– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Restitution du dépôt de garantie
Baux commerciaux : Déspécialisation et respect d’une clause de non-concurrence
Servitude : Tour d’échelle pour la pose d’un échafaudage
– 3 – Acteurs et marchés –
– BNP Paribas Real Estate : 658 M€ de chiffre d’affaires en 2011
– Prix des logements en Ile-de-France : le marché se retourne
– 4 – Débats –
– Le PLF rectificative adopté à l’Assemblée
– Majoration des droits à construire
– 5 – Réglementation –
Formulaires d’autorisations d’urbanisme
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda – En bref
Aménagement du littoral – Biodiversité
– 8 – Analyse –
Sébastien Legrix de la Salle (DS Avocats) : Bail commercial et travaux effectués et financés par le locataire : le risque de déplafonnement du loyer de renouvellement.
■ JUGÉ ■ > > Un propriétaire qui doit effectuer des tra- vaux de réparation sur sa toiture peut obte- nir judiciairement l’autorisation de passer sur le terrain de son voisin pour y installer un échafaudage (arrêt de la Cour de cassa- tion du 15février). > > C’est au bailleur qui effectue une déduc- tion sur le dépôt de garantie à la fin du bail de prouver que les sommes lui sont dues (Cass. Civ. 15février, p.2). ■ RÉPONDU ■ > > Pièces justificatives de charges . En matière de baux d’habitation , le bailleur doit les tenir à disposition du locataire mais n’est pas tenu de les lui envoyer. Le projet de loi rela- tif à la protection des consommateurs prévoit toutefois de donner au locataire le droit d’en obtenir l’envoi, à ses frais. En matière de copropriété , si le syndic n’inscrit pas à l’ordre du jour de l’assemblée la fixation des modes de consultation des pièces justifica- tives, il engage sa responsabilité (voir p.6). ■ ANALYSÉ ■ > > Sébastien Legrix de la Salle (DS Avocats) expose les incidences des clauses relatives aux travaux dans les baux commerciaux sur le loyer de renouvellement, après un arrêt du 27septembre2011 (p.8). ■ PROGRAMMÉ ■ > > Après son adoption par l’Assemblée le 22février, le projet de loi sur la majoration des droits à construire doit être examiné ce 29février au Sénat. > > Le projet de loi de finances rectificative, voté par les députés le 21février, a été transmis au Sénat. Les sénateurs ont rejeté le texte le 22février. La Haute assemblée doit à nouveau l’examiner ce 29février après réunion de la commission mixte paritaire. > > Un décret est annoncé par Benoist Appa- ru pour contrôler les recours abusifs contre les permis de construire (p.5). L’Assemblée vote la majoration des droits à construire D eux textes importants ont été votés par l’Assemblée: le pre- mier collectif budgétaire de l’année qui augmente le taux de droit commun de la TVA et le projet de loi qui majore de 30% les droits à construire. S’agissant du collectif budgétaire, il faut signaler deux mesures. L’une adapte les modalités de mise en œuvre de la majoration à 21,2% de la TVA pour les ventes en VEFA et l’autre, qui a été voté sans débat, renforce la taxe sur les terrains constructibles non bâtis (lire p.5). Cette deuxième mesure est pas- sée un peu inaperçue car elle n’a pas donné lieu à véritable débat, mais elle marque pourtant une nette volonté du législateur de rendre plus coûteuse la détention par un propriétaire d’un terrain constructible, mais non bâti. Elle sera un outil à disposition des élus, car elle suppose une décision des collectivités locales. Les députés ont également voté, le 22février, le projet de loi sur la majoration de droits à construire. Fait très rare, le texte n’a été com- plété d’aucune autre disposition et il ne comporte qu’un seul article, même après son passage à l’Assemblée. Le débat a été sou- tenu car la mesure était loin de faire l’unanimité, y compris parmi les députés de la majorité. Ainsi certains élus ont fait état des diffi- cultés de transport qui peuvent résulter d’un accroissement du volu- me des constructions dans une ville. Les élus socialistes ont présen- té des mesures qui visent à traiter d’une autre manière la crise du logement et leurs propositions ont été logiquement repoussées. De façon plus générale, les parlementaires, qui sont aussi élus locaux, redoutent que cette mesure ne vienne perturber l’économie générale de leurs règles d’urbanisme. La question était aussi de savoir si l’application de cette disposition va provoquer une hausse du prix. Pour le (tout nouveau) ministre Benoist Apparu, il pourra y avoir une augmentation du prix de la ressource (le foncier) mais pas nécessairement des logements, car le chiffre d’affaire du promoteur sera plus important sur un même ter- rain affecté de droits à construire plus important. Quoi qu’il en soit, cette mesure de majoration qui se combine aux trois dispositions déjà en vigueur (liée à la performance environnementale, à la construction de logements sociaux, ou en application de la loi MOL- LE de 2009), ne sera efficace que si les élus ne s’y opposent pas. Signalons enfin que Benoist Apparu a annoncé la prochaine paru- tion d’un décret comportant des mesures visant à lutter contre les recours abusifs contre les permis de construire. Il a cité à ce sujet le cas d’une famille duHavre qui a engagé 132 recours en France et dont le seul objet est de monnayer le retrait de ses recours! ll est vrai qu’un tel excès ne pouvait rester sans intervention publique… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO468 2 8FEVRIER 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Restitution du dépôt de garantie Baux commerciaux : Déspécialisation et respect d’une clause de non- concurrence Servitude : Tour d’échelle pour la pose d’un échafaudage - 3 - Acteurs et marchés - - BNP Paribas Real Estate: 658 M € de chiffre d’affaires en 2011 - Prix des logements en Ile-de-France: le marché se retourne - 4 - Débats - - Le PLF rectificative adopté à l’Assemblée - Majoration des droits à construire - 5 - Réglementation - Formulaires d’autorisations d’urbanisme - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - En bref Aménagement du littoral - Biodiversité - 8 - Analyse - Sébastien Legrix de la Salle (DS Avocats): Bail commercial et travaux effec- tués et financés par le locataire: le risque de déplafonnement du loyer de renouvellement S O M M A I R E E D I T O R I A L 28février2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X - - S S E E R R V V I I T T U U D D E E S S Baux d’habitation ■ Restitution du dépôt de garantie ( Cass. Civ. 3 e , 15 fév. 2012, n°216, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°11-13014) Un locataire demandait le remboursement de son dépôt de garantie. Le jugement qui avait refusé de faire droit