■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Expulsion
✓ Effet d’un protocole Borloo
Loi Carrez
✓ Mesurage : le doute profite… au vendeur
✓ Partie commune en jouissance privative
Compromis de vente
✓ Condition suspensive d’assurance dommages-ouvrage
Promesse de vente
✓ Le versement d’un acompte n’exclut pas la qualification de promesse unilatérale de vente
✓ Clause pénale ou indemnité d’immobilisation
Baux d’habitation
✓ L’ordre public profite aussi au bailleur
■ Actualite p. 5
✓ Les députés votent le Revenu de solidarité active
✓ Le marché de bureaux vu par Knight Franck
✓ Le rapport Pelletier sur le métier de gardien
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Nominations
✓ Au fil du J.O.
✓ Ascenseurs
✓ Ascenseurs
✓ Chiffres : forte hausse de l’ICC, les volumes de vente de logement en baisse
■ Analyse p. 8
✓ Les effets du Grenelle sur l’immobilier d’entreprise. L’analyse de Florence Chérel et Antoine Carpentier, avocats Herbert Smith.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Expulsion ✓ Effetd’unprotocoleBorloo LoiCarrez ✓ Mesurage:ledouteprofite…au vendeur ✓ Partiecommuneenjouissancepri- vative Compromisdevente ✓ Conditionsuspensived’assurance dommages-ouvrage Promessedevente ✓ Leversementd’unacompte n’exclutpaslaqualificationdepro- messeunilatéraledevente ✓ Clausepénaleouindemnité d’immobilisation Bauxd’habitation ✓ L’ordrepublicprofiteaussiau bailleur ■ ACTUALITE p.5 ✓ LesdéputésvotentleRevenude solidaritéactive ✓ Lemarchédebureauxvupar KnightFranck ✓ LerapportPelletiersurlemétierde gardien ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ Nominations ✓ AufilduJ.O. ✓ Ascenseurs ✓ Ascenseurs ✓ Chiffres:fortehaussedel’ICC,les volumesdeventedelogementen baisse Méhaignerie,siloindéjà… A lorsquecommenceauSénatcettesemaineledébatdupro- jetdeloidemobilisationpourlelogementprésentéparChristine Boutin,lespropriétairesréunisencongrèsparl’UNPIàBordeaux avaientchoisilethème“propriétairebailleur:unmétier”.Ilsyont plaidépouruneréformedelaloide1989etpourqu’uneplusgran- deplacesoitaccordéeàlalibertécontractuelle.Ilsmilitentpourque troissecteurspuissentcoexister:unsecteursocialprivé,unsecteur intermédiaireetunsecteurentièrementlibre.Fondamentalement,ils espéraientqueleGouvernementdeNicolasSarkozyferaitunpas versuneréaffirmationdelalibertécontractuelle.MaisChristineBou- tin,retenueàParispourcausedecrisefinancière,adélivréunmessa- geauxcongressistesparvidéointerposée,leurdisanttrèsnettement quelapérioden’étaitpasàlarefontedelaloide1989.Elleatoute- foisouvertunepistederéformeendemandantauprésidentde l’UNPI,JeanPerrin,deluifaireunepropositionpratiquepourper- mettreunpartagedeséconomiesdechargesquipourraientrésulter detravauxd’économied’énergie.Elles’estengagéeàprésentercet- tepropositionparvoied’amendementdanssonprojetdeloi.Quant àJeanPerrin,ilsoutientavecdéterminationl’idéed’unfinancement tripartiedelaGRL,associantl’Etat,lesbailleursetleslocataires.Il affirmequeChristineBoutinestprêteàlesuivredanscettedirection. Lesbailleursnedoiventdoncpasrêveràl’idéed’ungrandtextede loiquiaffirmeraitavecsolennitéqueledroitdupropriétairesurun immeublecomporteceluid’endisposerlibrementouqueledroitde propriétéestparessencepérennealorsqueledroitdulocataireest parnatureprécaire.Quandonpensequ’iln’yaguèreplusdevingt ans,unministreavaitpufairevoteruneloiautorisantlebailleurà donnercongéenfindebailsansmotif!Maiscettepériodeparait aujourd’huid’unautreâge.Méhaignerie,siloindéjà… Silesbailleurssontinvitésàtravailleràl’élaborationdemesures ponctuelles,nombred’entreeuxontdumalàs’engagerdansune telledémarcheconsensuelleaprèsavoirencaissélagifle,pour reprendreleproposdel’und’entreeux,delaréductionàunmois dudépôtdegarantie.Ledébatestdoncclos:notrepaysnecroit plusàlalibertécontractuelle,aumoinsenmatièrederapportsloca- tifs.Lespropriétairesentirentlesconséquences:ilsontdonnéman- datàleursreprésentantsdeprésenterdescandidatsauxprochaines électionseuropéennes. Lesbailleurspourrontpeut-êtreseconsolerenlisantunarrêtdela Courdecassationrendueenmatièrederapportslocatifs d’habitation,quiaffirme,s’agissantdutransfertdubailencasde décèsdulocataire,quecesdispositionsnesontpasdestinéesàassu- rerlaseuleprotectiondespreneurs(lirepage4).C’estdireque l’ordrepublicdelaloide1989constitueunenormeimpérativequi interdittantlesclausespluscontraignantespourlelocataireque cellesquiluisontplusfavorables.Lanégociationcontractuellen’est décidémentpriséenidespolitiquesnidesmagistrats. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 329 1 4OCTOBRE 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier ANALYSE p.8 ✓ Les effets du Grenelle sur l’immobilier d’entreprise. L’analyse de Florence Chérel et Antoine Carpentier, avocats Herbert Smith. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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En 2004, les locataires étant tou- jours dans les lieux, elle signait un accord par lequel elle acceptait de suspendre les poursuites en contrepartie de la mise en place d'un plan d'apurement de la dette. Les locataires n’ayant pas respecté leurs engagements, la société avait dénoncé l’accord et engagé une action en répara- tion contre l’Etat. Le Tribunal administratif a accueilli sa demande. Contestant le calcul de l’indemnisation, le Ministre de l’Intérieur a saisi le Conseil d’Etat. « Considérant qu' en concluant un proto- cole d'accord de prévention de l'expulsion […] l'organisme bailleur manifeste sa volonté de renoncer à faire procéder à l'expulsion de l'occupant du logement; qu'il s'ensuit qu'à compter de la conclusion du protocole, l'Etat n'a plus à