– 2 – Jurisprudence
Baux d’habitation : Clause réputée non écrite / Les limites de la lettre
recommandée avec AR / Droit d’héberger des tiers en logements foyers
Baux commerciaux : Validité du plafonnement
Droit de propriété : Cession gratuite de terrains
Contrat de vente : Pas de publication d’un acte constatant l’accomplissement d’une condition suspensive
– 4 – Réglementation
Prévention et gestion des déchets
Prévention des nuisances lumineuses
– 5-6 – Législation
La loi de finances rectificative : réforme de l’ISF, abrogation du bouclier fiscal, réforme de la redevance pour création de bureaux…
– 7 – Nominations – Distinctions – Au fil du J.O.
Pas d’interdiction des façades en bois / Légion d’honneur
– 8 – Interview –
Benoit Perrot (fondateur d’Aktis Partners):
“Nous défendons exclusivement les utilisateurs”.
■ JUGÉ ■ > > L’article 4 p de la loi de 1989 introduit par la loi ENL en 2006, et qui interdit de facturer des frais de relance au locataire, est applicable aux baux en cours, a jugé la Cour de cassation le 13juillet2011. > > Les occupants d’un logement-foyer sont fondés à se prévaloir du droit d’héberger temporairement des tiers, quand bien même leur contrat serait antérieur à la loi ENL qui a introduit cette disposition dans le code de la construction et de l’habitation (p.2). ■ ADOPTÉE ■ Dans la loi de finances rectificative pour 2011: > > La redevance pour création de bureaux est réformée. Le nouveau dispositif compor- te un lissage des hausses de tarif qui résul- taient de la loi précédente (p.6). > > Le passage de 6 à 10 ans du délai de rap- pel des donations fait l’objet de mesures transitoires (p.6). ■ INTERDITD ’ INTERDIRE ■ > > Il est désormais interdit d’interdire… les façades en bois, les toitures végétalisées, les brise-soleil… Si ce décret d’application de la loi Grenelle II est paru (voir p.7), il faut encore en ciseler les détails par le biais d’arrêtés, qui restent à paraître. ■ CHIFFRÉ ■ > > 2,5% c’est désormais le taux applicable aux opérations de partage, qui succède au taux plus doux de 1,2%. Les notaires vont donc pouvoir travailler d’arrache-pied - après l’été - puisque le doublement du taux, ne sera finalement en vigueur qu’au 1 er janvier 2012 (voir p.7). ■ QUESTIONNÉ ■ > > Le Conseil constitutionnel va devoir répondre à une nouvelle QPC sur les ces- sions gratuites de terrains imposés à un pro- priétaire lors d’un permis de construire (p.3). Laissons fermée la boîte aux lettres! A vant d’aborder un arrêt qui invite, sinon à la négligence, du moins à la trêve estivale, signalons le refus par la Cour de cassa- tion de renvoyer au Conseil constitutionnel une question de constitutionnalité sur le plafonnement des baux commerciaux (lire p.3). L’arrêt indique très justement que le plafonnement peut être écarté par les parties à la signature d’un bail. Il est donc malvenu de critiquer la contrariété de la règle du plafonnement avec la liberté contractuelle. Par ailleurs, le loyer du bail renouvelé dépend du loyer initialement convenu, sous la réserve de son indexation sur l’ICC (ou désormais un autre indice), et ce loyer ini- tial est librement fixé. Il n’y a donc pas d’atteinte à la liberté contractuelle, qui est totale pour fixer le loyer d’origine. On retien- dra donc même “si l’environnement du bail est resté stable” com- me l’indique la Cour avec un merveilleux sens de la concision pour rassembler d’une formule les hypothèses décrites par les points 1 e à 4 e de l’article L 145-33, qu’il n’y pas d’atteinte au droit de propriété par le plafonnement et que les parties sont invitées à user avec sagacité de la liberté qui leur est octroyée… à la signature du bail. U n arrêt du 13juillet de la Cour de cassation vient renforcer la suspicion qui doit inspirer un gestionnaire avisé à l’égard de la lettre recommandée. Il s’agissait d’un cas somme toute classique où le bailleur avait adressé un congé à son locataire avec lettre recom- mandée avec AR. Or le preneur avait refusé la lettre. Puis il avait refusé de quitter les lieux. La cour d’appel, saisie d’un recours enga- gé par l’acquéreur de l’immeuble à l’encontre du précédent bailleur, avait développé un raisonnement séduisant. Elle mettait en évidence le fait que si on retient, pour faire courir le délai de pré- avis, la date de la remise effective du courrier, lorsque le locataire refuse la lettre cela laisse au seul locataire la maîtrise de la validité du congé… Mais cela n’a pas suffi à convaincre la Cour de cassation qui s’en tient à la notion de remise de la lettre à son destinataire, attestée par l’apposition de la date par le service de la poste. Il faut retenir de cette affaire exemplaire deux éléments. Le premier est que le locataire, qui reçoit in extremis un courrier de son bailleur, a tout intérêt à refuser la lettre… Le second, en conséquence est qu’il est plus que jamais indispensable d’anticiper l’envoi d’un congé. Si le locataire refuse de retirer le courrier, cela laisse au bailleur le temps de recourir à l’huissier. Remarquons que, mutatis mutandis, la solution est identique lorsque le locataire souhaite donner congé à son bailleur. D’ailleurs, la saison vient de laisser fermée sa boîte aux lettres et de laisser son propriétaire, et son locataire, se reposer. Nous vous sou- haitons donc de bonnes vacances! ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO445 2 6JUILLET 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Clause réputée non écrite / Les limites de la lettre recommandée avec AR / Droit d’héberger des tiers en logements foyers Baux commerciaux : Validité du plafonnement Droit de propriété : Cession gratuite de terrains Contrat de vente : Pas de publication d’un acte constatant l’accomplissement d’une condition suspensive - 4 - Réglementation - Prévention et gestion des déchets Prévention des nuisances lumineuses - 5-6 - Législation - La loi de finances rectificative: réforme de l’ISF, abrogation du bouclier fis- cal, réforme de la redevance pour création de bureaux… - 7 - Nominations - Distinctions - Au fil du J.O. - Pas d’interdiction des façades en bois / Légion d’honneur - 8 - Interview - Benoit Perrot (fondateur d’Aktis Partners): “Nous défendons exclusivement les utilisateurs”. S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo s era daté du 30août 2011. Nous vous souhaitons de bonnes vacances. 