– 2 – Jurisprudence –
Vente : Vente avec obligation de construire : clause de rigueur / Vente de parts de SCI d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé / Délai de rétractation : remise en main propre ? / Une servitude non mentionnée dans l’acte de vente
Baux commerciaux : Résiliation par un promoteur : coût de la dépollution du terrain. / Expropriation : Péremption d’instance
– 4 – Analyse –
Le rapport de la Fondation Abbé Pierre : tableau noir du mal-logement en France
– 5 – Projets –
Du verdissement du logement au verdissement de l’urbanisme
– 5 – En bref –
Réquisitionner des logements par grand froid ? / Santé dans l’habitat / Près de 800 000 ventes de logements anciens en 2010
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Interview –
Arnaud Le Niniven (Izimmo) : “il reste de belles affaires en Scellier non
BBC”
■ JUGÉ ■ > > Dans un accord de résiliation d’un bail commercial suite à la vente d’un terrain à un promoteur, la clause de répartition des frais de dépollution doit être appliquée stric- tement (lire page3 un arrêt de la cour d’appel de Paris du 26 janvier 2011). ■ RÉPONDU ■ > > Dans un contrat d’assurance d’un crédit immobilier, il n’est pas possible d’étendre la garantie perte d’emploi au cas de la rupture négociée du contrat de travail (voir p.6). > > Le gestionnaire de réseau ne peut pas s’opposer à l’installation d’un compteur électrique sur un terrain nu non construc- tible, mais le maire peut le refuser, à cer- taines conditions (p.6). ■ CODIFIÉDEUXFOIS ■ > > La partie législative du code minier a fait l’objet de deux publications successives au JO, à quelques jours d’intervalle (p.7). ■ PROGRAMMÉ ■ > > Après avoir “verdi les logements”, la ministre de l’écologie a l’intention de “ver- dir l’urbanisme” (p.5). ■ DÉCLARÉ ■ > > “Il faut arrêter de modifier sans cesse les politiques. Je dirai même, avec un soupçon de provocation, qu’il vaut presque mieux une mauvaise politique qui dure que de bonnes politiques qui changent tout le temps.” Cette déclaration émane du député Serge Grouard lors du débat à l’Assemblée sur la politique de la ville, le 1 er février. Le député, qui s’est par ailleurs félicité du rôle de l’ANRU, souli- gnait la nécessaire permanence des politiques publiques et évoquait la nécessité que les politiques soient transversales. Il estime que la transversalité fonctionne assez bien pour le volet urbain, mains moins pour le côté humain (éducation, emploi… ). La Fondation Abbé Pierre appelle à réorienter la politique du logement L a Fondation Abbé Pierre dresse dans son 16 e rapport un tableau particulièrement sombre de la situation du logement en France. Selon ce rapport publié le 1 er février, il y aurait en France 3,6millions de mal-logés. Elle donne de multiples exemples de situations dramatiques (chômeur qui achète un petit logement et n’a pas les moyens de payer les travaux, locataire contrainte de vendre sa voiture en raison de la hausse du coût de l’énergie de son logement, etc.). Le rapport insiste sur les méfaits de la propriété et les excès de la politique de l’actuel Gouvernement en faveur de l’accès à la propriété: “rêve qui piège”, “processus inégalitaire”… Elle conteste assez systématiquement les avantages qu’il y a pour un ménage à acheter sa résidence principale. Jugeant que la politique du logement se dérobe, elle en appelle donc à une réorientation profonde de cette politique. Pourtant, la veille, le secrétaire d’Etat au logement avait indiqué que le chiffre de 2% du PIB consacré à l’aide publique au logement avait été presque atteint. Faut-il en conclure que ces fonds sont mal utilisés? La Fondation met surtout en évidence une évolution des politiques publiques: au lieu de mettre l’accent sur les aides économiques (aides au logement ou aides à la pierre), le législateur contemporain est davantage enclin à accorder des droits personnels. Le droit au logement opposable de 2007 en est l’exemple le plus caractéris- tique. Le rapport, qui indique que le DALO montre des insuffisances particulièrement en Ile-de-France, conclut sur ce point que la mise en œuvre du DALO se heurte à des limites si on ne s’attache pas à réduire l’insuffisance de l’offre accessible. En réalité, cette conclu- sion n’est pas nouvelle. Qui a pu croire que la mise en place d’un processus administratif de recours allait créer un seul logement? Il peut assurer une meilleure gestion des priorités mais crée des ran- cœurs auprès des demandeurs non relogés. Interrogé sur la nécessité de modifier la loi sur le DALO (p.6), le ministre a répondu dans une question écrite qu’il n’était pas néces- saire de modifier les textes. Il faut sans doute ici évoquer la phrase de Serge Grouard lors d’un débat à l’Assemblée sur la politique de la ville et selon lequel il vaut mieux une mauvaise politique qui dure plutôt qu’une bonne politique qui change tout le temps. À lire le rapport de la Fondation Abbé Pierre, il semble que nous ayons une mauvaise politique du logement. De surcroît, on la sait particulière- ment instable… Quoi qu’il en soit, à l’approche des échéances électorales, les candi- dats trouveront dans ce rapport (lire page4) une série de proposi- tions pour bâtir une nouvelle politique du logement. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 424 8 FEVRIER 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Vente avec obligation de construire: clause de rigueur / Vente de parts de SCI d’attribution d’immeubles en jouissance à temps par- tagé / Délai de rétractation: remise en main propre? / Une servitude non mentionnée dans l’acte de vente Baux commericaux : Résiliation par un promoteur: coût de la dépol- lution du terrain. / Expropriation : Péremption d’instance - 4 - Analyse - Le rapport de la Fondation Abbé Pierre: tableau noir du mal-loge- ment en France - 5 - Projets - Du verdissement du logement au verdissement de l’urbanisme - 5 - En bref - Réquisitionner des logements par grand froid? / Santé dans l’habitat / Près de 800000 ventes de logements anciens en 2010 - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Interview - Arnaud Le Niniven (Izimmo): “il reste de belles affaires en Scellier non BBC” S O M M A I R E E D I T O R I A L 8février 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E Contrat de vente ■ Vente avec obligation de c onstruire: clause de rigueur (Cass. Civ. 3 e , 26janvier2011, n°104, FS- P+B, rejet, pourvoi n°08-21781) Le