■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Droit de préemption urbain
✓ La cession globale par adjudication d’un ensemble immobilier ne dispense pas a commune de respecter les règles du DPU
Permis de construire
✓ Conditions de régularité d’une délégation de signature du maire
Copropriété
✓ Défaut de régularisation de l’état descriptif de division dissimulé aux acquéreurs
✓ Comment réduire les voix du copropriétaire majoritaire
✓ Le syndic doit détenir une carte loi Hoguet
Vente
✓ L’agence immobilière doit vérifier qu’elle contracte avec le représentant légal de la société venderesse
Mandat de vente
✓ Quand le mandataire et l’acquéreur sont des personnes morales aux dirigeants communs
■ Actualité p. 5
✓ Loi de modernisation de l’économie
✓ Comptabilité des offices publics de l’habitat
✓ Prélèvements d’eau, forages et puits
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Sur votre agenda
■ Projets p. 8
✓ Christine Boutin présente son projet de loi logement qui sera le 14 octobre à l’Assemblée
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Droitdepréemptionurbain ✓ Lacessionglobaleparadjudication d’unensembleimmobiliernedispen- sepasacommunederespecterles règlesduDPU Permisdeconstruire ✓ Conditionsderégularitéd’une délégationdesignaturedumaire Copropriété ✓ Défautderégularisationdel’état descriptifdedivisiondissimuléaux acquéreurs ✓ Commentréduirelesvoixdu copropriétairemajoritaire ✓ Lesyndicdoitdétenirunecarteloi Hoguet Vente ✓ L’agenceimmobilièredoitvérifier qu’ellecontracteaveclereprésentant légaldelasociétévenderesse Mandatdevente ✓ Quandlemandataireet l’acquéreursontdespersonnes moralesauxdirigeantscommuns ■ ACTUALITE p.5 ✓ Loidemodernisationdel’économie ✓ Comptabilitédesofficespublicsde l’habitat ✓ Prélèvementsd’eau,foragesetpuits ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Survotreagenda ChristineBoutinaffichelarupture C hristineBoutinaprésentéce10juilletlesgrandeslignes desonprojetdeloi.Nouvelintitulé:ils’agitd’un“plan d’actionspourl’accèsaulogement”.Letexteseraenconseildes ministresle28juilletetdevantlesdéputésle14octobre. Elleaplusieursfoisinsistésurl’idéedelarupture. Lethèmedelaruptureestainsiévoquéàproposdelamobilité dansleparcHLMafind’inciterleslocatairesquidépassentles plafondsderevenusàlesquitter. Regrettantquelesattributionsdesonministèrenes’étendent pasàl’urbanisme,leministreanéanmoinsprévuquelques mesuresdanscedomaine.Ainsi,lemairepourraaccorderune dérogationpourpermettredesconstructionssupplémentaires de20%au-delàdecequiestautorisédansleslogementslors- qu’unepersonneesthandicapée. Pourlesbauxd’habitation,ons’orienteversunesuppressionde lacaution.Sileministreaindiquéqu’elleétaitmaintenue,cela neseraitlecasquepourlespersonnesphysiques.Enrevanche, lespersonnesmoralesnepourraientplusdemanderdecaution àleurlocataire. Enmatièrederapportslocatifs,signalonslapropositionvisantà réduirelesdélaisd’expulsion.Actuellement,lejugepeutlaisser àunlocataireundélaimaximumdetroisanspourquitterles lieuxaprèsleprononcédujugementd’expulsion.Cedélaiserait réduitàunan.ChristineBoutinaexpliquéquecettemesurese justifiaitencontrepartiedelamiseenplacedelaloisurle DALO. Leprojetdeloiprévoitparailleursderecentrerlesdispositifs BorlooetRobien.L’idéeestdeconcentrerleurimpactsurles secteursoùlaconstructiondelogementsestlaplusnécessaire. D ansl’actualitédelajurisprudence,onrelèveraunarrêt delaCourdecassationrelatifàl’interdictionpourunmandatai- redeseportercontrepartie.Lecodecivilinterditaumandatai- re,pouréviterlesconflitsd’intérêts,d’acquérirlebienqu’ila pourmissiondevendrepoursonmandant.Dansl’affairejugée parlaCourdecassation,l’acquéreuretl’agencemandataire étaientdeuxsociétésdirigéesparlemêmegérant.Lesdeuxper- sonnesmoralesétaientdoncjuridiquementdistinctes,maisla Couraconsidéréqu’ils’agissaitd’uneacquisitionparpersonne interposée.Cetteirrégularitéapermisauvendeurderefuser légitimementl’offreetdevendreàuneautrepersonne. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 221 1 5JUILLET 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier PROJETS p.8 ✓ Christine Boutin présente son projet de loi logement qui sera le 14octobre à l’Assemblée ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine L e prochain numéro de Jurishebdo sera un numéro spécial consacré au contrat de promotion immobilière. 15juillet 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Droit de préemption ■ La cession globale par adjudica- tion d’un ensemble immobilier ne dispense pas la commune de respecter les règles du DPU (CE, section du contentieux, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 21mai 2008, n°310951) Le maire de la commune de Grimaud avait préempté un ensemble de quatorze appartements et trois bungalows, pour lesquels la Société E.avait été déclarée adjudicataire à l'issue d'une vente aux enchères publiques. Celle-ci avait deman- dé en référé la suspension de la préemp- tion, demande rejetée par le juge. Elle a saisi le Conseil d’Etat. « Considérant que si l'article L.213-2-1 CU permet à la commune [...] d'exercer son droit de préemption urbain sur la fraction d'une unité foncière mise en vente qui est comprise dans une zone soumise à ce droit [...], il n'autorise pas la commune à préempter ceux des éléments d'un ensemble immobilier faisant l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner unique qui sont situés dans une zone où le droit de préemption ne peut pas s'exercer ; Considérant [...] que si les quatorze appartements préemptés se situent en zone UB, les trois bungalows se trouvent en zone NB dans laquelle la commune ne peut pas exercer son droit de préemption ; [...] qu'en l'absence de dispositions législatives en ce sens, le juge des référés du tribunal administratif de Nice ne pouvait se fon- der [...] sur la circonstance que la ces- sion de l'ensemble constitué par ces appartements et ces bungalows est intervenue globalement, par voie d'adjudication dans le cadre d'une procédure judiciaire , [...] pour ne pas retenir comme de nature à créer un dou- te sérieux sur la légalité de la décision de préemption; [...] que la Société E.bénéficie, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'une présomption d'urgence [...] ». Le Conseil fait droit à la demande de suspension. Observations de Jurishebdo : Le péri- mètre dans lequel peut s’exercer le DPU est d’interprétation stricte (CE, 9octobre 1996, n°139497), et cette affaire est l’occasion pour le Conseil de le rappeler: si le droit de préemption « partiel » de l’article L.213-2-1 CU, créé par la loi SRU, permet désormais aux communes de pré- empter un bien partiellement couvert par le droit de préemption (unité fonciè- re « à cheval » sur différentes zones), il ne constitue pas une dérogation au prin- cipe de l’article L.211-1CU: seule la frac- tion concernée par le droit de préemp- tion pourra effectivement être préemp- tée. L’existence d’une DIA unique n’opère pas requalification de l’ensemble de la zone. Et ce, même lorsque la vente résul- te d’une adjudication, ou que les biens situés en zone non préemptable s’avèrent être de simples bungalows, accessoires de l’ensemble cédé. Aux termes de l’article L.213-2-1, il appartien- dra au seul propriétaire de manifester sa volonté que la totalité des biens soit acheté. En outre, tout comme l’acquéreur évincé dans une vente de droit commun, l’adjudicataire évincé bénéficie d’une présomption d’urgence pour demander une suspension en réfé- ré. Permis de construire ■ Conditions de régularité d’une délégation de signature du maire (CE, section du contentieux, 6ème et 1ère sous-sections réunies, 21mai 2008, n°284801) Le maire de Saint-Tropez avait délivré un permis de construire à M me X., lequel avait été annulé à la demande de la SCIP., au motif, notamment, qu’il était signé par une adjointe. «Considérant que l'arrêté par lequel le maire de Saint-Tropez a délivré le permis de construire demandé par M me X. a été signé par M me Danièle B, cinquième adjointe; que le maire lui avait délé- gué, à cet effet, ses fonctions en matière d'urbanisme […]; qu'une tel- le délégation de fonctions est une décision de nature réglementaire […]; que si, aux termes des dispositions du 3 ème alinéa de l’article L.122-29 du code des communes, issu de la loi du 6février 1992, aujourd'hui codifiées à l'article L.2122-29 du CGCT: «Dans les communes de 3500 habitants et plus, les arrêtés municipaux à caractère réglemen- taire sont publiés dans un recueil des actes administratifs», ces dispositions n'ont pas dérogé au principe fixé au 1 er alinéa selon lequel la formalité de publi- cité qui conditionne l'entrée en vigueur des actes réglementaires du maire peut être soit la publication, soit l'affichage; que, par suite, en jugeant que l'arrêté de délégation de fonctions consenti par le maire n'était pas exécutoire au seul motif qu'il n'avait pas été publié dans le recueil des actes admi- nistratifs de la commune, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit […]; Considérant que le maire de Saint-Tropez a, sur le fondement de l'article L.122-11 du code des communes alors en vigueur […] désigné par arrêté M me B «déléguée pour l'urbanisme» […] «pour signer tou- te décision relative à l'occupation et à l'utilisation du sol régie par le code de l'urbanisme»; que ces arrêtés de déléga- tion définissent avec une précision suf- fisante […] le domaine de compétence de M me B. ». Observations de Jurishebdo : Souvent nécessaires dans les communes de grande taille, les délégations de signature doi- vent être distinguées des délégations de compétence: le maire n’est pas dessaisi des fonctions déléguées, mais un adjoint est autorisé à les exercer en « lieu et pla- ce » (à l’inverse de simples demandes de renseignements, que les agents munici- paux peuvent traiter directement). De telles délégations prennent la nature de décisions réglementaires, soumises à des règles de publicité strictes. Mais le Conseil précise ici de manière intéressan- te que l’exigence de la mention sur le recueil des actes administratif ne condi- tionne pas le caractère exécutoire de la délégation, qui dépend toujours de la seule publicité. Sur le fond, il faut et il suffit que la délé- gation ne soit ni générale ni illimitée, d’après le principe applicable à toute délégation. A noter que désormais, L.423-1 CU prévoit expressément que « pour l'instruction des dossiers d'autorisations ou de déclarations prévus au présent titre », dont les demandes de permis, le maire « peut déléguer sa signature aux agents chargés de l'instruction des demandes » (article16-I de la loi du 20décembre 2007 relative à la simplification du droit). 