– 2 – Les droits de préemption de la puissance publique –
Le droit de préemption urbain (p. 2)
Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (p. 14)
Les droits de préemption des communes sur les fonds de commerce, les baux commerciaux et certains terrains (p. 16)
Autres droits de préemption (p. 20)
– 20 – Les droits de préemption reconnus au locataire –
– Le droit de préemption en cas de congé pour vente (p. 20)
– Le droit de préemption après division de l’immeuble (p. 24)
– Le droit de préemption du locataire dans la vente par lots (p. 26)
– Les accords collectifs de location (p. 27)
– 29 – Débats –
– Les 7 propositions du CNCC
– Agences en vitrine ou sans vitrine ?
– Vente en bloc ou à la découpe. Pour Féau Commercialisation : la loi Aurillac n’a pas tué la vente à la découpe
■ LOIAURILLAC ■ > > Selon Féau Commercialisation, la loi Aurillac n’a pas tué la vente à la découpe (lire page32). Toutefois les pratiques de vente évoluent. Ainsi se développe la technique de la vente au fil de l’eau qui permet au propriétaire d’un immeuble de céder des lots lorsqu’ils se libèrent. L’appartement devenant vacant par suite du congé donné par le locataire, la vente ne donne pas lieu à droit de préemp- tion. Féau indique par ailleurs que lorsque le pro- priétaire choisit de vendre avec une procé- dure qui donne lieu au droit de préemption, les locataires préemptent de plus en plus (loi de 1989 ou loi de 1975). ■ AGENCESAVECOUSANSVITRINE ? ■ > > Les méthodes de vente des agents immo- biliers évoluent et on sait que les réseaux de mandataires sans agences vitrées se déve- loppent rapidement. Mais les agences tradi- tionnelles travaillent aussi très fréquemment avec des négociateurs non salariés, qui sont mandataires. Quelles sont les différences entre les deux situations , Un débat récent entre Jean-François Buet agent immobilier à Dijon, candidat à la présidence de la FNAIM, et Jean Lavaupot, président fonda- teur du réseau megAgence, vient apporter un éclairage sur l’évolution du métier (lire p.30). ■ LESPROPOSITIONSDUCNCC ■ > > Le conseil national des centres commer- ciaux vient de mettre au point 7 proposi- tions (p.29). À noter en particulier le sou- hait de combattre les recours abusifs contre les permis de construire. Le président du CNCC, Éric Ranjard, s’insurge aussi contre les multiples contraintes qui pèsent sur le commerce en dur alors que l’e-commerce y échappe très largement. Les droits de préemption P réempter, c’est acquérir à la place d’un autre dans le cadre d’une vente. La relation contractuelle, librement consentie par les parties (article1134 alinéa 1er du code civil) est bouleversée par l’apparition d’un tiers qui pourra soit renoncer, soit prendre la pla- ce du cocontractant initial qui devient un tiers évincé. Se posent alors nombre de problèmes tenant à la validité de la préemption, à l’indemnisation du vendeur ou encore au sort du bien préempté. Ce schéma tel qu’exposé reçoit nombre de variantes. C’est ainsi qu’il n’y a pas forcément de contractant initial comme cela peut être le cas du congé pour vendre de la loi de 1989. Depuis les années soixante, de nombreux droits ont été créés et ce numéro spécial ne saurait prétendre à l'exhaustivité. Ils ont été confé- rés dans un premier temps à la puissance publique et constitueront la première partie de ce travail. Ainsi en est-il du droit de préemption urbain dont le champ d’application et le contenu n’ont jamais cessé de s’étendre ou de subir des modifications. Le droit de préemption des espaces naturels sensibles, qui s'est également étendu de façon régu- lière, offre au regard de la technique juridique un curieux mélange de droits de préemption et de droits de substitution. Enfin le droit de pré- emption sur les baux commerciaux, les fonds de commerce et certains terrains créé voici quelques années prête le flanc à la controverse juri- dique. Pour cette première partie, nous avons choisi de reprendre les principaux textes et de les assortir de jurisprudences et de commen- taires. M ais depuis 1975, le législateur a jeté son dévolu sur une catégo- rie de personnes jugées dignes d’être protégées: les locataires. Une loi du 31décembre 1975 a institué sous certaines conditions un droit de préemption en cas de mise en copropriété de l’immeuble. La loi Quilliot de 1982, qui a sévèrement encadré les cas de congés, a créé le congé pour vendre conférant un droit de préemption au locataire dont le logement est destiné à être mis en vente. Modifié, il sera repris par l’actuelle loi de 1989. Des accords collectifs de location traitent aus- si de la matière. Le sommet de la réglementation a été atteint par la loi de 2006 créant un droit de préemption en cas de vente de l’immeuble par lots (vente «à la découpe»). Ce sera l’objet de la deuxième partie de ce travail. Nous espérons que ce panorama des droits de préemption vous per- mettra ainsi de disposer d'un outil de travail pratique. ■ Nicolas Villasforza JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 40 1 1 0 0 A A V V R R I I L L 2 2 0 0 1 1 2 2 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE DEBATS . . immobilier - 2 - Les droits de préemption de la puissance publique - - Le droit de préemption urbain (p.2) - Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (p.14) - Les droits de préemption des communes sur les fonds de commerce, les baux commerciaux et certains terrains (p.16) - Autres droits de préemption (p.20) - 20 - Les droits de préemption reconnus au locataire - - Le droit de préemption en cas de congé pour vente (p.20) - Le droit de préemption après division de l’immeuble (p.24) - Le droit de préemption du locataire dans la vente par lots (p.26) - Les accords collectifs de location (p.27) - 29 - Débats - - Les 7 propositions du CNCC - Agences en vitrine ou sans vitrine? - Vente en bloc ou à la découpe. Pour Féau Commercialisation: la loi Aurillac n’a pas tué la vente à la découpe S O M M A I R E E D I T O R I A L N u m é r o s p é c i a l : Le s d r o i t s d e p ré e m p t i o n 10avril 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Section 1: les fondamentaux du droit de préemption urbain Présentation. Cette section passe en revue les divers éléments du système qui sont de nature à protéger les inté- rêts du propriétaire aliénateur, de l’acquéreur évincé et, éventuellement du bénéficiaire d’une promesse unilaté- rale de vente. Motifs de préemption. Selon l’article L.210-1 du code de l’urbanisme, les droits de préemption sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt géné- ral, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L.300-1 du code de l’urbanisme, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour cons- tituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. On sait que des communes doivent com- porter au moins 20% de logements sociaux. Pendant la durée d'application d'un arrêté préfectoral pris sur le fonde- ment de l'article L.302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, le droit de préemption est exercé par le préfet lorsque l'aliénation porte sur un terrain, bâti ou non bâti, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l'objet de la convention pré- vue à l'article L.302-9-1 précité. Le pré- fet peut déléguer ce droit à un établisse- ment public foncier créé en application de l'article L.321-1 du code de l’urbanisme, à une société d'économie mixte ou à un des organismes d'habitations à loyer modéré prévus par l'article L.411-2 du code de la construc- tion et de l'habitation. Les biens acquis par exercice du droit de préemption en application du présent alinéa doivent être utilisés en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ou déterminés en application du premier alinéa de l'article L.302-8 du même code. Vente par lots: (article L.210-2 du code l’urbanisme) en cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation, la com- mune peut faire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires. Il résulte des termes mêmes de ces dernières dis- positions que le motif de préemption qu'elles instituent au profit des com- munes détentrices d'un droit de pré- emption peut s'appliquer à tout immeuble à usage d'habitation , et non pas seulement aux immeubles de plus de dix logements visés par l'article 10-1 de la loi du 31décembre 1975 (CE, 2décembre 2011, requête n°343104). Obligation de motiver: elle peut être directe ou par référence. Mention directe: Aux termes du troi- sième alinéa de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme: «Toute décision de pré- emption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé». Le Conseil d'État a jugé «considérant quel'obliga- tion ainsi instituée a le caractère d'une formalité substantielle dont la méconnais- sance entache d'illégalité la décision du m aire; que la décision attaquée ne préci- se pas l'opération pour la réalisation de laquelle le droit de préemption est exercé sur l'immeuble en cause; que, dès lors M.X… est fondé à en demander l'annulation». (20mars 1991, CE, requête n°103271). Cette motivation ne doit pas être insuffi- sante. Ainsi il résulte de l'instruction que la préemption décidée par l'arrêté en date du 10janvier 1989 du maire du Tampon (département de La Réunion) et portant sur un terrain de 60489m2 appartenant à M.X… était motivée, aux termes de cet arrêté par le fait que "ledit terrain est intéressant pour la réalisation d'équipements collectifs"; que cette motivation qui ne précise pas la nature de l'opération pour la réalisation de laquelle le droit de préemption a été exercé ne satisfait pas aux prescriptions de l'article L.210-1 précité du code de l'urbanisme. De plus la motivation doit s'apprécier à la date à laquelle la pré- emption a été décidée. (CE, 27avril 1994, requête n°135588). Mais depuis quelques années la juris- prudence a évolué et considère que seule la réalité du projet est requi- se. C’est ainsi que par l’arrêt Commune de Meung-sur-Loire, elle a décidé qu’il résulte des articles L.210-1 et L.300-1 que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légale- ment exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L.300- 1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce pro- jet dans la décision de préemption. En subordonnant la légalité de la déci- sion litigieuse à la condition que la commune y fasse mention d'une délibé- ration antérieure ou qu'elle justifie d'un projet précis à la date de cette décision, sans rechercher si la réalité du projet que la commune entendait mener était établie, la cour administrative d'appel a Sous-partie 1: Le droit de préemption urbain Article L 300-1. De son côté l’article L.300-1 dispose que pour le livre du code relatif à l’aménagement foncier, les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. L'aménagement, au sens du présent livre (aménagement foncier), désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations. 1 1 è è r r e e P P A A R R T T I I E E : : L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E commis une erreur de droit (CE, 7mars 2008, requête n°288371. Cette jurispru- dence, qui a été rendue dans une affai- re de préemption économique a été confirmée depuis. C’est ainsi qu'il résulte des dispositions combinées des articles L.210-1 et L.300-1 du code de l'urbanisme que le droit de préemption urbain peut notamment être exercé pour mettre en œuvre une poli- tique locale de l'habitat; qu'il ressort des pièces du dossier que la commune, qui avait engagé une démarche d'ensemble visant à la réalisation de lotissements communaux afin d'attirer une population de jeunes actifs, et fait dans ce cadre des propositions d'acquisition amiable des terrains des consorts À en vue de les inté- grer dans une opération de lotissement, justifiait, à la date de la décision de pré- emption litigieuse, de la réalité d'un pro- jet entrant dans les prévisions des articles L.210-1 et L.300-1 du code de l'urbanisme; qu'il en résulte que c'est à tort que le tribunal administratif de Nantes a estimé que la délibération atta- quée méconnaissait ces mêmes disposi- tions (CE, 2mars2011, requête n°315880). Les titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, s'ils justifient, à la date à laquelle ils l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L.300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, s'ils font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption; qu'en jugeant que la décision de préemption du 7jan- vier 2003 ne satisfaisait pas aux exi- gences résultant de ces dispositions, après avoir relevé que cette décision se bornait à faire référence à un projet de restructuration du quartier des Chemi- nots que «la commune de Somain a décidé de réinvestir progressivement», compte tenu de «la présence d'équipements publics structurant et d'équipements commerciaux, appelés à être renforcés à court et moyen terme» et selon «une problématique générale de prévention sociale et de mutation des activités et équipements destinés aux habitants», la cour administrative d'appel de Douai n'a pas commis d'erreur de droit ni entaché son appré- ciation de dénaturation (CE, 7juillet 2008, requête n° 300836). Réserves foncières et motivation par référence à une précédente délibération. Lorsqu'une collectivité publique décide d'exercer le droit de pré- emption urbain pour constituer une réserve foncière à l'intérieur d'un péri- mètre qu'elle a délimité en vue d'y me- ner une opération d'aménagement et d'amélioration de la qualité urbaine, les exigences de motivation résultant de l'article L.210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision fait référence aux dispositions de la délibéra- tion délimitant ce périmètre et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener pour améliorer la qualité urbaine au moyen de cette pré- emption; qu'à cette fin, la collectivité peut soit indiquer l'action ou l'opération d'aménagement prévue par la délibéra- tion délimitant ce périmètre à laquelle la décision de préemption participe, soit renvoyer à cette délibération elle-même si celle-ci permet d'identifier la nature de l'opération ou de l'action d'aménagement poursuivie (CE, 20novembre 2009, requête n°316732) . Motivation par référence. Toute décision de préemption doit mention- ner l'objet pour lequel ce droit est exer- cé. Toutefois, lorsque le droit de pré- emption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la déci- sion peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone (article L.210-1 alinéa3). Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibé- ré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mention- né à l’article L.214-4 l (biens non sou- mis au droit de préemption urbain), se référer aux dispositions de cette délibé- ration. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aména- ger et améliorer leur qualité urbaine (article L.210-1 alinéa4). Suspension d’une préemption. Quand une décision administrative, m ême de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision ou de cer- tains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. L'urgence justifie que soit pro- noncée la suspension d'un acte adminis- tratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés d'apprécier concrète- ment, au vu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue. «Considérant qu'à l'appui de sa demande, MlleX faisait valoir qu'en raison de son refus d'accepter le prix proposé par la commu- ne, une procédure allait être engagée devant le juge de l'expropriation, afin de fixer ce prix, alors qu'elle avait un besoin urgent de liquidité afin de s'acquitter de ses obligations fiscales et qu'ainsi, la décision prise par la commune préjudiciait de façon suffisamment grave et immédia- te à ses intérêts; qu'en omettant d'apprécier l'ensemble des circonstances de l'espèce, notamment les conséquences de la décision attaquée sur la situation personnelle de la requérante, qui avait la possibilité, en application de l'article R.213-8 du code de l'urbanisme, de refu- ser le prix proposé qui était inférieur à celui figurant sur la déclaration d'intention d'aliéner, le juge des référés a commis une erreur de droit». (CE 14novembre 2003, requête n°258248). Faute d'indication, dans le délai de deux mois suivant la déclaration d'intention d'aliéner prévu à l'article L.213-2 du code de l'urbanisme, sur le prix auquel la com- mune envisage d'acquérir la parcelle concernée, la délibération dont la suspen- sion est demandée ne peut avoir pour effet de s'opposer à ce que le compromis de vente signé par le requérant soit mis à exécution; que, dans ces conditions, il n'apparaît pas, en l'état de l'instruction, 10avril 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E que l'urgence justifie la suspension de cet- te délibération. (CE, 16mai 2001, requête n°229739). M ais il y a une présomption d’urgence, sauf exception, en faveur de l’acquéreur évincé. Si la Société Comilux ne justifie pas d'une situation d'urgence en se bornant à invoquer la circonstance que l'identité de l'acquéreur est un élément essentiel de la transaction envisagée, la Société Chavest bénéficie, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'une présomp- tion d'urgence; que, si la commune de Créteil invoque les projets en cours de réalisation sur la parcelle contiguë et la dynamique générale de développe- ment du quartier, ces seules circons- tances, à les supposer établies, ne constituent pas une situation particuliè- re susceptible de faire obstacle à ce qu'une situation d'urgence soit recon- nue au profit de la Société Chavest (CE, 12novembre 2009, requête n°327451). Contentieux. Il est possible d’agir devant la juridiction administrative pour excès de pouvoir et pour indemnisation. À l’appui de leur demande, les requé- rants peuvent faire valoir, à titre d’exemple, l’illégalité de l’acte instituant le droit de préemption, l’incompétence de la collectivité préemptrice ou le non- respect des délais de préemption ou l'absence de motivation de la décision. Le propriétaire, ainsi que l’acquéreur évincé, peut agir si son nom a été cité dans la DIA. En ce qui concerne la quali- té pour agir, elle a été admise au profit des bénéficiaires d’une promesse de vente. Il ressort des pièces du dossier que la Société d'expédition et de routa- ge de presse avait initialement promis, aux termes d'un acte sous seing privé en date du 30novembre 1988, de vendre son immeuble à la Société nouvelle études Berry et à M.X… sous la condi- tion suspensive que la commune de Montreuil renonce à l'exercice de son droit de préemption sur l'immeuble; que ces derniers, qui avaient ainsi la qualité d'acquéreurs initiaux, ont, par un nouvel acte passé le 12avril 1989 avec l'accord du vendeur, substitué dans les effets de la promesse de vente dont ils étaient bénéficiaires un autre acquéreur, moyen- nant l'engagement de celui-ci de leur verser une commission lors de la réalisa- tion de la vente; qu'en relevant que ces circonstances ne conféraient pas aux demandeurs un intérêt direct à agir contre la décision de préemption, la Cour a donné aux faits de l'espèce une qualification juridique erronée; qu'il suit d e là que l'arrêt contesté doit être annu- lé (CE, 30juillet 1997, requête n°157313). Il faut qu’il y ait faute et préjudice pour le requérant . Le conseil d’État a décidé, que l'illégalité de la décision de préemption engage la responsabilité du préempteur à l'égard des propriétaires qui sont, par suite, fondés à demander réparation du préjudice direct et certain qui en est résulté pour eux. Le droit de préemption institué au profit des collecti- vités publiques sur les aliénations d'immeubles à l'intérieur des zones d'aménagement différé ne peut être exercé que dans un but d'intérêt général; or le préempteur n'a apporté au dossier aucun élément de nature à démontrer qu'il a exercé son droit de préemption dans le but de satisfaire à un intérêt général; que, dès lors, le préjudi- ce subi par les propriétaires du fait de l'impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés, du fait de la préemption, de donner suite à la promesse de vente de l'immeuble qu'ils avaient contractée, est la conséquence directe du vice dont est entachée la décision de préemption. En l'absence de tout élément, fourni par la commune, de nature à remettre en cause l'évaluation de leur préjudice à laquelle se sont livrés les propriétaires, le tribunal administratif n'a pas fait une inexacte appréciation de la réparation qui leur était due en condamnant le préempteur à leur verser une indemnité de 195000F correspondant, ainsi qu'ils le demandaient, à la différence entre le prix de 1325 000 F stipulé par la promesse de vente mentionnée ci- dessus et celui de 1130 000 F fixé par le juge de l'expropriation pour l'acquisition du bien par la commune (CE, 30juillet 1997, requête n°160968). Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la Commune de Fayet a renoncé le 8janvier 1997 à la préemption d'un immeuble appartenant à la compagnie foncière Fideicom après que le juge de l'expropriation eut fixé le prix du bien à 1750000F (266785,78euros), soit la somme figu- rant dans la promesse de vente initiale, alors qu'elle proposait un prix inférieur; que la société Fideicom a vendu cet immeuble le 5mars 1999 au prix de 675000F (102903,09 euros); qu'elle a s aisi le juge administratif pour obtenir réparation du préjudice subi en raison de la décision de préemption qu'elle estimait illégale; que, par un arrêt du 12février 2004, la cour administrative d'appel de Douai a jugé illégale la déci- sion de préemption, au motif qu'elle n'était fondée sur aucun projet d'aménagement et avait pour seul objet de faire obstacle à l'installation d'un centre d'hébergement pour les per- sonnes sans domicile fixe, et a condamné la Commune de Fayet à indemniser la société Fideicom du préjudice résul- tant de la différence entre le prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner et le prix de vente effectif (CE, 8octobre 2008, requête n°301743). Section 2: Dispositions propres au droit de préemption urbain. Création du droit (article L.211-1). Les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé peuvent, par déli- bération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan, dans les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d'eau destinée à l'alimentation des collectivités humaines définis en application de l'article L.1321-2 du code de la santé publique, dans les périmètres définis par un plan de préven- tion des risques technologiques en appli- cation du I de l'article L.516-16 du code de l'environnement, dans les zones sou- mises aux servitudes prévues au II de l'article L.311-12 du même code, ainsi que sur tout ou partie de leur territoire cou- vert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public ou approuvé en application de l'article L.313-1 lorsqu'il n'a pas été créé de zone d'aménagement dif- féré ou de périmètre provisoire de zone d'aménagement différé sur ces territoires. Les conseils municipaux des communes dotées d'une carte communale approu- vée peuvent, en vue de la réalisation d'un équipement ou d'une opération d'aménagement, instituer un droit de préemption dans un ou plusieurs péri- 10avril 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E mètres délimités par la carte. La délibé- ration précise, pour chaque périmètre, l'équipement ou l'opération projetée. Ce droit de préemption est ouvert à la c ommune. Le conseil municipal peut décider de le supprimer sur tout ou par- tie des zones considérées. Il peut ulté- rieurement le rétablir dans les mêmes conditions. Toutefois, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L 210-1, le droit de préemption peut être insti- tué ou rétabli par arrêté du représen- tant de l'État dans le département. Lorsqu'un lotissement a été autorisé ou une zone d'aménagement concerté créée, la commune peut exclure du champ d'application du droit de préemp- tion urbain la vente des lots issus dudit lotissement ou les cessions de terrain par la personne chargée de l'aménagement de la zone d'aménagement concerté. Dans ce cas, la délibération du conseil municipal est valable pour une durée de cinq ans à compter du jour où la délibé- ration est exécutoire. Précision : Dans une espèce, l'acte ren- dant public le plan d'occupation des sols de la commune avait été annulé; aussi cette annulation rend, par voie de consé- quence, illégal l'acte portant ap-proba- tion de ce plan; le requérant est dès lors fondée à soutenir que la délibération qu'il attaque, portant institution d'un droit de préemption urbain sur les zones urbaines délimitées par le plan d'occupation des sols a été prise en appli- cation d'un acte illégal et à en demander pour ce motif l'annulation, alors même que la décision portant approbation de ce plan est devenue définitive (CE 1erdécembre 1993, requête 136705). Exception (article L.211-3). Le droit de préemption urbain n'est pas appli- cable aux aliénations de biens et droits immobiliers ayant fait l'objet de la noti- fication prévue par l'article L.240-3 (mesures prises en faveur de l’engagement national pour le loge- ment). Modalités de création et d’application du DPU. Elles sont précisées aux articles R.211-1 à R.211-8 du code de l’urbanisme. Mutations et biens non concer- nés (article L.211-4). Ce droit de pré- emption n'est pas applicable: a) À l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, s oit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la coproprié- té, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au bureau des hypothèques constituant le point de départ de ce délai; b) A la cession de parts ou d'actions de sociétés visées aux titres II et III de la loi n°71-579 du 16juillet 1971 et donnant vocation à l'attribution d'un local d'habitation, d'un local professionnel ou d'un local mixte et des locaux qui lui sont accessoires. Il s’agit des sociétés d’attribution; c) A l'aliénation d'un immeuble bâti, pen- dant une période de dix ans à compter de son achèvement; d) A la cession de la majorité des parts d'une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption. Le présent ali- néa ne s'applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusi- vement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Toutefois, par délibération motivée , la commune peut décider d'appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées au présent article sur la totalité ou certaines parties du ter- ritoire soumis à ce droit. Droit de préemption renforcé. Dans ce dernier cas visé ci-dessus, on parle de droit de préemption renforcé. La délibé- ration attaquée, en se bornant à énon- cer que " le renforcement du droit de préemption urbain est l'un des moyens juridiques qui contribuera à la mise en place d'une nouvelle politique de l'habitat " et que, " dans le cadre de cet- te politique globale en faveur de l'habitat social, il est nécessaire de loger les habitants sédentaires aux revenus moyens et modestes ", sans préciser les raisons pour lesquelles la commune a décidé d'appli-quer le droit de préemp- tion aux aliénations et cessions mention- nées par les dispositions précitées du premier alinéa de l'article L.211-4 du code de l'urbanisme, ne satisfait pas aux exigences de motivation pré- v ues au même article (CE, 4février 2002, requête n°217258). Toutefois, en application de l’article 9 II de la loi n°85- 729 du 18juillet 1985, dans les périmètres de rénovation urbaine, de restauration immobilière ou de résorption de l'habitat insalubre ou encore dans un secteur sau- vegardé qui étaient compris dans une zone d'intervention foncière à la date de l'entrée en vigueur de la présente loi, les biens énumérés à l'article L.211-4 (nou- veau) du code de l'urbanisme sont soumis au droit de préemption urbain sans qu'il soit besoin d'une délibération spéciale du conseil municipal. Droit de délaissement/Droit de rétrocession (article L.211-5). Tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulai- re de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être trans- mise par le maire au directeur départe- mental des finances publiques. À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L.213-4. En cas d'acquisition, le titulaire du droit de préemption devra régler le prix au plus tard six mois après sa décision d'acquérir le bien au prix demandé ou six mois après la décision définitive de la juridiction. En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l'alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dis- positions de l'article L.213-8. En l'absence de paiement ou, s'il y a obs- tacle au paiement, de consignation de la somme due à l'expiration du délai prévu au troisième alinéa, le bien est, sur leur demande, rétrocédé à l'ancien proprié- taire ou à ses ayants cause universels ou à titre universel qui en reprennent la libre disposition. Dans le cas où le trans- fert de propriété n'a pas été constaté par un acte notarié ou authentique en la forme administrative, la rétrocession s'opère par acte sous seing privé. Les dispositions des articles L.213-11 et L.213-12 ne sont pas applicables à un 10avril 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E 10avril 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N bien acquis dans les conditions prévues par le présent article. Section 3: Zones d’aménagement différés et périmètres provisoires Présentation. La loi a créé des zones d’aménagement différé et des péri- mètres provisoires où la puissance publique peut exercer certains droits de préemption. La matière est régie par les articles L.212-1 et suivants ainsi que R.212-1 et suivants du code de l’urbanisme. Zones d’aménagement différé (article L.212-1). Des zones d'aménagement différé peuvent être créées, par décision motivée du préfet, sur proposition ou après avis de la com- mune ou de l'établissement public de coopération intercommunale ayant les compétences visées au second alinéa de l'article L.211-2 du code de l’urbanisme (voir chapitre 1). Les zones urbaines ou d'urbanisation future délimitées par un plan d'occupation des sols rendu public ou un plan local d'urbanisme approuvé et comprises dans un périmètre provisoi- re de zone d'aménagement différé ou dans une zone d'aménagement différé ne sont plus soumises au droit de pré- emption urbain institué sur ces terri- toires. En cas d'avis défavorable de la commune ou de l'établissement public compétent, la zone d'aménagement différé ne peut être créée que par décret en Conseil d'État. Selon l’article 6 de la loi n°2010-597 du 3juin 2010, les zones d'aménagement différé créées avant le 6juin 2010 pren- nent fin six ans après cette date ou, si ce délai est plus court, au terme du délai de quatorze ans prévu à l'article L.212-2 du même code dans sa rédaction antérieure à la loi. Primauté de la ZAD. L’article réitère les dispositions des articles L 211-1 et sui- vants. Ainsi le droit de préemption urbain qui aurait été instauré dans de zones U et AU/NA est primé par les nouveaux droits (voir ci-après). L’acte de création de la ZAD doit être motivé. Objectifs . Un requérant ne saurait se pré- valoir, à l'appui d'une demande tendant à l'annulation ou à la suspension de l'exécution d'une décision par laquelle une collectivité exerçant dans une zone d'aménagement différé le droit de pré- emption dont elle est titulaire à des fins de constitution de réserves foncières se r éfère aux motivations générales de l'acte qui crée cette zone, de ce que cette col- lectivité ne justifie d'aucun projet précis d'action ou d'opération d'aménagement à la date de sa décision (CE, 17décembre 2007, requête n°307231). Légalité de la création . Si les projets de la Commune de Veauchette sont au nombre de ceux qui peuvent légalement justifier la création d'une zone d'aménagement différé, il ressort des pièces du dossier qu'eu égard, notam- ment, tant à la population de ladite commune qui ne compte que 700 habi- tants, qu'à sa situation géographique ou à ses perspectives de développement, la surface de la zone, qui représente près de 10% du territoire de ladite commune, était hors de proportion avec les besoins de terrains qu'impliquait, dans un avenir prévisible, la réalisation de ces projets, lesquels, d'ailleurs, peuvent être menés à bien sans qu'il soit créé une zone d'aménagement différé (CE, 16décembre 1994, requête n°104389). Modalités pra- tiques de créa- tion de la ZAD. Elles sont précisées aux articles R.212-1 à R.212-6 du code de l’urbanisme. Sous réserve que l'acte de création de la zone d'aménagement différé permette de déterminer clairement ses limites, les erreurs que pourrait comporter le plan annexé à l'acte, dont aucune disposition n'exige qu'il soit un plan cadastral, sont sans incidence sur sa légalité; que, par suite, en écartant le moyen tiré de ce que le plan annexé à l'arrêté préfectoral créant une zone d'aménagement différé n'avait pas tenu compte de modifica- tions cadastrales, au motif que cette cir- constance n'était pas à elle seule de nature à entacher la légalité de l'arrêté attaqué, la cour n'a pas commis d'erreur de droit (CE, 30mars 2001, requête n°209643). Droit de préemption dans la ZAD (article L.212-2). Dans les zones d'aménagement différé, un droit de pré- emption, qui peut être exercé pendant une période de six ans renouvelable à R R E E N N C C O O N N T T R R E E L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E compter de la publication de l'acte qui a créé la zone, sous réserve de ce qui est dit à l'article L.212-2-1, est ouvert soit à une collectivité publique ou à un établis- s ement public y ayant vocation, soit au concessionnaire d'une opération d'aménagement. L'acte créant la zone désigne le titulaire du droit de préemption. Durée ferme . Il n’est pas possible à l’issue de la période de la ZAD d’en créer une nouvelle sur les mêmes lieux. (CE, 3mars 1995, requête 129086). Périmètre provisoire (Pré-ZAD) (article L.212-2-1). Lorsqu'il est saisi d'une proposition de création de zone d'aménagement différé par la commu- ne ou l'établissement public de coopé- ration intercommunale compétent ou qu'il lui demande son avis sur un tel projet, le préfet du département peut prendre un arrêté délimitant le péri- mètre provisoire de la zone. À compter de la publication de cet arrê- té et jusqu'à la publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé, un droit de préemption est ouvert à l'État dans le périmètre provisoire. Les zones urbaines ou d'urbanisation future délimitées par un plan d'occupation des sols rendu public ou par un plan local d'urbanisme approuvé ne sont plus sou- mises au droit de préemption urbain ins- titué sur ces territoires. L'arrêté délimitant le périmètre provisoire peut désigner un autre titulaire du droit de préemption. Si l'acte créant la zone d'aménagement différé n'est pas publié à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la publi- cation de l'arrêté délimitant le périmètre provisoire, cet arrêté devient caduc. Par dérogation à l'article L.212-2, la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de zone d'aménagement différé se substitue à celle de l'acte créant la zone d'aménagement différé pour le calcul du délai de six ans renouvelable pen- dant lequel le droit de préemption peut être exercé. Biens préemptés dans les péri- mètres provisoires (article L.212-2- 2). Lors de la publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé, les biens immobiliers acquis par déci- sion de préemption qui n'auront pas été utilisés à l'une des fins définies à l'article L.210-1 seront, s'ils sont com- Une ZAD hors de proportion avec la taille de la commune 10avril 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E pris dans le périmètre définitif, cédés au titulaire du droit de préemption et, s'ils ne sont pas compris dans ce périmètre, rétrocédés à leurs anciens propriétaires o u à leurs ayants cause universels ou à titre universel dans le délai d'un an à compter de la publication de l'acte créant la zone. Dans ce dernier cas, les dispositions des troisième, quatrième, cinquième et sixième alinéas de l'article L.21311 sont applicables. Les dispositions relatives à la rétroces- sion des biens prévues à l'alinéa précé- dent sont également applicables lors-i) Les biens acquis par un organisme visé aux articles L.321-4 et L.324-1 lorsqu'il agit à la demande expresse de la collec- tivité titulaire du droit de préemption urbain. Précisions. Les adjudications volontaires sont soumises au droit de préemption. L’apport en société est de même soumis à préemption. Il en est de même de l’échange. La vente sur saisie immobiliè- re est aussi soumise à préemption. que l'arrêté délimitant le périmètre pro- visoire devient caduc dans les conditions prévues à l'article L.212-2-1. Droit de délaissement (article L.212-3). Tout propriétaire, à la date de publication de l'acte instituant la zone d'aménagement différé, ou délimitant son périmètre provisoire d'un bien sou- mis au droit de préemption, ou ses ayants cause universels ou à titre uni- versel peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indi- quant le prix qu'il en demande. Le titu- laire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposi- tion dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques. À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mention- nées à l'article L.213-4 du code de l’urbanisme. En cas d'acquisition, le titulaire du droit de préemption devra régler le prix au plus tard six mois après sa décision d'acquérir le bien au prix demandé ou six mois après la décision définitive de la juridiction. En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans les deux mois, le bien visé cesse d'être soumis au droit de préemption. En l'absence de paiement ou, s'il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l'expiration du délai prévu au troisième alinéa, le bien est rétrocédé à l'ancien propriétaire ou à s es ayants cause universels ou à titre universel qui en reprennent la libre dis- position, sur demande de ceux-ci. Dans le cas où le transfert de propriété n'a pas été constaté par un acte notarié ou authentique en la forme administrative, la rétrocession s'opère par acte sous seing privé. Le bien visé cesse alors d'être soumis au droit de préemption. Les dispositions des articles L.213-11 et L.213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions définies par le présent article. EPCI (article L.212-4). Lorsqu'une com- mune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent chapitre. Section 4: Dispositions communes au DPU, aux ZAD et aux périmètres provisoires. Mutations et biens concernés (article L.213-1 du code de l’urbanisme). Sont soumis au droit de préemption décrits dans l'une ou l'autre de nos deux précé- dentes sections tout immeuble ou en- semble de droits sociaux donnant voca- tion à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une par- tie d'immeuble, bâti ou non bâti, lors- qu'ils sont aliénés, à titre onéreux , sous quelque forme que ce soit, à l'excep- tion de ceux qui sont compris dans un plan de cession arrêté en application de l'article L.631-22 ou des articles L.642-1 et suivants du code de commerce. Sont également soumises à ce droit de préemption les cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, sauf lors- qu'elles sont consenties à l'un des coindivi- saires, ainsi que les cessions de tantièmes contre remise de locaux à construire. En cas d'adjudication, lorsque cette pro- cédure est autorisée ou ordonnée par un juge, l'acquisition par le titulaire du droit de préemption a lieu au prix de la der- nière enchère, par substitution à l'adju- dicataire. Cette disposition n'est toute- fois pas applicable à la vente mettant fin à une indivision créée volontairement, à moins que celle-ci résulte d'une dona- tion-partage. En cas de contrat de location-accession régi par les dispositions de la loi n°84- 595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immo- bilière, le droit de préemption s'exerce avant la signature de ce contrat et non au moment de la levée de l'option par l'accédant. Le délai de dix ans mention- né au a) et au c) de l'article L.211-4 s'apprécie à la date de la signature du contrat. Ne sont pas soumis au droit de préemption: a) Les immeubles construits ou acquis par les organismes visés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation et qui sont leur proprié- té, ainsi que les immeubles construits par les sociétés coopératives d'habitations à loyer modéré de loca- tion-attribution; b) Les immeubles qui font l'objet d'un contrat de vente d'immeuble à construi- re dans les conditions prévues par les articles 1601-1 et suivants du code civil, sauf lorsque ces dispositions sont appli- quées à des bâtiments existants; c) Les parts ou actions de sociétés d'attribution visées aux titres II et III de la loi n° 71-579 du 16juillet 1971 relati- ve à diverses opérations de construc- tion, qui font l'objet d'une cession avant l'achèvement de l'immeuble ou pendant une période de dix ans à compter de son achèvement; il s’agit ici des sociétés d’attribution. d) Les immeubles cédés au locataire en exécution de la promesse de vente insé- rée dans un contrat de crédit-bail immo- bilier conclu en application du 2° de l'article premier de la loi n°66-455 du 2juillet 1966 relative aux entreprises pra- tiquant le crédit-bail, modifiée par l'ordonnance n°67-837 du 28septembre 1967 relative aux opérations de crédit- bail et aux sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie, avec l'une des entreprises visées à l'article 2 de la même loi; e) Les immeubles qui font l'objet d'une mise en demeure d'acquérir en applica- tion des articles L.111-10 (constructions ou des installations susceptibles de com- promettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux publics), articles d'intérêt national mentionnées au pre- mier alinéa de l'article L.121-2; h) Les transferts en pleine propriété des immeubles appartenant à l'Etat ou à ses é tablissements publics, réalisés confor- mément à l'article 141 de la loi n°2006- 1771 du 30décembre 2006 de finances rectificative pour 2006; i) Les biens acquis par un organisme visé aux articles L.321-4 et L.324-1 lorsqu'il agit à la demande expresse de la collec- tivité titulaire du droit de préemption urbain. Précisions. Les adjudications volontaires sont soumises au droit de préemption. L’apport en société est de même soumis à préemption. Il en est de même de l’échange. La vente sur saisie immobiliè- re est aussi soumise à préemption. Préemption partielle (article L.213- 2-1). Lorsque la réalisation d'une opéra- tion d'aménagement le justifie, le titu- laire du droit de préemption peut déci- der d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte Délégation du droit de préemp- tion (article L.213-3). Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant voca- tion ou au concessionnaire d'une opéra- tion d'aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le p atrimoine du délégataire. Dans les articles L.211-1 et suivants, L.212-1 et suivants et L.213-1 et sui- vants, l'expression "titulaire du droit de préemption" s'entend également, s'il y a lieu, du délégataire en application du présent article. À noter : selon l’article 2122-22 (15°) du code général des collectivités territo- riales, le maire peut, en outre, par délé- gation du conseil municipal, être char- gé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat: “ 15° D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer l'exercice de ces droits à l'occasion de l'aliénation d'un bien selon les disposi- tions prévues au premier alinéa de l'article L.213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil munici- pal; “ Précisions . Si le droit de préemption urbain qui est ouvert à la commune, est susceptible d'être délégué par elle à une autre collectivité publique dans les condi- tions prévues par l'article L.213-3 du code de l'urbanisme, ni cet article, ni aucune autre disposition législative ou régle- mentaire ne font obstacle à ce que ce droit soit exercé par son titulaire en vue de la cession ultérieure à une autre collectivité publique dès lors que l'usage qui en est fait entre lui-même dans le champ des prévisions des articles L.210-1 et L.300-1 du code de l'urbanisme (CE, 14janvier 1998, requête n°160378). Il résulte de ce qui précède que le conseil municipal de la Commune de BrétIgnolles sur mer, qui avait, par une délibération du 13novembre 2002 prise sur le fondement de l'article L.2122-22 du code général des collectivités territo- riales, délégué au maire le pouvoir d'exercer au nom de la commune le droit de préemption urbain, n'était pas tenu de fixer des conditions particulières à cette délégation; que cette délibéra- tion était dès lors, contrairement à ce que soutient la commune, suffisamment précise et ne nécessitait pas de nouvelle délibération du conseil municipal pour permettre à son maire d'exercer le droit de préemption au nom de la commune; qu'en l'absence de toute délibération ultérieure rapportant cette délégation, le conseil municipal devait être r egardé comme s'étant dessaisi de sa compétence ; que c'est, par suite, à bon droit que le tribunal administratif de Nantes a jugé que la délibération liti- gieuse du 25mars 2004 était entachée d'incompétence (2mars2011, requête n°315880). Déclaration préalable d’aliéner DIA (article L.213-2). Toute aliénation visée à l'article L.213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur départemen- tal des finances publiques, comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée, ou en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix. Lorsque la contrepartie de l'aliénation fait l'objet d'un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix d'estimation de cette contrepartie. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la décla- ration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption . L'action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte portant transfert de propriété. Précisions : Le notaire, qui avait signé la déclaration d'intention d'aliéner concernant le bien liti- gieux, devait être regar- dé comme le mandataire de MmesJ et K, représentées par leur gérante de tutelle; que, par sui- te et dès lors que la déclaration d'intention d'aliéner ne mentionnait pas expressément, comme elle aurait pu le faire, à qui - des propriétaires ou de leur mandataire - la décision de préemption devait être notifiée, cette notification au notaire a fait courir le délai de recours contentieux à l'encontre des propriétaires (CE 30juin 2006, requête n°274062). Le délai prévu au troisième alinéa de l'article L.213-2 du code de l'urbanisme précité, qui constitue une garantie pour 10avril 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E Bail à construction Une cour d'appel qui a relevé que deux sociétés, dont la première est propriétaire de parcelles de terre et la seconde titulai- re d'un bail à construction sur l'une de ces parcelles souhaitaient réaliser concomi- tamment la vente de leurs droits retient, à bon droit, que le droit de préemption de la commune ne peut concerner le bail à construction et que la transmission simul- tanée du terrain et du droit au bail ne peut y faire échec et en déduit exacte- ment qu'il ne peut être fait grief au notai- re chargé de la rédaction des actes de ne pas avoir fait apparaître la solidarité vou- lue par les deux sociétés venderesses dès lors que cette condition était inopposable à la commune pour l'application de son droit de préemption (Cass. 3ème civ. 11mai 2000). Ce relevé gardé par le titulaire du droit pendant 2 ans vaut renonciation les particuliers désirant aliéner un bien soumis au droit de préemption, doit être regardé comme prescrit à peine de nullité; que dès lors, la décision de p réemption précitée est illégale en tant qu'elle a été adoptée après l'expiration du délai précité ; que cette illégalité ne l'entache cependant pas d'inexistence; que par ailleurs cette décision n'a pas fait l'objet d'une déci- sion de retrait; que l'illégalité dont elle est entachée ne fait pas par elle-même obstacle à ce que la société anonyme Foncière Eiffel Développement puisse s'en prévaloir à l'appui de prétentions, sur le mérite desquelles il appartient au seul juge civil de se prononcer, tendant à faire constater que la commune a accepté l'offre de vente contenue dans la déclaration d'intention d'aliéner (CE, 13mai 1996, requête n°152472). Faute d'indication, dans le délai de deux mois suivant la déclaration d'intention d'aliéner sur le prix auquel la commune envisage d'acquérir la par- celle concernée, la délibération dont la suspension est demandée ne peut avoir pour effet de s'opposer à ce que le compromis de vente signé par le requé- rant soit mis à exécution; que, dans ces conditions, il n'apparaît pas, en l'état de l'instruction, que l'urgence justifie la suspension de cette délibération (CE 16mai 2001, requête n°229739). Procédure de la DIA (article R 213-5). La DIA est établie dans les formes pres- crites par un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme. Il s’agit du modèle annexé à l’article A.213-1 du Code de l’urbanisme. Cette déclaration doit être présentée en quatre exemplaires et indiquer les prix et conditions de l'aliénation projetée y compris, s'il y a lieu, le prix d'estimation de l'immeuble ou du droit offert en contrepartie. Elle est adressée à la mairie de la com- mune où se trouve situé le bien, par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal, ou déposée contre décharge . À noter : la DIA doit contenir le prix et les conditions de la vente. Il est recommandé de préciser le nom de l’acquéreur éventuel ainsi que la commission de l’agent immo- bilier et la partie qui en a la charge. Précisions : Le notaire du préempteur a, le 17juillet 1989, adressé à la commu- ne, titulaire d'un droit de préemption urbain, une déclaration d'intention d'aliéner (DIA), mentionnant seulement le prix de vente, sans indiquer la clause relative à la rémunération de l'agence, q ui n'a été portée à la connaissance de la commune que par une lettre recomman- dée du 4septembre 1989, avec avis de réception; après délibération du conseil municipal, dans sa séance du 10sep- tembre 1989, la commune ayant, le 12septembre 1989, notifié sa décision de préempter au prix demandé, sans prendre en compte la rémunération de l'agence, comme ne figurant pas dans la DIA, la société DGT a, par acte du 29jan- vier 1990, fait assigner la commune en paiement. Pour accueillir cette demande, le jugement retient qu'en décidant de préempter, la commune qui connaissait la clause sur la rémunération de l'agence, était tenue de la prendre en considéra- tion et ne pouvait refuser d'exécuter l'ensemble des conditions de la vente. Qu'en statuant ainsi, alors que la com- mune ne pouvait s'engager au-delà des conditions financières figurant dans la seule DIA qui lui avait été notifiée et qui ne contenait aucune indication sur la rémunération de l'agence , le Tribunal a violé le texte sus- visé (Cass. 3ème civ. 10mars 1993 pourvoi n°90-19578). L'organisme qui exerce son droit de pré- emption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobi- liers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l'indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner (Cour de cassation 3ème chambre civile, 26sep- tembre 2007, pourvoi n°06-17337). La circonstance que la déclaration d'intention d'aliéner déposée en mairie de Saint-Michel-sur-Orge le 16janvier 1990 par M.X…, propriétaire d'un ter- rain objet d'une promesse de vente entre lui-même et M.et MmeY…, ne portait pas le nom de l'acquéreur est sans incidence sur la régularité de ladite déclaration d'intention d'aliéner (CE, 6janvier 1995, requête n°123371). En cas d'aliénation visée à l'article L.213- 1 du code de l'urbanisme, le bénéficiaire du droit de préemption n'étant lié, com- me il résulte des articles L.213-2 et R.213-5 du même code, que par les conditions de la cession, la cour d'appel, qui a constaté que les condi- tions suspensives dont était assortie la promesse de vente, n'avaient pas été mentionnées dans la déclaration d'aliéner adressée à la commune, a j ustement retenu que ces conditions étaient inopposables à celle-ci. Et attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motif adopté, que la cession moyen- nant rente viagère et réserve du droit d'usage et d'habitation, objet de la pro- messe de vente, constituait une aliéna- tion de gré à gré sans contrepartie en nature, la cour d'appel a légalement jus- tifié sa décision en retenant l'exercice par la commune de son droit de préemption aux conditions et prix proposés par la venderesse (Cass. 3ème civ. 27mai 1998, pourvoi n°95-19179). Il est à noter que des procédures particu- lières sont édictées pour Paris, Lyon et Marseille. Délai de réponse à la DIA. Par ap- plication a contrario de l’article L.213-2, il est de deux mois , ce délai étant porté à trois mois pour les ZAD du Grand Paris (Loi 2010-597 du 3juin 2010, article21-III). Silence gardé par l’administration (article R.213-7). Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L.213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit de préemption. Ce délai court à compter de la date de l'avis de réception ou de la décharge. Attitude active du préempteur (article R.213-8). Lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contre- partie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire: a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption; b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés , y compris dans le cas de versement d'une rente viagère. Pour être exécutoire, la déci- sion doit être transmise au préfet dans le délai de deux mois.; c) Soit son offre d'acquérir à un prix pro- posé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Dans le cas d'une vente envisagée moyennant le versement 10avril 2012 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E d'une rente viagère, le titulaire du droit de préemption et, le cas échéant, la juri- diction doivent respecter les conditions de paiements proposées par le vendeur. T outefois, le titulaire peut proposer, et la juridiction fixer, la révision du montant de cette rente et du capital éventuel. (article R.213-8). À noter : Lorsque le titulaire du droit de préemption a décidé de renoncer à exer- cer ce droit, que ce soit par l'effet de l'expiration du délai de deux mois impar- ti par la loi ou par une décision explicite prise avant l'expiration de ce délai, il se trouve dessaisi et ne peut, par la sui- te, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement décider de préempter le bien mis en vente (CE, 12novembre 2009, requête n°327451). Autres ventes. (article R.213-9) Lorsque l'aliénation est envisagée sous une forme ou une modalité autre que celle prévue à l'article précédent, le titu- laire du droit de préemption notifie au propriétaire: a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption; b) Soit son offre d'acquérir le bien à un prix qu'il propose et, à défaut d'acceptation de cette offre, son inten- tion de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notam- ment de l'indemnité de réemploi. En cas de vente envisagée moyennant le paiement d'une rente viagère et une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption et, le cas échéant, la juridiction compétente en matière d'expropriation doivent respecter les conditions de paiement proposées. Tou- tefois, le titulaire peut proposer, et la juridiction fixer, la révision du montant de cette rente et du capital éventuel. Réaction du propriétaire (article R213-10). À compter de la réception de l'offre d'acquérir, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption: a) Soit qu'il accepte le prix ou les nou- velles modalités proposés. Dans ce cas, il y a accord sur la chose et le prix et la vente est formée. De plus, toute renonciation du vendeur ou du préempteur est impos- sible (Cour de cassation, 3e chambre 2juin 1999, pourvoi n°97-17576).; b) Soit qu'il maintient le prix ou l'estimation figurant dans sa déclara- tion et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation; c) Soit qu'il renonce à l'aliénation. Le silence du propriétaire dans le délai de deux mois équivaut à une renoncia- tion d'aliéner. Saisine ou non par l’administration du juge de l’expropriation (article R.213-11). Sauf s’il renonce et si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titu- laire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément. Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R.13-22 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. À défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de pré- emption est réputé avoir renoncé à l'exercice de son droit. En cas de consignation du prix, copie du récépissé de la consignation doit être adressée au propriétaire et à la juridiction. Détermination du prix. (article L.213-4). A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridic- tion compétente en matière d'expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Lorsqu'il est fait application de la pré- emption partielle, le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas: a) La date de référence prévue à l'article L.13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est: - pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé: i) la date de publication de l'acte déli- mitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire; ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été déli- mité; iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé; - pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révi- sant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien; b) Les améliorations, les transforma- tions ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieure- ment à la date mentionnée au a) ci-des- sus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif; c) À défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables interve- nus pour des biens de même qualifica- tion situés dans des zones comparables. Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle res- pecte les conditions de paiement propo- sées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel. Précision : À défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridic- tion compétente en matière d'expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notam- ment de l'indemnité de réemploi; 10avril 2012 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E l'arrêt attaqué (Paris, 1erjuillet 1994), qui fixe le montant des indemnités dues à la société Kold Star à la suite de l'exercice, sur un immeuble lui apparte- n ant, du droit de préemption de la Ville de Paris, accorde réparation pour les préjudices nés de la recherche de nou- veaux locaux, du trouble commercial, du déménagement, de la résiliation du contrat EDF et de l'élimination d'un transformateur. En statuant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé (Cass. 3ème civ. 14 février 1996, requête n°94- 70249). Qualification de terrain à bâtir : La quali- fication de terrains à bâtir, au sens du code de l’expropriation, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.11-1 du même code ou, dans le cas visé à l'article L.11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois: a) Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adap- tées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone; b)Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés soit dans une partie actuellement urbanisée d'une commune, soit dans une partie de commune désignée conjointe- ment comme constructible par le conseil municipal et le représentant de l'État dans le département en application de l'article L.111-1-3 du code de l'urbanisme. Les terrains qui, à l'une des dates indi- quées ci-dessus, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément au paragraphe I du présent article. Décision des parties (article L.211- 12). En cas d'accord dans les deux mois sur le prix indiqué par le propriétaire ou sur le prix offert par le titulaire du droit d e préemption, un acte authentique est dressé dans un délai de trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété. Dans le cas où le prix a été fixé par décision de justice et où les parties n'ont pas fait usage de la faculté de renonciation ouverte par l'article L.213- 7 alinéa2 [voir ci-après ], un acte de même nature est dressé dans un délai de trois mois à compter de la décision judiciaire devenue définitive. Faculté de renonciation. (article L.231-7). A défaut d'accord sur le prix, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d'aliéner ledit bien, peut ulté- rieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l'exercice de son droit à défaut d'accord sur le prix. En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est deve- nue définitive, les parties peuvent accep- ter le prix fixé par la juridiction ou renon- cer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété , à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption. Consignation du prix (article L.213- 4-1). Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L.211-5, L.211- 6, L.212-3 et L.213-4 (droit de délaisse- ment) le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15% de l'évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques. La consignation s'opère au seul vu de l'acte par lequel la juridiction a été sai- sie et de l'évaluation du directeur départemental des finances publiques. À défaut de notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridic- tion et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'acquisition ou à l'exercice du droit de préemption. Libération des fonds (article L.213- 4-2). La libération des fonds consignés en application de l'article L.213-4-1 ne peut être effectuée que lorsque le titu- l aire du droit de préemption a renoncé à l'acquisition ou à l'exercice du droit de préemption ou après le transfert de propriété. Délai de paiement (article L.213- 14). En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption, le prix du bien devra être réglé par le titulaire du droit de préemption dans les six mois qui sui- vent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définiti- ve de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. En l'absence de paiement ou, s'il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l'expiration du délai prévu à l'alinéa précédent, le titulaire du droit de préemption est tenu, sur demande de l'ancien propriétaire, de lui rétrocéder le bien acquis par voie de préemption. Dans le cas où le transfert de propriété n'a pas été réitéré par acte notarié ou par acte authentique en la forme administra- tive dans le délai imparti pour le paie- ment ou la consignation, la rétrocession visée à l'alinéa précédent s'opère par acte sous seing privé. Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l'aliéner librement. Précision : Le juge judiciaire est compé- tent pour connaître d'une demande de versement d'intérêts en raison du paie- ment tardif du prix d'acquisition du bien préempté (Tribunal des conflits, 9décembre 1996, n°02994). Cas de la déclaration d’utilité publique (article L.213-5). En cas de déclaration d'utilité publique, l'exercice du droit de préemption produit les mêmes effets que l'accord amiable en matière d'expropriation en ce qui concer- ne l'extinction des droits réels et person- nels si le titulaire du droit de préemption est également le bénéficiaire de la décla- ration d'utilité publique. En cas de déclaration d'utilité publique, la cession d'un bien au profit du bénéfi- ciaire de cette déclaration n'est pas sou- mise au droit de préemption. 10avril 2012 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E Retrait d’une décision de pré- emption (article L.213-8 alinéa1 à3). Si le titulaire du droit de préemption a renoncé à l'exercice de son droit avant fixation judiciaire du prix, le propriétai- re peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration. Au cas où le titulaire du droit de préemp- tion a renoncé à l'exercice de son droit sur un bien dont le prix a été fixé judi- ciairement, il ne peut plus l'exercer à l'égard du même propriétaire pendant un délai de cinq ans à compter de la déci- sion juridictionnelle devenue définitive si le propriétaire, dans ce délai, réalise la vente de ce bien au prix fixé par la juri- diction révisé, s'il y a lieu, en fonction des variations de l'indice du coût de la construction constatées par l'Institut national de la statistique et des études économiques depuis cette décision. La vente sera considérée comme réalisée, au sens du deuxième alinéa du présent article, à la date de l'acte notarié ou de l'acte authentique en la forme administra- tive constatant le transfert de propriété. Décision illégale/Sort du bien (article 213-8 alinéa4). Lorsque la déci- sion par laquelle le titulaire du droit de préemption décide d'exercer son droit est annulée ou déclarée illégale par la juri- diction administrative et qu'il n'y a pas eu transfert de propriété, ce titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien en cause pendant un délai d'un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive. Dans ce cas, le pro- priétaire n'est pas tenu par les prix et conditions qu'il avait mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner. Cession du bien. L’arrêt Bour du Conseil d’État a décidé que l'annulation par le juge de l'excès de pouvoir de l'acte par lequel le titulaire du droit de préemp- tion décide d'exercer ce droit implique nécessairement, sauf atteinte excessive à l'intérêt général appréciée au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le titulaire du droit de préemption, s'il n'a pas entre-temps cédé le bien illé- galement préempté, prenne toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée. Il lui appartient à cet égard, et avant toute autre mesure, de s'abstenir de revendre à un tiers le bien illégalement préempté. Il doit en outre proposer à l'acquéreur évincé puis, le cas échéant, au pro- priétaire initial d'acquérir le bien et ce, à un prix visant à rétablir autant que possible et sans enrichissement sans cause de l'une quelconque des parties les c onditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. Lorsque le juge administratif est saisi, sur le fondement des dispositions de l'article L.911-1 du code de justice admi- nistrative, de conclusions tendant à ce qu'il prescrive les mesures qu'implique nécessairement l'annulation de la déci- sion de préemption, il lui appartient, après avoir le cas échéant mis en cause la ou les parties à la vente initialement pro- jetée qui n'étaient pas présentes à l'instance et après avoir vérifié, au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le rétablissement de la situation ini- tiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général, de prescrire à l'auteur de la décision annulée de prendre les mesures ci-dessus définies, dans la limite des conclusions dont il est saisi. En revanche, lorsque le bien préempté a été revendu, ni les dispositions de l'article L.911-1, ni aucune autre dis- position ne permettent à la juridic- tion administrative, saisie en vue de faire exécuter l'annulation de la seu- le décision de préemption , de prescri- re des mesures qui, tendant à la remise en cause de la revente du bien, se ratta- chent ainsi à un litige distinct portant sur la légalité de cette décision de revente et ne sauraient, dès lors, être regardées comme étant au nombre de celles qu'implique l'annulation de la décision de préemption. (CE, 26février 2003 requête n°231558). L'annulation par le juge de l'excès de pouvoir de l'acte par lequel le titulaire du droit de préemption décide d'exercer ce droit emporte pour conséquence que ce titulaire doit être regardé comme n'ayant jamais décidé de