contrat de vente d’un terrain était sou- mis à une obligation de construire dans un certain délai. Le vendeur invoquait ensui- te l’absence de dépôt de permis de construire dans le délai pour demander la résolution du contrat de vent, ce qu’il obtient: “Mais attendu qu’ayant retenu qu’il n’existait aucun doute sur la volonté des parties à l’acte de stipuler aux articles 7.3 et 7.3.1 de l’acte du 7juin 2000 la possibi- lité pour la société Languedoc terrains de résoudre la vente dans l’hypothèse où la SCI acquéreur ne respecterait pas les obli- gations assorties de délai mises à sa char- ge par l’article 7.1 et relatives à son projet de construction, et relevé que la mise en œuvre de la faculté de résolution en cas de non-respect de ce délai supposait, selon l’article 7.3.1, une mise en demeure de l’acquéreur par l’aménageur “de satis- faire à ses obligations dans un délai de vingt jours”, la cour d’appel, qui n’a pas fait application d’une clause résolutoire de plein droit mais a, au contraire, relevé que le contrat n’en comportait pas, a pu en déduire, en l’absence de toute contes- tation quant à la gravité du manquement, que le dépôt de demande de permis de construire par la SCI étant interve- nu après l’expiration du délai rappelé dans la mise en demeure , la résolution de la vente devait être prononcée; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La Cour de cassation confirme la stricte application de la clau- se contractuelle. L’acquéreur devait dépo- ser un permis de construire dans un cer- tain délai. Le vendeur avait donc mis en œuvre cette clause en mettant en demeure l’acquéreur de procéder à ce dépôt. Faute de l’avoir effectué, l’acquéreur n’a pas pu s’opposer à la demande de résiliation du contrat. L’absence de clause résolutoire qu’invoquait l’acquéreur n’a pas modifié l’issue du litige: le vendeur pouvait invo- quer l’absence de dépôt du permis pour demander la résolution de la vente. À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’obligation de construire sti- pulée dans un contrat de vente doit être respectée même si le contrat ne prévoit pas de clause résolutoire mais une simple faculté de demander la résiliation du contrat. ■ Vente de parts de SCI d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé (Cass. Civ. 3 e , 26janvier2011, n°105, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-71836) Un contrat de réservation pour une vente de parts de SCI d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé avait été conclu sans respecter les formalités impo- sées par les articles L 121-60 à L 121-76 du code de la consommation. L’acquéreur demandait la nullité de l’acte notarié qui avait suivi mais la cour d’appel avait jugé que la nullité du contrat de réservation n’affectait pas la validité de l’acte authen- tique de cession des parts signé ultérieu- rement devant notaire. Cet arrêt est cassé: “Vu l’article L.121-76 du code de la consommation, dans sa rédaction alors applicable, ensemble les articles L.121-61 à L. 121-64 de ce code; Attendu que le non-respect des disposi- tions prévues aux articles L.121-61, L. 121- 62, au premier alinéa de l’article L.121-63 et aux articles L.121-64 et L. 121-68 est sanctionné par la nullité du contrat ; […] Qu’en statuant ainsi [en refusant de pro- noncer la nullité de l’acte authentique], alors qu’ est nul tout contrat de jouis- sance d’immeuble à temps partagé qui ne résulte pas de l’acceptation par le consommateur d’une offre de contracter conforme aux exigences légales , la cour d’appel a violé les textes susvisés“. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La Cour de cassation applique donc avec rigueur la nullité de l’acte prévue par le code de la consom- mation. L’acte litigieux ne faisait pas de référence à la faculté de rétractation. Mais la signature de l’acte authentique n’a pas permis de purger la nullité du contrat préliminaire. Les textes ont été modifiés par la loi du 22juillet 2009. L’article L 121-69 prévoit un délai de rétractation de 14 jours francs. L’article L 121-76 prévoyait le caractère d’ordre public des dispositions et la nullité du contrat qui ne les respecte pas. Le texte aujourd'hui en vigueur, qui reprend le principe de la nullité, figure désormais à l’article L 121-79-5. La solu- tion de la Cour de cassation est donc transposable aux nouveaux textes. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Si le contrat préliminaire ne prévoit pas de faculté de rétractation, l’acte authentique ultérieur est nul. ■ Délai de rétractation: remise en main propre? (Cass. Civ. 3 e , 26janvier2011, n°99, FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-69899) Une promesse synallagmatique de vente avait été signée le 13septembre 2002. En mars2003 l’acquéreur indiquait au notai- re qu’il renonçait à la vente et assignait les vendeurs en nullité de la vente, estimant que les formalités du droit de rétractation n’avaient pas été respectées. La cour d’appel avait refusé d’annuler la vente mais son arrêt est cassé au visa de l’article L 271-1 du CCH dans sa version résultant de la loi SRU: “Attendu que pour dire que M.H. n’était plus recevable à se rétracter par lettre du 3mars 2003, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que celui-ci n’a jamais contesté la date du 13sep- tembre 2002 comme étant la date de l’acte qu’il a signé et dont il fournit la pho- tocopie dans ses pièces et qu’une copie de la promesse a été remise en main propre à M.H. en l’étude notariale, qu’ainsi le délai légal de sept jours a régulièrement couru; Qu’en statuant ainsi, alors que la remise de l’acte en main propre, non consta- tée par un acte ayant date certaine, ne répond pas aux exigences de l’article L. 271-1 du CCH dans sa rédaction applicable à l’espèce et ne peut, en consé- quence, faire courir le délai de rétractation, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : S’agissant des contrats sous seing privé (le cas des actes conclus en la forme authentique étant différent puisque régis par un délai de réflexion), l’article L 271-1 dans sa version de 2000 prévoyait, pour tout acquéreur d’un immeuble à usage d’habitation, la faculté de rétractation dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la 1 e présenta- tion de la lettre lui notifiant l’acte. Or en l’espèce, il avait été procédé par remise de l’acte en main propre. En conséquence, le délai de rétractation n’a pas pu courir et