– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : quelle responsabilité du bailleur pour un accident domestique ? / Clause pénale double du loyer : modération par le juge
Baux commerciaux : suspension des effets de la clause résolutoire et délais sont liés / Succession de baux dérogatoires : exemple de fraude / Incendie des locaux loués / Nomination de l’expert avant l’exercice de l’option du bailleur
Servitude : le droit de passage n’emporte pas nécessairement celui des réseaux
Enrichissement sans cause : vente au Conservatoire du littoral
– 4 – Analyse –
Emmanuel Todd à l’IEIF : la crise va rebondir.
– 5 – A suivre –
Commissionnement des agences par les diagnostiqueurs
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Au fil du J.O. –
Projets : réforme du droit de préemption urbain / recours abusifs
– 8 – Au Parlement –
Sécheresse de 2003 et contrats de construction
■ JUGÉ ■ > > La suspension de la clause résolutoire dans les baux commerciaux est liée à l’octroi de délais par le juge (p.2) > > Le droit de passage n’emporte pas nécessaire- ment le droit de faire passer des réseaux (p.3) ■ INVITÉSÀLAPRUDENCE ■ > > La FIDI incite ses adhérents diagnosti- queurs à ne pas se livrer au commissionne- ment des agents immobiliers. Une telle pra- tique a été jugée susceptible de contrariété avec l’obligation d’indépendance du dia- gnostiqueur. La FIDI en appelle à la publi- cation d’un décret pour l’interdire expressé- ment (lire page5). ■ ANALYSÉ ■ > > Pour Emmanuel Todd, qui intervenait lors du colloque organisé par l’IEIF ce 13avril, la crise va rebondir. Le démographe propose des pistes concrètes pour en sortir, mais il indique aussi les raisons pour lesquelles elles ne seront pas appliquées. Un discours décoif- fant à méditer. La fraude au statut via les baux dérogatoires est sanctionnée L a loi de modernisation de l’économie, suivant les recom- mandations de la commission Pelletier, a assoupli les règles rela- tives aux baux dérogatoires en autorisant la conclusion de baux successifs, mais dans la limite de deux ans. La nécessité que peuvent éprouver les parties de contourner le statut des baux commerciaux est donc moindre pour les courtes périodes, mais il se trouve néan- moins toujours des hypothèses de fraude au statut. La Cour de cas- sation s’est prononcée début avril sur le cas d’une succession de trois baux de 23 mois. Le premier était conclu avec une société, le second avec l’associé majoritaire de la dite société et le troisième à nouveau avec la société. Les trois baux portaient sur les mêmes locaux et sous la même enseigne. L’arrêt d’appel avait admis que le locataire avait valablement, par une clause expresse, non équivoque, renoncé à se prévaloir du bénéfice du statut des baux commerciaux. Mais cet arrêt est cassé: la Cour de cassation sanctionne ce montage et rap- pelle que la fraude commise lors de la conclusion de baux déroga- toires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renoncia- tion du preneur au droit à la propriété commerciale. La technique du prête-nom ne permet pas d’échapper à la nécessité de passer au statut, à l’échéance du bail dérogatoire, dans la mesure où il s’agit des mêmes locaux. Dans un arrêt du 13janvier 1999 (n°97-10938), la Cour de cassation avait rendu une décision similaire. Il s’agissait de locaux de bureaux qui avaient été loués successivement à deux personnes distinctes, toutes deux prête-noms d’une société. Mais les avis d’échéance et les quittances étaient adressés à la société qui réglait les loyers. La Cour de cassation avait relevé que la location, qui avait porté sur le même local, avait en réalité toujours profité au même preneur pour en déduire que la succession de baux dérogatoires consentis en alternance à deux personnes constituait une fraude et entraînait la nullité des derniers baux dérogatoires. Cette solution est donc confortée par ce nouvel arrêt de 2010 (voir page3). T axer les annonces immobilières? Les élus ne tarissent pas d’idées pour compenser la décrue des recettes des collectivités locales liée à la baisse des transactions. Mais le ministre a tout de même indiqué (lire page6) que l’idée ne lui paraissait pas devoir être retenue. Le problème de fond est que, dans les périodes de hausse des prix et des transactions, les élus prennent à tort des recettes conjonctu- relles pour des ressources pérennes et lorsque le marché se retour- ne, ils sont pris au dépourvu. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 393 2 0 AVRIL 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : quelle responsabilité du bailleur pour un accident domestique? / Clause pénale double du loyer: modération par le juge Baux commerciaux : suspension des effets de la clause résolutoire et délais sont liés / Succession de baux dérogatoires: exemple de fraude / Incendie des locaux loués / Nomination de l’expert avant l’exercice de l’option du bailleur Servitude : le droit de passage n’emporte pas nécessairement celui des réseaux Enrichissement sans cause : vente au Conservatoire du littoral - 4 - Analyse - Emmanuel Todd à l’IEIF: la crise va rebondir. - 5 - A suivre - Commissionnement des agences par les diagnostiqueurs - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 5 - Au fil du J.O. - Projets: réforme du droit de préemption urbain / recours abusifs - 8 - Au Parlement - Sécheresse de 2003 et contrats de construction S O M M A I R E E D I T O R I A L ➴ ➴ Indices en baisse pour l’ILC et ICC L’indice du coût de la construction du 4 e tri- mestre 2009 s’établit à 1507, ce qui repré- sente l’évolution suivante: - 1,05% un an + 7,18 % en 3 ans + 33,72 % en 9 ans. L'indice des loyers commerciaux du 4 e trimestre 2009 atteint: 101,07. L'ILC est en baisse de -1,88% en un an . (Publications Insee le 9avril et au J.O. du 11avril 2010, p.6925) . ➙ ➙ Quasi stable pour l’IRL L'indice de référence des loyers du 1 er trimestre 2010 atteint: 117,81. L'IRL est en légère hausse de +0,09%en un an . (Publication Insee le 14avril 2010) . Chiffres 20avril 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Quelle responsabilité du bailleur p our un accident domestique? (Cass. Civ. 3 e , 8avril 2010, n°490, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°08 -21410) Un locataire unijambiste avait fait une chu- te en sortant du bac à douche de son loge- ment et s’était fracturé l’humérus et le genou. Le bailleur était-il responsable de cet accident domestique? La cour d’appel avait admis l’action du locataire, mais sa décision est cassée: “Vu l’article 1721 du code civil et l’article 6 b) de la loi du 6juillet 1989; […] Attendu que pour accueillir ces demandes [du locataire], l’arrêt retient que l’accident consiste en une chute de