI de construction vente R.avait fait réaliser, avec le concours de M.X., archi- tecte, un groupe d'immeubles qu'elle avait vendu en EFA et placé sous le régime de la copropriété. Invoquant des non-conformités et des désordres apparus après réception, le syndicat des copropriétaires avait fait assign- er la SCI, M.X. et les autres constructeurs ainsi que leurs assureurs, en réparation de ses préjudices. Débouté de sa demande en appel, le syndicat a formé pourvoi en cassa- tion. « Attendu qu'ayant relevé que les désordres intermédiaires affectant les peintures en sous face des balcons résultaient d'un défaut d'exécution et retenu qu'aucune preuve d'un souci d'économie du vendeur n'était rapportée, la cour d'appel […] en a justement déduit que la responsabilité con- tractuelle de la SCI n'était pas engagée en l'absence de preuve d'une faute pouvant lui être imputée […]; Mais sur le premier moyen: Vu les articles1147, 1642-1 et 1792-6 du code civil; Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice résultant de la non-conformité du revêtement de sol extérieur, l'arrêt retient qu'en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des dif- férents marchés, avant toute prise de pos- session de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes concernées par ces derniers, la demande n'est pas recevable; Qu'en statuant ainsi, alors que la récep- tion des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles , la cour d'appel a violé les textes susvisés ». L’affaire est renvoyée. Observations de Jurishebdo : Les décolle- ments de peinture ne constituaient que des « désordres intermédiaires », c’est-à-dire non suffisamment graves pour relever de l’article 1792 du code civil, dans la mesure où ils ne rendaient pas l’ouvrage impropre à sa destination ni n’affectaient sa solidité. La solution est classique en matière de revêtements et d’enduits (Civ., 3e, 22juin 2004, n°03-13251). Dès lors, les désordres tombaient dans le champ de la responsabil- ité pour faute prouvée. Mais le syndicat avançait un autre argument, celui de la non-conformité des revêtements. La cour d’appel avait écarté ce moyen, au motif que la réception sans réserve la rendait irrecev- able. C’était confondre deux relations dis- tinctes: le lien maître de l’ouvrage/constructeur, champ du contrat d’entreprise, et celui du contrat de vente, lien maître de l’ouvrage/acquéreur. Autrement dit, réception n’est pas livraison. En conséquence, une réception sans réserve n’efface pas la possibilité d’agir en délivrance non conforme. Heureusement, pourrait-on dire, sans quoi il y aurait là une échappatoire bien tentante pour les promo- teurs… ● H.L Construction ■ Action de l’assureur dommage ouvrage contre les constructeurs: extension de la subrogation pour un recours facilité (Cass. Civ., 3 e , 4juin 2009, n°704 FS-P+B, rejet) La société civile immobilièreS., assurée auprès de la société Axa en dommages- ouvrage et en garantie décennale, avait fait réaliser, avec le concours de M.A., archi- tecte, et de la sociétéC., un ensemble de maisons individuelles. Les épouxX., acquéreurs de l'une des maisons dont la réception avait été prononcée le 22mai 1986, avaient assigné en référé la société Axa en invoquant l'apparition de fissures. Un expert avait été désigné le 14septembre 1994. Le 29septembre suivant, la société Axa faisait assigner M.A et son assureur aux fins de leur voir déclarée commune cette mesure d'instruction. En mai1999, les époux X.avaient assigné au fond la société Axa, laquelle avait, les 3, 6 et 7septembre 1999, appelé en cause M.A. et son assureur la CIAM, ainsi que le mandataire liquidateur de la société C.et son assureur la société AGF. Condamnées in solidum avec M.A. à payer à la société Axa la somme de 145733,65 € , la CIAM et la société AGF ont saisi la Cour de Cassation. « Attendu que la CIAM et la société AGF font grief à l'arrêt de les condamner […] alors, selon le moyen, que la régularisation de la situation procédurale, résultant de la subrogation, limitée à l'instance en cours, ne pouvait conférer à l'action en référé extension d'expertise introduite par la société Axa […] aucun effet interruptif d'une prescription qui ne courait pas alors à son encontre; qu'en en jugeant autrement, la cour d'appel a méconnu l'article L.121-12 du code des assurances, ensemble les arti- cles1792 et2 270 du code civil; Mais attendu qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés, que l'assignation en référé délivrée par l'assureur dommages- ouvrage avant paiement par celui-ci de l'indemnité d'assurance l'avait été avant expiration du délai de garantie décennale et que l'assignation au fond, suivie du paiement en cours d'instance, avait été sig- nifiée moins de dix ans après l'ordonnance de référé, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action de l'assureur dommages ouvrage, subrogé dans les droits du maître d'ouvrage avant que le juge statue au fond, était recevable et que les assureurs couvrant la responsabilité décennale des construc- teurs responsables étaient tenus à l'égard de l'assureur dommages-ouvrage ». Observations de Jurishebdo : Dans l’hypothèse où le maître d’ouvrage fait jouer son assurance DO mais n’assigne pas les constructeurs, il appartient à l’assureur DO, pour préserver ses droits, d’assigner lui- même ces derniers. Ce qu’avait fait en l’espèce la société Axa contre la CIAM et l’AGF. Toutefois, à la date du référé exten- sion, le paiement de la garantie DO n’avait pas encore eu lieu, si bien qu’Axa n’était pas encore subrogée dans les droits du maître d’ouvrage. L’action ne pouvait donc, en principe, interrompre la prescription, en l’absence d’intérêt à agir de l’assureur. Mais dans de telles hypothèses, la Cour de cassa- tion a décidé de conférer un effet rétroactif à la subrogation (Civ., 3 e , 29mars 2000, n°98-19505; Civ., 1 e , 9octobre 2001, n°98- 18378). Seconde difficulté toutefois: le paiement n’avait finalement eu lieu qu’au C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 9 cours de l’instance au fond et plus de dix ans après la réception. D’où l’argument du constructeur et de