l‘acquéreur a pu se rétracter bien au-delà du délai de 7 jours. Rappelons que l’article L 271-1 a été modifié par la loi du 13juillet 2006. Il prévoit désormais, lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un profes- sionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, une faculté de remise directe à l’acquéreur (art. L 271-1 al. 3 et art. D 271-6). J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Une servitude non mentionnée dans l’acte de vente (Cass. Civ. 3 e , 26janvier2011, n°100, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10-10376) Un contrat de vente, pour lequel une frac- tion du prix était payable à terme, ne men- tionnait pas l’existence d’une servitude de puisage. L’acquéreur n’avait pas réglé le ter- me échu et demandait la suspension de la clause résolutoire jusqu’à renonciation au bénéfice de la servitude par les vendeurs. L’arrêt d’appel avait rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire. Il est confirmé sur ce point mais cassé sur une question d’application de la clause pénale: “Mais attendu qu’ayant retenu que M.A., notaire, avait pris le soin d’indiquer à la société que la servitude n’était pas men- tionnée dans les actes postérieurs à l’acte du 28janvier 1963 et que la fiche hypo- thécaire n’en relevait pas l’existence en sorte que le droit invoqué par le tiers lui était inopposable , ce dont il résultait que la société des Parcs n’était pas fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution, et à conclure à la nullité du commandement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justi- fié sa décision; […] Vu les articles1152 et1226 du code civil; Attendu que constitue une clause pénale la clause d’un contrat par laquelle les par- ties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée; Attendu que pour rejeter la demande de la société Les Parcs [acquéreur] tendant à la restitution d’une partie des sommes versées, l’arrêt retient que celle-ci ne peut se prévaloir de l’existence d’une clause pénale dès lors que l’acte de vente stipule que lors de la résolution, toutes les sommes versées par l’acquéreur pour quelque cause que ce soit et toutes amé- liorations apportées à l’immeuble vendu seront de plein droit définitivement acquises au vendeur, sans recours ni répé- tition à titre de dommages-intérêts et d’indemnité forfaitaire; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’acquéreur n’est donc pas fondé à invoquer l’existence d’une servi- tude de puisage pour contester son obli- gation au paiement du solde du prix dès lors que cette servitude, non mentionnée dans l’acte car la servitude n’était pas publiée, et n’était pas opposable à l’acquéreur. Baux commerciaux ■ Résiliation de bail par un pro- moteur: coût de la dépollution du terrain (Ca Paris, Pôle 5, ch. 3, 26janvier2011, n°09/18596) Un promoteur ayant acquis un terrain était convenu avec le locataire de la rési- liation d’un bail commercial. Le locataire exploitait jusque-là un garage. L’accord prévoyait que le coût de la dépollution du terrain serait remboursé par la société locataire dans la limite de 100000euros. Or le promoteur avait dû réaliser le pom- page et l’évacuation d’une fosse décou- verte sous le dallage et il refusait de prendre en charge la somme complémen- taire de 16744euros à ce titre. La société locataire refusait de régler les 100000euros convenus au motif que les travaux n’avaient pas été faits de façon contradictoire. La cour condamne le promoteur à régler la facture litigieuse et le locataire à rem- bourser les 100000euros: “Mais considérant que l’obligation de neutralisation à laquelle la société Auto- Ritz est contractuellement tenue porte sur les “cuves” et non, comme le prétend la société Kaufman & Broad Promotion 4, sur l’ensemble des installations, qu’au surplus la société A.n’est pas contractuel- lement tenue de procéder à l’enlèvement des cuves, cette opération étant à la charge de la société K.; que par ailleurs la fosse découverte sous le dallage se situe bien dans le périmètre de l’opération immobilière; Que la société A.n’est en conséquence pas contractuellement tenue de payer à la sociétéK., en plus de la somme prévue pour les travaux de dépollution, le coût du pompage des huiles et résidus dans une fosse enfouie se trouvant dans le périmètre de l’opération immobilière et de la démolition de ladite fosse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt fait une application stricte de la clause de répartition des frais de dépollution qui était convenue dans l’acte de résiliation du bail. Les parties invoquaient chacune l’article 1134 du code civil et donc la force obligatoi- re du contrat, mais aucun texte spécifique aux obligations de dépollution n’a été cité. Cet arrêt incitera donc les rédacteurs à prêter une particulière attention à la rédaction d’une clause de répartition des frais de dépollution. Expropriation ■ Péremption d’instance ( Cass. Civ. 3 e , 26janvier2011, n°103, FS- P+B, cassation, pourvoi n°09-71734) Au cours d’une procédure d’expropriation, le juge avait fixé l’indemnité d’expropriation. Le proprié- taire ayant fait appel, les deux parties avaient déposé leur mémoire et en der- nier lieu la commune le 28septembre 2006. La cour d’appel avait jugé que le propriétaire n’ayant fait aucun acte de nature à donner une impulsion à la procé- dure, elle était périmée, mais sa décision est cassée: “Vu l’article 386 du code de procédure civile ensemble les articles R. 13-49 et R. 13-51 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique; […] Attendu que pour constater la péremp- tion de l’instance d’appel introduite par M.E. et dire que le jugement déféré a for- ce de chose jugée, l’arrêt retient que pour que la péremption soit applicable, il suffit que les parties aient la possibilité d’accomplir une formalité destinée à don- ner une impulsion à la procédure, même si les textes ne mettent pas à leur charge une obligation spécifique, et qu’il appar- tenait à M.E. d’accomplir, avant le 29sep- tembre 2006, toute diligence manifestant sa volonté de faire progresser l’affaire; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que les parties avaient déposé leurs écritures dans les délais impartis par l’article R. 13-49 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, et alors, qu’après l’expiration de ces délais, la direction de la procédure échappait aux parties, qui n'avaient plus à accomplir de diligence de nature à faire progresser l'instance, la cour d'appel a vio- lé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’auteur du pourvoi avait relevé que le propriétaire avait effectué le dépôt de mémoire dans les délais et ainsi respecté l’obligation qui lui incom- bait. De ce fait, la direction de l’instance lui échappait et il appartenait au greffe de convoquer les parties, la procédure échappant à l’exposant qui ne pouvait plus accélérer la procédure. L’argument a justifié la cassation. ● 8février 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X - - E E X X P P R R O O P P R R I I A A T T I I O O N N J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 8février 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ❑ 20 propositions La Fondation Abbé Pierre propose 4 mots d'ordre et 20 chantiers pour sortir de la crise. 