Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
VEFA : Faute du notaire lors de la constitution d’une garantie intrinsèque
Baux commerciaux : Refus de renouvellement d’un bail justifié pour des travaux illicites / Requalification d’un contrat de prestations de services en bail commercial
– 3 – Analyse –
Point d’actualité fiscale avec le cabinet d’avocats Herbert Smith
– 4-5 – Réglementation –
– 4-5 – A l’Assemblée –
Vote en 2e lecture du projet de loi ALUR
– 5 – En bref –
Une nouvelle SCPI pour Paref
– 6 – Marché –
Pour la FNAIM, le marché Immobilier baisse mais ne s’effondre pas
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Les vœux de la ministre du logement : Cécile Duflot défend une politique de l’offre
■ JUGÉ ■ > La Cour de cassation a rendu le 15jan- vier dernier un arrêt relatif à la garantie intrinsèque dans un contrat de VEFA. Il concerne l’appréciation de la condition de financement de l’immeuble qui doit être assuré à hauteur de 75%. Une somme cor- respondant à la valeur du terrain qui a été remise au vendeur, ne peut plus être consi- dérée comme investie dans l’opération ou disponible pour la financer (p.2). ■ AFFIRMÉ ■ > Selon Florence Lerat, nouveau chef du bureau B1 à la direction de la législation fis- cale et qui intervenait lors du club pierre organisé par Herbert Smith, le régime fiscal des SIIC bénéficie d’une grande stabilité (voir p.3). ■ NOMMÉ ■ > Bernard Larrouturou est nommé directeur général du CEREMA (p.7). ■ CHIFFRÉ ■ > L’IRL du 4 e trimestre 2013 est en hausse de +0,69% sur un an (p.7). ■ SOUHAITÉ ■ > La ministre du logement a présenté le 21janvier à la presse des vœux très poli- tiques (p.8). Elle a vigoureusement défendu une politique de l’offre, contestant l’efficacité des mesures mises en place par ses prédécesseurs, qui visaient au contraire à soutenir la demande. Cécile Duflot récuse tout recul sur la mise en place de la GUL et entend démontrer, qu’il est possible de créer de nouveaux droits. La ministre veut aussi mettre fin à l’inflation des prix des logements. Elle a également indiqué lors des débats en 2 e lecture de la loi ALUR que son objectif était de faire bais- ser les loyers (lire p.6). Un contrat requalifié en bail commercial U ne intéressante décision de la cour d’appel de Paris a requa- lifié un contrat de prestation de services en bail commercial. Cet arrêt rendu le 14janvier2014 considère que les clauses qui avaient été prévues au contrat avaient pour objet de contourner le statut des baux commerciaux. Il s’agissait d’un contrat accordant la mise à disposition d’un local brut de décoffrage mais pour lequel le prestataire de services se réservait le droit de déplacer l’enseigne sur un autre emplacement du centre commercial, pour une surface éven- tuellement supérieure ou inférieure, mais aux conditions équiva- lentes de redevance. La cour d’appel a considéré que cette clause qui permet de façon unilatérale de faire obstacle à la stabilité du local et d’en réduire la superficie, alors que l’aménagement du local brut de décoffrage incombait à la seule enseigne, avait exclusivement pour objet de contourner le statut des baux commerciaux (lire p. 2). Cet arrêt assure donc la protection du commerçant, à l’encontre du prestataire, requalifié de bailleur, qui souhaitait conserver une liberté d’affectation des enseignes dans son centre commercial. On peut le rattacher à une jurisprudence concernant les baux déro- gatoires. Les tribunaux admettent qu’un contrat de location échap- pe au statut lorsque l’occupation n’est autorisée qu’à raison de cir- constances exceptionnelles et dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties. Dans l’arrêt de la cour d’appel de Paris, aucun élément ne semblait se rattacher à un élé- ment extérieur à la volonté des parties. D ans un autre arrêt rendu par la même cour d’appel, le 15jan- vier 2014, les juges ont validé le congé adressé par un bailleur à son locataire. A cette occasion, le bailleur refusaient tant le renouvelle- ment du bail que le versement d’une indemnité d’éviction au motif que le preneur avait engagé des travaux sans autorisation. Le local, qui était à usage de restaurant, avait nécessité des travaux, mais le preneur les avait effectués sans recueillir l’accord du bailleur, sans solliciter une autorisation de l’assemblée des copropriétaires et sans en informer la mairie, son accord étant nécessaire, s’agissant du remplacement d’une terrasse bâchée par une verrière fermée. Sur le fondement de l’article L 145-17 du code de commerce, le bailleur voit donc son refus de renouvellement de bail validé. Si le preneur a le droit d’aménager les locaux qui lui sont loués, enco- re faut-il qu’il respecte les autorisations administratives et de la copro- priété pour les engager et, le cas échéant, celle du bailleur, suivant le type de travaux et les exigences du bail. Cet arrêt montre qu’à défaut, le preneur prend le risque de perdre son droit au bail. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 546 28 JANVIER2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - VEFA : Faute du notaire lors de la constitution d’une garantie intrin- sèque Baux commerciaux : Refus de renouvellement d’un bail justifié pour des travaux illicites / Requalification d’un contrat de prestations de ser- vices en bail commercial - 3 - Analyse - Point d’actualité fiscale avec le cabinet d’avocats Herbert Smith - 4-5 - Réglementation - - 4-5 - A l’Assemblée - Vote en 2 e lecture du projet de loi ALUR - 5 - En bref - Une nouvelle SCPI pour Paref - 6 - Marché - Pour la FNAIM, le marché Immobilier baisse mais ne s’effondre pas - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Les vœux de la ministre du logement: Cécile Duflot défend une politique de l’offre S O M M À I R E E D I T O R I À L 28janvier 2014 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• V V E E F F A A - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ VEFA ■ Faute du notaire lors de la constitution d’une garantie intrin- sèque (Cass. Civ. 3 e , 15janvier 2014, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-28701) En raison d’un défaut de livraisons des appartements vendus en l’état futur d’achèvement, les acquéreurs avaient assi- gné les notaires en paiement d’indemnités. L’arrêt d’appel avait admis que les notaires avaient commis des fautes dans la constitu- tion d’une garantie intrinsèque d’achèvement en relation de causalité directe avec le préjudice subi par chacun des acquéreurs et par le syndicat des coproprié- taires. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant, par motifs propres, constaté que le contrat de promo- tion immobilière conclu par les époux M., stipulant que la somme représentant la valeur des terrains leur serait remise sur les premiers acomptes de 35% versés par les acquéreurs, avait été versée le 7juin 2005 aux minutes de M. F., associé de M. P. dans une société civile professionnelle, relevé que M. P. avait par acte reçu le 11août 2005, constaté l’existence d’une garantie intrinsèque en prenant en compte cette somme comme fonds propres, alors que, par l’effet de la clause de promotion immobilière permettant son verse- ment aux époux M. avant l’achèvement de l’immeuble , cette somme ne pou- vait être considérée comme investie dans l’opération ou disponible pour la financer , et que M. F. avait authentifié l’ensemble des actes de vente sans vérifier l’exactitude des mentions de l’acte du 11août 2005, la cour d’appel, qui ne s’est pas fondée sur une obligation des vendeurs de verser cette somme sur un compte spé- cial, ni sur une dissociation entre le vendeur et le promoteur, a pu en déduire, […] que les notaires avaient commis une faute en relation de causalité directe avec le préjudi- ce subi par les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires et les condamner à leur ver- ser diverses sommes; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé. Le pourvoi est rejeté. Observations : Le CCH autorise la constitu- tion d’une garantie soit par une garantie bancaire (art. R 261-17) soit par “l'existence de conditions propres à l'opération”. Pour cette garantie intrin- sèque, il faut remplir l’une ou l’autre des deux situations suivantes (art. R 261-18): 1. L’immeuble est hors d’eau et non grevé d’hypothèque 2 Les trois conditions suivantes sont réunies: - achèvement des fondations, - financement de l’immeuble assuré à hau- teur de 75% - ouverture d’un compte unique propre à l’opération. Le litige portait ici sur l’appréciation de la seconde condition. La garantie intrinsèque est autorisée si le financement est assuré à 75% par les fonds propres du vendeur déjà investis dans l’opération ou dispo- nibles pour la financer, par le prix des ventes déjà conclues et les crédits confirmés des banques. Or une somme de 686000 € représentant la valeur du terrain avait en l’espèce été considérée comme non disponible car elle avait été remise au vendeur : la cour d’appel avait jugé, approuvée par la Cour de cassation, que le contrat de promotion immobilière prévoyant que la somme de 686000 € serait remise par le notaire sur les premiers acomptes de 35% versés par les acquéreurs, que la somme correspondant à la valeur du terrain et que la clause per- mettant son versement aux époux avant achèvement avait pour conséquence que la valeur du terrain ne pouvait plus être consi- dérée comme investie dans l’opération ou disponible pour la financer. L’article R 261- 18 n’était donc plus respecté. Baux commerciaux ■ Refus de renouvellement justifié pour travaux illicites (CA Paris, pôle 5, ch 3, 15janvier 2014, n°11/03381) Un bailleur de locaux à usage de restaurant refusait le renouvellement du bail de son locataire et le versement d’une indemnité au motif que celui-ci avait effectué des tra- vaux sur les parties communes sans autori- sation de la copropriété et de la ville de Paris. Cette demande est validée par les motifs suivants: “Il est établi que suivant même procès-ver- bal du 20mars 2008, l’assemblée générale de la copropriété, après avoir constaté l’absence de plan et de devis descriptif du projet de couverture de la terrasse, a confié au conseil syndical le soin de donner à ce dossier les suites qu’il jugera opportunes, que la SFPG [locataire] a édifié, en rem- placement de la terrasse bâchée qui existait, une verrière fermée en cou- verture de terrasse, malgré une mise en demeure de faire cesser les travaux , que tant la SFPG que la SCI de Félin [bailleur] ont été condamnées en appel à déposer cette véranda , sous astreinte, ce qui a finalement été réalisé par la ville de Paris qui a obtenu en référé la condamna- tion de la SFPG à remplacer cette terrasse fermée par une terrasse ouverte, conforme aux autorisations administratives. La SCI de Féline qui avait fait valoir que ces travaux avaient été réalisés sans son accord a néanmoins été condamnée en sa qualité de propriétaire responsable des agisse- ments de la locataire à l’égard de la copro- priété, à déposer la véranda sous astreinte qu’elle indique avoir payée, en raison du retard apporté par la locataire à l’exécution. Elle justifie ainsi d’un motif à la fois gra- ve et légitime de s’opposer au renou- vellement du bail sans indemnité en raison du comportement de la locatai- re qui s’est affranchie délibérément de ses obligations tant vis-à-vis de la copropriété que de la ville de Paris que de la bailleresse qui a supporté les conséquences de ce com- portement”. Observations : Cet arrêt fournit donc un exemple de la faculté pour le bailleur de locaux commerciaux de refuser le renou- vellement du bail sans indemnité en cas de motif grave et légitime (application de l’article L 145-17 du code de commerce). La jurisprudence l’admet pour des motifs tels que retard de paiement (Cass. Civ 3 e , 8 oct. 1997) transformation des lieux sans autori- sation (Civ. 3 e , 23janvier 1980) ou défaut d’exploitation (Cass. Com. 11 oct. 1993). Dans l’arrêt rapporté, c’est la réalisation de travaux sans accord de la copropriété et sans autorisation administrative qui a justi- fié le refus de renouvellement sans indem- nité. Le bailleur invoquait également l’annexion de caves par le locataire, mais ce motif n’a pas été retenu faute de preuve suffisante. ■ Requalification d’un contrat de prestation de services en bail com- mercial (CA Paris, pôle 1, ch 1, 14janvier 2014, n°12/17423) Un contrat de prestations de services avait été conclu le 24mai 2000 donnant à la SARL Dukan de Nitya la jouissance d’une bou- tique à usage commercial pour la vente des articles de marque Nitya, moyennant le ver- sement d’une redevance de 20% du chiffre d’affaires pour une durée indéterminée. La société VR Services avait notifié en mars2011 son intention de résilier le contrat au 4janvier 2012. Dukan de Nitya avait engagé une action pour obtenir la J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E requalification du contrat en bail commer- cial. Une sentence arbitrale avait jugé la demande prescrite, mais la cour d’appel