Au sommaire :
– 3 – Titre 1 –
Adaptation du régime des baux commerciaux
– 8 – titre II –
Promotion et développement des très petites entreprises
Chap. I : Qualification professionnelle de la définition d’artisan
Chap. II : Dispositions relatives aux entrepreneurs bénéficiant du régime des auto-entrepreneurs
Chap. III : Simplification du régime de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée
– 9 – Titre III –
Amélioration de l’efficacité de l’intervention publique
Chap. I : Simplification et modernisation de l’aménagement commercial
Chap. II : FISAC / Chap. III : Dispositions relatives aux réseaux consulaires
Chap. IV : Dispositions renforçant l’effectivité du droit économique
– 14 – Titre IV –
Outre mer
– 8 – Titre V –
Utilisation du domaine public dans le cadre de l’exploitation de certaines activés commerciales
■ ■ Les baux commerciaux précaires sont désormais définis par la loi. Les baux dérogatoires peuvent avoir une durée de 3 ans. La hausse du loyer de renouvellement doit désormais être lissée dans le temps, sauf exceptions. Les charges non récupérables sur les loca- taires seront désormais fixées par décret. Bailleurs et locataires pourront désormais donner congé par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier. La faculté pour le locataire de renoncer à donner congé en fin de période triennale est désormais proscrite, sauf exceptions. La loi nouvelle réforme l’urbanisme com- mercial, faisant un pas vers l’intégration dans le droit commun de l’urbanisme ■ ■ L’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme d’Ile-de-France présente le MOS, mode d’occupation du sol, qui permet de cerner précisément l’évolution de l’utilisation des espaces, avec un recul de 30 ans (p 16). ■ ■ Le contrat de performance énergétique est un grand succès, selon Olivier Ortéga, avo- cat LPA (p.15). ■ ■ “Les professionnels de l’immobilier après la loi ALUR”. C’est le thème de la conféren- ce d’actualité que Jurishebdo vous propose le jeudi 3juillet (matinée), voir p.16. Retrouvez le programme détaillé de la conférence sur notre site jurishebdo.fr. La loi Pinel définitive L a loi Pinel, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, a été adoptée le 26mai à l’Assemblée et le 5juin au Sénat. Le texte issu de la commission mixte paritaire est donc définitif. Il s’agit d’un texte qui fait consensus, non chez les professionnels, mais chez les parlementaires. De ce fait, il n’a pas été soumis au Conseil constitutionnel. Mais cela n’exclut pas à l’avenir quelques questions prioritaires de constitutionnalité, à l’occa- sion de litiges ultérieurs. Nous vous proposons dans ce numéro spécial une présentation article par article de la loi. Nous mettons l’accent d’une part sur la réforme des baux commerciaux et d’autre part sur la réforme de l’urbanisme commercial. Certains articles méritent une attention particulière. C’est le cas de l’article 11 qui institue un nouveau mécanisme de lissage des hausses de loyer issues d’un déplafonnement. Signalons aussi la réfor- me du bail dérogatoire (art. 3), dont la durée maximale est portée de 2 à 3 ans, la faculté de donner congé par lettre recommandée au lieu de l’acte d’huissier ainsi que la restriction des baux fermes, par la limi- tation à la faculté de renoncer à donner congé au terme d’une pério- de triennale. Est très attendu le décret qui doit donner une liste de charges et impôts qui ne peuvent pas être répercutés sur le locataire. En matière d’urbanisme commercial, le texte fait un pas vers l’inté- gration de l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urba- nisme. La coordination entre l’autorisation d’exploitation commercia- le et le permis de construire est mieux assurée. Les recours devraient être traités plus rapidement, dans la poursuite de la réforme qui a sup- primé la phase judiciaire devant le tribunal administratif, pour per- mettre une saisine directe de la cour administrative d’appel. Par ailleurs, les critères de décision de la commission départementale d’ex- ploitation commerciale sont redéfinis. A ce propos des décrets d’application, la semaine écoulée a été mar- quée d’une controverse sur la réalité d’un “détricotage” de la loi ALUR, qui attire des critiques plus vives. Afin de ne pas désavouer un texte qui n’a pas encore trois mois, il est prévu, selon les propos tenus par Thier- ry Mandon, de soumettre les projets de décrets à une étude d’impact, réalisée tant par des représentants de l’administration que des person- nalités extérieures. Les résultats de cette étude pourraient conduire à remettre en cause la disposition législative elle-même. Manuel Valls a ensuite déclaré en Ardèche le 13juin qu’il fallait apporter un certain nombre de modifications à la loi sur le logement. Cécile Duflot a réagi le lendemain, appelant au contraire Sylvia Pinel à prendre d’urgence les décrets d’application et l’ancienne ministre clame sa colère devant cet- te “attaque contre une des véritables lois de gauche de ce mandat” (Le Parisien du 14juin). Personne ne déplore la concertation, mais il vaut mieux qu’elle ait lieu avant qu’après la loi. On peut apprécier qu’un article de loi finalement considéré comme néfaste soit abandonné, mais c’est toute l’autorité de la loi qui est malmenée. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 51 17 JUIN 2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 3 - Titre 1 - Adaptation du régime des baux commerciaux - 8 - titre II - Promotion et développement des très petites entreprises Chap. I: Qualification professionnelle de la définition d’artisan Chap. II: Dispositions relatives aux entrepreneurs bénéficiant du régi- me des auto-entrepreneurs Chap. III: Simplification du régime de l’entrepreneur individuel à res- ponsabilité limitée - 9 - TitreIII - Amélioration de l’efficacité de l’intervention publique Chap. I: Simplification et modernisation de l’aménagement commercial Chap. II: FISAC / Chap. III: Dispositions relatives aux réseaux consulaires Chap. IV: Dispositions renforçant l’effectivité du droit économique - 14 - Titre IV - Outre mer - 8 - Titre V - Utilisation du domaine public dans le cadre de l’exploitation de certaines activés commerciales S O M M A I R E E D I T O R I A L Numéro spécial: Loi Pinel La 5 ème édition des Trophées du Logement et des Territoires Paris, 5 novembre 2014 2014 L’événement fédérateur des Territoires et des Professionnels du Logement Immoweek fait renaître les «Trophées du Logement» , remis entre 2004 et 2008 par la rédaction de «Profession Logement» deve- nue «Immoweek Logement» . En y ajoutant deux nouvelles et fortes composantes : les Territoires et le Développement Durable . Vous souhaitez participer à cet événement ? contactez Patricia Mouthiez 01 42 33 90 22 - patricia.mouthiez@immoweek.fr Les Trophées du Logement et des Territoires est un événement exclusif ■ Article 1 er (1 AAA): Droit de pré- emption des communes Cet article modifie l'article L 145-2 du code de commerce dans sa partie relative au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce et les baux commer- ciaux. Il prévoit que, en cas d'exercice de ce droit de préemption, « le bail du local ou de l’immeuble demeure soumis » au statut des baux commerciaux. Il indique aussi que « Le défaut d’exploitation ne peut être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail commercial dans le délai prévu au même article L. 214-2 pour sa rétrocession à un nouvel exploitant ». Cela évite que, pendant la période de transition entre la préemption par la commune et la rétroces- sion à une entreprise, en vue de préserver la diversité du commerce, le bailleur se prévale du défaut d'exploitation pour reprendre la disposition des locaux. ■ Article2 (1 er A): Encadrement des baux fermes Cet article restreint la liberté contractuelle, dans un but de protection du locataire, en encadrant la faculté pour le locataire de renoncer à son droit de donner congé en fin de période triennale. L'article L 145-4 prévoyait jusqu'à présent: « Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de don- ner congé à l'expiration d'une période triennale ». La nouvelle rédaction de cet article suppri- me la référence à la convention contraire. Le principe est donc que le locataire ne peut pas renoncer contractuellement à la faculté de donner congé. Ce principe est assorti de dérogations. Il ne s'applique pas pour 4 catégories de baux: - Baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans . - Baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation. Ce terme reprend la même formulation que celle de l'article R 145-10 et a donc vocation à s’appliquer aux locaux monovalents : hôtels, cinémas… - Baux des locaux à usage exclusif de bureaux . Le champ d'application doit logi- quement être le même que celui de l'ar- ticle R 145-11 qui exclut le plafonnement des loyers pour les locaux de bureaux. - Baux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du CGI. Cet article est celui qui fixe les tarifs de la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France. Ces locaux sont ainsi définis: il s’agit des « locaux ou aires couvertes destinés à l'en- treposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topo- graphiquement à un établissement de pro- duction ». Par ailleurs, l'article L 145-4 comporte une disposition spécifique pour les preneurs qui prennent leur retraite . Elle s'applique au preneur « ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attri- buée dans le cadre de ce régime social ». Il permet à ce preneur de donner congé à tout moment. Le nouvel article étend cette faculté spéci- fique de donner congé aux ayants droit, en cas de décès du preneur. ■ Article3 (1 er ): Allongement de la durée maximale du bail déroga- toire L'article L 45-5 fixe à deux ans la durée maximale du bail dérogatoire. Depuis la loi du 4août 2008, il est admis que ce plafond peut résulter de plusieurs baux successifs. Au-delà de cette durée, la loi prévoit que si le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail régi par le sta- tut. La loi nouvelle porte la durée maximum à trois ans . La loi prévoit par ailleurs deux dispositions relatives à la fin du bail dérogatoire. - après