Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Urbanisme : Annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme / Implantation d’antennes relais / Règles d’implantation d’une construction : application à une cour couverte / Validité de règles de prospects différenciées / Construction formée de plusieurs éléments: permis unique ?
Participations d’urbanisme: Participation pour non-réalisation
d’aires de stationnement
– 3 – Projets –
Circulaire sur la loi littoral / Bilan des conventions d’utilité sociale
– 4 – Au Parlement –
Suppression du COS / Remise en cause du “pastillage” / Relance du logement / Sécurisation des prêts structurés / Projet de loi sur l’agriculture et la forêt / Honoraires des syndics / Sécurisation des ventes de la ZAC Gerland
– 6 – Actualité –
Manuel Valls présente son plan logement
– 8 – Tableau des réponses ministérielles –
– 9 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 10 – Rencontre –
La FPI demande des mesures d’urgence pour le logement.
■ ■ L’annulation partielle d’une autorisation d’ur- banisme peut être prononcée par le juge en cas de divisibilité des éléments composant le projet litigieux, mais elle peut également être décidée dans le cas où l’illégalité affecte une partie identifiable du projet sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale soit divisible du reste du projet (Conseil d’État, 11juillet 2014). ■ ■ Il n’est pas envisagé d’étendre la loi Car- rez aux maisons individuelles, indique le ministère du logement (voir p.6). Le propriétaire d’un terrain soumis à servitude d’alignement peut néanmoins installer une grille dans son mur de clôture. La réponse de la ministre cite un arrêt du Conseil d’État de 2001. ■ ■ Le mode de calcul du taux de l’intérêt légal est réformé à compter du 1 er janvier 2015, en application d’une ordonnance du 20août 2014 (p.7). ■ ■ En 2012, il y a eu 114086 décisions de jus- tice prononçant une expulsion pour impayé de loyer et 11487 mesures de recours à la force publique (lire p.7 les conclusions qu’en tire le ministère du logement). ■ ■ La FPI propose des mesures d’urgence pour relancer la construction de logements (lire p.8), tant en matière d’investissements locatifs que d’accession à la propriété. ■ ■ Patrick Kanner a été nommé ministre de la vil- le et Myriam El Khomri , secrétaire d’État chargée de la politique de la ville. Sylvia Pinel conserve son portefeuille de ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité. Emmanuel Macron est nommé ministre de l'économie, de l'industrie et du numérique (p.7). Le plan logement de Manuel Valls répond aux attentes des promoteurs A u fil des mois, les statistiques confirment la baisse de la construction de logements. Faut-il en incriminer la loi Alur? L’an- cienne ministre conteste totalement cette analyse, mais les pro- fessionnels jugent néfastes au moins une partie de ses disposi- tions. C’est le cas de la FPI (lire p.10) qui préconise une série de mesures d’urgence pour relancer la production. Les mesures sont de nature fiscale (par exemple pour améliorer l’efficacité du dispositif Duflot en autorisant l’investisseur à louer à un de ses descendants ou ascendants), mais d’autres sont destinées à restaurer la confiance. Les promoteurs demandent ainsi la suppression du mécanisme d’en- cadrement des loyers. Pour la FPI, en l’absence d’un dispositif fiable d’observation des loyers, il est très difficile de fixer des loyers de réfé- rence. Or la perspective de mise en œuvre de cet encadrement décourage les investisseurs. Ce régime serait donc inefficace puisque non mis en œuvre et pénalisant car il inquiète les investisseurs poten- tiels. La FPI demande à nouveau la réforme de taxation des plus- values immobilières en mettant en place un système de calcul inver- sé, de façon à inciter davantage les propriétaires à céder les terrains à bâtir. Elle est rejointe sur ce point par la FNAIM qui demande éga- lement de revenir sur le délai de 30 ans requis pour atteindre l’exo- nération d’imposition sur la plus-value. L es professionnels ont été largement entendus par le Gouverne- ment: les annonces présentées par Manuel Valls ce 29août (lire p.6) répondent aux demandes exprimées. C’est le cas notamment de la réforme des plus-values sur les terrains à bâtir, dont le régime doit être aligné sur celui applicable aux autres biens immobiliers. Le Pre- mier ministre a également annoncé une mesure temporaire plus favorable (abattement de 30%) pour doper la vente des terrains à bâtir. En revanche, l’idée d’inverser le système de calcul des plus- values, que défendent tant la FPI que le SNAL, n’a pas été reprise. Le régime d’investissement Duflot, qui prendra désormais le nom de Pinel, est également rendu plus favorable et se déclinera en trois options d’autant plus favorables que l’engagement de location du bailleur sera de longue durée (lire p.6). S’agissant de la loi ALUR, le Premier ministre a - par pragmatisme - décidé de revenir sur deux dispositions phare de la loi de Cécile Duflot. L’encadrement des loyers sera limité à la ville de Paris et la garantie universelle des loyers sera fortement recentrée: elle n’aura vocation à s’appliquer qu’aux jeunes salariés et aux personnes en situation précaire. Il s’agit donc d’un retour au régime qui prévalait avec la GRL… et d’une remise en cause des choix de l’ancienne ministre. Il appartient désormais aux professionnels de s’emparer de ces nouvelles mesures pour faire revenir les clients dans les bureaux de vente. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 570 2 SEPTEMBRE 2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Urbanisme : Annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme / Implantation d’antennes relais / Règles d’implantation d’une construc- tion: application à une cour couverte / Validité de règles de prospects différenciées / Construction formée de plusieurs éléments: permis unique ? Participations d’urbanisme : Participation pour non-réalisation d’aires de stationnement - 3 - Projets - Circulaire sur la loi littoral / Bilan des conventions d’utilité sociale - 4 - Au Parlement - Suppression du COS / Remise en cause du “pastillage” / Relance du loge- ment / Sécurisation des prêts structurés / Projet de loi sur l’agriculture et la forêt / Honoraires des syndics / Sécurisation des ventes de la ZAC Gerland - 6 - Actualité - Manuel Valls présente son plan logement - 8 - Tableau des réponses ministérielles - - 9 - Nominations - Au fil du J.O. - - 10 - Rencontre - La FPI demande des mesures d’urgence pour le logement. S O M M A I R E E D I T O R I A L 2septembre2014 2 JURIS hebdo immobilier •• U RBANISME ▲ Urbanisme ■ Annulation partielle d’une auto- risation d’urbanisme (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 11juillet 2014, n°358164) Le maire de Paris avait accordé à la société Batigère un permis de construire, puis un PC modificatif pour modifier des bâtiments existants et édifier de nouveaux bâtiments. Le tribunal administratif, dans une décision confirmée par la cour d’appel, avait annulé le permis qui méconnaissait l’article du PLU relatif au gabarit-enveloppe des construc- tions en vis-à-vis sur un même terrain. Mais l’arrêt est annulé au motif d’une erreur de droit en raison du refus du juge de pronon- cer une annulation partielle: Le Conseil d’État cite l’article L 600-5 du code de l’urbanisme qui permet une annu- lation