15juillet 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Copropriété ■ Défaut de régularisation de l’état descriptif de division dissi- mulé aux acquéreurs (CA Paris, 2 e Ch.B., 26juin 2008, n°06/17637) En 1985, les consorts B.avaient acquis les lots n°66, 67 68 et 53 d’un immeuble en copropriété. Lors de la revente en 1995 à M.Z. et M me C., l’acte précisait « qu’à la suite de travaux de rénovation […] les lots 66 et 67 ont été réunis et les combles […] aménagés de sorte que la désigna- tion actuelle est la suivante: une maison comprenant au rez-de-chaussée, cuisine, séjour; au premier étage: deux chambres, WC, salle de bains […]. La régularisation de l’EDD de l’immeuble, en vue de sa concordance avec la désigna- tion actuelle des biens vendus […] a été décidée au terme de l’AG des coproprié- taires du 14juin 1994». En 2000, les lots étaient revendus aux époux M.Ayant appris, à la suite d’un appel de charges, que le règlement de copropriété était en cours de modification, ils ont assigné leurs vendeurs en diminution de prix et en paiement des frais. Déboutés en pre- mière instance, ils ont interjeté appel. « Considérant que les consorts Z-C […] n’ont pas fait insérer à l’acte de vente [la mention relative à la régularisation] en sorte que M.et M me M., acquéreurs, n’ont pas été informés du défaut de régularisation et de publication, à la date de leur acquisition, du modifica- tif du règlement de copropriété […]; Considérant, ensuite, que les consorts Z- C n’ont pas satisfait à leur obligation de délivrer un titre de propriété en concordance avec la nouvelle dési- gnation des lieux vendus […] dont la vente, si elle était parfaite entre les par- ties concernées, n’était pas opposable aux tiers, n’ayant donné lieu au jour de la vente à aucun modificatif […] publié à la conservation des hypothèques […]; Considérant que ce défaut d’information a causé [aux acquéreurs] une perte de chance de ne pas acquérir le bien liti- gieux en l’état ou de payer un prix inférieur eu égard aux tracas et démarches associées à la nécessité de régulariser leur titre [...] ; Considérant que le préjudice procédant de cette perte de chance et ces vicissitudes et désagréments sera évalué à la somme de 3000 € toutes causes confondues, dès lors que l’obligation de régler les frais du modificatif […] les droits d’enregistrement et les charges de copropriété ayant pour assiette les nouveaux lots créés n’est pas en relation avec les fautes contractuelles des vendeurs, puisque s’agissant de dépenses incombant normalement à l’acquéreur et au copropriétaire […]; Considérant que les consorts Z- C repro- chent au syndicat des copropriétaires d’avoir […] négligé d’indiquer dans le « questionnaire syndic » que la régulari- sation était en cours […]; mais considé- rant que, selon l’article 20 de la loi du 10juillet 1965, l’article 5 du décret du 17mars 1967 et la recommandation n°9 de la commission relative à la copropriété , l’information délivrée par le syndic est relative, d’une part, aux créances du syndicat contre le cédant, d’autre part, aux modificatifs du règle- ment de copropriété et de l’EDD qui ont été publiés, en sorte qu’aucun grief ne peut être tiré de l’omission, au question- naire syndic, de mentions relatives aux modifications de ces documents en cours de régularisation, dès lors que ces modifi- catifs n’avaient pas encore été publiés». Observations de Jurishebdo : En dissimu- lant la régularisation en cours, les vendeurs ont à la fois manqué à leur devoir d’information précontractuelle, mais aussi à leur obligation de délivrer un titre de propriété conforme au bien vendu: le titre faisait encore référence à l’ancienne dési- gnation (lots 66, 67 et 53), alors seule la nouvelle – telle que ressortant de la volon- té des copropriétaires exprimée en AG, à savoir « une maison… » - aurait dû figurer dans l’acte de vente, si les vendeurs s’étaient montrés plus diligents à parache- ver les régularisations requises à l’EDD- RDC. Une dissimulation fautive et une inexécution qui aboutissent néanmoins à une simple perte de chance, les acquéreurs n’ayant pas demandé l’annulation de la vente. Ils restent donc tenus des frais de modificatif et des charges leur incombant normalement en tant que copropriétaires, selon la nouvelle répartition des tantièmes. Cette décision est également intéressante en ce qu’elle aborde le contenu du ques- tionnaire syndic: s’il présente un caractère prévisionnel, c’est au regard des seules informations opposables au tiers, c'est-à- dire publiées. Vente ■ L’agence immobilière doit véri- fier qu’elle contracte avec le représentant légal de la société venderesse (CA Paris, 2 e Ch.B., 26juin 2008, n°07/14210) Une SCI, propriétaire d’un studio à Paris, avait pour gérante statutaire M me D., et deux associés, dont M.J. Se prévalant d’un mandat exclusif de ce dernier, une agence avait vendu le studio aux épouxL., lesquels étaient entrés dans les lieux. La SCI avait alors assigné l’agence en réparation et les acquéreurs afin d’obtenir leur expulsion. Le TGI ayant rejeté l’ensemble de ces demandes, elle a interjeté appel. « Considérant les articles 1er et 6 de la loi du 2janvier 1970, 72 et 78 du décret du 20juillet 1972; Considérant que l’instrumentum du mandat de vente dont se prévaut [l’agence] consiste en la première page d’un formulaire de mandat exclusif [...] qui émanerait de M.J. « représentant la SCI en tant que gérant » qui n’est ni daté ni signé par la mandante et dont il ne résulte pas qu’un double lui eût été remis; qu’en conséquence, par applica- tion des textes précités, le mandat est nul, cette irrégularité ne pouvant être tenue en échec par l’existence d’un mandat apparent invoqué par l’agent immobilier et les épouxL., ni par la qualité de gérant de fait qu’aurait eu M.J. et qui n’est d’ailleurs pas établie, de sorte que la vente [...] est également nulle; Considérant que [l’agence], en tant que professionnel de l’immobilier, devait vérifier qu’elle contractait avec le représentant légal de la SCI et établir un mandat formellement régulier [...] ; qu’en conséquence, [elle] sera condamnée à payer à la SCI la somme de 15000 € à titre de dommages-intérêts [...] ; Considérant que les époux L.sont entrés dans les lieux et ont signé le contrat de vente sur la loi des déclarations de M.J. [...] ; que le préjudice n’équivaut pas au montant des fonds prêtés dont ils ont bénéficié, mais au coût du crédit, soit, selon le tableau d’amortissement, la som- me de 16762,60euros au paiement de laquelle il y a lieu de condamner M.J.; ». Pages réalisées par Hélène Lécot ▲ 15juillet 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Mandat de vente ■ Quand le mandataire et l’acquéreur sont des personnes morales aux dirigeants communs (Cass. Civ. 3 e , 2juillet 2008, n°752, FS-P+B, cassation) Une société avait donné un mandat de vente non exclusif deux agences. La secon- de avait transmis au vendeur un compro- mis au prix demandé, mais émanant d’une société. Or le gérant de cette société était le même que celui de l’agence. Le vendeur ayant refusé l’offre, invoquant avoir rete- nu une offre émanant de la 1 e agence, il se voyait réclamer une indemnité par la seconde. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel pour avoir admis cette demande: “Vu l'article 1596 du code civil; Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que le mandataire n'est pas l'acquéreur du bien mais que cet acqué- reur est la SCI Audrey, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo Demolin, mandataire, dont elle relevait qu'elle avait le même gérant et le même siège social que la SCI Audrey, ne s'était pas portée acquéreur, par per- sonne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa déci- sion”. L’arrêt est par ailleurs cassé pour un deuxième motif, au visa de l’article 1388 du code civil, relatif à la ratification des actes nuls. La cour d’appel avait considéré que le vendeur ne pouvait ignorer que les dirigeants de l’agence et de l’acheteur étaient identiques puisqu’il les avait reçus: “Attendu qu’en statuant ainsi [en admet- tant que la nullité était couverte par l’acquiescement du vendeur], alors que la confirmation d’un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention de le réparer et que la réalisa- tion de ces conditions ne pouvait résulter de la connaissance, avant la conclusion de l’acte, de l’identité de dirigeants de la société mandataire et de la société acqué- reur, la cour d’appel a violé le texte susvi- sé”. L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : l’article 1596 du code civil interdit au mandataire de se porter acquéreur du bien qu’il est chargé de vendre. C’est un principe général du mandat. L’objectif de la règle est d’éviter le conflit d’intérêt chez le mandataire qui a une obligation de conseil à l’égard de son mandant. Le mandataire ne peut donc pas acquérir directement; il ne peut pas davan- tage acquérir par personne interposée. Cette affaire en fournit un exemple. Si l’acquéreur et le mandataire ont des diri- geants communs, ils tombent sous le coup de l’interdiction que pose l’article 1596. Quant à l’analyse de l’arrêt sur la nullité, on peut retenir que la confirmation de l’acte nul impose des faits nécessairement postérieurs à celui-ci. Une connaissance de la cause du vice, antérieure à l’acte ne peut donc suffire. Copropriété ■ Comment réduire les voix du copropriétaire majoritaire? (Cass. Civ. 3 e , 2juillet 2008, n°742, FS-P+B+I, cassation) L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 pré- voit que lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part dans les parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix Avoués en colère ■ Retrait du rôle des affaires “En raison de l’annonce officielle par la Chancellerie de la suppression des avoués, l’ensemble de la profession a décidé de demander le retrait du rôle des affaires en cours”. En conséquence, la c our d’appel de Paris a ordonné ce retrait. Pour un exemple: CA Paris, 26juin 2008, 2 e ch. B (n°2007-9892). dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Une assem- blée avait réduit les voix du copropriétaire majoritaire “à hauteur des voix détenues par les copropriétaires présents ou repré- sentés. La cour d’appel avait refusé d’annuler cette décision, voit son arrêt cas- sé, au visa des articles22 de la loi de 1965 et 16 du décret de 1967 “Attendu que pour rejeter la demande [du copropriétaire majoritaire], l’arrêt retient que le calcul doit être fait lors de chaque assemblée générale et à l’occasion de chaque vote, en fonction des voix des copropriétaires minoritaires présents ou représentés; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a vio- lé les textes susvisés”. Observations de Jurishebdo : la cour d’appel avait ainsi protégé les minoritaires au-delà de ce qui est prévu par la loi. Il résulte de cet arrêt que pour réduire le nombre de voix du copropriétaire majori- taire, il faut lui affecter un nombre corres- pondant à la somme des voix des autres copropriétaires (ce qui est le texte de l’article 22), qu’ils soient présents ou non. Le calcul est donc identique pour toutes les assemblées et tous les votes. La solution de la cour d’appel de Paris (pour un autre exemple: 19 e ch. B, 23 oct. 1998, Loyers et copr. 1999, n°73) qui préconise de ne tenir compte que des copropriétaires présents ou représentés est donc condamnée. La solution de la Cour de cassation est plus simple puisque le calcul ne change pas sui- vant les présences. Elle impose aux copro- priétaires minoritaires d’être plus vigilants dans leur assiduité aux assemblées. ■ Le syndic doit détenir une carte loi Hoguet (Cass. Civ. 3 e , 2juillet 2008, n°743, FS-P+B+I, cassation) Un copropriétaire avait demandé en justi- ce l’annulation d’une décision