– 2 Au Parlement
Le projet de loi de finances rectificative pour 2011 adopté par les deux chambres
– 12 Débat
L’urbanisme commercial en devenir : le droit de la concurrence s’invite au débat
– 12 Jurisprudence
HLM : droit au maintien dans les lieux contesté
Baux commerciaux : condition d’immatriculation
Droit de passage : autorité de la chose jugée
– 16 Rencontre – En bref
Kalliopé, jeune cabinet d’avocats parisien
Accord APAGL – région Basse-Normandie Les contrats de développement territorial
■ MAJORÉ ■ > > Le droit de partage qui devait être doublé en passant de 1,1% à 2,2%, a été à nou- veau majoré par les sénateurs qui ont sou- haité porter ce taux à 2,5%. > > La réduction d’ISF pour enfants à charge a été doublée, passant de 150€ à 300euros. ■ MODIFIÉ ■ > > Le régime de la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France a été modifié par les députés et retouché par les séna- teurs. L’objectif est, sans remettre en cause l’augmentation des recettes recherchée par le nouveau barème, d’atténuer ses effets de manière temporaire et éviter ainsi le bloca- ge de projets d’aménagement. ■ RETOQUÉ ■ > > Un amendement qui visait à reporter la date limite de transformation des SCPI en OPCI avec fiscalité allégée a été voté à l’Assemblée mais supprimé par les sénateurs. ■ ABANDONNÉE ■ > > La taxation des résidences secondaires des non-résidents prévue par le PLF au motif qu’ils bénéficient des équipements publics du pays, a été abandonnée sur la demande insistante des sénateurs représentant les Français de l’étranger. ■ CONCLU ■ > > Un accord avec l’APAGL et la région Bas- se Normandie pour la prise en charge de la GRL des bailleurs, en vue de favoriser le logement des jeunes de moins de 30 ans (voir page14). ■ ASUIVRE ■ > > Les “Expressions libres sur l’immobilier” organisées le 30juin à la Maison de la CFE- CGC sur le statut des négociateurs immobi- liers (voir p.5). ■ JUGÉ ■ > > Le bailleur HLM peut donner congé au preneur qui possède dans la même commu- ne un logement dont il peut reprendre la disposition a jugé la Cour de cassation (arrêt du 16juin 2011 p.13). > > Le preneur qui ne procède pas à la réacti- vation de son inscription au RCS dans le délai qui lui est imparti par le juge peut voir son droit au renouvellement contesté (p.13). Pourquoi réformer la fiscalité du patrimoine? L a réforme de la fiscalité du patrimoine votée le 14juin à l’Assemblée et le 24juin au Sénat met un terme au bouclier fis- cal tout en réformant l’ISF. Les taux d’imposition sont réduits et limités à deux (0,25 et 0,5%) et la première tranche est suppri- mée, le seuil d’imposition passant à 1,3million d’euros. Mais le Gou- vernement n’a pas voulu aller au terme des ambitions initiales du président de la République en abrogeant totalement l’ISF. Selon le ministre du budget, l’objectif recherché par la suppression de la pre- mière tranche est de compenser les effets de la forte hausse des prix de l’immobilier. L’opposition a critiqué cette analyse en indiquant que l’ISF était un impôt moderne et dynamique et que cela abou- tissait à se priver d’une recette croissante. Certains sénateurs, Jean Arthuis notamment, ont exprimé leur déception que le Gouvernement n’ait pas jugé bon d’aller au terme de sa volonté de réforme en adoptant le triptyque (suppression du bouclier fiscal, de l’ISF et création d’une nouvelle tranche de l’impôt sur le revenu). L’ensemble y eut gagné en simplicité et en justice fis- cale. Pour François Baroin, le débat ne devait pas porter sur la réfor- me de l’imposition des revenus mais être cantonné à celle du patri- moine… Le calendrier électoral n’est sans doute pas totalement étranger aux modalités de la réforme. Il est certain que, pour les 300000 contribuables qui échappent à l’ISF par le relèvement du seuil de l’impôt, c’est une bonne nouvelle. Pour les autres rede- vables, la réforme leur est a priori bénéfique puisque les taux bais- sent. Dans le cas où ils bénéficiaient du bouclier fiscal, l’impact est plus aléatoire, Gilles Carrez estimant qu’ils paient alors davantage mais les élus de l’opposition dénonçant ces calculs. Quant à l’équilibre global de la réforme, François Baroin a affirmé qu’il était assuré par les autres mesures de majoration d’imposition sur les droits de donation et autres suppressions de baisses de droits liées à l’âge du donateur. L’équilibre général paraît toutefois un peu incertain. Il est par exemple partiellement assuré par une rentrée prévue de recettes liées à la cellule de régularisation des exilés fis- caux, mais il ne s’agit pas d’une recette pérenne. Il est certain en tout cas que la réduction des déficits n’était pas la priorité. Le texte du projet de loi de finances rectificative est passé de 23 à 62 articles lors de son examen à l’Assemblée et des sujets assez variés ont donc été abordés, de la transformation des SCPI en OPCI (article reje- té au Sénat) à la création, finalement abandonnée, d’une taxe sur les résidences secondaires des non-résidents, en passant par la modifica- tion de la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France. L’augmentation de tarif issue d’un précédent PLF ayant bloqué cer- taines opérations, des assouplissements étaient demandés par cer- tains élus; ils sont en passe d’obtenir gain de cause. À suivre. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 36 2 8JUIN2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Au Parlement - Le projet de loi de finances rectificative pour 2011 adopté par les deux chambres - 12 - Débat - L’urbanisme commercial en devenir: le droit de la concurrence s’invite au débat - 12 - Jurisprudence - HLM : droit au maintien dans les lieux contesté / Baux commerciaux : condition d’immatriculation / Droit de passage : autorité de la chose jugée - 16 - Rencontre - En bref - Kalliopé, jeune cabinet d’avocats parisien Accord APAGL - région Basse-Normandie Les contrats de développement territorial S O M M A I R E E D I T O R I A L N u m é r o s p é c i a l : l a ré fo r m e d e l a fi s c a l i t é d u p at r i m o i n e 28juin2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D É É B B A A T T S S Les députés ont abordé le 6juin le projet de loi de finances rectificative pour 2011 qui comporte la réforme de la fiscalité du patri- moine. Christine Lagarde explique que ce projet s’inscrit dans le cadre du redressement des finances publiques. François Baroin expose que le Gouverne- ment souhaite un ISF “plus juste est mieux adapté aux réalités économiques” (JO AN déb. 7juin, p.3663). Son seuil d’entrée est “décalé par rapport à l’évolution des prix de l’immobilier au cours de ces dix dernières années, ce qui a fait entrer artificiellement des contribuables qui n’ont jamais quitté leur résidence principale”. Il ajoute que la nature et le degré d’imposition sont décon- nectés du rendement des actifs et enfin que les modalités déclaratives sont trop pesantes et perçues comme inquisitoriales. François Baroin présente la suppression du bouclier fiscal et l’instauration d’un plafon- nement sur la taxe foncière en fonction du revenu. ■ 500000 ménages exclus de l’ISF Il précise que le seuil d’entrée de l’ISF serait fixé dès cette année à 1,3million d’euros (au lieu de 800000euros) ce qui permettra de faire sortir de l’assiette 300000 contribuables et évitera à 200000 autres ménages, juste en dessous du seuil, d’y entrer. François Baroin ajoute que le système est aussi plus simple avec un taux de 0,25% pour les patrimoines de 1,3 à 3millions d’euros avec suppression de la déclaration, le patrimoine étant porté sur la déclaration de revenu et le paiement de l’impôt étant joint à celui de l’impôt sur le revenu. Au-delà de 3millions d’euros (30000 foyers), le taux serait de 0,5% avec maintien de la déclaration spécifique ISF. Il est prévu un dispositif de décote, l’un pour les patrimoines entre 1,3 et 1,4million et l’autre pour ceux entre 3millions et 3,2millions. Le financement de la réforme doit être assu- ré par une imposition plus importante sur les donations et successions des hauts patri- moines, une contribution des non-résidents et l’instauration de dispositifs pour lutter contre l’évasion fiscale internationale. Sur les successions: - hausse de 5 points des tarifs des deux der- nières tranches du barème des successions et donations en ligne directe et des donations entre époux et titulaires de PACS. - Suppression des réductions de droits de donation accordés en fonction de l’âge des donataires (concernant les donations dépas- sant l’abattement de 159000euros). - Passage de 6 à 10 ans du délai de rappel des donations (le raccourcissement à 6 ans datant de 2006). Sur l’évasion fiscale: - taxation des résidences secondaires des non-résidents, - introduction d’une exit tax sur les plus- values latentes, - contrôle des schémas d’optimisation fisca- le comme les situations où “des non-rési- dents échappent à l’ISF en plaçant leurs biens dans une SCI criblée de dettes”. Parmi les autres mesures évoquées, le ministre du budget cite la création d’une contribution pour l’aide juridique pour le financement de la garde à vue. ■ Justice fiscale Le rapporteur général, Gilles Carrez , rappel- le que l’ISF créé en 1989 avait repris le barè- me de 2002 tout en créant un dispositif de plafonnement. Ce plafonnement Rocard a subsisté, il représente 300 à 400millions d’euros chaque année et le bouclier de 600 à 700millions. Il justifie par ailleurs le relèvement du seuil de l’ISF par une question de justice fiscale car la hausse des prix de l’immobilier a fait entrer dans l’ISF des contribuables du seul fait de la valorisation de leur résidence prin- cipale. Il ajoute que dans les premières tranches de l’ISF, 10% des contribuables bénéficient du plafonnement alors que dans les dernières tranches (plus de 16millions d’euros), 77% des contribuables bénéficient des deux dis- positifs de plafonnement et du bouclier. (p.3668). Les contribuables ayant un patrimoine de 8 à 16millions paient en moyenne 31600euros, ils vont payer 50000euros. Ceux de la dernière tranche vont passer de 64000à 211000 euros. Les contribuables qui ne bénéficiaient pas du bouclier verront en revanche, leur impo- sition diminuer. La réforme va donc pénali- ser ceux qui recouraient à l’optimisation fis- cale et va supprimer le caractère confiscatoi- re pour ceux qui n’y recouraient pas. À partir du taux marginal de 1,80%, le taux réel d’imposition actuel est de 0,22% après bouclier et plafonnement, il va passer à 0,5%. S’agissant du passage de 6 à 10 ans du délai de rapport, le rapporteur général indique que la commission a prévu un dispositif de lissage: pour les personnes ayant effectué une donation depuis 6 à 10 ans. Il évoque aussi l’augmentation des droits de partage, l’imposition systématique des dons manuels et l’augmentation de 20 à 25% des droits de succession sur les très gros contrats d’assurance-vie (p.3670). ■ L’ISF ancré dans le droit fiscal Le président de la commission des finances, Jérôme Cahuzac , observe que l’ISF n’est pas supprimé, contrairement aux objectifs du Président de la République et qu’il est “désormais ancré dans notre droit fiscal” (p.3670). Il annonce que la loi sera déférée au Conseil constitutionnel car il indique qu’il revient aux lois de finances le soin d’affecter les sur- plus éventuels de recettes fiscales, or, ce pro- jet de loi de finances rectificative prévoit de les affecter au financement de la réforme. Il estime par ailleurs que le produit de l’ISF 2011 est sous-estimé. Il ironise sur la suppression du bouclier fis- cal, présenté par Eric Woerth lors de sa créa- tion comme un symbole de justice fiscale. ll s’étonne aussi que la mesure visant à faire passer de 6 à 10 ans le délai de reprise sur les donations permette de rapporter 450mil- lions alors que le chemin inverse était pré- senté à l’époque comme ne coûtant que 40millions (p.3673). ■ Réforme non financée? À l’occasion de la défense d’une motion de rejet préalable, Pierre-Alain Muet observe que l’ISF avec un peu plus de 4milliards d’euros, est peu de chose comparée à la taxe foncière, qui rapporte 14milliards. Il défend la “modernité” de l’ISF et souligne que si l’Allemagne l’a supprimé c’est parce que la Cour constitutionnelle a demandé à Helmut Kohl de réviser les valeurs sur les- quelles était fondé cet impôt qui était archaïque, comme notre taxe foncière A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S La réforme de la fiscalité du patrimoine à l’Assemblée Les députés ont voté le projet de loi de finances rectificative pour 2011 qui abroge le bouclier fiscal et réforme l’ISF en abaissant ses taux et en supprimant la première tranche du barème. En compensation, la loi alourdit certaines taxations du patrimoine lors de sa transmission. (p.3674) et il ajoute que l’Allemagne se demande s’il ne faudrait pas rétablir un impôt sur le patrimoine… Il indique aussi que dans la première tranche du barème de l’ISF, un seul contri- buable sur 1000 bénéficiait du bouclier fis- cal. Les 999 autres vont donc avoir un c adeau fiscal. Il estime qu’il faudrait par ailleurs fusionner l’impôt sur le revenu et la CSG. Christian Eckard ajoute