2 – Jurisprudence
Baux d’habitation : Interdiction de location des combles
Fiscalité : Bouclier fiscal et revenu nul
Majoration de taxe foncière pour les terrains constructibles non bâtis
Taxe foncière : local de référence et coefficient de pondération pour un parking
Taxe locale d’équipement : changement de destination
Intégration des allées des galeries marchandes dans la base de calcul de la taxe professionnelle
4 – Congrès
17 propositions du congrès des notaires à Cannes pour simplifier le droit
5, 7 Réglementation
Informations publiques sur www.data.gouv.fr
Vie des entreprises / Rénovation des hôtels outre-mer-
6 – Tableau des réponses ministérielles
7 – Nominations – Agenda-
8 -Projets et rapports
Relancer l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments
Pour un urbanisme de projet : orientations de Benoist Apparu
■ JUGÉ ■ > > Les allées des galeries marchandes peuvent être incluses dans la base de calcul de la taxe professionnelle (CE, 3mai2011, voir p.3). > > Un contribuable qui dispose de revenus nuls est fondé à se prévaloir du bouclier fis- cal (avis du Conseil d’Etat du 7avril, p.2). > > Le bailleur de locaux d’habitation doit se conformer aux exigences de décence, mais il doit aussi respecter les règles du règlement sanitaire départemental, même si elles sont plus contraignantes (CE 4mars2011, p.2). ■ RÉPONDU ■ > > Le code de l’urbanisme n’impose pas de délai pour achever une construction mais des travaux échelonnés doivent être suffi- samment importants pour ne pas être consi- dérés comme un simulacre destiné à éviter la péremption du permis (voir p.6). > > Une personne surendettée qui fait l’objet d’une procédure de surendettement devant la Banque de France peut prétendre au bénéfice du dispositif de garantie Loca-Pass, mais non d’une avance Loca-Pass, qui est un prêt à la consommation (lire p.6 la réponse du secrétaire d’Etat au logement). ■ PROPOSÉ ■ > > Le congrès des notaires réuni à Cannes émet 17 propositions pour simplifier le droit dans le domaine du financement (p.4). ■ PROGRAMMÉ ■ > > Le lancement du portail www.data.gouv.fr est programmé d’ici la fin de l’année pour permettre un accès libre aux informations publiques dont disposent les administrations (p.5). ■ NOMMÉ ■ > > Alexis Rouque est nommé directeur adjoint du cabinet de Benoist Apparu. La coupable rétention de terrains constructibles M ettons en regard la jurisprudence de l’urbanisme et les propositions évoquées par le séminaire sur l’urbanisme de pro- jet clôturé par Benoist Apparu le 27mai. Un arrêt du conseil d’Etat du 15 avril 2011 refuse de soumettre l’article 1396 du CGI au Conseil constitutionnel au titre d’une ques- tion prioritaire de constitutionnalité. L’article en cause, issu de la loi ENL, autorise la majoration de taxe foncière pour les terrains constructibles. Le Conseil d’Etat confirme que le dispositif n’est pas de nature à porter atteinte au droit de propriété (lire page2). Les objectifs du texte, lutter contre la pénurie foncière et favoriser la construction de logements, justifient la majoration de la pression fiscale. Cet arrêt arrive à point nommé pour conforter l’assise du projet du Gouvernement de lutte contre la pénurie foncière qui prévoit de modifier le régime fiscal des plus-values applicables aux ventes de terrains. L’objectif affiché est de “faire disparaître tout intérêt à conserver un terrain sans autre objectif que d’être exoné- ré de taxation sur la plus-value” (p.8). On admirera la sémantique: il s’agit de lutter contre la “rétention des terrains”, ce qui évoque une volonté du détenteur de capter pour son profit exclusif un bien qu’il devrait mettre à disposition du plus grand nombre. Il est aussi question de supprimer “l’avantage fiscal” que constitue l’abattement pour durée de détention. Cette formule est tout de même un peu curieuse. On considérait tradi- tionnellement que l’achat pour revendre à court terme témoignait d’une intention spéculative, jugée malsaine, et justifiait une taxa- tion plus forte. Au contraire, la détention de longue durée, signe de pondération, de gestion de patrimoine en bon père de famille, jus- tifiait un traitement fiscal adouci pour encourager une optique patrimoniale. On assiste ici à un renversement complet de perspec- tive: il faut faire des coups, acheter pour revendre à court terme et bénéficier d’une fiscalité plus favorable… Bref, on sent que le pro- priétaire d’un terrain non constructible, lors du changement de sta- tut de son bien, va devenir ipso facto coupable s’il le conserve, sauf s’il en profite pour réaliser la plus-value que provoque la décision publique de le rendre constructible! De plus, il n’est pas exclu que la mesure provoque des effets per- vers: celui qui détient coupablement depuis des années sera d’autant moins incité à vendre que le temps passe. Chaque année qui passe le confortera dans son idée de ne rien décider… sauf à craindre la majoration de taxe foncière. N’oublions pas que certains outils existants sont peu utilisés. C’est précisément le cas de la majo- ration de la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis. Il appartient aux collectivités qui le souhaitent de la mettre en œuvre. Mais entre la réforme de la fiscalité du patrimoine et celle de l’urbanisme, les débats sont sur ce point loin d’être clos. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 439 7 JUIN 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Interdiction de location des combles Fiscalité : Bouclier fiscal et revenu nul Majoration de taxe foncière pour les terrains constructibles non bâtis Taxe foncière: local de référence et coefficient de pondération pour un parking Taxe locale d’équipement: changement de destination Intégration des allées des galeries marchandes dans la base de calcul de la taxe professionnelle - 4 - Congrès - 17 propositions du congrès des notaires à Cannes pour simplifier le droit - 5, 7 - Réglementation - Informations publiques sur www.data.gouv.fr Vie des entreprises / Rénovation des hôtels outre-mer - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Projets et rapports - Relancer l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments Pour un urbanisme de projet: orientations de Benoist Apparu S O M M A I R E E D I T O R I A L 7juin 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ Baux d’habitation ■ Interdiction de location des c ombles (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 4mars2011, n°336243) Un bailleur avait loué un local d’habitation. Mais le préfet avait mis ce bailleur en demeure de cesser la location au motif qu’il s’agissait de combles. Le bailleur avait obte- nu