1. Produire/capter massivement et sans délais des logements, car chacun doit pouvoir être logé dignement - Mettre en place avec une loi foncière une stra- tégie qui permette localement de mobiliser les terrains constructibles à hauteur des besoins et à des prix compatibles avec les différents types de logements à produire - Fixer un objectif national de production - Mobiliser au maximum les logements dispo- nibles dans le parc existant - Définir aux plans national et local la gouver- nance qui permettrait d'atteindre l'objectif - Redéfinir le modèle économique et administra- tif permettant de développer les modalités de production plus efficientes Exemples : - Lancer une grande politique de conventionne- ment du parc privé On ne s'émeut plus de la multiplication des bidonvilles et des formes d'habitat de fortu- ne qui s'installent dans les interstices urbains (p.27), relève la Fondation. Elle cite l'exemple de tolérances comme celle d'une copropriété des Yvelines qui autorise les copropriétaires à transformer des caves en demi-sous-sol en studios pour les louer. La crise a pour effet de fragiliser rapidement la situation de populations qui jusqu'à présent étaient encore relativement protégées, c'est le cas des salariés modestes (p.31), mais aussi des retraités. Le second constat est celui d'une « incapacité croissante de la politique du logement » à limiter l'extension du domaine de la crise et à réduire les difficultés que rencontrent de larges pans de la société française (p.43). Le rapport critique la décision du Gouver- nement d'ouvrir le bénéfice du nouveau PTZ aux ménages aisés ou l'existence d'une aide à l'investissement locatif sans contre- partie sociale. Il en appelle à une régula- tion du marché immobilier. Le rapport pose la question de l'opportunité de déve- lopper l'accession à la propriété (p.55) car il indique que les bienfaits attendus de la propriété sont plus qu'incertains. Par exemple le coût de l'accession à la proprié- té peut être sous-estimé parce que le bud- get consacré aux déplacements quotidiens n'est généralement pas intégré (p.71). La fondation considère comme nécessaire de maintenir une liberté de choix du statut résidentiel (p.88) et observe qu'en Alle- magne les prix ont augmenté de 5% depuis 2000, alors qu'ils ont progressé de presque 100% en France. Le rapport dres- se un état des lieux des personnes en situa- tion de précarité et chiffre à 3,6millions le nombre de personnes en situation aiguë de mal-logement et au total, à plus de 10millions le nombre de personnes confrontées à la crise du logement. À titre d'exemple, s'agissant du contentieux loca- tif, il estime à 91000 le nombre de ménages en très grande précarité: per- sonnes qui sont occupantes sans titre à la suite d'une demande de concours de la force publique, pouvant être expulsées à tout moment (p.134). ■ Les méfaits du marché… et les limites du DALO Sans surprise, la Fondation conteste l'idée que le marché puisse réguler de façon satisfaisante les rapports entre l'offre et la demande de logements. Mais, plus surpre- nant, elle montre aussi les limites du DALO: « il convient de s'interroger sur l'évolution d'un système qui fonde de moins en moins la protection des ménages qui en ont besoin dans le domaine du logement sur des mécanismes de redistri- bution (aides à la pierre et aides person- nelles au logement) et de plus en plus sur l'attribution de droits individuels (DALO) sans que pour autant l'effectivité de ce droit soit garantie » (p.176). Le rapport relève par exemple que l'application du DALO conduit à l'envoi des personnes relo- gées vers les communes qui disposent déjà du plus grand nombre de logements sociaux, contribuant ainsi à accentuer la « spécialisation sociale » de certains terri- toires (p.185). Conclusion: il faut renforcer les mesures de la loi SRU prévoyant de développer les logements sociaux sur tous les territoires. « La mise en œuvre du DALO se heurte rapidement à des limites si on ne s'attache pas à réduire l'insuffisance de l'offre accessible ». Le rapport estime qu'il faut construire 500000 logements par an. Il en appelle à la dimension protectrice de l'action publique (p.196) et préconise par exemple un renfor- cement des droits individuels pour ceux dont le statut est fragile et la production d'une offre accessible tant par construction neuve que la mobilisation du parc existant. L L E E R R A A P P P P O O R R T T D D E E L L A A F F O O N N D D A A T T I I O O N N A A B B B B É É P P I I E E R R R R E E A A N N A A L L Y Y S S E E Tableau noir du mal-logement en France La fondation abbé Pierre dans son 16 e rapport rendu public ce 1 er février, dresse un tableau bien sombre de la situation du logement en France et préconise une réorientation de la politique du logement. - Élargir la taxe sur les logements vacants à toutes les communes des agglomérations de plus de 50000 habitants et augmenter son taux 2. Maîtriser les prix et réguler les marchés, car le logement n'est pas un bien comme les autres. - Affirmer l'intérêt social et économique d'une véritable maîtrise des loyers - Redéfinir les conditions d'octroi des aides au l ogement afin qu'elles retrouvent leur pouvoir solvabilisateur, sans que leurs hausses ne soient absorbées par les gains des propriétaires - Prévenir la précarité énergétique - Produire moins cher sans perdre en qualité - Agir sur les acteurs de l'immobilier qui sont au cœur des mécanismes de formation des prix (banques, agences immobilières, notaires, admi- n istrateurs de biens) Exemples : - Encadrer