admet au contraire le bien-fondé de la demande de requalification: “Considérant que le contrat liant les parties prévoit la mise à disposition de l’Enseigne d’un emplacement brut de décoffrage et comporte une clause de mobilité […] ainsi libellée. “Il est expressément convenu entre les parties que le Prestataire de ser- vices se réserve le droit à tout moment, à son entière discrétion et, dans l’intérêt du concept d’Outlet shopping”, de déplacer l’enseigne sur un autre emplacement au sein de “La Vallée Shopping village” qu’il soit d’une surface éventuellement supé- rieure ou inférieure mais en tout état de cause aux conditions équivalentes de rede- vance” […]. Considérant qu’ une telle clause qui per- met de façon unilatérale de faire obs- tacle à la stabilité du local et d’en réduire la superficie alors qu’elle concer- ne un local clos et couvert “brut de décof- frage” dont l’aménagement incombe à la seule enseigne, a exclusivement pour objet de contourner le statut des baux commer- ciaux; Considérant par ailleurs que la clientèle de la Vallée Village est constituée par celle des enseignes qui y sont présentes; que Dun- kan de Nitya démontre les nombreuses attestations qu’elle produit disposer d’une clientèle propre; Considérant encore que si Dunkan de Nitya ne peut pratiquer aucun solde, ne peut vendre que des articles et produits issus des collections des saisons précédentes de la marque Nitya dont elle ne peut fixer libre- ment le prix [… si]“le marchandisage, l’offre, la décoration, l’ameublement et d‘une manière générale le fonctionnement au quotidien de l’exploitation de l’Enseigne” doivent respecter les termes du Manuel Opérationnel, de sorte qu’elle se trouve soumise à une discipline stricte, il n’en demeure pas moins qu’assumant seu- le les risques de son exploitation, disposant de son propre personnel, bénéficiant d’un service de caisse et payant ses charges (élec- tricité, assurances…), les contraintes qui pèsent sur elle ne sont pas incompatibles avec le libre exercice de son exploitation”. La cour relève par ailleurs que la clause recettes n’est pas incompatible avec le sta- tut des baux commerciaux et conclut: “Considérant qu’au vu de l’ensemble de ces éléments, le contrat de prestations de ser- vices réciproques du 24mai 2000 présente toutes les caractéristiques d’un bail com- 28janvier 2014 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E A A N N A A L L Y Y S S E E ▲ Le 30 e club pierre était consacré ce 23 jan- vier à l’actualité fiscale, en présence de Flo- rence Lerat, nouveau chef du Bureau B1 à la direction de la législation fiscale. Jean- Luc Calisti (Herbert Smith) observe en pré- ambule que la loi de finances pour 2014 ne comporte pas de mesure nouvelle struc- turante pour la fiscalité immobilière. Concernant la mesure de limitation de la déductibilité des intérêts d’emprunt entre entreprises liées (art. 22 de la loi de finances pour 2014), Florence Lerat en explique la motivation. L’article 212 1 b du CGI prévoit en effet une non-déductibilité des intérêts d’emprunt dus à une entrepri- se liée si les intérêts ne sont pas soumis à une imposition minimale au niveau du prêteur. La mesure trouve sa source dans une réflexion engagée par l’OCDE: constatant que certaines Etats n’ont plus aucune appréhension des bénéfices de certaines entreprises, il s’agit de se coordonner pour éviter les non-impositions. La mesure de l’article 22 s’inspire du constat que lorsqu’une opération entre deux entreprises liées donne lieu pour la société débitrice à une charge déductible, mais qu’en face une société créancière per- çoit des dividendes non imposables, il y a une double non-imposition qui justifie que la déduction des intérêts ne soit plus pos- sible. Exemple . Soit une société implantée aux Bermudes et détentrice à 75% d’une SNC non soumise à l’IS. Lorsque la SNC consent un prêt à une autre société, les intérêts qui lui sont versés ne sont pas déductibles. Les intérêts versés à la SNC ne sont pas déduc- tibles car la société détentrice est soumise à un régime fiscal privilégié (IS inférieur à 8,33%). Jean-Luc Calisti observe que l’associé minoritaire a intérêt à observer le statut de l’associé majoritaire car cela a donc une incidence sur le régime de déductibilité des intérêts. Concernant les évolutions du régime SIIC , Florence Lerat indique surtout que ce régime bénéficie surtout d’une grande stabilité . Cela s’explique par les conclu- sions du rapport préparé par Jean-Jacques Queyranne qui a estimé que le régime SIIC avait permis la structuration d’un pan d’activité qui permet un mode de finance- ment en capitaux propres, au lieu d’un recours à la dette. Elle ajoute que si la loi a augmenté les obligations de distribution (95% des bénéfices issus de la location d’immeuble au lieu de 85%, 60% des plus-values de cession au lieu de 50 %), elle a par ailleurs pérennisé l’exonération de contribution sur les revenus distribués. À propos de l’aménagement de la retenue à la source sur les distributions au profit de certains organismes de placement collectif (OPC) étrangers, Jérôme Le Berre (Herbert Smith) explique qu’elle répond à une condamnation de la France par la Cour de justice des communautés européenne pour discrimination: la législation française exonérant les organismes implantés en France mais soumettant à retenue à la source les OPC étrangers. L’administration fiscale a précisé que, pour bénéficier de l’exonération, les OPC étrangers doivent présenter des caractéristiques similaires à un OPC de droit français visé à l’article 119 bis 2 du CGI. S’agissant de la décision du Conseil consti- tutionnel qui a invalidé les mesures intro- duites par les parlementaires sur la répres- sion des abus de droit, Jean-Luc Calisti rap- pelle que le texte visait par exemple à remplacer la notion de but “exclusivement fiscal” d’une opération par celle de but “principalement fiscal”. Censurant le dis- positif, le Conseil constitutionnel indique les critères qui devront être mis en œuvre si une nouvelle mesure était adoptée. Il faut d’une part que la loi soit intelligible et d’autre part qu’elle ne présente pas un caractère trop général et imprécis. ● Point d’actualité fiscale avec Hebert Smith mercial, peu important par ailleurs qu’il ait été conclu pour une durée indéterminée, avec faculté pour chacune des parties de résilier le contrat moyennant le respect d’un préavis de 10 mois, cette clause ayant pour objet de contourner les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux; Qu’en