– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Obligation d’assurer la jouissance paisible du locataire / Un congé par courriel ?
Baux commerciaux : Obligation de prendre en charge des travaux de voirie ?
Copropriété : Démission de membres du conseil syndical
Vente : Pas de rescision pour lésion pour une vente par autorité de justice, même de gré à gré.
Refus de prêt : à qui incombe la charge de la preuve que l’acquéreur a fait obstacle à la condition suspensive ?
Construction : Vices de construction non reconnus / Maisons individuelles : textes d’ordre public, même s’ils sont contractuellement choisis
SCI : Droit de former tierce opposition
– 5 – Rencontre –
Cyril Perello (Knight Frank) : on est entré dans un nouveau cycle
Analyse du marché de bureaux en Ile-de-France
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda – En bref –
■ JUGÉ ■ > > Un congé adressé par courriel ne peut fai- re courir un délai qu’à de strictes condi- tions, ce qui montre, dans l’état actuel des textes, la limite du recours à cette technique (lire page2). > > Le Conseil constitutionnel, dans une nou- velle “QPC”, a jugé que l’article L 318-3 du code de l’urbanisme qui permet un transfert d’office, sans indemnité, de la propriété d’une voie privée ouverte à la circulation, dans le domaine public de la commune, était conforme à la Constitution (p.7). > > Une vente peut être rescindée pour lésion. Mais ce principe ne s’applique pas pour les ventes faites par autorité de justice. la Cour de cassation a indiqué que cette dérogation était également applicable lorsque la vente par autorité de justice a lieu de gré à gré (p.3). > > Lorsque le bénéficiaire d’une promesse de vente a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promes- se, il a rempli ses obligations. C’est donc au promettant qu’il appartient de prouver que le bénéficiaire a fait obstacle à la réalisation de la condition (p.4). > > Un bailleur peut engager sa responsabilité au titre de son obligation de jouissance pai- sible, s’il n’effectue pas les travaux dans un délai suffisamment rapide (arrêt de la cour d’appel de Paris du 13octobre à lire en page2). ■ RÉPONDU ■ > > La nouvelle règle de report des déficits fonciers pour l’investissement Scellier, qui impose le maintien en location du logement ayant donné lie à réduction d’impôt, s’appliquera au plus tôt à compter de 2018, n’a pas de caractère rétroactif (voir p.6). L’an I d’un nouveau cycle du marché de bureaux en Ile-de-France L e conseil Knight Frank, dans sa présentation de la situa- tion du marché du bureau, avait fait appel ce 19 octobre à l’économiste Daniel Cohen pour donner un éclairage macroé- conomique à sa vision du marché. Cette présentation comporte des éléments d’inquiétude: si, il y a un an, les observateurs pouvaient se féliciter que les Etats n’aient pas reproduit les grandes erreurs des politiques des années tren- te qui avaient conduit à enfoncer leurs pays dans la crise, on mesure aujourd’hui que les remèdes choisis par nos Gouvernants depuis 2008 ont leur limite. Les déconvenues de la Grèce ont conduit à un changement de cap des politiques économiques. Après une phase de relance, les Etats s’orientent par exemple davantage vers une politique de restriction budgétaire, ce qui aura pour effet de brider la croissance. Mais Daniel Cohen présente aussi des éléments positifs. Il consi- dère par exemple que les fondamentaux de l’économie mondia- le sont favorables, grâce notamment au développement des nou- velles technologies. Le point de blocage est, selon lui, la montée très forte des inégalités. Le point central est celui de la redistri- bution des richesses. Avec cette analyse, on rejoint sans doute ici un facteur d’explication des troubles sociaux que rencontre notre pays actuel- lement. Si on peut penser que le report de l’âge de la retraite pour- rait être majoritairement admis par nos concitoyens en partant du constat simple que l’espérance de vie s’est fortement accrue, le point d’achoppement est celui d’une exigence de plus forte justice sociale dans la mise en œuvre des réformes. Si la défense d’avantages catégoriels ne saurait rencontrer l’adhésion du plus grand nombre, au-delà des questions strictement juridiques, la revendication d’un plus haut niveau de justice sociale, est un puis- sant facteur de mobilisation qui ne saurait être sous-estimé… E n matière de copropriété, on lira avec intérêt un arrêt de la Cour de cassation qui traite de la situation de la démission par- tielle des membres du conseil syndical. La Cour de cassation indique que la démission des membres, même si elle affecte plus d’un quart des membres et l’empêche de se réunir, ne met pas fin au mandat des membres restants. Il en résulte que lorsque les copropriétaires sont appelés à élire de nouveaux membres, ils doivent compléter le conseil et non procéder à sa réélection com- plète. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 412 2 6 OCTOBRE 2010 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Obligation d’assurer la jouissance paisible du locataire / Un congé par courriel? Baux commerciaux : Obligation de prendre en charge des travaux de voirie? Copropriété : Démission de membres du conseil syndical Vente : Pas de rescision pour lésion pour une vente par autorité de justice, même de gré à gré. Refus de prêt: à qui incombe la charge de la preuve que l’acquéreur a fait obstacle à la condition suspensive? Construction : Vices de construction non reconnus / Maisons indivi- duelles: textes d’ordre public, même s’ils sont contractuellement choisis SCI : Droit de former tierce opposition - 5 - Rencontre - Cyril Perello (Knight Frank): on est entré dans un nouveau cycle Analyse du marché de bureaux en Ile-de-France - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - En bref - S O M M A I R E E D I T O R I A L 26octobre 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Obligation du bailleur d’assurer l a jouissance paisible du locataire (CA Paris, 13octobre 2010, Pôle 5, ch. 3, n°08/21530) Des désordres avaient été constatés dans une salle de bains. Le contentieux avait suscité une multitude de recours car l’occupant était sous-locataire d’une socié- té locataire en vertu d’un bail commercial consenti par un investisseur. Celui-ci déte- nait des parts d’une société lui donnant droit à la jouissance du bien et à sa pro- priété lors de sa dissolution. Il s’agissait de logements situés dans une