– 2 – Jurisprudence –
Construction : Maison individuelle : mention manuscrite sur la notice
Vente d’immeuble rénové : Responsabilité du vendeur
Construction : Désordres évolutifs, défauts de conformité apparents
Assurance construction : Dommage ouvrage et assurance constructeur non-réalisateur
Baux commerciaux : Révision de loyer suite à une indexation dépassant le seuil de 25 %
– 4 – Au Parlement –
Au Sénat : Un débat sur l’accession à la propriété
A l’Assemblée : Suite des débats sur le PLF
– 5 – Initiatives –
La FPC devient la Fédération des Promoteurs Immobiliers
Chiffres : statistiques des CDEC / Combien de SCOT ?
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Copropriété : les charges selon UNIS
■ RÉPONDU ■ > > La garantie “perte d’emploi” des prêts immobiliers ne peut pas être étendue aux hypothèses de rupture négociée du contrat de travail, a répondu la ministre de l’économie au sénateur Ronan Kerdraon (voir p.6). > > L’obligation de débroussaillement, qui peut peser sur un propriétaire au-delà de ses limites de propriété, devrait faire l’objet de modification lors de l’ordonnance prévue par la loi du 27juillet 2010 de modernisa- tion de l’agriculture. ■ CONTESTÉ ■ > > Le projet de loi sur les syndics a suscité le départ des représentants des syndics lors d’une réunion de la Commission relative la copropriété le 8novembre dernier. ■ ANALYSÉ ■ > > L’IEIF a publié une étude sur la hausse des prix des logements, intitulée “logement: la rareté au prix fort” et en conclut que la haus- se des prix emporte un risque d’aggravation de la ségrégation sociale (voir p.7). ■ CHIFFRÉ ■ > > La hausse des charges de copropriété pour 2009 est estimée à +0,9% en un an, selon l’étude d’UNIS, présentée ce 9novembre par Serge Ivars et Michel Mouillart (lire page. 8). > > Le taux d’autorisation des surfaces com- merciales accordées par les CDEC en 2008 a été de 86% (en nombre d’autorisations), soit un niveau qui n’avait jamais été atteint entre2003 et2007 (statistiques fournies par réponse du secrétaire d’Etat au commerce, p.5). ■ NOMMÉE ■ > > La FPC devient Fédération des Promoteurs Immobiliers , les promoteurs s’intéressant davantage à la gestion immobilière (p.5) . Quand la hausse de l’ICC conduit au déplafonnement U n récent arrêt de la cour d’appel de Paris illustre parfai- tement l’impact que peut produire la hausse rapide de l’indice du coût de la construction sur la fixation du loyer (lire p.3). En application de l’article L 145-39 du code de commerce, si par l’effet de l’application d’une clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté, ou diminué, de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé, la révision peut être demandée. Le locataire invoquait l’argument selon lequel cet article avait pour vocation de protéger le preneur d’une hausse excessive de l’indice et ne devait pas permettre au bailleur d’obtenir une haus- se supérieure. Mais la cour d’appel a au contraire rappelé que, dès lors que la condition de changement du montant du loyer de plus du quart est remplie, chacune des parties dispose du droit de demander la révision du loyer. Celui-ci est alors fixé à la valeur locative. Si le bail est ancien, ce qui était le cas dans cette affaire, le bailleur peut alors saisir cette occasion pour demander la fixa- tion du loyer à la valeur locative, qui peut être alors bien supé- rieure au montant du loyer, même majoré de 25%. La Cour de cassation s’était déjà prononcée en ce sens en 1992 (Civ. 3 e , 15 janv. 1992) dans un arrêt où elle avait indiqué que l’article 28 (devenu l’article L 145-39) ne comporte aucune dispo- sition de nature à réduire le pouvoir d’appréciation de la juridic- tion saisie. Cet arrêt du 10novembre 2010 de la cour d’appel de Paris est un argument supplémentaire pour les locataires en faveur d’une application de l’indice des loyers commerciaux, au lieu de l’ICC, la composition de l’ILC lui faisant courir un moindre risque de franchir le seuil de 25%. Pour les bureaux, le raisonne- ment est identique et la validation de l’ILAT en est attendue avec d’autant plus d’actualité. O n lira aussi un arrêt de la Cour de cassation (p.2) qui s’est prononcé sur un contrat de construction de maison individuelle et qui rejette la demande de paiement émanant du liquidateur d’un constructeur au motif que la clause manuscrite du maître d’ouvrage apposée sur la notice descriptive était insuffisante. Il avait bien écrit de sa main “lu et approuvé” mais cette mention était insuffisante au regard de l’arrêté du 27novembre 1991 qui impose au maître d’ouvrage d’écrire que le montant des travaux restant à sa charge s’élève à la somme de … € . Cette clause est donc impérative. À défaut, le constructeur ne peut pas obtenir le paiement des sommes correspondantes. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO415 1 6NOVEMBRE 2010 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Construction : Maison individuelle: mention manuscrite sur la notice Vente d’immeuble rénové : Responsabilité du vendeur Construction : Désordres évolutifs, défauts de conformité apparents Assurance construction : Dommage ouvrage et assurance construc- teur non-réalisateur Baux commerciaux : Révision de loyer suite à une indexation dépas- sant le seuil de 25% - 4 - Au Parlement - Au Sénat : Un débat sur l’accession à la propriété A l’Assemblée : Suite des débats sur le PLF - 5 - Initiatives - La FPC devient la Fédération des Promoteurs Immobiliers Chiffres : statistiques des CDEC / Combien de SCOT? - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Copropriété : les charges selon UNIS. S O M M A I R E E D I T O R I A L 16novembre 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ Construction ■ Maison individuelle: mention m anuscrite sur la notice (Cass. Civ. 3 e , 4 nov. 2010, n°1300 FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°09-71464) L’article L 231-2 du CCH impose, au titre des formalités obligatoires du contrat de construction de maison individuelle, une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle le maître de l’ouvrage accepte le coût et la charge des travaux dont il se réserve l’exécution. De plus, l’article R 231-4 prévoit que la noti- ce descriptive porte “de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas com- pris dans le prix convenu”. Dans cette affaire, le liquidateur du constructeur réclamait le paiement d’une facture relative au branchement entre la limite de propriété et la construction, mais les mentions manuscrites ont été jugées insuffisantes pour valider la demande en paiement: “Attendu que pour accueillir la demande, l’arrêt retient que les époux T. ont accepté le coût et la charge des travaux de branche- ment décrits et chiffrés par le constructeur conformément aux dispositions de l’article L. 231-2 du code de la construction en apposant, d’une part, sur le contrat de construction portant sur un montant total de 114283,41 € dont divers travaux non exécutés par le constructeur, non compris dans le contrat, figurant dans la notice des- criptive, détaillés et chiffrés, et notamment le lot “branchement” pour 6097,96 € , la clause manuscrite “ Bon pour accepta- tion ” suivie de leur signature, d’autre part, sur la notice descriptive, précisant, au titre des ouvrages et fournitures non compris dans le prix, les travaux de branchement qui y étaient détaillés et la valeur du lot, soit 6097,96 € , la mention manuscrite “ lu et approuvé ”, enfin, en signant le même jour un devis au titre des branchements au prix de 6097,96 € ; Qu’en statuant ainsi, sans constater que la notice descriptive portait, de la main des maîtres de l’ouvrage, une mention signée par laquelle ceux-ci précisaient et acceptaient le coût des travaux à leur charge qui n’étaient pas compris dans le prix convenu , la cour d’appel a violé les [articles L 231-2 et R 231-4 du CCH, ensemble l’arrêté du 27novembre 1991]”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le contrat comportait bien une clause manuscrite “bon pour accepta- tion” et la notice descriptive une clause manuscrite “lu et approuvé”. Mais ces men- tions sont jugées insuffisantes au regard de l’exigence des textes. La mention manuscri- t e doit être plus complète et indiquer que le maître d’ouvrage accepte le coût des tra- vaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu. L’arrêté du 27novembre 1991 prévoit la clause suivante : “les travaux non compris dans le prix conve- nu qui restent à ma charge s’élèvent à la somme de… € ”. En conséquence, le défaut de respect de cette formulation interdit au constructeur de réclamer au maître de l’ouvrage la facture correspondante. Vente d’immeuble rénové ■ Responsabilité du vendeur (Cass. Civ. 3 e , 4 nov. 2010, n°1305, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-12988) Se plaignant de désordres, l’acquéreur d’une maison sur laquelle les vendeurs avaient effectué des travaux de rénovation avait engagé une action en réparation. La cour d’appel l’avait débouté, mais son arrêt est cassé au visa de l’article 1792-1 2 e du code civil: “Attendu pour débouter M.C. de sa demande au titre des désordres affectant les travaux d’étanchéité de la façade, l’arrêt retient que l’expert n’a pas constaté l’existence de désordres entrant dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil et que l’acquéreur n’est pas fondé à soutenir que la responsabilité de droit commun des vendeurs serait engagée car s’agissant de l’exécution d’un contrat de vente et non d’un contrat de construction, il ne suffit pas de constater l’existence d’un défaut d’exécution, consistant dans une non-conformité au document technique unifié, mais il faut caractériser la défaillance des vendeurs dans l’exécution de leurs obli- gations spécifiques découlant du contrat de vente; Qu’en statuant ainsi, alors qu’étant réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est tenue d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermé- diaires, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La Cour de cassation recon- naît donc la responsabilité du vendeur qui a effectué les travaux de rénovation, au titre de l’article 1792-1 2 e du code civil qui répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Construction ■ Désordres évolutifs, défauts de c onformité apparents (Cass. Civ. 3 e , 4 nov. 2010, n° 1302, FS-P+B, cassation partielle) A la suite de la construction d’un immeuble, un recours avait été engagé envers le constructeur et les différents intervenants et leurs assureurs. Le pourvoi avait invoqué de très nombreux motifs de cassation. Voici quelques-uns de deux qui ont donné lieu à censure de l’arrêt d’appel. Sur la question des désordres évolutifs : “Vu les articles1792 et2270 du code civil; Attendu que pour condamner in solidum au titre des désordres relatifs à l'étanchéité des dalles en béton des balcons et loggias la SCI, la société Albingia, la société Ceccon, la société Axa France IARD, la société Miège et Paolini et la société Bureau Véritas à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 296480euros, l'arrêt retient que le tribunal a décidé à bon droit que les désordres consécutifs aux défauts d'étanchéité des dalles des balcons et loggias étaient de nature décennale, qu'en effet l'expert a indiqué que ces désordres pouvaient à ter- me entraîner des corrosions sur aciers et de là, la déstabilisation de certaines dalles, ce qui signifie qu'ils sont évolutifs et qu'il résulte d'un constat d'huissier de justice du 26juin 2002, certes réalisé après l'expiration du délai décennal, que les désordres, dont le caractère de gravité avait déjà été souli- gné par l'expert, se sont généralisés et pré- sentent des dangers pour la sécurité des personnes; Qu'en statuant ainsi, sans constater que ces désordres étaient de nature à com- promettre la solidité de l'ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination avant l'expiration du délai de garantie décennale , la cour d‘appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef”. Sur le principe de la réparation intégrale : L’arrêt est également censuré au visa de l’article 1147 pour avoir accordé une indem- nisation pour la réalisation d’une rampe alors que le contrat prévoyait la réalisation de trois rampes , mais la cour d’appel avait jugé que les deux autres étaient inutiles. Sur les défauts de conformité apparents : L’arrêt est cassé d’abord parce qu’il avait relevé que s’agissant de non-conformités apparentes, elles sont censées avoir été acceptées par le maître d’ouvrage. Mais la Cour