d’assemblée pour avoir été convoquée et tenue par “un syndic non titulaire de la carte professionnelle exigée pour l’exercice de sa profession”. ▲ Observations de Jurishebdo : Le mandat de vente doit impérativement être signé par le mandataire vendeur, et, en cas de mandat exclusif, il est en outre soumis à la « formalité du double »: un exemplaire doit être remis au client, condition ad vali- ditatem de l’exclusivité consentie. Dès lors que la capacité de M.J. à engager la SCI n’était pas avérée, sa signature était sans valeur et le mandat nul. L’argument d’une gérance de fait, de laquelle serait ressorti un pouvoir apparent de représentant social habilité, est inopérant face aux règles impératives de la Loi Hoguet. D’autant que la théorie de l’apparence se fonde sur l’erreur « légitime » (Civ. 1 e , 29avril 1969), légitimité qui ne saurait jouer en faveur d’un professionnel auquel il appartient d’opérer toutes vérifications nécessaires. Le mandat étant nul, la vente l’est en conséquence, sans que les acqué- reurs puissent se prévaloir non plus d’un mandat apparent, cette fois-ci de l’agent immobilier (Civ. 1 e , 31janvier 2008, n°05- 15774). En revanche, ils ont droit à répara- tion auprès de M.J. pour le préjudice subi du fait de la croyance en ses déclarations trompeuses ● H.L ▲ 15juillet 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N ❑ Contrats de partenariat L es députés ont voté le 26juin le projet de loi sur les contrats de partenariat . Le Nouveau Centre a voté pour, Philippe Folliot exprimant toutefois des réserves, insistant par exemple sur la nécessité de renforcer le rôle des PME au sen des contrats de partenariat (JO Sénat déb. 27juin, p.3884). ❑ Les députés ont adopté le 25juin le projet de loi sur la responsabilité environnementale (JO AN déb. 26juin, p.3816). Il a ensuite donné lieu à accord dans une commission mixte paritaire. ❑ Loi de modernisation de l’économie Les sénateurs ont examiné en 1e lecture le projet de loi de modernisation de l’économie à partir du 30juin. Dans son propos introductif, Christine Lagarde cite, pour les mesures destinées à favori- ser le statut de l’auto-entrepreneur: “renforcer la protection du patrimoine personnel de l’entrepreneur, en proté- geant les actifs immobiliers qui ne sont pas consacrés à son activité profession- nelle” et “faciliter l’utilisation du local d’habitation comme local profession- nel”. Elle évoque aussi la baisse des droits de mutation sur les fonds de com- merce, ainsi que les mesures de relève- ment du seuil du seuil d’autorisation des s urfaces commerciales de 300m 2 à 1000m 2 . Elle ajoute que le projet “généralise le pré-câblage des immeubles neufs et facilite le raccordement des immeubles existants, en incitant les opérateurs à prendre à leurs frais le coût du câblage et en réalisant dans les immeubles un réseau unique de fibre optique ouvert à tous les opérateurs”. Élisabeth Lamure, rapporteur, suggère à propos de l’aménagement commercial, que le SCOT puisse définir des zones d’aménagement commercial en fonction des trois critères autorisés par le droit européen: l’aménagement du territoire, la qualité de l’urbanisme et la protec- tion de l’environnement. Elle émet en revanche des doutes sur l’idée d’intégrer l’urbanisme commercial dans le droit de l’urbanisme général car cela consiste à supprimer les CDAC. Alain Fouché relève que remonter le seuil à 1000m2, c’est revenir au seuil fixé par la loi Royer en 1973, et qui a été abaissé à 300m2 par la loi Raffarin, en 1996. Quant à Thierry Repentin, il préconise de renforcer le caractère partenarial des SCOT en matière commerciale en ren- dant obligatoire ce volet lors de l’élaboration du SCOT. A suivre. La cour d’appel ayant rejeté sa demande, le copropriétaire a obtenu la cassation de la décision: “Vu l'article 3 de la loi du 2janvier 1970; Attendu que les activités relatives à l'article 1 er de la loi ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, déli- vrée par le préfet, précisant celles des opé- rations qu'elles peuvent accomplir; […] Attendu que, pour rejeter [la demande du copropriétaire en annulation de l’assemblée], l'arrêt retient que le non- renouvellement de la carte professionnelle du syndic au cours de son mandat n'est pas une circonstance qui permet à un copro- priétaire ou au syndicat de remettre en cause les actes accomplis par ce dernier; Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l'absence de renouvelle- ment ou en cas de retrait de sa carte professionnelle , la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte sus- visé”. Observations de Jurishebdo : la cour d’appel avait fait une interprétation souple de la loi Hoguet en indiquant que si l’assemblée des copropriétaires ne peut pas désigner un syndic professionnel dépourvu de carte professionnelle, en revanche, le non-renouvellement de la car- te ne permet pas de remettre en cause les actes qu’il a passés. La Cour de cassation sanctionne cette analyse. Le défaut de car- te prive le syndic de la possibilité de pour- suivre ses fonctions. Une décision plus ancienne, de la Cour d’appel de Paris était dans le même sens que celle qui vient d’être censurée (CA Paris, 23e ch. B, 9 nov. 2000, cité par code la copropriété Litec 2008, p.442). C’est donc dans le sens de la rigueur qu’il faut considérer que la juris- prudence évolue. ▲ ■ Comptabilité des offices publics de l’habitat Les règles concernant la comptabilité des OPH, fixées par un décret du 1 er juillet, sont codifiées dans le CCH aux articles R 423-2 et suivants. Une première partie est consa- crée aux dispositions