■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Sociétés d’économie mixte
✓ Réparations des désordres : TVA incluse ?
Sous-traitance
✓ Preuve de la connaissance par le maître d’ouvrage de la présence de sous-traitants non acceptés : appréciation souveraine des juges ?
Loi Scrivener
✓ Courrier électronique et lettre d’accord de la banque valant offre de prêt
✓ L’inobservation par l’acquéreur de son obligation d’informer le vendeur de toute offre de prêt sous 48 heures ne saurait entraîner la caducité de la vente
✓ Condition d’obtention de prêt couplée à une condition résolutoire pour vente à tiers acquéreur payant comptant
Copropriété
✓ Paiement des charges : en l’absence de la notification de la mutation au syndic, l’acquéreur est redevable des charges du vendeur
✓ La vente en bloc de lots constituant une unité d’habitation est soumise à la loi Carrez
✓ Pour contester, il faut être opposant
✓ Une résolution ne peut pas être complétée par une autre, non inscrite à l’ordre du jour
■ Réglementation p. 5
✓Nouvelle procédure d’agrément bureaux en Ile-de-France
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 5 et 7
✓ Au fil du J.O. Nominations, Au Parlement
✓ La déclaration de location s’étend
■ Interview p. 8
✓ Pierre Popesco (Herbert Smith) : « l’administration privilégie une “présentation” du dossier de permis de construire ».
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Sociétésd’économiemixte ✓ Réparationsdesdésordres:TVAincluse? Sous-traitance ✓ Preuvedelaconnaissanceparle maîtred’ouvragedelaprésencede sous-traitantsnonacceptés:appré- ciationsouverainedesjuges? LoiScrivener ✓ Courrierélectroniqueetlettred’accord delabanquevalantoffredeprêt ✓ L’inobservationparl’acquéreurdeson obligationd’informerlevendeurdetou- teoffredeprêtsous48heuresnesau- raitentraînerlacaducitédelavente ✓ Conditiond’obtentiondeprêtcou- pléeàuneconditionrésolutoirepour venteàtiersacquéreurpayantcomptant Copropriété ✓ Paiementdescharges:en l’absencedelanotificationdela mutationausyndic,l’acquéreurest redevabledeschargesduvendeur ✓ Laventeenblocdelotsconsti- tuantuneunitéd’habitationestsou- miseàlaloiCarrez ✓ Pourcontester,ilfautêtreopposant ✓ Unerésolutionnepeutpasêtre complétéeparuneautre,noninscrite àl’ordredujour ■ REGLEMENTATION p.5 ✓ Nouvelleprocédured’agrément bureauxenIle-de-France ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.5et7 ✓ AufilduJ.O.Nominations,AuParlement ✓ Ladéclarationdelocations’étend Pourpréparerl’instructiondupermis… D anscertainsendroits,l’administrationdemandeauxpétition- nairesdeprésenter,avantledépôtofficieldupermisdeconstruire,une présentationdecedossier,afindepréparersoninstruction.C’estune pratiquequ’observePierrePopesco(avocatassocié,HerbertSmith,lire page8)danscespremièressemainesdemiseenplacedelaréforme desautorisationsd’urbanisme.Cettedémarcheofficieusepermetensui- teàl’administrationd’êtredavantageàmêmederespecterlesdélais d’instructionquiluisontimposésparlalégislationnouvelle.C’estune procéduredontilestencoretroppoursavoirsiellerisquedesegénéra- liser,carl’entréeenvigueurdelaréformeestencoretropfraîche,mais quin’estpassanssusciterquelquesquestions,dansunematièreoù l’objectifdulégislateurétaitmanifestementderaccourcirlesdélais d’instruction.Asuivre. D anslesarrêtsquenouscommentonscettesemaine,enmatière delienentreuneoffredeprêtetuncontratdevente,onliraavecinté- rêtunarrêtdelaCourdecassationquivalidelemontagesuivant:une promessedeventeconcluesouslaconditionsuspensived’obtentionde prêtetsouslaconditionrésolutoirequelevendeurcontracteavecun acquéreurpayantcomptant,cettedeuxièmeconditionprenanteffet unmoisaprèslasignaturedelapromesse.Cetaccordimposaitdoncau premieracquéreurdefairediligencepouravoirlacertitudedepouvoir acheterlebien. LaCourdecassationaégalementrenduplusieursarrêtsconcernantla copropriété.Onenretiendranotammentdeuxrelatifsauxassemblées générales.L’unaindiqué,aveclarigueurdontestcoutumièrelaCourde cassation,qu’unerésolutionnepeutpasêtrecomplétéeparuneautre, quineseraitpasinscriteàl’ordredujour.Certainsarrêtsd’appeladmet- taientqu’unerésolutionpuisseêtrevalablementcomplétéeparune autrequiseraitlaconséquenced’unedécisioninscriteàl’ordredujour. CettejurisprudenceestdonccondamnéeparlaCourdecassation,quia rendusadécisionauvisadel’article13dudécretde1967.Unedécision n’estvalablequesielleestinscriteàl’ordredujour.Ceprincipesouffre toutefoisuneexception,quirésultedu2 e arrêt.LaCourdecassationrap- pelleque,pourpouvoirengageruneactionenannulationd’unedéci- siond’assemblée,ilfautqu’uncopropriétairesoitopposant.Enconsé- quence,lorsqu’unedécisionaétévotéeàl’unanimité,ellenepeutpas fairel’objetdecontestation,mêmesiellen’étaitpasàl’ordredujour. S ignalonsenfinunrécentdécretquisimplifielaprocédure d’agrémentdesbureauxenIle-de-France(lirepage5)etquisupprime lecomitépourl’implantationterritorialedesemploispublics. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 294 2 7NOVEMBRE 2007 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier INTERVIEW p.8 ✓ Pierre Popesco (Herbert Smi- th): «l’administration privilé- gie une “présentation” du dos- sier de permis de construire». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 27novembre 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Sociétés d’économie mixte ■ Réparations des désordres: TVA incluse? (Cass. Civ., 3 e , 6novembre 2007, n°1048, FS-P +B, cassation partielle) La société anonyme d’économie mixte immobilière ville de Martigues (SEMIVIM) avait fait édifier un groupe d’immeubles, et confié pour cela les travaux à la société de constructionC., laquelle avait sous-trai- té le lot de plomberie. Des désordres ayant été dénoncés, la SEMIVIM avait assigné en réparation l’assureur dommages ouvrage, les maîtres d’œuvre et leurs assureurs. L’assureur dommages ouvrage avait appelé en cause la société de construction, et son assureur, la société A.Cette dernière était condamnée en appel à garantir les répara- tions prononcées contre son assurée, et pour moitié celles des autres assureurs, le tout pour des montants TTC. La société A.a formé pourvoi. « Vu les articles1315 et1147 du code civil ; Attendu que pour dire que les condamna- tions prononcées au titre de la réparation des désordres seront assorties de la taxe à la valeur ajoutée, l’arrêt retient que faute par les architectes et la compagnie A.de justifier du