prêter son concours à l'exécution de l'ordonnance d'expulsion, et ne peut voir sa respon- sabilité engagée à raison de son refus de prêter ce concours ; que si l'organisme bailleur retrouve le droit de poursuivre l'exécution de l'ordonnance une fois constatée la défaillance de l'occupant du logement à remplir ses engagements finan- ciers, il appartient alors à l'organisme de requérir expressément le concours de la force publique pour cette exécution; que le défaut de réponse à cette réquisition dans un délai de deux mois équivaut à un refus, qui est de nature à engager la responsabili- té de l'Etat; que, dès lors, le tribunal admi- nistratif de Melun a commis une erreur de droit en estimant que la responsabilité de l'Etat s'est trouvée de nouveau engagée dès […] la date à laquelle la société immo- bilière 3F SA d'HLM a dénoncé le protocole d'accord de prévention de l'expulsion de M.et M me A […] ». Observations de Jurishebdo : Le Conseil d’Etat confirme ici sa jurisprudence selon laquelle le protocole annule les effets d’une précédente demande de concours de la force publique, si bien que la responsabi- lité de l’Etat ne peut être à nouveau enga- gée qu’une fois passé le délai de deux mois suivant une nouvelle demande et non dès le jour de la dénonciation. Seul assouplisse- ment, la notification de la dénonciation doit être regardée, « même lorsqu'elle ne le mentionne pas expressément », comme valant réquisition de prêter le concours de la force publique (CE, 16avril 2008, n°300268). Rappelons que le « protocole Borloo » a été instauré en vue de protéger de l’expulsion les occupants de logements sociaux dont le bail est résilié par décision judiciaire (circulaire ministérielle n° 2004-10 du 13 mai 2004 relative à la mise en œuvre d'un dispositif d'urgence visant à la préven- tion des expulsions). Originellement, le mécanisme prévoit la conclusion d’une convention tripartite, réunissant le bailleur, le locataire et le préfet, le bailleur prenant l’engagement de suspendre l’expulsion et le locataire celui de respecter le plan d’apurement de la dette. La loi de pro- grammation de la cohésion sociale du 18janvier 2005 ramène le nombre de signataires à deux, bailleur et locataire, le préfet ne conservant qu’un rôle de sur- veillance par l’intermédiaire de la CDAPL (Commission départementale des aides publiques au logement). Loi Carrez ■ 1-Mesurage: le doute profite… au vendeur (CA Paris, 2 e Ch.A., 10septembre 2008, n°07/13752) Le 30août 2002, M.R. et M elle B.avaient acquis des époux F.un appartement, les vendeurs déclarant que la superficie était de 86m 2 , ainsi qu’attesté par l’expert géo- mètre intervenu lors de leur propre acqui- sition. Cependant, le 14septembre 2002, une autre société de mesurage mention- nait une superficie de 74,95m 2 . M.R. et M elle B.ont assigné leurs vendeurs pour défaut de contenance, sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10juillet 1965 dite Loi Carrez. Avant dire droit, le tribunal avait désigné un autre expert, lequel avait conclu à une surface de 81,65m 2 . Le tribu- nal ayant débouté les acquéreurs, ceux-ci ont interjeté appel. « Considérant […] que si l’expert a retenu une surface de 81,65m 2 (5,06%), il a éga- lement précisé que le mesurage des sur- faces dont la hauteur est supérieure à 1,80m, seules à prendre en compte, est sujette à erreur de 5mm en plus ou en moins et que les appareils ont une préci- sion à +ou - 0,25%; qu’ en combinant ces deux sources d’imprécision la dif- férence de superficie est inférieure au seuil de 5% prévu par la loi ; Considérant que les opérations d’expertise constituent un ensemble, que le tribunal n’était pas tenu de ne retenir que le chiffre de 81,65m 2 dès lors que des explications en amont du rapport il résulte que ce chiffre ne peut être retenu avec certitude compte tenu des marges d’erreur inhé- rentes à la configuration des lieux et à des imperfections résiduelles des appareils de mesure qui ne peuvent être gommées lorsque l’écart est minime; Considérant que c’est à bon droit que le premier juge a appliqué cette impréci- sion au profit du vendeur dès lors que, demandeur à l’action, l’acquéreur a la char- ge d’établir la preuve de sa recevabilité ». Observations de Jurishebdo : C’est au demandeur à une action en justice de réunir les éléments de preuve nécessaires au succès de celle-ci. Appliquant ce princi- pe à l’action en réduction de prix de la loi Carrez, les juges en concluent que le doute doit profiter au défendeur, en l’espèce le vendeur. Sur le fond, la solution est ici jus- tifiée par la modestie de l’erreur alléguée, se limitant à quelques m 2 . Pourtant, le seuil de 5% pourrait trouver à s’appliquer à une superficie totale plus importante, si bien que quelques dixièmes d’incertitude prendraient une tout autre importance. Or, selon quels critères le juge décide-t-il que lepourcentage d’imprécision est suffi- sant pour faire jouer une présomption favorable au vendeur et écarter une exper- tise judiciaire? A contrario, cette jurispru- dence contrebalance celle qui accorde à l’acheteur le droit d’agir en réduction du prix alors même qu’il nourrit, avant la ven- te, des doutes sur l’exactitude de la conte- nance indiquée dans l’avant-contrat (CA Paris, 3juillet 2001, Fantino c/ Beuret). ■ 2-Partie commune en jouissance privative (CA Paris, 2 e Ch.B., 11septembre 2008, n°07/07308) M elle R.avait fait l’acquisition d’un bien de 48,08m 2 , superficie dont il s’est révélé 14octobre 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ ▲ qu’elle incluait celle de la partie commune