Au sommaire :
– 2 – Au Parlement –
Le projet de loi Égalité et citoyenneté au Sénat : Attribution des logements sociaux – Pré-commissions d’attribution ? – Insalubrité – Plan local de l’habitat – Cotation et location choisie – Nouvelle politique de loyers – Surloyers – Cessions de patrimoine – Copropriétés – Recours abusifs contre les permis de construire – Hausse des communes carencées au titre de la loi SRU – Occupation de locaux de bureaux – Ordonnances – Rapports locatifs – Résidences universitaires – Loi Hoguet – Documents d’urbanisme – Immatriculation des copropriétés – CGLLS et Ancols – Gens du voyage – Procédures d’expulsion
– 9 – Rencontre –
Le bail réel solidaire et le bail réel immobilier : deux outils à découvrir.
Présentation par Frédéric Roussel et Marie-Hélène Pero-Augereau, notaires du groupe Monassier.
– 11 – Tribune –
Jean-Michel Ciuch et Laurent Leprevost, co-présidents de l’association Valiew plaident pour un assainissement des métiers de l’expertise immobilière
– 5 – Rencontre –
L’UNPI en congrès à Nice appelle à une révolution pour l’immobilier
■ analysé ■ > Comment s’y retrouver dans la gamme toujours plus étendue des baux réels ? Fré- déric Roussel et Marie-Hélène Pero-Auge- reau, notaires du groupe Monassier nous proposent l’analyse du bail réel solidaire et du bail réel immobilier (p.9). ■ débattu ■ > Le projet de loi Égalité et citoyenneté est débattu au Sénat depuis le 4octobre. Notre synthèse, pages2 à9. Il traite très largement du secteur public du logement et de l’obligation de construction de logements sociaux. Mais il évoque aussi quelques aspects de la loi du 6juillet 1989, de la loi de 1965 sur la copropriété et de la loi Hoguet. Il devait être voté ce 18octobre par les sénateurs et renvoyé à l’Assemblée. ■ exprimé ■ > Jean-Michel Ciuch (Immo G Consulting) et Laurent Leprevost (Galtier Valuation), co- présidents de l’association Valiew plaident pour un “assainissement éthique” des métiers de l’expertise immobilière (lire leur tribune libre p.11). ■ invités ■ > Les candidats à la primaire des Républi- cains étaient invités du congrès de l’UNPI à Nice le 6octobre. Quatre candidats étaient venus, en personne pour Bruno Le Maire ou via leurs représentants pour Nicolas Sarkozy (Éric Ciotti), Alain Juppé (Hervé Mariton) et François Fillon (Bruno Danon). Un congrès très politique (p.12). Le projet de loi Égalité et citoyenneté modifié au Sénat L es sénateurs se sont emparé du projet de loi Égalité et citoyenneté début octobre. Voici une synthèse des débats, pour la partie intéressant le logement. Le débat met en scène deux logiques différentes assez irréconci- liables. Celle du texte défendu par Emmanuelle Cosse et Patrick Kanner tend à répartir les populations les plus pauvres au sein de tous les quartiers. Cela passe par l’obligation d’attribuer au moins 25% des logements sociaux hors des quartiers prioritaires de la politique de la ville aux ménages les plus pauvres. Le Gouverne- ment défend aussi une politique généraliste du logement social qui récuse l’idée de réserver ce parc aux ménages les plus pauvres et qui suppose en conséquence d’augmenter les exigences de construction de logements sociaux. La logique proposée par la majorité sénatoriale est opposée. Elle prévoit de laisser plus de liberté aux collectivités locales et de mettre en place un dispositif contractuel entre la commune et le préfet pour atteindre les objectifs de logements sociaux. Les sénateurs s’appuient sur une nécessaire adaptation aux réalités locales. Mais le Gouvernement et les sénateurs de l’opposition y voient surtout la défense d’un entre soi et la volonté d’échapper à l’impératif d’accueillir plus de logements sociaux. L’opposition de ces deux logiques s’est manifestée par exemple avec l’article 27. Le débat a donné lieu une opposition frontale entre la majorité du Sénat qui a fait adopter ce mécanisme contractuel entre la commune