préempter; qu'ainsi, cette annulation implique nécessaire- ment, sauf atteinte excessive à l'intérêt général appréciée au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le titulaire du droit de préemption, s'il n'a pas entre-temps cédé le bien illégale- ment préempté, prenne toute mesure afin de mettre fin aux effets de la déci- sion annulée; qu'il lui appartient à cet égard, et avant toute autre mesure, de s'abstenir de revendre à un tiers le bien illégalement préempté; qu'il doit, en outre, proposer à l'acquéreur évincé puis, le cas échéant, au propriétaire initial d'acquérir le bien, et ce, à un prix visant à rétablir autant que possible et sans enrichissement sans cause de l'une quel- conque des parties les conditions de la t ransaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle; que ce prix doit notamment prendre en compte les éventuelles modifications apportées au bien consécutivement à l'exercice de la préemption litigieuse (CE, 29décembre 2004, requête n°259855). Il résulte de l'instruction que le bien objet du litige a, après son acquisition, subi des aménagements substantiels et été affecté à la réalisation d'une voie publique; qu'eu égard à l'importance de cette voie et au projet des requérants, la remise en cause de la destination donnée à ce bien apporterait à l'intérêt général une atteinte excessi- ve qui ne serait pas justifiée par l'intérêt qui s'attache à la disparition des effets de la décision annulée ; que, par suite, il y a lieu, dans les circons- tances de l'espèce, de rejeter les conclu- sions des requérants tendant à ce qu'il soit enjoint au titulaire du droit de pré- emption de leur proposer d'acquérir le bien illégalement préempté (CE 31jan- vier 2007, requête 277715). Si le propriétaire initial d'un bien ayant fait l'objet d'une décision de préemption peut, afin de récupérer son bien, deman- der au juge administratif d'enjoindre au titulaire du droit de préemption, en exé- cution de la décision juridictionnelle qui a annulé la décision de préemption, de lui proposer d'acquérir ce bien après l'avoir au préalable proposé à l'acquéreur évincé, il n'a pas qualité pour le saisir à seule fin que le bien préempté soit proposé à l'acquéreur évincé (CE 6septembre 2006, requête n°289822). Information des locataires (article L.213-9). Lorsque le titulaire du droit de préemption lui a notifié sa décision d'exercer ce droit ou, dans les conditions fixées par les articles L.211-5 ou L.212-3, son intention d'acquérir, le propriétaire est tenu d'informer les locataires, les pre- neurs ou occupants de bonne foi du bien et de les faire connaître à ce titulaire. Statut des occupants (article L.213- 10). Nonobstant toutes dispositions ou sti- pulations contraires, les preneurs de biens ruraux, les locataires ou occupants de bon- ne foi de locaux à usage d'habitation ainsi que les locataires de locaux à usage com- mercial, industriel ou artisanal situés dans 10avril 2012 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E un bien acquis par la voie de la préemp- tion ou en application des articles L.211-5 ou L.212-3 ne peuvent s'opposer à l'exécution des travaux de restauration ou d e transformation intérieure ni à la démo- lition de ces locaux. Si l'exécution des travaux l'exige, ils sont tenus d'évaluer tout ou partie de ces locaux; le nouveau propriétaire du bien est alors tenu aux obligations pré- vues aux articles L.314-1 et suivants. Nonobstant toutes dispositions ou sti- pulations contraires, ils peuvent à tout moment déclarer au titulaire du droit de préemption leur intention de quitter les lieux et de résilier le bail. Celui-ci, qui ne peut ni s'y opposer ni leur réclamer une indemnité à ce titre, est tenu de leur verser des indemnités auxquelles ils peuvent prétendre, notamment celles qui peuvent leur être dues à raison des améliorations qu'ils ont ap-portées au fonds loué. En cas de litige, ces indemnités sont fixées par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Sort des biens préemp- tés (article L.213-11). Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utili- sés ou aliénés aux fins définies à l'article L.210-1. L'utilisation ou l'aliénation d'un bien au profit d'une personne privée autre que le concessionnaire d'une opé- ration d'aménagement ou qu'une socié- té d'habitations à loyer modéré doit fai- re l'objet d'une délibération motivée du conseil municipal ou, le cas é chéant, d'une décision motivée du délégataire du droit de préemption. Si le titulaire du droit de préemption décide d'utiliser ou d'aliéner à d'autres fins un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit, il doit infor- mer de sa décision les anciens proprié- taires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel et leur proposer l'acquisition de ce bien en priorité . À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées par l'article L.213-4. À défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont répu- tés avoir renoncé à l'acquisition. Dans le cas où les anciens proprié- taires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressé- ment ou tacitement à l'acquisition dans les conditions visées aux alinéas précédents, le titulaire du droit de préemption doit éga- lement proposer l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien. Le titulaire du droit de préemption n'est tenu de respecter cette procédure que lorsque le nom de l'acquéreur était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L.213-2. Sanctions et prescription (article L.213-12). En cas de non-respect des obligations définies au deuxième alinéa de l'article L.213-11, les anciens pro- priétaires ou leurs ayants cause univer- sels ou à titre universel saisissent le tri- bunal de l'ordre judiciaire d'une action en dommages-intérêts contre le titulai- re du droit de préemption. En cas de non-respect des obligations définies au cinquième alinéa de l'article L.213-11, la personne qui avait l'intention d'acquérir ce bien saisit le tri- bunal de l'ordre judiciaire d'une action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de préemption. L'action en dommages-intérêts se pres- crit par cinq ans à compter de la men- tion de l'affectation ou de l'aliénation du bien au registre institué en applica- tion de l'article L.213-13. Jouissance du bien. (article L.213- 15) L'ancien propriétaire d'un bien acquis par voie de préemption conserve la jouissance de ce bien jusqu'au paie- ment intégral du prix. 10avril 2012 13 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E Le tiers acqué- reur évincé….. informé du chan- gement d’usage Un avis du Conseil d’Etat. Concluant une étude sur le droit de préemption (la Documentation française 2008), le Conseil d'Etat indiquait: “instrument souple, simple, désormais bien ancré dans le paysage juridique des collectivités locales, le droit de préemption est devenu pour elles une moda- lité familière d’intervention. On doit toutefois constater à l’issue de cette étude que son usage est allé bien au-delà de ce qu’envisageaient les auteurs de la loi de 1985. Cette extension a été le fait du législateur lui-même qui a fait perdre au droit de pré- emption urbain son seul rôle d’instrument d’aménagement pour en faire, par exemple, un outil de protection de l’environnement ou de préservation de la mixité économique. Elle a surtout été le fait de certaines collectivités territoriales qui, soucieuses d’intervenir davantage sur l’évolution du foncier ou constatant que les outils leur faisaient défaut pour mener certaines politiques publiques, ont recouru au droit de préemption urbain pour des considérations étrangères à l’aménagement proprement dit: maîtrise des prix du fon- cier, lutte contre la spéculation immobilière, lutte contre l’insalubrité et l’habitat indigne. Certaines pratiques déviantes contraires à la légalité ont par ailleurs suscité la méfiance à l’égard de cet instrument (…)” Pour éviter que ces difficultés et contraintes ne remettent en cause le principe même de la législation de préemption, il semble donc nécessaire de privilégier les orientations suivantes: actualiser ce régime, pour mettre le droit en conformité avec les pratiques, quand celles-ci sont légitimes, et avec les attentes des acteurs du secteur privé afin que ceux-ci soient le moins possible pénalisés dans leurs projets; mettre fin aux dérives les plus évidentes; et prévoir plus systématiquement l’indemnisation des sujétions imposées aux proprié- taires. La présente étude cherche ainsi à créer les bases d’une législation de préemption qui soit ressentie comme plus juste, c'est-à-dire dans laquelle un meilleur rapport de proportion existe entre les fins d’intérêt général poursuivies, les prérogatives de la puissance publique et les garanties à apporter aux administrés. L’évolution proposée ne dispense pas, bien entendu de réfléchir aux réformes qui doivent être apportées aux autres instruments d’aménagement et de politique foncière, à vocation plus transversale, dont les lacunes actuelles ne peuvent être palliées par le seul recours à la préemption: autre champ de réflexion dont les pouvoirs publics gagneraient utilement à se saisir. Comme pour répondre à ces attentes, une proposition de loi a été déposée et discutée par le Sénat en 2011, symbole de la volonté des élus d’apporter des réformes au système existant. Présentation: Afin de préserver la qual- ité des sites, des paysages, des milieux naturels et des champs naturels d'expansion des crues et d'assurer la sauvegarde des habitats naturels selon l es principes posés à l'article L.110 du code l’urbanisme, le département est compétent pour élaborer et mettre en œuvre une politique de protection, de gestion et d'ouverture au public des espaces naturels sensibles, boisés ou non. La politique du département prévue à l'alinéa précédent doit être compatible avec les orientations des schémas de cohérence territoriale et des chartes intercommunales de développement et d'aménagement, lorsqu'ils existent, ou avec les directives territoriales d'aménagement mentionnées à l'article L.111-1-1 ou, en l'absence de directive territoriale d'aménagement, avec les lois d'aménagement et d'urbanisme prévues au même article (article L.142-1 du code de l’urbanisme). Précisions: il ressort des pièces du dossier que, pour instituer, sur le fondement de l'article L.142-3 du code de l'urbanisme, une zone de préemption sur une longueur d'une vingtaine de kilomètres et une largeur de plusieurs centaines de mètres de part et d'autre du Trieux, le conseil général des Côtes d'Armor s'est principalement fondé, non sur l'intérêt que l'institution d'une telle zone pour- rait présenter pour la préservation de la qualité de ce site mais sur ce qu'elle per- mettrait de rétablir, pour les promeneurs et les pêcheurs, un accès aux berges de cette rivière qui était rendu difficile par le refus de certains des nouveaux pro- priétaires d'anciens moulins de permet- tre le passage du public sur leur pro- priété; qu'en instituant à ces fins une zone de préemption le conseil général a fait une inexacte application des disposi- tions précitées du code de l'urbanisme (CE, 22février 2002; requête n°208769). Motivation de la décision : l'article 1er de la loi du 11juillet 1979 dispose que «doivent être motivées les décisions qui (...) imposent des sujétions (...) » ; que la délibération attaquée vise les articles L.142-3 et suivants du code de l'urbanisme et justifie la préemption de la parcelle litigieuse par la circonstance que la protection de cette parcelle, qui «présente un risque de mitage» et «fait partie d'une zone dont l'intérêt paysager est marqué», «entre dans le cadre de la protection des espaces naturels sensibles»; que ces mentions indiquent avec une précision suffisante l es motifs de droit et de fait ayant con- duit le département à prendre la déci- sion attaqué (CE, 7juin 2006, requête n°277562). Création des zones de préemption Consultations (article L 142-3 alinéa 15). Les représentants des organisations pro- fessionnelles agricoles et forestières sont consultés sur la délimitation de ces zones de préemption. Initiative du département (article L.142- 3 alinéa 1 et 2). Pour la mise en œuvre de la politique prévue à l'article L.142-1, le conseil général peut créer des zones de préemption dans les conditions ci- après définies. Dans les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé, les zones de préemption sont créées avec l'accord du conseil municipal. En l'absence d'un tel document, et à défaut d'accord des com- munes concernées, ces zones ne peuvent être créées par le conseil général qu'avec l'accord du préfet. Initiative du Conservatoire du littoral (article L.142-3 alinéa9). Lorsqu'il est territorialement compétent , le Conser- vatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres peut prendre l'initiative de l'institution de zones de préemption à l'extérieur des zones délimitées par le département en application du présent article, des zones urbaines ou à urbaniser délimitées par les plans d'urbanisme locaux et des zones constructibles délim- itées par les cartes communales. Le projet de périmètre est adressé pour avis au département et à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale compétent. Ces avis sont réputés favorables s'ils n'interviennent pas dans un délai de trois mois après transmission du projet. Le périmètre est délimité par arrêté préfectoral. En cas d'avis défavorable de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, il ne peut être délimité que par décret en Conseil d'Etat. À l'intérieur des périmètres ainsi délimités, le conservatoire exerce les com- pétences attribuées au département par le présent article. Biens concernés. Droit de préemption du département . (article L.142-3 alinéa9) À l'intérieur de ces zones, le département dispose d'un droit de préemption sur tout terrain ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance de terrains qui font l'objet d'une aliénation, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit. Existence d’une construction (article L142-3 alinéa4). A titre exceptionnel, l'existence d'une construction ne fait pas obstacle à l'exercice du droit de préemp- tion dès lors que le terrain est de dimen- sion suffisante pour justifier son ouver- ture au public et qu'il est, par sa localisa- tion, nécessaire à la mise en œuvre de la politique des espaces naturels sensibles des départements. Dans le cas où la con- struction acquise est conservée, elle est affectée à un usage permettant la fréquentation du public et la connais- sance des milieux naturels. Préemption partielle (article L.142-3 alinéa5). Lorsque la mise en œuvre de la politique prévue à l'article L.142-1 le jus- tifie, le droit de préemption peut s'exercer pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur de la zone de préemption. Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité fon- cière. Le prix d'acquisition fixé par la juri- diction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la frac- tion restante de l'unité foncière. Droit de préemption du Conservatoire du littoral (article L.142-3 alinéa 10). Le droit de préemption du Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres est applicable à la cession de droits indi- vis sur un immeuble ou une partie d'immeuble bâti ou non bâti ainsi qu'à la cession de la majorité des parts d'une société civile immobilière lorsque le pat- rimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, sur la totalité ou certaines parties des zones de préemption créées par le con- seil général ou le conservatoire. L'exercice par le conservatoire du droit de préemption sur des cessions de parts 10avril 2012 14 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E Sous-partie 2: Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles de société civile immobilière est subor- donné à la production par la société civile immobilière d'un état de sa situa- tion sociale et financière et à une d élibération motivée du conseil d'administration du conservatoire. Mutations concernées. Il s’agit de toute aliénation, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit. Cas de l’adjudication (article L.142-3 alinéa6). En cas d'adjudication, lorsque cette procédure est autorisée ou ordon- née par un juge, l'acquisition par le tit- ulaire du droit de préemption a lieu au prix de la dernière enchère, par substi- tution à l'adjudicataire. Cette disposi- tion n'est toutefois pas applicable à la vente mettant fin à une indivision créée volontairement, à moins que celle-ci ne résulte d'une donation-partage Échanges d’immeubles ruraux (article L.142-3 alinéa7).Les échanges d'immeubles ruraux situés dans les zones de préemption définies au présent article réalisés dans les conditions prévues au titre 1er du livre Ier du code rural et de la pêche maritime ne sont pas soumis à ce droit. Droit de substitution (article L.142-3 alinéa 8). Au cas où le Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres est territorialement compétent, celui-ci ou, à défaut, la commune, peut se substituer au département si celui-ci n'exerce pas le droit de préemption . Sur le territoire d'un parc national ou d'un parc naturel régional et dans les réserves naturelles dont la gestion leur est confiée, l'établissement public chargé du parc national ou du parc naturel régional ou, à défaut, la commune peut se substituer au département et, le cas échéant, au Conservatoire de l'espace lit- toral et des rivages lacustres, si ceux-ci n'exercent pas leur droit de préemption. Pour un parc naturel régional, l'exercice de ce droit de préemption est subordon- né à l'accord explicite du département. Au cas où ni le conservatoire ni l'établissement public chargé d'un parc national ou d'un parc naturel régional n'est compétent, la commune peut se substituer au département si celui-ci n'exerce pas son droit de préemption. Lorsque la commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer ce droit. Délégataires (article L.142-3 alinéa 12). Le département peut déléguer son droit de préemption à l'occasion de l'aliénation d'un bien soumis à ce droit o u sur un ou plusieurs secteurs de la zone de préemption au Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres, lorsque celui-ci est territorialement com- pétent, à l'établissement public chargé d'un parc national ou à celui chargé d'un parc naturel régional pour tout ou partie de la zone de préemption qui se trouve sur le territoire du parc ou dans les réserves naturelles dont la gestion leur est confiée, à l'État, à une collectivité territoriale, à un établissement public foncier, au sens de l'article L.324-1 ou à l'Agence des espaces verts de la région d'Ile-de-France. Les biens acquis entrent dans le patrimoine du délégataire. Dans les articles L.142-1 et suivants, l'expression "titulaire du droit de préemption" s'entend également du délégataire en application du précédent alinéa, s'il y a lieu. Cas des parcs naturels (article L.142-3 alinéa13). Si, à son expi- ration, le décret de classement d'un parc naturel régional n'est pas renouvelé, les biens que ce parc a acquis par exercice de ce droit de préemption deviennent propriété du département. Précisions . Pour retenir l'incompétence du juge judiciaire et renvoyer les parties à mieux se pourvoir, l'arrêt attaqué énonce qu'il convient de définir si le maire a agi en qualité de délégataire du président du conseil général, dans un délai de deux mois s'imposant à lui en pareil cas, ou en qualité de maire, disposant dans cette hypothèse d'un délai de trois mois, et que la détermination de cette qualité, qui échappe à la compétence du juge judici- aire, constitue une difficulté sérieuse; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle con- statait que le maire, exerçant le droit de préemption, avait déclaré agir en sa qual- ité de délégataire du président du conseil général de l'Essonne, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations. (Cass. Civ. 1e, 8mars 2005, n°02-21574). Déclaration d’intention d’aliéner (article L.142-4). Toute aliénation men- tionnée à l'article L.142-3 est subordon- née, à peine de nullité, à une déclara- tion préalable adressée par le proprié- taire au président du conseil général du département dans lequel sont situés les biens; ce dernier en transmet copie au directeur départemental des finances publiques. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et d es conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix. Lorsque la contrepartie de l'aliénation fait l'objet d'un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix d'estimation de cette contrepartie. Le silence des titulaires des droits de préemption et de substitution pen- dant trois mois à compter de la réception de la déclaration mention- née au premier alinéa vaut renoncia- tion à l'exercice de ces droits. L'action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte portant transfert de propriété. Procédure de préemption (article R.142-11). Dans le délai de deux mois à compter de la date de l'avis de récep- tion ou de la décharge de la déclaration d'intention d'aliéner, le président du conseil général notifie au propriétaire la décision prise par le département en vertu des articles R.213-8 et R.213-9. Lorsque le terrain est compris dans une zone ou partie de zone où le Conserva- toire de l'espace littoral et des rivages lacustres est territorialement compé- tent, le président du conseil général adresse sans délai une copie de la déci- sion du département audit établisse- ment, au président du conseil de rivage territorialement compétent, au maire de la commune intéressée et, s'il y a lieu, au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent. À défaut du département, le Conserva- toire de l'espace littoral et des rivages lacustres, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent peut exercer le droit de préemption dans les conditions définies ci-après. Lorsque le département a renoncé à l'exercice du droit de préemption, le Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres notifie au propriétaire, dans un délai de soixante-quinze jours à compter de la date de l'avis de récep- tion ou de la décharge de la déclaration d'intention d'aliéner, la décision qu'il 10avril 2012 15 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E prend en vertu des articles R.213-8 et R.213-9. Il adresse sans délai une copie de sa décision au président du conseil général et au maire de la commune con- c ernée ainsi que, s'il y a lieu, au prési- dent de l'établissement public de coopération intercommunale compétent. La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent peut exercer le droit de préemption à défaut du département et à défaut du Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres. Dans les zones de préemption situées dans un périmètre d'intervention délimité en application de l'article L.143-1, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent exerce ce droit avec l'accord du département. Le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale notifie la décision de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale au proprié- taire avant l'expiration du délai de trois mois courant à compter de la date de réception ou de la décharge de la décla- ration d'intention d'aliéner. Il adresse sans délai une copie de cette décision au prési- dent du conseil général et, s'il y a lieu, au Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres. Application des articles R.213-8 à R 213-9. Les dispositions des articles R.213-8 à R.213-13 s'appliquent, sous réserve des articles R.142-9 à R-142-11, aux aliénations volontaires à titre onéreux sous quelque forme que ce soit de biens soumis au droit de préemption en appli- cation de l'article L.142-3, à l'exception de celles qui sont réalisées sous la forme des adjudications soumises aux disposi- tions des articles R.142-12 et R.142-13 (voir sous-partie 1). Détermination du prix (article L.142-5). A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas: a) La date de référence prévue à l'article L.13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, ap- prouvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l'absence d'un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d'aliéner le bien; b) Les améliorations, transformations ou changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au a) ci-dessus ne sont pas pré- sumés revêtir un caractère spéculatif; c) A défaut de transactions amiables con- stituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des muta- tions et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables. Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envis- agée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel (article L.142-5). Droit de rétrocession (article L.142- 8). Si un terrain acquis par exercice du droit de préemption n'a pas été utilisé comme espace naturel, dans les condi- tions définies à l'article L.142-10, dans le délai de dix ans à compter de son acqui- sition, l'ancien propriétaire ou ses ayants cause universels ou à titre universel peu- vent demander qu'il leur soit rétrocédé. Pour être recevable, cette demande doit être présentée dans un délai de trois ans à compter de l'expiration du délai men- t ionné à l'alinéa précédent. À défaut d'accord amiable, le prix du bien rétrocédé est fixé par la juridiction com- pétente en matière d'expropriation, sans pouvoir excéder le montant du prix de préemption révisé, s'il y a lieu, en fonc- tion des variations du coût de la construc- tion constatées par l'Institut national de la statistique et des études économiques entre les deux mutations. À défaut de réponse dans les trois mois de la notification de la décision juridic- tionnelle devenue définitive, l'ancien pro- priétaire ou ses ayants cause universels ou à titre universel seront réputés avoir renoncé à la rétrocession (article L.142-8). Gestion des terrains acquis. Les terrains acquis en application des disposi- tions du présent chapitre doivent être aménagés pour être ouverts au public, sauf exception justifiée par la fragilité du milieu naturel. Cet aménagement doit être compatible avec la sauvegarde des sites, des paysages et des milieux naturels (article L.142-10 alinéa 1er). Précisions . La condition d'ouverture au public ne saurait toutefois être exigée lorsque, ainsi qu'il est dit à l'article L.142-10, la fragilité du milieu naturel s'y oppose ou lorsque, dans une zone de préemption couvrant l'ensemble d'un espace naturel sensible, certaines parties de cet ensemble ne peuvent être ouvertes au public pour des raisons de sécurité ou de limitation des risques d'atteinte au milieu naturel; que dans ce dernier cas, le département peut légale- ment exercer son droit de préemption sur ces parties de terrain sans envisager leur ouverture ultérieure au public et sans, par voie de conséquence, que l'absence d'aménagement en ce sens puisse ouvrir le droit à rétrocession prévu à l'article L.142-8 (CE, 7juin 2006, requê- te n°277562). 10avril 2012 16 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E Sous-partie 3: Le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds d’artisanaux, les baux commerciaux et certains terrains Présentation. La désertification des centres villes par les commerces de proxi- mité, tels que les commerces de bouche, au profit des banques ainsi que des fran- chises et des grands réseaux de services a incité le législateur par l’article 58 de la loi n°2005-882 du 2août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises à créer un droit de préemption en faveur des communes sur les cessions de fonds de commerces de fonds artisanaux et les baux commerciaux. L’ensemble a été complété par un décret d’application n°2007-1827 du 26décembre 2007 et par un arrêté du 28février 2008.Bien qu’ayant donné lieu à critiques, le dis- positif a été complété par la loi de modernisation de l’économie du 4août 2008, (assortie du décret du 22juin 2009) qui a étendu ce dispositif aux cessions de terrains portant ou destinés à porter des commerces compris entre 300 et 1000 m². O r tant la mauvaise rédaction des textes que ses lacunes posent nombre de pro- blèmes aux praticiens. Auteur et périmètre de la préemption (Article L214- alinéa 1 et 2) Le conseil municipal peut, par délibéra- tion motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de pré- emption institué par le présent chapitre les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. À l'intérieur de ce périmètre, sont égale- ment soumises au droit de préemption visé à l'alinéa précédent les cessions de terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente com- prise entre 300 et 1000 mètres carrés. Observations . À l'origine, l’article L.214- 1 concernait les cessions (ce qui élimine notamment les cessions de parts de sociétés civiles portant les biens ou les cessions à titre gratuit), alors qu'en revanche, le décret d’application édicté à l’article R.214-3 vise les aliénations à titre onéreux ce qui inclut les apports en société et les échanges spécifiquement visés par le modèle de déclarations préa- lable. Un amendement parlementaire de la loi de simplification du droit a aligné le texte de loi sur le texte du décret (loi du 22mars 2012, art. 5). Objet de la préemption (article R.214-3). Le droit de préemption insti- tué ci-dessus peut s'exercer sur les biens suivants, lorsqu'ils sont aliénés à titre onéreux: a) Les fonds artisanaux, les fonds de commerce ou les baux commerciaux; b) Les terrains portant des commerces ou destinés à porter des commerces dans un délai de cinq ans à compter de leur alié- nation, dès lors que ces commerces sont des magasins de vente au détail ou des centres commerciaux au sens de l’article L.752 du code de commerce ayant une surface de vente comprise entre 300 et 1000 mètres carrés. Le présent article ne s'applique pas aux biens ou droits qui sont inclus dans la ces- sion d'une ou de plusieurs activités pré- vue à l’article L.626-1 du code de com- merce ou dans le plan de cession arrêté en application de l’article L.632-22 du c ode commerce ou des articles L.642-1 à L.642-17 du code de commerce. Observation : En cas de cession du fonds de commerce (ou du fonds artisanal ou du bail commercial) et des murs deux droits de préemptions viendront se super- poser le droit de préemption urbain et le nouveau droit. Pour modérer ceci, l’article R.214-4-2 a prévu que lorsque la commu- ne décide d'acquérir un terrain qui est soumis à la fois au droit de préemption prévu par le présent chapitre et au droit de préemption institué par le chapitre II ou le chapitre III du présent titre, elle indique sur le fondement de quel cha- pitre elle exerce son droit de préemption. Périmètre d’intervention (Article R.214-1 et R.214-2). Procédure de création . Lorsqu'une com- mune envisage d'instituer, en application de l'article L.241-1 le droit de préemp- tion sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente com- prise entre 300 et 1000 mètres carrés, le maire soumet pour avis le projet de déli- bération du conseil municipal à la chambre de commerce et d'industrie ter- ritoriale et à la chambre des métiers et de l'artisanat dans le ressort desquelles se trouve la commune. Le projet de délibé- ration est accompagné du projet de plan délimitant le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité et d'un rapport analysant la situation du commerce et de l'artisanat de proximité à l'intérieur de ce périmètre et les menaces pesant sur la diversité commer- ciale et artisanale. En l'absence d'observations de la chambre de com- merce et d'industrie territoriale et de la chambre des métiers et de l'artisanat dans les deux mois de leur saisine, l'avis d e l'organisme consulaire est réputé favorable. Publicité . La délibération du conseil municipal délimitant le périmètre de sau- v egarde du commerce et de l'artisanat de proximité fait l'objet des mesures de publicité et d'information dans les condi- tions prévues par l'article R.212-2 du code de l’urbanisme. Observation : on notera ici que les for- malités sont inférieures à celles qui sont édictées pour le droit de préemption urbain. Il aurait aussi été bon que les agents immobiliers, les marchands de biens puissent faire l’objet d’une infor- mation spécifique. Déclaration préalable (article L.214- 1 alinéa3 et R.214-4, article A 214-1) Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession. La déclaration préalable est établie dans les formes prescrites par un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme et du ministre de la justice. La déclaration en quatre exemplaires est adressée, par pli recommandé avec demande d'avis de réception, au maire de la commune où est situé le fonds, l'immeuble dont dépen- dent les locaux loués ou le terrain portant les commerces ou destiné à porter des commerces d'une surface de vente com- prise entre 300 et 1000 mètres carrés. La déclaration peut aussi être déposée en mairie contre récépissé. Lorsque l'aliénation porte sur un terrain 10avril 2012 17 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E Cas des terrains (articles R.214-4-1 à 214-4-3) Lorsque la déclaration préalable porte sur un terrain défini au b de l'article R.214-3 le maire transmet copie de la déclaration dès sa réception au directeur des services fiscaux en lui précisant si cette transmission vaut demande d'avis. Lorsque la commune décide d'acquérir un terrain qui est soumis à la fois au droit de pré- emption prévu par le présent chapitre et au droit de préemption institué par le chapitre II ou le chapitre III du présent titre, elle indique sur le fondement de quel chapitre elle exerce son droit de préemption. Lorsqu'un terrain situé dans un périmètre délimité en application de l'article R.214-1 fait l'objet d'une aliénation sans que celle-ci ait été précédée de la déclaration prévue à l'article R.214-4 le vendeur en informe l'acquéreur par une mention spécifique figurant dans l'acte de vente ou, en cas de vente par adjudication, par une mention spécifique portée dans le cahier des charges. 1 mai 2000). défini au b de l'article R.214-3 et qu'elle est soumise au droit de préemption urbain, la déclaration est souscrite dans les formes et conditions prévues par l 'article R.213-5. Elle précise, selon le cas, la surface de vente du commerce existant sur le terrain ou la possibilité d'implanter sur le terrain, dans les cinq ans suivant l'aliénation, un commerce d'une surface de vente comprise entre 300 et 1000 mètres carrés. Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L.23164 à L.213-7. Observations . Le modèle de déclaration préalable ne comporte pas le nom du bénéficiaire. Aussi serait-t-il bon d’y joindre une promesse de vente. S’agissant de la commission de l’agent, la jurisprudence relative au droit de préemption urbain la met à la charge du préempteur. En outre, la commune assume les charges relatives au fonds ce qui l’oblige à payer les salaires. Décision de la commune (article R.214-5) Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclara- tion préalable, le titulaire du droit de préemption notifie au cédant - soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable, - soit son offre d'acquérir aux prix et condi- tions fixés par l'autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à l'article R.214-6. - soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption. Il notifie sa décision au cédant par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant. Lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur. Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption au terme du délai fixé au pre- mier alinéa vaut renonciation à l'exercice de son droit. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa décla- ration. Observations . En cas d’accord, il faudra respecter les dispositions des articles L.141-12 et suivants du commerce qui traitent des formalités de publicité et d’opposition des créanciers. À noter: Eu égard à l'objet d'une déci- sion de préemption, et à ses effets vis-à- vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être consta- tée lorsque celui-ci en demande la sus- pension; que cette présomption n'a en revanche plus lieu de s'appliquer lorsque l 'acquéreur est entré en possession du bien ou du droit objet de la décision de préemption litigieuse (CE, 27avril 2011, requête n°342329). Saisine du juge (article R.214-6). En cas de désaccord sur le prix ou les conditions indiqués dans la déclaration préalable, le titulaire du droit de préemp- tion qui veut acquérir saisit dans le délai fixé à l’article R.214-5 la juridiction com- pétente en matière d'expropriation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au secrétariat de cette juridiction, accompagnée d'une copie en double exemplaire de son mémoire. Copie de la lettre de saisine et du mémoire est simultanément notifiée au cédant et, le cas échéant, au bailleur. Observation . On notera que comme pour le droit de préemption urbain, il n’y a pas de possibilité de saisine par le bailleur ou par le preneur éventuel. Cession de gré à gré (article R.214- 8) En cas de cession de gré à gré d'un fonds artisanal, d'un fonds de commerce, d'un bail commercial ou d'un terrain por- tant ou destiné à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1000 mètres carrés autorisée par le juge-commissaire en application de l'article L.642-19 du code de commerce, le liquidateur procède, avant la signature de cet acte, à la déclaration préalable. Le titulaire du droit de préemption peut exercer son droit dans les conditions pré- vues à l'article R.214-7. En cas d'acquisition par voie de préemption, le liquidateur en informe l'acquéreur évincé. Référence au droit de préemp- tion urbain. Il est prévu à l’article L.214-1 alinéa3 que le droit de préemp- tion est exercé selon les modalités prévus par les articles L.213-4 à L.213-7. Ce der- nier article prévoit qu’à défaut d'accord sur le prix, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d'aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l'exercice de son droit à défaut d'accord sur le prix. En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est deve- nue définitive, les parties peuvent accep- ter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de pro- priété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption. Établissement de l’acte (article R.214-9) En cas d'acquisition du fonds, d'un bail ou d'un terrain par le titulaire du droit de préemption, l'acte constatant la cession est dressé dans un délai de trois mois suivant la notification de l'accord sur le prix et les conditions indiqués dans la déclaration préalable ou de la décision judiciaire devenue définitive fixant le prix et les conditions de la cession ou suivant la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.Le prix est payé au moment de l'établissement de l'acte constatant la cession, sous réserve de 10avril 2012 18 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E Cas des adjudications Selon l’article R.214-7, en cas de cession, par voie d'adjudication, d'un fonds artisa- nal, d'un fonds de commerce, d'un bail commercial ou d'un terrain portant ou destiné à porter des commerces d'une sur- face de vente comprise entre 300 et 1000 mètres carrés, le commissaire-priseur judi- ciaire, le greffier de la juridiction ou le notaire chargé de procéder à la vente, selon la nature de l'adjudication, procède à la déclaration préalable prévue à l'article L.214-1. Cette déclaration est éta- blie dans les formes prescrites à l'article R.214-4 et indique la date et les modali- tés de la vente. Elle est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le titulaire du droit de préemption dispo- se d'un délai de trente jours à compter de l'adjudication pour notifier, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au greffier ou au notaire sa décision de se substituer à l'adjudicataire. Copie de cette décision est annexée au jugement ou à l'acte de l'adjudication et publiée au bureau des hypothèques en même temps que celui-ci. La substitution ne peut intervenir qu'au prix et aux conditions de la dernière enchère ou de la surenchère. Le greffier, le notaire ou le rédacteur de l'acte, selon les cas, informe l'adjudicataire évincé de l'acquisition réalisée par voie de préemption. l'application des dispositions des articles L.141-12 et suivants du code de com- merce. Principe de la rétrocession et L ocation-gérance ( Article L.214-2). La commune doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d'effet de l'aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une entre- prise immatriculée au registre du com- merce et des sociétés ou au répertoire des métiers, en vue d'une exploitation desti- née à préserver la diver- sité et à promouvoir le développement de l'activité com- merciale et artisana- le dans le périmètre concerné. L'acte de rétrocession prévoit les condi- tions dans lesquelles il peut être résilié en cas d'inexécution par le cessionnaire du cahier des charges. L'acte de rétrocession d'un fonds de commerce est effectué dans le respect des conditions fixées par les dispositions du chapitre Ier du titre IV du livre Ier du code de commerce. La rétrocession d'un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l'accord préalable du bailleur. Cet accord figure dans l'acte de rétrocession. Pen- dant le délai indiqué au premier alinéa du présent article, la commune peut mettre le fonds en location-gérance dans les conditions prévues aux articles L.144- 1 à L.144-13 du code de commerce. Observation : le présent article dont la rédaction est due à la loi n° 2012-387 du 22mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives apporte des réponses à des questions soulevées en doctrine. S'agissant du délai, il était initialement fixé à un an. La nouvelle loi le porte à deux ans ce qui est infiniment plus raison- nable. La question s'était posée de savoir si le fonds pouvait être mis en location- gérance et une réponse positive est ap- portée ici par le dernier alinéa de l'article L 214-2: elle sera désormais possible pour une durée de deux ans le temps que la commune puisse retrouver un repreneur. Reste à savoir si une location-gérance limitée à deux ans sera de nature à attirer des candidats. Reste aussi à savoir si un fonds ainsi exploité sera de nature à atti- rer de nouveaux repreneurs. Quoiqu'il en soit, dans la pratique, la politique de la commune devra être clairement précisée. Le nouvel alinéa est-il d'application immé- diate? Nous pensons qu'il sera nécessaire de recourir à un décret pour expliciter le nouveau système. Ce nouveau texte résulte d'un amende- ment de M Zumkeller devant l 'Assemblée Nationale; Il est motivé par les faits suivants: "Or, en pratique, compte tenu de la dif- ficulté de trouver des repreneurs dans certains secteurs, comme le commerce de bouche, ce délai d’un an apparaît insuffi- sant. Le présent amendement propose de le porter à deux ans. Par ailleurs, lorsque la préemption concer- ne un fonds de commerce, pendant ce délai de rétrocession, la commune doit veiller à continuer son exploitation afin qu’il conserve sa valeur. La mise en loca- tion-gérance serait alors un moyen efficace d’assurer cette continuité. Mais des doutes subsistent, compte tenu de l’imprécision des textes, quant à la possibilité pour la commune de recourir à cette technique, alors que ses avantages sont innombrables: exploitation en continu, absence de mise en régie directe par la col- lectivité, versement d’une redevance par le locataire-gérant qui permet de couvrir les charges de l’immeuble, liberté contractuel- le dans la durée du contrat qui pourrait ainsi correspondre à la période de rétroces- sion de deux ans. Le présent amendement tend à compléter le code de commerce pour autoriser expressément le recours à la location gérance par la commune.» Inapplicabilité du statut des baux commerciaux. Selon l’article L145-2 du code de commerce, les disposi- tions du statut des baux commerciaux ne sont pas applicables, pendant la période de deux ans mentionnée au premier ali- néa de l'article L.214-2 du code de l'urbanisme, aux fonds artisanaux, aux fonds de commerce ou aux baux commer- ciaux préemptés en application de l'article L.214-1 du même code. Cahier des charges (article R.214- 11). Le cahier des charges de rétrocession est approuvé par délibération du conseil municipal. Avis de rétrocession (article R.214- 12). Avant toute décision de rétrocession du fonds artisanal, du fonds de commer- ce, du bail commercial ou du terrain, le maire publie, par voie d'affichage en mairie pendant une durée de quinze jours, un avis de rétrocession. Cet avis comporte un appel à candidatures, la description du fonds, du bail ou du ter- rain, le prix proposé et mentionne que le cahier des charges peut être consulté en mairie. Lorsque la rétrocession porte sur un bail commercial, l'avis précise que la r étrocession est subordonnée à l'accord préalable du bailleur. Il indique le délai dans lequel les candidatures doivent être présentées. Les personnes candidates à la rétrocession justifient de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ou, lorsqu'elles sont établies dans un autre État membre de l'Union européenne, d'un titre équiva- lent leur conférant ou leur reconnaissant la qualité de commerçant ou d'artisan. Observation . Cet article établit une discri- mination injuste entre les commerçants inscrits et les nouveaux commerçants qui souhaitent débuter une activité. Modalités de rétrocession (article R.214-13). En cas de rétrocession d'un bail commercial, le maire recueille l'accord préalable du bailleur sur le pro- jet d'acte accompagné du cahier des charges qu'il lui a transmis par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Si le bailleur entend s'opposer au projet de rétrocession, il saisit, en la forme du référé, le président du tribunal de grande instan- ce du lieu de situation de l'immeuble dont dépendent les lieux loués pour faire vali- der son opposition à la rétrocession. A défaut d'avoir notifié à la commune, dans le délai de deux mois suivant la réception du projet d'acte, la saisine motivée de la juridiction, le bailleur est réputé avoir don- né son accord à la rétrocession. Le délai d'un an imparti à la commune pour procéder à la rétrocession est sus- pendu à compter de la notification du projet d'acte au bailleur jusqu'au recueil de l'accord du bailleur ou, à défaut d'accord, pendant la durée de la procé- dure jusqu'à l'intervention d'une déci- sion juridictionnelle devenue définitive. La cession ne peut intervenir avant le terme de cette procédure, sauf accord exprès du bailleur. Observation . L’accord du bailleur n’a été prévu que pour la cession d’un bail com- mercial et non pour la cession d’un fonds de commerce alors que celui-ci comporte généralement un bail. Aucune précision n’est fournie au sujet de l’opposition du bailleur. Ce sera à la jurisprudence de préciser de tels motifs. 