la durée du bail ans, il n'est pas possible de conclure un nouveau bail déro- gatoire bail pour le même fonds et les mêmes locaux ; - le nouveau texte a été complété de la façon suivante « Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le pre- neur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent cha- pitre. » Alors que les textes adoptés au cours des débats visaient à donner des précisions détaillées sur les modalités de passage du bail dérogatoire au bail statutaire, le texte définitif est plus simple: il indique simple- ment un délai d'un mois à l'issue duquel a lieu la transformation. Ainsi que l'explique le rapport au Sénat (n°440 du 9avril 2014), cela donne aux parties un délai de réflexion « pour com- battre par une renonciation le passage 17juin 2014 3 JURIS hebdo immobilier •• L OI P INEL LÉGISLATION La loi Pinel a été votée définitivement Nous vous proposons dans ce dossier une analyse de la loi Pinel, article par article. Cette loi comporte finale- ment 73 articles. Son titre 1 er comporte « l'adaptation du régime des baux commerciaux ». Il est suivi des dis- positions consacrées à la « promotion et [au] développement des très petites entreprises » (tire II). Le titre III s'intitule « amélioration de l'efficacité de l'intervention publique » et contient la réforme de l'aménagement commercial (chapitre Ier), puis celle du Fisac (chapitre II). Le chapitre III s’applique aux réseaux consulaires. Le titre IV concerne l'outre-mer et le titre V vise l'utilisation du domaine public dans le cadre de certaines activités commerciales. Nous analyserons principalement la réforme des baux commerciaux et celle de l'urbanisme commercial en précisant, à chaque numéro d'article, la numérotation utilisée lors des travaux parlementaire. On évoquera sommairement les autres articles (relatifs par exemple au statut des artisans). Titre 1er: Adaptation du régime des baux commerciaux automatique à un bail commercial statu- taire ». La loi prévoit aussi des règles pour l'état des lieux. Le nouvel article impose l'établis- sement d'un état des lieux d'entrée et de sortie. Il peut être établi par les parties ou par un tiers mandaté par elles. A défaut, l'état des lieux est établi par huissier, à frais partagé par moitié. L'article prévoit sur ce point une règle de droit transitoire. Pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi nouvel- le, ces nouvelles règles « s’appliquent à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession. » ■ Article4 (1 er bis): Convention d'occupation précaire Ce texte comporte une définition de la convention d'occupation précaire, qui est reprise de solution jurisprudentielle. Le nouvel article L 145-1 du code de com- merce indique que ce contrat « se caractéri- se, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indé- pendantes de la seule volonté des parties. La Cour de cassation avait par exemple indiqué (Civ. 3 e , 19 nov. 2003, n°02-15887) dans une affaire où elle avait validé la requalification d'un bail dénommé précai- re en bail dérogatoire: « attendu […] qu'ayant relevé, à bon droit, que la convention d'occupation pré- caire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circons- tances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties et ayant constaté l'absence de mention, dans les conventions, de l'existence de circons- tances exceptionnelles marquant leur ter- me, la cour d'appel en a exactement déduit que, bien que qualifiées de conven- tions d'occupation précaire, lesdites conventions constituaient des baux déro- gatoires de l'article L. 145-5 du Code de commerce ». Le texte de loi reprend donc cette défini- tion qui insiste sur le fait que le caractère précaire de l'occupation ne doit pas dépendre de la volonté des parties. Il n'est pas obligatoire que le contrat men- tionne le motif de précarité (CA Paris, 19 sept. 2007). ■ Article5 (1 er ter): Abrogation d'articles relatifs aux locataires étrangers Le texte abroge une série d'articles qui avaient pour objet de restreindre l'accès au statut aux locataires étrangers. L'article L 145-13 écarte le droit au renou- vellement pour les locataires étrangers, sauf exception, notamment en faveur des ressortissants de la Communauté euro- péenne. Il est donc abrogé. L'article L 145-23 prévoit que les disposi- tions de l'article L. 145-22 (qui donne le droit au bailleur de s'opposer au renouvel- lement du bail commercial de tout ou par- tie des locaux sous certaines conditions) ne sont pas applicables aux bailleurs de natio- nalité étrangère (sauf exception en faveur des ressortissants européens). Ce texte est également abrogé. Par coordination, sont abrogés les articles L. 911-10, L. 921-10 et L. 951-9 qui concer- nent l'application, pour Saint-Pierre-et- Miquelon, Mayotte et Wallis-et-Futuna, de l'article L 145-13. ■ Article6 (1 er quater): Clauses réputées non écrites A l'article L 145-15, les mots de « nuls et de nul effet » sont remplacés par ceux de « réputés non écrites ». Même modifica- tion à l'article L 145-16. Le premier article vise les clauses qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement et le second les clauses qui tendent à interdire au preneur de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. En principe, ces actions qui tendent à obte- nir le constat de nullité d'une clause doi- vent être entreprises dans un délai de 2 ans, en application de l'article L 145-60 du code de commerce. Les actions visées par ces articles ne seront donc plus soumises à la prescription de deux ans. Selon le rapport au Sénat, de ce fait, l'ac- tion n'est soumise à aucune prescription. Une autre modification concerne l'article L 145-16. Cet article prévoit la substitution du doit au bail dans différentes hypothèses: fusion, apport partiel d'actif. La loi prévoit que le bail est transféré à la société issue de la fusion ou la société bénéficiaire de l'apport. La loi nouvelle étend la liste de ces situa- tions aux transferts réalisés par transmission universelle de patrimoine et aux scissions. ■ Article7 (1 er quinquies): Informa- tion du locataire cédant tenu d'une clause de garant Il est fréquent, en cas de cession de bail, que le bailleur demande au locataire cédant, de se porter garant du cessionnai- re. Le législateur a voulu limiter l'impact de cette clause qui peut se prolonger de longues années (article8) et à mieux infor- mer le cédant. C'est l'objet de l'article 7 qui crée un article L 145-16-1. La loi a d'abord prévu une obligation d'in- formation du cédant par le bailleur: « ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ». Ce dispositif d'information doit donc per- mettre au locataire cédant de connaître le montant de la créance qu'il doit garantir et, le cas échéant, de prendre contact avec le locataire débiteur pour l'inciter à payer. ■ Article8 (1 er sexies): Limitation de l'effet de la clause de garant Un nouvel article L 145-16-2 prévoit que « Si la cession du bail commercial s’accom- pagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. » L'effet de la clause est donc limité dans le temps. Son efficacité sera moindre. ■ Article9 (2): Suppression de l'in- dexation sur l'ICC Cet article supprime la référence à l'indice du coût de la construction dans l'article L 145-34 (loyer de renouvellement) et dans l'article L 145-38 (révision triennale). En conséquence, seuls subsiste à des articles, la mention des deux autres indices: l'indice des loyers commerciaux (ILC) et indice des loyers des activités ter- tiaires (ILAT). Curieusement, le code monétaire et finan- cier n'est pas modifié. Or l'article L 112-1 de ce code pose le prin- cipe de l'interdiction des indexations et l'article L 112-2 prévoit des dérogations en 17juin 2014 4 JURIS hebdo immobilier •• L OI P INEL LÉGISLATION faveur des indexations en relation directe avec l'objet de la convention ou l'activité de l'une des parties. La loi répute en rela- tion directe avec l'objet d’une convention relative à un immeuble bâti une clause d'indexation sur l'ICC, l'ILC ou l'ILAT. Cette présomption de validité permet d'utiliser sans risque de contestation l'un ou l'autre de ces indices. Si la loi nouvelle supprime la référence à l'ICC dans le code de commerce, elle la lais- se subsister dans le code monétaire et financier. Il est donc théoriquement possible de conserver l'ICC dans un bail pour l'indexa- tion annuelle, mais sans pouvoir y faire référence pour la révision triennale ou le renouvellement. En pratique, cela assure- rait une distorsion de références suivant le type de modification de loyer à envisager. Il est donc certainement préférable de bannir l'ICC dans les nouveaux baux. ■ Article10 (3): Élargissement de la compétence des commissions de conciliation La commission départementale de concilia- tion a en matière de baux commerciaux, une compétence limitée. Selon l'article L 145-35, elle peut être saisie des litiges nés de l'application de l'article L 145-34 et concerne donc les litiges relatifs au mon- tant du loyer en cas de renouvellement de bail. Rappelons que sa saisine n'est pas obligatoire (Civ. 3e, 10mars 2010). La loi nouvelle, suivant la recommandation de la commission Pelletier, élargit sa com- pétence. Sont désormais visés: - outre les litiges nés de l'application de l'article L 145-34, - les litiges nés de l'application de l'article L 145-38, soit la révision triennale - les litiges relatifs aux charges, - les litiges relatifs aux travaux. Le nombre de saisies est assez faible (622 en 2011) et est en régression (1295 en 2009). Le pourcentage de conciliation est de 20 % (chiffres cités par le rapport à l'As- semblée n°1739). ■ Article11 (4): Lissage des hausses de loyers résultant du déplafonnement Cet article contient l'une des mesures les plus marquantes de la réforme des baux commerciaux. Il consiste à lisser la hausse de loyer dans trois hypothèses. - Lors du déplafonnement du loyer à l'oc- casion d'un renouvellement (art. L 145-34), - Lors de la révision triennale (art. L 145-38), - Lors de la révision ouverte par une varia- tion de loyer ayant dépassé 25 % (art. L 145-39). Jusqu'à présent, lorsque le loyer échappe au plafonnement et que les parties se