de cassation juge que: “en statuant ainsi, alors que la réception des travaux au sens de l'article 1642-1 du code civil résulte de l'acte passé entre le J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E maître de l'ouvrage et les constructeurs et que la participation des acquéreurs à cette réception n'a aucun effet juri- dique , la cour d'appel a violé [l'article 1601- 3 du code civil, ensemble l'article 1642-1 du même code]. Enfin, s’agissant d’absence d’équipements prévus au contrat (éclairage de secours, ventilation haute sur les paliers d’étage, accès aux personnes handicapées et enfin absence de ventilation à l’intérieur des garages),: “Vu l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1642-1 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause; Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de l'absence de ventilation à l'intérieur des zones de circulation des garages en sous- sol, dans les caves et les locaux poubelles l'arrêt retient que l'absence de ventilation est une non-conformité apparente et il n'est pas prétendu qu'elle a été dénoncée lors de la prise de possession des bâtiments ni même avant l'assignation en référé de 1992; Qu'en statuant ainsi, alors que les défauts de conformité, même apparents , relè- vent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun , la cour d'appel a violé les textes susvisés“. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : C’est un arrêt un peu excep- tionnel qui a fait l’objet de cassation pour 11 motifs. La décision est donc lourdement censurée. On en retiendra notamment que la réception étant conclue entre le constructeur et le maître d’ouvrage, l’intervention des acquéreurs n’a pas d’effet juridique. Quant aux défauts de conformité appa- rents, ils relèvent de la responsabilité de droit commun. Assurance construction ■ Dommage ouvrage et assurance constructeur non-réalisateur (Cass. Civ. 3 e , 4 nov. 2010, n°1299, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-66977) Une SCI qui avait fait construire un immeuble était assurée auprès du même assureur au titre d’une police dommages ouvrages et au titre d’une police construc- teur non réalisateur (CNR). Le syndicat des copropriétaires ayant acquis l’immeuble avait engagé une action contre la SCI et son assureur. Or l’action avait été déclarée irre- cevable envers l’assureur en qualité d’assureur CNR. Il se posait la question de savoir si l’interruption de la prescription résultant de l’action au titre de l’assurance dommage ouvrage valait aussi pour l’assurance CNR. La Cour de cassation c onfirme que la réponse est négative: “Mais attendu qu’ayant constaté que la société Albingia avait été expressément assignée en référé-expertise le 19mars 1999 en qualité d’assureur dommages- ouvrage et que c’est en cette même quali- té qu’elle avait suivi les opérations d’expertise, puis avait, le 11janvier 2002, été assignée devant le juge du fond, et rele- vé que la SCI n’avait sollicité pour la pre- mière fois la garantie de la société Albingia, assureur en police CNR, que par conclusions du 10février 2005, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée relativement à un lien d’interdépendance unissant ces polices d’assurance, a retenu à bon droit que l’action engagée contre la société Albingia, assureur dom- mages-ouvrage, n’avait pas interrom- pu la prescription de l’action engagée, pour le même ouvrage, contre la même société prise en sa qualité d’assureur en police CNR ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il résulte de cet arrêt qu’une action engagée contre un assureur au titre de l’assurance dommage ouvrage n’interrompt pas la prescription au titre de l’assurance constructeur non-réalisateur. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Pour éviter la sanction de la prescription, il convient d’assigner l’assureur sur le fondement des deux contrats d’assurance. Baux commerciaux ■ Révision du loyer suite à une indexation dépassant 25% (CA Paris, Pôle 5, chambre 3, 10novembre 2010, n°09/06493) On sait que la hausse forte de l’indice du coût de la construction ces dernières années a provoqué une indexation des loyers com- merciaux qui permet parfois d’atteindre le seuil de l’article L 145-39 du code de com- merce. C’était précisément le cas dans cette affaire. Un bail ancien, remontant à 1973, et concernant des locaux situés dans le IX e arrondissement de Paris avait été renouvelé plusieurs fois et, en dernier lieu, en 2000. Le loyer avait été fixé en 2000 à 155701euros. Or par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer avait atteint 198034euros en 2007, soit une hausse de plus du quart. C’est ici le bailleur qui avait pris l’initiative de la procé- dure. Il demandait que le loyer soit fixé à la valeur locative, qu’il estimait à 4 13700euros. Le locataire contestait le bien-fondé de cet- te demande. Ayant succombé en première instance, il demandait à la cour d’appel de “dire que selon l’article L 145-39 du code de commerce, le réajustement du loyer à la valeur locative des lieux ne peut que corri- ger une hausse excessive de l’indice retenu par le contrat, sans permettre au bailleur d’obtenir une hausse du loyer supérieure à la variation de l’indice”. Cet argument n’a pas été retenu par la cour d’appel qui valide la demande du bailleur: “C’est en raison de la rédaction même des articles R 145-22, R 145-23 et L 145-39 du code de commerce qui ne comportent dans leur rédaction aucune limitatio n ni dispo- sition de nature à restreindre le pouvoir d’appréciation de la juridiction que le prin- cipe selon lequel chacune des parties sans restriction pouvait demander le réajuste- ment du loyer à la valeur locative des lieux a été posé et ne souffre plus aujourd’hui de discussion. […] L’article L 145-39 du code de commerce énonce: “En outre, et par dérogation à l’article L 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire”. Il ne saurait être soutenu raisonnablement que les conditions d’application de l’article L 145-39 du code de commerce ne sont pas réunies alors que le dernier renouvellement du 7novembre 2000 avait porté le loyer annuel à la somme de 155701 € et qu’en application de la clause d’échelle mobile, ce même loyer a été porté à la somme de 198034 € au 1 