10avril 2012 19 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E Le délai de rétrocession porté à 2 ans Délibération du Conseil munici- pal. (article R.214-14) La rétrocession est autorisée par délibération du conseil municipal indiquant les conditions de la r étrocession et les raisons du choix du cessionnaire. Publicité de la rétrocession (article R.214-15).Dans le mois suivant la signa- ture de l'acte de rétrocession, le maire procède à l'affichage en mairie, pendant une durée de quinze jours, d'un avis com- portant la désignation sommaire du fonds, du bail ou du terrain rétrocédé, le nom et la qualité du cessionnaire, ainsi que les conditions financières de l'opération. Défaut de rétrocession (article R.214-15). Si la rétrocession n'est pas intervenue à l'expiration du délai d'un an (le délai n'a pas encore été porté à d eux ans dans la partie réglementaire) à compter de la prise d'effet de l'acquisition par le titulaire du droit de préemption, l'acquéreur évincé, dans le cas où son identité a été mentionnée dans la déclaration préalable bénéficie d'un droit de priorité d'acquisition. Observation . Il n’est pas précisé si cette matière doit être traitée dans le cahier des charges. De plus le candidat bénéfi- ciaire risque en cas de perte de valeur du fonds de refuser cette priorité. On risque ainsi de voir apparaître de véritables friches commerciales. Conclusion. Ce nouveau droit de préemption risque de générer de nombreux contentieux. On est même en droit de s'interroger sur sa conformité au droit communautaire. Certes le juge européen admet le droit de préemption mais il exerce un contrôle étroit sur le respect du principe de néces- sité et de proportionnalité. L’appréciation étant faite in concreto, la légalité dépendra des circonstances de l’espèce. D’où la nécessité de porter une grande attention sur les motifs de la pré- emption. En pratique, ce droit risque en plus d’imposer de lourdes charges aux communes sur le plan économique. 10avril 2012 20 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E Autres droits de préemption 1°) Saisie immobilière: En cas de vente sur saisie immobilière d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble constituant la résidence principale d'une personne qui remplit les conditions de ressources pour l'attribution d'un logement à loyer modéré, il est institué, au bénéfice de la commune, un droit de préemption destiné à assurer le maintien dans les lieux du saisi. Ce droit de préemption est exercé suivant les modalités pré- vues par le code de l'urbanisme en matière de droit de préemption urbain, en cas de vente par adjudication lorsque cette procédure est rendue obligatoire de par la loi ou le règlement. La commune peut déléguer ce droit, dans les conditions définies à l'article L.213-3 du code de l'urbanisme, à un office public de l'habitat (article L.616 du code de la construction et l’habitation). Le non-respect des dis- positions de l'article 108 de la loi du 29juillet 1998, devenu l'article L.616 du code de la construction et de l'habitation, n'est pas sanc- tionné par la nullité de la procédure de saisie immobilière (Cass. 3ème civ. 28février 2001, pourvoi n°99-14872). 2°) Stockage de déchets: Afin de prévenir les risques et nuisances mentionnés au 3° de l'article L.541-1, la commune où se trouve le bien peut exercer le droit de préemption, dans les conditions prévues aux chapitres Ier et III du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme, sur les immeubles des installations de stockage arrivées en fin d'exploitation. Le prix d'acquisition est fixé en tenant compte, le cas échéant, du coût de la sur- veillance et des travaux qui doivent être effectués pour prévenir les nuisances. Toute aliénation volontaire d'immeubles d'une installa- tion de stockage de déchets arrivée en fin d'exploitation est subordonnée, à peine de nullité, à la déclaration préalable prévue à l'article L.213-2 du code de l'urbanisme. (Article L 541-29 du code de l’Environnement). 3°) Carrières: Les communes et, à défaut, les départements ont un droit de préemption en cas de vente des carrières laissées à l'abandon, lorsque celles-ci ont été exploitées sur leur territoire. Ce droit ne peut primer sur les autres droits de préemption existants. (Article L.336-1 du nouveau code minier). 2 2 e e P P A A R R T T I I E E : : L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N R R E E C C O O N N N N U U S S A A U U L L O O C C A A T T A A I I R R E E Sous-partie 1: Le droit de préemption encas de congé pour vente Présentation. La loi n°89-462 du 6juillet 1989 régit principalement les locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation. Elle ne reconnaît au bailleur que trois motifs pour donner congé à l’expiration du bail: la reprise personnelle, l’inexécution par le locataire de ses obligations et la vente des lieux loués. Dans ce dernier cas, la loi accorde un droit de préemp- tion au locataire à condition qu’il y ait eu congé répondant à de strictes condi- tions de forme et de fonds. La matière est régie par l’article 15 de la loi. Il est à noter qu’une cour d'appel a exactement retenu qu'il ne pouvait être soutenu que préalablement à l'offre du droit de pré- emption de l'article 15 de la loi du 6juillet 1989 devait être purgé celui de l'article 10 de la loi du 31décembre 1975 modifié par l'article 81 de la loi du 22juin 1982 (Cass. 3ème civ. 14décembre 1994, pourvoi n°93-18553). Congé: règles communes. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recom- mandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Toutefois, compte tenu des règles strictes édictées par la Cour de cas- sation en matière de lettre recomman- dée, on choisira de préférence la for- mule de l’acte d’huissier. Le congé par l ettre simple ou par lettre recommandée sans avis de réception n’est pas valable. Point de départ et terme du délai . Le délai court à compter du jour de la récep- tion de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pour le terme du délai, il convient de se reporter aux articles641 et642 du code de procé- dure civile. Lorsqu'un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. À défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. En conséquence un congé déli- vré le 31décembre2011 produira effet le 30juin2012. De plus, tout délai expire à 24heures. Généralités . Un congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné (Cass, 3ème civ. 13juin 2006 pourvoi n°05-13252). En ce qui concerne l’auteur du congé, il convient que celui-ci ait les pouvoirs nécessaires. S’il s’agit d’une personne morale, le représentant devra être habilité de par la loi, les statuts ou une délibération d’assemblée. En ce qui concerne les mandataires, tout congé doit comporter le nom du bailleur lui- même (Cass. 3ème civ. 27janvier 1993, pourvoi n°91-10343). Destinataires du congé . S’il s’agit de locataires conjoints ou de couple marié, chacun d’eux doit recevoir congé. Pour les locataires solidaires, la Cour de cas- sation décide que le congé délivré à un locataire est opposable aux copreneurs solidaires (Cass. 3ème civ., 20juillet 1989, pourvoi n°88-12676). Auteur du congé : le défaut de pouvoir de l’auteur du congé est une cause de contentieux, c’est ainsi que l’objet statu- taire d’une SCI consistait dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoi- ne immobilier mais ne prévoyait pas la vente d’immeubles. Dans ces conditions, la décision d’aliéner ne pouvait être prise qu’avec l’accord des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts, mais non par la seule gérante en cette qualité et le congé pour vendre délivré à son initiative n’a pu engager la SCI (Cour d’appel de Paris 9e chambre, Loyers et copropriété octobre2010, 249). L’administrateur provisoire d’une succes- sion ne pouvait pas effectuer d’autres a ctes de disposition tel qu’un congé pour vente qui vaut offre de vente au profit du locataire alors que la succession dépourvue de la personnalité morale, ne disposait pas du pouvoir d’aliéner le bien (cour d’appel de Paris, 6ème chambre section C, 18décembre 2007, Loyers et copropriété 2008, n°75). La délivrance d’un congé pour vendre, acte de disposi- tion par l’agent immobilier nécessite la délivrance d’un mandat spécial par le bailleur qui n’est mentionné ou joint dans le congé ni dans l’assignation en validation du congé (cour d’appel de Montpellier 1ère chambre D, 20octobre 2004, Loyers et copropriété 2005, n°108). Inapplication du congé pour vendre. Les dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pen- dant une durée qui ne peut être inférieu- re à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxiè- me alinéa de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation. Il s’agit des immeubles frappés d’une inter- diction d’habiter, des immeubles frappés d’un arrêté de péril, des immeubles déclarés insalubres, des immeubles com- portant pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV de la loi du 1erseptembre 1948. Exceptions. Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire mini- mum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possi- bilités lui soit offert dans les limites géo- graphiques prévues à l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1erseptembre 1948. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance. L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du c ongé. Congé pour vendre. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le loge- ment, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux pre- miers mois du délai de préavis. Le pro- priétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis et ne peut pendant ce temps vendre à des tiers (Cour de cassation 3ème civ., 19mai 2010, pourvoi n°09-13474). Viole l'article 15-II de la loi du 6juillet 1989, la cour d'appel qui rejette la demande en régularisation formée par une loca- taire qui avait accepté l'offre de vente de son appartement, au motif que l'acceptation était assortie d'une condi- tion résolutoire sur la validité du congé dont la locataire demandait par ailleurs la nullité (Cour de cassation, 3ème civ. 17octobre 2007, pourvoi n°06-12533). Cas du congé anticipé . La Cour de cassa- tion a jugé que les effets du congé, qui avait été délivré par anticipation, devaient être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné (19septembre 2006, pourvoi n°04-19555). Inapplication de la loi «Carrez». Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65- 557 du 10juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. On n’a donc pas à mentionner la superficie. Sanction . La nullité du congé ne peut exister que si le vice de forme cause grief au locataire. Règle de forme ., Les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15-II sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. Objet de l’offre de vente. Elle doit porter sur le logement loué. Il s’agit de bien identifier ce sur quoi porte l’offre. Il convient donc de bien men- tionner les accessoires loués tels que caves, box ou emplacement de parking ou encore combles. Est nul le congé qui ne précise pas la composition du lot et 10avril 2012 21 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D U U L L O O C C A A T T A A I I R R E E ne fait pas mention des WC mis à la dis- position du locataire (cour d’appel de Paris, 6ème chambre section C, Loyers et copropriété 2006, n°74). Pour la Cour de c assation, le congé, qui visait un ap-par- tement sis au 6e étage, portant le n°33, type F 4, d'une surface de 91, 19m2 et un emplacement de parking portant le n°9, ne faisait pas mention d'une cave mise à la disposition de la locataire, la cour d'appel a pu en déduire, abstrac- tion faite d'un motif erroné mais sur- abondant relatif à l'absence d'état des- criptif de division et de règlement de copropriété au moment du congé, que l'offre comprise dans celui-ci ne corres- pondait pas aux locaux loués (Cass. 3ème civ. 21juin 2000, pourvoi n°98-043). Le congé pour vente qui mentionne deux chambres de service initialement incluses dans le bail initial mais reprises depuis doit être annulé, un nouveau congé cor- rect cette fois ne pouvant régulariser rétroactivement le congé initial (cour d’appel de Paris, 6ème chambre section B, 16décembre 2004, Loyers et copro- priété 2005, n°66). Viole l'article 15-II de la loi du 6juillet 1989 la cour d'appel qui déclare valable un congé délivré pour vendre simultanément, moyennant un prix global, deux appartements donnés à bail, suivant deux conventions distinctes, à un même locataire, sans avoir caracté- risé l'indivisibilité des deux conventions ou celle des locaux (Cass. 3ème civ. 16juin 2004, Pourvoi n°03-10862). Lorsque le bail ne comporte pas une cave et un débarras qui en revanche sont mentionnés dans le congé, il y a absence de concordance entre le bien loué et le bien proposé à la vente; en conséquence le congé doit être annulé (cour d’appel de Paris, 3echambre, 11mars 2010, Loyers et copropriété 2010, n°186). L’offre comprise dans les lieux loués ne correspond pas aux locaux loués quand il y a erreur dans le numéro de lot de copropriété et vise un comble qui n’était pas concerné par le bail (Cour de cassa- tion, 19septembre 2007, pourvoi n°06- 17200). La consistance des biens objets de la vente qui correspond aux locaux loués était déterminée permettant au locataire de prendre une décision en toute connaissance de cause peu impor- tant que le numéro de lot de coproprié- té ne soit pas mentionné; en conséquen- ce le congé doit être validé (cour d’appel de Paris, 6ème chambre section C 30jan- vier 2007, Loyers et copropriété 2007, n°95). Si une cave est non mentionnée dans le bail mais qu’elle est mise à la dis- position du locataire notamment par la remise des clefs, elle doit être mention- née, sous peine d’annulation, dans le c ongé pour vendre (cour d’appel de Paris, 6ème chambre section B, 10mars 2005, Loyers et copropriété 2005, n°129). Prix de la vente. À défaut de men- tion du prix, le congé est nul . Le prix doit correspondre à l’état de l’immeuble au moment du congé. La cour d'appel, qui relève exactement que l'article 15-II de la loi du 6juillet 1989 accorde au locataire, pour réaliser la vente et donc réunir les fonds nécessaires au paiement du prix, un délai de 2mois, voire de 4mois en cas de recours à un prêt, retient à bon droit qu'en faisant obligation aux loca- taires, en cas d'acceptation de l'offre de vente, de consigner à titre d'indemnité d'immobilisation 10% du prix, le bailleur a, dans son congé, abrégé les délais accordés au locataire pour réunir les fonds et subordonné l'accomplissement de cette offre à une condition incompatible avec les disposi- tions d'ordre public de ladite loi et causé ainsi grief aux locataires en les privant de leur droit effectif de préemption (Cass. 3ème civ., 1ermars 2000, pourvoi n°98-16836). Le prix est librement fixé par le bailleur (Cass. 3ème civ. 7février 1996). Le prix de vente de l'appartement dépendant d'un immeuble construit pendant les années 1966-1967, dans un quartier bé- néficiant de toutes les commodités, cor- respondait à 112% de l'estimation de l'expert, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples argu- ments, a souverainement retenu que ce prix n'était pas exorbitant ni dissuasif et que l'intention frauduleuse des baille- resses ne pouvait résulter de leur désir de réaliser un profit modeste, en ven- dant leur bien (Cass. 3ème civ. 19avril 2000, pourvoi n°9818123). Encore faut-il que ce prix ne soit pas manifestement excessif ou exorbitant. Pour la Cour de cassation, la fraude entachant un acte juridique entraînant son annulation, c’est ainsi que la cour d'appel, qui a souverainement relevé que la propriétaire ne justifiait pas de l'existence de propositions reçues pour le prix proposé, que des appartements simi- laires situés dans la même zone géogra- p hique avaient été vendus à des prix inférieurs de plus d'un tiers, que ce prix, excessif et dissuasif, n'était susceptible d'intéresser aucun acquéreur et que le congé qui ne permettait pas à la société locataire d'acquérir le logement dans des conditions raisonnables, constituait une fraude à la loi, a, abstraction faite d'un motif surabondant et sans être tenue de suivre MmeZ… dans le détail de son argumentation, légalement justifié sa décision de ce chef (Cass. 3ème civ, 4mai 2000, pourvoi n°98-14014). En cas de congé anticipé, les bailleurs ne sont pas fondés à reprendre leur offre pour notifier un second congé à de nou- velles conditions fussent-elles seulement pour respecter l’évolution du marché à une date antérieure à l’expiration du délai de réflexion ouvert à leur locataire par la notification du premier congé lequel n’a pu devenir caduc (cour d’appel de Paris, 2eme chambre section A 14mai 2008, Loyers et copropriété 2008, n°212). Dans le cas de la vente en viager, le congé doit comporter l’indication de la valeur de l’appartement concerné alors que le prix d’une vente en viager est déterminé en fonction de la valeur du bien vendu, don- née essentielle qui permet de fixer le mon- tant du bouquet et de la rente en fonction de l’âge du vendeur (cour d’appel de Paris, 6ème chambre, section C 14février 2006, Loyers et copropriété 2006, n°98). Conditions de la vente. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de divi- sion de l'immeuble en copropriété n'entrent pas dans les prévisions de l'article 15-II, 1er alinéa, de la loi du 6juillet 1989 (Cass. 3ème civ. 17octobre 2007, pourvoi n°06-12533). En revanche, le versement d’une commission à un intermédiaire quel- conque constitue une condition de la ven- te dont la gravité à raison de ses implica- tions financières justifie qu’elle soit claire- ment précisée et complètement énoncée dans le congé qui faute de l’indication du montant de la commission et de la person- ne devant la prendre en charge ne peut produire ses effets (cour d’appel de Paris, 6e chambre, section B, Loyers et coproprié- té 2008, n°53). Fraude. Outre le prix manifestement excessif, la Cour de cassation considère comme fraude le fait que la propriétai- 10avril 2012 22 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D U U L L O O C C A A T T A A I I R R E E Le prix proposé ne doit pas être manifestement excessif re n'avait effectué aucune démarche auprès des locataires pour satisfaire la demande des candidats à l'achat, une visite des lieux étant déterminante de la d écision d'acheter; la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations ren- daient inopérantes, a souverainement retenu qu'un tel comportement tradui- sait une absence de volonté réelle de vendre (Cass. 3ème civ. 30juin 1999, pourvoi n°97-18938). Toujours selon la Cour, le prix proposé était volontaire- ment dissuasif et la bailleresse n'avait jamais donné de mandat de vente à un agent immobilier et fait de publicité en vue d'une vente, ni mentionné de visites de son appartement par d'éventuels acheteurs ni aucune proposition d'achat, la cour d'ap-pel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement retenu, sans inverser la charge de la preuve, que MlleY… avait eu l'intention frauduleuse d'empêcher MmeX… d'exercer son droit légal de préemption (Cass. 3ème civ. 15mars 2000, pourvoi n°98-14372). L’offre de vente notifiée par le bailleur pour un prix volontairement dissuasif a eu pour effet d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption et constitue une fraude affectant le congé qui justifie son annulation (cour d’appel d’Aix-en- Provence, 11ème chambre section A, 4juin 2008, Loyers et copropriété 2008, n°240). Il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur (Cass. 3ème civ., 14juin 2006, pourvoi n°05- 12559). Options ouvertes au locataire. Le congé vaut offre de vente. À partir de là, plusieurs options sont offertes au locataire: Acceptation pure et simple :Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisa- tion de l'acte de vente. L’acceptation sous condition doit être assimilée à un refus. Si le locataire ensuite se refuse à signer l'acte authentique de vente, l'arrêt doit déclarer valable le congé et doit ordon- ner son expulsion (Cass. 3ème civ. 4avril 1991, pourvoi n°89-17924). Le locataire ayant accepté l'offre de vente qui a mis en œuvre toutes les conditions lui incom- bant ne saurait supporter les consé- quences de la non-réalisation de la vente imputable au seul bailleur. Dès lors, justi- fie légalement sa décision d'ordonner la régularisation de la vente la cour d'appel q ui retient qu'il résulte des correspon- dances versées aux débats que le locatai- re avait accepté l'offre de prêt, que les fonds étaient disponibles et que la bailleresse, avertie par le notaire que le locataire était prêt à réaliser la vente, avait fait obstacle, par son seul fait, à la réalisation de celle-ci dans le délai légal (Cass. 3ème civ., 8avril 1992, pourvoi n°90-20002). Pour la réalisation