conséquence, le contrat ayant été conclu faussement intitulé “contrat de pres- tations de services réciproques” et les clauses de mobilité et de durée ayant été stipulées dans le but de faire obstacle au bénéfice du statut des baux commerciaux, l’existence d’une simulation et d’une fraude sont établies, ainsi l’action en requalification du contrat en bail commer- cial est recevable et fondé”. En conséquence, la cour juge que le congé non motivé est contraire à l’article L 145-9 du code de commerce et donc nul. Les ▲ 28janvier 2014 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Les députés ont voté le 16janvier en 2 e lec- ture le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, à l’issue de trois jours de débats. Mardi 14janvier, en introduction des débats, Cécile Duflot reconnaît que l’année 2013 a été une année difficile pour la construction et donc pour le logement. Mais elle considè- re qu’à 330000 logements environ, ce résul- tat n’est pas très loin de la moyenne annuel- le sur 20 ans de 346000 logements. Plutôt que de tabler sur la mise en place d’un avan- tage fiscal à effet rapide, le Gouvernement souhaite s’inscrire dans la durée par une action de relance qualitative. Il s’agit de construire mieux et moins cher. La ministre se félicite par ailleurs de la haus- se de 14% du nombre de logements sociaux agréés en 2013, à 117000 logements. Cécile Duflot souligne la volonté d’accompagnement des ménages les plus fragiles qu’inspire le projet de loi: préven- tion des expulsions, allongement de la trêve hivernale (du 1 er novembre au 31mars). La ministre défend la création de la GUL indiquant que l’actuelle caution est injuste. La GUL “c’est un projet d’émancipation. C’est permettre à chaque locataire de rem- placer la caution par une garantie publique; c’est permettre à chaque propriétaire de savoir qu’il peut accéder à une vraie sécuri- té si le locataire fait défaut.” Quant au risque que certains locataires ne paient plus leur loyer, il s’agit d’un “pur fantasme” car ce n’est pas parce qu’on est couvert par la Sécu- rité sociale qu’on va chez le médecin, c’est parce qu’on est malade. Elle précise que la GUL ne jouera que jusqu’à hauteur d’un cer- tain plafond de loyer, le loyer médian. Si le bailleur loue cher, il aura un reste à charge en cas d’impayé. Le bailleur qui fait le choix de loger des précaires ou des chômeurs sera mieux indemnisé. Quant à l’encadrement des loyers il a pour objet de réguler les abus du marché. L L A A L L O O I I A A L L U U R R À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Vote en 2e lecture du projet de loi ALUR Les députés ont voté le 16janvier le projet de loi ALUR en 2e lecture. Le texte est maintenant renvoyé au Sénat. Voici notre synthèse des débats sur la discussion générale et les premiers articles du texte qui concernent la réforme de la loi du 6juillet 1989. locaux étant réoccupés, la cour désigne un expert pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction. Observations : Cet arrêt est très intéressant car il sanctionne les parties pour avoir conclu un contrat qui était destiné à éluder le sta- tut des baux commerciaux. Le contrat men- tionnait des spécificités qui avaient vocation à écarter le statut des baux commerciaux: obligations du preneur de respecter un manuel opérationnel, clause de mobilité imposant au preneur de quitter les lieux sur demande du bailleur. Mais la cour considère que l’organisation de l’instabilité de la situa- tion du preneur avait précisément pour effet d’écarter le statut des baux commer- ciaux. Elle est donc annulée. Le statut des baux commerciaux compor- tant de nombreuses dispositions d’ordre public, certains accords tentent parfois d’y échapper. Mais si la fraude est démontrée, comme en l’espèce, le juge peut redonner au contrat son exacte qualification et le replacer dans le cadre du statut. La ques- tion est donc de savoir si la spécificité de l’accord conclu entre les parties permet de le placer hors du champ du statut. La cour d’appel a ici écarté cet argument, en rele- vant plusieurs éléments : - la clause recette ne fait pas échec à l’application du statut (pour un exemple, CA Paris, 21 sept. 2005, AJDI 2005, 837); - en dépit des contraintes prévues par le contrat,le preneur avait le libre exercice de son exploitation ; - la “clause de mobilité” avait pour objet de contourner le statut ; - même constat pour la durée indéterminée. De façon générale, la jurisprudence admet que les parties se placent hors du champ d’application du statut en concluant alors une convention d’occupation précaire. Mais il faut pour cela que la cause de la précarité soit extérieure à la volonté des parties. C’est le cas par exemple pour une perspective d’expropriation (Civ. 3 e ,12janvier 2007) ou un projet d’aménagement (Civ. 3 e , 16 fév. 2000). La Cour de cassation a ainsi indiqué dans une affaire où une succession de baux précaires avait été requalifiée en bail commercial pour un local situé entre deux salles de cinéma pour la vente de boissons et de confiserie que “la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circons- tances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties. (Civ. 3 e , 19 nov. 2003, n°02-15887). ● ■ Baisse de moitié des honoraires Pour les honoraires de location, il faut éviter la “double peine” qui aboutit à ce que des loyers élevés correspondent aussi à des honoraires élevés pour le locataire. La ministre souhaite que le montant global fac- turé au locataire diminue de moitié. Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière portera la voix de la profession “sans verser dans la création d’un ordre”. Cela permettra de lutter contre la minorité des “braconniers de la profes- sion” qui dégrade la réputation de tous. Pour le PLU intercommunal, la ministre indique que cela ne remet pas en cause la compétence des maires de délivrer les auto- risations d’urbanisme. Le rapporteur Daniel Goldberg évoque l’encadrement des loyers, qui est organisé comme un miroir du marché locatif. Le pré- fet déterminera un loyer de référence sur la base des données de l’observatoire des loyers et le bailleur qui souhaite s’en écarter de plus de 20% devra le justifier. Pour la GUL, il précise que le bailleur sera indemni- sé à hauteur du loyer de référence. Le bailleur sera pris en charge par un centre agréé privé qui pourra proposer des garan- ties complémentaires et fera jouer les filets de sécurité vis-à-vis du locataire. Également rapporteur, Audrey Linkenheld, soutient la création, souhaitée par les séna- teurs, d’un groupement d’intérêt public associant l’État, l’USH et les associations d’élus locaux. Les missions de la nouvelle Agence nationale de contrôle du logement social, dont la création a a été décidée en 1 e lecture, ont été précisées en commission. S’agissant de la faculté pour les élus de s’opposer au transfert à l’intercommunalité de la compétence urbanisme; la rapporteure indique la décision de la commission: remonter la faculté de s’y opposer avec une majorité des deux tiers des communes représentant la moitié de la population, ou de la moitié des communes représentant les deux tiers de la population. François Brottes rappelle que le texte prévoit d’imposer une procédure de révision aux zones définies depuis plus de neuf ans com- me «à urbaniser»; il indique que le texte permet, dans les communes non couvertes ▲ ▲ 28janvier 2014 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E B B R R È È V V E E S S ◆ Nouveau président de l’APIC Philippe Taboret , Directeur général adjoint de CAFPI, a été élu le 9janvier président de l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits. Il suc- cède à Maurice Assouline . ◆ Nouvelle SCPI de PAREF PAREF Gestion vient de lancer une nouvelle SCPI “Novapierre Alle - magne ”. Il s’agit de la première SCPI investie en Allemange, princi- palement en immobilier de commerce. L’objectif de collecte est fixé à 20millions d’euros pour 2014. Elle s’adresse tant aux institutionnels qu’aux particuliers. Internos Glo - bal Investors est chargée de la sélection des actifs. Le rendement visé est de 6%. Les revenus et les plus-values seront imposables en Allemagne par un taux d’IS de 15,825%, mais les revenus et plus-values de source allemande seront exonérés d’IR et de prélèvements sociaux en France. par un document d’urbanisme, de déroger à la règle de la constructibilité limitée. Défendant une motion de rejet préalable, Benoist Apparu rappelle que les trois années où le volume de la construction de loge- ments a atteint des records (2007, 2008 et 2011), sont celles du mandat de Nicolas Sar- kozy. Il ajoute que le texte comporte 320 pages, auquel il faudra ajouter une centaine de décrets, totalement contraire à l’objectif de simplification des normes. ■ Quelle efficacité pour la GUL? Sur la GUL, l’ancien ministre considère qu’elle ne sera pas plus efficace que la GRL car le bailleur aura toujours intérêt à choisir un salarié en CDI plutôt qu’un précaire assuré par la GUL. Il reconnaît toutefois que si le recouvrement des impayés est assuré par le Trésor public, le risque d’impayé est assez limité. Enfin, il indique que la régulation du mar- ché va faire fuir les investisseurs et souligne l’erreur de raisonnement: ce sont les prix qui ont augmenté de 10% par an alors que les loyers ont augmenté deux fois moins vite, le blocage des loyers va donc aggraver la dégradation de la rentabilité. La motion de rejet préalable a été rejetée. Dans la discussion générale, Michèle Bonne- ton soutient l’encadrement des loyers et l’amélioration du DALO. Mais elle suggère de réduire à deux ans (au lieu de trois) le délai autorisé pour permettre un ajustement des charges locatives. Olivier Falorni approuve l’idée de la GUL mais constate qu'elle bute sur un problème de financement. Il préconise un mécanisme avec un contrat socle et un établissement public. Pour les comptes des syndics, il annonce un amendement visant à fixer à 10 lots le seuil autorisant une dérogation à l’obligation de compte séparé. Jacqueline Maquet se félicite notamment du meilleur encadrement des ventes à la décou- pe. Jean-Marie Tetard approuve les mesures visant à lutter contre les marchands de som- meil et la création d’un registre des coproprié- tés. Mais il souligne les imperfections de la GUL, par exemple sa limitation au montant du loyer médian et à une indemnisation de 18 mois de loyer. Il déplore aussi les mesures qui vont déséquilibrer les rapports locatifs. Michel Piron considère que notre pays souffre de trop de centralisme et il soutient la création du PLU intercommunal. S’agissant de la GUL il s’interroge: comment mutualiser sans déresponsabiliser? Il suggère de com- mencer par expérimenter le dispositif. André Chassaigne estime qu’il faut accorder davantage de droits aux locataires car le pouvoir des bailleurs dans les zones tendues est “si étendu qu’il confine à l’absurde”. Il annonce des amendements pour lutter contre les congés frauduleux. Il juge le mécanisme d’encadrement des loyers insuf- fisant et redoute une hausse générale des loyers au niveau du loyer médian majoré. Le député est extrêmement négatif notamment sur la GUL, il juge le dispositif “indécent” en raison des reculs de la ministre, notamment car elle a perdu son caractère universel. Il demande aussi la suppression des expul- sions l’hiver pour les personnes entrées par voie de fait. Lionel Tardy critique aussi la GUL qui coû- tera 500millions d’euros au budget de l’État, mais aussi la réforme des rapports locatifs qui aboutit à un retour de la loi de 1948. Dans la 2 e séance du 14janvier, Martial Sad- dier demande pourquoi imposer un bail type. Jean-Claude Mathis estime que l’encadrement des loyers va provoquer une dégradation du parc locatif, Gilles Lurton souligne les difficultés d’application du dis- positif. ■ Des loyers plafonnés, non administrés En réponse, la ministre indique à Jean-Clau- de Mathis que l’envolée des loyers n’a pas permis de développer l’offre de logements. Cécile Duflot indique à Benoist Apparu que les dispositifs qu’il avait mis en place étaient coûteux pour les finances publiques et avaient provoqué une augmentation signifi- cative des prix de l’immobilier. La hausse des prix a provoqué des comportements spéculatifs. Elle conteste l’analyse selon laquelle l’encadrement des loyers serait un loyer administré. Il s’agit au contraire d’un dispositif de marché mais avec un loyer pla- fonné. Pour la fixation du loyer exceptionnel, elle précise que cela pourra s’appliquer par exemple pour un appartement avec terrasse de 50m 2 et jacuzzi mais non pour un loge- ment simplement ensoleillé. Elle défend le mécanisme de la GUL, qui sera automa- tique. Dans la discussion par article, Dino Cinieri estime à l’article 1 er que la réforme des baux est un mauvais signal adressé aux investis- seurs. De nombreux amendements de l’opposition ont été repoussés, par exemple un amendement n°19 qui tendait à suppri- mer