– 2 – Jurisprudence
Baux d’habitation : Notion de premier emploi pour donner congé
Baux commerciaux : Fin du bail par incendie
Actes suspects justifiant une extension de procédure de liquidation judiciaire
Fiscalité : Immeuble menaçant ruine
Revenus fonciers : caractère déductible d’une indemnité d’éviction
Entreprise en ZFU : contestation de la réalité de l’implantation
Police du logement : Validation de l’interdiction de location des locaux impropres à l’habitation
QPC : Droit de propriété / Expropriation
Permis de construire: Annulation pour risque d’atteinte aux lieux avoisinants / Limitation du mitage
– 4 – Au Parlement
Équilibre des finances publiques / Hébergements touristiques
– 5 – Actualité
Investissements Scellier en zone C / Trames verte et bleue
– 6 – Tableau des réponses ministérielles
– 7 – Nominations – Au fil du JO
– 8 – Rencontre
Laurent Vimont (Century 21) : “Le marché purge ses excès”.
■ JUGÉ ■ > > Lorsqu’un local commercial est entière- ment détruit par un incendie, le bail prend fin. Il en résulte que si une procédure est engagée pour la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, après un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité, la créance du locataire envers le bailleur pour obtenir cette indemnité, dis- paraît avec le bail (lire p.2 cet arrêt de la Cour de cassation sévère pour le locataire). > > Des actes suspects peuvent entraîner l’extension de la procédure de liquidation judiciaire à une autre personne en cas de confusion de son patrimoine avec celui du débiteur. La cour d’appel de Paris en a fait application dans un arrêt du 30juin2011 (p.2). > > Des voisins ont obtenu en référé l’annulation d’un permis de construire sur le fondement de l’article R 111-21 du code de l’urbanisme qui permet de refuser un permis lorsqu’une construction porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants (p.4). ■ RÉPONDU ■ > > Le Gouvernement envisage d’harmoniser les délais de répétition de l’indu pour les charges locatives, actuellement fixés à 3 ans pour les logements HLM, mais à 5 ans pour le parc privé. > > Le Gouvernement ne prévoit pas de don- ner suite à la proposition d’un rapport de l’Assemblée préconisant un enregistrement obligatoire des baux dérogatoires (voir p.6). ■ PUBLIÉS ■ > > Trois arrêtés ouvrent la voie à l’investissement locatif Scellier, en zone C: ils visent deux communes d’Ille-et-Vilaine et une de Haute-Garonne (p.5). Le préavis réduit à un mois C e temps d’été est celui des emplois d’étudiants. Un intéres- sant arrêt de la Cour de cassation du 29juin statue sur l’interprétation à donner à la notion “d’obtention de premier emploi” qui permet au locataire de donner congé avec un pré- avis réduit à un mois. Délaissant la solution qu’avait retenue précédemment une réponse ministérielle, la Cour de cassation ne retient pas le critère de l’immatriculation à la sécurité sociale et valide la décision du tribunal qui avait admis qu’il ne fallait pas tenir compte d’un emploi d’étudiant obtenu antérieurement par l’intéressé alors qu’il était encore domicilié chez ses parents. La loi ne peut évidemment pas prévoir tous les cas de figure et doit laisser au juge le soin d’interpréter les textes. L’article 15 de la loi de 1989 est déjà passablement détaillé puisqu’il envisage, en matière de situation professionnelle, l’obtention d’un premier emploi, la mutation, et le nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. On remarquera que l’interprétation de la Cour de cassation qui néglige le poste occupé par un étudiant peut aussi se retourner contre lui. S’il obtient un stage ou un emploi d’un mois l’été, pourra-t-il s’en prévaloir pour donner congé ? Le bailleur pourrait invoquer cet arrêt de la Cour de cassation pour lui faire remarquer qu’il ne s’agit pas d’un emploi au sens de la jurisprudence… Il est difficile de trouver un raisonnement qui assurerait une dis- tinction claire entre ce qui relève du préavis réduit et du préavis de 3 mois. Sans doute peut-on prévoir à terme une généralisation du préavis d’un mois à toutes les hypothèses. Ce serait un élément de simplification. Certes, l’alignement serait favorable au locataire… A propos de la portée qu’il convient de donner au droit de proprié- té face au droit au logement, signalons que le Conseil d’Etat a déci- dé de transmettre au Conseil constitutionnel une question relative à l’expulsion de personnes occupant la propriété d’autrui. Sa répon- se est attendue avec intérêt. On voit que la question prioritaire de constitutionnalité continue d’alimenter la chronique judiciaire. Quant à la simplification, et en matière de baux commerciaux, la question de l’indexation des loyers commerciaux reste d’actualité. Alors que l’entrée en vigueur de l’ILAT n’est pas encore effective, on commence à percevoir les problèmes de champ d’application res- pectif de l’ILC et de l’ILAT (nous y reviendrons la semaine prochai- ne). Des voix s’élèvent pour demander une application obligatoire de l’ILC qui prendrait ainsi la suite de l’ICC, sans dérogation possible, ainsi que le suggérait il y a quelques mois un rapport du député Daniel Fasquelle consacré à la vacance des locaux commerciaux. Mais le Gouvernement ne paraît pas favorable à une application obligatoire de l’ILC. Il a répondu au député Paul Durieu (lire p.6) qu’il préférait s’en remettre au choix des parties. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO443 1 2JUILLET2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Notion de premier emploi pour donner congé Baux commerciaux : Fin du bail par incendie / Actes suspects justi- fiant une extension de procédure de liquidation judiciaire Fiscalité : Immeuble menaçant ruine / Revenus fonciers: caractère déductible d’une indemnité d’éviction / Entreprise en ZFU: contesta- tion de la réalité de l’implantation Police du logement : Validation de l’interdiction de location des locaux impropres à l’habitation QPC : Droit de propriété / Expropriation Permis de construire : Annulation pour risque d’atteinte aux lieux avoi- sinants / Limitation du mitage - 4 - Au Parlement - Équilibre des finances publiques / Hébergements touristiques - 5 - Actualité - Investissements Scellier en zone C / Trames verte et bleue - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Rencontre - Laurent Vimont (Century 21): “Le marché purge ses excès”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 