résidence devant être loués à de jeunes fonction- naires en application d’une convention signée notamment avec le ministère de l’intérieur et la Préfecture de Paris. La décision reconnaît la responsabilité du bailleur: “Les locaux loués étant affectés de désordres consécutifs à des infiltrations au niveau de la salle d’eau, un expert a été désigné par ordonnance de référé du 10mars 2006; L’expert désigné a […] imputé les désordres à un défaut de conformité, lors de la construction de l’immeuble, des joints du bac à douche (lesquels avaient fait l’objet de réserves de la part du maître de l’ouvrage) […] et à un faux équerrage du cloisonnement par rapport au mur pignon ayant pour conséquence des infiltrations s’étendant au séjour dans lequel était constaté humidité et cloqua- ge de la peinture; Il a prescrit la réfection complète des paillasses support du bac à douche après dépose de celui-ci, la vérification du dou- blage du pignon dans l’enceinte de la sal- le-de-bains, la réfection de la cloison jus- qu’au bloc-porte […] Considérant qu’il est constant que les désordres consistant en des infiltrations au niveau du bac de la douche s’étendant à partie du mur du séjour sont imputables à un défaut de confor- mité lors de la construction de l’immeuble; Considérant qu’en vertu du bail conclu entre eux, la société GBC […] était tenue envers M.R. de l’obligation de lui assurer la jouissance paisible de la chose louée et qu’il lui appartenait, dès lors, de faire toutes diligences en vue de la réparation des désordres, qu’elle puisse ou non assurer directe- ment la maîtrise de ces réparations en se rapprochant, dans le cas où elle n’aurait pas eu comme elle le prétend cette maî- trise, de celui en charge de les assurer; Or considérant que la société GBC n’a pas fait promptes diligences p uisque , et alors que […] M.R. avait signalé l’existence de désordres dès son entrée en jouissance en octobre2003, et que la société GBC connaissait d’ailleurs l’existence de ces désordres pour avoir été signalés dans l’état des lieux de sor- tie de la précédente locataire, elle n’a pas fait réaliser de travaux, n’est interve- nue pour la première fois auprès de son propre bailleur, M.O. que le 21avril 2004 puis le 20mars 2005 en lui adres- sant un devis de travaux […] Considérant qu’en cette situation, la responsabilité contractuelle de la société GBC […] envers M.R. se trouve entièrement engagée sauf pour elle à exercer recours envers M.O., ce qu’elle a fait en cause d’appel”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision fournit un exemple de responsabilité du bailleur pour une intervention tardive dans la réalisation de travaux visant à remédier à des désordres de construction. Sa respon- sabilité est engagée au titre de l’obligation de jouissance paisible qu’il doit à son locataire, en application de l’article 1719, 3 e du code civil. Le bailleur étant lui-même locataire, il lui revenait d’exercer un recours contre son propre bailleur. ■ Un congé par courriel? (Cass. Civ. 1 e , 30septembre 2010, cassa- tion, pourvoi n°09-68555) Une locataire avait donné congé par lettre recommandée le 4septembre, mais elle avait informé son bailleur par courriel daté du 25août. Le bailleur avait indiqué, également par courriel, qu’il acceptait “d’initier le délai de pré- avis à compter du” 28août, date à laquelle il avait reçu le courriel de sa locataire. La cour d’appel en avait déduit qu’il était possible de tenir compte de cet échange pour faire partir le délai de pré- avis dès avant la réception du courrier recommandé. L’arrêt est cassé: Vu l’article 287 du code de procédure civile, ensemble les articles1316-1 et 1316-4 du code civil; Attendu que pour rejeter les prétentions de M.X., propriétaire d’un local d’habitation donné à bail à M me Y., et le condamner à payer à cette dernière la somme de 758, 29 € à titre de trop-per- çu, l’arrêt retient qu’il ressort des termes du message qu’il a transmis à sa locatai- re par voie électronique le 13octobre 2006 et qui tout comme l’ensemble des é crits sous forme électronique émanant de M.X. doivent être admis en preuve dès lors que leur signataire ne commu- nique aucun document de nature à com- battre la présomption de fiabilité édic- tée par l’article 1316-4 du code civil, que ce bailleur avait bien reçu ce congé le 28août 2006 et qu’il acceptait de faire courir le délai de préavis à compter de cette date; Qu’en statuant ainsi, sans vérifier , comme elle y était tenue dès lors que M.X. déniait être l’auteur des messages produits par M me Y., si les conditions mises par les articles1316-1 et 1316- 4 du code civil à la validité de l’écrit ou de la signature électroniques étaient satisfaites , la cour d’appel a violé les dispositions susvisées; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt montre la limi- te de la preuve d’un envoi par courriel. Dès lors qu’une partie nie en être l’auteur, l’échange de courriers électro- niques ne peut être retenu comme mode de preuve, que si les courriels sont établis et conservés dans des condi- tions de nature à garantir leur intégrité et que la signature est identifiée par un procédé fiable (art. 1316-1 et suivants du code civil) et décret n°2001-272 du 30mars 2001. Baux commerciaux ■ Obligation de prendre en char- ge des travaux de voirie? (CA Paris, 6octobre 2010, Pôle 5, ch. 3, n°08/24187) Les rapports juridiques entre les proprié- taires d’un terrain qui comportait un bâti- ment abritant un “centre d’éclatement de produits frais, des bureaux, un atelier de publicité de décoration et une cuisine cen- trale” avaient évolué au fil des ans: bail à construction de 30 ans, puis bail commer- cial de 9 ans et enfin bail de courte durée de 12 mois au sens de l’article L 145-5 du code de commerce. Le bailleur avait adressé un appel de fonds au preneur pour financer la réfection de la rue. Sa demande est rejetée: “Les consorts M.ne fondent pas leur action sur le terrain quasi-délictuel mais sur le terrain contractuel de sorte que J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E l’évocation d’une quelconque responsabi- lité de la société ATAC dans la dégrada- tion de la chaussée est sans portée pour apprécier si elle est tenue de participer ou non aux travaux de rénovation de ladite chaussée. Les consorts M.invoquent à la fois d’une part le règlement de la zone industrielle qui borde la rue Denis Papin en vertu duquel le fait générateur de la créance des