26juillet2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Clause réputée non écrite ( Cass. Civ. 3 e , 13juillet2011, n°914, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10-22959) La loi ENL de 2006 a complété la liste des clauses réputées non écrites qui figure à l’article 4 de la loi de 1989. S’y trouve notamment proscrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes ver- sées au titre des dépens et de l’article 700 du CPC (art. 4 p). Appliquant un bail conclu avant 2006, et pour lequel le bailleur avait adressé en 2007 un commandement de payer des loyers et des charges, la cour d’appel avait notamment condamné le locataire à payer une somme incluant des frais de relance. Cette décision est cassée au visa de l’article 4 p de la loi de 1989: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que lesdispositions de l’article 4 , para- graphe p de la loi du 6juillet 1989, intro- duites par la loi du 13juillet 2006 por- tant engagement national pour le loge- ment, selon lesquelles est réputée non écri- te toute clause d’un bail d’habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance, s’appliquent immédiate- ment aux baux en cours et que les frais de relance exposés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ne peuvent être mis à la charge du locataire, la cour d’appel, qui n’a pas recherché à quelle date les frais de relance litigieux avaient été engagés, n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 4 p de la loi de 1989 qui proscrit de facturer au locataire les frais de relance s’applique donc aux baux en cours. Pour les frais qui ont été exposés antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, il reste possible de les imputer au loca- taire, mais pas les frais postérieurs. D’où la nécessité, dans l’affaire en cause, de distin- guer la date d’engagement des frais, seuls ceux étant engagés avant la loi étant récu- pérables. ■ Les limites du congé par LRAR (Cass. Civ. 3 e , 13juillet2011, n°917, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10-20478) Cette affaire montre parfaitement les limites du recours à la lettre recommandée pour délivrer congé. Un bailleur avait don- né congé par LRAR et vendu l‘immeuble. Le locataire n’avait pas déféré au congé qui lui avait été délivré. Le courrier avait été pré- senté au locataire le 21décembre 2005 et était revenu au bailleur avec la mention “non réclamé retour à l’envoyeur”. La cour d’appel avait néanmoins validé le congé par u n raisonnement mettant en évidence la faculté d’obstruction du locataire: “Attendu que pour rejeter la demande [en indemnisation présentée par l’acquéreur à l’encontre de son vendeur] l’arrêt retient qu’au sens des dispositions de l’article 15 de la loi de 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connais- sance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur, qu’en effet cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire, que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de récep- tion emporte connaissance par le destina- taire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier, que cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l’effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maî- trise de la validité de ce congé en accep- tant ou en refusant la remise effective de ce courrier, que tel est le cas en l’espèce…”. La Cour de cassation rappelle la règle et sanctionne ce raisonnement: “Vu l’article 15-1 de la loi du 6juillet 1989 et 669 du code de procédure civile, ensemble l’article 670 du même code; Attendu que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier de justice; que la date de réception d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire […] Qu’en statuant ainsi [en rejetant la deman- de en indemnisation de l’acquéreur], alors que la date de réception de la notifica- tion d’un congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par le service de la pos- te lors de la remise de la lettre à son destinataire , la cour d’appel qui a consta- té que le courrier adressé à la locataire était revenu à son expéditeur avec la mention “non réclamé retour à l’envoyeur”, a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt est exemplaire. Il montre que lorsque le locataire refuse la lettre recommandée, le délai de préavis ne court pas. Il est donc indispensable au bailleur de prendre suffisamment d’avance dans l’envoi de sa lettre recommandée pour pouvoir, si elle est refusée par le loca- taire, disposer du temps nécessaire au recours à l’acte d’huissier. ■ Droit d’héberger des tiers en logements foyers (Cass. Civ. 3 e , 13juillet2011, n° 912, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-19989) Un bailleur (la société Adoma), qui avait conclu un contrat de résidence d’un mois renouvelable avec diverses personnes entre1991 et2004, avait exercé une procé- dure pour obtenir en référé l’expulsion des occupants au motif qu’ils hébergeaient des tiers. Or la cour d’appel avait refusé de fai- re droit à cette demande, les locataires se prévalant des articles L 633-1 à L 633-5 et R 633-1 à R 633-9 du CCH. La Cour de cassa- tion confirme la décision: “Attendu […] qu’ayant, d’une part, retenu, à bon droit, que l’article L 633-4-1 du CCH créé par la loi du 13juillet 2006 accordé aux personnes logées le droit d’héberger temporairement des tiers , dans des conditions et modalités qui seront précisées et détaillées par l’article R 633-9 du même code créé par le décret du 23novembre 2007 et constaté que c’était d’une manière générale et absolue que l’article 8 du contrat de résidence interdisait d’héberger “aucune personne quelconque de manière définitive ou temporaire, à titre onéreux ou à titre gratuit”, et, d’autre part, relevé que les résidents soulevaient l’irrégularité du règlement intérieur auquel renvoyaient leur contrat, dès lors qu’en infraction avec l’article L 633-4 du CCH créé par la loi du 13décembre 2000, les membres du conseil de concertation n’auraient pas été consultés sur son élabo- ration et sa révision, la cour d’appel, qui, appréciant le caractère manifestement illicite du trouble invoqué , a pu juger que la conformité des contrats de résidence et des règlements intérieurs à des disposi- tions légales d’ordre public était en ques- tion et exactement retenu que l’appréciation de la validité des clauses de ces contrats et règlements échappait à la juridiction des référés, en a […] justement déduit que l’appréciation de la mise en œuvre de la clause résolutoire des contrats de résidence se heurtait à ces difficultés et qu’il n’y avait pas lieu à