partielle et rappelle: “Considérant que lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement ayant une vocation fonctionnelle autonome auraient pu faire, en raison de l'ampleur et de la complexité du projet, l'objet d'autori- sations distinctes , le juge de l'excès de pou- voir peut prononcer une annulation partiel- le de l'arrêté attaqué en raison de la divisi- bilité des éléments composant le projet liti- gieux; que, d'autre part, il résulte des dispo- sitions de l'article L. 600-5 citées ci-dessus qu'en dehors de cette hypothèse, le juge administratif peut également procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d'être régu- larisée par un arrêté modificatif de l'autori- té compétente, sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet ; que le juge peut, le cas échéant, s'il l'estime nécessaire, assortir sa décision d'un délai pour que le pétitionnai- re dépose une demande d'autorisation modificative afin de régulariser l'autorisa- tion subsistante, partiellement annulée”. Le Conseil d’État annule ensuite l’arrêt atta- qué, au motif que le juge avait refusé de prononcer une annulation partielle en se fondant sur la circonstance que " l'illégalité dont est entaché le projet résulte d'options architecturales et d'aménagement concer- nant deux des bâtiments constituant le pro- jet ". Or “il résulte de ce qui a été dit au point [précédent] que la circonstance que l'illégalité n'affecte pas l'un seulement des bâtiments autorisés par le même permis de construire ne fait pas par elle-même obs- tacle à une annulation partielle de ce per- mis lorsque cette illégalité affecte une par- tie identifiable du projet ; qu'ainsi, la cour a commis une erreur de droit”. Observations : L’arrêt est rendu sur le fon- dement de l’article L 600-5 du code de l’ur- banisme avant sa modification par l’ordon- nance du 18juillet 2013. (Le nouveau texte précise que le juge peut fixer un délai pen- dant lequel le titulaire du permis peut demander la régularisation). Cet article autorise une annulation partielle d’un per- mis de construire dans deux cas, ainsi qu’il en résultait d’une interprétation déjà don- née par le Conseil d’Etat dans un arrêt du 4octobre 2013. 1. Lorsque les éléments d'un projet ont une vocation fonctionnelle autonome et auraient pu faire l'objet d'autorisations dis- tinctes. Ainsi, le juge peut annuler le per- mis portant sur la construction d'une éolienne en confirmant la validité du per- mis pour deux autres (CAA Nancy, 2 juillet 2009) ou la partie sud-est d'une construc- tion comportant une cave et un garage (CAA Lyon, 10 avril 2012). 2. L’annulation partielle est aussi possible si l'illégalité affecte une partie identifiable du projet sans que la partie illégale soit divisible du reste du projet. L’illégalité peut donc porter, comme dans cet arrêt, sur plusieurs bâtiments. ■ Règles d’implantation d’une construction. Application à une cour couverte (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 11juillet 2014, n°356324) Des voisins demandaient l’annulation d’un permis de construire concernant l’hôpital Necker (Paris XV e ). L’arrêt de la cour d’appel qui avait rejeté leur demande est annulé. Ils invoquaient l’application des règles d’im- plantation au cas de la “cour couverte” et le Conseil d’État leur donne raison: “Considérant […] qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions [définitions figurant dans le règlement du PLU, art. UGSU 8.2.1 ET 10.4 du règlement] et des schémas annexés au règlement du plan local d'urbanisme aux- quels elles renvoient que les règles d'implan- tation ainsi fixées s'appliquent non seule- ment à des bâtiments distincts situés en vis-à- vis sur un même terrain mais aussi aux façades en vis-à-vis d'un même bâtiment qui entourent une " cour couverte "; que, par suite, en jugeant que les requérants ne pou- vaient utilement faire valoir que les règles d'implantation précitées auraient été mécon- nues au motif que le bâtiment principal du projet litigieux comportait deux patios cou- verts avec, à l'intérieur du même bâtiment, des façades en vis-à-vis, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit”. Observations : Les règles d’implantation du bâtiment, au regard d’une “cour couverte” sont donc pertinentes pour contester la vali- dité d’un permis de construire. Pour avoir rejeté cer argument des voisins, la cour administrative d’appel de Paris voit donc son arrêt annulé. L’affaire lui est renvoyée. ■ Validité de règles de prospects différenciées (CE, 10 e et 9 e sous-sections réunies, 9juillet 2014, n°363145) Le TA de Paris avait annulé un permis de construire délivré à une SCI à Paris XVI e pour des travaux d’extension et de surélévation d’un immeuble. La décision, confirmée en appel, était contestée par la SCI. Mais le Conseil d’État rejette son recours. Il observe en premier lieu que la distinction des règles de prospect applicables en limite séparati- ve, selon que les baies en façade constituent ou non l’éclairement premier des pièces principales est effectuée suivant des disposi- tions non ambiguës et qui ne méconnais- sent pas l’objectif de valeur constitutionnel- le d’intelligibilité de la règle de droit. L‘arrêt indique ensuite que l’article L 123-1 n’interdit pas aux servitudes d’urbanisme de régir des situations par ailleurs régle- mentées par d’autres textes, comme le CCH: “Considérant […] que les règles critiquées qui, d'une part, fixent à 6 mètres ou 2 mètres la distance qui sépare les façades ou parties de façades en vis-à-vis d'une limite séparative, selon que celles-ci comportent JURISPRUDENCE ■ Antennes relais Les antennes relais de plus de 12 mètres , dont les installations techniques nécessaires à leur fonctionnement entraînent création d’une SHOB de plus de 2m 2 n’entrent pas dans le champ d’application des exceptions à l’article R 421-9 a et c du code de l’urba- nisme. Elles doivent donc faire l’objet d’un permis de construire en application des articles L 421-1 et R 421-1. Le maire qui constate que de tels travaux ont fait l’objet d’une simple déclaration est tenu de s’op- poser aux travaux et d’inviter le pétitionnai- re à présenter une demande de permis de construire. La déclaration préalable (dépo- sée en 2011) qui concernait une antenne avec un pylône de 24m et un local tech- nique de 8,5m 2 aurait dû faire l’objet d’un permis de construire. L’arrêté du maire s’y étant opposé est donc validé. (CE, 9juillet 2014, 2 e et 7 e sous-sections réunies, n°373295) ou non des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales et, d'autre part, les assujettit ou non, dans la bande E, à un gabarit-enveloppe identique à celui défini en bordure de voie, élevé à 6 mètres de la limite séparative et dont le point d'at- tache est pris à 6 mètres de cette limite, au même niveau que celui du gabarit-envelop- pe défini en bordure de voie, répondent à des préoccupations d'urbanisme et de salu- brité ; qu'ainsi, elles entrent dans le champ du 4° de l'article L. 123-1 du code de l'urba- nisme; que, par suite, la cour n'a pas com- mis d'erreur de droit en jugeant que les articles UG 7.1 et UG 10.3.1 du PLU de la Vil- le de Paris ne sont pas entachés d'illégalité pour avoir fait dépendre leur champ d'ap- plication de l'agencement intérieur des pièces d'habitation en distinguant celles d'entre elles qui constituent des “pièces principales”, dès lors que les règles relatives au