– 2 – Jurisprudence
Droit de propriété : 3 QPC non transmises
Sous-traitance : De l’importance de la mise en demeure de l’entrepreneur
Garantie décennale : Les réparations doivent être pérennes et efficaces
Contrat de vente : Action du sous-acquéreur contre le vendeur d’origine
Nullité d’une contre-lettre : le supplément de prix doit être remboursé
Baux commerciaux:
Fixation de l’indemnité d’éviction quand la clientèle n’est pas affectée par le déménagement
Travaux sans autorisation du bailleur
– 5 – Lois et décrets
Habitat indigne outre-mer / Le Conseil d’Etat valide l’article L 600-1-1 du
code de l’urbanisme / Grand Paris : décret publié
– 6 – Tableau des réponses ministérielles
– 7 – Nominations – Agenda
– 8 – Rencontre
Les notaires formulent 20 propositions pour 2012
■ JUGÉ ■ > > Le droit de propriété n’est pas remis en cause de manière inconstitutionnelle par l’existence d’un droit de préemption sur les fonds de commerce et les baux commer- ciaux ni par l’existence de la prescription acquisitive (p.2). > > En matière de baux commerciaux, lorsque le locataire conserve sa clientèle nonobstant un déménagement, l’indemnité d’éviction est une indemnité de transfert (CA Paris 8juin2011, lire p.4). ■ RÉPONDU ■ > > Pour les syndics qui sont dispensés d’ouverture de compte bancaire séparé, le Gouvernement est favorable à l’institution d’une obligation d’ouvrir un sous-compte séparé. > > Le Gouvernement envisage de permettre aux CROUS de donner caution au profit des étudiants pour le paiement des loyers et des charges (voir p.6). ■ PUBLIÉE ■ > > La loi du 23juin2011 relative aux quar- tiers d’habitat informel et à la lutte contre l’habitat indigne outre-mer a été publiée le 26juin. ■ NOMMÉS ■ > > Jean Gaeremynck a été nommé président de l’ANPEEC. > > Alexis Rouque est nommé directeur du cabinet de Benoist Apparu. ■ ADOPTÉE ■ > > Les sénateurs ont voté le 29juin la propo- sition de loi de réforme du droit de préemp- tion. Certains articles ont été votés contre l’avis de Benoist Apparu. Nous y reviendrons dans notre numéro de la semaine prochaine. Adapter le droit à la société? L e Conseil supérieur du notariat a présenté 20 propositions qui ont été transmises aux candidats à la Présidence de la République. Au-delà de leur caractère technique, ces proposi- tions visent à adapter le droit à la réalité des situations que vivent les 20millions de Français qui consultent chaque année les études des notaires. Le président du Conseil supérieur du nota- riat, Benoit Renaud, a présenté ces propositions qui couvrent le droit de la famille, mais aussi le patrimoine, l’entreprise et la vie dans la cité. Ces propositions visent donc à adapter les outils juridiques qui doivent accompagner les évolutions des couples et des mœurs. Elles comportent donc des mesures relatives au PACS ou aux suc- cessions pour mieux tenir compte des réalités nouvelles des familles. Le notariat se défend d’encourager le mouvement: “Nous sommes témoins de la cité et non, comme l’a dit un député, fossoyeurs de la famille” affirme Benoit Renaud. La question est d’importance et pose le problème du rôle de la règle de droit: doit- elle être simple accompagnement technique des comportements jugés équivalents ou doit-elle être orientation pour inciter à des comportements jugés préférables pour le bien de la cité? En droit de la famille, redoutant toute critique de discrimination, le législa- teur a de plus en plus tendance à choisir la première option. En droit patrimonial, secteur pourtant moins porteur d’enjeu pour l’avenir, les orientations sont parfois marquées. Ainsi la loi incite-t-elle net- tement l’investisseur à acquérir un logement locatif et elle regarde d’un œil de plus en plus noir la rétention de foncier. Voici un vrai débat de société qui mérite une prise de position des candidats… D ans la jurisprudence, on lira avec intérêt un arrêt de la cour d’appel de Paris (p.3) qui prononce la nullité d’une contre lettre qui prévoyait le paiement occulte d’un supplément de prix pour la vente d’un appartement. L’acquéreur avait saisi le juge pour obtenir remboursement de la somme versée au titre du complé- ment de prix. Ce versement avait été effectué au moyen indirect d’un crédit documentaire ordonné à une banque. Le principe de l’article 1321-1 du code civil est de permettre au juge de consta- ter la nullité de la contre lettre sans porter atteinte à la validité de l’acte ostensible. La sanction est nette pour le vendeur: il est tenu de rembourser à l’acheteur le supplément de prix… La mul- titude et la localisation des intervenants (Suisse, Panama, Liech- tenstein…) et la réalité douteuse de l’opération justifiant le sup- plément de prix (vente d’antiquités sans liste d’objets) a convain- cu les juges de la fraude. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 442 5 JUILLET 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Droit de propriété : 3 QPC non transmises Sous-traitance : De l’importance de la mise en demeure de l’entrepreneur Garantie décennale : Les réparations doivent être pérennes et effi- caces Contrat de vente : Action du sous-acquéreur contre le vendeur d’origine / Nullité d’une contre-lettre: le supplément de prix doit être remboursé Baux commerciaux : Fixation de l’indemnité d’éviction quand la clientè- le n’est pas affectée par le déménagement / Travaux sans autorisation du bailleur - 5 - Lois et décrets - Habitat indigne outre-mer / Le Conseil d’Etat valide l’article L 600-1-1 du code de l’urbanisme / Grand Paris: décret publié - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Les notaires formulent 20 propositions pour 2012 S O M M A I R E E D I T O R I A L 5juillet 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D R R O O I I T T D D E E P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - S S O O U U S S - - T T R R A A I I T T A A N N C C E E Droit de propriété ■ Trois QPC non transmises Trois arrêts, deux de la Cour de cassation et l’un de la cour d’appel de Paris, ont rejeté des demandes de questions préalables de constitutionnalité, qui concernaient la pro- tection du droit de propriété. > Dans un premier arrêt (Civ. 3 e , 17juin2011, n°909, FS-P+B, affaire n°11- 10013), un bailleur estimait que l’article L 411-64, al. 1 à 4 du code rural porte attein- te au droit de propriété. Mais la Cour de cassation estime que « la question posée ne présente pas de caractère sérieux dès lors que la disposition critiquée, qui limite le droit du bailleur de refuser le renouvelle- ment