gestionnaires financiers de la rue Denis Papin envers les riverains est consti- tué par la décision prise d’exécuter lesdits travaux et d’autre part le bail qui les lie à la société ATAC”. La cour rejette la demande fondée sur la présentation d’un budget au motif notamment que, “s’agissant d’une dépen- se importante excédent le coût des dépenses courantes d’entretien, les bailleurs s’obligeaient d’autant plus à éta- blir le budget prévisionnel communiqué à l’ensemble des riverains et accompagné de tout document justificatif”. Elle rejette aussi la demande fondée sur un règle- ment car “la référence qui est faite dans les baux passés avec les autres riverains de ce que “le preneur a parfaite connaissan- ce des règlements de la zone d’activité” est au demeurant parfaitement vague pour établir l’existence d’un véritable règlement concernant la gestion de la voie dans la mesure où il n’est fait aucune mention du contenu de ces “règlements” (au pluriel) simplement évoqués”. L’ensemble des demandes du bailleur est ainsi rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le rejet de la demande du bailleur tendant à obtenir rembourse- ment d’une quote-part de dépenses de réfection de la voirie s’explique donc par l’imprécision des documents sur lesquels il fondait sa demande. En particulier, le bailleur n’avait pas produit de règlement auquel le preneur aurait adhéré de quel- conque manière. On remarquera par ailleurs que la cour a évoqué l’hypothèse d’une responsabilité quasi délictuelle du preneur, pour l’écarter, puisque le bailleur n’avait pas invoqué ce fondement juridique. Sans doute aurait-il pu agir sur ce fondement en insistant par exemple sur les détério- rations de la voirie liées à son usage par le preneur… Copropriété ■ Démission de membres du conseil syndical (Cass. Civ. 3 e , 6 oct. 2010, n°1204, FS-P+B+I, cassation partielle, pourvoi n°09-15248) Dans une copropriété qui comportait un conseil syndical de 8 membres, 7 d’entre eux avaient démissionné. L’assemblée avait alors désigné un nouveau conseil de 6 membres, ne comportant pas le dernier membre non démissionnaire. Celui-ci réclamait l’annulation de la décision d’assemblée. La cour d’appel avait refusé, de lui donner raison mais son arrêt est cas- sé: “Vu l'article 25 du décret du 17mars 1967, ensemble les articles21 et25 c de la loi du 10juillet 1965; Attendu que le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit; […] Attendu que, pour rejeter la demande des épouxL., l'arrêt retient que par la démis- sion de plus d'un quart de ses membres, en l'espèce les sept huitièmes, le conseil syndical n'était plus valablement constitué et qu'il convenait de procéder à la réélec- tion de l'ensemble de ses membres ainsi qu'il avait été procédé par l'assemblée générale du 20juillet 2007; Qu'en statuant ainsi, alors que la vacan- ce de plus du quart des sièges du conseil syndical ne met pas fin au mandat des membres restants , la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 25 du décret du 17mars 1967 prévoit la faculté d’élire des conseillers suppléants. Mais cette solution peut être insuffisante. Dans ce cas, lorsque plus d’un quart des postes est vacant, il se pose la question de savoir quelle est l’incidence de la situation sur le p oste des autres conseillers. Une réponse ministérielle déjà ancienne (29 juil. 1976, JOAN p.4836) avait indiqué que ces conseillers conservent leur mandat, sans qu’il soit nécessaire de les réélire. L’arrêt rapporté confirme cette solution. En conséquence, si les autres coproprié- taires ne sont pas satisfaits du maintien en fonction du conseiller syndical, il leur reste la faculté de le révoquer, puisque cette possibilité est expressément prévue par l’article 25 c de la loi de 1965. Vente ■ Pas de rescision pour lésion pour une vente par autorité de justice, même de gré à gré (Cass. Civ. 3 e , 6 oct. 2010, n°1201, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-66683) À la suite de la liquidation judiciaire de deux époux, le juge-commissaire du tribu- nal de commerce avait ordonné en 2003 la vente de gré à gré d’un immeuble. La liquidation judiciaire avait été clôturée par extinction de passif et les vendeurs invoquaient notamment la rescision pour lésion de la vente. Leur demande est reje- tée; solution que confirme la Cour de cas- sation: “Attendu que les époux S.font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande en rescision pour lésion, alors, selon le moyen, que seules les ventes ne pouvant être faites que d’autorité de justice ne sont pas rescindables pour cause de lésion; que les ventes réalisées de gré à gré fût-ce dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire qui nécessitent seulement une autorisation du juge-com- missaire sont rescindables; qu’en décla- rant les époux S.mal fondés en leur demande de rescision de la vente de gré à gré seulement autorisée par le juge-com- missaire, la cour d’appel a violé l’article 1684 du code civil; Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit que la ven- te de l’immeuble d’un débiteur en liquidation judiciaire par le liquida- teur, fût-elle de gré à gré , était selon l’article L.622-16 du code de commerce 26octobre 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - V V E E N N T T E E ▲ ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ❑ Vices de construction non reconnus Les acquéreurs d’une maison en VEFA invoquaient divers troubles et malfa- çons. L’arrêt d’appel qui avait estimé qu’il s’agissait de vices de construction cachés est cassé au visa des articles1646- 1 et 1641 du code civil. Il s’agissait de: - présence d’eau dans le vide sanitaire, - contrepente visible uniquement par un professionnel ou après que la terrasse ait été mouillée, - trou de communication dans le mur de refend traversant le vide sanitaire laissé sans linteau. La Cour de cassation juge que “en statuant ainsi, tout en relevant qu' aucun des désordres et non confor- mités ne portait atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage et sans retenir l'existence d'une faute, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les consé- quences légales de ses propres constata- tions, a violé les textes suvsisés”. (Cass. Civ. 3 e , 6octobre 2010, n°1203, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-66 521) 26octobre 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S C C I I - - C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E