les loyers de relocation en calant les augmentations sur les évolutions de l'IRL sauf dans le cas de justifications particulières (tra- vaux d'économie d'énergie, loyer manifeste- ment sous-évalué…) - Lutter contre les discriminations dans le loge- ment 3. Construire une ville de qualité, équitable et durable : un impératif pour vivre ensemble - Régir et réglementer la mixité/diversité: ren- forcer l'article 55 de la loi SRU - Favoriser une plus grande densité et limiter l'étalement urbain pour une politique de l'habitat durable - Mettre en œuvre un plan ambitieux pour les banlieues - Mieux répartir les ressources fiscales et de soli- darité entre les territoires - Engager une politique spécifique en Ile-de- France 4. Combattre et prévenir les facteurs d'exclusion et d'inégalités pour en finir avec le mal-loge - ment - Intervenir massivement sur tous les habitats dégradés ou en voie de l'être - Préserver le parc social existant en engageant un programme ambitieux de réhabilitation - Instaurer un dispositif de prévention des expulsions - Donner au secteur de l'hébergement comme à celui de l'urgence les moyens nécessaires pour remplir leurs missions - Mobiliser les ménages et les mettre en situa- tion d'être acteurs dans le traitement de leurs difficultés. Exemples - Favoriser une politique patrimoniale dans les copropriétés - Appliquer la loi sur le DALO - Renforcer la prévention des expulsions: assu- rer un meilleur suivi du ménage, faire passer le délai maximum de paiement en cas d'échelonnement de la dette de 24 mois à 60 mois, maintenir dans les lieux les ménages menacés d'expulsion sans relogement sans dégrader encore leur situation ni léser davanta- ge le propriétaire. Lier l'octroi du concours de la force publique par le préfet au résultat de la commission de médiation DALO. Si le ménage est reconnu prioritaire par la commission, inter- dire l'expulsion jusqu'au relogement, tout en indemnisant rapidement le propriétaire. Protéger davantage les locataires face aux pro- priétaires indélicats: renforcer le contrôle des congés vente et pour reprise. 8février 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S B B R R È È V V E E S S ◆ Santé dans l’habitat La Fédération des Pact-Arim a publié un cahier pratique “Pendre en compte le risque santé dans l’habitat exis- tant”. Il vise à aider les opérateurs à repérer le risque santé dans l’habitat et comporte 10 synthèses sur les principaux risques: amiante, risques électriques, nuisances sonores, plomb… Guide gratuit. Contact: www.pact-habitat.org ◆ Logement: près de 800000 ventes en 2010 Le marché du logement ancien en Fran- ce s’est approché des 800000 ventes en 2010 selon les notaires, contre 590000 en 2009. Les prix des appartements sont en hausse de 8,5% (du 3 e trimestre 2009 au 3 e trimestre 2010) et ceux des maisons de 8,7%. En Ile-de-France, la hausse est nettement plus élevée pour les appartements: 12,2% mais moindre pour les maisons: 7,6%. En province, c’est l’inverse: +5,2% pour les appartements, mais +9,1% pour les maisons anciennes. (Source: Note de conjoncture des notaires de France, janvier2011). ◆ Christian-Louis Victor à l’ESPI Christian Louis-Victor a été élu à la présidence de l’École supérieure des professions immobilières pour 3 ans. Trois vice-présidents ont été nom- més: Philippe Loiselet, Jérôme Dau- chez et Bernard Biassette. (Communiqué du 3février2011) . Du verdissement du logement au verdissement de l'urbanisme Nathalie Kosciusko-Morizet, qui présentait avec Benoist Apparu ce 31janvier la “feuille de route du Gouvernement en matière de logement et d'urbanisme”, se félicite d'un double record: 131000 logements sociaux financés en 2010, meilleur chiffre depuis 1978, et record de l'effort public en faveur du logement: à 37milliards d'euros, l'aide publique atteint presque le taux de 2% du PIB (1,96%), record depuis 1986. Répondant à la critique selon laquelle les logements financés seraient mal situés, Benoist Apparu précise qu'en 2009, 25% des logements financés étaient situés en zone A, mais qu'en 2010, cette proportion était pas- sée à 33%. La ministre de l'écologie a indiqué que, après avoir procédé au verdissement du logement (réforme du Scellier, du PTZ, mise en place de l'étiquette énergie lors des annonces…), l'Etat lançait une nouvelle étape, celle du verdissement de l'urbanisme. Quels sont les chantiers prévus? - La réforme de l' Eco-PTZ. La ministre recon- naît ne pas avoir atteint les objectifs fixés. Il était prévu à terme un volume de 400000 prêts par an, il en a été diffusé 150000. La ministre estime que les banques le distri- buent peu car son régime est trop compli- qué et peu attractif pour elles. De plus, il y a un problème de communication entre le PTZ et l'éco-PTZ. Elle évoque la piste d'un chan- gement de nom. - En matière fiscale, la réforme a déjà com- mencé avec la loi de finances rectificative pour 2010. La ministre explique que la créa- tion du versement pour sous-densité a per- mis de changer de logique: alors qu'on taxait ce qui était trop dense, on va au contraire désormais inciter à densifier. Benoist Apparu évoque la question de la fis- calité du foncier et indique que l'idée d' inverser la logique de taxation prendra place dans la réforme fiscale: il s'agit de moins fiscaliser dans les premières années et davantage ensuite, pour décourager la rétention de terrains. - Pour la réforme des surfaces , qui est pro- grammée via une ordonnance, la ministre indique que le projet consiste à ne plus tenir compte de la surface occupée par l'isolation dans la SHON. Selon Benoist Apparu, cette réforme devrait permettre de gagner 10% de surface à COS égal. - Un appel à projet est prévu pour les éco- cités. - Pour l'urbanisme de projet, l'objectif est de passer de la surréglementation à un régime plus souple. - Pour le contentieux de l'urbanisme , Nathalie Kosciusko-Morizet compte régler la question du « contentieux illégitime » en dénonçant « l'attitude mafieuse » de ceux qui contestent un permis de construire pour ensuite négocier financièrement le retrait du recours. Du point de vue de la méthode, Benoist Apparu a précisé que les quatre groupes de travail qu'il a mis en place doivent rendre leurs conclusions pour la fin mars. Début avril, il organisera un séminaire pour présen- ter les objectifs de la réforme. Les ordon- nances seront présentées au 2 e semestre 2011. Le secrétaire d'Etat au logement