– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Protection des locataires âgés
Baux commerciaux : Variation du loyer de plus d’un quart : mode de calcul / Les risques de la sous-location / Travaux prescrits par
l’administration : à la charge du bailleur / Laboratoire: locaux de bureaux
Droit de propriété : Chemin d’exploitation
Vente : Droit de préemption de la SAFER : délai en cas de substitution
Urbanisme : Notification des recours : applicable pour la caducité d’un permis / Annulation de PLU / Reconstruction d’un bâtiment détruit /
Les effets d’un plan d’alignement
– 5 – 7 – Réglementation –
Nouveau formulaire de DIA / Amiante / Information de l’emprunteur
– 5 – Projets –
Formation des diagnostiqueurs
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Distinctions –
– 8 – Rencontre –
Marché du neuf : sombres perspectives pour la construction de logements selon Marc Pigeon (FPI) et Christian Louis-Victor (UMF).
■ JUGÉ ■ > > Dans une vente, l’exercice par l’acquéreur de sa faculté de substitution, impose une nouvelle notification à la SAFER (lire l’arrêt de la Cour de cassation, p.4). > > Lorsqu’un locataire âgé décède avant la date d’échéance du bail, son épouse ne peut bénéficier de la protection des loca- taires de plus de 70 ans, si elle ne remplit pas elle-même la condition d’âge (p.2). > > L’obligation de notifier le recours (art. R600-1 du code de l’urbanisme) s’applique également au contentieux portant sur la cadu- cité d’un permis de construire (p.4). ■ RÉPONDU ■ > > Le système de “miroir des loyers” pratiqué en Allemagne n’est pas un instrument de régula- tion des loyers mais vise à garantir le libre jeu du marché, a répondu Benoist Apparu, dans une ultime réponse comme ministre (voir p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Un décret du 30avril fixe les modalités d’information de l’emprunteur en cas de regroupement de crédits (p.7). ■ PROGRAMMÉ ■ > > La formation des diagnostiqueurs doit être complétée par des formations obligatoires pour le DPE et l’amiante (lire p.5). > > Il est envisagé de définir des normes atté- nuées pour l’obligation d’accessibilité des éta- blissements recevant du public, a annoncé le secrétaire d’Etat aux PME (de l’ancien Gou- vernement) au député Gilbert Le Bris (p.6). > > La FPI et l’UMF prévoient une réduction sensible d’activité de construction de loge- ments privés pour l’année 2012 (p.8). ■ NOMMÉE ■ > > Maryvonne de Saint Pulgent est nommée présidente de l’Institut national de l’information géographique et forestière. Quelques clauses à surveiller dans les baux commerciaux D e récents arrêts de la Cour de cassation et de la cour d’appel de Paris apportent d’utiles éclairages sur les rapports locatifs en matière de baux commerciaux. La Cour de cassation s’est ainsi prononcée sur les modalités d’application de l’article L 145-39 du code de commerce, bien connu des praticiens, qui permet à l’une des parties de demander la révision du loyer lorsque, par l’effet d’une clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart depuis sa dernière fixation contractuelle ou judiciaire. Un locataire invoquait le bénéfice de cet article au motif que son loyer, auquel il ajoutait la taxe foncière qui lui était refacturée par le bailleur, avait augmenté de plus de 25%. La Cour de cas- sation (arrêt du 3mai2012, voir p.2) n’a pas admis ce raisonne- ment, en précisant que, pour le calcul du seuil de 25%, il ne sau- rait être ajouté le montant de la taxe foncière que le locataire doit rembourser au bailleur. Dans un arrêt également rendu début mai, la cour d’appel de Paris s’est par ailleurs prononcée sur le sort du bail principal à son échéance, lorsque le preneur a consenti une sous-location totale. Il en résulte que le locataire ne peut pas revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux puisqu’il n’exploite pas de fonds de commerce dans les locaux (p.2). Toutefois, l’arrêt relève inci- demment qu’il est possible de prévoir contractuellement une extension conventionnelle du statut. En l’espèce, comme le bail ne comportait pas une telle clause, le locataire s’est trouvé dépourvu de tout droit au renouvellement ou à une indemnité d’éviction. Le troisième arrêt enfin, émanant aussi de la cour d’appel de Paris, concerne la charge des travaux prescrits par l’administration. La décision fait classiquement application de la jurisprudence qui fait peser sur le bailleur la charge des tels tra- vaux. Lorsque le bail prévoit que les gros travaux sont transférés au locataire, cela ne comprend pas, sauf clause contraire expres- se, les travaux de sécurité imposés par l’administration. La cour d’appel applique cette règle à des travaux d’hygiène et de sécu- rité prescrits pour des locaux à usage de restaurant (p.3). Ces deux derniers arrêts illustrent, une fois de plus, toute l’importance qui s’attache à la rédaction du bail commercial. D’où la nécessité de veiller avec attention à ces deux types de clauses: l’effet d’une sous-location autorisée par le bailleur et la charge des travaux imposés par l’autorité administrative ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 477 1 5 MAI 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Protection des locataires âgés Baux commerciaux : Variation du loyer de plus d’un quart: mode de calcul / Les risques de la sous-location / Travaux prescrits par l’administration: à la charge du bailleur / Laboratoire: locaux de bureaux Droit de propriété : Chemin d’exploitation Vente : Droit de préemption de la SAFER: délai en cas de substitution Urbanisme : Notification des recours: applicable pour la caducité d’un permis / Annulation de PLU / Reconstruction d’un bâtiment détruit / Les effets d’un plan d’alignement - 5 - 7 - Réglementation - Nouveau formulaire de DIA / Amiante / Information de l’emprunteur - 5 - Projets - Formation des diagnostiqueurs - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Distinctions - - 8 - Rencontre - Marché du neuf: sombres perspectives pour la construction de logements selon Marc Pigeon (FPI) et Christian Louis-Victor (UMF). S O M M A I R E E D I T O R I A L 15mai2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Protection des locataires âgés ( Cass. Civ. 3 e , 3mai 2012, n°453, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-17010) Un bailleur avait donné congé à un couple de locataires pour motif légitime et sérieux avec un préavis de onze mois. Le mari était âgé de plus de 70 