à sa demande est cassé: “Vu l’article 22 de la loi du 6juillet 1989, ensemble l’article 1315 du code civil […] Attendu que pour rejeter [la demande de la locataire] le jugement retient qu’il appar- tient à la locataire de justifier des demandes pouvant excéder la somme de 293,23euros versée à l’audience par le propriétaire; Qu’en statuant ainsi, alors qu’ il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduc- tion du montant de garantie , la juridic- tion de proximité, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 22 al. 3 de la loi de 1989 prévoit expressément que le bailleur peut faire une déduction sur le dépôt de garantie pour les sommes qui restant dues “sous réserve qu’elles soient dûment justi- fiées”. La Cour de cassation en déduit qu’il revient au bailleur de prouver les sommes dues, ce qui est une application du princi- pe général de l’article 1315 du code civil selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Baux commerciaux ■ Déspécialisation et respect d’une clause de non-concurrence (Cass. Civ. 3 e , 15 fév. 2012, n°213, FS-P+B, pourvoi n°11-17213) Un bailleur avait loué des locaux commer- ciaux dans un centre automobile à la société Midas. Le locataire s’engageait à ne pas exercer l’activité de pneumatique et le bailleur garantissait l’exclusivité et la non- concurrence sur les activités échappement et amortisseurs autorisées par le bail. Le bailleur avait par acte du même jour conclu avec Midas un autre contrat, de concession d’emplacement commercial, Midas s’engageant à respecter son activité spéciali- sée dans le domaine de la réparation et du service automobile. Or, le locataire avait ultérieurement demandé la déspécialisation au bailleur. L’arrêt qui avait justifié le refus d’admettre cette déspécialisation est cassé: “Attendu que pour dire fondé le refus opposé par les bailleresses à la demande de déspécialisation présentée par la société Midas, l’arrêt relève que la volonté commu- ne du bailleur/concédant et des pre- neurs/concessionnaires, lors de la signature d es contrats, a été de garantir à chacun des exploitants l’exercice exclusif de l’activité autorisée par son bail et de lui interdire de concurrencer celle des autres, et retient que la société Midas ne peut, sans mauvaise foi ni faute de sa part, créer un déséquilibre entre les obligations et les droits de chacu- ne des parties en violant l’engagement de non-concurrence qu’elle a souscrit, dont les autres locataires sont parfaitement en droit d’exiger le respect et que, dans le contexte particulier, accepté par elle et dont elle bénéficie, de l’exercice par chacun des exploitants d’activités spécialisées et exclu- sives dans le cadre d’un centre dédié à l’automobile, elle ne saurait valablement qualifier de connexe ou complémentaire à la sienne l’activité de pneumatiques, Qu’en se fondant ainsi, non sur le caractère objectivement connexe ou complémentaire des activités dont l’adjonction était deman- dée, mais exclusivement sur la clause de non-concurrence figurant au bail liant les parties, alors qu’une telle clause ne peut avoir pour effet d’interdire au preneur de solliciter la déspécialisation partielle, la cour d’appel a violé les [articles L 145-15 et L 145- 47 du code de commerce]”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-47 autorise le preneur à adjoindre à l’activité prévue au bail, des activités connexes ou complémen- taires. C’est le principe de la déspécialisa- tion. L’article L 145-15 frappe de nullité les accords qui pourraient faire obstacle à cet- te liberté. Mais il est également possible de prévoir dans un bail une clause qui interdit au locataire de faire concurrence à d’autres locataires de l’immeuble. Comment conci- lier ces deux règles? Dans cette affaire, qui concernait donc un centre dédié à l’automobile, le locataire avait en même temps souscrit un engage- ment de respecter la spécialité des loca- taires voisins, dans le même centre auto- mobile, et s’interdisant de leur faire concurrence. Comment concilier le droit à déspécialisation et le respect de l’engagement de non-concurrence? Pour la cour d’appel, le locataire devait respec- ter son engagement de non-concurrence et ne pouvait donc pas valablement demander la déspécialisation. La Cour de cassation fait au contraire prévaloir le caractère d’ordre public du droit à deman- der la déspécialisation. Elle avait déjà jugé qu’une exclusivité accordée par le bail à un locataire dans le même immeuble ne peut faire échec à l’article L 145-47 (Civ. 3 e , 24 oct. 1984, Bull. C iv. III, n°174). Elle le confirme dans ce nouvel arrêt. L’arrêt ne se prononce pas explicitement sur la faculté par une clause figurant dans un autre contrat (comme le prévoyait le contrat de concession) d’interdire la concurrence, mais elle rappel- le nettement que le bail ne peut pas contenir efficacement une telle clause. Servitude ■ Tour d’échelle pour la pose d’un échafaudage (Cass. Civ. 3 e , 15 fév., n°211, FSP+B, rejet, pourvoir n°10-22899) Le propriétaire d’un pavillon devant refaire sa toiture avait sollicité de son voisin l’autorisation de poser un échafaudage sur son terrain. Devant son refus, il avait dû engager une procédure judiciaire. Le voisin récalcitrant avait poussé la procédure jusque devant la Cour de cassation, mais sans succès; l’autorisation judiciaire de pose de l’échafaudage est confirmée: “Mais attendu qu'ayant constaté la nécessi- té de réaliser des travaux sur la toiture du pavillon des époux M.du côté de la proprié- té de M me C., le refus du maire de la commu- ne de voir installer une nacelle en vue d'effectuer ces travaux à partir de la voie publique, sans passage sur le fonds de M me C. et le coût disproportionné de toute autre solution au regard de la valeur des travaux à effectuer, la cour d'appel, qui a souveraine- ment retenu qu'il n'existait aucun autre moyen pour réaliser ces travaux que de pas- ser sur le terrain de M me C. et en a déduit que celle-ci ne pouvait, sous peine de commettre un abus de droit, s'opposer à l'installation d'un échafaudage en éventail ou sur pieds dans la propriété voisine pour une durée de trois semaines, a légalement justifié sa déci- sion; Par ces motifs: rejette.” O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le propriétaire qui envisa- geait ses travaux avait examiné les diverses possibilités pour éviter de recourir à la ser- vitude de tour d’échelle: mais la mairie avait refusé l’usage d’une nacelle de la voie publique, pour des raisons liées à la circulation, et les autres solutions - grue et même hélicoptère! - avaient un coût dis- proportionné avec celui des travaux. Res- tait le passage