qu’il manque 1,2milliard pour financer la réforme (p.3678). La motion de rejet a été repoussée (p.3680). ■ Patrimoine médian: 110000euros Dans la discussion générale, Henri Emma - nuelli indique que la réforme réduit de moi- tié le nombre de contribuables à l’ISF: de 562000 assujettis actuellement, ils ne seront plus que 262000 après la réforme (p.3690) et il dénonce un cadeau aux riches. François de Rugy conteste aussi l’idée que la réforme serait juste car elle exonère d’impôt jusqu’à 1,3million alors que le patrimoine médian des Français est de 110000euros (p.3692). Charles de Courson au contraire estime que la réforme est juste mais il ajoute qu’il faudra aller plus loin en le supprimant. Selon le député du Nouveau Centre, l’ISF est dégres- sif pour les grandes fortunes. Sur 333000 foyers imposables à la tranche maximale de l’IR, 223200 ne sont pas redevables de l’ISF. Mais il alerte ses collègues en indiquant que si le nouveau barème de l’ISF ne comporte pas de plafonnement, il risque d’être censu- ré par le Conseil constitutionnel (p.3693). Il pronostique par ailleurs une réduction du volume des donations avec la mesure de suppression des réductions de droit liées à l’âge, ce qui va faire chuter le volume des recettes fiscales. Il propose la création d’une tranche supplé- mentaire à l’impôt sur le revenu. Aurore Filippetti estime que l’ISF n’est pas confiscatoire car le patrimoine des ménages est de 9200milliards dont seulement 940milliards servent de base à l’ISF. Le pro- duit de l’ISF est de 4,1% soit 0,5% du total. Jean-Claude Sandrier considère que le Gou- vernement favorise les revenus du patrimoi- ne au détriment de ceux du travail. Philippe Vigier (Nouveau Centre) indique que son groupe est favorable à une imposi- tion des revenus issus du capital au régime de droit commun, c’est-à-dire à celui de l’impôt sur le revenu (p.3698), en suppri- mant les impositions à taux forfaitaire. Michel Bouvard insiste sur le caractère ver- tueux de la réforme, par exemple car elle va taxer la transmission du patrimoine, plus que sa détention. Selon Jean-Pierre Galligand , certains contri- buables vont perdre à la réforme. Ce sont ceux qui bénéficiaient du bouclier fiscal sans ê tre à l’ISF. Ceux qui paient une part impor- tante d’impôts locaux par rapport à leurs revenus. Si la taxe foncière est inférieure à 50% de leurs revenus, ils perdent le bouclier fiscal et sont perdants. Si la taxe foncière dépasse 50%, son montant va être plafonné à ce niveau mais avec les autres impôts aux- quels ils sont assujettis (prélèvements sociaux…), ils vont aussi être perdants (p.3700). Il ajoute que la réforme est d’autant plus intéressante que le contribuable dispose d’un gros patrimoine. Françoise Branget soutient au contraire la réforme, jugeant par exemple que le main- tien de l’ISF tel qu’il existe coûte plus qu’il ne rapporte. ■ Nouvelle réduction pour enfants Parmi les critiques de Christian Eckert , sou- lignons l’amendement adopté par la com- mission, que le député juge mesquin: le pas- sage de la réduction pour les contribuables ayant des enfants de 150 à 300euros. Michel Diefenbacher évoque la situation de la moitié des 14500 contribuables qui bénéfi- cient du bouclier fiscal et qui ont un revenu annuel inférieur à 3500euros. Ils vont perdre le bénéfice du boulier sans profiter de l’allégement d’ISF dont ils ne sont pas rede- vables. Il plaide pour une réforme des valeurs locatives. Quant à Hervé Mariton , il se demande si l’actualisation du barème proposé par la réforme ne va pas être rapidement dépassée par la hausse des prix de l’immobilier (p.3703). Il critique par ailleurs le nouveau système d’imposition dès le premier euro. Il estime enfin que la suppression des mesures d’âge pour les donations est un peu brutale. Arlette Grosskost approuve la faculté intro- duite de payer l’ISF par mensualité à comp- ter de 2013. Jean-François Lamour soutient l’idée de sor- tir la résidence principale de l’assiette de l’ISF. Thierry Carcenac cite le rapport du Conseil des prélèvements obligatoires de 2009 selon lequel “la fiscalisation du patrimoine n’est pas nécessairement incompatible avec l’efficacité économique”. Yves Censi approu- ve la réforme, tout en regrettant que la ques- tion des biens professionnels n’ait pas été suffisamment traitée. Yves Vandewalle approuve la création du plafonnement du montant de la taxe fonciè- re. Enfin, Louis Giscard d’Estaing évoque notamment la nécessité que la réforme, s’agissant de l’allongement du délai de reprise de 6 à 10 ans, ne comporte pas de rétroactivité. Dans la 2 e séance du 7juin, François Baroin répond à l’opposition que “la hausse des impôts, même “pudiquement habillée par l’idée de réhabiliter l’impôt” n’est pas une solution crédible pour notre pays” (JO AN déb. 8juin, p.3766) et il ajoute que le Gou- vernement privilégie la réduction de la dépense plutôt que l’augmentation des pré- lèvements obligatoires. Répondant à Charles de Courson, le ministre se dit défavorable à l’idée de créer une nouvelle tranche d’impôt sur le revenu notamment car les contribuables qui seraient concernés ne sont que pour les deux tiers, non assujettis à l’ISF, mais il s’engage à mettre en place un groupe de travail , pour la loi de finances 2012 sur la problématique d’une contribution sur les revenus excep- tionnels . ■ Nouveau barème de l’ISF L’article 1 er fixe le nouveau barème de l’ISF. Yves Patternotte défend l’idée de sortir la résidence principale de l’assiette de l’impôt (p.3771). Un débat a eu lieu sur l’opportunité de sou- mettre les œuvres d’art à la taxation à l’ISF. Différents députés ont défendu des amende- ments de suppression de l’article, qui ont été repoussés, mais Gilles Carrez a souligné à cette occasion que la réforme de l’ISF était aussi destinée à favoriser la détention d’entreprises de taille intermédiaire (ETI) car 28juin2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Taxer le flux plus que le stock >À l’occasion d’une question orale de Jean-Marc Ayrault, François Fillon a indiqué aux députés que la réforme de la fiscalité du patrimoine s’inscrivait dans un effort de rapprochement des pays de la zone euro et de l ’Allemagne (JO AN déb. 8juin, p.3755) . >François Baroin ajoute, répondant à Gilles Carrez, que la réforme a écarté l’idée de taxer les biens professionnels, les œuvres d’art et l’assurance-vie. L’imposition qui portait sur le stock, portera davantage sur le flux. (JO AN déb. 8juin, p.3758). certaines ont été vendues à des groupes étrangers parce que les actionnaires minori- taires familiaux ne pouvaient pas payer un ISF confiscatoire (p.3784). François de Rugy a proposé de rétablir un barème plus progressif pour l’ISF, mais son amendement (n°84) a été repoussé. Il a été proposé par Guy Chambefort de revenir sur l’exonération, à hauteur des trois quarts, dont bénéficient les bois et forêts (art. 885 H du CGI). Cet amendement (n°484) a été rejeté, après que Gilles Carrez eut rappe- lé que le débat avait déjà eu lieu en 1984, à l’époque de l’IGF et où on s’était rendu compte qu’il était absurde d’inclure les terres agricoles et les forêts dans l’IGF car leur rendement est faible, d’où leur exonéra- tion à hauteur de 75%. Charles de Courson rappelle que les loyers sont plafonnés et que le rendement est de 1,1 à 1,2% brut et que supprimer l’abattement pousserait les pro- priétaires à vendre (p.3794). Un débat a ensuite eu lieu sur la taxation des œuvres d’art, mais les amendements ont tous été rejetés, y compris le n°1543 qui vou- lait soumettre à taxation les œuvres d’art sauf celles que les propriétaires s’engagent à mettre à disposition du public (p.3808). Poursuite des débats le 8juin sur le thème des mécanismes permettant de réduire l’ISF e n cas d’investissement dans les PME. De nombreux amendements ont été repoussés. Par ailleurs, Apeleto Albert Likuvalu propo- se de plafonner l’abattement de 30% appli- cable aux résidences principales à 300000euros (amendement n°283). Jérôme Cahuzac ajoute qu’actuellement, plus la rési- dence principale a une valeur importante, plus l’avantage fiscal est conséquent. Gilles Carrez rappelle que l’abattement consenti sur la résidence principale a été mis en place à la suite d’une décision de la Cour de cas- sation qui avait relevé qu’un bien immobi- lier a moins de valeur lorsqu’il est occupé que lorsqu’il est libre. Il ajoute que le groupe de réflexion sur cette réforme et le ministre avaient préféré maintenir l‘imposition de la résidence principale, avec abattement, tout en supprimant la première tranche du barè- me (JO AN déb. 9juin, p.3856). Il indique aussi que l’exonération de la résidence prin- cipale aurait créé une inéquité entre Paris et la province, car les prix de l’immobilier y sont très différents. Cet argument est égale- ment repris par François Baroin qui ajoute que le groupe avait aussi envisagé de porter l’abattement à 50%. L’amendement a été rejeté (p.3858). ■ Abattement sur la taxe foncière Répondant à une critique de Jean-Pierre Brard sur la taxation de la résidence princi- pale, Gilles Carrez annonce que l’article 14 propose la mise en place, comme pour la taxe d’habitation, d’un plafonnement de l’impôt foncier pour ceux pour lesquels il représente une charge fiscale excessive (p.3862). Certains députés ont développé des cri- tiques sur le mécanisme retenu d’un barème d’imposition dès le premier euro, au lieu d’un barème par tranches, comme dans le système actuel. Christian Eckert indique par exemple qu’il se demande combien de contribuables vont déclarer des patrimoines d’une valeur comprise entre 1,25 et 1,29mil- lion d’euros. En ajoutant: il est absurde d’être en situation, à quelques euros près, de rentrer dans l’ISF et de devoir acquitter un impôt qui avoisine les 1500euros (p.3863). L’amendement n°35 proposant un barème par tranches a été retiré. Chantal Brunel a proposé (amendement n°19) de limiter la hausse du seuil d’entrée dans l’ISF à 1million d’euros, au lieu de 1,3million, mais elle n’a pas été suivie (rejet, p.3879). Jérôme Cahuzac ironise sur l’exemple pris 28juin2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Agir pour les copropriétés dégradées >Répondant à une question orale de Francis Vercamer sur les difficultés ren- contrées par les copropriétés, le secré- taire d’Etat aux transports, Thierry Mariani, a rappelé que la loi de 2009 avait créé une procédure d’alerte pour résoudre les difficultés le plus en amont possible et que le Gouvernement avait lancé le programme de rénovation des quartiers anciens dégradés, ce qui mobilisait 380millions d’euros pour 25 villes. Dans les pistes qui seront évoquées par la mission confiée à Dominique Braye, figure la question de l’obligation de constituer des provisions pour tra- vaux . (JO AN déb. 9juin, p.3820). Logement indigne outre-mer >Les députés ont examiné le 9juin en 2 e lecture la proposition de loi relative aux quartiers d’habitat informel et à la lutte contre l’habitat indigne outre-mer. Marie-Luce Penchard rappelle qu’il s’agit de lutter contre le développe- m ent de la construction informelle et insalubre qui touche une construction sur deux dans les DOM. Le dispositif permettra d’instituer une aide financière compensatoire pour les occupants dont le logement devra être démoli ou exproprié. La finalité est de faciliter l’intégration de la lutte contre l’habitat insalubre et indigne dans le cadre des opérations d’aménagement en tenant compte de la réalité des constructions érigées sur le terrain d’autrui. Les droits du propriétaire fon- cier sont préservés. La ministre cite aussi l’article 16 qui per- mettra, sur l’ensemble du territoire national, de mieux gérer les situations d’abandon manifeste des parcelles (JO AN déb. 10juin, p.3956). Cela consiste en une simplification de la phase admi- nistrative de l’expropriation. Serge Letchimy, qui évoque l’importance de l’habitat informel dans le monde (un milliard d’habitants concernés), indique que nous avons franchi un premier pas: “accorder un droit en cas de perte de jouissance de domicile”. Cela concerne dans notre pays, selon le député, 200000 per- sonnes. Il déplore par ailleurs la lenteur des opérations de résorption de l’habitat insalubre. Le texte a été limité par le Sénat dans son champ d’application aux départements et région d’outre-mer. Le député espère qu’il sera ensuite étendu à l’ensemble du territoire national (p.3957). Jean-Yves Le Bouillonnec indique que ce texte ne fait que reconnaître une réalité qui n’existe que dans certains territoires et qui se situe en dehors du droit de la propriété, de la location ou de la sous- location. Il s’agit aussi d’un texte de combat contre l’habitat insalubre et indigne. Tous les articles ont été votés sans amendement et à l’unanimité. (JO AN déb. 10juin, p.3965). Valeur nette taxable du patrimoine Tarif applicable ≥ 1300000 € et <3000000 € 0,25% ≥ 3000000 € 0 ,50% Valeur nette taxable du patrimoine Réduction du montant de l’imposition ≥ 1300000 € et <1400000 € 24500 € – (7 x 0,25% P) ≥ 3000000 € et <3200000 € 120000 € – (7,5 x 0,50% P) P est la valeur nette taxable du patrimoine Nouveau barème d’ISF