2 – Jurisprudence
Copropriété: Annulation d’assemblées en cascade
La notification du procès-verbal par un syndic dont le mandat est annulé
Interdiction de location meublée réputée non écrite
Création de parties communes spéciales : quelles conséquences pour les charges ?
Modification du règlement : l’assemblée indispensable
Lot transitoire : quel contrôle des autres copropriétaires
Recouvrement des charges : délai de prescription en cas de jugement
Environnement : Intérêt à agir d’une association de protection de l’environnement
4 – Marché
Selon Laforêt, le marché du logement revient à la raison
5 – Législation
Après son vote à l’Assemblée nationale, la loi sur l’Ile-de-France a été publiée le 16 juin
6 – Tableau des réponses ministérielles
7 – Nominations – au fil du JO –
8 – Rencontre
L ’UNPI dénonce la gestion du parc HLM et préconise, appuyée par un rapport de l’IREF de remplacer les aides à la pierre par les aides à la personne
■ JUGÉ ■ > > La modification du règlement de copro- priété ne peut être valablement adoptée que par une décision de l’assemblée des copro- priétaires (Civ. 3 e , 8juin 2011). > > La clause d’un règlement de copropriété qui interdit la location meublée sauf accord de l’assemblée doit être réputée non écrite si elle n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble (Civ. 3e, 8juin 2011). ■ RÉPONDU ■ > > Après étude des propositions émises par le Médiateur de la République, le Gouver- nement se prononcera sur l’idée de suppri- mer la garantie intrinsèque en VEFA (p.6). > > Le fait de disposer d’un logement HLM en ayant des ressources dépassant les plafonds n’est pas en soi constitutif d’une infraction pénale (p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > La loi du 15juin 2011 visant à faciliter la mise en chantier des collectivités locales d’Ile-de-France a été publiée (voir p.5). Elle entend régler le problème de compatibilité entre le SDRIF en cours de révision et la loi du 3juin 2010 sur le Grand Paris. > > Le décret du 9juin 2011 est relatif au Conseil national de la mer et des littoraux (p.7). ■ RECOMMANDÉ ■ > > Le président de l’UNPI, Jean Perrin, qui a commandé un rapport à l’IREF, recommande de supprimer les aides à la pierre et de les remplacer par des aides à personne (p.8). > > L’UNIS suggère de prendre des mesures relatives au statut des marchands de biens par exemple pour mettre en cohérence le délai de revente de 5 ans avec celui de 6 ans imposé par la loi Aurillac (p.7). Copropriété: souplesse et rigueur L a Cour de cassation a rendu le 8juin une série d’arrêts consacrés à la copropriété. Ces décisions alternent entre rigueur dans l’application de la loi de 1965 et souplesse dans leur interprétation. En voici deux du côté de la rigueur, deux du côté de la souplesse. Côté rigueur, un premier arrêt concerne la modification du règlement de copropriété. Il rappelle que cette modification ne peut résulter que d’une décision de l’assemblée. Un accord même unanime des copropriétaires ne peut suppléer le formalisme de la tenue d’une assemblée. L’acquéreur qui a été informé dans un contrat de vente d’une telle modification sans décision d’assemblée peut invoquer le fait qu’elle n’a pas valablement été prise… Un deuxième arrêt traite des conséquences de l’annulation d’une assemblée qui avait désigné le syndic. Le syndic dont le mandat est annulé ne peut plus convoquer l’assemblée suivante. Cette règle s’applique quand bien même, au jour de la convocation, le mandat du syndic ne serait pas encore annulé. Côté souplesse, un arrêt admet que le syndic dont le mandat est contesté peut adresser valablement le procès-verbal de l’assemblée. Si son mandat est annulé par une décision judiciaire ultérieure, la notification reste valable. En effet, selon l’arrêt d’appel qui est confirmé par la Cour de cassation, la notification du procès-verbal “se suffit à elle-même”. La notification fait cou- rir le délai de deux mois laissé aux copropriétaires pour engager une action en contestation de l’assemblée et cet effet est indé- pendant de la qualité de l’auteur de la notification. En consé- quence, si le mandat du syndic est annulé, cela ne remet pas en cause la validité de la notification du procès-verbal qu’il aura pu effectuer. Un autre arrêt fait également preuve de souplesse, mais dans un domaine différent, relatif à une clause d’un règlement de copro- priété qui interdisait la location meublée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Les copropriétaires esti- maient que la clause devait recevoir application mais le bailleur qui entendait pratiquer la location meublée en a obtenu l’annulation en justice et la Cour de cassation valide la décision. En effet, elle approuve la cour d’appel d’avoir considéré que cette interdiction n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble. La coproprié- té en question autorisait l’usage des lots pour des professions libé- rales. Selon l’arrêt, les inconvénients résultant d’un usage du lot pour une location meublée de courte durée n’étaient pas supé- rieurs à ceux provoqués par l’exercice d’une activité libérale. La déci- sion va donc dans le sens d’une appréciation large des droits des copropriétaires qui ne peuvent être restreints que si la mesure est justifiée par la destination de l’immeuble. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO441 2 1JUIN 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Annulation d’assemblées en cascade / La notification du procès-verbal par un syndic dont le mandat est annulé / Interdiction de location meublée réputée non écrite / Création de parties com- munes spéciales: quelles conséquences pour les charges? / Modifica- tion du règlement: l’assemblée indispensable / Lot transitoire: quel contrôle des autres copropriétaires / Recouvrement des charges: délai de prescription en cas de jugement Environnement : Intérêt à agir d’une association de protection de l’environnement - 4 - Marché - Selon Laforêt, le marché du logement revient à la raison - 5 - Législation - Après son vote à l’Assemblée nationale, la loi sur l’Ile-de-France a été publiée le 16juin - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - au fil du JO - - 8 - Rencontre - L’UNPI dénonce la gestion du parc HLM et préconise, appuyée par un rap- port de l’IREF de remplacer les aides à la pierre par les aides à la personne S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo s era un numéro spécial consacré notamment à la réforme de la fiscalité du patrimoine 21juin 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É Copropriété ■ Annulations d’asemblées en cascade ( Cass Civ. 3 e , 8juin2011, n°691, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°10-20231) Si l’assemblée qui nomme le syndic est annulée, l’assemblée ultérieure nommée par ce syndic doit être annulée en consé- quence. Un arrêt d’appel qui avait considé- ré que l’assemblée convoquée par un syndic dont la désignation n’était pas annulée au jour de la convocation avait pu se tenir régulièrement est cassé: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée du 5janvier 2006 qu’elle prononçait et qui désignait le syndic, celui- ci n’avait plus cette qualité lors de la convo- cation de l’assemblée générale du 30novembre 2006, la cour d’appel a violé” l’article 7 du décret du 17mars 1967, ensemble l’article 42, al. 2 de la loi de 1965. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision confirme des décisions antérieures (Civ. 3 e , 30janvier 2007, Loyers et copr. 2007, n°83). Un syndic étant privé de pouvoir par l’annulation d’une assemblée n’est plus habilité à convo- quer une nouvelle assemblée, même si au jour de la convocation, son mandat n’a pas encore été annulé. La rétroactivité de l’annulation de l’assemblée provoque en conséquence celle de l’assemblée suivante. ■ La notification du procès-verbal par un syndic dont le mandat est annulé (Cass Civ. 3 e , 8juin2011, n°692, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-15484) Cet arrêt traite d’un effet différent de l’annulation du mandat du syndic. Dans cet- te affaire, le copropriétaire avait reçu noti- fication du procès-verbal de l’assemblée mais l’élection du syndic avait été annulée. Il estimait que la notification du PV de l’assemblée par un syndic dépourvu de qua- lité pour le faire était irrégulière et n’avait pu faire courir le délai de prescription de deux mois. Or la cour d’appel avait indiqué que l’article 42 de la loi de 1965 dispose que la notification est faite à la diligence du syn- dic mais qu’il ne résulte pas de ce texte que, pour que la notification produise effet elle doive être faite par un syndic régulièrement désigné. L’arrêt qui avait donc refusé de considérer que le délai de deux mois n’avait pas couru est confirmé: “Mais attendu que M.et M me R. qui avaient reçu notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 3décembre 1999; avaient alors été informés, tant de son conte- nu que du délai de contestation prévu à l’article 42, alinéa2, de la loi du 10juillet 1965 et n’avaient pas agi dans ce délai, la cour d ’appel a, par ce seul motif, légalement justi- fié sa décision”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il résulte donc de cette déci- sion que le syndic qui adresse un procès-ver- bal d’assemblée commet un acte valable car la notification, avait jugé la cour d’appel “se suffit en elle-même”. Contrairement à la convocation qui doit être effectuée par le syndic détenant un mandat valable, la noti- fication du PV peut être faite par un syndic dont le mandat est contesté. ■ Interdiction de location meublée réputée non écrite (Cass Civ. 3 e , 8juin2011, n°694, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-15891) La clause d’un règlement de copropriété prévoyait que les appartements “ne pour- ront être consacrés à la location meublée sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires”. Un des copropriétaires de cet immeuble situé dans le VII e arrondis- sement de Paris (rue Chomel) contestait cet- te disposition et la cour d’appel l’avait répu- tée non écrite. La solution est confirmée par la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant relevé que le règle- ment de copropriété autorisait expressé- ment l’exercice d’une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la loca- tion meublée de courte durée et souverai- nement retenu que celle-ci n’avait provo- qué aucune nuisance, la cour d’appel, qui, en retenant que la restriction n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble a répondu aux conclusions, a pu en déduire que la clause restreignant les droits des époux C.sur les parties privatives de leur lot était réputée non écrite; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : C’est le critère de la destina- tion de l’immeuble qui doit être utilisé pour savoir si une clause restreignant les droits des copropriétaires est justifiée. La jurisprudence est sur ce point abondante. La cour d’appel de Paris a admis l’illicéité d’une clause interdisant la location en meublé, sauf appartements entiers (18mai 2000, Loyers et copr. 2000, n°256). Elle a au contraire validé une clause interdisant la location meublée justifiée par le stan- ding de l’immeuble (14février 2002, dos- sier CSAB n°102). L’arrêt rapporté est dans le sens de la souplesse et invite à comparer les inconvénients que provoquerait l’activité demandée, par rapport à ceux que suscitent celles qui sont déjà autori- s ées, comme les professions libérales. ■ Création de parties communes spéciales: quelles conséquences pour les charges? (Cass Civ. 3 e , 8juin2011, n°697, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-15551) Une assemblée avait décidé de répartir les charges concernant la réfection d’une toitu- re du bloc C de l’immeuble, entre les seuls propriétaires de lots constituant ce bloc. Un des copropriétaires du bloc C estimait que la création de parties communes spéciales propres à l’usage de certains coproprié- taires n’avait pas nécessairement pour conséquence l’instauration de charges spé- ciales et donc que tous les copropriétaires devaient payer les travaux, mais son analy- se a été repoussée tant en appel qu’en cas- sation: “Mais attendu qu’ayant, par motifs adop- tés, relevé que le règlement de copropriété définissait les parties communes spéciales propres à l’usage de certains coproprié- taires répartis en blocs et prévoyait que la terrasse du bloc C ainsi que les installations et constructions qui s’y trouvent sont la pro- priété de ce bloc, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a, à bon droit, retenu que la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales avait pour corol- laire l’instauration de charges spéciales et déduit que les charges afférentes à la réfection de l’étanchéité de la terrasse devaient être réparties entre les proprié- taires de ce bloc; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le copropriétaire estimait que la clause du règlement mettant à charge des copropriétaires du bloc C les travaux d’entretien de cette partie com- mune spéciale devait être interprétée stric- tement, en excluant les travaux de réfec- tion totale ou de reconstruction. La