2 – Jurisprudence
Fiscalité : Taxe foncière: Dégrèvement pour vacance, locaux industriels, logements destinés à la démolition
Annulation de plusieurs
jugements / Communication des procès-verbaux / Port Camargue: le Conseil d’Etat enquête
LMP : Un exercice de quelques jours
Revenus fonciers : Vente de l’immeuble dont le bail comportait une clause d’accession
Marchand de biens : La condition d’habitude
TLE : Condition d‘exonération dans une ZAC
5 – Réglementation
Contribution HLM / Grand Paris : schéma approuvé
VEFA : trois réponses ministérielles
6 – Tableau des réponses ministérielles
7 – Nominations – Agenda – En bref
Le blocage des loyers reconduit en région parisienne
8 – Projets – Chiffres
Une nouvelle proposition de loi de simplification du droit
La collecte des SCPI a augmenté de 60 % au 1er semestre 2011
■ JUGÉ ■ > > Une question prioritaire de constitution- nalité ne peut pas être présentée devant le tribunal des conflits (p.3). > > Un OPH s’est vu refuser une demande de dégrèvement de taxe foncière pour vacance, concernant des logements HLM destinés à la démolition (p.2). > > Un arrêt du Conseil d’Etat refuse le régi- me de marchand de biens à une SCI ayant réalisé deux opérations en 7 ans, dont l’une pour le gérant lui-même (p.3). ■ RÉPONDU ■ > > Le secrétariat d’Etat au logement a répon- du au député Christophe Guilloteau qu’il était favorable, en cas de dispense du syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé , que le syndic ouvre un sous-compte au nom du syndicat (voir p.6). > > Trois réponses ont été récemment publiées sur la VEFA. Le Gouvernement préfère l’évaluation du régime de garantie intrinsèque à la remise en cause du dispositif (p.5). ■ PUBLIÉ ■ > > Le schéma d’ensemble du réseau de transport public du Grand Paris a été approuvé par décret (J.O du 26août). > > Le traditionnel décret de blocage des loyers en région parisienne est paru au J.O. du 27août2011. ■ PROGRAMMÉ ■ > > Une nouvelle proposition de loi de sim- plification du droit a été préparée par Eric Doligé. Elle doit être examinée au Sénat en octobre (p.8). ■ CHIFFRÉE ■ > > La collecte des SCPI au 1 er semestre 2011 a progressé de 60% par rapport au 1 er semestre de 2010, a annoncé l’ASPIM. Comment simplifier le droit? L e député Jean-Luc Warsmann s’est beaucoup investi dans le chantier de la simplification du droit. C’est au tour du sénateur Eric Doligé de se lancer dans cette délicate entreprise (lire p.8). Après avoir remis au Président de la République un rapport en juin dernier préconisant 268 mesures de simplification du droit dans 5 domaines différents, il a rédigé une proposition qui en reprend l’essentiel. Si le sénateur s’est intéressé en premier lieu aux collectivités locales pour simplifier leur cadre juridique, les citoyens sont également concernés. En voici un exemple qui concerne l’accessibilité des bâtiments. Le Conseil constitutionnel a récemment censuré une mesure d’assouplissement (voir notre numéro 446), mais le sénateur revient sur ce sujet en proposant d’autoriser les préfets à accorder des dérogations en matière d’accessibilité des établissements recevant du public. Autre exemple: le texte prévoit de créer un nouvel outil d’aménagement, l’OAP, opération d’aménagement et de program- mation, qui définirait les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur les entrées de ville et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité et permettre le renouvellement urbain. L’exposé des motifs explique qu'il est proposé de prévoir un cadre de négociation entre le porteur du projet concernant les normes figurant au CCH, sous réserve du respect des grands objectifs qui président à ces normes. Il ajoute que “l’objectif est de passer dans ces secteurs de la définition de normes à respecter à la définition d’objectifs à atteindre afin de satisfaire aux enjeux de production de logement mais avec des réponses adaptées à la forme urbaine, à la géographie du territoire et à l’usage” (p.18 de la proposition). Dans ces secteurs de projet, le préfet pourrait accorder des déroga- tions aux règles générales de construction, par exemple sur les obli- gations d’accessibilité ou de performance énergétique, ou sur les contraintes du règlement sanitaire départemental. Si ce texte est adopté - on imagine qu’il va susciter de vives réactions - il provoquera la naissance d’une manière très nouvelle d’envisager la norme. En effet, cela signifierait qu’à partir d’une règle généra- le, le préfet pourrait répondre à une demande de dérogation au niveau départemental pour un projet particulier. C’est dire que la portée nationale de la loi serait fortement amoindrie. On peut pen- ser que les opérateurs seront favorables à cette faculté qui ouvrira de la souplesse à la réalisation des projets. Elle donnerait aux pré- fets un redoutable pouvoir d’appréciation sur l’opportunité d’accorder ou de refuser de telles demandes. Ce sont donc certaines obligations contraignantes du CCH qui seraient assouplies. Mais le droit n’en sera pas simplifié car son application sera diversifiée sui- vant l’appréciation départementale de l’opportunité de la norme. Le débat méritera qu'on s’y intéresse de près. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 447 6 SEPTEMBRE2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Fiscalité : Taxe foncière : Dégrèvement pour vacance, locaux indus- triels, logements destinés à la démolition / Annulation de plusieurs jugements / Communication des procès-verbaux / Port Camargue: le Conseil d’Etat enquête LMP : Un exercice de quelques jours Revenus fonciers : Vente de l’immeuble dont le bail comportait une clause d’accession Marchand de biens : La condition d’habitude TLE : Condition d‘exonération dans une ZAC - 5 - Réglementation - Contribution HLM / Grand Paris: schéma approuvé VEFA: trois réponses ministérielles - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda- En bref Le blocage des loyers reconduit en région parisienne - 8 - Projets - Chiffres Une nouvelle proposition de loi de simplification du droit La collecte des SCPI a augmenté de 60% au 1 er semestre 2011 S O M M A I R E E D I T O R I A L 6septembre2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ Fiscalité ■ Taxe foncière: dégrèvement p our vacance. Locaux industriels et