– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : L’accord de tous les indivisaires est requis pour consentir le bail / Un locataire laissé dans les lieux à l’issue du bail dérogatoire / Lorsque le preneur est à moitié bailleur
Copropriété : Vente d’un lot avant établissement du règlement / Vente d’un lot sur adjudication puis apport partiel d’actif consenti par l’acquéreur
Vente : Droit de rétractation
Expropriation : Conséquence de l’annulation de la décision de
préemption
– 4 – Au Parlement –
Budget du FISAC / Versement de l’APL
Le PLF à l’Assemblée
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – En bref –
Cabinets ministériels / Opérateurs d’archéologie préventive
– 8 – Réglementation –
Accès au logement social
Condition d’accès au diplôme de géomètre
Charges de copropriété : l’analyse de l’ARC
■ JUGÉ ■ > > L’accord de tous les indivisaires est requis pour consentir un bail commercial. La cour d’appel de Paris s’est prononcée sur cette question dans un arrêt de renvoi après cas- sation. > > Un locataire qui est laissé dans les lieux à l’échéance d’un bail dérogatoire ne devient pas titulaire d'un bail commercial lorsqu’il n’y est resté qu’en raison des pourparlers liés au renouvellement du bail. Cet arrêt de la cour d’appel de Paris du 17novembre 2010 (lire page2) confirme une jurisprudence antérieure de la Cour de cassation ■ RÉPONDU ■ > > Le Gouvernement envisage de modifier le décret de 1972 de la loi Hoguet pour tenir compte de la situation des agents commer- ciaux dans les conditions d’exigence d’expérience professionnelle (voir p.6). > > Lorsqu’une déclaration d’intention d’aliéner porte sur deux terrains contigus, le titulaire du droit de préemption ne peut pas préempter qu’une partie de l’unité foncière (voir p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > un décret du 12novembre 2010 détermi- ne les conditions d’accès au diplôme de géomètre expert. ■ ANALYSÉ ■ > > L’ARC publie à son tour des statistiques d’évolution des charges de copropriété. ■ NOMMÉS ■ > > Thomas Degos est nommé directeur de cabinet du ministre de la ville ; François Molins , directeur de cabinet du garde des sceaux ; et Marie-Claude Daveu , directrice du cabi- net de la ministre de l’écologie. “Les ruines sont éternelles” “ N otre fiscalité est un chef-d’œuvre de complexité, au point d’en affecter l’efficacité et même l’équité” a reconnu François Fillon dans sa déclaration de politique générale” à l’Assemblée le 24novembre. Il a traçé les lignes de la réforme proposée par le Président de la République: elle doit se faire à produit constant et être juste. Un rapport de la Cour des comptes et de l’Académie fédérale des finances allemande, attendu pour jan- vier2011, sera la base de la réforme, prévue “avant l’été”. Le Premier ministre a évoqué le marché immobilier: “Depuis vingt ans la contraction du marché de l’immobilier a fait bondir les prix. Il faut donc continuer de construire, de développer l’offre, de ren- forcer la transparence de ce marché.” Il a évoqué la poursuite du plan de rénovation urbaine en le centrant sur les opérations les plus urgentes pour éviter le saupoudrage. En affirmant “Allégeons les impôts papier et les normes excessives!” il a souhaité une simplifi- cation du droit et notamment du droit de l’urbanisme. Pour l’UMP, soutenant la proposition du Premier ministre et évo- quant la suppression du bouclier fiscal et de l’ISF contre une réfor- me de la fiscalité des revenus du patrimoine, Christian Jacob a déclaré “nous devons privilégier la taxation des revenus du capital à celle de la détention du capital.” Quant à Alain Vidalies pour le groupe SRC, à propos de rigueur budgétaire, il a rappelé que le Gouvernement et la majorité avaient transféré il y a quelques semaines 130milliards de dettes de la CADES sur les années 2021 à 2025. La récente livraison des statistiques de la chambre des notaires vient confirmer la hausse des prix: à Paris, les prix des logements anciens ont encore progressé de +13,8% en un an, dépassant la barre des 7000 € (7030 € ) au 3 e trimestre 2010. Qu’attendre de ces annonces? On peut penser que la réforme fisca- le sera effectivement engagée. Mais la question est bien sûr de savoir, à supposer que la réforme soit bien à prélèvements constants pour éviter de faire encore monter le taux des prélèvements obliga- toires, quels seront les contribuables qui en supporteront les effets. L’immobilier risque fortement d’y avoir sa part. On peut aussi penser que la “simplification du droit“ conduira à de nouveaux textes. Les textes seront-ils plus clairs? On peut sérieusement en douter à en croire l’expérience des précédentes lois de simplification du droit. François Fillon a convoqué Charles Péguy à l’appui de son discours. “Tous ceux qui multiplient les promesses sont condamnés à les renier. J’invite l’opposition à méditer l’avertissement de Charles Péguy: «Le triomphe de la démagogie est passager mais les ruines sont éter- nelles».” De l’opposition ou non, méditons… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 417 3 0NOVEMBRE 2010 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : L’accord de tous les indivisaires est requis pour consentir le bail / Un locataire laissé dans les lieux à l’issue du bail dérogatoire / Lorsque le preneur est à moitié bailleur Copropriété : Vente d’un lot avant établissement du règlement / Vente d’un lot sur adjudication puis apport partiel d’actif consenti par l’acquéreur Vente : Droit de rétractation Expropriation : Conséquence de l’annulation de la décision de préemption - 4 - Au Parlement - Budget du FISAC / Versement de l’APL Le PLF à l’Assemblée - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - En bref - Cabinets ministériels / Opérateurs d’archéologie préventive - 8 - Réglementation - Accès au logement social Condition d’accès au diplôme de géomètre Charges de copropriété: l’analyse de l’ARC S O M M A I R E E D I T O R I A L 30novembre 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux commerciaux ■ L’accord de tous les indivisaires e st requis pour consentir le bail (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 17 nov. 2010, n°09/11043) Des locaux appartenaient en indivision à deux SCI et à une personne physique qui était gérante de l’une des SCI. Un bail déro- gatoire avait été consenti à compter du 1 er avril 2004, jusqu’au 28février 2005. Le 29janvier 2005, en son nom propre, comme gérant