applicable à la cause, une vente qui ne pouvait être faite que par autorité de jus- tice et relevé que la vente avait été auto- risée le 14mai 2003 par le juge-commis- s aire, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente n’était pas rescin- dable pour cause de lésion ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La voie de la rescision pour lésion est donc fermée pour le cas de la vente faite par autorité de justice, y compris lorsqu’elle a lieu sous forme de vente de gré à gré. La décision a été ren- due sous l’empire de l’article L 622-16 du code de commerce dans sa version du 21septembre 2000 au 1 er janvier 2006. Le texte a été modifié par la loi du 26juillet 2005. ■ Refus de prêt: à qui incombe la charge de la preuve que l’acquéreur a fait obstacle à la condition? (Cass. Civ. 3 e , 6 oct. 2010, n°1197, FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-69914) Une promesse de vente d’une maison avait été conclue sous la condition suspen- sive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 550000euros, au taux maxi- mum de 5% et d’une durée ne pouvant pas dépasser 15 ans. Le bénéficiaire de la promesse ayant fait état d’un refus de prêt, il réclamait restitution du dépôt de garantie au promettant. La cour d’appel avait rejeté sa demande, voit son arrêt cassé: “Attendu que pour les débouter de leur demande, l’arrêt retient que la charge de la preuve qu’il a loyalement présenté une demande de prêt pèse sur l’acquéreur, qu’en s’abstenant de produire le dossier de demande de prêt, M. J. et M me U. ne mettent pas la cour d’appel en mesure de vérifier qu’ils ont communiqué à la banque des renseignements précis, com- plets et exacts sur l’état de leurs ressources et de leur situation financière et que la lettre du 15novembre 2007 du crédit social des fonctionnaires suivant laquelle cet organisme leur a refusé un prêt desti- né à l’acquisition du bien, d’un montant de 550000euros et sur une durée de 15 ans au taux maximum de 5 %, ne suffit pas à rapporter la preuve qu’ils avaient présenté un dossier de demande de prêt loyal; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M. J. et M me U. avaient pré- senté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées , ce dont il résultait qu’il appartenait aux époux M.de rapporter la preuve que les bénéfi- ciaires avaient empêché l’accomplissement de la condition, la cour d ’appel, qui a inversé la charge de la preu- ve, a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Lorsque le bénéficiaire a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques requises par la pro- messe de vente, son obligation est rem- plie. Il revient donc au promettant de prouver, en application de l’article 1178 du code civil, que le bénéficiaire a fait obstacle à la réalisation de la condition. Cet article dispose que “la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débi- teur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement”. Pour un autre exemple dans le même sens, voir Cass. Civ. 3 e , 8 déc. 1999, Bull. III, n°240. Inversement, pour un acquéreur qui ne justifie pas de démarches en vue d’obtenir un crédit: Cass. Com. 17 nov. 1998 (JCP 99, IV, 1022). SCI ■ Droit de former tierce opposi- tion (Cass. Civ. 3 e , 6 oct. 2010, n°1206, FS-P+B, cassation, pourvoi n°08-20959) Lorsqu’une société civile immobilière est tenue d’une dette, les associés en répon- dent indéfiniment, à proportion de leur part dans le capital social. Cette règle figu- re à l’article 1857 du code civil. Dans cette affaire, un créancier avait obtenu la condamnation d’une SCI à payer une som- me et il réclamait paiement à un associé. Il se posait la question de savoir si celui-ci pouvait faire tierce opposition au juge- ment de condamnation. Alors que la cour d’appel avait déclaré son action irrecevable, l’arrêt est cassé: “Vu l’article 6, § 1, de la Convention euro- péenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ensemble l’article 583 du code de procé- dure civile; […] Attendu que pour déclarer irrecevable cette tierce opposition, l’arrêt retient que par application de l’article 583 du code de procédure civile, selon lequel est rece- vable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu’elle n’ait été ni partie ni représentée au jugement qu’elle attaque, l’associé d’une SCI, dans le cadre d’une action en paiement dirigée à l’encontre de ladite société, est réputé avoir été représen- té à l’instance par la SCI et se trouve dès lors irrecevable à former tierce opposition à l’encontre de cette décision; Q u’en statuant ainsi, alors que le droit effectif au juge implique que l’associé d’une société civile, poursuivi en paiement des dettes sociales, dont il répond indéfi- niment à proportion de sa part dans le capital social, soit recevable à former tierce opposition à l’encontre de la décision condamnant la société au paiement , dès lors que cet associé invoque des moyens que la société n'a pas soutenus , la cour d’appel a violé les textes sus-visés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt reconnaît donc à un associé de la SCI le droit de former tierce opposition à un jugement qui a condamné la société. L’article 583 du code de procédure civile prévoit de façon large que “Est recevable à former tierce opposition toute person- ne qui y a intérêt, à la condition qu'elle n'ait été ni partie ni représentée au juge- ment qu'elle attaque”. La cour d’appel en avait déduit que l’associé d’une SCI est réputé représenté à l’instance par la SCI. Mais cet argument n’a pas été suivi par la Cour de cassation. Elle y met toutefois une condition: l‘associé doit alors invo- quer des moyens que la société n’a pas soutenus. On remarquera aussi que la décision est rendue aussi au visa de l’article 6 §1 de la CEDH et se fonde donc sur le droit concret et effectif du justiciable au juge. Construction de maisons indivi- duelles ■ Textes d’ordre public, même s’ils sont contractuellement choisis (Cass. Civ. 3 e , 6 oct. 2010, n°1205, FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-66252) Deux époux avaient chargé une société de construction de la réalisation d’un bâtiment de 4 logements, par contrat sti- pulant qu’il était régi par les articles L 231-1 et suivants du CCH. Ayant revendu les logements après achèvement, les époux invoquaient judiciairement la nul- lité du contrat de construction. La cour d’appel avait jugé que les textes n’étaient pas d’ordre public dans