12juillet2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Notion de premier emploi pour d onner congé (Cass. Civ. 3 e , 29juin 2011, n°813, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-18271) Un locataire avait donné congé à son bailleur avec un préavis réduit à un mois en invoquant le fait qu’il avait trouvé un “premier emploi”. Le bailleur contestait la validité du motif en relevant que le locataire avait, quelques années plus tôt, occupé un emploi comme en justifiait son affiliation à la sécurité sociale. Mais le tribunal d’instance avait considéré que le locataire se prévalait à juste titre d’un pre- mier emploi correspondant à ses qualifications et validé le congé réduit à un mois. La Cour de cassation approuve le juge d’instance: “Mais attendu qu’ayant pu retenir que n’était pas un premier emploi celui d’étudiant occupé en 2001 par M.D. alors qu’il était domicilié chez ses parents et n’avait pas commencé son cycle universitaire, le tri- bunal, qui a constaté que le preneur avait obtenu le 5mai 2008 un emploi, en a exacte- ment déduit qu'il devait bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 15 de la loi du 6juillet 1989 prévoit en faveur du locataire la faculté de donner congé avec un préavis réduit à un mois en cas, notamment, d’obtention d’un premier emploi. Cette hypothèse résulte de la loi du 17janvier 2002. Une réponse ministérielle avait précisé (14 oct. 2002, JOAN p.3611, n°911) que la réalité du premier emploi était établie par l’affiliation au régime de la sécurité sociale quelle que soit la forme du contrat de tra- vail. La Cour de cassation désapprouve cette interprétation en excluant un emploi d’étudiant. Le locataire avait produit une attestation retraite indiquant un salaire de 630 € pour l’année 2001. Il s’agissait donc sans doute d’un stage ou d’un contrat tem- poraire. La décision de cassation fait donc une interprétation souple de la notion de premier emploi en admettant que cela peut être le premier emploi “en adéquation avec la qualification” du locataire. On aurait pu aussi considérer que le juge avait ajouté une condition là où la loi n’en avait pas mis (ubi lex non distinguit nec nos distinguere debe- mus). Tel n’est pas l’avis de la Cour de cassa- tion. La solution est ici favorable au locatai- re. Mais cela aurait pu être l’inverse pour un locataire qui obtient un stage et souhaite s’en prévaloir pour donner congé avec un préavis réduit. Une réponse ministérielle avait tranché la question par la négative (JOAN Q 26août 1996, p.4640, n°39697). Pour concilier les deux analyses on peut considérer que le stage, qui a pour vocation de compléter la formation professionnelle, n ’est pas un premier emploi. Mais le cas de l’emploi d’été est plus délicat. Il relève bien d’un contrat de travail. À suivre la Cour de cassation, un étudiant qui accepte un emploi “alimentaire” qui n’est pas en adéquation avec ses fonctions, ne trouverait pas ainsi un premier emploi… Si chaque cas va devoir faire l’objet d’une appréciation par le juge, on retiendra qu'un emploi d’étudiant n’est pas un emploi au sens de l’article 15. Baux commerciaux ■ Fin du bail par incendie (Cass. Civ. 3 e , 29juin 2011, n°823, FS-P+B, pour- voi n°10-19975) La Cour de cassation avait indiqué le 4jan- vier 2011 qu’il n’y avait pas lieu à renvoi sur la question prioritaire de constitutionnalité sur le point de savoir si la résiliation de plein droit du bail en cas de perte de la chose louée est conforme à la Constitution. Elle est revenue sur cette affaire le 29juin. Un local commer- cial était loué à une société qui exploitait une discothèque. Le bailleur avait donné congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction et la procédure de fixation de l’indemnité était en cours lors- qu’un incendie s’est déclaré et a détruit l’immeuble. Le bailleur avait alors assigné le locataire pour que soit constatée la résiliation du bail. La Cour de cassation valide l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande en paie- ment émanant du locataire: « Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu'en application de l'article 1722 du code civil, la destruction totale du bien loué avait entraîné la résiliation de plein droit du bail et la perte de ses droits contractuels et statu- taires par la société Discothèque Le Malibu, la cour d'appel en a exactement déduit, sans vio- ler l'article 1 er du premier protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ni l'article 17 de la Charte des droits fondamen- taux de l'Union européenne, que cette société ne pouvait plus prétendre au versement d'une indemnité d'éviction qui ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre et n'était pas entrée dans son patrimoine; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la solution est sévère pour le locataire. Ayant reçu congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité, il res- tait dans les lieux, en application de l'article L 145-28, dans l'attente de la fin de la procé- dure en fixation de l'indemnité. Survient l'incendie qui détruit les locaux et entraîne la résiliation du bail en application de l 'article 1722. Sa créance en indemnité est détruite par le même effet. La perte totale du bien (de même que la perte partielle), dans la mesure où elle n'est pas due à la fau- te d'une partie, ne suscite pas de dédomma- gement. De même, il a été jugé que le bailleur n'est pas tenu de reconstruire (Civ. 3 e , 7juin 1989, Loyers et copr. 2006, n°3). Solution sévère qui se justifie, ainsi que l'avait indiqué la Cour de cassation dans sa décision du 4janvier dernier, par le fait que l'article 1722 « ne fait manifestement que tirer la conséquence nécessaire de la dispari- tion de l'objet même de la convention que les parties avaient conclu et poursuit un objectif d'intérêt général en assurant, lors de l'anéantissement de leurs relations contrac- tuelles dû à une cause qui leur est étrangère, un équilibre objectif entre leurs intérêts res- pectifs ». ■ Actes suspects justifiant une extension de procédure de liquida- tion judiciaire (CA Paris, pôle 5, ch. 9, 30juin 2011, n°11- 02039) Le tribunal de commerce de Bobigny avait étendu une procédure de liquidation judiciai- re ouverte à l’encontre d’une société, à l’égard de la société mère. La cour d’appel de Paris confirme la décision. Elle considère que la confusion de patrimoine