a évoqué d'autres chantiers; la refonte de l'hébergement et de l'accès au logement, la répartition de l'offre de logement et la flui- dité du marché du logement. Pour la GRL , Benoist Apparu a reconnu que la GRL ne se développait pas assez et qu'il travaillait avec les partenaires à une simplifi- cation du dispositif de façon à ce que les 12 principaux assureurs (au lieu de trois actuel- lement) proposent la GRL 2. S'agissant du DPE , le dossier du ministère précise qu'il est « indispensable d'augmenter le nombre des données d'entrée de la méthode de calcul ». Aujourd'hui fixé à 30, ce nombre devrait passer à 60. La méthode d'élaboration des DPE devrait donc être modifiée en 2011. Par ailleurs, les compétences des diagnostiqueurs seront « fiabilisées ». Le ministère envisage de mettre en place deux niveaux de certifica- tions. Le niveau 1 pour les maisons indivi- duelles et les appartements, le niveau 2 pour les bâtiments collectifs et tertiaires. ● Faut-il réquisitionner les logements par grand froid? Répondant à une question écrite de Marie-Jo Zimmermann, le secrétaire d’Etat au logement répond que la procédure de réquisition est relativement longue et donc inadaptée à l'urgence. Le Gouvernement mobilise les organismes chargés de la pri- se en charge des personnes sans domicile. Entre octobre2009 et mars2010, la capacité supplémentaire d'accueil a été de 6295 places. Début janvier2011, elle était de 8811 places. Pour le ministère, le dispositif d'accueil hivernal est donc plus adapté que la réquisition. (JO AN Q, 25 janv. 2011, p.747, n°43404). ❘ ❘ ◗ ◗ Lefèvre Pelletier & Associés a nom- mé 4 counsels: Hélène Cloëz , départe- ment Immobilier, pôle Droit Public des Affaires, Sidonie Fraiche-Dupeyrat , département Immobilier, Virginie Julien et Stéphane Erard , département Fusions & Acquisitions. Acteurs ➙ ➙ 1,25% : c’est le taux du compte épargne logement àcompter du 1 er février 2011 (Avis publié au J.O. du 26janvier 2011, p.1598). Le mode de calcul des taux de rému- nération des prêts épargne logement a été modifié par arrêté du 20janvier 2011 modifiant le règlement n°86-13 du 14mai 1986 du Comité de la régle- mentation bancaire et financière (J.O. du 25janvier 2011, p.1513). Chiffres 8février 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 2 5janv. 2011 AN p.713 n°80911 G eneviève Gaillard, SRC, Deux-Sèvres A ssainissement non collectif. Facturation au propriétaire ou au locataire. Écologie L a loi du 12juillet 2010 (Grenelle II) a supprimé la distinction qui existait en fonction de l'âge de l'installation (plus ou moins de 8 ans). Des modi- fications des textes réglementaires sont prévues . D'autres informations sont disponibles sur le site www.assainissement-non-collec- tif.developpement-durable.gouv.fr C ontrôle à charge du pro- priétaire pour un équi- pement de moins de 8 ans mais à charge du locataire pour un équi- pement de plus de 8 ans; situation source de confusion. 25janv. 2011 AN p .730 n°91513 Marie-Odile Bouillé, S RC, Loire-Atlan- tique Assurance perte d'emploi dans un c rédit immobilier Économie En cas de rupture conventionnelle d'un contrat de travail, il n'est pas possible d'ériger en événe- m ent déclencheur de la garantie perte d'emploi un événement dont la réalisation dépend de la volonté de l'assuré. Une extension de la garantie perte d'emploi aux situations de rupture conven- tionnelle n'est donc pas envisageable. La garantie perte d'emploi n'est souscrite q ue par 10% des assurés, précise la réponse. 25janv. 2011 AN p.731 n°93271 Georges Colombier, UMP, Isère Tontine: relèvement du seuil d'exonération des plus-values? Économie Les biens recueillis à la suite d'un décès par l'acquéreur d'un bien acheté avec une clause de ton- tine sont soumis aux droits de mutation à titre gratu- it. Par exception, ils sont soumis aux droits de muta- tion à titre onéreux s'il s'agit d'une résidence princi- pale et si la valeur globale est inférieure à 76000 € . Depuis la loi de finance pour 2010, l'acquéreur peut renoncer à ce régime et opter pour le régime des droits de mutation par décès et bénéficier du barème des droits de succession issu de la loi TEPA. La réforme du régime de tontine ne pourrait être revue que dans le cadre plus général de la réforme de la fiscalité du patrimoine de juin prochain, poursuit la réponse. 25janv. 2011 AN p.741 n°59300 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Un maire peut-il s'opposer à l'installation d'un compteur élec- trique sur un terrain nu non constructible ? Intérieur Aucun texte n'interdit à l'occupant de demander le raccordement aux réseaux d'eau et d'électricité, que le terrain soit constructible ou non. Est illégal le refus général d'un syndicat de tout branchement en zone incon- structible (CE 27juin 1994). Le gestionnaire de réseau doit faire droit à toute demande de raccordement. Mais l'article L 111-6 du code de l'urbanisme per- met au maire de s'opposer au branchement définitif aux réseaux d'une con- struction réalisée en méconnaissance des règles d'urbanisme. Le maire ne peut pas s'opposer à un raccordement provisoire sauf s'il expose les occupants à un risque grave. En cas de refus du maire, justifié par un but de respect des règles d'urbanisme et de sécurité, l'atteinte à la vie privée que constitue le refus doit être proportionnée au but poursuivi (CE, 15 déc. 2010). 25janv. 2011 AN p.747 n°68571 Daniel Goldberg, SRC, Seine-Saint- Denis Evolution du DALO Logement 90% des recours auprès des commissions de médiation sont concentrés dans 6 régions et 65% en Ile-de-France. Une mission d'audit a été confiée au conseil général de l'écologie, de l'énergie et du développement durable. Son rapport a été remis le 9décembre 2010 au secrétaire d'Etat au logement. Il fait l'objet d'une analyse des mesures à mettre en œuvre. 