d’une SCI, et en se portant fort de la 2 e SCI, le gérant avait proposé la conclusion d’un bail commercial. Puis il s’était rétracté (le 23février 2005) en raison de l’exercice du droit de préemption de la mairie. Il se posait la question de la validité de cet engagement du bailleur au regard des règles de l’indivision. La cour d’appel avait jugé que le preneur avait légitimement pu croire que le gérant représentait les autres indivisaires, mais l’arrêt avait été cassé au visa de l’article 815-3 du code civil au motif que le bail commercial nécessitait l’accord de tous les indivisaires. Statuant sur renvoi, la cour d’appel de Paris confirme cette solu- tion: “Considérant que la conclusion d’un bail commercial nécessite , en vertu de l’article 815-3 du code civil et s’agissant d’un acte de disposition, l’accord de tous les coindivi- saires bailleurs de sorte qu’il appartenait en l’espèce à M.M. pour proposer et conclu- re valablement un bail commercial oppo- sable à ses coindivisaires d’obtenir à cet effet un mandat spécial de ceux-ci; Considérant qu’il n’est pas contesté que M.M. n’avait pas reçu un tel mandat lors- qu’il a fait à la société A.la proposition d’un bail commercial devant prendre effet à la date d’expiration du bail dérogatoire; Considérant, dans ces conditions, que la société A.ne saurait, au visa de l’article 815- 3 du code civil précité, utilement se préva- loir d’un accord à un bail commercial valable et opposable aux coindivisaires intervenu ensuite de la proposition ci-des- sus de M.M. et invoquer, pour ce faire, la théorie du mandat apparent; Considérant que M.M. ayant manifesté par lettre du 23février 2005 sa volonté de voir restituer les lieux et celui-ci et ses deux coin- divisaires ayant au jour de l’expiration du bail fait dresser un constat de sortie des lieux, la société A.qui n’a pas été laissée en possession à l’expiration du bail dérogatoi- re ne peut davantage se prévaloir d’un bail commercial opéré de plein droit en applica- tion de l’article L 145-5 du code de com- merce; Considérant […] que le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un bail commercial à effet du 1 er mars 2005 au profit de la société A.” O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Lorsqu’un bien est détenu en indivision, l’article 815-3 autorise (depuis la loi du 23juin 2006) un indivisai- re titulaire d’au moins 2/3 des droits à effectuer des actes d’administration et à conclure les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, com- mercial, industriel ou artisanal. Pour un bail commercial notamment, il faut donc le consentement de tous les indivisaires (art. 815-3, al 7). L’article 815-3 in fine, tant dans sa rédac- tion actuelle qu’antérieure à 2006, prévoit le cas d’un indivisaire prenant en main la gestion de biens au su des autres indivi- saires. Ceux-ci sont alors censés lui avoir donné un mandat tacite. Mais ce mandat tacite ne peut pas concerner les actes de disposition, ni la conclusion ou le renouvel- lement des baux. On retrouve alors la règle de l’unanimité. ■ Un locataire laissé dans les lieux à la fin du bail dérogatoire. Un mandataire exclu du droit au statut (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 17 nov. 2010, n°09/07336) À la fin d’un bail dérogatoire de deux ans, le bailleur réclamait l’expulsion du preneur, mais celui-ci prétendait avoir droit au statut des baux commerciaux pour avoir été main- tenu dans les lieux. Après avoir été rejetée en première instan- ce, la demande du bailleur est admise en appel, pour deux motifs: “Considérant que la société C. n’exploitant pas un fonds de commer- ce puisqu’exerçant dans ces lieux l’activité d’agent commercial en vente de chaus- sures, activité civile de mandataire chargé de négocier pour le compte de son man- dant commerçant ou industriel des contrats de vente ou d’achat, soumise à un statut spécifique, elle ne peut, pour s’opposer à la demande d’expulsion contre elle, se préva- loir du bénéfice d’un bail soumis au statut des baux commerciaux; […] Considérant […] la société Immobilière 45… ayant, de son côté, après maintien en pos- session de la locataire à l’expiration du bail dérogatoire, exprimé son refus à la contre- proposition de cette dernière et demandé expressément la restitution des locaux et des clés par courriers des 1 er fév. 2008 et 6mars 2008, et qu’il doit être retenu que la société C. ayant été maintenue dans les lieux en raison de pourparlers en cours sur les conditions d’un nouveau bail les- quels n’ont pas abouti, se trouvait sans droit n i titre à l’occupation des lieux depuis le 1 er fév. 2008”. la cour ordonne donc l’expulsion de la société locataire, en lui accordant un délai de quatre mois. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt apporte deux ensei- gnements. 1. Sur l’activité du locataire . Il indique que l’activité d’agent commercial étant civile , elle ne confère pas droit au statut. L’application du statut suppose en effet que la nature de l’activité soit commercia- le. Ce qui empêche les activités des profes- sions libérales par exemple d’en bénéficier (Civ. 3 e , 4 oct. 1983, sous réserve de l’application conventionnelle du statut que prévoit désormais l’article L 145-2 7 e issu de la loi du 4août 2008). Le mandat est en effet régi par le code civil (art. 1984 et suivants), même si le code de commerce contient des règles spéci- fiques d’agent commercial (art. L 134-1 et suiv.) L’article L 134-1 indique expressé- ment que l’agent commercial est un man- dataire. 2. Sur la fin du bail dérogatoire . On sait que le preneur maintenu dans les lieux à la fin du bail dérogatoire peut demander l’application du statut. Ici, la cour, quali- fiant la situation des parties, estime que le preneur n’ayant été maintenu dans les lieux qu’ enraison des pourparlers liés au renouvellement du bail , il n’a pas droit au statut. Cette solution a déjà été admise par la Cour de cassation, dans un cas où le preneur était resté dans les lieux plusieurs années après l’expiration du bail (Civ. 3 e , 15mars 2000, Bull. Civ. III, n°60). ■ Lorsque le preneur est à moitié bailleur (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 17 nov. 2010, n°08/21183) Après avoir acquis pour partie un fonds de commerce, le propriétaire indivis (A.) de ce fonds avait acquis la moitié des murs. Puis le fonds lui avait été consenti en location- gérance, ainsi qu’à son frère, également propriétaire indivis du fonds. Les loyers n’étant pas payés, ce propriétaire A.contestait, pour de nombreux motifs, la somme à payer. Il succombe dans toutes ses prétentions. On retiendra deux aspects: 1. Sur la résolution de l’acte d’achat du fonds de commerce : “Il résulte des dispositions de l’article 1654 J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E que le “vendeur” peut demander la résolu- tion de la vente pour défaut de paiement du prix de vente. Les dispositions précitées n’étant pas appli- c ables à l’acquéreur, M.A. acquéreur pour moitié du fond ne saurait solliciter la réso- lution de la vente de ce chef, les difficultés nées entre les acquéreurs n’étant pas de nature à remettre en cause la vente”. 