M. J. en sortant de la douche, chute occasionnée exclusive- ment par la hauteur anormale du bac à douche ; Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l’existence d’un vice ou d’un défaut empêchant l’usage par le preneur de la chose louée ou de nature à faire obstacle à sa jouissance paisible, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’article 6 b de la loi de 1989 impose au bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués. Il doit délivrer un logement conforme aux normes de sécurité. Le bailleur peut être responsable du dysfonctionnement de l’installation électrique (CA Reims, 27jan- vier 2000, Juris-Data, n°2000-121141). Mais l’arrêt rapporté en montre ici les limites de l’obligation du bailleur. Le pre- neur doit donc invoquer un vice ou un défaut qui empêche l’usage de la chose louée. En l’espèce le bac à douche avait une hauteur de 32cm par rapport au sol. Cette situation rendait l’usage difficile pour un locataire handicapé mais ce n’est pas jugé suffisant pour justifier une mise en jeu de la responsabilité du bailleur. L’appréciation reste générale et non, in concreto, liée à la personne du locataire. ■ Clause pénale double du loyer: modération par le juge (Cass. Civ. 3 e , 8avril 2010, n°489, FS-P+B, rejet, pourvoi n°08-20525) Un bail d’habitation prévoyait une clause pénale selon laquelle après application de la clause résolutoire, l’occupant serait rede- vable d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer. Le juge avait cependant fixé ces indemnités à un montant moindre, ce que contestait le bailleur. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, q ue l’indemnité d’occupation égale au double du loyer prévue au contrat de bail présentait le caractère d’une clau- se pénale et constaté que les consorts C.avaient réalisé des versements jus- qu’au mois de mars 2006, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui n’était pas demandée, a pu, en application de l’article 1231 du code civil dans sa rédaction applicable en Nou- velle-Calédonie, modifier la peine dès lors qu’il n’était pas contesté que les locataires avaient exécuté en partie leur obligation principale de paiement; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’article 1231 du code civil, modifié en 1975, permet au juge de rédui- re la clause pénale lorsque l’engagement a été exécuté en partie à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier. En voici un exemple d’application. La loi de 1975 a par ailleurs autorisé le juge à modérer les clauses pénales exces- sives (art. 1152 al. 2). La cour d’appel avait jugé que cet alinéa du texte n’est pas applicable en Nouvelle Calédonie, mais que l’article 1231 est applicable; la solution est donc confirmée par la Cour de cassa- tion. Baux commerciaux ■ Suspension des effets de la clau- se résolutoire et délais sont liés (Cass. Civ. 3 e , 8avril 2010, n°495 FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°09-11292) La Cour de cassation statue sur les condi- tions d’application de l’article L 145-41 du code de commerce qui permet au juge en accordant des délais , de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dans cette affaire, le bailleur avait adressé un commandement de payer et le preneur avait bien saisi le juge dans le délai d’un mois. Mais le juge avait suspendu les effets de la clause sans accorder de délai, les sommes ayant été payées. La Cour de cassa- tion considère que les conditions d’application de l’article L145-41 ne sont pas remplies. “Vu l’article L.145-41 du code de commer- ce […] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27novembre 2008), que la société civile immobilière Tryvi (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial, les a donnés à bail, par acte du 15novembre 1990, à la société à responsabilité limitée Le Bois fran- ç ais (la SARL); que le 25janvier 2005, la bailleresse a fait délivrer un commande- ment de payer visant la clause résolutoire insérée au bail à la locataire; que cette der- nière a, dans le mois qui a suivi, formé opposition à ce commandement et saisi le juge à l’effet d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire; que la SCI a demandé au tribunal de constater l’acquisition de cette clause; Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le preneur a régulière- ment formé opposition au commandement à lui délivré le 25janvier 2005 et que les sommes dues à ce titre ont été acquittées; Qu'en statuant ainsi, alors qu’elle n’avait ni octroyé de délais ni constaté qu’il en avait été accordé , la cour d'appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la jurisprudence est abon- dante sur la clause résolutoire. Le preneur doit en demander la suspension, soit pen- dant le délai (suspension de la résiliation) soit après ce délai (suspension des effets). Il était déjà admis (voir obs. code des baux Litec p.483) que le locataire doit former une demande même s’il a exécuté ses obli- gations dès lors qu’il ne l’a fait qu’après l’expiration du délai imparti par le com- mandement. En effet, la résolution est acquise et le bailleur peut demander la constatation judiciaire. Le locataire doit donc solliciter: - un délai jusqu’au jour où il a payé et - une décision que la clause n’a pu jouer en raison de ce paiement. (Cass. Civ. 3 e , 31mai 1989, n°88-11098). Mais l’arrêt de 2010 est beaucoup plus net et il doit être publié avec note au bulletin de la Cour de cassation. On doit conclure que le locataire doit nécessairement demander un délai de paiement pour que les effets de la clause résolutoire soient sus- pendus. ■ Succession de baux dérogatoires: un exemple de fraude (Cass. Civ. 3 e , 8avril 2010, n°492 FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°08-70338) L’article L 145-5 du code de commerce auto- rise les parties à conclure un bail dérogatoi- re au statut, à condition que sa durée soit au plus égale à deux ans. On sait que la loi LME de 2008, suivant les recommandations du rapport Pelletier de 2003 a élargi le champ de la dérogation en autorisant la J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E conclusion de baux successifs, dans la limite totale des deux ans. Mais pour échapper à cette interdiction, les parties se livrent parfois à des fraudes. L ’arrêt rapporté en fournit un exemple, sanctionné par la décision de cassation: “Vu l'article L.145-5 du code de commerce dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout; […] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Pro- vence, 2octobre 2008), que, par acte du 24novembre 1999, M me F. a donné à bail à la société Jasmin, pour une durée de 23 mois s'achevant le 31octobre 2001, des locaux à usage commercial; que par acte du 7octobre 2001, M m e F. a