25janv. 2011 AN p.851 n°91136 Pascale Got, SRC, Gironde Droit au logement opposable Rapport du CESE Logement Le Gouvernement a réorienté les politiques du logement vers le développement de l'offre acces- sible (PLUS-PLAI) pour faire face à la demande des bénéficiaires DALO. Les mesures du Gouverne- ment rejoignent donc bon nombre des proposi- tions du CESE sans qu'il soit besoin de loi nouvelle. Cette affirmation qu’il n’est pas besoin de loi nouvelle est particulière- ment notable. Plusieurs questions dans le même sens. 27janv. 2011 Sénat p.203 n°15580 Colette Giudicelli, UMP, Alpes Mar- itimes Tarif de rachat de l'électricité photo- voltaïque Économie L'article 36 de la loi de finances pour 2011 a réduit de 50% à 25% le crédit d'impôt pour équipement d'installations photovoltaïques. La date d'application a été fixée au 29septembre (présentation de la mesure en conseil des ministres), si un devis a été signé et qu'un acompte a été versé. Pour tenir compte du délai de rétractation, il est admis qu'un contrat signé jusqu'au 28septembre ouvre droit au crédit d'impôt de 50% si un acompte est payé le 6octobre 2010 au plus tard. 27janv. 2011 Sénat, p.203 n°16053 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Fiscalité des habitations légère de loisirs (HLL) Économie Des HLL posées sur un socle en béton ne sont pas destinées à être déplacées et sont donc soumises à taxe foncière sur les propriétés bâties. Il en est de même si elles sont fixées sur des plots en béton. La taxe est imposée au nom du propriétaire même si la construction a été édifiée sans droit. La construction édifiée sur le sol d'autrui est réputée appartenir au propriétaire du sol qui est donc redevable de la taxe. Si la construction est édifiée par le locataire dans un cadre contractuel et revient ensuite au propriétaire, la taxe est due par le propriétaire . Si la construc- tion est édifiée par le locataire à ses risques et périls, la taxe et due par le locataire . 27janv. 2011 Sénat p.209 n°15956 Françoise Laurent- Perrigot, PS, Gard Contribution HLM Logement Le mécanisme mis en place par la loi de finances vise une contribution de 245millions d'euros soit près de 100millions de moins que dans le projet initial. 1. Taxe des « dodus dormants » assise sur le potentiel financier par logement (175millions) ; 2. Cotisation additionnelle des organismes à la CGLLS (70millions). La réponse indique: le cumul de trésorerie des HLM est proche de 10mil- liards d' € ; ils dégagent 2milliards d' € d'auto- financement par an. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ ▲ 8février 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Présidence de la République ➠ Olivier Colom, Nicolas Galey, Damien Loras, Bertrand Lortholary et François Richier sont nommés conseillers à la prési- d ence de la République. ( Arrêté du 25jan- vier2011, J.O. du 26janvier, @) Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Charlotte Chevalier est nommée conseillère technique (fiscalité et prélèvements obligatoires) au cabinet du Premier ministre en remplacement de Christophe Pourreau (Arrêté du 28jan- vier2011, J.O. du 30 janv. @) . Magistrature ✓ Tribunal des conflits : Jean-Louis Gallet (conseiller à la Cour de cassation) a été élu comme vice-président. Christian Vigouroux et Jacques Arrighi de Casanova (présidents adjoints de la section du contentieux du Conseil d'Etat), Edmond Honorat et Sylvie Hubac (conseillers d'Etat), Dominique Gui- rimand, Jean-Marc Beraud et Franck Ter- rier (conseillers à la Cour de cassation) ont été élus membres titulaires. (J.O. du 26janvier2011, p.1597). ✓ Conseil d’Etat : Henri Toutée est nom- mé président de la section des finances du Conseil d'Etat. (Décret du 27janvier 201, J.O. du 28janvier, @) Organismes publics ✓ OSEO : François Drouin est nommé président du conseil d'administration de l'établissement public OSEO. (Décret du 27janvier2011, J.O. du 28janvier p.1839). ✓ Outre Mer : l'Agence des 50 pas géo- métriques est prolongée jusqu'au 1 er janvier 2014. (Décret n°2011-119 du 27janvier2011, J.O. d u 29janvier2011, p.1889). ■ Parlementaires en mission Sont chargés de mission temporaire par le Premier ministre: Jean-Luc Warsmann , sur des mesures de simplification au profit des acteurs économiques et Eric Doligé sur des mesures de simplification pour les col- lectivités territoriales . Quant à Pierre Hérisson , il est chargé d'une mission temporaire auprès du ministre de l'intérieur, concernant la réglementation applicable aux gens du voyage. (Décrets du 25janvier2011, J.O. du 26, p.21581). ■ Recouvrement des indus de RSA Un décret du 24janvier vise à accélérer le recouvrement des indus de RSA sur d'autres prestations à échoir versées au débiteur. Le montant du prélèvement est calculé par un barème qui varie suivant le revenu mais il est opéré un prélèvement forfaitaire (art. D553-1 du code de la sécurité sociale). Celui-ci était de 37euros, il est porté à 45euros. Les règles de recouvrement des indus de prestations familiales sont étendues au recouvrement du RSA. Les caisses de sécurité sociale vont pouvoir récupérer les indus de RSA sur d'autres prestations à échoir versées au débiteur. (Décret n°2011-99 du 24janvier2011 relatif au recouvrement des indus de prestations à caractère social ou familial et d'aides person- nelles au logement, J.O. du 26janvier p.579) ■ A vocats et avoués réunis La loi n°2011-94 du 25janvier2011 por- tant réforme de la représentation devant les cours d'appel a été publiée (J.O. du 26janvier2011, p.1544). Cette loi organise la fusion de la profes- sion d'avoués avec celle des avocats. ■ Certificats d’économie d’énergie Un arrêté du 15décembre 2010 définit les opérations standardisées d'économies d'énergie. L'arrêté (129 pages) comporte: - des nouvelles fiches d'opérations standar- disées d'économie d'énergie (annexeI) - des fiches révisées (annexesII àIV). (J.O. du 28janvier2011, p.1700) ■ Le code minier codifié deux fois? Une ordonnance n°2011-91 du 20janvier2011 codifie de la partie législa- tive du code minier. Ce texte, qui codifie la partie législative du code minier, apporte aussi en conséquence quelques modifications au CCH. L'article 5 modifie l'article L 112-5 du CCH: pour la déclaration obligatoire préalable à tout sondage, ouvrage souterrain ou tra- vail de fouille, les dispositions figurent désormais à l'article L 411-1 du code minier. Cela concerne les fouilles dont la profondeur dépasse 10 mètres. La surveillance administrative des travaux de fouille relève de l'article L 112-6 du code minier et le régime de la publicité des renseignements recueillis au moyen des ouvrages souterrains, travaux de fouille relève de l'article L 413-1 (art. L 112- 6 et L 112-6-1 du CCH). Ce texte a été publié: - une première fois au J.O. du 25janvier (p.1467), - une seconde fois à l’identique au J.O. du 27janvier (p.1625), mais cette fois-ci pré- cédé du rapport au Président de la Répu- blique. ■ Une QPC sur l’urbanisme Le Conseil constitutionnel a validé l'article L 121-9 du code de