met- tent d'accord sur le montant du loyer ou que le loyer est fixé par le juge, le nouveau loyer s'applique immédiatement. Il peut donc en résulter une forte hausse. Le dis- positif qui est créé, fixe donc un plafond à l'augmentation. Toutefois, ce nouveau système suscite des difficultés d'interprétation. Le texte de l'article L 145-34 est complété par un alinéa selon lequel « En cas de modification notable des éléments men- tionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafon- nement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. » Les modifications sont analogues pour l'ar- ticle L 145-38 et l'article L 145-39. Plusieurs questions sont ouvertes: - la limite de 10 % doit-elle être calculée sur le montant payé par le locataire ou sur le montant facturé par le bailleur? La dif- férence peut être importante en cas d'im- payé. Si le loyer de la dernière année com- porte des impayés, le loyer acquitté par le locataire sera inférieur au loyer facturé. Si on s'en tient à la lettre du texte, il faudrait limiter la hausse à 10 % du loyer effective- ment payé par le locataire, qui est le loyer acquitté. - le calcul de 10 % doit-il être fait sur une base fixe, c’est-à-dire sur le dernier loyer acquitté par le locataire lors du renouvelle- ment ou doit-il être fait chaque année sur le loyer précédent ? Le premier calcul permet de passer d'un loyer de 100 à 110 puis 120, et ainsi de sui- te jusqu'à 190 pour la 9 e année. Le deuxiè- me calcul est plus favorable au bailleur: il permet de passer de 100 à 110, puis à 121 la 2e, 133 la 3 e année, pour atteindre 235,8 la 9 e année. - lors du renouvellement suivant, quelle valeur faut-il retenir pour le calcul du loyer? ■ Article12 (4 bis): Révision du loyer Cet article complète l'article L 145-38 rela- tif à la révision triennale. Il précise que « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. » Ce texte résulte d'un amendement du Gouvernement voté au Sénat le 17avril 2014 (n°185). Il a pour objectif d'interdire les clauses qui prévoient que la demande de révision prend effet à une date anté- rieure à la date de la demande. ■ Article13 (5): Etat des lieux et charges locatives Une nouvelle section est insérée dans le code de commerce, intitulée « de l'état des lieux, des charges et des impôts ». Le texte rentre dans le détail des obligations loca- tives en matière d'information sur les charges et travaux. L'article L 145-40-1 impose l'établissement d'un état des lieux lors de la conclusion du bail et lors de la restitution des locaux. L'obligation s'applique également aux cas de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds. Cet état des lieux est établi contradictoirement par les parties (ou un tiers mandaté par elles). A défaut, il est établi par huissier, à frais partagés. La loi écarte la présomption de l'article 1731, selon laquelle le preneur est réputé avoir reçu les locaux en bon état, lorsque le bailleur « n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ». L'article L 145-40-2 est relatif aux charges comporte deux aspects: information et règle de répartition. Pour l'information , le bailleur est tenu d'une série d'obligations: - établissement, lors du bail, d'un « inven- taire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locatai- re ». - Chaque année: obligation d'établir un état récapitulatif. - En cours de bail: obligation d'informer le locataire des « charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ». 17juin 2014 5 JURIS hebdo immobilier •• L OI P INEL LÉGISLATION - Tous les trois ans, le bailleur informe le locataire - par un état prévisionnel des tra- vaux des 3 ans à venir (avec budget), - par un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 ans écoulés (avec coût). La loi prévoit le cas particulier des ensembles immobiliers comportant plu- sieurs locataires. Le bail doit préciser la répartition des charges ou du coût des tra- vaux entre les différents locataires. La clé de répartition est également prévue par la loi: il s'agit de la surface exploitée. « Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire corres- pond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploita- tion de la chose louée. » La répartition des charges entre bailleurs et locataires n'est plus laissée à la liberté contractuelle . En effet, un décret en Conseil d’État doit préciser « les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en rai- son de leur nature, ne peuvent être impu- tés au locataire et les modalités d’informa- tion des preneurs. ». L'objectif est ici de mettre fin à la pratique du loyer « triple net » reportant sur le loca- taire la totalité des charges et impôts. Selon l'étude d'impact du projet de loi « Sur le plan juridique, ce transfert intégral des taxes et redevances, des charges d’en- tretien et des gros travaux n’est pas accep- table. » Le texte cite à ce propos la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe foncière et la contribution écono- mique territoriale. De façon similaire à ce qui est prévu pour les baux dérogatoires, le texte contient une disposition transitoire pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi. L'article L 145-40-1 s'applique dans ce cas « à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession. » ■ Article14 (6): Instauration d'un droit de préemption en faveur du preneur Pour l'étude d'impact, il s'agit d'une mesu- re consensuelle et peu contraignante pour les parties. Elle ajoute que « le bailleur ne sera pas pénalisé car la proposition éven- tuelle de rachat par le locataire doit res- pecter le prix demandé. » La procédure est organisée par l'article L 145-46-1 du code de commerce. Le propriétaire qui envisage de vendre un local commercial doit en informer le loca- taire. Il y recourt soit par une lettre recomman- dée avec demande d'AR ou remise en main propre contre émargement ou récé- pissé. Le texte n'évoque pas l'acte d'huis- sier, mais il ne semble pas devoir pour autant être proscrit. La notification doit comporter le prix et les conditions de la vente projetée; cette information est requise à peine de nullité. La notification vaut offre de vente au locataire. L'offre est valable un mois à compter de la réception de l'offre. Pour réaliser la vente, le locataire dispose d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur. Ce délai est porté à 4 mois si le locataire indique son intention de recourir à un emprunt. Son acceptation est soumise à la condition d'obtention du prêt. Chaque notification doit reproduire les 4 premiers alinéas de l'article L 145-46-1. Si le bailleur décide de vendre à des condi- tions plus avantageuses, cela rouvre un droit de préemption: le notaire (si le bailleur n'y a pas procédé) doit notifier au locataire le prix et les conditions de vente. Des délais identiques sont accordés au locataire pour donner sa réponse et, le cas échéant, pour réaliser la vente. Enfin, la loi écarte le droit de préemption dans certaines hypothèses: - cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, - cession unique de locaux commerciaux distincts, - cession d’un local commercial au copro- priétaire d’un ensemble commercial. - cession globale d’un immeuble compre- nant des locaux commerciaux, - cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. On peut observer que ce droit de préemp- tion est une transposition de celui qui exis- te dans les baux d'habitation de la loi de 1989. Il n'affecte pas le droit du bailleur de vendre ses locaux, mais il aura nécessaire- ment pour effet de ralentir le délai des transactions. ■ Article15 (6 bis): Activités connexes ou complémentaires Cet article complète l'article L 642-7 du code de commerce, relatif à la cession de l'entreprise dans une procédure de liquida- tion judiciaire. Il indique que le tribunal peut, si un bail porte sur un immeuble utilisé pour l'activi- té de l'entreprise figurant dans le plan de cession, « autoriser dans le jugement arrê- tant le plan le repreneur à adjoindre à l’ac- tivité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires ». Cette procédure n'est pas applicable aux procédures de liquidation judiciaire en cours lors de la publication de la loi. Ce texte est à combiner avec l'article L 145- 47 qui autorise l'adjonction d'activités connexes ou complémentaires (déspéciali- sation partielle). ■ Article16 (6 ter): Etat des lieux dans les baux professionnels Cet article insère un article dans la loi de 1986 (article57 B de la loi du 23décembre 1986) relatif à l'état des lieux, de manière similaire à celui institué pour les baux com- merciaux. L'état des lieux doit être établi à la prise de possession des locaux et lors de leur resti- tution. Il est établi contradictoirement par bailleur et locataire ou par un tiers manda- té par eux. À défaut, il est établi par huis- sier, à frais partagés entre bailleur et loca- taire. L'article 16 comporte une disposition tran- sitoire, pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle: l'article 57 B s’applique à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession. ■ Article17 (7): Droit de préemp- tion des communes sur les baux commerciaux Il s'agit d'un article d'origine du projet de loi. Il vise le droit de préemption des com- munes sur les baux commerciaux. Il autori- se les communes à le déléguer à un EPCI, à un un établissement public ayant vocation à exercer ce droit de préemption, ainsi qu’à un concessionnaire d’une opération d’aménagement ou au titulaire d'un contrat de revitalisation artisanale ou com- merciale. 