et le préfet et le Gouvernement qui souhaite au contraire fixer des objectifs plus stricts pour contraindre les communes à construire davantage. C’est un peu un dialogue de sourds, mais exprimé finalement sur une tonalité assez convenue, chacun y tenant le discours attendu. Le texte qui, de 44 articles a atteint 217 articles en arrivant au Sénat, comporte aussi quelques mesures visant à lutter contre les recours abusifs (la ministre a précisé sur ce point qu’un décret était en cours de rédaction) et des articles concernant le parc pri- vé. Dans la fin de la séance du 11octobre, les sénateurs ont adop- té, par un débat des plus succincts, toute une série de dispositions modifiant la loi du 6juillet 1989, la loi de 1965 sur la copropriété et la loi Hoguet. Pour éclairer le sens des articles, nous nous sommes référés au rapport de la commission du Sénat qui relate très clairement l’objet des mesures et les textes adoptés. Bien entendu le texte étant renvoyé à l’Assemblée pour une nouvelle lecture, il sera largement amendé mais il donne le sens des modi- fications en gestation. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 62 18OCTOBRE 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Au Parlement - Le projet de loi Égalité et citoyenneté au Sénat : Attribution des logements sociaux - Pré-commissions d’attribution? - Insalubrité - Plan local de l’habitat - Cotation et location choisie - Nouvelle politique de loyers - Surloyers - Cessions de patrimoine - Copropriétés - Recours abusifs contre les permis de construire - Hausse des communes caren- cées au titre de la loi SRU - Occupation de locaux de bureaux - Ordon- nances - Rapports locatifs - Résidences universitaires - Loi Hoguet - Documents d’urbanisme - Immatriculation des copropriétés - CGLLS et Ancols - Gens du voyage - Procédures d’expulsion - 9 - Rencontre - Le bail réel solidaire et le bail réel immobilier: deux outils à découvrir. Présentation par Frédéric Roussel et Marie-Hélène Pero-Augereau, notaires du groupe Monassier. - 11 - Tribune - Jean-Michel Ciuch et Laurent Leprevost, co-présidents de l’association Valiew plaident pour un assainissement des métiers de l’expertise immobilière - 5 - Rencontre - L’UNPI en congrès à Nice appelle à une révolution pour l’immobilier S O M M A I R E E D I T O R I A L Nu m é r o s p é c i a l : P r o j e t d e l o i É g a l i t é e t c i t o y e n n e t é ➙ Indice de référence des loyers : l’IRL du 3 e trimestre 2016 s’établit à 125,55, soit une hausse de +0,06% en un an. (Publication Insee du 12octobre 2016). Chiffres Les sénateurs ont abordé le 4octobre l'examen du projet de loi égalité et citoyenneté, précé- demment adopté par les députés. Selon le ministre de la ville Patrick Kanner, notre pays a été éprouvé depuis deux ans par le terrorisme qui « fragilise notre capacité à vivre en commun ». Le projet de loi égalité et citoyenneté est donc un texte de cohésion qui a pour objet de nous permettre de vive en société tous ensemble. Pour ce faire, le ministre entend développer la culture de l'en- gagement. Par ailleurs le texte renforce la lut- te contre les discriminations. Pour la ministre du logement, Emmanuelle Cosse, il s'agit de redonner confiance aux citoyens. Il faut renforcer le modèle généralis- te du logement social pour réconcilier droit au logement et mixité sociale. Si on a construit vite pour répondre à l'urgence, parfois trop vite, nous sommes aujourd'hui confrontés à « l'apartheid social et territorial ». Stigmati- sant ceux qui refusent de construire de loge- ments sociaux, la ministre du logement consi- dère que s'il y a des ghettos de pauvres, c'est aussi par ce qu'il y a des ghettos de riches. Mais elle se réjouit de l'amélioration des chiffres de la construction. ■ Ouvrir tous les quartiers La ministre déplore la modification du texte opérée par la commission, notamment avec la suppression de la référence au taux de 