2. Sur le trouble de jouissance . A. invoquait un défaut de délivrance du bailleur “Or, outre qu’il se trouve à la fois preneur, pour moitié son propre bailleur et à ce titre également coresponsable d’un éventuel défaut de délivrance, il convient d’observer que M.A., sommé par les instances admi- nistratives de procéder à la remise en état de son établissement, loin d’attirer l’attention de son coindivisaire ou de ses ayants droit sur un quelconque manque- ment ou une difficulté liée à l’exercice de son activité, a cessé tout paiement de rede- vance et de loyer, sans solliciter, contraire- ment à son frère qu’il soit mis fin au contrat de location-gérance”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt rappelle qu’une action en résolution de vente pour défaut de prix peut être intentée par le vendeur (art. 654 du code civil), mais non par l’acheteur. La Cour de cassation l’avait sta- tué en ce sens (Civ. 1 e , 8juin 1964). Sur le recours pour défaut de délivrance engagé par le preneur, comme celui-ci était à la fois preneur et, pour moitié, bailleur, la cour observe que s’il était fait droit à cette demande, il aurait alors été condamné pour partie, du fait de sa quali- té de bailleur… Copropriété ■ Vente d’un lot avant établisse- ment du règlement (Cass. Civ. 3 e , 17 nov. 2010, n°1357, F-P+B, rejet, pourvoi n°10-11287) Un copropriétaire contestait la validité de la vente d’un lot consenti par un autre copro- priétaire. Il estimait la vente nulle pour défaut d’établissement préalable d‘un règlement de copropriété. La cour d’appel l’avait débouté de sa demande et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu que la cour d’appel a retenu à bon droit que l’absence de rédaction et de publication d’un règlement de copropriété ne faisait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors qu’ils étaient individualisés et qu’il n’en résultait aucune confusion avec les lots de l’autre copropriétaire; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi et donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La solution est donc tout à fait claire: la vente d’un lot de copropriété est possible quand bien même le règle- ment de copropriété n’aurait pas encore été établi. Toutefois, la Cour de cassation précise que les lots doivent être individuali- sés pour éviter toute confusion avec les autres lots. Le règlement de copropriété est obligatoi- re (cf. art. 8 de la loi de 1965). La Cour de cassation avait déjà jugé que si la copro- priété est dépourvue de règlement, le sta- tut de la copropriété lui est néanmoins applicable (Civ. 3 e , 3 oct. 1969) et s’applique obligatoirement (Civ. 3 e , 15 nov. 1989, Bull. Civ. III, n°213). L’arrêt rapporté permet d’éviter tout blocage: la vente de lots est possible. La condition d’individualisation du bien vendu résulte des règles générales du contrat de vente. ■ Vente d’un lot sur adjudication puis apport partiel d’actif consenti par l’acquéreur (Cass. Civ. 3 e , 17 nov. 2010, n°1350, F-P+B, rejet, pourvoi n°09-70452) Un lot de copropriété avait été vendu sur adjudication et une procédure d’ordre avait été ouverte. Le créancier d’origine était une banque. Mais celle-ci avait effectué un apport partiel d’actif au profit d’une autre société, ultérieurement absorbée par une troisième. C’est donc la société absorbante qui avait déposé la production. Le syndicat des copropriétaires avait alors formé oppo- sition. La cour d’appel avait estimé la production irrecevable mais sa décision est cassée: Vu l’article 2149, devenu l’article 2430, du code civil, ensemble l’article L.236-22 du code de commerce; Attendu que toutes modifications, notam- ment dans la personne du créancier bénéfi- ciaire d’une inscription hypothécaire, qui n’ont pas pour effet d’aggraver la situation du débiteur, sont publiées sous forme de mentions en marge des inscriptions existantes; […] Attendu que pour déclarer la production irrecevable, l’arrêt retient que l’apport par- tiel d’actifs de la société anonyme de Crédit immobilier (Saciep) à la Société financière d’Ile-de-France (Sfif) n’a opéré aucune transmission universelle du patrimoine de la première vers la seconde pouvant être assi- milée à une subrogation légale opérant modification dans la personne du titulaire de l’inscription sans aggravation de la situa- tion du débiteur, ayant pour effet de dis- penser le Crédit immobilier de France du r espect des exigences de l’article 2149 du code civil; Qu’en statuant ainsi, alors que l’apport partiel d’actifs qui comportait modifica- tion dans la personne du titulaire de l’inscription, sans aggraver la situation du débiteur, avait pour effet d’investir le subrogé de la créance primitive avec tous ses avantages et accessoires , la cour d’appel a violé le texte sus-visé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt qualifie la situation résultant de l’apport partiel d’actifs de la banque créancière au profit d’une autre banque. Il s’agit d’une modification de la personne du créancier sans aggravation de la situation du débiteur. Il suffit donc, dans ce cas, d’apposer une mention en marge de l’inscription existante, ainsi que le pré- voit l’article 2430 du code civil. Les droits de l’ancien créancier sont donc transférés au nouveau. La production de créance émanant du nouveau créancier, pour obte- nir un paiement lors de la procédure d’ordre est donc recevable. Pour un arrêt analogue, voir Civ. 3e, 16 juil. 1987 (Bull. III, n°145). L’effet pratique est important: la banque pouvait donc valablement être admise dans la procédure d’ordre pour être payée et le syndicat des copropriétaires n’a pu obtenir d’écarter ce créancier concurrent. Vente ■ Droit de rétractation (Cass. Civ. 3 e , 17 nov. 2010, n°1349, FS-P+B+R, cassation, pourvoi n°09-17297) Le litige portait sur les conditions de rédac- tion de la faculté de rétractation dans un contrat de vente conclu entre deux particu- liers le 23juillet 2004. L’acte authentique devait être signé le 6novembre 2004 et l’acquéreur s’était rétracté le 5novembre. La cour d’appel avait validé sa rétractation au motif que “si aucun texte n'impose que la lettre recommandée de notification reproduise expressément et littéralement les dispositions de l'article L271-1 du CCH, il convient en l'espèce de considérer, compte tenu du caractère peu apparent du rap- pel des dispositions de l'article précité (reproduites en substance et en caractères d'imprimerie normaux, non spécialement apparents, en dernière page de l’acte) dans l'acte sous seing privé du 23juillet 2004 et 30novembre 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - V V E E N N T T E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 30novembre 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E X X P P R R O O P P R R I I A A T T I I O O N N A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ■ Budget du FISAC À propos du budget du FISAC, François Baroin explique que sa réduction entre dans le cadre de réduction harmonisée de 5% des crédits d’intervention en général pour tous les ministères (JO AN déb. 10 nov. p.8524). ■ Patrimoine des universités Valérie Pécresse, ministre de l’enseignement supérieur, indique que le patrimoine immo- bilier des universités représente 18millions de m 2 et 6000 hectares, mais est géré de façon trop lointaine par l’Etat. Le Gouverne- ment souhaite que les universités devien- nent propriétaires de leur patrimoine, le gèrent et l’aménagent (JO AN déb. 11 nov. p.8318). Elles pourront vendre des locaux vétustes, louer leurs amphis, récupérer le loyer acquitté pour l’implantation d’antennes de téléphonie mobile sur leur touts “Bref elles auront tout le bénéfice de la nouvelle autonomie immobilière”. Au Sénat ■ Versement de l’APL Lors du débat sur le projet de loi de finance- ment de la Sécurité sociale, Patricia Schillin- ger critique la mesure visant à supprimer la rétroactivité de trois mois de versement de l’APL, notamment pour les associations qui font de l’intermédiation locative (JO Sénat déb. 9 nov. p.9583). Eric Woerth répond que la mesure rapportera 120millions d’euros et qu’elle est une harmonisation avec les autres minima sociaux (RSA par exemple) pour lesquels elle n’existe pas (p.9590). ■ Réforme des collectivités terri- toriales Les sénateurs ont adopté le 9novembre le projet de loi de réforme des collectivités ter- ritoriales (A suivre). ❘ ❘ ◗ ◗ Jean-Christophe Bouchard et Sarah Lugan (ex Franklin) viennent de créer le cabinet NMW avocats , dédié au droit immobilier et à la fiscalité immo- bilière. ❘ ❘ ◗ ◗ Anne Topuz intègre le cabinet Lefèvre Pelletier & associés, Avocats, en tant que directeur marketing. ❘ ❘ ◗ ◗ Le cabinet Lamy & Associés crée un département droit public et environne- ment avec Olivier Guitton et Thibault Soleilhac , rejoints par Jean Untermaier , spécialiste du droit de l'environnement. Acteurs de l'absence de toute référence, dans les lettres de notification, à la faculté de rétractation ouverte aux consortsD., que les conditions d'information posées par l 'article L271-1 du CCH n'ont pas été res- pectées”. Cette décision est cassée au visa de l’article L 271-1 du CCH: “Attendu que pour dire que les conditions d’information posées par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’avaient pas été respectées, l’arrêt retient que l’acte sous seing privé du 23juillet 2004 comporte en dernière page un paragraphe stipulant que la loi “SRU” instaure au profit de l’acquéreur non-professionnel un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte et que la faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes, que le texte est reproduit en substance et en caractères d’imprimerie normaux et que la notification de ce texte a été faite par lettres recommandées dis- tinctes reçues le 27juillet 2004 ne faisant aucune référence à la faculté de rétracta- tion ouverte aux acquéreurs; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel qui a ajouté à l’exigence légale de notification de l’acte une condition qu’elle ne comporte pas, a violé le texte sus-visé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 271-1 du CCH a étendu le champ d’application du délai de rétractation de 7 jours puisqu’il concerne désormais non seulement l’acquisition de logements neufs par des acquéreurs non professionnels, mais les logements anciens, ce qui était le cas en l’espèce. Le texte de loi définit les modalités d’exercice de la faculté de rétractation mais il n’impose pas la reproduction du texte de loi dans le contrat. En l’espèce, le contrat comportait un paragraphe précisant la faculté de rétractation. Si la lettre d’envoi d’un contrat ne mentionnait pas expressément cette faculté de rétractation, cela ne constituait pas une irrégularité empêchant l’exercice du droit et le délai de courir. Expropriation ■ Conséquence de l’annulation de la décision d’expropriation (Cass. Civ. 3 e , 17 nov. 2010, n°1355, FS-P+B, cassation) Deux personnes avaient été expropriées d’une parcelle en 1999. Or les arrêtés por- tant déclaration d’utilité publique et de ces- sibilité avaient été annulés par jugements en 2001. Les personnes avaient alors saisi le juge de l’expropriation pour faire constater la perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation et obtenu une indemnité a u titre de la perte de plus-value et perte de jouissance, la parcelle ne pouvant être resti- tuée en nature. La cour d’appel qui avait rejeté cette demande, voit son arrêt cassé: “Vu l’article R.12-5-4 du code de l’expropriation; Attendu que le juge constate, par juge- ment, l'absence de base légale du transfert de propriété et en précise les conséquences de droit; que si le bien exproprié n'est pas en état d'être restitué, l'action de l'exproprié se résout en dommages-intérêts; Attendu que pour débouter M.et M me C. de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de plus value du bien irrégulière- ment exproprié, l’arrêt retient que l’indemnité qu’ils ont reçue lorsqu’ils ont été expropriés leur a permis d’acquérir des biens similaires à ceux dont ils avaient été dépossédés, que dès lors, la plus-value dont ils prétendent avoir été