Numéro spécial Loi ALUR (28 p.)
Au sommaire :
– 2 – titre Ier –
Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable
– chapitre Ier : Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé (p. 2)
– Chapitre II : Mettre en place une garantie universelle des loyers (p. 10)
– Chapitre III : Renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l’immobilier (p. 11)
– Chapitre IV : Améliorer la prévention des expulsions (p. 12)
– Chapitre V : Faciliter les parcours de l’hébergement au logement (p. 12)
– Chapitre VI : Créer de nouvelles formes d’accès au logement par l’habitat participatif (p. 13)
– 17 – Titre II –
Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées
– Chapitre I : Repérer et prévenir l’endettement et la dégradation des copropriétés (p. 17)
– Chapitre II : Redresser efficacement les copropriétés dégradées (p. 22)
AVANTPUBLICATION Al’aubedelapublicationdelaloiALUR auJournalofficiel,nousvousproposons danscenumérospécialuneprésentationdu texte,articlepararticle,pourlapartie consacréepourl’essentiel -auxrapportslocatifsaveclaréformedela loide1989etdurégimedesmeublés, considérablementrapprochédeceluides locationsvides, -àlacopropriété, -àlaloiHoguet. Voustrouvereziciuneprésentationschéma- tiquedesarticles1erà74. Lepremiertitredelaloiestconsacréaux dispositionsquivisentà“favoriserl’accès detousàunlogementdigneetabordable”. Ilsedécomposeen6chapitres. Nousabordonsensuitelesdeuxpremiers chapitresdutitreIIdontl’objetestde“lutter contrel’habitatindigneetlescopropriétés dégradées”. Lenumérodelasemaineprochainecom- prendralasuitedel'analyse. Dansnotreprésentation,nousavonsmen- tionnélesnumérosd'articlesretenusdansla loidéfinitivemaisnousavonsaussiindiqué lesnumérosutiliséslorsdesdébats,cequi permetderetrouverplusaisémentlescom- mentairesdanslesrapportsparlementaires. VALIDÉ > Le Conseil constitutionnel a validé l’essentiel de la loi mais censuré quelques articles. Lire p.27. TABLE > Vous trouverez au centre de ce numéro une table des articles 1er à 74. ANALYSÉ > Alexia Robbes, avocat Baker & McKenzie nous présente son analyse des dispositions d’urbanisme de la loi ALUR (p.26). La loi ALUR validée L e projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a été voté définitivement dans sa version issue de la commission mixte paritaire, le 19février par l'Assemblée nationale et le 20février par le Sénat. La loi ALUR a ensuite fait l'objet d'un recours devant le Conseil constitutionnel, qui a été saisi le 24février à la fois par un groupe de députés et par un groupe de sénateurs. Le Conseil, qui a rendu sa décision le 20mars, n'a censuré que quelques disposi- tions. Ce texte de 177 articles réforme des pans entiers de la loi du 6juillet 1989 sur les baux d'habitation, de la loi du 10juillet 1965 sur la copropriété, de la loi du 2janvier 1970, loi Hoguet et une part importante du code de l'urbanisme. Mais il modifie aus- si d'autres textes, comme le code de l'environnement. Q uelques tendances à retenir. Le législateur fait preuve de défiance à l'égard du contrat. Il considère que la liberté contrac- tuelle doit être davantage encadrée par des règles d'ordre public. Cette tendance, qui n'est pas nouvelle, est cependant confortée. Elle se traduit notamment par une multiplication du recours aux contrats types, dont le modèle sera fixé par voie réglementaire. Elle se manifeste aussi par une multiplication des informations que le vendeur doit fournir à l’acquéreur et que le bailleur doit transmettre à son locataire. Le volume des contrats va être sin- gulièrement augmenté. Une autre tendance est le recours accentué aux autorités admi- nistratives locales pour tenter de régler les difficultés rencontrées dans les conditions de logement des habitants. Cette tendance est particulièrement marquée pour les copropriétés. Un seul exemple: l'introduction, en principe à titre expérimental, de la faculté d'expropriation des parties communes d'une copropriété. Mais on la retrouve aussi dans les baux d’habitation. Ainsi les col- lectivités peuvent imposer, dans certains secteurs, une déclaration de mise en location (art. 93). Pour disposer d’un outil de contrô- le plus fort, elles sont également autorisées (dans les zones ten- dues et sous réserve de cadrer le dispositif au point de vue géo- graphique), à instituer une autorisation préalable de mise en location (art. 92). L'autorité administrative intervient donc, non plus en contrôle a posteriori des conditions de l'habitat, mais en contrôle préalable. C'est évidemment une source de lourdeur et de délais supplémentaires de mise des biens en location. L'usage dira si cela permet de réduire le nombre de logements loués dans des conditions indignes. BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 50 18MARS 2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE NOTE DE LECTURE .. immobilier - 2 - titreIer - Favoriser l'accès de tous à un logement digne et abordable - chapitreIer: Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé (p.2) - ChapitreII: Mettre en place une garantie universelle des loyers (p.10) - ChapitreIII: Renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l’immobilier (p.11) - ChapitreIV: Améliorer la prévention des expulsions (p.12) - ChapitreV: Faciliter les parcours de l’hébergement au logement (p.12) - ChapitreVI: Créer de nouvelles formes d’accès au logement par l’habitat participatif (p.13) - 17 - TitreII - Lutter contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées - ChapitreI: Repérer et prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés (p.17) - ChapitreII: Redresser efficacement les copropriétés dégradées (p.22) S O M M A I R E E D I T O R I A L Numéro spécial: Loi ALUR ChapitreI er : Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé Art. 1 er : Modification de la loi de 1989 Discrimination : l'article 1 er de la loi de 1989 interdit toute discrimination dans l'attribution d'un logement; le texte actuel donne une liste de motifs de discrimination (origine, patronyme, etc.) La loi nouvelle supprime la liste pour la remplacer par le terme générique avec un renvoi au code pénal: “pour un motif discriminatoire défi- ni à l’article 225-1 du code pénal”. Cet article fournit une longue liste de motifs proscrits à l'encontre des personnes physiques. Sont ainsi réprimées les distinc- tions opérées à raison: « de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence phy- sique, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur handicap, de leurs caractéristiques géné- tiques, de leurs mœurs, de leur orientation ou identité sexuelle, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndi- cales, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée ». Une liste analogue est prévue pour les personnes morales. Champ d'application . La loi nouvelle préci- se dans l'article 2 de la loi de 1989 la notion de résidence principale . Il s'agit du « logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, rai- son de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. » La notion de résidence principale était jus- qu'à présent laissée à l'appréciation de la jurisprudence. Il s'agit du lieu où le locatai- re a son principal établissement, c'est-à- dire où il fixe le centre de ses activités avec une certaine permanence: paiement des impôts, inscription sur la liste électorale, installation de sa famille (Civ. 3 e , 16juillet 1997). Le texte insère donc un critère précis de durée (8 mois par an) tout en prévoyant des motifs justifiant l'occupation pour une durée plus brève. Au locataire sont assimilés le conjoint et les personnes à charge. Curieusement, le par- tenaire pacsé ne figure pas dans la liste. L'article 2 nouveau prévoit une liste d'exclusions analogue à la liste actuelle, écartant l'application de la loi pour les logements foyer, les logements de fonction ou consenties aux travailleurs saisonniers. Toutefois, - pour les logements de fonction ou loués aux travailleurs saisonniers, s'appliqueront certains articles: article3-3 (fourniture du diagnostic technique), l'article 6 al. 1 et 2 (obligation de fournir un logement décent), article20-1 (action en délivrance d'un logement décent) et 24-1 (action judi- ciaire via une association de locataire) - pour les logements meublés, il est ren- voyé au titreIer bis qui rapproche forte- ment le régime juridique de ces locations de celui des locations vides. Contenu du bail L'article 3 de la loi de 1989, qui fixe le contenu du bail, est réécrit. Au lieu de se limiter à fixer une liste de mentions obligatoires, il impose de surcroît l'usage de documents types. Le premier est un contrat type défini par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Le second est une notice d'information « relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges ». Elle doit être annexée au contrat et sera fixée par arrêté. Elle fixe aussi les droits et obli- gations de mise en œuvre de la garantie universelle des loyers (GUL). S'agissant du contenu du contrat, il com- porte 10 points. Quelques précisions. - Loyer . Le bail précise naturellement le loyer et les modalités de paiement et les règles de révision. Il doit aussi indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Cette obligation concerne les zones où s'applique l'arrêté d'encadrement des loyers. Il est aussi obli- gatoire de mentionner le montant et la date de versement du dernier loyer acquit- té par le précédent locataire, lorsque celui- ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail. Quelle sanction ? Si le bail ne mentionne pas le loyer du précédent locataire, les loyers de référence ou la surface (sur ce point voir infra), le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour demander en au bailleur la fourniture. Le bailleur a un délai d'un mois pour apporter sa réponse. En cas de silence ou de refus, le locataire peut saisir la juridic- tion compétente pour obtenir une diminu- tion de loyer. En conséquence et hormis le recours éven- tuel lié à la surface (cf. ci-après), la stabilité de la relation juridique n'est assurée qu'après l'expiration du délai d'un mois. - Garantie . Si les parties renoncent à la garantie universelle des loyers, ce renonce- ment doit être mentionné dans le contrat. À défaut, le bailleur s’engage à déclarer le contrat de location auprès de l’agence de la GUL. - Surface . Le bail doit mentionner la surfa- ce habitable de la chose louée, ce qui était déjà obligatoire depuis la loi du 25mars 2009, mais le nouveau texte renvoie pour la définition à la surface définie par le CCH. De plus, la loi de 2009 n'avait pas prévu de sanction en cas de défaut d'indication de la surface. La loi nouvelle au contraire insère un dis- positif calqué sur celui applicable en cas de vente par la loi Carrez (art. 3-1 nouveau de la loi de 1989). Le locataire dispose d'un recours si la surface louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le bail; le seuil de déclenchement du recours de 5 % est donc identique à celui de la loi Carrez. La sanction est une dimi- nution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. Le locataire a toute latitude de délai pour exercer son recours. Toutefois, la consé- quence financière varie selon sa diligence à exercer un recours : 1. Le locataire demande au bailleur une diminution de loyer dans les six mois à comporter de la prise d'effet du bail. Dans ce cas, la baisse de loyer rétroagit à la date de prise d'effet du bail. 2. Le locataire agit plus de 6 mois après la prise d'effet du bail. La diminution de loyer prend effet à la date de la demande. Quant à la procédure, le bailleur dispose d'un délai de 2 mois pour répondre à la demande du locataire. En cas de refus ou de silence du bailleur, le locataire doit alors saisir le juge dans un délai de 4 mois à compter de la demande initiale. 18mars 2014 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R TitreI er : Favoriser l'accès de tous à un logement digne et abordable On peut se demander quelle est la portée de ce délai. Si le locataire adresse une demande de diminution de loyer au bailleur puis, en l'absence de réponse du bailleur, laisse passer le délai de 4 mois pour saisir le juge. La loi ne précise pas la sanction. De deux choses l'une. Soit le juge considère que le locataire a agi tardive- ment et rejette la demande de diminution du loyer. Soit il admet la demande, mais cela prive d'effet cette exigence de respect de délai de 4 mois. Une solution médiane serait d'admettre que la sanction est alors limitée à la date de mise en œuvre de la diminu- tion de loyer. Si le juge est saisi plus de 6 mois après la date de prise d'effet du bail, la diminution de loyer ne serait pas rétro- active, mais ne prendrait effet qu'à la date de la demande. Cette solution paraît conforme à l'esprit du texte qui tend à évi- ter qu'une incertitude plane sur le mon- tant du loyer, avec effet rétroactif s'étalant sur plusieurs années. Notons enfin que, comme pour la loi Car- rez où l'erreur ne peut que profiter qu'à l'acheteur, l'erreur de mesurage ne peut profiter qu'au locataire. En cas d'erreur au détriment du bailleur, il ne peut pas demander de hausse de loyer. Etat des lieux Les dispositions sur l'état des lieux, qui figuraient jusqu'à présent dans l'article 3, sont transférées à l'article 3-2. La loi nou- velle renvoie à un décret le soin de fixer les modalités de son établissement, après avis de la commission nationale de concerta- tion. La loi de 1989 permettait au locataire de demander au bailleur de compléter l'état des lieux à propos des éléments de chauf- fage pendant le premier mois de la pério- de de chauffe. Ce droit est complété par un droit plus étendu dans son champ d'application mais limité dans le temps: le locataire dispose d'un délai de 10 jours à compter de son établissement pour demander de compléter l'état des lieux. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la commission de conciliation. Par ailleurs, le bailleur (ou son mandataire) doit compléter l'état des lieux par des rele- vés des index pour chaque énergie. Diagnostic technique Le bailleur doit remettre au locataire, en annexe du bail (ou de son renouvelle- ment), un dossier de diagnostic technique (art. 3-3 nouveau de la loi de 1989, ancien art. 3-1). Il comporte 4, voire 5 éléments : - le DPE, diagnostic de performance éner- gétique, - le CREP, constat de risque d'exposition au plomb, - l'état amiante, - l'état d'installation intérieure d'électricité et de gaz, - l’état des risques naturels et technolo- giques, dans les zones concernées. La liste est donc plus complète que celle de l'article 3-1 ancien qui ne mentionnait pas l'état amiante. La loi prévoit une entrée en vigueur des dispositions nouvelles sur le dossier de dia- gnostic technique au 1 er janvier 2015 (art. 43 1 e de la loi de 1989 modifié par l'article 1 er II de la loi nouvelle). Clauses réputées non écrites Selon l'article 4 r, est réputée non écrite la clause qui interdit de demander une indemnité au bailleur lorsqu'il réalise des travaux d'une durée supérieure à 40 jours. Le délai est réduit à 21 jours, ce qui impose au bailleur qui veut réaliser des travaux sans indemnité, de les effectuer en 21 jours maximum. Par ailleurs, l'article 1724 du code civil, qui prévoit également une référence à ce délai de 40 jours est modifié afin de ramener le délai à 21 jours (art. 1 er V de la loi nouvelle). La liste des clauses réputées non écrites est complétée par un t , prohibant la clause « Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements. » Rémunération des intermédiaires (art. 1 er 8 e ) La loi prévoit une nouvelle répartition entre bailleurs et locataires des frais per- çus par un agent immobilier (art. 5 nouveau de la loi de 1989). La règle actuel- le prévoyait une répartition par moitié de la « rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui ». Désormais, la rémunération des intermé- diaires « est à la charge exclusive du bailleur , à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxiè- me et troisième alinéas du présent I ». Le principe est donc que les honoraires sont à charge du bailleur. Ce principe est assorti de deux exceptions: - lors de la visite du preneur : la constitu- tion de son dossier et la rédaction du bail ; ces honoraires sont dus lors de la signature du bail. - pour la réalisation de l' état des lieux . Ces honoraires sont dus lors de la réalisa- tion de la prestation. Pour ces deux types de prestations, la règle est celle du partage par moitié entre bailleur et locataire. Pour donner toute son efficacité à l'encadrement des prix (la ministre a indi- qué lors des débats qu'elle souhaitait que les honoraires soient divisés par deux), la loi prévoit deux mécanismes: - elle renvoie à un décret le soin de fixer un plafond d'honoraires, déterminé par m2 de surface habitable. - elle impose la mention dans le bail de la reproduction des trois premiers alinéas de l'article 5 et des plafonds réglementaires. Les agents immobiliers doivent communi- quer à l'observatoire des loyers les infor- mations relatives au logement et au contrat de location. Cette disposition vise à contraindre les intermédiaires à alimenter les observatoires de loyers pour fixer les références de loyer. Quelle sanction en cas d'inobservation de cette obligation? Une seule est prévue: l'observatoire des loyers saisit la commission de contrôle. Obligations du locataire Paiement du loyer. La loi complète le a de l'article 7 qui impose au locataire de payer le loyer, pour préciser que le paiement par- tiel du loyer, « réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré com- me un défaut de paiement du locataire ». Ces articles sont relatifs à l'APL et à l'allocation logement. Il faut en déduire que le bailleur ne peut donc pas se préva- loir d'un défaut de paiement partiel du loyer pour la fraction qui est prise en char- ge par l'APL ou l'allocation de logement. Le locataire reste redevable du reste à charge du loyer et, sous réserve d'interprétation par les tribunaux, la disposition nouvelle ne prive pas le bailleur de la faculté d'exiger le paiement du solde et d'engager les procé- dures nécessaires à son recouvrement. Grille de vétusté . La loi (modification de l'article 7 d) renvoie à un décret le soin de fixer les « modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée ». Pour les locataires des organismes HLM, s'il a été établi une grille de vétusté par accord local, les locataires peuvent demander son application. Travaux dans les locaux loués . La loi res- treint la faculté du bailleur d'engager des travaux dans les locaux loués. Les travaux 18mars 2014 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R exécutés les samedis, dimanches et jours fériés en peuvent être exécutés que sur accord exprès du locataire. Avant les tra- vaux, le bailleur doit informer le locataire au moyen