■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Copropriété
✓ Le juge doit procéder à une nouvelle répartition des charges quand il annule une clause du règlement
Promesse de vente
✓ Refus de restitution de l’indemnité d’immobilisation par l’agence
✓ Promesse consentie sur un bien situé en France par une indivision étrangère
Vice du consentement
✓ Dol : il appartient au seul acquéreur grugé de choisir de réclamer l’annulation de la vente
✓ Désordre d’humidité dissimulé à l’acquéreur : quel fondement pour l’indemnisation ?
Baux commerciaux
✓ Révision triennale : quand la valeur locative est inférieure au plafond de l’ICC
Bâtiments menaçant ruine
✓ Simplification de la procédure
✓ Distinguer la procédure de péril des pouvoirs de police du maire
■ Au parlement p. 5, 10
✓ La loi sur le pouvoir d’achat
Assainissement et permis de construire
✓ Extension du droit de préemption des SAFER
■ Actualite p. 7
✓ Le nouvel IRL est publié
■ Réponses ministérielles p. 8
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7,9,10
✓ Au fil du J.O., nominations
✓ Bibliographie
✓ Christine Boutin saisit la HALDE
✓ Tarif de la TLE
■ Analyse p. 6
✓ Véronique Rehbach (avocat, BMS’) :
« L’ICC n’est pas encore enterré ».
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Copropriété ✓ Lejugedoitprocéderàunenou- vellerépartitiondeschargesquandil annuleuneclausedurèglement Promessedevente ✓ Refusderestitutiondel’indemnité d’immobilisationparl’agence ✓ Promesseconsentiesurunbiensitué enFranceparuneindivisionétrangère Viceduconsentement ✓ Dol:ilappartientauseulacqué- reurgrugédechoisirderéclamer l’annulationdelavente ✓ Désordred’humiditédissimuléà l’acquéreur:quelfondementpour l’indemnisation? Bauxcommerciaux ✓ Révisiontriennale:quandlavaleurloca- tiveestinférieureauplafonddel’ICC Bâtimentsmenaçantruine ✓ Simplificationdelaprocédure ✓ Distinguerlaprocéduredepéril despouvoirsdepolicedumaire ■ AUPARLEMENT p.5,10 ✓ Laloisurlepouvoird’achat Assainissementetpermisdeconstruire ✓ Extensiondudroitdepréemption desSAFER ■ ACTUALITE p.7 ✓ LenouvelIRLestpublié ■ REPONSESMINISTERIELLES p.8 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7,9,10 ✓ AufilduJ.O.,nominations ✓ Bibliographie ✓ ChristineBoutinsaisitlaHALDE ✓ TarifdelaTLE Révisiontriennale:nouvelarrêt L aCourdecassationarenduunnouvelarrêtsurlarévision triennale.DansunlitigequiconcernaitleslocauxducaféBataclan, etoùl’articleL145-38danssarédactionissuedelaloiMurcefde 2001étaitapplicable,laquestionconcernaitlafixationduloyeralors quelavaleurlocativesesituaitentreleloyerappliquécontractuelle- mentetlavaleurquiauraitrésultédel’applicationdel’indicedu coûtdelaconstruction.Lespartiesn’invoquaientpasdemodifica- tiondesfacteurslocauxdecommercialité.LaCourdecassation indiquequ’ilfautappliquerlavaleurlocative(lirepage4).Lepre- neurobtientainsiunloyerquiestinférieuràceluiquiauraitrésulté del’applicationdel’indiceInseeducoûtdelaconstruction. V alériePécresse,ministredel’enseignementsupérieuret ChristineBoutin,ministredulogement,ontreçule15févrierle rapportpréparéparJean-PaulAnciauxsurlelogementétu- diant.Lerapportprécédent,dumêmedéputé,préconisaitla constructionde5000logementsétudiantsparanetde7000réhabi- litationsannuelles.Lesrésultatssurlapériode2004-2007ontétéen deçàdecesobjectifspuisqu’ilsontatteinten3ans6300pourles constructionset17500pourlesréhabilitations.ValériePécresse indiquequesionrecense154000chambresencitésuniversitaires,les besoinsnonsatisfaitssontestimésà40000.Au-delàdesnécessaires effortsdeconstructionetderénovation,elleaaffirméqu’ilfallait “envisagerdenouvellesformesdelogementétudiant”,encitantla colocationetlelogementintergénérationnel.Mais,admetla ministre,lacolocationsupposeun“liendeconfiance”.Elleannonce doncsurcesujetlacréationd’ungroupedetravaildanslebutde mettreaupointunbailspécifiquepourlacolocation.Lerapportsou- ligneàceproposque“lanécessitédeplusieursbauxnonsolidaires constitueactuellementunfreinqu’ilconvientdelever”.Pourl’Ile-de- France,ValériePécresseprévoitd’organiseravantl’étéuneconféren- cesurlelogementétudiant. QuantàChristineBoutin,ellevaécrireauxpréfetspourleurdeman- derd’autoriserdesfinancementsdelogementsétudiantspardes PLUSalorsqu’ilsnelesontjusqu’àprésentquepardesPLS.Ellesedit parailleursfavorableàlapropositiondefaciliterledéveloppement dulogementintergénérationneletprécisequecelaferapartiede sonprojetdeloiprévupourleprintempsprochain.Quantàlacolo- cation,ellen’est“pasopposéeàréfléchiràsonextension”etajoute: “ilfautquelemondeHLMenvisagecettefacultédanssaproprecul- ture”.Celaferaaussipartieduprojetdeloiduprintemps.Lecadre juridiquedelacolocationn’estpasencorearrêtémaislavolonté politiquedelafavoriserestaffirmée.ChristineBoutinconfirme doncsonprojetdeloipourlelogementauprintemps,mêmesi lechampqu’ildoitcouvrirn’estpasencorearrêté. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 304 1 9FEVRIER 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier ANALYSE p.6 ✓ Véronique Rehbach (avocat, BMS’): «L’ICC n’est pas encore enterré». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 19février 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Copropriété ■ Le juge a l’obligation de procé- der à une nouvelle répartition des charges lorsqu’il annule la clause du règlement de copropriété (Cass. Civ., 3 e , 30janvier 2008, n°85, FS-P +B, cassation partielle) Le syndicat des copropriétaires de la rési- dence E.avait assigné la SCIS., propriétaire de lots à usage d’archives et commercial, en paiement d’un arriéré de charges de chauf- fage collectif. En appel, la cour avait rejeté la demande et déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition de ces charges. Le syndicat s’est pourvu en cassation. La Cour de cassation censure la décision d’appel: « Vu l’article 43 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que lorsque le juge , en applica- tion de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ; […] Attendu que pour rejeter la demande et déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges de chauffage collectif fondée sur le double de la surface du lot, l’arrêt retient que la répartition de charges, pour être lici- te, doit être faite en fonction de l’utilité que présente le service collectif pour le lot considéré; que si la répartition en fonction des surfaces peut être admise, encore faut- il qu’elle corresponde au critère légal; qu’à supposer que tel soit le cas, la quote-part de charge en fonction du double de la sur- face du local ne correspond pas au critère légal; Qu’ en statuant ainsi, sans procéder à une nouvelle répartition des charges, la cour d’appel a violé le texte susvisé». L’affaire est renvoyée. Observations de Jurishebdo : La notion d’utilité pour la répartition des charges de services collectifs et d’équipements com- muns a été consacrée par la loi SRU, et elle trouve à s’appliquer aux charges de chauf- fage collectif. Différents critères peuvent être retenus: surface de chauffe, volume chauffé, coefficient de déperdition calori- fique, tantièmes de copropriété… L’objectif