pri- vés par leur expropriation a nécessaire- ment, si elle existe, bénéficié de la même façon aux biens qu’ils ont acquis avec l’indemnité reçue et qu’ainsi, si les terrains, objets de la présente procédure, ont béné- ficié, comme ils le soutiennent, d’une plus- value de 146500euros, tel est également le sort du bien similaire qu’ils sont censés avoir acquis grâce à l’indemnité qu’ils ont reçue; Qu’en statuant ainsi, alors qu’un bien irré- gulièrement exproprié, qui ne peut être res- titué en nature, entraîne pour l’exproprié le droit à des dommages-intérêts cor- respondant à la valeur actuelle du bien, sous la seule déduction de l’indemnité principale de dépossession perçue au moment de l’expropriation majorée des intérêts depuis son versement, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt est donc favorable au propriétaire exproprié qui peut obtenir une indemnité correspondant à la valeur actuelle du bien et qui profite donc de la plus-value prise par le bien. Le raisonne- ment de la cour d’appel, selon laquelle il a pu également profiter d’une plus-value avec l’usage de l’indemnité d’expropriation, est donc écarté. ▲ Agenda ✦ 9 décembre 2010 à Paris(7) de 9 h30 à 18 h. Les “entretiens de l’habitat” organisés par l’ANAH auront pour thè- me: l’amélioration de l’habitat, une dimension des politiques sociales . Regards croisés européens. www.entretiens-habitat.fr 30novembre 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Les députés ont abordé le 8novembre l’examen des crédits affectés à la mission “ ville et logement”. Le rapporteur François Goulard indique que les crédits de la poli- tique de la ville passent de 714 à 618millions d’euros, mais qu’il faut aussi tenir compte du programme national de rénovation urbaine. À ce propos, il approuve le finance- ment du PNRU par le biais d’une mise à contribution du 1% logement, qu’il faudra poursuivre (JO AN déb. 9 nov. p.8120). Il plaide par ailleurs pour une plus grande décentralisation de la politique de la ville. François Scellier décrit les objectifs du bud- get 2011: financement des aides à la person- ne (5,28milliards d’€), développement du locatif social (120000 logements sociaux pour 2011), développement de l’offre locati- ve privée, développement de l’accession (avec la réforme du PTZ) et lutte contre l’habitat insalubre (p.8123). Michel Piron souhaite également accorder aux élus locaux une certaine faculté d’adaptation des politiques de droit com- mun (p.8125). Jean-Pierre Abelin , rapporteur pour avis, interroge le ministre sur le faible nombre de ventes HLM aux locataires : 4000 à 5000 logements, soit 0,1 ou 0,2% du parc, soit 8 à 10 fois moins que l’objectif sur lequel Gou- vernement et organismes s’étaient mis d’accord (p.8126). Etienne Pinte se félicite que la loi du 25mars 2009 ait consacré le droit à l’hébergement ainsi que de l’augmentation du nombre de places en contres d’hébergement. François Pupponi demande au ministre comment il compte financer l’ANRU en 2012 (p.8129). Il déplore que les préfets continuent à attribuer des logements à des populations défavorisées relevant de la loi DALO dans les zones urbaines sensibles, ce qui va aggraver la ghettoïsation (p.8130). ■ La taxe de 260 millions Pierre Gosnat dénonce la nouvelle taxation sur les offices HLM. Rudy Salles (Nouveau centre) salue le nouveau dispositif du PTZ+ et il annonce des amendements, notamment pour limiter le taux de marge demandé par une banque au titre d’un prêt complémen- taire au PTZ (p.8132). Gérard Hamel , par ailleurs président de l’ANRU affirme que le financement de la politique de rénovation urbaine est sécurisé (p.8134) par l’accord entre l’Etat et le 1%, et par la péréquation entre bailleurs de 260millions d’euros. Jean-Yves Le Bouillonnec annonce un amen- d ement pour limiter l’accès au PTZ (p.8135). Fadela Amara , secrétaire d’Etat, indique que les besoins de financement du programme national de rénovation urbaine sont estimés à 250millions d’euros. Elle justifie le prélè- vement sur les bailleurs sociaux via la contribution sur les revenus locatifs car la rénovation a toujours fait partie des mis- sions ses bailleurs sociaux (p 8141). Benoist Apparu indique que le Gouverne- ment a souhaité une réorientation des aides de l’Anah pour mieux équilibrer les aides en faveur des propriétaires occupants car les bailleurs percevaient jusqu’alors 80% des aides. Il justifie le fait que le PTZ+ ne soit pas sou- mis à conditions de ressources, par la néces- sité d’aider les classes moyennes à accéder à la propriété (p.8146). Il se dit favorable à une plus grande territo- rialisation de la politique du logement, sou- haite que les ventes HLM augmentent car elles n’atteignent que 4000 alors que les bailleurs sociaux s’étaient engagés sur le chiffre de 40000 (engagement signé par Michel Delebarre). Sur le DALO, il indique avoir signé avec les bailleurs sociaux un accord pour que les relogements ne se fassent pas dans les com- munes ANRU. À propos de la loi littoral, Benoist Apparu indique que le Gouvernement ne souhaite pas la modifier (p.8149) mais que les élus pouvaient travailler ensemble à un urbanis- me de projet dans le cadre des PLU et des SCOT. ■ Le PTZ + sans condition de res- sources Pour le PTZ+, il précise que ce dispositif est réservé aux primo-accédants, mais que les partenaires du 1% logement pourront concentrer leur aide sur la mobilité profes- sionnelle et donc sur les secondo-accédants. Pierre Méhaignerie estime que le différentiel de financement pour le PTZ+, suivant les zones, est trop important. Alors qu'il était de 7000€ dans le régime actuel, il serait de 35000 ou 40000€ dans le nouveau régime, et que les zones rurales sont désavantagées. Benoist Apparu lui répond que 50% des bénéficiaires du PTZ sont aujourd'hui en zone C et qu’il faut davantage solvabiliser les accédants en zone A. (p.8153). L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S D D É É B B A A T T S S Le PLF examiné à l’Assemblée Il conteste par ailleurs l’idée que la création de la CRL sur les organismes HLM se réper- cutera sur les loyers, car “au moment même où nous installons cette contribution, nous bloquons les loyers via l’IRL ”. La contribu- tion ne se répercutera donc pas sur les loyers (p 8155). ■ Les HLM ne payaient pas la TADB Marcel Rogemont observe qu’avant 2005, tous les bailleurs payaient la taxe addition- nelle au droit de bail, sauf les HLM. Il indique