résultait de ce que les deux sociétés avaient les mêmes associés, exerçaient des activités com- plémentaires et disposaient d’un siège et d’une adresse identiques, que les fonds de commerce étaient interchangeables et que l’une était le fournisseur quasi exclusif de l’autre. La cour relève trois opérations financières anormales: - cession pendant la période suspecte du droit au bail portant sur le fonds de com- merce de la filiale à la société mère. Le mon- tant de la cession était de 46000euros alors que la banque avait fait une offre d’achat de 130000euros. - la filiale avait résilié un bail commercial et ce bail avait été récupéré par la socié- té mère sans payer de frais de cession de droit au bail; - enfin la société mère avait réglé pour le compte de sa filiale des loyers sans procé- der à aucune déclaration de créance lors de l’ouverture de la liquidation judiciaire de la filiale. La cour confirme donc l’extension de la pro- cédure à la société mère. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la cour d’appel fait applica- tion de l’article L 621-2 al. 2 du code de com- merce qui permet d’étendre la procédure collective à une ou plusieurs autres per- s onnes en cas de confusion de leur patrimoi- ne avec celui du débiteur. L’arrêt précise que la confusion peut notamment résulter d’opérations financières ou de flux financiers anormaux. Les faits reprochés étaient ici liés à la gestion des immeubles entre les deux sociétés et sont qualifiés d’opérations financières anormales. Fiscalité ■ Immeuble menaçant ruine (CE, 8 e sous-section, 30mai 2011, n°342154) Une commune avait installé un dispositif d’étaiement du mur de soutènement du ter- rain d’implantation de l’immeuble d’un pro- priétaire privé, faisant usage de son pouvoir de police. Mais le maire réclamait une rede- vance d’occupation du domaine public com- munal estimant qu’il s’agissait d’une occupa- tion privative de l’intéressé. La cour adminis- trative d’appel de Nantes l’avait déchargé du paiement de cette redevance, et le Conseil d’Etat refuse d’admettre le recours de la com- mune. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La législation des immeubles menaçant ruine figure aux articles L 511-1 et suivants du CCH. ■ Revenus fonciers: caractère déductible d’une indemnité d’éviction (CE, 9 e sous-section, 30mai 2011, n°329952) Un bailleur avait déduit de ses revenus fon- ciers le montant d’une indemnité d’éviction. Étant non imposable, il invoquait le bénéfice de l’article 150 D 6e du CGI qui prévoyait l’exonération d’impôt sur les plus-values en faveur des contribuables titulaires de pen- sions vieillesse non assujettis à l'impôt sur le revenu. L’administration avait effectué un redressement, mais le contribuable obtient gain de cause devant le Conseil d’Etat: “Considérant que devant la cour administra- tive d'appel de Nantes, M me D. faisait valoir que l'indemnité d'éviction versée à la loca- taire du lot […] de l'immeuble, situé […] rue Oudinot à Paris, était déductible de ses reve- nus fonciers perçus au titre des années1995 et1996, en vertu des dispositions de l'article 31 du CGI, dès lors que cette indemnité avait été versée afin de relouer ce bien pour un loyer plus élevé et dans des conditions plus favorables au proprié- taire ; qu'en écartant ce moyen au seul motif qu'il n'était pas établi que la déduc- tion de cette indemnité d'éviction des reve- nus fonciers aurait pour effet, compte tenu des réintégrations d'intérêts par ailleurs effectuées par l'administration, de ramener le revenu global imposable des contri- buables en dessous du seuil d'imposition à l'impôt sur le revenu, sans se prononcer sur le bien-fondé de cette réduction et sur son incidence sur le montant des cotisations sup- plémentaires d'impôt sur le revenu contes- tées par la requérante, la cour a insuffisam- ment motivé son arrêt; que par suite, M me D. est fondée à en demander l'annulation”. L’affaire est renvoyée à la cour administrati- ve d’appel de Nantes. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt confirme le caractère déductible des revenus fonciers d’une indemnité versée au locataire en vue de relouer le bien à un loyer plus élevé. On retrouve par ailleurs l’exonération des titulaires de pensions de vieillesse, sous une rédaction différente depuis la réforme de 2003, à l’article 150 U 3e. Police du logement ■ Validation de l’interdiction de location des locaux impropres à l’habitation (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 9mai 2011, n°346785) Le préfet des Yvelines avait, sur le fondement de l’article L 1331-22 du code de la santé publique notifié une interdiction de location à un propriétaire. Saisi par le propriétaire, le tribunal administratif avait transmis la ques- tion au Conseil d’Etat de la conformité de cet article à la Constitution. L’article L 1131-22 interdit la location des caves, sous-sols, combles, pièce sans ouverture sur l’extérieur et autre locaux impropres à l’habitation. Le préfet peut enjoindre au bailleur de mettre fin à la location et de reloger les occupants (art. L 521-2 et L 521-3-1 du CCH) Le Conseil d’Etat valide ces dispositions: 12juillet2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É - - D D R R O O I I T T D D E E P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Entreprise en ZFU: contestation de la réalité de l’implantation Un contribuable avait subi un redresse- ment d’impôt sur le revenu et de taxe professionnelle car la réalité de son i mplantation dans le périmètre d’une zone franche urbaine était contestée. Le contribuable, qui n’avait pas de salarié, disposait d’un “local commun en plateau partagé avec six autres entreprises dans un immeuble situé dans la ZFU des Mureaux”. Mais les matériels de bureaux étaient pour l’essentiel installés à son domicile personnel, à l’ancienne adresse de son exploitation, hors ZFU et la majeu- re partie de son activité était réalisée à l’occasion de ses nombreux déplacements. Le Conseil d’Etat confirme l’arrêt d’appel qui avait estimé qu’il ne pouvait être regardé comme ayant exercé une activité implantée en ZFU. (CE, 16mai2011, 9 e et 10 e sous-sections, n°315382). ■ Une QPC transmise sur le droit de propriété La Cour de cassation a transmis au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité concernant le droit de p ropriété. Il s’agit de savoir si l’article 544 du code civil, tel