étant d’aboutir à la solution la plus juste pour l’ensemble des copropriétaires. A cet égard, l’ajout, par la loi SRU, d’un dernier alinéa à l’article 10 de la loi du 10juillet 1965, imposant aux règlements de copro- priété d’indiquer les éléments pris en compte et la méthode de calcul de la répar- tition des charges, facilite leur contestation éventuelle, et leur contrôle par le juge. La présente décision vient en outre préciser que si le juge est habilité par la loi de 1965 à procéder à une nouvelle répartition lors- qu’il invalide une clause, il ne s’agit pas là d’une simple possibilité, mais d’une obliga- tion. Cette solution est au demeurant logique: dans une décision du 22juin 2005 (Civ., 3 e , n° 04-12659) la Cour de cassation avait jugé que la clause censurée était cen- sée n’avoir jamais existé: l’annulation étant rétroactive, l’absence de remplacement entraînerait un vide peu souhaitable dans le règlement de copropriété. Promesse de vente ■ 1. Refus de restitution de l’indemnité d’immobilisation par l’agence séquestre (CA Paris, 2 e Ch.B., 24janvier 2008, n°06/14256) Par compromis du 6décembre 2004, M.M. et M elle C.avaient acheté un bien immobi- lier sous condition suspensive de prêt. N’ayant pu obtenir ce prêt, ceux-ci avaient réclamé la restitution de l’indemnité d’immobilisation à l’agence mandataire, ce que cette dernière leur avait refusé. Condamnée en première instance, elle a interjeté appel. « Considérant […] que la condition suspen- sive n’ayant pas été réalisée dans le délai prévu, et ce, sans que M.M. et M elle C.aient commis la moindre négligence dans leur tentative d’obtenir leur prêt, cha- cune des parties devait retrouver sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d’autre, ainsi que le prévoyait le compro- mis de vente; Que, dans ces conditions, la résistance de [l’agence] à restituer à M.M. et M elle C.la somme séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation consti- tue une faute ouvrant droit à l’allocation de dommages-intérêts en faveur de M.M.et M elle C.; Qu’en cause d’appel, [l’agence] réitère témérairement sa demande de voir M.M. et M elle C.condamnés à lui payer ses honoraires; que, pourtant, le premier juge lui a rappelé les termes de l’article 6 alinéa6 de la loi du 2janvier 1970 ainsi que ceux du décret du 20juillet 1972; Qu’au surplus, le compromis de vente […] prévoyait expressément et sans la moindre ambiguïté que la rémunération de [l’agence] serait à la seule charge du ven- deur; qu’en s’obstinant à réclamer le paie- ment de ses honoraires à M.M. et à M elle C., la [SARL] fait preuve d’une mauvaise foi caractérisée ». Le jugement est confirmé. Observations de Jurishebdo : Lorsque la signature se fait en présence d’un profes- sionnel bénéficiant d’une garantie financiè- re, tel qu’un notaire ou un agent immobi- lier, l'indemnité d’immobilisation est "séquestrée" entre leurs mains jusqu’à réa- lisation de la vente. En cas de litige, le notaire ou l’agent « bloquent » la somme le temps nécessaire, soit qu’un accord amiable entre les parties soit trouvé, soit qu’une décision de justice désigne la partie bénéficiaire. En l’espèce, l’agence désignée séquestre avait cru pouvoir conserver la somme en garantie du paiement de ses honoraires. Cette séquestration prolongée était inacceptable, d’une part parce que le différend ne concernait pas le lien contrac- tuel acheteur/vendeur, mais celui de man- dant/mandataire qui la liait au vendeur, d’autre part, parce qu’aucune incertitude ne planait plus sur le projet de vente, échoué. L’agence n’avait dès lors aucun droit légal à rémunération, en application de l’article 6 de la loi du 2janvier 1970. Si elle bénéficiait néanmoins d’un mandat exclusif lui ouvrant droit à des honoraires, c’est contre son seul mandant qu’elle se devait d’engager des poursuites. 2. Promesse consentie sur un bien situé en France par une indivision étrangère (CA Paris, 2 e Ch.B., 31janvier 2008, n°07/07146) Par acte sous seing privé conclu le 30juin 2000, par l’entremise de l’agenceC., les consorts M.avaient promis de vendre à M.B. une chambre dans un immeuble à Paris. M.RabahM., seul résidant en France, avait reçu tout pouvoir pour représenter les promettants de l’indivision familiale demeurant en Algérie. La promesse pré- voyait une levée d’option au 4juillet 2000. Débouté en première instance de sa demande de réalisation forcée de la vente, M.B. a interjeté appel. 19février 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ « Considérant que, par acte dressé par M.Z., notaire à Boghni (Algérie), […] M me A., veuveM., M.Hassène M.et M.Mohamed M. ont donné mandat spé- cial à M.Rabah M.de vendre le bien liti- gieux, de sorte que la promesse de vente du 30juin 2000 engage tous les indivi- saires ; […] Considérant que la promesse stipule que « le bénéficiaire devra manifester sa volon- té d’acquérir dans le délai imparti, soit par tout écrit qu’il remettra entre les mains du promettant ou du mandataire, écrit qui lui vaudra quittance, soit par lettre recomman- dée avec accusé de réception, le cachet de la poste faisant foi »; […] Que la lettre datée du 3juillet 2000 par laquelle M.B. prétend avoir levé l’option entre les mains du mandataire n’est revê- tue d’aucune mention de l’agence C.qui vaudrait quittance au sens de la clause contractuelle; [...] Considérant que les actes sous seing privé, par lesquels M.Rabah M.a « donné son accord » pour proroger la promesse de ven- te [et] les lettres échangées par les notaires aux fins de constitution du dossier [...] n’établissent pas que les consorts M.aient renoncé à se prévaloir de l’absence de levée d’option laquelle ne peut résulter que d’actes non équivoques ». Le jugement est confirmé. Observations de Jurishebdo : Lorsqu’un bien a été acquis en France par un résident étranger dont la famille est restée domici- liée dans le pays d’origine, la vente peut rencontrer des difficultés, notamment lorsque le propriétaire est décédé sans que l’héritage soit régulièrement réglé selon le droit du pays d’origine. Les notaires doi- vent dans ce cas contacter les conjoints, descendants, frères ou sœurs susceptibles d’être concernés par l’indivision ainsi créée, dresser des actes de notoriété et, lorsque c’est possible, établir pouvoir au profit d’un membre de la famille présent en France pour signer les actes et assister aux rendez- vous. Les délais de correspondance peuvent être longs. Ces démarches compliquent la préparation de l’acte définitif. Une consé- quence dans cette affaire a été l’impossibilité de sauver une levée d’option, irrégulière au regard de la clause qui avait été prévue, par un acte de renonciation à l’absence de levée d’option qui exigeait de recueillir l’accord de tous les indivisaires, y compris ceux résidant à l’étranger. Dol ■ Il appartient au seul acquéreur grugé de choisir de réclamer l’annulation de la vente (CA Paris, 2 e Ch.B., 24janvier 2008, n°07/12844) Par acte authentique signé le 5décembre 2001, M.et M me D. avaient acquis