d'une notification de travaux remise en main propre ou par LR avec AR. Cette notification précise la nature et les modalités de réalisation des travaux. Si les travaux sont abusifs ou vexatoires, le loca- taire peut saisir le juge qui peut en prescri- re l'interruption ou l'interdiction. Par ailleurs, l'article 1er III prévoit des sanc- tions à l'encontre de ceux qui engage- raient des travaux sans respecter cette notification. Elles sont prévues par un nou- vel article10-1 A de la loi du 31décembre 1975 et renvoient à l'article L 480-4 du code de l'urbanisme. La fourchette de sanctions est très large: elle peut varier de 1200 à 300000euros d'amende et en cas de récidive, être complétée par un empri- sonnement de 6 mois. L'article 59 bis de la loi de 1948 qui prévoit des sanctions en cas de réalisation de travaux sans autorisation est modifié pour alourdir ces sanctions. Obligation d'assurance . La loi introduit un nouveau dispositif permettant au bailleur de souscrire une assurance pour le compte de son locataire , en cas de défaillance de celui-ci. Le bailleur doit com- mencer par mettre en demeure le locataire de s'assurer. À l’issue d'un délai d'un mois suivant la mise en demeure, le bailleur peut prendre une assurance pour compte, il renonce alors à mettre en œuvre la clau- se de résiliation de plein droit pour défaut d'assurance. Le montant de la prime est alors récupé- rable sur le locataire, mais par douzièmes mensuels. Prescription . Un nouvel article7-1 inséré dans la loi de 1989 est relatif aux règles de prescription. Alors que l'article 2277 fixe un délai de prescription de 5 ans pour les dettes de loyer, la loi nouvelle réduit ce délai à 3 ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Le même article institue par ailleurs un délai de prescription bref, d'un an, pour l'action en révision du loyer, après la date convenue entre les parties pour la révision. Cession ou sous-location . L'article 8 de la loi de 1989, qui interdit la sous-location ou la cession du bail, sans accord du bailleur, est complété par la mention suivante « Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. » Cette mesure permettra au sous-locataire d'être informé des conditions du bail prin- cipal, et notamment du montant du loyer et donc de vérifier que le montant du sous-loyer n'excède pas celui du loyer. Colocation . L'article 8-1 nouveau de la loi de 1989 fixe un cadre juridique à la coloca- tion. Ce type de contrat, qui connaît un grand développement dans la pratique, n'était pas jusqu'à présent spécifiquement réglementé. La loi lui donne d'abord une définition: « la location d’un même loge- ment par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. » Le contrat devra respecter un contrat type fixé par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Les caractéristiques de décence seront adaptées pour ces contrats, par décret en Conseil d’État. Le montant total du loyer ne peut dépas- ser le loyer de référence majoré (art. 17 modifié de la loi de 1989). Il est donc possible de conclure un bail unique ou des baux distincts. Mais, la conclusion de baux distincts constitue une division au sens de l'article L111-6-1 du CCH et elle est donc le cas échéant interdi- te, par exemple si elle aboutit à créer des surfaces trop petites. Le recours à une assurance pour compte est également prévu pour la colocation, elle est donc dans ce cas souscrite par le bailleur. La loi introduit une souplesse dans la fac- turation des charges. Alors que le forfait de charges est interdit par la loi de 1989, l'article 8-1 autorise les parties à pratiquer soit le régime ordinaire des provisions mensuelles avec régularisation annuelle, soit le forfait de charges. Celui-ci est alors révisé comme le loyer. Pour éviter tout abus, la loi précise que « Ce montant ne doit pas être manifestement dispropor- tionné au regard des charges dont le loca- taire ou, le cas échéant, le précédent loca- taire se serait acquitté ». La loi règle aussi la question de la solidari- té qui suscite des difficultés: jusqu'à pré- sent, lorsque le colocataire donne congé, il reste tenu du paiement du loyer pour les autres colocataires, par effet de la clause de solidarité. L'article 8-1 prévoit au contraire « La solidarité d’un des coloca- taires et celle de la personne qui s’est por- tée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Cela permet donc au locataire de se délier de l'engagement souscrit par le bail dès qu'un nouveau colocataire prend sa suite. À défaut, l'effet de la soli- darité est limité à un délai de 6 mois. En cas de cautionnement, l'acte de cau- tionnement doit mentionner « le coloca- taire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution ». Article2 (1er bis A) : Remise de rapport Cet article prévoit la rédaction d'un rapport sur l'adaptation des normes de décence - sur le seuil minimal de surface - sur l'intégration de la performance éner- gétique parmi les caractéristiques du loge- ment décent. Article 3 (1er bis B) : Détecteurs de fumée La loi reporte sur le propriétaire l'obligation d'installer au moins un détec- teur de fumée par logement. La loi du 9mars 2010 avait prévu d'imposer l'obligation à l'occupant. La loi nouvelle déplace l'obligation sur le propriétaire. Pour un logement locatif, le bailleur s'assure de son bon fonctionnement lors de l'état des lieux. En revanche, l'entretien est à la charge de l'occupant, qu'il soit propriétaire ou loca- taire. S'il est nécessaire de le remplacer, le coût est à charge de l'occupant. Pour les logements occupés lors de l'entrée en vigueur de la loi sur les détecteurs de fumée (8mars 2015), l'obligation d'installation qui pèse sur le propriétaire est satisfaite par la fourniture d'un détec- teur à son locataire ou par le rembourse- ment de son coût au locataire. Article4 (1er bis A) : Cotitularité du bail L'article 1751 du code civil prévoit une coti- tularité du bail en faveur des époux. La loi nouvelle étend ce régime aux parte- naires de PACS. Toutefois, alors que la coti- 18mars 2014 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R tularité du bail des époux existe de plein droit, celle instituée en faveur des parte- naires de PACS suppose une demande de leur part, la loi indiquant qu'ils doivent en faire la demande conjointement. La loi ajoute un article 1751-1 pour traiter du cas de la dissolution du PACS. L'un des partenaires peut saisir le juge pour se voir attribué le droit au bail du local qui sert à l'habitation principale des partenaires. Le bailleur est appelé à l'instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties. Article 5 (2) : Encadrement des congés Cet article comporte de multiples disposi- tions visant à encadrer les congés. Congés vente . L'article 11-1 de la loi de 1989 prévoit des dispositions spécifiques aux congés vente de plus de 10 logements. Ce seuil est ramené à 5 logements. La loi crée un nouvel article 11-2, qui vise le cas de la mise en copropriété d'un immeuble de 5 logements ou plus, pour proroger les baux en cours: « les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans de plus que leur durée contrac- tuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une des zones mentionnées au I de l’article 17 » (zones tendues). Dans ces zones, le propriétaire d'un immeuble entier qui le met en copro- priété doit donc respecter une durée de bail prolongée de 3 ans, dès l'instant que l'immeuble comporte au moins 5 loge- ments. Congé pour reprise . L'article 15 I de la loi de 1989 est modifié pour préciser que le bailleur qui adresse le congé doit préciser, outre le nom du bénéficiaire de la reprise, « la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ». Motif et contrôle du congé . Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. La loi prévoit par ailleurs que le juge peut, même d'office (et donc sans que le locatai- re ait rédigé un moyen en ce sens), vérifier la réalité du motif du congé. « Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légi- times. » Cette disposition laisse donc au juge une faculté d'appréciation sur ce qui lui paraît sérieux et légitime. La loi ajoute deux cas dans lesquels la faculté de donner congé est « suspen- due ». Il s'agit: - des risques sanitaires et technologiques. La faculté de donner congé est suspendue par la réception de l’avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le préfet (articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique) ; - des bâtiments menaçant ruine. La faculté de donner congé est suspendue par l’engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-2 du CCH. La suspension de la faculté de donner congé est en principe limitée à 6 mois. Enfin, la loi impose au bailleur qui donne congé pour vente ou pour reprise de joindre à son congé une « notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire ». Curieuse- ment, le texte ne vise pas le troisième cas de congé qui concerne le congé pour motif légitime et sérieux. Le texte de cette notice sera fixé par arrêté, après avis de la CNC. Congé par l'acheteur d'un bien occupé . La loi prévoit une limitation de la faculté de donner congé par l'acquéreur d'un bien occupé. L'article 15 est complété pour cet- te hypothèse. « En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvelle- ment du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du ter- me du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans ». En conséquence, alors que le bailleur pouvait donner congé en fin de bail que le propriétaire soit le bailleur initial ou qu'il ait acquis le bien occupé en cours de bail, cet- te règle est chan- gée. La vente du logement occupé ne limite pas les droits du locataire, mais le législateur a estimé qu'il convenait de lui accorder une protec- tion supplémentaire en cas de vente du bien qu'il occupe. La restriction est plus forte pour la revente: le congé pour vente ne peut pas avoir lieu à la fin du bail en cours, il est reporté au renouvellement suivant. Pour le congé pour reprise, il reste possible en fin de bail à condition qu'il au lieu au moins deux ans après l'acquisition. En conséquence, si l'acheteur devient proprié- taire moins de deux ans avant la fin du bail, il ne pourra donner congé en respec- tant un délai de deux ans. Ce texte semble donc induire une faculté spécifique de donner congé pour reprise à une échéance qui ne correspond plus à la fin du bail. Exemple : l'échéance du bail est fixée au 31décembre 2015. Le logement est vendu le 31mars 2014 à une personne physique. La durée du bail restant à courir étant inférieure à 2 ans, le nouveau bailleur ne peut pas donner congé pour reprise pour la fin 2015 et le bail est donc renouvelé pour trois ans jus- qu'au 31décembre 2018. Le bailleur doit respecter un délai de deux ans à compter du 31mars 2014, soit le 31mars 2016. Il pourrait donc adresser son congé avant le 30septembre 2015 à effet du 31mars 2016, indépendamment de la date d'échéance du bail, fin 2018. Congé du locataire . La loi élargit la liste des cas qui autorisent le locataire à donner un congé avec un délai de préavis réduit à un mois. (voir tableau ci-dessous). La liste est donc notablement élargie. La principale innovation est de consacrer la faculté pour un locataire de donner congé avec un préavis réduit dans les zones ten- 18mars 2014 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R Anciens motifs Nouveaux motifs 1 En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, 1° Sur les territoires mentionnés au pre- mier alinéa du I de l’article 17 2 Locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domi- cile 2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consé- cutif à une perte d’emploi 3 Les bénéficiaires du revenu mini- mum d'insertion ou du revenu de solidarité active. 3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé 5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du CCH. Les motifs de congé du locataire dues. C'est ici la considération de l'état du marché qui motive le préavis réduit et non la situation personnelle du locataire. Certains cas sont élargis. Ainsi la situation des locataires justifiant d'un état de santé déficient était subordonnée à une condi- tion d'âge. Cette condition est supprimée. Enfin, le locataire qui obtient l'attribution d'un logement social peut aussi quitter le logement qu'il occupe avec un préavis réduit. On voit donc que le champ d'application du congé de droit commun s'amenuise progressivement. La loi nouvelle ajoute une modalité pour l'envoi de la lettre de congé: aux cas pré- existants, LR avec AR et acte d'huissier, la loi ajoute la remise en main propre contre récépissé ou émargement. La loi précise aussi que le motif du préavis réduit doit être exprimé dès l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai est de trois mois. Vente entre parents . La loi de 1989 (art. 15 II al. 7) écarte les règles de congé avec droit de préemption en cas de vente entre parents jusqu'au 4e degré. La loi nouvelle restreint l'exception en la limitant aux ventes consenties entre parents jusqu'au 3e degré inclus. Si un bailleur vend le loge- ment à son cousin germain (4e degré), la vente doit désormais respecter le droit de préemption du locataire. Protection des locataires âgés . La loi écarte la faculté de donner congé (sauf offre de relogement) à l'égard d'un locataire âgé. La règle est neutralisée lorsque le bailleur est lui-même âgé. Mais le locataire est considéré comme âgé à partir de 70 ans et suppose le respect d'un plafond de res- sources (1,5 SMIC) alors que le bailleur est âgé à partir de 60 ans et il écarte la protec- tion du locataire si lui-même à des res- sources inférieures à 1,5 SMIC. La loi nouvelle aligne les conditions d'âge à 65 ans pour le locataire et le bailleur. En revanche, elle laisse subsister la différence liée aux ressources. Le locataire doit rem- plir les deux conditions (âge et ressources) alors que le bailleur ne doit respecter qu'une seule des conditions (âge ou res- sources) pour neutraliser la protection du locataire âgé. Par ailleurs, la loi ajoute une précision qui élargit l'appréciation de la protection des locataires âgés en y associant les personnes à charge: « Le présent alinéa [al. 1 du III] est applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne vivant habituelle- ment dans le logement et remplissant les- dites conditions ». Toutefois, cet ajout a été invalidé par le Conseil constitutionnel (voir la décision p. 27). Congé frauduleux . La loi ajoute une dispo- sition visant à réprimer les congés fraudu- leux du bailleur. L'amende peut atteindre 6000 € pour une personne physique et 30000 € pour une personne morale. Congé vente par lots . L'article 5 II modifie l'article 10 de la loi du 31décembre 1975. La loi de 1975 a institué un droit de pré- emption en faveur du locataire en cas de mise en copropriété d'un immeuble. Jus- qu'à présent, ce droit ne bénéficiait qu'au locataire. Or la loi nouvelle, lorsque le loca- taire n'accepte pas l'offre de vente, impose au bailleur de communiquer au maire de la commune de situation de l'immeuble le prix et les conditions de la vente. La mairie dispose alors d'un délai de deux mois pour acquérir le logement. Elle peut aussi pro- poser d'acquérir à un prix moindre. Suit une procédure de fixation du prix comme en matière d'expropriation. L'innovation consiste donc à accorder à la commune une sorte de droit de préemp- tion subsidiaire, lorsque celui-ci n'est pas mis en œuvre par le locataire. La loi allonge par ailleurs la liste des excep- tions à ce droit de préemption, notam- ment en cas de vente de locaux à un orga- nisme HLM ou à une SEM. Il ne s'applique pas non plus pour la vente de logements conventionnés. Champ d'application : les règles spécifiques aux congés vente (art. 10-1 A de la loi de 1975) étaient jusqu'à présent applicables aux ventes de plus de 10 logements. Ce seuil est abaissé à 5 logements. Article 6 (3): Création des obser- vatoires de loyer Cet article crée des observatoires locaux de loyer. Ils sont institués à l'initiative des col- lectivités territoriales, EPCI ou l'Etat. Sont exclus du champ d'observation les loge- ments sociaux (logements HLM et ceux des SEM notamment). Les observatoires doivent être agréés par le ministère du logement. Pour prétendre à l'agrément, les observatoires doivent dispo- ser de statuts qui « assurent la représenta- tion équilibrée des bailleurs, des locataires et des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants ainsi que la présence de person- nalités qualifiées au sein de ces organes ». Ils doivent aussi comporter des représen- tants de l'Etat et des ECPI dotés d'un PLH. L'exigence liée aux statuts n'est toutefois requise qu'à compter de 2016. Un décret doit préciser les conditions de communication des données des observa- toires. L'article 6 modifie l'article 17 de la loi de 1989 pour déterminer les communes dans lesquelles doivent être mis en place les observatoires. Il s'agit des zones tendues: « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséqui- libre marqué entre l’offre et la demande de logements… ». La liste en sera fixée par décret. Le préfet fixe chaque année un prix au mètre carré de surface habitable, par caté- gorie de logement et par secteur géogra- phique. Il fixe trois loyers de référence. - un loyer de référence : fixé sur la médiane des loyers, - un loyer de référence majoré , il ne peut dépasser de 20 % le loyer de réfé- rences, - un loyer de référence minoré , il est fixé au loyer de référence diminué de 30 % (le mode calcul initialement prévu, une fixation au maximum au loyer de réfé- rence diminué de 30 % ayant été invalidé par le Conseil constitutionnel). Dans ces secteurs, le loyer des logements vacants ne peut excéder le loyer de réfé- rence majoré. Si le bail dépasse ce mon- tant, le locataire peut engager une action en diminution du loyer. Toutefois, le bailleur peut demander un complément de loyer [exceptionnel] « pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Le bail devra préciser les caractéristiques du logement justifiant le loyer majoré. Le locataire dispose d'une action pour contester le complément de loyer [excep- tionnel] en saisissant la commission de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. La charge de la preuve du bien-fondé du complé- ment de loyer [exceptionnel] incombe au bailleur. [Le mot “exceptionnel” a été cen- suré par le Conseil constitutionnel, voir p. 27. En l'absence d'accord devant la com- mission de conciliation, le locataire peut saisir le juge dans les trois mois de la récep- tion de l'avis de la commission. 