ans, mais il était mort avant l’échéance du bail. Son épouse invo- quait la protection de l’article 15 III de la loi de 1989 en faveur des locataires âgés, mais sa demande est rejetée: “Mais attendu qu’ayant relevé que M. C., qui aurait pu bénéficier des dispositions protec- trices de l’article 15-III de la loi du 6juillet 1989, était décédé le 10avril 2007, soit huit mois avant le terme du bail, et retenu, à bon droit, qu’à son décès, son épouse, cotitulaire du bail en application de l’article 1751 du code civil, était restée bénéficiaire du droit au bail, la cour d’appel, qui a constaté que M me C. était âgée de moins de 70 ans à la date d’échéance du contrat, en a exactement déduit qu’elle ne remplissait pas les condi- tions légales pour bénéficier de la protection de l’article 15-III de la loi du 6juillet 1989 et qu’à compter du décès de M. C., la bailleres- se n’était plus obligée de faire une offre de relogement avant le terme du bail pour s’opposer au renouvellement de celui-ci”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 accorde une protection parti- culière aux locataires âgés de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à 1,5 SMIC. Dans ce cas, le bailleur peut don- ner congé en fin de bail, mais il doit faire une offre de relogement. Le même article précise que l’âge du locataire est apprécié à la date d’échéance du contrat. Dans cette affaire, le mari pouvait bénéficier de la protection des locataires âgés, mais il était décédé entre l’envoi du congé et l’échéance du bail. Son épouse, cotitulaire du bail, étant âgée de moins de 70 ans, elle ne pouvait bénéficier de cette protection. Baux commerciaux ■ Variation du loyer de plus d’un quart: mode de calcul (Cass. Civ. 3 e , 3mai 2012, n°457, FS-P+B, pourvoi n°11-13448, rejet) L’article L 145-39 du code de commerce per- met à l’une des parties de demander la révi- sion du prix du bail lorsque, par le jeu d’une clause d’échelle mobile, le loyer est aug- menté ou diminué de plus d’un quart. Un locataire avait demandé l’application de cet article en ajoutant à la hausse du loyer proprement dit, la hausse de la taxe fonciè- re dont le remboursement lui incombait en vertu du bail. Sa demande avait été rejetée en appel et cette solution est confirmée par la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que ne saurait être ajouté , pour le calcul de la variation prévue à l’article L 145-39 du code de commerce, au loyer annuel fixé au bail, le montant de la taxe foncière que doit rembourser le locataire au pro- priétaire au titre d’un transfert conven- tionnel des charges , la clause d’échelle mobile n’étant pas applicable à cette taxe, la cour d’appel, qui a constaté que le loyer avait été fixé à une certaine somme annuel- le et que par le jeu de la clause d’échelle mobile, il avait enregistré une variation inférieure à 25%, en a exactement déduit que la demande de révision était irrece- vable”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La condition unique fixée par l’article L 154-39 pour que la demande de révision soit recevable est que le loyer se trouve augmenté (ou diminué) de plus d’un quart par le jeu de la clause d’indexation, par rapport au prix précé- demment fixé contractuellement ou judi- ciairement. La Cour de cassation précise ici qu’il n’y a pas lieu de retenir pour le calcul des 25% le montant de charges dont le remboursement est demandé au locataire. I l faut donc que le loyer stricto sensu ait varié de plus de 25% pour que la deman- de de révision soit recevable. ■ Les risques de la sous-location (CA Paris, 2mai 2012, Pôle 5, ch. 3, n°10/21283) L'article L 145-31 du code de commerce fixe le principe de l'interdiction de la sous-loca- tion, sauf clause contraire du bail ou accord du bailleur. L'article L 145-31 fixe ensuite des règles de forme (le bailleur est notam- ment appelé à concourir à l'acte en cas de sous-location autorisée) et précise les consé- quences qui en résultent sur le montant du loyer. La question se pose de savoir, à l'échéance du bail principal, si le locataire a droit au renouvellement. Il résulte des articles L 145-1 et L 145-8 que le locataire qui demande le renouvellement du bail doit être immatriculé au registre du com- merce et qu'il doit être propriétaire du fonds de commerce qui y est exploité. Qu'en est-il en cas de sous-location? Dans cette affaire, le locataire avait consen- ti une sous-location totale, en conformité avec la clause du bail qui l'y autorisait. En fin de bail, le bailleur avait délivré un congé avec offre de renouvellement avec loyer majoré, puis dénié le droit à la propriété commerciale pour défaut d'immatriculation pour les locaux loués. La cour d'appel lui a donné raison: « Considérant [qu'il] est établi que la société Immo Placide n'est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour les locaux concernés et qu' ayant donné les locaux en sous-location à la société Y pour une activité d’« internet, bureautique […] », elle n'est pas propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux ; Considérant que l'autorisation de sous-loca- tion qui lui a été donnée par le contrat de bail ne permet pas à la société Immo Placi- de de revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux dès lors qu'il n'a pas été envisagé, directement ou indirectement, qu'elle en bénéficierait conventionnelle- ment dans ce cas, qu'elle n'exploite aucun fonds de commerce dans les locaux et qu'elle n'est donc pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés à cet- te adresse ». En conséquence, le locataire est privé d'indemnité d'éviction. En l'espèce le bailleur avait reconnu le droit direct du sous-locataire au maintien dans les lieux et J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Chemin d’exploitation L’article L 162-1 du code rural prévoit “Les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la com- munication entre divers fonds, ou à leur exploitation.” A l’occasion d’un litige entre un acquéreur et son vendeur, la Cour de cassation a jugé que la notion de chemin d’exploitation n’est pas réservée à un usage agricole. La Cour de cassation a en effet indiqué “ayant à bon droit retenu que réserver la qualifica- tion de chemin d’exploitation à ceux ayant un usage agricole serait ajouter au texte , la cour d’appel, qui a souverai- nement relevé que le chemin litigieux avait un tracé matérialisé depuis 1834, qu’il desservait au moins depuis 1896 exclusivement