commerciaux (CE, 8 e sous-section réunie, 8juin2011, n°345476) Une SCI demandait au Conseil d’Etat la sai- sine du Conseil constitutionnel d’une ques- tion prioritaire concernant la taxe foncière de locaux industriels ou commerciaux. Elle indiquait que : “le législateur a subordonné le bénéfice du dégrèvement de la taxe foncière sur les pro- priétés bâties, en cas d'inexploitation d'un immeuble à usage industriel ou commer- cial, à la condition que l'immeuble soit utili- sé par le contribuable lui-même, alors que cette condition n'est pas requise en cas de vacance d'une maison d'habitation norma- lement destinée à la location”. Le Conseil d’Etat rejette la demande: Considérant que les dispositions du I de l'article 1389 du CGI, qui, au regard de l'objet de la mesure de dégrèvement qu'elles prévoient, prennent en compte la différence de situation existant entre la vacance d'un immeuble à usa- ge d'habitation normalement destiné à la location et l'inexploitation d'un immeuble à usage commercial ou industriel , ne portent pas, par elles- mêmes, atteinte aux principes d'égalité devant la loi et devant les charges publiques; qu'en subordonnant le bénéfice du dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition que l'immeuble à usage industriel ou commer- cial inexploité soit utilisé par le contri- buable lui-même et en n'exigeant pas une telle condition en cas de vacance d'une maison , le législateur a pris en compte cette différence de situation et s'est f ondé sur des critères objectifs et ration- nels; que, dès lors, il ne peut être sérieuse- ment soutenu que ces dispositions porte- raient atteinte à ces principes constitution- nels; que, par suite, la question soulevée, qui n'est pas nouvelle, ne présente pas un caractère sérieux”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil d’Etat confirme donc la validité de la règle d’exonération des locaux vacants qui varie suivant le type de locaux: - pour les locaux industriels ou commer- ciaux: il faut que le bâtiment soit utilisé par le contribuable lui-même, - pour les logements: cette condition n’est pas requise. Cela confirme donc l’absence d’exonération de taxe foncière pour locaux industriels ou commerciaux vacants lorsqu’ils sont destinés à la location. ■ Taxe foncière: communication des procès-verbaux (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 18juillet2011, n°345564) Dans un contentieux de taxe foncière, une société avait demandé la communication des procès-verbaux établis pour l’évaluation de la valeur locative de locaux commer- ciaux. Le directeur des finances publiques avait refusé mais le tribunal administratif avait annulé ce refus. Le Conseil d’Etat confirme le jugement: C’est l’application des articles2 et6 de la loi du 17juillet 1978, qui prévoit la communi- cation des documents administratifs, qui était en cause et sa combinaison avec l’article L103 du LPF relatif au secret profes- sionnel: “Considérant que […] eu égard aux règles générales gouvernant la détermination de la valeur locative cadastrale des locaux com- merciaux et biens divers pour l'établissement de la taxe foncière, les dis- positions précitées de l'article L. 103 du livre des procédures fiscales relatives au secret professionnel ne sauraient faire obstacle , par elles-mêmes, à la com- munication à un redevable de l'imposition régie par l'article 1498 du code général des impôts, sur le fondement des dispositions précitées de la loi du 17juillet 1978, des procès-verbaux pertinents établis pour l'évaluation de ces biens , alors même que les informations qu'ils contiennent sont portées à la connaissance de l'administration fiscale à l'occasion d'opérations d'établissement de l'impôt; que, dès lors, le ministre n'est pas fondé à soutenir que le tribunal administratif aurait commis une erreur de droit en estimant que les dispositions de l'article L. 103 du livre des procédures fiscales ne faisaient pas obstacle à la communication à un tel redevable des procès-verbaux demandés sur le fondement des dispositions de l'article 2 de la loi du 17juillet 1978”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 1498 du CGI prévoit diverses méthodes pour l’estimation de la valeur locative. La 2 e se réfère à des termes J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Pas de dégrèvement de taxe foncière pour vacance de loge- ments HLM destinés à la démoli- tion Un office public de l’habitat avait deman- dé un dégrèvement de taxe foncière pour des logements laissés vacants car la convention de renouvellement urbain lui interdisait de louer ces appartements en raison de leur démolition prochaine. Le juge avait refusé le dégrèvement, esti- mant que le bailleur n’avait pas prouvé que le choix de laisser le logement vacant résultait d’une circonstance imprévisible. Le Conseil d’Etat n’admet pas le pourvoi (CE, 16juin 2011, 8 e sous-section, n°341086, OPH Beziers Méditerranée Habitat). La décision confirme l’interprétation stricte que fait le Conseil d’Etat de l’article 1389 du CGI qui exige notamment que la vacance soit indépendante de la volonté du contribuable. ■ Taxe foncière: annulation de plusieurs jugements Des contribuables ont obtenu l’annulation des jugements qui avaient confirmé le bien-fondé de l’imposition de taxe foncière. En voici deux: ➠ Lorsqu’il est procédé à la détermina- tion de la valeur locative par évaluation directe, en appliquant un taux d’intérêt à la valeur vénale, le taux d’intérêt moyen utilisé pour les évaluations de la commune doit être porté au procès- verbal des évaluations (doc. adm. n° 6C-2333). Pour ne pas avoir répondu à ce moyen, qui, selon le Conseil d’Etat, n’est pas inopérant, le tribunal voit son juge- ment annulé. (CE, 16juin 2011, 8 e sous-section, n°329950). ➠ Une SCI contestait la régularité du choix d’un local-type pour l’évaluation de locaux de bureaux au motif qu’à l’adresse correspondant au procès-verbal des évaluations de la commune se trou- vait un local commercial exploité sous l’enseigne Darty. Le juge avait validé néanmoins le local-type au motif que la construction d’un immeuble à usage com- mercial sur la même parcelle que l’immeuble de bureau désigné comme le local-type avait entraîné une modification de l’adresse et que l’erreur purement matérielle ne faisait pas obstacle