18mars 2014 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R Le loyer fixé par la commission, en cas de conciliation, ou le cas échéant par le juge, s'applique rétroactivement à la date de la prise d'effet du bail Dans les secteurs non couverts par les observatoires, la fixation des loyers des nouveaux baux reste libre. Révision des loyers . La révision est régie par un nouvel article 17-1 de la loi de 1989. Le nouveau texte prévoit deux dispo- sitions visant à inciter le bailleur à ne pas être négligent dans la mise en œuvre de l'indexation: - « À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée ». Il y a donc une prescription par- ticulière pour la mise en œuvre de l'indexation. - « Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ». Il en résulte que tout retard dans l'action du bailleur lui fait perdre le bénéfice de l'indexation pour la période où il est resté silencieux. Le texte précise enfin, en cas de clause de travaux (majoration de loyer suite à la réa- lisation de travaux par le bailleur), que l'action en diminution de loyer n'est pas applicable à cette majoration. Loyer en cas de renouvellement du bail (art. 17-2 nouveau). Dans les zones ten- dues, si le loyer dépasse le loyer de réfé- rence majoré (hors complément de loyer exceptionnel), le locataire peut engager une action en diminution du loyer. A l'inverse, le bailleur peut engager une action en majoration de loyer, s'il est infé- rieur au loyer de référence minoré. L'article 17-2 distingue deux cas, selon la localisation du bien. I. Dans les zones tendues (fixées en application de l'article 17 I), deux hypo- thèses envisageables. 1. Action du locataire pour obtenir une diminution de loyer . Elle est ouver- te si le loyer dépasse le loyer de référence majoré (apprécié à la date de la demande). Le locataire doit faire sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail (ce qui lui permet d'être certain que le bailleur n'a pas adressé de congé et n'est plus en mesure de le faire, faute de pouvoir res- pecter le délai de 6 mois). En cas de silence ou de désaccord du bailleur, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation. À défaut d'accord constaté par la commission, le juge peut être saisi avant le terme du bail. A défaut de saisine du juge, le contrat est renouvelé aux conditions antérieures. La loi ne précise pas les modalités d'application de la baisse du loyer. Il n'est pas fait référence à une diminution pro- gressive, ce qui laisse entendre qu'elle s'applique immédiatement pour le nou- veau bail. 2. Action du bailleur pour obtenir une hausse du loyer . Cette action n'est désor- mais recevable que si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. En consé- quence, si le loyer pratiqué se trouve entre -30 % du loyer de référence et le loyer de référence, ce qui signifie qu'il est sous-éva- lué, le bailleur n'est pas autorisé à le reva- loriser. Par ailleurs, le loyer proposé ne peut pas dépasser le loyer de référence minoré. Le bailleur doit émettre sa proposition au moins 6 mois avant le terme du bail. En cas de silence ou de désaccord du locataire, il doit saisir la commission de conciliation, 4 mois avant le terme du bail. Faute d'accord en commission, le bailleur doit saisir le juge avant le terme du bail. À défaut, le bail est reconduit aux conditions antérieures de loyer. Il résulte de ce méca- nisme (comme dans la loi précédente) qu'il incombe en pratique au bailleur de prendre l'initiative des différentes étapes de la procédure puisque l'inaction profite au locataire. Suivant la méthode résultant de la loi de 1989, lorsque les parties s'accordent sur une hausse de loyer (ou que le juge fixe la hausse), elle s'applique par tiers ou par sixième suivant la durée du contrat. Toute- fois, si elle excède 10 %, elle s'applique par sixièmes annuels. Le locataire peut contester le montant du loyer proposé par le bailleur en fournissant des références de loyer. Un décret précisera les références devant être fournies. Le nombre de référence exigé est de 3 (ou 6 dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants). Dans sa proposition, le bailleur doit men- tionner: - le montant du nouveau loyer, - les références (3 ou 6 suivant le lieu), - reproduire le texte de l'article 17-2 II. II Dans les autres zones , la procédure ancienne de proposition de renouvelle- ment du bail par le bailleur reste appli- cable: réévaluation en cas de loyer mani- festement sous-évalué, offre du bailleur au moins 6 mois avant la fin du bail, saisine de la commission 4 mois avant le terme du bail, saisine du juge avant le terme du bail. Décret d'encadrement des loyers . Le même article modifie l'article 18 de la loi de 1989 relatif aux décrets de blocage temporaire des loyers. Il modifie la définition des zones concer- nées, dans un sens plus large. Son champ d'application est étendu à tous les locaux vacants et les contrats renouvelés. Par ailleurs, alors que la durée d'application était limitée à un an, cette durée maximale d'application est suppri- mée. Elle était d'ailleurs théorique puis- qu'en région parisienne, le décret de blo- cage a été pris systématiquement tous les ans depuis la publication de la loi en 1989. Il est précisé que les litiges relevant de l'application de cet article sont soumis obli- gatoirement à la commission de concilia- tion avant la saisine du juge. Compétence des commissions de concilia - tion . La loi nouvelle étend la compétence de ces commissions. Aux compétences exis- tantes (loyer, charges et réparations, carac- téristiques de décence…) sont ajoutés les litiges relatifs aux congés délivrés en appli- cation de l'article l5. Quittances . La loi nouvelle modifie l'article 21 de la loi de 1989. L'obligation de transmettre gratuitement la quittance qui pèse sur le bailleur est explicitement étendue au mandataire. Il est interdit de pratique des frais d'avis d'échéance. Le texte autorise la mise en place de trans- mission dématérialisée de la quittance. Cela suppose l'accord exprès du locataire. Dépôt de garantie . La loi nouvelle (modifi- cation de l'article 22) prévoit que le délai de restitution du dépôt de garantie est décompté désormais à compter de la remi- se en main propre des clés au bailleur ou à son mandataire et que le locataire indique au bailleur ou à son mandataire l'adresse de son nouveau domicile. En cas de location dans un immeuble col- lectif, le bailleur est autorisé à retenir une fraction du dépôt de garantie, limitée à 20 %, dans l'attente de l'obtention du décompte de charges du syndic. Cette règle légalise une solution jurispru- dentielle. La sanction infligée au bailleur qui ne resti- 18mars 2014 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R tue pas le dépôt de garantie, est renforcée. Etant actuellement liée au taux de l'intérêt légal, elle est peu efficace. Il est désormais prévu une pénalité de « 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Toute- fois, elle n'est pas applicable si le bailleur se trouve dans l'incapacité de rembourser le locataire faute de connaître son adresse. Le locataire doit donc communiquer au bailleur sa nouvelle adresse. Caution . Le nouveau texte de l'article 22-1 précise que la caution ne peut pas être demandée et ce, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance garan- tissant le paiement de ses obligations. La même nullité est prévue pour les autres types de garantie. Pièces justificatives . La loi nouvelle renver- se la formulation du texte de l'article 22-2 pour encadrer la liste des documents qui peuvent être demandés à un candidat locataire. Au lieu de fournir une liste de documents proscrits, la loi renvoie à un décret le soin de fixer la liste des docu- ments autorisés . De plus, l'article 22-2 nouveau institue une sanction en cas de violation de cette obligation: amende administrative prononcée par le préfet, dans la limite de 3000 € pour une person- ne physique et 15000 € pour une personne morale. Observons qu'il s'agit là d'une sanction prononcée sans intervention judiciaire, ce qui est un peu surprenant, quand bien même le texte précise que l'intéressé doit avoir été « informé de la possibilité de pré- senter ses observations dans un délai déterminé ». Charges locatives . Pour justifier des charges locatives de chauffage et d'énergie dans les immeubles collectifs, la loi nouvelle prévoit la faculté pour le bailleur de fournir une « note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de pro- duction d’eau chaude sanitaire collectifs ». Le délai de mise à disposition des pièces justificatives est porté d'un mois à 6 mois. Il est accordé (à compter du 1erjanvier 2015) au locataire le droit d'obtenir com- munication, par voie postale ou électro- nique, d’un récapitulatif des charges du logement. Enfin, la loi institue une pénalité à l'encontre du bailleur qui ne pratique pas la régularisation annuelle des charges dans l'année civile qui suit l'année de leur exigi- bilité. Elle consiste à accorder au locataire le droit de payer, sur demande, la régulari- sation par douzièmes (a priori mensuels). Action collective . À l'article 24-1, la loi sup- prime l'exigence d'agrément des associa- tions pour pouvoir agir en justice au nom du locataire. Article 7 (3 bis) : Gestion des dépôts de garantie Il est demandé un rapport au Gouverne- ment sur la « sanctuarisation des dépôts de garantie ». Le dispositif envisagé consiste- rait à déposer les dépôts de garantie sur un compte ouvert dans une banque au nom du locataire mais à débloquer sur accord conjoint du bailleur et du locataire. Article 8 (4) : Locations meublées Cet article rapproche fortement le régime juridique des locations meublées de celui des locations vides. À cet effet, il crée un titre Ier bis dans la loi de 1989, consacré aux locations meublées. La loi nouvelle définit le logement meu- blé (art. 25-4 nouveau): « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » Cette définition reprend des solutions jurisprudentielles mais renvoie à un décret le soin de fixer la liste des éléments que doit comporter le mobilier. L'article 25-5 impose l'établissement d'un inventaire et d'un état détaillé du mobilier. Ils sont joints au contrat de location et doi- vent être établis lors de la remise et de la restitution des clés. L'établissement de ces documents ne peut pas donner lieu à factu- ration autre que celle liée à l'état des lieux. Comme pour le bail d’un logement vide, la loi impose le recours à un écrit et le respect d'un contrat type (art. 25-7). En revanche, le montant du dépôt de garantie peut atteindre 2 mois, alors qu'il est limité à un mois pour les locations vides. De nombreux articles relatifs à la location vide sont rendus applicables à la location meublée (voir la liste dans le tableau ci- contre). Il s'agit par exemple des articles relatifs à la sous-location, à la quittance de loyer et au cautionnement. La durée du bail est d'au moins un an, sauf pour les étudiants pour lesquels la durée peut être réduite à 9 mois. C'est la reprise de la règle actuellement applicable et figurant à l'article L 632-1 du CCH. L'article 25-8 contient les règles applicables au congé. Le locataire peut donner congé avec pré- avis d'un mois (règle inchangée). Pour le bailleur; le choix lui est laissé de proposer un renouvellement avec trois mois de préavis, ou de donner congé avec le même préavis. Il doit justifier son congé par l'un des trois motifs suivants: vente, reprise ou motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obliga- tions. Ici encore, c'est la reprise de l'actuel article L 632-1. Mais il est désormais indi- qué, à peine de nullité, les mentions à pré- ciser dans le congé: motif, en cas de repri- se, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant 18mars 2014 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R Articles de la loi de 1989 modifiée Objet 1 Droit au logement, interdiction des discriminations 3-2 Etat des lieux 3-3 Dossier de diagnostic technique 4 (sauf le l) Clauses réputées non écrites (l: clause qui prévoit le renouvelle- ment du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle pré- vue à l'article 10) 5 Répartition des honoraires entre bailleur et locataire 6 Logement décent 7 Obligations du locataire 7-1 Règles de prescription 8 Cession et sous-location 8-1 Colocation 17 II Encadrement des loyers, complément de loyer 17-1 I Révision du loyer 17-2 Action en diminution de loyer lors du renouvellement 18 Décret de blocage des loyers 20-1 Action du locataire de mise en confor- mité avec les normes de décence 21 Quittance 22 Dépôt de garantie (sauf le montant maximum: fixé à 2 mois pour les meublés) 22-1 Cautionnement 22-2 Liste des pièces justificatives pouvant être demandées à un candidat loca- taire ou à sa caution 24 Clause de résiliation de plein droit 24-1 Mandat d'agir en justice donné aux associations Articles rendus applicables aux locations meublées entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. La liste des bénéficiaires autorisés est ainsi fixée: le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, son concu- bin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descen- dants ou ceux de son conjoint, de son par- tenaire ou de son concubin notoire. La loi nouvelle introduit une protection pour les locataires âgés, (plus de 65 ans) sous condition de ressources (plafond d'attribution des logements convention- nés). Cette protection disparaît si le bailleur est lui-même âgé depuis plus de 65 ans ou s'il a des ressources inférieures au plafond précité. La loi insère des sanctions pénales en cas de congé frauduleux: 6000 € pour une personne physique, 30000 € pour une per- sonne morale. L'article 25-9 est relatif à la fixation des loyers. Il transpose aux meublés le disposi- tif d'encadrement des loyers mis en place pour les locations vides. Le préfet fixe, dans les zones tendues, des loyers de référence, des loyers de référence majoré et des loyers de référence minoré. Mais ce loyer tient compte du caractère meublé du logement par application d'une « majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence » applicables aux loge- ments vides. Le texte précise que « cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des loge- ments loués nus et les loyers des loge- ments loués meublés observés par l’observatoire local des loyers ». Le bail ou un avenant peut prévoir une clause de travaux, ou d'installation d'équipement, justifiant une majoration de loyer. Les loyers de référence et l'encadrement ne sont pas applicables aux logements meublés en résidence service. Pour les charges locatives , l'article 25-10 autorise le choix entre: - le régime des provisions avec régularisa- tion annuelle, - un forfait La commission de conciliation est com- pétente pour les litiges relatifs aux meu- blés pour « l’application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l’état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mention- nées aux deux premiers alinéas de l’article 6 ». (art. 25-11). Article 9 (4 bis A) : Locations HLM aux jeunes Cet article modifie l'article L 442-8-4 du CCH concernant les locations consenties par les organismes HLM aux étudiants, aux jeunes de moins de 30 ans ou en contrat d'apprentissage. Il autorise les locataires à donner congé à tout moment avec un pré- avis d'un mois. Article 10 (4 bis) : Meublés de tourisme L'article L 324-1-1 du code du tourisme qui impose une déclaration de mise en loca- tion des meublés de tourisme, classé ou non est modifié. Il dispense de déclaration pour le bailleur qui met en location sa rési- dence principale. Article 11 (4 ter) : Informations du bailleur de meublé Un nouvel article L324-2-1 du code du tou- risme impose à l'agent immobilier d'informer le bailleur de meublé de touris- me de ses obligations de déclaration et des autorisations à recueillir en application des articles L 324-1-1 du code du tourisme et des articles L 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Articles 12 (5) : Locations HLM L'article 40 de la loi de 1989, qui fixe la lis- te des articles applicables aux locations HLM, est modifié. Il tient compte des dis- positions nouvelles et a été peu modifié lors des débats. Un amendement a complété l'article pour préciser que : « pour les logements appartenant aux organismes HLM et non conventionnés, lorsque le bénéficiaire du transfert - dans le cas d’un abandon de domicile ou du décès du locataire - est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ». Article 13 (5 bis) : Résidence uni- versitaire Cet article complète le CCH par un article L 631-12 qui définit la résidence universitaire comme : « un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective ». Le texte précise les types d'occupants pou- vant être admis dans les lieux: les étudiants, mais aussi les personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, les personnes titulaires d'un contrat de professionnalisa- tion ou d'apprentissage ou, à titre excep- tionnel, des enseignants et des chercheurs”. Le contrat de location a une durée maxi- male d'un an. La sous-location et la cession du bail sont interdites. Le régime du forfait de charges est autori- sé, il est calculé en fonction des charges applicables en vertu de l'article 23. Le for- fait ne doit pas être d'un montant dispro- portionné par rapport aux « charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ». Article 14 (6) : Dispositions tran- sitoires L'article fixe le principe que les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent sou- mis aux dispositions qui leur étaient appli- cables. Toutefois, certaines dispositions: articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 sont applicables, ce qui laisse entendre qu'elles s'appliquent aux contrats en cours. L'article 11-1 (congé vente par lots) est immédiatement applicable aux congés délivrés après l'entrée en vigueur de la loi. Pour les meublés visés à l'article L 632-1 du CCH (dans sa rédaction antérieure à la loi nouvelle) les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 modifiés sont applicables. Article 15 (6 bis) : Pouvoirs des agents assermentés Cet article prévoit que, dans les communes de Paris et celles de l'ancien département de la Seine, les agents assermentés ayant pour fonction le contrôle de l’usage des locaux destinés à l’habitation bénéficient des prérogatives prévues aux articles L. 651-6 et L. 651-7. 