17juin 2014 6 JURIS hebdo immobilier •• L OI P INEL LÉGISLATION L'article L 214-1-1 du code de l'urbanisme est complété en ce sens. Par ailleurs, les mentions qui doivent figu- rer dans la déclaration préalable du cédant sont complétées. Le texte prévoit jusqu'à présent, le prix et les conditions de la ces- sion. La loi nouvelle y ajoute: - l’activité de l’acquéreur pressenti, - le nombre de salariés du cédant, - la nature de leur contrat de travail - le bail commercial, - le chiffre d’affaires lorsque la cession por- te sur un bail commercial ou un fonds arti- sanal ou commercial. Enfin, il résulte de l'article L 214-2 que le titulaire du droit de préemption dispose d'un délai d'un an pour rétrocéder le bien préempté. L'article 17 prévoit que ce délai peut être porté à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds de commer- ce ou du fonds artisanal. ■ Article18 (7 bis A): Entretien extérieur des locaux commerciaux Cet article complète l'article L 581-14 du code de l'environnement relatif au règle- ment local de publicité. L'EPCI (ou à défaut, la commune) élabore ce règlement. Le nouveau texte précise que le règlement « peut aussi définir des zones dans lesquelles tout occupant d’un local commercial visible depuis la rue ou, à défaut d’occupant, tout propriétaire doit veiller à ce que l’aspect extérieur de ce local ne porte pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. » ■ Article19 (7 bis B): Contrats de revitalisation commerciale Cet article ouvre une expérimentation de 5 ans pour la mise en œuvre de « contrats de revitalisation artisanale et commercia- le ». Elle est mise en œuvre par l’État, les collectivités territoriales et leurs établisse- ments publics. Son but est de favoriser la redynamisation du commerce et de l’arti- sanat. L'objectif, précisé par la loi, est le suivant: « favoriser la diversité, le développement et la modernisation des activités dans des périmètres caractérisés soit par une dispari- tion progressive des activités commerciales, soit par un développement de la mono- activité au détriment des commerces et des services de proximité, soit par une dégradation de l’offre commerciale, ou de contribuer à la sauvegarde et à la protec- tion du commerce de proximité. » Le contrat est centré sur un périmètre déterminé et notamment les quartiers prioritaires de la politique de la ville. La demande d'expérimentation est trans- mise pour information au préfet. Le projet de contrat donne lieu à concertation, notamment avec les chambres de commer- ce et d'industrie. 17juin 2014 7 JURIS hebdo immobilier •• L OI P INEL LÉGISLATION Un décret doit préciser les conditions de mise en concurrence pour l'attribution du contrat. ■ Article20 (7 bis): Forme du congé L'article L 145-9 est complété pour modi- fier la forme du congé. Le texte prévoyait jusqu'à présent que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il est donc impératif de faire appel à un huissier. La jurisprudence a strictement interprété cet article en considérant qu'un congé donné par lettre recommandée n'est pas valable (Civ 3 e , 30 oct. 1978 ou 9mars 2005). Désormais, la loi nouvelle ajoute la faculté de recourir à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception au lieu de l'acte extrajudiciaire, au libre choix de cha- cune des parties. Ce texte introduit donc plus de souplesse dans la délivrance du congé, qu'il soit à l'initiative du bailleur ou de preneur. Il convient toutefois d'être vigilant, car le recours à la lettre recommandée peut sus- citer des difficultés notamment lorsque le destinataire ne va pas chercher la lettre à la poste. Il est donc plus prudent de conserver l'usage de l'acte extrajudiciaire: les enjeux sont de loin supérieurs au coût que représente le recours à l'huissier. ■ Article21 (8): Dispositions tran- sitoires Cet article fixe les dispositions transitoires pour l'entrée en vigueur de la réforme des baux commerciaux. Plusieurs dates sont prévues: - l'article 2, 2 e , qui concerne la faculté de donner congé reconnue aux ayants droit, en cas de décès du preneur, s'applique à toute succession ouverte à compter de la publication de la loi: - certains articles s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er jour du 3 e mois suivant la promulgation de la loi, soit le 1erseptembre 2014. Il s'agit des articles3 (bail dérogatoire), 9 (suppres- sion de la référence à l'ICC) et 11 (lissage des hausses de loyer lors du déplafonne- ment) et de l'article L 145-40-2 issu de l'ar- ticle 13 (charges locatives). - l'article 14 s'applique à compter d'un délai de 6 mois à compter de la publica- tion, soit le 1 er décembre 2014. NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns 51 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ChapitreI er : Qualification professionnelle de la définition d'artisan ■ Article22 (9): Immatriculation des artisans Cet article a pour objet de permettre à toute entreprise qui dépasse le seuil de 10 salariés de demeurer immatriculée au répertoire des métiers, sans condition de durée. Par ailleurs et selon l'exposé des motifs du projet de loi, les pouvoirs de contrôle des chambres de métiers et de l’artisanat en matière de qualification professionnelle lors de l’immatriculation au répertoire des métiers sont élargis à toutes les personnes détenant la qualification professionnelle obligatoire au sein de l’entreprise artisana- le, qu’il s’agisse de l’entrepreneur lui- même ou d’un salarié. ■ Article23 (10): Pouvoir des ser- vices des chambres des métiers Cet article complète l’article L. 128-2 du code de commerce afin de permettre l’ac- cès des services des chambres de métiers et de l’artisanat aux informations et aux don- nées figurant au fichier des interdits de gérer dans le cadre de leur mission de tenue du répertoire des métiers. ChapitreII: Dispositions relatives aux entrepreneurs bénéficiant du régime prévu à l’article L. 133-6-8 du code de la sécurité sociale (auto-entrepreneurs) ■ Article24 (12) Régime social des auto-entrepreneurs Cet article a pour but de faire entrer dans le droit commun des travailleurs indépen- dants les auto-entrepreneurs dont le chiffre d'affaires dépasse un certain seuil. ■ Article25 (12 bis) et 26 (12 ter): Mesures de coordination Ces articles, dans la suite du précédent, modifient une série d'articles concernant le régime des auto-entrepreneurs dans divers codes, notamment le code de la sécurité sociale. ■ Article27 (13): Suppression de dispenses en faveur des auto- entrepreneurs Cet article vise à réduire l'écart de statut existant entre les auto-entrepreneurs et les autres professionnels en supprimant cer- taines dispenses dont ils bénéficiaient, notamment relatives à l'immatriculation au registre du commerce. ■ Article28 (13 bis): Stage Suppression de la dispense de stage de préparation à l'installation pour les auto- entrepreneurs. ■ Article29 (14): Taxe pour chambre des métiers Règles de paiement de ces taxes pour les auto-entrepreneurs afin de rétablir l'équi- libre entre toutes les entreprises. ■ Article30 (15): Formation pro- fessionnelle ■ Article31 (16): Contrôle des attestations d'assurance ■ Article32 (16 bis): Rapport Demande de rapport sur l'établissement d’un statut unique de l’entreprise indivi- duelle. ChapitreIII: Simplification du régime de l'entrepreneur indivi- duel à responsabilité limitée ■ Article33 (17): Registre Changement de registre de rattachement ou de lieu d’inscription au sein du registre d’un EIRL. L'article modifie l’article L. 526-7 du code de commerce concernant les biens que l'entrepreneur déclare affecter à son activi- té professionnelle. ■ Article34 (18): Passage du régi- me de l'entreprise individuelle à l'EIRL Mesure de simplification: cet article per- met que le bilan de clôture de l’entrepre- neur individuel puisse constituer le bilan d’ouverture de l’EIRL (complément de l’ar- ticle L. 526-8 du code de commerce). ■ Article35 (19): Publication des comptes Cet article allège les obligations de publi- cation des comptes de l'entrepreneur indi- viduel à responsabilité limitée. L'article L 526-14 du code de commerce ne prévoit plus que la publication du bilan. ■ Article36 (19 bis): Déclaration d'affectation de patrimoine pour l'EIRL Cet article supprime l'obligation d'acquit- ter un droit d'enregistrement de la décla- ration d'affectation du patrimoine pour l'EIRL (modification de l’article 846 bis du CGI). 17juin 2014 8 JURIS hebdo immobilier •• L OI P INEL LÉGISLATION TitreII: Promotion et développement des très petites entreprises ChapitreI er : Simplification et modernisation de l’aménage- ment commercial ■ Article37 (20 AA): Subvention Cet article introduit la possibilité de lier l'octroi d'une subvention à la limitation de l'attribution de dividendes (modification de l'article 10 de la loi du 12avril 2000). ■ Article38 (20 AB): Document d’aménagement artisanal et com- mercial Modification de l'article L 122-1-9 du code de l'urbanisme. Cet article, qui figure dans le chapitre rela- tif au SCOT, indique que le document d'orientation et d'objectifs précise les orientations relatives à l'équipement com- mercial et artisanal. Le nouvel article rend facultatif l'établisse- ment de ce document qui détermine les conditions d’implantation des équipe- ments commerciaux qui, du fait de leur importance, sont susceptibles d’avoir un impact significatif sur l’aménagement du territoire et le développement durable. Le texte est précisé sur son contenu et sur les conditions d'annulation. - Le document localise « les secteurs d’im- plantation périphérique ainsi que les cen- tralités urbaines, qui peuvent inclure tout secteur, notamment centre-ville ou centre de quartier, caractérisé par un bâti dense présentant une diversité des fonctions urbaines, dans lesquels se posent des enjeux spécifiques du point de vue des objectifs mentionnés au deuxième alinéa [revitalisation de centre-ville, maintien d'une offre commerciale diversifiée…]. Il peut prévoir des conditions d’implantation des équipements commerciaux spécifiques aux secteurs ainsi identifiés ». - L’annulation du document d’aménage- ment artisanal et commercial ne compro- met pas les autres documents du schéma de cohérence territoriale. Cette disposition vise donc à conforter la sécurité juridique du SCOT. ■ Article39 (20 A): Autorisation d'exploitation commerciale et per- mis de construire Cet article, qui comporte plusieurs aspects, permet de lier l'octroi de l'autorisation d'exploitation commerciale et celui du per- mis de construire. - Lorsque le projet est soumis à autorisa- tion d'exploitation commerciale, le permis de construire tient lieu d'autorisation dès lors que la demande de permis a fait l’ob- jet d’un avis favorable de la commission départementale d’aménagement commer- cial ou le cas échéant de la CNAC. - L'article prévoit une règle