chez le voisin, que celui-ci n’a pu éviter, son refus constituant un abus de droit… Pour un exemple plus ancien, voir Civ. 2 e , 8janvier 1992 (Bull. II, n°10). ● J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E BNP Paribas Real Estate: 658 M € € de chiffre d’affaires en 2011 Philippe Zivkovic, président de BNP Paribas Real Estate, a présenté ce 21février les résultats de son groupe. Le chiffre d’affaires 2011 est en hausse de 6%, à 658millions d’euros. Le résultat progresse de 11% à 156millions. L’activité repose pour 35% sur la promo- tion et pour 65% sur les services immobi- liers. Elle est réalisée pour 64% en France et 36% à l’étranger. Le chiffre d‘affaires est pour 78% en immobilier d’entreprise et pour 22% en résidentiel. À l’exception d’un seul secteur, tous sont en progression. La promotion en immobilier d’entreprise représente 87 M € ; son volume d’activité, en forte hausse, générera des honoraires sur la période 2012-2014. Philippe Zivkovic explique que le groupe va lancer 250000m 2 de bureaux en 2012 (dont les Tours du Pont de Sèvres ou le siège de Schneider à Rueil), contre 104000m 2 en 2011, soit un niveau record. La transaction en immobilier d’entreprise est également en progression de 9% à 177 M € . Le property management augmenté de 10% à 83 M € ; progression identique pour l’investment management (89 M € ). Seul le secteur du conseil est en retrait, à 76 M € , contre 91 M € en 2010, cette évolu- tion étant notamment liée à la contraction du marché anglais. L’immobilier résidentiel (promotion) a permis de dégager 143 M € d’honoraires (+17% par rapport à 2010), les ventes de logements neufs représen- tant 826 M € . En résumé Philippe Zivkovic considère qu’après une année “challenging” en 2011, le groupe est bien armé pour 2012 et il annonce un plan de développement sur trois ans en France et à l’international. Les perspectives sur le marché du loge- ment neuf conduisent le groupe à prévoir un ajustement de quelques pourcents sur les prix de vente et une baisse de 15% des volumes de commercialisation. Prudence sur l’OPCI grand public Pour les SCPI et les OPCI, la collecte a pro- gressé de 20%. La collecte sur les SCPI a été de 400 M € . Mais le groupe reste en attente pour des projets de création d’OPCI grand public. Le groupe indique que si le contexte ne s’y prête pas, il ne créera pas d’OPCI grand public. 28février2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T E E U U R R S S P P R R I I X X D D E E S S L L O O G G E E M M E E N N T T S S M M A A R R C C H H É É S S Le marché du logement se retourne en Ile-de-France Prix records, mais renversement de tendance: c’est la tonalité de cette présentation des sta- tistiques de prix des notaires parisiens ce 23février. Records: le prix de vente des appartements anciens à Paris s’établit au 4 e trimestre 2011 à 8390 € le m 2 , en hausse de 14,7% en un an. Sept arrondissements ont dépassé le seuil des 10000 € le m 2 . L’arrondissement qui a le plus progressé est le 4 e (20%), la hausse la plus modérée est constatée dans le 1 er (+10,4%). Le quartier le plus cher est celui des Invalides (14710 € ) et le moins cher, Pont de Flandres (6090 € ). Cependant, l’analyse des avant-contrats indique un prix de 8250 € en janvier, soit une baisse de 2,1% en trois mois. Le marché s’oriente donc vers une correction des prix que Thierry Delesalle qualifie “d’utile et nécessaire”. Sur le marché parisien, les volumes sont en baisse. Les notaires ont recensé 31000 transac- tions en 2011, soit un recul de 19% par rap- port à la moyenne de la période haute (1999- 2007). Volumes en baisse En petite couronne, les volumes de vente des appartements anciens sont en baisse de 9% par rapport à 2010 et ceux des appartements neufs reculent de 15%. Pour les maisons, le repli du marché en un an est de 8% pour l’ancien et de 10% pour le neuf. Du point de vue des prix, le marché des appartements anciens affiche encore une hausse annuelle de +8,8% avec des hausses dépassant 15% dans certaines communes: +17,6% à 4350 € à Colombes, +16,4%, Cour- bevoie (6100 € ) et +17,7% à Neuilly (9580 € ). Mais ces hausses élevées ne sont pas réservées à l’ouest parisien car elles excèdent 15% dans des communes comme Saint-Denis +19,9% (3320 € ), Vincennes, +15,8% (6970 € ) ou Cré- teil, +17,3% (3590 € ). Arr. Prix au m 2 Varia- tion annuelle Arr. Prix au m 2 Varia- tion annuelle I er 10630 € 10,4% XI e 8370 € 15,4% II e 9520 € 15,4% XII e 7930 € 14,9% III e 10370 € 19,2% XIII e 7970 € 16,2% IV e 11480 € 20% XIV e 8710 € 14,8% V e 10580 € 12,2% XV e 8860 € 14,8% VI e 13100 € 16,5% XVI e 9800 € 16,8% VII e 12330 € 17,2% XVII e 8510 € 13,5% VIII e 10390 € 14,6% XVIII e 7490 € 16,3% IX e 8910 € 18,8% XIX e 6580 € 14,2% X e 7340 € 11,6% XX e 7170 € 16,6% Prix au m 2 au 4 e trimestre 2011 Appartements anciens Source base BIEN Paris Notaires Ile-de-France Ici encore, ces hausses annuelles cachent un retournement de marché au 4 e trimestre puisque les prix moyens ont reculé en trois mois de -0,7% pour la petite couronne, de façon limitée dans les Hauts-de-Seine (-0,2%), et de façon un peu plus marquée dans le Val- d e-Marne et en Seine Saint-Denis (-1,5% pour les deux départements). L’évolution des prix des maisons anciennes est analogue à celle des appartements anciens; hausse de +7,9% en un an et recul de -1,2% en trois mois. Le prix moyen s’établit à 365900 € , il est de 593600 € dans les Hauts-de- Seine (+10%), de 364300 € dans le Val-de- Marne (+7,1%) et de 282800 € en Seine- Saint-Denis (+6,5%). Pour la grande couronne, les volumes de ven- te de 2011 régressent de 4% par rapport à l’année 2010 pour les appartements anciens et de 19% pour les appartements neufs. Recul des prix au 4 e trimestre 2011 Les prix restent en hausse de 5% en un an (3140 € le m2) mais ils reculent de -0,9% sur trois mois. Dans les Yvelines par exemple cer- taines villes affichent des hausses annuelles fortes (Saint-Germain-en-Laye +11,9%) ou très forte (+24,8% à Versailles) alors que d’autres sont en baisse (-6,6% à Marly-le-Roi). Écarts importants également en Essonne avec une hausse annuelle de +18,8% à Massy mais une baisse de -7,7% à Chilly-Mazarin. Pour les maisons, dans l’ancien, les volumes se sont contractés de -6% et de -39% pour le neuf. Les prix des maisons anciennes en grande cou- ronne ont progressé en un an de +4,7%, mais sont en retrait de -1,0% sur trois mois. Certaines communes affichent des reculs mar- qués comme Argenteuil (-9,3%) et Houilles (-6,5%) alors que d‘autres restent en progres- sion (+13,6% à Sartrouville ou +13,3% à Bru- noy). Pour l’année 2012, la chambre des notaires prévoit une baisse des prix