référé; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 633-4-1 a été insé- ré dans le code de la construction et de l’habitation par la loi du 13juillet 2006. Il J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E renvoie à un décret le soin de fixer les conditions dans lesquelles les occupants des logements foyers peuvent héberger des tiers. Les textes réglementaires figu- r ent à l’article R 633-9. Cet article organise le droit d’hébergement en précisant que le règlement intérieur fixe notamment la durée maximum et le nombre maximum de personnes qui peuvent être hébergées. La Cour de cassation confirme que la ques- tion de la conformité à la loi d’un règle- ment qui interdit expressément tout hébergement ne relève pas de la juridic- tion des référés. Sur le fond, on peut déduire de cette décision que l’interdiction totale de l’hébergement, se heurte aux articles L 633-4-1 et R 633-9 et ne peut donc pas valablement figurer dans le règlement intérieur. Baux commerciaux ■ Validité du plafonnement (Cass. Civ. 3 e , 13juillet2011, n°1101-FS-P+B, non-lieu à renvoi, pourvoi n°11-11072) Un propriétaire avait saisi la Cour de cassa- tion pour qu’elle transmette au Conseil constitutionnel la question de la validité de l’article L 145-34 du code de commerce. Il estimait que cet article est contraire à la liberté contractuelle et à libre concurrence ainsi qu’au droit de propriété. La Cour de cassation refuse de transmettre la question: “Et attendu […] que la question posée ne présente pas un caractère sérieux en ce que, d’une part, la règle du plafonnement ne s’applique pas lorsque les parties l’ont exclue de leurs prévisions contractuelles ou ont pu s’accorder sur le montant du loyer du bail renouvelé, et, par suite, ne porte atteinte ni à la liberté d’entreprendre ni à la liberté contractuelle, d’autre part, le loyer plafonné étant le loyer initialement négocié augmen- té de la variation indiciaire si l’environnement du bail est resté stable, il ne résulte de l’application de la règle ni attein- te ni dénaturation du droit de propriété; D’où il suit qu'il n’y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prio- ritaire de constitutionnalité”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Si l’article L 145-33 indique que le montant des loyers des baux renou- velés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, ce principe est fortement tempéré par l’article L 145-34 qui organise les modalités du plafonnement. La déci- sion de la Cour de cassation a le mérite de rappeler que le plafonnement n’est pas obligatoire: les parties peuvent parfaite- ment convenir à la signature du bail d’écarter les règles du plafonnement (pour un exemple: Civ. 3 e , 10mars 2004). En cela, il ne comporte donc pas d’atteinte à la liberté contractuelle. D e plus, l’arrêt fait observer que le loyer de départ est librement fixé, ce qui est à nouveau l’application de la liberté contrac- tuelle. Quant au loyer de renouvellement, en cas de stabilité de l’environnement du bail (c’est-à-dire hors des cas visés à l’article L 145-33 1 e à 4 e ), le loyer est indexé sur l’indice choisi par les parties et il est donc prévisible. Dans le cas de modification notable des éléments visé à l’article L 145- 33 1 e à 4 e , on retrouve alors la référence à la valeur locative. Cet arrêt rappelle donc le cadre bien défini du plafonnement et il incite les parties à être vigilantes lors de la conclusion du bail, pour, si elles en sont d’accord, écarter la règle du plafonnement. Droit de propriété ■ Cession gratuite de terrains (Cass. Civ. 3 e , 8juillet2011, n°1050, FS-P+B, renvoi, n°11-40025) Des propriétaires avaient obtenu un permis de construire en 1974. À cette occasion, la mairie de Nîmes leur avait imposé la cession gratuite de 10% de leur parcelle pour l’élargissement d’une impasse. Ils ont demandé la restitution de cette parcelle en saisissant le juge. La cour d’appel de Nîmes transmet à la Cour de cassation la question prioritaire de constitutionnalité de la validi- té de l’article 72-1-1e de la loi du 30décembre 1967. La Cour de cassation transmet au Conseil constitutionnel: “Attendu que la question posée présente un caractère sérieux en ce qu’elle concerne le transfert de propriété d’une portion d’un bien immobilier au profit d’une collectivité locale, imposée au bénéficiaire d’une auto- risation de construire ou de lotir sans indemnisation pécuniaire préalablement acceptée et que l’article 72-1-1° de la loi n°67-1253 du 30décembre 1967 ne défi- nissait pas les usages publics auxquels devaient être affectés les terrains cédés et qu’aucune autre disposition législative n’instituait les garanties permettant qu’il ne soit pas porté atteinte à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789; D’où il suit qu’il y a lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritai- re de constitutionnalité”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil constitutionnel a déjà annulé l’article L 332-6-1 2° e du code de l’urbanisme qui autorise d'imposer aux constructeurs, par une prescription incluse dans l'autorisation d'occupation du sol, la cession gratuite d'une partie de leur ter- r ain (voir notre numéro du 5octobre 2010, décision du 22septembre 2010). Il va devoir se prononcer à nouveau sur une question similaire, mais concernant un tex- te différent et relatif à une cession déjà ancienne. Contrat de vente ■ Pas de publication d’un acte constatant l’accomplissement d’une condition suspensive (Cass. Civ. 3 e , 13juillet2011, n°910, FS-P+B, pourvoi n°10-19461) Une vente avait été précédée d’un acte de partage d’une parcelle aux termes duquel il était prévu une condition suspensive: l’un des copartageants (M) devait bénéficier de la propriété d’une cour commune si l’autre (A) enlevait un bassin de pierre dans l’autre parcelle dans le délai d’un an. L’enlèvement du bassin n’ayant pas eu lieu, la parcelle qui ne bénéficiait donc plus de la propriété de la cour commune avait été revendue plu- sieurs fois avec cette cour. Or le coparta- geant (M) avait alors engagé une action en revendication de propriété de cette cour. La cour d’appel avait jugé que le coparta- geant (M) n’ayant pas fait publier son acquisition résultant de la réalisation de la condition suspensive, elle était inopposable aux acquéreurs successifs. Cette décision est cassée: “Vu les articles28 et30 du décret n°55-22 du 4janvier 1955; Attendu qu’en vertu de ces textes, le défaut de publicité des