donné à bail à M me M., associée majoritaire de la société Jasmin, les mêmes locaux pour une durée de 23 mois s'achevant le 6octobre 2003; que par un troisième contrat, M me F. a don- né à bail les mêmes locaux à la société Jas- min pour une durée de 23 mois s’achevant le 6septembre 2005; que M me F. ayant mani- festé le 20octobre 2005 son intention de mettre fin à ce dernier bail, la société Jasmin l’a assignée pour se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux; Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la société Jasmin a vala- blement renoncé au droit à la propriété commerciale qu'elle avait acquise depuis le 1 e r novembre 2001 en signant un nouveau bail dérogatoire le 2octobre 2003, conte- nant une clause expresse, non équivoque, de renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux; Qu'en statuant ainsi, alors que la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renoncia- tion du preneur au droit à la propriété commerciale , la cour d'appel, qui a relevé que M me F., en concluant un deuxième bail dérogatoire avec M me M., associée majori- taire de la société Jasmin, avait agi en fraude des droits de cette société , répu- tée bénéficier des dispositions statutaires depuis l'expiration du bail initial, et qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte et le principe susvisés”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le bailleur avait pensé échapper au statut en concluant un bail de 23 mois d’abord avec la société locataire puis avec le gérant de la même société et à nouveau avec la société. La fraude est reconnue car le gérant est considéré com- me étant le prête-nom de la société, la location se poursuivant pour les mêmes locaux et sous la même enseigne (pour un autre exemple: Civ. 3 e , 13janvier 1999, AJDI 1999, p.241). ■ I ncendie des locaux loués: mon- tant de l’indemnité du bailleur qui revend les locaux (Cass. Civ. 3 e , 8avril 2010, n°491, FS-P+B, rejet, n°08-21393) Des locaux à usage d’entrepôts ayant été en partie détruits par un incendie, le bailleur avait engagé un recours contre son locatai- re et son assureur. L’arrêt d’appel avait limi- té le montant des condamnations pronon- cées contre le locataire et son assureur, au motif que l’immeuble avait été revendu. Le bailleur contestait cette analyse, mais sans succès. “Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que, à la suite de l'incendie, la socié- té [bailleur] avait revendu le terrain à un tiers en abandonnant toute idée de reconstruction , la cour d'appel, sans méconnaître le principe de la réparation intégrale, a pu en déduire qu’une indem- nité correspondant à la valeur à neuf de l’immeuble ne pouvait pas lui être allouée et qu’il n’y avait pas lieu non plus de lui rembourser des frais que, de façon certaine, elle ne supporterait pas, à savoir les frais d’architecte, de contrôle technique et de coordonnateur de sécurité pour l'opération de reconstruction; D'où il suit que le moyen, pour partie irre- cevable, n'est pas fondé pour le surplus”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la cour d’appel avait minoré l’indemnité à verser par l’assureur au motif que la société propriétaire avait revendu l’immeuble. Cette analyse est validée par la Cour de cassation. Le propriétaire ayant renoncé à reconstruire, l’assureur ne devait plus l’indemniser sur une valeur à neuf. Il n’avait pas non plus à l’indemniser de dépenses qu’elle ne supporterait pas: frais d’architecte notamment. ■ Nomination d’expert avant l’exercice de l’option du bailleur (Cass. Civ. 3 e , 8avril 2010, n°486, FS-P+B, rejet, n°09-10226) Un bailleur avait délivré congé avec offre de renouvellement puis assigné le preneur devant le juge des référés pour obtenir dési- gnation d’un expert avec pour mission de donner tous éléments relatifs à la fixation de l’indemnité d’éviction qui pourrait être due à la preneuse. L’arrêt avait ordonné une expertise mais le locataire contestait cette décision au motif que le bailleur n’ayant pas exercé l’option de l’article L 145-57, il n’y avait aucun litige potentiel surpermettant une mesure d ’instruction. Cette argumentation n’est pas retenue par la Cour de cassation : “Mais attendu que l’existence d’un litige potentiel n’étant pas une condition de rece- vabilité de la demande mais de son succès, la cour d’appel, qui a relevé qu’à la date à laquelle elle statuait, la SCI avait exercé son droit d’option en vertu de l’article L.145-57 du code de commerce, en a souveraine- ment déduit que la société bailleresse justi- fiait d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le bailleur tient de l’article L 145-57 le droit d’option qui lui permet, après avoir donné congé avec offre de renouvellement, de renoncer à renouveler le bail quitte à verser une indemnité d’éviction. Le nouveau bail doit en effet être signé dans le mois qui suit la significa- tion de la décision définitive sauf si le loca- taire renonce au renouvellement ou que le bailleur le refuse. Mais tant qu’il n’a pas exercé son droit d’option, le bailleur peut-il demander une expertise, dans un but d’information pour l’éclairer sur l’opportunité d’une décision à prendre ? La cour d’appel de Paris avait jugé en 2007 (14 e ch. B, 9mars 2007, Loyers et copr. 2007, n°151) que le bailleur n’a pas d’intérêt légitime à demander une expertise. C’est ce que soutenait ici l’auteur du pourvoi en indiquant que le bailleur n’avait aucun motif légitime à solliciter l’expertise. Il ajoutait que le bailleur n’ayant pas exercé d’option, il n’y avait pas de litige. Mais cet argument a été repoussé: la demande d’expertise ne sup- pose pas un litige et si à la date de la demande d’expertise l’option n’avait pas été exercée, elle l’avait été à la date où le juge statuait. Servitude ■ Le droit de passage n’emporte pas nécessairement celui des réseaux (Cass. Civ. 3 e , 8avril 2010, n°494, FS-P+B, cas- sation partielle) Un propriétaire avait demandé, et obtenu en appel, l’établissement d’une servitude de passage sur le terrain de son voisin, pour y faire passer des canalisations (eau, gaz…). La décision est cassée au visa des articles 686 20avril 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E “La crise va rebondir” : c’est l’analyse d’Emmanuel Todd, chercheur à l’INED, qui indique d’emblée qui ceux qui n’avaient pas prévu la crise pensent qu’elle est terminée alors que ceux qui l’avaient prévue considè- rent qu’elle va perdurer… Quelle en est la cause? Pour Emmanuel Todd, c’est simple: elle résulte d’un déficit de la demande globale. Alors que dans les années soixante, on augmentait les salaires, ce qui soutenait la demande, avec le déve- loppement du libre-échange on produit sur un marché