er juillet 2007, l’augmentation correspondant à plus du quart du loyer pré- cédemment fixé. Dès lors la demande de révision pour voir fixer le loyer révisé à la valeur locative pré- vue par l’article R 145-22 du code de com- merce est parfaitement recevable et il y a lieu de confirmer le jugement dans toutes ses dispositions”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt montre que si la règle de l’article L 145-39 peut être utile au preneur pour le prémunir contre une hausse excessive du loyer, elle peut aussi servir au bailleur comme outil de déplafonnement, lorsque la valeur locative dépasse le montant du loyer, même après une hausse de 25%. ● 16novembre 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 16novembre 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Au Sénat ■ Accession à la propriété Les sénateurs ont débattu le 2novembre de l’accession à la propriété. Défendant l’accession à la propriété des Français les plus modestes, Jean-François Mayet rappelle que les organismes HLM entre les années 1920 et la guerre ont permis à 80% de leurs résidents d’accéder à la pro- priété, mais qu’après guerre, ils sont deve- nus exclusivement loueurs. Le sénateur esti- me que les bailleurs sociaux doivent être le premier levier et le levier essentiel d’une nouvelle politique. Il annonce la préparation d’une proposition de loi pour favoriser l’accession de sorte que le financement du logement social soit orienté à 80% vers l’accession et à 20% vers le locatif au lieu de la proportion inverse actuellement (JO Sénat déb. 3 nov. p.9295). Il estime qu’il faut construire d’ici 2025, 7,5millions de loge- ments publics et privés. Thierry Repentin cite les propos de l’historien du logement, Roger-Henri Guer- rand, selon lequel “ quand on devient pro- priétaire, on devient conservateur ” et l’étude du Conseil d’analyse stratégique selon laquelle les pays qui ont le plus fort taux de propriétaires sont aussi ceux qui ont le plus fort taux de chômage. Le sénateur suggère que la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt serve à donner un pouvoir solvabilisateur supplé- mentaire au PTZ et à instaurer un champ de TVA à 5,5% pour l’accession à la propriété pour les ménages les plus modestes. Le lobby de l’USH Jean-Pierre Plancade estime que l’accession à la propriété en maison individuelle pro- voque l’étalement urbain et l’accession en appartement sans accompagnement pro- voque les copropriétés dégradées (p.9297). Il propose de réactiver les ZAC et de taxer les terrains rendus constructibles. Il approu- ve l’idée de vendre une partie du parc HLM car la vente d’un logement permet d’en construire 3 ou 4. Mais il ajoute “le lobby de l’union des HLM est tellement puissant qu’il touche à la fois la droite et la gauche”. Il dénonce la perte de sens de l’action des per- sonnes de l’Union sociale pour l’habitat qui “emploient toute leur énergie à la défense de la trésorerie des offices d’HLM”. Il pense que l’Etat devrait reprendre les choses en main et que la politique de la construction de logements est trop décentralisée. Odette Terrade plaide pour une régulation des prix du foncier et la création d’un pôle public de l’habitat. Colette Giudicelli approuve la création du PTZ+. Elle estime qu’il faut régler le problè- me des petits bailleurs qui, face à des loca- taires qui ne paient pas pendant 2, 3 ou 4 ans, ne parviennent pas à faire expulser. Elle approuve l’idée d’imposer aux promoteurs de construire dans leur parc privé 20% de l ogements sociaux, sous peine d’amende , citant l’exemple d’une commune qui impose dans ce cas une amende de 80000€ (p.9300). Claude Jeannerot critique l’idée que le PTZ+ ne soit pas soumis à condition de ressources, ajoutant que la non-extension du PTZ aux ménages les plus aisés aurait permis d’éviter de créer la CRL sur les organismes HLM. Adrien Gouteyron souhaiterait que le mar- ché de l’ancien ne soit pas le “parent pauvre de la réforme”. Marie-Hélène Des Esgaulx suggère que les logements sociaux vendus à leurs occupants restent comptabilisés dans le quota de loge- ments sociaux au-delà de 5 ans. Raymond Couderc s’étonne qu’avec le PTZ+ un ménage de 5 personnes puisse dis- poser d’une aide de 198000€ en zone B2 alors que le même ménage pourra avoir droit à 359000€ d’aide en zone A. Le dispo- sitif sera donc moins efficace dans les villes moyennes. Les objectifs du secrétaire d’Etat Benoist Apparu indique que le nouveau régime du PTZ+ sera mieux “familialisé” et qu’il tiendra compte de la réalité du marché. Mais pour éviter de favoriser la hausse des prix, il se déclare opposé à la mise en place d’une TVA à 5,5% généralisée pour les plus modestes (p.9305). Il rejette également l’idée de baisser les droits de mutation. Sur l’objectif d’augmenter le taux de pro- priétaires, il affirme que rejoindre la moyen- ne européenne (66%) est souhaitable mais qu’il ne faut pas aller trop loin, au risque de freiner la mobilité. Le ministre invite le monde HLM à ce que l’objectif de vente de 1% du parc devienne réalité (le taux étant actuellement de 0,1%). Il incite son président, Thierry Repentin, à augmenter la mobilité dans le parc HLM, précisant que si le taux de mobilité passait de 10% à 15%, cela permettrait de disposer d’une offre de 200000 logements supplé- mentaires par an, pour un coût nul. Benoist Apparu justifie le caractère universel du PTZ+ en indiquant notamment qu’il est réservé aux primo-accédants, les plus riches n’en bénéficieront donc pas. Sur le rôle de l’Etat, le ministre affirme que l’Etat doit conserver un rôle régulateur. Il indique également que l’objectif de pro- duction de logements n’est pas limité aux zones les plus tendues mais qu’il doit y avoir une “reconquête” des centres bourgs dans l’ancien, en zone rurale. Il ajoute que la réforme procède à un rééqui- librage de l’aide apportée par le PTZ à desti- n ation des zones A et B 1, car le taux de pro- priétaires atteint déjà 70% en zone C, mais seulement 45% en zone A. A l’Assemblée ■ Suite des débats sur le projet de loi de finances Les députés ont poursuivi le 22octobre les débats sur le projet de loi de finances pour 2011. L’article 13 concerne la fiscalité de la pro- duction d’électricité d’origine photovol- taïque et réduit les