de l’acte de vente, le locataire ne peut se substi- tuer une SCI dont il est associé (cour d’appel de Paris, 3eme chambre 10sep- tembre 2009, Loyers et copropriété 2010, n°4). Acceptation sous condition de l’obtention d’un prêt . Si, dans sa répon- se, le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisa- tion de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jus- qu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Refus d’acquérir. A l'expiration du congé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Responsabilité du locataire : L’acceptation par le locataire qui annonce son inten- tion de recourir à un prêt est subordon- née à l'obtention du prêt, le délai dont il dispose pour réaliser la vente étant porté à quatre mois, et que si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire déchu de plein droit de tout titre d'occupation, peu important la cause de la non-obten- tion du prêt, la cour d’appel qui a condamné le locataire s'est déterminée par des motifs insuffisants à caractériser l'existence d'un comportement fautif et n'a pas donné de base légale à sa déci- sion de ce chef (Cour de cassation, 27septembre2011, pourvoi n°10- 10200). Faute inexcusable du bailleur : le caractè- re inexcusable de l'erreur de droit à l'origine de la notification du droit de préemption est sans incidence sur la vali- dité de l'offre (Cass. 3ème civ., 20octobre 2010, pourvoi n°09-66113). Droit de préemption subsidiaire. Dans le cas où le propriétaire décide de v endre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préala- blement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le loca- taire au bailleur; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consen- tie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. En ce qui concerne la notion de vente, l’apport en société ne présente pas la nature juridique d'une vente (Cass. 3ème civ. 3octobre 2007, pourvoi n°06-16948). Il convient uniquement de considérer que le prix proposé à MlleB… était supérieur à celui effectivement versé par les époux X…, et que le bien ayant été acquis par M.X…, agent immobilier, peu importait pour l'acquéreur la ventilation du coût total de son acquisition entre le vendeur et l'agence immobilière, la cour d'appel en a exactement déduit que la vente avait été conclue avec un tiers à des conditions plus avantageuses que celles proposées à la locataire (Cass. 3ème civ. 1ermars 1995, pourvoi n°93-10631). La jurisprudence prend en compte qui doit payer la commission de l’agent immobilier. C’est ainsi qu’une cour d'appel qui retient que le congé fixait la mise en vente de l'appartement à la somme de 33844 euros, frais, droits et émoluments de l'acte authen- tique en sus et que l'appartement a été ven- du au prix de 32014 euros, outre les frais d'agence d'un montant de 1830euros, soit un total de 33844euros, conforme au prix demandé dans le congé; Qu'en statuant ain- si, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les consé- quences légales de ses propres constatations d'où il ressortait que le prix proposé à M.X… dans le congé était supérieur à celui effectivement versé par la SCI Cupidon, la cour d'appel a violé le texte susvisé (Cour de cassation 1erjuin 2010, pourvoi n°09- 65557). Mais le droit de préemption subsi- diaire du locataire ne peut s’exercer que pour autant qu’un congé pour vendre a été adressé au locataire par le vendeur pour mettre un terme au bail en vue de la vente (Cass. 3e civ., 20septembre 2006, pourvoi n°05-14898). 10avril 2012 23 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D U U L L O O C C A A T T A A I I R R E E Options du locataire . Le locataire qui accep- te l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la r éalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Règle de forme . Les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15-II sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. C as particuliers de nullité du congé. Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1 de la loi, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-res- pect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n°86-1290 du 23décembre 1986 ten- dant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé ( accords collectifs de location). Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation (vente par lots). 10avril 2012 24 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D U U L L O O C C A A T T A A I I R R E E Sous-partie 2: Le droit de préemption après division ou subdivision de l’immeuble Présentation. La loi n°75-1351 du 31décembre 1975 relative à la protec- tion des occupants de locaux à usage d’habitation a créé ce droit particulier de préemption. Ainsi, toute première vente d’un local à usage d’habitation consécu- tive à une division ou à une subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots offre au locataire ou à l’occupant de bonne foi un droit de préemption. Ce droit ne doit pas être confondu avec celui qui résulte du congé pour vente. Celui-ci est un motif de vente et ne peut être délivré qu’en fin de contrat; si le locataire refuse de préempter, il perd ses droits et doit partir. Au contraire, le droit de préemption après division ou subdivi- sion de l’immeuble peut être mis en œuvre en cours de contrat et en cas de refus, l’occupant ne perd pas ses droits à la location du local. C’est ainsi qu’un bailleur n’ayant pas délivré de congé pour vendre, la vente avait été réalisée, les lieux étant occupés, moyennant une réduction du prix, et qu'ainsi les locataires n'étaient pas fon- dés à se prévaloir des dispositions de l'article 15 II de la loi du 6juillet 1989 (Cour de cassation 3e civ. 11juillet 2007, pourvoi n°06-15455). La matière est régie par l'article 10 de la loi susvisée et par le décret n°77-742 du 30juin 1977. Exceptions. Le droit de préemption ne s'applique pas aux actes intervenant entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Il ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâti- ment. De plus, la Cour de cassation a pré- cisé que le droit de préemption prévu par l'article 10 de la loi du 31décembre 1975 ne peut pas êtreinvoqué par le loca- taire d'un appartement situé dans un immeuble placé dès sa construction sous le régime de la copropriété (Cass. 3e civ., 30novembre 1982, pourvoi n°81- 13724). Une cour d'appel a légalement justifié sa décision en constatant que, dès sa construction, l'immeuble, quoique dépourvu de tout règlement, était placé sous le régime de la copropriété, en rete- nant, à bon droit, que l'état descriptif de division, dressé le jour de la vente en vue de l'identification des lots vendus, n'avait pas modifié la situation juridique de l'immeuble et en déduisant exactement que le droit de préemption des locataires, institué par l'article 10 de la loi du 31décembre 1975, était exclu (Cass. 3e civ. 19février 1992, pourvoi n°90-12677). Les conditions de fond. La première vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots (chacun de ceux-ci devant être identifié par un état descriptif publié au fichier immobilier) offre un droit de préemption à chacun des locataires ou occupants de bonne foi au sens de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948; cette offre contient l'indication du prix et des condi- tions de la vente projetée. Première vente. L'article 10-1 de la loi du 31décembre 1975 qui accorde un droit de préemption au locataire ou à l'occupant de bonne foi d'un local d'habitation vise la première vente faisant suite à la division de l'immeuble (Cass. 3e civ. 6novembre 1986, pourvoi n°85-11288). Vente de parts de sociétés d’attribution. Le droit de préemption applique aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissan- ce à temps complet. Une cession des actions de la société bailleresse ayant été réalisée entre1955 et1962, l'avait été avant la modification de la loi du 31décembre 1975 par la loi du 22juin 1982, de sorte que la vente consentie était la première vente consécutive à la division de l'immeuble (Cass. 3e civ. 6décembre 1995, pourvoi n°94-10829°. Affectation des lots . Il s’agit de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, Bénéficiaires Il s’agit du locataire ou de l’occupant de bonne foi au sens de l’article 4 de la loi du 1erseptembre 1948. Selon l’alinéa 2 de ce texte, ce sont les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux à l’expiration de leur contrat ain- si que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail anté- rieur, d’un échange opéré dans les condi- tions légales, exécutent leurs obligations. Le droit de préemption au profit des loca- taires et des occupants de bonne foi, est subordonné, en application des disposi- tions de l'article 1 du décret du 30juin 1977, à la condition d'occuper effective- ment les lieux (Cass. 3ème civ. 16avril 1986, pourvoi n°84-13820). En cas plurali- té de locataires, il appartient au bailleur de faire connaître à chacun des locataires, le prix et les conditions de la vente (Cass. 3e civ. Pourvoi n°06-13962). La copropriété exclut le droit de préemption de la loi de 1975 Conditions de forme. Notification . Préalablement à la conclu- sion, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, pour le local qu'il occupe ainsi que, s'il y a lieu, l'existence d'un droit de préemption d'une collectivité publique. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire. Compte tenu des jurisprudences restrictives sur l’emploi de la lettre recommandée AR, on préférera la signification par huissier, ce qui est admis par la jurisprudence. Cas particuliers . En cas d'instance en divorce ou en séparation de corps, et nonobstant toute attribution provisoire éventuelle de la jouissance des locaux à l'un des époux, chacun d'eux bénéficie des dispositions de l'article 10 de la loi du 31décembre 1975 susvisée, tant que le divorce ou la séparation de corps n'est pas définitivement prononcé. Destinataires de la notification . Lorsque la location du bien mis en vente est consentie conjointement à plusieurs locataires, chacun d'eux bénéficie à titre individuel des dispositions de l'article 10 de la loi du 31décembre 1975 susvisée. Il en est de même lorsqu'il s'agit d'époux dans le cas mentionné au premier alinéa de l'article 1751 du code civil. Les mêmes règles s'appliquent en cas de pluralité d'occupants de bonne foi. Dans ces deux cas, les notifications de l'offre de vente et du contrat de vente prévues aux articles 1er et 3 ainsi que les convoca- tions et les notifications de l'article 7 sont faites à chacun des locataires, occu- pants ou époux. Les termes des para- graphes I et II de l’article 4 du décret doi- vent être reproduits dans chaque notifi- cation. La renonciation de l'un à l'offre de vente ou à son droit de substitution est inopposable aux autres. En cas d’époux et par application de la cotitularité du bail, la notification doit être faite à chacun d’entre eux. Nonobs- tant les dispositions de l'article 1751 du code civil, les notifications faites en ap- plication du présent article par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Lorsque le locataire ou l'occupant est mineur sous tutelle ou majeur protégé, les notifications le concernant lui sont personnellement adressées. Sauf en cas de curatelle, les mêmes notifications sont faites au représentant dudit mineur ou majeur protégé. Abandon de domicile ou décès . En cas d'abandon de domicile ou de décès d'un occupant pouvant se prévaloir du droit au maintien dans les lieux, en application de la loi du 1erseptembre 1948 susvisée, ce bénéfice existe au profit de ses conjoint, ascendants, descendants ou personnes à charge qui vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an. Reproduction. Les termes des cinq pre- miers alinéas de l’article 10-I doivent être reproduits, à peine de nullité , dans chaque notification. Prix et conditions de la vente . La notifi- cation doit mentionner le prix et les conditions demandées. Procédure de la préemption. L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. À partir de là plusieurs options s’offrent au bénéficiaire. • Le locataire peut refuser. Dans ce cas, il est maintenu dans les lieux; • Le locataire accepte l'offre ainsi noti- fiée. Dans ce cas, il dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisa- tion de l'acte de vente. Cette réponse doit être faite au moyen d’une lettre recommandée AR. • Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subor- donnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit. Mais le locataire ayant accepté l'offre de vente qui a mis en œuvre toutes les conditions lui incombant ne saurait sup- porter les conséquences de la non-réali- sation de la vente imputable au seul bailleur. Dès lors, justifie légalement sa décision d'ordonner la régularisation de la vente la cour d'appel qui retient qu'il résulte des correspondances versées aux débats que le locataire avait accepté l'offre de prêt, que les fonds étaient disponibles et que la bailleresse, avertie par le notaire que le locataire était prêt à réaliser la vente, avait fait obstacle, par son seul fait, à la réalisation de cel- le-ci dans le délai légal (Cass. Civ. 3e, 8avril 1992, pourvoi n°90-20002). Nullité. Le non-respect du droit de pré- e mption du locataire, prévu à l'article 10-I de la loi du 31décembre 1975 dans sa rédaction issue de la loi du 21 juillet 1994, n'entraîne que la nullité de la vente et n'ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci (Cass. 3e civ. 15novembre 2006, pourvoi n°04-15679). Droit de préemption subsidiaire. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au loca- taire ou occupant de bonne foi ces condi- tions et prix à peine de nullité de la ven- te. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. De plus, le décret précise que tout contrat de vente signé avec un tiers et portant sur les biens mentionnés à l'article 1er doit être notifié au locataire ou à l'occupant 10avril 2012 25 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D U U L L O O C C A A T T A A I I R R E E Ventes par adjudication La matière est régie par l’article 10-III de la loi de 1975. Lorsque la vente du local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel a lieu par adjudication volontaire ou forcée, le loca- taire ou l'occupant de bonne foi doit y être convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception un mois au moins avant la date de l'adjudication. À défaut de convocation, le locataire ou l'occupant de bonne foi peut, pendant un délai d'un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l'adjudication, déclarer se substituer à l'adjudicataire. Toutefois, en cas de vente sur licitation, il ne peut exercer ce droit si l'adjudication a été prononcée en faveur d'un indivisaire. Des compléments sont apportés à l’article 7 du décret de 1977. s locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations. de bonne foi, à la diligence du notaire qui a reçu l'acte, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l 'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein d roit. Les termes des cinq alinéas qui pré- cèdent doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification. 10avril 2012 26 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Sous-partie 3: Le droit de préemption du locataire dans la vente par lots “vente à la découpe” Présentation. On sait que cette expression de «vente à la découpe» caractérise l’opération par laquelle est acquis un immeuble entier destiné par la suite à être vendu par lot. Le locataire ne pouvait préempter que s’il recevait un congé pour vente dans le cadre rigou- reux du congé pour vente examiné à la sous-section 1. De nombreuses personna- lités se sont émues de ce procédé et ont émis l’idée que le locataire puisse bénéfi- cier d’un droit de préemption en cas de vente de l’immeuble entier. L’idée a fait son chemin et a rencontré son aboutisse- ment législatif par la promulgation de la «loi Aurillac» n°2006-695 du 13 juin 2006 qui a inséré un article 10-1 dans la loi du 31décembre 1975. Cas où la loi ne jouera pas. Parents ou alliés. Selon le II de l’article 10- 1, la loi est inapplicable lorsque la vente intervient entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Sociétés d’attribution . Les dispositions législatives ne sont pas applicables aux cessions de parts ou actions l de sociétés lorsque ces parts ou actions portent attri- bution en propriété ou en jouissance à temps complet lorsque ces cessions inter- viennent entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Droits de préemption . Ces dispositions ne sont pas applicables en cas d'exercice de l'un des droits de préemption insti- tués par le titre Ier du livre II du code de l'urbanisme. Vente à certains organismes . Elles ne sont pas applicables aux cessions d'immeubles à un organisme visé à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation (organismes d'habitations à loyer modéré) ni, pour les logements fai- sant l'objet de conventions conclues en application de l'article L.351-3 du même code (aide personnalisée au logement), aux cessions d'immeubles à une société d'économie mixte visée à l'article L.481-1 du même code. Cas des parts de sociétés d’attribution. Les dispositions législa- tives sont applicables aux cessions de la totalité des parts ou actions de sociétés lorsque ces parts ou actions portent attri- bution en propriété ou en jouissance à temps complet de chacun des logements d'un immeuble de plus de dix logements. Condition du droit de préemption. Vente en une seule fois de certains immeubles . Il faut la vente, dans sa totali- té et en une seule fois, d’un immeuble de plus de dix logements. Affectation de l’immeuble . Il doit s’agir d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel. Absence d’engagement de proroger les baux en cours. L’acquéreur ne s'engage pas à proroger les contrats de bail à usa- ge d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de proro- gation de bail. Cas où la préemption ne jouera pas . L’acquéreur s’engage à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la ven- te afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un enga- gement de prorogation de bail. Selon l’article 15-II de la loi du 6juillet 1989, est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en viola- tion de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours. Notifications. Quand le droit de pré- emption joue, il faut une notification à la commune et au locataire. Notification à la commune. Préa- lablement à la conclusion de la vente, le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble le prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans sa totali- té et en une seule fois. Lorsque l'immeuble est soumis à l'un des droits de préemption institués par les chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme, la déclaration préalable fai- te au titre de l'article L.213-2 du même code (Déclaration d’intention d’aliéner) vaut communication au sens du présent article. Ainsi prévenue, la commune peut faire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires (code de l’urbanisme article L.210-2). Notification au locataire. Préalablement à la conclusion de la ven- te de l’immeuble entier, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des condi- tions de la vente pour le local qu'il occupe. Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, cette notifi- cation est de plein droit opposable au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. En ce qui concerne le prix, il peut être fixé librement par le bailleur et ne doit pas correspondre au prix de vente global de l’immeuble divisé par le nombre de logements. Il tombe sous le sens que sur un plan strictement écono- mique le prix de vente global d’un immeuble n’est en aucune manière égal à l’addition de la valeur de chaque logement pris isolément. Documents joints . L’offre s'accompagne d'un projet de règlement de copro- L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D U U L L O O C C A A T T A A I I R R E E priété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des loca- taires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d 'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic est établi par un contrôleur technique au sens de l'article L.111-23 du code de la construc- tion et de l'habitation ou par un architec- te au sens de l’article 2 de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, qui ne doit avoir avec le propriétaire de l'immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte à son impar- tialité ou à son indépendance. Les dépenses afférentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur. Offre de vente . La notification ainsi faite vaut offre de vente au profit du locataire. Options ouvertes au locataire. L'offre est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. Le loca- taire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa répon- se au bailleur, d'un délai de deux mois p our la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subor- donnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Sanctions . Cette notification doit inter- venir à peine de nullité de la vente , dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Droit de préemption subsidiaire. Lorsque, en raison de la vente d'au moins un logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, l'immeuble fait l'objet d'une mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préala- blement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente . Cette notification vaut offre de vente à l eur profit. Elle est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa récep- tion. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subor- donnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Condition de forme pour chaque notification. Les dispositions du A de l’article 10-1-I doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification 10avril 2012 27 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D U U L L O O C C A A T T A A I I R R E E Sous-partie 4: Les accords collectifs de location Présentation. Les partenaires de l’immobilier n’ont pas attendu la loi Aurillac pour traiter de la vente par lots et pour offrir une protection aux plus exposés des locataires. Dans ce cadre deux accords ont été signés dont le dernier a vocation désormais à régir la matière. A/ L’accord collectif de location du 9 juin 1998 Condition préalable: l’accord s’applique au bailleur qui a pris la déci- sion mettre en vente plus de dix loge- ments dans un même immeuble. Il doit en informer les associations de locataires représentatives et examiner les modalités futures de l’information des locataires. Procédure: Il faut organiser une réunion à laquelle sont conviés les loca- taires et leurs associations au sens de l’article 44 de la loi du 23décembre 1986. Le bailleur confirme par écrit à chaque locataire les modalités envisagées pour la vente. Il complète l’information générale par une information particulière destinée aux locataires susceptibles de se porter acquéreurs en soulignant que cette infor- mation est donnée par le bailleur à titre indicatif et ne constitue pas une offre de vente. À compter de cette confirmation, le bailleur respecte un délai de trois mois avant d’envoyer aux locataires l’offre de vente prévue à l’article 10 de la loi du 31décembre 1975. Une fois notifiée l’offre de vente, le congé pour vente peut être envoyé conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6juillet 1989. Information. Il s’agit d’abord d’une information générale traitant d’aspects pratiques notamment juridique et finan- cier. Il s’agit ensuite d’une information sur l’état de l’immeuble et les travaux. Dans ce cadre, il faut réaliser des diagnostics et bilans techniques qui portent sur les élé- ments essentiels du bâti, les équipements communs et de sécurité susceptibles d’entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires. Ils doivent notamment être notifiés au locataire avec l’offre de vente. Finalement il s’agit d’une information individuelle à laquelle est joint l’état descriptif de division de l’immeuble. Prorogation du droit d’occupation du logement. Elle peut être demandée par le locataire dont la durée du bail restant à courir est infé- rieure à 30mois à compter de la date de l’offre de vente. Cette demande peut être présentée lorsque l’obtention d’un prêt, la vente d’un bien immobilier, le départ à la retraite, une mutation professionnelle ou tout autre circonstance dûment justi- fiée nécessite un délai supplémentaire. Elle est adressée au bailleur qui l’accorde sur justification et peut permettre de por- ter à 30mois la durée d’occupation du logement. La prorogation intervient au stade de l’offre de vente. Proposition de relogement. Lorsque le locataire n’acquiert pas le logement et qu’il justifie d’un revenu inférieur à 80% du plafond de res- sources PLI en vigueur, le congé ne peut lui être délivré sans une proposition de relogement compatible avec ses besoins et situé, si cela est souhaité par le loca- taire et dans la mesure du possible pour le bailleur, dans une commune ou un quartier voisin du lieu de résidence du locataire. Renouvellement du bail: lorsque le locataire ne peut se porter acquéreur de son logement et qu’il ne peut démé- nager en raison de son âge supérieur à 70 ans, de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnu, d’un handicap physique ou d’une dépendance psychologique établie ou de sa situation dûment justifiée, son bail est renouvelé. L e renouvellement intervient au niveau du congé pour vente ce qui implique ce qui implique que le locataire ait reçu un congé pour vente (cour d’appel de Paris, 4e chambre 15décembre 2009, Loyers et copropriété 2010, n°67). Sanction de l’irrespect de la pro- cédure. Le sujet n’était pas traité par l’accord. La jurisprudence a donc dû intervenir. Aussi la matière a été fixée par un arrêt du 20février 2008 rendu dans une affaire où les diagnostics et bilans n’avaient pas donné lieu à une concerta- tion avec l’association de locataires. En conséquence, la Cour approuve la cour d’appel d’en avoir exactement déduit la nullité des congés pour vendre et celle des offres de vente notifiées aux pre- neurs (Cass. 3e civ., 20février 2008, pour- voi n°06-21122). B/ L’accord collectif du 16 mars 2005 Présentation. Cet accord a pu, a la sui- te d’une modification apportée par la loi Aurillac, avoir reçu pleine force juridique concernant tous les logements des deuxiè- me et troisième secteurs locatif visés à l’article ter de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 par le décret n°2006-1366 du 10novembre 2006. Il a vocation à régir désormais la matière et apporte quelques modifications par rapport à l’accord du 9 juin 1998. P rincipaux complément et modi- fications. L’accord s’applique aux bailleurs mettant en vente plus de dix logements libres ou occupés dans un même immeuble. Cet accord s’applique aussi dans l’hypothèse d’une offre de ven- te sans délivrance d’un congé (cour d’appel de Paris, 3ème chambre, 17novembre2011, Loyers et copropriété 2012 n° 31). Prorogation du bail (paragraphe 3.2) Outre le cas évoqué supra, et sauf opposition du locataire, la prorogation du bail est de droit si le locataire occu- pe le logement depuis plus de six ans à la date de l’offre de vente. La durée de l’occupation résultant de la prorogation du bail est calculée à raison d’un mois par année d’ancienneté. Le contrat est prorogé jusqu’à la fin de l’année scolai- re dès lors que le locataire a, à sa char- ge des enfants scolarisés. Dans tous les cas, la prorogation ne peut être supérieu- re à trente mois à compter de la date de l’offre de vente susvisée. Le bailleur noti- fie au locataire par lettre recommandée avec avis de réception, la durée de proro- gation du bail, au plus tard quatre mois avant l’expiration du bail. Proposition de relogement : le seuil de ressources qui conditionne l'application de cette mesure de protection des loca- taires passe de 80 à 100% du PLI (para- graphe 4.1). Renouvellement de plein droit : para- graphe 4.2 à 4.4) lorsqu’un locataire ne peut se porter acquéreur de son logement et qu’il ne peut déménager en raison de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnu médicalement, son bail est renouvelé de plein droit. Lorsqu’un locataire est âgé de plus de 70 ans à la date d’expiration du bail, celui-ci est renouvelé de plein droit. Cette dispo- sition n’est pas applicable dès lors qu’un titulaire du bail est assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune. Lorsqu’un locataire est titulaire soit d’une rente d’invalidité du travail correspon- dant à une incapacité au moins égale à 80% soit d’une allocation servie à toute personne dont l’infirmité entraîne au moins 80% d’incapacité permanente. Sanctions : le non-respect des disposi- tions prévues aux paragraphes 3.2, 3.3, 4.1 à 4.4 entraîne de plein droit la nulli- té du congé pour vente. ● 10avril 2012 28 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D U U L L O O C C A A T T A A I I R R E E Reconduction de droit de bail en cas de congé pour vente (article11-1 de la loi du 6juillet 1989. Selon ce texte quand un congé pour vente conforme aux dispositions de l'article 15 est délivré par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l'article 41 ter de la loi n°86-1290 du 23décembre 1986 précitée, dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, le bail peut être expressément reconduit pour une durée infé- rieure à celle prévue par l'article 10 de la loi de 1989. Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente. La reconduction du bail est établie par écrit entre les parties au plus tard quatre mois avant l'expiration du bail en cours. A l'expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit. . Concluant la journée, Éric Ranjard, président du CNCC, qui vient d’être réélu à la présidence de ce conseil, vante les atouts des centres commer- ciaux: présence indispensable dans tout projet d’urbanisme, facteur de mixité sociale, partenaire de l’aménagement du territoire… Mais il dénonce la pression fiscale de plus en plus forte qui pèse sur les loca- taires et les immeubles, au point que “la cote d’alerte est atteinte”. Il s’insurge surtout contre le fait que le commerce électronique échappe à de nombreuses taxes; estime que la situa- tion qui permet au e-commerce de se développer à vivre allure alors qu’on tape sur le commerce en dur, ne peut plus durer. Éric Ranjard évoque par exemple le fait qu’un site d’e-commer- ce puisse ouvrir sans autorisation alors que la procédure d’autorisation com- merciale peut durer des années pour un commerce classique. De nombreux clients regardent les produits dans les centres commerciaux,… et les com- mandent sur internet. Les centres com- merciaux servent donc de vitrine au commerce électronique. Le président du CNCC redit son exas- pération face aux procédures abusives et déplore qu’un équipement comme celui de la gare Saint Lazare qui vient d’ouvrir, ait nécessité 15 ans de procé- dure. Pourtant il serait possible de limiter les recours abusifs, par exemple en invitant le juge à utiliser bien plus souvent la technique demandant au pétitionnaire de régulariser un point qui pose problème, au lieu d’annuler l’ensemble du permis. Les 7 propositions ❑ Garantir des règles stables à l’urbanisme commercial Confirmer le principe de liberté d’établissement, maintenir la distinc- tion commerce alimentaire / non-ali- mentaire, sans ajouter de typologie complémentaire, garantir la libre concurrence et les grands équilibres d’aménagement, rendre obligatoire la concertation avec les acteurs commer- ciaux lors de l’élaboration des volets commerciaux des documents d’urbanisme. ❑ Renforcer la sécurité juridique des projets et accélérer la procédure contentieuse Cristalliser les moyens d’annulation 3 mois après l’expiration du délai de recours contentieux, permettre aux tri- bunaux de se prononcer sur demande à propos du caractère abusif d’une demande, réévaluer le montant de l’amende pour recours abusif, instau- rer un référé sur demande du défen- deur, fixer un calendrier impératif de procédure, fixer un délai limite dans lequel le juge administratif doit se prononcer en premier ressort. ❑ Adapter la fiscalité à l’évolution du commerce Fixer le principe que la fiscalité ne doit pas augmenter plus que le chiffre d’affaires, établir une équité fiscale entre les différentes formes de com- merce physique et e-commerce, ne pas taxer au titre du financement de la collecte des déchets les entreprises qui prennent en charge cette collecte. ❑ Améliorer la réglementation du tra - vail ❑ Homogénéiser la législation sur le travail dominical ❑ Adapter la loi Grenelle 2 aux centres commerciaux : Prévoir un DPE tertiaire adapté à l’immobilier commercial, aménager la taxe pour la gestion des eaux plu- viales, assurer la cohérence entre les différents outils réglementant la per- formance énergétique. ❑ Créer une instance permanente de concertation multipartite . 10avril 2012 29 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A M M É É N N A A G G E E M M E E N N T T D D É É B B A A T T S S Les 7 propositions du CNCC Le Conseil National des Centres Commerciaux, présidé par Éric Ranjard, a présenté le 29mars dernier 7 propositions pour un commerce durable. Il y aurait actuellement en France de l’ordre de 6000 mandataires exerçant dans des réseaux sans agences phy- siques dans les réseaux comme Capi, Optimum, I@D, propriété privée pour meg@gence. Comment fonctionnent- ils? Quelle est leur spécificité par rap- port à une agence traditionnelle, avec vitrine? Voici des éléments de réponse fournis à l’occasion d’un débat entre Jean-François Buet, agent immobilier à Dijon (et candidat à la présidence de la FNAIM) et Jean Lavaupot (président fondateur de megAgence). (1) Jean-François Buet rappelle les diffé- rentes modalités possibles d’exercice de la profession. L’agent immobilier doit être titulaire d’une carte profes- sionnelle, au titre de l’activité d’intermédiaire, délivrée par la préfec- ture. L‘agent immobilier doit justifier d’un certain niveau de compétence, d’un casier judiciaire vierge, d’une assurance de responsabilité civile pro- fessionnelle et, s’il reçoit des fonds pour le compte de ses clients, d’une garantie financière. L’agent immobi- lier, qui a des locaux, peut faire appel à différents types de collaborateurs. Il peut faire appel à des salariés, qui dis- posent dans ce cas de contrat de tra- vail (négociateur salarié). S’il le souhaite, l’agent peut donner au négociateur pouvoir de faire signer des baux ou des contrats de vente et de recevoir des fonds. Il lui délivre alors une attestation de collaborateur. Le négociateur est ainsi habilité à recevoir l’engagement des parties et les fonds. Si l’agent immobilier dispose d’un 2 e point de vente, il doit déclarer la suc- cursale à la préfecture. L’agent immobilier peut à l’inverse fai- re le choix de recruter des négocia- teurs sans leur donner le statut de salarié, ils sont alors agents commer- ciaux. Mais l’agent commercial dispo- sant de plus d’autonomie, l’encadrement de la personne est dif- férent: l’agent commercial développe sa propre clientèle alors que le salarié développe celle de son employeur. ■ Une différence de curseur Pour Jean Lavaupot, la différence entre une agence avec vitrine ou sans vitrine est plus une question de cur- seur. En effet, dans un réseau d’agences classiques, certains franchi- sés, avec boutiques, ont jusqu’à 80 agents commerciaux négociateurs. À l’inverse, certains réseaux sans agences physiques n’ont que 50 mandataires. Après avoir passé onze ans chez Era, Jean Lavaupot a créé megAgence à l’été 2011 auMans. Ses agents com- merciaux ont le même statut que ceux des agences avec vitrine. Jean Lavau- pot a fait le choix de ne pas recevoir les fonds des clients et il fait systéma- tiquement appel au notaire pour la signature des actes. Le réseau compte actuellement 100 mandataires. L’agent commercial est inscrit au gref- fe du tribunal de commerce sur un registre spécial des agents commer- ciaux. Il exerce sous forme de mircro entreprises, mais peut recourir (sous réserve du respect des plafonds) au statut de l’auto-entrepreneur. Jean Lavaupot insiste sur la formation des agents commerciaux, assurée par son réseaupour100% d’entre eux, alors que ce n’est pas le cas partout. Une des questions qui se pose est de savoir si le service rendu au client est 10avril 2012 30 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A G G E E N N T T S S I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R S S D D É É B B A A T T S S Alors que se développent rapidement des nouveaux réseaux, sans agence en pied d’immeubles, quels sont les avantages respectifs des agences traditionnelles et de ces nouveaux réseaux? Rencontre avec un agent immobilier installé à Dijon, Jean-François Buet, par ailleurs candidat à la prési- dence de la FNAIM et Jean Lavaupot qui, après avoir dirigé pendant plus de dix ans un réseau national d’agents immobiliers en franchise, a créé megAgence, un réseau de mandataires. Agences en vitrine ou sans vitrine? (1) Débat organisé par l’Ajibat le 28 mars 2012 différent. Jean-François Buet considère que lorsque le mandataire est très éloigné du siège, cela peut poser une difficulté: il est parfois utile de pou- voir rencontrer physiquement le patron de l’agence en cas de difficulté avec le négociateur ou pour récupérer Agence “vitrée” Agence “non vitée” Honoraires 5%: 12500 € 4%: 10000 € Rétrocession au négociateur 40% - 6% de royalties soit 34%: 4250 € € 70 % : 7 000 € € Nombre de ventes par an 8 6 Rétrocessions par an 34 000 € 42 000 € Contribution 0 -1400 Rétrocession nette 34 000 € 40 600 € Ecart + 6 600 € € Comparatif de rémunération pour le négociateur Le tableau ci-dessous compare la rémuné- ration perçue par le négociateur qui tra- vaille dans une agence classique, avec une installation dans une boutique “vitrée” et celui qui travaille dans une agence sans boutique, “non vitrée”. Les honoraires ver- sés par le client sont de 5% dans l’agence traditionnelle et de 4% dans l’agence sans vitrine, mais le négociateur encaisse une proportion plus importante de la commis- sion. L’exemple est établi sur une vente de 250000 € . Le négociateur en agence vitrée est supposé en conclure 8 par an et le négociateur hors agence vitrée, seulement 8. L’écart est donc de 6600 € en faveur de l’agence non vitrée et le client réalise une économie de 2500 € . 10avril 2012 31 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € HT soit 611,58 € TTC (dont 2,1% de TVA) au lieu de 773 € HT, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 611,58 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns 40 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A G G E E N N T T S S I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R S S D D É É B B A A T T S S une clé qui lui a été confiée. Ce n’est pas possible s’il est à 800km. Jean Lavaupot indique que les négo- ciateurs des nouveaux réseaux ont des taux de commission bien plus élevés (voir tableau), ce qui est un avantage pour l’agent commercial. Mais il obser- ve que les réseaux de franchise doi- vent financer de nombreux coûts de de structures liés à la marque interna- tionale, et à la franchise. Or le travail du négociateur est le même que dans une agence classique: rechercher des mandats, les diffuser, conclure la négociation. ■ Recul des franchises constaté au Canada Il ajoute qu’au Canada les franchises ont perdu des parts de marché impor- tantes avec le développement des agences sans vitrine. Jean Lavaupot reconnaît que c’est un inconvénient de ne pas avoir de local mais que l’agent commercial “s’achète un mode de vie”. Il faut respecter ce choix de per- sonnes qui préfèrent travailler sans être encadrées par un employeur. La question est celle de la formation des négociateurs. Tant Jean-François Buet que Jean Lavaupot estiment qu’elle devrait être améliorée. Jean-François Buet observe que de nombreux négociateurs des agences sans vitrine travaillent de façon occa- sionnelle. Ils ne réalisent que quelques transactions dans l’année, et ne peu- vent pas ainsi avoir un regard profes- sionnel sur le métier. La formation est nécessaire, le respect de la réglementation également: Jean Lavaupot indique par exemple que certaines agences proposent des hono- raires négociables ou des “devis d’honoraires”, ce qui est interdit… Henry Buzy Cazaux confirme que l’effort de formation doit être accru, à l’initiative de la profession. La dématé- rialisation de la transmission de l’information permet de réduire les coûts mais il ne faut pas compter sur l’Etat pour assurer la police de la pro- fession. Il estime que la part de mar- ché de cette modalité d’exercice de la profession va augmenter. Les réseaux sans agences commencent à s’organiser. Jean Lavaupot indique ainsi qu’un collectif des réseaux de mandataires a été créé en septembre dernier. Le nombre de négociateurs travaillant dans ce cadre pourrait rapi- dement croître. A suivre. 10avril 2012 32 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E S S E E N N B B L L O O C C O O U U A A L L A A D D É É C C O O U U P P E E D D É É B B A A T T S S JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Nicolas Pettex-Muffat, directeur géné- ral de Féau et de Féau Commercialisa- tion, présente l’évolution de l’attitude des acheteurs et des vendeurs dans le marché du logement parisien haut de gamme. Face à un institutionnel ou un particu- lier qui souhaite vendre un immeuble, Féau apporte son conseil sur le choix à adopter parmi 4 solutions: vente en bloc (4 mois de délai) vente en bloc par appel à candidatures (6 mois), ven- te au détail (18-24 mois) et vente au fil de l’eau (lorsque les appartements se libèrent). 1 er constat: la vente en bloc disparaît au profit de l’appel à candidatures. En rassemblant les pièces nécessaires à la vente de l’immeuble en amont de la présentation du dossier, le vendeur qui recourt à cette procédure évite d’avoir des pièces complémentaires à recher- cher alors que l’accord est trouvé avec un acheteur, et il diminue son risque que l’acquéreur ne renégocie le prix après avoir donné un premier accord. 2 e constat: “la loi Aurillac n’a pas tué la vente en bloc”, indique Nicolas Pet- tex-Muffat. Les opérateurs ont intégré le nouveau cadre légal et ils en tien- nent compte dans la détermination du prix. Mais il observe que certains immeubles qui auraient été vendus en bloc il y a quelques années sont désor- mais vendus au fil de l’eau. Il faut que le vendeur soit prêt à patienter le temps nécessaire que les appartements se libèrent pour les vendre libres, mais cela lui permet d’échapper au droit de préemption du locataire. Féau consta- te d’ailleurs que cela crée une frustra- tion des locataires qui espéraient acheter leur appartement. Parmi les acquéreurs, on compte de nombreux particuliers, attirés par la pierre de préférence à l’opacité de la composition des “fonds de fonds de fonds” … Les particuliers, y compris via de SCI, apprécient la faculté de créer du déficit foncier. Les étrangers sont de plus en plus nombreux (Suisses, Brésiliens, Russes), et d’autant plus que l’immeuble est bien situé et de bon- ne qualité. Leur attrait du marché n’a pas été freiné par la réforme des plus-values; ils recherchent une diversification patrimoniale dans des marchés sans risques. Ils apprécient de connaître l’historique du locatai- re et ne redoutent que… son départ. Explosion des préemptions 3 e constat. Dans la vente lot par lot, la proportion de vente au locataire, à prix décoté, explose. Cette décote, qui tient compte du choix du bailleur, du statut d’occupation, de l’ancienneté du locataire et de l’échéance du bail, varie de 3% à 25%. Les appartements encore sou- mis à la loi de 1948 qui avaient pu connaître des décotes de 35% ne sont plus décotés que de 25%. La vente par lots qui, explique Nico- las Pettex-Muffat se, se déroule dans un cadre très contraint, donne lieu à un taux de préemption des locataires de 58%. Les autres lots sont vendus occupés à des investisseurs (19%) ou vendus libres car ils l’étaient déjà (9%) ou car ils sont libérés (14%). La rentabilité des lots vendus est en baisse, les acquéreurs acceptant des taux de plus en plus bas. Si les ventes se pratiquaient en 2010 à 3,9%, elles se concluent en 2011 à 3,4% (ce qui correspond à 8823 € le m 2 pour un loyer de 25 € HC le m 2 ). Elle peut même tomber à 2,9% (soit 11000 € le m 2 ) pour les immeubles les mieux situés. Pour Nicolas Pettex-Muffat, la déten- tion d’actifs résidentiels dans le porte- feuille d’un institutionnel lui permet de diversifier ses risques tout en ayant des perspectives de plus-values. Féau commercialisation: la loi Aurillac n’a pas tué la vente à la découpe Analyse du marché parisien via l’attitude des acquéreurs et des vendeurs par Féau Commercialisation. Si les pratiques évoluent, la loi Aurillac n’a pas fait disparaître la vente à la découpe. Féau commercialisation a réalisé en 2011 un volume de ventes de 320mil- lions d’euros (280millions en 2010), ce qui représente 20% de l’activité du groupe Féau.