à jouissance privative comprise dans son bien. Ayant assigné sa venderesse en réduction de prix, mais déboutée en pre- mière instance, elle a interjeté appel. « Considérant que, s’agissant des modalités de calcul des surfaces prévues par la loi dite « Carrez », les locaux des parties communes, y compris ceux à jouissan- ce privative ou exclusive, ne sont pas pris en compte pour déterminer la superficie privative ; Qu’il convient, par conséquent, d’infirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris; Qu’en effet, le logement vendu à M elle R.d’une surface de 48,08m 2 inclut une partie commune à jouissance privative de 4,92m 2 ; Qu’ainsi, sa superficie réelle est de 43,16m 2 donc inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente; Que, dans ces conditions, M me A. doit être condamnée à rembourser à M elle R.la som- me de 25857,30 € […] ». Observations de Jurishebdo : S’il est courant que le règlement de copropriété accorde à un des copropriétaires un droit de jouissan- ce privative ou exclusive sur une partie de commune (toiture-terrasse, jardin en rez-de- chaussée…), celle-ci ne cesse pas pour autant d’appartenir à l’ensemble de la copropriété: le droit de jouissance ne géné- rant aucun un droit de propriété, la partie commune ne peut donc être incluse dans la surface privative d'un lot. Ce principe avait été rappelé par la Cour de cassation, s’agissant d’un droit de jouissance sur un jardin (Civ, 3 e , 16janvier 2008, n°06-15314). La cour d’appel en tire ici la conséquence concrète, jugeant que l’inclusion de la surfa- ce commune dans le mesurage Carrez ouvre droit à l’action en réduction de prix. Compromis de vente ■ Condition suspensive d’assurance dommages-ouvrage (CA Paris, 2 e Ch.B., 5juin 2008, n°06/22795) En raison d’une période de forte sécheres- se, en 1996-1997, le pavillon des époux P.avait subi d’importants désordres et des travaux de reprise avaient dû être menés. Le 24juin 2000, ils vendaient leur pavillon à M.R. et M elle D., sous la condition suspen- sive de remise d’une police dommages- ouvrage garantissant les travaux effectués. L’attestation n’ayant pas été fournie le jour prévu de la réitération, le notaire avait fait insertion d’une clause séquestre de 100000F à retenir sur le prix de vente jus- qu’à remise par les vendeurs de ladite assu- rance. Deux ans plus tard, les époux P.n’ayant fourni aucun document, les acquéreurs les avaient assignés pour obte- nir le versement à leur profit du séquestre, demande accueillie en première instance. Les époux P.ont interjeté appel. «Considérant qu’en s’obligeant à produire aux acquéreurs une police dommages- ouvrage, M.et M me P. ne se sont pas enga- gés à remplir une condition impossible au sens de l’article 1172 du code civil, mais ont promis de fournir un document inexis- tant dès lors qu’ils n’avaient souscrit aucu- ne assurance dommages-ouvrage, […] leur engagement de ce faire étant, dès lors, entaché soit de dol, soit d’une erreur inex- cusable […]; Considérant qu’une clause de séquestre ayant pour objet de contraindre les ven- deurs à remettre une police d’assurance aux acquéreurs ne saurait, sans dénatura- tion de l’intention des parties, être quali- fiée de « clause pénale » […]; Qu’en l’absence d’engagement forfaitaire stipulé à l’acte de vente au cas d’inexécution de leur obligation par les vendeurs, il y a seulement lieu d’appliquer la règle de droit selon laquelle toute obli- gation de faire se résout en dommages- intérêts […]; Considérant qu’une assurance dommages- ouvrage a pour objet d’assurer le préfinan- cement des travaux nécessaires en cas de désordres de nature décennale et d’assurer ce financement au cas d’absence d’assurance décennale des locateurs d’ouvrage […]; Considérant qu’au vu de ces éléments, […] le préjudice […] qui ne consiste qu’en une perte de chance de faire préfinan- cer par un assureur des travaux de reprise de désordres estimés par l’expert à la somme de 500 € […] sera estimé, eu égard à la durée de deux années restant à courir avant expiration de la garantie décennale, à la somme de 1500 € ». Observations de Jurishebdo : L’absence d’assurance dommages-ouvrage n’a pas pour effet de rendre le bien indisponible à la vente (Civ., 3 e , 13novembre 2003, n°02- 13974). En revanche, la nullité est encou- rue en application de l’article 1116 du Code civil en cas de silence du vendeur sur l’absence d’une assurance obligatoire. Or, en l’espèce, les acquéreurs ne cherchaient pas à faire annuler la vente, mais à être indemnisés pour l’absence de l’assurance promise. La cour leur accorde en partie satisfaction, refusant de retenir l’hypothèse d’une condition suspensive impossible qui aurait eu pour effet de rendre la vente nulle (article1172 du code civil). Cepen- dant, les juges refusent de requalifier la clause séquestre en clause pénale, et optent pour une réparation exacte du pré- judice… c’est-à-dire bien moindre. Une solution pragmatique qui est aussi équi- table: le montant du séquestre apparais- sait largement supérieur au préjudice réel subi par les acquéreurs, lesquels n’avaient pas été trompés au point de souhaiter revenir sur leur acquisition. Promesse de vente ■ Le versement d’un « acompte » n’exclut pas la qualification de promesse unilatérale de vente (CA Paris, 2 e Ch.A., 3septembre 2008, n°07/03455) M m e R. s’était engagée à vendre à Mon- sieur B, à la date du 1 er octobre 2003, un appartement à Paris, avec faculté pour le bénéficiaire d’anticiper l’acquisition. M.B. avait versé à titre « d’acompte » la somme de 2074 € . La vente ne s’étant