l’annulation de l’arrêté du préfet devant la cour administrative d’appel. Mais cet arrêt est annulé par le Conseil d’Etat qui, jugeant l’affaire au fond, confirme la déci- sion préfectorale: “Considérant qu'aux termes de l'article L.1336-3 du code de la santé publique dans sa rédaction en vigueur à la date de l'arrêté du 9avril 2004 du préfet de la Seine-Saint- Denis: le fait de mettre à disposition, à titre gratuit ou onéreux, aux fins d'habitation, des caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et de ne pas déférer dans le délai d'un mois à la mise en demeure du représentant de l'Etat dans le département de mettre fin à cette situation est puni des peines édictées à l'article L.1336-4; que tout local situé dans l'espace compris sous la charpen- te d'un immeuble relève des combles au sens de ces dispositions, à moins qu'il ne possède une hauteur suffisante et soit convenablement aménagé pour l'habitation ”. L’arrêt d’appel est censuré notamment pour avoir invoqué l’article 46 de la loi de 1965 (loi Carrez) qui est “étranger à la détermi- nation des locaux constituant des combles” au sens de l’arrêté de 2004. “Considérant […] qu'il ressort des pièces du dossier et, notamment, du rapport établi le 5septembre 2003 par l'inspecteur de salu- brité du service communal d'hygiène et de santé de Saint-Denis, que la majeure partie des pièces du local litigieux avait une hau- teur sous plafond inférieure à 2,20m; que cette hauteur n'étant pas suffisante au regard, notamment, des prescriptions du règlement sanitaire départemental qui retiennent une hauteur minimale de 2,20m, les locaux constituent des combles au sens de l'article L.1336-3 du code de la santé publique, sans que puisse faire obstacle à cette qualification la circons- tance que le volume habitable serait conforme aux exigences de l'article 4 du décret du 30janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi du 13décembre 2000”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La loi SRU a introduit la notion de décence dans le code civil (art. 1719) et dans la loi du 6juillet 1989 (art. 6), notion qui a été décrite par le décret du 3 0janvier 2002. Mais il ne suffit pas de res- pecter cette obligation. Le bailleur doit aussi respecter les exigences du règlement sanitai- re départemental. Cet arrêt en fait le rappel: l’obligation s’impose quand bien même elle excéderait les exigences du décret sur la décence de 2002. Précisons que le texte de la santé publique interdisant les locations de combles a été transféré à l’article L1331-22 du même code. Fiscalité ■ Bouclier fiscal et revenu nul (CE, 8 e sous-section, avis du 7avril2011, n°344962) Un contribuable peut-il bénéficier du bouclier fiscal, s’il ne dispose d’aucun revenu? Le Conseil d’Etat a répondu positivement à cet- te question: “Il ne résulte d'aucune de ces dispositions de l'article 1649-0-A du code général des impôts qu'un contribuable, qui n'a disposé d'aucun revenu au titre de l'année de référence à prendre en compte pour la mise en œuvre du dispositif du plafonnement des impôts directs en fonction du revenu institué par l'article 1 er du code général des impôts, serait exclu du champ d'application de ce dispositif. Un tel contribuable est alors fondé à demander le remboursement de la totalité de l'impôt direct retenu pour le calcul du droit à res- titution ”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le bouclier fiscal est régi par l’article 1 er et 1649-0-A du CGI. Cet avis est favorable au contribuable qui pourra en bénéficier… jusqu’à la disparition du dispositif prévue dans le projet de loi de finances rectifi- cative en cours de discussion à l’Assemblée. ■ Majoration de taxe foncière pour les terrains constructibles non bâtis (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 15avril2011, n°346226) Un contribuable estimait que la faculté pour les communes de majorer la taxe foncière sur les terrains constructibles, instituée par la loi ENL en 2006 portait atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution. Le Conseil d’Etat réfute cette argumentation: “Considérant que la faculté offerte par ces dispositions [art. 1396 du CGI] aux conseils municipaux de majorer, dans les limites pré- vues par la loi, d'une valeur forfaitaire la valeur locative cadastrale des terrains constructibles, situés dans les zones urbaines délimitées par l'un des documents d'urbanisme que l'article 1396 du CGI men- tionne, répond à l'objectif poursuivi par l e législateur de favoriser la mise sur le marché de tels biens en vue de la construction de logements et de lutter ainsi contre les situations de rétention foncière constatées sur le territoire des com- munes; que, le législateur a limité les consé- quences pour le contribuable de cette majo- ration, d'une part en réduisant la superficie retenue pour son calcul de 1000m², d'autre part en fixant un plafond de son montant par référence à une valeur forfaitaire moyenne définie par décret et, enfin, en énumérant les cas dans lesquels elle n'est pas applicable; que la différence de traitement, qui en résulte pour l'assujettissement à la taxe foncière des propriétés non bâties, entre les propriétaires de ces terrains et les propriétaires d'autres ter- rains est ainsi fondée sur des critères objec- tifs et rationnels en rapport avec cet objectif; que, dès lors, il ne peut être sérieusement soutenu que ces dispositions porteraient atteinte au principe constitutionnel d'égalité devant les charges publiques ou au droit de propriété; qu'en conséquence, la question soulevée, qui n'est pas nouvelle, ne présente pas un caractère sérieux”. Le Conseil d’Etat considère qu’il n’y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La loi de 2006 a mis en place ce dispositif fiscal de majoration de taxe fon- cière sur les terrains constructibles dans deux objectifs: favoriser la construction de loge- ment et lutter contre la rétention foncière. Le Conseil d’Etat considère que les critères d’assujettissement sont objectifs et ration- nels et que le législateur a mis en place un plafonnement et des exonérations, ce qui écarte la critique d’atteinte à la rupture d’égalité devant les charges publiques. Rap- pelons par ailleurs que les règles de tarifica- tion ont été modifiées par la loi du 27décembre 2008. ■ Taxe foncière: local de référence, et coefficient pour un parking (CE, 8 e sous-section, 27avril2011, n°325651, sté Eurofactor) Un litige opposait un contribuable à l’administration sur le calcul de la taxe fonciè- re pour des locaux de bureaux et de parking à Asnières. Parmi les ombreux moyens déve- loppés, on en retiendra d’eux. Le premier