pour l’ensemble de l’Ile-de-France de l’ordre de 5 à 10%, elle considère que plus que les résultats des élec- tions présidentielles, ce sont les conditions de crédit qui seront déterminantes. Départements Prix au m 2 Évolution annuelle Hauts-de-Seine 5400 € +10,2 % Val-de-Marne 4280 € +7,2 % Seine-Saint-Denis 3290 € +6,3 % Petite couronne 4440 € +8,8 % Seine-et-Marne 2760 € +2,2 % Yvelines 3940 € +7,7% Essonne 2780 € +3,4 % Val-d’Oise 2840 € +3,4 % Grande couronne 3140 € +5,0 % 28février2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Les débats sur ce premier collectif de l’année 2012 ont débuté le 13février par un incident e n commission où les députés de la majorité ont été mis en minorité. Valérie Pécresse explique l’objectif de la réforme de la TVA qui vise à diminuer le coût du travail par un allégement des cotisa- tions famille, compensée par une hausse de 1,6 point de TVA et une hausse de 2 points des prélèvements sociaux (JO AN Déb. 14 fév. p.933). Elle ajoute que la réforme ne constitue donc pas une hausse d’impôts et qu’elle aura un faible impact sur les prix. Le texte a donné lieu à de nombreux argu- ment de procédure, par exemple, une motion visant à soumettre le texte à référen- dum et qui a été repoussée (le 14février, 1 e séance). La discussion des articles a été abordée lors de la 2 e séance. Lionel Tardy propose de fusionner la GRL avec la garantie des loyers impayés tout en supprimant la déductibilité de la prime d’assurance (amendement n°630). Mais l’amendement a été rejeté. Il a ensuite proposé (amendement n°631) d’allonger de 30 à 36 mois le délai de livrai- son pour les logements vendus sous le dis- positif Scellier lors de son extinction, mais il n’a pas été suivi. ■ Pas de modification du LMNP Michel Bouvard a abordé le cas de l’extinction des régimes en faveur des rési- dences de tourisme pour étudiants ou seniors, en LMNP (amendement n°460 et474). Il propose de repousser la date butoir. Pour que le dispositif reste utilisable, il faut que le permis de construire ait été déposé avant le 1 er janvier 2012 et qu’au moins un lot ait été vendu avant cette date. Or il remarque que rares sont les projets pouvant répondre à ces deux conditions. Il propose de supprimer toute date de vente ou au moins que la date butoir de vente du premier lot soit reportée au 31décembre 2012. Mais la ministre estime qu’il faut savoir clore une niche. Le premier amende- ment a été retiré et le second rejeté. Jean-Pierre Brard a demandé de revenir sur le gel du barème de l’impôt sur le revenu mesure qui rapporte 1,7milliard d’euros, mais son amendement (n°706) a été égale- ment repoussé. À l’article 1 er , qui programme la hausse de la TVA et de la CSG et son remplacement par une baisse des cotisations sociales, Gilles Carrez propose de remplacer l’augmentation de 2 points sur la CSG par u ne hausse de 2 points sur les prélèvements sociaux . Son amendement (n°1) a été voté. François Brottes demande ensuite (15février, 1 e séance) que la hausse de TVA soit exclue pour les tarifs du gaz (amende- ment n°566), mais il n’a pas été suivi. D’autres amendements (n°583 par exemple) visaient la même démarche pour l’électricité, mais sans plus de succès. Jean Mallot a proposé que la TVA sur les tra- vaux dans les logements de moins de 2 ans reste fixée au taux de 19,6% (amendement n°484). Même rejet que le précédent. François Eckert suggère de conserver le taux de 19,6% pour la construction de loge- ments; son texte a été repoussé. ■ Le cas des VEFA Gilles Carrez a ensuite évoqué (2 e séance du 15février) la question de la TVA pour les ventes en l’état futur d’achèvement (amen- dement n°795). Il rappelle que le contrat prévoit généralement qu’en cas de hausse de la TVA, le supplément sera support par l’acquéreur, mais que les plans de finance- ment sont ajustés. Il propose que si le contrat ou l’avant-contrat est signé avant la pro- mulgation de la loi (signature devant notai- re ou enregistrement par les services fis- caux), le taux de TVA de 19,6% reste appli- cable jusqu’à la fin de l’opération . L’amendement a été adopté, ainsi que l’article 1 er . Le débat a ensuite porté sur des demandes successives d’exclure certains secteurs de la hausse de la TVA, les amendements corres- pondants ont été repoussés. L’article 2 est celui qui institue la taxe sur les transactions financières. Le débat s’est poursuivi le 17février. ■ Limiter la rétention de terrains? Françoise Hosatlier , soutenue par François Scellier, a proposé un dispositif pour lutter contre la rétention foncière et qui concerne la notion de terrain à bâtir. Il s’agirait d’exonérer de plus-values les terrains à bâtir vendus rapidement après la date à laquelle les terrains deviennent constructibles et de les imposer ensuite plus fortement au fur et à mesure de l’écoulement du temps (amen- dement n°18). Gilles Carrez a fait part de ses réticences en raison du caractère récent de la réforme des plus-values et des difficultés F F I I S S C C A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Nouveau président pour l’APAGL Jean-Jacques Denizard (CFDT) a été élu président de l’Association pour l’Accès aux Garanties Locatives le 23février 2012. Il succède à Jean- Luc Berho. ◆ Crédit foncier: 950millions d’€ collectés L ’emprunt obligataire du Crédit Fon- cier (4,25%) a rencontré un vif succès puisque 950,8millions d’euros ont été collectés entre le 13janvier et le 12février. D D É É B B A A T T S S Le PLF rectificative adopté à l’Assemblée Le projet de loi de finances rectificative a été adopté par les députés le 21février. La majoration de TVA a donné lieu à un assouplissement pour les ventes en VEFA. que pose la notion de terrain à bâtir. L’amendement a été retiré. Jean-Yves Le Bouillonnec a présenté un amendement (n°669) relatif aux logements vendus par Icade . Il demande que les loge- ments vendus donnent lieu pour les com- munes à compensation intégrale de l’exonération de taxe foncière. Roland Muzeau ajoute que cela concerne 35000 logements qui ont été vendus par Icade à 26 bailleurs sociaux, mais les exonérations de taxe foncière sont actuellement compensées à hauteur de 62%. Gilles Carrez rappelle que c’est le déconventionnement de ces logements qui a provoqué l’absence de com- pensation par l’Etat d’exonération de taxe foncière. L’amendement 669 a été rejeté. Françoise Hostallier a obtenu le vote de l’amendement n°19 (sans débat) au motif qu’il vise à lutter contre la pénurie foncière. Il s’agit en réalité de majorer la taxe fonciè- re sur les propriétés non bâties , dispositif issu de la loi ENL de 2006 (art. 1396 du CGI). La réforme étend le champ d’application de la