pas réalisée, M.B. a assigné M me R en réalisation judi- ciaire. « Considérant qu’à l’appui de sa demande, M.B. soutient que c’est à tort que le tribu- nal a analysé l’acte passé avec MmeR. comme une promesse unilatérale et l’a jugé nul pour défaut d’enregistrement alors qu’il s’agit d’une promesse synallag- matique non soumise à enregistrement ainsi qu’il résulte du versement d’un acompte à valoir sur le prix de la vente […]; Considérant cependant que si aux termes de la promesse de vente signée le 21octobre entre les parties, M me R. s’engageait à vendre l’appartement à M.B. […] le 1 er octobre 2003, M.B., qui bénéficiait de la faculté d’anticiper l’acquisition, ne prenait, lui, aucun engage- ment d’acheter le bien; Que le terme d’acompte utilisé par les parties pour désigner la somme de Pages réalisées par Hélène Lécot 14octobre 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Promesse de vente ■ Clause pénale ou indemnité d’immobilisation? (Cass. Civ. 3 e , 24 sept. 2008, N°892, FS-P+B, Cassation partielle). Une promesse de vente avait été conclue sous la condition d’obtention d’un prêt au taux de 5,5% sur 15 ans. Le montant du financement (52634 € ) était indiqué dans une autre clause. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir considéré comme imputable à l’acquéreur l’absence de réalisation de la condition suspensive en constatant qu’il “résultait des pièces produites que les demandes de finance- ment, toutes postérieures à la date initia- lement convenue pour la signature de l’acte authentique, étaient d’un mon- tant beaucoup plus élevé que celui prévu ”. Mais l’arrêt est cassé sur le 2 e point “Vu l’article 1226 du code civil; Attendu que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution; Attendu que pour accueillir la demande des consorts G.tendant au paiement de l’indemnité d’immobilisation, l’arrêt, qui relève que le contrat prévoyait que si le défaut d’obtention du prêt résultait de la faute de l’acquéreur, notamment s’il avait négligé d’en faire la demande ou de don- ner les justifications utiles ou s’il refusait sans motif légitime les offres reçues, la somme de 2440euros resterait acquise au vendeur en application de l’article 1178 du code civil, retient que cette indemnité répare forfaitairement le préjudice subi par le vendeur du fait de l’acquéreur qui a empêché la réalisation de la condition sus- pensive et que s’agissant d’une indemnité forfaitaire et non d’une pénalité, il n’y a pas lieu à réduction; Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses propres constatations que la stipula- tion, fût-elle improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation, avait pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : on peut rete- nir de cette décision que; - lorsque l’acquéreur demande un prêt supérieur à celui indiqué dans l’acte , et que le prêt est refusé, il s’expose à être considéré comme ayant fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, et donc à perdre le montant de l’indemnité d’immobilisation. - la Cour de cassation précise la qualifica- tion de la somme conservée par le vendeur lorsque l’acquéreur renonce à acquérir sans avoir exécuté son obligation de dili- gence. Il s’agit d’une clause pénale, au sens de l’article 1226 du code civil. En consé- quence, elle est susceptible d’être réduite si le juge estime qu’elle est manifestement excessive. Baux d’habitation ■ L’ordre public profite aussi au bailleur (Cass. Civ. 3 e , 1 er oct. 2008, n°928, FS-P+B, cas- sation) La loi du 6juillet 1989, loi d’ordre public, s’impose aux parties. Elle interdit certes de prévoir des dispositions plus défavorables au preneur, mais elle empêche aussi de convenir d’une mesure plus favorable. Cet arrêt en est l’illustration: l’OPAC de Paris avait conclu un bail en 1974. La locataire étant décédé en 2003, son fils s’était préva- lu d’une clause du bail permettant le trans- fert du bail à son profit en tant que membre de la famille ayant habité le loge- ment au moins 6 mois au moment du décès du preneur. La cour d’appel avait refusé d’ordonner l’expulsion demandée par le bailleur au motif que la situation conventionnelle plus favorable s’imposait. La décision est cassée: “Vu l'article 6 du code civil, ensemble les articles2, 14 et40 III, alinéa3, de la loi du 6juillet 1989; Attendu qu'on ne peut déroger par convention particulière aux lois qui intéres- sent l'ordre public et les bonnes mœurs; que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès et que ces dispositions sont applicables aux logements apparte- nant aux organismes d'habitations à loyer modéré à la condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les condi- tions d'attribution du dit logement; […] Qu’en statuant ainsi [en refusant d’ordonner l’expulsion], alors que les dis- positions de l’article 14 de la loi du 6juillet 1989 ainsi que les conditions d’attribution des logements apparte- nant à l’OPAC, d’ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule pro- tection des preneurs , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. Observations de Jurishebdo : cet arrêt ren- force le caractère d’ordre public de la loi de 1989 et rend inopérantes les conven- tions conclues entre les parties qui ne res- pecteraient pas la loi, que ce soit au profit du bailleur ou du preneur. L’auteur du pourvoi avait fait valoir que le respect des exigences de ressources était d’ordre public. Cet argument a porté. L’article 40 III prévoit que l’article 14 de la loi de 1989 est applicable aux logements conventionnés à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution de ces logements. Cette décision renforce la tendance doctri- nale qui considère que la loi de 1989 relè- ve d’un ordre public de direction et non d’un ordre public de protection, auquel il serait susceptible de déroger pour une clause plus favorable au preneur. ● 2074 € versée par M.B. lors de la signatu- re de l’acte ne saurait avoir d’incidence sur la qualification de la promesse alors que les intéressés ne sont pas des professionnels du droit et que M.B. admet que cette somme n’était pas de nature à le contraindre à acheter; Que, dès lors, c’est à bon droit que les pre- miers juges ont qualifié l’acte de promesse unilatérale de vente ». Observations de Jurishebdo : Le versement d’une certaine somme par le bénéficiaire, acquéreur potentiel, n’est pas de nature à faire naître un engagement qui n’existe pas dans l’esprit des parties, quel que soit le nom donné par elles à cette somme. Elle est généralement versée titre d’indemnité d'immobilisation et se limite, comme son nom l’indique, à indemniser le vendeur pour l’immobilisation consécutive à la réservation du bien. Ce n’est que si la vente se réalise qu’elle se transforme en acompte réel imputable sur le prix. A noter, pour le cas où le promettant se rétracte avant la fin du délai d’option, que la Cour de cassation a récemment modifié sa jurisprudence, consacrant la possibilité pour les parties d'insérer dans une pro- messe unilatérale de vente une clause d'exécution forcée en nature (Civ., 3 e , 27mars 2008, n°07-11721). ● H.L ▲ 14octobre 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E R R A A P P P P O O R R T T ■ Rapport Pelletier sur le métier de gardien d’immeuble Ce sont 32 propositions qui figurent dans le rapport de Françoise et Philippe Pelle- tier remis à Christine Boutin le 9octobre visant à revaloriser le métier de gardien d’immeubles. Elles s’articulent en 5 parties: ➠ Reconnaissance du métier de gar- dien. ➠ Formation des gardiens. ➠ Statut social du gardien. Dans cette rubrique se trouve notam- ment la demande de réfléchir à un rap- prochement des conventions collectives et à tout le moins d’envisager une “réforme profonde” de la convention collective. ➠ Logement des gardiens. Dans ce cadre, il est proposé d’inciter les constructeurs d’immeubles d’habitation à y faire figurer un bureau d’accueil et un logement de fonction, soit en consi- dérant qu’il s’agit d’une surface non comprise dans la SHON, soit en exoné- rant le constructeur de certaines taxes (prop. 14). Il est aussi demandé de mettre à l’étude l’instauration au profit du syndicat des copropriétaires d’un droit de préemption à l’occasion de la vente de tout lot situé au rez-de-chaussée, pour favoriser le gar- diennage (prop. 20). La proposition 16 consiste à rappeler que l’obligation de lutter contre les logements indignes concerne le logement des gardiens. ➠ Maintien et promotion de la fonc- tion de gardien. Il est demandé à ce titre de “décider que la suppression de la fonction de gardien ne peut être prise qu’à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965” (prop. 26) Au Parlement ❑ Les députés votent le RSA Martin Hirsch a présenté le 25septembre devant les députés le projet de loi visant à généraliser le revenu de solidarité acti- ve. Dans les 10 changements qu’il propo- se pour passer du RMI au RSA, le haut- commissaire à la solidarité active indique que “le projet de loi ouvre la voie à ce qu’il soit mis fin à cette situation inique de soustraction légale à l’impôt, où des revenus élevés pouvaient ne pas contri- buer d’un centime aux charges publiques” (JO AN déb. 26 sept. p.5147). Il justifie l’effort demandé, 1,5milliard d’euros, comme un “effort utile, un effort avec contrepartie” (p.5149) et pré- cise qu’il sera financé par un prélève- ment sur les revenus du capital et par le plafonnement des niches fiscales. Didier Migaud conteste le fait que les contri- buables les plus aisés vont échapper à la nouvelle taxe grâce au bouclier fiscal (p.5159). Plafonnement des niches fiscales et bouclier Maurice Leroy soutient l’idée d’un pla- fonnement des niches fiscales (p.5179). À propos de l’article 2 qui est celui où figure la création de la nouvelle taxe, Marisol Tourraine a regretté qu’elle ne s’accompagne pas d’une mise de côté du bouclier fiscal (2 e séance du 6octobre). Martin Hirsch répond que “mettre la taxe hors bouclier fiscal pour les plus hauts revenus rapporterait 25millions d’euros alors que le rendement du pla- fonnement des niches fiscales se montera à 200millions d’euros”. Eric Woerth ajou- te que le principe du plafonnement des niches fiscales sera énoncé dans le projet de loi relatif au RSA. Dans la 2 e séance du 7octobre, il a été adopté un amendement n°166 présenté par Isabelle Vasseur, selon lequel le taux de la taxe de 1,1% ne pourra pas être dépassé. Un amendement n°14 de la commission a été voté, il prévoit le principe de la diminution du taux de la taxe en fonc- tion du plafonnement des niches fiscales. L’article 6, qui change les mécanismes d’exonération de taxe d’habitation pour les bénéficiaires du RMI, a été adopté (3e séance du 7octobre). Il remplace l’exonération de taxe d’habitation des bénéficiaires du RMI par un plafonne- ment de la taxe d’habitation pour les bénéficiaires du RSA. L’ensemble du texte a été adopté le 8octobre. Le projet de loi doit maintenant être exa- miné par le Sénat, à partir du 21octobre. Marché de bureaux ❑ L’analyse de Knight Franck Philippe Perello, associé gérant de Knight Franck, a indiqué le 3octobre que le marché locatif à Paris