un appartement dans un immeuble en copro- priété. Découvrant que des travaux plus importants qu’ils ne pensaient devaient être entrepris dans les parties communes, et privatives leur appartenant, et que l’appartement était vendu avec une cave dont l’existence ne leur avait pas été men- tionnée, les vendeurs sont assignés leur venderesse, la société J.Condamnée en première instance, la société a formé appel, sollicitant d’elle-même l’annulation de la vente. « Considérant […] qu’en raison de l’évolution du marché immobilier depuis la signature du compromis […], la société J.demande subsidiairement à la Cour de prononcer la nullité de la vente et sollicite d’être condamnée à rembourser à M.et M me D. le prix de ladite vente, les divers frais d’acte ainsi que le montant de leur préjudice; Qu’une telle demande ne peut qu’être rejetée, seuls les acquéreurs grugés ayant le choix entre une action en annulation de la vente ou une action en réparation du préjudice que leur ont occasionnés les agissements de leurs vendeurs ; qu’en l’espèce, M.et M me D. demandent à la Cour de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société J.à les indemniser de leur préjudice matériel; qu’ils ne deman- dent plus en cause d’appel l’annulation de la vente ». Observations de Jurishebdo : L’article 1117 du code civil dispose explicitement que les conventions contractées par erreur, violen- ce ou dol donnent « lieu à une action en nullité ou en rescision ». La logique du code civil est que le vice du consentement justifie la disparition du contrat. Mais cette solution n’est pas toujours à même de satisfaire la partie victime, qui peut préfé- rer conserver le bien, lorsqu’il s’agit d’une vente. En matière de vices cachés, cette alternative est expressément prévue par le code civil (article1644). La possibilité de renoncer à l’annulation est ici appliquée dans un cas de dol manifeste, la cour reconnaissant en outre à l’acheteur le droit de changer d’avis entre la première instan- ce et l’appel. Et c’est bien là la sanction la plus sévère pour le vendeur plus préoccupé par la récupération du bien que par le montant de l’indemnisation qu’il pourrait être condamné à verser… Vice du consentement ■ Important désordre d’humidité dissimulé à l’acquéreur: quel fon- dement pour l’indemnisation? (CA Paris, 2 e Ch.B., 31janvier 2008, n°05/22085) En 1995, M.et M me V. avaient acquis un appartement en l’état de futur achève- ment. Le logement présentant des désordres liés à une humidité excessive, et les acquéreurs avaient obtenu la condam- nation du vendeur à les indemniser du coût de pose de deux extracteurs élec- triques. En 1999, les époux V.revendaient l’appartement à M me D. La nouvelle pro- priétaire ayant subi les mêmes désordres, celle-ci a assigné les époux V.en paiement de dommages-intérêts, sur le fondement de l’article 1147. En première instance, sa demande était rejetée et elle a interjeté appel, sur le fondement des vices cachés. « Considérant qu’en vertu de l’article 563 NCPC, les parties peuvent soumettre à la Cour des moyens nouveaux au soutien de leurs prétentions et qu’aux termes de l’article 565 du même code, les préten- tions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; Considérant qu’il importe peu, au regard de ces règles, que M me D. ait fondé ses pré- tentions devant le premier juge sur les dis- positions de l’article 1147 du code civil et non sur celles de l’article 1641 du même code, dès lors qu’elle peut, sans exercer pour autant un cumul d’actions , modi- fier en cause d’appel les moyens fondant ses prétentions; Qu’il s’en suit que ses demandes sont rece- vables ». Observations de Jurishebdo : Certaines juri- dictions adoptent une conception stricte de ce que sont les « mêmes fins » de Pages réalisées par Hélène Lécot ▲ 19février 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Révision triennale ■ La valeur locative inférieure au plafond de l’ICC (Cass. Civ. 3 e , 6 fév. 2008, n°117, FS-P +B +I, rejet) Le bailleur de locaux commerciaux, pour un bail conclu en 1981, avait sollicité une révision triennale et demandé que le prix soit fixé à la valeur résultant de l’application de l’ICC. Or la cour d’appel avait fixé le loyer à un montant inférieur, estimant qu’il fallait retenir la valeur locati- ve. La Cour de cassation confirme cette déci- sion: “Attendu que les consorts H. [bailleurs] font grief de les débouter de leur deman- de en fixation du loyer révisé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, […] Mais attendu qu'ayant constaté qu'aucune modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une varia- tion de plus de dix pour cent de la valeur locative n'était démontrée ni alléguée, la cour d'appel a exactement retenu que le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situait entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Observations de Jurishebdo : la question de la révision triennale continue de susciter des débats. La question portait ici sur le cas où la valeur locative se trouve entre le loyer pratiqué et le prix qui résulterait de l’application de l’indice INSEE du coût de la construction. L’hypothèse est donc que l’ICC augmente plus vite que la valeur loca- tive. Le litige relevait de la rédaction de l’article L 145-38 issue de la loi Murcef du 11décembre 2001. Le bailleur n’invoquait pas de modification des facteurs locaux de commercialité, et il soutenait que l’article L 145-38 imposait dans ces conditions d’appliquer la variation de l’ICC. Mais la cour d’appel et la Cour de cassation ne l’ont pas suivi. Il en résulte que si la valeur locative se situe dans une fourchette entre le loyer pratiqué et le prix plafond résultant de la variation indiciaire, il faut appliquer la valeur locative. Le preneur obtient ainsi l’application d’un loyer inférieur à celui qui aurait résulté de l’application de l’indice. Autrement dit, l’absence de référence à la valeur locative qu’a prévue la loi Murcef en 2001 ne s’applique pas dans l’hypothèse où la valeur locative est comprise entre le loyer pratiqué et le prix résultant de l’ICC. Pour l’anecdote, précisons que le litige concernait en l’espèce le Bataclan à Paris XI e . Bâtiments menaçant ruine ■ Simplification de la procédure (Conseil d’Etat, 30 nov. 2007, n°297525) La ville de Marseille contestait l’annulation par le tribunal administratif de Marseille d’un arrêté prononçant l’insalubrité d’un immeuble. Le Conseil d’Etat annule la déci- sion du juge: “Considérant qu'un arrêté pris sur le fon- dement des dispositions précitées [art. L 511-1 et L 511-2 du CCH dans leur rédac- tion antérieure à l’ordonnance du 15 déc 2005] alors applicables devait mentionner avec précision les éléments constitutifs du péril et indiquer la nature des mesures à prendre pour y mettre un terme; qu'en revanche, le maire n'était pas tenu de fixer le détail de ces mesures , dès lors qu'elles ressortaient clairement de la des- cription des désordres; qu'en cas de contestation il appartenait au tribunal