du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, en invo- quant la conservation d'une exploitation de subsistance, n'a ni pour objet ni pour effet de priver le propriétaire bailleur de son droit de propriété ». Cet arrêt concerne donc les baux ruraux , mais il pourrait être transposé aux baux commerciaux dans la mesure où le code de commerce comporte aussi de fortes restric- tions de donner congé; la Cour de cassation considère donc que le droit de propriété n'est pas remis en cause par une restriction de la faculté du bailleur de donner congé. > Le 2 e arrêt (Civ. 3 e , 17juin2011, n°908, FS- P+B, affaire n°11-40014) concernait la prescription acquisitive dont le requé- rant soutenait qu'elle portait atteinte au droit de propriété. La Cour de cassation considère que la question posée ne présen- te pas un caractère sérieux « dès lors que la prescription acquisitive n'a ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propriété mais de conférer au pos- sesseur, sous certaines conditions, et par l'écoulement du temps, un titre de proprié- té correspondant à la situation de fait qui n'a pas été contestée dans un certain délai; que cette institution répond à un motif d' intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de proprié- té à une situation de fait durable, caractéri- sée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équi- voque et à titre de propriétaire ». La prescription est en effet une procédure qui peut aboutir à priver une personne de son droit de propriété, ce dont se plaignait le requérant. Mais c'est aussi un moyen de preuve, puisqu'elle évite d'avoir à prouver le droit de propriété au-delà d'une certaine durée. Tout est affaire d'équilibre entre ces deux éléments. La sécurité juridique justifie cette f aculté particulière d'acquisition de la pro- priété, dont la Cour de cassation rappelle les conditions. > La 3 e décision a été rendue par la cour d'appel de Paris (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 15juin2011, n°11/02341) et vise le droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce , de fonds artisanaux et de baux commerciaux. Ce droit figure à l'article L 214-1 et suivants du code de l'urbanisme et il a été créé par la loi du 2août 2005, modifié par la loi du 4août 2008. Rappelons qu'il est créé sur décision du conseil municipal, dans des périmètres déterminés. Dans cette affaire, un locataire (qui était aussi associé de la SCI propriétaire) avait cédé son fonds à un tiers. Mais la com- mune, estimant que le droit de préemption n'avait pas été respecté, avait saisi le juge. Celui-ci avait rejeté la demande et, en appel, le bailleur invoquait l'inconstitutionnalité du droit de préemp- tion. La cour d'appel refuse de transmettre la question au Conseil constitutionnel: « Il n'est pas sérieux de prétendre que le droit de propriété ou la liberté d'entreprendre, ou encore plus générale- ment la liberté contractuelle ayant valeur de principes constitutionnels ne puissent être atteints par un motif tiré de l'intérêt général et plus spécialement que le droit de préemption institué en faveur des collectivi- tés locales par le code de l'urbanisme en ses articles L 214-1 et suivants ne peut consti- tuer un motif d'intérêt général permettant de porter une atteinte proportionnée aux principes susvisés au regard de l'objectif poursuivi alors qu'il est par ailleurs admis par les demandeurs que la finalité des dis- positions des articles L 214-1 et suiv. est la sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité de façon à assurer le maintien de la diversité commerciale et artisanale en centre ville ». Le ministère public avait indiqué que le législateur peut apporter des limites au droit de propriété si elles n'ont pas un carac- tère de gravité telle que le droit de proprié- té serait dénaturé. De même pour la liberté d'entreprendre, le législateur peut lui apporter des limites liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l'intérêt général. Ces trois arrêts valident donc les limitations apportées au droit de propriété par le légis- lateur dans des domaines variés. Sous-traitance ■ De l’importance de la mise en d emeure de l’entrepreneur (Cass. Civ. 3 e , 22juin2011, n°774, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-18573) Un maître d’ouvrage avait chargé une société de travaux de VRD, lesquels avaient été sous-traités pour la pose de pavés. L’entrepreneur principal ayant fait l’objet d’une procédure de redressement judiciai- re, le sous-traitant avait déclaré sa créance et demandé le paiement direct au maître d’ouvrage. Son action est rejetée, tant en appel qu’en cassation: « Mais attendu qu'ayant relevé que la socié- té Les Compagnons Paveurs ne s'était mani- festé auprès du maître de l'ouvrage en qua- lité de sous-traitant de la société CSI [entre- preneur principal] qu'après le redressement judiciaire de cette société « pour lui notifier son action directe » et que le maître de l'ouvrage n'avait jamais eu connaissance de son existence avant cette date, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que la société Urbapac n'était plus en mesure de mettre en demeure la société CSI, elle- même, de s'acquitter des obligations défi- nies à l'article 3 de la loi du 31décembre 1975, a pu en déduire que le maître de l'ouvrage n'avait pas commis de faute; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé. » Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La loi du 31décembre 1975 impose à l’entrepreneur principal de faire agréer ses sous-traitants (art. 3). L’article 12 confère au sous-traitant une action directe pour le paiement s’il est impayé par l’entrepreneur. Il doit mettre en demeure l’entrepreneur de payer et en adresser copie au maître d’ouvrage. L’action en paiement est ouverte un mois après la mise en demeure restée infruc- tueuse. Si le maître d’ouvrage a connaissance de l’existence de sous-traitants non-agréés, il doit mettre en demeure l’entrepreneur de respecter ses obligations (art. 14-1). Mais pour que le sous-traitant puisse invoquer l’article 14-1, il faut donc qu’il puisse prou- ver que le maître de l’ouvrage a eu connaissance de l’existence du sous-trai- tant. En l’espèce, la cour d’appel avait estimé que cette preuve n’était pas rapportée. Le sous-traitant n’ayant pas été agréé et n’ayant pas respecté la procédure de mise en demeure de l’article 12, son action est rejetée. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Garantie décennale ■ Les réparations doivent être p érennes et efficaces (Cass. Civ. 3 e , 22juin2011, n°781, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°10-16308) Une maison individuelle avait été réalisée en 1989. Un sinistre d’affaissement du dal- lage intérieur était apparu en 1997 et des travaux avaient été effectués en 1998. Or des désordres étaient apparus en 2002 sur les murs. La maison ayant été revendue, les nouveaux propriétaires avaient assigné en réparation et indemnisation le constructeur, la société ayant fait les travaux de reprise et leurs assureurs. Le constructeur contestait sa condamnation au motif, notamment que le délai de la garantie décennale était expiré. Mais sa condamnation, prononcée en appel, est confirmée, même si l’arrêt est partiellement cassé: « Mais attendu qu'ayant relevé […] que les désordres constatés en 2002 trouvaient leur siège dans un ouvrage où un désordre de même nature avait été constaté dans le délai de la garantie décennale, et souverai- nement retenu que l'extension de ce désordre était prévisible , que les travaux préfinancés en 1998 par l'assureur dom- mages-ouvrages, qui pouvait savoir que les désordres se propageraient aux murs, étaient insuffisants pour y remédier et que les désordres de 2002 ne se seraient pas pro- duits si les travaux de reprise des désordres de 1997 avaient été suffisants, la cour d'appel a exactement retenu que la répa- ration à l'initiative de cet assureur devait être pérenne et efficace et que la société AMC devait préfinancer les travaux nécessaires à la non-aggravation des dom- mages garantis ». L’arrêt confirme par ailleurs la responsabili- té de la société qui avait réalisé une étude de sol: « Attendu […] qu'ayant relevé que la socié- té Eurisk avait confié à la société Solen une étude pathologique des sols de fondation comprenant une étude géotechnique du site, l'appréciation de l'origine des désordres et la définition des systèmes de confortement ou mesures de traitement adaptées aux sols renforcés et à la construc- tion existante, et que la société Solen avait mis en évidence la présence d'argiles gon- flantes et rétractables constituant un fac- teur aggravant ou déclenchant, la cour d'appel a pu retenir que l'extension des désordres était prévisible , que la société Solen avait manqué à son obligation de conseil en ne mettant pas en garde son mandant, la société Eurisk, quant à cette possible extension et que cette faute contractuelle, en lien direct avec les dom- mages constatés en 2002, pouvait être invo- quée sur le fondement délictuel, notam- m ent par la société AMC tenue de fiancer de nouveaux travaux de reprise; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». L'arrêt indique encore que « l'obligation de l'assureur dommages-ouvrage à préfinan- cer les travaux nécessaires à la réparation des désordres de nature décennale n'est pas limitée à la réalisation des seuls travaux per- mettant à l'ouvrage siège des désordres d'atteindre sans nouveaux désordres le délai de dix ans courant à compter de la réception initiale de cet ouvrage ». La décision est cependant cassée pour avoir modifié l'objet du litige (violation des art. 4 et 5 du code de procédure civile) en rete- nant notamment la responsabilité délictuel- le de la société PSC à l'égard de la société Eurisk alors que cette dernière invoquait une responsabilité contractuelle. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il est donc possible au maître d'ouvrage d'obtenir une indemni- sation des désordres postérieurs au délai de dix ans lorsqu'il est démontré que leur origine trouve leur cause dans des désordres antérieurs qui ont été insuffi- samment traités. Contrat de vente ■ Action du sous-acquéreur contre le vendeur d’origine (Cass. Civ. 3 e , 22juin2011, n°775, FS-P+B, rejet, n°08-21804) Un promoteur avait vendu des immeubles en VEFA à une première société, qui les avait revendus à une société de crédit-bail. Le crédit-preneur et le crédit-bailleur avaient engagé une action envers le ven- deur et le promoteur en garantie pour des désordres et non-conformités. La société venderesse (Socofinance) repro- chait à l’arrêt de l’avoir condamnée à payer des indemnités au crédit-preneur (Auchan) en réparation de son préjudice, mais la solu- tion est confirmée par la Cour de cassation: « Mais attendu d'une part, que la cour d'appel n'a pas dit que les clauses de non- garantie figurant au contrat de vente conclue entre la société Natiocrédimurs et la société Natiocrédibail ne privaient pas la société Auchan du droit d'agir contre le vendeur d'origine, que le moyen manque en fait de ce chef; Attendu d'autre part, qu'une clause de non-garantie opposable par un vendeur intermédiaire à son propre acquéreur ne pouvant faire obstacle à l'action directe de l'acquéreur final contre le vendeur originai- re, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative à l 'existence d'une clause de substitution d'action au profit de la société Natiocrédi- bail, a légalement justifié sa décision en retenant que les clauses de non-garantie figurant au contrat de vente conclu entre la société Natiocrédimurs et la société Natio- crédibail ne privaient pas ces sociétés du droit d'agir contre le vendeur d'origine ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le contrat de vente entre la société Natiocrédibail et la société Natio- créditmur (sous-acquéreur) comportait donc une clause de non-garantie. Le ven- deur antérieur invoquait l’argument que cette clause privait le sous-acquéreur de la faculté d’action contre le vendeur d’origine. La solution est donc inverse: le sous-acquéreur peut exercer une action directe envers le vendeur d’origine, indé- pendamment d’une clause de non garan- tie dans le contrat de revente. ■ Nullité d’une contre-lettre: le supplément de prix doit être rem- boursé (CA Paris, pôle 5, ch. 6, 16juin2011, n°09/20940) Une personne avait vendu à deux SCI deux appartements situés à Paris, place Vendô- me, pour 10MF pour l'un et 3MF pour l'autre. Mais les SCI avaient ensuite deman- dé au vendeur remboursement d'un suppé- lement de prix au motif qu'une partie du prix avait été dissimulée et payée au moyen d'un crédit documentaire de 8millions de francs. Les sociétés acheteuses invoquaient l'article 1321-1 du code civil. La cour d'appel leur donne raison. Selon le vendeur, au contraire, le crédit documentaire était dû pour couvrir le paiement de commission, meubles et antiquités. « Considérant qu'en application de l'article 1321-1 du code civil qui reprend l'ancien article1840 du CGI, est nulle et de nul effet toute convention ayant pour