non-assujettissement de la SEMIVIM à la TVA les condamnations au titre des travaux de reprise seront pronon- cées TTC; Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appar- tient au maître de l’ouvrage victime qui demande le paiement des travaux de réparation taxe à la valeur ajoutée incluse, de démontrer que ses activi- tés professionnelles ne sont pas sou- mises à cette taxe et qu’il ne peut pas récupérer celle payée en amont , la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preu- ve, a violé les textes susvisés ». La Cour casse l’arrêt et renvoie l’affaire. Observations de Jurishebdo : Une assuran- ce dommages ouvrage couvre le montant total des travaux de remise en état, dans la limite du coût total de la construction, et en cas de litige sur ce montant, les juges du fond sont souverains pour apprécier l’étendue de la réparation. Elle n’inclut la TVA que si celle-ci est payée définitivement par le maître d’ouvrage: en effet, s’il est assujetti à la TVA, il récupère en aval le montant payé en amont. Tout dépend donc de son statut au regard de cette taxe. Les SEM, régies par la loi du 7juillet 1983 (articles L.1521-1 et s.du code des collecti- vités territoriales), sont en principe sou- mises au même régime fiscal que les SA, mais leur fonctionnement et leurs opéra- tions ont un régime mixte qu’il convient d’apprécier au cas par cas. La société de construction et son assureur, condamnés à indemniser les désordres, n’avaient juste- ment pas intérêt à apporter la preuve du non-assujettissement de la SEMIVIM, afin de ne payer qu’un montant hors taxes. Sous-traitance ■ Preuve de la connaissance par le maître de l’ouvrage de la présence de sous-traitants non acceptés: appréciation souveraine des juges (Cass. Civ., 3 e , 7novembre 2007, n°1025, FS-P +B, rejet) La société P.avait confié la réfection de l’aménagement de son magasin à la socié- téH., laquelle avait été mise en liquidation judiciaire. La sociétéM., se prétendant sous-traitant de cette société, a réclamé au maître de l’ouvrage un solde de travaux. Sa demande était rejetée en appel, et la société M.a formé pourvoi, alléguant que la société P.s’était plainte par lettre recom- mandée à la société H de réclamations de la part de sous-traitants qui menaçaient d’enlever les équipements installés, appor- tant ainsi la preuve de sa connaissance de la présence de sous-traitants non acceptés sur le chantier. « Mais attendu qu’ayant exactement rete- nu que l’application de l’article14-1 de la loi du 31décembre 1975 sur la sous-trai- tance suppose que le sous-traitant ait été identifié par le maître de l’ouvrage , la cour d’appel […] a souverai- nement retenu que cette preuve n’était pas établie par la lettre du 21décembre 1999 ». La Cour rejette le pourvoi. Observations de Jurishebdo : Aux termes de l'article 14-1, le maître de l'ouvrage doit, s'il a connaissance de la présence sur le chantier d'un sous-traitant, mettre l'entrepreneur principal de lui présenter ce sous-traitant. En omettant d'effectuer cet- te mise en demeure, il commet une faute quasi-délictuelle. Cependant, les juges sont souverains pour apprécier si le maître de l’ouvrage avait effectivement connaissance de la présence de sous-traitants (Cass., Civ. 3ème, 29janvier 1997), au regard des élé- ments qui leur sont soumis: comptes ren- dus de réunions de chantier, témoignages, ou, comme en l’espèce, lettre du maître de l’ouvrage mentionnant les sous-traitants. Mais en l’occurrence, le nom du requérant n’apparaissait pas sur le courrier. Et les juges n’accordent pas de présomption au sous-traitant: en effet, si la législation en la matière a pour but de le protéger, elle a aussi pour limite les intérêts légitimes du maître de l’ouvrage, appréciée d’autant plus strictement que le sous-traitant n’aura fait aucune démarche pour sécuriser sa situation. Condition suspensive d’obtention de prêt ■ 1. Courrier électronique et lettre d’accord de la banque valant offre de prêt (Cass. Civ., 3 e , 7novembre 2007, n°1014, FS-P +B, rejet) Les consorts G.avaient vendu aux époux X.un bien immobilier sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Les acquéreurs ayant assigné les vendeurs en réalisation forcée de la vente, ces der- niers ont opposé la non-réalisation de la condition. En appel la cour a accueilli la demande des acquéreurs. Les époux G.ont formé pourvoi, estimant que les lettres de la banque mentionnaient un simple « accord de principe » qui ne satis- faisait pas les termes du compromis, lequel exigeait un engagement ferme d’octroi de prêt. « Mais attendu qu’ayant […] constaté qu’aux termes de la promesse de vente, la condition serait « considérée comme réali- sée dès réception de l’offre de prêt par l’acquéreur », et énoncé à bon droit que les exigences formelles posées par le code de la consommation en matière d’offre de prêt immobilier n’étaient édictées que dans un souci de protection du débiteur, qui pouvait seul les invoquer, la cour d’appel qui […] a relevé que la promesse de vente n’exigeait pas de forme spéciale pour la notification, par les acquéreurs, de l’octroi de leur crédit bancaire, a pu déduire de la production par ces der- niers du tirage d’un courrier électro- 27novembre 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ nique [de la banque] à leur intention, comprenant proposition d’un prêt […] aux conditions prévues à la promesse et d’une lettre […] de ce même établissement notifiant l’accord de la banque pour ce prêt, l’existence non pas d’un accord de principe, mais d’une offre de prêt emportant réalisation de la condition suspensive ; » La Cour rejette le pourvoi. ■ 2. L’inobservation par l’acquéreur de son obligation d’informer le vendeur de toute offre de prêt sous 48heures ne saurait entraîner la caducité de la vente (Cass. Civ., 3 e , 7novembre 2007, n°1016, FS-P +B, rejet) Les époux R.avaient vendu aux consorts T.un bien immobilier sous la condition sus- pensive de l’obtention d’un prêt. Les ven- deurs n’ayant pas signé l’acte authentique de vente, les acquéreurs les ont assignés en réalisation forcée, et leur demande était accueillie en appel. Les époux R.ont formé pourvoi, alléguant que les acquéreurs n’avaient pas respecté l’obligation de les prévenir sous 48heures de toute réception d’offre de prêt. « Mais attendu qu’ayant, d’une part, par motifs