la mesure où les relations entre les parties n’entraient pas dans le champ d’application de celles-ci. L’arrêt est cassé au visa des articles L 230- 1 et suivants du CCH et de l’article 1134 ▲ ▲ 26octobre 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N du code civil: “Attendu que, pour rejeter la demande tendant à l’annulation du contrat, l’arrêt relève que celui-ci stipule qu’il est régi par l es dispositions des articles L.231-1 et sui- vants du code de la construction et de l’habitation issues de la loi du 19décembre 1990 et R.231-1 du même code et retient que s’il était loisible aux parties de transposer dans leurs relations les dispositions des articles précités du code de la construction et de l’habitation, cette transposition n’a pas le caractère d’ordre public de protection du maître de l’ouvrage dès lors que les relations des parties n’entrent pas dans le champ d’application de celles-ci; Qu’en statuant ainsi, alors que les dis- positions des articles L. 231-1 et sui- vants du code de la construction et de l’habitation sont d’ordre public en vertu des dispositions de l’article L.230-1 du même code, la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Les règles des articles L 231-1 et suivants du CCH sont d’ordre public. Cette affirmation ne souffre guè- re d’interrogation puisque l’article L 230- 1 le prévoit explicitement. Mais l’article L 231-1 qui fixe le domaine d’application de la protection légale, prévoit que le texte concerne toute per- sonne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé. Or dans cette affaire le maître d’ouvrage avait conclu un contrat pour la construction de 4 loge- ments. Il était donc a priori hors du champ de la protection légale. Les par- ties avaient cependant contractuelle- ment placé leur contrat sous le régime des articles L 231-1 et suivants. Pouvait- on en déduire une application d’ordre public du régime? Pour la cour d’appel la réponse était négative et des irrégula- rités de forme (absence de mention de l’assurance dommage ouvrage, absence de mention de l’emprunt contracté ni du titre de propriété) ne pouvaient empor- ter la nullité du contrat. La Cour de cas- sation censure ce raisonnement. Il faut donc en retenir que l’adoption contrac- tuelle du régime des articles L 231-1 et suivants emporte son application généra- le et ne saurait être limitée à certains de ses aspects. ● L L E E M M A A R R C C H H É É S S E E L L O O N N K K N N I I G G H H T T F F R R A A N N K K ▲ Cyril Perello (Associé gérant, Knight Frank): “On est entré dans un nouveau cycle.“ Le marché de l’immobilier de bureaux marque des signes de reprise et selon le conseil Knight Frank, il s’agit de l’an I d’un nouveau cycle pour les transactions locatives. Pour Philippe Perello, associé gérant de Knight Frank, on est entré dans un nou- veau cycle. S’il subsiste encore de nom- breuses incertitudes sur les marchés, nous avons changé d’univers écono- mique. Les acteurs sont de retour sur le marché ce qui suscite une hausse du volume des transactions, mais ils restent extrêmement prudents. Pour Cyril Robert (directeur études et recherches), le mot-clé est celui de “repri- se”. Mais la question est de savoir si elle est conjoncturelle ou appelée à durer. Vigueur du marché locatif Pour le marché locatif, l’année 2010 devrait se terminer avec une consom- mation de 2,2millions de m 2 en Ile-de- France. Ce qui signifie que l’année 2010 sera la 5 e meilleure année jamais consta- tée. Pour Knight Frank, ce dynamisme est appelé à durer. Et nous sommes à “l’an I du cinquième cycle immobilier observable depuis 1975” (1) . Le marché francilien a un moteur contra cyclique et il a montré sa capacité à résis- ter aux chocs. Les utilisateurs ont entre- pris de rationaliser leur immobilier. Or en Ile-de-France alors que l’année 2009 a été la pire du point de vue économique (évo- lution négative du PIB de l’ordre de - 4,1% en Europe), la consommation de bureaux a été de 1,9million de m 2 . La situation économique étant meilleure, la consommation de bureaux augmente dans des proportions fortes. Les utilisa- teurs ont d’abord rationalisé leur masse salariale, puis leur parc immobilier. Or ce moteur n’a pas de raison de s’essouffler. Pourquoi? Les besoins sont immenses et les surfaces de bureaux construites en 5 ans ne représentent que 10% de l’ensemble du parc de l’Ile-de- France. Une fraction du parc est obsolè- te et il y a une tendance à un vieillisse- ment accéléré du parc, en raison de l’exigence des normes environnemen- tales. La première réglementation ther- mique ne remonte qu’à 1988. Mais la loi du 30décembre 1996 a adopté le princi- pe d’un durcissement régulier de la réglementation qui s’est traduit par la RT 2000, puis la RT 2005 et la RT 2012 qui va bientôt entrer en application, favorisant les immeubles BBC. Par ailleurs, l’économie va mieux et a cessé de détruire des emplois. Pour Knight Frank, la conviction est que la reprise va durer. Il ne faut pas pour autant s’attendre à des années flamboyantes, parce que le rattrapage de 2009 se sera essoufflé, que le phénomène d’anticipation sera moindre, et que l’environnement éco- nomique reste peu porteur. Pour 2011, Knight Frank anticipe une consommation de 2,4millions de m 2 pour l’année. La tendance devrait être identique pour 2012. De plus, on peut escompter un manque d’offre en raison de la faiblesse de la construction. Le taux de vacance de l’Ile-de-France est de 7% (il est de 8,5% à Londres) et le conseil rappelle que ce taux correspond à un niveau de fluidité assez normal. Knight Frank reconnaît néan- moins qu’il y aura un stock important fin 2012 à la Défense et que des immeubles se libèrent à Saint-Denis autour du Stade de France. Les entre- prises ne sont pas for- cément favorables aux immeubles qui représentent un “ges- te architectural fort”; certaines d’entre elles (1) chaque cycle est compris entre deux points bas en matière de consommation de bureaux. La durée moyenne d’un cycle est de 9 ans mais le 4 e cycle a duré 7 ans, entre 2003 et 2009. P aris Vision L’immobilier d’entreprise en région parisienne x Octobre 2010 12 Rétrospectives : L ’année 2010 est l’an I du cinquième cycle immobilier observable depuis 1975 (chaque cycle étant ici compris entre deux points bas en matière de consommation de bureaux.) Les 1,6 million de m² placés au cours des neuf premiers mois de l’année crédibilisent en effet notre anticipation d’un volume