but de dissi- muler une partie du prix de vente d'immeuble; Considérant qu'en cas de fraude la simula- tion peut être prouvée par tous moyens […] Considérant que s'agissant d'une opération de vente qui n'est pas intégrée dans les deux actes authentiques soumis à déclara- tion fiscale et qui n'a fait l'objet d'aucun acte écrit puisqu'aucune partie n'en pro- duit, la convention est secrète et le recours à une banque panaméenne qui utilise un intermédiaire dont M.D. indique qu'il est 5juillet 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • G G A A R R A A N N T T I I E E D D É É C C E E N N N N A A L L E E - - V V E E N N T T E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 5juillet 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E domicilié au Liechtenstein ayant un établis- sement à Londres pour effectuer un vire- ment sur un compte suisse caractérise un circuit occulte visant à dissimuler l'origine d es fonds et le paiement; Considérant qu'en matière de vente le prix est la contrepartie d'un bien qu'il s'agisse d'une marchandise ou d'une prestation; Considérant que selon le crédit documen- taire du 15janvier 1998, la somme de 8050000F versée à M.D. paye des commis- sions, des meubles, antiquités sans autre précision; Considérant qu'il n'y a aucune facture de commissions, que leur nature et leur montant ne sont pas précisés ni justifiés, que les deux actes de vente immobilière n'indiquent pas qu'il y a eu un intermédiaire […] Considérant que c'est par d'exacts motifs que les premiers juges ont estimé que l'ensemble de ces éléments constitue un faisceau d'indices suffisants pour établir que la somme de 1,2million d'euros réglée au moyen du crédit documentaire a été versée de manière occulte par les SCI M.et T. en com- plément du prix de vente des deux appar- tements et des meubles vendus le 27avril 1998 hors déclaration fiscale; que cette convention occulte qui dissimule une partie du prix de la vente est nulle et de nul effet avec toutes conséquences de droit; que les acheteurs sont fondés à obtenir la répétition du supplé- ment de prix de la contre-lettre nulle ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour d'appel fait donc application de l'article 1321-1 du code civil qui dénie à la contre lettre tout effet. La fraude peut être prouvée par tout moyen. L'arrêt admet la présence d'un « faisceau d'indices suffisants » permettant de prouver la fraude. Le vendeur avait aussi indiqué que le prix officiel correspondait au prix du mar- ché, mais la cour indique par ailleurs que les parties peuvent convenir d'un prix plus éle- vé, surtout s'il s'agit de biens d'exception. Rappelons que la nullité de la contre-lettre prévue par l'article 1321-1 ne porte pas atteinte à la validité de la convention ostensible (Cass. ch. mixte, 12juin 1981, D 1981, 413). L'arrêt rapporté fait application de cette règle. Baux commerciaux ■ Fixation de l’indemnité d’éviction quand la clientèle n’est pas affectée par le déménagement (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 8juin2011, n°09/18981) Un bailleur avait donné congé à son pre- neur en fin de bail et le litige portait sur l'estimation de l'indemnité d'éviction. La cour d'appel à cette occasion rappelle les principes qui gouvernent la fixation de l'indemnité. I l s'agissait d'un local situé dans le quartier du Sentier à Paris (rue du Nil) et qui servait à la coupe de T-shirts, au stockage de tissus et de show-room pour les professionnels. Ayant reçu congé pour décembre2005, la locataire avait quitté les lieux en juin2008, pour se réinstaller rue du Croissant: « L'indemnité d'éviction qui est le corollaire du droit inaliénable du bailleur à refuser le renouvellement du bail, a pour but de répa- rer le préjudice résultant du défaut de renouvellement; son évaluation devant se faire au plus près de la réalité de l'éviction. S'il est démontré, soit que le lieu d'exploitation importe peu, soit que le loca- taire conserve sa clientèle nonobstant un déménagement, l'indemnité versée est une indemnité de transfert , la perte de l'adresse et de la commodité qu'offraient les lieux loués étant sans incidence sur la clien- tèle; cette situation se trouvant notamment pour des activités de gros, celles qui visent une clientèle professionnelle, des fonds à for- te notoriété ou encore des activités sans visi- bilité parce qu'exercées en étage. » La locataire soutenait que son déménage- ment lui avait fait perdre une partie de sa clientèle. « Or, il résulte des dispositions de l'article L 145-29 du code de commerce que le loca- taire évincé bénéficie d'un droit au main- tien dans les lieux loués jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. La SARL N., à laquelle un congé avait été délivré le 30juin 2005 pour le 3décembre 2005, a fait le choix de quitter les lieux dès le mois de juin2008 pour intégrer un local plus éloigné, en rez-de-chaussée dans le cadre d'un bail de courte durée qui depuis a fait l'objet d'un renouvellement, toujours dans le cadre d'un bail de courte durée, d'une consistante légèrement moindre. Il convient d'observer que la SARL N. ne se trouvait nullement dans l'obligation de quitter dans la précipitation les lieux loués ». La cour relève par ailleurs que la gérante de la SARL était en même temps co-gérante d'une SCI propriétaire de locaux libres d'occupation et pour lesquels la SARL n'avait pas posé de candidature. Elle rejette donc la demande de d’indemnité pour per- te de chiffre d'affaires de 30%, le préjudice étant hypothétique. « Ainsi c'est à juste titre, que les premiers juges ont débouté la SARL N.de sa deman- de et faisant application des dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce ont retenu une valeur du droit au bail calculée par la différence entre la valeur locative de marché et le loyer payé en cas de renouvel- l ement à laquelle est appliqué un coeffi- cient correspondant à l'activité concernée ». L'indemnité est fixée pour une surface de 58,8m 2 à 48300euros. La cour statue sur les autres chefs de préju- dice. Signalons par exemple qu’alors que la locataire sollicitait une indemnité de 20000 € au titre de la conclusion d'un bail de courte durée alors qu'elle bénéficiait antérieurement d'un bail de 9 ans, l'arrêt rejette cette demande pour deux motifs: « la locataire n'était nullement contrainte de quitter les locaux dans l'urgence puis- qu'elle bénéficiait du droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement d'une indemnité d'éviction » et elle pouvait louer les locaux de la SCI