communes aux offices publics de l'habitat. Une seconde vise ceux qui sont soumis au régime de la comptabilité publique et la dernière ceux qui relèvent de la comptabilité de commerce . Le conseil d'administration de l'OPH qui veut changer de régime budgétaire et comptable prend à cet effet une délibéra- tion d'intention, 12 mois avant la date d'entrée en vigueur du nouveau régime. La délibération qui arrête le choix de l'office est adoptée au plus tard le 31juillet avant l'entrée en vigueur du nouveau régi- me budgétaire. A titre transitoire, pour les changements qui doivent prendre effet au 1erjanvier 2009, le CA peut prendre une délibération arrêtant le choix de l'office avant le 31juillet 2008 . (Décret n°2008-648 du 1 er juillet 2008 relatif au régime budgétaire et comptable des offices publics de l'habitat et modifiant le CCH, J.O. du 3juillet 2008, p.10664). ■ Prélèvements d’eau, forages et puits: déclarations et contrôles Un décret du 2juillet relatif à la déclara- tion des dispositifs de prélèvement, puits ou forages réalisés à des fins d'usage domestique de l'eau et à leur contrôle ainsi qu'à celui des installations privatives de dis- tribution d'eau potable est inséré au code général des collectivités territoriales (art. R 2224-22 à R 2224-22-6). Tout dispositif de prélèvement, puis ou forage, dont la réali- sation pour obtenir de l'eau destinée à usage domestique doit être déclaré au maire. Une déclaration complémentaire est effectuée dans le délai d 'un mois après l'achèvement des travaux. Le maire accuse réception. Le contrôle (dont le principe est prévu à l'article L 2224-12) vérifie notamment qu'il n'y a pas de connexion avec le réseau public de distribution de l'eau. Le règlement du service fixe le tarif du contrôle. Si la protection du réseau public contre la pollution n'est pas assurée, le ser- vice peut, après rapport et délai et mise en demeure infructueuse, fermer le branche- ment d'eau potable. (Décret n°2008-652, J.O. du 4juillet, p.10720). 15juillet 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné R éponse O bservations 1 er juillet 2008 A N p.5668 n°21004 Jean Gaubert, S .R.C., Côtes- d'Armor Moyens de l'Institut n ational de recherches archéologiques préven- tives (INRAP) Culture La création en 2007 de 350 nouveaux postes d 'archéologues a porté l'emploi permanent de l’INRAP à 1753 équivalents temps plein. Le budget 2008 consolide cette mesure. Il est important que cette mesure se traduise dès cette année par une réduction des délais proposés aux aménageurs pour la mise en place des différentes opérations d'archéologie préventive, et particulièrement des fouilles. La réponse invite par a illeurs les collectivités territoriales à se doter de services opérateurs à part entière. 1 er juillet 2008 AN p.5675 n°1819 Jacques Le Guen, UMP, Finistère Aires naturelles et aires de camping Ecologie Les aires naturelles sont des terrains destinés à l'accueil des campeurs, implan- tés dans les espaces naturels, ils ne peuvent excéder un hectare. L'installation de résidences mobiles et d'habitations légères de loisirs (chalets) n'est pas autorisée . Les campingspeuvent au contraire accueillir des résidences mobiles de loisirs et des habitations légères de loisirs. Mais l'ouverture de camp- ing en dehors des espaces urbanisés suppose la délimitation de secteurs prévue à cet effet par le PLU et respecter les règles de l'extension de l'urbanisation. 1 er juillet 2008 AN p.5675 n°9597 Bernard Perrut, UMP, Rhône Installation de panneaux photovoltaïques sur le sol Ecologie Les panneaux solaires ne créent pas de surface de plancher. Leur installa- tion n'est soumise à aucune formalité , si elles ne sont pas dans un secteur sauvegardé ou un site classé (elles supposent alors une déclaration préalable). Elles doivent respecter le règlement de la zone si le terrain est couvert par un document d'urbanisme. Mais les panneaux ne sont pas par eux-mêmes soumis à autorisation dans la plupart des secteurs. 1 er juillet 2008 AN p.5681 n°19288 François-Xavier Villain, NI, Nord Taille minimum d'une opération dans un PLU? Ecologie Le règlement du PLU ne peut pas imposer de règles relatives au nombre de logements ou de lots. Sont illégales les dispositions d'un règle- ment de PLU qui imposent un nombre maxi- mum de logements sur une zone . Les possi- bilités maximums d'occupation ne peuvent être fixées que par la détermination d'un COS. L'autorité compétente a l'obligation de ne pas appliquer ces disposi- tions, qui sont illégales (CE, avis du 9mai 2005). 1 er juillet 2008 AN p.5688 n°17509 Jacques Domergue, UMP, Hérault Bonus-malus pour l'assurance habitation? Economie Il appartient aux entreprises d'assurance de déterminer les politiques commerciales qu'elles jugent les plus adaptées aux attentes des assurés. La réponse laisse la porte ouverte à des innovations, en relevant les limites de la com- paraison avec l'automobile. 1 er juillet 2008 AN, p.5730 n°13294 Jean-Marc Nesme, UMP, Saône-et-Loire Indexation de l'APL Logement Le Gouvernement ne prévoit pas de remettre en cause l'indexation sur l'évolution de l'IRL des barèmes des aides personnelles au logement. 1 er juillet 2008 AN p.5731 n°19199 Alain Suguenot, UMP, Côte-d'Or Contrôle des diagnos- tiqueurs Logement L'ordonnance du 8juin 2005 a regroupé les diag- nostics dans le dossier de diagnostic technique. La certification des diagnostiqueurs est obligatoire depuis le 1 er novembre 2007. L'ensemble de ces dispositions renforce les garanties apportées quant à la fiabilité du diagnostic et aux conditions d'impartialité et d'indépendance des intervenants. Le député évoquait des « dérives » dans l'application des textes de la part de « certains professionnels peu quali- fiés et peu scrupuleux ». 