propres et adoptés, constaté, sans dénaturation, que la vente était soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un ou des prêts qui seraient sollicités par l’acquéreur dans les conditions stipulées au contrat, celui-ci s’obligeant à justifier au ven- deur et au rédacteur de la promesse la réception de toute offre de prêt dans le délai de 48heures ouvrables à compter de la réception de l’offre, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que l’inobservation de cette obligation d’information ne pou- vait avoir pour effet d’entraîner la caducité de la vente alors que le caractère d’ordre public de l’article L.312-16 du code de la consommation interdit la stipulation d’obligations contractuelles imposée à l’acquéreur de nature à accroître les exi- gences de ce texte et que, conformément à ce texte, la promesse du 26avril 2005 pré- voyait que la vente ne serait considérée comme nulle et non avenue que du fait de la non-obtention d’offre de prêt dans le délai de cinq semaines à compter de la signature de la promesse, et qui a relevé qu’un accord […] avait été notifié aux acquéreurs par une attestation de la [banque] en date du 12mai 2005 et que les offres de prêt avaient été délivrées le 25mai 2005, a pu en déduire que la condition était réalisée et que la vente était parfaite; » La Cour rejette le pourvoi. ■ 3. Condition suspensive d’obtention de prêt couplée à une clause résolutoire pour vente à tiers acquéreur payant comptant (Cass. Civ., 3 e , 7novembre 2007, n°1012, FS-P +B, rejet) Par actes des 30mars, 1 er et 2avril 2002, M.V et M.G. avaient promis de vendre aux épouxK., par l’intermédiaire d’une agence immobilière, un château et ses dépendances, sous condition suspensive de prêt. La condition était stipulée d’une vali- dité de deux mois. La promesse contenait en outre une clause résolutoire prenant effet un mois après la signature et autori- sant les vendeurs à contracter avec tout acquéreur présenté par l’agence suscep- tible de payer le prix au comptant avant les acquéreurs. Les acquéreurs avaient obtenu un accord de principe d’une banque le 30avril. Le 5juillet, les vendeurs signaient la vente avec d’autres acqué- reurs, pour un prix supérieur payé comp- tant. Les époux K.ont assigné les vendeurs pour voir dire la vente parfaite à leur pro- fit. En appel leur demande était rejetée, et ils ont formé pourvoi. « Mais attendu, d’une part, que la condi- tion suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipu- lations contractuelles; qu’ayant retenu que l’attestation établie, sans date autre que le 30avril 2002, mentionnée sur la télécopie à l’en-tête de [la banque], certifiait donner un accord de principe à M.et M me K. pour un prêt de 396000 € , la cour d’appel en a exactement déduit que cette attesta- tion ne constituait pas offre de prêt ; Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que la faculté de mettre en œuvre la condition résolutoire s’était ouverte le 2mai 2002, et qu’aucune offre de prêt n’était versée aux débats, la cour d’appel a pu en déduire que la condition suspensive avait défailli le 2mai 2002 et que la clause résolutoire avait été régulièrement mise en œuvre par les consorts V.G. ». La Cour rejette le pourvoi. Observations de Jurishebdo : Ces trois espèces illustrent bien les nuances de la jurisprudence concernant la condition sus- pensive de prêt dans les compromis de vente. Un arrêt récent, que nous commen- tions dans le Jurishebdo n°287 (Civ., 3ème, 12septembre 2007), avait rendu un juge- ment très favorable à l’acquéreur, en esti- mant qu’il n’avait pas commis de faute en sollicitant un prêt pour une durée plus longue que celle prévue. On pouvait pen- ser que l’article 1178 du code civil était dès lors vidé de toute substance. En réalité, les juges font preuve de pragmatisme, et se sont adaptés à la pratique. En effet, depuis l’entrée en vigueur de la loi Scrivener, les clauses renforçant les obligations de l’acquéreur se sont multipliées. Ces clauses ne sont licites que si elles sont compatibles avec les dispositions d’ordre public de l’article 312-1 et suivants du code de la consommation, ce qu’il appartient au juge d’apprécier. Ainsi, dans la seconde espèce, de l’obligation imposée à l’acheteur d’informer le vendeur de toute offre dans les 48heures: si elle n’est pas censurée en soi, la Cour refuse de lui attribuer les effets de défaillance d’une condition suspensive dès lors que l’article L.312-16 du code de la consommation garantit à l’emprunteur un délai minimum d’un mois à compter de la signature pour réaliser la condition. Hors cette limite, il est tenu compte de la rédac- tion de la condition, au regard des docu- ments bancaires présentés par l’acheteur, pour savoir si la condition satisfaite. Dans la première espèce, un mail et une attesta- tion sont jugés comme valant offre ferme, sans que les vendeurs puissent invoquer a posteriori un manque de formalisme qui n’avait pas été prévu. Au contraire, dans la troisième espèce, les juges estiment que les documents présentés ne caractérisaient pas une offre «sans réserve». En outre, les vendeurs avaient souhaité se réserver la possibilité de vendre comptant. Sachant s’engager avec des vendeurs pressés et sous le risque d’une condition résolutoire, il appartenait aux acquéreurs de se mon- trer particulièrement diligents. Pages réalisées par Hélène Lécot ● Formation Un diplôme d’études supérieures en gestion du patrimoine immobilier a été créé en lien entre le SNPI et la Faculté libre de droit, d’économie et de gestion (FACO). Organisé par le SNPI, le cursus sera organisé par le SNPI et le diplôme sera délivré par la FACO. La 1 e promotion débutera en janvier prochain. 