dont elle était par ailleurs co-gérante. L'arrêt conclut « en dépit de tous ces éléments, la SARL N.a fait le choix de souscrire un bail dérogatoire, ce choix ne devant en aucune manière être supporté par le bailleur ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Lorsque le bailleur peut prouver que le déménagement du preneur est sans incidence sur la clientèle, l'indemnité est une indemnité de transfert, ce qui limite le montant de l'indemnité. On retiendra aussi de cet arrêt que le fait pour le locataire de quitter les lieux sans avoir obtenu le versement de l'indemnité d'éviction peut être pris comme argument pour le bailleur pour minorer le montant de l'indemnité. ■ Travaux sans autorisation du bailleur (CA Paris, pôle 5, ch. 6, 16juin2011, n°09/20940) Un bailleur de locaux commerciaux repro- chait à son locataire d'avoir effectué sans autorisation des travaux affectant le gros- oeuvre. Il réclamait la résiliation du bail. Les travaux, constatés par expert, avaient consisté en la démolition d'une chambre froide, la suppression de cloison, la suppres- sion d'un bloc douche, l'ouverture d'une porte dans le mur porteur séparant les locaux loués d'un local technique non com- pris dans le bail et communiquant avec un local loué à un autre locataire, la réfection de l'installation électrique et la pose d'un faux plafond. La cour d'appel estime que l'infraction n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail: ▲ 5juillet 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N loppement des filières d'énergies renouve- lables avec en annexe un schéma régional éolien. Ce schéma est élaboré conjointement par le p réfet de région et le président du conseil régional. Les textes sont insérés aux articles R 222-1 et suivants du code de l'environnement. (Décret n°2011-678 du 16juin2011 relatif aux schémas régionaux du climat, de l'air et de l'énergie, J.O. du 18juin, p.10432) ■ Recours des associations: le Conseil constitutionnel valide l’article L 600-1-1 Le Conseil constitutionnel a affirmé la confor- mité à la Constitution de l'article L 600-1-1 du code de l'urbanisme. Cet article impose aux associations qui entendent exercer un recours contre une autorisation d'occuper le sol d'avoir déposé leurs statuts avant l'affichage en mairie de la demande d'autorisation. Le Conseil a estimé que cette règle n'interdit pas la constitution d'une association, que la restriction est limitée aux décisions indivi- duelles relatives à l'occupation ou à l'utilisation du sol et qu'elle ne porte pas atteinte au droit de recours des membres de l'association. (Décision n°2011-138 QPC du 17juin2011, J.O. du 18juin, p.10460). ■ Grand Paris: décret publié Un décret du 24juin définit les modalités des contrats de développement territorial prévus par la loi du 3juin 2010 sur le Grand Paris. Ils sont conclus entre l'Etat et les communes ou leurs groupements. Y sont associés les départements, la région et certains acteurs (Paris Métropole par exemple). Sont concernées les communes d'Ile-de-France dont le territoire est concerné par le projet de réseau de transport public du Grand Paris ou situé sur le territoire stratégique de la région. Le décret fixe les modalités d'élaboration et de signature du contrat, ses modalités de révi- sion. A été publiée au même J.O. (p.10804) une délibération du conseil de surveillance de la Société du Grand Paris du 26mai2011 adoptant le schéma d'ensemble retenu pour le réseau du Grand Paris. (Décret n°2011-724 du 24juin2011 relatif aux contrats de développement territorial prévus par l'art. 21 de la loi n°2010-597 du 3juin 2010, J.O. du 25juin, p.10801). Taux de l’usure Pour les prêts immobiliers, le taux de l’usure à compter du 1erjuillet 2011 a été fixé à: ➙ ➙ prêts à taux fixe: 5,97% ➙ ➙ prêts à taux variable: 5,33% ➙ ➙ prêts-relais: 6,07% (J.O. du 24juin 2011, p.10773). Chiffres ■ Eco-PTZ outre-mer Un arrêté du 25mai fixe les modalités de délivrance outre-mer de l'Eco-PTZ pour les logements anciens. Il comporte en annexes: - l'évaluation des performances énergétiques des équipements et ouvrages - les formulaires types de demande de l'avance remboursable sans intérêt, soit pour un bouquet de travaux, soit pour l'atteinte d'une performance énergétique globale minimale, - les formulaires types de justification de réa- lisation des travaux (pour les deux cas égale- ment) (Arrêté du 25mai2011 relatif à l'application en outre-mer de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêts destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens, J.O. du 17juin, p.10355). ■ Habitat indigne outre-mer La loi n°2011-725 du 23juin2011 portant dispositions particulières relatives aux quar- tiers d'habitat informel et à la lutte contre l'habitat indigne dans les départements et régions d'outre-mer a été publiée (J.O. du 26juin, p.10863). L’article 1 e r autorise, en cas de réalisation d’une opération d’aménagement qui rend nécessaire la démolition de locaux d’habitation édifiés sans droits ni titre sur la propriété d’une personne publique à verser aux occupants une aide financière pour com- penser la perte de domicile. Cela suppose notamment que les locaux soient leur rési- dence principale, qu’ils soient (eux ou leur famille) à l‘origine de l’édification des locaux et qu’ils les occupent depuis plus de 10 ans. L’article 2 vise le cas de l’expropriation et pré- voit également une aide financière pour compenser la perte de domicile. L’article 3 c oncerne le cas de locaux loués. L’article 5 exclut le versement d’aide financiè- re aux locaux frappés d’une mesure de police (mesure de repérage de l’habitat insalubre prévu par l’article 8 et mesures des articles L 1331-22 à 25 du code de la santé publique) L’article 6 prévoit la possibilité de verser une indemnité pour le cas de démolition de loge- ments édifiés sans droit ni titre et exposés à des risques naturels prévisibles. L’article 8 programme un repérage des sec- teurs d’habitat informel insalubre. Le préfet (art. 9) peut ensuite définir le péri- mètre d’un projet global d’aménagement et d’assainissement. Si les locaux constituent un danger pour la santé ou la sécurité des occu- pants ou de leurs voisins, le préfet peut mettre en demeure les personnes ayant mis ces locaux à disposition de prendre les mesures pour mettre fin au danger. Il peut ordonner la démolition si les travaux sont insuffisants. L’article 11 traite du cas des bâtiments mena- çant ruine. ■ Schémas régionaux du climat Un décret du 16juin fixe les conditions d'élaboration des