– 2 – Jurisprudence –
Vente: Expiration du délai de la condition suspensive / Garantie du vendeur : pour un trouble de droit seulement / Promesse unilatérale
de vente: rétractation de l’offre avant la levée d’option / Interprétation du contrat
Construction: Le non-respect des règles parasismiques relève de la garantie décennale / Le recours envers le vendeur doit être engagé par les propriétaires, non par l’ASL
Copropriété: Une surveillance vidéo dans les parties privatives ?
Baux commerciaux: Convention précaire sur le domaine public et transfert du bien / Appel du bailleur sur un jugement portant cession du bail
– 5 – Au Parlement –
Rejet au Sénat d’une proposition de loi sur les expulsions locatives
Habitat indigne outre-mer
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Distinctions –
– 8 – Au Sénat –
Le risque d’inondation et de submersion marine impose de modifier les documents d’urbanisme
■ JUGÉ ■ > > Le non-respect des normes de construc- tion parasismiques relève de la garantie décennale (Cass. Civ. 3 e , 11mai2011). > > Lorsqu’un bien relevant du domaine public a fait l’objet d’une convention d’occupation temporaire, son déclassement n’affecte pas la nature de la convention (arrêt de la cour d’appel de Paris du 11mai 2011, concernant un bien transféré à la Sovafim, p.4). > > Une surveillance vidéo installée dans des parties privatives mais visant les parties communes constitue un trouble manifeste- ment illicite justifiant d’ordonner sa dépose (Cass. Civ. 3e, 11mai2011). ■ RÉPONDU ■ > > S’agissant du recours d’un syndicat de copropriétaires auquel est confronté de l’association France Terre d’Asile à propos de l’occupation de logements par des migrants, le garde des sceaux répond qu’il convient d’appliquer le droit des contrats (p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > L’arrêté du 19avril2011 sur l’étiquetage des produits de construction et des pein- tures sur leurs émissions de polluants vola- tils a été publié (p.7). ■ DÉCORÉE ■ > > Marie-Christine Lepetit (directrice de la législation fiscale) est promue officier dans l’ordre national du mérite. ■ DÉBATTU ■ > > Deux propositions de lois sur le risque de submersion marine, votées par le Sénat, visent notamment à adapter les documents d’urbanisme (PLU et SCOT) aux plans de prévention des risques (PPRN et PPRT) dans le délai d’un an à compter de leur approba- tion (lire page8). Pour une vigoureuse politique foncière L’ IEIF vient de publier une intéressante étude sur le logement d’où il résulte que l’accession à la propriété est grippée. Si le taux de propriétaires continue de progresser faiblement, (53,9% en 1984 et 57,2% en 2006), la proportion de proprié- taires accédants est en chute. Les accédants représentaient en effet 48,4% des propriétaires en 1984, mais cette part a chuté à 34,2% en 2006. De plus, l’augmentation de la propriété se concentre parmi les ménages les plus aisés. L’étude observe par ailleurs en Ile-de-France un phénomène spatial de gentryfication. Ainsi, à Paris et dans les Hauts-de-Seine, le reve- nu médian augmente plus vite que celui des autres départements. S’agissant de l’évolution des prix, l’étude observe que c’est le parc existant qui subit l’essentiel du choc de la tension du marché et de la revalorisation des prix. Constat très révélateur : dans les départements les plus riches (Paris, Hauts-de-Seine et Yvelines), la dérive du ratio entre prix des appar- tements anciens et revenus est plus limitée (elle y est tout de même de 50 à 60%) alors que, dans les départements les plus modestes (Seine-Saint-Denis et Val-d’Oise), la dérive est plus forte (95% et 80%). L’IEIF en déduit: “la stagnation globale du pouvoir d’achat et la stabilité de la répartition des revenus entre ménages aisés et ménages modestes expliquent la violence du choc: il n’y a pas atté- nuation de l’effet prix par un effet revenu”. Autrement dit, la haus- se des prix est plus durement ressentie dans les secteurs les moins riches. En province également, on constate des écarts importants entre les villes les plus dynamiques du point de vue de la croissance des ménages (Toulon, Marseille, Lyon ou Grenoble) où l’évolution du ratio prix des appartements anciens / revenus est de 85 à 90% et des villes moins attractives (Limoges, Besançon, Rennes, Nancy, Strasbourg, Lille ou Rouen) où l’évolution est de 26 à 40%. Pour le neuf, avec PTZ, la capacité financière des primo-accédants est suffi- sante pour la grande couronne mais non pour la petite couronne, même avec le nouveau PTZ. En province, de nombreuses unités urbaines étaient passées en dessous du niveau moyen requis pour l’accession. Mais le nouveau PTZ devrait permettre le développe- ment de nouvelles transactions. L’étude conclut que le triptyque des politiques publiques visant à la fois à faire progresser l’accession à la propriété, à soutenir la pro- duction par des aides à l’investissement locatif et à éviter l’étalement urbain ”relève de plus en plus de la gageure”. L’IEIF pré- conise une vigoureuse politique foncière pour densifier et recycler les terrains potentiellement disponibles dans la première périphérie des villes centres. Voici de quoi inspirer quelques programmes politiques… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 437 2 4 MAI 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Expiration du délai de la condition suspensive / Garantie du vendeur: pour un trouble de droit seulement / Promesse unilatérale de vente: rétractation de l’offre avant la levée d’option / Interpréta- tion du contrat Construction : Le non-respect des règles parasismiques relève de la garantie décennale / Le recours envers le vendeur doit être engagé par les propriétaires, non par l’ASL Copropriété : Une surveillance vidéo dans les parties privatives? Baux commerciaux : Convention précaire sur le domaine public et trans- fert du bien / Appel du bailleur sur un jugement portant cession du bail - 5 - Au Parlement - Rejet au Sénat d’une proposition de loi sur les expulsions locatives Habitat indigne outre-mer - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Distinctions - - 8 - Au Sénat - Le risque d’inondation et de submersion marine impose de modifier les documents d’urbanisme S O M M A I R E E D I T O R I A L 24mai2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N T T R R A A T T D D E E V V E E N N T T E E ▲ Contrat de vente ■ Expiration du délai de la condi- t ion suspensive (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2011, n°531, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°10-14536) Une promesse