taxe des zones urbaines aux zones à urba- niser, elle rend la majoration obligatoire là où les tensions immobilières sont les plus fortes (zones A et B1) sauf délibération contraire des collectivités et elle abaisse à 200m 2 l’abattement de 1000m 2 pratiqué pour le calcul de la taxe. La majoration qui était limitée à 3€ par m 2 pourra atteindre 10€ par m 2 . François Scellier a obtenu le vote de l’amendement n°473 relatif à la participa- tion pour le financement de l’assainissement collectif, pour maintenir la capacité de finan- cement des services publics de collecte en leur permettant de continuer à percevoir une participation au financement de l’assainissement collectif. Enfin l’amendement 805 reporte au 15avril 2012 la date limite de vote des taux pour la fisca- lité locale, pour tenir compte des modifica- tions législatives de fin 2011, indique Valérie Pécresse. L’ensemble du texte a été adopté le 21février et transmis au Sénat. À suivre. ● 28février2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S Type de déclaration Article du code de l’urbanisme Numéro CERFA Demande de certificat d'urbanisme A. 410-1 R. 410-1 13410 Déclaration d'ouverture de chan- tier A. 424-19 R. 424-16 13407 Déclaration préalable (1) si les travaux portent sur une maison individuelle ou ses annexes A. 431-1 R. 421-9 à R. 421-12 et R. 421-17 13404 13703 Demande de permis de construire (2) a) maison individuelle ou annexes b) autre construction A. 431-4 R. 421-1 et R. 421-14 à R. 421-16 13406 13409 Demande de modification d'un permis de construire en cours de validité A. 431-7 13411 Demande de transfert d'un permis de construire en cours de validité A. 431-8 13412 Déclaration préalable portant sur un projet d'aménagement A. 441-1 R. 421-23 à R. 421-25 13404 Demande de permis d'aménager (3) A. 441-4 R. 421-18 à R. 421-22 13409 Demande de modification d'un permis d'aménager en cours de validité A. 441-7 13411 Demande de transfert d'un permis d'aménager en cours de validité A. 441-8 13412 Demande de permis de démolir A. 451-1 R. 421-26 à R. 421-28 13405 Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux A. 462-1 R. 462-1 13408 (1) La déclaration préalable précise les éléments nécessaires au calcul des impositions prévus à l'article R. 431-35 (2) La demande de permis de construire contient la déclaration des élé- ments nécessaires au calcul des impositions prévus à l'article R. 431-5 (3) La demande de permis d'aménager contient la déclaration des élé- ments nécessaires au calcul des impositions prévus à l'article R. 441-1 Formulaire des autorisations d’urbanisme Un arrêté du 10février 2012 donne les références des numéros Cerfa des différents formulaires de demandes d'autorisation d'urbanisme Les formulaires sont disponibles sur le site www.service-public.fr. (J.O. du 18février, p.2832) PLF rectificative Commentant le projet de loi de finances rectificative, qui augmente le taux de TVA et la CSG, Gilles Carrez observe (rapport à l’Assemblée n°4339) que le taux des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine était de 10% en 2004, et sera de 15,5% le 1 er juillet pro- c hain soit une hausse de 55%. Le rapport indique, s’agissant des dates d’application, que la hausse de la CSG (de 8,2 à 10,2%) est applicable : - aux revenus perçus à compter du 1 e r janvier 2012, donc notamment sur les revenus fonciers et revenus de capitaux mobiliers, et plus- values de cessions de valeurs mobilières, - aux produits de placement constatés à compter du 1 er juillet 2012, mesure frappant donc les plus-values immobilières et les produits soumis au prélèvement forfaitaire libératoire. Gilles Carrez a proposé (amendent n°1) de remplacer la hausse de la CSG par une hausse du prélèvement social (également de 2%). La hausse de la TVA doit intervenir en principe le 1 er octobre 2012. S’agissant des modalités de passage de la TVA de 19,6 à 21,2% pour les immeubles, le rapport indique que le fait générateur est en prin- cipe la livraison, sauf pour les livraisons d’immeubles à construire, pour lesquels la TVA est exigible lors de chaque versement, au fur et à mesure de la construction. Mais il serait prévu, à titre dérogatoire, de maintenir le taux de 19,6% pour les versements effectués après le 1 er octobre 2012, pour les contrats de VEFA déjà conclus. Gilles Carrez observe que les promoteurs prévoient dans les contrats qu’une hausse de la TVA est à la charge des acquéreurs. Il propose donc un amendement (n°4), adopté par la commission. ● D D É É B B A A T T S S Majoration des droits à construire Benoist Apparu a présenté le projet de loi le 21février aux députés. Il explique qu’il s’agit d’une nouvelle orientation de l’action publique pour le logement, axée sur une augmentation de l’offre et ”fon- dée sur la simplification de la construction et l’allégement des coûts de revient”. Il indique que le droit de l’urbanisme ne tient pas assez c ompte des projets et qu’il y a une trop grande dispersion de compé- tence en matière de droit de l’urbanisme. L’article unique du projet doit permettre de relever de 30% les droits à construire résultant des règles des POS et des PLU sur quatre élé- ments de constructibilité: le gabarit, la hauteur, l’emprise au sol et le coefficient d’occupation des sols. La mesure doit s’appliquer sauf avis contraire des collectivités territoriales. Il ajoute que cela permet aussi de favoriser la densité. Le rapporteur Bernard Gérard ajoute que la mesure doit permettre de construire de 20000 à 40000 logements supplémentaires chaque année pendant 3 ans. Jacqueline Maquet observe que la mesure aura peu d’impact pour les copropriétaires et que les majorations existantes issues de la loi Gre- nelle 2 sont peu utilisées. Elle propose au contraire de bloquer les loyers, et aussi, parmi une série de 15 propositions, de construire plus de logements sociaux. François Brottes voit dans ce projet un texte qui ne coûte rien mais qui fait illusion, et qui passe outre aux déci- sions des élus d’organiser les territoires. Mais la motion de rejet préa- lable a été repoussée. Jean-Pierre Brard dénonce un cadeau fait aux spéculateurs fonciers. Après le rejet de la motion de renvoi en com- mission, Jean Dionis du Séjour soutient la nécessité de lutter contre l’étalement urbain. Jean-Paul Lecoq estime que la mesure va engen- drer une hausse du coût du foncier. À noter qu'un député UMP, Michel Herbillon désapprouve la mesure, notamment car l’afflux de population sur un secteur va provoquer des difficultés de circulation. Yves Vandewalle souligne que la mesure remet en cause l’économie générale des documents d’urbanisme, il estime nécessaire de pou- voir