18mars 2014 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R Article 16 (6 ter) : Locations meu- blées temporaires Consacrant une solution jurisprudentielle, la loi indique que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation, à une clien- tèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue un changement d’usage. Par ailleurs, un nouvel article L 631-7-1-A du CCH autorise les communes à définir un « régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Les critères de l'autorisation peuvent tenir compte de la durée des contrats, les carac- téristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation « en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements ». Dans ce cas la location temporaire n'est pas considérée comme un changement de destination au sens du 2° du I II de l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme. Si le loueur loue sa résidence principale, la location de courte durée n'est pas considé- rée comme un changement d'usage au sens de l'article L 631-7 du CCH. Article 17 (6 quater) : Zones franches urbaines L'article L 631-10 qui écarte l'application des règles de l'article L 631-7 aux zones franches urbaines est abrogé. Article 18 (6 quinquies) : Produit des astreintes versées par applica- tion des règles de changement d'usage Modification de l'article L 651-2. Le nou- veau texte prévoit que le produit des astreintes dues en cas de transformation irrégulière de locaux est versé à la commu- ne dans laquelle est situé l'immeuble. Article 19 (6 sexies) : Change- ment d'usage pour location de courte durée: accord de la copro- priété La loi nouvelle ajoute un article L 631-7-1 B au CCH comportant une disposition spéci- fique aux copropriétés. Le texte initiale- ment voté imposait au copropriétaire qui souhaite demander une autorisation de changement d'usage pour effectuer des locations de courte durée, de solliciter un accord de l'assemblée des copropriétaires. Il a finalement été assoupli au Sénat: l'obligation de solliciter l'accord de l'assemblée a été remplacée par la possibi- lité donnée à l'assemblé des coproprié- taires de décider (à la majorité de l'article 25) de soumettre ou non à son accord préalable tout changement d’usage de ce type, à la majorité de l’article 24. Toutefois, si le copropriétaire se situe dans le cadre de l'autorisation temporaire pré- vue par l'article L 631-7-1 A, cette disposi- tion ne s'applique pas. Il en résulte que l'autorisation de la copropriété ne serait requise que pour pratique la location de courte durée de façon habituelle, au-delà de l'autorisation temporaire. Cet article a été censuré par le Conseil constitutionnel. Il est donc entièrement supprimé. Article 20 (7) : Locations meu- blées: disposition de coordination Cet article modifie l'article L 632-1 du CCH par coordination avec les dispositions sur les meublés introduites dans la loi de 1989. Les dispositions de fond concernant la location meublée qui figureraient dans l'article L 632-1 sont donc supprimées. Mais s'y trouvent désormais insérées - des dispositions relatives aux occupants d'un local meublé dans un établissement recevant du public. Le texte précise les articles alors applicables. Le local doit être équipé du mobilier néces- saire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffa- ge, d'une alimentation en eau et de sani- taires. - des dispositions sur les locations meublées situées dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement. Un décret adapte les caractéristiques appli- cables aux conditions de décence aux locaux susceptibles d'être loués à usage de résidence principale dans les ERP aux fins d'hébergement. Article 21 (7bis) : Assurance habi- tation La loi nouvelle étend la compétence du bureau central de tarification à l'assurance habitation (art. L 215-1 du code des assu- rances). Elle permet donc à un locataire qui est soumis à obligation d'assurance de sai- sir le BCT lorsqu'il a sollicité une entreprise d'assurance pour obtenir une assurance et que celle-ci lui a été refusée. Le BCT fixe alors le montant de la prime à laquelle l'entreprise est tenue de l'assurer. Article 22 (7 ter) : Bilan du dispo- sitif Censi-Bouvard Le Gouvernement doit déposer un rapport dressant le bilan de l'application du disposi- tif Censi-Bouvard (art. 199 sexvicies du CGI). ChapitreII: Mettre en place d’une garantie universelle des loyers Article 23 (8) : Mise en place de la garantie universelle des loyers Cet article a suscité de nombreux débats. Il consacre finalement la mise en place d'une garantie facultative et financée par le bud- get de l'Etat. Elle est ouverte à tous les logements privés (sous condition), avec pla- fond et franchise qui seront fixés par décret. Elle est incompatible avec le cau- tionnement. La création de la GUL est inscrite à l'article 24-2 de la loi de 1989. Elle a pour objet « de couvrir, sous la forme d’un système d’aides, les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion. » Il s'agit non seulement des loyers mais aus- si des charges et de la contribution pour le partage des économies de charges prévue à l’article 23-1 demeurés impayés. Sont visées: les locations à titre de résiden- ce principale, y compris les meublés, mais aussi les logements gérés par des orga- nismes d'insertion, y compris les sous-loca- tions. En revanche sont exclus les logements des HLM et des SEM. L'octroi de la GUL suppose que le bailleur respecte des conditions: - ne pas demander de cautionnement (sauf pour un étudiant ou un apprenti), - ne pas avoir souscrit d'assurance pour les loyers impayés, - fournir un logement décent de décence du logement, - ne pas avoir de lien de famille avec le locataire (ne pas louer à l’un de ses ascen- 18mars 2014 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R dants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute person- ne liée à eux par un PACS), - avoir déclaré la location à l'agence de la GUL, - ne pas avoir renoncé à la GUL et respec- ter le bail type, - demander le versement direct de l'APL (si le locataire y a droit). Le bénéfice de la GUL est refusé au bailleur qui, notamment, loue des locaux impropres à l'habitation, ou dans un immeuble faisant l'objet d'un arrêté de péril. Le bailleur doit procéder à des vérifications : - le locataire n'a pas de dette à l'égard de la GUL (à préciser par décret) et sauf exception (plan d'apurement, - le locataire n'a pas fait l'objet d'interdiction de bénéficier de la GUL. Le locataire devra solliciter pour cela une attestation auprès de l'agence de la GUL. Calcul de la garantie L'aide est versée dans la limite d’un pla- fond modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa sur- face. Dans les zones tendues, le plafond est égal au loyer de référence. Le plafond est majoré lorsque le locataire est, lors de la conclusion du bail, étudiant, apprenti, salarié titulaire d’un contrat autre qu’un contrat à durée indéterminée ou demandeur d’emploi. Le versement de l'aide suppose un mon- tant minimal d'impayé et le respect d'un délai de carence. Il est prévu une franchise, mais elle ne s'applique pas si le locataire est étudiant, apprenti ou salarié titulaire d’un contrat autre qu’un contrat à durée indéterminée ou demandeur d’emploi, ni en cas de loca- tion par des organismes d'insertion. Recours . Le versement de l'aide ouvre une action en recouvrement subrogatoire contre le locataire ou le cas échéant contre la caution. Le recouvrement est effectué au profit de l'agence de la GUL, par l'Etat. Il est précisé que l'agence dispose de la faculté de ne pas exercer une partie ou la totalité de ses droits si elle juge que la situation d'impayés est principalement due aux graves difficultés économiques et sociales du locataire. L'article 23 crée l' agence de la GUL pour mettre en place et administrer la GUL. La loi fixe la composition de son conseil d'administration et la liste de ses recettes (il n'est plus prévu de taxe spécifique pour assurer le financement de la garantie). Pour bénéficier de la GUL, le bailleur doit effectuer une déclaration des contrats de location auprès de l'agence de la GUL et en informer les locataires. L'article 23 E institue des sanctions à l'encontre des bailleurs ou des locataires, par exemple en cas de perception fraudu- leuse d'aide ou de fausse déclaration (sanc- tion pécuniaires, interdiction de bénéficier de la GUL). L'agence de la GUL agrée des centres de gestion afin d'aider les bailleurs dans la vérification des conditions d'accès à la GUL, pour instruire les dossiers d'impayés de loyer et demande d'aide, d'informer les locataires, les orienter, leur proposer un plan d'apurement. Entrée en vigueur La GUL s’applique aux contrats de location conclus à compter du 1erjanvier 2016. A compter de 2016, les parties peuvent convenir de l'application de la GUL pour les contrats en cours, sous réserve d'un délai de carence de 6 mois au moins. L'agence de la GUL doit être créée au plus tard le 1 er janvier 2015. Enfin la loi prévoir que le cautionnement du loyer s'étend aux sommes correspon- dant aux aides versées au bailleur en appli- cation de l’article 24-2. ChapitreIII: Renforcer la forma- tion, la déontologie et le contrôle des professions de l’immobilier Article 24 (9) : Réforme de la loi Hoguet La délivrance de la carte professionnelle ne sera plus effectuée par le préfet, mais par le président de la chambre de commerce et d'industrie (modification de l'argile 3 de la loi du 2janvier 1970). La carte sera déli- vrée pour une durée fixée par décret (10 ans actuellement). La loi institue aussi une obligation de for- mation continue, qui sera une condition de délivrance de la carte lors de son renou- vellement (art. 3-1 nouveau de la loi Hoguet). La loi met en place de nouvelles garanties déontologiques et financières, reprenant ainsi les propositions émises par les profes- sionnels eux-mêmes dans le livre blanc de 2011. Les collaborateurs de l'agent immobilier doivent être garantis par une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle. La loi limite les actions que peuvent exer- cer ces collaborateurs (art. 4 modifié). Ils ne peuvent pas : - recevoir ou détenir des sommes d'argent, - donner des consultations juridiques, - assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d’une agence ou d’un bureau. Pour les professionnels eux-mêmes, la loi impose d'informer leur client des liens capitalistiques qu'ils peuvent avoir avec des banques, des sociétés financières ou des entreprises intervenant dans le champ de l'article 1 er de la loi Hoguet. Cette obliga- tion s'étend aux collaborateurs (art. 4-1). Du point de vue sémantique, signalons que le terme d'honoraires remplace celui de commission. Le mandat doit préciser les moyens utilisés par l'agent immobilier pour diffuser les annonces auprès du public. En cas de présence d'une clause d'exclusivité, le mandat doit préciser « les actions que le mandataire s’engage à réali- ser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon les- quelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les par- ties. » (art. 6 I modifié). La loi crée deux articles nouveaux après l'article 6. - L'article 6-1 prévoit que la publicité indique le montant des honoraire s TTC (en pourcentage du prix pour les opéra- tions de vente) lorsqu'ils sont à la charge du locataire ou de l'acquéreur. - L'article 6-2 impose de mentionner le statut d'agent commercial dans les publicités, aux mandats et aux documents d'une transaction. Le même article 24 institue de nouvelles instances de contrôle de la profession. Il institue le Conseil national de la tran- saction et de la gestion immobilières (art; 13-1 nouveau de la loi Hoguet). Le CNTI est majoritairement composé de pro- fessionnels, mais il comprend également des représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le 18mars 2014 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R domaine du logement, agréées en applica- tion de l’article L. 411-1 du code de la consommation ainsi que des représentants des ministères de la justice, du logement et de la consommation. La loi crée des commissions de contrôle des activités de transaction et de ges- tion immobilières (art. 13-5). Elles peu- vent prononcer des sanctions allant de l'avertissement à l'interdiction définitive d'exercer la profession, en passant par le blâme et l'interdiction temporaire d'exercice. Ses décisions sont susceptibles de recours devant la juridiction administrative. Les règles de fonctionnement des commis- sions de contrôle doivent être précisées par décret. Elles devraient être instituées au niveau régional ou interrégional. Elles seront présidées par un représentant de l'Etat et comporteront également des représentants des « cocontractants ». Enfin, les articles 17-1 et 17-2 déterminent les peines d'amende applicables en cas de mise en location de biens frappés d'un arrêté d'insalubrité, ou en cas d'émission de publicités en violation de l'article 6-1 et 6-2. ChapitreIV: Améliorer la préven- tion des expulsions Article 25 (10 A) : Allongement de la trêve hivernale et extension aux squatters Cet article modifie l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution qui fixe la durée de la trêve hivernale, pendant laquelle il est sursis aux procédures d'expulsion. Actuellement fixée du 1er novembre au 15 mars, cette période est allongée de 15 jours, jusqu'au 31 mars. Par ailleurs, l'alinéa 2 de l'article est modi- fié. Alors que le texte actuel indique que « Les dispositions du premier alinéa ne sont toutefois pas applicables lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque ceux-ci sont situés dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril. », il est désormais prévu que « le juge peut supprimer le bénéfice du sursis prévu au premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. » Il s'agit donc du cas des squatters. Le texte écartait du bénéfice de la trêve hivernale les squatters. Désormais, la loi fixe le principe inverse. La trêve bénéfice aussi aux squat- ters, sauf si le juge en décide autrement. Article 26 (10 B) : Sanctions pénales pour actions contraignant un occupant à quitter les lieux La loi crée un nouvel article 226-4-1 dans le code pénal ainsi rédigé « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30000 € d’amende. » Ce texte vise à réprimer les actions illicites visant à forcer un occupant à quitter les lieux. Article 27 (10) : Prévention des expulsions. Saisine de la CCAPEX L'article 24 de la loi de 1989 qui régit les modalités de délivrance du commande- ment de payer visant la clause de résilia- tion de plein droit, est modifié. Il prévoit, à compter du 1erjanvier 2015, une obligation pour les personnes morales de saisir la commission coordination des actions de prévention des expulsions loca- tives (CCAPEX), au moins deux mois avant l’assignation, sous peine d’irrecevabilité de celle-ci. Actuellement, cette obligation ne concer- ne que les bailleurs sociaux, pour les loca- taires bénéficiaires des aides au logement. L'obligation est donc étendue à tous les bailleurs personnes morales, et pour tous les locataires. Mais (afin d'éviter un afflux excessif de dossier), la saisine de la CCAPEX est répu- tée effectuée lorsqu'une situation d'impayés a été préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au loge- ment pour maintenir le versement des aides. Les SCI familiales (constituées entre parents jusqu'au 4e degré) sont toutefois écartées de cette obligation. Article 28 (11) : Renforcement du rôle des CCAPEX Ces commissions n'étaient jusqu'à présent mentionnées qu'à l'article 4 de la loi du 31 mai 1990. L'article 28 reprend au niveau législatif des dispositions réglementaire relatives aux CCAPEX. Le nouvel article7-2 rappelle l'obligation de créer ces CCAPEX dans chaque départe- ment. Elles coordonnent le dispositif de prévention des expulsions locatives et don- nent des avis à toute personne susceptible de participer à la prévention des expul- sions. La CCAPEX sera systématiquement infor- mée par la commission de médiation du DALO, les organismes payeurs de l'aide au logement et par le FSL. Elle est tenue informée de la volonté du préfet de mettre en œuvre une décision d'expulsion. Article 29 (11 bis) : Aides au logement Le Gouvernement doit préparer un rap- port sur les aides au logement. ChapitreV: Faciliter les parcours de l’hébergement au logement Article 30 (12) : Services intégrés d'accueil et d'orientation Cet article consacre juridiquement les ser- vices intégrés de l’accueil et de l’orientation (SAIO) et précise leurs mis- sions afin d’en faire l’instance unique pour les missions d’urgence et d’insertion à l’échelle du département et renforcer la cohérence des interventions en faveur des personnes sans domicile. Article 31 (12 bis A) : Adaptation de l'article L. 313-3 Article 32 (12 bis) : Rapport sur l'hébergement Il est programmé un autre rapport sur la mise en œuvre d’un statut unique pour les établissements et services de la veille socia- le, de l’hébergement et de l’accompagnement. Article 33 (13) : Extension des compétences du comité régional de l'habitat Cet article étend la compétence des CRH aux questions d'hébergement. Ce nouveau comité prend la dénomination de comité régional de l’habitat et de l’hébergement. 