est relatif au calcul de l’abattement à pratiquer sur la valeur locative pour les locaux de par- king. Le contribuable invoquait un point de la J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E documentation de base de l’administration du 15décembre 1998 selon lequel le coeffi- cient à appliquer ne devait pas être supérieur à 0,1 alors que l’administration avait en l ’espèce pratiqué un coefficient de 0,3. Le Conseil d’Etat rejette l’argument: “Considérant […] que cependant, il ressort des points12 et17 de [la documentation 6 C 2332] que le barème des coefficients de pon- dération moyens ordinairement employés pour l'application de la méthode d'évaluation par comparaison, qui réserve, au demeurant, le coefficient de pondération de 0,1 aux caves et aux greniers annexés à des locaux commerciaux et non aux emplace- ments de stationnement, ne figure qu'à titre indicatif ; que, dès lors, la société Euro- factor n'est pas fondée à soutenir que la doc- trine administrative invoquée interdirait d'appliquer aux emplacements de stationne- ment dépendant de locaux à usage de bureaux un coefficient de pondération de 0,1 et que la surface pondérée de ces emplace- ments aurait, par suite, été déterminée irré- gulièrement”. Le jugement est cependant annulé sur un autre moyen. Le juge avait admis que le sup- plément de valeur locative demandé au contribuable était régulier car le local type ayant servi de référence était régulièrement inscrit au PV des opérations de révision de la commune “alors qu’il n’était pas contesté qu’il avait été entièrement restructuré et ne pouvait plus servir de terme de comparaison au 1 er janvier de l’année d’imposition”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le jugement est annulé mais la requête du contribuable est rejetée sur le fond. On peut en retenir: - d’une part qu’un local-type ne peut plus servir de référence lorsqu’il a fait l’objet d ’une restructuration complète, - d’autre part que les coefficients de pondé- ration à appliquer sur les locaux, qui sont indiqués dans la documentation de l’administration, ne sont mentionnés qu’à titre indicatif, ce qui laisse plus de marge de manœuvre à l’administration. ■ Taxe locale d’équipement: chan- gement de destination (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 27avril2011, n°320207, SCI Arcanciel) Une société avait obtenu un permis de construire pour la transformation de locaux commerciaux abandonnés en 60 garages. Puis elle avait obtenu un permis modificatif pour transformer les locaux en centre de kinésithérapie et en local commercial. L’administration demandait le versement de la TLE et des taxes annexes (financement des CAUE et des espaces naturels sensibles), mais le contribuable en a obtenu décharge devant le Conseil d’Etat: “Considérant […] que la taxe locale d'équipement et les autres taxes locales ou nationales d'urbanisme dont l'assiette est identique sont dues à l'occasion de toute opération de construction, de reconstruction ou d'agrandissement; que doit être regardée comme un agrandissement une opération conduisant à une augmentation de la surface hors œuvre nette; qu'ainsi l'aménagement de locaux existants , autorisé au titre d'un changement de destination , ne consti- tue pas, par lui-même, un agrandisse- ment dès lors qu'il n'emporte aucune aug- mentation de la SHON; Considérant qu'il ressort des pièces du dos- sier soumis au tribunal, d'une part, que le permis de construire délivré le 14août 2001 et prorogé par un arrêté du maire d'Hyères- les-Palmiers du 27janvier 2003, n'avait ni pour objet ni pour effet d'augmenter la sur- face hors œuvre des locaux en cause et n'était d'ailleurs assorti d'aucune décision d'assujettissement aux taxes en cause; que le permis de construire modificatif du 14avril 2004, qui a réduit de moitié le nombre d'emplacements de garage initialement pré- vu et a autorisé la création, dans les locaux commerciaux dont il s'agit, d'un local com- mercial et d'un centre de kinésithérapie, n'a pas eu davantage pour objet ou pour effet d'augmenter la SHON des bâtiments en cau- se; qu'ainsi, il ne saurait être regardé comme ayant autorisé l'une des trois opérations entrant dans le champ d'application des taxes litigieuses; qu'il suit de là que la SCI Arcanciel est fondée à demander la déchar- ge des taxes en litige”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La TLE n’est donc pas due en cas de transformation sans création de sur- faces supplémentaires. L’arrêt est rendu sous le régime de la TLE qui doit être remplacé à compter du 1 er mars 2012 par celui de la taxe d’aménagement (loi du 29décembre 2010). ■ Intégration des allées des galeries marchandes dans la base de calcul de la taxe professionnelle (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 3mai2011, n°312762) La société Bazar de l’Hôtel de Ville contestait la base de calcul de la taxe professionnelle pour des locaux situés dans le centre com- mercial Belle-Epine à Thiais. L’administration avait admis de réduire la surface imposable mais à cette occasion, elle avait décidé d’inclure dans la valeur locative imposable une quote-part des parties communes du centre commercial comprenant les allées des galeries marchandes, les annexes, les locaux techniques et les aires de stationnement. La valeur locative en était portée de 2,6 à 3,9millions d ‘euros. Le conseil d’Etat confir- me la décision qui avait validé la position de l’administration: “Considérant que ces dispositions [art. 1467, 1469, 1518 A et 1518 B et 1469 du CGI] doi- vent s'entendre comme visant le locataire qui a la jouissance effective des locaux ; qu’après avoir relevé dans les motifs de son arrêt, d'une part, que la SA BHV est locatai- re des locaux qu'elle occupe dans le centre commercial de Belle-Epine, d'autre part, que son bail est assorti d'un droit de jouissance des parties communes rattachées au local loué et, enfin, qu'elle les utilise pour les besoins de sa clientèle et de son personnel, même s'ils sont affectés pour partie à la circu- lation et utilisés également par des tiers ne fréquentant pas le centre commercial, une telle utilisation ne pouvant avoir pour finalité que de permettre l'amélioration de la fré- quentation de sa zone de chalandise, la cour a estimé, par une appréciation souveraine non arguée de dénaturation, que la SA BHV devait être réputée avoir eu la disposition des locaux communs à proportion de la surface des locaux commerciaux qu'elle louait ; qu'en se fondant sur ces éléments, les juges du fond, à qui il n'appartenait pas de rechercher si la société requérante disposait d'un droit d'usage privatif de ces parties