Régime de lissage par Gilles Carrez et qui citait le cas d’un couple du Perreux ayant acquis en 1997 un appartement de 300000euros. Il indique que si cet appartement l’a fait entrer dans l’ISF, cela ne représente qu’un impôt de 300euros par an. La proposition de créer une 3 e tranche pour l es patrimoines de 16millions d’euros et plus (amendement n°345, défendu par Ape- leto Albert Likuvalu) a été rejetée (p.3886). ■ Majoration de l’abattement pour enfants Les débats se sont poursuivis dans la 1e séance du 10juin par un amendement qui vise à actualiser le montant de l’abattement pour enfant. Hervé Mariton explique que ce montant n’a pas été réévalué depuis 1988. Le montant est donc majoré de 150 à 300euros et il est de plus élargi aux enfants majeurs poursuivant leurs études et aux autres personnes à charge. Le député indique que cela répond à la situation des contribuables qui sont un peu au-dessus du seuil pour un patrimoine d’environ 1,4mil- lion d’euros. Gilles Carrez ajoute que cela répond aussi à la critique de ceux qui obser- vent que les personnes vivant ensemble mais séparément bénéficient chacun du seuil d’imposition (il a reçu à ce sujet de nombreux courriers). L’amendement a été voté, le ministre s’en remettant à la sagesse de l’Assemblée. L’article 1 er a été voté avec des amendements rédactionnels. Le débat a ensuite porté sur le dispositif de réduction d’ISF pour investissement dans les PME. Il a été proposé (amendement n°1419 défen- du par Christian Eckert) d’aligner le taux de réduction d’impôt (50%) sur celui du régi- me Madelin (25%), mais l’amendement a été rejeté. En revanche a été adopté l’amendement n°1235 défendu par Olivier Carré et qui concerne le cas des contribuables ayant investi dans le dispositif ISF-PME et tenus de vendre leurs actions. Ils sont aujourd'hui o bligés, pour continuer à bénéficier des avantages initiaux, de réinvestir un montant identique. L’amendement leur permet de l’investir que le montant net, après impôt. Ensuite, Gilles Carrez a fait voter l’amendement n°1247 qui vise à généraliser l’auto-liquidation de l’impôt. Christian Eckert fait observer que cela évitera d’avoir à envoyer des chèques de remboursement d’impôt… en période électorale. L’article 2 majore de 5 points les deux der- nières tranches du barème des droits de suc- cession (voir tableau) . Il a été voté sans amendement. L’article 3 porte de 6 à 10 ans le délai de reprise des donations . Jérôme Cahuzac a proposé de supprimer le délai de rappel (amendement n°328) ce qui aurait alourdi la fiscalité de la transmission du patrimoine ou, à titre d’amendement de repli, de porter le délai à 15 ans (amende- ment n°326), mais il n’a pas été suivi, pas plus sur le premier que sur le second amen- dement. François Baroin justifie la mesure d’allongement à 10 ans en expliquant que la réforme allège la fiscalité sur le stock tout en l’alourdissant sur la transmission. Gilles Carrez évoque alors la question des dispositions transitoires. Si une personne a fait une donation en avril2004 et décède en mai2011, le délai de 6 ans s’est écoulé et il n’a pas lieu de faire de rapport de la donation. Si elle décède en sep- tembre, la loi aura été promulguée et le délai de 10 ans sera entré en vigueur. Il faudra fai- re un rapport de la donation. Il propose donc un dispositif de lissage “qui permettra, en cas de succession, de bénéficier, au-delà de la sixième année – car en deçà s’applique le droit en vigueur au moment de la donation –, d’un abattement progressif de 20 à 80%.” Ainsi, l’ abattement sur la valeur des biens ayant fait l’objet de la donation sera de : - 20% si la donation est passée depuis plus de six ans et moins de sept ans, - 40% si la donation est passée depuis sept ans et moins de huit ans; - 60% si la donation est passée depuis huit ans et moins de neuf ans; et de - 80% si la donation est passée depuis neuf ans et moins de dix ans ou depuis dix ans. Ce système a de plus l’intérêt de continuer à inciter à effectuer des donations. Gilles Car- rez craint en effet que le passage brutal du délai de 6 à 10 ans ne bloque les donations. En contrepartie, il propose de majorer le droit de partage qui passerait de 1,1% à 2,2%. Jérôme Cahuzac souligne à ce propos que les notaires connaissent un afflux important de personnes qui souhaitent bénéficier du dispositif actuel avant sa modification. Il préconise donc d’en anticiper l’entrée en vigueur à la date de son annonce. Gilles Car- rez s’y oppose, pour éviter de prendre les contribuables par surprise. Le ministre est également défavorable à la rétroactivité de la mesure, mais il se prononce également 28juin2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Fraction de part nette taxable Tarif actuel Tarif pro- posé N'excédant pas 8072 € 5% 5% De 8072 € à 12109 € 10% 10% De 12109 € à 15932 € 15% 15% De 15932 € à 552324 € 20% 20% De 552324 € à 902838 € 30% 30% De 902838 € à 1805677 € 35% 40% Au-delà de 1805677 € 40% 45% Fraction de part nette taxable Tarif actuel Tarif pro- posé N'excédant pas 8072 € 5% 5% De 8072 € à 15932 € 10% 10% De 15932 € à 31865 € 15% 15% De 31865 € à 552324 € 20% 20% De 552324 € à 902838 € 30% 30% De 902838 € à 1805677 € 35% 40% Au-delà de 1805677 € 40% 45% Droits de mutation à titre gratuit Tarif applicable en ligne directe Tarif applicable entre époux et partenaires de PACS À suivre Un groupement d’organisations, (CFE- CGC, et 4 chambres nationales syndicales de l’immobilier CNASIM) organise le 30juin une rencontre à la maison de la CFE-CGC (59, rue du Rocher, Paris VIII e ) pour des “Expressions libres sur l ’immobilier”. Ces organisations dénon- cent les Etats généraux des professions immobilières initiés par la FNAIM et UNIS. Réclamant un Grenelle de l’immobilier, elles redoutent que les propositions contenues dans le livre blanc FNAIM-UNIS restreignent les capacités de travail des agents commerciaux. Il serait prévu une exigence de qualifica- tion différentiée entre les négociateurs salariés et les négociateurs agents com- merciaux. Ces derniers devraient disposer d’un diplôme Bac+3 et un certificat d’aptitude professionnel pour pouvoir exercer, d’où une discrimination de quali- fications, selon les organisations. contre l’amendement de Gilles Carrez. Tou- tefois, les députés l’ont voté contre son avis. L’article 3 a été voté. L’article 4 supprime les réductions de droits de donation liées à l’âge du donateur . Gilles Carrez a toutefois proposé (amende- m ent n°1239) de ne pas supprimer ces réductions lorsque le donateur transmet une PME en pleine propriété et à la condition que les bénéficiaires s’engagent à conserver l’entreprise, par le biais d’un pacte d’actionnaires. L’article 4 a été adopté. Après l’article 4 , le rapporteur a fait adopter un amendement (n°1240) qui vise à inciter à déclarer fiscalement les dons manuels . Il est proposé que le don soit valorisé à sa date de publicité. En revanche, s’il n’est révélé que dans le cadre de la succession, il sera valori- sé à sa valeur à la date de la succession. L’amendement rend obligatoire la révélation du don dans le délai d’un mois suivant le décès qui ouvre la succession. François Baroin a obtenu le vote d’un amen- dement (n°1547) qui renouvelle l’exonération applicable aux sommes d’argent tous les dix ans, dans la limite de 30000euros. Elle n’était jusqu’à présent applicable qu’une seule fois. Par ailleurs, la limite d’âge est supprimée (article 4 ter nou- veau). Lors de la 2 e séance du 10juin, un article additionnel a été voté pour augmenter le taux d’imposition sur les contrats d’assurance-vie, de façon parallèle à ce qui a été fait sur les donations. Le taux d’imposition, qui est de 20%, est majoré à 25% (amendement n°1241). ■ Un amendement sur les OPCI Olivier Carré a soutenu avec succès un amendement (n°1243) pour reporter la date butoir permettant aux SCPI de se transfor- mer en OPCI. Cette date serait fixée au 30juin2013 (délai prévu à l’article L.214-84- 2 du code monétaire et financier). L’article 5 concerne les pactes d’actionnaires dits Dutreil permettant l’exonération d’ISF à hauteur des trois quarts de la valeur des parts ou actions, sous réserve d’un engage- ment collectif de conservation d’une durée de 6 ans. Il a été voté. Puis a été adopté un amendement concer- nant le financement du logement social outre-mer (n°1561 du Gouvernement). Il vise à maintenir à 40000euros ou 15% du revenu imposable le plafond d’imputation applicable à la seule réduction d’impôt men- tionnée à l’article 199 undecies C du CGI (logements sociaux). Le plafond de 36000euros ou 13% du revenu net impo- s able resterait applicable aux autres réduc- tions d’impôt pour investissement outre- mer. L’article 6 vise les trusts. Gilles Carrez explique que l’article vise à réintroduire l’ensemble des biens dans le champ de l’ISF et des droits de mutation. Lors de la 3 e séance du 10juin, les débats se sont poursuivis sur l’article 6 sur l’imposition des sociétés. Tous les amende- ments de l’opposition ont été repoussés. L’article 7 concerne une taxe sur les entre- prises pétrolières. Après le vote de plusieurs articles visant des sujets divers comme l’intéressement, les députés ont examiné les articles relatifs à l’équilibre des ressources et des charges. À cette occasion sur l’article 10 , François Baroin a indiqué qu’une grande partie des services du ministère de l’intérieur devait être relogée dans le 12 e arrondissement avec un bail de 11 ans. Ce bail ne doit pas dépasser la norme de 400euros le m 2 , norme que l’Etat doit appli- quer et que le ministre propose de faire adopter pour le Conseil d’Etat. À l’occasion du vote de l’amendement n°1572, le ministre précise que le Conseil d’Etat doit quitter le Louvre des entreprises pour s’installer rue de Richelieu. Le bail des locaux actuels a été résilié de façon anticipée car il ne répondait plus aux normes. Le nou- veau loyer rue de Richelieu sera de 395€. Le bail comporte une option d’achat. ■ Les modalités de fin du bouclier fiscal L’article 13 organise les modalités d’abrogation du bouclier fiscal, qui doit fonctionner pour la dernière fois en 2011 pour le plafonnement des impositions por- tant sur les revenus de 2010, puis en 2012 par imputation sur la cotisation d’ISF. Christian Eckert attaque le débat en constatant que si cela s’explique par une volonté de ne pas adopter de disposition rétroactive, la sup- pression de la 1 e tranche a bien une portée rétroactive. Charles de Courson approuve ce dispositif car il n’était pas possible d’abroger le bou- clier fiscal de façon brutale. Jérôme Cahuzac soutient alors un amende- ment (n°436 et438) pour modifier le calcul du revenu fiscal de référence, mais il n‘a pas été suivi. Divers amendements proposant la suppres- sion immédiate du bouclier fiscal (par exemple n°253 défendu par Sandrine Maze- tier) n’ont pas été adoptés. L ’article 13 a été voté avec amendements rédactionnels. ■ Modification de la redevance sur les bureaux en Ile-de-France Lors du débat sur l’article 14, Yves Vande- waelle s’est fait l’écho des préoccupations des professionnels relatifs à la redevance sur les bureaux et il demande (amendement n°1254) un lissage de la hausse. Il observe en particulier que le zonage est sans lien avec la qualité de la desserte. Le député indique que “ces redevances met- tent localement en péril le marché de l’immobilier d’entreprise, soit en rompant l’équilibre économique des opérations en grande couronne, où les loyers sont plus bas et donc l’impact de la redevance d’autant plus fort […], soit en bloquant les néces- saires travaux de rénovation du parc parce que leur rentabilité devient insuffisante. Plus les loyers sont bas, plus l’impact de la rede- vance est fort.” Il redoute une paralysie de l’immobilier d’entreprise dans certains sec- teurs comme la vallée de la Seine yvelinoise ou Saint-Quentin-en-Yvelines. Il propose de redéfinir le zonage et de calculer la redevan- ce en pourcentage du montant du loyer. L’article 14 concerne en réalité un autre sujet, celui du plafonnement de la taxe foncière en fonction du revenu . René Dosière estime que le Gouvernement, en mettant en place de dispositif, montre peu d’empressement à modifier le calcul des valeurs locatives. Charles de Courson relève que ce plafonne- ment à 50% du revenu de référence va concerner 10000 personnes pour 7millions d’euros, soit 700euros par personne. Il s’agit de commerçants ou de professionnels indé- pendants qui ont fait une mauvaise année. 