les exploitations des par- ties, qu’il se trouvait à leur usage commun et qu’il existait un intérêt commun aux propriétaires riverains de ce chemin de l’utiliser, en a exactement déduit que ce chemin constituait un chemin d’exploitation”. (Cass. Civ. 3 e , 3mai 2012, n°453, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-15010). L’article L 162-1 prévoit que l’usage du che- min est commun à tous les intéressés. Cet usage n’est donc pas uniquement agricole. au renouvellement du sous-bail (par appli- cation de l'article L 145-32). O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt montre donc les r isques encourus par le locataire qui consent une sous-location totale. La jurisprudence avait déjà indiqué que le bénéfice du statut est refusé au preneur qui sous-loue en totalité le local commer- cial (Civ. 3 e , 29 octobre 1985), sauf si le bail autorise la sous-location totale (Paris 11février 1992). Dans la ligne de l’arrêt de la Cour de cassa- tion de 1985, ce nouvel arrêt montre que le locataire qui consent une sous-location totale ne peut pas prétendre au renouvel- lement puis qu'il n'exploite plus de fonds de commerce dans les lieux. Il ne pourrait y prétendre qu'en cas d'extension conven- tionnelle du droit au statut et au renouvel- lement, ce qu'évoque incidemment l'arrêt rapporté en précisant que le locataire ne pouvait pas se référer à une clause du bail qui lui aurait fait bénéficier de ce droit. Le locataire doit donc être bien conscient du risque pris en consentant une sous-loca- tion totale, même avec accord du bailleur. ■ Travaux prescrits par l’administration: à la charge du bailleur (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 2mai 2012, n°11/21084) Une SCI avait acquis un immeuble à usage de restaurant et, le même jour, reconduit le bail commercial consenti à une SARL. Quelques mois plus tard, la SARL avait don- né une partie de son fonds de commerce en location-gérance pour 23 mois. Le contrat de location-gérance avait été renouvelé ensuite plusieurs fois. La SCI et la SARL avaient saisi en référé le juge pour qu’il enjoigne le locataire gérant d’exécuter des travaux de sécurité et d’hygiène et, dans l’attente, lui faire interdiction de servir plus de 19 couverts à l’intérieur et sur la ter- rasse. Le juge des référés avait relevé que les travaux étaient demandés par la préfecture de police et il avait renvoyé les parties au fond en indiquant qu’il fallait d’abord assu- rer une qualification des liens contractuels entre les parties. Cette décision est réfor- mée par la cour d’appel: La cour indique que la préfecture de poli- ce a fait injonction à la société Lao (loca- taire-gérant) de réaliser différentes mesures de sécurité ; desservir l’établissement par des dégagements, assu- rer l’étanchéité du conduit d’extraction de la cuisine… et constate que la demande de la SCI correspond à ces travaux. Elle en déduit: “Considérant que les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur , sauf stipulation contraire expresse du bail; C onsidérant qu’aucune stipulation expres- se, claire et précise, du contrat de location- gérance ne met à la charge du locataire- gérant les travaux prescrits par l’administration, une telle obligation ne résultant pas avec l’évidence requise en référé des termes dudit contrat; Que dès lors, il y a lieu, accueillant la demande reconventionnelle formée par la société LAO sur ce point, d’enjoindre à la SCI de faire procéder au changement du conduit d’évacuation des vapeurs de cuisine pour assurer son étanchéité, sa résistance et sa stabilité au feu; Qu’en revanche, l’injonction administrative de limiter, dans l’attente de la réalisation des déga- gements, […] à 19 personnes maximum l’effectif simultanément reçu au sein de l’établissement, ne peut s’adresser qu’à la socié- té LAO qui exploite le fonds de commerce”. Enfin, tout en relevant que l’injonction administrative que les prescriptions de la loi du 11février 2005 doivent permettre de rendre l’établissement accessible aux per- sonnes handicapées au 1 er janvier 2015 est rejeté, “aucun trouble manifestement illici- te n’étant en l’état constitué”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour d’appel fait ici appli- cation d’une règle bien établie: les travaux ordonnés par l’administration sont à la charge du bailleur (Civ. 3 e , 10mai 2001, Bull. Civ. III, n°58). Les clauses mettant les grosses réparations à charge du preneur sont d’interprétation stricte et n’incluent pas, sauf mention expresse, les travaux de sécurité imposés par l’administration (Civ. 3 e , 10mai 1989, Bull. Civ. III, n°102). La cour d’appel applique donc cette solu- tion pour les travaux d’hygiène et de sécu- rité imposées au restaurateur. Quant aux travaux d’accessibilité, la cour ne se prononce pas puisque l’obligation de mise en accessibilité n’entrera en vigueur qu’en 2015, mais la formulation de la déci- sion laisse entendre qu’elle pèserait égale- ment sur le bailleur. ■ Laboratoire: locaux de bureaux (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 11avril2012, n°2010/15438) Un litige opposait une société qui avait loué par bail commercial des locaux à Paris 9 e à deux médecins. Le bail avait été transféré à un médecin et une société. Le bail prévoyait que ces locaux étaient à destination de bureaux et de laboratoire à l’exclusion de toute réception de public ou de clientè- le privée. Le bailleur avait donné congé en fin de bail et le contentieux portait sur l’indemnité d ’éviction. La cour d’appel indique: “Considérant qu’aux termes du bail, la des- tination autorisée est celle de “bureaux et de laboratoire d’anatomie et cytologie pathologiques à l’exclusion de toute récep- tion de public ou de clientèle privée” tandis que les locaux sont désignés comme “un ensemble de locaux à usage de bureaux commerciaux au 2 e étage face à l’immeuble”; Que si la société Romeo [copreneur] relève à juste titre qu’il y a lieu de se référer à la seule désignation autorisée et non à la des- cription des locaux et, par ailleurs, que le caractère civil ou libéral de son activité est indifférent en l’espèce, elle argue vaine- ment du fait que son activité implique des interventions manuelles et qu’elle n’est pas “purement” intellectuelle; Qu’au vu des pièces, notamment du docu- ment universitaire, qu’elle-même verse aux débats, un laboratoire d’anatomie patholo- gique et de cytopathologie procède à des études et analyses de