prospect en limite séparative ainsi qu'au gabarit-enveloppe, dans la bande E, des façades comportant des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales sont liées, eu égard à leur objet, à la nature de ces pièces”. Observations : Il est donc licite pour le PLU de prévoir des règles de prospects diffé- rentes selon que les pièces concernées sont ou non des pièces principales au sens du PLU. ■ Construction formée de plu- sieurs éléments: permis unique ? (CE, 6 e sous-section, 9juillet 2014, n°366898) Un litige concernait la délivrance d’une déclaration de travaux concernant l’édifica- tion d‘un mât de mesure du vent. Le maire ne s’y était pas opposé et sa décision était contestée par une association. Le jugement qui avait annulé la décision est annulé par le Conseil d’État: “En se bornant à relever que les éoliennes et le mât de mesure projeté avaient voca- tion à former un ensemble immobilier unique, sans préciser si des liens physiques et fonctionnels existaient entre ces deux constructions, le tribunal administratif de Rennes a entaché son jugement d'une insuffisance de motivation”. Le jugement est annulé et le Conseil d’État juge alors définitivement l’affaire: “Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions [art. L 421-3 du code de l’urbanisme] qu' une construction constituée de plu- sieurs élémentsformant, en raison de leurs liens physiques ou fonctionnels, un ensemble immobilier unique, doit , en prin- cipe, faire l'objet d'un seul permis de construire ; que, toutefois, en l'espèce, les éoliennes et le mât de mesure du vent , qui ont une vocation fonctionnelle autonome et n'ont pas fait l'objet d'une conception commune, ne constituent pas un ensemble immobilier unique ; que, dans ces condi- tions, le moyen tiré de ce que le projet d'édification du mât de mesure litigieux relevait d'une demande de permis de construire modificatif ne peut qu'être écar- té”. Le Conseil d’État rejette le recours de l’asso- ciation. Observations : Il résulte de cet arrêt que lorsqu’une construction est composée de plusieurs éléments, elle doit faire l’objet d‘un permis de construire unique si les élé- ments ont des liens physiques et fonction- nels qui en font un ensemble immobilier unique. L’article visé est celui qui figure dans le code de l’urbanisme avant sa modification du 1 er octobre 2007. Ici le mât de mesure du vent est considéré comme autonome par rapport à l’éolienne. Il est donc possible de requérir deux autorisa- tions distinctes. Participations d’urbanisme ■ Participation pour non-réalisa- tion d’aires de stationnement (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 30juillet 2014, n°362763) Après l’acquisition d’une maison par un couple, un maire avait assorti sa décision de non-opposition à une déclaration préa- lable, au versement d’une participation pour non-réalisation d’aire de stationne- ment. Le montant était de 4595 € pour des travaux de transformation en logement d’une pièce située en rez-de-chaussée. Le tribunal administratif avait annulé cette décision et le Conseil d’État confirme le jugement: “Considérant que […] qu'il résulte toutefois des termes mêmes de l'article U12 précité du règlement du PLU d'Auxonne que l'obli- gation de création d'aires de stationne- ment n'est prévue que pour les construc- tions nouvelles à usage d'habitation et ne s'étend pas à la création de logements sup- plémentaires à la suite du réaménagement d'un immeuble déjà édifié ; qu'ainsi, le tri- bunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que le maire d'Auxon- ne ne pouvait légalement, par sa décision de non-opposition aux travaux projetés par les époux B., prescrire le versement d'une participation pour non-réalisation d'aires de stationnement”. 2septembre2014 3 JURIS hebdo immobilier •• U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ■ Loi littoral: circulaire en prépara- tion La circulaire du 14 mars 2006 relative à l'application de la loi littoral est en cours de refonte. Le projet d'instruction en cours de finalisation va rappeler la nécessité d'in- tégrer les dispositions de la loi littoral dans les documents d'urbanisme. Elle est com- plétée par des fiches techniques sur les principes et notions essentielles de la loi lit- toral. Mais les notions comme « espaces proches du rivage » ou « hameaux nou- veaux intégrés à l'environnement » ne sont pas définis au niveau national: les élus doivent les définir en tenant compte des spécificités locales. (Réponse de la ministre de l’écologie à Gilles Lurton, J.O. AN Q, 29juillet, p.6463, n°52746). ■ Bilan des conventions d'utilité sociale La ministre du logement indique à Isabelle Le Callennec que la quasi-totalité des HLM et des SEM est dotée d'une unique convention d'utilité sociale (CUS). Ces CUS contiennent des engagements sur tous les aspects de la politique menée par l'orga- nisme, pour 6 ans. Il est prévu une évalua- tion des CUS tous les deux ans, sous la res- ponsabilité du préfet de région. La pre- mière évaluation bisannuelle est en cours. Elle donnera lieu à une synthèse régionale, puis nationale. (JO AN Q, 29juillet 2014, p.6535, n°55071). P ROJETS ■ Favoriser les travaux d’isola- tion la loi énergie Avant la présentation de son projet de loi sur l’énergie, Ségolène Royal avait indiqué aux députés que le texte allait lever les contraintes en matière d’urbanisme, pour qu’un PLU ne puisse pas s’opposer aux tra- vaux d’isolation. Les travaux d’économie d’énergie seront obligatoires à l’occasion de travaux de ravalement de façade, de réno- vations de toiture ou de l’aménagement de nouvelles pièces. Par ailleurs, il est prévu d’augmenter les avantages fiscaux pour les particuliers; le bouquet de travaux ne sera plus obligatoire, l’avantage fiscal sera ouvert pour un seul type de travaux, jus- qu’à 30% de l’investissement. Cet allége- ment fiscal sera applicable pour les travaux réalisés dès le 1 er septembre et jusqu’à la fin 2015 (JO AN déb. 9juillet, p.5232). Observations : Le demandeur obtient donc gain de cause et la suppression de la partici- pation pour non-réalisation d’aire de station- nement au motif qu’elle n’était prévue par le POS que pour les constructions nouvelles mais non pour la création de logement par réaménagement d’immeubles existants. ● 2septembre2014 4 JURIS hebdo immobilier •• ■ Suppression du COS Jean-Paul Fournier interpelle la ministre du logement sur la suppression du COS et des surfaces minimales pour construire qui pro- voque une accumulation de demandes d’autorisation de construire assorties de divisions parcellaires, ce qui “ouvre des perspectives immédiates de défiguration totale des identités paysagères et urbanis- tiques de nos communes”. La ministre Syl- via Pinel répond que les élus doivent régler la question de ces ex-zones NB et se doter d‘un PLU. Elle ajoute que, si les projets sont contraires aux enjeux de protection du cadre paysager, les collectivités peuvent le refuser en se fondant sur le règlement national d’ur- banisme (JO Sénat, déb. 9juillet, p.5769). ■ Remise en cause de la tech- nique du “pastillage” Yannick Botrel critique la remise en cause, par la loi ALUR, de la pratique de micro- zones, “secteurs de taille et de capacité d’ac- cueil limité”. Désormais, seuls pourront être autorisés les changements de destination ou les extensions limitées des bâtiments d’inté- rêt architectural ou patrimonial désignés par le PLU. La