com- munes, ni, eu égard aux éléments sur lesquels ils fondaient leur décision, si elle en assurait le 7juin 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Cumul de taxe d’habitation et de taxe professionnelle Un contribuable qui disposait de 4 apparte- ments loués pendant la période estivale à Arcachon contestait son imposition au titre de la taxe d’habitation. Le juge administra- tif avait validé cette imposition alors que le contribuable estimait que, n’entendant pas s’en réserver la jouissance en dehors des périodes de location, il ne devait pas être soumis à la taxe d’habitation, en application de l’article 1407II du CGI. Mais le Conseil d’Etat refuse d’admettre le pourvoi. L’imposition à la taxe d’habitation est donc confirmée, ce qui montre la diffi- culté d’un bailleur de location saisonnière à éviter le paiement de la taxe d’habitation, même s’il paie la taxe professionnelle (ou maintenant la cotisation foncière des entre- prises) dès l’instant où il peut être considéré comme se réservant l’usage du logement en dehors des périodes de location. (CE, 7avril2011, 8 e sous-section, n°337402) ▲ 7juin 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Les premie cession en pleine propriété (art. L 443-6-1 nouveau). ■ Réfodenurisme Plusieurs mncerné. ■ Retrté Enfin, l'articlconsommation) au lieu de 10 jours (art. L 121-64 ancien). (Loi n°2009). L L E E N N O O T T A A R R I I A A T T E E N N C C O O N N G G R R È È S S R R E E N N C C O O N N T T R R E E 35 artiurisme La loi du ourisme. Fidèles à leur tradition de faire de leur congrès national un outil de force de pro- positions, les notaires réunis cette année à Cannes émettent 17 propositions. Mais ces 17 thèmes qui s’articulent autour de quatre verbes clés - clarifier, simplifier, sécuriser et innover - ne sont pas tous un appel au législateur. Bien au contraire: seuls six imposent un recours à la modifica- tion de la loi. Tous les autres supposent un infléchissement des pratiques ou de la jurisprudence. Ainsi en est-il de la subroga- tion du prêteur lorsque l’emprunteur solli- cite un nouveau banquier pour refinancer une dette précédente. La jurisprudence considère que la subrogation est limitée au capital et ne porte pas sur les intérêts. Bien que moins coûteuse qu'un nouveau prêt, la subrogation est donc peu prati- quée. Si la jurisprudence était modifiée, cela permettrait un développement de cet- te technique peu coûteuse. Tour d’horizon des propositions phares, présentées par le rapporteur général du congrès, Olivier Herrnberger. Clarifier ➠ Personne ne sait plus très bien comment il faut calculer le taux effectif global . Or la question est importante puisque la sanc- tion de l’obligation de mentionner le TEG est la perte du droit à percevoir les inté- rêts. Il faut donc déterminer précisément ce qui doit être inclus dans le calcul du TEG. Les notaires proposent aussi de clari- fier le champ d’application du TEG car, s'il est utile d’y faire référence lorsqu’une banque prête à un particulier, son utilité est discutable lorsque la Caisse de dépôts accorde un financement à une grande entreprise. ➠ Le domaine des relations familiales est aussi matière à clarification: les parents sont tenus de financer les études de leurs enfants mais non de financer le démarrage d’une activité professionnelle de leurs rejetons par exemple en partici- pant à l’achat d’une entreprise. Si des parents consacrent la même somme aux études d’un enfant et à l’achat d’une entreprise pour un autre enfant, lors de la succession il faudra rapporter la somme utilisée pour l’achat mais non celle consa- crée aux études. Certes, il est possible, en dérogation au principe de l’article 552 du code civil, de prévoir que l’aide aux études d’un enfant est rapportable, mais on ne sait pas bien comment le faire en pratique. Le congrès propose donc de l’organiser au moyen d’un pacte de famille. Si une somme de 100 a été versée à l’enfant pour acheter une entreprise qui, lors de la succession vaut 300, il faut rap- porter 300. Il serait proposé de présumer que la prise de valeur provient du travail du chef d’entreprise et donc de le dispen- ser de rapport. ➠ La loi a organisé le régime de l’ entrepreneur individuel à responsabili- té limitée (loi du 15juin 2010) avec une séparation du patrimoine personnel et du patrimoine professionnel. Mais une question demeure: est-il possible au créancier profes- sionnel de faire tomber l’étanchéité entre les deux et demander une garantie sur le patrimoine personnel? Inversement, un créancier personnel (pour le financement d’une résidence secondaire par exemple), peut-il demander une garantie sur le patri- moine professionnel? Il faut clarifier. Simplifier Olivier Herrnberger indique la ligne qui a guidé le notariat dans sa recherche de sim- plification: “supprimer les formalités qui présentent des inconvénients supérieurs à leurs avantages”. ➠ Dans le cadre du crédit-bail , lors de la levée d’option par le crédit-preneur, le ven- deur (crédit-bailleur) est obligé de fournir tous les contrôles techniques, comme s’il était un vendeur classique. Or bien souvent c’est le crédit-preneur qui a recherché le terrain, fait construire et, pour assurer son 17 propositions des notaires pour simplifier et clarifier le droit Le 107 e congrès des notaires qui s’est ouvert à Cannes ce 5 juin traite du thème d u financement “les moyens de ses projets, la maîtrise des risques”. Rencontre le 31 mai avec le président Henri Brugerolle, le rapporteur général, Olivier Herrnberger et Thierry Delesalle, en charge de la communication nationale. financement, sollicité un crédit-bailleur. Il s’agit donc plus d’une opération de finan- cement que de vente. Le congrès propose donc de supprimer ces formalités de four- n iture de contrôle technique. (En revanche, il ne va pas jusqu'à proposer une simplification analogue au cas du bailleur qui cède le bien à son locataire car, observe le rapporteur, on n'est pas face à la même catégorie de contrat. D’ailleurs, le preneur verse bien un prix lorsqu’il acquiert le bien de son bailleur alors que le crédit-preneur qui lève l’option, bien souvent ne verse pas de prix. De plus au cours du contrat, c’est bien le bailleur qui fournit les contrôles tech- niques alors que, pour le crédit-bail, c’est le crédit-preneur qui s’en charge). ➠ Dans la sphère familiale, les séparations de couple provoquent bien souvent des difficultés relatives au financement de la résidence principale. Le congrès propose de permettre aux couples qui le souhai- tent de simplifier le statut financier de la résidence principale en décidant de ne jamais faire de