à ce que le local-type fut retenu régulière- ment pour l’évaluation de l’immeuble du contribuable. Le jugement est annulé car aucun de ces éléments de fait ne figurait dans les pièces du dossier du litige. En conséquen- ce, le tribunal, qui avait retenu ces élé- ments qui n’avaient pas été commu- niqués aux parties voit son jugement annulé pour avoir méconnu le principe du caractère contradictoire de la procé- dure. (CE, 16juin 2011, 8 e sous-section, n°320888). de comparaison. Ceux-ci sont fixés par la commune et il est donc utile aux contri- buables de pouvoir prendre connaissance des procès-verbaux établis par la commune p our l’établissement des valeurs locatives. Il résulte de cet arrêt qu’ils doivent être com- muniqués au contribuable sur sa demande. ■ Taxe foncière d’une SCI: quelle règle d’évaluation des locaux industriels? (CE, 3 e et 8 e sous-sections réunies, 26juillet 2011, n°335674, SCI Entrepôts Chaîne du soleil) L’article 1498 du CGI prévoit les règles de calcul de la taxe foncière pour les locaux commerciaux (valeur locative, comparaison ou appréciation directe) et l’article 1499 pour les locaux industriels (prix de revient des immobilisations). Une SCI donnait en location un terrain et des locaux à une SA exerçant une activité d’éleveur-embou- teilleur et de négociation en vin. L’administration fiscale estimait que le cal- cul de la taxe foncière relevait de l’article 1499 et demandait à la SCI un supplément de taxe foncière. Le Conseil d’Etat se fonde sur l’article 1500 qui prévoit une dérogation à l’application de l’article 1499 aux bâtiments industriels: pour les bâtiments qui ne sont pas à l’actif d’une entreprise industrielle ou commercia- le et en déduit: “la dérogation [que l’article 1500 prévoit] aux règles d'évaluation de droit commun des bâtiments et terrains industriels s'applique dès lors que le propriétaire des biens à évaluer n'est pas une entreprise industrielle ou commerciale, ou qu'il n'est pas astreint aux obligations définies à l'article 53 A du même code, ou enfin qu'il n'a pas inscrit ces biens à l'actif de son bilan “. L’arrêt conclut: “Considérant que le tribunal administratif de Montpellier a relevé que la SCI avait opté pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés et qu'il ne résultait pas de l'instruction que les équipements industriels en litige ne figureraient pas à l'actif du bilan de la société requérante; qu'en en déduisant que la dérogation prévue à l'article 1500 du CGI ne s'appliquait pas au terrain et aux bâtiments de la SCI et que ces locaux devaient être évalués dans les condi- tions prévues à l'article 1499 du code géné- ral des impôts, sans rechercher si l'activité de location de la SCI permet- tait de la regarder comme une entre- prise industrielle et commerciale au sens des dispositions de l'article 1500 du même code, le tribunal administratif a com- mis une erreur de droit”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le contribuable obtient donc gain de cause au motif que la SCI n’était pas une entreprise industrielle ou commerciale. ■ LMP: un exercice de quelques jours (CE, 3 e sous-section, 22juin2011, n°334126) Une EURL dont l’objet social était notam- ment la location en meublé avait été consti- tuée le 27décembre 2000. La société avait acquis deux lots d’un ensemble à usage d’hôtel le 29décembre 2000 et confié la gestion, par bail commercial du 29décembre à une société de gestion. Pour l’exercice 2000, l’EURL avait déclaré 729091F de charges. Au titre des recettes elle n’avait rien déclaré, mais dans une déclaration rectificative, elle avait déclaré 181euros de recettes. L’administration avait refusé de prendre en compte ces recettes et l’imputation du défi- cit de l’EURL sur le revenu global de l’associée unique de l’EURL en se fondant sur les articles151 septies et 156 I 1e bis du CGI “qui interdisent l'imputation sur le revenu global des déficits provenant de l'activité de location d'immeubles à usage d'habitation réalisés par des personnes autres que les loueurs professionnels men- tionnés à l'article 151 septies”. L’arrêt d’appel qui avait confirmé la position de l’administration est annulé par le Conseil d’Etat: ”Considérant qu'en application des dispositions du 2 de l'article 38 du code général des impôts, la créance acquise sur un tiers doit être rattachée à l'exercice au cours duquel cette créance est devenue cer- taine dans son principe et dans son mon- tant; qu'en estimant que le bail conclu le 29décembre 2000 n'avait pas fait naître dès cette date au profit de M me A. une créance certaine dès lors que la déclaration par la contribuable des loyers perçus au titre de la période du 29 au 31décembre 2000 était tardive et en se fondant sur ce seul motif pour en déduire que l'activité de loueur en meublé de l'EURL n'avait pas débuté au cours de l'année 2000, la cour administrati- ve d'appel de Nantes a entaché son arrêt d'erreur de droit; que M me A est dès lors fon- dée à en demander l'annulation”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt favorable au contri- buable admet donc la validité d’un début d’exercice le 27décembre avec acquisition en fin d’année, même si, en conséquence, les recettes du premier exercice sont très faibles, générant un important déficit reportable sur le revenu global du contri- buable. ■ Revenus fonciers: vente de l’immeuble dont le bail compor- tait une clause d’accession (CE, 3 e sous-section, 8juillet2011, n°324507) Deux époux avaient acquis un immeuble d’habitation en 1990. En 1995, la SARL dont le mari était gérant avait obtenu un permis de démolir et de reconstruire un cinéma. En 2000, les époux avaient donné en bail l’immeuble à la SARL à compter de 1996, les travaux d’amélioration et d’embellissement devant revenir au bailleur en fin de bail. Puis les époux avaient vendu l’immeuble à la SARL en 2001. L’administration avait alors réintégré dans les revenus fonciers les amé- nagements effectués par la SARL. Les pre- miers juges avaient confirmé cette position, mais le Conseil d’Etat annule l’arrêt d’appel: “Considérant qu'en se bornant, sans répondre au moyen soulevé par M.et M me P. et tiré de ce que l'administration n'était pas fondée à réintégrer dans leurs revenus imposables au titre de l'année 2001 le sup- plément de