ministre rappelle les objectifs de la loi ALUR et indique que dans les zones A, il n’est plus possible d’étendre ou de chan- ger la destination pour les bâtiments (hors du bâti remarquable), mais elle ajoute qu’une réflexion est menée pour étendre les possibilités offertes aux bâtiments remar- quables à l’ensemble des bâtiments existants en zone agricole et naturelle (JO Sénat, déb. 9juillet, p.5770). ■ Expropriation massive à Ivry Christian Cambon conteste les modalités de réalisation du projet “Ivry Confluences” visant à construire 6000 logements et qui conduit à l’expropriation de nombreuses personnes. Sylvia Pinel répond que cette opération vise à restructurer un quartier de 145 hectares composé de friches industrielles. La construction de 5000 logements dans cette ZAC répond à un réel besoin de logements. La ville d’Ivry a mis en place une maîtrise d’ouvrage urbaine et sociale pour le reloge- ment des propriétaires et des locataires. (JO Sénat déb. 9juillet, p.5771). ■ Relance du logement Delphine Bataille interroge Sylvia Pinel sur la nécessité de relancer le secteur du loge- ment et réclame la publication des décrets nécessaires à la mise en place de l’encadre- ment des loyers. La ministre répond en évo- quant les réformes en cours: réforme du PTZ, simplification pour faire baisser les coûts de construction et mobilisation du foncier public (JO déb. Sénat 18juillet, p.6292). ■ Sécurisation des prêts structurés Jean Germain, rapporteur de la commission des finances, explique la motivation de ce projet de loi: il s’agit d’une validation légis- lative à la suite de deux décisions du TGI de Nanterre qui ont jugé, pour des motifs de forme (absence de TEG ou erreur sur son calcul), que le taux d’intérêt légal devait s’appliquer depuis la signature du contrat. Le sénateur explique que cela risque de mettre en péril Dexa et la Société de finance- ment locale. Ces deux établissements, majo- ritairement détenus par l’État pourraient perdre 10milliards d’euros et il faudrait ajouter 7milliards si la SFIL était mise en extinction. Jean-Claude Requier fait toutefois observer que le problème est complexe car certains établissements n’ont eu aucun scrupule à faire souscrire à des acteurs publics des “prêts totalement farfelus”. Des prêts indexés sur le cours de change entre l’euro et le franc suisse ont pu provoquer le passage de taux de 2% à 33% pour une collectivité (JO Sénat déb. 18juillet, p.6332), mais il ajoute que des directeurs financiers de col- lectivités ont cru bon de souscrire ces contrats pour en tirer des bénéfices grâce aux taux bonifiés. (Vote du texte, p.6335). ■ Projet de loi sur l’agriculture et la forêt La secrétaire d’État Carole Delga a présenté le 17 juillet le projet de loi sur l’agriculture, l’alimentation et la forêt en seconde lecture. Elle évoque par exemple le recentrage du bail environnemental sur un objectif de bonnes pratiques environnementales ou le champ de compétence de la commission départementale de la préservation des A U S ÉNAT AUPARLEMENT Retour sur l’actualité parlementaire de juillet espaces naturels, agricoles et forestiers (JO Sénat 18juillet, p.6336). Sur ce point, le rap- porteur Didier Guillaume précise que cette commission (CDPENAF) voit ses préroga- tives confirmées, son avis ne pourra pas entraîner un blocage sauf en cas d’atteinte substantielle des surfaces agricoles situées dans les aires des appellations d’origine pro- tégée. Mais, pour éviter des blocages, les CDPENAF ne pourront pas examiner les PLU avec avis conforme (p.6339). Le cadre qui interdit aux agriculteurs d’agrandir et de rénover leurs bâtiments a été assoupli et les prérogatives des SAFER ont été renfor- cées. Philippe Leroy évoque l’évolution de la forêt: lutter contre le défrichement dans certaines régions, mais éviter la trop grande progression de la forêt dans les zones de montagne comme dans les Vosges et favori- ser le regroupement des terres forestières. Gérard Le Cam se félicite que l’Assemblée ait voté un amendement qui permet aux SAFER de préempter l’usufruit de terres agricoles, la totalité de parts de sociétés à objet agricole et, dans certaines conditions, la nue-propriété agricole (p.6345). Suite des débats le 18juillet. Plusieurs articles sur le bail rural ont été adoptés conformément au texte voté par l’Assemblée (art. 4 bis AA et suivants). Mais l’article 4 quinquies , qui vise le bail rural cessible, a été rétabli. Il permet de recondui- re le bail cessible pour 9 ans, comme le bail rural de droit commun, alors que bail ces- sible est actuellement reconductible pour 5 ans (vote p.6389). Rôle de la CDPENAF L’article 12 est relatif à l’observatoire des espaces naturels, agricoles et forestiers et aux CDPENAF. Le débat porte sur l’impor- tance que doit avoir cette commission sur la détermination des documents d’urbanisme. Ainsi Gérard Bailly propose (amendement n°56) de supprimer l’avis conforme de la commission en cas de réductions substan- tielles des surfaces affectées à des produc- tions bénéficiant d’une appellation d’origine protégée. Il n’a pas été suivi; mais l’article a été complété pour introduire une procédure particulière en cas de réduction des surfaces agricoles de terres à vignes classées (vote de l’amendement n°91, p.6415). Un autre amendement (n°168) a supprimé la disposi- tion votée par l’Assemblée qui impose à tou- te commune située hors du périmètre d’un 2septembre2014 5 JURIS hebdo immobilier •• A U S ÉNAT À L ’A SSEMBLÉE SCOT une étude sur la fonctionnalité des espaces naturels, avant toute élaboration d’un PLU qui réduit les zones naturelles. Il a été voté (p.6418) ainsi que l’article 12. A l’article 12 bis C , le Gouvernement a vou- lu supprimer l’ assouplissement de la loi lit- toral que permet l’article, mais il n’a pas été suivi (rejet de son amendement de suppres- sion n°155, p.6419). L’article 13 est relatif aux SAFER . Françoise Férat voulait limiter l’obligation d’informa- tion des SAFER sur les donations en insti- tuant une dérogation pour les donations consenties entre parents ou alliés jusqu’au 4 e degré, mais elle a retiré l’amendement (n°7, p.6427). L’article a été adopté. Les débats se sont poursuivis le 21juillet avec les dispositions relatives à la forêt . L’article 29 a été voté. L’article 30 contient les dispositions relatives au droit de pré- emption des propriétaires de terrains boi- sés. Le ministre a souhaité supprimer la déroga- tion accordée aux communes qui ont un taux de boisement supérieur à 70% leur permettant de défricher sans autorisation. Mais son amendement (n°156) n’a pas été adopté (p.6524). Droit de préférence Bernadette Bourzai propose (amendement n°94), contrairement au texte adopté en commission, de rétablir un droit de pré- emption pour les communes et un droit de préférence pour les propriétaires privés. L’amendement a été voté (p.6526) ainsi que l’article. Même vote pour l’article 30 bis relatif aux biens sans maîtres. Le 24juillet, les sénateurs ont adopté les conclusions de la commission mixte paritai- re. Didier Guillaume explique que le texte, initialement de 39 articles, en comporte désormais 94. Il souligne le développement du bail environnemental, la protection du foncier agricole par le renforcement du rôle des CDPENAF, et le renforcement du pou- voir des SAFER. Pour la forêt, il approuve le regroupement de la propriété forestière avec la création des