administratif, saisi par le maire d'une demande d'homologation de l'arrêté, de se prononcer sur la consistance exacte des travaux à effectuer; qu'ainsi en annulant l'arrêté litigieux du maire de Marseille au motif qu'il était dépourvu de précisions suffisantes relatives auxdits travaux, le tri- ■ Chemin rural La qualification de chemin rural ne peut être recherchée sans la mise en cause de la commune du lieu de situation de ce chemin. (Cass. Civ. 3 e , 6 fév. 2008, n°116, FS-P +B, rejet) bunal administratif de Marseille a commis une erreur de droit, que la Ville de Mar- seille est fondée à demander, pour ce motif, l’annulation du jugement”; Considérant que dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 15décembre 2005, qui est entrée en vigueur le 1 er octobre 2006, l'article L.511-2 du CCH dispose que l'arrêté de péril intervient à l'issue d'une procédure contradictoire et que si le pro- priétaire ne réalise pas les mesures ordon- nées le maire peut, après mise en demeure non suivie d'effet, les faire exécuter d'office aux frais de l'intéressé; que l’article 7 du décret susvisé du 8novembre 2006 prévoit que si un arrêté de péril, pris avant le 1 e r octobre 2006, n'a pas, à cette date, fait l'objet d'une homologation par le tribunal administratif, il appartient au maire , si le péril n'a pas cessé, de mettre le propriétaire en mesure de présenter des observations sur les mesures ordon- nées, puis de fixer un délai pour leur exé- cution; Sur la demande de la Ville de Marseille tendant à l'homologation de l'arrêté du 10juin 2005: Considérant que les dispositions en vigueur à la date de la présente décision ne prévoient plus une homologation des arrêtés de péril par le juge admi- nistratif que, par suite, il n'y a plus lieu de statuer sur la demande de la commune, qui a perdu son objet”. Le Conseil d’Etat valide l’arrêté du maire, précisant notam- ment que la nature des mesures de répa- ration à entreprendre était précisée. Observations de Jurishebdo : la procédure relative aux bâtiments menaçant ruine a donc été simplifiée par l’ordonnance du 15décembre 2005 et le décret du 8novembre 2006. L’un des aspects de cet- te simplification est la suppression de l’exigence d’une homologation par le tri- bunal administratif de l’arrêté de péril du maire. ■ Distinguer la procédure de péril des pouvoirs de police générale du maire (CE, 30 nov. 2007, n°294768) Un maire avait pris un arrêté de péril pour prescrire à un propriétaire de faire réaliser des travaux de consolidation de la clôture l’article 565 NCPC, exigeant qu’elles consti- tuent la mise en œuvre d’un même droit; d’autres, au contraire, proposent une conception plus pragmatique du problè- me, et estiment comme en l’espèce que des fins sont identiques dès lors qu’elles visent au même « résultat ». La chambre commerciale de la Cour de cassation a ain- si pu juger que l’action en nullité, qui a pour effet de mettre à néant le contrat, ne tend pas aux mêmes fins que l’action en responsabilité qui laisse subsister le contrat (Cass. Com., 30novembre 1999). En l’espèce, la requérante recherchait en pre- mière instance comme en appel la répara- tion de son préjudice ■ H.L. ▲ ▲ 19février 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ■ Les précisions du ministre Présentant le texte au Sénat, Christine Boutin explique que l’inscription dans la loi de 1989 de la faculté pour un tiers de ver- ser au bailleur le dépôt de garantie, per- met d’appuyer la réforme du Loca-Pass (JO déb. Sénat 24 janv. p.394). Le dépôt de garantie peut être versé au bailleur par le 1%. Ce système repose sur le volontariat mais la convention du 21décembre 2007 étend cette avance du dépôt de garantie jusqu’alors réservée à certaines catégories de personnes, à tous les locataires signant un bail et entrant dans un logement appartenant à un bailleur privé ou social. Lors des débats au Sénat sur la loi sur le pouvoir d’achat, Thierry Repentin avait proposé de bloquer les loyers pour un an (amendement n°48), il a été repoussé (JO déb. Sénat, 25 janv. p.475). A l’occasion d’un autre amendement, Christine Boutin a indiqué, à propos des mesures envisagées par le rapport Pelletier sur la rénovation des bâtiments anciens, qu’il fallait aller beaucoup plus loin, mais que “nous devons absolument éviter de créer une deuxième précarité, une précari- té énergétique, qui jouerait, en quelque sorte, comme une double peine” (p.489). ■ Garantie des loyers: obligatoire ou facultative? A propos des surloyers, Christine Boutin a indiqué “un projet de décret est actuelle- ment à l’étude au Conseil d’Etat pour ren- forcer le surloyer et pour assurer un meilleur ciblage des bénéficiaires de loge- ments HLM” (p.492). Elle a aussi déclaré “je m’engage solennellement […] à vous présenter prochainement un texte législatif qui sera plus directement consacré aux pro- priétaires” (p.496), précisant que ce texte contiendrait des mesures sur la garantie universelle des risques locatifs. Il est annon- cé “avant la fin du 1 er semestre de l’année 2008”. Mais elle ajoute que “la question de savoir si cette garantie du risque locatif uni- verselle sera obligatoire ou facultative n’est pas encore tranchée” (p.498). Thierry Repentin, en se prononçant en faveur d’un régime obligatoire, observe à ce propos que “dès lors que le paiement des loyers sera garanti par un système, public ou privé, le propriétaire n’aura plus le loisir de refuser un locataire, il lui sera en quelque sorte imposé” (p.499). Le coût de la garantie serait de 1 à 3% des loyers. La ministre donne son opinion “personnel- lement […] je souhaiterais que cette garantie soit facultative. Mais dans le même temps, il faudra que son taux soit très faible”. Lors du débat sur le dépôt de garantie, Christine Boutin a précisé en citant l’accord conclu avec l’UESL en décembre2007, que “tout locataire peut, sur la base du volon- tariat bien évidemment, demander à bénéficier de ce Loca-Pass” (p.513). Thierry Repentin a soutenu un amende- ment pour demander que la mesure de réduction à un mois du dépôt de garantie soit aussi applicable en cas de renouvelle- ment du bail (n°50 rectifié bis). Le texte a été rejeté, (p.515) ce qui confirme a contrario que la mesure nouvelle ne s’applique qu’aux nouveaux locataires. Un bailleur n’a donc pas à rembourser un mois de dépôt de garantie lors du renou- vellement d’un bail conclu avant l’entrée en vigueur du nouveau texte. Christine Boutin explique le dispositif de la “maison à 15euros par jour”. Le taux de TVA à 5,5% s’appliquera à la vente du ter- rain, il y a dissociation du bâti et du fon- cier, l’accession est ouverte aux primo-accé- dants dont le revenu est compris entre 1 et 2,5 SMIC, il y aura un guichet unique (p.516). Thierry Repentin a proposé qu’un décret de blocage des loyers puisse être pris pour trois ans (amendement n°45). Le texte a été rejeté, la ministre expliquant qu’un tel blocage pourrait avoir des conséquences très graves sur la fluidité du marché (p.526). Le rapporteur