synallagmatique de vente avait été conclue en 2000 pour une durée de cinq ans sous condition suspensive d’obtention de prêt au plus tard le 1eraoût 2005. Un avenant du 16novembre 2004 avait indiqué que le prêt devait être obtenu dans le mois suivant la signature de l’avenant, à peine de caducité de la pro- messe. Les bénéficiaires de la promesse avaient assigné le propriétaire pour obtenir la vente. La cour d’appel avait admis leur demande, mais l’arrêt est cassé au visa de l’article 1176 du code civil: “Attendu que pour accueillir cette deman- de, l’arrêt retient que la date d’autorisation du prêt - le 14décembre 2004 - est anté- rieure à l’expiration du délai prévu par l’avenant de la promesse de vente - le 16décembre 2004 - et qu’il importe peu que cet accord ait été notifié aux acqué- reurs le 24décembre 2004; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la banque n’avait transmis à l’acquéreur une offre de prêt que le 24décembre 2004, après l’expiration du délai prévu pour la réalisation de la condi- tion suspensive, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le prêt devait être obtenu le 16décembre 2004. Or la banque avait accordé le prêt le 14décembre mais n’avait notifié son accord de prêt à l’acquéreur que le 24décembre. Cette transmission étant postérieure à la date limite de réalisation de la condition sus- pensive, la promesse était caduque. À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’obtention du prêt suppose que l’acquéreur ait reçu l’offre de prêt de la banque. Il ne suffit pas que la date de l’offre de prêt soit antérieure à la date limite. ■ Garantie du vendeur: pour un trouble de droit seulement (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2011, n°526, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°10-13679) L’acquéreur d’un appartement et de deux emplacements de parking avait assigné son vendeur en indemnisation du préjudice de jouissance résultant de l’envahissement d’un des parkings pas une haie de troènes. La cour d‘appel lui avait donné raison mais l’arrêt est cassé “ Vu l’article 1626 du code civil; A ttendu que quoique lors de la vente, il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente; […] Attendu que pour accueillir cette demande [en indemnisation], l’arrêt retient que M me T. ne peut jouir de l’emplacement de station- nement conformément à sa destination normale et subit une restriction dans sa jouissance et que le vendeur doit garantie à l’acquéreur de l’éviction partielle subie par suite de cette jouissance anormale; Qu’en statuant ainsi, alors que la garantie du fait d’un tiers n’est due que si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit et alors qu’elle avait consta- té […] que le trouble, résultant d’un défaut d’entretien des parties communes, n’était pas imputable au vendeur et était postérieur à la vente, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres consta- tations, a violé le texte susvisé”. L’arrêt est cassé sans renvoi, la Cour débou- tant l’acquéreur de sa demande. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour d’appel avait tout de même condamné le vendeur à 3500 € de dommages-intérêts (et à 3500 € au titre des frais) pour le troène exubérant… La Cour de cassation met un peu d’ordre dans cette exubérance. L’article 1626 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie d’éviction, mais cette garantie ne porte que sur les troubles de droit. L’auteur du pourvoi avait justement rappelé que le vendeur n’est pas tenu des troubles de fait émanant des tiers. Un trouble de fait non imputable au vendeur, de surcroît postérieur à la vente, ne pouvait ouvrir droit à indemnisation. ■ Promesse unilatérale de vente: rétraction de l’offre de vente avant la levée d’option (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2011, n°525, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°10-12875) Les conditions de cette promesse unilatéra- le de vente étaient un peu complexes: un bien avait été acquis par deux personnes en usufruit et par leur fils en nue-propriété. Celui-ci, après le décès de son père, avait conclu une promesse unilatérale de vente au profit d’une personne en prévoyant que la réalisation de la vente pourrait être demandée par le bénéficiaire quatre mois à compter du jour où il aurait connaissance, par LR avec AR, du décès de l’usufruitière. Le nu-propriétaire s’était alors marié et, q uelques jours avant, sa femme, avait pris l’engagement de régulariser l’acte de ven- te. Après la mort du nu-propriétaire, sa veu- ve avait assigné le bénéficiaire en nullité de la promesse, puis notifié le décès de sa bel- le-mère. Le bénéficiaire avait alors levé l’option. Pouvait-il exiger la réalisation de la vente? La Cour de cassation répond par la négative, cassant l’arrêt d’appel: “Vu les articles1101 et1134 du code civil; Attendu que pour dire la vente parfaite, l’arrêt retient qu’en vertu de la promesse unilatérale de vente M me M. devait mainte- nir son offre jusqu’à l’expiration du délai d’option, sans aucune faculté de rétracta- tion; que M me M. ne pouvait se faire justice à elle-même et que le contrat faisant la loi, elle ne pouvait unilatéralement se désenga- ger; Qu’en statuant ainsi, alors que la levée de l’option par le bénéficiaire de la pro- messe postérieurement à la rétracta- tion du promettant excluant toute ren- contre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée , la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs […]: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il résulte de cet arrêt que, tant que le bénéficiaire de la promesse de vente n’a pas levé l’option, le promettant est susceptible de rétracter son offre. Une levée d’option ultérieure est donc inopé- rante pour manifester la rencontre des volontés. En conséquence, le bénéficiaire ne peut plus exiger la vente forcée. Jusqu’à la levée de l’option, le promettant n’a qu’une obligation de faire. En consé- quence, s’il le promettant se rétracte, le bénéficiaire ne peut plus exiger la réalisa- tion de la vente. La Cour de cassation avait déjà statué en ce sens en 1993 (Civ. 3 e , 15 déc. 1993, Bull. III, n°174). L’arrêt rapporté confirme cette solution. Ajoutons que le bénéficiaire pourrait le cas échéant demander des dommages-intérêts. ■ Interprétation du contrat (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 12mai2011, n°10/00353) Un acquéreur d’un appartement dans une résidence étudiants avait engagé un recours contre son vendeur (deux contrats étant signés: un contrat de vente et un bail commercial consenti à une filiale du