cour d’appel avait au contraire appuyé sa déci- sion sur la nature de partie commune: le règlement ayant qualifié la terrasse de par- tie commune spéciale, il en résultait une répartition des dépenses y afférentes sur les seuls copropriétaires concernés. Voir aussi, pour une décision dans le même sens, un arrêt du 3juin 2009 (Civ. 3 e , pour- voi n°07-20314). J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Modification du règlement: l’assemblée indispensable (Cass Civ. 3 e , 8juin2011, n°700, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°10-18220) Une modification du règlement de copro- priété créant une servitude avait été déci- dée par un acte modificatif le même jour que la signature d’un acte d’achat de lots par une SCI. Cet acte reprenait les clauses particulières créant la servitude. Quelques mois plus tard, la SCI procédait à l’achat d’un autre lot puis, dix ans plus tard, assi- gnait le syndicat en résolution des servi- tudes créée sur les lots et demandait que les clauses créant les servitudes soient déclarées non écrites. Alors que la cour d’appel avait refusé de faire droit à cette demande, l’arrêt est cassé: “Vu les articles14 al 3, 17 al 1er et 43 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que le syndicat établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété; que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires; que les articles6 à37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10juillet 1965 sont d’ordre public; Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que la modification du règle- ment de copropriété effectuée le 24sep- tembre 1991, était connue de la SCI qui a contracté en connaissance de cause et avait été demandé au notaire par tous les copro- priétaires de “l’ensemble immobilier”; Qu’en statuant ainsi, alors que cette modifi- cation n’avait pas été votée par une assemblée générale , la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs; casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La Cour de cassation rappel- le ici la compétence exclusive du syndicat réuni en assemblée pour décider de la modification du règlement de copropriété. Il en résulte qu’une décision même unani- me des copropriétaires individuellement ne saurait remplacer une décision d’assemblée. Une consultation écrite des copropriétaires est insuffisante (Civ. 3 e , 13avril 1988, Loyers et copr. 1988, n°290), ou encore Civ. 3 e , 14juin 2000, Loyers et copr. 2000, n°239). La solution est donc bien établie et l’arrêt rapporté le confirme. ■ Lot transitoire: quel contrôle des autres copropriétaires? (Cass Civ. 3 e , 8juin2011, n°699, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-20276) Un copropriétaire reprochait à une société d’HLM d’avoir porté atteinte, par ses tra- vaux de constructions, à des parties com- munes et l’avait assignée en rétablissement en leur état initial. La société d’HLM avait entrepris de construire sur des lots transi- toires pour y implanter un nouveau bâti- m ent destiné à devenir un syndicat secon- daire. La demande du copropriétaire est rejetée, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu que l’opération s’est dérou- lée de manière successive avec à chaque fois la création de lots transitoires pour per- mettre la construction ultérieure d’immeubles à usage d’habitation et retenu que c’était selon ce processus qu’avait été édifié le bâtiment J dans lequel les époux G.étaient copropriétaires, la cour d’appel qui a constaté que l’acte modificatif du règlement de copropriété ne mentionnait aucun équipement commun inclus dans le lot n°2316 et qu’il n’était fait état d’ aucune partie commune générale ou spéciale et souverainement retenu que les équipements dont les époux G.demandaient le rétablissement n’étaient que des aménagements provisoires à usage commun et non pas des parties communes telles que visées au règlement de copropriété et qui ayant relevé la facul- té d’attribuer à chacun des lots nouveaux les tantièmes de propriété y afférents n’était pas tenue de répondre à des conclu- sions que ses constatations rendaient inopé- rantes, a exactement retenu que le droit à construire sur le lot n°2316 n’était pas sou- mis aux règles d’autorisation de la copro- priété puisqu’en vertu du règlement de copropriété son titulaire bénéficiait du droit d’édification de tous bâtiments et construc- tions et a, par ces seuls motifs et sans déna- turation, légalement justifié sa décision; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le propriétaire du lot transi- toire bénéficiait sur son lot d’un droit d’édification de bâtiments. La cour d’appel avait relevé qu’il disposait d’un droit de jouissance exclusif et d’utilisation sans aucune limitation, sous réserve d’obtenir un permis de construire, ce qui avait été fait. En conséquence, les autres coproprié- taires ne pouvaient pas exiger de conti- nuer à bénéficier du droit de jouissance temporaire sur les équipements provisoires sur le terrain qui étaient appelés à dispa- raître en fonction de la poursuite de pro- gramme de construction. Les équipements en question ne constituent donc pas des parties communes pour lesquelles il aurait fallu une autorisation de l’assemblée en vue de leur suppression mais des “équipe- ments provisoires à usage commun”, dont la suppression ne supposait pas d’autorisation. On imagine le désagrément des copropriétaires qui bénéficiaient de l’usage du terrain encore dépourvu de construction, mais leur droit n’était que temporaire car le droit de construction était associé au lot transitoire et sa mise en œuvre entraînait donc la fin de l’usage du terrain correspondant. Un arrêt d’appel plus ancien (Aix, 27mai 1999, D 1999, somm. p.311) avait admis que si le lot transitoire est défini de façon précise dans sa consistante, il n’est besoin d’aucune autorisation pour exercer le droit de construire. Cet arrêt le confirme, en précisant que les autres copropriétaires ne disposent pas de droit sur les aménage- ments provisoires à usage commun qui y sont implantés. ■ Recouvrement des charges: délai de prescription en cas de juge- ment (Cass Civ. 3 e , 8juin2011, n°693, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-14379) Un syndicat de copropriétaires avait fait opposition au paiement du prix de vente d’un appartement en copropriété pour le paiement de 37730euros correspondant à des charges. Une précédente décision de justice avait fixé ce montant par arrêt de la cour d’appel de Paris du 15décembre 2005. Le copropriétaire vendeur estimait que l’action en recouvrement était prescrite, mais son