l'urbanisme. Cet article renvoie à des décrets le soin de fixer la nature des projets d'intérêt général. Le Conseil constitutionnel a estimé que le législateur n'avait pas méconnu sa compé- tence en renvoyant à des décrets. (Décision n°2010-95 QPC du 28janvier2011, J.O. du 29janvier p.1896) B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 424 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . > Le nouveau classe- ment des communes vous semble-t-il satis- faisant? A. LN. : « Il faut veiller à ce que va décider le Gouvernement pour l ’ouverture au Scellier de certaines communes de la zone C.Mais il faut aussi reconnaître que dans certains macro-marchés où la demande est globale- ment faible, il peut y avoir des micro-mar- chés où il existe une vraie demande ». > Comment choisissez-vous les pro- grammes? A. LN. : « Pour sélectionner les pro- grammes, nous disposons d'un comité de pilotage de 14 personnes. Nous allons ren- contrer les promoteurs et nous allons tou- jours visiter le foncier. Nous réalisons aus- si une étude économique, par exemple avec Foncia, pour vérifier les grilles de loyers. Il s’agit d’éviter que les pro- grammes soient présentés avec des loyers au plafond alors que le marché ne permet pas d’atteindre ce plafond ». > Que pensez-vous de la suppression du régime Demessine? A. LN. : « L’avantage fiscal Demessine en zone de revitalisation rurale a été suppri- mé par anticipation, mais les promoteurs ne le commercialisaient déjà plus. Depuis deux ans, nous avions arrêté d’en vendre et antérieurement nous étions très sélectifs pour le choix des programmes. De même, nous avions commercialisé très peu de logements Robien car nous avions repéré que de nombreux programmes étaient situés dans des secteurs confrontés à un problème locatif. Le régime Censi-Bouvard est quant à lui mieux encadré et cela a assaini le marché. On n'est toutefois pas à l’abri de catas- trophes et, pour les éviter, nous sélection- nons des partenaires solides. Nous ne tra- vaillons qu’avec des structures reconnues (Pierre et Vacances, ou Belambra par exemple) ». 8février 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I Z Z I I M M M M O O >Comment votre société est-elle organi- sée? A .LN. : « Izimmo est le holding de tête qui regroupe deux marques: le Comptoir Immobilier, société de conseil en immobi- lier de placements dédiée à la prescription bancaire et la Référence Pierre, qui met son savoir-faire à la disposition des indépen- dants du patrimoine (CGPI…). Le groupe fonctionne avec des forces commerciales indépendantes, qui ont le statut de salariés et non d'agents commerciaux ». > Quelle a été votre activité en 2010? A. LN. : « Par la Référence Pierre, nous avons collecté près de 50millions d’euros et signé 500 mandats avec les CGPI. Avec le Comptoir Immobilier, nous avons collecté 190millions d'euros en 2010. L’objectif est d'atteindre une croissance de 20% pour le Comptoir Immobilier et de doubler pour la Référence Pierre, ce qui devrait nous amener à commercialiser 1900 logements. Le groupe compte 35 agences et nous avons ouvert quatre agences nouvelles en 2010, dont une à la Réunion. La Référence Pierre a été élue par Gestion de Fortune n°1 en montage de produits et défiscalisation ». > Vous avez aussi lancé des produits nou- veaux? A. LN. : « Nous avons lancé trois produits nouveaux. Pour permettre aux CGPI de bénéficier de la formation que nous dis- pensions déjà en interne, nous avons lancé la Référence Formation. Puis, nous avons lancé la Référence Crédit, ce qui permet aux CGPI d’apporter une solution de financements à leurs clients. En dernier lieu, et avec le groupe Ciloger, nous avons lancé la première SCPI Scellier BBC: Ciloger Habitat II. Gérée par le grou- pe Ciloger, elle achète des logements neufs dans de grandes agglomérations ». > Quel accueil a reçu cette SCPI? A. LN.: « C’est la première fois que nous proposons directement ce placement immobilier et la commercialisation de cet- te SCPI n'a démarré qu'à la mi-décembre. Son bon accueil pourra nous inciter à com- mercialiser une SCPI de rendement ». > Comment réagissent les épargnants aux changements de règles fiscales? A. LN. : « Il est encore trop tôt pour voir l’impact des réformes sur la clientèle. Mais l’instabilité des marchés financiers reste tou- jours favorable à l’immobilier. On peut constater que sur les 115000 ventes réalisées en VEFA en 2010, 60% ont été faites à des investisseurs, grâce au régime Scellier, et grâ- ce aussi au niveau très bas des taux d’intérêt. Avec le “coup de rabot” apporté aux niches fiscales, le dispositif Scellier est moins intéressant mais si le plafond de 300000euros est maintenu, l’écart par rap- port au régime antérieur n’est que de 1000€ par an. En revanche, le Scellier non BBC subit une plus forte baisse. Mais il faut reconnaître que les coûts de construction sont plus élevés de 7 à 10% au m2 en BBC. Ainsi la réduction d’impôt compense le surcoût de construction. Cela signifie aussi qu'il reste de belles affaires à réaliser sur des logements non BBC qui sont bien placés. Les clients peuvent encore obtenir actuelle- ment des taux de 3,5 à 3,8% en taux moyen pour des durées d’emprunt de 12 à 15 ans et le niveau des taux ne devrait pas explo- ser en 2011, même si nous constatons une augmentation en ce moment ». > Comment voyez-vous le marché dans les prochains mois? A. LN. : « La crise de 2008 a provoqué une raréfaction de l’offre. Beaucoup de produits immobiliers se sont ensuite vendus en un temps record, ce qui a fait monter les prix. La hausse de 15% des permis de construi- re en 2010 va permettre une augmentation du nombre de programmes sur le marché ce qui va éviter au prix du neuf d’augmenter trop fortement. Mais les pro- moteurs subissent aussi les augmentations de coûts liées au respect des normes d’accessibilité aux personnes handicapées. Le marché de l'ancien est quant à lui orien- té à la hausse. ». Arnaud Le Niniven (Izimmo): “il reste de belles affaires en Scellier non BBC”. Arnaud Le Niniven, directeur commercial du Groupe Izimmo, société indépendante de commer- cialisation et de conseil en immobilier de placement, analyse le marché du placement locatif. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W ❑ Izimmo en chiffre : - 255millions d’euros collectés - 27millions d’euros HT de chiffre d’affaires - 240millions de réservations nettes et 1400 lots (Chiffres 2010)