l’architecte, selon lequel l’action était prescrite. Pour aboutir à une telle conclusion, il fallait considérer que la subrogation ne pouvait opérer régularisa- tion que pour l’instance en cours. Ce raison- nement avait d’ailleurs été celui de la 2 e chambre civile (16octobre 2008, n°07- 19272). Mais la 3 e chambre n’adopte pas cette position. Elle décide que la subroga- tion peut également rétroagir sur une éventuelle action en référé intentée préal- ablement à l’action au fond au cours duquel elle intervient. Une décision qui sat- isfera probablement les assureurs DO. ● H.L ■ Une seule construction, un même assureur DO et RC, mais deux polices distinctes (Cass. Civ., 3 e , 4juin 2009, n°706 FS-P+B, rejet) En 1985-1986, les épouxX., assurés en police dommages-ouvrage auprès de la société UAP, avaient confié la construction d'une maison à la sociétéB., assurée en responsabilité décennale auprès de la même société UAP. Les travaux avaient été réceptionnés le 31octobre 1986. Le 31août 1995, les époux X.avaient déclaré un sin- istre constitué par l'apparition de fissures. La société Axa, venant aux droits de l’UAP, avait préfinancé des travaux de reprise en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage. De nouveaux désordres étaient apparus en 2003, mais la société Axa avait cette fois dénié sa garantie, en tant qu’assureur RC. Un premier jugement l’avait enjoint à verser aux époux X.une indemnité de 182600 € . En appel, le jugement était infirmé. Les époux X.ont formé pourvoi. « Attendu que les époux X.font grief à l'arrêt d'infirmer le jugement du 27mars 2007 et de déclarer irrecevable, par l'effet de la prescription, l'action engagée contre la société Axa prise en sa qualité d'assureur de la responsabilité civile décennale de la société B, alors, selon […] que la prescrip- tion est interrompue par la reconnaissance que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait […]; Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la reconnaissance de garantie de l'assureur dommages-ouvrage, au titre d'une assurance de chose, ne pouvait valoir reconnaissance de responsabilité d'un constructeurmême si cet assureur était aussi, pour le même ouvrage, assureur de responsabilité civile de ce constructeur, la cour d'appel en a exacte- ment déduit que l'action, qui n'avait jamais été interrompue à l'égard de l'assureur décennal avant l'expiration du délai de garantie, était prescrite ». Observations de Jurishebdo : Un principe simple, mais que la complexité des recours en matière de construction pourrait faire oublier: une DO n’est pas une RC. Et ce, quand bien même ces deux polices auraient été consenties par une seule et même com- pagnie. Une double casquette n’expose donc pas l’assureur à voir l’effet interruptif de prescription opérer doublement sur le terrain de la garantie DO et celui de la responsabilité civile. Cette autonomie est fondée tant du point de vue du droit civil que du droit des assurances, car les deux polices n’ont ni la même nature, ni le même objet. C’est parce qu’une assurance DO est une « assurance de chose qui garantit le paiement des travaux, en dehors de toute recherche des responsabilités » que le paiement intervenu en exécution d'un tel contrat d'assurance ne peut valoir recon- naissance de responsabilité de la part de l'assureur du constructeur (Civ., 3 e , 18février 2004, n°02-18513; a contrario, à propos d’une action récursoire: Civ., 3e, 22septem- bre 2004, n°03-10923). Il semble en outre assez légitime que l’assureur souhaite se prévaloir de cette distinction afin d’identifier la mesure de ses obligations. Quant au bien fondé du refus de l’ouverture d’un dossier de RC, c’est là une autre question… ● H.L Droit de propriété ■ Enclave et droit de passage en voiture (CA Paris, Pôle 4, Ch. 9, 11juin 2009, n°08/01529) M.et M me S., propriétaires d’une maison à Epinay-sur-Seine, avaient accès à la voie publique par un chemin privé d’une largeur de 1,35m à 1,43m et d’une longueur de 23m environ. La maison appartenant aux épouxR., située sur la même avenue, dispo- sait d’un accès similaire, jouxtant celui des époux S, et sur lequel M lle D. disposait d'un droit de passage. Afin de pouvoir accéder en voiture à leurs propriétés respectives, M lle D. et les époux R.utilisaient les deux bandes sur toute leur largeur. Le 27octobre 2004, les époux S.avaient assigné les époux R.et M lle D. aux fins de leur interdire d’emprunter et de stationner sur le passage situé sur leur fonds. Le TGI ayant accueilli cette demande, les époux R.ont interjeté appel. « Considérant qu'une servitude de passage est non apparente et discontinue; qu'en droit, de telles servitudes ne peuvent s'établir que par titres et que la destination de père de famille ne vaut titre qu'à l'égard des servitudes continues et apparentes […]; Considérant, par ailleurs, que la posses- sion, même immémoriale, ne suffit pas à établir les servitudes discontinues et non apparentes , en sorte que les appelants ne peuvent davantage se préval- oir d'une prescription acquisitive trentenaire aux motifs que l'assiette du droit de pas- sage qu'ils revendiquent serait fixée depuis plus de trente ans […]; Considérant que l'état d'enclave peut résul- ter d'une impossibilité d'accès à la voie publique en voiture, quand bien même un fonds aurait une issue à pied suffisante, dès lors que les conditions actuelles de la vie et les nécessités de permettre un secours rapi- de en cas d'incendie commandent de per- mettre un accès en voiture et alors que cet accès ne cause ni gêne excessive ni trouble de voisinage au fonds servant […]; Considérant, au vu de ces éléments, que le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions, qu'il sera dit que les fonds cadastrés B 147 et B 148 sont enclavés au sens de l'article 682 du code civil et qu'ils doivent, en conséquence, bénéficier d'une servitude de passage à pied et en voiture sur la bande de terrain dépendant du fonds des époux S. ». Observations de Jurishebdo : La possession trentenaire n’est pas totalement dénuée d’effet en matière de droit de passage, puisqu’à défaut de permettre