argument est repoussé: “Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit qu’elle n’était pas saisie d’une action en paiement de charges mais de l’action en recouvrement de la créancedu syn- dicat fixée par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15décembre 2005 qui avait validé l’opposition du syndicat pratiquée entre les mains du notaire à hauteur d’une somme totale de 37730,44euros en application de 21juin 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Intérêt à agir d’une association de protection de l’environnement Une association de protection de l’environnement avait assigné une société pour obtenir réparation du préjudice moral subi en raison de la pollution des sols et des eaux résultant de dépôt de produits pétro- l iers non conformes. L’exploitant soutenait qu’ayant restructuré l’exploitation et ayant remédié à l’infraction, l’association n’avait pas qualité pour agir, mais son argument est repoussé. La Cour de cassation valide l’arrêt d’appel qui avait reconnu l’atteinte aux intérêts collectifs de l’association et jugé que cette atteinte caractérisait le préjudice moral subi, le non-respect de l’arrêté préfectoral, au titre de la réglementation des installa- tions classées, étant de nature à créer un risque de pollution majeure. (Cass. Civ. 3 e , 8juin 2011, n°698, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-15500) 21juin 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H É É B B R R È È V V E E S S ◆ François Mazuyer François Mazuyer (géomètre-expert à Peyrehorade, Landes) a été élu le 15juin président du conseil supé- rieur de l’Ordre des géomètres experts. Il succède à Pierre Bibol- let. ◆ Partenariat CNAV-ANAH La Caisse nationale d’assurance vieillesse et l’Agence nationale de l’habitat ont présenté le 17juin un partenariat pour renforcer les aides qui sont proposées, en vue d’un maintien à domicile, aux pro- priétaires occupants modestes. Ainsi sont harmonisées les listes de travaux subventionnables. La CNAV s’est engagée à transmettre au moins 50000 signalements en besoin de travaux entre 2011 et 2013. L’ANAH subventionne entre 35% et 50% dans la limite d’un plafond de travaux de 20000€. (Communiqué du 17juin2011) . ◆ Les PACT demandent une pérennité des aides de l’ANAH À l’occasion de son assemblée géné- rale le 8juin, la fédération des PACT a voté une motion demandant: - la garantie de la pérennité des aides de l’ANAH nouvellement réfor- mées, - l’inscription dans la politique du logement des moyens consacrés au parc de logements privés sur l’ensemble du territoire pour rele- ver les défis du vieillissement, du DALO et du développement durable, - la création d’un financement dédié à la production et à la ges- tion locative sociale par les orga- nismes agréés de logements très sociaux. (Communiqué du 16juin2011). ◆ Les acteurs du logement d’insertion se groupent La FAPIL, la fédération des PACT et l’UNAFO se groupent pour lancer une démarche commune. Cette démarche qui fédère 300 orga- nismes spécialisés a été présentée Paris le 9juin. Elle vise à porter plus fortement la cause du logement d’insertion. Il s’agit de favoriser le développement d’une offre diver- sifiée de logements accessibles pour des ménages ayant des diffi- cultés d’accès et de maintien dans le logement. l’article 20 de la loi du 10juillet 1965 et rele- vé que cet arrêt qui avait tranché le fond était devenu irrévocable, la cour d’appel, qui a retenu que le délai de l’action en paie- ment de cette créance arrêtée par voie de justice avait pour point de départ la date de l’arrêt quels que fussent les postes de créance auxquels correspondait la som- me fixée, en a exactement déduit que la prescription de l’action en paiement n’était pas acquise au 16novembre 2007, date de l’assignation; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 42 de la loi de 1965 prévoit un délai de prescription général de dix ans pour les actions personnelles nées de l’application de la loi. Ce délai s’applique notamment aux actions en recouvrement de charges (Civ. 3 e , 17 nov. 1999, Bull. Civ. III, n°218). Dans cette affaire, face à l’assignation de novembre2007, le copropriétaire opposait la prescription pour les charges anté- rieures à novembre1997. Mais l’arrêt confirme que l’arrêt antérieur de la cour d’appel qui avait en décembre2005 condamné ce copropriétaire à payer, avait fixé la créance du syndicat de maniè- re définitive. Le syndicat pouvait alors en pour- suivre l’exécution pendant trente ans. ● Selon Laforêt, le marché du logement revient à la raison A près une année 2010 où l’offre et la demande étaient en déséquilibre, l’année 2011 a débuté par une phase de rééquilibrage du marché, selon le réseau Laforêt. En effet, la demande a marqué le pas dans ce premier quadrimestre de l’année. Bon nombre des acqué- reurs ont réalisé leur projet par anticipation en 2010 en raison des mesures fiscales qui s’arrêtaient ou l’ont annulé en attente d’une baisse des prix éventuelle et faute de capacité d’endettement suffisante en raison de la hausse des taux de crédit. Simultanément, l’offre en 2011 a encore du mal à se reconstituer mais elle ne baisse plus; de ce fait, l’écart entre l’offre et la demande se réduit et tend vers un rééquilibrage du marché. Laforêt constate donc que les stocks se stabilisent entre la demande plus exigeante et plus raisonnée des futurs acqué- reurs et les biens hors marché invendus de 2010, le ralentissement des ventes, l’entrée de nouveaux biens, les propriétaires voulant profiter d’un marché encore favorable pour eux. Le nombre de transactions s’est légèrement réduit de -2% en 2011, cela étant dû essentielle- ment à la désolvabilisation des ménages qui s‘accélère. Si les délais de vente ont tendance à se raccourcir, on peut dire que le marché se porte normalement en fonction de la qualité des biens. Les prix au m 2 continuent de monter légèrement (+2% au 1 er quadrimestre 2011) et la hausse des taux n’a pas stoppé la possibilité d’acheter mais l’a rendue néanmoins plus diffici- le. Les accédants qui perdent mécaniquement du pouvoir d’achat sont obligés de rogner sur la surface désirée ou de négocier les prix. Les négociations entre vendeurs et acquéreurs ris- quent de s’amplifier avant que les prix ne finissent par se réajuster. Ces prix ayant augmenté en ce début d’année (+6 % en un an) et le délai de vente moyen national étant de 12 jours, on peut dire que le marché est fluide et redevient raisonnable. Hétérogénéité Le marché se réajuste bien qu’il comporte une grande hétérogénéité d’une région à une autre, d’une ville