28juin2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Tarif en € par m 2 Tarif Zones I II III Bureaux 344 214 86 Locaux commer- ciaux 120 75 30 Locaux de stocka- ge 52 32 13 Tarif pour la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France Le député se demande si la mesure est vrai- ment nécessaire. Gilles Carrez a fait voter deux amende- ments. Le n°1248 qui crée un seuil de reve- nu fiscal de référence et le n°1249 qui exclut du dispositif les assujettis à l’ISF. L’amendement n°1250, également adopté i ntroduit un “plafonnement à taux gelé” pour que ce ne soit pas le budget de l’Etat qui prenne en charge les dégrèvements dus à des hausses de taxe foncière décidées par les collectivités locales. Enfin, l’amendement 1251 intègre dans le calcul les taxes spéciales d’équipement. L’article 14 a été voté. L’amendement 1252, vise à rétablir l’exonération de taxe foncière dont bénéfi- cient les propriétés des régions qui avait été fortuitement abrogée par la loi de finances pour 2011. Il a été voté. Revenant sur la question des taxes sur les bureaux, Gilles Carrez reconnaît que la hausse a été de 40% du fait de l’actualisation des valeurs qui n’avait pas été faite depuis 1 0 ans. Il suggère que la hausse soit lissée sur trois ans. Guy Malherbe soutient cette proposition, en suggérant que soit également revue la défi- nition des aires urbaines. Yves Vandewaelle cite l’exemple de la ZAC de Mantes Innovaparc, en face du Val-Four- ré (commune de Buchelay) où la réforme a fait passer la redevance de 0 à 214euros le m 2 , soit “l’équivalent de la charge foncière vendue par l’aménageur, l’établissement public d’aménagement Mantois Seine Aval!”. L’opération est donc bloquée. Gilles Carrez indique que le préfet de la région Ile-de-France (M.Canepa) a été saisi et qu’il va constituer un groupe de travail s ur le zonage. L’amendement a été adopté avec sous- amendement n°1532 qui étend la durée du lissage pour les communes dont le change- ment de zonage est de deux catégories et avec le sous-amendement n°1541 qui pré- voit, explique Philippe Vigier, “au-delà d’une période de trois années, une seconde période de façon à avoir une augmentation acceptable”. En conclusion sur ce point, le rapporteur général a indiqué: il vaut mieux débloquer les opérations, quitte à avoir une recette un peu moins importante, et cette recette mon- tera ensuite en régime. L’article qui a été voté est le n°14 quater (voir encadré page précédente). L’article 15 vise à apporter un assouplisse- ment au régime de détention des biens pro- fessionnels au titre de l’ISF. François Baroin explique que l’article propo- se que la condition tenant au seuil minimum de 25% des droits financiers et des droits de vote attachés au titre, qui est actuellement cumulative, devienne alternative. Il propose, dans l’amendement n°1584, d’apprécier ce seuil de 25% au regard des seuls droits de vote détenus par le contribuable. L’amendement a été voté ainsi que l’article. L’article 16 a été voté en l’état. Selon l’exposé des motifs, il s’agissait de limiter les possibi- lités d’optimisation de l’ISF dont sont rede- vables les contribuables non-résidents en excluant les créances qu’ils détiennent dans les sociétés à prépondérance immobilière de la valorisation de leurs parts dans ces mêmes sociétés. L’article 17 vise à instituer une taxation des résidences secondaires des non-résidents. Gilles Carrez a obtenu le vote d’un amende- ment (n°1255) qui prévoit que la taxe ne pourra pas s’appliquer dès lors que le non- résident tire plus de la moitié de ses revenus de sources françaises (au lieu de 75% com- me cela était prévu dans le texte du Gouver- nement). Cette taxe, dont l’objectif est de faire partici- per les contribuables qui n’ont pas leur domicile fiscal en France au financement des services publics nationaux dont ils bénéfi- cient directement ou indirectement au titre 28juin2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Modification de la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France >La rédaction actuelle de l’article L 520-3 donne un tarif de base pour les bureaux puis un abattement à effectuer de 65% pour les locaux commerciaux et de 85% pour les locaux de stockage. La rédaction proposée effectue directement le calcul (voir tableau page précédente) mais abou- tit au même résultat, arrondi à l’euro. >Les surfaces de référence sont modi- fiées. Jusqu’à présent, il est fait usage de la “surface utile de plancher prévue pour la construction”. Désormais, il doit être fait référence à la “ surface de construction prévue à l’article L.331- 10” du code de l’urbanisme. Cet article concerne la taxe d’aménagement. Cette surface s’entend “de la somme des sur- faces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies.” >Les surfaces de stationnement qui étaient intégrées dans le champ d’application de la redevance par l’article L 520-7, en seraient désormais expressé- ment exclues. Par ailleurs, à l’article L 520-1 qui définit le champ d’application de la redevance, ne figurent plus les annexes. >Le nouveau dispositif prévoit un méca- nisme de lissage pour les communes qui perdent leur éligibilité soit au titre de la dotation de solidarité urbaine (DSU), soit au titre du bénéfice du fonds de solidarité des communes de la région d’Ile-de-France. La 1 e année suivant la perte de leur éligibilité, elles ont droit à un abattement des 3/4 de l’augmentation de la redevance liée à la perte d’éligibilité. La 2 e année, l’abattement est de moitié et la 3 e année, l’abattement est d’un quart. >Le texte voté prévoit aussi un mécanis- me de lissage temporaire de la hausse de la redevance, soit sur 3 ans, soit, si la hausse a été plus brutale, sur 6 ans. Lissage sur 6 ans Le lissage sur 6 ans, plus avantageux, concerne deux situations - Pour les locaux de bureaux dans des communes qui étaient éligibles à la DSU suivant le système avant la réforme de 2010 et qui sont désormais dans la 1 e cir- conscription, il est prévu un abattement de2011 à2015. L’abattement est dégres- sif. Il est de 5/6e, la 1 e année, puis des 2/3, de la moitié, du tiers et enfin d’1/6e la dernière année. - Le même régime s’applique pour les bureaux situés dans des communes qui ne relevaient pas de la redevance dans le régime précédent mais qui sont en 2 e cir- conscription dans le régime de 2010. Le lissage sur 3 ans concerne un nombre plus divers de situations: - pour les bureaux situés dans les 10 e , 11 e 18 e , 19 e et 20 e arrondissements, le lissage est pratiqué sur une durée plus courte. Il doit s’appliquer de2011 à2013. Il est des 3/4 la 1 e année, de moitié la seconde et d’1/4 la 3 e année. - pour les communes qui étaient dans la 2 e circonscription dans le régime ancien et qui sont passées dans la 1 e circonscrip- tion dans le régime de 2010, le lissage est également appliqué entre2011 et2013. de leur propriété et ce, à proportion de leurs capacités contributives. En contrepartie, le texte prévoit la suppression de la taxation forfaitaire à l’impôt sur le revenu prévue à l’article 164 C du CGI et assise sur la valeur locative réelle des habitations dont dispo- sent ces mêmes contribuables. L ’article 17 a été voté. Un débat a eu leu sur le régime de l’imposition forfaitaire par le prélèvement libératoire . Philippe Vigier souligne qu’il existe un gros écart entre la taxation dont peut bénéficier le contribuable par ce prélè- vement libératoire (31,3%) et la dernière tranche du barème de l’impôt sur le revenu qui est, avec les prélèvements sociaux de 53,3%. Il propose en conséquence (amende- ment n°1484) de soumettre l’ensemble des revenus du capital (dividendes, placements à revenu fixe, plus-values de cession sur valeurs mobilières et plus-values immobi- lières) au régime de droit commun, à savoir le barème de l’impôt sur le revenu. Son amendement a été repoussé mais Charles de Courson a souligné que cela posait un pro- blème de fond, évoquant une question de justice fiscale lorsque certains revenus du patrimoine sont au barème (comme les reve- nus fonciers) alors que les autres ne le sont pas (plus-values immobilières, plus-values mobilières et dividendes). Olivier Carré a proposé (amendement n°1462) de libérer du foncier constructible en changeant le régime de taxation des plus- values immobilières pour éviter d’inciter les personnes à garder le plus longtemps pos- sibles les terrains constructibles, mais il l’a finalement retiré. Michel Piron a proposé de créer une tranche supplémentaire à l’impôt sur le revenu à 46% pour le revenu dépassant 150000euros par part (amendement n°2). Charles de C ourson propose de façon similaire une tranche à 45% (amendement n°1499), com- me l’ont fait les Allemands. Il suggère en parallèle de relever progressivement le taux du prélèvement forfaitaire libératoire. Mais le ministre, à 5heures du matin, a indiqué que cette proposition ne relevait pas du cadre de la loi de finances rectificative. Il pré- fère par ailleurs réfléchir à la création d’une “contribution exceptionnelle sur les reve- nus” et il annonce la création d’un groupe de travail pour l’étudier. L’amendement a donc été retiré par Michel Piron et le débat sur ce point renvoyé au projet de loi de finances pour 2012. Charles de Courson a maintenu le sien, qui a été rejeté. Un autre amendement a été voté (n°1467) concernant l‘investissement dans les PME. Signalons également un amendement de Charles de Courson (n°1480) qui vise les versements effectués dans le cadre de lISF- PME . Il propose que le plafond des verse- ments ne s’applique pas aux souscriptions au capital des entreprises solidaires du sec- teur immobilier répondant à certaines conditions: agrément des pouvoirs publics, exercice de l’activité sur l’ensemble du terri- toire national, absence de distribution des dividendes, loyers en pratique inférieurs au prix du marché. Cela permettrait, ajoute le 28juin2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . 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L’article 20 a été voté avec amende- ments rédactionnels. L’article 21 qui traite des tarifs d’électricité a été voté avec un amendement de Michel Diefenbacher s’agissant de la répercussion sur les consommateurs de la contribution pour le service public de l’électricité. Le Gouvernement devra respecter les proposi- tions de la CRE. ■ Un nouveau Fonds logement François Baroin a aussi fait adopter un amendement n°1566 (devenu article24) crée un Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement . Il sera géré par la CGLLS. Il doit financer des actions d’accompagnement personnalisé de per- sonnes reconnues prioritaires et auxquelles un logement doit être attribué en urgence. Complété par l’amendement n°1566, cet article prévoit que le fonds sera alimenté par le produit des astreintes dues par l’État au titre de la mise en œuvre du droit au loge- ment opposable. Le débat s’est achevé à 6h40. Le 14juin lors des explications de vote, Pier- re-Alain Muet a notamment critiqué le fait qu'en 2012, le montant du bouclier fiscal sera déduit du montant de l’ISF au lieu de donner lieu à un chèque de remboursement. Par la voix de Charles de Courson, le Nou- veau Centre se réjouit de la suppression du bouclier fiscal qui a été votée à l’unanimité. Il regrette toutefois que le Gouvernement n’ait pas souhaité créer une nouvelle tranche d’impôt sur le revenu. Jérôme Chartier approuve la réforme, notamment car elle permet de réduire le taux d’imposition dans une période où les taux des emprunts d’Etat ont fortement diminué. L’ensemble du texte a été voté. ● Nicole Bricq suspecte la sincérité de l'équilibre de la réforme car une partie des recettes est constituée de ressources non pérennes provenant de la cellule de régula- risation fiscale. Elle estime par ailleurs que l'ISF est un impôt juste car déclaratif. Elle préconise, pour l'améliorer, d'en élargir l 'assiette. Fabienne Keller soutient la création d’une tranche supplémentaire d’impôt sur le reve- nu notamment car les écarts de revenus ont fortement augmenté. Robert del Picchia , en tant que sénateur représentant les Français hors de France, demande la suppression de l'article qui a institué une taxe sur les résidences secon- daires des non-résidents. Ce logement per- met à ces Français de conserver un lien avec leur pays. Jean-Jacques Jégou observe que, du fait du décalage d'année de la suppression du bou- clier fiscal, la réforme ne sera pas équilibrée en 2011 mais coûtera 200millions. François Rebsamen critique aussi l'absence d'équilibre de la réforme. François Fortassin estime qu'il faudrait réformer les bases des valeurs locatives cadastrales. François Baroin répond que l'allégement de la fiscalité sur le stock de patrimoine est compensé par son aggravation sur le flux. L'article 1er qui modifie le régime de l'ISF. Mireille Schurch a défendu l'amendement (n°59) de suppression de l'article, l'ISF ne touchant, explique Yvon Collin, que 2% des contribuables. Cet amendement a été repoussé. Une série d'amendements a ensuite proposé - sans succès - de majorer les taux de l'ISF, comme l'amendement n°60 défendu par Thierry Foucaud. ■ Une nouvelle tranche à l’IR? Jean Arthuis a (amendement n°51) expliqué qu'il n'adhérait pas à cette réforme et qu'il préconisait la suppression conjointe de l'ISF et du bouclier fiscal. Il critique la réforme d'abord parce qu'elle n'est pas équilibrée financièrement mais aussi parce que la Fran- ce est le seul à conserver ce type d'impôt. Un autre amendement (n°109) défendu par Alain Fouché vise à assujettir les œuvres d'art à l'ISF. Yvon Collin suggère de limiter à 300000euros l'abattement de 30% appli- cable sur la résidence principale (amende- ment n°210) ou encore de créer une 3e tranche dans le barème de l'ISF, à 0,75% au- delà de 16millions d'euros (n°211). 