l’acquisition d’une servitude, elle en fixe l’assiette (Civ., 3 e , 31octobre 2007, n°06-18227). S’agissant de l’état d’enclave, la cour rappelle que l’absence totale d’accès n’est pas systéma- tiquement requise: un accès piéton peut ne pas suffire. Ce qui pose aussi la question, délicate, de la largeur dudit passage à accorder. L’appréciation se fait au cas par cas et relève du pouvoir souverain des juges en cas de litige. Le besoin d’accéder à son fonds en voiture doit être réel, et ne pas apparaître comme une simple commodité d’usage. La demande sera rejetée si les D D R R O O I I T T D D E E P P R R O O P P R R I I E E T T E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 10 requérants ne démontrent pas que « leur propriété soit si éloignée de la voie publique qu’il serait nécessaire d’y accéder à l’aide d’un véhicule automobile » (Civ., 3 e , 5décembre 1990, n°89-16750). Un second facteur tend aujourd’hui à jouer en faveur de l’octroi d’un accès voiture: les services incendie. À moins que les pompiers ne puis- sent atteindre la maison… « en tirant des tuyaux » depuis leur camion (CA Lyon, 13mars 2003, 2001/05380)! Plus prudente, la cour de Paris souligne ici l’exigence d’un secours « rapide ». ● H.L ■ Référé conservatoire pour faire cesser un empiétement? (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 9février 2009, n°320243) La SAS G.et la SCI D.avaient demandé au juge des référés, sur le fondement de l’article L.521-3 du code de justice adminis- trative, d'ordonner au centre hospitalier de Cognac de cesser les empiétements auxquels les travaux que l’établissement avait entrepris donnaient lieu sur le terrain appartenant à la SCI et sur lequel la SAS exploitait une concession automobile. En outre, ils entravaient selon les requérantes une servitude de passage dont le terrain acquis par le centre hospitalier avait été grevé. Le juge des référés ayant refusé de prendre les mesures sollicitées, les sociétés ont saisi le Conseil d’Etat. « Considérant, en premier lieu, qu'à la dif- férence des mesures que le juge des référés peut prendre sur le fondement des articles L.521-1 et L.521-2 du code de justice administrative, celles qui relèvent de l'article L.521-3 du même code ne peuvent, selon les termes mêmes de cette disposition, faire obstacle à l'exécution d'une décision admin- istrative; que la circonstance que la décision en cause porterait atteinte au droit de pro- priété ne saurait autoriser le juge des référés, saisi sur le fondement de l'article L.521-3, à déroger à la prohibition qu'il édicte; que les sociétés requérantes, qui pouvaient présenter une demande sur le fondement de l'article L.521-1 ou, le cas échéant, de l'article L.521-2 du même code si elles s'y croyaient recevables et fondées, ne sont dès lors pas fondées à soutenir que le juge des référés du tribunal administratif de Poitiers a commis une erreur de droit en jugeant que les mesures sollicitées ne pou- vaient faire obstacle à l'exécution d'une décision administrative; Considérant, en second lieu, que le juge des référés n'a pas inexactement inter- prété la lettre du 27mars 2008 par laque- lle le centre hospitalier a informé M.A que la servitude de passage en cause n'était pas compatible avec la con- struction du nouveau centre hospital- ier en jugeant qu'elle révélait la déci- sion de cet établissement public d'entreprendre ces travaux, y compris sur une partie du terrain d'assiette de cette servitude ». Observations de Jurishebdo : Le référé conservatoire, régi par l’article L.521-3, autorise le juge à prendre toute mesure utile, provisoire ou conservatoire, au regard de la demande qui lui est soumis, « même en l'absence d'une décision administrative préalable » (CE, 29avril 2002, n°240322). Par exemple, enjoindre communication d’un document nécessaire pour faire valoir des droits dans le con- texte d’une décision administrative à venir. Ce référé est soumis à plusieurs conditions, dont l’urgence, l’utilité, mais aussi, et surtout, il ne doit pas « faire obstacle à l’exécution d’une décision administrative ». Or, précisément, la demande de cessation des empiétements faisait ici obstacle à la décision administrative d’entreprendre des travaux dans le centre hospitalier. Seront ainsi rejetées toutes les requêtes fondées sur l’article L.521-3 tendant à la suspension d'un acte matériel émanant de l’administration (ex: l’ouverture d’un cré- matorium: CE, 26octobre 2005, n°279441). Ainsi que le note le Conseil d’Etat, les requérantes eussent été mieux inspirées d’user des référés aptes à faire obstacle à une telle décision, en optant pour le référé suspension (L.521-1 CJA) ou le référé injonction (L.521-2 CJA). ● H.L Permis de construire ■ Le moyen tiré de la méconnais- sance de dispositions relatives aux ICPE est inopérant contre un permis de construire (CE, 1 e sous-section, 2février 2009, n°312131) Le 27avril 2004, M.D avait obtenu du maire de Jussey un permis de construire en vue de l'édification d'un hangar de stock- age de matériel agricole. A la demande de M.F, et d’autres requérants, le tribunal administratif avait annulé ce permis, au motif qu'il méconnaissait certaines disposi- tions du POS de la commune. La cour administrative d'appel, saisie par M.D, avait annulé ce jugement. M.F. et autres se sont pourvus en cassation, alléguant que le per- mis méconnaissait les règles de distance fixées par arrêté préfectoral en application de la réglementation relative aux installa- tions classées. «Considérant […] que la vérification du respect des prescriptions contenues dans les arrêtés préfectoraux pris en application de la législation relative aux installations classées pour la pro- tection de l'environnement ne s'impose pas à l'autorité délivrant des permis de construire , même lorsque ces prescriptions comportent des règles rela- tives à l'implantation de certaines construc- tions; qu'ainsi, le moyen tiré de la mécon- naissance de règles de distance fixées par un arrêté du préfet de la Haute-Saône du 3août 1995, pris pour l'application des dis- positions de l'article 10 de la loi du 19juil- let 1976 et fixant les