18mars 2014 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R Article 34 (14) : Création du PDALHPD Cet article assure la fusion entre le plan départemental d’accueil, d’hébergement et d’insertion (PDAHI) avec le plan départe- mental pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD). Il crée ainsi un plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Article 35 (15) : Fonctionnement des FSL La loi modifie le fonctionnement des fonds de solidarité logement. Il vise à affirmer le rôle des FSL et à mieux coordonner leur rôle avec les objectifs définis par le PDALHPD et avec les CCAPEX. Article 36 (15 bis) : Rapport des FSL les FSL devront transmettre un rapport annuel au ministre du logement, ce qui permettra de mieux cerner les différences de fonctionnement et susciter des échanges de bonnes pratiques. Article 37 (16) : Mise en cohéren- ce de textes Article 38 (16 bis) : Aide sociale à l'enfance L'article traite de la compétence pour attri- buer des remises de gracieuse de créance d'hébergement pour les personnes perce- vant l'aide sociale à l'enfance. Article 39 (16 ter) : Élargisse- ment de la possibilité de confier la gestion de deniers publics par des organismes extérieurs au domaine de l’aide sociale à l’enfance Modification de l’article L. 1611-7 du code général des collectivités territoriales. Article 40 (17) : Développement de la participation des personnes accueillies ou accompagnées Un nouvel article L 115-2-1 du code de l’action sociale et des familles prévoit que “La définition, le suivi et l’évaluation du dispositif d’accueil, d’hébergement et d’accompagnement vers l’insertion et le logement des personnes sans domicile sont réalisés selon des modalités qui assurent une participation des personnes prises en charge par le dispositif ou l’ayant été.” Article 41 (18) : DALO Cet article permet de proposer des loge- ments sociaux en bail glissant à des ménages bénéficiant du DALO. Le ménage est alors sous-locataire d'un logement social, dont une association est locataire. Le texte donne pouvoir au préfet, dans le cadre de son obligation de relogement d’un demandeur reconnu prioritaire au titre du DALO, de proposer un logement social en bail glissant (modification de l'article L441-2-3 du CCH). L'article L. 442-8-3 prévoit la signature d'une convention entre le bailleur, le loca- taire et le sous-locataire. Article 42 (19) : Droit à l'hébergement Cet article vise à faciliter l’hébergement des personnes reconnues prioritaires pour un hébergement au titre du droit à l’hébergement opposable (DAHO). Article 43 (20) : Requalification d'une demande d'hébergement en demande de logement Cet article complète l'article L 441-23 du CCH à propos de la commission de média- tion. Il autorise la commission de média- tion, si elle estime que la demande d'hébergement ou de logement dans un logement de transition est inadaptée et qu'une offre de logement doit être faite, à désigner le demandeur comme prioritaire pour l'attribution d'un logement. La commission peut ainsi requalifier une demande d'hébergement en demande de logement. Cela évite au demandeur qui a saisi la commission pour un hébergement de faire une nouvelle demande en vue d'un logement. Article 44 (20 bis) : Participation d'un membre du SIAO à la com- mission de médiation Cet article permet la participation d'un représentant de la personne morale qui gère le service intégré de l’accueil et de l’orientation (SIAO) à la commission de médiation du DALO avec voix consultative. Il complète à cet effet l'article L. 441-2-3 du CCH, consacrant ainsi une demande du comité de suivi du DALO. Article 45 (20 ter) : Dispositif de veille sociale Ce dispositif unique de veille sociale est mis en place à la demande et sous l'autorité du représentant de l'Etat dans la région. L'article L 345-2-2 du code de l'action socia- le et des familles donne accès à ce disposi- tif à « Toute personne sans abri en situa- tion de détresse médicale, psychique et sociale ». Remplaçant « et » par « ou », l'article 45 élargit l'accès de ce service car il supprime le caractère cumulatif des condi- tions et institue des conditions alternatives: détresse, médicale, psychique ou sociale. Article 46 (21) : Règles de domi- ciliation Cet article vise à simplifier les règles de domiciliation. En application de la loi sur le DALO en 2007, il a été créé un « droit à la domicilia- tion » pour les personnes sans domicile stable de façon à ce qu’elles puissent accé- der à l’ensemble des prestations sociales, légales, réglementaires et conventionnelles auxquelles elles peuvent prétendre. L'article 46 vise à en simplifier les règles. ChapitreVI: Créer de nouvelles formes d’accès au logement par l’habitat participatif Article 47 (22) : Habitat participatif L'article 47 crée un nouveau titre dans le CCH consacré aux sociétés d'habitat partici- patif. Il commence par définir l'habitat partici- patif . Selon le nouvel article L 200-1 du CCH: « L’habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes phy- siques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs loge- ments et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un 18mars 2014 13 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R ChapitreI er : Améliorer les rapports entre proprié- taires et locataires dans le parc privé Art. 1 er : Modification de la loi de 1989 Article2 (1er bis A) : Remise de rapport Article 3 (1er bis B) : Détecteurs de fumée Article4 (1er bis A) : Cotitularité du bail Article 5 (2) : Encadrement des congés Article 6 (3): Création des observatoires de loyer Article 7 (3 bis) : Gestion des dépôts de garantie Article 8 (4) : Locations meublées Article 9 (4 bis A) : Locations HLM aux jeunes Article 10 (4 bis) : Meublés de tourisme Article 11 (4 ter) : Informations du bailleur de meu- blé Articles 12 (5) : Locations HLM Article 13 (5 bis) : Résidence universitaire Article 14 (6) : Dispositions transitoires Article 15 (6 bis) : Pouvoirs des agents assermentés Article 16 (6 ter) : Locations meublées temporaires Article 17 (6 quater) : Zones franches urbaines Article 18 (6 quinquies) : Produit des astreintes ver- sées par application des règles de changement d'usage Article 19 (6 sexies) : Changement d'usage pour location de courte durée: accord de la copropriété Article 20 (7) : Locations meublées: disposition de coordination Article 21 (7bis) : Assurance habitation Article 22 (7 ter) : Bilan du dispositif Censi-Bouvard ChapitreII: Mettre en place d’une garantie universel- le des loyers Article 23 (8) : Mise en place de la garantie univer- selle des loyers ChapitreIII: Renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l’immobilier Article 24 (9) : Réforme de la loi Hoguet ChapitreIV: Améliorer la prévention des expulsions Article 25 (10 A) : Allongement de la trêve hiverna- le et extension aux squatters Article 26 (10 B) : Sanctions pénales pour actions contraignant un occupant à quitter les lieux Article 27 (10) : Prévention des expulsions. Saisine de la CCAPEX Article 28 (11) : Renforcement du rôle des CCAPEX Article 29 (11 bis) : Aides au logement ChapitreV: Faciliter les parcours de l’hébergement au logement Article 30 (12) : Services intégrés d'accueil et d'orientation Article 31 (12 bis A) : Adaptation de l'article L. 313- 3. Article 32 (12 bis) : Rapport sur l'hébergement Article 33 (13) : Extension des compétences du comité régional de l'habitat Article 34 (14) : Création du PDALHPD Article 35 (15) : Fonctionnement des FSL Article 36 (15 bis) : Rapport des FSL Article 37 (16) : Mise en cohérence de textes Article 38 (16 bis) : Aide sociale à l'enfance Article 39 (16 ter) : Élargissement de la possibilité de confier la gestion de deniers publics par des orga- nismes extérieurs au domaine de l’aide sociale à l’enfance Article 40 (17) : Développement de la participation des personnes accueillies ou accompagnées Article 41 (18) : DALO Article 42 (19) : Droit à l'hébergement Article 43 (20) : Requalification d'une demande d'hébergement en demande de logement Article 44 (20 bis) : Participation d'un membre du SIAO à la commission de médiation Article 45 (20 ter) : Dispositif de veille sociale Article 46 (21) : Règles de domiciliation ChapitreVI: Créer de nouvelles formes d’accès au logement par l’habitat participatif Article 47 (22) : Habitat participatif Article 48 (22 bis AA) : Logements foyers Article 49 (22 bis A) : Comité de résidents dans les logements-foyers Article 50 (22 bis) : Sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé Article 51 (22 ter) : Occupation temporaire des locaux vacants 18mars 2014 14 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• T T A A B B L L E E D D E E S S A A R R T T I I C C L L E E S S TitreI er : Favoriser l'accès de tous à un logement digne et abordable 18mars 2014 15 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• T T A A B B L L E E D D E E S S A A R R T T I I C C L L E E S S ChapitreI: Repérer et prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés Article 52 (23) : Registre des copropriétés Article 53 (24) : Calendrier de mise en place de l'immatriculation des copropriétés Article 54 (25) : Information des acquéreurs de lots de copropriétés Article 55 (26) : Gouvernance de la copropriété Article 56 (26 bis A) : Création d'un régime spéci- fique pour les petites copropriétés Article 57 (26 bis B) : Associations syndicales de copropriétaires Article 58 (27) : Mise en place du fonds de travaux et du diagnostic technique global Article 59 (28) : Modification des règles de majorité Article 60 (28 bis A) : Association foncière urbaine et travaux en copropriété Article 61 (28 bis B) : Surélévation des copropriétés Article 62 (28 bis) : Eligibilité des baux ruraux aux aides de l'Anah ChapitreII: Redresser efficacement les copropriétés dégradées Article 63 (29) : Procédure du mandataire ad hoc Article 64 (30) : Procédure d'administration provi- soire Article 65 (31) : Requalification des copropriétés dégradées Article 66 (32) : Recours aux EPF pour les requalifi- cations de copropriétés dégradées Article 67 (33) : Utilisation de la taxe spéciale d'équipement des EPF d’État pour le financement des opérations de requalification des copropriétés dégra- dées Article 68 (34) : Adaptation des dispositifs de démembrement au fonctionnement des copropriétés Article 69 (35) : Refonte de la procédure du plan de sauvegarde Article 70 (36) : Mise en œuvre des opérations de restauration immobilière dans les copropriétés Article 71 (36 bis) : Procédure d'abandon manifeste Article 72 (37) : Réforme de la procédure de carence Article 73 (38) : Privilège immobilier spécial Article 74 (40) : Abrogation d'articles de la loi de 1965 ChapitreIII: Renforcer les outils de la lutte contre l’habitat indigne (à suivre) TitreII: Lutter contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. « En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l’amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux natio- nal et local, l’habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants. » L'article L 200-2 prévoit deux modes pos- sibles d'organisation: - La coopérative d'habitants, - La société d'attribution et d'autopromotion. En cas d'intervention de personnes morales, celles-ci ne doivent pas détenir plus de 30 % du capital social ou des droits de vote (art. L 200-3). En cas de constitution sous forme de socié- té civile, la loi prévoit de limiter la respon- sabilité des associés à hauteur de leur apport, contrairement à la règle habituelle de l'article 1857 du code civil (responsabili- té indéfinie en proportion de leur part dans le capital). Il est prévu des règles pour la constitution de la société. Par exemple, la société doit approuver en assemblée générale les conditions d'exécution de la construction, elle doit justifier avant tout commence- ment des travaux, d'une garantie de dispo- ser des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble (art. L 200-9). L'assemblée générale adopte une charte de fonctionnement (art. L 200-10). En cas de présence de locataire, ils doivent signer la charte, annexée à leur bail. Règles particulières aux coopératives d'habitants Les sociétés coopératives d’habitants sont des sociétés à capital variable (art. L 201-1). Leur objet est précisé à l'article L 201-2. Le prix maximal des cessions de parts sociales est limité (art. L 201-5). Il ne doit pas dépasser le « montant nominal de ces parts sociales, augmenté d’une majoration qui, dans la limite d’un plafond prévu par les statuts, tient compte de l’indice de réfé- rence des loyers. » Lorsqu'un associé désire céder ses parts ou se retirer de la société, il doit requérir l'autorisation de l'assemblée. S'il présente un successeur, celui-ci ne peut être refusé que pour un motif sérieux et légitime. En cas de retrait, la loi fixe également un montant maximum du prix de retrait: « montant nominal de ces parts sociales, augmenté d’une majoration dont le pla- fond est prévu dans les statuts. Ce plafond ne peut pas excéder l’évolution de l’indice de référence des loyers ». Ce montant ne peut pas non plus excéder le prix maximal de cession des parts sociales (art. L 201-5 II). Il est prévu un contrat coopératif entre la société coopérative d'habitants et chaque associé coopérateur (art. L 201-8). Il désigne notamment le logement dont l'associé a la jouissance et indique le mon- tant de la redevance qui comporte deux fractions: « a) La valeur de la partie de la redevance correspondant à la jouissance du loge- ment, appelée fraction locative; b) La valeur de la partie de la redevance correspondant à l’acquisition de parts sociales, appelée fraction acquisitive. » En principe les services sont réservés aux associés, mais il est possible au statut de prévoir d'admettre des tiers au bénéfice de ces services. Cette faculté doit être prévue par les statuts, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État. Les associés doivent établir dans les lieux leur résidence principale sauf dérogations fixées par décret en Conseil d’État. Règles particulières aux sociétés d'attribution et d'autopromotion Les sociétés d’attribution et d’autopromotion sont des sociétés à capi- tal variable (art. L 202-1). Elles peuvent soit acquérir un terrain pour y construire, soit acquérir ou construire des immeubles en vue de leur division par frac- tion pour être attribuées en propriété ou en jouissance aux associés, à titre de rési- dence principale. En cas d'attribution en propriété, il est alors fait référence à la loi de 1965 sur la copropriété. En cas d'attribution en jouissance, le règle- ment de jouissance délimite les diverses parties de l'immeuble en distinguant les parties communes et les parties privatives. La participation aux charges est prévue par l'article L 202-7 suivant des règles ana- logues à celles de la copropriété puisqu'il distingue les charges relatives aux services collectifs et les éléments d’équipement communs, réparties en fonction de l'utilité et les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et des espaces communs, répar- ties en fonction des valeurs des lots. L'assemblée doit établir une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble L'article L 202-9 prévoit des règles de ces- sion et de retrait analogues à celle des coopératives. Article 48 (22 bis AA) : Loge- ments foyers Cet article complète l'article L 633-2 du CCH relatif aux contrats qui doivent être proposés à la signature des personnes logées dans un logement foyer. Le nouveau texte indique que certaines clauses sont réputées non écrites. Il s'agit de celles qui limitent la jouissance à titre privé du local privatif constituant un domicile. L'article précise les conditions dans les- quelles le gestionnaire peut entrer dans le local privatif du résident. L'accès suppose une demande préalable et dans les condi- tions prévues par le règlement, sauf en cas d'urgence motivée par des impératifs de sécurité ou pour la mise en œuvre de l'accompagnement personnalisé défini par l'article L. 311 4 du code de l'action sociale et des familles. Article 49 (22 bis A) : Comité de résidents dans les logements- foyers Modifiant l'article L 633-4 du CCH, l'article 49 généralise la création des comités de résidents dans les logements-foyers. Article 50 (22 bis) : Sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé Cet article comporte toute une série d'ajustements la loi du 6 janvier 1986 sur les sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé (multiproprié- té). - Pour l'assemblée générale, l'article 13 est modifié pour permettre au conseil de sur- veillance de demander sa convocation. Le conseil de surveillance est désormais associé à la rédaction de l'ordre du jour de l'assemblée, il peut demander l'inscription de questions à son ordre du jour. La lettre de convocation à l'assemblée est complé- tée par une reproduction du dernier alinéa de l'article 13 de la loi de 1986. Il est inséré un délai de 7 jours pour l'envoi 18mars 2014 16 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R des documents qui sont demandés par l'associé. Si la société est membre d'un syndicat de copropriétaires, l'article 17 de la loi de 1986 prévoit la représentation des associés par toute personne désignée par l'assemblée générale. La loi nouvelle fait de cette disposition une règle impérative et impose une désignation annuelle. Elle ajoute que le représentant rend compte aux associés des décisions prises par le syn- dicat de copropriété lors de la première assemblée générale tenue après l’assemblée du syndicat. La loi complète l'article 18 relatif au conseil de surveillance. Elle impose une durée maximale du mandat de trois ans. Le conseil de surveillance doit rendre compte de sa mission une fois par an. La loi nouvelle modifie les cas dans les- quels l'associé peut se retirer de la société. Le principe est que le retrait nécessite l'accord unanime des associés. Mais, dans la rédaction actuelle du texte, l'associé peut se retirer, sur autorisation judiciaire : - notamment lorsque les parts ou actions que l'associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans, - lorsque celui-ci ne peut plus jouir de son bien du fait de la fermeture ou de l'inaccessibilité de la station ou de l'ensemble immobilier concerné. Le cas du retrait par suite de succession devient autorisé de droit. Il est ajouté un nouveau cas de retrait sur autorisation judiciaire: - l’associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération infé- rieure au SMIC La loi interdit (art. 33) le terme de « pro- priétaire » dans les publicités relatives à la multipropriété. La loi nouvelle proscrit désormais également celui de « proprié- té ». La loi nouvelle prévoit une peine d'amende de 15000 € pour réprimer le fait, pour tout annonceur, de diffuser ou de faire diffuser pour son compte une publicité non conforme à cette règle. Article 51 (22 ter) : Occupation temporaire des locaux vacants Ce régime particulier autorisant l'occupation temporaire de locaux vacants a été créé par l'article 101 de la loi Molle du 25mars 2009. Il devait prendre fin au 31 décembre 2013. Mais cette date a été reportée à fin 2018 par la loi du 29 décembre 2013. L'article imposait l'agrément des opéra- tions conduites à ce titre. Désormais, la loi prévoit l'agrément des organismes (publics ou privés) qui s'engagent dans ces opéra- tions. Cela évitera donc d'agréer chaque opération. La durée de la convention était renvoyée à un décret. La loi nouvelle prévoit une durée maximale de 3 ans, pouvant être prorogée par périodes d'un an « dès lors que le propriétaire justifie que le change- ment de destination des locaux qui devait faire suite à l’occupation du bâtiment par des résidents temporaires ne peut survenir à l’échéance du délai initialement prévu ». 