actes constatant l’accomplissement d’une condition suspen- sive n’a pas pour sanction leur inopposabili- té aux tiers; […] Attendu que, pour rejeter les demandes de MarcelG., l’arrêt qui relève qu’Alfred G.a successivement cédé la cour litigieuse d’abord à son frère Marcel par l’effet de l’acte de partage du 4janvier 1985 et de la réalisation de la condition suspensive conte- nue dans cet acte du fait du non-enlève- ment du bassin puis en nue-propriété à son fils par l’effet d’une donation-partage puis par l’effet des ventes de l’usufruit par lui- même et de la nue-propriété par son fils à M.et M me H. lesquels l’ont cédée aux épouxI., que Marcel G.n’a pas fait publier son acquisition résultant de la réalisation de la condition suspensive contenue dans l’acte de partage du 4janvier 1985 et que les autres mutations ont été publiées, 26juillet2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D R R O O I I T T D D E E P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - V V E E N N T T E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 26juillet2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N B B R R È È V V E E S S ◆ Guide CPE Le cabinet d’avocats AZAN associés a rédigé avec le groupe ICF et Best Energies un guide pratique sur le contrat de performance énergétique à destination des bailleurs sociaux. Ce guide de mise en œuvre du CPE, est téléchargeable sur le site d’ICF (www.groupeicif.fr/groupe/guide- cpe). Il explique la réglementation et accompagne le bailleur dans sa démarche avec des modèles de docu- ments. ◆ L’année des OPCI L’IEIF vient de publier, en colla- boration avec l’AFG et l’ASPIM, “l’année des OPCI”. Il s’agit de la 3e édition de cet annuaire des OPCI; il comporte notamment des fiches détaillées par société. 187 pages, 100€. IEIF. Tel: 0144826363. ❘ ❘ ◗ ◗ Lefèvre Pelletier & associés (Antonia Raccat, Olivia Michaud) a conseillé Carval MGPA pour l’acquisition d’un immeuble de 17000m 2 de bureaux à Malakoff. Le promoteur est l’immobilière d’Ile-de-France, conseillé par White&Case (Franck Peter). Acteurs ■ Prévention et gestion des déchets Un décret du 11juillet2011 porte diverses dispositions relatives à la prévention et à la gestion des déchets. Il s'agit d'un décret d'application de la loi Grenelle II concernant notamment la créa- tion d'un plan de gestion des déchets issus des chantiers du BTP (article12 créant les articles R 541-41 et suivants du code de l'environnement). Ces plans ont pour objet de coordonner les actions entre- prises pour atteindre les objectifs prévus par l'article L 541-1 du code de l'environnement (préparation en vue de leur réutilisation, recyclage, valorisation, élimination). Le plan comporte 3 éléments: - état des lieux de la gestion des déchets issus du BTP (inventaire des déchets, orga- nisation de la gestion des déchets, recen- sement des installations de tri…), - programme de prévention des déchets issus des chantiers, - planification de la gestion des déchets (indicateurs, priorité, capacités d'installations à créer…) Le décret fixe aussi la procédure suivie lorsque le plan de gestion n’a pas été établi. Le projet de plan est soumis à enquête publique et approuvé par délibération du conseil général (ou régional en Ile-de- France, art. R 541-41-12). (Décret n°2011-828, J.O. du 12juillet, p.12041). ■ Prévention des nuisances lumi- neuses Le ministre de l'environnement peut arrê- ter des prescriptions techniques concer- nant les agglomérations ou en dehors des agglomérations (art. R 583-4 du code de l'environnement). Dans les espaces natu- rels, les installations lumineuses font l'objet de dispositions plus restrictives. Sont concernés en particulier les éclairages des bâtiments (illumination des façades et éclairage intérieur émis vers l'extérieur de ces bâtiments) ainsi que les éclairages de chantier. (Décret n°2011-831 du 12juillet2011 relatif à la prévention et à la limitation des nuisances lumineuses, J.O. du 13juillet, p.12147). ■ Environnement Deux décrets et trois arrêtés du 12juillet ont été publiés au JO du 13juillet concer- nant l’environnement: - Le décret n°2011-832 est relatif à la réforme de l'agrément au titre de la pro- tection de l'environnement et à la dési- gnation des associations agréées, orga- retient que les actes et décisions judiciaires soumises à publicité par application du 1 e de l’article 28 du décret du 4janvier 1955 étant, en vertu de l’article 30 de ce décret, s ’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concur- rents en vertu d’actes ou de décisions sou- mis à publicité et publiés, les droits de Mar- cel G.sont inopposables aux autres acqué- reurs successifs; Qu’en statuant ainsi, alors que la publica- tion d’un acte constatant l’accomplissement d’une condition suspen- sive n’est pas prévue par le 1e de l’article 28 du décret du 4janvier 1955, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision est intéres- sante car elle fait prévaloir le droit du pro- priétaire qui a bénéficié de l’acquisition par l’effet de la condition suspensive, contre ceux qui ont acquis un droit qui était publié. L’article 28 1 e du décret de 1955 impose la publicité des actes, même assortis d’une condition suspensive, portant constatation de mutation de droits réels immobiliers. L’arrêt d’appel avait relevé que l’article 28 4 e prévoit la publicité de certains actes, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu de l’article 28 1 e , et notamment “b. Les actes constatant l'accomplissement d'une condition suspen- sive”. Mais l’article 30 prévoit l’inopposabilité aux tiers des actes non publiés, pour ceux qui relèvent de l’article 28 1 e , mais non ceux de l’article 28 2 e … ● V V E E N N T T E E nismes et fondations reconnues d'utilité publique au sein de certaines instances (p.12148). - Le décret n°2011-833 fixe la liste des ins- t ances consultatives ayant vocation à examiner les politiques d'environnement et de développement durable (p.12148). Trois arrêtés du 12juillet: - L’un est relatif à la composition du dos- sier de demande d'agrément au titre de la protection de l'environnement , du dossier de renouvellement de l'agrément et à la liste des documents à fournir annuellement (p.12154). - Le second fixe les modalités d'application au niveau national de la condition prévue au 1° de l'article R.141-21 du code de l'environnement concernant les associa- tions et fondations souhaitant partici- per au débat sur l'environnement dans le cadre de