ven- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E deur pour l’exploitation de la résidence en location meublée). Ce programme a déjà donné lieu à des procédures (voir notre numéro433). C e nouvel arrêt condamne également le vendeur à indemniser l’acquéreur en raison du retard d’un an dans la livraison du loge- ment, ce qui avait retardé d’autant la per- ception des loyers. On retiendra ici l’interprétation du contrat fournie par le juge. “Considérant que si la perception des reve- nus locatifs a débuté, comme prévu à la convention, le lendemain de la livraison sans qu’aucune date calendaire n’ait été arrêtée, il découle néanmoins du retard d’achèvement et de livraison des biens que la prise d’effet du bail contractuellement fixée, sans aucune autre précision, au “pre- mier jour du mois suivant la mise en exploi- tation de la résidence” a nécessairement été retardée d’autant et partant la récep- tion des loyers; Que si, ainsi que le font observer les vende- resses, s’agissant de son point de départ, le bail ne se réfère pas à la notion d’achèvement mais à celle de mise en exploitation de la résidence , force est de constater que pour un profane en matiè- re de vente les deux notions sont voi- sines et qu’à aucun moment les vende- resses n’en ont précisé la portée ni le sens qu’elles entendaient leur donner dans le cas précis; qu’au contraire ces notions appa- raissent avoir été utilisées de façon interchangeable au gré des intérêts des venderesses et sans que les acqué- reurs, qui n’avaient pas le pouvoir de s’immiscer dans le bon déroulement de l’opération puissent faire valoir la moindre observation; Considérant en tout état de cause que dans le doute la convention doit s’interpréter contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui contracte l’obligation et qu’il résul- te de l’économie de l’investissement propo- sé à la clientèle et de l’argument de vente tel qu’il figure dans “l’étude personnalisée d’investissement” qui avait été remis aux acquéreurs, que cette acquisition était cen- sée leur assurer une “protection dès le pre- mier jour de l’investissement par la protec- tion des loyers”. La cour condamne donc le vendeur à répa- rer le préjudice résultant du retard de livrai- son. Celui-ci est fixé à 16829euros. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La décision de la cour d’appel accorde donc une portée contrac- tuelle à un argumentaire commercial figu- rant dans “l’étude d’investissement” remi- se à l’acquéreur. Elle applique la règle d’interprétation des contrats que donne l’article 1162 du code civil, contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation. La p erception de revenus étant, selon le contrat, liée à la mise en exploitation de la résidence, elle avait eu lieu dans le respect du contrat. Il n’y avait donc pas d’indemnisation liée à cette clause. Mais la livraison étant retardée, elle avait provo- qué le retard de la mise en exploitation de la résidence. Les deux notions étant utili- sées de façon interchangeable par le ven- deur, la cour admet donc néanmoins l’indemnisation de l’acquéreur. Construction ■ Le non-respect des règles para- sismiques relève de la garantie décennale (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2011, n°523, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°10-11713) Des particuliers avaient fait construire une maison. Après réception, ils avaient assigné le constructeur (qui avait appelé son assu- reur en garantie) pour obtenir des sommes au titre de la mise en conformité aux normes parasismiques. L’arrêt qui avait limi- té le montant de la garantie est cassé. “Vu l’article 1792 du code civil; […] Attendu que pour limiter le montant de la garantie due par la société MMA à la socié- té CDC constructions, l’arrêt retient que l’ouvrage que constitue le doublage des murs en pierre apparente ne présente pas des désordres qui en compromettent actuellement la solidité et le rendent impropre à sa destination et qu’il ne résulte d’aucun des éléments soumis à l’appréciation de l’expert et de la cour d’appel que le risque de séisme interviendra avec certitude dans le délai décennal sur la commune de Gordes […] que s’il peut être imputé au constructeur de n’avoir pas res- pecté les règles de construction parasis- mique pour l’exécution de cet ouvrage de sorte qu’il est tenu à réparation sur le fon- dement de l’article 1147 du code civil des travaux de reprises nécessaires, il ne peut être soutenu que ce défaut de conformité entre dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil, et que c’est donc à juste titre que la société MMA affirme que, compte tenu de la police souscrite, elle n’est pas tenue de garantir son assuré de ce chef; Qu’en statuant ainsi, alors que le dommage consistant dans la non-conformité de l’ouvrage aux règles parasismiques obli- gatoires dans la région où se trouve la mai- son, facteur certain de risque de perte par séisme, compromet sa solidité et la rend impropre à sa destination , la cour d’appel a violé le texte susvisé. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt pose très claire- ment le principe que la non-conformité aux règles parasismiques relève de la garantie décennale. S’agissant, sur un domaine voisin, du défaut de respect des règles de sécurité incendie, la Cour de cassation avait recon- nu comme relevant de la garantie décen- nale le défaut de conformité d’un immeuble d’habitation aux règlements de sécurité incendie (Civ. 3 e , 30juin 1998, n°96-20789). ■ Le recours envers le vendeur doit être engagé par les proprié- taires, non par l’ASL (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2011, n°530, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°10-13782) Voici plus de vingt ans, le programme immobilier de “Port-Cergy” avait été édifié dans le cadre d’une ZAC. Une SNC (Port-Cer- gy Aménagement) était aménageur et avait réalisé un port public prolongé par un canal privé. Une SCI (Port Cergy II) avait construit et vendu des maisons et des immeubles collectifs en bordure du canal. Les acquéreurs étaient réunis dans une asso- ciation syndicale foncière libre. Or à la suite d’envasement du canal, la SCI avait été condamnée à réaliser des travaux de draga- ge. Puis l’ASL avait assigné la SCI pour faire effectuer les travaux et obtenir indemnisa- tion de la perte de valeur de revente des habitations. Sa demande sur ce point est jugée irrecevable , ce que confirme la Cour de cassation: “Attendu que l’ASL fait grief à l’arrêt de dire irrecevables les demandes en répara- tion qu’elle a formées au titre de la perte de valeur de revente des habitations des copropriétaires, ainsi que de la privation de jouissance du canal et des emplacements privés pendant plus de dix ans […] Mais attendu qu’ayant exactement retenu, par motifs adoptés, que l’ASL n’avait pas qualité pour solliciter l’indemnisation des préjudices subis au titre de la perte de valeur de revente des habitations des copropriétaires et de la privation de jouissance du canal et des emplacements privés pendant plus de dix ans, cette demande devant être formulée et justifiée par chacun des copropriétaires concernés; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. L’arrêt est cependant cassé sur deux autres points. 