qu’interprété par la Cour de cassation, porte atteinte à l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue le droit au logement. Cette affaire concerne une vingtaine de personnes à Sarcelles, à l’égard desquelles la communauté d’agglomération Val-de- France (Val d’Oise) a engagé une procé- dure d’expulsion d’occupants de la pro- priété d’autrui. Une 2 e affaire traite d’un cas analogue à Saint-Ouen-l’Aumone (Val d’Oise). (Cass. Civ. 3 e , 30juin2011, n°998, FS-P+B, renvoi, affaire n°11-40018 et n°997, n°11- 40017) ■ Une question sur l’expropriation est jugée irrece- vable, … Dans un autre arrêt, la Cour de cassation a refusé de renvoyer au Conseil constitution- nel la question qui lui était soumise, au motif que la question était irrecevable pour viser une disposition réglementaire . L’écrit distinct et motivé qui saisissait le juge de l’expropriation visait l’article R 13- 65 du code de l’expropriation. (Cass. Civ. 3 e , 24juin2011, n°930, FS-P+B, irrecevabilité, affaire n°11-40016) ■ … une autre question sur l’expropriation n’a pas donné lieu à renvoi Dans cette affaire, la question portait sur l’article 6 1 e de la loi sur le Grand Paris qui a modifié la date de référence fixée à l’article L 13-15 du code de l’expropriation. Mais l’une des parties à l’instance (la com- munauté urbaine LeMans Métropole) s’étant désistée, il n’y avait plus d’instance en cours , ce qui a empêché la Cour de cassation de transmettre la ques- tion au Conseil constitutionnel. (Cass. Civ. 3 e , 30juin2011, n°996, F-P+B, non-lieu à renvoi, affaire n°11-40020) 12juillet2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ Équilibre des finances publiques Les sénateurs ont examiné le 14juin un pro- jet de loi constitutionnelle relatif à l’équilibre des finances publiques. Le projet a par exemple été soutenu par Jean Arthuis, rap- porteur pour avis, qui souhaite que le Parle- ment renforce à cette occasion sa vigilance et son pouvoir de proposition (JO Sénat, déb. 15juin, p.4787). Jean-Pierre Chevènement, très citrique, observe que le Conseil consti- tutionnel sera systématiquement saisi de la conformité des lois de finances à la loi-cadre d’équilibre, nouvel instrument dans la hié- rarchie des normes. Mais cela transforme le Conseil constitutionnel en gardien de la bonne gestion des finances publiques “vision surréaliste!“. Il ajoute que cela aurait par exemple interdit au Gouvernement d’adopter le plan de relance pour lutter contre la récession en 2009, ou de lancer le grand emprunt en 2010 (p.4814). L’ensemble du texte a été voté le 15juin (JO Sénat déb. 16juin, p.4895). ■ Classement des hébergements touristiques Le sénateur Jean-Paul Amoudry a demandé au Gouvernement de prolonger la période de transition au cours de laquelle coexiste- raient le nouveau régime et les classements accordés antérieurement. Frédéric Lefebvre lui répond en soulignant l’importance de se mettre en conformité avec les normes inter- nationales. Il ajoute: “le délai d’adaptation de trois ans […] me paraît permettre aux pro- fessionnels d’effectuer les démarches néces- saires au nouveau classement” (JO Sénat déb. 22juin, p.5017). En revanche, il évoque la proposition de loi du 13avril2011 qui, si elle était adoptée, permettrait de supprimer la validation par l’autorité préfectorale et permettrait d‘accélérer la procédure de clas- sement. Il ajoute, en matière de sécurité, qu'il est possible de négocier l’échéancier de réali- sation des travaux avec le maire. U U R R B B A A N N I I S S M M E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ❘ ❘ ◗ ◗ Le cabinet Wragge&Co (David Blondel) a conseillé Natixis dans la mise en place pour Eurosic (foncière spécialisée en immobilier de bureaux) d’un financement hypothécaire de 215millions d’€ à 5 ans. Ce financement est adossé à l’immeuble Avant-Seine (Paris XIII e ) qui est le siège de la BPCE à Paris. Eurosic était conseillé par le cabinet De Pardieu Brocas Maffei (Emmanuel Fatome). Intervenaient égale- ment les études Chevreux et Associés et Wargny Katz. Acteurs “Considérant […] que ces dispositions n'emportent aucune privation du droit de propriété mais se bornent à apporter des limites à son exercice; que les restrictions a pportées à l'exercice du droit de pro- priété sont justifiées par l'intérêt géné- ral qui s'attache à la protection de la santé et de la sécurité des occupants de locaux impropres à l'habitation; que ces restrictions, qui ne concernent que l'interdiction d'un mode d'occupation des locaux et n'ont pour effet, ni d'empêcher d'autres usages du bien, ni d'en interdire l'accès à d'autres fins que l'habitation, sont proportionnées à l'objectif poursuivi”. La décision ajoute que ces mesures ayant un caractère de mesures de police, elles doivent être précédées d’une information préalable du propriétaire. Le Conseil d’Etat ne transmet donc pas la ques- tion au Conseil constitutionnel. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil d’Etat met en balance le droit de propriété avec l’objectif de santé publique qui justifie l’interdiction de louer des locaux impropres à l’habitation pour confirmer le bien-fondé de cette légis- lation. Permis de construire ■ Annulation pour risque d’atteinte aux lieux avoisinants (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 23mai 2011, n°339610) Un recours avait été engagé contre un permis de construire obtenu par Paris Habitat OPH pour un immeuble situé dans le XVI e arron- dissement de Paris. Le juge des référés avait annulé le permis. Le Conseil d’Etat après avoir annulé le juge- ment, confirme la décision d’annulation du permis. Le juge avait annulé le permis en s’appuyant sur le moyen tiré de la méconnaissance des règles de sécurité publiques énoncées par l’article R 111-5 du code de l’urbanisme. Or cet article n’est pas applicable dans les com- munes dotées d’un PLU. Paris étant doté d’un tel plan, l’article n’était donc pas applicable. Le Conseil d’Etat admet que le juge s’est livré à une appréciation souveraine des faits, sans dénaturation, en considérant que le bâti- ment devait être construit à moins de 6 mètres de la façade en vis-à-vis et que: “l es pièces produites ne permettaient pas d'apprécier clairement l'impact visuel du revêtement prévu pour le bâti- ment litigieux , avant de juger que, compte tenu de la volumétrie du projet de construc- tion, le moyen tiré de ce qu'il portait atteinte