loyer résultant de la remise gra- tuite par leur locataire des constructions et 6septembre2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E En bref ■ QPC: validité du régime de la taxe foncière pour le crédit-bail Le Conseil d’Etat a confirmé la validité du régime de calcul de la valeur locative pour l a taxe foncière applicable aux biens immobiliers pris en crédit-bail (art. 1499-0- A du CGI, issu de la loi du 30 déc. 2008). Il juge d’une part que cette loi n’a pas de portée rétroactive car elle n’est applicable qu’à compter des impositions de taxe fon- cière pour 2009 et d’autre part que la loi pouvait instituer un régime différent sui- vant que l’immeuble acquis en crédit-bail l’a été avant ou à compter du 1 er janvier 2007. (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 13juillet2011, n°349259, SAS Labeyrie). ■ Port-Camargue: le Conseil d’Etat enquête Le 21septembre2011 aura lieu au Conseil d’Etat une enquête pour déterminer pré- cisément l’assiette respective des installa- tions du port de plaisance de Port- Camargue et des propriétés privées. L’enjeu du débat porte notamment sur l’établissement de la taxe foncière. (CE, 13juillet2011, 8 e sous-section, com- mune du Grau du Roi, n°301419). ▲ 6septembre2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E des aménagements qu'ils avaient réalisés entre1994 et1997 dès lors qu'ils avaient retrouvé la disposition de leur immeuble le 1 er janvier 1996, date d'effet du bail, et au plus tard le 7mars 2000, date de sa signa- ture, à affirmer que la remise des biens à M.et M me P. était intervenue lors de la ces- sion à la SARL Les Oiseaux le 25janvier 2001 et à évoquer un apport dont les parties n'avaient aucunement fait état, sans indi- quer d'où elle tirait l'existence de cet apport, la cour a insuffisamment motivé sa décision; que, par suite, M.et M me P sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La rédaction des clauses contractuelles est déterminante puisque c’est elle qui fixe la date à laquelle les tra- vaux d’amélioration ou d’embellissement deviennent la propriété du bailleur et donc, la date à laquelle ils peuvent être considérés comme revenus fonciers. La cour d’appel avait jugé que la remise des biens au bailleur était intervenue lors de la cession mais sans justifier sa décision, d’où l’annulation de l’arrêt. Il n’était pas certain que les travaux aient été transmis au bailleur en 2001, le trans- fert ayant pu avoir lieu par exemple lors de la signature du bail en 2000. ■ M archand de biens: la condition d’habitude (CE, 10 e et 9 e sous-sections, 13juillet2011, n°311178) L’administration n’avait pas admis que la condition d’habitude était remplie pour pouvoir bénéficier du régime fiscal des mar- chands de biens alors applicable, pour l’opération suivante. Une EURL ayant notamment dans son objet social l’activité de marchand de biens, qui avait un associé unique M.C., avait acquis en 1992 un terrain à Sainte Maxime et l’avait divisé en deux lots. Le premier avait été revendu en 1993 à une SCI constituée par l’associé M.C. et son épouse. Sur l’autre lot, l’EURL avait fait édifier une villa. Elle avait été mise en vente en 1994 mais n’avait été vendue qu’en 1999. L’administration considérait que la gestion de l’EURL ne cor- respondait qu’à la gestion du patrimoine privé de l’associé et refusé d’admettre en déduction des résultats de la société les charges de construction et d’entretien de la villa. Mais cette décision est annulée par le Conseil d’Etat, mais qui jugeant l’affaire au fond, la confirme: “Considérant qu'après avoir estimé, en rai- son du défaut de caractère habituel de l'activité d'achat et de revente des biens en cause, que celle-ci ne pouvait être regardée comme effectuée en qualité de marchand de biens, la cour a estimé par voie de consé- quence que les opérations n'avaient pu être réalisées qu'au titre de la gestion du patri- moine privé du gérant de la société; qu'en omettant de rechercher si, notamment en raison de son objet social et de l'activité réelle qui en découlait, cette société n'avait pas pu réaliser cette opération à titre indus- triel et commercial, pouvant ainsi prétendre à bon droit à la déductibilité des frais enga- gés, la cour a entaché sa décision d'erreur de droit; que M.C. est fondé, pour ce motif, à en demander l'annulation […] Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'activité de l'EURL AN Gestion, qui n'a réalisé en sept ans que l'opération immobi- lière ci-dessus décrite, ne pouvait être regardée, faute d'avoir un caractère habituel, comme une activité de mar- chand de biens ; que l'autre branche de son activité, consistant en la gestion de parts de SNC à caractère hôtelier, n'avait en tout état de cause aucun caractère indus- triel et commercial; que, par suite, alors même que les revenus tirés par les époux C.de l'activité de l'EURL sont imposés com- me bénéfices industriels et commerciaux, aucune disposition ne permettait à l 'entreprise de déduire de son résultat les frais exposés pour cette acquisition immobi- lière; que, dès lors, M.et M me C. ne sont pas fondés à demander l'annulation du juge- ment attaqué”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le critère d’habitude requis pour relever du régime des marchands de biens (ancien régime) n’est donc pas considé- ré comme rempli: une seule opération de vente en dehors de celle effectuée au profit des contribuables eux-mêmes, n’est pas suffi- sante pour que l’habitude soit caractérisée. ■ TLE: condition d’exonération dans une ZAC (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 13juillet2011, n°313888) Une SCI avait obtenu devant le tribunal administratif la décharge de la taxe locale d’équipement pour un permis de construire de 1997. Le ministre du budget demandait l’annulation de ce jugement, ce qu’il obtient. Le Conseil d’Etat rappelle que l’exclusion de TLE dans une ZAC suppose que soit pris en charge par les constructeurs le coût des équipements suivants; voies intérieures à la zone, espaces verts, aires de stationnement pour les seuls besoins des habitants ou usagers de chaque secteur (art. 1585 C I 2 e du CGI). “Considérant qu'après avoir jugé qu'il res- sortait des pièces du dossier et notamment du bilan financier prévisionnel et du plan de