compte pour savoir qui a financé la résidence principale en trai- tant l’emprunt comme une charge du mariage, au même titre qu’un loyer. La résidence principale bénéficie d’ailleurs déjà d’un traitement spécifique sur de nombreux points (taxation des plus-values par exemple). Sécuriser ➠ La création d’un fichier de crédit des particuliers est actuellement étudiée par un comité de préfiguration de ce fichier. Le congrès souhaite que ce fichier soit effectivement institué et que ce comité soit bien un comité de mise en place du fichier. Les notaires proposent aussi de créer un fichier des cautionnements pour faciliter le repérage du passif d’une personne lors de sa succession. En effet, accorder une caution, tant qu’elle n’est pas sollicitée, ne suscite pas forcément de flux financier et les héritiers peuvent avoir de la peine à localiser les cautionnements. Il est donc proposé de constituer ce fichier sur le modèle de ce qui a été fait par le notariat pour le fichier des testaments. ➠ En cas de divorce ou de séparation, l’ex- conjoint peut faire appel à une banque pour financer l’achat du logement commun, au moyen d’une soulte . Mais la banque ne disposera pas des mêmes garanties que pour une acquisition ordi- naire car le privilège du prêteur de deniers n’existe pas pour le financement de cette soulte. Les notaires proposent donc de créer un privilège immobilier spécial pour contrôle, n'ont pas commis d'erreur de droit et n'ont pas entaché leur arrêt de défaut de réponse à un moyen en jugeant que l'administration fiscale était fondée à inclure dans l'assiette de la taxe professionnelle de la SA BHV la quote-part de la valeur locative de ces locaux communs revenant à cette socié- té”. Le pourvoi de la SA BHV est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La situation est donc très nette: pour le calcul de la taxe profession- nelle, l’administration est fondée à tenir compte, non seulement des parties priva- tives dont le locataire à la disposition, mais aussi des parties communes, à proportion de la surface des locaux loués. ● ▲ 7juin 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N C C O O N N G G R R È È S S B B R R È È V V E E S S ◆ PNRU 2 Maurice Leroy a installé le 26mai une mission d’études pour lancer un deuxième programme national de réno- vation urbaine. Un séminaire est prévu en octobre. ◆ Pour accéder aux informations même quand l’agence est fermée Le réseau d’agences ERA utilise le code barre à deux dimensions (QR Code) pour permettre à ses clients d’accéder aux informations d’une annonce même quand l’agence est fer- mée. Le visiteur peut scanner le code avec un smartphone. (Communiqué du 31mai2011). ◆ Experts La chambre des experts immobiliers FNAIM a été élue au conseil d’administration de TEGOVA (associa- tion européenne d’experts). Elle y sera représentée par Pierre Chanaud. (Communiqué du 23mai 2011). ■ Catastrophes naturelles Deux arrêtés concernant des inondations de début 2011 et la sécheresse de 2009 ont été publiés. (Arrêtés du 23mai2011 portant reconnaissance de l'état de catastrophe natu- relle, J.O. du 26mai, p.9067). P P R R O O J J E E T T S S le financement de la soulte, dont le coût est inférieur à celui d’une hypothèque. I nnover Pour le financement de la dépendance, les notaires suggèrent de faire appel (indé- pendamment des réflexions sur un finan- cement public) à la solidarité familiale. Trois outils pourraient être mis à contribu- tion pour ce faire ➠ Créer une “ fiducie dépendance ”. Par ce biais, les parents pourraient affecter un bien en fiducie au profit d’une personne vulnérable (un conjoint, un enfant handi- capé…). Mais cette fiducie survivrait au décès du constituant. ➠ Le prêt viager hypothécaire (dont les notaires rappellent qu’il a suscité peu d’enthousiasme chez les banquiers) pour- rait être ouvert à d’autres que les ban- quiers. Ainsi par exemple un neveu pour- rait consentir un prêt viager hypothécaire à son oncle. Le prêt serait plafonné au prix de vente du bien lors du décès. ➠ Le viager enfin. Olivier Herrnberger souligne que c’est un outil meilleur qu’on ne le pense. Mais les deux défauts dont il souffre pourraient être aisément corrigés par les deux propositions suivantes: - d’une part, le vendeur court le risque d’un défaut de paiement de l’acquéreur. On pourrait y remédier en accordant au vendeur une clause de réserve de proprié- té, qui a l’avantage de résister à la procé- dure collective du débiteur. - d’autre part, l’acquéreur doit supporter le risque de survie du vendeur. Mais ce risque pourrait être tempéré par un contrat d’assurance. Si le vendeur vit au-delà de ce que laissent présager les tables de mortalité, il serait fait appel à une compagnie d’assurance. Le viager, conforté de ces deux garanties, redeviendrait alors séduisant. Bien qu’assorti d’une assurance, le contrat de vente resterait aléatoire, indique Olivier Herrnberger. En effet, d’une part l’aléa est celui du contrat principal, qui demeure; d’autre part, la garantie pourrait ne porter que sur une partie de la rente ou n’être mise en œuvre qu’après une période de franchise. Toutes ces propositions pourront inspirer les rédacteurs du futur projet de loi de sim- plification du droit en cours de gestation. Le premier ministre qui, pour la première fois honorera de sa présence, le congrès des notaires en ouverture pourra faire son miel de ses propositions concrètes et bien pesées. Nous souhaitons un très bon congrès aux 3000 inscrits de Cannes! ● ■ Codification: la partie réglemen- taire du code du patrimoine est publiée Deux décrets du 24mai2011 sont relatifs à la partie réglementaire du code du patri- moine. On retrouve ainsi dans la nouvelle codification: - les dispositions relatives à l'archéologie préventive , aux articles R 522-1 et suiv. (livreV), - celles relatives aux monuments histo- riques , sites et espace protégés, aux articles R 611-1 et suivants (livreVI). À noter parmi les 50 textes abrogés : - le décret du 27mai 1994 concernant les fouilles archéologiques , - le décret du 5février 1999 relatif à la com- mission régionale du patrimoine et des sites et à l'instruction de certaines autorisa- tions de travaux , - le décret du 16janvier 2002 portant statut de l'INRAP , - le décret du 3juin 2004 relatif aux procé- dures administratives et financières en matière d' archéologie préventive , - le décret du 30mars 2007 relatif aux monuments historiques et aux ZPPAUP, - le décret du 22juin 2009 relatif à la maîtri- se d'œuvre sur les immeubles classés MH . (Décrets n°2011-573 et n°2011-574 du 24mai2011 relatifs à la partie réglementaire du code du patri- moine; décrets