par ailleurs que lorsque les logem- nets ont mis en vente, les locataires n’ont pas les moyens d’acheter (p.8163). À l’article 98, Etienne Pinte déplore la déci- sion rendue par la cour d’appel de Paris qui a prononcé l’expulsion des occupants de l’hôtel particulier de la place des Vosges , qui est vide depuis 40 ans. Il rappelle que l’article 101 de la loi Boutin, voté à son initia- tive, permet une occupation temporaire des locaux (p.8167). Benoist Apparu lui répond qu’il faut favoriser l’utilisation de ce disposi- tif. Il réprouve en revanche, tant l’idée de fai- re appel aux réquisitions, que le principe de squat d’un hôtel particulier. L’article 99 est celui qui institue la contribu- tion sur les revenus locatifs pour les orga- nismes HLM. Charles de Courson propose (amendements n°151, 149 et150) de limiter le prélèvement aux organismes qui ont un potentiel finan- cier supérieur à 3000euros par logement et de créer un financement alternatif: par un relèvement des droits de mutation, ou une taxation des résultats des organismes HLM à un taux plus faible que celui de l’IS, ou une élévation du taux de taxation des plus- values immobilières (p.8168). Benoist Apparu reconnaît que l’assiette n’est pas a bonne. Les amendements de Charles de Courson ont été rejetés (p.8179). Le ministre propose une contribution assise sur le potentiel financier des bailleurs, selon un système progressif: exonération à moins de 1000euros, entre1000 et1500 euros; taux de 4% et jusqu’à 16% au-delà de 3000€ (amendement n°224), avec un plafond fixé à 8% du chiffre d’affaires. Il a été voté. Enfin, un amendement (n°146) défendu par Jean-Pierre Brard proposait le report de six mois de la date limite (31juillet 2011 au lieu du 31décembre 2010) de signature des conventions d’utilité sociale. Le ministre ayant émis un avis favorable, il a été adopté (p.8185) et l’article 99, amendé, également. ● 30novembre 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S R éférences (J.O. Questions) N om du parlementaire T hème Ministre concerné Réponse Observations 9nov. 2010 AN p .12296 n°55826 Claude Bartolone SRC, Seine-Saint- D enis Notion de couple de gardiens L ogement Le décret du 9 décembre 2008 prévoit qu'un couple de gardiens qui assume, dans le cadre d'un contrat de travail commun l'entretien des parties communes et l 'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique. Cette notion de couple recouvre les couples mariés, des concubins ou des partenaires liés par un PACS, dans le cadre de contrats de travail interdépendants résultant d'une clause d'indivisibilité. 9nov. 2010 AN p.12298 n°89226 François Lamy, SRC, Essonne Charges locatives. Accès aux pièces justificatives Logement La loi du 6 juillet 1989 ne précise pas les modalités d'accès aux pièces justificatives des charges locatives. Le bailleur n'est pas obligé de donner copie des pièces (CAA Paris, 7 mars 2006). Le locataire n'est pas fondé à exiger que les pièces justificatives lui soient adressées (CA Aix en Provence, 17 février 2004). Il n'est pas envisagé de modifier la réglementa- tion conclut la réponse. 9nov. 2010 AN p.12297 n°67781 Christian Vanneste, UMP, Nord Assainissement Diagnostic Logement La loi prévoit (art. L 271-4-8 e du CCH) un diagnos- tic de l'installation d'assainissement non collectif à insérer dans le dossier de diagnostic technique d'une promesse de vente d'un immeuble situé en zone d'assainissement non collectif. Il n'est pas envisagé dans l'immédiat de l'étendre aux zones d'assainissement collectif . L’obligation entre en vigueur le 1 er janvier 2011. (cf. art. L1331-11-1 du code de la santé publique). Voir le site www.assainissement-non- collectif.developpement- durable.gouv.fr. 11nov. 2010 Sénat, p.2962 n°14743 René Beaumont, UMP, Saône et Loire Régime Scellier Transformation en logement Eonomie Le régime Scellier s'applique notamment an cas de l'acquisition d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et transformé en logement. Il s'agit de travaux de reconstruction, d'agrandissement, de répa- rations et d'améliorations qui rendent habitables de locaux qui ne l'étaient pas auparavant. C’est le cas de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et inadaptés à cet usage en raison de leur configuration. La question portait sur l'acquisition d'un ancien EHPAD pur le trans- former en logement, mais la réponse popose que soit faite une instruction détaillée du dossier. 11nov. 2010 Sénat p.2966 n°12093 Jean-Louis Mas- son NI, Moselle Vente de deux terrains contigus. Préemption d'un seul? Intérieur La déclaration d'intention d'aliéner doit être déposée par unité foncière vendue. Il s'agit d'un îlot de pro- priété d'un seul tenant composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. Deux immeubles contigus faisant l'objet d'une DIA ne per- mettent pas au titulaire du droit de préemption de ne préempter qu'une partie de l'unité foncière. La réponse cite quelques arrêts: CE 27 juin 2005, CAA Douai, 16 oct. 2008. 16nov. 2010 AN p.12476 n°86043 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Trêve hivernale Intérieur La trêve hivernale ne joue pas dans 3 cas: reloge- ment des occupants dans certaines conditions, logement frappé d'un arrêté de péril et occupa- tion par voie de fait. De plus la trêve est égale- ment inapplicable au domaine public (CAA Nantes 28février 2002). En cas de refus de con- cours de la force publique, le bailleur titulaire d'un jugement d'expulsion peut faire une demande d'indemnisation auprès du représentant de l'Etat La réponse précise les conditions d'indemnisation lorsqu'elle correspond à une période de trêve hivernale. 16nov. 2010 AN p.12485 n°77553 Jean-Pierre Decool, App. UMP, Nord Prêt viager hypothécaire (art. L 314-1 du code de la consommation) Justice Au décès de l'emprunteur, les héritiers peuvent payer la dette. À défaut, le créancier peut poursuivre la vente de l'immeuble soit se voir attribuer la propriété de l'immeuble (décision judiciaire ou pacte commissoire). Si un héritier est dans les lieux, la vente sera plus difficile, il n'est donc pas interdit au prêteur de refuserle prêt lorsque le candidat emprunteur héberge gratuitement un de ses enfants. 