relative au recours: la saisine de la CNAC est un préa- lable obligatoire au recours contentieux contre le permis de construire. - Une nouvelle demande de permis de construire valant autorisation d’exploita- tion commerciale est nécessaire dès lors qu’un projet subit une modification sub- stantielle. En revanche, le seul fait que le projet nécessite un permis de construire modifica- tif n'est pas de nature à justifier une nou- velle saisine de la CDAC. - Enfin, le texte précise que le permis de construire, le permis d'aménager et la déci- sion prise sur la déclaration préalable valant autorisation d’exploitation commer- ciale est incessible et intransmissible. Ainsi que l'indique le rapport au Sénat, cet article, sans intégrer totalement le droit de l'aménagement commercial dans le droit de l'urbanisme, facilite la mise en cohéren- ce des règles du code de commerce et du code de l'urbanisme. Il subsiste une séquence en deux temps: il y a d'abord un examen en CDAC et, le cas échéant, en CNAC, puis une décision d'urbanisme. Mais formellement, il y a une autorisation unique. La procédure est simplifiée en ce que le recours est exercé à l'encontre du permis de construire et non plus à l'encontre de la décision de la CDAC ou de la CNAC. ■ Article40 (20 BA): Contentieux Il est créé dans le code de l'urbanisme un nouvel article L 600-1-4 relatif au conten- tieux, ainsi rédigé: « Lorsqu’il est saisi par une personne men- tionnée à l’article L. 752-17 du code de commerce d’un recours pour excès de pou- voir dirigé contre le permis de construire mentionné à l’article L. 425-4 du présent code, le juge administratif ne peut être sai- si de conclusions tendant à l’annulation de ce permis qu’en tant qu’il tient lieu d’auto- risation d’exploitation commerciale. Les moyens relatifs à la régularité de ce permis en tant qu’il vaut autorisation de construi- re sont irrecevables à l’appui de telles conclusions. « Lorsqu’il est saisi par une personne men- tionnée à l’article L. 600-1-2 d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le per- mis de construire mentionné à l’article L. 425-4, le juge administratif ne peut être saisi de conclusions tendant à l’annulation de ce permis qu’en tant qu’il vaut autorisation de construire. Les moyens relatifs à la régularité de ce permis en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’ex- ploitation commerciale sont irrecevables à l’appui de telles conclusions. » ■ Article41 (20 B): Compatibilité de l'autorisation d'exploitation commerciale au SCOT L'article L 122-1-15 du code de l'urbanisme prévoit que les documents d'urbanisme (programmes locaux de l'habitat, PLU, plans de sauvegarde et de mise en valeur…) sont compatibles avec le docu- ment d'orientation et d'objectifs des sché- mas de cohérence territoriale et les sché- mas de secteur. Il en est de même pour les autorisations prévues par l'article L. 752-1 du code de commerce et l'article L. 212-7 du code du cinéma et de l'image animée. L'article 41 y ajoute le permis de construire tenant lieu d’autorisation d’exploitation commerciale prévu à l’article L. 425-4. En conséquence, cet article rend le SCOT directement opposable à la demande de permis de construire tenant lieu d'autorisa- tion d'exploitation commerciale. 17juin 2014 9 JURIS hebdo immobilier •• L OI P INEL LÉGISLATION TitreIII: Amélioration de l'efficacité de l'intervention publique ■ Article42 (20): Composition des CDAC La composition des commissions départe- mentales d'aménagement commercial, fixée par l'article L 751-2 du code de com- merce, est modifiée. Le nombre d'élus est porté de 5 à 7. Les élus (ou leurs représentants) sont les suivants: - Le maire de la commune d’implantation; - Le président de l’EPCI à fiscalité propre dont est membre la commune d’implanta- tion; - Le président du syndicat mixte ou de l’EP- CI mentionné à l’article L. 122-4 du code de l’urbanisme chargé du SCOT dans le périmètre duquel est située la commune d’implantation ou, à défaut, le maire de la commune la plus peuplée de l’arrondisse- ment ou, à défaut, un membre du conseil général; - Le président du conseil général; - Le président du conseil régional; - Un membre représentant les maires au niveau départemental; - Un membre représentant les intercom- munalités au niveau départemental La CDAC comporte en outre 4 personnali- tés qualifiées: - 2 en matière de consommation et de pro- tection des consommateurs, - 2 en matière de développement durable et d’aménagement du territoire. Si la zone de chalandise dépasse le dépar- tement, le préfet complète la commission par au moins un élu et une personnalité qualifiée de chaque autre département concerné. ■ Article43 (20 bis): Composition et statut de la CNAC Le nombre de membres de la commission nationale d'aménagement commercial est porté de 8 à 12. Les conditions de renou- vellement des membres tous les trois ans seront fixées par décret en Conseil d’État. Dans le mois qui suit la publication de la loi, il est procédé au renouvellement des membres de la CNAC. ■ Article44 (20 ter): Présidence de la CNAC Le président de la CNAC n'est plus systé- matiquement un membre du Conseil d’État. Il est désormais élu parmi ses membres. ■ Article45 (20 quater): Déontolo- gie des membres de la CNAC L'article L 751-7 du code de commerce était jusqu'à présent assez succinct. Il com- porte d'une part une règle d'information: un membre doit informer le président des intérêts qu'il détient et de la fonction qu'il exerce dans une activité économique; il contient d'autre part une règle d'incom- patibilité: Aucun membre de la commis- sion nationale ne peut délibérer dans une affaire où il a un intérêt personnel et direct ou s'il représente ou a représenté une des parties intéressées. Cette règle d'incompatibilité est élargie dans le temps; elle proscrit une participa- tion aux débats et aux délibérations concernant une affaire où le membre a eu un intérêt dans les trois années précédant la délibération. L'incompatibilité est élargie dans son domaine d'application: le mandat de membre de la CNAC est incompatible avec toute fonction exercée dans le cadre d’une activité économique ou financière en rela- tion avec le secteur du commerce. Par ailleurs, les membres de la CNAC doi- vent déposer les déclarations d'intérêt pré- vues par l'article 11 de la loi n° 2013-907 du 11 octobre 2013 relative à la transpa- rence de la vie publique. ■ Article46 (21): Observation de l'aménagement commercial et suppression des observatoires départementaux Cet article, en modifiant l'article L 751-9 du code de commerce, supprime les observa- toires départementaux d'équipement com- mercial. Le rapport de Fabrice Verdier (n°1739) observe que ces observatoires, 20 ans après leur création « n’ont pas bien fonctionné et que les données collectées n’ont pas revêtu l’utilité qu’on pouvait légitimement en attendre. » Il est prévu que la CNAC rende un rapport annuel intégrant les données des CDAC et de la commission nationale. Le rapport comprend également des informations relatives à la connaissance des territoires en matière commerciale. ■ Article47 (21 bis A): Transparen- ce des modalités de saisine des CDAC Ce texte vise à instaurer l'affichage de la délibération portant saisine pour avis de la CDAC pour les projets d'aménagement commercial de surfaces de vente comprises entre 300 et 1000m² dans les communes de moins de 20000 habitants. ■ Article48 (21 bis): Élargissement de la liste des autorités pouvant saisir l'Autorité de la concurrence en matière d'urbanisme commer- cial Modification de l'article L 752-5. En cas d'exploitation abusive d'une position dominante de la part d'une entreprise exploitant un magasin de commerce de détail, le maire peut saisir l'Autorité de la concurrence pour qu'elle procède aux injonctions et sanctions prévues par l'ar- ticle L 464-2. Le nouveau texte étend le pouvoir de saisi- ne de l'autorité de la concurrence au prési- dent de l'EPCI compétent en matière d'ur- banisme et au président du syndicat mixte ou de l'établissement public de coopéra- tion intercommunale chargé du SCOT. Le rapport au Sénat reconnaît que cette procédure est peu utilisée mais ajoute «il existe un exemple qui en démontre l'utilité: la saisine par la ville de Paris de la CNAC pour contester le verrouillage du marché des petites et moyennes surfaces dans Paris intra-muros. » ■ Article49 (21 ter): Critères d'ap- préciation des CDAC Le nouvel article L 752-6 donne les critères que retient la CDAC pour l'examen du pro- jet. Trois séries de critères sont prévues; ils sont beaucoup plus développés que dans la ver- sion précédente, qui résultait de la loi LME de 2008. On notera, par rapport à la version précé- dente, l'adjonction dans le détail de la pré- occupation de protection du consomma- teur, qui ne figurait dans le texte précé- dent, que dans l'introduction de l'article, mais non dans la liste des critères retenus. (voir tableau page suivante) 17juin 2014 10 JURIS hebdo immobilier •• L OI P INEL LÉGISLATION L'article indique in fine que, à titre acces- soire, la commission peut prendre en consi- dération la contribution du projet en matière sociale. ■ Article50 (22): Critères de déli- vrance d'une nouvelle autorisation Modification de l'article L 752-15 (déjà modifié par la loi ALUR le 24mars 2014). Le nouveau texte prévoit que « L’autorisa- tion d’exploitation commerciale est déli- vrée préalablement à la réalisation du pro- jet si le permis de construire n’est pas exigé ». Le texte concerne principalement la pré- sentation d'une nouvelle demande d'auto- risation. Le nouveau texte renvoie aux nouveaux critères de décision prévus par l'article L 752-16. L'exigence de saisine de la CDAC est limi- tée aux cas ou les modifications substan- tielles sont du fait du pétitionnaire. Par ailleurs, l'article supprime la phrase « Il en est de même en cas de modification de la ou des enseignes désignées par le péti- tionnaire » ce qui implique qu'il n'est plus tenu compte du changement d'enseigne. Le rapport au Sénat souligne que cette suppression est logique dans la mesure où «la CDAC n'a pas le droit de différence de traitement entre les enseignes. » ■ Article51 (22 bis): Autorisation demandée par un promoteur Cet article complète l'article L 751-15 pour régler la situation du promoteur. Déro- geant au principe d'incessibilité de l'autori- sation, le nouveau texte permet à un pro- moteur de solliciter une demande et de procéder à la vente en l'état futur d'achè- vement du projet. Le demandeur doit alors indiquer dans sa demande que le projet sera cédé, avant l’ouverture des surfaces de vente au public. L’acquéreur en l’état futur d’achèvement, qui ne peut se faire substituer, doit procéder à l’ouverture au public des surfaces de vente autorisées. ■ Article52 (23): Recours devant la CNAC Cet article modifie l'article L 752-17 relatif au recours devant la Commission nationa- le. Le nouvel article donne la liste des per- sonnes susceptibles d'engager un recours devant la CNAC contre la décision de la CDAC. Il s'agit des personnes suivantes: - le demandeur, - le représentant de l’État dans le départe- ment, - tout membre de la CDAC, - tout professionnel dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour chaque projet, est susceptible d’être affectée par le projet, - toute association les représentants. Le recours doit être engagé dans le délai d'un mois. Le II de l'article prévoit le cas des projets qui ne nécessitent pas de permis de construire. Les mêmes personnes que dans le cas précédent peuvent, dans le délai d'un mois, introduire un recours devant la CDAC. 17juin 2014 11 JURIS hebdo immobilier •• L OI P INEL LÉGISLATION Ancien texte Nouveau texte Catégories de cri- tères Détail Catégories de critères Détail 1° En matière d'aménagement du territoire a) L'effet sur l'anima- tion de la vie urbaine, rurale et de montagne ; b) L'effet du projet sur les flux de transport ; c) Les effets découlant des procédures pré- vues aux articles L. 303-1 du code de la construction et de l'ha- bitation et L. 123-11 du code de l'urbanis- me ; 1° En matière d’aménagement du territoire a) La localisation du projet et son intégration urbaine ; « b) La consommation économe de l’espace, notamment en termes de stationnement ; « c) L’effet sur l’animation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral ; « d) L’effet du projet sur les flux de transports et son accessibilité par les transports collectifs et les modes de déplacement les plus économes en émission de dioxyde de carbone 2° En matière de développement durable : a) La qualité environ- nementale du projet ; b) Son insertion dans les réseaux de trans- ports collectifs. 2° En matière de développement durable a) La qualité environnementale du projet, notamment du point de vue de la performance énergétique, du recours le plus large qui soit aux énergies renouvelables et à l’emploi de matériaux ou procédés éco-res- ponsables, de la gestion des eaux pluviales, de l’imperméabilisation des sols et de la préservation de l’environnement ; « b) L’insertion paysagère et archi- tecturale du projet, notamment par l’utilisation de matériaux caractéris- tiques des filières de production locales ; « c) Les nuisances de toute nature que le projet est susceptible de générer au détriment de son envi- ronnement proche. 3° En matière de protection des consommateurs a) L’accessibilité, en termes, notam- ment, de proximité de l’offre par rapport aux lieux de vie ; « b) La contribution du projet à la revitalisation du tissu commercial, notamment par la modernisation des équipements commerciaux exis- tants et la préservation des centres urbains ; « c) La variété de l’offre proposée par le projet, notamment par le développement de concepts nova- teurs et la valorisation de filières de production locales ; « d) Les risques naturels, miniers et autres auxquels peut être exposé le site d’implantation du projet, ainsi que les mesures propres à assurer la sécurité des consommateurs. Article L 752-6 du code de commerce L'article prévoit par ailleurs que la saisine de la CNAC est un préalable obligatoire à tout contentieux. Il accorde à la CNAC un droit d'auto-saisine pour tout projet dont la surface de vente atteint au moins 20000m 2 . À cet effet, la loi prévoit que la CDAC doit, dès le dépôt du dossier de demande, informer la CNAC de tout projet dont la surface de vente atteint 20000m 2 ou devant le dépasser par la réalisation du projet. ■ Article53 (23 bis): Lien entre permis de construire et autorisa- tion d'exploitation commerciale Abrogation de l'article L 752-18 du code de commerce. Cet article L. 752-18 dispose que, avant l'expiration du délai de recours ou, en cas de recours, avant la décision de la CNAC, le permis de construire ne peut être accordé ni la réalisation entreprise et aucune nouvelle demande ne peut être déposée pour le même terrain d'assiette auprès de la CDAC. L'articulation entre le permis de construire et l'autorisation d'exploitation commercia- le figure désormais à l'article L 425-4 du code de l'urbanisme. L'article L 752-18 est donc supprimé. ■ Article54 (23 ter): Publicité et motivation des décisions de la CNAC Jusqu'à présent, la motivation des déci- sions de la CNAC n'était prévue par aucun texte. Désormais, l'article L 752-20 prévoit explicitement une obligation de motiva- tion et une indication sur le nombre de votes favorables, défavorables et le nombre d'abstention. ■ Article55 (24): Nouvelle deman- de émanant d'un même pétition- naire sur un même terrain Cet article vise le cas d'une nouvelle demande présentée par le même pétition- naire et sur le même terrain. Il prévoit que lorsque le projet a été rejeté par la CNAC pour un motif de fond, la nouvelle deman- de ne peut être présentée sans qu’aient été prises en compte les motivations de la décision ou de l’avis de la CNAC (art. L 752- 21 du code de commerce). Le texte antérieur prévoyait un délai d'un an entre la demande précédente et la nou- velle, mais il ne précisait pas cette obliga- tion de tenir compte de la décision de la CNAC. Par ailleurs, le délai d'un an ne figu- re plus dans le nouveau texte. Il est donc possible de présenter plus tôt une nouvelle demande… à condition de tenir compte de l'avis de la commission. ■ Article56 (24 bis A): Infraction aux règles d'autorisation d'exploi- tation commerciale Modifiant l'article L 752-23, cet article autorise le préfet à mettre en demeure le contrevenant de fermer au public les sur- faces de vente exploitées illégalement en cas de création, soit (ce qui était déjà pré- vu) de ramener sa surface commerciale à l'autorisation d'exploitation commerciale accordée par la commission. ■ Article57 (24 bis): Procédure de délivrance de l’autorisation d’amé- nagement cinématographique Cet article consistant donne le détail de la procédure d'octroi des autorisations spéci- fiques à l'aménagement cinématogra- phique. Les textes sont insérés dans le code du cinéma et de l'image animée aux articles L 212-6 et suivants, reprenant ainsi une pro- position qui avait été faite il y a quelques années par Jean-Paul Charié à l'occasion de la loi de modernisation de l'économie. L’article a été voté à l'initiative d'un amen- dement du Gouvernement. Les textes étaient jusqu'à présent dispersés entre le code du cinéma et le code de commerce. Alors que la législation actuelle prévoit que la CDAC statue en matière cinémato- graphique, la loi nouvelle crée une com- mission spéciale: la commission départe- mentale d'aménagement cinématogra- phique. Sa composition est fixée par l'ar- ticle L 212-6-2. L'article L 212-6-5 institue une Commission nationale d'aménage- ment cinématographique qui comporte 9 membres nommés pour une durée de 6 ans non renouvelable. Ses membres sont soumis à des règles de déontologie simi- laires à celles applicables à la CNAC (art. L 212-6-7). La commission départementale se pronon- ce dans un délai de 2 mois à compter de sa saisine. Passé ce délai, la décision est répu- tée favorable. La décision de la commission départemen- tale peut faire l'objet d'un recours dans le délai d'un mois, devant la commission nationale. Le recours est largement ouvert; la com- mission nationale peut être saisie par: - le représentant de l’État dans le départe- ment, - le maire de la commune d’implantation, - le président des EPCI concernés (renvoi au b du 1° du II de l’article L. 212 6 2, au e du même 1° ou du président du syndicat mix- te mentionné au même, - toute personne ayant intérêt à agir, Comme pour la CDAC, la saisine de la Commission nationale d’aménagement cinématographique est un préalable obli- gatoire à un recours contentieux, à peine d’irrecevabilité de ce dernier (article L 212- 10-3). Un recours est également ouvert au médiateur du cinéma. L'article L 425-1 fixe les pouvoirs du préfet pour faire assurer le respect de la décision d'autorisation. L'article L 434-1 prévoit des sanctions pénales. ■ Article58 (24 ter): Recours contentieux Cet article comporte une importante règle de procédure: il fixe la compétence de la cour administrative d'appel (CAA) pour connaître en premier et dernier ressort des litiges relatifs au permis de construire tenant lieu d’autorisation d’exploitation commerciale prévu à l’article L. 425-4. (art. L 600-10 du code de l'urbanisme). Ainsi que l'explique le rapport au Sénat, actuellement, les recours contre les déci- sions de la CNAC relèvent directement de la cour administrative d'appel (art. R 3111- 3 issu du décret du 13 août 2013). Mais les recours contre les permis de construire relèvent du tribunal administra- tif puis le cas échéant de la CAA. Le texte voté permet donc d'accélérer le traitement du recours en supprimant l'in- tervention du tribunal administratif pour le contrôle de la régularité du permis de construire. ■ Article59 (24 quater): Destina- tion des locaux dans les PLU Cet article renvoie à un décret le soin de 17juin 2014 12 JURIS hebdo immobilier •• L OI P INEL LÉGISLATION fixer la liste des destinations que les règles édictées par les PLU peuvent prendre en compte. Il distingue notamment: - les locaux destinés à des bureaux, - ceux destinés à des commerces et - ceux destinés à des activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle. Le ministre Arnaud Montebourg avait fait part de ses réserves sur l'adoption de cet article (au