24mai2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 24mai2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Les propriétaires ayant acquis les logements de la SCI étaient donc groupés en association syndicale libre. Mais leur action en indemnisation aurait dû être e ngagée à titre individuel par chacun d’entre eux. Copropriété ■ Une surveillance vidéo dans les parties privatives ? (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2011, n°534, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-16967) Un copropriétaire avait installé dans une pièce de son habitation une caméra de vidéo surveillance dirigée vers un chemin, partie commune, et une lampe à déclen- chement automatique sur le mur de leur propriété. Le syndicat des copropriétaires l’avait assigné pour obtenir l’enlèvement de ces équipements. La cour d’appel avait dit que l’installation du système de vidéo sur- veillance constituait un trouble manifeste- ment illicite et ordonné la dépose du systè- me sous astreinte. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant retenu que les tra- vaux d’installation du système de vidéo sur- veillance mis en place par les épouxB., en dehors de tout consentement donné par les copropriétaires compromettaient de manière intolérable les droits détenus pour chacun d’eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes, la cour d’appel a pu en déduire, sans violer l’article 9 du code civil ni les articles6 et8 de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales, que cette installation constituait un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée sa dépose; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il fallait trancher entre les intérêts en présence. Le copropriétaire ayant installé la vidéo présentait son ins- tallation comme une riposte à des menaces à l’intégrité physique par cer- tains copropriétaires voisins. Il précisait que les images étaient détruites après un délai de 15 jours. Le syndicat invoquait une atteinte au droit au respect de leur vie privée qu’impose l’article 9 du code civil. La Cour de cassation tranche en faveur du respect de la vie privée approuvant la cour d’appel d’avoir considé- ré que l’installation de vidéo constituait un trouble manifeste- ment illicite. Cette solution mérite approbation car on peut penser que le développement de sur- v eillance entre les copropriétaires, n’est pas de nature à favoriser une relation paisible entre les habitants. Baux commerciaux ■ Convention précaire sur domaine public suivie du transfert du bien (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 11mai 2011, n°09/12287) La société Homebox qui exerce l’activité d’entreposage pour particuliers dans des boxes de stockage avait conclu en 1998 avec la SNCF une convention d’occupation tem- poraire du domaine public pour dix ans sur un emplacement de fret dépendant du domaine public ferroviaire dans le 18 e arrondissement de Paris, pour un immeuble de trois étages et un terrain. Or l’ensemble avait été transféré à RFF puis à la Sovafim. Le bien avait été déclassé en 2006. La Sova- fim avait été chargée de le céder et avait adressé une déclaration d’intention d’aliéner à la ville de Paris qui avait exercé son droit de priorité. C’est alors que la socié- té Homebox sommée d’avoir à quitter les lieux a demandé l’application du statut des baux commerciaux. Sa demande avait été refusée en première instance et la cour d’appel confirme la décision: “Il n’est pas contesté que le bien immobilier occupé par la société Homebox faisait par- tie du domaine public de la SNCF à la date de signature de la convention d’occupation de sorte qu’il ne pouvait y avoir de conven- tion que précaire et temporaire et la convention excluait à juste titre l’application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux; La décision prise par arrêté du 26juin 2006 de déclasser le bien immobilier et d’en trans- férer la propriété pleine et entière à la socié- té Sovafim qui a pour objet de mettre en valeur les biens des organismes publics avant de les céder n’a pas nécessairement affecté la nature des relations des par- ties, à défaut d’intention novatoire . Ainsi la société Homebox ne prouve ni ne tente de prouver que le transfert du bien de la société réseau ferré de France à la société Sovafim dont elle a été informée par cour- rier du 7février 2007 a pu affecter la natu- re de la convention d’occupation, alors qu’aucune des parties n’a entendu voir nover leurs relations […] En conséquence, il n’y a pas lieu de pro- céder à une requalification de la convention d’occupation précaire liant les parties au visa de l’article L 145-1 du code de commerce”. L’arrêt rejette les autres demandes de la s ociété Homebox tendant à obtenir un droit de préférence ou une indemnité. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La convention d’occupation temporaire d’origine conclue entre la SNCF et la société occupante indiquait très net- tement écarter la législation des baux com- merciaux. L’occupant entendait tirer parti du transfert de propriété des biens à une société privée et à la décision de déclasse- ment du domaine public. L’arrêt indique très clairement qu’il faut se situer à la période de signature du contrat pour apprécier si les conditions de conclusion de la convention étaient réunies. Le bien fai- sant alors partie du domaine public, il pou- vait faire l’objet d’une convention d’occupation temporaire. La décision de déclassement n’affecte pas la nature du contrat, sauf novation. Or l’intention de nover ne se présume pas rappelle aussi la cour d’appel, la seule information de changement de propriétai- re n’est pas de nature à constituer cette novation. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le déclassement d’un bien du domaine public n’affecte pas la nature de la convention d’occupation tempo- raire consentie préalablement au déclassement. ■ Appel du bailleur sur un juge- ment portant cession du bail (CA Paris, pôle 5, ch. 9, 12mai2011, n°11/06002) Une société avait conclu avec une SARL deux baux commerciaux pour deux étages de locaux, l’un en 2005, l’autre en 2007. Le locataire rencontrant des difficultés, le tri- bunal de commerce avait ouvert une procé- dure de redressement judiciaire en 2010 et le 17mars2011 arrêté un plan de cession à une autre société. Le périmètre de la repri- se incluait les baux commerciaux. Le bailleur estimant que le plan ne permettait pas la sauvegarde de l’entreprise, il avait fait appel, mais celui-ci est jugé irrecevable: “Considérant que [la locataire, l’administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire, ès qualités] sont bien fondés à solliciter l’irrecevabilité de l’appel ; qu’en effet, en application de l’article L 661-6 III du code de commerce, le bailleur, cocon- tractant mentionné à l’article L 642-7 “ne peut interjeter appel que de la partie du jugement qui emporte cession du contrat”; À nos abonnés : : le texte complet de l’arrêt peut vous être envoyé par mél sur simple demande. ▲ 24mai2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E L L O O G G E E M M E E N N T T A A U U S S É É N N A A T T B B R R È È V V E E S S ◆ Partenariat pour favoriser le logement des salariés La FNAIM Ile-de-France, CILGERE (Action Logement) et CSE Mobilité ont signé le 17mai une convention pour faciliter le logement des sala- riés en Ile-de-France. Avec mise en place des garanties d’Action Loge- ment (Mobili-Pass, GRL…). ◆ Affichage en bâches L’UNPI, le SNPI, l’UNIS et la FNAIM se sont groupés pour se prononcer contre toute limitation quantitati- ve de la surface dédiée à la commu- nication commerciale sur les bâches de chantier ou publicitaires et conteste le “système lourd et inutile” de l’autorisation adminis- trative préalable à l’affichage prévu dans un projet de décret. (Communiqué du 11mai2011). ◆ Groupe de travail diagnostic La Fédération du diagnostic du bâti, FNECI, souhaite la constitu- tion d’un groupe de travail dans le cadre du Plan Bâtiment Grenelle pour traiter de la question de la place et des objectifs que les pou- voirs publics souhaitent donner aux diagnostics et aux professionnels qui les réalisent. (Communiqué du 17mai2011). ❘ ❘ ◗ ◗ Gide Loyrette Nouel ( Bertrand Oldra (associé) et Arnaud Moutet) a conseillé la Société du Grand Paris pour la prise à bail de 2244 m 2 de bureaux dans l’immeuble Le Cézanne réalisé par Silic à Saint Denis. Le preneur qui va y installer son siège a signé un bail “vert” comprenant une annexe “verte”. Le bailleur était conseillé par CGR Legal (François-Régis Fabre-Falret, associé). ❘ ❘ ◗ ◗ Jean-Marc Peyron est nommé “of coun- sel” au sein de l’équipe immobilier du cabinet Herbert Smith Paris LLP. Il est spé- cialisé dans le domaine des baux com- merciaux. ❘ ❘ ◗ ◗ Paul Hastings (David Lacaze et Allard de Waal) a conseillé Paryseine (France) SCI pour la cession d’un immeuble Paryseine de 20 711 m2 (bureaux, activité et entre- pôts à Ivry, 3-5 allée de la Seine. L’acquéreur, investisseur personne phy- sique représenté par Constructa, était conseillé par de Pardieu Brocas Maf- fei (Emmanuel Fatôme et Emmanuel Chauve). Acteurs que dans la présente espèce, la prétention [du bailleur] n’est aucunement limitée à la partie de la cession incluant les deux baux commerciaux qu’elle a consentis à la débi- trice mais porte sur l’ensemble du plan de cession dont l’infirmation est sollicitée avec conversion en liquidation judiciaire; que l’appel sera ainsi déclaré irrecevable”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La faculté de faire appel des décisions dans une procédure de redressement ou liquidation judiciaire est strictement encadrée. S’agissant d’une décision arrêtant ou rejetant le plan de cession, il faut se référer à l’article L 661-6 du code de commerce. Le bailleur qui souhaite contester le plan de cession de l’entreprise de son locataire ne peut faire appel de la décision que s’il limi- te sa demande à la partie de la cession concernant les baux commerciaux. À défaut, son appel est irrecevable. ● ▲ ■ Rejet d’une proposition sur les expulsions locatives Odette Terrade a défendu au Sénat le 4mai une proposition de loi relative aux expul- sions locatives. La sénatrice indique qu’en 2009, il y a eu 110246 décisions de justice prononçant une expulsion et 10500 cas d’intervention de la force publique (JO Sénat 5mai, p.3341). Fin 2010, sur 200000 demandes ont été déposées auprès des com- missions de médiation DALO, 25189 per- sonnes ont pu être logées ou hébergées à la suite d’un recours. La proposition prévoit d’élargir le champ du DALO (art. 1), d’interdire le recours à la force publique dans une procédure d’expulsion lorsque la personne visée n’est pas en mesure d’accéder à un logement par ses propres moyens et n’a pas obtenu de proposition de relogement (art. 2). L’article 3 propose d’interdire toute expulsion de per- sonne reconnue prioritaire par une commis- sion de médiation DALO ou étant dans l’attente d’une réponse. Benoist Apparu , qui souligne que la propo- sition est axée sur le refus de l’emploi de la force publique, répond que le Gouverne- ment “préfère se donner les moyens de limi- ter le nombre d’expulsions locatives en pra- tiquant une politique de prévention le plus en amont possible en cas de situation d’impayés et en recherchant les solutions de relogement quand c’est nécessaire” (p.3345). Il précise qu’il a demandé une enquête sur les expulsions quant à la bonne ou mauvaise foi des personnes expulsées. Il se prononce contre la proposition de loi qui aboutirait à interdire au préfet de mettre en A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T œuvre une décision de justice et estime qu’il y a des marges de manœuvre à utiliser avec les 480000 attributions de logements sociaux par an. Il souhaite par ailleurs recon- quérir le contingent préfectoral: en principe le préfet dispose de 25% des droits de réser- vation pour les ménages mal logés mais, en m oyenne, seuls 10 à 12% des logements sont attribués par les préfets. Il indique que viennent d’être créées dans tous les départe- ments, des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Thierry Repentin préconise un élargisse- ment de la garantie des risques locatifs (p.3347). Il en appelle notamment à l’encadrement des loyers de relocation, à l’exigence de contreparties sociales aux aides à l’investissement locatif. Tous les articles ont été rejetés et la proposi- tion de loi a donc été repoussée (p.3356). ■ Habitat