25 % d'attribution de logements sociaux en dehors des quartiers de la politique de la ville, desti- nés aux 25 % de demandeurs les plus pauvres. Elle critique aussi la suppression de la possibilité automatique accordée au préfet de procéder à des attributions si les collectivi- tés ou les bailleurs ne respectaient pas leurs objectifs de mixité sociale. La ministre reproche aux sénateurs de promouvoir la défense d'un entre soi sans solidarité et une société de la distance et de la défiance. Insistant pour défendre sa mesure d'attribu- tion des 25 % de logements sociaux hors QPV aux 25 % de ménages les plus pauvres, elle veut « ouvrir tous les quartiers à tous les ménages ». Françoise Gatel, rapporteur de la commission spéciale, indique que le texte initial de 44 articles en comporte 217 après passage à l'As- semblée et qu'il est devenu « obèse et hétéro- clite ». Le Sénat a donc proposé de le recentrer sur son objectif initial. La commission a sou- haité ne conserver que des dispositifs réa- listes, supprimer des modifications de textes qui ne sont pas encore entrés en vigueur. Dominique Estrosi-Sassone, rapporteur, indique partager les objectifs de construire davantage de logements sociaux mais non la méthode: avec le projet de loi « une nouvelle étape est franchise dans la bureaucratisation du logement ». En matière d'attribution des logements sociaux, elle relève que les propo- sitions du texte visent à traiter le flux mais non le stock et propose que les objectifs de loge- ments soient déterminés par accord entre les collectivités concernées et le préfet. La com- mission propose aussi de redéfinir les objec- tifs de la loi SRU pour mieux les adapter aux réalités de terrain; un contrat d'objectifs entre le maire et le préfet permettant de déterminer le taux de logements sociaux et le délai pour l'atteindre. Enfin, pour les communes ayant plus de 50 % de logements sociaux, il est pro- posé un contrat d'objectif pour diversifier l'offre par construction de logements intermé- diaires. David Rachline indique que la société françai- se est d'abord minée par le fait que notre pays est infiltré par les ennemis de la France ou encore que « au nom du vivre ensemble, vous avez créé le communautarisme ». Pour Christian Favier, le texte ne cherche pas à s'attaquer à la pauvreté mais à mieux la dis- tiller sur le territoire. Mais il critique le détri- cotage du droit au logement que propose la commission et le fait qu'elle vide la loi SRU de sa substance. Il estime qu'il faut accorder plus de droits, comme le droit de vote aux étran- gers pour les élections locales. Françoise Laborde considère que le texte par- vient à un compromis acceptable pour l'obli- gation de construire des logements sociaux. Aline Archambaud défend le rétablissement de la mesure d'attribution de 25 % des loge- ments sociaux hors QPV aux ménages les plus pauvres et souhaite l'adoption d'autres mesures pour lutter contre l'habitat indigne. 1 8 octobre 2016 2 E GALITÉETCITOYENNETÉ AUSÉNAT Le projet de loi Égalité et citoyenneté au Sénat Après son vote par les députés le 6 juillet 2016, le projet de loi Égalité et citoyen- neté est venu en débat au Sénat à compter du 4octobre. Il devait être adopté aujourd’hui 18octobre par vote solennel. Synthèse des débats. Jacques-Bernard Magner considère que la commission a vidé la loi SRU de sa substance. Il déplore par exemple sa volonté de suppri- mer toute aide à la construction de logements sociaux dans les communes qui en disposent déjà de plus de 50 %. Philippe Dallier considère que la réponse du Gouvernement aux attentats passe à côté des véritables enjeux. Il ne pose pas de vision d'ensemble fixant non seulement des droits mais des devoirs. La ligne sociétale proposée par le Gouvernement est l'émancipation de l'individu sans véritable contrepartie et avec son inéluctable conséquence; l'effritement de la cohésion sociale. Pour le logement, il