trésorerie, annexés à la convention d'aménagement de la zone d'aménagement concerté et approuvés le 20septembre 1990, que le financement des équipements publics mentionnés à l'article 317 quater de l'annexe II au CGI, nécessaires au fonctionnement de la zone d'aménagement concerté de Port d'Ivry devait être assuré par la commerciali- sation des terrains situés à l'intérieur de cette zone, le tribunal administratif de Melun a commis une erreur de droit en déduisant de ces circonstances que la com- mune d'Ivry-sur-Seine devait être regardée comme ayant nécessairement incorporé au prix des terrains payés par les constructeurs le coût des équipements publics réalisés, sans rechercher s'il res- sortait des pièces du dossier relatives à la transaction en cause qui lui étaient sou- mises que ce coût avait été effective- ment incorporé au prix des terrains acquis par la SCI Inter Ivry dans cette zone ■ Demande de remise gracieuse d’impôt Lorsqu’un contribuable demande à être déchargé de sa dette fiscale au motif qu’il est en difficulté financière, l’estimation de s on patrimoine par l’administration doit tenir compte de la situation d’indivision. Ainsi est rejeté l’argument de l’administration qui fait valoir que le contribuable dispose de biens immobiliers pour 330000euros sans tenir compte du fait que le contribuable était pour ses biens en indivision avec son ex-épouse. (CE, 8juin 2011, 8 e et 3e sous-sections, n°323176). En bref ■ QPC: pas devant le tribunal des conflits Une question prioritaire de constitutionna- lité ne peut pas être présentée devant le tribunal des conflits, mais uniquement devant les juridictions relevant soit du Conseil d’Etat, soit de la Cour de cassation. (Tribunal des conflits, 4juillet2011, n°3803). ■ Contentieux assainissement: compétence administrative Le contentieux né du refus d’un proprié- taire de se raccorder au réseau d’assainissement communal relève des juridictions administratives. (Tribunal des conflits, 4juillet 2011, n°3811). ▲ ▲ 6septembre2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ❘ ❘ ◗ ◗ Nelson Segundo est promu associé au sein de l’équipe immobilier- construction du cabinet d’avocats Raci- ne à Paris. Racine compte 35 associés en France. Acteurs ➴ ➴ -22,6% : c’est la baisse du nombre de ventes de logements neufs au 2 e trimestre 2011 (23200 logements). La baisse est plus forte p our les maisons individuelles (-28,5%) que pour les logements collectifs (-21,9%). (Ministère de l’écologie, publica- tion du 30août 2011). Chiffres pour y édifier les bâtiments autorisés par le permis de construire, délivré le 30juillet 1997 et ayant donné lieu à la taxe locale d'équipement en litige”. L e jugement est donc annulé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le principe de l’exonération de TLE dans une ZAC n’est pas remis en cause lorsque les conditions prévues par la loi sont réunies (prise en charge par les constructeurs de certains aménagements, précisés par l’article 1585 C I 2e). En l’espèce, le tribunal avait jugé que le coût des équipements était incorporé dans le prix de vente des terrains. Mais cette affir- mation n’était pas suffisamment étayée par les pièces du dossier pour établir avec certitude que cette prise en charge était effective. ■ Travaux de reconstruction et revente d’immeuble transformé en lofts (CE, 3 e et 8 e sous-sections réunies, 19juillet 2011, n°326895) Une SCI avait acquis un immeuble en 1983 et entrepris des travaux de rénovation en 1999 pour rénover l’appartement du gérant et transformer le reste du bâtiment qui était à usage industriel et commercial, en local d’habitation par la création de plu- sieurs lofts. La SCI les avait alors revendus sous forme de lots en2001 et2002, sauf le logement du gérant. Si l’administration avait admis le régime des plus-values à long terme pour la partie ancienne, elle avait soumis la cession de la partie nouvelle, résultant des travaux de reconstruction, au régime des plus-values à court terme, au motif que les travaux avaient débuté moins de deux ans avant la revente. Pour déter- miner la part respective des plus-values, elle s’était fondée sur le prix d’achat (72 K € ) et le coût des travaux (298 K € ) et fixé à 80% part de la plus-value à court terme. La ques- tion se posait de savoir s’il était possible, pour le calcul de la plus-value à long terme, de tenir compte des travaux de reconstruc- tion. La réponse est positive: “Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions que, lorsqu'un contribuable a réalisé, postérieurement à l'acquisition d'un bien immobilier, des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration de ce bien , les dépenses relatives à ces tra- vaux peuvent , sous réserve qu'elles n'aient pas été déjà déduites du revenu imposable et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, venir en majoration du prix d'acquisition de ce bien immobilier pour le calcul de la plus-value réalisée à l'occasion de sa ces- sion plus de deux après son acquisition, conformément aux dispositions de l'article 150 H du CGI, alors même que ces tra- vaux seraient regardés comme concou- rant à une opération de production ou de livraison d'immeuble pour l'application du 7° de l'article 257 du CGI”. La cour administrative d’appel avait donc à juste titre estimé que les plus-values résul- tant de la vente par lots, plus de deux ans après l’acquisition de l’immeuble et sur lequel la SCI avait fait des travaux de reconstruction pour y créer des locaux d’habitation, devaient être déterminées dans leur intégralité selon les règles des articles150 B à 150 T, alors même que les travaux de reconstruction avaient concouru à une opération de production d’immeuble au sens d l’article 257 7e du CGI. Ces règles ne devaient pas être appliquées unique- ment à proportion de la quote-part du prix de cession correspondant à la vente de l’immeuble d’origine. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision est donc favorable au contribuable qui peut faire état des travaux de reconstruction pour le calcul de la plus-value, y compris pour des travaux correspondant à la production d’immeubles. ● VEFA: 3 réponses ministérielles Trois réponses ont été apportées récem- ment sur la législation relative à la vente en l’état futur d’achèvement. ➠ Sur les garanties : Le Médiateur de la République a proposé le 30mars2011 de supprimer le régime de la garantie intrin- sèque ou d'adopter certaines mesures de sécurisation. Mais le Gouvernement préfère évaluer les effets du décret du 27sep- tembre 2010 plutôt que de remettre en cause le dispositif. (Rép. du ministère de l’écologie, à Arnaud Richard, JO AN Q, 26juillet, p.8189, n°97574). ➠ Marc Dolez suggérait d’autoriser la pré - sence d'un représentant des acquéreurs à la réception des travaux . Le ministère du logement répond que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement a pour objet la vente d'un immeuble qui n'existe pas encore, mais ce n'est pas un contrat de prestation de servi- ce, tel que la construction d'un immeuble. Les pouvoirs du maître d'ouvrage revien- nent au vendeur et non à l'acquéreur. La réponse ajoute que les promoteurs ne sont pas couverts par les assurances en cas d'accident impliquant un tiers lors d'une visite du chantier. (JO AN Q, 26juillet2011, p.8191, n°110981). ➠ S’agissant de la communication du règle - ment de copropriété , le ministère du loge- ment indique que ce règlement de copro- priété doit être communiqué à l'acquéreur préalablement à signature du contrat de vente (art. L 261-11 du CCH). Lors du contrat préliminaire, le vendeur doit notifier le projet d'acte de vente un moins au moins avant la signature de l'acte. Le règlement doit être annexé à ce projet d'acte et doit être notifié dans les mêmes délais: un mois avant la signature de l'acte. (JO AN Q, 26juillet2011, p.8192, n°110982). R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N ■ Contribution HLM La loi de finances pour 2011 a prévu une p éréquation de la richesse produite par les organismes HLM et les SEM. Elle prend deux formes : - Elargissement du prélèvement créé en 2009. Son produit sera affecté à l'ANRU et au développement et à l'amélioration du parc de logements locatifs sociaux. - Cotisation additionnelle due à la CGLLS. Ce décret du 26août fixe les modalités de cette péréquation. Les règles de composi- tion de la commission qui arrête les emplois du fonds de péréquation sont prévues aux articles R 452-29 et suivants du CCH. (Décret n°2011-1025 du 26août2011 relatif à la gestion du fonds prévu à l'article L. 452- 1-1 du CCH et à la mise en œuvre du prélè- vement prévu à l'article L. 423-14 du même code, J.O. du 28août, p.14598). ■ Grand Paris: schéma approuvé Le schéma d'ensemble du réseau de trans- port public du Grand a été approuvé par décret n°2011-1011 du 24août2011 (J.O. du 26août, p. 14470). Le document est consultable sur le site www.societedugrandparis.fr. ▲ 6septembre2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 12juillet 2011 AN p.7605 n°101030 Paul Durieu, UMP, Vaucluse Décret sur l'habitat de loisirs Commerce, PME Un projet de décret est en cours de rédaction pour encadrer l'installation des mobile-homes et des habitations légères de loisirs et lutter contre la parcellisation des terrains de camping. Mais les terrains de camping ont vocation à recevoir les touristes de manière saisonnière et l'élection de domicile y est interdite. Une proposition de loi est par ailleurs déposée à l'Assemblée. Ces propositions résul- tent du rapport Léonard – Got. 12juillet 2011 AN p.7607 n°108816 Colette Langlade, SRC, Dordogne Multipropriété Bilan de la réforme de 2009 Commerce, PME La loi du 22juillet 2009 a permis des améliora- tions significatives de la législation sur la multipro- priété: faculté de retrait pour justes motifs, accès aux comptes sociaux, amélioration de l'information… La DGCCRF enquête actuelle- ment sur les pratiques du secteur. Il n'est pas prévu à ce jour de modifier à nou- veau les textes, conclut la réponse. 21juillet 2011 Sénat p.1935 n°15511 Philippe Madrelle, PS, Gironde Fin du Pass-Foncier Logement Entre 2009 et 2010, ce sont 27 000 Pass foncier qui auront été réalisés. La logique de prêt à remboursement différé est un des fondements du nouveau PTZ+, nouveau dispositif d'aide à l'accession mis en place à compter du 1 e r janvier 2011. 19juillet2011 AN p.7870 n°94727 Muriel Marland- Militello, UMP, Alpes-Mar- itimes Saisie immobilière Vente en dessous du prix fixé par le juge ? Justice Le débiteur qui fait l'objet d'une procédure de saisie immobilière peut vendre son bien de gré à gré. Il peut être autorisé à vendre sur autorisation judici- aire (art. 2201 du code divil). Le juge fixe un prix minimal pour éviter une vente à vil prix. Par ailleurs, l'article 2200 autorise le débiteur à vendre avec dés- intéressement des créanciers, même si le prix est inférieur au minimum fixé par le juge. Enfin, il est toujours possible de mettre un terme à la procédure en s'accordant sur la vente du bien à un montant désintéressant tout ou partie des créanciers. Il n'est donc pas néces- saire de modifier la législation conclut la réponse. 19juillet2011 AN p.7870 n°104074 Pascal Terrasse, SRC, Ardèche Surfacturation de travaux par le syndic Justice Le syndic engage sa responsabilité pénale s'il com- met des infractions. Si l'affaire est classée sans suite après un dépôt de plainte, le syndicat ou les copro- priétaires peuvent former un recours hiérarchique devant le procureur général ou porter plainte avec constitution de partie civile. Le syndicat peut aussi engager la responsabilité civile du syndic. Le député évoquait une facturation de ravale- ment pour 343m 2 alors que la façade n'en com- portait que 93. 26juillet2011 AN p.8117 n°48479 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Réglementation ther- mique Ecologie L'exigence de consommation maximum de 50 kwh par m 2 entre en vigueur entre le 28octobre 2011 et le 1 er janvier 2013 pour les bâtiments neufs, selon les catégories de bâtiments. À compter de 2020, la consommation d'énergie pri- maire devra être inférieure à la quantité d'énergie produite par le bâtiment. La réponse ajoute qu’un label réglementaire sera adossé à la RT 2012 pour préfigurer la RT qui entrera en vigueur en 2020. 