indigne outre-mer Les sénateurs ont abordé le 4mai une pro- position de loi relative à la lutte contre l’habitat indigne outre mer, précédemment adoptée par les députés. La ministre Marie-Luce Penchard explique que ce texte vise à enclencher une politique de rénovation de l’habitat commune à tous les départements d’outre mer avec une intervention forte sur l’habitat informel insalubre et un développement de l’offre nouvelle de logements (JO Sénat déb. 5mai, p.3367). Elle rappelle que l’Etat peut céder gratuitement des terrains destinés à des logements sociaux. L’habitat informel concerne un parc de 50000 logements où vivent 200000 per- sonnes, construits sans droit ni titre, notam- ment à Mayotte. Le texte crée une aide financière compensatoire pour les occu- pants dont le domicile devra être démoli. L’aide suppose que le logement soit la rési- dence principale, qu’il y ait une occupation de bonne foi pendant 10 ans et l’absence d’ordonnance d’expulsion. Pour éviter que l’aide bénéficie aux marchands de sommeil, elle est exclue pour les locaux frappés d’un arrêté d’insalubrité ou de péril (art. 5). Le rapporteur Georges Patient souligne que la procédure créée est dérogatoire mais qu’il s’agit de s’adapter à une solution de fait (p.3371). Il ajoute que la commission a pré- vu que l’aide ne pourra être versée qu’à la libération des locaux par leurs occupants. Pierre Jarlier ajoute que le texte permet aus- si d’adapter le droit à la question des ter- rains vacants, dans le cadre des procédures d’abandon manifeste (p.3374). À suivre. 24mai2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 28avril2011 Sénat p.1096 n°17403 Catherine Dumas, UMP, Paris Développement des supérettes Commerce, PME Les critères d'intervention du Fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce (FISAC) ont été élargis. Le comité interministériel d'aménagement du territoire du 11mai 2010 a décidé que les projets de maintien de commerces en zone rurale seraient accompagnés d'une intervention renforcée du FISAC. Un projet de décret est en cours de rédaction. Les communes peuvent aussi exercer leur droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce ou de baux com- merciaux. Le Conseil d'Etat a confirmé que l'interdiction de toute nouvelle i mplantation de bureaux ou service en rez-de-chaussée n'est pas une atteinte illé- gale à la liberté du commerce (CE 8juin 2010). 28avril2011 Sénat p.1105 n°17409 Jean-Claude Mer- ceron, UC, Vendée Réglementation sur le bruit Écologie La réglementation du bruit résulte du décret du 31août 2006 qui fixe des lim- ites d'émission de bruit, en période diurne et en période nocturne. Les mesures administratives figurent à l'article L 571-17 du code de l'environnement, elles sont commentées par une circulaire du 27février 1996. L'autorité administra- tive peut prendre toute mesure pour faire cesser les bruits: obligation de verse- ment d'une somme au comptable public restituée au fur et à mesure de l'exécution des mesures prescrites, travaux d'office, suspension d'activité. 3mai2011 AN p.4561 n°74074 Kléber Mesquida, SRC, Hérault Clauses d'occupation bourgeoise dans les copropriétés. Location aux personnes défa- vorisées Justice Le règlement de copropriété peut prévoir une clause d'occupation bourgeoise dont l'interprétation relève de l'interprétation souveraine des tribunaux. Le litige en question est en cours d'instance. Il convient d' appliquer les règles du droit des con- trats sans prévoir de mesures spécifiques pour rendre compatibles le droit au logement, le principe de non- discrimination et la notion d'occupation bourgeoise. Le litige concerne l'association France Terre d'Asile qui sous-loue à des migrants mais se heurte à l'opposition du syndicat des coproprié- taires. 3mai2011 AN p.4563 n°101156 Jean-Marc Roubaud, UMP, Gard Réforme de la profes- sion de syndic Justice La nouvelle version de l'avant-projet de loi établie par la chancellerie a fait l'objet de dernières dis- cussions au niveau interministériel. Le Gouverne- ment est attaché à ce que le texte présente un haut niveau de sécurité optimal pour les profes- sionnels et les consommateurs. 10 questions analogues et 18 questions sur le compte séparé. 3mai2011 AN p.4570 n°55536 Jean-Claude Flory, UMP, Ardèche Aide au logement des jeunes Logement Depuis 2006, les préfets doivent établir des plans départementaux pour le logement des jeunes. En 2009, sur 673 167 aides Loca-Pass, 49% ont été attribuées à des moins de 30 ans. Suivant la recommandation du rapport Anciaux, (5000 logements étudiants à pro- duire chaque année), le Gouvernement a atteint l'objectif avec 37512 logements de 2004 à 2010, l'année 2010 marquant un niveau élevé de 6848 logements. 3mai2011 AN p.4572 n°88935 Francis Saint- léger, UMP, Lozère Hausse des prix Perspectives Logement Pour les prochains mois, la tendance haussière des prix des logements devrait se poursuivre. A plus long terme, les évolutions de prix pourraient se modérer, car pesant sur la solvabilité des ménages et surtout en cas de remontée des taux d'intérêt. 3mai2011 AN p.4572 n°93720 Jean-Christophe Cambadélis, SRC, Paris Surloyers HLM Logement Pour ne pas pénaliser les locataires dont les ressources diminuent, l'article R 441-23 du CCH prévoit que la modification des ressources du ménage est prise en compte le mois qui suit la survenance de l'événement. L’article R 441-23 a été modifié par le décret du 30décembre 2009. 5mai2011 Sénat p.1190 n°14866 Roland Courteau, SRC, Aude Droit au logement pour tous Logement Pour la mise en œuvre du DALO, le Gouvernement a prévu 1. La reconquête du contingent préfectoral là où cela se justifie (le décret du 15février2011 améliore la procédure d'attribution des logements sociaux). 2. La mobilisation du 1% logement. 3. La réforme du numéro unique. 4. La mise en place d'un nouveau dispositif informatique d'enregistrement des demandes de logements. Il est aussi demandé aux préfets de relancer les plans départementaux pour le logement des personnes défavorisées. 10mai2011 AN p.4808 n°98389 Jean-Jacques Urvoas, SRC, Finistère Avenir du Scellier Budget Le Gouvernement présentera au plus tard le 30juin 2011 un bilan des dépenses fiscales. La réduction d'impôt Scellier en fera partie. Mais l'analyse de chaque dépense devra permettre de porter un juge- ment sur la cohérence des dispositifs. Le bilan du Scel- lier s'inscrira dans le cadre d'un examen d'ensemble des dispositifs en faveur de l'investissement locatif. Cela laisse entendre qu'une évolution du Scellier est loin d'être exclue. 