pro- pose une logique de contrat entre le maire et le préfet plutôt qu'une logique de contrainte imposée aux communes qui n'atteignent pas les objectifs de logements sociaux. Daniel Dubois critique l'idée de faire entrer une logique de quotas dans l'attribution des loge- ments sociaux. Et considère que le contrôle renforcé des attributions de logements marque une tentative de nationalisation de la politique du logement. Contrat? Quant à Valérie Létard, elle rappelle que la loi du 18janvier 2013 a déjà renforcé la loi SRU et que la changer à nouveau relève de l'acharne- ment; elle approuve l'idée de contractualisation des objectifs de construction, mais sans exoné- rer d'effort les communes qui ont été le moins vertueuses. Dominique de Legge s'interroge sur le sens de la formule de « l'égalité réelle ». … ou démembrement partiel? Patrick Kanner, ministre de la ville, conteste le recentrage du texte opéré par les sénateurs qu'il qualifie de démembrement partiel. Emmanuelle Cosse annonce que le Gouver- nement agira jusqu'au bout de son mandat. Elle veut en revenir au principe, selon lequel une attribution de logements sociaux sur quatre doit revenir à des ménages du premier quartile hors politique de la ville afin de remettre en cause la ghettoïsation de certains quartiers, ajoutant que la politique de la ville a contribué à entretenir la ségrégation. Elle considère que les propositions des sénateurs visent à remettre en cause la loi SRU. ■ Discussion par articles Les premiers articles concernent la réserve civique puis les associations. Le 5octobre, les sénateurs ont poursuivi le débat avec des articles concernant l'école (art. 14 bis et sui- vants). Des dispositions très diverses ont été examinées. Quelques exemples: le parrainage républicain (art. 15 bis A), la personne élue aux élections municipales en cas d'égalité des voix: le plus jeune au lieu du plus âgé (art. 15 decies), les auberges de jeunesse (art. 19 quater). Ils ont ensuite abordé le titre II consacré à l'habitat. Christian Favier a proposé d'abroger le dispo- sitif Pinel (amendement n°134) critiquant son coût et l'octroi d'avantages fiscaux aux plus aisés. Emmanuelle Cosse juge au contraire intéressant que l'épargne soit utilisée pour aider à la construction de logements. Le dis- positif est bien ciblé et il participe à la reprise de la construction. L’amendement a été repoussé. L'article 20 comporte de nouvelles règles pour l'attribution des logements sociaux. Christian Favier dénonce l'absence de responsabilité de l’État, qui reporte les obligations sur les collec- tivités territoriales et les bailleurs sociaux. Maurice Antiste approuve la clarification des objectifs d'attribution des logements sociaux opérée par cet article mais propose que le refus d'attribution d'un logement au nom de la mixité sociale soit assorti d'une proposition de relogement. René Danesi demande la suppression de l'ar- ticle, car l'attribution de 25 % des logements hors QPV aux ménages les plus pauvres ne correspond pas à la diversité des territoires (amendement n°178). La ministre observe à cette occasion avoir proposé la création d'une pré-commission d'attribution des logements dans les QPV mais regrette que sa proposition n'ait pas été acceptée. L'amendement a été retiré. Joël Labbé propose de rétablir le texte initial de l'article 20 notamment, car le texte e la commission a supprimé tout objectif chiffré (25 % d'attribution hors QPV aux ménages les plus pauvres) et en prévoyant un dispositif de contractualisation. Cet amendement (n°498) a également été retiré. Quant à l'amendement n°114 de Christian Favier qui voulait élargir la notion de quar- tiers de politique de la ville aux quartiers en « veille active », il a été rejeté. La ministre indique que ces quartiers, au nombre de 900, sont sortis de la politique de la ville, il ne faut donc pas les y assimiler. Daniel Dubois a soutenu un