prescriptions générales applicables aux élevages soumis à déclara- tion et relevant de la nomenclature des installations classées pour la protection de l'environnement, soulevé en première instance par M.F et autres, était inopérant ». Observations de Jurishebdo : Le Conseil d’Etat réaffirme dans cet arrêt le principe de l’indépendance des législations de l'urbanisme et des installations classées. Ce principe a été formulé très tôt par la Haute juridiction (CE, 9février 1977, n°99938; 18novembre 1983, n°37859) et maintenu, sur le plan juridique, en dépit d’une coordi- nation procédurale accrue. Comme en témoigne cette affaire, une illégalité dans l'application de la législation sur les étab- lissements classés est donc sans influence sur la validité du permis délivré à l'exploitant (CE, 9février 1977, n°00037). L’inverse est vrai: l'annulation du permis est sans influence sur la validité de l'autorisation d'exploiter l'ICPE. Un requérant pourra en revanche tenter, à l’appui d’un recours contre une autorisa- tion d’urbanisme, de contester l’appréciation faite de l’atteinte portée par le projet à la salubrité ou à la sécurité publique, sur le fondement de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme… Moyen toutefois rarement admis (par ex: CE, 13juillet 2007, n°294603). ● H.L P P E E R R M M I I S S D D E E C C O O N N S S T T R R U U I I R R E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 11 ■ Affichage du permis: moyens de preuve (CE, 29mai 2009, 6e sous-section, n°299094) Une association qui avait obtenu un permis de construire était confrontée au recours d’un voisin. Le débat portait en particulier sur la preuve de l’affichage du permis. Le Conseil d’Etat admet que la preuve est établie: “Considérant qu'il résulte des pièces du dos- sier transmises devant le Conseil d'État par l'association Sakya Tsechen Ling, alors qu'il n'est pas contesté que le permis de construi- re a été affiché en mairie dès le 9octobre 2000, qu'une des sept personnes témoi- gnant pour le compte de l'association ne se trouve pas liée à cette dernière et atteste, par un document du 2janvier 2001, que le permis litigieux a été affi- ché sur le terrain d'assiette dès le 11octobre 2000; que M.et M m e P. et autres n'apportent aucun élément de nature à éta- blir que cette attestation serait inexacte; que la réalité de l'affichage sur le terrain d'assiette et son respect des prescriptions réglementaires sont en outre confirmées par un constat d'huissier réalisé le 14novembre 2000; qu'ainsi, le délai de recours à l'encontre du permis délivré le 9octobre 2000 avait commencé à courir le 11octobre 2000 et était expiré le 15décembre 2000, lors de l'enregistrement de la demande de M.et M me P. et autres devant le tribunal administratif de Strasbourg”. En conséquence, c’est à tort que le tribunal avait jugé la demande recevable. Observations de Jurishebdo : la décision s’appuie sur l’article R 490-7 du code de l’urbanisme, alors en vigueur et abrogé depuis le 1 er octobre 2007. (Le régime actuel siège à l’article R 600-3). Cet arrêt est intéressant en ce qu’il admet que la preuve de l’affichage peut être constituée non seulement avec un constat d’huissier, ce qui est classique, mais aussi à l’aide d’un témoignage écrit émanant d’une personne non liée au titulaire du permis, ce qui est plus rare. Urbanisme ■ Littoral: notion de hameau nou- veau (CE, 27mai 2009, 3e sous-section, n°299552) Au titre des dispositions particulières au lit- toral, l’article L 146-4 I du code de l’urbanisme dispose : “l’extension de l’urbanisation doit se réaliser, soit en conti- nuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux inté- grés à l’environnement”. Cet arrêt apporte un éclairage sur cette notion à propos d’un permis de construire accordé sur un terrain “bordé d’un côté par un terrain bâti et, sur ses trois autres côtés, par des espaces natu- rels comprenant deux espaces boisés clas- sés […] situé à l’extrémité d’un ensemble diffus d’une quinzaine d’habitations sépa- rées des constructions situées au lieudit le Haut-Pénéstin et du bourg de Pénéstin par une zone naturelle ne supportant que deux constructions”. Le Conseil d’Etat considère que ce terrain ne doit pas être considéré comme situé en continuité de l’agglomération. Il règle le litige au fond: “Considérant qu'il résulte des précédents motifs que le projet de construction en litige constitue une extension de l'urbanisation qui ne se situe pas en conti- nuité d'un village existant ou d'une agglo- mération, au sens du I de l'article L.146-4 précité; que, par ailleurs, les habitations édifiées au lieu-dit Le Halguen ou à proxi- mité au fil des années n'ont donné lieu à aucun projet d'insertion dans le site; que cet ensemble épars de constructions ne peut, en tout état de cause, être regardé comme formant un «hameau nouveau intégré à l'environnement» , au sens des dispositions précitées; que, par suite, la commune de Pénestin et M.et M me L. ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que par son jugement du 4mai 2005 le tribunal administratif de Rennes a annulé l'arrêté du 10août 2004 accordant à M.et M me L. un permis de construire”. Observations de Jurishebdo : l’article L 146-1 limite les constructions dans les zones proches du littoral a suscité des dif- ficultés d’interprétation des notions de “continuité avec les agglomérations” et de “hameaux nouveaux intégrés à l’environnement”. Il résulte de cette décision que, d’une part, une construction sur un terrain voisin d’un terrain déjà construit mais hors de l’agglomération n’est pas urbanisable et, d’autre part, qu’un ensemble de construc- tions éparses ne peut être considéré com- me hameau nouveau intégré à l’environnement. ■ Littoral: notion d’espace proche du rivage (CE, 3juin 2009, 6 e sous-section, n°310587) L a commune de Rognac (au bord de l’Étang de Berre) contestait le décret ayant approu- vé la directive territoriale d’aménagement (DTA) des Bouches du Rhône. La commune estimait que les surfaces reconnues comme “proches du rivage” étaient excessives. Le Conseil d’Etat confirme la légalité du décret contesté