aux intérêts définis aux articles R.111-21 du code de l'urbanisme et UG 11.1.3 du règle- ment du plan local d'urbanisme était propre à créer un doute sérieux sur la légalité du per- m is de construire”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article R 111-21 du code de l’urbanisme permet de refuser un permis de construire (ou de l’admettre sous réserves) si les constructions “sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.” Cet arrêt en fait application. ■ Limitation du “mitage” (CE, 6 e sous-section, 30mai 2011, n°327769, commune de Ramatuelle) Un propriétaire avait demandé un permis de construire portant sur une maison, à édifier sur une parcelle contiguë de celle où était déjà implantée une première maison. Le mai- re avait opposé un sursis à statuer au motif que la parcelle devait être classée en zone inconstructible par le futur PLU pour préser- ver le caractère naturel du secteur. Le Conseil d’Etat confirme la décision du maire. L’arrêt retient que le projet de PLU avait été exposé en mairie au printemps 2005, ce qui permettait de préciser la portée des modifi- cations projetées. Il valide le sursis en considérant l’objectif visant à stopper le processus de mitage des espaces naturels et agricoles et maintenir la qualité des milieux naturels, le secteur classé en zone NB recouvrant principalement des terrains d’urbanisation diffuse existante, le projet de règlement du PLU interdisant les constructions de toute nature. L’interdiction de construire sur une zone en lisière de zone boisée est donc confirmée. ● ■ OPCVM: le Conseil d’Etat adres- se une question préjudicielle à la CJUE Le Conseil d’Etat était saisi de plusieurs questions relatives à la différence de trai- tement fiscal qui existe entre les revenus distribués par des sociétés françaises à des OPCVM non-résidents en France, qui sont imposés au taux de 25% par retenue à la source alors que de tels revenus ne sont pas imposés lorsqu’ils sont versés à des OPCVM résidents en France. Il a estimé que cela justifiait la saisine, à titre préjudiciel, de la Cour de justice de l’Union européenne. (CE, 23mai2011, 9 e et 10 e sous-sections, n°344678). ▲ 12juillet2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Fusion de PACT Le PACT des Hauts-de-Seine et celui de Paris ont décidé de fusionner. Leur objectif est de mieux répondre ainsi aux défis du Grand Paris pour l’amélioration de l’habitat social. (Assemblée générale du 20juin2011 du Pact des Hauts de Seine). ◆ Nouveaux accords GRL D eux accords GRL ont été signés récemment: - Le Comité d’établissement d’EIFFAGE Travaux publics Côte d’Azur a signé avec le CILVAR et l’AGAPL un accord de partenariat pour l’accès au loge- ment des salariés d’EIFFAGE. Le comi- té d’établissement prend en charge, pour 3 ans maximum, la prime d’assurance de la GRL pour les pro- priétaires louant leur logement à des salariés de cet établissement qui ont un taux d’effort de plus de 28%. - Le Grand Chalon (communauté d’agglomération) a signé avec LOGEHAB et l’AGAPL un accord pour favoriser le logement des jeunes et la remise sur le marché de logements vacants: le Grand Chalon prend en charge l’assurance GRL des bailleurs qui louent à des jeunes de moins de 30 ans ou s’engagent à remettre en loca- tion un logement vacant depuis plus d’un an. (Communiqués des 24juin et 1 er juillet 2011). ◆ Majoration des aides de l’Anah à Grenoble Grenoble Alpes Métropole majore la subvention accordée par l’ANAH aux propriétaires bailleurs: cette prime Loca++ majore de 10 points le taux de subvention ce qui permet de porter la fourchette de subvention de 25-35% à 35-45% du montant des travaux, dans la limite de 80000€ par logement. (Communiqué du 30juin2011). ❘ ❘ ◗ ◗ Le cabinet Freshfields Bruckhaus Deringer LLP (Benoit Marcilhacy et Fabrice Grillo) a conseillé Grosvenor Fund Management dans le cadre d’une acquisition de 2 centres commerciaux (10000m 2 à Marseille et 11000m 2 à Châlons en Champagne) auprès d’Unibail-Rodamco. Intervenaient aus- si Fidal et Allez&Associés et, pour le vendeur, Allen&Overy (Jean-Domi- nique Casalta et Jean-Yves Charriau) et l’étude Ginisty. Acteurs ➚ ➚ Entre +3% et +6% en 2011: c’est le pronostic de la FNAIM sur l’évolution des prix des logements pour l’année en cours. Selon le baromètre de la fédération, les prix ont progressé de 3,3% au 2 e trimestre, par rapport au 1 er trimestre 2011, mais la FNAIM estime qu’une surchauffe des prix n’est pas à craindre. Les prix ont davantage progressé en province (+4,3%) qu’en Ile-de-France (+1,0%). (Conférence de presse du 7juillet2011). ➚ ➚ 1,094million de m 2 : c’est le volume des transactions en immobilier d’entreprise en Ile-de-France pour le 1 er semestre 2011. Ce chiffre est en légère hausse par rap- port au 1 er semestre 2010 (1,090million de m 2 ) Le volume des investissements a plus nettement progressé à 5milliards d’euros, soit +9% par rapport au 1 er semestre 2010. Le chiffre reste en retrait par rapport à la moyenne sur 10 ans (6,6milliards). Cushman&Wakefield observe qu’il y a eu peu de très grandes transactions et un recul important de la part des commerces. Le marché est dominé par les investisseurs institutionnels français qui représentent 58% des sommes investies au 1 er semestre. Avec un loyer prime en légère hausse (773€ le m 2 /an) contre 760€ un an plus tôt, et une raréfaction de l’offre, Cushman&Wakefield constate une “tendance à la baisse des franchises de loyer octroyées par les bailleurs, signe d’une évolution de leur rapport de forces avec les locataires”. (Communiqué du 1 er juillet 2011). Chiffres ■ Deux décrets sur les trames ver- te et bleue En date du 28juin, deux décrets concer- nent l’un le comité national trames verte e t bleue et l’autre les comités régionaux trames verte et bleue. - Le comité national trames verte et bleue est un lieu d'information, d'échange et de consultation sur les sujets ayant trait aux continuités écologiques, à leur préserva- tion et à la remise en bon état de ces continuités y compris en ce qui concerne les initiatives et avancées internationales et européennes. Il est saisi pour avis des projets de loi et de décret relatifs au contenu des orientations nationales ou des schémas régionaux de cohérence terri- toriale. Il est composé de 5 collèges de 10 membres. Les textes sont codifiés aux articles D 371-1 et suivants du code de l'environnement. - Le