27novembre 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É Paiement des charges ■ En l’absence de notification de la mutation au syndic, l’acquéreur est redevable des charges du vendeur (Cass. Civ. 3 e , 7 nov. 2007, n°1032, FS-P +B, rejet) Un copropriétaire (l’État) avait vendu un lot à une société, sans que la mutation ait été notifiée au syndic. Une résolution d’assemblée réclamait un arriéré de charges. L’acquéreur contestait cette décision au motif que la copropriété pouvait réclamer les charges à l’État, de façon certaine, mais il est condamné à payer, solution confirmée jusqu’en cassation: “Mais attendu qu'à défaut d'avis de muta- tion donné au syndic, tout paiement du prix lui est inopposable; qu'ayant constaté qu'il n'était pas contesté par les parties que la société Escota lorsqu'elle avait acquis les lots n°4501 et4552 n'avait pas transmis, au syn- dic de l'époque, l'avis imposé par les disposi- tions d'ordre public de l'article 20 de la loi du 10juillet 1965, dans sa rédaction anté- rieure à la loi du 13décembre 2000, et rele- vé qu'elle n'avait pas mis le syndic en mesure d'exercer son droit d'opposition en temps utile, la cour d'appel en a exactement déduit que la société Escota devait être condamnée à payer l'arriéré de charges dû par le précédent propriétaire des lots”. Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : une décision qui confirme, une fois de plus, l’importance de transmettre au syndic l’avis de mutation de l’article 20. En l’absence d’avis, l’acquéreur peut donc être condamné à payer les sommes dues par le vendeur au syndicat. Le fait que le syndicat puisse se retourner contre le vendeur n’est pas un argument suffisant pour permettre à l’acheteur d’être dispensé de paiement. Loi Carrez ■ La vente en bloc de lots consti- tuant une unité d’habitation est soumise à la loi Carrez (Cass. Civ. 3 e , 7 nov. 2007, n°1031, FS-P +B, cassation et rejet) Une vente portait sur un appartement constitué de deux lots (n°78 et79), outre un lot de cave et un lot d’emplacement de sta- tionnement. L’acquéreur avait engagé une action en réduction de prix sur le fonde- ment de la loi Carrez, mais le vendeur soute- nait que la loi n’était pas applicable au motif que les 4 lots avaient été cédés en bloc, pour un prix non ventilé entre les 4 lots. La cour d’appel avait donc rejeté la demande de l’acquéreur, mais sa décision est cassée au visa de l’article 46 de la loi du 10juillet 1965: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que les lots 78 et 79 avaient été réunis pour constituer un appar- tement avec terrasse privative et véranda sur trois étages et que la superficie à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi du 10juillet 1965 était celle de l’unité d’habitation , la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : si la Cour de cassation avait pris une position inverse, la loi Carrez risquait d’être vidée de sa substan- ce: de nombreux appartements étant consti- tués de plusieurs lots, la référence à un prix global aurait fréquemment suffi à écarter son application. Il résulte de cet arrêt que si les lots constituent une unité habitation, il faut admettre l’action en réduction de prix. On peut sans doute étendre cette solution à des lots de bureaux ou de commerce qui constitueraient une unité. La question reste posée pour des lots vendus en bloc mais qui ne constituent pas une telle unité. L’auteur du pourvoi soutenait que “l’absence de ven- tilation de prix entre les différents lots ne pouvait faire obstacle à l’action en diminu- tion de prix”. La Cour de cassation n’est pas aussi nette. Il faut sans doute, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, admettre la faculté d’action aux lots constituant une unité, mais sans l’étendre aux ventes en bloc de lots distincts. Assemblées de copropriétaires ■ Pour contester, il faut être opposant (Cass. Civ. 3 e , 7 nov. 2007, n°1029, FS-P +B, cassation) Pour pouvoir contester une décision d’assemblée générale, il faut être opposant ou défaillant. En conséquence, un coproprié- taire qui a voté la décision ne peut pas la contester. Dans cette affaire, des coproprié- taires demandaient l’annulation d’une réso- lution portant sur le projet d’aménagement de la façade et d’un local du rez-de-chaussée de l’immeuble. Mais l’assemblée avait voté une modification du règlement alors que ce n’était pas à l’ordre du jour. Ayant voté pour, les copropriétaires n’étaient plus rece- vables à la contester, contrairement à ce qu’avait jugé la cour d’appel: “Vu l'article 42, alinéa2, de la loi du 10juillet 1965; […] Attendu que pour déclarer cette demande recevable l'arrêt retient que selon l'ordre du jour adressé aux copropriétaires le 9janvier 2003 en vue de l'assemblée générale du 29, seul devait être discuté l'aménagement de la façade, que la modification du règlement de copropriété ne figurait pas à l'ordre du jour et qu'il résulte de la convocation à l'assemblée générale, du procès-verbal de l'assemblée générale, des travaux entrepris postérieurement, que les copropriétaires contestants ont été victimes d'une "escro- querie intellectuelle"; Qu'en statuant ainsi, alors que la décision ayant été votée à l'unanimité, les épouxB., M m e G. et M m e M., n'étant pas opposants, n'étaient pas recevables à la contester , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs, […] casse”. Observations de Jurishebdo : Lorsque la décision est votée à l’unanimité, il n’y a pas d’opposants. En conséquence, elle ne peut pas être contestée. La Cour de cassation avait déjà jugé en ce sens (exemple: Civ. 3 e , 26mars 1997, Loyers et copr. juin1997, n°179). Cette règle s’applique notamment, comme c’était le cas en l’espèce, pour une décision qui n’était pas portée à l’ordre du jour de l’assemblée. ■ Une résolution ne peut pas être complétée par une autre, non ins- crite à l’ordre du jour (Cass. Civ. 3 e , 7 nov. 2007, n°1019, FS-P +B, cassation partielle) Ce 2 e arrêt de la Cour de cassation du 7novembre sur ce sujet précise qu’une déci- sion d’assemblée qui a été votée conformé- ment à l’ordre du jour ne peut être complé- tée par une autre qui n’y était pas inscrite. La cour d’appel qui avait validé la 2 e résolu- tion qui se présentait comme un complé- ment de la 1 e , voit sa décision censurée. La 1 e résolution donnait mandat au syndic pour engager une procédure contre un copropriétaire pour faire cesser des dégrada- tions provoquées sur les parties communes et exiger la remise en état, la 2 e résolution affirmait que le lot en état de terrasse déli- mitée en partie privative sur la toiture devait être maintenu en terrasse. ▲ Bureaux: nouvelle procédure d'agrément en Ile-de-France 27novembre 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E B B R R E E V V E E S S ■ Servitude d’accès au littoral outre-mer Pour permettre la libre circulation le long du littoral d’outre mer, Christian Estrosi, secrétai- re d’Etat chargé de l’outre-mer, a indiqué