et précise à cette occasion les cri- tères permettant de qualifier un espace de proche du rivage: “Considérant en second lieu que pour déterminer si une zone peut être qualifiée d'espace proche du rivage au sens des dis- positions précitées [art. L 146-4 du code de l’urbanisme, auquel se réfère l’article L 111- 1-1], trois critères doivent être pris en compte , à savoir la distance séparant cette zone du rivage, son caractère urbanisé ou non et la covisibilité entre cette zone et le plan d'eau “. Le critère de la covisibilité n’était pas expres- sément visé par la DTA mais le Conseil d’Etat juge que ce n’est pas pour autant qu’il n’a pas été pris en compte. L’arrêt valide le tracé retenu par la DTA pour fixer les espaces proches du rivage déterminé “au regard de l’élément de rup- ture le plus marqué du territoire formé par la voie ferrée longeant le rivage et s’en rap- prochant au sud de la commune de Rognac”. L’espace retenu s’étendait donc valablement dans les terres jusqu’à la ligne de chemin de fer, même s’il incluait un point éloigné du rivage de 1350 mètres. Le Conseil d’Etat conclut: “qu'ainsi, compte tenu de la configuration des lieux le long de l'étang de Berre, la lar- geur retenue de l'espace proche du rivage, sur le territoire de la commune de Rognac n'est pas excessive; Considérant en quatrième lieu que l'objectif d'urbanisation limitée visé par le Il de l'article L.146-4 précité implique que soit retenu dans sa totalité, comme espace proche du rivage, un territoire dont le développement urbain forme un ensemble cohérent ; que si le critère de covisibilité est à prendre en compte pour la définition d'un tel espace proche du riva- ge, il n’implique donc pas que chacune des parcelles situées au sein de l'espace ainsi qualifié soit située en covisibilité de la mer, dès lors que ces par- celles ne peuvent être séparées de U U R R B B A A N N I I S S M M E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 12 l'ensemble cohérent dont elles font partie; qu'il ressort des pièces du dossier, et notam- ment de ce qui a été dit ci-dessus, que la partie urbanisée de la commune de Rognac retenue par la directive comme espace proche du rivage est, eu égard à sa consis- tance, à sa topographie et aux éléments qui la séparent du reste de l'agglomération, un ensemble urbanisé cohérent, qui se déploie en pente douce vers la mer; qu'ainsi, la cir- constance, à la supposer établie, que cer- taines parcelles qui y sont incluses ne seraient pas en situation de covisibilité n’empêchait pas de qualifier d'espace proche du rivage l'ensemble de la partie urbanisée ainsi délimitée”. Le recours de la commune est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : l’arrêt est à rapprocher d’un arrêt de 2004 qui avait indiqué qu’il fallait, pour déterminer si un espace est proche du rivage, examiner non seulement la distance qui les sépare du riva- ge mais également s’ils sont visibles de la mer et s’ils en sont ou non séparés par des espaces déjà urbanisés (CE, 3mai 2004, n°251534). L’arrêt rapporté indique donc les trois cri- tères à retenir: - distance séparant l’espace de la mer, - son caractère urbanisé ou non, - la covisibilité entre la zone et l’eau. Il précise notamment deux points: - La notion de covisibilité n’a pas à être appréciée parcelle par parcelle mais pour un ensemble cohérent. - Une distance de 1350m de la mer peut être proche dans la mesure où elle fait par- tie d’un ensemble délimité par un “point de rupture marqué”, en l’espèce la ligne de chemin de fer. ■ Concertation: portée de la convention d’Aarhus (CE, 29mai 2009, 6e sous-section, n°297522) A l’occasion d’un recours engagé contre le décret ayant approuvé la directive territoria- le d’aménagement de l’estuaire de la Loire, l’association requérante invoquait les articles6 et8 de la convention sur l’accès à l’information, la participation du public au processus décisionnel et l’accès à la justice en matière d’environnement, signée à Aarhus le 25juin 1998. L’article 6 prévoit que la participation du public doit commer- cer au début de la procédure lorsque toutes les options et solutions sont encore pos- sibles et que le public peut exercer une réel- le influence. L’article 8 prévoit que chaque Partie s’emploie à promouvoir une partici- pation effective du public à un stade appro- prié, tant que les options sont encore ouvertes. Mais le Conseil d’Etat rejette ce recours en indiquant que ces dispositions: “créent seulement des obligations entre les Etats parties à la convention et ne produi- sent pas d’effets directs dans l’ordre juri- dique interne; qu’elles ne peuvent par suite être directement invoquées à l’encontre du décret attaqué”. Observations de Jurishebdo : le moyen tiré de la méconnaissance de la convention d’Aarhus est donc inopérant, faute d’être directement applicable en droit interne. ■ Référé suspension: la condition d’urgence présumée remplie pour un propriétaire évincé (CE, 5juin 2009, 1 e et 6 e sous-sections réunies, n°322336) Un terrain était situé dans une zone de pro- tection des espaces naturels sensibles (à Saint-Paul de la Réunion). Il avait été enjoint en justice au propriétaire de le vendre, mais le conseil général avait exercé son droit de préemption par un arrêté du 28juillet 2008. L’acquéreur évincé demandait la suspension de l’arrêté; ce que le juge des référés du tri- bunal administratif de Saint-Denis de La Réunion avait refusé. Se posait la question de la concurrence de droits entre l’arrêt d’appel ayant enjoint au propriétaire de signer la vente et l’arrêté du conseil général exerçant le droit de préemp- tion: “Considérant qu'aux termes de l'article 30 du décret du 4janvier 1955: «Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis du même auteur des droits concur- rents en vertu d'actes ou de décisions sou- mis à la même obligation de publicité et publiés»; que si le troisième alinéa de l'article L.142-3 du code de l'urbanisme permet au département d'acquérir par préemption la propriété ou la jouissance de terrains situés dans une zone d'espaces naturels sensibles préalablement délimitée et faisant l'objet d'une aliénation, ce droit ne saurait être regardé comme un droit concurrent du droit de propriété au sens des dispositions mentionnées ci-dessus; qu'ainsi, en jugeant que le droit de pré- emption prévu par cet article doit être regardé comme un droit réel susceptible de concurrencer le droit de propriété et en en déduisant que la cession du terrain en cause à M me S. résultant de l'arrêt du 15septembre 2006 de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion n'était pas opposable au département, faute de publication de cette vente au bureau des hypothèques, le juge des référés du tribu- nal administratif de Saint-Denis a commis une erreur de droit; que son ordonnance doit, pour ce motif […] être annulée”. Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: “Considérant, en premier lieu, que M me S. est un acquéreur évincé au regard de la décision de préemption litigieuse et bénéfi- cie à ce titre d'une présomption d'urgence, à l'encontre de laquelle le département n'invoque aucune circonstan- ce particulière; Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que M.C.S. n'a pas signé l'acte de vente au profit de M me S.; que l'arrêt du 15septembre 2006 ayant été signifié le 29mai 2007, le délai de deux mois suivant cette signification, à l'issue duquel cet arrêt précise qu'il vaudra vente, était expiré à la date de la décision de préemption du 28juillet 2008; que le moyen tiré de ce que la décla- ration d'intention d'aliéner n'émane pas du propriétaire du bien préempté est de natu- re, en l'état de l'instruction, à créer un dou- te sérieux quant à la légalité de cette déci- sion”. Le Conseil d’Etat considère donc que l’acquéreur évincé est fondé à demander la suspension de la décision de préemption. Observations de Jurishebdo : les deux conditions nécessaires à la mise en œuvre de la procédure du référé suspension étaient donc réunies. Le Conseil d’Etat admet que la condition d’urgence est présumée remplie pour un propriétaire évincé. Quant au doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption, il résultait de la situation suivante: l’arrêt prononçant la vente devait valoir vente deux mois après sa signification. L’arrêt ayant été signifié et le délai de deux mois écoulé, il devait valoir vente. Le vendeur n’était donc plus proprié- taire et la validité de la DIA émise était donc douteuse. U U R R B B A A N N I I S S M M E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 13 Lotissement ■ Quand le cahier des charges contredit l’acte de vente (Cass. Civ. 3 e , 782, FS-P +B, cassation) Un litige opposait deux colotis car le cahier des charges contenait une détermination de la ligne divisoire de leurs lots différente de celle résultant des actes de ventes respectifs. Un des colotis avait obtenu de la cour d’appel qu’elle fixe la limite conformément au titre de propriété. L’arrêt d’appel qui avait fait droit à cette demande est cassé: “Vu l’article 1134 du code civil […] Attendu que, pour accueillir cette demande [en fixation de la limite conformément aux actes de propriété], l'arrêt retient que les titres de propriété des parties et les plans qui y sont annexés, en ce qu'ils sont le reflet de la volonté des parties, ont une valeur supérieure au cahier des charges dont celles-ci ne font que prendre connaissance et s'imposent à elles; Qu'en statuant ainsi, alors que les clauses du cahier des charges d'un lotissement engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, préva- lent sur les stipulations contraires des actes individuels de vente , la cour d'appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est cassé. Observations de Jurishebdo : cette décision indique très nettement qu’en cas de contra- diction entre le titre de propriété et le cahier des charges, c’est ce dernier qui pré- vaut. Elle conforte le caractère obligatoire des dispositions du cahier des charges. Insalubrité ■ Application à des locaux profes- sionnels (Conseil d’Etat, 5 e sous-section, 27février 2009, n°315706) Un arrêté préfectoral avait prononcé l’interdiction d’habitation et d’utilisation de deux locaux pour insalubrité. Le propriétaire en contestait la validité notamment au motif notamment que la cour administrative d’appel de Bordeaux avait “omis de répondre à un moyen tiré de ce qu’un des deux locaux était à usage pro- fessionnel” et qu’elle aurait “commis une erreur de droit en inexactement qualifié les faits en appliquant à un local commercial des règles spécifiques aux locaux d’habitation”. Mais le Conseil d’Etat rejette ces moyens qui ne sont pas “de nature à permettre l’admission du pourvoi”. Observations de Jurishebdo : le préfet peut déclarer l'insalubrité des locaux et installa- tions utilisés aux fins d'habitation, mais impropres à cet objet pour des raisons d'hygiène, de salubrité ou de sécurité (art. L1331-25 du code de la santé publique). Le même article ajoute que “cet arrêté vaut interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les locaux et installations qu'il désigne”. Le texte n’est donc pas explicitement réservé aux locaux d’habitation. Expropriation ■ Rétrocession partielle d’un ter- rain précédemment en indivision (Cass. Civ. 3 e , 17juin 2009, n°780, FS-P +B, rejet) Les vendeurs d’un terrain à la commune de Marseille qui devait servir à la construction d’une rocade, constatant qu’une fraction du terrain n’avait pas reçu l’affectation prévue, en demandaient la rétrocession partielle. En l’espèce, la promesse de vente de juillet1973 n’avait été signée que par cer- tains indivisaires. La déclaration d’utilité publique était intervenue en novembre1973, puis l’acte définitif de ven- te signé début 1974. Les vendeurs dispo- saient-ils du droit à rétrocession? La demande avait été accueillie par la cour d’appel et la Cour de cassation rejette le pourvoi. “Mais attendu que le vendeur d'un bien immobilier qui a fait l'objet d'une cession amiable précédée d'une déclaration d'utilité publique prise en application de l'article 1042 du code général des impôts bénéficie du droit à rétrocession; qu'ayant relevé que l'acte du 25juillet 1973 n'avait été signé que par certains