Sénat le 17avril) puisque l'ar- ticle 157 VI de la loi ALUR permet déjà de redéfinir les destinations des constructions dans un objectif de mixité fonctionnelle. Mais le rapporteur Yannick Vaugrenard avait fait voter le texte destiné à freiner, « si nécessaire, l'installation d'activités de services qui concurrencent directement les commerces pour l'accès aux emplacements. » ■ Article60 (24 quinquies): Entrée en vigueur Un décret doit fixer l'entrée en vigueur des articles39 à56 et 58 au plus tard dans les 6 mois de la promulgation de la loi. Il s'agit de la réforme de l'urbanisme commercial. ChapitreII: Fonds d’intervention pour les services, l’artisanat et le commerce (FISAC) ■ Article61 (25): Réforme du FISAC Ce texte est destiné à mettre en œuvre une réforme du fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce (FISAC) car les règles d'attribution des sub- ventions ne coïncident plus avec les bud- gets qui lui sont attribués. Les conditions d'octroi des subventions sont donc resserrées. Le texte actuel de l'article L 750-1-1 du code de commerce est en effet large: Il s'agit de « favoriser la création, le main- tien, la modernisation, l'adaptation ou la transmission des entreprises de proximité, pour conforter le commerce sédentaire et non sédentaire, notamment en milieu rural, dans les zones de montagne, dans les halles et marchés ainsi que dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Elles sont également destinées à faci- liter le retour à une activité normale des commerces de proximité après l'exécution de travaux publics réduisant l'accès de la clientèle à ces commerces. ». Le nouveau texte prévoit que les opéra- tions éligibles sont: « destinées à favoriser la création, le main- tien, la modernisation, l’adaptation, en particulier pour les travaux de mise aux normes des établissements recevant du public et la sûreté des entreprises, ou la transmission des entreprises de proximité, pour conforter le commerce sédentaire et non sédentaire, notamment en milieu rural, dans les zones de montagne, dans les halles et marchés ainsi que dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. » On voit que ce changement de rédaction ne suffit pas à caractériser le recentrage. L'objectif général est fixé ainsi par le nou- veau texte « le Gouvernement veille au développement équilibré des différentes formes de commerce en contribuant à la dynamisation du commerce de proximité […] et à l’amélioration de leur environne- ment économique, juridique et social. » Les règles d'attribution seront principale- ment fixées par décret. Ce décret doit fixer: les opérations, les bénéficiaires et les dépenses éligibles ainsi que les modalités de sélection des opérations et la nature, le taux et le montant des aides attribuées. ■ Article62 (25 bis): soldes Texte relatif aux soldes (art. L 310-3 du code de commerce). Abrogation du dispo- sitif des soldes flottants. ChapitreIII: Dispositions rela- tives aux réseaux consulaires ■ Article63 (26 A): Nombre de sièges de la chambre de commerce et d'industrie Fixation du nombre de sièges de la CCI ter- ritoriale, dans les régions composées de plusieurs départements où il n’existe qu’une seule chambre (complément de l'article L 713-12 du code de commerce) ■ Article64 (26): Contestation de l'élection d'un membre d'une CCI Cet article prévoit que le membre d'une CCI dont l'élection est contestée reste en fonction jusqu'à ce qu'il ait été définitive- ment statué sur la réclamation (art. L 713- 17 du code de commerce). ■ Article65 (27): Dispositions rela- tives à Saint-Pierre-et-Miquelon Cet article codifie des dispositions de l’or- donnance n° 77-1106 du 26 septembre 1977 portant extension et adaptation à la collectivité territoriale de Saint-Pierre-et- Miquelon de diverses dispositions législa- tives relatives au domaine industriel, agri- cole et commercial relatives à la chambre d’agriculture, de commerce, d’industrie, de métiers et de l’artisanat (CACIMA) de Saint-Pierre-et-Miquelon. ■ Article66 (28 bis): Transmission de données économiques au réseau des chambres de commerce Cet article complète les autorisations de transmissions de données prévues par la loi du 23juillet 2010. Le texte de 2010 ne pré- voyait le transfert que des données écono- miques de la TASCOM que pour une partie du réseau des Chambres de commerce et d’industrie et en ne visant que quelques missions légales. Ainsi que l'expliquait Frédéric Roig (rap- port au Sénat) le texte élargit le transfert des données économiques de la taxe sur les surfaces commerciales du réseau des chambres de commerce et d’industrie – englobant les échelons territorial, régional et national –, et fait référence à leurs mis- sions légales et à leur expertise dans les domaines de l’urbanisme et de l’aménage- ment commercial. ■ Article67 (29): Chambre consu- laire interprofessionnelle de Saint- Martin Ce texte confère compétence expresse à la collectivité de Saint-Martin en matière arti- sanale. Cela permet au Conseil territorial de Saint-Martin de se doter d’une structu- re consulaire, ce qui devait être validé par voie législative. 17juin 2014 13 JURIS hebdo immobilier •• L OI P INEL LÉGISLATION ■ Article69 (30 A): Essence Texte relatif à la distribution d'essence outre mer. ■ Article70 (30): Application de la loi outre mer Les dispositions du titre I er (régime des baux commerciaux), à l’exception de l’ar- ticle 7 (préemption commerciale), ainsi que celles du chapitre III du titre II (EIRL) de la présente loi sont applicables dans les îles Wallis et Futuna. 17juin 2014 14 JURIS hebdo immobilier •• L OI P INEL LÉGISLATION ChapitreIV: Dispositions renfor- çant l’effectivité du droit écono- mique ■ Article68 (29 bis): Délais de paiement Cet article modifie l'article L 441-6 du code de commerce. Il alourdit fortement l'amende applicable pour les hypothèses suivantes: - ne pas respecter les délais de paiement, - ne pas indiquer dans les conditions de règlement les mentions, - fixer un taux ou des conditions d’exigibili- té des pénalités de retard selon des moda- lités non conformes, - ne pas respecter les modalités de compu- tation des délais de paiement convenues entre les parties. L'amende, qui était de 15000 € est portée à un montant maximum de 75000 € pour une personne physique et 375000 € pour une personne morale. TitreIV: Dispositions relatives aux outre-mer TitreV: Utilisation du domaine public dans le cadre de l'exploitation de certaines activités commerciales ■ Article71 (30 bis): Droit de pré- sentation de son successeur par un titulaire d’une autorisation d’occu- pation dans une halle ou un mar- ché Actuellement, seuls sont prioritaires pour l'attribution du droit d'occupation d'un emplacement abandonné par son titulaire: – son conjoint, – ses descendants directs uniquement s'ils sont salariés dans l'entreprise du titulaire. La loi nouvelle crée un droit de présenta- tion au bénéfice du commerçant déten- teur d’une autorisation d’occupation au sein d’une halle ou d’un marché. Ce dispo- sitif existe déjà dans le cadre du Marché d'intérêt national. (article L 2224-18-1 nouveau du code géné- ral des collectivités territoriales). ■ Article72 (30 ter): Commerçants ambulants Voté à l'initiative de François Brottes, cet article qui crée dans le code général de la propriété des personnes publiques une sec- tion consacrée à l'utilisation du domaine public dans le cadre de l’exploitation de certaines activités commerciales (art. L 2124-32-1 et suivants), ce texte vise à assu- rer aux commerçants ambulants ou non sédentaires le droit de présenter un succes- seur à l’autorité administrative gestionnai- re pour lui permettre de valoriser cet élé- ment de son fonds de commerce. ■ Article 73 (30 quater): Vidéo-pro- tection des commerces Cet article permet aux commerçants, après information du maire et autorisation des autorités publiques compétentes, de mettre en œuvre sur la voie publique un système de vidéo-protection aux fins d’as- surer la protection des abords immédiats de leurs bâtiments et installations. Le dis- positif a vocation à être limité aux « lieux particulièrement exposés à des risques d’agression ou de vol. » Il est renvoyé à un décret en Conseil d’État. ● Détricotage de la loi ALUR ? Thierry Mandon, nouveau secrétaire d’État à la réforme de l’État, a indiqué lors d’une rencontre de l’ADI le 11juin que les projets de décrets seraient désor- mais soumis à une étude d’impact. Elle sera double: interne, par les services administratifs, mais aussi externe, par appel à des personnalités qualifiées. Si le bilan notamment économique d’une mesure n’est pas positif, la règle légale pourrait alors être remise en cause… Les décrets de la loi ALUR, mais aussi ceux de la loi Pinel, notamment sur les charges, devraient donc, estime Philippe Pelletier, être soumis à cette nouvelle procédure… 17juin 2014 15 JURIS hebdo immobilier •• LÉGISLATION C AMPUSVERT Ouvrant le 12 juin les débats de ce 3 e “campus vert” du cabinet Lefevre Pelletier & Associés, Philippe Pelletier relativise l’im- portance du possible report du projet de loi sur l’environnement. Il insiste sur le mouvement de long terme engagé depuis la loi Grenelle I de 2009 et voit deux causes possibles du report du projet de loi de Ségolène Royal. D’une part le débat sur la part à donner au nucléaire dans la produc- tion de l’électricité n’est pas tranché, d’autre part, le financement de la transi- tion énergétique pose des difficultés bud- gétaires au regard des engagements euro- péens. Cela explique les flottements sur les différents outils favorisant les travaux d’économie d’énergie (éco-PTZ, crédit d’impôt développement durable…). Le plan bâtiment durable prévoit en 5 ans de sortir 300000 ménages de la précarité énergétique, et cet objectif est tenu… mais il existe 4millions de ménages en pré- carité énergétique. ■ Construire plus facilement sur un terrain détaché Le thème “loi Alur et surélévation” était exposé à trois voix. Impression générale: complexité. Voici quelques-uns des points qui ont changé avec la loi Alur et évoqués par Philippe Noble (cabinet Legrand). Il indique que la loi ALUR a supprimé le COS dans les PLU, mais il reste en