cellules et tissus orga- niques en vue d’un diagnostic, d’un pronostic et dans tous les cas, en vue de la rédaction d’un compte-rendu à destination du médecin clinicien; qu’ il s’agit donc d’une activité essentiellement intellectuelle ; que les cel- lules et tissus organiques ne sont pas vendus et ne sauraient être qualifiés de “marchan- dises” pas plus que les produits indispen- sables à l’étude de ces cellules et tissus orga- niques qui ne sont que l’outil au service du travail accompli; qu’aucun bien acheté desti- né à être revendu n’est livré ni ne circule dans le laboratoire qui, au surplus ne reçoit ni public ni clientèle; que les locaux sont donc à usage exclusif de bureaux ainsi qu’ils sont contractuellement décrits et le prix du bail relève de l’article R 145-11 du code de commerce ce qui aurait conduit, en cas de renouvellement, à un loyer déplafonné; Que la société ne formant pas de demande subsidiaire sur la valeur du droit au bail, le jugement sera confirmé en ce que l’indemnité d’éviction est composée des seules indemnités accessoires”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article R 145-11 prévoit que les loyers des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents; ils échappent donc au plafonnement. L’arrêt retient donc la qualification de bureaux pour ces locaux de laboratoire, sans réception de clientèle. 15mai2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 15mai2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Vente ■ Droit de préemption de la S AFER: délai en cas de substitution (Cass. Civ. 3 e , 3mai 2012, n°460, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°11-10788) Les propriétaires d’une parcelle bâtie avaient notifié un projet de vente à la SAFER le 3avril 2007. Le 17avril 2007, ils avaient écrit à la SAFER pour lui indiquer que l’acquéreur s’était substitué une SCI. La SAFER avait exercé son droit de préemption le 15juin 2007. La question se posait de savoir si le délai de deux mois laissé à la SAFER pour préempter devait courir à compter de la première ou de la seconde notification. La cour d’appel avait jugé que “l’exercice par l’acquéreur de la faculté de substitution stipulée au contrat n’a pas pour effet d’instaurer une nouvelle vente, qu’il n’y a pas eu modification substantielle de la vente dès lors que M. F. était le gérant de la société Calisto qui a un caractère fai- milae et que la déclaration d’intention d’aliéner du 3avril 2007, reçue le 5avril sui- vant par la SAFER est régulière et a fait cou- rir le délai d’exercice de son droit de pré- emption”. Elle en avait déduit que la décla- ration de la SAFER du 18juin 2007 était tar- dive. Cette décision est cassée au visa des articles R 143-4, ensemble les articles L 143- 2 et L 412-8 du code rural: “En statuant ainsi, alors que l’exercice par l’acquéreur de sa faculté de substitu- tion impose une notification mention- nant l’identité complète de l’acquéreur sub- stitué, faisant courir un nouveau délai au bénéfice de la SAFER , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La Cour de cassation donne donc une interprétation des textes favo- rable à la SAFER. Dans la liste des informa- tions que le notaire doit transmettre à la SAFER, l’article R 143-4 cite “les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir le bien”. En cas de substitution, il en résulte que l’acquéreur n’est plus le même. Ce changement peut donc avoir une incidence sur le choix de la SAFER. De ce point de vue, il est donc logique que le changement d’acquéreur fasse donc courir un nouveau délai pour permettre à la SAFER de se prononcer. Urbanisme ■ Annulation de PLU (CE, 7 e et 2 e sous-sections réunies, 1 e r mars 2012, n°342993, commune de Theix) Le Conseil d’Etat fait application de l’article L 600-4-1 du code de l’urbanisme qui impo- se au juge qui annule un acte d’urbanisme de se prononcer sur l’ensemble des moyens de la requête susceptibles de fonder l’annulation. Il en déduit: “Il appartient au juge d'appel , saisi d'un jugement par lequel un tribunal adminis- tratif a prononcé l'annulation d'un plan local d'urbanisme, de se prononcer sur les différents motifs d'annulation rete- nus par les premiers juges en applica- tion de ces dispositions, dès lors que ceux-ci sont contestés devant lui ; que la circonstance que les moyens d'appel ne soient pas dirigés contre l'ensemble des motifs retenus par le tribunal administratif pour annuler cet acte ne rend pas la requê- te irrecevable”. Une commune avait approuvé un PLU et le tribunal administratif avait annulé la déli- bération du conseil municipal. La commune avait fait appel mais la cour avait jugé le recours irrecevable au motif qu’elle ne contestait qu’une partie des motifs d’annulation sans critiquer les autres qui, à eux seuls étaient de nature à justifier l’annulation. L’arrêt est donc annulé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 600-4-1 a pour objet de limiter les contentieux d’urbanisme puisqu’il impose au juge d’examiner tous les moyens qui peuvent provoquer l’annulation d’une décision d’urbanisme. L’administration est ainsi invi- tée à corriger le document d’urbanisme dans tous ses motifs d’illégalité. Cet arrêt traite le cas de l’appel. Il en résul- te que la règle de l’article L 600-4-1 s’applique également à ce stade de la pro- c édure: lorsque le tribunal prononce l’annulation d’un PLU en se fondant sur plusieurs moyens, le juge d’appel doit se prononcer sur le bien-fondé de tous les moyens retenus par le juge, dès lorsqu’ils sont contestés. On peut penser que l’annulation de la déli- bération du conseil municipal qui avait approuvé le PLU sera confirmée. En effet, certains motifs, non contestés par la com- mune, suffisaient à annuler cette délibéra- tion. Mais le juge étant tenu, d’après l’article L 600-4-1, d’examiner l’ensemble des moyens susceptibles de fonder l’annulation, la cour d’appel ne pouvait pas simplement déclarer le recours irrece- vable. ■ Reconstruction de bâtiment détruit (CE, 1 e sous-section, 7mars 2012, n°352422) Une demande de permis de construire por- tant sur la reconstruction d’une maison détruite par incendie avait été rejetée à deux reprises par le maire. Le propriétaire avait déposé une 3 e demande, avec une différence de hauteur de construction de 80cm. Sa demande avait été à nouveau rejetée. Le juge des référés avait rejeté la demande ten- dant à annuler la décision au motif qu’elle présentait un caractère