à une autre et même d’un quartier à un autre. À Paris, les prix poursuivent leur hausse et le délai de vente s’allonge car l’écart entre la demande +7% et l’offre -20% résulte de la hausse des taux d’intérêt et du faible attrait du PTZ pour les biens mal notés par le DPE, les appartements parisiens anciens ayant rarement un bon bilan énergétique. À cela s’ajoute un bon nombre de biens de standing difficiles à acquérir par les franciliens qui ne souhaitent plus autant s’endetter à très long terme. Le marché en Ile-de-France s’ajuste en fonction des budgets et revient à la normale. À Lyon, le franchisé Laforêt présente un mar- ché sain et actif selon les besoins des Lyonnais et non spéculatif. À Marseille, on note une pénurie de l’offre -10% due à l’augmentation du nombre des nouveaux arrivants et des pri- mo-accédants et au peu de place disponible dans la ville pour construire du neuf. À Nice, les prix du marché sont assez disparates entre le marché local des Niçois et celui des retraités et des investisseurs. Toulouse offre une évolution de ses infrastructures importante qui dope le marché. Il en est de même à Tourcoing qui après une refonte de la ville attire un flux d’acquéreurs venant de Lille très proche, offre plus de commodités et des nouveaux emplois, une meilleure incorporation de l’habitat social par la rénovation, tout cela se manifestant par 60% des achats « de raison » par les primo-accédants, sans oublier la particularité locale des « lofteurs » dans les anciens ateliers réhabilités. Réajustement Conclusion selon Lafoêt: en ce début 2011, nous sommes sur le premier palier de réajuste- ment d’un marché raisonnable, s’équilibrant de plus en plus entre l’offre et la demande, per- mettant ainsi un retour à des prix plus cohérents. ■ Sabine Petit ▲ 21juin 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ Débloquer les projets en Ile- de-France Les députés ont abordé le 31mai l’examen de la proposition de loi visant à faciliter la mise en chantier des projets des collectivités locales d’Ile-de-France. Maurice Leroy explique que le schéma directeur de la région Ile-de-France de 1994 a fait l’objet d’une révision mais que le Conseil d’Etat a considéré que ce projet de 2008 était incom- patible avec la loi sur le Grand Paris du 3juin 2010. La proposition de loi de Nicole Bricq (et du groupe PS du Sénat) vise à lever cet obstacle en permettant aux élus locaux de modifier leur document d’urbanisme pour lancer des projets; les collectivités dont les projets sont bloqués par le SDRIF 1994 pourront déroger à ce schéma directeur jus- qu’à sa nouvelle mise en révision. Un accord a été signé entre le président de la Région et l’Etat le 26janvier2011. La propo- sition a été votée à l’unanimité au Sénat le 30mars. Le dispositif est transitoire, il doit s’achever fin 2013, date à laquelle un nou- veau schéma directeur intégrera les objectifs du Grand Paris (JO AN, déb. 1erjuin, p.3616). Le rapporteur Yves Albarello explique que de nombreux projets sont actuellement bloqués car le SDRIF mis au point en 2008 n’a pas pu être promulgué faute de cohé- rence avec la vision du Grand Paris. Un double débat public a été organisé pour le projet de transport du Grand Paris et le pro- jet régional dit Arc Express. Le 26janvier, un accord a permis la synthèse des projets, devenu Grand Paris Express. Le texte de la proposition de loi vise 3 objectifs: - permettre la révision des documents d’urbanisme incompatibles avec le SDRIF de 1994 dès lors qu’ils s‘avèrent compatibles avec le SDRIF de 2008 et la loi sur le Grand Paris, - garantir la mise en œuvre des contrats de développement territorial p révus par cette loi, - permettre la révision du SDRIF de 2008 bloquée par l’avis du Conseil d’Etat. Le décret prévu à l’article 2 de la loi du 3juin 2010 vaudra mise en révision du SDRIF. Il est urgent de prendre ce décret et le rappor- L L A A L L O O I I S S U U R R L L ’ ’ I I L L E E - - D D E E - - F F R R A A N N C C E E P P R R O O M M U U L L G G U U É É E E L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Après son vote à l’Assemblée, la loi sur l’Ile- de-France a été publiée teur invite donc les députés à voter le texte en l’état (p.3617). Quant à l’article 2, il vise à réparer un oubli du Grenelle II en ce qui concerne les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (modification de l’article L 642-8 du code du patrimoine). Cet article prévoit la transition entre les ZPPAUP et les nouvelles aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine. Les ZPPAUP en cours de révision ou, ajoute le nouveau texte, en cours d’élaboration, sont instruites conformément aux dispositions concernant les AVAP lorsqu'elles n'ont pas encore fait l'objet d'une enquête publique. ■ Pas de remise en cause de la décentralisation Annick Lepetit souligne que le texte qui est proposé permet une application anticipée du SDRIF de 2008 tout en tenant compte de l’avis du Conseil d’Etat. Les documents d’urbanisme locaux pourront déroger au SDRIF de 1994 à condition d’être compa- tibles avec le SDRIF de 2008 et de ne pas fai- re obstacle aux projets de la loi sur le Grand Paris. Le SDRIF sera mis en révision à la date d’entrée en vigueur du décret approu- vant le projet du Grand Paris Express. Yves Cochet souligne toutefois qu’il y a des risques de contentieux et que le projet ne tient pas suffisamment compte des objectifs de protection de l’environnement et il annonce un vote contre (p.3620). Jean-Yves Le Bouillonnec indique que le dispositif législatif qui est proposé “consacre […] l’hypothèque qui grève l’exercice par la région Ile-de-France de ses compétences et de ses prérogatives” (p.3622). Il demande au Gouvernement d’affirmer que cela ne constitue pas un pré- cédent qui remettrait en cause la décentrali- sation. Le ministre a entendu rassurer le député en affirmant “la présente proposi- tion de loi tend justement à rendre la main aux maires, […] car ils sont compétentes en matière d’urbanisme”. Les deux articles du texte ont été votés en l’état et la proposition de loi a été adoptée (p.3267). ● La loi sur l’Ile-de-France publié La loi n°2011-665 du 15juin2011 visant à faciliter la mise en chantier des projets des collectivités locales d'Ile-de-France a été p ubliée au J.O. du 16juin (p.10181). Elle comporte deux articles : ❑ L’article 1 er contient trois dispositions. La première apporte une dérogation à l’article L 111-1-1 du code de l’urbanisme, article qui fixe le principe de compatibilité des SCOT avec le SDRIF et des PLU avec le SCOT. L’article 1 er de la nouvelle loi