a présenté un amendement (n°10) qui permet aux bailleurs et prêteurs de recevoir directement les allocations de logement. Cela existait pour l’APL, et l’amendement étend la possibilité aux deux autres allocations de logement: allo- cation de logement à caractère social et allocation de logement à caractère familial (p.529). Pour les logements non décents, et si le propriétaire ou gestionnaire en détient plus de dix et s’il s’agit d’une SEM ou de l’EPINORPA, il peut continuer à percevoir l’allocation s’il s’engage par convention à rendre le logement décent (p.530). André Lardeux a proposé de supprimer des délais accordés aux locataires dans les pro- cédures d’expulsion (amendement n°12). Mais il a accepté de le retirer, la ministre ayant rappelé son projet de garantie uni- verselle des risques locatifs (p.532) et pré- cisé qu’une mission était confiée à Sabine Baïetto-Beysson (Anah) et M.Béguin (Generali). Le projet de loi a été voté (p.558). ■ A l’Assemblée Christine Boutin confirme que la mesure de réforme de l’indexation des loyers s’applique sans qu’il soit nécessaire de signer un avenant au bail (JO AN déb. 1 er fév. p.669). L’ensemble du texte a été voté (p.670). d’un terrain dont le risque d’effondrement constituait un péril imminent. Mais par un 2 e arrêté il avait mis en demeure cette personne de débarras- ser la parcelle des constructions de fortu- ne et baraquement encombrés. Le Conseil d’Etat annule le 2 e arrêté: “Considérant que les pouvoirs de police générale reconnus au maire par les dispo- sitions de l’article L.2212-2 du CGCT sont distincts des pouvoirs qui lui sont conférés dans le cadre des procédures de péril régies par les articles L 511-1 à L 511-4 du CCH, ne relèvent pas des mêmes procédures et n’ont pas la même portée, que la commune de Combs-la-Ville n’est dès lors pas fondée à soutenir que l’arrêté du 27juillet 2005, qui ne pouvait être légalement pris sur le fondement des dis- positions des articles L 511-1 et L 511-2 du CCH, trouverait son fondement légal dans celles de l’article L 2212-2 du CGCT”. Observations de Jurishebdo : un risque d’effondrement constitue bien un danger relevant de la procédure des bâtiments menaçant ruine (art. L 511-1 et suivants du CCH), mais non l’encombrement d’un ter- rain qui relève des pouvoirs de police générale du maire. Précisons que le jugement a été annulé pour une raison de procédure; le tribunal ayant méconnu le principe du contradic- toire en ne communiquant pas le mémoire de la commune au requérant. ▲ La loi sur le pouvoir d’achat lors des débats parlementaires Nous revenons sur les débats parlementaires qui éclairent les objectifs du législateur et annoncent la suite des projets. 19février 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Le 20décembre 2007, un protocole d’accord, valant accord national interpro- fessionnel, relatif à la création et l’application de l’indice des loyers commer- ciaux (ILC) a été adopté par les locataires commerçants du monde de la distribution, représentés par la Fédération PROCOS d’une part, ainsi que les propriétaires bailleurs représentés par la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) et l’Union nationale de la propriété immobi- lière (UNPI) d’autre part, sous l’égide du Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC). Un nouvel indice qui, avant même sa mise en application, est déjà source d’interrogations pour les professionnels et rédacteurs de baux commerciaux Aux termes de ce protocole, les parties signataires ont convenu de substituer à l’indice trimestriel du coût de la construc- tion (ICC), l’indice des loyers commerciaux (ILC), qui intègre l’indice des prix à la consommation (IPC) à hauteur de 50%, l’indice du coût de la construction (ICC) à hauteur de 25% et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (ICAV) à hauteur de 25%. Ce protocole vise à la fois à limiter les importantes augmenta- tions de loyers subies par les loca- taires au cours des huit dernières années, mais également à prémunir les bailleurs d’une révision du loyer et de sa fixation à la valeur locative, chaque fois que, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté de plus de 25% depuis la conclusion du bail (articles L.145-39 et R 145-22 du code de commerce). Une application limitée à cer- tains baux L’article 2 du protocole prévoit une applica- tion de ce nouvel indice aux baux commer- ciaux en cours, dont il est prévu qu’ils feront l’objet de la signature d’un avenant avec prise d’effet au 1 er janvier 2008, ainsi qu’aux nouveaux baux commerciaux, à partir de la date de publication de l’indice T3 de l’ICC. La publication de l’ILC, annoncée aux envi- rons du 15janvier 2008, n’est toujours pas intervenue à ce jour, mais devrait paraître dans les jours à venir, avec le modèle d’avenant type proposé pour la mise en place de l’ILC. Rappelons également que l’ILC ne concer- ne, à ce jour, que l’immobilier com- mercial (boutiques, centres commerciaux) ainsi que l’immobilier hôtelier et de restau- ration, à l’exclusion de l’immobilier de bureau, des actifs d’entrepôts logistiques et des parcs d’activités, qui restent donc soumis à l’indice INSEE du coût de la construction. Cela étant, force est de constater que la création de ce nouvel indice, avant même sa mise en application, est déjà source d’interrogations pour les professionnels et rédacteurs de baux commerciaux, au regard notamment de sa compatibilité avec les dispositions de l’article L.112-2 du Code monétaire et financier. Un indice illicite? L’article précité dispose, en effet, que: « Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissan- ce, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du sta- tut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques. » De manière constante, la jurisprudence a ainsi rappelé l’interdiction des clauses d’indexation fondées sur le niveau général des prix, de gros et de détail. Le juge a ain- si sanctionné le recours à un indice illicite, au regard de l’article précité, par la nullité de la clause, réputée non écrite. Il en résulte qu’à ce jour, la réécriture, à l’initiative du législateur, du texte d’ordre public que constitue l’article L.112-2 du code monétaire et finan- cier s’impose en vue de permettre la mise en œuvre, en toute sécurité juridique, de Véronique Rehbach analyse l’accord visant à mettre en oeuvre un nouvel indice pour l’indexation des baux commerciaux et estime qu’il impose une intervention du législateur. B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X A A V V O O C C A A T T S S L’analyse de Véronique Rehbach , avocat, BMS, société d’avocats. Baux commerciaux: l’ICC n’est pas encore enterré l’ILC par les locataires et leurs bailleurs. Jusque-là, la prudence risque de conduire grand nombre de professionnels à conti- nuer de recourir à l’ICC, dans l’attente de la modification des textes légaux, qui permet- tra de garantir l’application de l’ILC sans ris- quer d’encourir une éventuelle remise en cause de sa validité par le juge. On