26juillet2011 AN p.8118 n°82679 Laure de La Raudière, UMP, Eure-et-Loir Construction en limite de parcelle Ecologie La loi du 17février 2009 a permis aux communes de recourir à une procé- dure simplifiée pour assouplir certaines règles d'urbanisme. Il est possible d'y recourir pour diminuer les obligations de recul des constructions par rapport aux limites de leur terrain d'assiette ou pour autoriser des constructions en limite séparative, jusqu'au 31décembre 2010. Mais ces règles ne sont pas transposables au cas d'une obligation de recul entre des parcelles et une forêt classée « espace boisé classé. » 26juillet2011 AN p.8120 n°89614 Colette Langlade, SRC, Dordogne Permis de construire et assainissement Ecologie L'obligation de joindre au dossier de demande de permis de construire une attestation de conformité de l'installation d'assainissement non collectif, prévue par la loi Grenelle 2, s'appliquera à la parution du décret . Son projet est à l'étude, il devrait paraître au 2 e semestre 2011. La révision des arrêtés fixant les prescriptions techniques applicables aux installations d'assainissement non collectif interviendra à l'automne 2011. 26juillet2011 AN p.8175 n°103442 Eric Diard, UMP, Bouches-du- Rhône Infractions d'urbanisme Justice Les infractions aux règles d'urbanisme relèvent du contentieux administratif, civil ou pénal (art. L 480-4 du code de l'urbanisme). Le droit pénal de l'urbanisme ne distingue pas ce qui relève de l'urbanisme commercial des autres infractions d'urbanisme. Près de 2000 condamnations sont enregistrées chaque année au casier judiciaire national sur le fondement de l'article L480-4. 26juillet2011 AN p.8191 n°108409 Christophe Guillo- teau, UMP, Rhône Syndics compte bancaire séparé Logement L'ouverture d'un compte bancaire séparé est assez peu pratiquée. Le secréta- riat d'Etat en charge du logement est favorable à ce que, lorsque la dispense du compte bancaire séparé a été votée par l'assemblée générale, le syndic doit ouvrir un sous-compte au nom du syndicat des copropriétaires. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 6septembre2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Justice : Pierre Simon est nommé chef de cabinet de Michel Mercier; il succède à Patrick Martinez. Nicolas Guillou est nom- mé chef adjoint de cabinet. (Arrêté du 18août2011, J.O. du 23août, @). Administration ✓ Affaires régionales : Vincent Niquet est nommé secrétaire général pour les affaires régionales auprès du préfet de la Guyane. (Arr. du 26août, J.O. du 28, @). ✓ Préfets Sont nommés préfets: Jean-Luc Fabre (Indre-et-Loire), Amaury de Saint-Quentin (Guadeloupe), Alain Zabulon (Landes) et Sophie Thibault (Corrèze). (Décrets du 24août2011, J.O. du 26août, @). Organismes publics ✓ CSTB : Françoise Brucy est nommée administrateur du CSTB. (Décret du 23août 2011, J.O. du 25août2011, p.14412). Magistrature ✓ Tribunaux administratifs : Sont nommés présidents de tribunaux administratifs: Guy Roth (Versailles), Jean-François Desra- mé (Grenoble), Régis Fraisse (Nouvelle- Calédonie et Mata-Utu). (Décret du 24août2011, J.O. du 27, @). Notaires Il est créé une chambre des notaires interdépartementale de Basse Nor- mandie regroupant les chambres des départements du Calvados de la Manche et de l'Orne. Son siège est fixé à Caen. (Décret n°2011-987 du 23août2011, J.O. du 25août, p.14371). Conventions collectives ➠ Centres PACT et ARIM : il est envisagé l'extension de l’accord du 22mars2011 qui complète l'accord du 9mars 2005 relatif à la formation professionnelle tout au long de la vie et l'accord du 26mai 2009 relatif à la période de professionnalisation. (Avis publié au J.O. du 25août, p.14416). ■ Surendettement La loi du 22décembre 2010 a prévu la faculté de spécialiser certains tribunaux d'instance dans le ressort de chaque TGI pour le traitement des affaires de suren- dettement. Ce décret donne la liste des tribunaux spécialisés . Par exemple pour Paris, le tri- bunal d'instance du 19 e arrondissement sera spécialisé dans ces affaires pour l'ensemble de la capitale. (Décret n°2011-981 du 23août2011 relatif à la spécialisation de tribunaux d'instance dans le ressort de certains tribunaux de grande instance pour connaître des mesures de trai- tement des situations de surendettement des particuliers et des procédures de rétablisse- ment personnel, J.O. du 24août, p.14296). ■ Marchés publics et CPE Un décret du 25août introduit dans le code des marchés publics les contrats de performance énergétique. Il en étend le champ à d'autres modes de performance. Les acheteurs peuvent retenir, comme cri- tère de choix de l'offre la plus avantageu- se, les performances en matière de déve- loppement des approvisionnements directs de produits de l'agriculture. (Décret n°2011-1000 du 25août2011 modi- fiant certaines dispositions applicables aux marchés et contrats relevant de la comman- de publique, J.O. du 26août2011, p.14453) ■ Blocage des loyers reconduit en région parisienne Un décret renouvelle pour un an le bloca- ge des loyers dans l'agglomération pari- sienne. Les communes concernées sont les mêmes que l'an dernier. Il n'est donc possible, lors du renouvelle- ment du bail, de procéder à une hausse de loyer qui serait manifestement sous-évalué que dans des conditions restreintes. La hausse est autorisée dans la limite de: - la moitié de la différence entre le loyer déterminé en application de l'article 17 c et le loyer de renouvellement, - une majoration du loyer annuelle égale à 15% du coût des travaux TTC si le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction du contrat, des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. (Décret n°2011-1017 du 26août2011 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n°89-462 du 6juillet 1989, J.O. du 27août2011, p.14537). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 447 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 6 octobre 2011 (Paris, Méridien Etoile). Le colloque du Conseil national des centres commerciaux aura pour thème “ Le commerce péri- u rbain: nouvelles centralités et aménagement du territoire ”. Avec notamment Jean-François Copé, Serge Grzybowski, Eric Ranjard. Tél. CNCC: 0153438260. infocncc@cncc.com ✦ 6 octobre 2011 (Paris). “ L’acte d’avocat ”. Une matinée de formation organisée par LexisNexis, avec les interventions de Dominique Legeais et Bruno Dondero. Tél. 0821200700. ✦ 26 octobre 2011 (Paris). “ Contentieux de la rénovation immo- bilière ”. Une matinée de formation animée par François Magnin, profes- seur émérite des facultés de droit. LexisNexis. Tél. 0821200700. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 6septembre2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S C C P P I I P P R R O O J J E E T T JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine La collecte des SCPI a augmenté de 60 % au premier semestre Au premier semestre 2011, les SCPI ont collecté 962millions d’euros, soit plus que sur toute l’année 2008 ou 2009 (+60% par rapport au 1 e r semestre 2010). Ce sont les SCPI diversifiées qui ont été le plus dynamiques; leur progression, avec 644millions d’ € collectés au 1 er semestre 2011 atteint +135%. Les SCPI murs de magasins sont en moindre hausse (+17% avec 218millions d’ € ). Quant aux SCPI fiscales, elles reculent de -38%: 67millions d’ € collectés au 1 er semestre. L’ASPIM observe toutefois que cela “reste remarquable pour un produit de défiscalisa- tion principalement vendu dans les derniers mois de l’année”. Le marché secondaire affiche un léger repli (-5%) avec 182millions d’ € de parts échangées. Le volume du marché secondaire, rapporté à la capitalisation reste faible: 0,78% de la capi- talisation. Le nombre de parts en attente représente un volume de 33millions d’ € , soit 0,14% de la capitalisation. La forte collecte de ce premier semestre permet à la capitalisation d’atteindre un niveau record à 23,4milliards d’ € , soit une hausse de 5% en six mois. L’ASPIM est donc optimis- te pour l’ensemble de l’année 2011. Son délé- gué général, Arnaud Dewachter estime que “2011 pourrait constituer une nouvelle année record pour la collecte nette des SCPI”. La capitalisation de la profession est répartie entre 24 groupes qui gèrent 139 SCPI. Collecte nette (millions d’ € ) 1 er sem. 2010 1 er sem. 2011 Variation Classiques diversifiées 274 644 +135 % Régionales 21 26 +21 % Internationalement diversifiées 11 1 -88% Murs de magasins 187 218 +17 % Plus-value -1 6 +13 % Fiscales 108 67 -38% Ensemble des SCPI 600 962 +60 % Capitalisation (millions d’ € ) 31 déc. 2010 30juin2011 Variation Classiques diversifiées 15162 16033 +6 % Régionales 987 1050 +6 % Internationalement diversifiées 149 150 +1 % Murs de magasins 2955 3210 +9 % Plus-value 586 570 -3% Fiscales 2506 2400 -4% Ensemble des SCPI 22344 23444 +5 % Collecte nette des SCPI Capitalisation des SCPI Source: Aspim-IEIF Une nouvelle proposition de loi de simplification du droit Eric Doligé (sénateur UMP du Loiret) a déposé le 4août une proposition de loi pour assouplir les normes relatives aux col- lectivités locales. Elle fait suite à un rapport qu’il a remis au Président de la République le 16juin dernier. Ce texte vise à desserrer les contraintes résul- tant des normes, notamment pour les collec- tivités locales. Ainsi l’article 1 e r introduit le principe de proportionnalité des normes. Cet- te dérogation serait admise dans certains domaines seulement et en particulier dans celui de l’accessibilité des bâtiments (art. 1 er II). Il autoriserait le préfet à accorder des déro- gations aux mesures réglementaires prises pour l’application des lois dans deux cas: - impossibilité technique de procéder à la mise en accessibilité ou contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural. - disproportion manifeste entre les amélio- rations apportées au regard des objectifs recherchés. L’article 3 institue une commission consulta- tive départementale d’évaluation des normes. De nombreux articles visent à simplifier les procédures des collectivités locales. Exemples: l’article 17 supprime la délibéra- tion préalable du conseil municipal permet- tant au maire de déclencher la procédure d’abandon manifeste d’une parcelle (art. L 2243-1 du CGCT). Les articles19 à27 concernent l’urbanisme. - L’article 20 permettrait d’instaurer dans les PLU, en zone U et I AI; des “ secteurs de projets ”. L’exposé des motifs indique que “dans ces secteurs, les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) seraient privilégiées par rapport au règlement, afin de donner de la souplesse”. Ces OAP se substitueraient au règlement dans les secteurs de projets. Dans ces secteurs, il serait proposé de “prévoir un cadre de négociation entre l’Etat et le porteur de pro- jet concernant les normes figurant au CCH, sous réserve du respect des grands objectifs qui président à ces normes”. Par ailleurs, ces secteurs comporteraient un droit de préemp- tion associé “le droit de préemption en sec- teur de projets”, analogue à celui des ZAD. - L’article 21 vise à moderniser les procé- dures des ZAC. - L’article 22 tend à supprimer l’obligation de réaliser certains diagnostics (électricité, gaz, DPE) en cas de vente d’un immeuble en vue d’une destruction. Vente dans un lotissement - L’article 23 concerne les lotissements: il ne rendrait opposables les dispositions d’urbanisme contenues dans les cahiers des charges des lotissements que lorsqu’ils ont fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques. Cela concernerait également les anciens lotissements pour “faciliter le retour au droit commun de l’urbanisme d’une partie d’entre eux”. - L’article 24 vise à modifier la règle actuelle qui interdit la signature de promesse de ven- te pour un lot de lotissement issu d’un per- mis d’aménager avant que le permis ne soit accordé. L’article autoriserait la signature de la promesse de vente en amont du permis d’aménager, en l’encadrant par une durée limitée et par une absence d’indemnité d’immobilisation. - L’article 25 définit une procédure enca- drant la négociation d’une convention de projet urbain partenarial. - L’article 26 concerne les places de station- nement et assouplit les exigences requises des constructions. Le PLU pourrait ne pas exiger la construction d’une place par loge- ment. - L’article 27 vise l’archéologie préventive et vise à remédier au problème de constat de carence de l’opérateur et au délai de signature de la convention renvoyé par l’aménageur à l’opérateur. Les articles suivants concernent l’environnement. Exemple: création d’un service public industriel et commercial de gestion des eaux pluviales et de prévention des inondations (art. 29), unification au niveau régional des différents plans de ges- tion des déchets (art. 30) La proposition a été transmise au Conseil d’Etat et doit être étudiée par les sénateurs en octobre.