1 er juillet 2008 AN p.5732 n°5571 Denis Jacquat, UMP, Moselle Zones urbaines sensibles Logement La première actualisation de la liste des ZUS, prévue par l'article 42 de la loi du 4février 1995, modifié par la loi de finances pour 2008, sera effec- tuée en 2009 . La délégation interministérielle à la ville et l'Observatoire national des ZUS élaborent les modalités techniques de cette révision. 3juillet 2008 Sénat p.1345 n°3906 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Construction illégale Ecologie Le maire n'est pas habilité à communiquer la copie du procès-verbal de constatation d'infraction aux règles d'urbanisme à un tiers contestant une construction illégale. Le PV de constatation de l'infraction est soumis au principe du secret de l'instruction et de l'enquête. Seul le parquet est autorisé à communiquer aux tiers des copies des pièces de procédure,dans les conditions des art. R 155 et 156 du code de procédure pénale. 3juillet 2008 Sénat p.1352 n°2421 Dominique Voynet, ratt. PS, Seine-Saint- Denis Pièces demandées par le bailleur, dossier médical Logement La loi du 5mars 2007 a élargi la liste des pièces que le bailleur ne peut pas demander au candi- dat locataire par, notamment, la présentation d'un « dossier médical, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ». La loi du 19décembre 2007 est revenue sur ce dispositif inadapté, interdisant au bailleur de demander un dossier médical en cas de demande d'un loge- ment adapté ou spécifique. La production d'un certificat médical est suffisante le cas échéant. L'article 22-2 de la loi de 1989 interdit donc désormais la demande d'un dossier médical personnel, dans tous les cas. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 15juillet 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 4 novembre 2008 au Palais des Congrès de Paris: le 8 e Forum des Projets Urbains permettra de présenter une cin- quantaine de projets urbains en phase pré-opérationnelle. La séance plénière sera consacrée au thème “Comment des villes de banlieue peuvent-elles développer leur projet face à la ville centre”. Contact. Innovapresse. Te ́ l: 0148240897 www.projetsurbains.com Nominations Administration ✓ Ministère de la justice : Dominique L ottin est nommée directrice des services judiciaires et Gilbert Azibert , secrétaire général du ministère de la justice (décrets du 4juillet, J.O. du 5, @). ✓ Ministère de l’agriculture : Marie-Fran- çoise Guilhemsans est nommée directri- ce des affaires juridiques au secrétariat général du ministère de l'agriculture (décret du 4juillet, J.O. du 5, @). ✓ Préfets : Pascal Mailhos est nommé préfet du Finistère (décret du 4juillet 2008, J.O. du 5, @). ✓ Magistrature : sont nommés avocats généraux à la Cour de cassation: Anne- Marie Batut et Gérard Loubens (décret du 4juillet 2008, J.O. du 5juillet, @). Bernard Thorette est nommé conseiller d'Etat en service extraordinaire (décret du 4juillet 2008, J.O. du 5, @). ✓ Affaires culturelles : Claude Jean est nommé directeur régional des affaires culturelles d'Aquitaine (arr. du 27juin 2008, J.O. du 5juillet, p.10847). ✓ CADA : Serge Daël, conseiller d'Etat, est nommé président suppléant de la commis- sion d'accès aux documents administratifs (Décret du 2juillet 2008, J.O. du 4, @). ✓ INRAP : Jean-Paul Jacob est nommé président de l'Institut national de recherches archéologiques préventives. (Décret du 2juillet 2008, J.O. du 4 juillet, p.10758). Au fil du J.O. ✓ Deux nouveaux EPF : l'Etablissement public foncier de Poitou-Charentes et celui de Languedoc-Roussillon vien- nent d’être créés par décret (n°2008-645 du 30juin 2008 et n°2008-670 du 2juillet 2008, J.O. du 2juillet p.10614 et du 6juillet, p.10862). Organismes publics ➠ Le siège de l'Office national de l'eau et des milieux aquatiques est fixé à Vincennes (5-7, square Félix Nadal) par arrêté du 25juin 2008 (J.O. du 5juillet, p.10824). ➠ Les modifications des statuts de la Sonacotra sont approuvées par décret n°2008-665 du 2juillet 2008 (J.O. du 5juillet, p.10832). ✓ Catastrophe naturelle : deux arrê- tés du 26juin 2008 portent reconnais- sance de l'état de catastrophe naturelle: ils concernent des inonda- tions et coulées de boues du printemps 2008 ainsi que les sécheresses de 2003 à 2006 (J.O. du 5juillet, p.10825). Conventions collectives ➠ Huissiers : il est envisagé l'extension de l'avenant n°33 du 23avril 2008 modifiant l'avenant n°20 du 10avril 2008 sur les salaires (J.O. du 2juillet, p.10629). Qualité du droit Jean-Luc Warsmann, député des Ardennes, est chargé d'une mission auprès du Premier ministre, consacrée à la « qualité de la norme juridique ». (Décret du 30juin 2008, J.O. du 1 er juillet, p.10583). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 300 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Parcours Marc Frémont a été reçu au concours des conseillers de tribunaux administra- tifs et de cours administratives d’appel. Juriste spécialiste du droit public, Marc Frémont avait fait partie de notre rédaction en 2004. Nous lui adressons toutes nos félicitations. 