groupements d’intérêt économique et environnemental forestier ou l’amélioration des droits d’information et de préemption des propriétaires rive- rains (JO Sénat déb. 25juillet, p.6798). La CMP a prévu d’autoriser, de façon enca- drée, le changement de destination ou l’ex- tension d’un bâtiment d’habitation en zone agricole. L’avis conforme de la CDPENAF n’a été conservé que pour les déductions substantielles de surfaces en appellation d’origine et pour la vigne, tout en exigeant une motivation spéciale pour les atteintes non substantielles des surfaces concernées. L’ensemble du texte a été voté (p.6858). ■ Honoraires des syndics Catherine Procaccia attire l’attention de la ministre du logement sur la hausse des tarifs des syndics induits par la loi ALUR. Ainsi des syndics facturent 1000€ pour créer des comptes séparés. Sylvia Pinel répond que le Gouvernement prévoit, dans le cadre du projet de loi relatif à la simplification de la vie des entreprises de faciliter les modalités de notification des pièces annexes aux promesses ou aux actes de vente, notamment par la dématérialisa- tion. Le champ d’application de cette obli- gation pourra être restreint en excluant les lots constitués uniquement de locaux secondaires comme des garages ou des places de parking (JO Sénat déb. 23juillet, p.6562). S’agissant des tarifs de syndics, elle n’évoque que la création du Conseil natio- nal de transaction et de la gestion immobi- lière. Autre question de Louis Nègre sur “les méfaits de la loi Alur”, citant l’exemple de la vente d’un studio à Cagnes-sur-Mer qui impose un dossier de 6,8kg, et de 11kg pour une autre vente. La ministre répond que si la transmission de dizaines de docu- ments pose des problèmes pratiques, l’ob- jectif d’information de l’acquéreur doit être maintenu (p.6564), mais que la transmis- sion d’informations par voie dématérialisée va être sécurisée. ■ Sécurisation des ventes dans la ZAC Gerland Les sénateurs ont examiné le 23juillet la proposition de loi relative à la sécurisation des transactions dans la ZAC de Gerland à Lyon. Sylvia Pinel explique qu’une étape majeure, préalable aux autres démarches administratives et techniques, n’a pas été formalisée en son temps: les terrains du domaine public de la ville de Lyon n’ont pas été formellement déclassés avant leur division et leur cession au profit d’opéra- teurs d’aménagement et de construction, ce qui fragilise les contrats relatifs à ces ter- rains. D'où une proposition de validation législative de ces contrats (JO Sénat déb. 24juillet, p.6747). Isabelle Lajoux, rappor- teur, souligne que si ce projet d’aménage- ment à Lyon remonte à plus de 30 ans, et que les cessions n’ont pas fait l’objet de recours, il existe une menace potentielle sur la propriété de ceux qui se sont portés acquéreurs des terrains. L’article unique a été voté (p.6753). A l’Assemblée ■ Loi sur l’agriculture Les députés ont examiné le 7juillet le projet de loi sur l’agriculture. Dans la discussion générale, Brigitte Allain reprend les propos d’Edgard Pisaini en 1977, dans Utopie fon- cière selon lequel le problème foncier est sur- tout politique parce que nos définitions et nos pratiques foncières fondent tout à la fois notre civilisation et notre système de pou- voir, façonnent nos comportements. Elle ajoute que 40 ans plus tard, nous pouvons affirmer que nos pratiques foncières ont été celles de prédateurs. Cela motive la nécessi- té de donner aux CDPENAF un rôle décisif (JO AN déb. 8juillet, p.5155). Jeanine Dubié invite à renforcer le rôle des SAFER. Guillaume Larrivé estime nécessaire que les agriculteurs puissent donner leur avis sur les PLU dans les commissions qui succéderont aux CDCEA (p.5185). L’article 3 définit les groupements d’intérêt économique et environnemental. A l’article 12 , relatif à la CDPENAF, Gilles Lurton critique la décision de la commission d’avoir supprimé des dispositions spéci- fiques à la loi littoral (JO AN déb. 9juillet, p.5270). Un amendement n°493 a été voté pour faciliter la réalisation de travaux dans les maisons d’agriculteurs ayant cessé leur activité (vote p.5278). Etude avant travaux L’article 12 ter prévoit que les projets de tra- vaux importants qui peuvent avoir une incidence sur l’économie agricole doivent être précédés d’une étude sur les consé- quences qu’ils peuvent avoir sur cette éco- nomie (vote p.5281). l’article 13 sur les SAFER a été voté avec amendements. L’ensemble du texte a été voté le 9juillet (JO AN déb. 10juillet, p.5403). Le Premier ministre reconnaît que nous n’avons pas assez construit et que la relan- ce de la construction est aujourd’hui un impératif social et économique. Il présente son plan en trois axes. 1. Simplifier Il évoque à ce titre les 50 mesures de sim- plification présentées en juin par la loi Pinel mais considère qu’il faut aller plus loin, par exemple en matière d’obligation de construction de parking ou d’exigence de normes sismiques. Il annonce une mesure de prorogation de la durée de validité des permis de construi- re, qui sera portée de 2 à 3 ans (mesure prise par décret). S’agissant de l’encadrement des loyers, Manuel Valls indique avoir suffisamment de recul pour juger que les conditions techniques de mise en œuvre de ce dispo- sitif ne sont pas réunies. En conséquence, le dispositif d’encadrement sera appliqué uniquement à Paris (ville de Paris) à titre expérimental. Il ne sera pas étendu ailleurs avant un bilan d’application. Le cabinet du Premier ministre a précisé à ce propos que l’extension à d’autres villes ne pourrait pas intervenir avant 2017 et qu’un décret était prévu à l’automne. 2. Assouplir Certains dispositifs, comme le Duflot, doi- vent être assouplis, car les objectifs n’ont pas été atteints. Il est prévu un dispositif, qui, précise Manuel Valls, prendra le nom du ministre du logement. Il se déclinera en trois versions, variables suivant la durée d’engagement du bailleur (6, 9 ou 12 ans), lui permettant d’obtenir un avantage fiscal également variable (réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% de l’investissement). Le Premier ministre a par ailleurs précisé qu’il serait possible au bailleur de louer à un ascendant ou un descendant. Toutefois, le cabinet précise que la location à un ascendant ne remettra pas en cause l’avan- tage fiscal, mais que la location à un des- cendant provoquera la suspension de l’ap- plication du dispositif (c’est un mécanisme qui avait existé dans un régime fiscal anté- rieur). Par ailleurs, les conditions d’application du régime d’incitation à l’investissement loca- tif applicables aux SCPI seront alignées sur celles des investissements effectués en direct. 