l’obligation d’indiquer dans le bail l’adresse du bailleur. Isabelle Attard a pro- posé de supprimer le dépôt de garantie, mais elle n’a pas été suivie (rejet de l’amendement n°441). À propos d’un amen- dement n°41 de Jean-Marie Tetard, le rap- porteur précise que la faculté de contestation de la surface du logement loué est ouverte pendant toute la durée du bail mais, si elle n’est pas faite immédiatement, elle ne pro- duit effet qu’à compter de la demande. La rétroactivité n’est possible que si la demande a lieu dans les 6 mois. S’agissant des diagnostics, Jean-Marie Tetard a obtenu le vote de l’amendement n°282 qui supprime l’obligation de diagnostic gaz. Dino Cinieri a proposé de prévoir des péna- lités en cas de retard dans le paiement du loyer, mais son amendement (n°165) a été rejeté. Le rapporteur a en revanche obtenu le vote de l’amendement n°649 qui prévoit, lorsque la rédaction de l’état des lieux est assurée par un tiers (huissier notamment) distinct de celui qui effectue les autres prestations, de partager ces honoraires entre bailleur et locataire. Un amendement n°650 voté, prévoit l’indication de la charge des honoraires, dans le bail plutôt que dans le mandat. Adoption aussi de l’amendement n°665 relatif aux délais de mise en œuvre de la clause résolutoire. Quant à la colocation, Jean-Louis Gagnaire a soutenu avec succès l’amendement n°500 qui diminue la durée pendant laquelle un colocataire est solidaire des autres coloca- ▲ ▲ taires une fois qu’il est sorti du bail, en fai- sant passer ce délai d’un an à 6 mois. L’article 1 er été voté. Le 15janvier, l’article 1 er bis A relatif à la remise d’un rapport sur le logement décent, a été voté en l’état. L’article suivant (1 er bis B ) concerne les détecteurs de fumée. Daniel Goldberg pro- pose de limiter la responsabilité du bailleur à l’installation initiale du détecteur au moment de la location, mais il reviendra au locataire d’en assurer l’entretien. Le texte précise les modalités d’installation pour les locaux déjà occupés (vote des amendements n°639, 736, et 737). L’article 2 vise notamment à encadrer les ventes à la découpe . Il a été voté avec amendement. Alain Chassaigne a obtenu le vote de l’amendement n°386 qui impose par ailleurs au bailleur, lorsqu’il donne congé, de justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise (complé- ment de l’article 15 de la loi de 1989). Le dispositif visant à éviter que le bailleur puisse donner congé dès lors qu’une procé- dure d’insalubrité a été engagée, a été préci- sé (amendement 640). Il s’appliquera à tous les motifs de congé (JO AN Déb. 16 janv. p.509). Un amendement n°188 a complété la modi- fication prévue de l’article 10 de la loi du 31décembre 1975. Le texte vise à autoriser la commune à se substituer au locataire qui renonce à acquérir son logement. Il est pré- cisé que la commune paie le prix de vente dans les 6 mois après la décision d’acquérir ou la décision de la juridiction. Marie-Chris- tine Dalloz s’insurge, sans succès, contre cette mesure qui institue une sorte de “post- préemption”, dispositif dont elle doute de la conformité à la Constitution (p. 511). L’article 2 a été voté. ■ Baisse des loyers de 25 % L’article 3 vise à encadrer les loyers. Michel Piron réaffirme que le dispositif va per- mettre aux locataires fortunés d’obtenir des baisses de loyer alors que les plus modestes vont être confrontés à des bailleurs qui vont vouloir augmenter un loyer pour rejoindre la médiane (p.513). La ministre conteste cette argumentation, notamment car le statut de locataire est directement corrélé au niveau de ressources des ménages: plus on est riche, plus on est propriétaire. Sur l’impact de la mesure, la ministre précise que pour l’Ile-de-France, nous estimons que 25 à 30% des loyers bais- seront de manière significative, sans doute 28janvier 2014 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E M M A A R R C C H H É É Pour la FNAIM, le marché immobilier baisse mais ne s’effondre pas Malgré les difficultés économiques, le marché immobilier baisse mais ne s’effondre pas, selon la FNAIM qui tenait ce 14janvier 2014 une conférence de presse conjointe avec François Gagnon, président d’ERA France & Europe et Philippe Taboret, directeur général adjoint de CAFPI. Le président de la FNAIM, Jean-François Buet, reconnaît que 2013 fut une année difficile pour l’immobilier en raison de la mauvaise conjoncture économique, d’une fiscalité en hausse, du projet de loi ALUR et du niveau très bas de confiance des ménages… Pour 2013, la FNAIM estime le nombre de ventes dans l’ancien, appartements et maisons confondus à 668000 soit une baisse de -5,1% par rapport à 2012 sur toute la France, dont -4,8% en province et -6,6% en Ile-de-France. La Champagne-Ardenne, l’Alsace, le Languedoc-Roussillon et la Normandie sont les régions dans lesquelles les transactions baissent le plus fortement... La baisse des ventes s’associe à la baisse des prix comme le montre ce tableau. Prix des logements en France en 2013 France Province Ile-de-France Évolution annuelle -2,9% -3,0% -2,5% Prix moyens 2499 € /m 2 3298 € /m 2 2106 € /m 2 Prix des appartements -3,5% -3,8% -3,0% Prix des maisons -2,5% -2,6% -1,8% Cette baisse générale s’explique par la faiblesse de l’offre; vendeurs potentiels renonçant à leurs projets par la crainte de l’avenir et des plus-values, la production insuffisante de logements neufs. Le manque de confiance fait aussi diminuer la demande, surtout des primo-accédants. La baisse parallèle de l’offre et de la demande ne provoque pas une chute massive des prix mais plutôt un ajustement variable suivant les régions. Seuls le Centre (+1,3%) et les Pays de Loire (-0,1%) font exception dans la baisse générale de l’hexagone qui comprend de grands écarts suivant les régions et les métropoles régio- nales. Dans l’ouest et le sud, la baisse du prix de vente des résidences secondaires est importante. Par exemple en région PACA, la baisse des prix est de -5,9% pour les appar- tements et de -2,9% pour les maisons. ERA présente l’immobilier résidentiel en Europe et montre dans son panorama que la France fait partie des 5 marchés qui sont en repli, Paris reste l’une des capitales les plus chères et que bien des Européens voudraient vivre les conditions françaises dans leur propre pays. Des taux historiquement bas Pour CAFPI, le bilan de l’année 2013 est meilleur que prévu, avec le record absolu de la baisse des taux d’intérêt en juillet2013, 2,90%. Ces taux sont toujours