18mars 2014 17 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R TitreII: Lutter contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées ChapitreI: Repérer et prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés Article 52 (23) : Registre des copropriétés La loi institue un registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires. (art. L 711-1 nouveau du CCH). Son objet est de « faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à pré- venir la survenance des dysfonctionne- ments ». Il vise uniquement les immeubles à desti- nation partielle ou totale d’habitation. Les copropriétés constituées uniquement de lots professionnels, de commerce ou de bureaux ne sont donc pas concernés par ce dispositif. Mentions à faire figurer dans le registre des copropriétés (art. L 711-2) Elles sont précisées à l’article L 711-2 du CCH. Voir tableau. Qui est chargé de l'immatriculation? La loi distingue deux cas: - Lorsque l'immeuble est mis en coproprié- té, il revient au notaire chargé de publier au fichier immobilier le règlement et l'état descriptif de division, de faire la déclara- tion d'immatriculation. - Dans les autres, cas l'obligation incombe au syndic. La transmission des données se fait par voie dématérialisée. En cas de vente d'un lot de copropriété, l'acte authentique de vente doit mention- ner le numéro d'immatriculation de la copropriété (art. L 711-5 nouveau). Si le syndic n'a pas immatriculé la copro- priété, tout copropriétaire peut le mettre en demeure de le faire (art L 711-6). Le teneur du registre peut mettre en demeure le syndic de procéder à l'immatriculation. Il peut, après un délai d'un mois, lui infliger une astreinte, dans la limite de 20 € par lot et par semaine. Cette art. L 711-2 Contenu II 1° Le nom, l’adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ; 2° L'existence d'une procédure des articles 29-1 A ou 29-1 de la loi de 1965 (désignation de mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire) ou à l’article L. 615-6 du CCH (mesures de sauvegarde) 3° Si le syndicat fait l’objet d’un arrêté ou d’une injonction pris en application des articles L. 1331-24, (intervention du préfet en cas de danger des locaux) L. 1331-26, L. 133126- 1, L. 1334-2 ou L. 1334-16 du code de la santé publique ou L. 511-2, L. 511-3, L. 129-2, (arrêté du maire en cas de fonctionnement défectueux des équipements communs) L. 129-3 ou L. 129-4-1 du CCH III 1° À l’issue de chaque exercice comptable, les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, issues notamment du budget prévisionnel, des comptes du syndicat et de leurs annexes 2° Les données essentielles relatives au bâti issues, le cas échéant, du carnet d’entretien et du diagnostic technique global réalisé en application de l’article L. 731-1, dès lors que celles-ci ne sont pas déjà fournies par les services fiscaux au teneur du registre, qui est autorisé à les utiliser pour la mise en œuvre des objectifs mentionnés à l’article L. 711-1. Mentions à faire figurer dans le registre des copropriétés (art. L 711-2) astreinte ne peut pas être récupérée sur les copropriétaires (sauf en cas de syndic bénévole). L'octroi de subventions publiques aux syn- dicats de copropriétaires est désormais subordonné à leur immatriculation. Article 53 (24) : Calendrier de mise en place de l'immatriculation des copropriétés La mise en place du registre est progressi- ve, elle dépend du nombre de lots du syn- dicat. Les plus grands syndicats sont les premiers à être soumis à l'obligation d'immatriculation. Article 54 (25) : Information des acquéreurs de lots de copropriétés Cet article comporte plusieurs dispositions dont l'objectif est de mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété. Fiche synthétique de la copropriété L'article crée un article 8-2 dans la loi de 1965, imposant au syndic d'établir une fiche synthétique de la copropriété. Elle regroupe « les données financières et tech- niques essentielles relatives à la coproprié- té et à son bâti ». Son contenu sera fixé par décret. Comme pour l'immatriculation, cette obli- gation entre en vigueur de manière diffé- rée suivant la taille du syndicat (les dates sont identiques à celles mentionnée dans le tableau ci-dessus). Le syndic doit ensuite la mettre à jour chaque année. Le législateur attache une importance toute particulière à la réalisation de cette tâche puisqu'il prévoit deux types de sanctions. - D'une part, le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révoca- tion du syndic. - D'autre part, le contrat de syndic doit prévoir une pénalité si le syndic ne com- munique pas la fiche à un copropriétaire dans un délai de 15 jours à compter de sa demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice. Ces dispositions ne s'appliquent pas aux « syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation ». Modification de la loi Carrez On sait que la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) impose la mention de la surface en cas de vente d'un lot de copropriété (art. 46 de la loi de 1965). Le texte actuel concerne la « superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ». Cette notion est précisée par l'article 4-1 du décret du 17mars 1967. Or la loi nouvelle complète l'article 46 pour y ajouter la surface habitable. Il est renvoyé à un décret pour en préciser la définition. L'action en diminution de prix reste fon- dée sur l'écart de surface qui se réfère à la superficie privative. Il résulte de cette modification que la promesse de vente ou l'acte de vente devra désormais mention- ner deux types de surface: la surface Car- rez et la surface habitable. Mais l'action en diminution de prix reste intentée en se référant à la surface Carrez. Cet article (54-II) entre en vigueur pour les promesses de vente ou d’achat et aux actes authentiques de vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt trois mois après la pro- mulgation de la loi nouvelle. Annonces de vente La loi institue dans le CCH un article L 721- 1, qui prévoit une liste de mentions à faire obligatoirement figurer dans une annonce relative à la vente d'un lot de copropriété. Cet article ne distingue pas suivant l'usage du lot. Il est donc applicable aux lots d'habitation ou affectés à un autre usage. (Voir tableau). Informations à annexer à la promesse de vente L'article L 721-2 prévoit, pour la vente d'un lot à usage d'habitation, d'annexer à la promesse de vente (ou, à défaut de pro- messe, à l'acte authentique), une série d'informations abondantes. Voir le tableau page suivante. Sanctions : la loi prévoit une sanction lorsque certains des documents (mention- nés au 1,2 et 4) ne sont pas annexés à l'acte, le délai de réflexion ou de rétraction ne court pas tout de suite. Il court à comp- ter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur (art. L 721-3 nouveau). Article 55 (26) : Gouvernance de la copropriété Cet article important vise le syndic. Voici les principales modifications. A l'article 17 de la loi de 1965, la loi nou- velle incite au changement de syndic qui serait désigné par le règlement. En effet, elle prévoit désormais que ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les coproprié- taires. Un nouvel article 17-2 impose au syndic non professionnel (bénévole ou coopéra- tif) d'être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer. L'article 18 de la loi de 1965 qui fixe la liste des tâches du syndic est entièrement réor- ganisé. Il organise ces missions en trois groupes : - missions générales, - missions relatives à la gestion comptable et financière du syndicat, - missions annexes. S'agissant du compte bancaire séparé , la loi renforce l'obligation d'ouvrir un comp- te bancaire séparé. Le choix de la banque est laissé au syndic sauf si, à la majorité de 18mars 2014 18 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R Calendrier d’immatriculation des copropriétés 1. Immeubles existants Nombre de lots du syndicat Date d'immatriculation Plus de 200 lots Avant le 31 décembre 2016 Plus de 50 lots Avant le 31 décembre 2017 Autres syndicats Avant le 31 décembre 2018 2. Immeubles neufs Après le 31 décembre 2016: Dès publication du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division au fichier immobilier et au livre foncier, quel que soit le nombre de lots Mentions obligatoires 1 - Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété 2 - Le nombre de lots 3 - Le montant moyen annuel de la quote- part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l’article 14-1 de la loi de 1965 4 - si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures menées sur le fonde- ment des articles 29-1 A et 29-1 de la loi de 1965 et de l’article L. 615-6 du CCH Annonces de vente d'un lot de copropriété l'article 25, la banque décide de choisir un autre établissement. La loi précise que les intérêts sont acquis au syndicat. Il est possible de dispenser le syndic profes- sionnel d'ouvrir un compte bancaire sépa- ré si le syndicat comporte au plus 15 lots (à usage de logements, de bureaux ou de commerces). Dans ce cas, le compte unique doit comporter un sous-compte individuali- sant comptablement les versements et pré- lèvements afférents au syndicat. La loi ajoute que le syndic ne peut pas pro- poser une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée rela- tive à la dispense de compte bancaire séparé. Dans les autres innovations, il faut signaler que: - le carnet d'entretien est mis à disposition des copropriétaires (et pas seulement éta- bli et mis à jour par le syndic), - le syndic doit réaliser les démarches d'immatriculation du syndicat, - l'établissement du budget se fait en concertation avec le conseil syndical, - le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndic de copropriétaires (à l'exception du syndic provisoire), - le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois. Rémunération du syndic La loi nouvelle prévoit que la rémunéra- tion des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être per- çue à l’occasion de prestations particu- lières, définies par décret en Conseil d’État. La rémunération facturée en cas de tra- vaux est obligatoirement faite en pourcen- tage du montant des travaux et selon un taux dégressif en fonction de l'importance des travaux. Un article 18-1 AA autorise le syndicat, s'il est uniquement composé de personnes morales, pour des lots à usage autres que d'habitation, à convenir avec le syndic des règles de rémunération et de modalités de fonctionnement du compte bancaire déro- geant à l'article 18. Contrat de syndic Pour le contrat de syndic, la loi impose le recours à un contrat type défini par décret en Conseil d’État. Vente d'un lot. La loi nouvelle modifie l'article 20 de la loi de 1965. Il vise à éviter que des coproprié- taires qui ne sont pas à jour de leurs charges, ne se portent acquéreur d'un autre lot. Selon les indications du rapport au Sénat, le nouveau dispositif, inséré à l'article 20 II de la loi est le suivant « préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des dirigeants sociaux et des associés de la société se por- tant acquéreur; - le syndic délivre alors au notaire un certi- ficat ayant moins d'un mois attestant que: les personnes concernées, leurs conjoints ou leurs partenaires liés avec eux par un PACS ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné; ou, si l'une des personnes est copropriétai- re, que cette personne n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de 45 jours. - dans le cas où l'acquéreur n'est pas à jour de ses charges, le notaire notifie aux par- ties l'impossibilité de conclure la vente; - dans le cas où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authen- tique de vente, l'acquéreur ou les manda- taires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou leurs partenaires liés avec eux par un PACS dis- posent d'un délai de 30 jours à compter de la notification pour s'acquitter de leur det- te. Si aucun certificat attestant du règle- ment des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur. » Le même article modifie l'article 21. Il pré- voit notamment une mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic, avant le choix d'un nouveau syndic, sauf si le mar- ché local ne le permet pas. Article 56 (26 bis A) : Création d'un régime spécifique pour les petites copropriétés La loi nouvelle prévoit des dispositions par- ticulières, pour faciliter la gestion des petites copropriétés (art. 17-1-1 de la loi de 1965). L'objectif est de faciliter l’accès au régime de syndicat coopératif par la sup- pression de l’obligation de constituer un 18mars 2014 19 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R Type d’informations Précisions (art. L 721-2 du CCH) 1. Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi de 1965; b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de divi- sion ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés; c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose 2. Documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur a) Le montant des charges courantes du budget prévision- nel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comp- tables précédant la vente; b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur; c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs; d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de tra- vaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. 3. carnet d’entretien de l’immeuble 4. Attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l’article 46 de la loi 5. notice d’information relative aux droits et obligations des coproprié- taires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété (À préciser par arrêté) 6. Diagnostic technique global (article L. 731-1) et plan pluriannuel de travaux (article L. 731-2) - Règlement de copropriété, - Carnet d’entretien - Etat descriptif de division Ces documents peuvent aussi être remis à l'acquéreur, auquel cas celui-ci reconnaît que le notaire ou le vendeur les lui a remis. Mentions obligatoires à annexer à l'acte de vente d'un lot de copropriété, à usage d'habitation conseil syndical. Cette faculté s'adresse aux syndicats répon- dant aux conditions cumulatives suivantes: - le nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce est inférieur à 10, - le budget moyen sur trois ans est infé- rieur à 15000 € . Dans ce cas, le syndicat peut: - adopter la forme coopérative à la majori- té de l'article 25 (et le cas échéant de l'article 25-1). - décider à la même majorité de ne pas constituer de conseil syndical et désigner le syndic parmi ses membres. Article 57 (26 bis B) : Associa- tions syndicales de copropriétaires Cet article vise à résoudre la difficulté que peuvent rencontrer les associations syndi- cales, qui doivent recueillir un quorum de la moitié plus une des voix (art. 19 du décret du 3 mai 2006 d'application de l'ordonnance du 1er juillet 2004). Ainsi que l'indique le rapport au Sénat l'article 57 autorise les copropriétaires, dans chaque copropriété, à charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété dûment mandaté de les représenter auprès de l’assemblée des propriétaires de l’association. Article 58 (27) : Mise en place du fonds de travaux et du diagnostic technique global Article consistant ! Il contient certaines des innovations majeures de la loi, notamment celle relative au fonds travaux et celle insti- tuant le diagnostic technique global. Obligation d'assurance : la loi nouvelle introduit une obligation d'assurance pour les copropriétés et pour le syndicat. L'article 9-1 nouveau de la loi de 1965 pré- voit que « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsa- bilité civile dont il doit répondre en sa qua- lité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syn- dicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabili- té civile dont il doit répondre. » Constitution du fonds travaux : L'institution de ce fonds est la mise en œuvre d'une préconisation du rapport de Dominique Braye. A qui s'applique cette obligation? Il s'agit des immeubles répondant à la double condition suivante. Ils sont - à destination partielle ou totale d'habitation en copropriété. - de plus de 5 ans (délai courant à compter de la réception des travaux). Quel est son montant? Alimenté par une cotation annuelle obli- gatoire, décidée par l'assemblée à la majo- rité des articles 25 et 25-1, son montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévi- sionnel. Dérogations . La loi prévoit des cas dans lesquels les syndicats sont dispensés de l'obligation : - si l'immeuble a moins de 10 lots et que le syndicat décide, à l'unanimité de ne pas constituer de fonds, - si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 prochaines années, - si le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel, l'assemblée peut décider de suspendre les cotisations au fonds travaux. Quel est son statut? La loi prévoit explicitement que « Les sommes versées au titre du fonds de tra- vaux sont attachées aux lots et définitive- ment acquises au syndicat des coproprié- taires ». La loi en tire la conséquence logique « Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. » Le copropriétaire qui abonde le fonds travaux perd dont la propriété des fonds qui sont versés. Mais en cas de vente, le vendeur peut évidem- ment tenir compte des sommes versées dans le calcul du prix de vente. Où sont versées les sommes? La loi complète l'article 18 de la loi de 1965 pour imposer au syndic l'ouverture d'un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat. Il s'agit donc d'un compte dis- tinct du compte ordinaire du syndicat. Tou- tefois, les deux comptes sont ouverts dans la même banque. L'article modifie la rédaction de l'article 19- 2 qui donne la liste de créances garanties par le privilège immobilier du syndicat. Alors que seul le premier point figurait dans le texte actuel, la loi est plus large. Les créances garanties sont: - l’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, - les cotisations au fonds de travaux men- tionné à l’article 14-2, - les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en appli- cation du c du II de l’article 24, - les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que - le remboursement des dépens. La procédure de déchéance du terme applicable aux provisions impayées (art. 19- 2) devient applicable aux cotisations du fonds travaux. Vélos : le syndic doit inscrire à l'ordre du jour la question de l'installation d'équipement permettant le stationne- ment sécurisé des vélos (modification de l'article 24-5 de la loi de 1965). Le diagnostic technique global. La mise en place de ce diagnostic est un des éléments, avec le fonds travaux, qui vise à favoriser le bon entretien des immeubles. Les textes sont insérés aux articles L 731-1 à 5 du CCH. L'obligation vise tout immeuble à usage total ou partiel d'habitation en coproprié- té. La décision de réaliser le diagnostic est prise à la majorité de l'article 24. L'article L 731-1 en définit le contenu. Le contenu du rapport est présenté à la première assemblée qui suit sa réalisation. Le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de tra- vaux ou des décisions sur la mise en œuvre du plan précédemment adopté. Toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans suppose la réalisation 18mars 2014 20 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R art. L 731-1 Contenu 1 Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble 2 Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obliga- tions légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation 3 Une analyse des améliorations pos- sibles de la gestion technique et patri- moniale de l’immeuble 4 Un diagnostic de performance énergé- tique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du pré- sent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 1344-1 satisfait cet- te obligation. Il fait apparaître une évaluation som- maire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. Contenu du diagnostic technique global d'un diagnostic