amendement sur la liste des publics prioritaires pour tenir compte des personnes éligibles au DALO, mais il l'a retiré. Dominique Estrosi-Sassone explique que le texte vise à regrouper dans un même article la liste des publics prioritaires pour l'attribution d'un logement. Propos confirmé par la ministre qui ajoute que la commission de médiation est une instance de décision, saisie par les citoyens et qui doit se prononcer sur les recours amiables, mais qui n'a pas vocation à devenir une instance de consultation. Michel Le Scouarnec propose (amendement n°620) que les personnes menacées d'expul- sion soient prioritaires pour bénéficier d'un logement social. Dominique Estrosi-Sassone, observe que certaines de ces personnes peu- vent être de mauvaise foi. La ministre indique au contraire que de nombreuses personnes expulsées ne sont pas dans l'illégalité et sou- haite rétablir les personnes menacées d'expul- sion sans relogement dans la liste des publics prioritaires. Mais l'amendement a été rejeté. ■ Attribution des logements sociaux Suite des débats le 6octobre. Les sénateurs ont poursuivi l'examen de l'article 20. Joël Labbé a proposé d'ajouter à la liste des personnes prio- ritaires pour obtenir un logement social celles qui ont de graves problèmes de santé en rai- son des caractéristiques ou de l'emplacement du logement. Mais l'amendement (n°519) a été retiré. Philippe Dallier a obtenu le vote de l'amendement n°62 qui prévoit la publication d'un bilan annuel des désignations non seule- ment à l'échelon départemental mais aussi communal et intercommunal. Emmanuelle Cosse a voulu rétablir le texte ini- tial de l'article qui prévoit une attribution de 25 % des logements hors QPV à des ménages du premier quartile de ressources. À défaut de respect de ce principe, le préfet doit pouvoir le mettre en place (amendement n°735). Yves Rome souligne que la commission a remplacé ce dispositif par un régime de contractualisa- tion et préconise également le retour au quota d'un quart (amendement n°192). Emmanuelle Cosse n'est pas favorable à la proposition de Dominique Estrosi-Sassone (n°694) qui prévoit une intervention du comi- té régional de l'habitat pour décider du taux d'attribution hors QPV, la ministre indiquant qu'il s'agit d'une simple instance de concerta- tion. Philippe Dallier déplore qu'il n'y ait pas plus de différenciation des politiques en fonc- tion des territoires. Jean-François Longeot observe qu'il faut d'abord construire mais qu'il faut aussi prévoir des moyens de trans- port. La ministre précise que fin 2015, on dénombrait 1,9million de demandes de loge- ment social, dont 1,25million de demandes externes et 675000 émanant de locataires en place. 635000 demandes portent sur l'Ile-de- France et 150000 la région Provence-Alpes- Côte d'Azur. Au niveau national 72 % des attributions ont lieu hors QPV, soit 28% en QPV. Mais seules 19 % des attributions hors QPV concernent les ménages les plus modestes. Ce taux tombe à 11 % en Ile-de-France, mais est de 33 % dans l'agglomération de Toulouse. L'amendement n°735 de la ministre a été rejeté. En revanche, le n°694 a été adopté. Christine Prunaud demande que le maire soit consulté avant tou- te attribution de logement prononcée par le préfet (amendement n°115), mais elle l'a reti- ré. Le débat s'est porté sur la délégation du contingent préfectoral. La ministre (amende- ment 585) en propose la suppression. Il n'est mis en œuvre que dans peu de territoires (Beauvais, quelques villes des Yvelines de l'Es- sonne et du Val-de-Marne et presque toutes les communes des Hauts-de-Seine et du Var). Sur ces territoires, le relogement des publics prioritaires sur le contingent préfectoral s'éta- blit à moins de 20 %. La ministre conclut qu'on ne peut pas continuer à déléguer le contingent sur certains territoires et ne pas tenir les objec- tifs. Hervé Marseille critique la politique de la ville de Paris qui