avantages fiscaux. Michel Diefenbacher explique qu’il existe des comportements spéculatifs et que cela provoque une hausse des tarifs d’électricité (JO AN Déb. 23 oct. p.7321). Jean Launay ajoute que les tarifs d’achat de l’électricité sont extraordinairement avantageux et garantis sur 20 ans. Gilles Carrez souligne que dès la fin du premier semestre 2011, les objectifs de raccordement prévus pour 2020, seront atteints. Le taux de subvention pour les particuliers atteint 50% (art. 200 quater du CGI). Cela représente un coût fiscal de 900millions d’euros, et 90% des panneaux sont importés de Chine, il faut donc “ refroidir le système ” (p.7328). Il est donc prévu de ramener le taux du crédit d’impôt à 25% pour les dépenses payées après le 28septembre 2010. Les amendements (n°283 par exemple) de suppression de l’article 13 ont été rejetés (p.7331). L’article a suscité quelques amendements. Par exemple, celui de Serge Poignant (n°148 rectifié) qui a modifié la date d’application du nouveau dispositif pour le cas de verse- ment d’arrhes. La date a été fixée au 6octobre inclus. Ainsi, le taux de 50% s’appliquerait pour les dépenses payées jus- qu’au 28septembre 2010 ou pour celles où le contribuable peut justifier du versement d’arrhes ou d’acompte jusqu’au 6octobre 2010. Cela permet d’admettre des devis qui ont été signés jusqu’au 28septembre mais pour lesquels un acompte a été versé quelques jours plus tard, de façon à tenir compte du délai de rétractation (amende- ment voté, p.7339). Un autre amendement (n°42) a été ajouté pour tenir compte de P P F F L L : : S S U U I I T T E E D D E E S S D D É É B B A A T T S S D D É É B B A A T T S S La FPC devient FPI Le président de la Fédération des promo- teurs constructeurs, Marc Pigeon, a annoncé le 8novembre le changement de dénomina- tion de sa fédération qui devient désormais la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Marc Pigeon explique ce changement en indiquant que le métier de constructeur est devenu plus large. Les compétences et les savoir faire des promoteurs se sont élargis aux métiers de la gestion de biens, de l’aménagement et de la rénovation. Il ajoute qu’un promoteur sur six exerce une activité de gestion. Cependant, si la part de la gestion dans le chiffre d’affaires des promoteurs progresse, elle reste encore modeste (3, 9% en 2009 contre moins de 3% en 2004). La question des recours abusifs A l’occasion de sa présentation, Marc Pigeon a aussi souligné les difficultés rencontrées par les promoteurs, en indiquant que, en Ile-de- France, 40% des permis de construire étaient attaqués, et que ce phénomène de développement des recours avait tendance à se diffuser en province, à Lyon par exemple. La fédération observe également la difficulté de ses adhérents à obtenir des permis de construire. Il semblerait que la moyenne des délais d’instruction des permis soit de 7 mois, ce qui dépasse largement le maximum auto- risé par la loi. Marc Pigeon cite l’exemple d’un opérateur dont le projet est bloqué depuis plus de six ans car il ne parvient pas à obtenir d’autorisation au titre de la loi sur l’eau. Le président de la FPI est déterminé à agir contre certains avocats qui bloquent des opérations de construction. Marc Pigeon a par ailleurs indiqué qu’une convention avait été signée entre la Fondation de la FPI et la Fondation de France pour aider au logement des plus démunis en par- tenariat avec les associations. Une première opération doit être finan- cée en 2011. La fondation, dont le budget est alimenté tant par la Fédération que ses membres, s’est donnée comme objectif d’apporter 800000 € par an. À propos des perspectives de réforme de la législation de l’urbanisme, le président de la FPI a fait part de sa crainte qu’elle se traduise par une complication des textes. La conjoncture est plus favorable au secteur et après un nombre de ventes de 106000 en 2009, la FPC prévoit de réaliser 115000 ventes cette année (contre 79000 en 2008 et 127000 en 2007). 16novembre 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E S S B B R R È È V V E E S S ◆ Bientôt un nouveau PEL Christine Lagarde doit présenter demain en conseil des ministres un nouveau mode de calcul du taux du prêt épargne logement. ◆ Gestion de la dette sociale Le projet de loi organique relative à la gestion de la dette sociale a été adopté le 26octobre, en dépit des très vives critiques de Jean- Luc Warsmann (JO AN Déb.27 oct. 2010, p.7478). ➚ ➚ Combien de SCOT? Au 1 er janvier 2010, il y avait: - 87 SCOT approuvés, - 28 projets de SCOT arrêtés, - 188 SCOT en cours d'étude, - 51 SCOT en projet, - 41 schémas directeurs restants, non mis en révision. Au total il y a 395 SCOT ou SD approuvés concernant 18000 com- munes et 250000km 2 et 45millions d'habitants. (Rép. min. écologie à Pierre Morel-A-L'Huissier, JO AN Q, 26 oct. 2010, p.11677, n°85991). Chiffres l’octroi d’un financement par un établisse- ment de crédit. L’article 14 concerne l’ISF . Gilles Carrez explique que le taux de l’avantage fiscal était trop élevé: 75% de réduction d’impôt en cas d’investissement direct dans une PME et 50% en cas d’investissement par l’intermédiaire d’un fonds. Par amende- ment n°44, Gilles Carrez a proposé de ramener le taux de 75% à 50%, et en dépit de l’avis défavorable du ministre du bud- get, l’amendement a été voté (p.7345). Le rapporteur général a aussi obtenu le vote d’autres amendements. Par exemple, l’un limite l’investissement fait par l’intermédiaire de holding en exigeant qu’elles aient un an d’existence (n°46, voté, p.7347). Marc Le Fur a proposé d’exclure de l’assiette de l’ISF la résidence principale , à hauteur de 400000euros (amendement n°612). Mais il l’a retiré, dans la perspective du débat sur la fiscalité du patrimoine annoncé pour juin (p.7350). Repris par Jean- Pierre Brard, qu’il estime plus juste que l’abattement en pourcentage actuellement applicable (30%), il a été repoussé. Nicolas Perruchot a proposé d’exclure du calcul du bouclier fiscal la contribution de 1,1% sur les revenus du patrimoine, mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°234). Gilles Carrez a obtenu le vote de l’amendement n°467 qui élargit le dispositif ISF en faveur des PME aux associations qui travaillent dans le domaine