10mai2011 AN p.4853 n°99890 Alain Marty, UMP, Moselle Délais d'expulsion Justice Les délais légaux actuels ont une incidence certaine sur la durée des procédures locatives d'expulsion, mais il n'est pas opportun de les réduire en raison de l'équilibre qu'ils permettent d'instaurer entre les intérêts des bailleurs et deux des locataires, et de l'intervention récente du Parlement. La loi du 25 mars 2009 a en effet réduit de 3 à 1 an les délais de l'article L613-2 du CCH. ▲ 24mai2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Marion Dewage- naere est nommée conseillère technique (budget) et Julien Lagubeau est nommé conseiller pour le budget au cabinet de François Fillon. (Arrêtés du 9mai2011, J.O. du 10mai, @). ➠ Culture : Annabelle Archien est nommée conseillère en charge des affaires budgé- taires et fiscales, des investissements d'avenir, de la modernisation et du développement durable au cabinet de Frédéric Mitterrand. (Arrêté du 22avril2011, J.O. du 3mai, @). ➠ Budget : Marion Dewagenaere quitte ses fonctions de conseillère technique col- lectivités locales, justice, développement durable, énergie et transports au cabinet du ministre de François Baroin. (Arrêté du 6mai2011, J.O. du 7mai, @). ➠ Économie : Emeric Burin des Roziers quitte ses fonctions de conseiller au cabi- net de la ministre. Il est remplacé par Tho- mas Branche (Arrêté du 5mai2011, J.O. du 12mai, @). Administration et organismes publics ✓ Affaires régionales : Sandrine Godfroid est nommée secrétaire générale pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Pays de la Loire. (Arrêté du 9mai2011, J.O. du 11mai, @). ✓ Institut national du patrimoine : Jean- Michel Leniaud, universitaire, est nommé président du conseil scientifique de cet insti- tut. (Arrêté du 5mai2011, J.O. du 13, p.8349). ■ Étiquetage des produits de construction et peintures L’étiquetage des produits de construction devient obligatoire sur leurs émissions de polluants volatils, suivant des modalités qui viennent d’être précisées par arrêté. Les caractéristiques d'émissions de sub- stances sont formalisées sur une échelle de 4 classes, de A+ à C . La classe A+ indique un niveau d'émission très peu éle- vé, la classe C un niveau d'émission élevé. Le niveau d'émission est indiqué par la concentration d'exposition, exprimée en µg.m -3 . L'étiquette (prévue par l'article R 221-24 du code de l'environnement) doit repro- duire la mention suivante: « Information sur le niveau d'émission de substances volatiles dans l'air intérieur, présentant un risque de toxicité par inhalation, sur une échelle de classe allant de A+ (très faibles émissions) à C (fortes émissions) ». Elle comporte un pictogramme défini dans l'annexe II. En annexe I sont notamment précisés les seuils limites d'émission des produits, sui- vant les classes. Précisons que ces dispositions s'appliquent à compter du 1 er septembre 2013 aux pro- duits mis à disposition sur le marché avant cette date. (Arrêté du 19avril2011 relatif à l'étiquetage des produits de construction ou de revête- ment de mur ou de sol et des peintures et vernis sur leurs émissions de polluants vola- tils, J.O. du 13mai, p.8284). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ■ Mérite: promotion du 13mai Parmi les nominations dans l’ordre natio- nal du Mérite: Grand officier : Claude Allègre ➠ Affaires européennes . Officier: Jean- Claude Bonichot , juge à la Cour de jus- tice de l'Union européenne. ➠ Écologie . Commandeur: Sabine Baïetto-Beysson , inspectrice générale de l'administration du développement durable. ➠ Justice . Officiers: Régis Fraisse, chef du service juridique du Conseil constitution- nel, Patrick Frydman, président de la cour administrative d'appel de Paris, Pierre Garbit , président du TGI de Lyon, Xavier Salvat, avocat général à la Cour de cassa- tion et Bruno Steinmann, président du tribunal de grande instance de Toulouse. Chevalier: François Ancel , sous-directeur du droit civil à la direction des affaires civiles et du sceau. ➠ Économie . Officier: Marie-Christine Le Petit , directrice de la législation fis- cale. ➠ Education nationale . Commandeur: Luc Ferry, ancien ministre. (Décrets du 13mai2011, J.O. du 15mai, p.8422). ✓ Sovafim : Daniel Dubost, Claude d'Harcourt, Sophie Thibault, et Joëlle Le Mouël sont nommés représentants de l'Etat au conseil d’administration de la S ociété de valorisation foncière et immobi- lière. (Décret du 13mai2011, J.O. du 15mai, p.8463). Conventions collectives ➠ Promotion-construction : il est envisagé l’extension de l’avenant n°29 du 1 er mars 2011 concernant les salaires minima. (J.O. du 3mai, p.7590). ➠ Personnels des centres PACT et ARIM : l'accord du 2décembre 2010, relatif aux salaires minima est étendu par arrêté du 26avril2011 (J.O. du 4mai, p.7652). ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : l'avenant n°9 du 21décembre 2010, sur l'évolution du salaire mensuel de base est étendu par arrêté du 26avril2011. (J.O. du 7mai, p.7843). ➠ Immobilier : il est envisagé l’extension de trois avenants: - Avenant du 27décembre 2010 modifiant l'annexe III, relative aux résidences de tou- risme, de la convention collective; - Avenant n°49 du 17mars2011 sur la prévoyance; - Avenant n°50 du 17mars2011 modi- fiant le règlement intérieur de la commis- sion paritaire de suivi. (Avis publié au J.O. du 7mai, p.7846) ➠ Géomètres-experts, topographes, pho - togrammètres, experts-fonciers : l’avenant n°3 du 6janvier2011 concernant le taux de contribution à la formation profession- nelle a fait l’objet d’un avis d’extension (J.O. du 7mai, p.7846). ✓ Monuments historiques La liste des immeubles protégés au titre des monuments historiques en 2010 a été publiée (J.O. du 4mai, p.7633). ■ Coup de rabot sur les niches fis- cales Les taux applicables aux plafonds d'imputation annuelle des réductions et crédits d'impôt entrant dans le champ d'application du « coup de rabot de 10% » des niches fiscales ont été fixés par décret. (Décret n°2011-520 du 13mai2011 pris pour l'application de l'article 105 de la loi n°2010- 1657 du 29décembre 2010 de finances pour 2011, J.O. du 15mai, p.8461). 