a une capacité de résistance forte et qu’il est bien armé pour répondre au choc de la crise finan- cière. Pour le commerce, il y a une très forte pénurie de bons emplacements. Quant à l’investissement, il avait marqué un ralentissement dès le 4e trimestre 2007, qui s’est poursuivi en 2008. L’analyse du conseil était présentée conjointement à celle de l’économiste Daniel Cohen qui expliquait que la réces- sion que nous constatons actuellement n’est pas la conséquence de la crise finan- cière, qui ne fait que démarrer, mais celle de la hausse du prix des matières pre- mières. Il imagine deux scénarios de sortie pour la crise actuelle: soit un scénario à la suédoise, pays dont le système financier s’est effondré dans les années 1990. La Suède a nationalisé les banques, sorti les actifs toxiques et externalisé les pertes, ce qui a permis au système de redémarrer. L’autre scénario est celui du Japon où la croissance économique a été cassée pen- dant 10 ans. Pour le marché locatif, Knight Franck indique qu’il a été consommé 1,2million de m 2 de bureaux au 1 er semestre 2008. L’offre disponible ne représente que 5,2% du parc de l’Ile-de-France et les loyers ne baissent pas.Knight Franck souligne la difficulté qui résulte de l’application de l’ICC qui place certains immeubles à des prix excédant 1000 € /m 2 alors que des immeubles restructurés dans Paris se louent à 840 € /m 2 . Pour 2008, le conseil prévoit une consom- mation de 2,8millions de m 2 , un chiffre en recul de 20% par rapport à 2007. En 2009, certains immeubles libérés vont avoir du mal à trouver preneurs, surtout des immeubles de seconde main, d’autant que le volume des immeubles livrés va augmenter. Le marché de l’investissement a été divisé par deux en Ile-de-France: 4,6milliards d’euros au 1 er semestre, contre 10,9 au 1 er semestre 2007, les transactions phare étant les plus touchées. Le taux de rende- ment dans le quartier central des affaires a progressé: de 3,6% à l’été 2007, il est passé à 4,6% ou 4,9% actuellement. Knight Franck estime que ce taux pour- rait encore augmenter de 0,5 point. Le décret sur l’ILC attendu Le secteur du commerce se porte bien, mais les marques intermédiaires pour- raient rencontrer des difficultés. Le décret d’application permettant une utilisation effective du nouvel indice des loyers com- merciaux est très attendu. 14octobre 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 30 sept. 2008 AN p.8362 n°16553 Axel Poniatowski, UMP, Val-d'Oise Taxes foncières justification du montant du prélèvement de 8% Budget Le prélèvement de 8% correspond d'une part aux frais d'assiette et de recouvrement et d'autre part aux frais de dégrèvements et de non-valeur. Les dégrèvements et admissions e n non-valeur représentent 16milliards d'euros alors que le montant des frais de ges- tion collectés est de 5,2milliards. Etablir un forfait plutôt qu'un pourcentage représenterait une aggravation de la charge pour les contribuables modestes. La réponse conclut toutefois à la nécessité d'une réforme de la fis- calité locale. 30 sept. 2008 AN p.8373 n°29838 Isabelle Vasseur, UMP, Aisne Fiscalité des propriétaires de monuments his- toriques Culture Le régime d'aide à la rénovation du patri- moine est indispensable à la mise en valeur et à la conservation des édifices privés. Il évite leur mise en vente massive. La ministre de la culture entend « rester très vigilante sur les risques inhérents à des aménagements trop volontaristes de ce dispositif ». La ministre va devoir en effet être très vigilante pendant la discussion du PLF 2009! 30 sept. 2008 AN p.8376 n°16539 Yvan Lachaud, NC, Gard Récupération de l'eau de pluie. Ecologie L'article 4 de la loi du 30décembre 2006 qui a créé un crédit d'impôt pour la récupération de l'eau de pluie a été complété par un arrêté du 4mai 2007 pour l'usage extérieur et un arrêté publié le 29août 2008 pour l'usage intérieur. L'usage de l'eau pour le lavage du linge est autorisé à titre expérimental. 30 sept. 2008 AN p.8387 n°25084 Simon Renucci, App.S.R.C., Corse- du-Sud Livret A et financement du logement social Economie Le taux de centralisation des fonds collectés au titre du livret A et du livret de développe- ment durable sera, en application de la loi de modernisation de l'économie au moins égal au montant des prêts consentis en faveur du logement social et de la politique de la ville affecté d'un coefficient de 1,25. La part des ressources centralisée à la CDC, qui a vocation à rester le pivot du dispositif, doit permettre de couvrir les besoins en financement du loge- ment social. On se souvient que cette question avait suscité de longs débats lors de la discussion de la loi de modernisation de l’économie au printemps dernier. 30 sept. 2008 AN p.8430 n°15649 Thierry Lazaro, UMP, Nord Saisie immobilière Justice Le créancier poursuivant, même titulaire d'une sûreté inscrite sur le bien qu'il saisit, n'a pas à se dénoncer lui-même le commandement valant saisie ni à déclarer sa créance. Le créancier poursuivant fait l'objet d'un régime particulier de déclaration de créance: celle-ci se fait dans le commandement valant saisie, délivré au débiteur et dénoncé aux autres créanciers. La réforme de la saisie immobilière n'a pas modifié ces règles (ordonnance du 21avril 2006 et décret du 27juil- let 2006). 