comité régional est associé à l'élaboration et au suivi du schéma régio- nal de cohérence écologique. Sa composition est fixée par l'article D 371-10 du code de l'environnement. (Décrets n°2011-738 et 739 du 28juin2011, J.O. du 29juin2011, p.10955). ■ Investissements Scellier en zone C Le Gouvernement peut accorder un agré- ment à certaines communes en zone C qui se caractérisent par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, pour permettre un investissement locatif Scel- lier. Il a été accordé à trois communes: - Vitré (Ille-et-Vilaine), - Châteaugiron (Ille-et-Vilaine), - Castelnau-d'Estrétefonds (Haute-Garon- ne). (Arrêtés du 23juin2011 portant agrément de communes au bénéfice du dispositif pré- vu à l'article 199 septvicies du CGI pour les logements acquis ou construits sur son terri- toire, J.O. du 1 er juillet, p.11266). Quel impact du Grand Paris sur la fiscalité de l’immobilier? L’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (ORIE) souligne que la révision de la fiscalité immobilière, imposée par la création du Grand Paris, risque de ralentir le rythme de la création de bureaux. Par ailleurs l’équilibre financier de la réforme n’est pas assuré; la refonte de la taxe sur les bureaux et de la redevance pour création de bureaux, ainsi que du versement transport, l’instauration de la taxe spéciale d’équipement et l’imposition forfaitaire sur le matériel roulant devraient rapporter 565millions d’euros par an alors que le besoin de financement est de 2,5milliards d’euros par an. L’ORIE, tout en saluant le dis- positif de lissage dans l’application de la réforme de la taxe sur les bureaux, souligne la complexité des nouvelles taxes, en appelle à un système plus simple et préconise une taxation des plus-values mobilières. (Communiqué du 7juillet2011). Location temporaire: Lodgis dénon- ce les idées reçues Le groupe Lodgis, qui s’adresse à une clientè- le internationale à la recherche de loge- ments pour une occupation de coutre durée à Paris ou Nice conteste les idées reçues sur la location meublée saisonnière. Selon une enquête Opinionway, dans 76% des cas, les locations sont réalisées auprès de cadres ou d’étudiants: 42% sont des étudiants ou jeunes diplômés et 34% des salariés en mis- sion. Les touristes ne représentent que 4%. La durée moyenne de la location est de 2 mois et 22 jours. Pour Lodgis, la location meublée saisonnière ne réduit pas le parc pour les familles car il s’agit le plus souvent (79% des cas) de studios ou de 2 pièces. (Communiqué du 6juillet2011). 12juillet2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 21juin2011 AN p.6558 n°102406 Michel Hunault NC, Loire- Atlantique Rénovation hôtelière Commerce, PME La modernisation du parc hôtelier repose notam- ment sur le nouveau dispositif de classement hôte- lier. Il porte sur un tableau de classement en 233 critères et a pour objectif une montée en gamme de l'offre. Le classement est valable 5 ans et fonc- tionne avec contrôle établi par un organisme agréé par le Cofrac et à charge de l'exploitant. Par ailleurs, des finance- ments à taux préféren- tiels ont été mis en place par la CDC et Oséo, qui sont détaillés dans la réponse. 21juin2011 A N p.6561 n°102163 Paul Durieu, U MP, Vaucluse Rendre obligatoire l 'ILC ? Commerce, PME La proposition de rendre obligatoire le seul ILC en r emplacement de l'ICC mérite d'être mûrement réfléchie. Par ailleurs, il existe un autre indice, l'ILAT, qui peut s'appliquer aux secteurs non cou- verts par l'ILC. À ce stade, le Gouvernement priv- ilégie la voie conventionnelle et l'accord des parties pour le recours à l'ILAT et à l'ILC. Le député évoquait la p roposition d'un rapport de la Commission des affaires économiques de l'Assemblée sur la vacance des locaux com- merciaux. 21juin2011 AN p.6562 n°102165 Paul Durieu, UMP, Vaucluse Enregistrement des baux dérogatoires Commerce PME La proposition de soumettre les baux dérogatoires à la formalité de l'enregistrement est contraire à la volonté de simplification administrative recher- chée par le Gouvernement. Par ailleurs, les parties peuvent déjà le faire volontairement, moyennant un droit fixe de 125 € . Cette proposition, qui émane du même rap- port, vise à lutter contre la source d'instabilité que représente le bail déroga- toire pour le preneur. 21juin2011 AN p.6583 n°99889 Patrick Lemasle, SRC, Haute- Garonne GRL et caution Ecologie Le nouveau dispositif de garantie des risques locatifs (GRL 2) présenté en conseil des ministres le 23décem- bre 2009 permet de couvrir les bailleurs dont les locataires ont un taux d'effort de moins de 50%. Le locataire de bonne foi bénéficie, en cas d'impayé, d'un suivi social et le locataire de mauvaise foi subit la procédure classique de recouvrement. Pour éviter toute dérive financière, un dispositif de contrôle des assureurs doit être mis en place. Le cautionnement est donc devenu inutile et ne peut plus être exigé du bailleur personne physique qui a souscrit une assur- ance ou la GRL (sauf étudiant ou apprenti). L'équilibre présenté est parfait. La question demeure de savoir s'il est atteint dans la réalité… 21juin2011 AN p.6583 n°101502 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Installations de cara- vanes de chantier Ecologie Les constructions temporaires nécessaires à la con- duite des travaux sont dispensées de toute for- malité (art. R 421-5 du code de l'urbanisme). Mais cela ne s'applique pas à des installations d'habitation. L'installation de caravanes pour plus de 3 mois en dehors des terrains de camping est soumise à déclaration préalable. Par ailleurs, les cara- vanes qui conservent leur mobilité ne sont soumises à aucune taxe d'urbanisme. 21juin2011 AN p.6605 n°104471 Colette Langlade, SRC, Dordogne Développement du prêt viager hypothécaire (PVH) Ecologie Le PVH, créé par l'ordonnance du 23mars 2006, connaît un succès limité : 4329 prêts pour 352 M € de juin2007 à fin janvier2010. Cela tient au risque de longévité de l'emprunteur et au risque d'évolution à la baisse du marché immobilier et à l'interdiction de le proposer par démarchage. Il est difficile d'attendre une diminution du TEG pratiqué. Les banques sont libres de fixer des con- ditions comme un âge minimum. La députée s'étonnait que le Crédit foncier puisse refuser un client qui sollicitait un prêt viager au motif qu'il a moins de 65 ans. 21juin2011 AN p.6647 n°70747 Philippe Folliot, App. NC, Tarn Zonage. Investissement Scellier en zone C Ecologie Le décret du 23septembre 2010 a fixé les modalités d'agrément des communes situées en zone C qui souhaitent bénéficier du dispositif fiscal, sans modifi- er le classement. La demande suppose l'avis du maire, du président de l'EPCI et une délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'EPCI. Trois arrêtés ont été publiés récemment. Voir page 5 . 