confirmatif. Le Conseil d’Etat approuve la décision; “Considérant que pour juger que l’arrêté du 23mai 2011 présentait un caractère confir- matif et que la requête de M me H. tendait à son annulation étant, par suite, irrecevable, le juge des référés a relevé que la nouvelle demande de permis portait sur un projet identique aux précédents, l’exception d’une différence de hauteur de construction de 80cm, qu’en estimant que cette différence était sans incidence sur l’appréciation du droit à reconstruction de la requérante et qu’aucun changement de circonstances n’était intervenu depuis le rejet de ses pré- cédentes demandes, le juge des référés a porté sur les faits une appréciation souverai- ne exempte de dénaturation”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Un recours tendant à contester un arrêté qui présente un carac- tère confirmatif est donc irrecevable. Le projet présenté pour la 3 e fois aurait dû être davantage différent des deux pre- miers pour que la décision ne soit pas considérée comme confirmant la précé- dente. V V E E N N T T E E - - U U R R B B A A N N I I S S M M E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Notification des recours: appli- cable pour la caducité d’un permis L’article R 600-1 du code de l’urbanisme prescrit en cas de recours contentieux à l’encontre d’une décision d’urbanisme de notifier le recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation. La décision par laquelle le maire refuse de constater la caducité d’un permis de construire entre dans le champ de cette disposition, a jugé le Conseil d’Etat. En conséquence, une SCI qui avait demandé au juge de constater la caducité d’un permis de construire sans prouver qu’elle avait notifié son recours à la commune et au bénéficiaire du permis, voit ses conclusions déclarées irrecevables. (Conseil d’Etat, 16mars 2012, 1 e sous-sec- tion, SCI Quartier du Paradis, n°340952). Le Conseil d’Etat avait déjà jugé que la notifi- cation est obligatoire en cas d’appel ou en cassation contre une décision juridictionnelle constatant l’absence de caducité d’un permis de construire (CE, 30avril 2003, n°237039). 15mai2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E B B R R È È V V E E S S ◆ fusion avocat avoués Un décret n°2012-634 du 3mai 2012 est relatif à la fusion des profes- sions d'avocat et d'avoué près les cours d'appel (J.O. du 5mai, p.7969) ◆ ZAD à Bordeaux Le décret n°2012-646 du 3mai 2012 crée une zone d'aménagement différé sur les communes de Bordeaux, Bègles et Floirac (J.O. du 5mai, p.8009). ◆ Hériter d’une dette fiscale L'article 1754 IV du CGI qui met à la charge des héritiers les pénali- tés fiscales dus par le défunt est conforme à la Constitution. (Décision n°2012-239 QPC du 4mai 2012, J.O. du 5mai, p.8015). Formation des diagnostiqueurs Le ministre du logement a indiqué au sénateur Alain Gournac que, depuis un an, une concertation a été menée pour dresser le bilan du premier cycle de certification, valable 5 ans et mise en place depuis 2007. Ce bilan a conduit à prévoir des formations obligatoires en matière de DPE et de dia- gnostic amiante, en sus du dispositif de re- certification intervenant tous les 5 ans. (J.O. Sénat, Q, 3mai 2012, p.1073, n° n°22855). Le sénateur estimait au contraire qu'exiger une re-certification tous les 5 ans était excessif… P P R R O O J J E E T T S S ❘ ❘ ◗ ◗ Allen&Overy (Jean-Yves Charriau et Brice Henry) a conseillé une filiale de Paris Pearl Properties, SPPICAV gérée par la Française AM, pour l’acquisition d’un immeuble de bureaux (Paris, bou- levard St Germain, loué à France Télé- com) auprès de Foncière des Régions. Il s’agit de la première transaction avec un financement islamique réalisée par un OPCI (financement partiel par un “Murabaha”). La banque était conseillée par Baker & McKenzie (Marc Mariani). Acteurs ➩ ➩ 30% : c’est le montant du produit de la redevance d'archéologie pré- ventive affecté au Fonds national pour l'archéologie préventive pour l'année 2012. (Arrêté du 3mai 2012, J.O. du 6mai, p.8151). Chiffres ■ DIA: nouveau formulaire Un nouveau modèle de déclaration d'intention d'aliéner a été fixé par décret. Il est disponible sur le site www.service- p ublic.fr. ( Arrêté du 13avril2012 fixant le modèle de DIA ou de demande d'acquisition d'un bien soumis à l'un des droits de pré- emption prévus par le code de l'urbanisme, J.O. du 4mai, p.7922). ■ Seuil d’intervention du FISAC Le seuil minimum de dépense subvention- nable par intervention du FISAC a été modifié. Un arrêté du 27avril fixe un seuil plus bas, à 5000euros (au lieu du seuil normal de 10000euros), quand l'opération est portée par une entreprise non sédentaire. (Arrêté du 27avril 2012, J.O. du 4mai, p.7907) ■ Installation de gaz Les robinets à about soudé et de tubes souples en caoutchouc sont interdits sur les installations de combustibles gazeux alimentés par réseaux à l'intérieur des bâtiments d'habitation. (Arrêté du 25avril 2012 modifiant l'arrêté du 2août 1977 modifié relatif aux règles tech- niques et de sécurité applicables aux installa- tions de gaz combustible et d'hydrocarbures liquéfiés situées à l'intérieur des bâtiments d'habitation ou de leurs dépendances, J.O. du 4mai, p.7894). ■ Amiante Un décret visant à assurer la protection des travailleurs contre les risques d'exposition à l'amiante a été publié le 5mai. Les textes sont insérés aux articles R 4412-94 et suivants du code du travail. Des règles sont prévues par exemple pour défi- nir la procédure applicable dans le cas d’une démolition (art. R 4412-133 et sui- vants). (Décret n°2012-639 du 4mai 2012 relatif aux risques d'exposition à l'amiante, J.O. du 5mai, p.7978). Initiatives La 2 e édition du prix Olivier Debouzy est lancée: le club des juristes et le cabinet August & Debouzy renouvellent cette initia- tive qui vise récompenser l’agitateur d’idées juridiques de l’année. Le prix sera décerné le 26juin2012. Le dossier d’inscription est accessible sur le site internet du cabinet: www.august-debouzy.com. Le jury sera présidé cette année par Guy Carcassonne, professeur de droit à Paris X. ■ Effets d’un plan d’alignement (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 26mars2012, n°350834) L a mairie de Colmar avait adopté un plan d’alignement d’une rue et décidé du classe- ment et déclassement des emprises concer- nées. Des personnes avaient demandé l’annulation de la délibération concernée. Le juge des référés avait