3. Encourager Manuel Valls entend mobiliser davantage de foncier. Il insiste pour que les ministères et France Domaine jouent le jeu. En matiè- re fiscale, il indique que la fiscalité des plus-values sur les terrains à bâtir sera modifiée. Ainsi, le régime de taxation va être aligné sur celui de taxation des autres biens immobiliers, ce qui va conduire à une exonération d’impôt au bout de 22 ans (contre 30 ans actuellement pour les terrains à bâtir). Par ailleurs, une mesure temporaire est prévue: un abattement exceptionnel de 30% de l’impôt sur les plus-values pour les promesses de ventes conclues avant le 31décembre 2015. Cette mesure doit prendre effet dès le 1 er septembre 2014. Autre mesure fiscale, il est prévu jusqu’à fin 2015 un abattement de 100000 € sur les donations de terrain, si celui-ci est ensuite construit. Le Premier ministre a par ailleurs indiqué que les mesures d’application de la loi SRU, qui ont été renforcées par la loi Duflot allaient être appliquées et qu’à l’égard des maires défaillants, les préfets seraient, dès 2015, habilités à délivrer les permis de construire. Pour soutenir l’accession à la propriété, Manuel Valls a annoncé une nouvelle adaptation du PTZ, applicable au 1 er octobre prochain et concernant les modalités de remboursement. En matière de TVA, il est prévu, pour les accédants à la propriété, d’appliquer la TVA à taux réduit pour la construction neuve dans les quartiers définis par la nou- velle politique de la ville. Enfin, un abattement de 100000 € sera pratiqué en cas de donation d’un loge- ment neuf à un enfant du contribuable. Le Premier ministre a aussi évoqué la garantie universelle des loyers (GUL) qui va être recentrée sur les jeunes salariés. Le crédit d’impôt développement durable va être renforcé et simplifié: son taux sera porté à 30% à compter du 1 er septembre 2014. Sur ce point, la ministre de l’écologie a précisé que le crédit d’impôt serait désor- 2septembre 2014 6 JURIS hebdo immobilier •• P LANLOGEMENT Manuel Valls présente le plan de relance du logement Entouré de Ségolène Royal et de Sylvia Pinel, le Premier ministre a présenté à Matignon ce 29août les meures de son plan de relance pour le logement. Le plan présente des aspects fiscaux, et une remise en cause de la loi Alur. mais ouvert sans nécessité de réaliser un bouquet de travaux et que son application serait étendue à une nouvelle liste de tra- vaux. Par ailleurs, le cabinet a précisé que, pour éviter de ralentir le rythme des transac- tions, il allait être possible de transmettre les documents annexes à un contrat de vente par voie dématérialisée. La mesure sera prise par ordonnance après habilita- tion par la loi de simplification de la vie des entreprises. Instruction fiscale à suivre Précisons que les mesures fiscales doivent être décrites par le biais d’une instruction fiscale à paraître dans les prochains jours. Puis elles donneront lieu à une validation législative dans le cadre de la loi de finances pour 2015. ● En bref Plus-values - Alignement de la fiscalité des plus-values sur les terrains à bâtir sur celles des autres immeubles: exonération au bout de 22 ans de détention, à compter du 1 er septembre 2014. - Abattement de 30% de l’IR et des prélève- ments sociaux sur les plus-values en cas de cession de terrain à bâtir pour toute promes- se conclue avant le 31décembre2015. Donations - Abattement exceptionnel de 100000 € pour les donations de terrains réalisées jus- qu’à fin 2015, sous condition de construc- tion. - Abattement exceptionnel de 100000 € pour les donations aux enfants ou petits- enfants, réalisées jusqu’à fin 2016, de nou- veaux logements neufs. Dispositif Duflot - Donner le choix à l’investisseur d’un enga- gement de location d’une durée de 6, 9 ou 12 ans. - Autoriser la location à un ascendant ou un descendant. - Aligner le régime fiscal de l’investissement en SCPI sur investissement en direct. Accession - Allégement de la période différé de rem- boursement du PTZ. - Appliquer la TVA à 5,5% en accession à la propriété d’un logement neuf des ménages modestes dans les nouveaux quartiers priori- taires de la politique de la ville. Logements intermédiaires - Construire 30000 logements intermédiaires en zones tendues dans les 5 prochaines années. Rénovation - Augmentation du crédit d’impôt dévelop- pement durable. - Financement de 50000 projets de travaux de rénovation énergétique de propriétaires modestes, financés par l’Anah, en 2014. RENCONTRE La 5 ème édition des Trophées du Logement et des Territoires Paris, 5 novembre 2014 2014 L’événement fédérateur des Territoires et des Professionnels du Logement Immoweek fait renaître les «Trophées du Logement» , remis entre 2004 et 2008 par la rédaction de «Profession Logement» deve- nue «Immoweek Logement» . En y ajoutant deux nouvelles et fortes composantes : les Territoires et le Développement Durable . Vous souhaitez participer à cet événement ? contactez Patricia Mouthiez 01 42 33 90 22 - patricia.mouthiez@immoweek.fr Les Trophées du Logement et des Territoires est un événement exclusif 2septembre2014 8 JURIS hebdo immobilier •• R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 29juil 2014 AN p.6434 n°41385 Pierre Morel-A- L'Huissier UMP; Lozère Évaluation de France Domaine . Motivation Économie Les évaluations domaniales sont communiquées à la collectivité sous forme d'avis domanial et se fondent sur une analyse approfondie du bien. Les services locaux du domaine établissent une note complémentaire de renseignements d'ordre intérieur qui comporte les éléments de référence. Ce document est librement communicable à la collectivité qui peut en disposer en sus de l'avis domanial. 29juil 2014 AN p.6441 n°28013 Dominique Dord UMP, Savoie Exploitation commer- ciale illégale. Sanctions? Artisanat et commerce Depuis la loi LME (art. L 752-23 du code de commerce), le préfet peut mettre en demeure l'exploitant de ramener sa surface à l'autorisation accordée par la CDAC, sous astreinte journalière de 150 € par m 2 de surface irrégulière- ment exploitée. La création ou l'extension illicite de surface commerciale peut être constatée par les agents de la concurrence, consommation et répression des fraudes. L'initiative de ces mesures est confiée au seul préfet, sur la base des rapports établis par les agents de la CCRF. 29juil 2014 AN p.6460 n°2431 Jean-Jacques Can- delier GDR, Nord Politique de la ville Ville La loi du 21février 2014 fournit un nouveau cadre pour la politique de la ville. Menée à l'échelon inter- communal, elle s'appuie sur un critère objectif de revenus des habitants. Pour sécuriser l'achèvement du programme, il a été décidé de reporter l'échéance du PNRU de fin 2013 à fin 2015. La loi de 2014 a con- firmé le lancement du nouveau PNRU dans les quartiers nouvellement définis comme prioritaires. Programme doté de 5milliards d' € (2014-2024). La ministre précise que le conseil d'administra- tion de l'ANRU doit pro- poser en septembre la liste des quartiers com- portant les situations les plus graves. 29juil 2014 AN p.6470 n°57286 Jacqueline Maquet, SRC, Pas-de-Calais Architectes. Interven- tion de structures publiques d’ingéniérie. Pratique du « in house » Économie Les collectivités publiques peuvent faire appel aux outils de leur choix pour répondre à leurs besoins, mais en respectant légalité de traitement entre les can- didats. Toutefois, elles peuvent conclure des contrats sans appel à concurrence avec les opérateurs avec lesquels elles ont une relation « in house ». La personne publique doit exercer sur l'entité concernée un contrôle analogue à celui qu'elle exerce sur ses propres services et l'entité doit réaliser l'essentiel de son activité avec la personne publique. Les deux directives du 26 février 2014 qui précisent les contours de cette exception doivent être transposées dans un délai de deux ans. 29juil 2014 AN p.6487 n°33826 Michel Liebgott, SRC, Moselle Taux de TVA . Fait générateur Logement La loi de finances pour 2014 a baissé à 5,5 % le taux de TVA pour les opérations d'acquisition de logements sociaux. Ce taux s'applique aux opéra- tions dont le fait générateur intervient à compter du 1 er janvier 2014 . Pour les ventes d'immeubles à construire achevés après le 31décembre 2013, le taux réduit s'applique aussi aux sommes versées en paiement de prix avant le 1 er janvier 2014. Référence de l’instruc- tion fiscale: BOFip BOI- TVA-LIQ-50-20140102 31juil 2014 Sénat p.1824 n°12273 Hervé Maurey, UDI, Eure Implantation d'éoliennes Ecologie Les éoliennes de moins de 12 m sont dispensées de formalités au titre de l'ur- banisme, hors secteur sauvegardé ou site classé (art. R 421-2). Mais les com- munes peuvent définir des règles applicables aux éoliennes de moins de 12 m. Ces règles doivent être définies après participation du public. S'agissant des nuisances sonores qu'elles peuvent provoquer, les articles du code de la santé publique (art. R 1334-30 à R 1334-37) sont le cas échéant applicables. 