aux députés qu’un décret d’application de la loi littoral devait être publié d’ici fin 2007 pour la Martinique, à titre de procédure expérimentale, pour deux communes, avant une généralisation en 2008. (JO AN déb. 7 nov. p.3675). ■ Poursuite du Robien? Christine Boutin a déclaré devant les députés le 7novembre “En ce qui concerne l’avantage fiscal Robien, je réfléchis à la poursuite de son application” (JO AN déb. 8 nov. p.3781). ■ Le rapport sur l’indemnisation des pro- priétaires suite à la sécheresse de 2003 est attendu pour le 1 er décembre 2007 (JO Sénat déb. 7 nov. p.4275). Un décret du 12novembre modifie les articles R 510-1 et suivants du code de l'urbanisme relatifs à la procédure d'agrément. Cet agrément est une opéra- tion d’autorisation administrative préalable à toute opération de localisation en Ile-de- France (cf. circulaire du 25avril 2002). Jusqu’à présent, lorsqu’une opération de construction, de réhabilitation d'extension, ou un changement d'utilisateurs de locaux industriels, commerciaux, professionnels ou administratifs était programmée, il fallait requérir l’agrément de l’administration. Si l’opération concernait le secteur public hors champ concurrentiel, il fallait recueillir l’accord du CITEP (comité pour l’implantation territoriale des emplois publics). Ce nouveau décret assouplit les règles de l’agrément. ➠ L'article R 510-1 prévoit le champ d'application de l'agrément en Ile-de- France. Il est restreint par le nouveau texte. Alors qu'il visait « toute personne physique ou morale de droit privé ou de droit public », il vise désormais « toute personne physique ou morale de droit privé ou de droit public lorsque le champ d'action de la personne morale relève en majeure partie du secteur concurrentiel ». Cela exclut donc les activités de l'administration qui relèvent du pouvoir régalien. Par ailleurs, les changements d'utilisateurs ou d'utilisation de ces locaux, qui étaient soumis à agrément, en sont désormais dispensés . Restent soumises à agrément les opéra- tions de construction, reconstruction, réha- bilitation ou extension de locaux. ➠ L'article R 510-2 est relatif à la procédu- re d'agrément. Jusqu'à présent, la décision d'agrément était prise: - par le CITEP , lorsque l'opération est réali- sée par un service de l'Etat ou assimilé, - par le préfet du département , pour les opérations ne relevant pas du 1 er cas, s'il existe une convention passée entre la com- mune (ou l'EPCI) et le préfet pour la mise en œuvre des objectifs de la politique d'aménagement du territoire et de la ville (article R 510-5), - par le préfet de la région Ile-de-France dans tous les autres cas. Désormais, il n'y a plus que deux cas : La décision est prise: - par le préfet du département pour toute opération de construction, recons- truction ou extension, lorsqu'il existe une convention de l'article R 510-5 en cours de validité, - par le préfet de la région d'Ile-de- France dans les autres cas. La décision est publiée (à la préfecture du “Vu l’article 13, alinéa 1 er , ensemble l’article 9, du décret du 17mars 1967 dans sa rédac- tion applicable en la cause; Attendu que l'assemblée générale ne délibè- re valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles9 à11 du pré- sent décret; Attendu que pour débouter la SCI de cette demande, l'arrêt retient qu'elle ne saurait invoquer la nullité en soutenant qu'il existait une différence entre l'ordre du jour figurant sur la convocation et les questions posées à l'assemblée générale, que l'ordre du jour était clair et explicite et concernait les travaux d'aménagements effectués sur la terrasse et à son usage, que les résolutions portées au procès-verbal de l'assemblée générale répon- daient aux questions évoquées dans la convocation, que l'assemblée générale était en droit d'amender ou d'améliorer les résolu- tions qui lui étaient soumises et que la deuxième résolution était une suite logique de la première résolution qui n'était nulle- ment dénaturée mais complétée; Qu'en statuant ainsi, alors qu'une déci- sion qui a été votée conformément à l'ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n'y était pas inscrite , la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs, […] casse”. Observations de Jurishebdo : Le principe de l’article 13 est clair: la décision n’est valable que si elle a été inscrite à l’ordre du jour. Or certaines décisions d’appel font preuve de souplesse en admettant qu’une décision peut être valable si elle est la conséquence d’une décision inscrite à l’ordre du jour (ex. CA Paris, 14 oct. 1985, Rev. loyers 1986, p.325). L’arrêt censuré en est un autre exemple. Mais la Cour de cassation dans sa décision du 7novembre vient rappeler la rigueur de la règle et laisse peu de place à cette jurisprudence plus souple. département ou de la région suivant le cas). ➠ L'article R 510-6 prévoit une série de cas où il y a dispense d'agrément (villes nou- velles, opérations 'intérêt national, etc.). Pour les implantations réalisées par l'Etat pour ses activités purement administratives, l'agrément était néanmoins requis (sauf pour les petites surfaces), ce n'est plus le cas désormais. C'est une conséquence de la suppression de l'agrément pour les activités purement administratives de l'Etat prévue dans le nouvel article R 510-1. ➠ Le comité pour l'implantation territo- riale des emplois publics est supprimé (abrogation des articles R 510-3 et R 510-13). ➠ En conséquence de la suppression de l'agrément pour les changements d'utilisateurs, est abrogé l'article R 510-12 qui prévoyait le délai de décision lorsque l'agrément était demandé avant de passer l'acte juridique dont l'utilisation des locaux dépendait. On pense à un bail commercial ou un contrat de vente notamment. (Décret n°2007-1599 du 12novembre 2007 relatif à la procédure d'agrément de locaux ou installations et modifiant le code de l'urbanisme, J.O. du 14novembre, p.18653). Ce décret est en conséquence complété par un arrêté du 12novembre 2007 abrogeant les articles A.510-1 à A.510-8 du code de l'urbanisme qui fixaient les règles de com- position et de fonctionnement du CITEP. (J.O. du 14novembre, p.18652). ▲ 27novembre 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 8 nov. 2007 Sénat p.2031 n°191 Josette Durieu, PS, Hautes-Pyrénées TVA à 5,5%: définition des travaux. Sanctions en cas d'inexactitude Economie La notion de travaux qui, par leur nature ou leur ampleur équivalent à la construction d'un immeuble neuf, ont été précisément définis (art. 88 de la loi de finances rectificative pour 2005, décret du 10août 2006, instruction du 8 déc. 2006). La solidarité en paiement entre le prestataire et son client s'applique aux travaux facturés à compter du 1 er janvier 2006. Il e st toutefois admis qu'elle ne soit mise en œuvre qu'à compter du 8décembre 2006 lorsque les travaux portent uniquement sur le second œuvre. La solidarité en paiement est précisée au §207 de l'instruction du 8décembre 2006. 