technique global. Les articles sur le diagnostic technique glo- bal entrent en vigueur le 1 er janvier 2017. Complétant les dispositions sur l'obligation d'assurance, la loi modifie l'article L 215-2 du code des assurances pour étendre le dispositif du bureau central de tarification à l’assurance des copropriétés: lorsqu'un copropriétaire ne parvient pas à obtenir un contrat d'assurance il peut s'adresser au BCT qui fixe le montant de la prime auquel la compagnie d'assurance est tenue d'assurer le demandeur. L'article 58 comporte aussi des mesures sur les résidences de tourisme. L'article 58 V interdit de vendre séparément les locaux à usage collectif pour en faire un lot distinct. Pour les résidences existantes et faisant l'objet d'un lot distinct, en cas de défaut d'entretien, l'assemblée générale peut sai- sir le TGI d'une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou d'abandon. Article 59 (28) : Modification des règles de majorité Cet article assouplit les exigences pour cer- taines prises de décision. Voici celles men- tionnées dans le rapport au Sénat. Le même article 59 apporte diverses préci- sions. - Il indique à l'article 9 de la loi de 1965 que « pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux. - A l'article 10-1, l'article 59 prévoit de fixer par décret un plafond aux honoraires fac- turés par le syndic au titre de l'établissement de l'état daté. - A l'article 18-1 relatif à la mise à disposi- tion des copropriétaires des justificatifs de charges, qui mentionnait les factures, contrats, quantité consommée et prix, il est ajouté « le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs ». - L'article 26-6 qui vise l'emprunt souscrit au nom du syndicat, pour financer notam- ment les travaux sur les parties communes, est compété pour permettre à l'assemblée d'autoriser le syndic « à déléguer à l’établissement prêteur la faculté de préle- ver les sommes dues au titre du rembour- sement de l’emprunt collectif et du paie- ment des accessoires directement sur les comptes bancaires des copropriétaires y participant, ainsi qu’à mettre en œuvre les voies de recouvrement en cas d’impayé ». L'article 26-7 prévoit un cautionne- ment obligatoire du syndicat par un établissement bancaire ou d'assurance. La loi nouvelle y appor- te une dérogation lorsque le prêt souscrit par le syndicat a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés. Les décisions attribu- tives de subventions sont alors obli- gatoirement communiquées à l’organisme prêteur par le syndic. - L'article 28 qui régit la scission des copropriétés est complété pour pré- ciser les règles de répartition des créances et des dettes du syndicat initial. De plus, il autorise expressément la procédure de scission « pour la divi- sion en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homo- gènes affectées à des usages diffé- rents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome. » Il faut toutefois requérir l'avis du maire et l'accord du préfet. - Enfin, l'article 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndi- cales de propriétaires est complété. Cet article prévoit une obligation de mise en conformité des statuts des associations antérieures à la publication de l'ordonnance de 2004, dans un délai de 2 ans après parution du décret. L'article nouveau prévoit que « par déro- gation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l’article 5 [agir en justice, acquérir, vendre…] de la présente ordonnance dès la publication de la loi ALUR, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée. » Article 60 (28 bis A) : Association foncière urbaine et travaux en copropriété Issu d'un amendement au Sénat, cet article crée un article 24-7 dans la loi de 1965 selon lequel lorsque le syndicat des copro- priétaires et chacun des copropriétaires ont créé une agence foncière urbaine de res- tauration immobilière (AFU) ou ont adhéré à une AFU, celle-ci assure tous les travaux, sans compétence concurrente du syndicat sur les parties communes. Article 61 (28 bis B) : Suréléva- tion des copropriétés L'objectif de cet article est de faciliter la surélévation des immeubles en coproprié- té. L'assouplissement se manifeste à plu- sieurs stades: - L'article 35 exige l'unanimité pour déci- der la création de nouveaux lots par sur- élévation. L'exigence d’unanimité est rem- placée par un vote à la double majorité. - Le même article impose, pour décider la cession du droit de surélever l'immeuble, l'accord du copropriétaire du dernier éta- ge. Cette exigence est supprimée. - Toutefois, il est accordé au copropriétaire du dernier étage un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des lots nouvellement créés. 18mars 2014 21 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R Source: étude d'impact du projet de loi, p. 184 cité dans rapport au Sénat 1 e lecture Tableau des changements de majorité Article 62 (28 bis) : Eligibilité des baux ruraux aux aides de l'Anah Cet article étend aux baux ruraux l'éligibilité des aides de l'Anah. Jusqu'à présent, l'aide aux bailleurs pour rénover des logements dépendant de baux ruraux était exclue car l'article L 321-5 du CCH renvoie aux baux régis par la loi de 1989. L'article L 321-5 est donc modifié pour per- mettre à l'Anah d'accorder des aides au bailleur. ChapitreII: Redresser efficacement les copropriétés dégradées Article 63 (29) : Procédure du mandataire ad hoc L'article prévoit diverses modifications pour rendre plus efficace cette procédure qui a été créée par la loi du 25mars 2009 et, prévue aux articles 29-1-A et suivants de la loi de 1965. Le texte actuel prévoit que le syndic saisit le président du TGI de sa demande de dési- gnation du mandataire ad hoc. Le nou- veau texte prévoit désormais simplement la saisine du juge. Au titre des conditions de fond, le recours à cette procédure suppose que les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles. La loi nouvelle réduit ce seuil à 15 %, mais pour les copropriétés de plus de 200 lots. En cas d'inaction du syndic, le texte actuel permet aux copropriétaires ou aux créan- ciers impayés d'agir. Cette faculté d'action subsidiaire est élargie aux autorités locales. La liste des personnes pouvant agir est désormais la suivante: - 1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syn- dicat; -2° Un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, res- tent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un comman- dement de payer resté infructueux; - 3° Le représentant de l’État dans le département ou le procureur de la Répu- blique près le TGI; - 4° Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble; - 5° Le président de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. » À l'article 29-1 B, la décision du président du TGI est, par voie de conséquence, rem- placée par celle du juge. La décision fixe la mission du mandataire, le nouveau texte ajoute la rémunération. Il est prévu un décret pour fixer modalités d’intervention des mandataires ad hoc. Le juge doit spécialement motiver sa déci- sion de répartition des frais entre le syndi- cat des copropriétaires et les autres parties à la procédure, ou le partage des frais entre eux. La loi nouvelle impose au syndic un délai de 15 jours pour communiquer au manda- taire les documents à compter de la notifi- cation de l’ordonnance du juge au syndic. Le mandataire ad hoc peut saisir le juge des difficultés dans l’exercice de sa mission. Pour l’accomplissement de sa mission, le mandataire ad hoc peut obtenir de l’autorité publique compétente les pièces relatives aux procédures de police enga- gées à l’encontre du syndicat. Il est aussi précisé que le PV de l'AG qui statue sur les résolutions mettant en œuvre le rapport du mandataire est com- muniqué aux auteurs de la saisine, au juge et au mandataire ad hoc. En l’absence de notification dans le délai de six mois , le mandataire ad hoc ou les parties à l’origine de la procédure peuvent saisir le juge aux fins: -1° D’obtenir une ordonnance enjoignant au syndic de convoquer sans délai l’assemblée générale; - 2° De désignation d’un administrateur provisoire, si les auteurs de la saisine sont habilités à le faire par l’article 29-1. » ; Le texte modifie aussi l'article 29-1-C relatif aux personnes qui peuvent être désignées comme mandataire ad hoc. Il autorise le juge, par dérogation au principe de l'appel à un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires, à dési- gner une personne « justifiant d’une expé- rience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire ». Un décret est prévu. L'article fixe aussi des incompatibilités et interdit au mandataire d'être ensuite désigné comme syndic. Article 64 (30) : Procédure d'administration provisoire Cet article réforme la procédure d'administration provisoire. Le rapport au Sénat indique que cette procédure est de plus en plus utilisée. Il y avait 381 saisines du tribunal en 2002; et 701 demandes en 2010. Mais il a été constaté que l'administrateur est confronté à la nécessi- té de gérer en même temps le redresse- ment financier, le lancement de travaux, voire une restructuration juridique de la copropriété. Le nouveau texte prévoit donc un mécanis- me structuré de traitement du surendette- ment et l'adossement de l'administrateur provisoire à un opérateur qui pourra être un bailleur social. Voici quelques-unes des modifications apportées aux articles 29-1 et suivants de la loi de 1965. L'article 29-1 nouveau renvoie à un décret pour fixer les modalités de rémunération de l'administrateur provisoire. Comme pour le mandataire ad hoc, il autorise désormais le recours à une per- sonnalité qualifiée. Le texte fixe les incom- patibilités. L'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire emporte sus- pension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois. Mais le juge peut, sur demande de l'administrateur provisoire, proroger cette suspension jusqu'à 30 mois. L'administrateur provisoire établit un plan d'apurement des dettes, d'une période maximale de 5 ans. Si le fonctionnement normal du syndicat ne peut être rétabli autrement, le juge prononce la constitution de syndicats secondaires ou la division du syndicat. Le juge peut, sur saisine motivée de l'administrateur provisoire, modifier le règlement de copropriété afin de tenir compte de travaux concourant au redres- sement de la copropriété (art. 29-9). L'administrateur provisoire peut aussi pro- poser au préfet d'initier un plan de sauve- garde. Le juge peut aussi, « si la situation financiè- re de la copropriété ne permet pas de réa- liser les travaux nécessaires à la conserva- tion et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préserva- tion de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier, […] placer l’immeuble sous administration provisoire renforcée ». Il peut être fait appel à un opérateur (art. 29-11) pour la mise en place du redresse- ment. 18mars 2014 22 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R Article 65 (31) : Requalification des copropriétés dégradées Cet article crée les articles L 741-1 et 2 du CCH pour instituer une procédure de requalification des copropriétés dégradées. Elles sont mises en place par l'État, les col- lectivités territoriales ou leurs groupements pour lutter contre l'indignité et la dégra- dation des immeubles en copropriété. Les opérations sont menées sur un péri- mètre défini par l'Etat, les collectivités ou leurs groupements. Elles donnent lieu à conventions entre per- sonnes publiques. Les actions possibles sont les suivantes : - 1° Un dispositif d’intervention immobiliè- re et foncière, incluant des actions d’acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété; - 2° Un plan de relogement et d’accompagnement social des occupants; - 3° La mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne; - 4° La mise en œuvre des actions prévues à l’article L. 3031; - 5° Le cas échéant, la mise en œuvre d’un plan de sauvegarde prévu à l’article L. 615- 1 du CCH ainsi que de la procédure d’administration provisoire renforcée pré- vue à l’article 29-11 de la loi de 1965 ; - 6° La mise en œuvre d’actions ou d’opérations d’aménagement, au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, intégrant les objectifs de l’opération; L’État peut déclarer d’intérêt national, au sens de l’article L. 121-2 du code de l’urbanisme, une opération de requalifica- tion de copropriétés dégradées, dans les cas les plus lourds (enjeux majeurs, com- plexité de traitement…). Selon l'étude d'impact du projet de loi, le nombre de copropriétés potentiellement concernées serait le suivant. Article 66 (32) : Recours aux EPF pour les requalifications de copro- priétés dégradées L'article L 321-1-1 nouveau du code de l'urbanisme permet à l'Etat de confier à un établissement public foncier la conduite d'une opération de requalification d'une copropriété dégradée d'intérêt national. L'Etablissement public foncier d'Ile-de- France peut solliciter le concours de l'AFTRP (Agence foncière et technique de la région parisienne). Article 67 (33) : Utilisation de la taxe spéciale d'équipement des EPF d’État pour le financement des opérations de requalification des copropriétés dégradées Ce texte autorise les EPF d’État à utiliser le produit de leur taxe spéciale d'équipement (modification de l'article 1607 ter du CGI) pour financer les opérations de requalifica- tion de copropriétés dégradées. Le nouveau texte élargit l'objet des inter- ventions des EPF, des opérations foncières aux opérations immobilières et au finance- ment des interventions dans le cadre des opérations de requalification des copro- priétés dégradées. Article 68 (34) : Adaptation des dispositifs de démembrement au fonctionnement des copropriétés Cet article modifie les dispositifs de bail à réhabilitation et de bail dans le cadre d'une convention d'usufruit afin de s'adapter au fonctionnement des copro- priétés dégradées. Il comporte deux parties. 1. Le bail à réhabilitation L'article L 252-1 du CCH, relatif au bail à réhabilitation, est modifié pour préciser qu'il s'applique aux immeubles soumis ou non à la loi de 1965 sur la copropriété. Mais un nouvel article (L 252-1-1) fixe le cadre du bail à réhabilitation dans une copropriété. Il précise par exemple que: - le mandataire commun pour voter est le preneur, - le preneur du bail supporte les provisions de financement des dépenses courantes et de travaux, - le preneur doit, pour voter sur les travaux qui ne lui incombent pas, disposer d'un mandat exprès du bailleur, - le bail précise la répartition des charges en fin de bail. L'article L 522-4 est modifié pour fixer les règles applicables en fin de bail. Plusieurs étapes sont programmées: - Un an avant l’expiration du bail à réhabi- litation, le preneur rappelle au bailleur et au locataire les dispositions des II et III de l'article L 522-4. - Six mois avant l’expiration du bail à réha- bilitation, le bailleur peut, s’il est occupant, par lettre recommandée avec demande d’AR, informer le preneur de son intention de prolonger le bail à réhabilitation. Dans le même délai, le bailleur qui n’est pas occupant peut proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme du bail à réhabilitation. - Trois mois avant l’extinction du bail à réhabilitation, le preneur propose au loca- taire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le bailleur et qui remplit les condi- tions de ressources fixées par décret la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. - Au terme du bail à réhabilitation, le pre- neur est tenu de restituer au bailleur l’immeuble libre de location et d’occupation. 2. La convention d'usufruit L'article L 253-1-1 nouveau comporte des dispositions analogues au cas précédent. Article 69 (35) : Refonte de la procédure du plan de sauvegarde Cet article modifie l'article L 615-1 du CCH. Le nouvel article précise les conditions de déclenchement du plan de sauvegarde. Le préfet confie à une commission le soin d'élaborer un diagnostic de la situation. le plan de sauvegarde fait l'objet d'une convention de mise en œuvre entre les personnes de droit public compétentes. Le préfet désigne un coordonnateur char- gé de veiller au bon déroulement du plan de sauvegarde. Après évaluation et consultation de la commission, le préfet peut modifier le plan de sauvegarde. La composition de la commission d'élaboration du plan de sauvegarde est modifiée. 18mars 2014 23 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R Région Nombre de sites potentiellement concernés Besoin de portage Ile-de-France Entre 4 et 7 3200 lots environ Provence- Alpes-Côte d'Azur 5 à 6 ND. (2040 logements concernés) Languedoc- Roussillon 1 à 2 ND. (6880 logements concernés) Rhône-Alpes 2 à 3 ND. (1260 logements concernés) Nombre de copropriétés concer- nées par la requalification Article 70 (36) : Mise en œuvre des opérations de restauration immobilière dans les copropriétés Cet article complète l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme. Il précise désormais que lorsque le programme des travaux notifiés au propriétaire comporte égale- ment des travaux sur les parties communes d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, le programme des travaux sur les parties communes est également noti- fié au syndicat des copropriétaires en la personne du syndic. Article 71 (36 bis) : Procédure d'abandon manifeste La procédure d'abandon manifeste est régie par les articles L2243-2 du CGCT. Elle est modifiée pour préciser que: - la recherche des propriétaires se fait dans le fichier immobilier, - le procès-verbal provisoire ne détermine plus la nature des travaux indispensables pour faire cesser l'état d'abandon mais indique la nature des désordres affectant le bien auquel il convient de remédier pour faire cesser l'état d'abandon manifes- te, - le délai entre la notification du procès- verbal provisoire et la constatation de l'état d'abandon manifeste par un procès- verbal définitif est réduit de 6 mois à 3 mois. Cela réduit donc le délai pendant lequel les propriétaires peuvent mettre fin à l'état d'abandon ou s'engager à effec- tuer les travaux nécessaires. Par ailleurs, un complément de l'article L. 2243-4 permet au président de l'EPCI de prendre le relais de la procédure, sur demande du maire, ou si celui-ci n'engage pas la procédure dans un délai de 6 mois à compter de la déclaration d'abandon manifeste. Article 72 (37) : Réforme de la procédure de carence Cet article comporte deux aspects: réforme de la procédure et adoption d'une faculté, à titre expérimental, d'expropriation des parties communes. 