d’activité proche de 2,2 millions de m² en année pleine. Le marché est reparti à la hausse. Nous sommes donc sortis du quatrième cycle, qui s’est étalé sur sept ans entre 2003 et 2009, pour entrer dans un nouveau. La chose n’est pas si courante puisque la durée moyenne des cycles est de neuf ans. Il est donc intéressant de comparer le point de départ que constitue l’année actuelle avec les débuts des cycles précédents. Sous l’angle de l’activité transactionnelle, la première évidence est que ce cinquième cycle commence à des niveaux inédits, bien plus élevés que ceux précédemment atteints. Les 2,2 millions de m² escomptés cette année sont en effet à comparer au 1,7 million de m² de 2003. Sans parler des résultats de 1994 (1,25 million de m²), de 1987 (1,15 million de m²) ou de 1975 (500.000 m².) Cette croissance constante des niveaux de consommation en entrée de cycle vient conforter une observation que nous faisions déjà lors de la précédente édition de Vision : la consommation moyenne de surfaces de bureaux en région parisienne est structurellement en croissance, et qui plus est en croissance forte. L’Ile-de-France est passée d’un rythme annuel moyen de 700.000 m² dans les années 70, à 1,8 million de m² entre 1994 et 2002 et enfin à un peu plus de 2,2 million de m² sur le dernier cycle (2003 / 2009.) Moyenne qui correspond au point d’entrée du cycle qui s’ouvre. 2010 s’annonce ainsi comme la cinquième meilleure année jamais observée sur le marché locatif francilien. Ce qui, compte tenu du contexte économique plus qu’incertain qui continue de prévaloir, témoigne de la résilience de ce marché et de sa capacité à trouver des moteurs de substitution à la croissance économique. Historique de la demande placée en Ile-de-France depuis 1974 (en milliers de m²) Source : Knight Frank - Nota : pour 2010, prévisions 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (*) Historique de la demande placée en Ile-de-France Depuis 1974 en milliers de m 2 Source: Knight Frank lire la suite page8 ▲ 26octobre 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 3 0 sept. 2010 Sénat p.2550 n°15151 J ean-Louis Mas- son NI, Moselle R épétition de l'indû Economie S i un assureur a versé une somme à la suite de la condamnation de son assuré par un tribunal mais que son montant a été réduit en appel, l'assureur dispose d'un droit à restitution du trop-perçu. R éf. de jurisprudence: Cass. Civ. 1e, 20 janvier 1998. 30 sept. 2010 Sénat p.2554 n°13832 Jean-Jacques Lozach, PS, Creuse Rénovation énergétique de logements en zone rurale Logement Le fonds d'aide à la rénovation énergétique (FART) issu de la loi de finances pour 2010 est doté de 500 millions d'euros. Il est en priorité destiné aux pro- priétaires occupants modestes des familles rurales. La convention de mise en œuvre signée avec l'ANAH prévoit la mise en place de contrats locaux d'engagement contre la précarité énergétique. Le FART permet d'octroyer une prime en complément des aides de l'ANAH pour les travaux lorsqu'ils mènent à un gain énergétique de plus de 25 % 5 oct. 2010 A N p.10799 n°74546 Jean-Claude L enoir, UMP, Orne Révision des valeurs l ocatives Budget Le Président de la République a annoncé le 20octobre 2009 l'engagement de l a réforme de la révision des valeurs locatives. Une concertation a été engagée sur un projet de révision centré sur les locaux commerciaux . Elle devrait permettre la présentation d'un projet de texte avant la fin de l'année. 5 oct. 2010 AN p.10801 n°79210 François Scellier, UMP, Val d’Oise Investissements Scellier . Déficits fonciers Budget L'article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 a mis en place la réduction d'impôt Scellier pour les investissements locatifs dans le neuf. La réduction d'impôt est répartie sur 9 ans. En cas d'excédent, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu'à la 6 e . La loi de finances pour 2010 condi- tionne ce bénéfice du report au maintien de la location au cours des années concernées. La mesure ne peut s'appliquer qu'à l'issue de la péri- ode de 9 ans, soit au plus tôt le 1 er janvier 2018. Le ministre en conclut que la mesure n'a pas d'effet rétroactif. 5 oct. 2010 AN p.10811 n°80037 Marie-Line Rey- naud, SRC, Charente Délai de rétractation Extension aux mises à disposition d'hébergement ? Commerce, PME Les prestations de service d'hébergement vendues à distance ne peuvent faire l'objet d'une rétractation de la part du consommateur (art. L 121-20-4 du code de la consommation). Les dispositions de la directive 97/7/CE feront prochaine- ment l'objet d'un réaménagement. Mais la Commission européenne envisage de maintenir les exceptions au droit de rétractation en matière de vente à dis- tance, notamment celles visant les prestataires de loisirs et d'hébergement. 5 oct. 2010 AN p.10825 n°84943 Damien Meslot, UMP, Territoire- de-Belfort Réforme de l' urbanisme commercial Commerce, PME La proposition de loi relative à l'urbanisme com- mercial adoptée par l'Assemblée le 15 juin 2010 prévoit une intégration de l'urbanisme commer- cial dans le droit commun de l'urbanisme . Les implantations de surfaces commerciales seront donc soumises au droit commun du permis de construire. Les organismes consulaires sont con- sultés tout au long de la procédure d’élaboration des documents d’urbanisme. Mais ils ne siègent plus dans les CDAC pour répondre aux griefs de la Commission européenne. La proposition prévoit aussi la création d'observatoires régionaux et d'un obser- vatoire national d'équipement commer- cial. 5 oct. 2010 AN p.10839 n°53031 Michel Liebgott, SRC, Moselle Diagnostic de perfor- mance énergétique. Ecologie Une convention avait été signée en 2008 où les professionnels de l'immobilier s'engageaient à afficher le DPE dans les annonces immobilières. Mi-2009, le bilan de cet affichage dans les annonces immobilières montrait qu'il n'en était qu'à son balbutiement. C'est pourquoi il a été décidé de le rendre obligatoire par l'article 1 er de la loi du 17 juillet 2010. 5 oct. 2010 AN p.10841 n°73841 Jacques Grosper- rin, UMP, Doubs Notion de continuité avec les agglomérations et villages existants Ecologie L'article L 146-4-1 du code de l'urbanisme pose le principe, pour les communes littorales de l'extension de l'urbanisation en continuité avec les villages et agglomérations existants ou de hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. Cette notion est pré- cisée par la jurisprudence. Il n'y a pas de continuité pour une construction à plus de 200 mètres d'un lieu-dit et séparée par une voie communale (CE 15 oct. 1999) ou si le terrain est à plus d'un kilomètre d'une agglomération (TA Rennes, 3 nov. 2005). La réponse explicite aus- si les notions de hameau et de village. 