mis fin à la délibé- ration, mais il avait ensuite mis fin à cette suspension sur le fondement de l‘article L 521-4 du code de justice administrative. Le Conseil d’Etat confirme la décision: “Considérant qu'il résulte de ces dernières dispositions [art. L 112-2 du code de la voi- rie routière] que la publication d'un plan d'alignement a pour effet d'incorporer définitivement dans le domaine public, comme élément de la voirie communale, le sol des propriétés non bâties dans les limites qu'il détermine; qu'en conséquen- ce, compte tenu de l'inaliénabilité du domaine public, le plan d'alignement a épuisé ses effets lors de la prise de posses- sion par la collectivité publique des biens consignés sur ce plan; que, par suite, la mesure de suspension d'un plan d'alignement que le juge des référés peut prononcer sur le fondement des disposi- tions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative fait obstacle à la prise de possession des biens par la collectivité publique; que toutefois si cette prise de possession est intervenue antérieurement à la mesure de suspension prononcée par le juge des référés, la personne publique est fondée à le saisir sur le fondement de l'article L. 521-4 du code de justice adminis- trative en lui soumettant les éléments qui n'avaient pas été produits lors de l'instruction de la demande de suspension et établissant qu'elle était entrée en pos- session de ces biens dans les conditions pré- vues par l'article L. 112-2 du code de la voi- rie routière; que, dans cette hypothèse, le juge des référés doit mettre fin à la mesure de suspension de ce plan qui avait épuisé ses effets à la date où il avait statué”. La mairie avait payé les indemnités dues aux propriétaires concernés par l’alignement et elle produisait des certifi- cats d’inscription au livre foncier. Le Conseil d’Etat en conclut que le plan d‘alignement avait épuisé ses effets et qu’il pouvait donc être mis fin à la mesure de suspension de la délibération de la commune. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 521-4 du code de justice administrative permet au juge des référés, au vu d’un élément nouveau, de modifier les mesures qu’il avait ordonnées ou y mettre fin. Dans cette affaire, le plan d’alignement ayant produit ses effets et les propriétaires ayant reçu les indemnités correspondantes, le juge a pu mettre fin à la mesure de suspension de décision du plan d’alignement. La prise de possession des parcelles par la commune est donc confortée par cette décision. ● 15mai2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 24avril 2012 AN p.3163 n°113601 Gilbert Le Bris, SRC, Finistère Obligation d'accessibilité des ERP Commerce, PME L'obligation d'accessibilité d'ici 2015 concerne les établissements recevant du public, gérées par des sociétés privées ou des associations. Pour les ERP existants, la loi prévoit des dérogations. Par exemple si les travaux peuvent avoir des con- séquences excessives sur l'activité de l'établissement. Mais des dérogations pour les bâtiments neufs ne sont pas autorisées. Des normes atténuées sont envisagées pour les ERP existants (pourcentages de pentes, largeurs de portes…) s'il existe des contraintes liées à la présence d'éléments participant à la solidité du bâtiment. Pour les établissements touristiques (villages de vacances) l'obligation ne concerne que les parties communes. La partie hébergement n'est concernée qu'en cas de travaux soumis à permis de construire. 1 er mai 2012 AN p.3266 n°125899 Yves Jégo, UMP, Seine-et- Marne Taxe d'aménagement. Exonération en ZAC Economie L'exonération de taxe d'aménagement au profit des constructeurs opérant en ZAC ne fait que reconduire l'exonération de TLE qui existait. Elle se justifie car le coût des aménagements mis à la charge de l'aménageur se répercute sur les con- structeurs. La liste des équipements concernés peut être complétée par le conseil municipal. Toutefois, certaines exonérations géographiques de TLE n'étaient plus justifiées, la loi de finances du 29décembre 2010 les a donc supprimées. 1 er mai 2012 AN p.3269 n°128963 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Transformation d'une maison en 6 apparte- ments. Autorisation? Ecologie La transformation d'une maison en 6 appartements ne constitue pas un changement de destination puisqu'il s'agit toujours de logement. Une autorisation n'est nécessaire qu'en cas de création de surface de plancher de plus de 5m 2 par exemple par la création d'un niveau supplémentaire. En l'absence de création de surface, aucune taxe d'urbanisme n'est due. La divi- sion ne peut entraîner de participation pour raccordement à l'égout puisque l'opération n'est pas soumise à autorisation d'urbanisme. 3mai 2012 Sénat p.1056 n°17211 Marcel Rainaud, PS, Aude Rapports locatifs Ecologie La création de l’IRL indexé sur les prix à la consommation a modéré la hausse des loyers du parc privé. Dans le parc HLM, la hausse est limitée, jusqu'à fin 2013, à la hausse de l'IRL (1,9 % en 2012). La GRL garantit le risque du bailleur et rend inutile la caution. Les assureurs sont libres de fixer le taux de prime. Les taux sont restés à un niveau raisonnable: autour de 3 % pour la GRL et de 2,75 % pour la GLI. 3mai 2012 Sénat p.1058 n°20259 Brigitte Gonthier- Maurin, CRC, Hauts-de- Seine Construction des tours Hermitage à la Défense Ecologie La démolition de logements sociaux en raison du projet des tours Hermitage est compensée par la création de logements par transformation de bureaux. Le bailleur social (Logis Transport) s'est engagé à reconstituer une offre de 250 loge- ments sociaux. Le projet Hermitage comporte 136 logements sociaux pour étudi- ants. Le projet total (280 000 m 2 ) comporte 175000m 2 de logements, 40000m 2 de bureaux, 35000m 2 d'hôtel, 30000m 2 de commerces et d'espaces culturels. La part du logement est donc 4 fois plus importante que celle du bureau. La viabilité financière du projet est assurée par les fonds propres d'Hermitage, un prêt de 700millions d' € et un préfinancement par VEFA. Les permis ont été accordés le 9 mars 2012. L’avis de la sénatrice sur le projet est très négatif: destruction de loge- ments sociaux, déséquilibre bureaux logements… 3mai 2012 Sénat p.1059 n°21793 Joël Bourdin, UMP, Eure Participation pour rac- cordement à l'égout (PRE) Ecologie La PRE disparaît au 1 er janvier 2015, mais l'article 30 de la loi de finances rectifica- tive pour 2012 a créé la participation pour le financement de l'assainissement col- lectif (PAC). La PAC remplace la PRE au 1 er juillet 2012. Elle est facultative et insti- tuée par délibération du conseil municipal. Le fait générateur est la date de rac- cordement au réseau collectif. La PRE peut être prescrite pour les dossiers de per- mis déposés avant le 1 er juillet 2012. A compter du 1 er juillet 2012, la PRE ne peut plus être prescrite, mais si elle est instaurée, la PAC sera exigible (mais unique- ment si la taxe d'aménagement n'est pas instituée à un taux supérieur à 5%). 