différencier son application suivant les secteurs. Les débats se sont poursuivis le 23février. Benoist Apparu reconnaît que les trois dispositifs actuels de majoration de droits à construire sont peu utilisés . S’agissant de l’impact sur les prix, le secrétaire d’État indique que le dispositif ne provoquera pas de hausse de prix des logements au m 2 , même si le prix du foncier augmente. Il confirme que la mesure pourra s’appliquer de façon différenciée sui- vant les secteurs d’une commune. François Brottes , qui félicite Benoist Apparu de sa promotion comme ministre, observe que la mesure crée de l’instabilité. Marc Le Fur suggère d’ouvrir la mesure également aux communes couvertes simplement par le règlement national d’urbanisme (RNU). Le ministre répond qu'une commune peut adop- ter rapidement une carte communale et pour celles qui restent sous le régime du RNU, il rappelle que le préfet peut accorder des déroga- tions aux règles d’inconstructibilité. Jean Proriol soutient un amendement (n°4) pour que la mesure ne s’applique pas en zone agricole, mais son amendement a été rejeté. Claude Gatignol a préconisé (amendement n°32) d’assouplir les inter- dictions de construire en zone littorale, mais il n’a pas été suivi. Le ministre précise que la mesure ne s’appliquera pas aux communes ayant déjà décidé de majorer la constructibilité de 20%, mais que ce taux y sera porté à 30% (avec modulation possible, art. L 123-1-11 du code de l’urbanisme). Il ajoute que la majoration sera calculée sur le total de la constructibilité, mais ne sera pas cumulée sur les règles de gabarit, de hauteur, d’emprise au sol et de COS. Les amendements visant à ajouter des articles (par exemple ceux de Yannic Patenote , 34, 36 et 33, visant à lutter contre les recours abu- sifs conter les permis de construire) ont été tous rejetés. Toutefois, Benoist Apparu annonce qu’un décret sur ce sujet est en cours de rédaction et sera soumis au Conseil d’État fin mars. Le projet de loi a été voté et renvoyé au Sénat. À suivre. ● 28février2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 14février2012 AN p.1309 n°36497 Michel Zumkeller, UMP, Territoire- de-Belfort Évolution de la garantie des risques locatifs Logement La loi du 25mars 2009 prévoit que la caution d'un tiers ne peut plus être exigée si le bailleur personne physique a souscrit une assurance contre les impayés de loyers (sauf en cas de location à un étudiant ou à un apprenti). Deux ans après l'introduction de la nouvelle GRL 2, les taux sont restés à un niveau très raisonnables autour de 3%. Le taux du produit concurrent, la GLI, évolue autour de 2,75% et n'a pas non plus été impacté par l'interdiction du cumul caution assurance. 14février2012 A N p.1310 n°60687 Laurent Hénart, U MP, Meurthe-et- Moselle Vente avec décote de b iens du domaine privé de l'Etat Écologie Les terrains du domaine privé de l'Etat peuvent ê tre cédés avec décote si le terrain doit recevoir au moins 75% de SHON de logements et des loge- ments locatifs sociaux. La décote est plafonnée à 25% ou 35% en zone tendue. Le préfet décide du principe de la décote. La possibilité d'étendre une décote aux immeubles bâtis n'a pas été intégrée dans la loi Grenelle et elle n'est pas envisagée. La réponse détaille é galement le contenu du dossier à constituer pour obtenir la décote. 14février2012 AN p.1319 n°107604 Bernard Depierre, UMP, Côte-d'Or Redevance d'archéologie préventive. Exonération pour les AFUA? Écologie Les lotissements sont exonérés de redevance d'archéologie préventive (art. L 524-4 du code de patrimoine). Le fait que le remembrement de parcelles et la modifica- tion de l'assiette des droits de propriété et la réalisation de travaux d'équipements et d'aménagement nécessaires puissent constituer l'objet d'une association fon- cière urbaine ne saurait permettre d'assimiler ces travaux à un lotissement et ce notamment dans le but de les exonérer de la redevance d'archéologie préventive. 14février2012 AN p.1314 n°108374 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Conduits de cheminée Écologie L'arrêté du 22octobre 1969 relatif aux conduits de cheminée desservant les loge- ments (art. 18) mentionne que les orifices extérieurs des conduits à tirages naturels, individuels ou collectifs doivent être situés à moins de 0,40 m au-dessus de toute par- tie de construction distante de moins de 8 mètres. Pour les produits innovants tels que les équipements de chauffage avec évacuation des fumées en façade, il existe une procédure d'avis technique. Il n'est pas prévu de modifier la réglementation. 14février2012 AN p.1316 n°115088 Denis Jacquat, UMP, Moselle Charges locatives . Envoi des justificatifs? Écologie La loi du 6juillet 1989 impose une régularisation annuelle des charges et prévoit que les pièces justificatives des charges sont tenues pendant un mois à la disposi- tion du locataire. Le projet de loi renforçant les droits des consommateurs prévoit que l'envoi des pièces , aux frais du locataire, est de droit si celui-ci le demande. 14février2012 AN p.1320 n°117216 Frédéric Reiss, UMP, Bas-Rhin Matériaux performants du point de vue énergé- tique Écologie L'Etat, l'Ademe, la Capeb et la FFB se sont associés pour élever le niveau de qualifica- tion des entreprises. Une charte d'engagement a conduit à la mention « reconnu Grenelle environnement » définissant les signes de qualité délivrés aux entreprises réalisant de travaux concourant à améliorer la performance énergétique des bâti- ments. L'objectif à terme est de réserver l'éligibilité de l'Eco-PTZ et du crédit d'impôt développement durable aux travaux réalisé par les professionnels titulaires de la qualification « reconnu par le Grenelle de l'environnement ». 14février2012 AN p.1327 n°121648 Jean Michel, SRC, Puy-de-Dôme Récupération des matériaux amiantés Écologie Les déchets contenant de l'amiante sont considérés comme dangereux et ne sont pas recyclables. La mise en place d'une collecte auprès des particuliers permet de garantir la protection de la population. Le minis- tère a édité une plaquette début 2011 à destination des particuliers pour les précautions à prendre dans les travaux de bricolage. Elle est disponible sur le site www.developpementdurable.gouv.fr/IMG/DGALN_ plaquettebricolageamiante février2011.pdf Le ministère avait par ailleurs annoncé le 2décembre 2011 son intention de modifier la réglementation applica- ble au stockage de déchets d'amiante suite à l'arrêt de la CJUE du 1 er décembre 2011. 