indivisaires sans qu'ait été recueilli l'accord des autres, ce dont il résul- te que le transfert de propriété du ter- rain nécessaire à la commune pour réa- liser le projet prévu n'est intervenu que lors de la signature de l'acte authentique par tous les indivisaires , postérieure à la déclaration d'utilité publique de ce projet, la cour d'appel, qui a constaté que l'affectation prévue du ter- rain n'avait pas été respectée dans les cinq ans de la vente, en a exactement déduit, sans violer le principe de la contradiction, ni dénaturer l'acte de cession des 31janvier, 1er et 18février 1974 que la demande de rétrocession formée par les consorts Alle- mand était fondée en son principe -, D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : En cas de ven- te d’un terrain par cession amiable, mais après une déclaration d’utilité publique, le vendeur bénéficie du droit à rétrocession. Rappelons que ce droit est reconnu à l’exproprié lorsque le bien acquis n’est pas affecté à l’usage prévu dans la déclaration d’utilité publique dans le délai de 5 ans (cf. art. L 12-6 du code de l’expropriation). Mais si la vente a lieu avant la déclaration d’utilité publique, ce droit n’est pas recon- nu. Pour le cas d’une vente n’ayant retenu que l’accord que d’une fraction des indivi- saires, il faut donc considérer que c’est la date de l’acte ayant ultérieurement recueilli l’accord de tous qui prévaut. Les vendeurs ont donc pu bénéficier du droit à rétroces- sion. Droit de préemption ■ Seul un projet global d’aménagement justifie l’exercice du DPU (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 6mai 2009, n°311167) Contestant l’arrêt d’appel qui avait annulé sa décision de préemption sur certaines par- celles de la commune, la commune du Plessis-Trévise a formé pourvoi devant le Conseil d’Etat. « Considérant […] que si la lutte contre l'habitat insalubre entre dans les objets de l'article L.300-1 du CU et peut en con- séquence justifier l'exercice du droit de préemption urbain, la démolition d'un bâti- ment, sa dépollution ou la volonté de restructurer des parcelles ne sauraient con- stituer, à elles seules, dès lors qu'elles ne s'inscrivent pas dans un projet plus global relevant de l'article L.300-1, l'une des actions ou opérations d'aménagement mentionnées par l’article L.210-1 du CU; Considérant […] qu'en jugeant que « le souci de poursuivre la restructuration par- cellaire de la zone», mentionné dans l'arrêté de préemption attaqué, ne pouvait constituer à lui seul […] une action ou opération d'aménagement au sens de U U R R B B A A N N I I S S M M E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 14 F F I I S S C C A A L L I I T T E E l'article L.300-1, la cour administrative d'appel de Paris, […] n'a pas commis d'erreur de droit; qu'elle n'a pas davantage commis d'erreur de droit en jugeant que la volonté de démolir un bâtiment vétuste isolé, même si elle s'accompagne de désamiantage et de suppression de cuves en sous-sol, ne peut être regardée comme une action ou opération de lutte contre l'insalubrité au sens de l'article L.300- 1 ». Observations de Jurishebdo : Précédem- ment, le Conseil avait évoqué les « carac- téristiques » et « la faible importance » de travaux d'équipement pour refuser la quali- fication d’opération d’aménagement (CE, 28juillet 1993, n°124099). Ces deux critères, importance et consistance des travaux, ont aussi motivé la disqualification d’un projet d’amélioration de la visibilité d'un carrefour (CE, 3décembre 2007, n°295779). La présente espèce complète cette jurispru- dence sur l’usage du DPU et ne contredit pas sa philosophie. La notion de « global- ité » ici visée renvoie à la fois à l’ampleur du projet, mais aussi à sa complexité. Ce n’est pas la nature de l’opération de restructura- tion qui est en cause (lutte contre l'habitat insalubre), mais la modestie de son impact (un bâtiment) et le caractère élémentaire des actions (dépollution et reconstruction) mises en œuvre. Autrement dit, pour qu’il y ait aménagement, il faut un minimum d’ambition. Dès lors, ce n’est que si elle avait pu être considérée comme le « com- plément indissociable » d’un projet plus vaste sur le même périmètre (CE, 30juillet 1997, n°160949), répondant lui-même à la qualification d’aménagement, que l’opération en cause aurait pu hériter de cette qualification. ● H.L Fiscalité ■ Réduction d’impôt pour grosses réparations (Conseil d’Etat, 10e sous-section du conten- tieux, 29mai 2009, n°312123) L’article 199 sexies du CGI prévoyait une réduction d’impôt pour intérêts d’emprunt contractés pour des grosses réparations effectuées par le propriétaire d’une résiden- ce principale. Ce texte a été abrogé depuis le 1 e r janvier 2005. Le Conseil d’Etat en admet l’application pour le remplacement d’un escalier: “au sens de ces dispositions, doivent être regardés comme des «grosses répara- tions», non seulement les travaux énumé- rés à l'article 606 du code civil, mais égale- ment les travaux d'une importance excédant celle des opérations cou- rantes d'entretien et de réparation et qui, sans constituer des améliorations, consistent en la remise en l'état, la réfec- tion, voire le remplacement d'équipements qui, au même titre que les gros murs, les charpentes et les couvertures, sont essentiels pour maintenir l’immeuble en état d'être utilisé conformément à sa destination; Considérant qu'en jugeant que les travaux de remplacement d'un escalier reliant la cave au rez-de-chaussée et menant au pre- mier étage de l'immeuble d'habitation des contribuables, dont le caractère nécessaire n'a jamais été contesté, étaient essentiels au maintien de l'immeuble en état d'être utili- sé et constituaient de ce fait de grosses réparations au sens des dispositions préci- tées, la cour a exactement qualifié les faits de l'espèce”. Observations de Jurishebdo : à l’occasion de l’application de l’article 166 sexies, aujour- d’hui abrogé, le Conseil d’Etat donne une définition de la notion de grosse répara- tion. > Taxe foncière: valeur locative de parking (CE, 8 e sous-section, 29mai 2009, n°320497) En validant un coefficient de 0,3 pour des emplacements de stationnement en sous- sol, s’agissant de la tour Société Générale (quai de Valmy à la Défense), le tribunal administratif de Nanterre a porté une appréciation qui est confirmée par le Conseil d’Etat. (plusieurs arrêts identiques). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. 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Le Conseil d’Etat annule le jugement qui avait validé une méthode d’évaluation: “Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que l'administration avait proposé, pour l'appréciation directe de la valeur locative des biens immobiliers de la société requé- rante, de calculer la valeur locative à partir du coût d'acquisition du terrain en 1991 et du prix de revient des bâti- ments tel qu'il ressortait de son inscrip- tion au bilan en 2004; que le tribunal administratif ne pouvait , sans mécon- naître les articles324 AB et 324 AC préci- tés de l'annexe III au code général des impôts, retenir cette méthode d'évaluation qui , si elle était fondée sur des données propres au bien faisant l'objet de l'imposition, reposait sur des éléments présentant une trop grande postériorité par rapport à la date de référence , sans rechercher , en l'absence de données propres à l'immeuble proches de 1970, si des transactions sur des biens comparables n'étaient pas intervenues à une date plus proche de la date de référence ; que, par suite, la société requérante est fondée à deman- der l'annulation du jugement du tribunal administratif du 13novembre 2006”. Observations de Jurishebdo : pour le recours à la méthode de l’appréciation directe de la valeur locative, le Conseil d’Etat rappelle qu’il convient d’utiliser les données des actes d’origine (cession, suc- cession, apport en société…), avec une référence la plus proche possible du 1 er janvier 1970. Si les données sont trop éloignées de cette date, il convient de retenir les valeurs d’autres immeubles ayant fait l’objet de transactions, comme le prévoient les articles324 AB et 324 AC de l’annexe III au CGI. Le juge aurait dû rechercher s’il n’y avait pas de transactions portant sur d’autres immeubles, à une date plus proche de 1970. Un autre arrêt procède exactement à la même analyse pour la valeur locative de locaux de garage (CE, 5juin 2009, n°304534, 8 e et 3 e sous-sections réunies); le juge avait retenu la méthode d’appréciation directe de cet immeuble à partir du coût d’acquisition du terrain en 1997 et du prix de revient des bâtiments achevés en 1999, tel qu’il ressortait de l’inscription au bilan. Or le Conseil d’Etat indique que l’appréciation reposait sur des données présentant une trop grande postériorité par rapport à la date de référence et qu’il aurait fallu rechercher s’il n’y avait pas des données plus proches de 1970, concernant des biens comparables. > Taxe foncière: la valeur locative d’un hôtel (CE, 8 e sous-section, 29mai 2009, n°300407) Commet une erreur de droit la cour admi- nistrative d’appel qui, pour fixer la valeur locative d’un hôtel-restaurant “Campani- le” situé à Bonneuil-sur-Marne (Val-de- Marne), en appliquant l’article 1498 du CGI, retient un terme de comparaison situé à Créteil “sans rechercher si cette commune présentait, du point de vue éco- nomique, une situation analogue à celle de Bonneuil-sur-Marne”. Taxe foncière ■ Champ d’application de l’exonération permanente prévue pour les immeubles appartenant à des personnes publiques (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 4mars 2009, n°298981) Le 18janvier 2001, le département de l'Ain avait cédé au syndicat mixte du pôle européen de la plasturgie (le SMPEP) un ensemble immobilier situé sur le territoire de la commune de Bellignat. En décembre2001, certains locaux avaient été mis à la disposition de l'Association du Pôle Européen de Plasturgie-Recherche et Développement (l’APEPRD), par une con- vention dénommée « délégation de ser- vice public ». Le SMPEP, après avoir vaine- ment revendiqué, pour les années 2002 à 2004, le bénéfice de l'exonération de taxe foncière prévue par le 1° de l'article 1382 CGI, s’est pourvu en cassation contre le jugement ayant rejeté sa demande. « Considérant […] que l'APEPRD a pour objet de répondre aux nouveaux besoins des industries fabriquant, utilisant ou œuvrant pour le plastique […]; que cette association procure des services communs aux entreprises du secteur de la plasturgie en assurant […] des missions d'études, de formation, de recherches et d'essais; que, par suite, en jugeant que, quelles que soient l'importance de ce secteur économique pour le département de l'Ain et la dénomination du contrat par lequel les locaux litigieux ont été mis à disposi- tion de l'APEPRD par le SMPEP, ces locaux ne pouvaient être regardés comme affectés à un service public ou d'utilité générale , le tribunal adminis- tratif de Lyon n'a pas commis d'erreur de droit au regard des dispositions du 1° de l'article 1382 du code général des impôts ». Observations de Jurishebdo : Cette déci- sion illustre l’interprétation stricte que le Conseil d'Etat fait de l'article 1382 du code général des impôts . Pour être exonérés, les immeubles doivent d’abord être non productifs de revenus. Tel n’est pas le cas, notamment, des ouvrages autoroutiers, en raison des revenus générés par la percep- tion de péages (CE, 29juin 2005, n°262697). En outre, les immeubles doivent être affectés à un « service public ou d'utilité générale ». Cette condition est de fond, et les juges l’appréhendent avec attention: l’intitulé de la convention, ici sciemment dénom- mée « délégation de service public », n’est qu’une présomption. Et il convient de dis- tinguer un service offert, concret, et un bénéfice économique, qui, même réel, est ici trop indirect pour qu’il soit soutenu qu’il profite à tout citoyen du lieu de situ- ation de l’immeuble. A l’inverse, une activ- ité de restauration ouverte à tous les usagers potentiels d’une base de loisir a pu être reconnue comme un service d’intérêt général (CE, 10janvier 2005, n°263506). ● H.L F F I I S S C C A A L L I I T T E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 16