3mai 2012 Sénat p.1061 n°21930 Roland Povinelli, PS, Bouches-du- Rhône Réforme du droit de préemption. Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) Ecologie La proposition de loi examinée le 29 juin 2011 au Sénat propose de modifier l'article L 213-8 du code de l'urbanisme. Si le titulaire du droit de préemp- tion renonce à l'acquisition, le propriétaire pourrait vendre au prix indiqué dans la DIA, révisé en fonc- tion de l'ICC. Si le propriétaire n'a pas vendu dans les trois ans, il devrait alors faire une nouvelle DIA. Un projet qui pourra, le cas échéant, être repris lors de la nouvelle légis- lature. 3mai 2012 Sénat p.1071 n°20066 Yves Détraigne, Union centriste, Marne Honoraires des agences immobilières Logement Le montant des honoraires est libre depuis 1987 mais les tarifs doivent être affichés à l'entrée de l'agence. Pour l'établissement d'un bail vide, la rémunération de l’agence doit être partagée par moitié. Selon UFC Que Choisir, les agences n'affichent pas systématiquement leurs honoraires. 3mai 2012 Sénat p.1073 n°22468 Maryvonne Blondin, PS, Finistère Encadrement des loyers Logement Le ministre rappelle les mesures prises (IRL, décret annuel de blocage des loy- ers en Ile-de-France, taxe sur les loyers élevés des micro-logements) et conclut qu'un encadrement supplémentaire lors des relocations n'est pas souhaitable, pour ne pas nuire aux ménages modestes qui seraient les pre- mières victimes d'un retrait du marché locatif de logement. L' exemple alle- mand ne doit pas être compris comme un instrument de régulation admin- istrée des loyers « mais comme une volonté de garantir le libre jeu du marché , dans un pays largement exempt de tension locative ». À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 15mai2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Administration ✓ Affaires culturelles : Reine Prat est nom- mée directrice des affaires culturelles de la Martinique. ( Arrêté du 3mai 2012, J.O. du 5mai, @). ✓ Affaires régionales : Philippe Gestas de Lespéroux est nommé secrétaire général pour les affaires régionales auprès du pré- fet de la région Centre. (Arrêté du 4mai 2012, J.O. du 6mai, @). Magistrature ✓ Cours d’appel : Marie-Dominique Vergez et Evelyne Louys sont nommés présidentes de chambre à la cour d’appel de Paris; Daniel Farina est nommé président de chambre à cour d'appel de Rouen. (Décret du 2mai 2012, J.O. du 4mai, @). ✓ Conseil d'Etat : Pierre Collin, Camille Pas- cal et Nicolas Boulouis sont nommés conseillers d'Etat. (Décrets du 4mai 2012, J.O. du 5mai, @). Organismes publics ✓ Institut national de l'information géogra - phique et forestière : Maryvonne de Saint-Pulgent , conseiller d'Etat, est nom- mée présidente du conseil d'administration. (Décret du 2mai 2012, J.O. du 3mai, p.7839). ✓ CGLLS : Thomas Revial (Trésor) est nom- mé administrateur. (Arrêté du 7avril 2012, J.O. du 5mai, p.8012). ✓ EPFR : Mélanie Joder est nommée admi- nistrateur représentant l'Etat à l'Établissement public de financement et de restructuration. (Décret du 4mai 2012, J.O. du 6mai, p.8160). Conventions collectives ➠ Géomètres experts, topographes, pho - togrammètres, experts fonciers : il est envi- sagé l'extension de l’accord du 19janvier 2012 sur les salaires. (Avis publié au J.O. du 6mai, p.8162). ■ Information de l’emprunteur Un décret d'application de la loi du 1 er juillet 2010, du 30avril2012, vise à informer l'emprunteur lors de la conclu- sion d'opérations de regroupement de cré- dits. Le prêteur (ou l'intermédiaire) doit établir, avant toute offre de regroupement un document permettant de faire le point sur les modalités, les caractéristiques et le bilan de l'opération. Il est rempli sur la base des informations fournies par l'emprunteur. Ces textes sont insérés aux articles R 313-12 à R 313-14 du code de la consommation. Le document doit comprendre des men- tions d'information par exemple indiquant qu'en cas de remboursement anticipé, l'emprunteur ne bénéficiera plus des cau- tionnements. Il doit être complété d'un tableau en 2 colonnes mentionnant d'une part les cré- dits en cours et d'autre part le regroupe- ment de crédit proposé. (Décret n°2012-609 du 30avril 2012 relatif à l'information de l'emprunteur lors de la conclusion d'opérations de regroupement de crédits, J.O. du 3mai, p.7818). ■ Évaluation environnementale Un décret du 2mai donne la liste des documents qui doivent faire l'objet d'une évaluation environnementale et il précise l'autorité administrative compétente. Exemples de ces 43 documents: plan sou- mis à évaluation des incidences Natura 2000 (préfet de département) plan de pré- vention et de gestion des déchets issus de chantiers du BTP (préfet de région), plan de gestion des risques d'inondation (préfet coordonnateur de bassin)… D'autres documents sont, au cas par cas , soumis à évaluation environnementale. Exemples parmi ces 10 documents: plan de prévention des risques technologiques (préfet de département), AVAP et plan de sauvegarde et de mise en valeur (préfet de département). L'article R 122-20 du code de l'environnement prévoit le contenu du rap- port environnemental, l'article R 122-22 décrit les modalités d'information du public. (Décret n°2012-616 du 2mai 2012 relatif à l'évaluation de certains plans et documents ayant une incidence sur l'environnement, J.O. du 4mai, p.7884). ■ Avis d’enquête publique Un arrêté du 24avril 2012 fixe les caractéris- tiques et dimensions de l'affichage de l'avis d'enquête publique mentionné à l'article R. 123-11 du code de l'environnement. Cette affiche doit comporter la mention « avis d'enquête publique » en lettres d'au moins 2cm de hauteur et les informations visées à l'article R 123-9 du code de l'environnement en noir sur fond jaune. (J.O. du 4mai, p.7894). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 477 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ Mérite : Noms relevés parmi la promotion du 1 er mai: - Premier ministre . Commandeur: Philippe Belaval, directeur général des patrimoines au ministère de la culture. Officier: Nicole Catala , ancienne ministre. - Ecologie . Commandeur: Bernard Casnin, membre de la CGL. Cheva- lier: Virginie Schwarz, directrice à l'ADEME. - Logement : Officier; Jean-Pierre Candet, administrateur d'un OPH, Patrick Doutreligne , délégué géné- ral de la Fondation Abbé Pierre. Marianne de Battisti , Icade. - Justice . Officier: Marc Guillaume , secrétaire général du Conseil constitutionnel, Christine Maugüé , Rémy Schwartz et Thierry Tuot conseillers d'Etat. - Economie . Chevalier: Paul Boursican . (JO du 3mai2012, p.7762) . A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 15mai2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H É É En mars2012, il s’est vendu 12159 maisons neuves, en secteur diffus, ce qui corres- pond à un recul de -18% par rapport à mars2011. Le cumul d’activité sur 12 mois montre un recul de -14%. ■ L’ouest en net recul L’analyse régionale montre un repli parti- culièrement marqué dans l’ouest (-29%) et dans le Languedoc (-28%). La Bretagne est également en retrait marqué (-16%). L’Est en revanche ne recule que de -6%, l’activité y étant généralement moins fluc- tuante, en raison d’un effet stabilisateur de la proximité de l’Allemagne, précise Christian Louis-Victor. L’année 2012 devrait être marquée par une accélération de la baisse en raison de divers facteurs: “harcèlement textuel et l’accumulation des normes” qui provoque une désolvabilisation par la hausse des coûts, resserrement des conditions d’attribution des prêts par les banques sous l’effet de Bâle III, réforme des plus- values. Selon Christian Louis-Victor, la situation laisse donc augurer d’une baisse de l’activité de -15% à -17% pour l’ensemble de l’année 2012 (il y a eu 148 500 ventes en 2012). S’agissant des prix, la norme BBC a provo- qué une hausse de coût de 9% à 12% pour les maisons individuelles. Elle se tra- duira pour partie par une hausse des prix et pour partie par une réduction de la marge du constructeur. Christian Louis-Vic- tor estime que le saut à réaliser d’ici la fin de l’année est important car seules 18% des maisons individuelles sont actuelle- ment construites en BBC. ■ Baisse de 25% chez les promo- teurs Le secteur de la promotion n’est pas plus brillant: Marc Pigeon observe que le ministre du logement sortant souhaitait une hausse de la construction de 25%, mais que le résultat est exactement inverse: une baisse de 25% au cours du 1 er trimestre 2012 (12 757 logements vendus) par rapport au 1 er trimestre 2011, et même de 39%, si on la compare au 1 e r trimestre 2010. Ce mouvement de repli se manifeste surtout chez les investisseurs; la réduction de l’avantage fiscal Scellier a provoqué un retrait brutal des investissements privés du marché: -39% par rapport à 2011 (et - 57% par rapport à 2010). L’accession à la propriété régresse moins nettement; de -12% (-13% par rapport à 2010). De ce fait, les ventes en bloc sont en aug- mentation relative (9,4%), mais Marc Pigeon observe que si le volume de ventes de logements collectifs privés régresse, cela aura aussi un impact sur la production de logements sociaux puisque les promoteurs sont contraints de réaliser 20% de loge- ments sociaux dans leurs programmes. L’offre commerciale livrée reste stable à 5%, même si elle progresse en volume (2544 logements au 1 er trimestre 2012 contre 2221 logements au 1 er trimestre 2011). Les prix des logements neufs sont en haus- se de 4,4% sur l’année, mais cela corres- pond en partie à un déplacement du volu- me des ventes vers les zones A et B1: les promoteurs ont moins construit en zones C et B2 et le prix moyen de vente s’est donc trouvé augmenté. Le prix de vente des logements neufs s’établit à 4102 € au 1er trimestre 2012, mais la hausse est plus sensible en province (+5,4% à 3754 € ) qu’en Ile-de-France (+1,1% à 4710 € ). Pour 2012, La FPI table sur un volume de vente de 75000à 80000 ventes. Rappelons qu’il a été vendu 115000 logements neufs en 2010 et 103000 en 2011. La baisse attendue pour 2012 est nettement plus marquée pour le secteur investissement (de -35 à -40%) que pour l’accession à la propriété (-15%). ■ Après le Scellier? Qu’attendent les promoteurs du nouveau Gouvernement? Les propositions sont encore incertaines. François Hollande avait évoqué la règle des trois tiers: un tiers d’accession à la pro- priété, un tiers de logements sociaux et un tiers de logements libres; Marc Pigeon rap- Sombres perspectives pour la construction de logements C’est une première: les présidents de la FPI et de l’UMF, Marc Pigeon et Christian Louis-Victor se sont réunis ce 10 mai pour présenter les résul- tats de la construction de logements au 1 e r trimestre 2012. Ils escomp- tent une réduction sensible de l’activité pour 2012. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Evolution de la construction de maisons indivi- duelles mars 2012 (cumul 12 mois/12 mois pré- cédents). Source Caron Marketing / UMF Constructions de maisons individuelles mars2012 Evolution des ventes de logements neufs collectifs pelle que ce fut la politique de Georges Frèche à Montpellier. Thierry Repentin et Jean-Yves Le Bouillon- nec se sont prononcés en faveur d’un dis- positif d’aide à l’investissement avec des plafonds de loyers et de ressource. Quant à la mesure de majoration de 30% des droits à construire, Christian Louis-Vic- tor juge qu’elle n’aura que très peu d’impact notamment carelle est limitée dans le temps et qu’elle est cantonnée à certaines zones; Marc Pigeon ajoute que les maires n’y sont généralement pas favo- rables. Les présidents des deux fédérations espèrent au moins que le Scellier ne sera pas suppri- mé avant son terme du 31décembre 2012 et ils souhaiteraient un dispositif dont l’avantage serait adapté à la contrepartie sociale. Dans l’attente de la nomination du Gouvernement, les deux fédérations, asso- ciées à d’autres organisations du secteur ont adressé une lettre au nouveau Président de la République pour lui indiquer l’importance qu’il y avait à nommer, pour le secteur du logement, un ministre de plein exercice. ● 2009 2010 2011 2012 (1) Ventes en accession 38000 42550 44400 40000 Ventes à investisseurs 68000 72450 58900 40000 Total 106000 115000 103300 80000 Part des investisseurs 64% 63% 57% 50% (1) Estimations. Source: SOes, FPI