soulignera, à cet égard, que le protoco- le d’accord du 20décembre a prévu la mise en place, à compter du mois de jan- vier2008, d’un comité paritaire de suivi de l’ILC afin de «traiter les problèmes y affé- rant et les ajustements qui pourraient résul- ter de l’ordre public ». A supposer, comme l’annonce le délégué général de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF), que la modification législative requise en vue de permettre aux acteurs économiques d’utiliser l’ILC intervienne prochainement dans le cadre d’un projet de loi de nature économique, les professionnels devront alors jongler, en matière de baux, entre plusieurs indices: - l’indice de référence des loyers (IRL) pour les baux d’habitation, - l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les locaux commerciaux, - l’indice INSEE du coût de la construction (ICC) pour les bureaux, entrepôts logis- tiques et parcs d’activités. En tout état de cause, pour l’heure, l’application de l’ILC, outre qu’elle pose un problème d’articulation avec les disposi- tions législatives actuellement en vigueur, est dépourvue de tout caractère impé- ratif , l’accord national interprofessionnel du 20décembre dernier se limitant à pré- voir que son application sera « recomman- dée » par les parties signataires à ses membres. A l’évidence, la mise en place de l’ILC n’est pas achevée, et l’ICC pas encore enterré. ■ V.R. La mise en œuvre de l’ILC suppo- se une réécriture de l’article L 112-2 ❑ Le cabinet d’avocats Mayer Brown a nommé un nouvel associé, Chris- tophe Dugué , précédemment chez Shearman & Sterling LLP. Il devient res- ponsable du département “arbitrage et contentieux”. Mayer Brown compte plus de 1800 avocats dans le monde dont 67 à Paris. Le nouvel IRL est publié Le nouvel indice qui sert de référence à l’indexation des loyers d’habitation est paru. L’INSEE l’a rendu public le 14février. L’indice, de base 100 au 4 e trimestre 1998, s’élève à 114,30 au 4 e trimestre 2007 (voir tableau ci-dessous). La hausse annuelle est de 1,36% . Le calendrier de publication de l’IRL est le suivant: - 1 er trimestre: 15avril - 2 e trimestre: 15juillet - 3 e trimestre: 15octobre - 4 e trimestre: 15janvier suivant. L’INSEE précise que l’IRL d’un trimestre est calculé comme la moyenne annuelle de l’indice des prix du dernier mois du trimestre. Difficulté pratique Il faut toutefois signaler une difficulté d’application du nouvel indice en raison de sa date de parution. L’indice précédent était publié trois mois plus tard que le calendrier annon- cé pour le nouvel IRL. Pour une indexa- tion pratiquée le 15février, il était donc fréquent de recourir à l’indice du 3 e tri- mestre de l’année précédente. En conséquence, pour l’indexation à prati- quer au 15 février, si l’indice contractuel de référence est celui du 3 e trimestre, il y a lieu de pratiquer une hausse de 1,11% et non de 1,36%. Cette solution nous parait la plus conforme à la loi mais on lira avec inté- rêt les précisions de l’administration sur cette interprétation. Jean-Michel Guérin, directeur général des Editions de Particulier à Particulier, dénonce quant à lui “la confusion la plus totale” de la réforme et s’étonne que l’INSEE ait publié l’indice depuis 2002 en invoquant la faculté des bailleurs “d’exercer leur droit à révision sur la période légale”. Il estime que l’INSEE confond prescription et applica- tion de la loi au contrat et fait à juste titre observer que la loi du 8février 2008 n’est pas rétroactive… On ne voit pas en effet comment un bailleur qui aurait négligé d’indexer un loyer pen- dant quelques années pourrait utiliser aujourd’hui le nouvel indice pour calcu- ler le rattrapage d’indexation, car ce serait lui donner une application rétro- active… Publication de la loi La loi n°2008-111 du 8février 2008 sur le pouvoir d'achat a été publiée au J.O. du 9février 2008 (p.2433). Rappelons qu’elle comporte trois articles relatifs aux baux d’habitation: - Article9: réforme de l'indexation des loyers - Article10: réduction à un mois du dépôt de garantie - Article11: généralisation du verse- ment au bailleur des allocations loge- ment (voir notre numéro302). 19février 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Année 1 er trimestre 2 e trimestre 3 e trimestre 4 e trimestre Indice Variation Indice Variation Indice Variation Indice Variation 2002 - - - 105,61 1,75% 2003 106,17 1,78% 106,61 1,84% 107,06 1,87% 107,49 1,78% 2004 107,80 1,54% 108,28 1,57% 108,72 1,55% 109,20 1,59% 2005 109,64 1,71% 110,08 1,66% 110,57 1,70% 111,01 1,66% 2006 111,47 1,67% 111,98 1,73% 112,43 1,68% 112,77 1,59% 2007 113,07 1,44% 113,37 1,24% 113,68 1,11% 114,30 1,36% A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T E E U U R R S S L’indice de référence des loyers au 14février 2008 Source: Insee Attention au bornage Les géomètres experts rappellent la nécessité, depuis le 1 er octobre 2007, de procéder à un bornage dès le 1er déta- chement de lot, en raison de la nouvelle définition du lotissement qui résulte de la réforme de l’urbanisme. L’article L 111-5-3 du code de l’urbanisme prévoit d’ailleurs la faculté pour le béné- ficiaire de la promesse de vente d’en demander la nullité jusqu’à la signature de l’acte authentique, si la promesse n’est pas accompagnée d’un bornage. ✓ Le groupe Piera a été certifié NF logement, démarche HQE. Il bénéficie par exemple, pour le pro- gramme la Villa La Torse à Aix-en-Pro- vence, d’un toit végétal, d’une pompe à chaleur réversible et d’un système de récupération des eaux pluviales. ✓ Pitch Promotion vient de livrer un ensemble de 61 appartements et 3 mai- sons à Montrouge (Hauts-de-Seine). ● Bibliographie La forme urbaine et l’enjeu de la qualité Tel est le titre d’une étude réalisée sous la direction de Xavier Prigent, à la demande de l’Ordre des géomètres experts. Xavier Prigent est géomètre à Rennes et prési- dent de la commission nationale urbanis- me de l’OGE. On trouve par exemple dans cette étude une évolution de la forme urbaine au cours de l’histoire avec de nombreux exemples comme la Cité-jardin à Reims, le quartier des États-Unis à Lyon, l’habitat pavillonnaire des années 1930 avec le quartier de la Touche à Rennes ou, pour un grand ensemble, celui de la cité de Chaoué à Allones, près duMans. En synthèse, on trouve des recommanda- tions d’aménagement. Exemples: veiller à la hiérarchisation des voies pour favoriser la lisibilité, veiller à la “couture urbaine” des futurs quartiers au réseau existant. Pour les îlots, leur configuration ne doit pas bloquer la configuration du quartier. 100m de façade apparaissent comme un maximum. Quant au bâti, il est préconisé de proposer une architecture spécifique pour donner au quartier son identité. Pour le rapport entre espaces public et privés, il est demandé de traiter la limite entre les deux de façon homogène. Pour des quartiers d’habitat pavillonnaire, l’objectif serait de tendre vers des densités moyennes de 20 à 25 logements par hec- tare; pour des quartiers comportant habi- tat individuel et collectif, l’objectif serait de 30 à 35 logements. Un outil d’analyse pour déterminer les élé- ments à prendre en compte dans la conception des opérations d’aménagement afin de tendre vers un objectif de qualité. ➠ Ouvrage en vente au Certu à Lyon. Tél. 0472745959 96 pages, 30euros. 