8 nov. 2007 Sénat p.2031 n°295 Patricia Scillinger, PS, Haut-Rhin Élargissement des exonérations de plus-val- ues, en faveur des collec- tivités locales? Economie Les plus-values immobilières sont exonérées jusqu'à fin 2007 d'impôt pour les particuliers qui cèdent leurs biens immobiliers à un organisme d'HLM ou à une collectivité locale en vue de leur rétrocession à un organisme de logement social. Les personnes morales qui cèdent leurs biens à ces organismes bénéficient d'un taux réduit d'imposition de leurs plus-values de cession jusqu'à fin 2008. Il n'est pas envisagé d'étendre ces mesures dérogatoires. Références de textes: - art. 150 U II 7e et 8e du CGI pour les particuliers, - art. 210 E du CGI pour les personnes morales. 13 nov. 2007 AN p.7039 n°4536 Michel Bouvard, UMP, Savoie Bâtiments pour chevaux. Règles d'urbanisme Agriculture Les carrières d'entraînement de chevaux ne sont pas des constructions et ne sont donc pas soumises aux règles du code de l'urbanisme sur le per- mis de construire. Les manèges sont des constructions soumises au code de l'urbanisme mais non au RSD ni au régime des ICPE car les animaux n'y stationnent pas en permanence. Les box sont des constructions soumises au code de l'urbanisme. Le RSD peut prévoir des dispositions spécifiques au box à chevaux. Il n'est pas prévu de modifier ces dispositions. 13 nov. 2007 AN p.7049 n°1878 Bernard Gérard, UMP, Nord Transfert des voies privées dans le domaine commu- nal Intérieur L'article L 318-3 du code de l'urbanisme prévoit une procédure simplifiée de transfert de la propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique, dans le domaine de la commune. Ce transfert est obligatoirement soumis à publicité. Devant les diffi- cultés rencontrées par les communes, l'administration réfléchit à la simplification du formalisme de cette procédure en réduisant le nombre de mentions nécessaires. 13 nov. 2007 AN p.7076 n°4145 Jacqueline Fraysse, GDR, Hauts-de-Seine Norme européenne des ascenseurs Economie Les amendements aux normes EN 81-1 et En 81-2 visent à protéger les logiciels de commande des ascenseurs contre les modifications non sûres, éventuellement effectuées par des personnes non autorisées. En cas de changement de titulaire d'un contrat d'entretien, l'accès à ces logiciels doit être transféré au nouveau titulaire. Un refus pourrait car- actériser une infraction aux règles de la concurrence. Aucun élément en ce sens n'a été recueilli à ce jour. La députée se faisait l'écho d'une crainte de l'ARC et de l'Association des PME d'ascenseurs qui redoutent que, faute d'accès aux armoires de commande, les coproprié- taires ne puissent plus faire jouer la concurrence. 13 nov. 2007 AN p.7106, n°253 Gérard Hamel, UMP, Eure-et-Loir Diagnostiqueurs Logement Pour garantir la compétence des diagnostiqueurs, il a été décidé de retenir le principe de la certifica- tion de compétence, sans exigence de prérequis. Les compétences du diagnostiqueur sont exam- inées par un organisme certificateur, accrédité par le Cofrac. Il n'est pas envisagé de dispenser de la procédure de certification certains candidats en raison de leur expérience professionnelle. Le député évoquait l'hypothèse d'une auto- maticité de la certifica- tion pour certains pro- fessionnels. 13 nov. 2007 AN p.7106 n°499 Dino Cinieri, UMP, Loire Généralisation des grilles de vétusté? Logement Des accords collectifs locaux sont négociés dans le parc public, ce dispositif est difficilement applicable au parc privé. Il peut être envisagé de trouver un accord collectif national pour généraliser la pratique des grilles de vétusté aux différents secteurs locatifs. Cela suppose donc une négociation au sein de la Commission nationale de concertation. 13 nov. 2007 AN, p.7107 n°2107 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes Règles de construction parasismique: décret Logement Le projet de décret d'application de l'article 79 de la loi ENL étendant l'obligation de contrôle technique aux bâtiments de la classe D, dont le fonc- tionnement est primordial pour la sécurité civile, est en cours de publication. 13 nov. 2007 AN p.2107 n°3783 Denis Jacquat, UMP, Moselle Aides au logement: calcul du forfait de charges Logement Les forfaits de charges pris en compte pour le calcul des APL ont été revalorisés de 1,8% au 1 er janvier 2007. Les loyers plafonds, les mensualités plafonds et les forfaits de charges sont indexés désormais sur l'IRL, dès 2008. En revanche, la prise en compte des seules charges locatives quittancées pourrait être source d'injustice entre les bénéficiaires. Le député relayait les propositions de la Fon- dation Abbé Pierre. Référence de texte de la réforme: article26 de la loi du 5mars 2007. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 27novembre 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Nominations Cabinets ministériels ➠ Ville : Jean-Louis Helary est nommé conseiller technique au cabinet de Christine Boutin (arr. du 12 nov., J.O. du 16, @). Magistrature ✓ Tribunal administratif : Odile Pierart est nommée présidente du tribunal de Cergy- Pontoise (décret du 16 nov., J.O. du 17, @). Administration ✓ Marc Gazave est nommé directeur de projet auprès du chef du service France Domaine . Il sera responsable de la mise en place de la nouvelle politique immobilière de l'Etat (arr. du 16 nov., J.O. du 17, @). ✓ CNIS : Françoise Maurel, chef du service économie, statistiques et prospective (minis- tère du logement), est nommée au Conseil national de l'information statistique (arr. du 7 nov. 2007, J.O. du 16, p.18787). ✓ DRAC : Richard Lagrange quitte ses fonc- tions de directeur régional des affaires cul- turelles de Nord - Pas-de-Calais (arr. du 8 nov. 2007, J.O. du 16, @) Au fil du J.O. ✓ Frais bancaires plafonnés Le décret n°2007-1611 du 15novembre 2007 est relatif au plafonnement des frais bancaires applicables aux incidents de paie- ment (J.O. du 16novembre p.18766). Conventions collectives ➠ Promotion-construction : il est envisagé l’extension de l’avenant n°23 du 25juillet 2007 portant sur les salaires minima conventionnels 2007-2008 (J.O. du 13 nov. 2007, p.18624). ➠ Pact-Arim : deux accords à la conven- tion collective des personnels des centres Pact-Arim ont fait l’objet d’avis d’extension: - Avenant du 30novembre 2006 à l'accord du 25novembre 2003 relatif à la classifi- cation, - Accord du 30novembre 2006 sur les salaires minima (J.O. du 16 nov. p.18788). ✓ Catastrophes naturelles outre-mer: les inondations et le cyclone de l’été 2007 outre-mer ont donné lieu à un arrêté du 14novembre portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle (J.O. du 16, p.18765). ■ Formation à l’accessibilité Les diplômes concernés par l'obligation de formation à l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées sont ceux rele- vant du domaine du bâtiment, des travaux publics, des transports et de l'urbanisme. (Arrêté du 5novembre 2007, J.O. du 17novembre, p.18861). ■ La déclaration de location s'étend Certaines communes ou EPCI ont été rete- nus pour expérimenter le « dispositif de déclaration préalable de mise en location des logements sur leur territoire. Il s'agit des communes suivantes: - Communauté urbaine Dunkerque grand littoral (certains secteurs), - Communauté d'agglomération des Lacs de l'Essonne pour Grigny 2, - Wattrelos, - Halluin, - Nantes (certains secteurs), - Communauté d'agglo. de la porte du Hainaut. (Arrêté du 30 oct. 2007, J.O. du 14 nov. p.18666). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier > Dans l’examen de la partie dépenses de la loi de finances, Jacques Pélissart, rapporteur, a indiqué que la déduction fiscale pour grosses réparations est estime à 1100 mil- lions d’ € . Les dépenses pour économies d’énergie représentent 2400 millions (JO AN déb. 10 nov. p.3950). Par ailleurs, il indique que si seuls 2 plans de prévention des risques technologiques (PPRT) étaient signés, il y a une montée en puissance accélérée du ryth- me d’approbation des plans. > Jean-Louis Borloo cite l’exemple de l’hôtel de Roquelaure, dans lequel réside son minis- tère, pour l’établissement d’un bilan carbo- ne . Pour passer de 250kWh à un peu plus du quart, il faut un investissement de 400000 € , amorti en 8 ans (JO AN 10 nov. p.3986). > A propos du contrôle des systèmes d’assainissements d’eaux usées, François Brotte indique que la réforme du permis de construire empêche les maires d’effectuer un contrôle a priori. Nathalie Kosciusko-Morizet lui répond qu’un groupe de travail a été constitué et que des modifications législa- tives devraient être proposées (JO AN 10 nov. p.3995). > Sur la question du coût de dépollution des sols , la secrétaire d’Etat à l’écologie, répondant à une question d’Étienne Pinte sur le cas des terrains du ministre de la Défense de Satory (Versailles) annonce qu’une réflexion est en cours pour permettre à une commune de reprendre à son compte le coût des travaux de dépollution lorsque le propriétaire et pollueur historique d’un ter- rain n’est plus connu. Elle reconnaît que l’évolution urbanistique est bloquée pour les mêmes raisons à Brétigny-sur-Orge, (JO AN déb. 10 nov. p.3998). > Gérard Cornu s’impatiente de l’absence de parution du décret d’application de l’article 58 de la loi du 2 août 2005 qui a institué un droit de préemption des communes sur la vente des fonds de commerce . Bernard Laporte, au nom de Christine Lagarde, lui répond que le projet de décret sera soumis dans les prochains jours au Conseil d’Etat. “L’objectif est que ce décret soit publié d’ici la fin de l’année” a-t-il assuré (JO Sénat déb. 7 nov. p.4283). > Évoquant diverses difficultés de mise en place de la réforme des autorisations d’urbanisme, Nathalie Kosciusko-Morizet confirme qu’en cas d’ autorisation tacite , l’autorité compétente peut fixer par arrêté les participations exigibles, dans un délai de 2 mois suivant la date de l’autorisation tacite (art. L 464-6 du code de l’urbanisme), (JO Sénat déb. 7 nov. p.4269). Urbanisme Une proposition de loi relative à l’urbanisme a été déposée au Sénat le 23octobre 2007 par Charles Revet (n°46). Pour faciliter la construction, le texte propose notamment d’autoriser les communes à dégager de nou- velles surfaces constructibles par des procé- dures de révision simplifiées, quels que soient les classements dans le document d’origine, ou d’autoriser la transformation en logements d’anciens bâtiments agricoles présentant un intérêt architectural. 27novembre 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N T T E E R R V V I I E E W W Jurishebdo Immobilier: comment se passe la réfor- me des autorisations d’urbanisme? Pierre Popesco: «les services instructeurs sont sensibilisés au fait qu’ils doivent désormais intervenir dans des délais bien encadrés. Mais les premiers retours d’expérience que nous avons montrent, dans certaines villes, que les services instructeurs privilégient une présenta- tion du dossier avant le dépôt officiel du per- mis, pour pouvoir ensuite l’instruire dans un meilleur délai. Mais cela rallonge indirecte- ment le délai». JHI: la réforme des permis tacites permet-elle plus facilement d’obtenir une autorisation? P.P.: «la réforme facilite les permis tacites, elle comporte aussi des dispositions qui ne sont pas favorables. Par exemple, lorsque le dossier est incomplet, l’administration demande des pièces complémentaires, mais elle n'est pas obligée d'accuser réception de l’envoi qui lui est fait. Le pétitionnaire peut penser que son dossier est complet alors que ce n’est pas l’analyse du service instructeur. Il est donc conseillé de s’en rapprocher pour vérifier que l’instruction est effectivement reprise». JHI: la réforme correspond tout de même à une simplification…? P.P.: «Pas totalement, car elle a en même temps modifié le champ d’application des autorisa- tions. Exemple: avant la réforme, les change- ments de destination étaient soumis à autorisa- tion uniquement lorsqu’ils s’accompagnaient de travaux; désormais ils sont soumis à permis de construire