envoie dans les départe- ments périphériques les populations qu'elle ne parvient pas à loger. En Seine-Saint-Denis, ajoute Philippe Dallier, l’État est débordé par le DALO et il y consacre tout son contingent, il demande aux maires de reloger les ensei- gnants et autres agents publics relevant en principe du contingent préfectoral. L'amende- ment de la ministre a été rejeté. ■ Pré-commission d’attribution? Emmanuelle Cosse propose ensuite la créa- tion d'une pré-commission pour attribuer les logements sociaux dans les QPV, le but étant d'instaurer un dialogue pour répondre à la demande des élus. Dominique Estrosi-Sasso- ne répond que cette pré-commission compli- quera la procédure d'attribution et l'amende- ment n°194 a été rejeté. Christine Prunaud demande que les représentants d'associations de défense du DALO siègent dans les com- missions de médiation, mais elle n'a pas été suivie (rejet de l'amendement n°117). 1 8 octobre 2016 3 E GALITÉETCITOYENNETÉ AUSÉNAT Aline Archimbaud propose d'élargir le champ du DALO aux personnes handicapées dont le logement est inadapté (amendement n°508). La ministre indique que les personnes handi- capées font partie des publics prioritaires mais que les inclure dans le DALO, lié à une très grande urgence de la situation des personnes ne rend pas service à celles qui ont besoin de logement. L'amendement a été retiré. Yves Rome propose de rétablir la possibilité pour le préfet de proposer à une personne éli- gible au DALO d'être relogée dans un loge- ment réquisitionné (amendement n°195), mais elle n'a pas été suivie. Pour remédier aux grandes disparités des pratiques des départements, Christian Favier préconise la mise au point d'une charte natio- nale pour unifier les critères de priorité des commissions de médiation (amendement n°120). Toutefois un tel document existant déjà, « les Bonnes pratiques de commissions de médiation », l'amendement a été rejeté. La ministre a obtenu le vote de l'amendement n°728 qui prévoit une évaluation sociale dans le dispositif du DALO; elle aura lieu en cas de réorientation dune demande de logement vers une demande d'hébergement. ■ Insalubrité L’amendement n°122 de Christine Prunaud et plusieurs autres sont relatifs aux docu- ments que peut produire l'occupant dans le cadre d'une procédure d'insalubrité pour prouver le caractère impropre de l'habitation non par le rapport des services d'hygiène mais par les éléments apportés par l'occupant. La ministre demande le retrait de ces amen- dements tout en reconnaissant que les ser- vices de police municipale n'interviennent pas assez vite dans certains endroits. Elle souhaite s'attaquer aux activités illégales, notamment en Seine-Saint-Denis où une brigade spéci- fique a été mise en place pour lutter contre les marchands de sommeil. Elle estime qu'il faut mettre en place des procédures exorbitantes du droit commun pour mettre fin à l'insalu- brité. Les amendements ont été rejetés. Marie-France Beaufils demande que le refus d'un logement ne puisse pas être considéré comme un motif d’une décision de rejet d’une nouvelle saisine de la commission de média- tion (amendement n°222). La ministre rétorque que le DALO vise à répondre à une situation d'urgence, il doit conduire à propo- ser un logement adapté mais qu'un refus ne saurait être accepté. Toutefois, le demandeur DALO reste un demandeur au titre du loge- ment social. Philippe Dallier évoque le cas d'une personne ayant refusé un logement au motif qu'il était au 1 er étage et avec peu de luminosité. Daniel Dubois ajoute que dans certains quartiers les taux de refus atteignent 70 ou 80 %. L'amendement a été rejeté. Aline Archambaud demande que le produit de l'astreinte au titre du DALO soit versé pour moitié au demandeur et pas seulement au FNAVDL (amendement n°509). Dominique Estrosi-Sassone explique que le but de cette astreinte est d'accélérer la procédure de reloge- ment. Propos