16nov. 2010 AN p.12491 n°87137 Serge Poignant, UMP, Loire-Atlan- tique Agent immobilier . Accès à la profession Logement Le décret du 20 juillet 1972 exige des conditions de diplôme ou d'expérience professionnelle pour l'accès à la profession. Mais la condition d'expérience sup- pose que l'activité soit exercée à titre de salarié. Un exercice à titre d'agent com- mercial ne répond pas à cette condition, ce qui est anormal. Le Gouvernement entend donc élargir les conditions de délivrance de la carte professionnelle. 16nov. 2010 AN p.12495 n°63011 Claude Bartolone, SRC, Seine-Saint- Denis Charges locatives Logement Le décret du 19 déc. 2008 a précisé une liste de com- posants de la rémunération du gardien ou concierge qui ne peuvent pas être récupérés sur le locataire. Ces différents éléments exclus ne peuvent être pris en considération pour le personnel d'encadrement. Le député relayait une question posée par la CGL. 16nov. 2010 AN p.12496 n°85351 Claude Gasguen, UMP, Paris Locations saisonnières Logement La loi du 6 juillet 1989 exclut les locations saison- nières sauf l'article 3-1 relatif à l'obligation de fournir un dossier de diagnostic technique. L'article L 324-2 du code du tourisme prévoit que toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l'indication du prix demandé et un état descriptif des lieux. Aucu- ne déclaration préalable à la mairie n'est exigée. Le député évoquait le cas des locations de courte durée qui se développent à Paris. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 30novembre 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Parmi les nominations a u cabinet de François Fillon: Jean-Paul Faugère (directeur du cabinet), Marie-Anne Barbat-Layani (directrice adjointe du cabinet), Igor Mitrofanoff (conseiller auprès du Premier ministre), Jean de Boishue et Pierre David (chargés de mission auprès du Premier ministre) et Franck Robine (chef de cabinet). Conseillers : Corso Bavagnoli (économie, finances et entreprise), Jérôme Deharveng (justice), Julien Dubertret (budget, réforme de l'Etat et fonction publique) et Marie Bonnet (développement durable, énergie, loge- ment, transports et politiques industrielles). Conseillers techniques : Matthieu Chabanel (transports, infra- structures et urbanisme), Rémi Decout- Paolini (libertés publiques), Pascal Helwa- ser (macroéconomie et prévisions écono- miques), Romain Launay (financement des entreprises, PME, artisanat, services, concurrence, consommation et tourisme), Christophe Pourreau (fiscalité et prélève- ments obligatoires), Romain Royet (affaires locales), Bertrand de Singly (énergie, risques, milieux naturels) et Frédéric Veau (administration territoriale, collectivités locales et outre-mer). (Arrêté du 15novembre 2010, J.O. du 16 nov. 2010, @). ➠ Intérieur : sont nommés au cabinet de Brice Hortefeux: Michel Bart (directeur du cabinet), Guillaume Larrive et Chris- tophe Bay (directeurs adjoints du cabinet) et Stéphane Rouve (chef de cabinet). (Arrêté du 15 nov. 2010, J.O. du 17 nov. @). ➠ Ecologie : sont nommées au cabinet de Nathalie Kosciusko-Morizet: Marie-Claire Daveu (directrice du cabinet) et Valérie Cocozza (chef de cabinet). (Arrêté du 15novembre 2010, J.O. du 19 nov. @). ➠ Justice : intègrent le cabinet de Michel Mercier: François Molins (directeur du cabinet), Patrick Martinez (chef de cabinet) et Pierre Simon (chef adjoint de cabinet). (Arrêté du 16 nov. 2010, J.O. du 19 nov. @). ➠ Economie : sont nommés au cabinet de Christine Lagarde: Alexandre de Juniac (directeur du cabinet), Christian Dufour (chef de cabinet), Sonia Criseo (chef adjointe de cabinet), Jacques Le Pape, Yohann Bénard et Christophe Bonnar (directeurs adjoints). (Arrêtés du 15 nov. 2010, J.O. du 19 nov. @). ➠ Commerce, PME : Philippe Gravier est nommé directeur du cabinet du secrétaire d'Etat, Frédéric Lefebvre; Yann Drouet est nommé chef de cabinet. ( Arrêtés des 17 et 19 novembre 2010, J.O. des 19 et 20 nov. @). ➠ Culture : Pierre Hanotaux est nommé directeur du cabinet de Frédéric Mitter- rand. (Arr. du 15novembre 2010, J.O. du 19 nov. @). ➠ Ville : sont nommés au cabinet de Mau- rice Leroy: Thomas Degos (directeur du cabinet) et Camille Lanet (chef de cabinet). (Arrêté du 17 nov. 2010, J.O. du 19 nov. @). ➠ Budget : Didier Banquy est nommé directeur du cabinet de François Baroin. (Arrêté du 15novembre 2010, J.O. du 17 nov. @). Magistrature ✓ Sont nommés présidents de tribunaux de grande instance : Eric Negron (Lille), Nicole Jarno (Boulogne-sur-Mer), Jean- Maurice Beaufrere (Nantes), Tristan Gervais de Lafond (Fort-de-France). (Décret du 13novembre 2010 portant nomi- nation, J.O. du 16 nov. @) ✓ Cour de cassation : sont nommés conseillers: Bernard Mericq, Christian Pers, Olivier Echappe, Alain Liénard, Jean-Paul Laborde, Luc-Michel Nivose, et Jean-Guy Huglo. (Décret du 13novembre 2010, J.O. du 16 nov. @). ✓ Cours d’appel : Philippe Jeannin est nommé premier président de la cour d'appel de Rennes et Dominique Ferriè- re , premier président de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion. (Décret du 13novembre 2010, J.O. du 16 nov. @). Organismes publics ✓ ONF : Pascal Viné est nommé directeur général de l'Office national des forêts. (Décret du 18novembre 2010, J.O. du 19 nov. p.20778) ✓ ANRU : sont nommés administrateurs de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine: - Marie-Dominique de Veyrinas représen- tant l’Etat, pour le ministre chargé du logement et Michel Pascal pour celui char- gé de l'urbanisme. - Marc Del Grande, délégation générale à l'outre-mer et - Thierry Repentin et Catherine Arenou en qualité de personnalités qualifiées en matière de politique de la ville. (Arrêtés des 10 nov, 1 er oct et 28 sept. 2010, J.O. des 16 nov. p.20462 et17 nov. p. 20505 e t 20507). ✓ Conseil général de l'environnement et du développement durable : Françoise Simon-Rovetto est nommée présidente de la 1 re section, « droit, logement et socié- té »; Alain Lecomte est nommé président de la 3 e section, « aménagement durable des territoires ». (Arrêtés du 8novembre 2010, J.O. du 16 nov. p.20456). En bref ✓ Une série d’organismes ont été agréés comme opérateurs d’archéologie pré- ventive . Il s’agit de - Services archéologiques de départements: Morbihan Nord, Calvados, Charente - ou de villes ou de collectivités territoriales: Laval, Béziers, Ouest-Proven- ce, Cap Calaisis – Terre d'Opale, Seclin - ou de sociétés: Archéopole, Archéoloire, Archéosphère, ArtoisComm et d’une per- sonne physique. (Arrêtés des 1 er juillet, 1 er septembre et 4novembre 2010 portant agrément en quali- té d'opérateur d'archéologie préventive, J.O. des 18 nov. p.20652 et19 nov. p.20772). ✓ OPH : l’arrêté du 22octobre 2010 est relatif à l' instruction budgétaire et comptable M 31 applicable aux offices publics de l'habitat soumis aux règles de la comptabilité publique. (J.O. du 18 nov. p.20546). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 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Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine A A C C T T U U A A L L I I T T E E Accès au logement social Un décret du 12novembre modifie l'article R 441-1 du CCH qui définit les personnes ayant droit à l'attribution d'un logement social. Il vise trois catégories: - Les personnes physiques : le nouveau tex- te ne fait plus référence à une condition de nationalité française. Il ajoute le ministre chargé de l'immigration à la liste des ministres signatures de l'arrêté définis- sant les conditions de permanence requises pour caractériser les conditions de séjour régulier sur le territoire français. Enfin, il supprime la référence à l'indexation des plafonds de ressources au 1 er janvier, en fonction de l'IRL (cette réfé- rence avait été ajoutée par un décret du 8novembre 2010, elle aura donc été en vigueur du 11 au 17novembre). - Les personnes morales : le texte renvoie aux personnes visées à l'article L 442-8-1 (associations d'intermédiation locative, CCAS, CROUS…) sans préciser, comme aupa- ravant, qu'il s'agissait d'association ayant pour but de louer les logements à titre tem- poraire à des personnes en difficulté. - Les personnes de moins de 30 ans . Le nouveau texte mentionne les personnes de moins de 30 ans, ou titulaires d'un contrat d'apprentissage ou de profession- nalisation séjournant régulièrement sur le territoire. Il ne fait plus référence à des associations sous-louant à ce type de public. L'article 2 du décret concerne les locations aux moins de 30 ans, titulaires de contrat d'apprentissage ou de professionnalisa- tion. L'article R 442-3-4 nouveau prévoit que le contrat peut être renouvelé par période d'un an si le locataire répond aux conditions. Si le bailleur ne veut pas renouveler le bail, il doit en prévenir les locataires avec un préavis de trois mois avant le terme du bail. Les locataires qui veulent renouveler le contrat doivent communiquer au bailleur, au moins un mois avant son terme, les justi- ficatifs prouvant qu'ils répondent aux condi- tions pour être logés dans le logement. À défaut, le contrat n'est pas renouvelé. Cet article est également applicable aux SEM. (Décret n°2010-1392 du 12 nov. 2010 relatif aux conditions d'attribution et de renouvelle- ment du contrat de location prévu à l'article L. 442-8-4 du CCH, J.O. du 16 nov. p. 20360). Géomètres 3 conditions d’accès au diplôme Le diplôme de géomètre expert est attri- bué sous trois conditions, précisées par décret du 12novembre: ➠ Stage de deux ans clos par la remise d'un certificat de fin de stage. Le stage peut être réduit à un an pour les per- sonnes justifiant de 15 ans de pratique professionnelle. ➠ Unités de formation prescrites par la commission consultative pour la formation des géomètres-experts. ➠ Mémoire soutenu dans les 3 ans suivant la fin du stage et la validation des unités de formation. Le décret précise aussi la composition et les attributions de la commission consultative. (Décret n°2010-1406 du 12novembre 2010 relatif au diplôme de géomètre-expert fon- cier délivré par le Gouvernement, J.O. du 16 nov. p. 20425) Amiante conditions de stockage Un arrêté du 28 octobre 2010 relatif aux installations de stockage de déchets inertes définit, dans son titre II, les condi- tions d'admission des déchets sont fixées au titre II. Il prévoit la production d'un document préalable fourni par le produc- teur des déchets. Il doit le cas échéant être annexé à ce document le bordereau de suivi de déchets dangereux contenant de l'amiante . Le titre III vise les règles d'exploitation du site. Le titre V concerne spécifiquement le stoc- kage des déchets d'amiante lié à des maté- riaux inertes: stockage dans des alvéoles spécifiques, mentions à porter sur le registres des admissions… (J.O. du 16 nov. p. 20388). Charges de copropriété: l’analyse de l’ARC L’ARC a publié le 14novembre son ana- lyse des charges de copropriété et four- nit des chiffres bien plus élevés que ceux de l’UNIS (voir notre numéro du 15novembre). En effet, si, pour l’ARC, le niveau moyen des charges pour 2009 est de 45,5 € par m 2 , et il est en hausse de 4% en un an, l’UNIS a évalué le montant des charges à 22,3 € , et en progression de +0,9% en un an. À propos des dépenses de maintenance et d’entretien des ascenseurs , l’étude indique que la mise aux normes n’a pas d’effet sur le montant des contrats de maintenance, sauf pour les copropriétés qui ont négocié un an de gratuité de maintenance après la mise aux normes. L’évolution des honoraires de syndic est de 3%, ce qui, observe l’ARC, est supérieur à l’inflation, tout en ajoutant que les adhérents d l’ARC ont réussi à limiter ce taux à 1%. Le poste des assurances est en forte hausse (+7,5%); le taux de sinistralité est en procession en raison du vieillisse- ment du bâti et de l’augmentation du vandalisme. Mais pour Claude Pouey, responsable de l’étude, il va falloir tra- vailler sur ce poste de dépense. Il remarque que certaines copropriétés, notamment les petites, hésitent à décla- rer des petits sinistres car cela se réper- cute sur la prime de l’année suivante. De façon générale, Claude Pouey obser- ve que les entreprises ont fait preuve d’une certaine responsabilité, ce qui a permis de bien maîtriser les dépenses. Il considère pour sa part comme inaccep- table de rester sur une tendance de hausse de 3% alors que l’inflation ne dépasse pas 1%. Quant aux dépenses de personnel, l’évolution est liée à la politique salaria- le de la convention collective. Mais lors- qu’une copropriété décide de remplacer un salarié par un prestataire extérieur, la baisse de dépense est d’un tiers à 50%. Toutefois, sur l’ensemble des immeubles analysés, cette décision reste marginale: 1% des copropriétés ont pris dette décision, selon Claude Pouey. Hausse des charges en 2009 Types de charges Hausse annuelle Chauffage et eau chaude (énergie) Eau froide et chaude (hors énergie) Gardien/Employé d’immeuble Ascenseur Frais d’administration et de gestion Assurances Entretien et maintenance Impôts Parkings + 6,5 % + 3,5 % + 2,5 % + 1,9 % + 3% + 7,5 % + 2,1 % + 3 % + 2,1 % Total + 4 %