5 oct. 2010 AN p.10932 n°82946 Arnaud Richard, UMP, Yvelines Baux d'habitation. Décès du locataire et refus de la succession Logement En cas de décès du locataire et si les héritiers renoncent à la succession, le bailleur peut saisir sur requête le président du TGI aux fins de voir confi- er la curatelle de la succession à l'autorité chargée des domaines. Le curateur fait dresser un inven- taire (art. 809-2 du code civil). Le curateur prend alors possession des biens. Il peut payer les loyers sans attendre le projet de règlement du passif. Il n'est pas souhaitable de modifier ces textes, dans l'intérêt des parties en présence, conclut la réponse. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 26octobre 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Culture : Annick Lemoine cesse ses fonctions de conseillère au cabinet du m inistre, Frédéric Mitterrand. Mark Ali- zart est nommé au cabinet du ministre en qualité de conseiller. (Arrêtés du 1 er octobre 2010, J.O. du 7 et du 8octobre, @). Préfets ✓ Hugues Parant est nommé préfet de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, préfet des Bouches-du-Rhône; Paul Mourier est nommé préfet du Var; et Yves Dassonville est nommé préfet de la région Limousin, préfet de la Haute- Vienne. Albert Dupuy est nommé haut-commis- saire de la République en Nouvelle- Calédonie. (Décrets du 7octobre 2010, J.O. du 8 oct. @). Magistrature ✓ Cour de cassation : Nicolas Maziau , professeur des universités, est nommé conseiller référendaire à la. (Décret du 7octobre 2010, J.O. du 9octobre, @). Conventions collectives ➠ Promotion-construction : il est envisa- gé l'extension de l’avenant n°28 du 13juillet 2010 sur les salaires minima. (Avis publié au J.O. du 8octobre, p.18234). Réglementation ■ Environnement Le décret n°2010-1172 du 5octobre 2010 modifie l'article R.516-2 du code de l'environnement. Il concerne l’obligation de garantie financière imposée aux exploitants de carrière, pour les incidences potentielles sur l'environnement de la gestion de leurs déchets: stockage de déchets inertes et de terres polluées qui peuvent avoir une incidence sur l'environnement en cas d'accident (rupture de digue…) (J.O. du 7octobre, p.18144). ■ Technique Un avis relatif à l'agrément de disposi- tifs de traitement des eaux usées domestiques et fiches techniques cor- respondantes (2 fiches) a été publié au J.O. du 6octobre 2010 (p.18117). ■ Réseaux électriques Une convention du 6octobre 2010 conclue entre l'Etat et l'ADEME relative au programme d'investissements d'avenir concernant l’action «réseaux électriques intelligents» a été publiée au J.O. du 8octobre 2010 (p.18195). ■ Compteurs Un arrêté du 3septembre 2010 relatif aux compteurs d'énergie thermique a été publié au J.O. du 10octobre, (p.18320). ■ Tapis roulants L’arrêté du 29septembre 2010 est rela- tif à la conception, à la réalisation, à la modification, à l'exploitation et à la m aintenance des tapis roulants men- tionnés à l'article L.342-17-1 du code du tourisme. (J.O. du 8octobre 2010, p.18206). ■ Accessibilité L’arrêté du 4octobre 2010 est relatif à l'accessibilité des personnes handica- pées dans les établissements péniten- tiaires lors de leur construction. (J.O. du 8octobre 2010, p.18214). ■ ANRU L’arrêté du 20septembre 2010 approu- ve la modification du règlement géné- ral de l'Agence nationale pour la réno- vation urbaine. Cette modification concerne l'attribution de subventions pour traiter les collèges les plus dégra- dés dans le cadre de l'opération « Espoir banlieues ». (J.O. du 8octobre 2010, p.18222). ■ IFER Le décret n°2010-1185 du 8octobre 2010 est relatif aux obligations déclara- tives des entreprises soumises à l'imposition forfaitaire sur les entre- prises de réseaux prévue à l'article 1599 quater A bis du code général des impôts. (J.O. du 10octobre 2010, p.18319). ■ Question prioritaire de consti- tutionnalité: examen de l'article L 318-3 du code de l'urbanisme Cet article permet à une commune de transférer d'office, sans indemnité, la propriété d'une voie privé ouverte à la circulation publique, dans le domaine public de la commune. Le Conseil constitutionnel observe que ce transfert est conditionné à l'ouverture à la circulation, ce qui résul- te de la volonté exclusive de leur pro- priétaire à accepter l'usage public du bien et à renoncer par là à son usage purement privé. Il ajoute que le législa- teur en tire les conséquences en per- mettant le transfert, ce qui libère le propriétaire des charges afférentes à l'entretien et la conservation de la voie. Il en déduit que l'article est conforme à la Constitution. (Décision n°2010-43 QPC du 6octobre 2010, J.O. du 7octobre 2010, p.18155) B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 412 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 26octobre 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E M M A A R R C C H H É É S S E E L L O O N N K K N N I I G G H H T T F F R R A A N N K K JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E sont même réticentes à l’idée de véhicu- ler une image trop ostentatoire. Cyril Robert ajoute que les preneurs com- mencent à réaliser que la norme HQE e xploitation emporte des contraintes pour les utilisateurs. Le marché de l’investissement Pour le marché de l’investissement, Knight Frank estime à 7,5milliards d’euros le volume placé en 2010, ce qui représente une hausse de 65% par rap- port à 2009. Mais il ne s’agit pas pour autant d’un nouveau cycle, car les phases du cycle investissement et du cycle locatif ne sont pas les mêmes. Le maître mot est la sécurité. La hausse du volume des tran- sactions s’explique par une augmentation du montant unitaire des transactions. Le contexte n’est pas favorable à une accep- tation de part de risque supplémentaire. On constate une hausse des prix et une diminution des taux de rentabilité. le montant des loyers atteint 750euros dans le quartier central des affaires et il pourrait être à 800euros au début de l’année 2011. ■ L’analyse de Daniel Cohen Invité par le cabinet Knight Frank à donner son éclairage sur la situation, économique, Daniel Cohen dresse un parallèle avec la crise des années trente et souligne que, l’an dernier, il semblait que nous avions évité les grandes erreurs passées. En effet, alors qu’on avait laissé les banques faire faillite dans les années trente (la moitié des banques améri- caines avaient fait faillite), on a au contraire sauvé les banques (sauf Leh- man Brothers). - Alors qu’on avait conduit des poli- tiques monétaires restrictives, ce qui avait conduit les Etats à traverser la cri- s e avec des budgets équilibrés, les Etats ont au contraire adopté des politiques de relance. - Enfin, on a évité le protectionnisme alors que celui-ci avait provoqué une implosion de la croissance mondiale. Mais un an plus tard, Daniel Cohen constate que “ces applaudissements sont amers”. 