en Conseil d'Etat et en conseil des ministres et livresIer àVI, J.O. du 26mai, p.9084). ■ Informations publiques D'ici la fin de l'année 2011, le portail www.data.gouv.fr doit être mis en ligne pour permettre un accès libre aux informa- tions publiques dont disposent les adminis- trations. Cet accès doit être « libre, facile et gratuit ». La décision de subordonner la réutilisation de certaines informations au paiement d'une redevance devra être « dûment justifiée par des circonstances par- ticulières » et concerner des informations inscrites préalablement sur une liste établie par décret. Cette circulaire précise les condi- tions de mise en place de ce service. (Circulaire du 26mai2011 relative à la création du portail unique des informations publiques de l'Etat «data.gouv.fr» par la mission «Etalab» et l'application des dispositions régis- sant le droit de réutilisation des informations publiques, J.O. du 27mai, p.91440). Par ailleurs, un décret (n°2011-577 du 26mai2011 relatif à la réutilisation des informations publiques détenues par l'Etat et ses établissements publics administratifs, J.O. du 27mai, p.9139) indique que la liste des informations concernées par cette réuti- lisation est fixée par décret après avis du conseil d’orientation de l’édition publique et de l’information administrative. ■ Établissements publics fonciers Le Gouvernement est habilité à clarifier le régime des EPF par ordonnance (art. 25 de la loi du 12juillet 2010). Il doit rénover leur mode de gouvernance qui est très disparate. Il faut aussi supprimer la représentation des socio-professionnels , donc des chambres consulaires, pour répondre au droit européen de la concurrence. Mais le projet n'interdira pas de convier un représentant d'un organisme professionnel à assister au conseil d'administration comme personnalité qualifiée. Le décret pourra prévoir que d'autres personnes assistent de façon per- manente au conseil d'administration. (Rép. de la ministre de l’écologie à Dino Cinieri, JO AN Q, 24mai, p.5429, n°100406) ■ Réforme du lotissement Dans le cadre des ordonnances prévues par la loi Grenelle II, le Gouvernement a l'intention de clarifier le régime des lotissements et “de lever les ambiguïtés existantes du fait de l’existence de deux procédures distinctes de lotissement”. Il est possible par ailleurs de faire évoluer sans délai un découpage foncier issu d'un lotisse- ment déclaré en procédant à une nouvelle procédure de lotissement. (Rép. de la ministre de l’écologie à Jean-Marie Morisset, JO AN Q, 24mai 2011, p.5433, n°103948) 7juin 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 24mai2011 AN p.5402 n°93234 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Autorisation d'occupation du domaine public . Mise en concurrence Collectivités territoriales Aucune disposition n'impose à une personne publique d'organiser une procédure de publicité préalable à la délivrance d'une autorisation d'occupation du domaine public, même si l'occupant est un opérateur sur le marché concurrentiel. (CE 3 déc. 2010). Mais l'autorité gestionnaire a la fac- ulté de mettre en œuvre une procédure de publicité et le cas échéant de mise en concurrence, pour valoriser son domaine public. 24mai2011 AN p.5404 n°103424 Francis Saint- Léger, UMP, Lozère Indemnisation des entreprises subissant un trouble du fait de travaux de voirie Commerce PME Les collectivités locales créent généralement des commissions d'indemnisation pour évaluer le préju- dice subi par les entreprises en raison de travaux publics. Ces commissions statuent à l'amiable. Du fait de la grande variété des situations , une har- monisation générale des règles d'indemnisation paraît difficile. Si l'entreprise veut contester le mon- tant, elle peut saisir le juge qui accorde une indem- nité si le préjudice est spécial et anormal. La réponse ajoute que le FISAC, depuis la loi de modernisation de l'économie de 2008, peut accorder une aide aux entreprises pour passer ce cap. 24mai2011 AN p.5431 n°102076 Marie-Jo Zimmermann UMP, Moselle Permis de construire Caducité Ecologie Le code de l'urbanisme n'impose pas de délai pour achever une construction. Le maître d'ouvrage peut échelonner les travaux si chaque interruption est inférieure à un an et si les travaux sont suffisamment importants pour ne pas être considérés comme un simulacre destiné à éviter la péremption. Si les travaux sont interrompus pendant plus d'un an, le permis est périmé. 24mai2011 AN p.5434 n°104578 Jean-Claude Lenoir, UMP, Orne Extension de l'habitation. Permis de construire Ecologie En dehors des parties urbanisées des communes non couvertes par un document d'urbanisme, l'article L 111-1-2 du code de l'urbanisme autorise l'extension des constructions existantes. Mais cela suppose une construction attenante (CE 9mai 2005). Un garage ne peut donc pas être autorisé hors ce cas. Le député réclamait, sans succès, un assou- plissement de la législa- tion. 24mai2011 AN p.5519 n°99204 Anny Poursinoff, GDR, Yvelines Indemnisation de la sécheresse de 2003 Intérieur Il a été décidé de verser aux bénéficiaires de l'article 110 de la loi de finances pour 2006 pour lesquels l'aide initiale a été manifestement sous-évaluée, le reli- quat de ce fonds d'aide exceptionnelle. La circulaire du 25novembre 2010 orga- nise la distribution de cette aide. Les sinistrés sont recensés par les préfectures auprès de ceux ayant reçu une aide supérieure à 20000 € dont les besoins ont été sous-évalués. La procédure doit être soldée en 2011. 24mai2011 AN p.5524 n°87435 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère HLM Prise illégale d'intérêt Justice L'article L 423-11 du CCH oblige les sociétés d'HLM à soumettre à l'autorisation préalable de leur conseil d'administration les conventions visées aux articles L 225-38 à L 225-42 ou L 225-86 à L 225-90 du CCH. L'article 122-4 du code pénal prévoit que la personne qui accomplit un acte prescrit ou autorisé par les dis- positions législatives ou réglementaires n'est pas pénalement responsable. Une simple autorisation de contracter du conseil d'administration ne saurait être qualifiée d'acte prescrit ou autorisé et paralyser l'action pénale. 24mai2011 AN p.5533 n°58217 Jean-Luc Wars- mann, UMP, Ardennes Loca-Pass pour une per- sonne surendettée ? Logement Une personne faisant l'objet d'une procédure de surendettement auprès de la Banque de France peut prétendre à une garantie Loca-Pass. En revanche, elle ne peut pas se voir accorder une avance Loca-Pass car elle constitue un prêt à la consommation et cela entraînerait une déchéance du traitement du surendettement. 