extérieur. Les salaires représen- tent un coût pur et ils deviennent un élé- ment à comprimer. Pour régler la crise, on a sauvé le système bancaire, mais on n’a pas voulu toucher au libre-échange, on a donc “relancé la machine à s’auto-détruire” en relançant la délocalisa- tion. Emmanuel Todd observe que les ouvriers ne se battent plus pour défendre leur outil de production, mais pour obtenir une bonne prime de départ… comme leurs patrons pour un parachute doré. ■ Solution simple: protectionnis- me et inflation La solution est simple pour le démographe: il faudrait passer au protectionnisme au niveau de la zone euro (il ajoute d’ailleurs que le protectionnisme est toujours associé à la démocratie). Cela permettrait de relancer les salaires à la hausse et donc la demande globale et, paradoxalement, de relancer le libre échange. En revanche, trop de libre- échange tue l’échange. Pourquoi refuse-t-on cette solution? La situation actuelle profite à une frange de plus en plus réduite de la population (20% en 1995, 1% aujourd’hui). Si tout le monde est frappé par la déroute du système écono- mique, l’action collective est devenue impensable, il y a une disparition de toute croyance collective. Pour François Lenglet, cité par Emmanuel Todd, le retour de la cri- se est pour 2012. Emmanuel Todd tente une analyse démographique: notre ralentisse- ment serait lié au vieillissement de la popu- lation. L’âge médian de nos sociétés est très élevé et cela expliquerait la stagnation et notre incapacité à nous ressaisir… Le démographe ne croit pas à un retour de l’inflation, mais il estime qu’elle serait une bonne solution: l’inflation est nocive à ceux qui ont de l’argent mais elle est favorable aux jeunes et à ceux qui se remettent au tra- 20avril 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S E E R R V V I I T T U U D D E E - - V V E E N N T T E E et 691 du code civil: “Attendu que pour accueillir la demande [d’établissement de la servitude], l’arrêt retient, par motifs adoptés, qu’il a été créé, a u profit de la parcelle A1090 , une servitu- de de passage par destination du père de famille qui s’impose aux acquéreurs succes- sifs du fonds servant et que l’alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone et égout étant nécessaire à l’habitation de cette par- celle, le passage doit être libéré pour per- mettre la réalisation des travaux de raccor- dement aux réseaux; Qu’en statuant ainsi, alors qu’ une servitu- de de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. L’arrêt est cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’article 696 prévoit la facul- té d’établir des servitudes “pourvu néan- moins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds”. L’alinéa suivant précise que l’usage et l’étendue des servitudes se règlent par le titre qui les constitue. Il s’agissait ici d’une servitude créée par des- tination du père de famille (à la suite de ventes successives), non d’une servitude en cas d’enclave. La cour d’appel avait cité l’article 697 du code civil selon lequel celui auquel est due une servitude a droit de fai- re tous les ouvrages nécessaires pour en user et la conserver et elle en avait déduit que l’alimentation du bâtiment de la par- celle en cause en eau, gaz… apparaissait nécessaire à son habitation. Mais le pourvoi a au contraire fait valoir que la servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations que si le titre instituant la servitude le prévoit. Cet argument a prévalu. Pour apprécier l’étendue de la servitude, il faut donc se référer au titre qui l’a instituée. Enrichissement sans cause ■ Vente d’un terrain au Conserva- toire du littoral et destruction d’un bungalow appartenant à un tiers (Cass. Civ. 3 e , 31mars 2010, n°419, FS-P+b, rejet, pourvoi n°09-11969) Un propriétaire avait vendu un terrain au Conservatoire du littoral et le prix avait été fixé par les services fiscaux. Or ce prix tenait compte de la présence de deux bungalows appartenant à deux personnes qui les avaient installés en vertu d’un bail verbal. ▲ ▲ Les propriétaires des bungalows avaient alors assigné le propriétaire du terrain en indemnisation pour enrichissement sans cause. Leur action avait été rejetée en appel et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé que si M me L. [propriétaire d’un bungalow] soutenait à juste titre que le patrimoine de M.L. [pro- priétaire du terrain] s’était enrichi sans cause légitime de la plus-value correspon- dant aux bungalows, leurs propriétaires ne pouvaient justifier que d’une occupation précaire, de sorte qu’aucun droit au bail ne pouvait être valorisé, et que l’impossibilité de les démonter et de les remonter sans les détériorer et les rendre inutilisables ne pou- vait résulter que de la vétusté de ces bun- galows, qui consistaient en des chalets de bois mis en place depuis plus de quarante ans, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que les consorts M. ne justifiaient pas d’un appauvrissement corrélatif à l’enrichissement de M.L., a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que M me L. devait être déboutée de sa demande”. L’arrêt rejette par ailleurs les autres moyens et confirme le rejet des recours des proprié- taires des bungalows tant à l’encontre du notaire que du Conservatoire du littoral. Su ce dernier point, il s’agissait d’une erreur de procédure car l’auteur du pouvoir s’était désisté du pourvoi en ce qu’il était dirigé contre le Conservatoire du littoral, ce qui emportait acquiescement à la décision. et irrecevabilité de sa demande sur ce point. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : les bungalows étaient vétustes (plus de 40 ans) et sans doute diffi- cilement démontables et remontables sur un autre terrain. Mais leurs propriétaires s’insurgeaient contre la destruction de leur bien opérée par le Conservatoire du littoral, sans indemnisation alors que le propriétaire du terrain avait bénéficié d’indemnisation calculée en partie en fonction de la valeur des bungalows. On comprend leur mécon- tentement… Sur le plan du droit, l’action fondée sur l’enrichissement sans cause sup- pose un enrichissement (qui était établi), un appauvrissement, et un lien de causalité entre les deux. D’après l’arrêt, le démonta- ge étant en pratique impossible, l’appauvrissement corrélatif à l’enrichissement n’était pas établi… ● Emmanuel Todd: “la crise va rebondir” A l’occasion de son traditionnel colloque de printemps ce 13 avril, l’IEIF avait invité Emmanuel Todd. Un discours décoiffant. A méditer. A A N N A A L L Y Y S S E E R R E E N N C C O O N N T T R R E E 20avril 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A S S U U I I V V R R E E Commissionnement des Agents immobiliers