vigueur, à titre transitoire, dans les POS. La loi a sup- primé l’article L123-1-11 du code de l’urba- nisme. En conséquence, en cas de détache- ment d’une parcelle, on ne tient plus compte, pour apprécier les règles de densi- té, de l’utilisation des droits à construire de la parcelle d’origine. Soit un terrain de 1000 m 2 comportant un immeuble de 1000 m 2 de SHON, avec un COS de 1. Avant la loi ALUR, le détachement d’une parcelle non construite ne permettait pas de retrouver des droits à construire, alors que la loi nouvelle le permet. En revanche, si la limitation du droit à construire résulte d’une volonté entre ven- deur et acquéreur, elle reste applicable. Philippe Noble observe par ailleurs que les majorations de droits à construire accor- dées aux constructions qui ont une haute performance énergétique ont des difficul- tés d’application. A Paris, à ce jour, aucun projet n’a pu aboutir. La faculté de déro- ger à une règle de hauteur par exemple n’a pas pu se mettre en place. Conclusions: 1. les règles visant à faciliter la densité de construction ne sont pas toutes applicables à ce jour. 2. Il est conseillé de mettre au point très précisément les conséquences de la surélévation pour la copropriété, pour faciliter la prise de décision en assemblée. Hélène Cloëz (avocat, LPA) expose le volet urbanisme de la question de surélévation. Elle rappelle les précédentes ordonnances du 2octobre 2013, dont l’une visait à favo- riser la construction dans les dents creuses. Elle confirme la difficulté de mise en place de la majoration de droits à construire pour les constructions performantes du point de vue énergétique. Elle rappelle les règles issues de la jurisprudence. Un arrêt de 1986 a admis que, s’il faut un nouveau permis de construire pour surélever un bâtiment qui n’est pas été régulièrement construit, il est nécessaire de demander un permis pour régulariser l’ensemble du bâti- ment. Mais on peut aussi se prévaloir d’une jurisprudence de 1988 qui admet des travaux qui permettent de rendre l’im- meuble “plus conforme”. Exemple. Un bâtiment comporte 10 places de parking, conformément à la règle imposée lors de la construction. Or le PLU impose désor- mais 15 places. Il est possible d’obtenir un PC pour construire 2 places car l’immeuble sera plus conforme qu’avant travaux. Pascaline Déchelette-Tollot (avocat, LPA) évoque les aspects spécifiques de la copro- priété dans le projet de surélévation. Ce projet peut être une source de finance- ment pour le syndicat des copropriétaires en cas de cession du droit de surélever. La loi ALUR a facilité la décision de suréle- ver. Avant la réforme, l’unanimité était requise; désormais, il suffit de réunir la double majorité de l’article 26. La notion de surélévation suppose le respect des cri- tères suivants: construction en dur, prolon- gation verticale de la façade, exhausse- ment du faîte de l’immeuble et adjonction de locaux privatifs. Le projet peut être conduit directement par le syndicat ou passer par une aliénation du droit de sur- élever. Il faut veiller à prendre une assurance dommages-ouvrages, choisir un coordina- teur SPS s’il y a plusieurs intervenants sur le chantier et valider le contrat de maîtrise d’œuvre. Autre simplification opérée par la loi ALUR: alors que le copropriétaire du der- nier étage disposait d’un droit de veto, il est désormais privé de ce droit. Toutefois, la loi a créé en contrepartie un droit de priorité en faveur du copropriétaire du dernier étage lors de la vente des lots créés. Par ailleurs, ce copropriétaire peut prétendre à une indemnisation du préjudi- ce qu’il subit en raison des travaux. La surélévation suppose également de modifier les tantièmes de copropriété. Il est conseillé d’adopter cette modification avec la décision précédente, pour éviter des revirements de décision. ■ Le CPE passe à la mise en œuvre pratique Autre thème débattu: le contrat de perfor- mance énergétique. L’intérêt de ce débat était de montrer que le CPE est passé de la conception théorique à sa mise en œuvre pratique. Le directeur du patrimoine d’Habitat 76, Cédric Lefebvre, indique que sur les 28000 loge- ments de cet office HLM, 2700 ont été rénovés de façon traditionnelle depuis 2009 puis que 1000 sont rénovés avec un CPE. Ce sont des opérations globales, avec un contrat global conclu, dans le cadre des marchés publics, sous la forme du dialogue compétitif. Les premiers contrats, en 2005 ont été faits de façon classique avec les exploitants de chauffage, mais ceux-ci se sont engagés sur une consommation et sur une température (19 °). Il était prévu, en cas de dépassement de consommation que la perte soit pour l’exploitant, ce qui était un début de CPE. En 2009, un chantier de rénovation est lan- Le contrat de performance énergétique est un grand succès Écart saisissant entre le panorama dressé sur la surélévation des immeubles, dont la situation juridique est passablement complexe en raison de la multiplication des réformes d’urbanisme, et les résultats pratique du contrat de performance énergétique: le CPE est passé de la conception théorique à sa mise en œuvre effecti- ve et le témoignage d’un bailleur social qui l’a pratiqué est éloquent. C’est dire que le législateur serait bien inspiré d’être plus économe d’intervention! RENCONTRE cé pour 200 bâtiments, avec installation de centrales photovoltaïques. En 2010, un CPE est prévu pour la réhabilitation de 1100 logements, en trois opérations. Olivier Ortéga (avocat LPA) observe que le grand avantage du CPE est de ne pas être réglementé! Ce contrat se décline en trois catégories; fourniture de services (l’autofi- nancement peut être assuré en 3-5 ans, voire 10 ans s’il porte sur les équipements de production d’énergie), travaux (le contrat ne permet pas d’autofinancement) ou global. Pour Olivier Ortéga, la question du com- portement des utilisateurs est un faux débat. En effet, si l’utilisateur a un com- portement anormal (il laisse sa fenêtre ouverte, chauffage allumé), il n’y a pas de raison que les actions de sensibilisation engagées par les bailleurs, dégrade davan- tage le comportement. Le CPE d’Habitat 76 comporte les points suivants: objet (baisse de la consomma- tion) situation de référence (le bâtiment avant travaux), l’objectif contractuel (bais- se de la consommation d’énergie), les cas d’ajustements, et la garantie de perfor- mance énergétique. Olivier Ortéga souligne que le contrat comporte une obligation de résultat et une indemnisation si le contrat n’est pas respecté. L’indemnisation correspond au minimum à l’écart constaté entre la consommation prévue et la consommation constatée, mais elle peut être plus impor- tante et comporter le remboursement d’une partie des travaux qui ont été enga- gés inutilement. Le CPE est ainsi un document important 140 pages, il ne fait pas dans ce cas appel au tiers investisseurs. ■ Les résultats sont au rendez- vous. Alors que les immeubles rénovés avec un contrat classique ont permis d’ob- tenir une consommation de 8,16 Mwh par an et par logement (Monville) ou 8,74 (Mont Saint Aignan) alors que le chiffre de 4,93 a pu être obtenu pour Douvdevielle) pour lequel le CPE a été conclu. Conclusion de Cédric Lefebvre, le CPE est une grande réussite! ● 17juin 2014 16 JURIS hebdo immobilier •• A CTUALITÉ RENCONTRE Source: Habitat 76 - Lefebvre Pelletier Résultats du CPE d’Habitat 76 JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine L’IAU d’Ile-de-France présente son outil d’analyse des territoires Connaissez-vous le MOS? Réponse avec l’Institut d’Aménagement et d’Urbanis- me d’Ile-de-France (1) . Le Mode d’occupa- tion du sol est un outil cartographique établi à partir de photos aériennes qui permet de mesurer comment évolue le territoire en Ile-de-France. Une prise de vue aérienne a lieu tous les 4 ans. Les photos sont ensuite assemblées et inter- prétées par l’IAU qui établit une carto- graphie. Depuis 1982, il y a eu ainsi 8 inventaires sur les 12000 km 2 couverts par le MOS. Cet outil permet de mesurer l’évolution du territoire avec 80 postes de légendes. Le recul de 30 ans dont dispose l’IAU permet d’apprécier concrètement la réalité de la consommation d’espace. Conclusion de l’IAU: la tendance est en train de se stopper, mai il n’y a pas d’in- version de tendance. Les résultats de la campagne 2012 per- mettent de faire les constats suivants: - la consommation d’espaces agricoles et naturels est à son niveau le plus faible depuis 30 ans. Elle est de 560ha par an pour la période 2008-2012. - Que deviennent ces espaces? La moi- tié est en chantier, un tiers (190 ha) est voué à des activités économiques, 160 ha sont transformés en espaces artificia- lisés (parcs, zones de loisirs), et 120 ha sont consacrés à l’habitat individuel. - Le recyclage urbain s’est maintenu à 1500 ha par an. L’IAU observe donc que le recyclage urbain est devenu majori- taire dans la production d’espaces urbains. Pourquoi la consommation d’espaces “Les professionnels de l’immobilier après la loi ALUR” Jurishebdo Immobilier vous propose une conférence d’actualité le jeudi 3 juillet 2014 à Paris. Avec - Cyril Sabatié, avocat - Henry Buzy Cazaux (IMSI) - Éric Allouche (ERA) - Laurent Vimont (Century 21) - Carole Monat, notaire - David Rodrigues, CLCV - Jean Lavaupot, Mégagence - Khalid Alaoui, Futures transac- tions Animation: Rodrigo Acosta-Gar- cia et Bertrand Desjuzeur Retrouvez le programme détaillé et le bulletin d’inscription sur notre site internet jurishebdo.fr AGENDA s’est elle ralentie? L’IAU constate qu’il y a un changement de regard sur les espaces agricoles et boisées, une volon- té de maintenir xes espaces. Par ailleurs, et par rapport à la période précédente, il n’y a pas eu de chantier d’autoroute ou de LGV, qui sont très consommateurs d’espaces. Enfin, la production urbaine est deve- nue plus complexe, et elle est soumise à une acceptation sociale qui est moindre. Agenda 18juin à l’IAU Ile-de-France (15 rue Fal- guière Paris 15 e . www.iau-idf.fr): Rencontre sur le thème “ on occupe le sol! 30 ans d’occupation du sol en Ile-de-France ” suivie du ver- nissage de l’exposition avec Jean-Paul Huchon. (1) rencontre Ajibat du 2juin.