14février2012 AN p.1407 n°123721 Paul Jeanneteau, UMP, Maine-et- Loire Huissier . Refus d'instrumenter. Recours Justice L'huissier est tenu d'exercer son ministère chaque fois qu'il en est requis, sauf empêchement pour cause de parenté ou d'alliance. Il est d'usage qu'il refuse d'instrumenter contre un de ses mandants habituels, mais il peut intervenir contre un client occasionnel. Un justiciable peut adresser une plainte contre un huissier qui refuserait à tort de délivrer une assignation. Le député évoquait le cas de syndics confiant une affaire à tous les huissiers de la ville pour les empêcher d’instru- menter contre eux. 16février2012 Sénat p.422 n°21422 Marc Daunis, PS, Alpes-Mar- itimes Suppression de la parti- cipation pour raccorde- ment à l'égout (PRE) Écologie La suppression de la PRE résulte de la réforme de la fiscalité de l'aménagement. Une période transitoire débute le 1 er mars 2012. La PRE disparaîtra en 2015. Pen- dant trois ans, les collectivités peuvent utiliser la taxe d'aménagement au taux majoré (jusqu'à 20%) ou la taxe d'aménagement au taux maximum de 5% et les participations actuelles. La direction de l'habitat a mis en place un comité de suivi de cette réforme. Il examine ses difficultés de mise en œuvre, dont la PRE. 16février2012 Sénat p.447 n°21078 Daniel Raoul, PS, Maine-et-Loire Copropriétaires consultations des pièces justificatives des charges Logement L'assemblée doit fixer les modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété. Même en l'absence de décision d'assemblée sur ce point, le syndic doit tenir les pièces justificatives à disposition des copropriétaires entre la convocation et la tenue de l'assemblée. Si un copropriétaire n'a pas pu exercer le droit de consulta- tion, il peut obtenir l'annulation des décisions d'assemblée ayant des incidences sur les charges pouvant lui être imputées. La non-inscription à l'ordre du jour d'un projet de résolution précisant les modalités de consultation des pièces peut entraîner la respon- sabilité du syndic . Il n'est pas nécessaire de modifier la législation. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ ▲ 28février2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Présidence de la République ✓ Cessent leurs fonctions à la présidence de la République: Guillaume Lambert (chef de cabinet), Carine Trividic (chef de c abinet adjoint), Jean-Baptiste de Froment, Olivier Henrard et Thomas Fatome (conseillers), Nicolas Princen et Véronique Waché, conseillers techniques. Olivier Bogillot est nommé à conseiller. (Arrêtés des 13 et 16février2012, J.O. du 16 fév. @). Administration centrale ✓ DLF : Véronique Bied-Charreton est nommée directrice de la législation fiscale au sein de la direction générale des finances publiques. Elle succède à Marie- Christine Lepetit , nommée chef du servi- ce de l'inspection générale des finances. (Décrets du 16février2012, J.O. du 17 fév., @). Préfets Sont nommés préfets: Eric Freysselinard (Aude), Arnaud Cochet (Haute-Saône) et Jacques Quastana (Hautes-Alpes). (Décrets du 16février2012, J.O. du 17février 2012, @). Organismes publics ✓ VNF : Alain Gest est nommé président du conseil d'administration de Voies navi- gables de France. (Décret du 16février2012, J.O. du 17 fév. p.2799). ✓ Conseil national des villes : Sont nommés membres de ce Conseil: Elus : François Goulard (député), Marie-Laure Phinera Horth (maire de Cayenne), Catheri- ne Arenou (maire de Chanteloup-les- Vignes), Caroline Cayeux (maire de Beau- vais), Emmanuelle Cosse (vice-présidente du c onseil régional d'Ile-de-France) et Florent Montillot (adjoint au maire d'Orléans). Associations et syndicats : Claude Mou- tailler (CFTC), Saïd Darwane (UNSA), Ibrahi- ma Dia (CFDT) et Jean-Pierre Balduyck (FNARS). Personnalités qualifiées : Monique Aquilina (proviseure) et Sally Bennacer (gestionnai- re de SARL). (Arrêté du 17 fév. 2012, J.O. du 19 fév. p.2870). ✓ Commission des infractions fiscales : Paul Cahoua , conseiller d'Etat en service extra- ordinaire, est nommé membre de la com- mission des infractions fiscales. Il succède à Bruno Martin-Laprade, conseiller d'Etat honoraire. (Décret du 17février 2012, J.O. du 19 fév. p.2870). ■ Marchés publics: nouveau guide Une nouvelle édition du Guide de bonnes pratiques en matière de marchés publics a été publiée. Elle comporte 5 parties: - Champ d'application: le contrat envisagé est-il un marché public soumis au code des marchés publics? - La préparation de la procédure, - La mise en œuvre de la procédure, - L'exécution des marchés, - Les dispositions applicables aux entités adjudicatrices. (Circulaire du 14février2012, J.O. du 15février, p.2600). ■ Aménagement du littoral Un décret du 16février, texte d'application de la loi Grenelle du 12juillet 2010, vise à coordonner toutes les politiques sectorielles s'exerçant en mer ou sur le littoral. Cette stratégie nationale pour la mer et le littoral doit comporter les orientations relatives à la protection des milieux, des ressources et du patrimoine, à la prévention des risques, à la recherche et à l'innovation, au développe- ment durable des activités économiques. Le décret précise les conditions d'élaboration de la stratégie nationale pour la mer et le littoral (SNML), par le ministre, et des docu- ments stratégiques de façade (DSF), par les préfets coordonnateurs. Les textes sont insérés dans le code de l'environnement (Art. R.219-1 et suiv.). L’article R.219-1-7 détermine le contenu du document stratégique de façade. À noter que ce texte expose notamment les conditions de valorisation du littoral. (Décret n°2012-219 du 16février2012 relatif à la stratégie nationale pour la mer et le lit- toral et aux documents stratégiques de faça- de, J.O. du 17février, p.2781). ■ Biodiversité Le fonds d'investissement pour la bio- diversité et la restauration écologique a fait l’objet d’un décret du 16février. Ce fonds a pour mission d'apporter un sou- tien financier aux projets favorisant la pro- tection de la biodiversité, la préservation et la remise en état des continuités écolo- giques. Les fonds sont octroyés sur décision du ministre. (Décret n°2012-228 du 16février2012, J.O. du 18 fév. p.2828). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 468 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 12 au 16 mars 2012 (Lyon). l’Université Jean Moulin Lyon 3 et le Barreau de Lyon organisent les 3 es rencontres Droit, Justice, Ciné- ma 2012 . À noter la séance de clô- ture le 15mars à 18h30 sur le thè- me “ droit justice cinéma face aux crises ” avec Mathieu Kassovitz, à la Manufacture des tabacs. Inscriptions: www.univ-lyon3.fr. Infos: lionel.lacour@cinesium.fr ✦ 20 mars 2012 (Paris): SCI: démembrement de propriété , organi- sation familiale et rédaction de statut. 