1. L'article modifie d'abord la rédaction de l'article L 615-6 du CCH . La procédure de carence peut être déclenchée lorsque le propriétaire est dans l'incapacité d'assurer la santé des occupants de l'immeuble. Si la saisine du TGI a été faite par la com- mune ou l'EPCI, le maire ou président de l'EPCI présente à l'assemblée délibérante suivante le projet simplifié d'acquisition publique. Le projet présente l'expropriation des parties communes, la réhabilitation ou la démolition, le plan de relogement. 2. Expropriation des parties communes De nouveaux articles (L 615-9 et 10 du CCH) instaurent, à titre expérimental et pour 6 ans, une possibilité d’expropriation des parties communes. Le maire (ou prési- dent d'EPCI) peut confier l'entretien de ces biens collectifs à un opérateur ou désigner un opérateur au profit duquel l’expropriation est poursuivie. La loi pré- voit la mise à jour de l'état descriptif de division et institue une servitude: « Aux biens privatifs mentionnés dans l’état de division est attachée une servitude des biens d’intérêt collectif. » Les propriétaires des biens privatifs sont tenus de respecter un règlement d'usage établi par l'opérateur. La servitude donne lieu à paiement d'une redevance mensuelle proportionnelle à la superficie de leurs parties privatives. Elle est versée à l'opérateur. On peut observer que le rôle de l'opérateur regroupe des missions ordinai- rement dévolues soit au syndicat, soit au syndic. La loi nouvelle prévoit en effet que: - il est chargé d'entretenir et de veiller à la conservation des biens d’intérêt collectif. - Il est responsable des dommages causés aux propriétaires de parties privatives ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des biens d’intérêt col- lectif, sans préjudice de toutes actions récursoires. - Il réalise un diagnostic technique des par- ties communes, - Il établit un plan pluriannuel de travaux actualisé tous les trois ans et - Il provisionne, dans sa comptabilité, des sommes en prévision de la réalisation des travaux. L'opérateur peut proposer une expropria- tion des parties privatives. La loi prévoit enfin une faculté de retour au statut de la copropriété. L'étude d'impact indique que les délais de la procédure de carence vont ainsi être for- tement raccourcis. Il devrait passer de 37 mois à moins de 19 mois (cf. tableau). Article 73 (38) : Privilège immo- bilier spécial Le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges notamment est prévu par l'article 2374 du code civil. L'article 73 étend ce privilège aux dom- mages et intérêts alloués par les juridic- tions au syndi- cat et aux dépens. L'article fait aussi réfé- rence aux provi- sions du fonds d travaux. Par ailleurs, en cas d'expropriation des parties com- munes (voir pro- cédure à l'article précédent), le nouvel article 2374 fait men- tion de l'opérateur de l'article L 615-10 du CCH, qui devient créan- ciers privilégié pour le paie- ment des rede- vances issues de la servitude 18mars 2014 24 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R Projection globale des délais de procédure Source: étude d’impact, p. 228, cité dans rapport au Sénat dont il bénéficie. L'opérateur sera donc un créancier privilé- gié sur les immeubles, conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prê- teur de deniers. Cependant, l'opérateur est préféré au ven- deur et au prêteur de deniers pour les redevances de l'année courante et des deux dernières années échues. Article 74 (40) : Abrogation d'articles de la loi de 1965 Cet article abroge trois articles de la loi de 1965: - l'article 45-1: prise de connaissance du carnet d'entretien - l'article 46-1: diagnostic technique Le contenu de ces articles, modifié, est transféré vers d'autres dispositions. Voir notamment le nouvel article 8-1 de la loi de 1965 (art. 54 de la loi nouvelle). - l'article 49: adaptation du règlement de copropriété. Cet article se retrouve à l'article 24 f de la loi de 1965 (art. 59 de la loi nouvelle). ChapitreIII: Renforcer les outils de la lutte contre l’habitat indigne 18mars 2014 25 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R (A suivre dans notre numéro de la semaine prochaine). NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns 50 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE >La loi ALUR vise à favoriser la densité. Quels sont les outils mis en œuvre? A.R. : “Le législateur a décidé de suppri- mer le coefficient d’occupation des sols et la faculté pour les communes de fixer une taille minimale des surfaces pour construi- re. Cette suppression prend effet dès la publication de la loi. Il en résulte que les dispositions des PLU qui sont contraires à cette règle ne sont plus opposables aux demandes de permis déposées à compter de la publication de la loi ALUR. Ainsi, depuis une dizaine d’années, les com- munes ne recourent plus au COS mais uti- lisent les règles de gabarit qui permettent de contrôler les distances et la hauteur des constructions. Lors des prochaines révi- sions des documents d’urbanisme, les communes supprimeront les règles du COS devenues sans objet”. >Quelle autre mesure vise à lutter contre l’étalement urbain? A.R. : “Dans les zones à urbaniser, on dis- tingue les zones 1AU, qui sont prêtes à l’urbanisation et les zones 2AU qui ne sont pas encore constructibles mais ayant voca- tion à l’être. Désormais, les zones 2AU ne pourront être ouvertes à l’urbanisation que par délibération motivée et si la mesure est justifiée par l’évolution du tissu urbain, c’est-à-dire que l’urbanisation se situe à la limite de cette zone et que l’ouverture est justifiée au regard des capacités d’urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées. À titre de sanction, la loi prévoit que si une zone 2AU n’a fait l’objet d’aucun projet d’aménagement pen- dant 9 ans, elle est automatiquement consi- dérée comme une zone agricole ou une zone naturelle. Pour la qualifier à nouveau de zone 2AU, il faudra recourir à une révi- sion du PLU, ce qui impose une procédure lourde qui s’étale sur une durée de 12 à 18 mois.” >L’encouragement à l’intercommunalité a suscité de nombreux débats. Qu’en est- il advenu? A.R. : “La loi prévoit que désormais, les communautés d’agglomération et les com- munautés de communes devront adopter un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) sauf opposition motivée émanant d’un quart des communes représentant 20 % de la population. Dorénavant, l’élaboration des SCOT et des PLUI sera faite au niveau intercommunal. La déli- vrance des autorisations d’urbanisme reste de la compétence du maire, mais celui-ci aura moins de pouvoir pour l’élaboration des documents d’urbanisme. Cette règle entrera en vigueur dans un délai de trois ans à partir de la publication de la loi ALUR. Le but est de favoriser la cohérence des documents d’urbanisme. Par ailleurs, pour éviter la superposition des docu- ments de référence, il est désormais pos- sible aux PLUI d’intégrer la dimension des transports (en tenant lieu de plan de dépla- cements urbain, PDU) et de l’habitat (pro- gramme local de l’habitat, PLH). Le SCOT, élaboré pour un secteur plus vaste, subsis- te.” >La loi ALUR comporte quelques dispo- sitions d’urbanisme commercial. Les- quelles? A.R. : “Le Gouvernement a voulu légiférer sur l’ouverture des drive, actuellement hors champ de l’autorisation d’exploitation commerciale. Le principe retenu est que les drive soient soumis à autorisation de la CDAC, sauf s’ils sont intégrés à un magasin de commerce de détail, avant la loi, ou s’ils occupent une surface d’emprise au sol de moins de 20 m2. En pratique toutefois, cette mesure arrive trop tard, d’autant qu’il y a eu ces derniers mois un grand nombre d’ouvertures, pour éviter le contrôle avant le changement de loi. À titre transitoire, les permis de construire, obtenus avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, n’ont pas besoin d’autorisation d’exploitation commerciale. Les autres réformes de l’urbanisme commercial seront intégrées dans la loi Pinel. Toutefois, la loi ALUR comporte une disposition relative à la sur- face des emplacements de stationnement. Actuellement, le code de l’urbanisme limi- te l’emprise au sol des emplacements de stationnement à 1,5 fois la surface affectée aux commerces. La nouvelle loi modifie l’article L 111-6-1 du code de l’urbanisme pour limiter la surface au sol des places de stationnement à 75 % des surfaces affectées au commerce de détail. Ainsi, un magasin de 1000 m2 de surface de plancher ne pourra pas avoir plus de 750 m2 de sur- faces affectée au stationnement. Cette règle risque de poser des problèmes d’organisation du stationnement d’autant qu’elle n’est pas plus souple en faveur de parkings installés en sous-sol.” >Qu’en est-il pour les lotissements? A.R. : “La nouvelle loi assouplit les règles pour permettre une autorisation de subdi- vision des lots d’un lotissement. La majori- té requise sera de la moitié des proprié- taires représentant les 2/3 des superficies ou les 2/3 des propriétaires représentant la moitié des superficies. >La loi modifie les règles de retrait de non-opposition à une déclaration préa- lable. Pourquoi? A.R. : “Depuis 2007, la loi a supprimé la faculté de retrait de la décision de non- opposition à une déclaration préalable. Cette réforme visait à assurer plus de sécu- rité juridique au pétitionnaire. Mais la loi ALUR supprime cette règle et rétablit le droit de retrait, dans un délai de trois mois, si la décision est illégale. En conséquence, la personne ayant obtenu une décision de non-opposition à sa déclaration préalable va à nouveau avoir le risque qu’elle soit retirée, pour illégalité, dans un délai de trois mois.” >Qu’en est-il pour le droit de préemp- tion? A.R. : “La loi modifie le champ d’application du droit de préemption urbain (DPU) pour les cessions de parts de 18mars 2014 26 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A L L E E X X I I A A R R O O B B B B E E S S , , B B A A K K E E R R & & M M C C K K E E N N Z Z I I E E I I N N T T E E R R V V I I E E W W Alexia Robbes:” Le COS est supprimé des PLU dès la publication de la loi”. Avocate chez Baker & McKenzie, Alexia Robbes nous présente les principales modifications de 1. Protection des locataires âgés L'article 5 I 5e al. 4 et 5 modifie les règles de protection des locataires âgés ou aux faibles ressources. Il étend la protection en accordant la même pro- tection « lorsque le locataire a à sa charge une personne vivant habituelle- ment dans le logement et remplissant lesdites conditions ». Cela permet donc au locataire de béné- ficier de cette protection lorsqu'il a à sa charge une personne qui vit habituelle- ment dans le logement et remplit les conditions d'âge et de ressources pré- vues à l'article 15 de la loi. Mais le Conseil juge « une telle protec- tion est instituée quelles que soient les ressources du locataire et sans que soit pris en compte le montant cumulé des ressources du locataire et de celles de la personne qui est à sa charge ; qu'en étendant le bénéfice de la protection instituée par le premier alinéa du para- graphe III de l'article 15 précité sans modifier les conditions de prise en compte des ressources des personnes qui en bénéficient, le législateur a per- mis que, dans certains cas, le propriétai- re supporte une charge disproportion- née à l'objectif poursuivi ; que ces dis- positions méconnaissent le principe d'égalité devant les charges publiques ». C'est donc le fait d'avoir étendu la pro- tection des locataires âgés et aux faibles ressources à une personne à charge du locataire sans avoir tenu compte du cumul des ressources entre le locataire et la personne à charge qui a justifié la censure. 2. Le complément de loyer exceptionnel La décision frappe aussi de censure trois dispositions relatives à l'encadrement des loyers. L'article 17 de la loi de 1989, issu de l'article 6 I 2e de la loi nouvelle, permet au bailleur de demander un « complé- ment de loyer exceptionnel ». Or le Conseil constitutionnel estime que « en réservant la faculté d'un complément de loyer à des caractéristiques « excep- tionnelles », le législateur a entendu interdire qu'un tel complément de loyer puisse être appliqué du seul fait que le logement présente des caractéristiques déterminantes pour la fixation du loyer qui ne sont pas prises en compte par la définition précitée des catégories de logements et des secteurs géogra- phiques ; qu'il a ainsi porté à l'exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle une atteinte dispropor- tionnée à l'objectif poursuivi ». En conséquence, il juge contraire à la Constitution le mot « exceptionnel ». Il en résulte que le bailleur pourra demander un « complément de loyer », qui n'est plus qualifié d'exceptionnel. La même critique est applicable à l'article 25-9 de la loi de 1989 (art. 8 de la loi nouvelle) qui concerne les loge- ments meublés. Par ailleurs, s'agissant de la fixation des loyers de référence, la loi prévoyait la faculté de tenir compte de la dispersion des niveaux de loyer observés. Mais le Conseil indique que « ces dispositions permettent que la marge de liberté pour la fixation du montant du loyer soit plus ou moins grande selon que les loyers constatés pour la même catégo- rie de logements dans un même secteur géographique sont plus ou moins dis- persés ; qu'en permettant que les condi- tions d'exercice de la liberté contrac- tuelle varient sur le territoire national en fonction d'un tel critère, indépen- dant de celui des catégories de loge- ment et des secteurs géographiques, le législateur a méconnu le principe d'égalité ». Il supprime donc la référen- ce à la dispersion des loyers. En application de cette censure, il indique que le loyer de référence mino- ré sera fixé au loyer de référence dimi- nué de 30 % (et non à un montant maximum constitué par le loyer de réfé- rence diminué de 30%) . Quant au loyer de référence majoré, il sera fixé au maximum à un montant supérieur de 20 % au loyer de référen- ce. 18mars 2014 27 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• D D É É C C I I S S I I O O N N D D U U C C O O N N S S E E I I L L C C O O N N S S T T I I T T U U T T I I O O N N N N E E L L Le Conseil constitutionnel valide la loi ALUR Dans sa décision du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnel a validé l'essentiel des dispositions de la loi ALUR. Toutefois, il a censuré quatre dispositions. I I N N T T E E R R V V I I E E W W SCI. Actuellement, la cession de la majori- té des parts d’une SCI ouvre droit à pré- emption dans le cadre du DPU renforcé, mais non dans le cadre du DPU de droit commun. Ainsi, la cession de la majorité des parts d’une SCI entre dans le champ du droit de préemption urbain de droit commun. Elle est donc susceptible d’être visée dans tous les cas.” >L’article qui impose le recours à un acte authentique pour les cessions de parts de SCI a été très critiqué… A.R. : “Plus que le recours à un acte authentique ou à un acte d’avocats, c’est surtout la faculté de passer par un expert- comptable qui a fait l’objet de critiques. Il serait logique que la passation d’un acte juridique soit réservée aux professionnels du droit. Cette disposition vient d’ailleurs d’être déclarée non conforme à la Consti- tution par le Conseil constitutionnel.” 3. Le changement d'usage La décision valide l'article 16 qui modi- fie les règles sur le changement d'usage des locaux d'habitation (art. L 631-7 du CCH). Il prévoit notamment un régime d'autorisation pour changement d'usage, le « fait de louer un local meu- blé destiné à l'habitation, dès lors que cette location est faite de manière répé- tée, pour de courtes durées, à une clien- tèle de passage qui n'y élit pas domici- le ». Le Conseil estime que le législateur a poursuivi un but d'intérêt général et pris des dispositions en adéquation avec le but poursuivi. En revanche, l'article 19 soumet à l'accord préalable de l'assemblée géné- rale des copropriétaires, « toute deman- de d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage » (ces dispositions ne sont tou- tefois pas applicables à l'autorisation temporaire mentionnée à l'article L. 631-7-1 A). Cette disposition est censu- rée: Cet article « a permis à l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble de décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de sou- mettre discrétionnairement à son accord préalable, et sans préjudice des pouvoirs conférés à l'autorité adminis- trative par les articles L. 631-7 et sui- vants du CCH, « toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la copropriété par un copro- priétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passa- ge » ; qu'il a ainsi, dans des conditions contraires à l'article 2 de la Déclaration de 1789, permis à l'assemblée générale des copropriétaires de porter une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires ». L'article 19 est donc déclaré contraire à la Constitution. 4. La rédaction des actes de ces- sions de parts de SCI L'article 153 devait soumettre la cession de la majorité des parts sociales d'une SCI par un acte reçu en la forme authentique ou par un acte sous seing privé contresigné par un avocat ou par un professionnel de l'expertise comp- table. Les députés considéraient que cet article confondait l'acte sous seing privé contresigné par un avocat et un acte contresigné par un professionnel de l'expertise comptable. Si le Conseil constitutionnel ne s'est pas prononcé sur le fond de la réforme, il a annulé l'article pour adoption selon une procé- dure contraire à la Constitution. L'autorisation préalable de mise en location Enfin, on évoquera une disposition qui a été validée. Il s'agit de l'autorisation préalable de mise en location (art. 92). Deux remarques. - le dispositif, qui, selon les députés, limite la liberté contractuelle et porte atteinte au droit de propriété est conforme à la Constitution dans la mesure où son champ d'application est limité à certains secteurs, les zones concernées étant définies par le conseil municipal au regard de l'objectif de lut- te contre l'habitat indigne et en cohé- rence avec le programme local de l'habitat en vigueur. La décision observe aussi que l'autorité locale ne peut refu- ser l'autorisation que si le logement est susceptible de porter atteinte à la sécu- rité des occupants et à la salubrité publique. Ces restrictions laissent entendre que le législateur ne pourrait pas de façon générale instituer une autorisation préalable de mise en loca- tion pour tous les logements et dans toutes les régions. - Dans sa décision, le Conseil réaffirme que « la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent est un objectif de valeur constitutionnel- le », ce qu'il avait déjà fait en 1998. 18mars 2014 28 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• D D É É C C I I S S I I O O N N D D U U C C O O N N S S E E I I L L C C O O N N S S T T I I T T U U T T I I O O N N N N E E L L JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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