par les diagnostiqueurs L’article L 271-6 du CCH impose au diagnos- tiqueur de n’avoir, avec le propriétaire ou son mandataire, aucun lien de nature à por- ter atteinte à son impartialité ou à son indé- pendance. Le fait pour un agent immobilier de percevoir une commission lors de l’intervention d’un diagnostiqueur est-il c ontraire au principe de l’article L 271-6? Le TGI d’Angers a rendu le 22mars 2010 un jugement selon lequel le commissionne- ment peut constituer un lien de nature à entraver l’indépendance et l’impartialité du diagnostiqueur immobilier et donc l’objectivité du rapport qui sera présenté au futur occupant du bien immobilier. La FIDI (Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier) recommande en conséquence à ses adhérents de “mesurer tous les risques encourus en cédant à la pres- sion de verser quelque commission que ce soit à leur prescripteur”. Elle invite le secrétaire d’Etat à publier rapide- ment un décret interdisant ces pratiques com- merciales, rappelant l’engagement d’Hervé Novelli pris en ce sens en octobre2009. (Communiqué FIDI du 14avril 2010). ❘ ❘ ◗ ◗ Jean-Philippe Sorba est nom- mé managing partner du bureau de Paris du cabinet d’avocats DLA Piper. Précé- demment en charge du dépar- tement contentieux, conseillant de grands industriels de la construction, des concessions et de l’énergie, il est désormais responsable de ce bureau qui compte 70 avocats et juristes. Acteurs ▲ vail. Le protectionnisme empêcherait les riches de profiter de la surexploitation des travailleurs chinons et relancerait l’industrie en Europe. Ce serait une révolution sociale, pour les jeunes, pour les ingénieurs. ■ Et l’immobilier? Face à une telle analyse (applaudie par les participants), quelles réformes notre pays aborde-t-il ? Côté fiscal, nous avons eu celle de la TVA immobilière, imposée par une exigence de respect de droit communautaire, et celle de la taxe professionnelle. Sur ce deuxième aspect, Cathy Goarant-Moraglia (Francis Lefebvre) estime que le passage de la TP à la contribution économique territoriale (avec sa double composition de contribution fon- cière des entreprises et de contribution sur la valeur ajoutée des entreprises) provoquera forcément un surcoût. Il y aura un transfert de charge du secteur industriel vers le sec- teur tertiaire. Mais pour les perdants, le législateur a prévu un système temporaire de dégrèvement d’une fraction du surcoût provoqué par la réforme (système dégressif sur 4 ans avec dégrèvement de 100% en 2010 à 25% en 2013). Par ailleurs, le secteur immobilier est mis à contribution puisque les bailleurs de locaux nus (autres que d’habitation) seront désor- mais redevables de la CET si leurs recettes excèdent 100000€ alors qu’ils ne relevaient pas de la TP, car leur activité est considérée comme civile (l’imposition se fait progressive- ment, pour atteindre le taux plein en 2018). La réforme des retraites pourrait-elle être un facteur d’intérêt en faveur de l’immobilier? Le débat ainsi posé par l’IEIF donnait par exemple la parole à un acteur (PERL) qui de façon très pragmatique, a mis en place un système associant l’investisseur privé (nu- propriétaire) à une collectivité locale (via un organisme de logement social, usufruitier) pour leur permettre ensemble de financer des logements sociaux supplémentaires tout en assurant à terme à l’investisseur un capi- tal en vue de sa retraite. Guy Marty indique que le seul moyen de financer les retraites, c’est de les faire payer par les autres pays, évoquant l’exemple des Pays-Bas ou des Etats-Unis. Mais il relève aussi que la France a une chance, c’est celle de son dynamisme démographique. Henri Sterdyniak (OFCE) estime qu’il faut “rendre le travail plus attractif” et il souligne qu’augmenter l’emploi des seniors est un travail de longue haleine. La crise a suscité des difficultés pour les fon- cières. Quatre dirigeants de “midcap” en témoignaient lors de ce débat, reconnaissant qu’ils ont dû modifier leurs projets (report d’investissement pour Affine, report de ces- sion d’une part du capital d’un actionnaire de référence pour Cegereal). La forte chute des valeurs boursières a conduit à des situa- tions étonnantes. Mark Inch indique par e xemple qu’à une certaine époque de 2009, la capitalisation de la Société de la Tour Eif- fel ne dépassait pas un an de loyer! 2010 est plus favorable et Mark Inch cite par exemple l’opportunité d’opérations de croissance à partir d’immeubles en déshé- rence dont la dette est supérieure à la valeur de l’actif. La question de l’indexation est également délicate. Si Raphaël Tréguier (Cegereal) évoque des indexations sur des pourcentages fixes convenus d’avance, Mark Inch admet avoir consenti à des réduc- tions de loyers lorsque l’indexation aboutis- sait à dépasser les loyers de marché. Pour redonner de l’attrait à l’immobilier, un conseil comme Jean-Pierre Rondeau (Mega- ra Finance) estime qu’il faudrait de l’inflation, une baisse des prix de l’immobilier, et une stabilité de la réglemen- tation fiscale. ■ Développement durable: la confusion Clôturant le débat, Bernard Roth (Périclès Développement) s’est essayé au thème “du rêve environnemental à la rentabilité”. Il observe que nous sommes aujourd’hui dans le règne de la confusion. La confusion résulte d’abord du nombre très important de labels. Ensuite Bernard Roth évoque l’objectif fixé par le Grenelle I d’une consommation de 50kWh/m 2 /an. Cet objectif suppose un saut qualitatif gigantesque (nous sommes aujour- d’hui souvent à 200kWh). Mais surtout, der- rière cette apparente simplicité se cache une multiplicité de mesures. “50 n’est jamais 50” car le chiffre est modulé par exemple en fonction de la zone clima- tique, de la surface du logement; le kWh n’est pas celui qui mesure l’énergie consommée mais l’énergie primaire, il faut donc affecter un coefficient à l’énergie consommée qui varie selon le type d’énergie et enfin les m 2 ne sont pas des m 2 SHON, SHOB ou Carrez, ce sont des mètres carré de surface hors œuvre réglementation thermique (SHORT) car cer- taines surfaces, qui n’ont pas vocation à être chauffées, ne sont pas comptabilisées. De plus la consommation d’énergie dépend à 30% de l’usage qui est fait du local. Quant au surcoût de l’investissement, il est selon les études citées par Bernard Roth, de 7% pour le BBC et de 10% pour les immeubles passifs, soit moins que ce qui est généralement annoncé. Le temps de retour sur l’investissement est de huit ans. Il conclut en indiquant que le développe- ment durable est d’abord culturel et com- portemental. ■ Un nouvel indice de l’IEIF Un nouvel indice sur le marché permettra- t’il de sortir de la confusion? C’est tout le succès qu’on souhaite à