de la création et l’accompagnement d’entreprises (p.7355). L’article 30 , indique Jean-Pierre Brard, vise la “dynamisation de la gestion du patrimoi- ne immobilier des acteurs de l’enseignement supérieur et de la recherche” que le député qualifie de “dila- pidation accélérée du patrimoine immobi- lier” (p.7371), en créant une incitation fisca- le à la vente de ces biens immobiliers. Fran- çois Baroin explique qu’il s’agit de vendre en deux ans 1700 sites. Michel Bouvard indique que nous avons besoin de marge de progrès pour la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat. Il a fait l’objet d’un amendement (n°640) du Gouvernement qui fait passer à 20% en 2012 et à 25% en 2013 la part du produit de la cession qui est affectée au désendette- ment de l’Etat (p.7373). L’ensemble de la première partie du PLF a été adopté le 26octobre avec le projet de loi de programmation des finances publiques pour les années 2011 à 2014 (p.7441). ● Années Total des dossiers Taux d’autorisation Surface moyenne des projets Nombre M 2 Nombre M 2 2003 3322 3712805 82% 77% 1118 m 2 2004 3578 4051074 81% 76% 1131 m 2 2005 3743 4589223 80% 78% 1226 m 2 2006 3781 4734884 82% 80% 1252 m 2 2007 3607 4735055 83% 78% 1313m 2 2008 2405 3789836 86% 83% 1576m 2 Source DGCIS ■ Statistiques d’autorisations d’exploitation commerciale En 2008, il y a eu 2045 dossiers examinés par les CDEC, donnant lieu à 86% d'autorisation en nombre de dossiers et à 83% en nombre de m 2 . Les CDEC ont fonc- tionné jusqu'au 26novembre 2008 et les CDAC ne se sont pas réunies en 2008 en raison de la mise en œuvre de la réforme de la loi du 4août 2008. (Rép. du secrétaire d’Etat au commerce, à Jean-Claude Flory, JO AN Q, 26 oct. 2010, p.11641, n°55335) Dossiers examinés par les CDEC Pour l’Ile-de-France, Claude Cagol observe qu’il devrait y avoir 19000 ventes en 2010, ce qui correspond à la séquence longue. Si, cer- taines années, la production avait atteint 23 à 25000, le chiffre standard est bien 19000. Enfin, Marc Pigeon a précisé avoir travaillé avec le ministère sur le barème du PTZ+ et que celui-ci devrait être modifié par rapport au projet présenté initialement par le Gou- vernement de façon à mieux aider les accé- dants des 3 et 4 pièces en zone B1 et B2. ● 16novembre 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 14 oct. 2010 Sénat p.2692 n°10896 Yvan Renar CRC, Nord Tarification des syndics Logement L'article 18-1 A de la loi du 10juillet 1965 prévoit que seuls les travaux de l'article 14-2 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques du syndic. Ni le contrat de syndic ni l'assemblée ne peuvent prévoir d'honoraires spécifiques pour les travaux courants. Pour les travaux concernés, il faut un vote au cas par cas de l'assemblée. 19 oct. 2010 AN p.11381 n°87533 Jean-Claude Guibal, UMP, Alpes-Mar- itimes Obligation de débroussaillement Agriculture La loi de modernisation de l'agriculture du 27juillet 2010 a prévu une ordon- nance au cours de laquelle seront précisés les textes relatifs à la mise en œuvre chez autrui des obligations légales de débroussaillement. Les difficultés liées à l'accès chez autrui du propriétaire d'une construction dont les obligations s'étendent au-delà des limites de sa propriété seront levées à cette occasion. 19 oct. 2010 AN p.11400 n°40774 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Choix des matériaux de rénovation. Rôle des ABF Culture Les ABF ont pour mission de garantir la mise en valeur du patrimoine architectural, urbain et paysager au sein des espaces protégés. Mais leur avis est également émis au regard d'une atteinte même indirecte à la qualité patrimoniale que pourraient engendrer les travaux projetés. La question portait sur la faculté pour l'ABF d'interdire l'utilisation d'encadrement de fenêtres en PVC. La réponse est – entre les lignes – positive. 19 oct. 2010 AN p.11447 n°84576 Martine Aurillac, UMP, Paris Violation de domicile et lutte contre le squat Justice L'article 22-6 du code pénal réprime le fait de s'introduire et de se maintenir dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La notion de domicile s'étend ici à une chambre d'hôtel par exemple ou à des locaux professionnels mais non à toute propriété immo- bilière, par exemple à un appartement vide de meubles. Il y a eu 2047 condamnations pour viola- tion de domicile en 2004, 2121 en2007 et2006 en 2008. La réponse rappelle qu’en cas d'introduction de personnes dans son domicile en son absence, l'article 38 de la loi du 5mars 2007 a aussi intro- duit un dispositif permet- tant au propriétaire de reprendre rapidement possession des lieux. 19 oct. 2010 AN p.11455 n°61061 Rémi Delatte, UMP, Côte-d'Or Déclaration préalable. Logement Les surfaces de plancher supplémentaires créées lors de l'isolation d'une construction existante par l'extérieur ne sont plus prises en compte dans la SHOB de la construction. Les formulaires n'ont donc plus à être renseignés sur la surface créée. Mais les travaux restent soumis à déclaration préalable car ils modifient l'aspect extérieur. Un formulaire simplifié pour les travaux des particuliers sur leur maison sera prochainement mis en service. L'amélioration de la lisibilité des formulaires visera à terme tous les permis. Le député indiquait que la déclaration de travaux pour isolation nécessite un dossier de 66 pages. (Une autre réponse sur le même thème: n°84885) reconnaît que la volonté de simplifica- tion a ici été contre-pro- ductive. 21 oct. 2010 Sénat p.2745 n°12933 Ronan Kerdraon PS, Côte d’Armor Mise en œuvre de la garantie « perte d'emplois » des contrats d'assurance des prêts immobiliers en cas de rupture négociée? Economie La garantie perte d'emploi est accordée de façon assez stricte; elle n'intervient qu'après une période de carence, avec franchise et en étant limitée dans le temps. La tarification des contrats a été établie avant la loi de modernisation du marché du travail et donc hors la possibilité de rupture conventionnelle du con- trat de travail. Il n'est donc pas possible d'étendre rétroactivement le champ des garanties pertes d'emploi comprises dans les anciens contrats, sauf à obliger l'ensemble des assurés à renégocier leur contrat. Voici une réponse de nature à satisfaire les assureurs. 