1. En effet, s’agissant de la politique bud- gétaire, la crise grecque montre qu’on a été trop loin. Pour un Etat, l’euro est à la fois sa propre monnaie et une monnaie étrangère, un peu comme un pays émer- gent qui emprunte en dollars. La Grèce ne peut se refinancer que grâce au sou- tien des autres pays et pourtant, la Grèce a fait des efforts et devrait atteindre les objectifs fixés par l’Europe. Pour Daniel Cohen, cet épisode grec a traumatisé les pays européens. On est donc entré dans une période de contraction budgétaire généralisée, or, un point de consolidation budgétaire représente un point de croissance en moins. Il ne faut pas s’attendre à de bonnes nouvelles du point de vue des poli- tiques budgétaires. Ce qui est central c’est qu’il n’y a pas de solidarité budgé- taire en Europe et il faut retenir que la quasi-faillite de la Grèce a des consé- quences psychologiques fortes. 2. Qu’est-ce qui tire la croissance? La bonne nouvelle est que les taux d’intérêt restent faibles et que les résul- tats des entreprises sont bons. Mais la contrepartie est que l’emploi a été ajusté au fil de l’eau et les licenciements ont por- té à plus de 10% le taux de chômage aux États- Unis (et même 17% si on tient compte du sous- emploi). 3. Reste le taux de chan- ge. Dans les années tren- te, les autorités étaient paralysées par une crainte de perte de la convertibi- lité de leur monnaie en or. Aujourd’hui elles craignent une baisse de leur niveau de notation. D’où une certaine tension. La crainte que l’on peut avoir, c’est une m ontée de l’euro. Un élément d’espoir est que les pays émergents traversent la crise sans dommage. Il faut tempérer cet espoir par un constat: la corrélation de la croissance entre les pays riches et les pays pauvres n’a jamais été aussi forte. Mais il est vrai que, dans les périodes de crise, les pays émergents ont une capaci- té de rebond bien plus forte. C’est une illusion de croire qu’ils vont pouvoir croître indépendamment des pays riches. Les Chinois, qui sont en situation de surcapacité, ne lâcheront rien sur les questions de taux de change. Daniel Cohen conclut par une note d’optimisme: les fondamentaux de l’économie sont favorables. Nous sommes dans une phase de nou- veaux marchés, de nouvelles technolo- gies. Pourquoi ce potentiel de croissan- ce a-t-il déraillé? La raison est une mon- tée très forte des inégalités. Pour les 99% de personnes qui n’ont pas profité de la croissance, il y a une nécessité de recourir à l’emprunt. Ce sont des pro- blèmes de redistribution. Aujourd’hui, il n’y a pas de nécessité de réinventer le capitalisme, mais il faut lui trouver un nouveau cadre. ● Évolution de la demande placée en Ile-de-France en m 2 Source: Knight Frank, Immostat Paris Vision L’immobilier d’entreprise en région parisienne x Octobre 2010 4 La consommation de bureaux : La reprise de l’activité transactionnelle, initiée dès la fin de l’année 2009, s’est consolidée au fil des mois en 2010. L’accélération est claire puisqu’elle atteint le rythme de +28%. Il y un an encore, le marché francilien se contractait de 37%. +28% contre -37%... Le changement de climat est plus qu’évident ! Au cours des neuf premiers mois de l’année 2010, plus de 1,6 millions de m² de bureaux ont ainsi été consommés par les entreprises en Ile-de-France. Ce volume n’atteignait pas 1,3 million de m² sur la même période en 2009. Evolution de la demande placée en Ile-de-France (en m²) Sources : Knight Frank, Immostat 597 000 299 000 374 000 323 000 444 000 767 000 736 000 584 000 451 000 505 000 417 000 530 000 476 000 615 000 587 000 699 000 720 000 598 000 446 000 600 000 361 000 329 000 359 000 398 000 498 000 603 000 577 000 729 000 365 000 510 000 381 000 378 000 497 000 638 000 703 000 790 000 722 000 481 000 609 000 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 2001200220032004200520062007200820092010 1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre Sans retrouver les niveaux antérieurs à la faillite de Lehman Brothers (avec par exemple 1,9 million de m² placés entre janvier et septembre 2008), qui aura été un véritable coup de semonce poussant nombre d’acteurs à rester retranchés dans leurs positions, le marché francilien fait de nouveau preuve de tonus. Il se situe aujourd’hui à un niveau conforme à la moyenne observée au cours des 10 dernières années, à savoir 1,6 million de m² placés sur les neuf premiers mois. Ce regain d’activité est d’autant plus appréciable que l’environnement économique est loin d’être flamboyant. La situation s’est certes considérablement améliorée par rapport à l’année dernière mais la croissance de l’économie française pour 2010 ne dépassera pas 1,6% contre une moyenne de près de 1,8% entre 2000 et 2009. Preuve est une nouvelle fois faite que le marché locatif en région parisienne est résilient et que son dynamisme n’est pas directement indexé à l’activité économique. Des moteurs alternatifs existent. L’obsolescence du parc de bureaux est de ceux-là. B B I I B B L L I I O O G G R R A A P P H H I I E E Marché de l’immobilier Français La 18 e édition de cet ouvrage de référen- ce présentée par l’IEIF est parue. Elle réalise une synthèse des chiffres du secteur immobilier, tant pour le logement que l’immobilier d’entreprise. L’édition de cette année est notamment complé- tée par des données sur les transports et une carte des liaisons TGV. 420 pages. 76euros. Commande auprès de l’IEIF. www.ieif.fr ❘ ❘ ◗ ◗ Paul Colin a rejoint le cabinet d’avocats Campana Ravet & Associés , comme associé. Il est spécialisé dans le domaine de la restructuration des entre- prises et les financements complexes et dans les mécanismes comme la fiducie. Acteurs suite de la page 5 ▲