28juin2011 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S Le PLF rectificative au Sénat Les sénateurs ont abordé le 21juin l'examen du projet de loi de finances rectificative voté par les députés. De nombreux articles ont été adoptés sans modifications. François Baroin se félicite que le texte adop- t é soit le fruit d'un travail collectif. Il justifie la réforme de la fiscalité du patrimoine notamment par la forte hausse des prix de l'immobilier, la baisse des taux de rende- ment réels des actifs. Il ajoute que les moda- lités déclaratives seront moins inquisito- riales. La réforme se présente par une sup- pression du bouclier fiscal et du plafonne- ment de l'ISF. L'imputation obligatoire du bouclier sur l'ISF interviendra, sur décision de l'Assemblée, dès 2011 et le bouclier sera supprimé dès 2012. Pour éviter que le barè- me de l'ISF soit confiscatoire, il est revu. La première tranche (800000 – 1300000euros) est supprimée. Le seuil est donc, dès cette année, fixé à 1,3million d'euros, ce qui per- met de faire sortir 300000 contribuables du champ d'application de l'ISF. Entre 1,3 et 3millions, les modalités de déclaration sont simplifiées et le taux abaissé à 0,25%. Au- delà de 3millions (30000 contribuables), le taux est réduit à 0,5%. Une décote est pré- vue pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4million ou entre 3 et 3,2millions d'euros. Cet abaissement de la fiscalité sur le stock de patrimoine est financé, explique le ministre, par un alourdissement de la fiscalité sur le flux de patrimoine. Une majoration de la fis- calité est prévue pour les donations et suc- cessions des hauts patrimoines, sur une contribution des non-résidents et sur l’instauration de plusieurs dispositifs de lut- te contre l’évasion fiscale internationale. Il ajoute que, sur amendement voté à l'Assemblée, le dispositif autorisant les dons familiaux de 30000euros en exonération de droits, qui n'était possible qu'une seule fois, devient réalisable tous les dix ans. Le délai de rappel des donations est porté de 6 à 10 ans. ■ Vers une contribution excep- tionnelle Par ailleurs, il se dit ouvert à une suppres- sion de la taxe sur les résidences secondaires pour les non-résidents, qui a été adoptée à l'Assemblée. Il évoque également le disposi- tif visant à « mettre un terme aux situations dans lesquelles des non-résidents échappent à l’ISF en plaçant leurs biens immobiliers dans une SCI criblée de dettes ». François Baroin confirme son intention de m ettre en place, d'ici la fin du mois de juillet, un groupe de travail pour réfléchir à la créa- tion d'une contribution exceptionnelle sur les revenus , mais il n'est pas favorable à la création d'une nouvelle tranche d'imposition de l'impôt sur le revenu. Le rapporteur général, Philippe Marini , observe que de 23 articles au départ, le texte sorti de l'Assemblée en comporte 62. Il approuve le principe de la réforme de la fis- calité du patrimoine. Son cadre étant bien précisé, il n'a pas lieu de proposer des réformes sur la fiscalité des revenus. François Marc en revanche critique la poli- tique de diminution des recettes fiscales. Il déplore qu'on « continue à privilégier 0,01% des ménages et on fait délibérément le choix de la rente ». Il cite le rapport de 2011 du Conseil des prélèvements obligatoires selon lequel le nombre des départs de France de contribuables assujettis à l'ISF n'a pas dimi- nué. Aymeri de Montesquiou approuve la sup- pression du bouclier fiscal mais regrette que la réforme de l'ISF ne soit pas allée jusqu'à sa suppression. Il regrette « le manque d’ampleur de la réforme, qui aurait dû être une réforme d’ensemble de la fiscalité fran- çaise ». Charles Guéné , qui soutient la réforme, indique que les plus gros patrimoines dépassant 16millions d'euros, qui bénéfi- ciaient du bouclier fiscal, paient aujourd’hui 0,22% en moyenne. Ils paieront demain 0,5% avec le texte proposé. Pour compenser la suppression envisagée de la taxe sur les résidences secondaires des non-résidents, il propose une atténuation du lissage proposé par l’Assemblée Nationale pour le retour de six à dix ans de la période de donation, ainsi qu’une majoration sup- plémentaire des droits de partages. François Zocchetto exprime des doutes sur l'équilibre budgétaire de la réforme . Il sou- haite, rappelant le triptyque de réforme, la suppression totale de l'ISF et la création d'une tranche supplémentaire à l'impôt sur le revenu. Il propose en plus la majoration de 1% des droits de mutation. Philippe Marini demande à Jean Arthuis de retirer son amendement, la réforme propo- sée étant prématurée…, demande confirmée par le ministre. Quant au plafonnement de l'abattement sur la résidence principale, François Baroin n'y est pas favorable car « il serait discriminatoire dans les zones où le m arché immobilier est très tendu, en parti- culier à Paris » et que « la justification de l’abattement tient à la nature non spéculati- ve de la résidence principale. » Jean Arthuis a néanmoins maintenu l'amendement, qui a été rejeté. Tous les autres amendements ont été retirés ou repoussés et l'article 1 er a été voté en l'état. Nicole Bricq a proposé (amendement n°144) de réduire le montant du plafond global des niches fiscales à 15000euros au lieu de 18000euros actuellement. Mais elle n'a pas été suivie. L'article 1er bis permet une simplification des mesures de déclaration de l'ISF à propos des redevables qui bénéficient de l'ISF-PME, qui disposeront « d’un délai complémentai- re de production des preuves de leur décla- ration d’investissement, conformément aux nouvelles modalités déclaratives mises en œuvre » ainsi que l'explique Philippe Mari- ni. L'article a été voté. L'article 1er ter qui selon Nicole Bricq est « un article de convenance pour quelques investisseurs » permet, selon le rapporteur général, aux contribuables qui ont vendu les parts des sociétés dont ils avaient pris un engagement de conservation de procéder au remploi des sommes, pour leur valeur nette d'impôts payés sur le prix de cession. L'article a été adopté en l'état. L'article 1er quater qui vise les modalités d'abrogation du bouclier fiscal a été voté sans modification. L'article 2 majore les droits de mutation à titre gratuit sur les deux dernières tranches du barème. Il a aussi été adopté sans chan- gement. L'article 3 allonge à 10 ans le délai de rappel des donations avec un dispositif de lissage élaboré par les députés. Or Philippe Marini, anticipant la suppression de la taxe sur les résidences secondaires des non-résidents, indique qu'il va falloir trouver 176millions de recettes supplémentaires. Il propose de modifier le système de lissage et d'augmenter de 1,1% à 2,5% (au lieu du taux de 2,2% proposé par les députés) le droit de partage (amendement n°223). L'amendement, appuyé par le ministre, a été voté, ainsi que l'article. En conséquence, à titre d'exemple l'abattement de 20% qui devait jouer pour les donations entres 6 et 7 ans est remplacé par un taux de 10%. Les autres taux ont aus- s i été réduits de moitié. L'article 4 vise les réductions de droit sur les donations liées à l'âge . Philippe Dominati rappelle que ce dispositif est une incitation à accélérer la transmission des patrimoines et il propose son maintien pour les seules donations en pleine proprié- té (amendement n°168). Philippe Marini s'y oppose car la suppression de la réduction vise à financer l'équilibre de la réforme et Philippe Dominati l'a retiré. L'article a donc été adopté. S'agissant de l'article 4 bis , qui concerne la déclaration des dons manuels , le rapporteur général a fait adopter un amendement (n°1) qui fixe à 15000euros le seuil à partir duquel le don manuel doit être déclaré suivant les nouvelles modalités; en deçà de 15000euros, les modalités nouvelles s'appliqueront. L'article a ensuite été voté. Ainsi que l'article 4 ter. À l'article suivant qui traite des contrats d'assurance-vie , Philippe Marini a demandé que le taux d'imposition des gros contrats (au-delà de 908000euros) soit majoré de 5 points de façon parallèle à ce qui a été voté pour les droits sur les donations, afin de ne pas accentuer l'avantage fiscal dont bénéfi- cie l'assurance-vie (amendement n°2). Il a été voté contre l'avis du Gouvernement, ain- si que l'article. ■ Pas de délai supplémentaire pour la transformation des SCPI L'article 4 sexies tend à prolonger le délai pendant lequel les SCPI peuvent se transfor- mer en OPCI en franchise d'impôt. Dans le droit existant, cette échéance est fixée au 18avril 2012. L'article propose de reporter d'une année le délai pour la tenue de l'assemblée générale et de deux années pour la réalisation effecti- ve de l'opération de transformation. Or Phi- lippe Marini estime que, même si les textes d'application ont pris du temps pour être publiés, ce report ne serait pas une bonne chose « car une période de près de dix ans pourrait s’écouler entre la création juridique des OPCI et la transformation des SCPI. » Il ajoute « depuis l’origine des OPCI, il a tou- jours été dit que leur vocation était de regrouper les autres formes juridiques en vue d’aboutir à plus de fluidité du marché et à plus de liquidités et de mieux maîtriser les risques d’évaluation de ces éléments de patrimoine. » L es sénateurs ont suivi leur rapporteur général et l'article a été supprimé (vote de l'amendement n°4). L'article 5 contient un dispositif d'assouplissement du pacte Dutreil , que le rapporteur général juge modéré en permet- tant à un nouvel arrivant de suppléer l'engagement de conservation d'un action- naire sortant. L'article a été voté en l'état. Philippe Marini a proposé ensuite la sup- pression de l'article 5 bis qui revient sur le coup de rabot apporté dans la précédente loi de finances sur l'investissement outre mer. Il déplore qu'il soit remis en cause alors que beaucoup d'énergie avait été déployée pour le faire adopter. Le ministre se déclare toute- fois hostile à la suppression en rappelant qu'il avait été décidé de sortir le logement social outre mer du dispositif du rabot sur les niches fiscales. Le rapporteur s'est rendu aux arguments du ministre et a retiré l'amendement. En dépit de l'argumentation de Jean Arthuis qui souhaite réduire la défis- calisation outre-mer « il y aura peut-être moins de 4x4 outre-mer » ajoute-t-il, mais il n'a pas convaincu ses collègues et l'amendement 107 du groupe CRC qui pro- posait la réduction de l'avantage fiscal a été repoussé. Et l'article 5 bis a été voté. L'article 6 vise les trusts . Il a été voté avec quelques amendements. Les débats se sont poursuivis lors de la séan- ce suivante du 22juin. Après l'article 6 , Gérard Cornu a obtenu le vote d'un amendement qui concerne la transformation d'entreprises individuelles en entreprises individuelles à responsabili- té limitée (EIRL). Or explique le sénateur, actuellement, « une entreprise individuelle qui se transforme en EIRL doit réévaluer son actif, notamment l'immobilier ainsi que le fonds de commerce, et elle est imposable sur la plus-value de l'année de transformation. » Il propose que la transformation devienne un « non-événement » fiscal et comptable (amendement n°161). Après l'article 7 ter , Philippe Marini propose 28juin2011 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S de revenir sur un oubli commis lors de la réforme de la taxe professionnelle . Une compensation pour perte de recettes a été prévue lors de cette réforme, pour les com- munes et les syndicats de communes dont les recettes sont budgétaires, mais il n'a pas été prévu pour les syndicats de communes d ont les recettes sont fiscalisées. D'où une distorsion de situation, au détriment de ces syndicats de communes, auquel il propose de remédier. En complément, il propose dans le même amendement, un dégrève- ment total de contribution foncière des entreprises, ou CFE, au titre des années2010 et2011. Ce dégrèvement explique le rappor- teur «bénéficierait à des entreprises modestes et à des artisans, est destiné à annuler la fraction de CFE indûment payée par les entreprises, compte tenu de l'augmentation des taux syndicaux de la contribution induite par la réforme de la taxe professionnelle ». Le dégrèvement est prévu à titre temporaire: intégral pour2011 et2012, mais dégressif de2013 à2014. L'amendement (n°19) a été voté. Lors de la séance suivante du 23juin, les sénateurs ont poursuivi l'examen des articles concernant les affectations budgé- taires, puis les dispositions permanentes avec l'article 13 qui prévoit les modalités d'abrogation du bouclier fiscal . Marie-Fran- ce Beaufils critique le dispositif proposé en estimant que la suppression du bouclier n'a comme objectif que de diminuer l'ISF. Elle indique que sur les 20000 bénéficiaires du bouclier fiscal, les non redevables de l'ISF se sont vus rembourser 5,5millions d'euros, soit 632euros par an par contribuable. À l’inverse, quelques milliers de contribuables perçoivent « 99% du bénéfice de la mesure, soit 580millions d'euros, ce qui fait une moyenne de plus de 75000euros de restitu- tion par redevable ». Elle propose une modi- fication du texte, mais son amendement (n°83) a été repoussé et