24mai2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E R R I I S S Q Q U U E E D D ’ ’ I I N N O O N N D D A A T T I I O O N N E E T T D D E E S S U U B B M M E E R R S S I I O O N N JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Les sénateurs ont examiné le 3mai deux propositions de loi tendant à assurer une gestion effective du risque de submersion marine (propositions n°172 et173). L’auteur de la proposition, Bruno Retailleau estime que “la culture du risque est large- ment défaillante en France” et propose de combiner le triptyque “prévention, prévi- sion, protection” pour aboutir à une approche intégrée du risque de submersion marine (JO Sénat, déb. 4mai, p.3230). Parmi les mesures proposées, le sénateur indique que les maires auront un délai d’un an pour mettre en conformité leurs docu- ments d’urbanisme (notamment PLU ou carte communale) avec la carte du risque tel- le qu’elle résulte du plan de prévention des risques. À défaut le préfet serait substitué au maire. Par ailleurs, la délivrance de permis tacites délivrés dans les zones délimitées comme présentant un risque sérieux sera interdite (p.3231). D’autres mesures sont prévues concernant les digues. Alain Anziani ajoute que le texte propose que le risque de submersion soit intégré dans les différents documents de préven- tion. Benoist Apparu indique qu’il a été demandé aux préfets de recenser les terri- toires qui doivent faire l’objet d’un plan de prévention des risques littoraux de manière prioritaire (p.3236). Dans 242 communes le PPR doit être élaboré et approuvé dans un délai de 3 ans et dans 68 communes, le PPR doit être révisé. Il observe que plutôt de tendre au zéro risque, il vaut mieux essayer de vivre avec le risque (p.3237). Jean-Claude Merceron relève que la proposi- tion de loi vise à ce qu’aucun PLU, SCOT ou carte communale ne puisse autoriser des constructions interdites par le plan de pré- vention des risques (p.3241), solution approuvée par Roland Courteau. Il évoque par ailleurs, pour le critiquer, l’article 10 selon lequel que le taux de la TLE ou taxe d’aménagement pourra être majoré et porté jusqu’à 20% dans certains secteurs en regard de la nécessité de créer ou de réhabiliter des ouvrages de protection dans les communes disposant d’un PPR approuvé (p.3243). L’article 1er intègre le risque de submersion marine dans les PPR naturels prévisibles, ce qui permettra de traiter dans un même document le risque de crue et de submer- sion, explique Roland Courteau (p.3256). Il a été adopté avec amendements. Un article additionnel a été voté à l’initiative de Roland Courteau pour confier à l’Etat la mission de surveillance et d’alerte sur les tsunamis (amendement n°26, voté p.3258). L’article 3 prévoit l’élaboration d’un plan de gestion des risques d’inondation (PGRI) à l’échelle de la zone littorale homogène, il renforce le contenu de ces plans en y ajou- tant les ouvrages de protection contre la mer. Un amendement a été voté pour préciser que l’évaluation globale des ouvrages de défense aura lieu tous les deux ans. Un article additionnel a ensuite été adopté pour permettre de tenir compte du risque d’inondation. Dans le plan de gestion des risques d’inondation il devra être précisé les dispositions visant à réduire la vulnérabilité des territoires face aux inondations par la maîtrise de l’urbanisation et la cohérence des projets d’infrastructure de transport. ■ Adapter le droit de l’urbanisme Le chapitreII du texte vise l’adaptation du droit des sols au risque de submersion mari- ne. L’article 4 modifie l’article L 110 pour ajouter dans les objectifs généraux d’utilisation de l’espace, la prévention des risques naturels et technologiques (adopté en l’état, p.3260). L’article 5 modifie l’article L 515-23 du code de l’environnement pour indiquer que le PLU est modifié ou révisé pour supprimer les dispositions contraires aux prescrip- tions du plan de prévention des risques technologiques, dans le délai d’un an à compter de son approbation. Une disposi- tion analogue est prévue pour plan de pré- vention des risques naturels (art. L 562-4). L’article a été voté avec un amendement (n°29) pour que, 6 mois après l’approbation du PPRN, l’autorité en charge de la gestion des sols annonce qu'elle va réviser son PLU ou qu'elle n’envisage pas de le faire, ce qui permettra au préfet d’arrêter plus rapide- ment sa position, explique le rapporteur Dominique de Legge (p.3262). L’article 5 bis , également voté, a pour objet d’adapter le SCOT aux plans de prévention des risques (naturels et technologiques) dans le délai d’un an à compter de leur approbation. L’article 6 prévoit la transmission par le pré- fet aux communes d’informations régulières sur les risques naturels. L’article 6 bis fixe le principe qu’ aucun per- mis tacite ne peut être obtenu dans des zones délimitées dans les PPRN (art. L 424- 2 modifié du code de l’urbanisme). L’article a été voté en l’état (p.3267). La règle s ’appliquera donc dans des secteurs qui devront faire l’objet d’un nouveau zonage (en revanche elle ne concernera pas les déclarations de travaux). Alain Azinani a soutenu un amendement pour que le contrôle de légalité soit systéma- tiquement effectué sur les actes d’urbanisme dans les zones à risque, mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°18). Le chapitreIII concerne la gestion des digues et la défense contre la mer. L’article 8 prévoit par exemple un pan d’action relatif aux ouvrages de protection contre les crues et submersions marines, tous les six ans. L’article 10 prévoit que le taux de la nouvel- le taxe d’aménagement pourra être porté jusqu’à 20% pour financer des travaux de création ou de réhabilitation des ouvrages de défense contre les inondations. L’article a été voté contre l’avis de Benoist Apparu qui rappelle que les taxes d’urbanisme viennent d’être réformées et qu’en deux étapes, (1 er janvier 2012, 1 er janvier 2015) nous passerons de 17 à 5 taxes et que la taxe d’aménagement consti- tue l’outil principal. Son taux peut varier de 1 à 5% mais si une collectivité locale décide d’y ajouter des participations particulières existantes, le taux peut être porté jusqu’à 20%. Il ne souhaitait pas étendre l’objet de ces taxes au financement des digues, mais il n’a donc pas été suivi (p.3272). L’article 19 vise à intégrer la prévention des risques littoraux dans les schémas de mise en valeur de la mer . Jean-Claude Merceron propose d’élargir des schémas à l’espace lit- toral pour que les élus aient une vision plus cohérente de l’aménagement du littoral. Son amendement n°6 a été voté, ainsi que l’article (p.3278). En conclusion des débats, Roland Courteau se félicite notamment des mesures sui- vantes: intégration dans les dispositions générales relatives aux SCOT, aux PLU et aux cartes communales de l’objectif de pro- tection des vies humaines face aux risques naturel majeur et de la suppression des dis- positions contraires aux PPR dans les PLU. L’ensemble du texte a été voté (p.3281). Les documents d’urbanisme vont s’adapter aux risques