19février 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 31 janv. 2008 Sénat p.195 n°1197 Annie David CRC, Isère Piscines et panneaux solaires Ecologie Les règles de prospect (distances entre bâti- ments) s'appliquent aux constructions de piscines hors sol. L'installation de panneaux solaires n'est soumise à aucune formalité à l 'exception d'une déclaration préalable pour une implantation dans un site classé ou dans les secteurs sauvegardés. L'installation de pan- neaux doit aussi respecter le règlement du PLU, s'il en existe un, p récise la réponse. 5février 2008 AN p.1000 n°3530 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Epandage de boues , distance des habitations Ecologie Les règles d'épandage des boues sont prévues par les articles R 211-25 à R 211-46 du code de l'environnement et l'arrêté du 8janvier 1998, fixant notamment les distances minimales e ntre les lieux d'épandage et d'habitation. Il ne serait pas pertinent de prévoir des règles spécifiques pour les sites classés . Dans un modèle de langue de bois, la réponse conclut que l'acceptation par la pop- u lation de cette voie de valorisation maintient ainsi ce lien entre les modes rural et urbain… 5février 2008 AN p.1003 n°7920 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Assainissement non collectif Ecologie Les textes réglementaires relatifs à l'assainissement non collectif sont actuelle- ment en cours de révision. Le texte en vigueur est l'arrêté du 6mai 1996 relatif aux prescriptions techniques des sys- tèmes d'assainissement non collectif. Plusieurs réponses sur ce thème. Voir aussi la réponse n°7195 (Mau- rice Leroy) qui fait le point sur la question. 5février 2008 AN p.1029 n°3779 Denis Jacquat, UMP, Moselle Pouvoirs du maire à l'égard des logements insalubres Logement Le maire peut prescrire tous travaux en matière d'hygiène publique fondés sur le règlement sani- taire départemental. Il a aussi un pouvoir de police spéciale pour les immeubles menaçant ruine. La loi DALO a mis en place deux mécan- ismes pour faciliter le recouvrement des créances publiques issues de la substitution du maire au propriétaire défaillant: privilège immo- bilier spécial et solidarité entre propriétaires suc- cessifs d'un bien frappé d'un arrêté de police. La réponse conclut que la lutte contre l'habitat indigne suppose davan- tage la mobilisation des acteurs que la création de nouveaux dispositifs législatifs. 5février 2008 AN p.1030 n°6683 Laurent Hénart, UMP, Meurthe-et- Moselle Charges locatives Logement Une réflexion sera engagée en 2008, au sein de la commission nationale de concertation sur « les modalités de mise en œuvre d'une plus grande transparence dans les rapports entre bailleurs et locataires, afin que le preneur s'engage en toute connaissance de cause sur le coût global du logement loué ». Les modalités de récupération des charges de gardien- nage font actuellement l'objet d'une concertation dans le cadre de la CNC (rép. n°8455, p.1030). 5février 2008 AN p.1030 n°11431 Martine Aurillac, UMP, Paris Frais de mise aux normes des ascenseurs Logement Une étude portant sur la recherche de solu- tions permettant d'aider les propriétaires à faibles revenus est en cours de réalisation à la DGUHC. 7février 2008 Sénat p.236 n°1151 Hubert Falco, UMP, Var Forages privés Ecologie La loi sur l'eau du 30décembre 2006 a créé une obligation de déclaration de tout prélève- ment, puits ou forage destiné à des fins d'usage domestique de l'eau. Des décrets sont en cours de préparation pour fixer les modalités de déclaration et de contrôle. Il existe aussi une norme AFNOR sur les forages d'eau, parue en avril2007. 7février 2008 Sénat p.244 n°2549 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Vente d'une parcelle de lotissement communal à un membre du conseil municipal Intérieur L'article 432-12 du code pénal réprime la prise illégale d'intérêt. Un régime particulier est prévu pour les communes de moins de 3500 habi- tants: les élus (maires, adjoints, conseillers municipaux délégués) peuvent acquérir un bien immobilier communal en vue de créer ou développer leur activité professionnelle ou une parcelle de lotissement communal pour leur habitation, à un prix fixé par les domaines et après délibération motivée du conseil municipal. 7février 2008 Sénat p.245 n°2731 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Numérotation des immeubles des rues Intérieur Dans toutes les communes où la numérotation est nécessaire, elle est faite pour la première fois à la charge de la commune. L'entretien est à la charge du propriétaire. Le numéro- tage est obligatoire dans les communes de plus de 2000 habitants. Le propriétaire ne peut pas s'y opposer . Le texte de référence est l'ordonnance royale du 23avril 1823, toujours en vigueur. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 19février 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations ✓ CNIS : Jérôme Cornu pour la FFSA est, parmi d’autres, nommé au Conseil natio- nal de l'information statistique (arr. du 23janvier 2008, J.O. du 9, p.2475). ✓ Conseil national de la consomma- tion : à noter parmi les nominations, celles de Reine-Claude Mader (CLCV) dans le collège des consommateurs et Jean-Marc Samedi (FNAIM) dans le collè- ge des professionnels. (Arrêtés du 7février 2008, J.O. du 10février 2008, p.2508). ✓ Equipement Dominique Louis est nommé directeur départemental de l'équipement du Haut- Rhin (Arrêté du 28janvier 2008, J.O. du 5février, @). ✓ Groupe amiante et fibres Sont nommés membres du groupe de travail national «amiante et fibres», en qualité de personnes qualifiées: Marie- Annick Billon-Galland et le professeur Marcel Goldberg. Huguette Mauss est nommée présiden- te du groupe de travail (Arrêté du 3février 2008, J.O. du 5février, p.2233). ✓ ANRU Sabine Baïetto-Beysson, directrice généra- le de l'Agence pour l'amélioration de l'habitat, est nommée membre suppléan- te au conseil d'administration de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Arrêté du 18janvier 2008, J.O. du 5 fév. p.2233). ✓ ADEME Chantal Jouanno est nommée présiden- te du conseil d'administration de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Décret du 7février 2008, J.O. du 8 fév. p.2383). ✓ Conseil supérieur des installations classées Marie Mauffret-Vallade est nommée secrétaire générale du Conseil supérieur des installations classées (arr. du 22juin 2007, J.O. du 8février 2008, p.2384). Au fil du J.O. ✓ Gaz Un arrêté du 29janvier 2008 modifiant l'arrêté du 13juillet 2000 portant règle- ment de sécurité de la distribution de gaz combustible par canalisations a été publié (J.O. du 7février p.2316). ✓ 1% L’arrêté du 30janvier 2008 est relatif aux frais de gestion des organismes col- lecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction mentionnés à l’article L.716-2 du code rural (J.O. du 8février p.2378). ■ Christine Boutin saisit la HALDE A la suite d’un article de Libération (6février) dénonçant les pratiques de certains propriétaires face à des jeunes femmes contraintes de se prostituer pour accéder à un logement, la ministre dénonce cette exploitation des femmes par des propriétaires indélicats, “scanda- leuse et inacceptable”. Pour faire cesser ces pratiques, Christine Boutin a deman- dé à la Haute autorité de lutte contre les discriminations “d’engager dans les meilleurs délais une action significative sur le modèle des opérations qui ont permis de mettre à jour certaines formes de discrimination”. (Communiqué du 13février 2008). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 304 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s ■ Après-demain: une nuit solidaire pour le logement Déçues des propositions du Premier ministre annoncées fin janvier, 28 associations organisent le 21février à partir de 18heures, une “nuit solidai- re pour le logement”, place de la Répu- blique à Paris. Toutes ces associations (Secours catholique, Pact-Arim, ATD Quart-monde, France Terre d’Asile, FNARS…) exigent du Gouvernement des mesures pour faire appliquer le droit au logement de tous. Infos : www.logement-solidaire.over- blog.org. 19février 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E ➠ Taxe locale d’équipement Le barème qui actualise les valeurs de base pour le calcul de la taxe locale d’équipement, les taxes assimilées et la redevance d’archéologie préventive a été publié. Il donne les valeurs forfaitaires des ensembles immobiliers constituant l’assiette de ces taxes. (Circulaire du 10décembre 2007, Bull. Off. du min. écologie, 10 janv. 2008, p.190). C C H H I I F F F F R R E E S S ■ Contrôle des assainissements et permis de construire Nathalie Kosciusko-Morizet, secrétaire d’Etat à l’écologie, répondant à une question orale du sénateur Michel Dou- blet, reconnaît que l’impossibilité de réa- liser un contrôle sur dossier avant travaux des installations d’assainissement non collectif, pose un problème. Elle annonce une modification des textes pour donner une “garantie préalable de la conformité des projets d’installations d’assainissement non collectif”. Un grou- pe de travail examine les modalités de mise en place de ce contrôle a priori et sa coordination avec la procédure d’instruction du permis de construire (JO déb. Sénat 16 janv. p.210). A l’assemblée ■ Suite du rapport Attali Sur le rapport Attali, Christine Lagarde indique “comme dans toute réforme, il y a le temps des experts, puis le temps de la politique”. A propos des chantiers concer- nant les professions réglementées , elle précise “c’est avec les parlementaires, les représentants des partenaires sociaux et les représentants des professions régle- mentées que nous mènerons ce travail” (JO AN déb. 7 fév. p.760). ■ Rapport de Philippe Séguin Le président de la Cour des comptes a présenté aux députés le 6février son rap- port annuel. Il évoque la gestion immobi- lière de l’Etat. Tout en soulignant les pro- grès réalisés, il évoque les lenteurs de certains projets comme la rénovation des bureaux des ministères de la place de Fontenoy; l’opération ne sera bouclée qu’en 2011, 20 ans après son lancement en 1992, ou l’immeuble des Bons Enfants resté vide pendant 15 ans en raison d’une querelle entre le ministère de la culture et celui des finances. (JO AN déb. 7 fév. p.768). Le rapport évoque cette année les conser- vateurs des hypothèques , qualifiés de “curiosité juridique”. “Leurs rémunéra- tions font partie des plus élevées du minis- tère des finances sans lien avec leurs res- ponsabilités véritables”. Les usagers conti- nuent à payer des tarifs élevés et le rap- port préconise une profonde réforme. Gilles Carrez, rapporteur général rappelle quant à lui l’exemple du PTZ transformé de crédit budgétaire en dépenses fiscales (par création d’une économie d’impôt pour les banques), ou l’instauration de la TVA à 5,5% pour les travaux dans les logements et conclut que “nous devons absolument nous astreindre à maîtriser la prolifération des dépenses fiscales” (JO AN déb. 7 fév. p.773). ■ Vers une extension du droit de préemption des SAFER Répondant à une question d’Alfred Marie-Jeanne, Michel Barnier, ministre de l’agriculture, indique qu’il “faudrait […] étendre le droit de préemption des SAFER aux transactions portant sur des droits de propriétés pour lesquelles la nue-propriété et l’usufruit ont été démembrés, préemption qui ne s’applique pas aux transactions réalisées dans le cadre privé ou familial”. Il annon- ce une mission d’audit confiée au Conseil général de l’agriculture (JO AN déb. 6 fév. p.716). ■ Sans abri Christine Boutin indique aux députés les principales conclusions du rapport d’Etienne Pinte sur les sans-abri. En réponse, le Premier ministre a proposé la création d’un poste de préfet pour coor- donner les actions de terrain (JO AN déb. 30 janv. p.591), mais aussi une envelop- pe de 250millions d’euros. Il a aussi évo- qué: une politique de prévention des expulsions locatives, un plan quinquen- nal de résorption de l’habitat indigne, un système de garantie des risques locatifs, un plan de réhabilitation des centres d’hébergement. A propos de la loi SRU, il a indiqué que pour les communes en constat de carence, les programmes de construction devraient comprendre plus de 30% de logements sociaux (p.591). ➠ Agenda Les travaux parlementaires sont inter- rompus jusqu’au 24mars 2008, pour cause d’élections municipales. ➠ Instruction fiscale loyers Une instruction fiscale du 7février 2008 (5 D-1-08) a précisé les plafonds de res- sources applicables aux différents régimes d’investissement locatif aidé, Borloo, Robien et Besson. Catégories d e construction Valeurs par m 2 de plancher hors œuvre Hors Ile-de-France Valeurs par m 2 de plancher hors œuvre Ile-de-France 1 93 € 102 € 2 172 € 189 € 3 284 € 312 € 4 246 € 271 € 5 a 1 à 80m 2 350 € 385 € 5 b 81 à 170m 2 512 € 563 € 6 496 € 546 € 7 672 € 739 € 8 672 € 739 € 9 672 € 739 € ➠ Valeurs pour le calcul des subven- tions pour logements locatifs aidés Une circulaire a fixé les valeurs pour le cal- cul des prêts pour la construction ou l’amélioration des logements locatifs aidés. (Circulaire UHC/FB3 du 20décembre 2007 relative à l'actualisation des valeurs de base pour le calcul de l'assiette des subventions et des prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés, Bull. off. min. écologie, 10 janv. 2008, p. 190). Valeur de base Zone 1 Zones 2 et 3 Collec- tif Indivi- duel Collec- tif Indivi- duel Construction neuve 1392 € 1392 € 1161 € 1276 € Acquisition Amélioration 1392 € 1392 € 1089 € 1161 € Logements foyers 1392 € 1392 € 1161 € 1161 € Garages enterrés 11599 € (coût forfaitaire) 10439 € (coût forfaitaire) Garages en superstructure 7887 € (coût forfaitaire) 7192 € (coût forfaitaire)