l'article 13 a été voté sans changement. ■ Taxer les logements vacants? Après l'article 13, Jean-Marc Todeschini pro- pose de doubler la taxe sur les logements vacants en indiquant que « dans les huit agglomérations où elle a été mise en place en 1998, la vacance y a baissé jusqu'à cinq fois plus vite que dans les pôles urbains ne dis- posant pas de la taxe sur les logements vacants. » Mais cet amendement (n°117) a été repoussé, Philippe Marini indiquant notamment que l'efficacité de la mesure sur la remise sur le marché de logements lui paraissant incertain. L'amendement suivant (n°116) vise le régi- me du PTZ+ et propose de recentrer sa déli- vrance sur les ménages sous condition de ressources, tout en majorant son montant. Ainsi, explique Jean-Marc Todeschini « le bénéfice du PTZ+ serait réservé aux seuls m énages dont les ressources sont inférieures aux plafonds d'éligibilité à un logement social; le montant maximal du prêt octroyé serait également porté à hauteur de 50% du coût total de l'opération. » Philippe Marini rappelle que le PTZ+ n'a pas encore un an d'existence et qu'il est pré- maturé de le modifier à nouveau. L'amendement a été rejeté. Nicole Bricq propose (amendement n°114) d'engager la réforme des valeurs locatives pour les locaux d'habitation ou (n°114) de majorer de 10% les plafonds ouvrant droit, pour les ménages, à un dégrèvement de la taxe d'habitation. Philippe Marini indique que la réforme est en cours mais a débuté par les locaux professionnels. Ces amende- ments ont été repoussés. L'article 14 institue le nouveau plafonne- ment de la taxe foncière en fonction des revenus. Il a été voté en l'état. Même vote pour l'article 14 ter qui concerne l'exonération de taxe foncière d'immeuble appartenant aux régions. ■ Redevance bureaux L'article 14 quater réforme le régime de la redevance pour création de bureaux . Nico- le Bricq rappelle que la redevance pour créa- tion de bureaux a été entièrement rénovée. Ses tarifs, qui n'avaient pas progressé depuis 1989, ont été actualisés. Elle suggère (amen- dement n°119) de revoir complètement le zonage notamment car elle considère que le nouveau zonage est défavorable aux com- munes les plus pauvres de l'est parisien. Elle propose par ailleurs (n°217) d'introduire deux arrondissements (le XII e et le XIII e ) dans le dispositif de lissage de la hausse de la redevance, qui n'avaient pas été inclus dans l'amendement proposé par Gilles Car- rez à l'Assemblée. Il s’agit, ajoute la sénatri- ce, d'éviter de contrecarrer le développe- ment de la ZAC Rive Gauche. Mais ces argu- ments n'ont pas convaincu et les amende- ments ont été rejetés. Toutefois, le rappor- teur général a proposé (amendement n°242) d'affecter une partie à la région Ile-de-Fran- ce, à titre temporaire, une fraction du pro- duit de la taxe affectée à la Société du Grand Paris. Sa proposition a été adoptée et l'article ainsi modifié, a été voté. Quelques articles ont ensuite été adoptés concernant la fiscalité locale et leur gestion par les communes. L'article 15 qui concerne les conditions d'exonération des biens professionnels au t itre de l'ISF a été modifié (amendement n°12) pour supprimer les modifications qui avaient été introduites par les députés. L'article 16 a été voté en l'état. ■ Pas de taxation des résidences secondaires des non-résidents Avec l'article 17 , les sénateurs ont abordé la question de la création de la taxe sur les rési- dences secondaires pour les non-résidents . Claudine Lepage a défendu l'idée de suppri- mer l'article, dénonçant une volonté de trai- ter de « vaches à lait » les Français établis hors de France et une « stigmatisation des Français de l'étranger ». Les travaux ont repris l’après-midi. Christophe André Frassat prend le relais de la demande de suppression de cet article, attendue par « 2,5millions de personnes dans le monde » ajoutant que « nos compa- triotes qui ont un logement en France et n'en tirent aucun profit, puisqu'ils ne le mettent pas en location, et qui payent un maximum de taxes avec le régime fiscal de la résidence secondaire ». Le ministre accepte la suppres- sion dans la mesure où des mesures de com- pensation en recettes complémentaires ont été trouvées. Les amendements de suppres- sion (n°27 et150) ont été votés. Sur l'article 17 ter , un phénomène peu fré- quent; Philippe Marini a défendu un amen- dement (n°26) de suppression de l'article qui élargit le dispositif ISF-PME, le rappor- teur jugeant que l'article aboutit à creuser une niche fiscale. Il a reçu le soutien du groupe CRC, Bernard Vera ayant déposé un amendement identique (n°90). Ils ont été votés contre l'avis du ministre. Le rapporteur général a proposé ensuite de supprimer l'article 17 quater qui crée une nouvelle niche fiscale pour l'investissement outre-mer en faveur des fonds de proximité. L'amendement (n°13) a été approuvé par le ministre mais il n'a pas été adopté. L'article 17 quinquies a également fait l'objet d'une demande de suppression par le rap- porteur général (amendement n°14) au titre de la lutte contre les niches fiscales. Mais Nicole Bricq fait observer que la mesu- 28juin2011 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S re « concerne les souscriptions au capital des entreprises solidaires, très actives dans le domaine du logement social. Très concrète- ment, l'application de cette mesure profite- rait directement aux personnes les plus défa- vorisées qui bénéficient de ces logements. » L'amendement de suppression a été voté. L'article 18 institue l'exit tax pour les contri- buables transférant leur domicile fiscal hors de France. Christian Cointat en demande la suppression (amendement n°159) notam- ment car le dispositif proposé est très com- plexe et susceptible de détournement et contraire au principe de liberté de circula- tion des capitaux. Mais Philippe Marini explique que cette taxe participe au financement de la réforme de la fiscalité du patrimoine et elle ne vise qu'à sanctionner des comportements frauduleux. S'agissant des OPCVM, le ministre explique qu’il s’agit de « taxer les entrepreneurs qui voudraient utiliser des sociétés d'investissement à capital variable, des SICAV, ou des fonds communs de place- ment pour échapper à l'exit tax. Ces entre- preneurs seront taxés en France sur leurs plus-values au moment du transfert des titres dans la SICAV ou dans le fonds com- mun de placement. » Il ajoute que la taxe « a également pour objectif de dissuader les contribuables qui, en transférant leur domi- cile hors de France, projettent d'échapper à la taxation de leurs plus-values. » Christian Cointat a finalement retiré son amendement et l'article 18 a été voté. Après l'article 18, Nicole Bricq a proposé de majorer le taux du crédit d'impôt pour les dépenses de travaux de renforcement des habitations situées au sein du périmètre d'un plan de prévention des risques tech- nologiques (amendement n°151), mais elle n'a pas été suivie. Un article additionnel après l'article 19 a été voté (amendement n°163) pour permettre, jusqu'à fin 2014; l'expérimentation des contrats de partenariat de type crédit-bail pour des opérations liées aux besoins des services départementaux d'incendie et de secours, les SDIS. L'article 20 est celui qui institue la contribu- tion pour le financement de l'aide juridique de 35euros à l'occasion de l'introduction d'une instance en matière civile, commercia- le prud'homale, sociale ou rurale (juridic- tions judiciaires) ou devant une juridiction administrative. Répondant aux sénateurs qui en demandaient la suppression, Philippe Marini indique qu'il s'agit de financer la réforme de la garde à vue et qu'il existe des exonérations, notamment pour les per- sonnes bénéficiant de l'aide juridictionnelle. L'article a été voté avec quelques amende- m ents. ■ Taxation des terrains construc- tibles Christophe-André Frassa a proposé une modification de l'article 1396 du CGI qui permet aux collectivités locales de majorer la base de la valeur locative cadastrale des ter- rains constructibles situés dans les zones urbaines délimitées par un document d'urbanisme (carte communale, PLU ou PSMV). Or, explique le sénateur, l'administration fiscale considère que la majoration s'applique à une parcelle, et non à un ensemble de parcelles contiguës appar- tenant à un même propriétaire. En consé- quence, des propriétaires contribuables s'exonèrent de la majoration en procédant à un redécoupage de la parcelle pour laquelle cette majoration s'applique. Il propose donc de préciser; s'agissant de la majoration de surface, pour le calcul de la taxe, qui est réduite de 1000m 2 que « cette réduction s'applique à l'ensemble des par- celles contiguës constructibles détenues par un même propriétaire. » L'amendement (n°172) a été voté en dépit des réserves du ministre. L'article 21 concerne les tarifs d'électricité. Il prévoit une augmentation lissée de la contri- bution au service public de l'électricité. Il a été adopté en l'état. Nicole Bricq a défendu un amendement (n°157) pour demander au Gouvernement l'établissement d'un rapport sur le projet de fusionner l'impôt sur le revenu avec la CSG et l'instauration progressive d'un prélève- ment à la source de l'impôt sur le revenu. Le rapporteur général a émis un avis favorable et l'amendement a été voté en dépit de l'objection du ministre. L'article 24 est celui qui institue un Fonds national d'accompagnement vers et dans le logement pour le financement d'actions d'accompagnement personnalisé de per- sonnes reconnues prioritaires et auxquelles un logement doit être attribué en urgence (article L 300-2 du CCH). Thierry Foucaud suggère de supprimer l'article (amendement n°91), mais il n'a pas convaincu. Philippe Marini a précisé que ce Fonds visait à accompagner des personnes en difficultés et l'article a été voté. Thierry Foucaud a aussi demandé une majo- ration des sanctions applicables aux com- m unes qui n'appliquent pas la loi SRU (amendement n° 99). Mais sa proposition a été repoussée au motif, technique, qu'il s'agissait d'un cavalier budgétaire. L'article 25 qui vise à la CGLLS a été voté sans modification. Il corrige, avait précisé le rapport de Philippe Marini, l'article L.452-3 du CCH, qui énumère les ressources de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), pour préciser que le produit du prélèvement instauré par la loi de finances pour 2011 et codifié à l'article L.423-14, abonde un fonds géré par la Caisse, et non le budget de l'établissement. Avant de procéder au vote, le président de la commission des finances, Jean Arthuis a indiqué « À titre personnel, je suis déçu que l'on n'ait pas supprimé l'ISF et institué, en quelque sorte à titre de gage, une tranche additionnelle au barème progressif de l'impôt sur le revenu » et il s'est abstenu. Phi- lippe Marini juge en revanche la réforme équilibrée. Le groupe socialiste explique son vote contre. Selon Jean-Marc Todeschini « beaucoup ne paieront plus l'impôt de soli- darité sur la fortune en raison de la baisse des taux qui a été décidée, tandis que, avec la suppression du bouclier fiscal, d'autres verront le montant de leurs impôts divisé par quatre pendant deux ans. » François Baroin se félicite d'avoir « atteint un double objectif de justice, en supprimant le bouclier fiscal, et de compétitivité, en modi- fiant en profondeur notre fiscalité ». L'ensemble du projet a été adopté par 177 voix contre 152. 