2 oct. 2008 Sénat p.1987 n°4163 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Prévention des inonda- tions , rôle du maire Intérieur Le maire, dans le cadre de son pouvoir de police, doit assurer la prévention des pollu- tions et calamités, inondations notamment. La responsabilité administrative du maire peut être engagée, mais uniquement en cas de faute lourde . Par exemple, en cas d'absence d'avertissement des riverains des maisons menacées par une inondation (Conseil d’Etat, 22 juin 1987). La réponse cite d'autres exemples de jurispru- dence. 2 oct. 2008 Sénat p.1988 n° 2180 Philippe Leroy, UMP, Moselle Servitude administrative pour passage de canalisa- tions Justice Les personnes publiques peuvent obtenir des propriétaires de terrains non bâtis l'établissement de servitudes pour le passage de canalisations d'eau potable ou d'assainissement. L'institution de la servitude doit être précédée de la recherche d'un accord amiable. L'institution d'une servitude suppose toutefois la détermination d'un fonds domi- nant. Texte de référence: art. L 152-1 et R 152-1 et suivants du code rural. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 14octobre 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F C C H H I I F F F F R R E E S S Nominations Présidence de la République Marguerite Bérard et Sibyle Veil sont nom- mées conseillères techniques. Bertrand Martinot quitte ses fonctions de conseiller à la présidence de la République (arr. du 26 sept. 2008, JO du 4, @). Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Dominique Mortelecq quitte ses fonctions de conseiller de Jean-Louis Borloo (arr. du 3 oct. 2008, J.O. du 4, @). ➠ Logement : Henri Prevost est nommé directeur adjoint du cabinet de Christine Boutin (il était précédemment conseiller budgétaire) par arrêté du 1 e r octobre (J.O. du 4, @). Il succède à Thierry Berlizot qui quitte ses fonctions au cabinet du ministre. (Arrêté du 29septembre 2008, J.O. du 2 oct. @). Matthieu Bejot est nommé conseiller pour la communication événementielle (arr. du 27juin, J.O. du 1 er oct. 2008, @). Tribunal des conflits Christian Vigouroux, conseiller d'Etat, pré- sident adjoint de la section du contentieux du Conseil d'Etat a été élu au tribunal des conflits (avis publié au JO du 3octobre, p.15287). Affaires culturelles Sont nommés directeurs régionaux des affaires culturelles: Alain Lombard, en Rhône-Alpes, Marie-Christiane Ferrand de La Conté en Picardie et Denis Louche en Alsace. ( Arrêtés du 23septembre 2008, JO du 1 er octobre, @). Etablissements publics Bertrand Schneiter, inspecteur général des finances, Etienne Crépon, directeur de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages sont nommés administrateurs au titre du ministre chargé de l'urbanisme de l'Etablissement public chargé de l'aménagement du secteur IV de Marne-la- Vallée (arr. du 4septembre 2008, JO du 1 er octobre, p.15097). Au fil du J.O. Ascenseurs Une décision agrée des dispositifs de bar- rage immatériel pour équiper des ascen- seurs sans porte en application de la loi du 23décembre 1986. L'installation doit être faite à une distance comprise entre 7 et 15cm de la paroi lisse. A noter qu'une nor- me sur la performance énergétique des ascenseurs est en cours d'instruction (JO 4 oct. 2008 p.15331). (Décision du 12septembre 2008 portant agrément de dispositifs de type barrage immatériel en vue du remplacement des dis- positifs OTD 2 et OTD 3 de la société Sick- Optique électronique agréés par décision du 10mars 1989 pour être mis en place dans les ascenseurs sans porte en application de la loi n°86-1290 du 23décembre 1986, publiée au JO du 4octobre 2998, p.15314). Installations classées L’arrêté du 29août 2008 fixe le contenu de la demande d'agrément pour effectuer le contrôle périodique de certaines catégo- ries d'installations classées soumises à déclaration. (JO du 3octobre 2998, p.15168). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 329 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s ■ L’ICC augmente fortement L’indice Insee du Coût de la construction du 2 e trimestre 2008 est paru (publication Insee du 10octobre). Il s’établit à 1562, soit une hausse de: ➠ 8,85% en un an ➠ 22,41% en 3 ans et ➠ 4 5,44% en 9 ans. ■ Logements anciens: volumes en baisse en Ile-de-France Selon la chambre des notaires de Paris, le volume des ventes a reculé de 12,4% pour les appartements anciens au 2 e trimestre 2008. Cette baisse atteint même 15,5% dans Paris et 22,5% dans le Val d’Oise. Pour les maisons anciennes, la baisse est moins sensible (10,5%). Les prix restent en hausse: 2,4% à Paris et 0,4% en petite couronne, mais ils s’inversent en grande couronne: - 0,5%. Quant aux maisons anciennes, leurs prix continuent à augmenter en petite cou- ronne (1,7% sur le trimestre, mais sont quasi stables en grande couronne (-0,3%). 14octobre 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A N N A A L L Y Y S S E E Jurishebdo Immobilier: Le projet de loi sur le Grenelle est en discussion à l'Assemblée. Quelle vous paraît être la mesure qui aura l'impact le plus fort sur l'immobilier d'entreprise? «Le projet de loi Grenelle I vise à renforcer les obli- gations d'amélioration de la performance énergé- tique des constructions neuves et à terme égale- ment des constructions existantes. A moyen terme, la mise en place de nou- veaux standards conjuguée à la forte sensibi- lité des utilisateurs sur la question des perfor- mances énergétiques des bâtiments devrait conduire à un renouvellement du parc en matière d'immobilier d'entreprise. Ainsi, les immeubles performants sur le plan énergétique disposeront d'un avantage concurrentiel par rapport aux autres immeubles qui seront devenus obsolètes. JHI: A l'heure ou le marché connaît des diffi- cultés, les contraintes semblent venir au plus mauvais moment: les exigences