indique que les modifications ou les révisions de SCOT, ou de PLU ne sont pas illégales du seul fait qu’elles sont incompatibles avec le SDRIF de 1994. Cette dérogation s’applique jusqu’à la première approbation du SDRIF et au plus tard le 31décembre2013. Le projet de révision ou de modification est alors transmis au président du conseil régional (qui rend un avis dans le délai d’un mois) et au préfet de région (qui rend un avis dans le délai de deux mois). L’avis porte: 1° sur la non-contrariété des dispositions invoquées du projet de SDRIF de 2008 avec la loi du Grand Paris du 3juin 2010 2° et sur la compatibilité du projet de révi- sion ou de modification avec les disposi- tions invoquées du projet de SDRIF de 2008. Il faut donc que le projet soit doublement compatible avec le SDRIF de 2008 et avec la loi de 2010. L’illégalité du SCOT ou du PLU ne peut être invoquée par voie d’exception lors d’un recours formé après l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de l’entrée en vigueur de ces documents au motif que les conditions prévues par ces deux points ne sont pas satisfaites. - La deuxième disposition vise les contrats de développement territorial prévus par la loi sur le Grand Paris. Il est précisé que la modification ou révision d’un SCOT ou d’un PLU ne peut faire obstacle à la mise en œuvre de ces contrats. - La 3 e disposition vise la mise en révision du SDRIF . Elle prévoit que le décret prévu par la loi sur le Grand Paris vaut nouvelle révision du SDRIF. Elle est effectuée par la région Ile-de-France, en association avec l’Etat. Elle porte sur la mise en œuvre du décret prévu par l’article 2 de la loi sur le Grand Paris qui doit approuver le schéma d’ensemble du réseau de transports. ❑ L’article 2 concerne la transition entre les ZPPAUP et les nouvelles aires de mise en valeur de l’architecture et du patri- moine (voir l’explication dans le compte rendu des débats ci-contre). Convaincus par Maurice Leroy de la nécessité d’un vote rapide pour permettre le déblocage des projets freinés par l’opposition entre le SDRIF et la loi sur le Grand Paris, les députés ont voté sans modification le texte déjà adopté par les sénateurs. La loi a donc pu être publiée rapidement, au Journal officiel du 16 juin. 21juin 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 31mai 2011 AN p.5763 n°104589 François Sauvadet, NC, Côte-d'Or Extension du droit de préemption des SAFER aux donations? Agriculture Le droit de préemption des SAFER ne peut être exercé que sur les biens faisant l'objet d'une aliénation à titre onéreux . Le principe de l'aliénation à titre onéreux prévaut aussi pour la définition des immeubles et ces- sions soumis au droit de préemption urbain. En dehors d'une opposition de principe qu'une telle mesure soulèverait, elle rendrait les SAFER destinataires d'un volume très important d'actes de toute nature. La réponse est donc très opposée à une exten- sion du droit de préemption des SAFER. 31mai 2011 AN p.5781 n°101334 Jean-Pierre Grand, UMP, Hérault Voies privées ouvertes à la circulation publique Intérieur Le maire ne peut rouvrir à la circulation publique une voie privée si les propriétaires s'y opposent. Mais si une voie privée est ouverte à la circulation publique, le maire exerce sur celle-ci ses pouvoirs de police en matière de sûreté et commodité du passage. Il doit signaler tout obstacle qui pourrait constituer un dan- ger pour les usagers. Une proposition de loi a été déposée le 18novembre 2010 pour mettre en place une signalisation spécifique pour tout objet installé dans le but de protéger une propriété privée lorsqu'il est disposé au travers d'un lieu de passage. La réponse donne aussi de nombreuses références de jurispru- dence. Exemple: CE, 11 sept. 2003. 31mai 2011 AN p.5845 n°37235 Jean-Claude Flory, UMP, Ardèche Dépôt de garantie Logement Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer depuis la loi du 8février 2008. Mais il peut être de deux mois pour les logements régis par la loi de 1948, pour les logements HLM non conventionnés et les logements conven- tionnés du secteur privé. Aucun dépôt de garantie n'est exigible si le mon- tant du loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. 31mai 2011 AN p.5848 n°91026 Michel Raison, UMP, Haute- Saône Accessibilité Calendrier Logement La loi du 11février 2005 sur l'accessibilité a prévu de rendre d'ici 2015 l'ensemble des aspects de la vie quo- tidienne accessible aux personnes handicapées. Il n'est pas prévu à ce jour de reporter l'échéance de 2015 . Mais l'Etat a souhaité mettre en place des étapes intermédiaires pour aider les acteurs à atteindre les objectifs. L'Observatoire interministériel de l'accessibilité est l'occasion de faire progresser ce sujet. Une détermination qui ne peut qu’être renfor- cée par l’annulation du décret de 2009 par le Conseil d‘Etat (voir notre numéro 440). 31mai 2011 AN p.5849 n°94566 Rudy Salles, NC, Alpes-Mar- itimes Installations de détecteurs de fumée Logement La loi du 9 mars 2010 a prévu l'installation de détecteurs de fumée dans les lieux d'habitation. Mais il n'est pas prévu la mise en place de détecteurs dans les parties communes . Quand le feu se déclare dans les parties communes, les fumées peuvent rendre les circulations dangereuses. L'occupant doit rester dans son logement et manifester sa présence à la fenêtre. 31mai 2011 AN p.5850 n°104989 Philippe Armand Martin, UMP, Marne VEFA Modification des garanties Logement Le Médiateur de la République a été saisi par des collectifs d'acquéreurs d'immeubles en VEFA dont l'opération n'a pu être menée jusqu'à l'achèvement. Le Médiateur propose de supprimer la garantie intrinsèque ou des mesures pour la sécuriser comme la création d'un fonds de garantie destiné à compenser le défaut de garant. Après étude de ces propositions, le Gouvernement se prononcera sur le maintien ou non de la garantie intrinsèque. 2juin 2011 Sénat p.1469 n°12478 Annie David, CRC, Isère Permis de construire des ERP de 5 e catégorie Intérieur Pour les ERP de 5 e catégorie, le marie peut demander l'avis de la commission de sécurité localement compétente qui comprend des agents de l'Etat et du service départemental d'incendie et de secours pour prendre sa décision relative à la délivrance du permis demandé. Cette demande d'avis n'est pas obligatoire. 