appuyé par la ministre qui ajoute que les fonds ainsi collectés servent à la poli- tique du logement et que le demandeur peut par ailleurs engager un recours indemnitaire contre l’État. En 2015, 1105 recours ont été enga- gés et le juge donne satisfaction au requérant dans 85 % des cas. L'amendement a été retiré. L'article 20 a été adopté. Bernard Vera propose de modifier la procédure de réquisition des logements avec attributaire (amendement n°123) en supprimant en majeure partie la pro- cédure contradictoire. Mais il n'a pas été suivi. ■ PLH A l'article 20 bis , Aline Archimbaud propose de rendre le PLH compatible avec les orienta- tions du plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PLALHPD). Dominique Estrosi-Sassone rap- pelle que les PLH doivent d’ores et déjà tenir compte du PLALHPD, et l'amendement a été rejeté. Annie Guillemot souhaitait que l'objec- tif de mobilisation du parc privé ne figure plus dans les objectifs du PLH, mais son amendement (n°287) n'a pas convaincu. L'ar- ticle 20 bis a été voté. Même vote pour l'article 20 ter qui modifie l'article L 441-2-2 du CCH relatif au rejet d'une demande d'attribution. Le fait d'être proprié- taire d'un logement adapté à ses besoins peut constituer un motif de refus, la loi nouvelle y ajoute le logement qui peut permettre de générer des revenus suffisant pour accéder à un logement du parc privé. L'article 20 quater accentue le rôle de la mairie centrale face aux mairies d'arrondissements pour l'attribution des logements sociaux en cas de relogement pour péril, ou opération de rénovation notamment. Yves Pozzo di Borgo en demande la suppression et son amende- ment (n°97) a été voté. A l'article 21 relatif aux missions d'Action logement pour le relogement de publics prio- ritaires, Christian Favier explique qu'à la suite de la convention quinquennale entre l’État et Action logement qui met en place des moyens renforcés pour respecter l'obligation, le projet élargit le public visé et les moyens de contrôle du préfet. Le sénateur critique le fait que l'obli- gation soit appréciée annuellement et non plus programme par programme. Son amen- dement (n°124) a été rejeté; la rapporteure soulignant que l'appréciation globale est plus souple. La ministre a demandé (amendement n°588) de renforcer le pouvoir du préfet en cas de non-respect par les réservataires de logement de leurs obligations en matière de mixité sociale en prévoyant des attributions d'office, au lieu d'une simple faculté. Mais son amen- dement a été rejeté. La ministre souhaitait qu'une sanction ana- logue soit prévue en cas de manquement aux objectifs de mixité sociale de la part de l'Asso- ciation foncière logement. Philippe Dallier souligne qu’il est contradictoire de demander à l'AFL de construire des logements intermé- diaires dans des quartiers ANRU et de vouloir l'inclure dans ce dispositif. L'amendement n°597 a été repoussé et l'article 21 adopté. L'article 22 traite des questions d'attribution de logements et qui, souligne Christian Favier redonne du pouvoir aux maires. Un amende- ment proposait d'organiser à titre facultatif l'attribution des logements avec anonymisa- tion des candidatures. La ministre indique à cette occasion vouloir lutter contre la discrimination dans l'accès au logement social, mais aussi et surtout au loge- ment privé. Elle n'est pas favorable à la géné- ralisation de l'anonymisation. L'amendement (n°12 ter) a été retiré et l'article voté. ■ Cotation, location choisie L'article 23 traite de l'enregistrement des demandes de logement social dans le système national. Daniel Dubois souligne qu'il existe déjà dans de nombreux départements des fichiers partagés entre tous les bailleurs et leurs partenaires. L'article prévoit l'enregistre- ment d'office des personnes devant faire l'ob- jet d'un relogement dans le cadre d'une opé- ration de renouvellement urbain. L'article 23 a été voté. L’article 