28juin2011 AN p.6910 n°42879 Claude Bartolone SRC, Seine-Saint- Denis Charges . Actions en paiement et en répéti- tion Logement Pour les baux HLM, l'action en répétition des sommes indues se prescrit par 3 ans (art. 68 de la loi de 1948, art. L 442-6 du CCH) alors que le délai est de 5 ans dans le secteur privé. Pour les actions en paiement des charges, la prescription est de 5 ans tant dans le parc HLM que privé (art. 2224 du code civil). Une harmonisation des délais de prescription pour la répétition sera proposée au Parlement. 28juin2011 AN p.6911 n°103682 Richard Mallié, UMP, Bouches-du- Rhône Garantie intrinsèque en VEFA Logement Le Médiateur de la République (30mars 2011) a proposé de supprimer la garantie intrinsèque ou de mettre en œuvre des mesures de sécurisation. Le Gouvernement préfère un suivi et une évalua- tion des effets du décret du 27septembre 2010 plutôt que sa remise en cause. Des aménagements pour- ront être proposés dans la loi sur la protection du consommateur déposée à l'Assemblée le 1 er juin dernier, admet la réponse. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ ▲ 12juillet2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Gouvernement François Baroin est nommé ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, il succède à Christine Lagarde; Valérie P écresse est nommée ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, porte-parole du Gouvernement; Jean Leonetti est nommé ministre chargé des affaires européennes. (Décret du 29juin 2011, J.O. du 30juin, p.11010). Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Alexis Rouque est nommé directeur adjoint au cabinet de la ministre. (Arrêté du 28juin2011, J.O. du 30juin, @). ➠ Economie : Sont nommés au cabinet de François Baroin: Didier Banquy , directeur du cabinet et Christophe Pacohil , chef de cabinet. (Arrêté du 30juin2011, J.O. du 2juillet, @). Organismes publics ✓ EPF des Yvelines : Claude Bertolino est nommée directrice générale de l'Établissement public foncier des Yvelines. (Arrêté du 22juin2011, J.O. du 29juin, p.10985). ✓ EPFR : Pierre Aubouin est nommé administrateur, représentant de l'Etat de l'Établissement public de financement et de restructuration. (Décret du 28juin2011, J.O. du 30juin, p.11204). ✓ SOVAFIM : Frédérik Rothenburger est nommé, administrateur, représentant l'Etat, de la Société de valorisation foncière et immobilière. (Décret du 28juin2011, J.O. du 30juin, p.11204). ✓ EPARECA : Guillaume Lacroix est nom- m é administrateur, représentant le ministre chargé du commerce et de l'artisanat. (Arrêté du 24juin2011, J.O. du 1 er juillet, p.11290). ■ Observatoire national de la consommation des espaces agri- coles Cet observatoire, institué par décret du 28juin, élabore des outils pertinents pour mesurer le changement de destination des espaces agricoles, homologue des indica- teurs d'évolution et publie annuellement un rapport sur son activité. Les textes sont insérés aux articles D. 112-1- 12 du code rural. (Décret n°2011-786 du 28juin2011, J.O. du 30juin, @). ■ Plan de prévision des risques Un décret n°2011-765 du 28juin2011 est relatif à la procédure d'élaboration, de révision et de modification des plans de prévention des risques naturels prévisibles. Cette nouvelle procédure s'applique aux plans dont l'établissement est prescrit à compter du 1 er août 2011. Les nouvelles règles de révision (art. R 562-10 du code de l'environnement) et de modification des plans (art. R 562-10-1 et R 560-10-2) s'appliquent immédiatement. Un PPRN doit être approuvé dans les trois ans de l'arrêté prescrivant son élaboration (délai pouvant être allongé une seule fois). (J.O. du 30juin2011, p.11104). Conventions collectives ➠ Immobilier (secteur des résidences de tourisme): l’avenant du 1 er mars 2011, rela- tif aux salaires minima dans les rési- d ences de tourisme et hôtelières est éten- du par arrêté du 21juin2011 (J.O. du 29juin, p.10986). ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l'extension de l'avenant n°97 bis du 25février 2011 modifiant l'avenant n°97 du 28mai 2010 relatif aux taux de contribution OPCA PL. (Avis publié au J.O. du 29juin, p.10987). ■ Contentieux du surendettement La loi du 22décembre 2010 relatif à l'exécution des décisions de justice a trans- féré le contentieux du surendettement du juge de l'exécution au juge du tribunal d'instance . Un décret du 28juin en orga- nise la mise en œuvre à compter du 1 er septembre 2011. (Décret n°2011-741 du 28juin2011 relatif au transfert du contentieux du surendettement du juge de l'exécution au juge du tribunal d'instance, J.O. du 29juin, p.10959). ■ Guichet unique des réseaux L'article L 554-2 du code de l'environnement a prévu la mise en place d'un guichet unique référençant les réseaux de transport et de distribution pour éviter leur endommagement lors de travaux tiers. Un décret du 28juin fixe les obligations déclaratives des exploitants de réseaux et l'assiette des redevances. (Décret n°2011-762 du 28juin2011 fixant les modalités d'application de l'article L. 554-5 du code de l'environnement, J.O. du 30juin, p.11099). ■ Géomètres-experts Un décret d'application de la loi du 5jan- vier 2011 d'adaptation de la législation au droit européen concerne, dans son article6, les géomètres-experts. Il supprime les exigences d'accès à la profession injusti- fiées eu égard à leur nécessité ou propor- tionnalité. Il modifie le décret du 31mai 1996. Par exemple son article7 fait référence à la faculté de conclure des accords de recon- naissance mutuelle des qualifications pro- fessionnelles avec l'ordre des géomètres- experts. (Décret n°2011-759 du 28juin2011 portant diverses mesures réglementaires d'adaptation au droit de l'Union européenne dans le domaine de la reconnaissance des qualifica- tions professionnelles et des services dans le marché intérieur, J.O. du 30juin, p.11035). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 443 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 12juillet2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H É É D D U U L L O O G G E E M M E E N N T T Selon Sylvain Jutteau, directeur général de Century 21, les loyers ont augmenté de 1,71% en un an (juillet2010-juin 2011). Inflation de 2% déduite, cela correspond à une baisse de -0,29%. Il y a donc une régression des loyers en euros constants. ■ Baisse des loyers en € constants Cette évolution est différente selon les types de logements (voir tableau). Les loyers des grandes surfaces ont progressé plus faiblement. Pour Century 21, cela s’explique par un afflux de constructions neuves en raison des dispositions fiscales qui ont plus favorisé les 3 pièces et plus et moins les petites surfaces. L’analyse des revenus des locataires sur 10 ans est instructive: en dix ans, le revenu moyen d’un ménage locataire entrant est passé de 2015 € net à 2312 € ; soit une hausse de 14,8% (-2,1% en € constants), alors que le revenu moyen de l’ensemble des ménages a progressé de 31,5% (+14,6% en € constants). C’est dire que l’écart des revenus s’est creusé entre les locataires et l’ensemble de la population. Pour Century 21, le statut locatif n’est donc pas désiré et les ménages optent pour l’accession à la propriété, dès qu’ils le peuvent. L’analyse des bailleurs montre une progres- sion des investissements émanant des ouvriers et employés (14,7% en 2010 et 16,4% en 2011), et une forte baisse des sociétés (11,12% en 2010 et 6,05% en 2011). Pour 2011, Sylvain Jutteau estime que les loyers vont évoluer de façon proche, voire inférieure à celle de l’inflation. ■ Hausse des prix en trompe l’œil Les prix ont continué à monter au 1 er semestre 2011 en moyenne nationale. La hausse est de 7,4% en 12 mois. Mais, ana- lyse Laurent Vimont, président de Century 21, il s’agit d’une “hausse en trompe l’œil”. En effet, pour la 1 e fois depuis 18 mois, le volume des transactions est en baisse, de -7,1% (1 er sem. 2010 - 1 er sem. 2011). Le prix moyen des appartements a aug- menté de +9,5% en 12 mois (à 3551 € le m 2 ) et de 6,3% pour les maisons (2149 € le m 2 ). Pour la première fois, le prix moyen des acquisitions de logements a franchi la bar- re des 200000 € , à 210438 € au 1 e r semestre 2011. À Paris, la hausse a été de +17,9% en un an, (8344 € au 1 er semestre 2011), mais la hausse a été moindre en Ile-de-France (+10,3%, 3421 € ). La hausse est de +6,85% à Lyon et inférieure à 5% à Mar- seille (+4,92%). Six régions connaissent des baisses de prix (Alsace -4,34%), Aqui- taine (-2,6%), Auvergne (-1,1%), Bour- gogne (-6,89%), Limousin (-0,77%) et Nord-Picardie (-0,06%). Une analyse sur 6 mois montre que si au 1 er semestre 2011 les prix ont augmenté de 6,44% par rapport au 2 e semestre 2010, les volumes de ventes s’effritent de -7,1% (par rapport au 1 er semestre 2010). Les acheteurs ont réagi en allongeant la durée des prêts (19,85 à 20,13 ans) et en augmentant la quotité de financement par emprunt (76 à 78,7%). Les acquéreurs de moins de 30 ans sont en recul de près de 10%. Quant à l’apport personnel, il augmente fortement. À Paris, la hausse des prix est de 7,68% en 6 mois (à 396000 € ) mais le volume des ventes se contracte peu (-1%). Les acqué- reurs de moins de 30 ans sont en forte bais- se. Si les parisiens allongent la durée du prêt, ils réduisent la quotité de finance- ment par emprunt: 58% contre 64% au 1 er semestre 2011. Pour Laurent Vimont, “les parisiens financent la hausse des prix parisiens”. Il ajoute: “Paris est le lingot d’or de la pierre”. Les investisseurs n‘attendent Laurent Vimont (président de Century 21): “Le marché purge ses excès” Loyers en hausse modérée, prix en évolution contrastée, selon le président de Cen- tury 21, le marché purge ses excès. Les acquéreurs, qui doivent financer un apport personnel plus conséquent, allongent la durée de leur endettement. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Loyer au m 2 Juillet2010 - juin2011 Variation Évolution en € constants Studio - 1 pièce 16,86 € 1,81% -0,19% 2 pièces 12,79 € 2,90% 0,90% 3 pièces 10,34 € 0,68% -1,32% 4 pièces 9,47 € -0,63% -2,63% 5 pièces 8,83 € 0,23% -1,77% Ensemble 1,71% -0,29% Évolution des loyers en un an France entière Apport personnel nécessaire pour un emprunt de 1000 € par mois en 20 ans Source: Réseau Century 21 Source: Réseau Century 21 pas de la rentabilité mais de la plus-value; le marché alimente lui-même la hausse. En Ile-de-France, la hausse des prix est de 6,64% en 6 mois mais les volumes en bais- s e de -13%. La contraction des volumes est particulièrement marquée dans le Val- de-Marne (-20%), les Hauts-de-Seine (- 17%) dans le Val d’Oise (-10%). Dans les deux départements les plus sen- sibles aux taux d’intérêt, les prix en 6 mois augmentent faiblement (+0,96% en Sei- ne-Saint-Denis) ou sont en légère diminu- tion (-1,37% en Seine-et-Marne). Century 21 constate que dans les régions où il y a eu une correction des prix, on trouve en hausse tant les volumes que la proportion des acquéreurs de moins de 30 ans. Pour le réseau, le marché s’autorégule. Dans toutes les régions, la réduction du nombre de ventes se traduit par une cor- rection des prix à la baisse, ce qui permet une reconstitution du volume des ventes. ■ Le marché purge les excès Laurent Vimont a la conviction que le 2 e semestre va être marqué par moins de dynamisme sur le volume des transactions qu’il va y avoir une correction sur les prix. L’évolution des prix pourrait être négative au 2 e semestre. Elle pourrait être comprise entre -1 et -2% en 6 mois si les taux évo- luent peu, ou de -4 à -5%, si les taux aug- mentent plus fortement. L’analyse de la capacité d’achat avec une mensualité d’emprunt de 1000 € montre que, hors Paris, les moins de 30 ans peu- vent acquérir leur logement, mais que dans la capitale, il leur faut nécessairement un apport personnel conséquent et dont l’importance s’est fortement accrue. Consé- quence: le marché parisien est centrifuge, poussant par exemple en petite couronne les ménages des arrondissements périphé- riques. L’apport personnel nécessaire est de 49638 € au 1 er semestre 2011 alors qu’il n’était que de 22247 € au 2 e semestre 2010. Conclusion de Laurent Vimont: le marché purge les excès. 1 er semestre 2011 Prix de vente moyen Apport personnel Paris 396000 € 235200 € Ile-de-France 257434 € 96634 € Province 176619 € 15819 € France entière 210438 € 49638 €