schémas régionaux de cli- mat, de l'air et de l'énergie. Il comporte: - un rapport présentant l'état des lieux, - un document d'orientation: objectifs de réduction des gaz à effet de serre, lutte contre la pollution atmosphérique, de déve- « Considérant […] qu'en considération de ce que les lieux à destination antérieure de produits de boucherie devaient immanqua- blement être transformés en cas de change- ment d'activité, en considération encore de la possibilité prévue au bail d'affecter le sous-sol non seulement comme antérieure- ment à usage de locaux techniques ou de laboratoire de préparation agro-alimentaire mais aussi à l'exploitation d'activités et eu égard enfin au fait que les lieux ne présen- tent après achèvement des travaux aucune dégradation comme en attestent les pho- tographies produites par la locataire, […] et au fait que la seule non-conformité avérée tenant à l'absence de linteau dans l'ouverture pratiquée dans un mur porteur n'apparaît pas avoir eu actuellement de conséquences dommageables et qu'il y sera remédié par la remise en état initial que l'infraction en cause ne sera pas retenue comme infraction suffisamment grave pour pouvoir justifier la résiliation du bail ». La cour ordonne donc simplement la remi- se en état de l'ouverture du mur porteur. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La jurisprudence est abon- dante sur la question de savoir ce que le locataire peut engager comme travaux sans autorisation du bailleur. Par exemple: il n'y a pas lieu à résiliation si les travaux réalisés sans autorisation n'ont causé aucun désordre et que les autres peuvent être qualifiés d'embellissement (Civ. 3 e , 8avril 1999, AJDI, 1999, 635). Les travaux d'aménagement nécessaires à l'exploitation des locaux ne nécessitent pas une autorisation du bailleur (CA Paris, 16juin 2006, AJDI 2006, 733). En l'espèce, le bail n'était pas respecté puisqu'il y avait interdiction de percer les murs porteurs et que cela avait été fait. Mais le juge estime l'infraction non suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. C'est donc une appréciation souple de la clause d'interdiction. ● ▲ 5juillet 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 14juin2011 AN p.6286 n°67067 Christian Vanneste UMP, Nord Notion de commerce de proximité Commerce, PME La notion de commerce de proximité qui est évo- quée par l'article L 750-1-1 du code de commerce relatif au droit de préemption des communes n'est pas définie . Il est indispensable aux com- munes de pouvoir analyser au cas par cas la situa- tion pour satisfaire au mieux la défense des con- sommateurs. La définition du com- merce de proximité est donc laissée à l'appréciation des élus des communes. 14juin2011 AN p.6290 n°103770 Patrice Verchère, UMP, Rhône Contrôle des vendeurs de listes Commerce, PME La DGCCRF a lancé en 2009 et 2010 des enquêtes sur les professionnels de l'immobilier y compris les marchands de listes. Pour ces marchands de listes, l'essentiel des infractions relevées concerne le non respect de l'interdiction de percevoir une rémunération avant la réalisation de la prestation. Les contrats de location ont été examinés. De nom- b reuses clauses abusives et illicites ont été relevées dans les baux en meublé pour les étudiants. Les contrôles sur les marchands de listes seront maintenus, con- clut la réponse. 14juin2011 AN p.6296 n°95339 Jean-Jacques Urvoas, SRC, Finistère Financement de l'archéologie préventive Culture L'insuffisance du rendement de la redevance d'archéologie préventive n'a pas permis d'atteindre l'équilibre de financement recher- ché par la loi du 1 er août 2003. Des réponses adaptées sont en cours de négocia- tion et devraient être prochainement soumises au Parlement. Un projet complet doit être présenté avant la fin de l'année . Selon le député, l'INRAP demande une réforme de la redevance d'archéologie préventive. 14juin2011 AN p.6305 n°43959 Dino Cinieri, UMP, Loire Tarification au poids de la TEOM Ecologie La redevance et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères devront inté- grer dans un délai de 5 ans (loi du 3août 2009, art. 46) une part variable suff- isante pour inciter à une modification des comportements. Les travaux d'un groupe de travail pour la rédaction d'un texte doivent aboutir d'ici fin 2012. 14juin2011 AN p.6316 n°100558 Jean-Claude Lenoir, UMP, Orne Contrôle de l'assainissement Ecologie Pour le neuf, le contrôle vérifie que l'arrêté du 7septembre 2009 est respec- té. Pour les installations anciennes, le SPANC vérifie si l'installation présente des dangers ou des risques de pollution. L'arrêté relatif à la mission de con- trôle des communes donnera les critères d'évaluation des dangers pour la santé et les risques de pollution. Sa parution est envisagée pour l'été 2011 . D'ici là, les arrêtés du 7septembre 2009 restent applicables. 14juin2011 AN p.6316 n°103076 Annick Le Loch SRC, Finistère Lutte contre la mérule. Diagnostic Ecologie La présence de champignons lignivores et de mérule est liée à un défaut d'entretien du bâtiment ou une erreur de conception d’une réhabilitation. C'est aux proprié- taires, maîtres d'ouvrage, et maîtres d'œuvre d'être vigilants . Le Gouverne- ment n'envisage donc pas de créer un nouveau diagnostic relatif aux mérules. 14juin2011 AN p.6322 n°7536 Bernard Brochand, UMP, Alpes- Maritimes Indexation des baux commerciaux Economie L'ICC a été remplacé par l'IRL pour les baux d'habitation. L'indice des loyers commerciaux a été créé par la LME du 4août 2008. Il permet de pren- dre en compte les spécificités des baux commerciaux. La question du député remontait au 16octo- bre… 2007. 14juin2011 AN p.6329 n°103681 Gérard Menuel, UMP, Aube Locations étudiants Enseignement supérieur L'Etat va étudier d'ici la fin 2011 : - la création d'une caution des CROUS qui serait une garantie de paiement du loyer et des charges pour les étudiants qui ne peuvent présenter de caution, - et la possibilité de mettre en place un dispositif de financement du dépôt de garantie. Plus généralement, l'Etat et les partenaires sociaux étudieront la possibilité d'aménager la GRL pour l'élargir aux étudiants non salariés non boursiers. Des propositions qui font suites à la Con- férence nationale sur le logement étudiant du 5avril 2011. 