certaines instances (p.12154). - Le troisième fixe la composition du dossier de demande de participation au débat sur l'environnement dans le cadre d'instances consultatives (p.12155). Au Parlement > Ordonnance EPF Benoist Apparu a indiqué à Jean-Léonce Dupont (JO Déb. Sénat, 6juillet, p.5854) que le projet d’ordonnance des établisse- ments publics fonciers supprimait de la gou- vernance de ces établissements la représen- tation des acteurs socioprofessionnels. > Suppression de la juridiction de proximité Les députés ont examiné le 4juillet un pro- jet de loi sur la répartition du contentieux; il comporte notamment, explique le garde des sceaux, la suppression de la juridiction de proximité (JO Déb. AN, 5 juill. p.4895) et l’intégration de ces juges dans les TGI (art. 1 er ). Dominique Perben, qui fut à l’origine de cette création en 2002, déplore que cet- te suppression soit faite sans une évaluation suffisante (p.4910). L’article 1 er a été voté (p.4918). À suivre. ▲ 26juillet2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S R R E E C C T T I I F F I I C C A A T T I I V V E E L L E E G G I I S S L L A A T T I I O O N N La loi de finances rectificative adoptée définitivement Après son vote définitif, le projet de loi de finances rectificative a été sou- mis au Conseil constitutionnel le 13juillet. Voici l'essentiel du texte, sous réserve de la décision qui sera rendue par le Conseil constitutionnel. L’aspect de la réforme le plus attendu est la modification de l’ISF et, corrélativement, l’abrogation du bouclier fiscal. Mais le texte comporte aussi une adaptation du régime de la redevance pour création de bureaux. ■ La réforme de l'ISF Le seuil de l'impôt est relevé de 800000euros à 1300000euros dès l'ISF dû au titre de 2011. Le taux de l'ISF est abaissé. Il est fixé à - 0,25% pour les patrimoines compris entre 1,3 et moins de 3millions d'euros - 0,50% à partir de 3millions d'euros. Il ne s'agit plus d'un barème par tranche. Le taux s'applique sur l'ensemble du patrimoi- ne, dès le premier euro. Alors que le seuil de 1,3 M € s'applique dès 2011, le nouveau barème ne s'appliquera qu'en 2012. Pour 2011, il convient d'appliquer le barè- me par tranches et ce, dès l'instant où le patrimoine dépasse 1,3 M € , y compris pour la tranche 0,8 à 1,3 M € . La date de déclaration et de paiement de l'ISF est reportée, pour cette année, au 30septembre2011. Un système de décote est mis en place pour les contribuables qui sont un peu au-dessus du seuil de 1,3 ou de 3millions. La réduction pour personnes à charge est doublée et son champ un peu élargi. Le montant passe de 150 € à 300 € par enfant à charge. Mais aux mineurs et aux personnes titu- laires de la carte d'invalidité vivant au foyer du contribuable, sont ajoutés les enfants ou personnes dont le contribuable assume la charge, même en cas de perception de pen- sion alimentaire. Les enfants majeurs pour- suivant leurs études peuvent donc être désormais inclus dans la liste des personnes justifiant la réduction pour enfant à charge. Le plafonnement de l'ISF est supprimé. Il permettait de limiter le total ISF +IR de l'année précédente à 85% des revenus (art. 885 V bis). Ce mécanisme est abrogé, il jouera pour la dernière fois en 2011 (avec l'ISF payé en septembre). S'agissant des obligations déclaratives et à compter de 2012, pour les personnes dont le patrimoine est compris entre 1,3 et 3mil- lions, il n'y aura plus à remplir de déclara- tion ISF et il ne sera plus nécessaire de joindre les pièces justificatives. Le montant du patrimoine sera porté dans la déclara- tion de revenu et l'impôt recouvré par voie de rôle. Il sera toutefois distinct de l'impôt sur le revenu. Sur option, ces contribuables pourront être mensualisés (à compter de 2013). Pour les contribuables dont le patrimoine dépasse 3millions, le régime actuel subsiste (déclaration séparée, production de justifi- catifs). Le régime des retards de paiement est modifié à compter de 2012: il sera désor- mais sanctionné par la majoration de 10% (art. 1730 du CI) et non plus l'intérêt de retard et la majoration de 5% de l'article 1731. Biens professionnels La loi nouvelle assouplit les conditions requises pour bénéficier d'exonération d'ISF au titre des biens professionnels. En voici les grandes lignes. - Pour les entreprises individuelles, les activi- tés professionnelles distinctes peuvent être considérées comme une seule profession si les activités sont similaires ou si elles sont connexes et complémentaires (légalisation d’une position de l’administration). - Pour les sociétés soumises à IS. Il était nécessaire jusqu'à présent de détenir 25% des droits de vote et des droits à divi- dendes dans la société dont le contribuable demandait l'exonération en tant qu'exerçant une fonction de direction effec- tive de l'entreprise. Désormais, il suffit de remplir la condition de 25% des droits de vote. Par ailleurs, en cas d'augmentation de capi- tal, le seuil de 25% n'est pas exigé, s'il a été respecté pendant 5 ans avant l'opération, si après l'augmentation de capital, le contri- buable conserve au moins 12,5% et s'il conclut un pacte d'actionnaires représen- t ant au moins 25% des droits de vote. Si le contribuable exerce son activité dans plusieurs sociétés, il n'est plus nécessaire que les activités soient similaires ou connexes et complémentaires. Mais si les activités sont similaires ou connexes et complémentaires, l’appréciation du caractère normal de la rémunération est assouplie; elle est faite globalement. Si les activités ne sont ni simi- laires ni connexes et complémentaires, il faut toujours que le dirigeant ait une rému- nération normale dans chaque structure. ■ Titres de SPI des non-résidents Un nouvel article885 ter du CGI (art. 40 de la loi) concerne les apports en compte-cou- rant dans les sociétés à prépondérance immobilière. La valeur vénale des titres d'une société à prépondérance immobilière détenus par un non-résident est fixée sans tenir compte des créances détenues par ce non-résident dans la société. Jusqu'à présent la valeur des titres était déterminée en fonction de l'actif net comp- table et donc diminuée du passif exigible, notamment les comptes-courants d'associé. La création d'une SPI avec financement en apport en compte-courant permettait de diminuer l'actif de la société. Ce schéma est donc (à compter de 2012) neutralisé. La loi modifie par ailleurs certains points du régime de réduction d'ISF-PME. ■ Donations