26 oct. 2010 AN p.11648 n°78649 Jean-Philippe Maurer, UMP, Bas-Rhin Coût des rénovations en secteur sauvegardé Culture Il n'est pas établi que la restauration du bâti ancien dans les secteurs sauvegardés soit plus chère que dans d'autres centres anciens qui ne bénéficient pas de protection au titre du patrimoine. La réponse rappelle par ailleurs l'existence des aides de l'Anah et de la réduction d'impôt Malraux. 26 oct. 2010 AN p.11725 n°85454 Guillaume Garot, SRC, Mayenne Extension du préavis réduit aux étudiants Logement L'extension du délai de préavis réduit au bénéfice des étudiants dans les baux d'habitation pourra faire l'objet d'un débat au sein de la commission nationale de concertation qui réunit les représentants des bailleurs, des locataires et des gestionnaires. 26 oct. 2010 AN p.11728 n°89392 Daniel Garrigue NI, Dordogne Prélèvement sur les organismes HLM Logement L'objectif de financement de logements sociaux est de 140 000 pour 2010. Le Gouvernement souhaite que le mouvement HLM mobilise les ressources nécessaires sous forme de péréquation. Il propose la suppression de l'exonération de CRL dont béné- ficient les organismes HLM et la ressource sera affectée à un fonds de solidarité. Pour que cela ne mobilise pas les ressources des locataires, le Gou- vernement va proposer de limiter la hausse des loyers à l'IRL . Au lieu d'une recommandation, il y aurait un plafond national obligatoire, avec fa- culté de dérogation par organisme au plan local. La réponse conclut en indiquant que la péréquation fera l'objet d'une étroite concerta- tion avec le monde HLM. 15 questions identiques sur ce sujet. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 16novembre 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Budget : Thierry Métais cesse ses fonc- tions de conseiller, responsable de la cellu- le fiscale, au cabinet de François Baroin. (Arrêté du 3novembre 2010, J.O. du 5novembre, @). Organismes publics ■ Euroméditerranée Cet établissement public d’aménagement a fait l’objet d’un décret du 2novembre. Dans l'objet social de l'EPA (art. 2), la liste des opérations autorisées est complétée sur deux points: - les opérations de rénovation urbaine, - la coordination, dans le cadre de conven- tion des projets des acteurs concourant à la réalisation de ses missions. L'EPA peut également désormais procéder à l'acquisition de participations dans des sociétés, groupements ou organismes dont l'objet concourt directement à la réalisa- tion de ses missions, dans des conditions précisées à l'article 14: elles nécessitent l'approbation du ministre de l'urbanisme et celui du budget au-delà d'un seuil fixé par arrêté. Par ailleurs, la réalisation d'opérations à proximité de son périmètre d'intervention est facilitée: il n'est plus requis d'autorisation des ministres de l'urbanisme et du budget. L'article 5 prévoit désormais une limite d'âge, fixée à 70 ans, pour le président du conseil d'administration. (Décret n°2010-1309 du 2novembre 2010, J.O. du 4 nov. 2010, p.19705) ■ Vente HLM - Les plafonds de prix de vente des loge- ments HLM (en application de l'article L 421- 1 du CCH) ont été modifiés (voir tableau). - Les plafonds de ressources des acquéreurs occupants ont été par ailleurs majorés de 11%. L'arrêté distingue le cas des opérations relevant de la TVA à 5,5% (article278 sexies du CGI) des autres opérations. (Arrêté du 20octobre 2010 modifiant l'arrêté du 3mai 2002 relatif à la vente de logements dans les opérations d'accession des orga- nismes d'HLM, J.O. du 4 nov. 2010, p.19706) ■ Agents commerciaux: simplifica- tion de l’immatriculation Les agents commerciaux établis à l'étranger qui ne procèdent en France qu'à des prestations temporaires et occasion- nelles ne sont pas tenus de s'inscrire sur le registre spécial (art. R 134-6 du code de commerce). Pour les agents commerciaux établis en France, le régime d'immatriculation est simplifié puisque l'inscription n'a plus de caractère temporaire. (Décret n°2010-1310 du 2novembre 2010 relatif au registre spécial des agents commer- ciaux, J.O. du 4 nov. p.19707) ■ F iscalité ➠ Le décret n°2010-1318 du 4novembre 2010 crée une brigade nationale de répression de la délinquance fiscale. (J.O. du 5 nov. p.19784). ➠ L'administration fiscale doit recueillir l'avis conforme de la commission des infractions fiscales lorsqu'elle envisage d'engager des poursuites pénales pour fraude fiscale. Désormais cet avis doit éga- lement être recueilli en cas de soupçon de fraude déclaré à TRACFIN ou lorsqu'il est envisagé d'habiliter des agents des services fiscaux à mener une enquête judiciaire. (Décret n°2010-1324 du 5novembre 2010 relatif au fonctionnement de la commission des infractions fiscales, J.O. du 7 nov. p.19937). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 415 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 2 décembre 2010 9 (Hôtel Mariott, Paris 8 e ). “ Actualité 2010 des baux commerciaux ”. Une conférence d’actualité organisée par Elegia Formation, avec Alain Confino , avo- cat et Bernard Pain , expert judi- ciaire. Tél. 0140923737 w ww.elegia.fr A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Zone géo- graphique Prix plafond dans le champ de l’art. 278 sexies Prix plafond hors champ art. 278 sexies Zone A 3932 € /m 2 4458 € /m 2 Zone B1 2637 € /m 2 2989 € /m 2 Zone B2 2302 € /m 2 2610 € /m 2 Zone C 2014 € /m 2 2283 € /m 2 Plafonds de prix de vente HLM ■ La hausse des prix des logements: facteur de ségrégation sociale Selon une récente étude de l’IEIF, “logement: la rareté au prix fort”, le fort recul des transactions de logement en 2007- 2009 aurait dû se traduire par une baisse des prix “C’est en tout cas ce qui se serait produit sur le marché de la plupart des biens”. Or l’étude relève que “le recul du nombre des transactions de 2008 s’apparente par son ampleur à un véritable crash, poursuivi en 2009 et sans reprise sen- sible en 2010, alors que la baisse des prix res- te somme toute mesurée et que la reprise des hausses est amorcée dès 2009”. Selon l’étude, la demande de résidences princi- pales, en forte croissance, n’est pas satisfaite par la construction, elle se reporte sur le parc d’occasion et la chute des transactions sur celui-ci ne fait que renforcer l’effet