2juin 2011 Sénat p.1472 n°16461 Colette Giudicelli, UMP, Alpes-Mar- itimes Cession gratuite de ter- rain à une collectivité Collectivités territoriales Le Conseil constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution le 2 du 2 e de l'article L 332-6-1 du code de l'urbanisme qui permettait la cession gratuite de terrains à une collectivité. Cette mesure a été commentée par une circulaire du 12novembre 2010. Il n'est pas envisagé de la rétablir car la loi de finances rec- tificative n°2010-1658 a remplacé de nombreuses participations d'urbanisme par la taxe d'aménagement qui peut dans certains cas être portée à 20%. 2juin 2011 Sénat, p.1488 n°14164 Renée Nicoux, PS, Creuse Interventions de l'ANAH Logement Le Gouvernement a souhaité accentuer la voca- tion sociale de l'ANAH. Il appartient au délégué départemental de l'ANAH de décliner au niveau local les orientations stratégiques décidées au niveau national. L'amélioration des logements locatifs de bailleurs privés hors centres-bourgs n'est pas exclue de l'intervention de l'ANAH mais ne fait pas partie de ses objectifs prioritaires. Ces orientations sont issues de la loi Boutin du 25mars 2009. 7juin 2011 AN p.6095 n°95223 Michel Hunault, NC, Loire-Atlan- tique Occupation de loge- ments HLM par des ménages aisés. Sanc- tions pénales? Logement Aucune infraction pénale spécifique ne sanctionne le fait d'habiter dans un HLM pour un ménage aisé. Mais des poursuites sont possibles si l'attribution de logements a été effectuée sur la base de fausses attestations produites (faux, escroquerie…). Le ministère public pour- suit systématiquement ces infractions, conclut la réponse. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 21juin 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Administration centrale ✓ Antoine Magnant est nommé sous- directeur, en charge de la sous-direction de la fiscalité des transactions au sein de la D LF. ( Arrêté du 7juin2011, J.O. du 8juin, @). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Christophe Pourreau est nommé maître des requêtes au Conseil d'Etat. (Décret du 6juin2011, J.O. du 7juin, @). Organismes publics ✓ Observatoire interministériel de l'accessibilité et de la conception universel - le : Cédric Lorant, Christel Prado, Claude Lacour et de Dominique Dufour sont nom- més membres de cet observatoire par arrê- té du 30mai2011 (J.O. du 9juin, @). Réglementation ■ Codification Une série d’articles du CGI est modifiée pour y intégrer les textes récents. Exemples de modifications d'articles: - Article777 du CGI contenant le barème des droits de mutation à titre gratuit. - Article779 qui comporte les montants des abattements à pratiquer avant l'application du barème des droits de mutation à titre gratuit. - Article885 U: barème de l'ISF. - Article1414 A: barème du dégrèvement de taxe d'habitation. - Article2 duodecies de l'annexe III au CGI: plafonds de loyers et de ressources pour l'année 2011 des locations relevant du régime Besson (les autres régimes d'aide sont aussi mis à jour). (Décret n°2011-645 du 9juin2011 portant incorporation au code général des impôts de d ivers textes modifiant et complétant cer- taines dispositions de ce code, J.O. du 11juin, p.9940). ■ Personnel des OPH Un décret d'application de l'ordonnance du 1 er février 2007 relative aux offices publics de l'habitat édicte des règles de gestion communes à l'ensemble des per- sonnels des OPH et des règles particulières pour les catégories de personnels: fonc- tionnaires et agents non titulaires de droit public d'une part et salariés d'autre part. (Décret n°2011-636 du 8juin2011 portant dis- positions relatives aux personnels des offices publics de l'habitat, J.O. du 10juin, p.9841). ■ Conseil national de la mer et des littoraux Le fonctionnement et la composition de ce Conseil ont été fixés par décret. Le Conseil national de la mer et des litto- raux est composé de 70 membres, il assure notamment le suivi du Grenelle de la mer. Son secrétariat général est assuré par le délégué interministériel au développe- ment durable, conjointement avec le délé- gué interministériel à l'aménagement du territoire et à l'attractivité régionale et le secrétaire général de la mer. (Décret n°2011-637 du 9juin2011 relatif aux attributions, à la composition et au fonction- nement du Conseil national de la mer et des littoraux, J.O. du 10juin, @). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 441 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ➙ ➙ Prêt-relais impayés en baisse Les difficultés rencontrées avec la crise sont aujourd'hui résorbées, selon le dernier rapport de la Banque de France: diminution du nombre de prêts relais échus et non soldés (-14,8% en 15 mois), diminution du stock de prêts relais non remboursés à l'échéance (- 10% par trimestre depuis 15 mois). (Rép. de la ministre de l’économie, à Pascale Got, JO AN Q, 31mai 2011, p.5805, n° 99599). ➙ ➙ 16 milliards d’aides personnelles Répondant à une question de Chantal Robin-Rodrigo, le secrétaire d’Etat au logement indique que les aides per- sonnelles au logement représentent 6,5millions de bénéficiaires dont 3millions dans le parc locatif privé, pour un total d'aide de 16milliards d'euros. Elles peuvent représenter jus- qu'à 365euros par mois pour un couple en zone I (agglomération pari- sienne). Chiffres Marchands de biens L’UNIS souhaite obtenir des modifications législatives pour les marchands de biens. Le président de la commission nationale marchand de biens de l’UNIS indique espé- rer obtenir “une organisation plus cohé- rente d’une profession au service de l ’amélioration de l’habitat”. L’UNIS se préoccupe de trois chantiers: - Elle demande une modification du délai de revente de 5 ans pour le rendre compa- tible avec le délai de la loi Aurillac (qui impose à l’acquéreur de maintenir le loca- taire dans les lieux pendant 6 ans). - Le syndicat souhaite une amélioration des conditions de la police groupe dom- mages-ouvrage: des assureurs refusent d’assurer des marchands de biens alors que le défaut d’assurance est pénalement réprimé. - L’UNIS veille à la loi en cours de discussion sur le droit de préemption. (Communiqué du 14juin2011). A A S S U U I I V V R R E E ■ Contrats urbains de cohésion sociale Répondant à une question du député Michel Destot sur les contrats urbains de cohésion sociale, le ministre de la ville, Maurice Leroy indique: ”nous avons décidé de prolonger ces contrats jusqu’en 2014.” Il ajoute avoir proposé que soit menée une expérimentation avant de modifier la géo- graphie prioritaire de la politique de la ville (JO AN Déb. 1 er juin, p.3592). En s’attaquant au dossier du logement public, le président de l’UNPI, Jean Perrin, entend “briser un tabou”, a-t-il indiqué le 16juin en présentant ses propositions. Mais, pour disposer d’une analyse objecti- ve, il a passé