3heures de formation pro- posées par LexisNexis avec Guillau- me Hublot, docteur et droit, et Julien Trokiner, notaire. Contact. Tél.: 0821 200 700. ✦ 29 mars au 1er avril 2012 (Paris, Porte de Versailles). Le Salon National Immobilier . A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 28février2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Un arrêt récent de la troisième chambre civile de la Cour de cassation daté du 27septembre2011 (n° de pourvoi 10- 24.674) traite de la question ô combien importante de l’incidence des travaux réali- sés et financés par le locataire dans les locaux loués sur la fixation du loyer de renouvellement d’un bail commercial. Dans cette décision, la Cour de cassation a confirmé la jurisprudence habituelle en considérant que: « […] les travaux réalisés dans les locaux loués entre juillet 1988 et juillet 1992 caractérisent tout à la fois une modifica- tion notable des caractéristiques de ces locaux et une amélioration au sens de l’article R.145-8 du code de commerce et constaté que la bailleresse n’avait pas contribué à leur financement, la cour d’appel a retenu à bon droit que le régime des améliorations devait prévaloir sur celui des modifications, et que la baille- resse, qui n’avait pu les invoquer au titre des loyers lors du premier renouvellement qui avait suivi la réalisation de ces travaux, était admise à le faire lors du second ». Sur la base de cette jurisprudence, Il semble opportun de rappeler l’état du droit en la matière. Dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial d’une durée de neuf ans, le principe posé par l’article L.145-34 du code de commerce est que le montant du loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative sans pouvoir néanmoins dépasser la variation de l’indice INSEE (ICC, ILC, ILAT) intervenue depuis la fixation ini- tiale du loyer expiré. Toutefois, le plafonnement du loyer d’un bail renouvelé peut être écarté à condition qu’il soit démontré qu’une « modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 [du code de com- merce] » est survenue au cours du bail expiré et que celle-ci a pu avoir une inci- dence favorable sur l'activité exercée par le locataire. Les éléments visés à l’article L.145-33 1° à 4° du code de commerce sont les suivants: « 1° Les caractéristiques du local considéré; 2° La destination des lieux; 3° Les obligations respectives des parties; 4° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. » Traditionnellement, la jurisprudence retient que les travaux réalisés et financés par le locataire dans les locaux loués peu- vent être analysés comme une modifica- tion des caractéristiques desdits locaux ou des obligations respectives des parties, per- mettant un déplafonnement du loyer de renouvellement. Toutefois, à titre préalable, le bailleur doit démontrer qu’il est devenu propriétaire des travaux réalisés par le locataire au cours de bail expiré. En l’absence dans le bail de clause de transfert de propriété des tra- vaux du locataire au profit du bailleur (« clause d’accession »), en application de l’article 555 du code civil, ledit transfert aura lieu au ter- me du bail au cours duquel ont été réalisés les travaux. Il en ira de même si le bail prévoit que l’accession interviendra au ter- me du bail au cours duquel les travaux ont été réalisés. Par contre, en présence d’une clause pré- voyant une accession en fin de jouis- sance du locataire , c'est-à-dire lors de son départ des locaux, le bailleur ne pour- ra pas se prévaloir des travaux réalisés et financés par le locataire comme motif de déplafonnement du loyer de renouvelle- ment, faute d’être devenu propriétaire desdits travaux avant la libération des lieux par le locataire. En tout état de cause et quand bien même le bailleur serait devenu propriétaire des travaux du locataire au terme du bail au cours duquel ils ont été réalisés, la date à laquelle le déplafonnement pourra être invoqué dépend de la qualification qui sera retenue desdits travaux. Quelle est l’incidence de travaux effectués et financés par le locataire sur le loyer de renouvellement? Sébastien Legrix de la Salle fait un point sur cette question qui a été à nouveau évoquée par la Cour de cassation dans un arrêt du 27septembre 2011. A A N N A A L L Y Y S S E E L ’analyse de Sébastien Legrix de la Salle (Avocat associé, DS Avocats) Bail commercial et travaux effectués et financés par le locataire: le risque du déplafonnement du loyer de renouvellement Transfert de propriété des tra- vaux, en fin de bail ou en fin de jouissance? Cette qualification relève de l’appréciation souverai- ne des juges du fond et fait l’objet de vifs débats entre bailleurs et locataires c ompte tenu de son incidence sur la fixa- tion du loyer du bail renouvelé. Si ces travaux réalisés par le locataire en cours de bail sont analysés comme une modification des caractéristiques des locaux loués (ouverture d’un gros mur entre deux locaux distincts en augmentant la surface de vente, changement d’affectation des locaux…), le bailleur pour- ra s’en prévaloir pour solliciter le déplafon- nement du loyer lors du premier renouvel- lement suivant le bail au cours duquel les travaux ont été réalisés, mais non lors des renouvellements suivants. En revanche, si ces travaux sont de simples améliorations apportées aux locaux loués pouvant être analysés comme une modifi- cation des obligations respectives des par- ties du fait du transfert de propriété inter- venu, le bailleur ne pourra les invoquer comme motif de déplafonnement du loyer que lors du second renouvellement du bail expiré. Étant précisé que la jurisprudence interprè- te de façon très large la notion de travaux d’amélioration et que lorsque les travaux peuvent être qualifiés à la fois de modifica- tion et d’amélioration, les juridictions judi- ciaires font prévaloir la notion d’amélioration. C’est en ce sens que s’est prononcée à nou- veau la Cour de cassation dans son arrêt du 27septembre2011 ci-dessus visé. En conclusion, selon que l’on intervienne pour le bailleur ou le locataire au jour de la conclusion du contrat de bail, les conseils suivants peuvent être donnés: - En faveur du bailleur : stipuler dans le bail une clause d’accession des travaux « à la fin du présent bail » et attirer l’attention du bailleur sur la possibilité de solliciter le déplafonnement du loyer lors du premier (modification) ou du second (amélioration) renouvellement du bail au cours duquel ont été réalisés les travaux par le locataire à ses frais; - En faveur du locataire : prévoir une accession « en fin de jouissance » pour évi- ter tout déplafonnement du loyer sur le fondement des travaux réalisés et financés par le locataire en cours de bail.S.L. ■