rare- té: si les prix ne flambent plus, ils se consoli- dent. Quant aux loyers, ils augmentent à leur rythme c’est-à-dire plus modérément et “paradoxalement, leur augmentation est à la fois trop forte pour les locataires et trop faible pour les investisseurs”. L’étude conclut que pour le parc d’occasion, il trouve dans la rareté, et sans grand effort d’amélioration qualitative, l’aubaine d’une revalorisation très importante. L’insuffisance de la production condamne la ville à s’étaler toujours plus ou à supporter les tensions sociales accrues générées par le mal-loge- ment. La rareté qui s’avère la cause principale de la hausse des prix des logements devient donc un facteur d’exclusion accélérée. E E T T U U D D E E l’immeuble représente de l’ordre de 4 à 5 € par m 2 /an (estimation approximative, hors champ de l’étude). Les honoraires du syndic en hausse de 3% Le poste des honoraires du syndic a progressé de +3,0% en 2009, soit plus que la moyenne des charges. Les honoraires de base représentent 1,9 € par m 2 auxquels il faut ajouter 0,3 € pour les prestations particu- lières. Serge Ivars souligne que cela représente 8% des charges mais qu’il vaut mieux avoir un syndic compétent qui gère bien les 92% restants que d’avoir un syndic qui effectue un travail de piètre qualité. Il indique également que la physiono- mie de la profession change car de nombreux petits cabinets indépendants sont désormais intégrés dans de grandes entités, ce qui majore les coûts salariaux. 16novembre 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É E E N N B B R R E E F F Michel Mouillart (Paris X Nanterre) et Serge Ivars (UNIS) ont présenté ce 9novembre l’évolution des charges de copropriété pour l’année 2009 à partir de 4884 immeubles. Selon cette étude, le niveau des charges est en moyenne de 22,3 € /m 2 de surface habitable. Les postes de charges les plus impor- tants sont le chauffage et eau chaude sanitaire fluide (20,4%), les frais de per- sonnel (14,9%), l’eau froide (12,8%) et les travaux d’entretien (10,2%). Le niveau des charges varie sensible- ment suivant la catégorie des immeubles. Les plus coûteux sont les IGH (23,6 € /m 2 ), en raison des contraintes de sécurité; les plus écono- mies sont les immeubles construits avant 1948 sans chauffage collectif (A1), le coût est de 12,6 € /m 2 . Disparités régionales On observe également des disparités fortes suivant la localisation. Ainsi la région où les charges sont les plus éle- vées est l’Ile-de-France (27,8 € ) suivie par le Nord-Pas-de-Calais (24,9 € ). Le haut niveau de charges en Ile-de-France s’explique, selon UNIS, par le niveau près de 50% plus élevés qu’ailleurs des trois postes de dépenses de l’eau froide, des frais de personnel et des sociétés extérieures, mais aussi en raison d’une large diffusion du chauffage collectif. La région où elles sont les plus modé- rées est la Bretagne (10,9 € ) ainsi que le Poitou-Charente (11,6 € ). Les écarts entre les villes sont égale- ment sensibles. A Brest, les charges ne sont que de 8,7 € , alors quelles culmi- nent à 24,9 € à Lille et à 27,0 € à Paris. Évolution de +0,9% en un an En une année, le montant des charges a progressé de +0,9%. UNIS fait observer que la hausse moyenne était de +3,7% en moyenne entre2002 et2009. Michel Mouillart indique que “c’est une année d’évolution modérée des charges qui tranche avec les années où on avait des hausses de 5 à 6%”. Les trois postes qui tirent les charges vers le haut sont le chauf- fage fluide (hausse de 6,1% plus forte contribution la hausse), suivi par le poste assurances générales (10,0% de hausse) et les hono- raires du syndic (+3,0%). En revanche, sont en recul les postes d’ascenseurs (-7,3%), sociétés extérieures (-7,7%) et espaces verts (-7,3%). Précisons que le poste ascenseurs ne com- prend pas les travaux, de même que l’ensemble de l’analyse, alors qu’on peut estimer que le mon- tant de l’ensemble des travaux sur Les charges de copropriété en hausse modérée JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E France entière : 2009 Poids du poste (%) Niveau en € par m 2 Evolu- tion en un an Impôts locaux Eau froide Chauffage + ECS (fluides) Chauffage + ECS (entretien) Ascenseurs Consommation électrique Fournitures/entretien Frais de personnel Sociétés extérieures Assurances générales Travaux d’entretien Espaces verts Honoraires du syndic Autres charges 0,7 % 12,8 % 20,4 % 3,7 % 3,7 % 2,2 % 0,9 % 14,9 % 7,8 % 5,7 % 10,2 % 1,1 % 8,7 % 7,2 % 0,2 € 2,9 € 4,5 € 0,8 € 0,8 € 0,5 € 0,2 € 3,3 € 1,7 € 1,3 € 2,3 € 0,2 € 1,9 € 1,6 € 1,3 % 2,0 % 6,1 % 7,3 % -7,3 % 11,8 % -6,1 % -1,0 % -7,7 % 10,0 % -3,1 % -7,3 % 3,0 % 0,0 % Total 100% 22,3 € 0,9 % Le niveau des charges en 2009 et évolution Source: UNIS nov. 2010 ❑ La CLCV critique le niveau des c harges de copropriété, indiquant par exemple que la facture présentée pour un état daté lors de la vente d’un appartement varie de 50 à 534 € . (Communiqué du 10novembre 2010). ❑ Les représentants des syndics ont quitté la réunion de la Commission rela- tive à la copropriété le 8novembre qui devait examiner le projet de loi relatif aux syndics préparé par la Chancellerie L’ARC, qui déplore que le projet ait déjà abandonné l’obligation de compte ban- caire séparé, critique l’attitude des syn- dics qui souhaitent que soit supprimée du projet la mise en place de commis- sions régionales de discipline. (Communiqué du 9novembre 2010) Villes Charges en € par m 2 Régions Charges en € par m 2 Brest Gap Briançon Avignon Rennes Toulouse Nantes Dijon Montpellier Grenoble Caen Rouen Nîmes Bordeaux Lyon Orléans Perpignan Saint-Denis Nice Marseille Strasbourg Versailles Lille Paris 8,7 € 11,5 € 12,0 € 12,0 € 12,2 € 13,1 € 13,4 € 13,5 € 13,6 € 13,6 € 14,4 € 15,3 € 15,4 € 16,0 € 16,6 € 17,3 € 17,4 € 17,7 € 18,7 € 19,5 € 23,9 € 24,9 € 27,0 € Bretagne Poitou-Charentes Midi-Pyrénées Bourgogne Basse Normandie Haute Normandie Pays de la Loire Auvergne Franche Comté Aquitaine Languedoc Roussillon Rhône Alpes Centre PACA Alsace Limousin France entière Nord Pas-de-Calais Ile-de-France 10,9 € 11,6 € 12,2 € 13,3 € 13,6 € 14,4 € 14,9 € 14,9 € 15,4 € 15,4 € 15,6 € 15,7 € 16,6 € 17,4 € 19,5 € 19,5 € 22,3 € € 24,9 € 27,8 € 3. " 3. " 3 . " 3. 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