31juil 2014 Sénat p.1834 n°11568 Philippe Dallier UMP, Seine-Saint- Denis Loi Carrez et maison individuelle Logement La loi du 18 déc. 1993 (Carrez) s'applique aux ventes de lots de copropriété et elle ne vise donc pas la plu- part des maisons individuelles. La valeur d'une maison porte sur le bâti et sur le terrain. Une erreur sur la sur- face du bâti ne justifie donc pas mécaniquement une baisse correspondante du prix. Il n'est donc pas envis- agé d'étendre la loi Carrez aux maisons individuelles. La réponse précise que ce nouveau diagnostic alourdirait le coût des transactions. 5août 2014 AN p.6708 n°50110 Marc Le Fur, UMP, Côte d’Ar- mor Aménagement du littoral Ecologie Le Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres (CELRL) créé en 1975 dispose d'outils de maîtrise foncière (acquisition, préemption…). La Cour des comptes a proposé d'y ajouter une servitude environnementale. Le Sénat a proposé par exemple une servitude non aedificandi. Le projet de loi sur la biodiversé propose de créer une obligation réelle environnementale . Un propriétaire pourrait passer un contrat avec un établissement public faisant naître des obligations transmissibles jusqu'à expiration du contrat. 5août 2014 AN p.6753 n°39939 Philippe Cochet, UMP, Rhône Associations syndicales libres. Mise en confor- mité des statuts Logement Si les ASL n'ont pas mis en conformité leurs statuts avec l'ordonnance de juillet 2004, elles ont perdu leurs droits et notamment celui d'ester en justice. Mais la loi ALUR du 24 mars 2014 (art. 60) a prévu que par dérogation à l'article 60, les ASL qui ont mis leurs statuts en conformité après le 5 mai 2008 recouvrent leurs droits. 7août 2014 Sénat p.1891 n°11240 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Servitude d'alignement sur un mur. Faculté d'installer une grille? Logement Sur un terrain frappé de servitude d'alignement, il est interdit de procéder à des constructions nouvelles ou de réaliser des travaux confortatifs. Mais des déroga- tions peuvent être accordées (art. R 112-3 du code la voirie routière). Les condi- tions en sont fixées par les règlements de voirie. De plus l'édification d'un portail à l'alignement ne constitue pas une construction au sens du POS (CE, 10 janv. 2001). À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut v ous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲▲ 2septembre2014 9 JURIS hebdo immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS G OUVERNEMENT Cabinets ministériels ➠ Réforme de l'Etat et la simplification : Elise Trebbia est nommée cheffe de cabinet de Thierry Mandon, en remplacement de Gré- goire Potton. (Arrêté du 18août 2014, J.O. du 23août, @). Administration centrale ✓ Commissariat général à l'égalité des terri - toires (direction de la ville et de la cohésion urbaine): Anaïs Breaud est nommée sous- directrice du renouvellement urbain, du développement économique et de l'emploi; Jacques-Bertrand de Reboul est nommé sous-directeur de la cohésion et du dévelop- pement social. (Arrêtés du 22août 2014, J.O. du 24août, @). Sociétés publiques ✓ Simar : Jean-François Guthmann (Trésor) est nommé administrateur de la Société immobilière de la Martinique, désigné par le ministre des finances. ✓ SIG : Dominique Boquet (Trésor) est nom- mé administrateur de la Société immobilière de la Guadeloupe par le ministre des finances. (Arrêtés du 18juillet 2014, J.O. du 23août, p.14030). ✓ AFTRP : Laurent Girometti , directeur de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages, est administrateur de l'Agence foncière et tech- nique de la région parisienne, représentant l'Etat au titre de l'urbanisme. (Arrêté du 7août 2014, J.O. du 21août, p.13903). ✓ Bordeaux-Euratlantique : Laurent Giro- metti (DHUP) est nommé administrateur de l’EPA Bordeaux-Euratlantique, représentant l'Etat au titre de l'urbanisme. (Arrêté du 8août 2014, J.O. du 22août, p.13965). ■ Redevance réseaux Un arrêté du 12août fixe pour 2014 le barè- me de calcul de la redevance destinée à financer le téléservice www.reseaux-et-cana- lisations.fr. Elle est calculée en fonction de la longueur des réseaux. (Arrêté du 12août 2014 fixant pour l'année 2014 le barème hors taxes des redevances pré- vues à l'article L. 554-5 du code de l'environne- ment, J.O. du 20août 2014, p.13802). ■ Part incitative de TEOM Pour le calcul de la part incitative de TEOM, établie sur la quantité de déchets produits, la loi de finances pour 2013 a supprimé le mode de calcul dérogatoire applicable aux constructions neuves. Ce décret abroge en conséquence les dispositions relatives à ce mode de calcul spécifique (art. 325 bis de l'annexe III). (Décret n°2014-932 du 19août 2014 modifiant l'article 325 bis de l'annexe III au CGI relatif aux modalités de communication des données concernant la part incitative de la taxe d'enlè- vement des ordures ménagères, J.O. du 22août 2014, p.13951). ■ Outre-mer Une ordonnance du 20août 2014 étend diverses dispositions à l’outre-mer. Elle vise par exemple les dispositions de la loi instau- rant une sécurisation des emprunts souscrits par les communes et les organismes spéciali- sés dans la gestion de l'habitat social. Le livre VII du code monétaire et financier est également modifié pour sécuriser les emprunts contractés par les organismes locaux de gestion de l'habitat social. (Ordonnance n°2014-946 du 20août 2014 portant extension de diverses dispositions en matière bancaire et financière dans les collecti- vités d'outre-mer et en Nouvelle-Calédonie, J.O. du 23 août 2014, p.13994). ■ Réforme du mode de calcul du taux de l’intérêt légal Une ordonnance du 20août modifie le cal- cul du taux de l'intérêt légal. Le rapport au Président de la République explique qu'un consensus s'est fait sur la nécessité de fonder le calcul du taux sur le refinancement des différentes catégories d'agents, en distin- guant les particuliers des autres personnes. Il est donc prévu un premier calcul pour les particuliers, personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels et un second pour tous les autres cas. Le nouveau taux s'appliquera à compter du 1 er janvier 2015. Il est prévu un calcul semes- triel. Le détail du calcul est renvoyé à un décret. (Ordonnance n°2014-947 du 20août 2014 relative au taux de l'intérêt légal, J.O. du 23août, p.14007). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 570 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ❑ Le Gouvernement Valls II a été nom- mé par décret du 26août 2014. Sont nommés ministres: - Emmanuel Macron , ministre de l'éco- nomie, de l'industrie et du numérique; - Sylvia Pinel , ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité; - Fleur Pellerin , ministre de la culture et de la communication; - Patrick Kanner , ministre de la ville, de la jeunesse et des sports. Sont nommés secrétaires d’État: - Thierry Mandon , chargé de la réforme de l'Etat et de la simplification; - Myriam El Khomri , chargée de la poli- tique de la ville. (J.O. du 27août, p.14385). AU FIL DU J.O. ➚ Statistiques d’expulsion En 2003, il y a eu 94743 décisions de justice pour impayés de loyers ou défaut d'assurance et 114086 en 2012 . Le recours à la force publique a été de 9763 cas en 2003 et 11487 en 2012 . Le Gouvernement a cherché à améliorer la prévention des expulsions plutôt que de proposer un moratoire. Ainsi la loi ALUR a porté à 3 ans les délais maximums que le juge de l'ex- pulsion peut accorder et le rôle des com- missions de coordination de prévention des expulsions locatives a été renforcé. (Rép. de la ministre du logement à Joëlle Huillier, J.O. AN Q 5août 2014, p.6770, n°23583). Chiffres 2septembre2014 10 JURIS hebdo immobilier •• F ÉDÉRATIONDES P ROMOTEURS I MMOBILIERS La construction de logements est en bais- se: selon les chiffres publiés ce 28 août par la FPI, les promoteurs ont vendu 28833 logements au 2 e trimestre 2014, soit une baisse de -15,0% par rapport au même trimestre de l’an dernier. S’agissant des ventes au détail (19133 logements), la baisse est moins nette (-8,9%), mais elle est de -35,6% par rapport au 2 e trimestre de 2010. Les ventes sont actuellement à 58% effectuées par des accédants et à 42% par des investisseurs. ■ Baisse de 19% des mises en vente Concernant les mises en vente, la baisse se poursuit. Les promoteurs ont mis en vente 23635 logements au 2 e trimestre 2014, un recul de -19,3% par rapport à l’an dernier, et -25,8% par rapport à 2010. Alexandra François-Cuxac, vice-présidente de la FPI, explique que cette baisse est due à une attitude de prudence des promo- teurs qui s’adaptent au rythme des ventes, et à une absence de visibilité. L’offre commerciale est stable: elle atteint 89663 logements au 2 e trimestre 2014, soit une évolution de +0,7% en un an, ce qui correspond à un taux d’écoulement de 14,6 mois. Pour les prix de vente, ils sont en léger recul de -0,8% au 2 e trimestre (3927 € le m 2 en moyenne), mais cela masque de grandes diversités selon les territoires: -1,4% en province mais +3,0% en Ile-de- France. Pour la FPI, il n’y aura pas de baisse des prix, en raison de la pénurie de ter- rains et du fait que les plus modestes ache- tant moins, cela provoque une hausse du prix moyen. En conclusion, Alexandra François-Cuxac considère que ce 2 e trimestre est décevant, que la loi Duflot n’est pas assez efficace car trop contraignante. Sans réforme du dispositif et sans soutien à l’accession, la profession ne pourra pas atteindre les chiffres de production de l’an dernier. ■ Assumer l’effet d’aubaine Dans ce contexte, l’économiste Jean-Paul Betbeze, rappelle que le logement repré- sente 4,2% du PIB, mais 27% de l’investis- sement, il ajoute que les annonces de bais- se de prix n’ont aucun sens car le stock est énorme par rapport au flux. Il est donc faux de penser que le marché va s’ajuster par la baisse des prix. Au contraire, si la pénurie continue, cela fera monter les prix; Il souligne aussi que la construction d’un logement correspond à 1,7 emploi direct et 2 emplois si on y ajoute les emplois indi- rects. il dénonce la critique sur l’effet d’au- baine des mesures fiscales: si on évite tout effet d’aubaine, il n’y a plus d’investisse- ment. Il faut donc conclut Jean-Paul Betbe- ze, assumer un certain effet d’aubaine. ■ Supprimer l’encadrement des loyers Le président de la FPI présente donc les propositions de sa fédération pour soute- nir la construction, à court terme et à plus long terme. 1. À court terme - Amélioration du régime Duflot, pour pro- longer la réforme annoncée en juin (faculté de porter la durée de location portée de 9 à 12 ans et la déduction de 18% à 21%), - autoriser la location à un ascendant ou un descendant, - sortir le logement de l’encadrement des loyers pendant la phase de conventionne- ment, - intégrer l’avantage fiscal dans un plafond de niches fiscales majoré à 18000 € . Pour restaurer la confiance dans la loca- tion, il faut: - supprimer l’encadrement des loyers. La FPI souligne qu’en l’absence d’outil fiable d’observation des loyers, il est très difficile d’élaborer des loyers de référence et que, la situation actuelle a un effet bloquant sur le marché. Pour permettre un retour des investisseurs institutionnels sur le marché, la FPI deman- de par ailleurs de revoir les règles sur les ventes à la découpe. - Pour soutenir l’accession à la propriété, la FPI suggère la mise en place d’un prêt spé- cifique à 2,5% sur 25 ans pour un contin- gent de 20000 prêts. Ce financement pourrait être assuré par une fraction très limitée de l’encours du livret A. La FPI demande des mesures d’urgence de soutien à la construction Face à la baisse de la construction, la FPI propose des mesures de relan- ce, par le biais fiscal et la simplification des normes. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE A plus long terme, la FPI propose deux séries de mesures. - Pour mobiliser le foncier, elle propose de vendre le foncier public directement aux promoteurs privés ou aux bailleurs sociaux, ce qui permettrait d’accélérer leur utilisa- tion. ■ Modifier la taxation des plus- values Quant au foncier privé, la fédération demande une mesure temporaire (2 ou 3 ans) d’abattement sur la taxation des plus- values de cession de terrains constructibles. (50% par exemple), puis la mise en place d’un régime inversé de taxation, afin d’évi- ter la rétention foncière. François Payelle insiste sur le fait qu’une telle mesure de diminution de la taxation des plus-values provoquerait certes une dépense fiscale de 470millions d’euros, mais qu’en contrepartie, elle générerait une recette de 3milliards d’euros de TVA et la création de 50000 emplois et permet- trait 4milliards d’ € d’économies de trans- ferts sociaux. Il ajoute que la mesure précédente qui a autorisé une baisse temporaire de la taxa- tion des plus-values immobilières était trop limitée dans le temps et dans son champ d’application (limitée aux communes où s’applique la taxe sur les logements vacants) pour être efficace. Enfin, la FPI revient sur la nécessaire simpli- fication des normes. A ce propos, elle s’in- quiète de l’avancée des travaux relatifs aux 50 mesures annoncées en avril2014 car il n’a été précisé aucun calendrier de mise en œuvre. Pour les règles sur le handicap, si une loi a été promulguée début juillet, les textes d’application ne sont pas publiés. Il est aussi nécessaire d’abroger d’autres règles. La FPI évoque ainsi la suppression du COS par la loi ALUR. Cette mesure, qui n’a pas été assortie de règle transitoire, a pris de court certaines communes qui se trouvent privées de cet outil, sans connaître précisément les règles qui s’y trouvent substituées. François Payelle cite aussi l’application de la loi Hamon sur le démarchage à la vente de logements neufs et qui prévoit un délai de rétractation de 14 jours. Si le notariat a confirmé son application au logement neuf, les relations tendues entre la chan- cellerie et le notariat n’ont pas permis d’aboutir à une solution… ●