et successions Le tarif des droits de successions et dona- tions est relevé pour les deux dernières tranches dans les deux barèmes: tant celui applicable en ligne directe que celui appli- cable entre époux et partenaires d'un PACS. Dans les deux cas, l'avant-dernière tranche est désormais taxée à 40%, au lieu de 35% et la dernière tranche à 45% au lieu de 40% (voir barème ci-dessous et page suivante). Valeur du patrimoine Taux de l’impôt ≤ 1300000 € et <3000000 € 0,25% ≥ 3000000 € 0,50% Valeur du patrimoine Réduction du mon- tant de l’impôt ≤ 1300000 € et <1400000 € 24500 € - (7 x 0,25% P) ≥ 3000000 € et <3200000 € 120000 € - (7,5 x 0,5% P) Barème de l’ISF Décote de l’ISF P: valeur nette taxable du patrimoine Droits de mutation à titre gratuit Tarif applicable en ligne directe Fraction de part nette taxable Tarif antérieur Nouveau tarif N'excédant pas 8072 € 5% 5% De 8072 € à 12109 € 10% 10% De 12109 € à 15932 € 15% 15% De 15932 € à 552324 € 20% 20% De 552324 € à 902838 € 30% 30% De 902838 € à 1805677 € 35% 40% Au-delà de 1805677 € 40% 45% ■ Réductions de droits liées à l'âge du donateur Les réductions de droits liées à l'âge du donateur étaient d'un montant différent suivant qu'elles étaient effectuées en nue- propriété ou en pleine propriété. Elles sont supprimées mais subsiste un cas de réduc- tion de droit de 50% (art. 8). Il s’agit du cas où le donateur a moins de 70 ans et qu'il effectue une donation en pleine propriété de parts ou actions de société ou d'une entreprise susceptible de bénéficier de l'exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit (pacte Dutreil, art. 787 B et 787 C du CGI). ■ Rapport des donations antérieures Le délai de rapport des donations était de 6 ans; il est porté à 10 ans (art. 7). Cet allongement s'applique dès la publica- tion de la loi, mais il est prévu des disposi- tions transitoires, pour le cas des donations qui interviennent plus de 6 ans mais moins de 10 ans après une donation qui a été effectuée avant la loi nouvelle. Voir tableau: ■ Dons de sommes d'argent L'article 790 G du code général des impôts permet de donner une somme d 'argent à ses enfants dans la limite, pour 2011, de 31865euros. La loi prévoyait une condition d'âge du donateur (65 ans). Cette limite est portée à 80 ans. De plus, alors que l'exonération ne pouvait jouer qu'une seule fois, elle devient appli- cable tous les dix ans (art. 10). ■ Dons manuels La loi (art. 9) modifie le régime des dons manuels pour lesquels, actuellement le dépôt de la déclaration de don manuel s 'accompagne du paiement des droits. Pour inciter à une déclaration précoce des dons, la loi prévoit désormais la faculté de faire une déclaration et, sur option, de payer les droits au jour du décès du dona- teur. Les droits sont alors calculés sur la valeur du don manuel au jour de sa déclara- tion (ou sur la valeur au jour de la donation si elle est supérieure). Alors que dans le régi- me actuel, le calcul est fait sur la valeur du don manuel au jour de sa révélation. ■ Droit de partage majoré Le taux du droit de partage (purs et simples ou avec soultes) est porté de 1,1% à 2,5% (art. 7). La majoration s'applique aux par- tages intervenant à compter du 1 er janvier 2012. ■ Bouclier fiscal abrogé Le bouclier fiscal jouera pour la dernière fois pour les revenus de l'année 2010. Ces reve- nus taxés en 2011, avec l'ISF 2011 et les impôts locaux de l'habitation principale 2011 donneront lieu à bouclier fiscal en 2012 pour la dernière fois. Il n'y aura plus de remboursement car la procédure de l'autoliquidation est généralisée. ■ Investissement locatif outre-mer L'article 13 de la loi modifie, à compter des revenus de l'année 2011, le régime de la réduction d'impôt accordée pour investisse- ment locatif outre-mer. Le total des réduc- tions d'impôt obtenu pour l'investissement outre-mer est porté à 40000 € (au lieu de 36000 € ). Par ailleurs, le taux du plafonne- ment optionnel de 13% du revenu du foyer est remonté à 15%. ■ La taxe foncière plafonnée La loi crée un plafonnement de la taxe fon- cière pour la résidence principale à hauteur de 50% des revenus. Ce dispositif (art. 31) concerne les contribuables non assujettis à l'ISF. ■ Taxation des terrains constructibles L'article 55 complète l'article 1396 du CGI relatif à la taxation des terrains construc- tibles non bâtis. Les collectivités locales peu- vent majorer la valeur locative cadastrale, dans certaines limites. Il est pratiqué un abattement de 1000m 2 sur la superficie retenue. La loi nouvelle précise que cette réduction s'applique à l'ensemble des par- celles contiguës constructibles détenues par un même propriétaire, ce qui évite à la commune de pâtir d'une division de par- celles qui serait faite par le propriétaire. ■ Redevance pour création de b ureaux La loi revient sur la réforme de la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France, issue de la loi du 31décembre 2010. Le champ d'application est modifié. Les sur- faces de stationnement sont désormais expressément exonérées (complément de l'article L 520-7 5 e du code de l'urbanisme). Les locaux de bureaux, commerciaux et de stockage situés dans les zones de redynami- sation urbaine ou dans une zone franche urbaine sont exonérés. Certains locaux ne sont plus visés: c'est le cas des locaux de recherche et des annexes. La surface retenue pour le calcul n'est plus la surface utile, mais la surface de construc- tion prévue à l'article L 331-10, c'est-à-dire pour la nouvelle taxe d'aménagement qui doit se substituer à la TLE. Les tarifs ayant donné lieu à une difficulté d'interprétation, ils sont clarifiés. Pour tempérer la brutalité de la hausse, il est prévu un mécanisme de lissage en 3 ans. Il correspond à un abattement de l'augmentation de la redevance des ¾ en 2011, ½ en 2012 et ¼ en 2012 pour les locaux suivants: - Pour les locaux commerciaux et de stocka- ge qui étaient auparavant hors champ de la redevance. - Pour les locaux situés dans des communes qui perdent leur éligibilité à la dotation de solidarité urbaine (DSU) ou au fonds de soli- darités des communes (FSCIF). Lorsqu'elles bénéficient des deux dispositifs, elles sont affectées à la zone 3. Si elles en perdent un ou deux, elles relèvent éventuellement de la zone 1 ou 2. Elles ont alors droit au lissage. - Pour les locaux de bureaux dans les com- munes qui changent de zone (d'exonération à zone 3, de zone 3 à zone 2, ou de zone de 2 à zone 1) et dans les arrondissements