historiquement bas, celui de 3,10% aujourd’hui reste attractif; pour une mensualité de 1000 € par mois sur 20 ans, l’emprunteur de janvier2014 obtient 14387 € de crédit en plus par rapport à celui de janvier2012 où le taux était de 4,05%. Il y a eu beaucoup de renégociations d’emprunts, le rachat de crédit représente ainsi plus de 30% de la production de prêts en 2013. Les perspectives de 2014 sont moins bonnes avec un risque de remontée des taux de crédit et la hausse des frais de notaires… La préoccupation majeure de CAFPI est l’exclusion des primo-accédants qui ont représenté 37% des acquéreurs en 2013 contre 48% en 2012. Pour CAFPI, il faut rouvrir le PTZ dans l’ancien pour permettre l’acquisition de biens par les primo-accédants et relancer l’activité économique et l’emploi dans le ser- vice et le bâtiment. Loyers stables on en baisse Selon la FNAIM, les prix des loyers en 2013 se sont stabilisés ou ont légèrement baissé; -0,3% sur toute la France, avec -0,6% en province et +0,8% en Ile-de-France. Le loyer moyen par mois et par m 2 est de 10 à 12 € . La fourchette s’étend de l’Ile-de-France 20,64 € /m 2 jusqu’à la région Centre 8,68 € /m 2 , Paris culminant à 27,92 € /m 2 . Pour un rende- ment brut qui pourrait être de 5 à 6%, le rendement net s’amenuise en fonction des charges croissantes du propriétaire. Pour 2014, la FNAIM prévoit le maintien de beaucoup d’incertitudes, l’attentisme des par- ticuliers et une frilosité des investisseurs. Le volume des transactions est évalué à la baisse à 650000, et les prix dans l’ancien devraient se contracter de 3 à 4%. ● S.P. ▲ suite p.7 ▲ Source : FNAIM 28janvier 2014 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E A A G G E E N N D D A A Organismes publics ✓ Cerema : Bernard Larrouturou est nommé directeur général du Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement. (Décret du 17janvier2014, J.O. du 19janvier, p.1025). Conventions collectives ➠ Cabinets d'économistes de la construc - tion et de métreurs-vérificateurs : Il est envisagé l'extension de l’avenant n°14 du 4novembre 2013 portant sur le contrat de professionnalisation. (Avis publié au JO du 18janvier, p.997). ■ Sites Natura 2000 Les monts du Forez et la chaîne des Puys ont été désignés comme sites Natura 2000 par arrêtés du 26décembre 2013. (J.O. du 17 janv. 2014, p.843). ■ Stations de tourisme Les communes de Concarneau (Finistère), Pornic (Loire-Atlantique), Saumur (Maine- et-Loire), Murol et Royat (Puy-de-Dôme) par décrets du 15janvier 2014 (J.O. du 17 janv. p.846). ■ Géomètres La loi du 22mars 2012 a autorisé le géo- mètre expert à exercer sa profession en qualité de salarié. Un décret du 16janvier intègre ce nouveau statut dans le décret du 31mai 1996. (Décret n°2014-38 du 16janvier2014 modi- B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 546 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 15 au 18 juin 2014 (Marseille): le 110 e congrès des notaires aura pour thème “Vie professionnelle et famille: place au contrat”. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ➚ IRL : L’indice de référence des loyers du 4 e trimestre 2013 s’élève à 124,83, soit une variation annuelle de + 0,69 % . (JO du 17janvier 2014, p.859). Chiffres ❘◗ Maria Batlouni rejoint l’équipe immobilier de Baker & McKenzie et Cindy Cloquette rejoint le département fiscalité immobilière du cabinet. ❘◗ Sandra Fernandes et Virginie Louvi- gné (précédemment chez Baker & McKenzie ) ont rejoint le département fiscalité de Lefèvre Pelletier & associés . Elles sont spécialistes de fiscalité immobilière. ❘◗ A noter parmi les trois avocats coop- tés comme associés par CMS Bureau Francis Lefebvre , le nom de Romain Marsella , spécialisé en fiscalité directe. ❘◗ Gide a nommé 19 avocats counsels dans ses bureaux d’Alger, Bruxelles et Paris. Figurent à Paris les noms de Ber- trand Jouanneau (département fiscal) et de Nicolas Planchot (opérations et financements immobiliers). ❘◗ AEW a obtenu de BNP Paribas et de la Société Générale un financement de 248millions d’euros pour le fonds d’investissement Fondis. AEW était conseillé par Baker & McKenzie ( Pier- re-Marie Ouchet et Fabrice Varandas ). BNP Paribas et la Société Générale étaient conseillés par De Pardieu Bro - cas Maffei ( Emmanuel Fatôme et Katia Belhiteche ). Acteurs fiant le règlement de la profession de géo- mètre expert et le code des devoirs profes- sionnels, J.O. du 18janvier2014, p.900). ■ Financement Le modèle du formulaire « demande de prêt à l'amélioration de l'habitat » a été fixé par arrêté du 30décembre 2013 (J.O. du 14janvier, p.638). ■ Catastrophe naturelle Un arrêté du 17janvier2014 porte recon- naissance de l'état de catastrophe naturel- le, il vise des inondations de décembre2013. (J.O. du 18janvier, p.901) . autour d’un quart de leur montant, dès l’application de la mesure d’encadrement des loyers” (p.514). Lionel Tardy a suggéré (amendement n°23) de retirer les loyers conventionnés de la base des observatoires de loyers, mais il n’a pas été suivi (rejet p.518). De nombreux autres amen- dements ont été repoussés, comme par exemple le n°481 qui voulait retirer la locali- sation de la liste des critères permettant de fixer un complément de loyer exceptionnel. Daniel Fasquelle a proposé de supprimer la partie de l’article 3 (al 56 à 58) qui étend la faculté pour le Gouvernement de prendre des décrets d’encadrement des loyers, mais son amendement (n°76) a été rejeté (p.525) et l’article 3 a été voté. Même vote pour l’article 3 bis qui program- me un rapport sur la ”sanctuarisation” des dépôts de garantie sur un compte ouvert dans une institution financière au nom du locataire, et pour l’article 4 qui régit les loca- tions meublées . Un amendement n°396 d’André Chassaigne a été voté pour préci- ser que le bailleur qui donne congé pour reprise, doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise (p.527). S’agissant des locations meublées de tou- risme , l’article 4 ter prévoit la souscription d’une déclaration sur l’honneur du loueur attestant du respect de ses obligations. Il a été adopté. L’article 4 quater voté au Sénat prévoyait d’imposer l’affichage de la surface Carrez dans les annonces de vente. Il a été suppri- mé, à l’initiative du rapporteur, la ministre (suite p.8) ▲ ▲ 28janvier 2014 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• M M I I N N I I S S T T È È R R E E D D U U L L O O G G E E M M E E N N T T Réaffirmant son objectif de construire 500000 logements par an, la ministre