de diminu- tion de consommation d'énergie des bâti- ments ne vont-elles pas se traduire par une hausse du coût d'achat des immeubles et par conséquent des loyers? Quels conseils donner aux utilisateurs et aux bailleurs? «Le surcoût du prix de revient des immeubles neufs qui respecteront les nou- velles normes peut être évalué entre 25% et 30%. Il est possible d'imaginer qu'une partie de ce surcoût sera absorbé par l'économie d'énergie réalisée du fait de la mise en place des nouvelles techniques constructives et par une diminution des charges. Toutefois, l'économie des charges n'effacera pas complètement ce surcoût. Les bailleurs et les preneurs devront donc se répartir le sur- coût résiduel. Pour les immeubles à construire, on peut imaginer que, par la mise en place d'un mécanisme contractuel d'incitation réci- proque et de partage des économies géné- rées par l'amélioration de l'efficacité énergé- tique des bâtiments, ce surcoût puisse être partagé plus facilement entre les bailleurs et les preneurs. A cet égard, le "Green Lease" né dans la zone Asie-Pacifique et adapté aux pays d'Europe du Nord en est une bonne illustration. Pour les immeubles existants, la réponse à la répartition du surcoût est apportée par les dispositions des baux qui seront en vigueur lors de la réalisation des travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique. Ces travaux qui seront regardés soit comme des travaux d'amélioration, soit comme des travaux de mise en conformité, ne pourront être mis à la charge du preneur en l'absence d'une clause spécifique du bail ou d'une obli- gation réglementaire particulière. Il est donc d'ores et déjà conseillé d'envisager cette question d'amélioration de la perfor- mance énergétique des bâtiments dans les baux en cours de négociation. JHI: Comment va se mettre en place le mar- ché des certificats d'économie d'énergie? «Le dispositif des certificats d'économie d'énergie est d'ores et déjà opérationnel depuis le 1 er juillet 2006, mais il ne concerne actuellement que les personnes morales qui vendent de l'électricité, du gaz, de la chaleur ou du froid aux consommateurs finals et dont les ventes annuelles excèdent un cer- tain seuil. Les projets de loi "Grenelle 1 et 2" envisa- gent d'étendre le champ d'application de ce dispositif aux acteurs de l'immobilier et, plus précisément, aux personnes privées qui sont propriétaires, usufruitières, emphytéotes ou preneuses à bail à construction ou à réhabili- tation de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux ou de locaux de stocka- ge dont les surfaces et les consommations excèdent certains seuils. En pratique, ces personnes (qualifiées "d'obligées") se verront assigner individuelle- ment une obligation d'économie d'énergie sur une période donnée (qui est de trois ans selon le dispositif actuel), exprimée en "kWh cumac". Pour s'acquitter de leur obligation, elles devront, soit obtenir des certificats d'énergie attestant de la mise en œuvre d'actions d'économie d'énergie qu'elles auront réali- sées elles-mêmes (chaque type d'action se voyant attribuer, de manière standardi- sée, un équivalent exprimé en "kWh cumac"), soit acquérir des certificats auprès d'autres personnes "obligées" ou "éligibles". Quels effets du Grenelle sur l’immobilier d’entreprise? Les personnes "éligibles" ne sont pas, en l'état de la réglementation, contraintes de réaliser des économies d'énergie, mais elles sont en droit d'obtenir des certificats qu'elles peuvent revendre. A défaut de disposer de certificats (obtenus ou acquis) en nombre suffisant à l'expiration de la période de référence, les personnes concernées devront payer des pénalités libé- ratoires. Le marché des certificats d'économie d'énergie est actuellement matérialisé par la tenue d'un registre informatisé dont la ges- tion a été confiée à un opérateur privé (www.emmy.fr). Bien entendu, la mise en application du dis- positif des économies d'énergie supposera une refonte des dispositions législatives et réglementaires existants. Le projet de "Gre- nelle 2" en constitue la première étape opé- rationnelle. JHI: Le projet de loi (art. 5) évoque une concertation bailleurs / locataires pour la mise en place du partage des économies d'énergie réalisées par les investissements. Une discussion est-elle engagée? «Le projet de loi Grenelle I comporte un cer- tain nombre d'obligations pour le parc rési- dentiel relatif aux objectifs d'amélioration de la performance énergétique. La commission nationale de concertation des baux d'habitation s'est d'ailleurs emparée de la question et devrait prochainement aboutir à un accord visant à modifier la loi du 6juillet 1989 et la répartition actuelle des charges locatives. Tel n'est pas encore le cas pour le patrimoi- ne immobilier d'entreprise. Les discussions bailleur-locataire n'ont pas encore com- mencé de façon active et ne pourront l'être que lorsque les textes seront définiti- vement fixés. Ces discussions devraient per- mettre de mettre au point un contrat loca- tif de type green lease. Ce type de bail repose sur la mise en place d'un audit et d'un contrôle régulier des consommations en matière d'énergie et d'eau ainsi qu'en matière de production des déchets. Un comité paritaire bailleur/preneurs y est plus particulièrement chargé de suivre la réali- sation des audits et de fixer à chaque par- tie des objectifs en matière environnemen- tale. Le respect des objectifs ainsi détermi- né est assorti d'incitations ou de sanctions financières. L’analyse de Florence Chérel et Antoine Carpentier (avocats, Herbert Smith).