commande auprès d’un orga- nisme indépendant, l’Institut de recherches économiques et fiscales. Ce rapport, rédigé par Jacques Garello et Nicolas Lecaussin, est intitulé “la vérité sur le logement social”. Jean Perrin en retient que l’ensemble des aides au logement (allocations logement, avantages fiscaux pour la pierre…) repré- sentent la somme de 40milliards d’euros. Or, si on la rapporte au nombre de foyers qui perçoivent une aide au logement (6millions), cela représente 6666euros par an. Cette somme correspond à un an de loyer moyen. En conséquence, indique Jean Perrin, si on n’avait pas toutes ces structures, et qu’on consacrait l’ensemble de ce budget, via les caisses d’allocations familiales, au versement d’aides person- nelles, cela permettrait de loger gratuite- ment 6millions de foyers. Poursuivant le raisonnement, Jean Perrin propose de supprimer les aides à la pierre et de les remplacer par une aide à la per- sonne. L’UNPI indique que, mieux solvabili- sés, les candidats locataires pourraient plus facilement trouver un logement et dans des quartiers plus divers. Cela éviterait par ailleurs de financer des “usines à gaz com- me la GRL”. Selon le président de l’UNPI, au cours d’un mois récent, les primes d’assurance ont représenté 200000 € , alors que le montant des indemnités versées a atteint 1,2million d’euros. Mieux territorialiser la politique du logement Parmi les autres propositions, le rapport de l’IREF préconise de mieux territorialiser la politique du logement. Jean Perrin met en doute la nécessité de construire 800000 logements; il estime qu’il ne faut construi- re que là où il y a des besoins alors qu’actuellement, les trois quarts des constructions sont faites dans les zones non tendues. Dans de nombreuses villes, les loyers restent orientés à la baisse, com- me à Clermont-Ferrand où le délai de vacance s’est accru d’un mois en un an ou à Niort où le délai de vacance entre deux locataires est passé à un an. L’UNPI évoque aussi le cas de Belfort où la communauté de communes a voté une résolution pour ne pas appliquer les sur- loyers afin d’éviter de favoriser la vacance de ce parc. L’IREF souligne que le parc public n’est pas si social que ça: c’est un parc à deux vitesses: une fraction est louée à des per- sonnes qui disposent de ressources impor- tantes et qui sont très bien logées alors qu’une autre fraction est constituée de ghettos. Le rapport souligne également que le taux de rotation des locataires dans le parc public est bien inférieur à ce qu’il est dans le parc privé. Le logement social devrait être réservé aux populations qui disposent des revenus les plus faibles (soit les deux derniers déciles de revenus) mais le niveau des plafonds est tel que 60% de la popu- lation peut y prétendre. Par ailleurs, afin de favoriser la construc- 21juin 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L ’ ’ U U N N P P I I D D É É N N O O N N C C E E L L A A G G E E S S T T I I O O N N D D U U P P A A R R C C H H L L M M Remplacer les aides à la pierre par les aides à la personne Le rapport de l’IREF, commandé par l’UNPI, préconise de remplacer les aides à la pierre par des aides à la personne et de revoir les conditions d’occupation du parc public. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Quelques citations du rapport - L’opacité des aides à la construction est extrême, et on a peut-être tendance à sous évaluer les efforts consentis par la nation en faveur du logement social (p.34). - La construction en France est sous la dépendance directe des aides publiques mises en place, et par voie de conséquence elle est prioritairement orientée vers le parc public, que l’on croit seul capable de répondre aux attentes des ménages fran- çais, notamment les plus pauvres (p.37). - 53000 familles disposant de revenus d’au moins 11200euros par mois occupent un logement HLM et, au total, environ 378000 familles dont les revenus sont supérieurs à 4000euros, le plafond qui interdit théori- quement l’attribution d'un logement à loyer modéré sont bien logées dans des HLM (p.41). - L’asymétrie du bail n’est pas la traduction d’une asymétrie d’information au détriment du locataire. La vraie raison du poids des obligations des bailleurs comparées à celles des locataires est, et demeure, le droit au logement. Se loger est devenu une affaire de droit social, et non plus de droit privé, la logique de la politique du logement pré- vaut sur la logique du libre contrat (p.65). - Le coût de la construction est artificiel, par- ce que la pénurie foncière a été créée par la politique d’aménagement rural, le zonage et les normes environnementales (p.67). - Il est possible de conclure à l’échec de la mixité sociale à travers le logement social (p.81). - La référence à la propriété nous paraît plus nécessaire que jamais parce qu’elle est à la fois la limite aux excès d’une politique socia- le qui débouche sur des injustices au lieu de les supprimer et la source de la vraie justice qui consiste à associer étroitement l’activité au service de la communauté et de la pro- priété (p.89). Les propositions de l’IREF 1. Subordonner le droit au maintien dans les lieux des locataires HLM au strict res- pect de conditions de ressources. 2. Revoir le financement des HLM, l’ouvrir à d’autres sources de financement. 3. Territorialiser les politiques du logement en fonction des besoins de la population. 4. Accélérer la privatisation des HLM, par la vente aux locataires permettant de dégager des ressources nouvelles pour le secteur public. 5. Normaliser la concurrence parc public / parc privé. 6. Améliorer l’information et la fluidité du marché par le biais des agences immobi- lières à vocation sociale. 7. Concentrer les moyens publics au loge- ment dans l’aide à la personne. 8. Supprimer l’article 55 de la loi SRU imposant aux communes de plus de 3500 habitants touchées par la vacance un quo- ta de logements publics. tion dans les zones tendues, l’UNPI deman- de de libérer les règles d’urbanisme, par exemple en autorisant de surélever les immeubles. E n conclusion de son rapport, l’IREF émet une série de propositions (encadré). Il pré- conise par exemple la suppression de l’article 55 de la loi SRU dans les secteurs non tendus et sa modification dans les sec- teurs tendus, notamment pour y intégrer les locations de la loi de 1948. Conclusion de Jean Perrin: si, en 60 ans de politique du logement, on n’a pas réussi à éradiquer la crise du logement, en dépit de tous les textes, c’est que les politiques du logement ont conduit à l’échec. Il est donc temps d’en changer…