la nouvelle création de l’IEIF qui lance ce lundi un indice hebdo- madaire du logement en Ile-de-France. Dénommé “RPX-IEIF Logement Paris Ile- de-France” cet indice est mis au point avec la société américaine Radar Logic qui édite ce type d’indices pour des villes américaines. Le nouvel indice aura une périodicité hebdo- madaire, et sera établi à partir des avant- contrats de vente en lien avec la chambre des notaires. Guy Marty explique que le but de la création d’indices est de permettre aux acteurs de disposer d’instruments de couverture. ● A A N N A A L L Y Y S S E E 20avril 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 6avril 2010 AN p.3943 n°71376 Jean-Marie Rolland UMP, Yonne Vente de terrains du ministère de la Défense Défense La LME a modifié l'article L 3211-1 du code général de la propriété des personnes publiques pour permettre de confier à l'acquéreur d'un immeuble du domaine privé de l'Etat le soin de procéder à sa dépollution pyrotechnique, le coût de la dépollution venant en déduction du prix de vente. Mais il faut encore modifier le décret du 4mars 1976 sur les attributions des ministres de l'intérieur et de la défense et le décret du 26octobre 2005 sur les règles de sécurité applicables aux chantiers de dépollution pyrotechnique. Ce texte étendra les règles de sécurité à tous les chantiers réalisés par le ministère ou l'acquéreur. Le décret devrait être publié avant l'été. 6avril 2010 AN p.3958 n°68042 Philippe Morenvillier, UMP, Meurthe-et- Moselle Taxation des plus-values immobilières Economie La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2010 a soumis les cessions de valeurs mobilières aux prélèvements sociaux quel que soit le montant des cessions (le seuil de 25730 € subsistant pour l'impôt sur le revenu) sous réserve que le seuil de versement, de 61 € , soit atteint. Pour les plus-values immobilières , dont le régime de taxation a été réformé en 2004; l'exonération est assurée au-delà de 15 ans de détention. Il n'est pas envisagé dans l'immédiat de modifier ces modalités d'imposition, ni d'alourdir la taxation des plus-values immobilières des particuliers. 6avril 2010 AN p.3968 n°71820 Philippe Folliot, App. NC, Tarn Ascenseur et addition de construction. TVA Economie Les travaux d'augmentation de surface des loge- ments relèvent ordinairement de la TVA à 19,6%. Toutefois, sont soumis au taux réduit les travaux augmentant la surface dans la limite de 9m 2 , dans le cas notamment de l'installation d'un ascenseur nécessitant une addition de construction. Réf.: instruction du 8décembre 2006 (3C-7- 06). 6avril 2010 AN p.4039 n°69411 Eric Raoult, UMP, Seine-Saint- Denis Taxer les annonces immobilières? Intérieur La création d'un impôt sur les annonces immobil- ières ne fait pas partie des projets du Gouverne- ment. Il est plus utile de s'engager vers une péréquation des ressources des collectivités locales. Avec la réforme de la taxe professionnelle, de nou- veaux mécanismes de péréquation ont été prévus, notamment sur les droits de mutation. Ils seront complétés dans le cadre de la clause de réexamen de l'art. 76 de la loi de finances pour 2010. Le député cherchait une parade à l'actuelle « fonte des droits de mutation ». 6avril 2010 AN p.4067 n°41204 Jean-Michel Roubaud, UMP, Gard Lotissement: obligation de bornage Logement L'article L 111-5-3 impose le bornage en cas de vente d'un terrain à bâtir issu d'un lotissement, d'une ZAC ou d'un remembrement réalisé par une AFU. Encas de refus d'un voisin, le propriétaire peut l'obliger à borner (art. 646 du code civil). Il n'est pas prévu de modifier l'article L 111-5-3 qui permet d'assurer une implantation réglementaire de la construction. 6avril 2010 AN p.4068 n°41893 Sébastien Huyghe, UMP, Nord Lotissement Logement L'article R 442-1 d du code de l'urbanisme exclut du champ du lotissement les divi- sions de terrains au profit d'une personne qui bénéficie sur une partie de propriété divise d'un permis d'aménager ou d'un PC portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison d'habitation. Cette disposition s'applique à tout bénéficiaire d'un tel permis, qu'il en ait fait la demande initiale- ment ou qu'il ait obtenu le transfert d'un permis préalablement délivré. 6avril 2010 AN p.4068 n°42901 Marietta Kara- manli SRC, Sarthe Logements Scellier Location avant vente? Logement Pour être considéré comme neuf, le logement doit être vendu avant d'être loué. Toutefois, sont autorisés les usages à titre d'appartement témoin ou une location au cours de l'année 2009 par la société de construction vente à condition que l'acquisition intervienne avant la fin du 12 e mois suivant celui au cours duquel le bail a été conclu. Cf. instruction du 12mai 2009 (5B-17-09). 6avril 2010 AN p.4069 n°44757 Jean-Claude Fruteau, SRC, Réunion Surloyer de solidarité. Dispositions transitoires Logement Le décret du 21août 2008, d'application de la loi du 13juillet 2006 a prévu l'entrée en vigueur du surloyer à compter du 1 er janvier 2009. les locataires doivent donc l'acquitter à compter de cette date. Si les organismes ont tardé à l'appliquer, il leur revient de négocier avec les locataires un échelonnement du SLS si une augmenta- tion significative de ce dernier menace leur solvabilité. Une autre réponse rap- pelle (n°45897) les nou- velles règles de fixation du surloyer à mettre en œuvre dans les conven- tions à signer au plus tard fin 2010. 6avril 2010 AN p.4069 n°45018 Pierre Cardo, UMP, Yvelines Accès au logement social. Ressources mini- males Logement Aucune disposition du CCH ne subordonne l'attribution d'un logement social à une condition de ressources minimales. Un refus d'attribution fondé sur ce seul motif serait illégal . Les bénéficiaires des prestations sociales ont particulièrement vocation à bénéficier de l'attribution des logements sociaux. Le député évoquait le cas d'un organisme exigeant que le loyer ne dépasse pas 33% des ressources. 6avril 2010 AN p.4077 n°52720 Patrick Roy, SRC, Nord Restitution du dépôt de garantie. Justification Logement La loi de 1989 (art. 22) ne prévoit pas d'obligation pour le bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux. Si c'était le cas, cela empêcherait un bailleur qui le souhaite de réaliser lui-même les tra- vaux et le délai de restitution serait plus long. La réponse ajoute que, à défaut de restitution dans le délai de deux mois, la somme porte intérêt au profit du locataire. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 20avril 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ S ecrétariat d’Etat à la justice : Frédé- rique Ciulin-Lahondes est nommée chef de cabinet, en remplacement de Philippe Drevin; Gilles Casanova cesse ses fonctions de conseiller chargé de la prospective et des réflexions stratégiques au cabinet de Jean-Marie Bockel. (Arrêtés du 6avril 2010, J.O. du 8 et du 10avril, @). ➠ Ville : Guillaume Queyron cesse ses fonc- tions de chef de cabinet auprès de Fadela Amara. (Arrêté du 31mars 2010, J.O. du 9avril, @). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Jacques Barthélémy, pré- fet, est nommé conseiller d'Etat en service extraordinaire. (Décret du 8avril 2010, J.O. du 9avril, @). ✓ Tribunaux administratifs : sont nommés présidents de TA: Dominique Bonmati (Toulouse), Daniel Richer (Bordeaux) et Françoise Sichler-Ghestin (Melun). (Décret du 9avril 2010, J.O. du 11, @) ✓ Cour de cassation : sont nommés conseillers référendaires: Alexis Contami- ne, Samuel Crevel , Cyril Roth, Murielle Robert-Nicoud et Sylvie Treard. (Décret du 7avril 2010, J.O. du 9avril, @) ✓ Cours d’appel : Jacques Degrandi est nommé premier président de la cour d'appel de Paris et Philippe Herald, pre- mier président de la cour d'appel de Bas- tia. (Décret du 8avril 2010, J.O. du 9, @). ✓ Tribunaux de grande instance : sont nommés présidents de TGI: Chantal Arens (Paris), Bruno Pireyre (Melun), François Mallet (Le Mans), Marc Pouyssegur (Perpignan), Xavier Douxami (Saint-Quentin), Dominique Martin-Saint- Léon (Besançon), Bruno Marcelin (Montbé- liard), Philippe Silvan (Albertville), Frédéric Baab (Dunkerque), Fabienne Rayon (Men- de) et Christophe Mackowiak (Blois). Jean-Paul Grattesol est nommé président du tribunal de première instance de Mata- Utu et Francis Jullemier-Millasseau de celui de Papeete. (Décret du 9avril 2010, J.O. du 11avril, @) Organismes publics ✓ EPARECA : dans la liste des membres de cet établissement, il est désormais possible au Premier ministre de désigner 2 conseillers municipaux au lieu de 2 maires. (Décret n°2010-364 du 8avril 2010 modifiant l'article R.325-1 du code de l'urbanisme, J.O. du 10avril, p.6829) ✓ Grand emprunt : le comité de surveillan- ce des investissements d'avenir est placé sous la présidence conjointe d'Alain Juppé et de Michel Rocard. Il comprend 4 dépu- t és et 4 sénateurs et 8 personnalités quali- fiées. (Décret n°2010-360 du 8avril 2010 relatif au commissaire général à l'investissement, J.O. du 9avril, p.6761) Préfets Nacer Meddah est nommé préfet de la région Franche-Comté, préfet du Doubs et Christian Lambert, préfet de la Seine-Saint- Denis. (Décrets du 8avril 2010, J.O. du 9avril, @). ■ Monuments historiques La liste des immeubles protégés au titre des monuments historiques en 2009 a été publiée au Journal officiel du 10avril 2010 (p.6840). ■ Protection des espaces Natura 2000 Lorsque des plans ou des projets peuvent avoir une incidence sur un ou plusieurs sites Natura 2000, la personne qui souhaite élaborer le plan ou réaliser le projet doit joindre à sa demande un dossier d'évaluation des incidences Natura 2000. Un décret du 9avril en précise les modali- tés. Les textes sont insérés au code de l'environnement (art. R 414-19 et suivants). Les opérations ou documents concernés sont fixés à l'article R 414-19 (27 cas visés). On y trouve par exemple les travaux, constructions ou installations soumis aux autorisations dans les parcs nationaux ou dans les sites naturels, mais aussi les déchetteries ou l'organisation de manifes- tations sportives. Si le projet a des « effets significatifs dommageables » sur l'état de conserva- tion des habitats naturels et des espèces qui ont justifié la désignation du site, le dossier comprend un exposé des mesures prises pour réduire ou supprimer ces effets dommageables. L'administration peut s'opposer au document ou à l'opération en raison de son incidence significative sur un ou plusieurs sites Natura 2000 soit en raison de l'absence ou de l'insuffisance de l'évaluation des incidences (art. R 414-24 II). (Décret n°2010-365 du 9avril 2010 relatif à l'évaluation des incidences Natura 2000, J.O. du 11avril, p.6880) ■ Catastrophe naturelle L’arrêté du 9avril 2010 (J.O. du 11avril, p.6883) porte reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle. Il vise les inondations de janvier2010 (Côtes-d’Armor, Manche). ✦ 4 mai à Paris et 27 mai 2010 à Lyon . La réforme de la TVA immobi- lière : une journée d’étude organi- sée par Lexis-Nexis. Avec des avo- c ats d’Arsene Taxand (Stéphanie Hamis, Chislain de Pazzis et Michel Taïeb) et un représentant de la DLF. Tél. 0811466446. ✦ 10 et 11 juin 2010 (Paris). Ener- p resse Forum 3 e é dition. Le jeudi: “Efficacité énergétique et EnR: quels gisements de crois- sance?” Le vendredi: “Union euro- péenne/Russie; quelles nouvelles formes de partenariat?” Ouverture par Chantal Jouanno, secrétaire d’Etat à l’écologie. Tél. Le Moniteur Formations: 0140133364. ✦ 15 juin 2010 (Reims). Le congrès du SNAL traitera du thème “ de la loi SRU au Grenelle de l’environnement ” et lancera les Trophées de l’Aménagement du SNAL au service de la collectivité. Infos: www.snal.fr. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . P P R R O O J J E E T T S S ■ Réforme du droit de préemption urbain La proposition de loi de simplification du droit de Jean-Luc Warsmann (chap. III) vise à réformer le droit de préemption en s'inspirant du rapport du Conseil d'Etat de 2008. Actuellement 40% des droits sont annulés pour des raisons de procédure, de motivation ou de forme. Il s'agit d'améliorer la sécurité juridique et d'améliorer la garantie des particuliers pré- emptés. Le premier droit de préemption s'appliquera en l'absence de projet d'aménagement. Il s'agira du droit de pré- emption urbain limité aux zones urbaines ou à urbaniser délimitées par un PLU. Dans ce cadre, la commune devra acheter le bien au prix mentionné dans la DIA, sans possibilité de recours au juge de l'expropriation. (Réponse du min. de l’intérieur à Jean-Paul Bac- quet, J.O. AN Q, 6avril 2010, p.4024, n°62559) La réponse y voit le gage d'une sécurisation juridique, le député y voit le risque que se développent des DIA de complaisance. ■ Recours abusifs contre les permis de construire Le secrétaire d’Etat au logement a répondu à Michel Havard qu’il est nécessaire de faciliter les opérations de construction. Aussi le Gou- vernement étudiera la proposition de Roland Blum relative à la recevabilité des recours en matière d'urbanisme, lorsqu'elle sera discu- tée au Parlement. Il existe déjà des mesures pour lutter contre les recours abusifs (exemple: sanction pouvant aller jusqu'à 3000 € ). (J.O. AN Q, 6avril, p.4066, n°38846) 20avril 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T P P R R A A T T I I Q Q U U E E JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine ■ Sécheresse de 2003… et contrats de construction Les sénateurs ont débattu le 1 er avril des