sui- vants: 10 e , 11 e , 18 e , 19 e et 20 e . Un dispositif de lissage plus favorable est prévu pour les locaux de bureaux qui pas- sent de la zone 3 à la zone 1 ou qui étaient hors champ et qui passent en zone 2. L'abattement de l'augmentation est sur 5 ans: 5/6 e en 2011, 2/3 et 2012, ½ en 2013, 1/3 en 2014 et 1/6 e en 2015. ● 26juillet2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S R R E E C C T T I I F F I I C C A A T T I I V V E E L L E E G G I I S S L L A A T T I I O O N N Date de la donation antérieure Abattement à pratiquer sur la valeur des biens de la donation antérieure plus de 6 ans et moins de 7 ans 10% de 7 ans à moins de 8 ans 20% de 8 ans à moins de 9 ans 30% de 9 ans à moins de 10 ans, ou depuis 10 ans 40% Tarif en € par m 2 Zone 1 Zone 2 Zone 3 Bureaux 344 € 214 € 86 € Locaux commerciaux 120 € 75 € 30 € Locaux de stockage 52 € 32 € 13 € Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France Application du passage à 10 ans du délai de rappel Tarif applicable entre époux et partenaires de PACS Fraction de part nette taxable Tarif antérieur Nouveau tarif N'excédant pas 8072 € 5% 5% De 8072 € à 15932 € 10% 10% De 15932 € à 31865 € 15% 15% De 31865 € à 552324 € 20% 20% De 552324 € à 902838 € 30% 30% De 902838 € à 1805677 € 35% 40% Au-delà de 1805677 € 40% 45% 26juillet2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Commerce, PME : Frédéric Chastenet de Géry est nommé directeur adjoint du cabinet du secrétaire d'Etat, Frédéric L efebvre. Il succède à Renan Muret . ( Arrê- té du 11juillet2011, J.O. du 14juillet, @). ➠ Budget : Sont notamment nommés au cabinet de Valérie Pécresse: Pierre-Louis Fagniez, conseiller auprès de la ministre, Olivier Pagezy, conseiller spécial, Gautier Bailly , directeur adjoint du cabinet (bud- get et comptes publics), Ludovic Guilcher , directeur adjoint du cabinet (réforme de l'Etat et politique immobiliè- re), Thierry Viu , conseiller fiscal, Nicolas Ragache (conseiller économie, finances publiques, Europe), Jean-Philippe d'Issernio (conseiller synthèse budgétaire et inté- rieur), Arnaud Jullian (conseiller loge- ment, notamment) et Vincent Divry (conseiller technique, écologie, Grand Paris, justice, économie…). (Arrêté du 13juillet2011, J.O. du 19juillet, @). Affaires régionales Sont nommés secrétaires généraux pour les affaires régionales: Thierry Devimeux à La Réunion et Jacques Garau en Alsace. (Arrêtés des 8 et 13juillet2011, J.O. des 12 et 16juillet, @). Magistrature ✓ Tribunaux administratifs : Sont mutés en qualité de président de tribunal admi- nistratif : Francis Mallol (Strasbourg), Alexandre Badie (Pau), Christian Cau (Dijon), Mireille Heers (Rouen), Bernard Leplat (Polynésie française), Guillaume Mulsant (Bastia), Daniel Riquin (Clermont- Ferrand), Brigitte Vidard (Nîmes) et Guy Vivens (Cayenne). (Arrêtés des 7 et 12juillet 2 011, J.O. du 16juillet, @). Conventions collectives ➠ Conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement : l'avenant n°7 du 9février2011, relatif à la valeur du point a été étendu par arrêté du 6juillet2011. (J.O. du 13juillet, p.12189). ■ Bilan des émissions de GES Les entreprises de plus de 500 personnes doivent établir un bilan d'émission de gaz à effet de serre. Un décret du 11juillet en définit le contenu (art. R 229-45 et suivants du code de l'environnement). Ce bilan concerne tant les émissions directes qu'indirectes, émises par l'utilisation d'électricité, de chaleur et de vapeur. Par ailleurs, ce décret définit le contenu des plans climat-énergie territoriaux, qui seront élaborés sur la base des bilans d'émission par les collectivités territoriales (art. R 229-51 et suivants). (Décret n°2011-829 du 11juillet2011 relatif au bilan des émissions de gaz à effet de serre et au plan climat-énergie territorial, J.O. du 12, p.12055). ■ Pas d’interdiction des façades en bois La loi Grenelle II a créé un article L 111-6-2 dans le code de l'urbanisme pour interdire à une règle d'urbanisme de proscrire l'utilisation de matériaux renouvelables ou de procédés de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre. Le décret du 12juillet fixe la liste de ces matériaux ou procédés (art. R 111-50): - les matériaux d'isolation thermique des parois opaques des constructions et, notamment, le bois et les végétaux en façade ou en toiture, - les portes, portes-fenêtres et volets iso- lants, - les systèmes de production d'énergie à partir de sources renouvelables s'ils corres- pondent à la consommation des occupants, - les équipements de récupération de l'eau de pluie, - les pompes à chaleur, - les brise-soleil. Des arrêtés sont prévus pour préciser la définition de certains équipements. En pratique, si le permis de construire por- te sur un projet qui comporte des équipe- ments alors que les dispositions d'urbanisme s'opposent à leur installation, le demandeur joint au dossier un docu- ment sur lequel il atteste que ces disposi- tifs sont conformes aux arrêtés prévus par l'article R 111-50 (art. R 431-18-1 nouveau). Par ailleurs la loi Grenelle II a autorisé les communes à majorer dans la limite de 30% les limites de constructions (art. L 128-1 et 128-2 du code de l'urbanisme). Ce décret organise les modalités d'association du public: renvoi aux procédures des articles R 123-20-2 et R 123-25. (Décret n°2011-830 du 12juillet2011 pris pour l'application des articles L.111-6-2, L.128-1 et L.128-2 du code de l'urbanisme, J.O. du 13juillet, p.12146). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 445 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Légion d’honneur Parmi les noms relevés dans la promotion du 14juillet: Budget . Commandeur: Philippe Parini (directeur général des finances publiques). Premier ministre . Chevalier: Valéry Denoix de Saint Marc (avocat). Ecologie . Officier: Michèle Pappalardo (conseiller maître à la Cour des comptes). Logement : Officier: Charles Ruggieri. Justice : Officier: Bernard Monassier (notai- re). Chevaliers: Marie-Hélène Hurtaud (sous- directrice de l'immobilier au ministère de la justice), Jean-Daniel Lachkar (président de la Chambre nationale des huissiers de justice), Didier Le Prado (président de l'ordre des avo- cats au Conseil d'Etat et à la Cour de cassa- tion). Budget . Chevalier: Jean-Pierre Lieb (chef du service juridique à la direction générale des finances publiques). Culture . Officier: Jean-Paul Viguier (architec- te). (Décrets du 13juillet 2011, J.O. du 14, p.12218). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 26juillet2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A K K T T I I S S P P A A R R T T N N E E R R S S >Qu’est-ce qui vous a conduit à fonder Aktis Partners? B.P. : “C’est une rencontre de deux parcours. Patrick Sigurdsson a acquis une expérience dans le secteur du conseil chez Deloitte puis chez KPMG et avait créé également deux sociétés, Amadeus et Compagnie Tertiaire. Pour ma part, après avoir développé une activité de relocation pour cadres expatriés à Londres, j’ai constitué pendant huit ans une expérience de consultant chez Auguste Thouard BNP PARIBAS Real Estate. Ayant vécu le modèle économique des grands groupes de conseil immobiliers, et très sensibles à la notion de conflit d’intérêt, nous avons créé une structure pour défendre exclusivement les intérêts des entreprises utilisatrices en immobilier d’entreprise et d’intégrer toutes les compé- tences en immobilier. En 2009, nous avons donc fondé Aktis Partners.” >Quels sont les services que vous propo- sez? B.P. : “Nous assurons deux types de service. Le premier est la stratégie immobilière. Nous proposons une aide à la décision pour la mise en place d’une politique immobiliè- re, en toute confidentialité. Si cela conduit à la recherche d‘un site, nous visitons les locaux et en sélectionnons 4 ou 5 que nous présentons à la direction générale. Si l‘entreprise a des baux en cours, nous l’aidons à s’en séparer. Par exemple, nous avons conseillé une structure qui souhaitait quitter ses locaux et dont l’avocat avait engagé un recours pour contester la validité du bail. Nous avons recherché un successeur et pu éviter à ce locataire de payer 3,5mil- lions des 4millions d’€ que réclamait le bailleur. Nous assurons aussi la renégocia- tion des baux; à titre d’exemple, nous tra- vaillons actuellement pour un groupe en vue de renégocier 82 baux.” >Qu’est-ce qui conduit un utilisateur à s’adresser à une entreprise comme la vôtre plus qu’à un avocat? B.P. : “L’avocat procure une analyse stricte- ment juridique de la situation. Nous assu- rons une analyse plus globale qui comporte en plus celle du marché locatif et du contex- te économique. Nous recherchons un terrain d’entente en allant voir le bailleur. Le plus souvent, notre attitude est accueillie favora- blement par les bailleurs institutionnels. Mais si le bailleur ne veut pas négocier et qu’il faut engager une procédure, nous fai- sons appel à la collaboration d’un avocat. Nous fournissons aussi l’aide à la concep- tion. Il y a eu une mode du regroupement en un lieu unique des équipes réparties sur dif- férents sites. Or ce n’est pas forcément une bonne idée. Cela peut faire disparaître le sentiment de proximité des salariés avec leur direction et créer des problèmes de transport. Le coût immobilier d’une plurali- té de sites peut aussi être préférable.” >Et votre deuxième type des services? B.P. : “Nous proposons du management de projet intégral (aménagement, travaux, transfert, communication, pilotage de pro- jet). En voici quelques exemples. Nous avons contribué pendant six mois à mobili- ser une équipe de 35 personnes pour le management du projet de la tour T1 et T2 pour GDF Suez à la Défense; mise en place d’une méthodologie permettant de lier les deux modes de fonctionnement opposés. Pour un locataire qui avait conclu avec un promoteur pour son siège un BEFA [bail en l’état futur d’achèvement], nous avons constaté que les travaux donnaient lieu à des surfacturations. Enfin, pour l’Hôpital Saint Joseph, nous avons organisé un appel d’offres pour l’exploitation du parking, ce qui va per- mettre de faire de ce parking un lieu très moderne et de multiplier par 5 les revenus que l’hôpital peut en tirer.” >Vous avez fondé votre société dans une période ardue. Était-ce finalement une chance? B.P. : “Une crise est une excellente occasion de se poser des bonnes questions ! Dans une période de crise, les entreprises sont tou- jours à la recherche de diminution de coûts. Mais il a aussi fallu adapter notre mode de rémunération. Nous travaillons en partie fixe, car il est normal de rémunérer le servi- ce, et en partie variable. Pour le client pour lequel nous avons mission de renégocier 80 baux, nous avons prévu 50% de rémunéra- tion fixe, pour l’audit, et 50% liée au succès. La période que nous vivons est aussi très intéressante pour la mise en place des straté- gies immobilières. Nous sommes totalement indépendants et très réactifs. Ainsi une entreprise en forte croissance recherchait 2500m 2 dans Paris pour deux ans avec une perspective de déve- loppement. Nous avons pu trouver un loca- taire qui cherchait à quitter ses locaux et nous avons négocié une sous-location avec le bailleur et une promesse de bail à l’issue de la sous-location. ll faut donc être imaginatif.” >Comment gérez-vous les contraintes de la loi Hoguet? B.P. : “Nous sommes titulaires d’une carte T, mais je considère que nous ne devrions pas subir la loi Hoguet. Cette loi n’a plus de sens. Nous intervenons dans la stratégie de l’utilisateur et nous ne sommes donc pas réellement dans une activité d’intermédiation. Nous sommes donc bien plus partenaires que concurrents des agences. Nous militons pour que le conseil soit rémunéré, ce qui est une incitation à bien le faire!” >Votre structure se développe-t-elle conformément à vos attentes? B.P. : “Oui. En dehors des associés seuls actionnaires, nous avons aujourd’hui 6 sala- riés et 12 consultants très spécialisés: un architecte, un spécialiste des charges loca- tives… Nous avons aussi une mission pour le ministère de l’Ecologie en vue du regrou- pement de 4500 personnes sur un site unique de 80000m 2 à la Défense. Nous tra- vaillons avec une équipe de 7 personnes, nous effectuons l’audit de ce qui est propo- sé, et nous constatons qu’il existe un écart important et l’offre officielle et la réalité. Nous offrons indépendance du conseil, compétence tant dans le conseil que sur les aspects techniques, et confidentialité.” Benoît Perrot: “Nous défendons exclusivement les utilisateurs.” Avec Patrick Sigurdsson MRICS, Benoît Perrot a fondé Aktis Partners et s’adresse exclusivement aux utilisateurs et met ainsi en avant l’indépendance du conseil qu’il prodigue: une manière radicale d’éviter tout conflit d’intérêt. Benoît Perrot est par ailleurs très réservé sur le caractère adapté de la loi Hoguet pour le conseil en management immobilier. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W