14juin2011 AN p.6374 n°920081 Dominique Tian, UMP, Bouches-du- Rhône Avenir des ZFU Espace rural et amé- nagement du territoire Les zones foncières urbaines sont au nombre de 100: 44 créées en 1997, 41 en 2004 et 15 en 2006. Le coût est de 527millions d'euros en 2009, dont 48% d'exonération de cotisations sociales patronales. Les propositions du groupe de travail, mis en place en octobre2010 et que préside Eric Raout, doivent être examinées en interministériel avant l'été. 16juin2011 Sénat p.1588 n°17200 Josiane Mathon- Pointat, CRC, Loire Avenir du commerce en centre-ville Commerce PME Dans le prolongement de la LME, les critères d'intervention du FISAC ont été élargis. Il peut désormais prendre en charge les dépenses d'intérêt d'emprunts contractés par les communes pour l'acquisition de fonds ou de baux commerciaux ou de terrains par droit de préemption. Les aides directes aux entreprises ont également été majorées. 16juin2011 Sénat p.1594 n°17998 Odette Terrade, CRC, Val-de- Marne Copropriété . Compte bancaire séparé Logement L'ouverture d'un compte bancaire séparé étant assez peu pratiquée, le secré- tariat d'Etat au logement est favorable à ce que, lorsque la dispense de compte séparé a été votée par l'assemblée générale, le syndic doive ouvrir un sous-compte au nom du syndicat des copropriétaires. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ ▲ 5juillet 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Pierre Molager est nommé chef adjoint de cabinet de Fran- çois Fillon. (Arrêté du 15juin2011, J.O. du 1 6juin, @). ➠ Logement : Alexis Rouque , directeur adjoint du cabinet, est nommé directeur du cabinet, en remplacement de Nadia Bouyer. (Arrêté du 23juin2011, J.O. du 24juin, @). ➠ Culture : Frédéric Sallet est nommé chef de cabinet de Frédéric Mitterrand. Il succè- de à Jean-Philippe Pierre. (Arrêtés du 14juin2011, J.O. des 15 et 17juin, @). Préfets Sont nommés préfets: Béatrice Abollivier (Charente-Maritime), Jacques Billant (Dor- dogne) et Salvador Perez (Ariège). (Décrets du 16juin2011, J.O. du 17juin, @). Organismes publics ✓ Défenseur des droits : Dominique Baudis est nommé Défenseur des droits. (Décret du 23juin2011, J.O. du 24juin, p.10760). ✓ ANPEEC : Jean Gaeremynck , conseiller d'Etat, est nommé président de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction. Sont nommés administrateurs: Anne Guillou, et Jean-Pierre Simonet (DHUP), Charles Sarra- zin et Marion Oechsli (budget), Pierre Quercy (ancien délégué général de l'USH) et Louis Vaurs (Institut français de l'audit et du contrôle interne). (Décret et arrêtés du 16juin2011, J.O. du 18juin p.10454). ■ Développement durable Les collectivités territoriales et EPCI de plus d e 50000 habitants doivent élaborer un rapport sur leurs situations en matière de développement durable. Ce décret en fixe le contenu (application de l'article 255 de la loi du 12juillet 2010). (Décret n°2011-687 du 17juin2011 relatif au rapport sur la situation en matière de déve- loppement durable dans les collectivités terri- toriales, J.O. du 19juin, p.10486). ■ Périmètres restreints de parc naturel Deux décrets du 21juin restreignent le périmètre de parcs naturels. Ils concernent: - la réserve naturelle nationale du Haut- Vénéon (Isère). Ce reclassement aboutit à res- treindre le périmètre de la réserve de 28,5ha qui passe ainsi de 90 à 61,5ha. Certaines par- ties aménagées, aménageables, urbanisées ou urbanisables en sont soustraites. - la réserve naturelle nationale du Haut- Béranger (Isère). La superficie de la réserve passe de 86,5 à 84,5 hectares. (Décret n°2011-706 et n°2011-707, J.O. du 23juin, p.10684). ■ EPF: mission renforcée du directeur Un décret du 20juin modifie les missions des directeurs des établissements publics fonciers en autorisant le conseil d'administration à déléguer au directeur des pouvoirs de décision et notamment l'exercice du droit de préemption urbain. Le directeur doit toutefois en rendre compte à chaque réunion. (Décret n°2011-696 du 20juin2011 relatif aux établissements publics fonciers locaux, J.O. du 22juin2011, p.10574). ■ CSTB: nouvelles missions Un décret n°2011-666 du 14juin2011 relatif au Centre scientifique et technique du bâtiment a été publié. Les missions du CSTB, définies à l'article R 142-1, sont élargies. Parmi les nouvelles missions citées par le texte figurent notam- ment la recherche touchant au développe- ment durable dans la construction et l'habitat et les études relatives aux poli- tiques publiques dans le domaine de la construction et de l'habitat. Les textes sont codifiés aux articles R 142-1 à R 142-14 du CCH. (J.O. du 16juin2011, p.10182). ✦ 11 au 13 octobre 2011 : L’ARC et l’UNARC organisent à Paris (Halle Freyssinet, 55 bd Vincent Auriol, XIII e ) le salon “indépendant” de la copropriété . A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ✓ EPA Guyane : Jack Arthaud , architecte, urbaniste d'Etat, est nommé directeur général de l'Etablissement public de l'aménagement en Guyane. (Arrêté du 2 0mai2011, J.O. du 15juin, p.10145). ✓ EPARECA : Gérard Atlan, président du Conseil du commerce de France; Domi- nique Macquax (CCI de Seine-et-Marne) et Gabriel Hollander (chambre des métiers et de l'artisanat de la région Nord - Pas-de- Calais) sont nommés administrateurs de l’Etablissement public national d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux. (Arrêté du 7juin2011, J.O. du 15juin, p.10148). Conventions collectives ➠ CAUE : Il est envisagé l'extension de l'avenant n°7 du 9février2011 concer- nant la valeur du point. (Avis publié au J.O. du 15juin, p.10152). ➠ Promotion-construction : Il est envisagé l'extension de deux accords et d'un ave- nant: - Accord du 21février2011: Egalité profes- sionnelle des hommes et des femmes. - Accord du 1 er mars 2011: Gestion prévi- sionnelle des emplois et des compétences. - Avenant n°30 du 21février2011: Changement de nom de la convention collective. (Avis publié au J.O. du 16juin, p.10258). Par ailleurs, l'avenant n°29 du 1 er mars 2011, relatif aux salaires minima conven- tionnels a été étendu par arrêté du 27mai2011. (J.O. du 23juin, p.10698). ➠ Economistes de la construction et métreurs-vérificateurs : l'avenant n°13 du 30juin 2010, relatif aux taux de contribu- tion à la formation professionnelle, a été étendu par arrêté du 14juin2011. (J.O. du 22juin, p.10638). ➠ Huissiers de justice : il est envisagé l'extension de l’avenant n°40 du 28avril2011 concernant les salaires. (J.O. du 22juin, p.10640). ■ Accès aux données du Répertoi- re d’immeubles localisés Un arrêté du 7juin fixe les conditions de détermination du prix de communication par l'INSEE des données du RIL. Ce prix P est de 150 € +1,5 € x n. où n représente le nombre des IRIS constituant l'extrait. Le prix maximum est de 10000 € . (J.O. du 16juin2011, p.10189). 