conséquences de la sécheresse de 2003. Le problème est celui de la “subsidience”, phé- nomène de gonflement et de retrait des terres, en particulier des terres argileuses. Au nom de la commission des finances, Jean-Claude Frécon se félicite de l ’information de l’acquéreur sur les risques naturels et technologiques lors de l’achat d'un terrain ou de la prise à bail, mais cela suppose l’approbation d’un plan de préven- tion des risques. Il propose de généraliser le dispositif, même en l’absence de plan de prévention des risques (JO déb. Sénat 2avril, p.2279). Quant aux contrats de construction de mai- son individuelle, il indique que “ces contrats ne favorisent pas la réalisation d’une étude de sol, pourtant nécessaire, puisque, au moment de leur signature, le propriétaire de la maison n’est souvent pas encore proprié- taire du terrain. De même, le contrat de construction, dès lors qu’il a été signé, com- porte un engagement sur le coût global de l’opération mais sans étude de sol, ce qui rend impossible, dans les faits, un redimen- sionnement des fondations”. Le sénateur évoque par exemple l’idée d’une évaluation obligatoire de la présence d’argile dans le sol lors de la vente d’un terrain, à la charge du vendeur, ou de rendre obligatoire dans les zones à risque une étude de sol plus com- plète, attachée au projet définitif de construction. Il demande aussi que soit achevée la cartographie des zones à risque d’aléa argileux effectué par le Bureau de recherches géologiques et minières ou BRGM. Quant au régime d’indemnisation, Fabienne Keller évoque diverses pistes de réforme. Paraît écartée l’idée d’exclure totalement le risque de subsidence du régime CAT-NAT (cela supposerait que les assureurs le pren- nent en charge, cette couverture s’accompagnant de prix élevés). En revanche, on pourrait exclure certaines hypothèses: les bâtiments couverts par la garantie décennale, les dégâts superficiels ou les bâtiments construits en violation des règles (p.2280). Elle conclut en indiquant qu’il semble s’imposer une refonte globale de notre régime d’indemnisation des catas- trophes naturelles. Elle estime par ailleurs que la procédure de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle devrait être plus transparente, mais sans suppression de l’arrêté intermi- nistériel. Claude Biwer indique que suite à interven- tions des élus, le Gouvernement a porté à 4 441 le nombre de communes concernées par un arrêté de catastrophe naturelle, mais que 8022 communes avaient déposé des dossiers (p.2281). Par ailleurs, le fonds spé- cial d’indemnisation n’a pas permis d’indemniser tous les dommages (un coût de reprise de fondations avoisine dans cer- tains cas 150000euros par habitation). Il rappelle le dépôt d’une proposition de loi suite à un rapport présenté le 8juin 2005 pour améliorer la transparence de la procé- dure de catastrophe naturelle, mais qui n’a jamais été inscrite à l’ordre du jour de l’Assemblée. Il préconise aussi l’adoption de règles plus strictes sur la constructibilité dans les secteurs en difficulté. Nicole Bricq (PS) déplore également l’abandon de cette proposition de loi et l’opacité de la procédure. Elle rappelle que de nombreux sinistrés de 2003 sont encore en attente d’indemnisation. Michel Houel fait état de la situation de la Seine-et-Marne où certaines communes n’ont pas été recon- nues en état de catastrophe naturelle, alors qu’elles l’avaient été lors de précédentes sécheresses. Il demande que les documents d’urbanisme édictent des règles beaucoup plus strictes pour les fondations (p.2287). Jean-Pierre Sueur rappelle que le montant des préjudices est estimé à 1,5milliard d’euros et que l’enveloppe qui a été dégagée pour l’indemnisation est de 228millions. Alain Marleix, secrétaire d’Etat à l’intérieur, indique que la France est l’un des seuls Etats européens à recenser la sécheresse comme catastrophe naturelle. Il rappelle que la loi de finances pour 2006 a mis en place un dis- positif de solidarité exceptionnelle de 218millions d’euros pour les sinistrés des communes non reconnues et que 84% des communes ont été indemnisées. Il précise les objectifs visés pour améliorer le fonctionnement du régime: inciter à la pré- vention, favoriser une indemnisation rapi- de, offrir plus de visibilité sur les conditions de déclenchement des garanties “catas- trophes naturelles”. Des adaptations des règles de construction au phénomène de ✓ Favoriser la colocation La loi du 25mars 2009 (art. 61) a autorisé la colocation dans le parc HLM pour les étu- diants, apprentis et jeunes de moins de 30 ans. Il n'est pas envisagé d'aller au-delà. Pour le parc privé, une réflexion est menée pour assouplir les dispositions existantes et notam- ment la clause de solidarité, en veillant à conserver un équilibre entre les parties au contrat. (Rép. à Christophe Sirugue, JO AN Q, 6avril 2010, p.4085, n°64985). ✓ Registres des permis de construire Les données collectées à l'occasion des demandes d'autorisation de construire font l'objet de listes commerciales qui peuvent être vendues aux sociétés qui en font la demande. Si la clientèle ciblée est dans une région, la demande est à adresser à la cellule statistique de la construction de la direction régionale de l'environnement (DREAL). Pour plusieurs régions, la demande est à faire auprès du service de l'observation et des sta- tistiques du ministère. (rép. Antoine Herth, JO AN Q 6avril 2010, p.4072, n°47228). retrait gonflement des argiles sont en réflexion. Fin 2009, 1000 plans de prévention de risques naturels relatifs à la sécheresse ont été approuvés et 1288 sont prescrits (en 2003, aucun n’était approuvé). Il annonce des améliorations sur le zonage climatique de Méto-France et que toutes les cartogra- phies du BRGM seront consultables sur internet début 2011. ■ DALO et discrimination A l’occasion d’un débat au Sénat consacré à la lutte contre les discriminations le 31mars, Claude Jeannerot a évoqué le droit au loge- ment devenu opposable en 2007. Selon le sénateur “le droit effectif au logement est tenu en échec et les discriminations d’accès au loge- ment se manifestent très souvent”. Ces discri- mination se manifestent souvent par une concentration de populations d’origine étran- gère dans certain zones géographiques favori- sant la constitution de ghettos. Il salue le par- tenariat engagé entre l’USH et le HALDE avec la publication du guide des procédures d’attribution de logements sociaux fin 2009 (JO déb. Sénat 1 er avril 2010, p. 2265). Il sou- tient les mesures de renforcement de la loi SRU et relève que l’effet pervers de la loi DALO est de concentrer les demandes de logement émanant de personnes défavorisées sur certaines zones géographiques.