du logement a toutefois reconnu qu’en 2013, nous en étions loin: 335000 logements, en baisse de 5% par rapport à 2012. Mais l’objectif est de faire progresser la construction. Cécile Duflot a rappelé les outils mis en œuvre en 2013 : loi de mobi- lisation du foncier public, recours aux ordonnances, lutte contre la précarité énergétique, lutte contre le mal-logement. La dérégulation engagée sans limite aux États-Unis sous l’impulsion de Ronald Rea- gan, a conduit à provoquer l’irresponsabilité du secteur bancaire. Or affirme Cécile Duflot, il y a un besoin de régulation. Les écologistes sont favorables à une troisième gauche, post-productiviste, qui invente la social-écologie. Il s’agit de modifier notre mode de production et de consommation. Or ajoute la ministre, le Gouvernement précédent a privilégié une politique de la demande et d’aide à l’accession à la propriété, ce qui a provo- qué l’étalement urbain. Depuis 18 mois, le Gouvernement a au contraire développé une politique de l’offre. Elle consiste à augmenter l’offre de logements. Sans céder à la politique du chiffre, il faut obtenir une relance qualita- tive de l’offre. La ministre détaille les 5 conditions ; 1. Mettre fin à l’inflation des prix du loge - ment . L’objectif est d’obtenir une baisse durable des prix. 2. Soutenir l’emploi : un logement construit crée deux emplois. D’où la négo- ciation engagée sur la directive détache- ment. 3. La politique de l’offre doit être une poli- tique de la transition énergétique . Cet “impératif moral” doit tout à la fois per- mettre à chacun de se loger, de préserver les terres agricoles et de lutter contre le dérèglement climatique. Mais que l’État fixe des objectifs ne brise pas les initiatives, tempère la ministre qui cite l’exemple de l’éco-conditionnalité dans les bâtiments; il s’agit d’un puissant outil de qualité tant pour les professionnels que les particuliers. 4. Simplifier , afin de permettre de construi- re plus vite, de disposer de terrains. D’où les mesures prises par exemple pour lutter contre les recours abusifs, ou pour mettre en place par ordonnance une procédure intégrée pour les logements. L’objectif de simplification explique la mise en place des groupes de travail pour simplifier les normes, pour inventer de nouvelles façons de construire, etc. Un plan d’action sera présenté fin février. L’objet est de réduire de 10% le coût de construction des logements collectifs. 5. Un investissement public clair dans l’économie. Cécile Dufot a évoqué la nécessité d’une attention particulière au monde rural, d’où la mise en place de nouveaux indica- teurs pour mesurer la compétitivité des territoires. Il s’agit, précise la ministre de changer de regard. 2014 doit être l’année de l’égalité des territoires. Autre déclinaison de l’objectif d’égalité, la ministre confirme par ailleurs l’établissement, avec François Lamy, du programme de rénovation urbaine de 2 e génération. S’agissant de la garantie universelle des loyers, Cécile Duflot conteste tout recul. La ministre n’a jamais affirmé que la GUL serait obligatoire. Ce qui a évolué c’est son financement: au lieu d’une taxe, il est désormais prévu un financement par le budget général de l’État. Autre point d’évolution, c’est le choix de limiter son effet aux limites du loyer médian, ce qui est cohérent avec la volonté de réguler les loyers. Mais il n’y a pas d’autre change- ment: la GUL reste universelle. Revendiquant le choix très politique qu’elle mène la ministre s’interroge: “est-ce qu’on peut conquérir de nouveaux droits? Mais nous démontrons que c’est possible”. Sur le fond, la ministre est convaincue que la GUL sera un succès en raison des grandes imper- fections de la caution actuelle: le mécanis- me est souvent mis en brèche car les cau- tions, mal rédigées, sont souvent frappées de nullité et d’autre part, les personnes actionnées sont souvent insolvables. La GUL sera donc choisie et permettra de Cécile Duflot défend une politique de l’offre À l’occasion de ses vœux à la presse le 21janvier, la ministre du logement a justifié l’action engagée depuis 18 mois qui s’appuie sur une politique de l’offre JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E favoriser l’investissement, car elle va sécuri- ser le paiement des loyers. Quant à l’encadrement des loyers, l’objectif est de mettre en place les obser- vatoires de loyers d’ici la fin de l’année, notamment en Ile-de-France. ● reconnaissant que “nous nous étions un peu emballés” (p.528). L’article 5 relatif aux logements convention- nés a été adopté. Vote sans modification pour les articles 5 bis et 6 . À l’article 6 ter qui devait modifier l’article L 631-7 du CCH, le rapporteur propose un autre dispositif qui laisse inchangé l’article L 631-7 et ajoute un article L 631-7-1 A pour définir un régime temporaire de change- ment d’usage permettant la location d'un logement pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domici- le. La commune définira les modalités des autorisations temporaires (durée et caracté- ristiques du local). La location touristique par un bailleur occupant de sa résidence principale n’est pas soumise à autorisation. Einfin, il propose de modifier l’article L 631- 9 pour assouplir le régime encadrant la pos- sibilité pour les communes de mettre en pla- ce un régime d’autorisation préalable au changement d’usage. Dans les zones d’urbanisation continue, l’extension pourra être décidée par simple délibération du conseil municipal. L’article a été voté (p. 530). À l’article 6 sexies , il a été voté un amende- ment insérant un article L 631-7-B permet- tant à l’assemblée générale de la copropriété d’autoriser les changements d’usage pour une courte durée à la majorité de l’article 25. l’article 7 a été voté en l’état. L’article 7 ter programme un rapport pour faire le bilan du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard. Il a été adopté. ■ GUL Avec l’article 8, les députés ont abordé la création de la garantie universelle des loyers. Jean Marie Tetard se réjouit que la portée de la GUL ait été réduite mais il déplore la création d’une Agence de la GUL. Le rapporteur explique que le dispositif per- mettra de rassurer les bailleurs et d’améliorer le traitement social des impayés et d’aider les locataires de bonne foi. Il esti- me que le bailleur préférera la GUL à une “feuille de papier blanche” sur laquelle une personne se porte caution. À suivre. ▲ (suite de la p.7) À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E