28juin 2011 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S Commission mixte paritaire Le texte du projet de loi ayant été voté par les deux assemblées, mais avec des divergences, une commission mixte paritaire va se mettre au travail dans les jours qui viennent. Il faut aussi prévoir un recours devant le Conseil constitutionnel, qui a été évoqué par plusieurs parlementaires. À suivre. Baux d’habitation HLM ■ Un locataire disposant d’un a utre logement, privé du droit au maintien dans les lieux (Cass. Civ. 3 e , 16juin2011, n° 743, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-18 814) Un office d'HLM avait délivré congé à un couple de locataires pour l'échéance du bail au motif qu'ils disposaient dans la commune d'un pavillon dont ils étaient propriétaires. Le bailleur avait ensuite assigné les locataires pour obtenir la validation du congé et l'expulsion. La cour d'appel lui avait donné raison et la Cour de cassation confirme la décision. « Mais attendu qu'ayant justement relevé qu'en vertu de l'article 1709 du code civil, un contrat de bail ne peut être perpétuel et que si l'article 40 de la loi du 6juillet 1989 exclut, en matière d'HLM, l'application de l'article 15 de la loi du 6juillet 1989 pour un congé à l'initiative du bailleur, cet article, ni aucun texte, n'interdit au bailleur HLM de délivrer congé en application de l'article 1736 du code civil, et retenu, à bon droit, que les époux L.pouvaient invoquer, conformément à l'article 4 de la loi du 1 er septembre 1948, applicable, par renvoi de l'article L 442-6 du CCH, le droit au maintien dans les lieux, la cour d'appel, qui a énoncé exactement qu'en application de l'article 10 9° de la loi du 1 er septembre 1948, n'ont toutefois pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des membres de leur famille ou des personnes à leur charge qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois, et constaté qu'il n'était pas discuté que les preneurs disposaient d'un vaste pavillon leur appartenant dans la commune édifiée sur trois niveaux et occupé par trois de leurs enfants sans qu'aucun bail n'ait été signé avec eux, a légalement justifié sa décision; Par ces motifs: rejette ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le jugement avait donné raison au preneur, mais la cour d'appel avait au contraire relevé que si l'article 15 de la loi de 1989 n'est pas applicable aux HLM, le droit commun permet au bailleur de donner congé en vertu des articles 1736 et suivants du code civil. C'est l'interdiction du bail perpétuel qui permet au bailleur de donner congé. En matière de bail HLM, la Cour de cassation rap- pelle que le droit au maintien dans les lieux est applicable par renvoi du CCH à l'article 4 de la loi de 1948. Or l’article 10 donne une lis- te de cas dans lesquels l'occupant peut être déchu du droit au maintien dans les lieux. L'article 10, 9° prévoit l'hypothèse du preneur qui dispose d'un autre logement ou qui peut le recouvrer en exerçant un droit de reprise. La jurisprudence est abondante sur cette ques- tion, pour des locataires qui relevaient directe- m ent de la loi de 1948. La question a pu se poser par exemple de savoir si le bailleur pou- vait invoquer la disposition d'une résidence secondaire du locataire pour justifier le congé. Un arrêt (Paris, 15 nov. 2001, D 2002, Somm. 1727) a considéré, pour des locataires âgés de 88 et 90 ans habitant un appartement à Paris depuis 1940, propriétaires en Bretagne d'une maison dans laquelle ils passent leurs vacances avec leurs enfants, que le congé qui leur est délivré n'est pas valable car l'abandon du logement à Paris qui leur serait imposé repré- senterait un déracinement préjudiciable à leur santé. Inversement, un autre arrêt, celui-ci de la Cour de cassation (Civ. 3 e , 27mai 2008, Administrer, janv. 2009, 41) a admis qu'une résidence secondaire peut correspondre aux besoins de l'occupant dès lors qu'un change- ment profond de ses conditions d'existence ne lui est pas imposé. Dans l'arrêt rapporté, la Cour de cassation relève que les locataires disposaient d'un autre logement dans la même commune, ce qui limite donc l'impact dans le changement d'habitudes que pourrait représenter le démé- nagement. Ils pouvaient en reprendre l'usage puisqu'elle était occupée par leurs enfants, « sans aucun bail ». Cela laisse entendre qu'une occupation formalisée par un contrat de location aurait pu constituer un obstacle à la reprise. Toutefois, l'article 10 9 e prévoit que le locataire dont le droit au maintien dans les lieux est contesté peut exercer son droit de reprise pour reprendre la disposition du local dont il est propriétaire. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Un locataire HLM qui est par ailleurs propriétaire d'un logement peut voir son droit au maintien dans les lieux contesté par son bailleur. Baux commerciaux ■ Condition d’immatriculation (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 8juin2011, n°09/20467) Un bailleur avait donné congé en fin de bail avec refus de renouvellement sans indemnité. Il invoquait le défaut d'immatriculation du preneur à la date de délivrance du congé. La société locataire avait été radiée d'office du RCS le 7février 2008 à la suite d'une ordon- nance du 31décembre 2007 du juge commis à la surveillance du registre. Or une ordon- nance du 14mai 2008 avait constaté que les motifs ayant présidé à la radiation étaient devenus sans objet et autorisé la société à pro- céder à sa réactivation, le changement de diri- geant devant être effectué au RCS sous quin- zaine de la notification. La cour d'appel valide néanmoins le congé: « Considérant […] qu'il ressort de l'extrait Kbis a u 18février 2009 produit que cette réactiva- tion auprès du RCS n'est intervenue que le 17février 2009; soit plus de quatre mois après la délivrance du congé; […] Que la société Mode Coiffure ne peut davan- tage soutenir que l'ordonnance du 14mai 2008 a annulé la radiation d'office inscrite le 7février 2008 et qu'elle aurait dès lors un effet rétroactif; que cette ordonnance du 14mai 2008, si elle a autorité de la chose jugée dès son prononcé, n'entraîne pas la réinscription automatique de la société au RCS; qu'il appar- tenait à la société Mode Coiffure de faire dili- gence après le prononcé de l'ordonnance du 14mai 2008 pour procéder à la réactivation de la société auprès du registre et d'effectuer les formalités sous quinzaine de la notification de l'ordonnance conformément aux termes de celle-ci; que l'ordonnance du 14mai 2008 n'était pas de nature à faire obstacle à ce que la SCI délivre congé le 23septembre 2008, que la société Mode Coiffure n'était pas à cette date immatriculée au RCS, peu important le fait qu'elle ait été à nouveau immatriculée à la date d'effet du congé ou qu'elle justifie d'une exploitation commerciale à la date du congé ». La cour valide donc le congé sans indemnité. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le preneur aura donc subi les conséquences de sa négligence en ne procé- dant pas à la réactivation de son inscription au registre du commerce dans le délai de quinzai- ne qui lui était imparti après l'ordonnance ayant autorisé cette réactivation. Droit de passage ■ Autorité de la chose jugée (Cass. Civ. 3 e , 16juin2011, n°740, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-18925) Un propriétaire souhaitait obtenir reconnais- sance d'un droit de passage en invoquant un état d'enclave. N'ayant pas obtenu satisfac- tion dans une première procédure, il avait effectué une nouvelle demande fondée sur l'existence d'une servitude par destination de père de famille en se prévalant d'un acte notarié découvert ultérieurement. Sa nouvel- le demande est rejetée comme la précédente. « Mais attendu qu'il incombe au demandeur de présenter dans l'instance relative à la pre- mière demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci; Qu'ayant constaté que, comme la demande originaire, la demande dont elle était saisie, opposant les mêmes parties, tendait à la 28juin 2011 13 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • H H L L M M - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X - - D D R R O O I I T T D D E E P P A A S S S S A A G G E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 28juin2011 14 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D É É B B A A T T S S U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L Jean-François Tessier , avocat à Paris, indique que les élus souhaitent reprendre le contrôle du commerce. Constat de périphéries de villes défigurées par les friches, volonté de dynamiser les centres- villes, de simplifier les règles d'obtention des autorisations, tels sont quelques-uns des arguments en faveur d'une réforme. Mais l'avocat observe: « que l'urbanisme doive dominer le commerce, c'est un point de vue » et il ajoute: « le texte du Sénat est tombé dans un excès de dirigis- me ». Bernard de Froment , professeur à Paris XIII, rappelle que le Gouvernement n'a pas tenu ses promesses. La LME qui, en 2008, a modifié le droit de l'urbanisme commercial, devait être suivie dans les six mois d'un projet de loi, qui n'a pas vu le jour. Les parlementaires Patrick Ollier et Michel Piron ont donc pris le relais et rédigé une proposition de loi. Le but est d'intégrer le droit de l'urbanisme com- mercial dans le droit commun de l'urbanisme. Selon Michel Piron, que cite Bernard de Froment, c'est l'urbanisme qui doit commander le commerce et non l'inverse. Mais pour ce professeur, cela suscite débat et la question qui se pose est de savoir si le droit de l'urbanisme peut porter atteinte au droit de la concurrence. Les textes les plus anciens, loi Royer en 1973, loi Raffarin en 1996, répondaient à des objectifs mixtes de droit de la concur- rence et de droit de l'urbanisme. Les CDEC donnaient des autorisations pour les plus grands projets en fonction de la densité économique des commerces. Mais la Commission européenne a consi- déré que les critères économiques n'étaient pas justifiés par des objectifs d'intérêt général et a donc incité la Fran- ce a modifié sa législation. En conséquen- ce, la loi de 2008, LME, a supprimé les cri- tères économiques et relevé les seuils des CDEC, devenues CDAC; la notion d'équipement commercial étant rempla- cée par celle d'aménagement commer- cial. Le document d'aménagement commer- cial (DAC) est intégré dans le SCOT. Ce DAC a pour objet de dire comment orga- niser le commerce dans le cadre du SCOT. Mais les critères de décision de 2008 demeurent imprécis. Il existe (cf. la déci- sion du Conseil d'Etat du 4octobre 2010) un vrai « droit à l'autorisation » et le contrôle juridictionnel est minimal. Une question se pose sur l'organisation du contentieux. Les recours relèvent actuellement, après décision de la CDAC et de la CNAC, direc- tement du Conseil d'Etat. Or la réforme prévoit de revenir à une procure relevant d’abord du tribunal administratif, puis de la cour administrative d'appel (CAA), et enfin du Conseil d'Etat, ce qui provoque- rait un allongement des délais de recours. Le nouveau texte, dont Bernard de Fro- ment estime qu'il a peu de chance de voir le jour avant les élections de 2012, adopte un changement de perspective. L'objectif est d'avoir une seule autorisa- tion au lieu des deux actuelles (autorisa- tion d'urbanisme commercial et permis de construire). Avec cette entrée du droit de l'urbanisme commercial dans le droit commun de l'urbanisme, le SCOT devient le nouvel outil de régulation commerciale. Le DAC doit délimiter trois secteurs: - les « centralités urbaines » dans les- quelles il n'est pas possible de fixer des conditions d'implantation commerciales, - les secteurs où les implantations de plus de 1000m 2 sont possibles, - dans les autres secteurs, aucune implan- tation n'est possible. Mais le DAC peut aller jusqu'à imposer la localisation des commerces et la crainte des commerçants est que ce soit un outil contraignant de régulation. En l'absence de SCOT, il peut y avoir un DAC communautaire. Enfin, si des inter- communalités ne veulent pas de DAC, le PC tiendra lieu de DAC. En conséquence, le permis de construire vaudra autorisation d'urbanisme com- merciale. La proposition crée un nouvel outil: la commission régionale d'aménagement R R E E N N C C O O N N T T R R E E L'urbanisme commercial en devenir: le droit de la concurrence s'invite au débat La proposition de loi sur l'urbanisme commercial a été votée au Sénat en première lecture, après son adoption à l'Assemblée (lire nos numéros432 et433). Le vote avait eu lieu le 15juin 2010 et il a eu lieu le 31mars 2011 au Sénat. Nous voici donc un an après le vote du texte à l'Assemblée et il ne figure pas encore à l'ordre du jour des députés pour une deuxième lecture. Le Gouvernement, qui est maître de l'ordre du jour, se hâte lentement. Pourquoi? Un colloque organisé par l'association « Droit et réseaux » le 26mai dernier avait réuni à la Maison du Barreau, à Paris, un panel de spé- cialistes de la question pour réfléchir à l'interférence des questions de droit de l'urbanisme et de droit de la concurrence et qui permet d'y voir plus clair sur ce sujet à la fois technique et politique. On constate qu'il y a un certain consensus sur l'idée d'intégrer le droit de l'urbanisme commercial dans le droit commun de l'urbanisme. Mais on peut se demander si la suppression annoncée des critères économiques dans les conditions d'octroi des autorisations n'est pas un peu fictive. La notion de typologie de commerces qui figure dans la proposition n'est-elle pas un moyen d'y revenir indirectement? Le colloque met en lumière la présence du droit de la concurrence et il suscite une question. Pourquoi le document d'aménagement com- mercial ne tiendrait-il pas aussi compte d'un critère de développement de la concurrence, qui peut être bénéfique au consommateur? Par ailleurs, l'idée de donner davantage de poids aux élus pour organiser l'utilisation du territoire fait fortement débat. En effet, le cœur du sujet est de savoir s'il faut laisser les élus prendre d'une main ferme le contrôle des implantations commerciales pour éviter la poursui- te de l'extension des villes par des zones commerciales sans fin. Il reviendra au législateur de trancher, mais le débat est loin d'être clos. reconnaissance d'un droit de passage grevant et profitant aux mêmes parcelles sur un fon- dement juridique différent, la cour d'appel, qui a relevé que les époux D. se bornaient à développer des moyens nouveaux qu'il leur appartenait d'invoquer lors de la précédente instance et développaient une argumenta- tion ne découlant pas de la révélation d'un fait nouveau mais de la lecture d'un acte datant du 16décembre 1895, en a exacte- ment déduit que leurs demandes se heur- taient à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 25mai 2004 ». Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Identité de personnes et iden- tité d'objet de la demande faisaient donc obstacle à un nouvel examen de la deman- de, quand bien même un nouveau fonde- ment juridique était invoqué. L'autorité de la chose jugée fait en effet obstacle à la reprise d'une procédure pour un même objet ● ▲ commercial (CRAC). Les commissions (CDAC et CNAC) disparaissent. Pour Bernard de Froment, le nouveau dispositif est très dirigiste et il se pose la q uestion de sa compatibilité avec le droit de la concurrence. ■ Un projet ambitieux mais trop gourmand Marie Malaurie-Vignal , professeur de droit à l'Université de Versailles-Saint- Quentin-en-Yvelines, commence d'emblée par un étonnement « la propo- sition de loi surprend: le commerce, par essence, ne peut pas échapper à des considérations économiques ». Elle considère que le dispositif est accep- table car la liberté du commerce n'est pas absolue et qu'il est plus difficile de défendre l'état actuel du droit. Jusqu'en 2008, le législateur voulait défendre le petit commerce. La loi SRU a ajouté des cri- tères par exemple sur la régulation des flux de circulation, mais la loi n'a pas réussi à éviter la concentration du commerce. En 2008, le législateur a voulu abandon- ner tout critère économique. La proposi- tion de loi achève ce mouvement d'intégration du droit de l'urbanisme commercial dans l'urbanisme de droit commun. Le projet est ambitieux car il veut concilier le commerce et la ville, mais il est trop gourmand, car il veut guérir tous les maux de la ville. Il s'inscrit dans un principe de libéralisme mais avec interventionnisme. Le texte comporte aussi des malfaçons. Exemples: la notion de « centralité urbai- ne » est floue, il y a une incertitude sur la valeur normative des documents d'urbanisme. Fabrice Riem , maître de conférence à l'université de Pau, se demande s'il faut faire dépendre l'implantation de com- merce de critères strictement d 'urbanisme. L'enjeu n'est pas tant de limiter que de réguler l'implantation des commerces. Il ajoute qu'en réalité le tex- te regorge de critères économiques, com- me celui des typologies de commerce. Le législateur a l'intention de dynamiser les zones de centralités urbaines. Mais l'équilibre entre aménagement du terri- toire et liberté économique est fragile. La rédaction des DAC sera déterminante. ■ Diversité du commerce ou de la concurrence? Marie Malaurie considère que la proposi- tion de loi va au-delà des exigences de Bruxelles et qu'elle ne se préoccupe pas de concurrence. En effet, le but du texte est d'assurer la diversité commerciale mais non concurrentielle. Or la question est posée de savoir s'il faut privilégier la diversité commerciale ou la diversité concurrentiel- le. Pourquoi ne pas mettre un critère concurrentiel dans les DAC? Pour Marie Malaurie, le texte va provoquer un renfor- cement de la concentration, d'où un risque de saturation du marché. Conclusion: l'intégration du droit de l'urbanisme commercial dans le droit commun de l'urbanisme est une logique naturelle. Il est également légitime de se préoccuper du commerce de proximité et de critère d'environnement. Mais la typologie des activités commer- ciales est un facteur de rigidité et source de contentieux. L'absence de critère de diversité de la concurrence est regrettable. Frédéric Blancpainc , avocat aux conseils, analyse le thème des voies de recours. S'agissant des critères d'autorisation, il y a un chamboulement de ces critères. La proposition de loi supprime les critères de densité commerciale. La compatibilité ou la conformité au DAC va devenir l'élément essentiel du contrôle juridic- tionnel des autorisations. Selon l'avocat, le Conseil d'Etat considère qu'il y a une présomption de légalité de l'autorisation et il constate un certain dépérissement du contrôle juridictionnel. Mais il y aura un aspect de droit de la concurrence car une décision administra- tive ne peut pas avoir pour effet de per- mettre une violation du droit de la concurrence. S'agissant de l'accès au juge, avant la réforme, il existait deux types de recours, l'un envers la décision de la CDAC et l'autre contre le permis de construire. Il s 'agissait de deux types d'autorisations séparées. Les personnes ayant intérêt à contester les deux autorisations n'étaient pas les mêmes. Par exemple, une associa- tion de riverains ne pouvait agir que contre le permis de construire mais non contre la décision de la CDAC. À l’inverse, une enseigne concurrente n'avait en principe qualité que pour contester le permis de construire. ■ Unité de contentieux Désormais, il y a unité de contentieux. Tout le monde à intérêt à agir. Cet inté- rêt à agir s'apprécie au niveau de la requête, non des moyens. De plus, la pro- cédure va être allongée puisqu'il faudra passer par le TA, la CAA et enfin, le Conseil d'Etat. Le contentieux va se concentrer vers l'urbanisme. ■ Place au débat entre élus et opérateurs Le député de l'Eure, Jean-Pierre Nicolas , indique que le texte passe à une logique d'aménagement mais que les consomma- teurs ont besoin de concurrence. La concentration à l'extérieur des villes à conduit à une désertification des centres- villes. Il considère que la typologie des commerces, prévue par la proposition de loi dans sa formulation du Sénat est un carcan, et il espère sa suppression lors de la 2 e lecture du texte à l'Assemblée. Etienne Pfister , rapporteur général adjoint de l'Autorité de la concurrence, relève qu'il y a un risque de favoriser les enseignes déjà installées. Il y a en effet une rareté du foncier en centre-ville et déjà beaucoup de centres commerciaux en périphérie. Il va désormais y avoir la segmentation du DAC. Or quand s'organise la rareté, la concurrence devient de plus en plus illusoire… Pour Eric Ranjard , président du Conseil national des centres commerciaux, le pay- sage est déjà très bien pourvu en centres commerciaux dans les cœurs de villes his- toriques et cela renforce le commerce de centre-ville. Il relève toutefois qu'il faut de 15 à 20 ans pour créer un centre com- mercial. Le texte de la proposition Ollier convenait très bien au CNCC. Et il « fallait arrêter le folklore de la loi Royer ». Mais le sujet qui fâche est celui de la 28juin2011 15 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D É É B B A A T T S S U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L R R E E N N C C O O N N T T R R E E ❑ Quelle suite pour la proposi- tion de loi? D’une rencontre organise par l’Ajibat voici quelques semaines sur le thème de l’urbanisme commercial avec un par- lementaire (Michel Piron), un cabinet d’avocats spécialisés et un représentant des enseignes, on peut retenir que le sentiment général et que le marché n’est pas capable de s’auto-réguler. Les parlementaires semblent plutôt favorables à un retour rapide du texte pour une deuxième lecture. Michel Piron estime que le texte pour- rait être très rapidement adopté… Pour aller au plus vite, il faudrait que le texte du Sénat soit voté en l’état par les députés. Mais cette solution ne convient évidemment pas à tous… 28juin2011 16 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D É É B B A A T T S S A A C C T T E E U U R R S S JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E typologie, notamment car elle interdit une cession de fonds dans le but de faire une autre activité. J acques Galvani , directeur général du développement du groupe Casino, indique que le secteur est confronté à beaucoup d'incertitudes. Un investisse- ment dans un centre commercial repré- sente de 50 à 200millions d'euros. Il observe que la croissance ne se fait pas en France mais à l'étranger. Il remarque aussi qu'on ne prend pas le commerce au sérieux, alors qu'il crée davantage d'emplois que l'industrie… Il considère que le texte de l'Assemblée a été dénaturé par le Sénat. ■ L’art législatif En synthèse du colloque, Anne-Marie Fri - son-Roche , professeur de droit à Sciences-Po, évoque l'art législatif. Elle relève que bien des intervenants ont par- lé d'échec du législateur. Il y a une certai- ne illusion de la simplification. Anne-Marie Frison-Roche met en garde en indiquant qu'il faut se méfier de la simplification. Le but du législateur n'est pas clair. Le contenu du texte c'est le commerce, le contenant c'est l'urbanisme. Mais en réalité, la question est éminemment politique et c'est le maire qui est au cœur de la question. L'art législatif, c'est aussi celui de l'ellipse. Or il y a de l'hypocrisie. Si on ne nomme plus les critères économiques, ils existent toujours. Le maire a en réalité le pouvoir de faire de la régulation écono- mique; il n'est pas sûr que la Commission Européenne et la CJCE se laissent avoir! Volontarisme, planification, dirigisme, régulation, ce sont des mots que la légis- lation européenne a en horreur. Qui est le régulateur? C'est le maire (ou l'inter- communalité). Si le principe qui guide l'octroi des autorisations est écono- mique, le juge contrôlera, si le critère est politique, le juge ne contrôlera pas. L'art législatif est aussi l'art des mots. Le nouveau texte crée celui de centralité urbaine. C'est le maire qui va le définir. L'art législatif est enfin celui de la guer- re. Le maire sera le régulateur et le juge contrôlera ex post. Il le fera en toute souveraineté. Qui va assurer l'équilibre? C'est le juge. ● Kalliopé: un jeune cabinet d'avocats parisien L orenzo Balzano, l'un des associés, nous présente l'aventure du lancement de ce jeune cabinet d'avocats. C'est Calliope, la muse de l'éloquence, qui a inspiré les quatre associés fondateurs de ce nouveau cabinet d'avocats, créé en 2008, pour le choix de leur « nom de fantaisie ». Sans doute la tradition de donner le nom des fondateurs au cabinet est-elle en déclin… Tous les quatre ont une expérience de grands cabinets, c'est le cas notamment de Lorenzo Balzano chez LPA, de Nicolas Contis chez De Pardieu Brocas, de Jocelyn Duval chez Linklaters et de Tanguy d'Everglange chez Sheaman & Sterling. Une communauté de vision professionnelle, et de génération, les a conduits à créer ce nouveau cabinet en 2008 à Paris. La période était certes difficile mais a eu l'avantage de se situer dans une période où les clients pouvaient souhaiter diversifier la palette de leurs intervenants. Lorenzo Balzano, à partir d'une expérience généraliste auprès de Philippe Lefèvre (LPA), a développé une expertise notamment en matière de baux commerciaux, droit de la vente, promotion et particulièrement de contentieux de désamianta- ge, ou de sols pollués et risque industriel. Avec encore peu d'années de recul, le cabinet a déjà conseillé Nexity, Centuria Capital, ING Real Estate Développement, Redman, Sefri-Cime ou la Caisse des dépôts par exemple. Très impliqués sur des sujets neufs et où la longévité de l'expérience n'a donc pas de sens, ils ont développé une expertise en matière de photovoltaïque ou de pro- jets éoliens. Le cabinet est en croissance et il a déjà pris des locaux plus grands qu'à sa créa- tion pour abriter ses 5 collaborateurs boulevard Malesherbe. Sans fermer la piste d'une association avec un réseau international, Lorenzo Bal- zano estime qu'il est encore trop tôt pour Kalliopé d'opter pour un système qui a ses contraintes. Mais il apprécie travailler avec d'autres professions, comme un expert-comptable ou un bureau d'études, car cela permet d’offrir une prestation de service plus complète au client. Les métiers changent, le droit aussi. L'acte d'avocat par exemple est une innova- tion dont la création a agité l'interaction entre notaires et avocats. Que devient- il? Pour Lorenzo Balzano, la profession va devoir s'emparer du sujet pour convaincre les clients de l'intérêt d'une telle nouveauté. U U R R B B A A N N I I S S M M E E En bref >Contrats de développement ter- ritorial Maurice Leroy, ministre de la ville a réuni les membres du comité de pilotage du Grand Paris pour lancer le 22juin les contrats de développement territorial (CDT). Le préfet de région, Daniel Canepa, est en charge de l’élaboration de ces contrats. 17 contrats sont en cours d’élaboration sur 10 territoires stratégiques. Ces 10 territoires sont les suivants: Saint- Denis-Pleyel, Paris-Le Bouget, Roissy, Gonesse-Val de France, Clichy-Aulnay, Paris Est - Cité Descartes, Territoire Sud-Est, Paris- Sclay, La Défense, cité financière et Confluence-Seine-Oise. (Communiqué du 22juin2011) >APAGL: partenariat signé en Bas- se-Normandie La région Basse-Normandie, représentée par son président Laurent Beauvais a signé le 24juin un accord de partenariat avec l’APAGL, que préside Jean-Luc Berho, pour faciliter le logement des jeunes de moins de 30 ans. La région prend en charge l’assurance loyers impayés (GRL) des propriétaires bailleurs qui acceptent de louer à des jeunes de moins de 30 ans. Le dispositif vise les jeunes: - qui ont un taux d’effort dépassant les cri- tères ordinaires des bailleurs (entre 28 et 50%), en situation d’emploi non précaire - ou qui relèvent d’une situation précaire (intérim, étudiant…), quel que soit leur taux d’effort, dans la limite de 50%. Ce système est mis en place avec le collec- teur Logiliane Ouest. (Communiqué du 24juin2011).