en cas de travaux mais ils sont soumis à déclaration préalable quand il n’y a pas de travaux. Autre exemple: la définition du lotissement a été modifiée puisque le détachement d’une parcelle d’un lot constitue désormais un lotisse- ment, alors qu’il supposait précédemment la création de plus de deux lots. Mais par ailleurs, le lotissement suppose maintenant un permis d’aménager sauf s’il n’y a qu’un seul lot ou si tous les lots sont desservis par les équipements publics, auxquels cas, il suffit d’une déclaration préalable. Toutes ces modifications suscitent de nouvelles questions, dont la réponse ne sera donnée que par la jurisprudence. La réforme devrait simplifier la vie du particu- lier qui dépose un dossier de permis de construire pour une maison. Mais pour les pro- fessionnels qui réalisent des opérations com- plexes, elle est plus de nature à simplifier la vie de l'administration, notamment en responsabi- lisant le pétitionnaire. C'est notamment le cas dans le cadre de la nouvelle procédure de véri- fication de la conformité. Par ailleurs, de nom- breuses questions se posent en relation avec l’entrée en vigueur de la réforme: par exemple, l’obligation d’affichage dans sa nou- velle formulation s’applique-t-elle aussi aux permis délivrés avant le 1 er octobre?» JHI: la faculté de déposer un permis par deux personnes sur plusieurs parcelles ne constitue-t- elle pas une amélioration? P.P.: « C'est incontestablement une avancée qui apporte de la souplesse dans les montages d'opérations de plusieurs opérateurs, mais il n’y a pas que des avantages: lorsqu’il y a deux bénéficiaires pour un permis, ils sont solidaires. Ainsi l’administration appréciera la conformité dans sa globalité. Il est donc impératif que les copétitionnaires organisent par contrat leurs relations et le traitement des difficultés qui pourraient survenir lors de la réalisation des tra- vaux; permis de construire modificatif, retard dans l'achèvement des travaux, etc…». JHI: l’encadrement des recours est-il suffisant? P.P.: « il y a des avancées certaines: ainsi l'obligation pour les associations d’être consti- tuées avant la publication de la demande d'autorisation ou l'impossibilité d’exercer un recours contre un permis après le délai d’un an suivant l’achèvement. Mais on ne peut guère aller plus loin sans remettre en cause la concep- tion française du droit administratif. Le principe est qu’une décision est exécutoire dès sa déli- vrance, et qu'en contrepartie les recours sont lar- gement ouverts. Il ne sera pas possible de sup- primer les recours au permis, si l'on ne met pas en place un système où les contestations seront purgées avant la délivrance de l’autorisation…» JHI: où en est-on dans le lancement des OPCI? P.P.: «si leur régime juridique est fixé, on essaie encore d’améliorer leur régime fiscal. Par exemple, pour réduire les droits de mutation sur les parts d’OPCI qui sont de 5 %, au-delà d’un seuil (les cessions concernant les personnes morales qui détiennent moins de 20 % de l’OPCI, ou les personnes physiques qui en détiennent moins de 10 % ne sont pas taxées), ou pour le régime de la retenue à la source des Pierre Popesco (avocat associé, Herbert Smith LLP) : «l’administration privilégie une “présentation” du dossier de permis de construire» Pierre Popesco dresse un tableau pour le moins contrasté de la réforme de l’urbanisme, estimant qu’elle simplifie davantage la vie de l’administration que celle des pétitionnaires. Il reconnaît toutefois que cette analyse vaut surtout pour les professionnels, mais moins pour les particuliers. Par ailleurs, il fait un point sur l'entrée en vigueur des OPCI et s’interroge sur la perspective d’un durcissement de la fiscalité des plus-values immobilières. dividendes versés aux non-résidents. Les premiers OPCI qui ont obtenu un agrément de l’AMF sont des “clubs deals”, c'est-à-dire des fonds d'investissements dédiés à un nombre limité d'investisseurs institutionnels». JHI: faut-il craindre une restriction de la législa- tion si des OPCI ne sont pas créés rapidement pour le grand public? P.P.: «l’AMF a préféré commencer par traiter le cas des OPCI sous forme de club-deal, à titre de “rodage”, avant de délivrer les agréments pour les OPCI destinés au grand public. La création de ces OPCI se heurte à la difficulté résultant de la survie des SCPI. Alors qu’elles devaient initialement se transformer en OPCI, avant fin 2009, cette obligation a été supprimée par la loi de finances 2007. Les SCPI peuvent donc “faire de la résistance”. Il semble que les gestionnaires n’ont pas l’intention de procéder à des transformations massives de SCPI en OPCI. La création d’OPCI se fera donc davantage ex nihilo que par transformation de SCPI. A ce jour l'OPCI est un produit plutôt attractif pour les investisseurs professionnels car il a les mêmes avantages fiscaux que les SIIC mais sans ses contraintes: seuil de détention et obligation de transparence financière liée à la cotation, princi- palement. Il y a certes des contraintes liées à l’appel public à l’épargne, mais lorsque l’OPCI est réservé à une poignée d’investisseurs, le contrôle de l'AMF reste approprié». JHI: que pensez-vous de la réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières dans le PLF 2008? P.P.: «ces dernières années, avec la création du régime SIIC et de l'exit tax, puis la fixation d’un taux réduit de plus-values lorsque l’acquéreur s’engage à conserver le bien pendant 5 ans (régime dit "SIIC3"), nous étions dans une logique d’allégement de la fiscalité des plus- values immobilières. Avec la taxation des plus-values de cessions des sociétés immobilières de plus de deux ans au même taux que les cessions de parts détenues depuis moins de deux ans, c’est un signal de retour vers une taxation des plus-values immobi- lières au taux de droit commun. Il pourrait donc y avoir un durcissement du régi- me SIIC par exemple un alignement sur le régi- me anglais qui limite la détention à 10 % de la société cotée. De plus, cette mesure pouvant être applicable pour les actes passés depuis le 26 septembre, toutes les promesses signées avant, mais qui sont réalisées depuis le 26 septembre 2007, relè- vent du nouveau taux. C'est pourquoi certains demandent, par le biais d’amendement parle- mentaire, un report de la mesure au 31 décembre 2007» ●