5juillet 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O P P O O S S I I T T I I O O N N S S D D U U N N O O T T A A R R I I A A T T Par la voix du Conseil supérieur du notariat, les notaires ont présenté ce 29juin 20 pro- positions pour les élections présidentielles. L’exercice est important car, comme le fait observer le président Benoît Renaud, “tous les congrès depuis 1958 ont eu une traduc- tion législative”. Mais ces propositions ne sont pas de nature corporatiste. Au contraire, explique le prési- dent, les 9200 notaires sont des “capteurs des évolutions de la société”. Ils rencontrent dans leurs études 20millions de Français par an et ils constatent chez eux une angoisse de l’avenir et une absence de solutions. Voi- ci l’essentiel de ces propositions, dans les 4 secteurs retenus par le projet. ❑ En droit de la famille Les Français sont très attachés à la réserve héréditaire, mais il serait souhaitable de pouvoir l’aménager en allant au-delà des évolutions déjà apportées par la loi en 2006. En donnant plus de place à la liberté testamentaire, cela permettrait par exemple d’autoriser des parents qui ont été assistés en fin de vie par l’un des enfants de lui lais- ser la maison familiale. Pour faciliter le financement de la dépen- dance, les notaires proposent diverses mesures: rénover le viager, par exemple en autorisant la vente en viager à un enfant, vente aujourd’hui contrainte. Constatant que le prêt viager hypothécaire ne fonc- tionne pas, ils suggèrent de l’améliorer par exemple en créant un fonds national du prêt viager hypothécaire. Autre proposition: encourager le bail à nourritu- re. Pour “améliorer la conjugalité”, il est pro- posé de faire bénéficier le partenaire de PACS du droit temporaire au logement d’ordre public, actuellement réservé au conjoint survivant. ou d’autoriser l’organisation de convention pour les couples vivant séparés mais non divorcés. S’agissant des beaux-enfants, le CSN obser- ve que les enfants des familles recomposées sont considérés comme des étrangers. La solution actuellement autorisée est de prati- quer une adoption. Le CSN estime souhai- table d’aligner le régime fiscal du bel enfant sur celui de l’enfant. ❑ Pour le patrimoine , il est proposé de clarifier l’assurance-vie, de favoriser la trans- parence de la transmission de sociétés à prépondérance immobilière. Selon les notaires, il y a dans ces sociétés, une certai- ne opacité qui peut masquer des fraudes et du blanchiment d’argent. Elles servent aussi à écarter le droit de préemption des com- munes ou éviter des infractions au droit de l’environnement, notamment dans les obli- gations de dépollution. Pour améliorer l’accession à la propriété, il est proposé d’autoriser la cession du PTZ. Ce transfert de prêt permettrait à l’accédant d’éviter d’avoir à revendre le bien après quelques années et de constater qu’il a principalement remboursé des intérêts. Pour améliorer l’information des héritiers qui ne savent pas toujours que la personne dont ils héritent a pu se porter caution, il est proposé la création d’un fichier des cau- tions. ❑ Pour le droit de l’entreprise Les droits d’enregistrement perçus à l’occasion d’une cession d’entreprise étant différents suivant le type d’entreprise, les notaires préconisent une harmonisation. Lors des transferts d’entreprises à titre gra- tuit, il est surprenant d’avoir à payer un impôt sur la plus-value pour un bien dont on effectue la donation, il devrait y être remédié. Les notaires proposent aussi de favoriser la transmission familiale de l‘entreprise, de mettre fin au blocage des cessions de fonds de commerce (actuellement, le versement du prix de cession étant bloqué pendant 5 mois, en application de la loi de 1909), alors que le prix de vente de parts de SARL est versé immédiatement. ❑ Propositions d‘évolution Le notariat émet dans différents domaines des propositions d’évolution du droit. Il pro- pose par exemple un livret de famille euro- péen, la codification du droit sur l’eau ou encore une réflexion sur l’abaissement à 16 ans de l’âge de la majorité. Les notaires formulent 20 propositions pour 2012 Favoriser l’accession à la propriété, lutter contre l’opacité des sociétés civiles en imposant l’acte notarié dans les cessions de parts, étendre le droit temporaire au logement au parte- naire pacsé, les notaires fourmillent d’idées pour les candidats à la présidentielle. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Extrait des propositions > Favoriser la transparence des transmis- sions de SPI La loi du 30janvier 2009 a imposé aux c onseils de déclarer à Tracfin les transactions immobilières en cas de soupçon d’activité cri- minelle. Mais les actes sous seing privé échap- pent à cette procédure. Les sociétés civiles sont, selon Tracfin, “une machine à laver l’argent sale”. Il est proposé de prévoir le recours obligatoire à la forme notariée pour les cessions de titres sociaux. Cela réduirait le contentieux sur la régularité des cessions, améliorerait le respect du code de l’environnement (installations classées, dépol- lution) et des droits de préemption. > Améliorer l’accession à la propriété - favoriser l’accession en différant l’achat du foncier: recours à l’acquisition d’un droit de superficie, le tréfonds restant au vendeur qui en transfère la propriété ultérieurement. Étendre le crédit-bail immobilier aux particu- liers. - Assouplir le régime des translations de prêts pour permettre à l’emprunteur de conserver les conditions d’un prêt sur une 2 e acquisi- tion. - Éviter que les mensualités des premières années de remboursement “sacrifient” le remboursement du capital au bénéfice de paiement important d’intérêts, ce qui per- mettrait aux acquéreurs de dégager une plus forte trésorerie en cas de vente avant la fin du prêt. >Mettre fin au blocage des prix de vente des fonds de commerce : harmoniser les règles applicables au paiement des prix des transactions en calquant les cessions de fonds de commerce sur les ventes d’immeubles. > Unifier le régime des droits d’enregistrement lors de cessions d’entreprise : les droits de mutation à titre onéreux sont de: - 3% plafonnés à 5000 € par cession en cas de cession d‘actions de SA ou SAS, - 3% en cas de cession de parts de SARL avec abattement de 23000 € au prorata du nombre de titres cédés, - 3% sur la fraction entre 23000et 200000 € et 5% au delà, pour les cessions de fonds de commerce. Il est proposé un régime unique de 1% sans plafonnement ni abattement.