24mai2011 AN p.5539 n°10126 Catherine Génis- son, SRC, Pas-de-Calais Réduction du préavis du locataire pour les béné- ficiaires du RSA Logement La loi de simplification du droit prévoit une réduc- tion à un mois du délai de préavis pour donner con- gé au bailleur pour les bénéficiaires du RSA. Mais ce texte ne s'applique qu'à compter de la publication du texte de loi: la loi n'a pas d'effet rétroactif. La loi a été publiée au JO du 18mai 2011. 24mai2011 AN p.5539 n°10155 André Vallini, SRC, Isère Consultation des pièces justificatives de charges de copropriété Logement Les copropriétaires peuvent consulter les pièces justificatives de charges dans le délai séparant la convocation de l'assemblée et la tenue de celle-ci. Si les modalités de consultation sont fixées par l'assemblée, elles s'imposent aux copropriétaires. A défaut, elles sont fixées par le syndic et s'imposent aux copropriétaires. Le syndic n'a pas l'obligation de distinguer les charges récupérables sur le locataire des charges non récupérables. La réponse indique aussi qu'il n'est pas prévu d'imposer aux syndics de communiquer à tous les copropriétaires l'état détaillé des dépenses du syndicat. 26mai2011 Sénat p.1384 n°17690 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Eclairage excessif . Pouvoir du maire Ecologie Les émissions lumineuses excessives sont considérées comme une atteinte aux commodités de voisinage. Le maire peut, au titre de ses pouvoirs de police, y mettre fin. Un nouveau chapitre sur les nuisances lumineuses a été inséré dans le code de l'environnement (art. L 583-3). Les textes réglementaires sont en cours de rédaction. 26mai2011 Sénat p.1389 n°17673 Hervé Maurey, UC, Eure Informations des acqué- reurs de logement de l'accès aux nouvelles tech- nologies de l'information Logement La qualité des lignes de communications électroniques n'est pas intrinsèque au logement. L'occupant ne possède aucun moyen pour l'amélioration de la ligne existante. Le Gouvernement n'envisage pas de modifier la régle- mentation sur le dossier de diagnostic technique pour y adjoindre un nou- veau diagnostic relatif aux technologies de l'information. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 7juin 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Franck Robine est nommé chef de cabinet, conseiller parle- mentaire au cabinet du Premier ministre. (Arrêté du 25mai2011, J.O. du 26mai, @). ➠ E cologie : Martin Choutet est nommé conseiller technique, il succède à Alexis Rouque. (Arrêté du 19mai2011, J.O. du 24mai, @). ➠ Logement : Alexis Rouque est nommé directeur adjoint du cabinet de Benoist Apparu; Martin Choutet quitte ses fonc- tions de conseiller technique. (Arrêté du 19mai2011, J.O. du 24mai, @) ➠ Budget : Vincent Divry est nommé conseiller technique collectivités locales, justice, développement durable, énergie et transports au cabinet de François Baroin. (Arrêté du 18mai2011, J.O. du 24mai, @). ➠ Ville : Mélanie Samson est nommée conseillère technique au cabinet du ministre, Maurice Leroy. (Arrêté du 23mai2011, J.O. du 25mai, @). Préfets ✓ Pierre Monzani est nommé préfet de Sei- ne-et-Marne et Etienne Guepratte, préfet du Gers. (Décrets du 27mai2011, J.O. du 28, @). Magistrature ✓ Guy Pasquier de Franclieu est nommé premier président de la cour d'appel d'Amiens. (Décret du 25mai2011, J.O. du 27mai, @). Organismes publics ✓ Société du Grand Paris : Dominique Dron , commissaire générale au dévelop- pement durable, est nommée membre du c onseil de surveillance de la Société du Grand Paris. (Décret du 26mai2011, J.O. du 27mai, p.9195). ✓ ANRU : Gilles Seigle (Caisse des dépôts et consignations) est nommé administra- teurs de l'Agence nationale pour la réno- vation urbaine. (Arrêté du 19mai2011, J.O. du 28, p.9255). Conventions collectives ➠ Immobilier : il est envisagé l'extension de l’avenant du 1 er mars 2011 portant sur les salaires minima pour 2011. (J.O. du 25mai, p.9013). Réglementation ■ Forêts Un décret détermine le seuil à partir duquel les propriétaires de forêts sont tenus d'établir un plan simple de gestion. Le seuil est fixé à 25 hectares . Le seuil en- deçà duquel les parcelles isolées ne sont pas prises en compte est fixé à 4 hectares. (Décret n°2011-587 du 25mai2011 relatif aux conditions d'établissement d'un plan simple de gestion, J.O. du 27mai, p.9172). ■ Vie des entreprises Pour simplifier la vie des entreprises, et reprenant la proposition du sénateur Bru- no Retailleau, le premier ministre fixe deux dates, le 1 er janvier et le 1 er juillet, pour l'entrée en vigueur des dispositions nou- velles applicables aux entreprises. Il est pré- vu aussi, à compter du 1 er octobre 2011, un différé d'entrée en vigueur d'au moins deux mois. Des dérogations à ces règles sont prévues notamment pour les textes qui sont contraints par une exigence de délai de transposition de règles commu- nautaires ou pour les règles favorables aux entreprises. (Circulaire du 23mai2011 relative aux dates communes d'entrée en vigueur des normes concernant les entreprises, J.O. du 24, p.8937). ■ Rénovation des hôtels outre-mer La loi du 27mai 2009 pour le développe- ment économique des outre-mer avait prévu une aide à la rénovation hôtelière. Le décret du 24mai2011 en fixe les condi- tions. L'aide concerne les hôtels de plus de 15 ans, elle est accordée une seule fois par établissement et pour des travaux que l'exploitant réalise directement. Le mon- tant maximum est fixé à 7500euros par chambre, dans la limite de 100 chambres. Toutefois, le montant maximum est pla- fonné par un taux résultant de plafonds d'intensité des aides communautaires à finalité régionale. (Par exemple en Guade- loupe et Martinique: 50% pour les grandes entreprises, 50% pour les entre- prises moyennes et 70% pour les petites entreprises). Le préfet fixe le montant de l'aide qui sup- pose par ailleurs un engagement d'exploitation minimum de 5 ans. (Décret n°2011-566 du 24mai2011 relatif à l'aide pour la rénovation des hôtels de touris- me situés dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon, J.O. du 25mai, p.9007) ■ Epargne logement outre mer Une ordonnance (n°2011-592 du 27mai2011) modifie le régime de l'épargne-logement en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie. (J.O. du 28mai, p.9244). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 439 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 28 et 29 juin 2011 (Lille). Le 41 e congrès de la Fédération des Promo- teurs Immobiliers se projette dans “l’Horizon 2013”. Parmi les orateurs: Nicolas Bave- rez, Marc-Philippe Daubresse, Michel Godet. A noter, outre l ’intervention de Benoist Apparu, une table ronde politique “les politiques ont la parole”, pour répondre à la question: quelle politique du logement? Infos: www.congresfpifrance.fr A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 7juin 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine P P R R O O J J E E T T S S & & R R A A P P P P O O R R T T S S Rénovation Relancer l’amélioration de la per- formance énergétique des bâti- ments Philippe Pelletier a remis le 31mai un rap- port à Benoist Apparu, pour présenter les objectifs d’amélioration de l’Eco-PTZ et du crédit d’impôt développement durable (CIDD). Il propose de lier l’éco-PTZ et le crédit d’impôt et d’assurer une progressivité de la subvention en fonction de la perfor- mance des travaux réalisés. En 2015, les travaux éligibles à l’Eco-PTZ et au CIDD seraient réservés aux seuls professionnels qualifiés. Le rapport part du constat que si le CIDD est simple, il favorise peu les rénovations globales et que la distribution de l’Eco-PTZ est en baisse. Il émet 30 propositions grou- pées en 7 axes : - Lier le niveau d’aide publique à la perfor- mance énergétique de la rénovation. - Combiner le CIDD et l’éco-PTZ pour favo- riser la rénovation globale des logements. - Accompagner la rénovation intermédiai- re des logements par un CIDD adapté. - Simplifier la distribution de l’aide. - Encourager la qualification des entre- prises par une conditionnalité progressive de l’aide publique. - Ajuster le dispositif pour le développer dans les copropriétés . Le dispositif aurait donc deux déclinaisons, l’une pour les logements individuels, l’autre pour les copropriétés. - Articuler le dispositif avec les aides de l’Anah réservées aux ménages modestes. par exemple en permettant le cumul des aides de l’Anah avec l’Eco-PTZ et le CIDD. Le rapport préconise donc de prévoir une progressivité du CIDD et un allongement de la durée d’emprunt. ➠ Pour les logements individuels , l’aide serait donc modulée suivant le nombre d’actions entreprises parmi 8: - une action: aide par le CIDD - bouquet de travaux de 2 actions: Eco-PTZ jusqu’à 20000 € sur 10 ans et CIDD supé- rieur au cas 1. - bouquet haute performance: Eco-PTZ jus- qu’à 30000 € sur 15 ans et CIDD supérieure au cas 2. Le rapport contient aussi des propositions sur le type de travaux éligibles aux aides. Il est préconisé d’harmoniser la nomenclature et les exigences de performance du CIDD et de l’éco-PTZ et de faire évoluer les exigences de performances sur les matériels de façon coordonnée entre les deux dispositifs d’aide. ➠ Pour les copropriétés , il s’agirait d’un éco-PTZ collectif , délivré au syndicat de copropriétaire, en fonction du nombre de logements éligibles. Une autre proposition vise à intégrer dans le montant du prêt le coût de l’audit éner- gétique ou du calcul thermique préalable, ainsi que les travaux d’intérêt collectif réa- lisés sur les parties privatives. Le CIDD serait accoré à chacun des copropriétaires lorsque la copropriété décide des travaux d’amélioration globale de la performance énergétique de l’immeuble. Enfin, le rapport propose d’ouvrir le dispo- sitif à tous les logements en résidence prin- cipale dont la construction est achevée depuis plus de deux ans. Urbanisme Pour un urbanisme de projet Benoist Apparu a présenté le 27mai ses orientations sur l’urbanisme de projet en clôture du séminaire consacré à ce sujet. Pour le secrétaire d’Etat, il s’agit de “conduire un véritable changement de cul- ture, reposant sur le désir de faire primer l’initiative sur la norme, de favoriser l’audace et de démultiplier les projets, sans pour autant déréglementer le secteur”. Il indique que les propositions ont voca- tion à s’inscrire dans les ordonnances pré- vues par la loi Grenelle II. L’urbanisme de projet vise à “remettre le projet au cœur de l’urbanisme”. Au titre des outils, il indique que pour lutter contre la pénurie foncière, il convient de définir une fiscalité cohérente avec le projet urbain tra- duit dans le PLU. L’objectif est de “neutrali- ser les avantages fiscaux d’abattement de la plus-value liés à la rétention des fonciers non bâtis constructibles”. Le plan comporte aussi des mesures pour réduire les contentieux. Il se veut équilibré car, sans remettre en cause le droit de recours, il vise à lutter contre les recours abusifs, à limiter les vices de forme et à accélérer le traitement des recours. Il est prévu par ailleurs une modification du calcul des surfaces pour l’application du droit des sols ce qui permettra un gain moyen de 10% de constructibilité. Mesures envisagées (extraits) ✓ Sécuriser et améliorer l’exercice du droit de préemption : rendre plus efficace l’exercice de la préemption par les collectivi- tés (demande d’informations complémen- taires…) ✓ Réformer la fiscalité du foncier non bâti constructible : supprimer les avantages fis- caux, c’est-à-dire les abattements progressifs pour durée de détention pour faire dispa- raître tout intérêt à conserver un terrain sans autre objectif que l’exonération de taxation sur la plus-value, avec un dispositif de transition. Réévaluer le foncier constructible pour ins- taller une taxe foncière sur des bases plus réalistes. ✓ Favoriser le recyclage du foncier : favoriser la transformation de bureaux en logements, faciliter la surélévation d’immeubles. ✓ Application du droit des sols : définir une nouvelle surface se substituant à la SHOB et à la SHON, en favorisant les constructions bien isolées. Réformer le lotissement: mise en place d’une certification éco-lotissements, accélé- rer la mise en œuvre des projets. Réduire les délais d’instruction des permis de construire pour certains projets. ✓ Réduction du contentieux Prévoir une explicitation de la qualité don- nant intérêt pour agir dans la requête, sensi- biliser sur la possibilité que le juge prononce une annulation partielle pour éviter l’annulation totale, augmenter le seuil maxi- mum de l’amende pour recours abusif, généraliser l’expérimentation de la fixation d’un calendrier prévisionnel de procédure. ✓ Une nouvelle génération de PLU Un PADD renforcé au cœur du PLU. Faculté d’instituer des secteurs de projets dans les PLU, notamment pour la requalifi- cation urbaine. Autoriser des dérogations à l’obligation de création de parkings si proximité de trans- ports collectifs. Amélioration des procédures d’aménagement; ZAC: possibilité d’un dos- sier unique de création réalisation. ✓ Évolution des documents d’urbanisme ; redéfinition du champ d’application de la révision du PLU. ✓ Pour une culture du projet urbain Créer des projets d’intérêt métropolitain. Réflexion sur un “institut des projets urbains” pour promouvoir la ville durable.