15juillet 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S Le projet de loi logement sera le 14octobre à l’Assemblée Christine Boutin a présenté à la presse le 10juillet les orientations de son projet de loi “plan d’actions pour l’accès au logement”. En conseil des ministres le 28juillet, il est programmé pour le 14octobre à l’Assemblée. “Ma loi est une loi de rupture” annon- ce d’emblée Christine Boutin, qui vise à mobiliser tous les acteurs du logement. Ce sera une loi fondée sur la culture du résultat. Le texte (qui n’a pas encore été dévoilé officiellement), s’articule sur 4 priorités: - construire des logements, - favoriser l’accession populaire à la propriété (Christine Boutin goûte peu le terme de “social” et a précisé qu’elle recherchait un autre nom pour le “logement social”), - permettre l’accès au parc HLM de davantage de personnes, - lutter contre l’habitat indigne. Le ministre veut une loi “ciblée”. A ce titre, il est prévu de recentrer les dispo- sitifs Robien et Borloo pour inciter à la construction là ou les besoins se font sentir. Les périmètres seront revus tous les trois ans. Pour la rénovation de l’habitat existant, le ciblage est aussi de mise puisque, ce sont 100 sites qui seront sélectionnés, via un appel à projet, pour une rénova- tion programmée en 8 ans, avec inter- vention de l’Anah. Pour améliorer la cohérence des poli- tiques de l’habitat, il est prévu que l’objectif de construction de logements d’un groupement de communes soit applicable dans les communes concer- nées. Sous l’objectif d’efficacité, Christine Boutin prévoit de favoriser la mobilité dans le parc HLM. Un ménage qui dépasse de deux fois le plafond de res- sources devra quitter le logement occu- pé au bout de trois ans. Le ministre a expliqué que cela concernait des ménages percevant 9000 € nets de revenus par mois. A destination des classes moyennes, il est prévu d’étendre l’accession populai- re à la propriété au logement collectif. Les mécanismes de la maison à 15euros par jour seraient ainsi étendus aux appartements. Mais les coûts de construction étant plus élevés, Christine Boutin estime qu’il faudra plutôt comp- ter de l’ordre de 17 à 18euros par jour. L’objectif est d’atteindre un chiffre de 20000 logements par an en accession populaire à la propriété. Le système du Pass-Foncier sera donc adapté. En faveur des propriétaires, il est prévu de réduire à un an le délai que peut accorder le juge à un locataire après une expulsion pour quitter les lieux. Ce délai est actuellement fixé à 3 ans. ■ Vers la fin de la caution A propos de la caution dans les rap- ports locatifs, la faculté de demander une caution ne devrait être maintenue que pour les personnes physiques. Selon le dossier de presse : “désormais seules les personnes physiques propriétaires peuvent demander une caution au loca- taire; dans ce cas, il ne peut y avoir cumul avec la souscription d’une assu- rance garantissant les obligations du locataire”. Le texte précise qu’il s’agit “d’engager l’évolution vers la fin du cautionnement au profit de la garantie des risques locatifs”. Il est par ailleurs prévu que les bailleurs privés puissent louer leurs logements à des bailleurs sociaux. Au titre de la souplesse, il est prévu que les locataires âgés aient, dans le parc public, le droit de sous-louer une partie de leur logement, lorsqu’il est sous- occupé. C’est le “Théo Braun inversé”, explique Christine Boutin, rappelant ainsi la mémoire du secrétaire d’Etat qui avait en son temps autorisé les loca- taires à accueillir dans leurs logements des personnes âgées. Quatre mesures sont prévues au titre de la justice. Pour les exclus, les communes auront l’obligation de réaliser une place d’hébergement pour 2000 habitants (il s’agit de rendre opérationnel un texte déjà voté mais qui n’est pas applicable). Pour les organismes HLM, afin de sanc- tionner ceux qui préfèrent la trésorerie à la construction, un mécanisme de péréquation sera mis en place. ■ Éviter les copropriétés dégra- dées Par ailleurs, les maires auront la possibi- lité d’accorder une dérogation pour autoriser une construction de 20% au- delà de ce qui est permis par les règles d’urbanisme de la commune, pour les propriétaires qui ont quelqu’un de leur famille qui est handicapé. Enfin, pour les propriétaires et pour favoriser l’accession à la propriété tout en évitant la création de copropriétés dégradées, les copropriétaires auront l’obligation de constituer des provisions spéciales pour les travaux à venir. Autre mesure visant à prévenir les diffi- cultés dans les copropriétés, il est prévu la création d’une procédure d’alerte préventive engagée par le syndic en cas de situation d’impayés lourds. Christine Boutin a évoqué une mesure qui fera, n’en doutons pas, polémique: il s’agit d’intégrer dans le décompte des logements sociaux au titre de la loi SRU, les logements destinés à l’accession populaire à la propriété. C’est une mesure qu’elle assume, et que les com- munes vont apprécier, affirme Christine Boutin. ■ 20% de construction en plus D’autres mesures ont été annoncées. Ainsi, il est prévu d’ouvrir la VEFA aux bailleurs publics et aussi d’autoriser l’édification d’un étage supplémentaire sur les constructions existantes. Il s’agit d’autoriser une dérogation aux règles d’urbanisme, dans la limite de 20% de la surface habitable. Il s’agit donc d’autoriser la construction de 20% de plus que ce qui est autorisé. Selon le dossier de presse, “à titre provi- soire et expérimental sur une période de deux ans”, le COS pourra être aug- menté dans la limite de 20% de la sur- face habitable. Citons enfin le 1%, dont la gouvernance doit être réformée “afin de sortir d’un système trop coû- teux en fonctionnement et qui manque de transparence”. Les fonds doivent être optimisés pour être réorientés vers les priorités de la politique du loge- ment. Il se confirme par ailleurs que l‘instauration d’un “projet urbain parte- narial” sera inscrit dans la loi.