24 prévoit notamment lorsque le sys- tème de cotation des demandes est mis en pla- ce, d'informer les demandeurs des critères de cotation. Maurice Antiste a proposé d'inscrire dans la loi la possibilité de pénaliser un 1 8 octobre 2016 4 E GALITÉETCITOYENNETÉ AUSÉNAT demandeur qui a refusé une proposition de logement adapté, dans le cadre du dispositif de cotation de la demande et de préciser que l'absence de réponse du demandeur ne peut être considérée comme un refus que si les ser- vices instructeurs se sont assurés qu'il a pris connaissance de la décision de la commission. L'amendement (n°298) a été rejeté et l'article voté. Avec l'amendement n°590, le Gouvernement propose de rétablir le régime de la location voulue ou choisie, pour encourager les initia- tives de certains organismes qui par exemple présentent les logements vacants sur internet ou organisent des visites renforcées, ce qui fait baisser le taux de refus. Mais l'amendement a été rejeté, la rapporteure estimant prématuré d'organiser une publicité pour les logements disponibles. La ministre souhaite une publication obliga- toire des logements vacants au 1 er janvier 2020 (amendement n°591). La rapporteure évoque le risque de squat et d'augmentation du nombre de refus, l'amendement a été rejeté et l'article voté. Marie-France Beaufils propose de supprimer un alinéa de l'article 25 , critiquant le double- ment des pénalités appliquées aux ménages qui n'ont pas répondu à l'enquête sociale du bailleur (passant de 7 à 15euros). Sophie Pri- mas observe qu'un petit nombre de personnes ne sont pas en mesure de répondre mais que la majorité correspond à ceux qui ne veulent pas payer de surloyer. Hervé Marseille ajoute qu'avec l'évolution des familles, il est impor- tant d'en connaître la composition. L'amende- ment (n°126) a été rejeté et l'article a été voté. L'article 25 bis définit les conditions d'occupa- tion minimale d'un logement social, 8 mois par an et encadre la sous-location. Il a été pro- posé (amendement n°50) une procédure de résiliation de plein droit en cas de manque- ment à ces obligations. Mais Dominique de Legge a retiré l'amendement et l'article a été voté. ■ Nouvelle politique de loyers Le chapitreII vise à favoriser la mobilité. L'article 26 organise une nouvelle politique des loyers. Christian Favier explique que l'ob- jectif affiché est de faire primer les objectifs de mixité sociale sur les questions de finance- ment des logements, tout en respectant l’équi- libre financier global des bailleurs sociaux. Or il souhaite maintenir un lien entre le finance- ment des logements et les loyers. Christine Prunaud propose de supprimer l'ar- ticle car la nouvelle politique de loyer risque de provoquer des hausses de loyers pour cer- tains locataires, elle critique cette solidarité organisée uniquement entre locataires. Elle juge préférable une politique de loyer fondée sur le financement initial, indépendante des logiques de marché. Emmanuelle Cosse répond que cette politique sera à masse de loyers constants, et que les bailleurs seront libres de la mettre en œuvre. L'amendement (n°127) de suppression de l'article a été repoussé. L'amendement suivant (n°128) veut suppri- mer l'assouplissement de la faculté de hausse de loyers qui est prévue à l'article 26 , en auto- risant une hausse allant jusqu'à 5 % au-delà de l'IRL. Christian Favier préconise un accord des associations de locataires. L'amendement a été repoussé. Philippe Dallier demande des explications sur la notion de loyer maximal moyen que doit fixer l’organisme HLM, mais les explications de la ministre n'ont pas convaincu les séna- teurs. Devant ses explications alambiquées, les sénateurs ont voté l'amendement de Phi- lippe Dallier (n°65) supprimant la référence à ces loyers moyens. Marie-Noëlle Lienemann demande l'autorisa- tion de pratiquer un loyer unique à titre expé- rimental sur un territoire donné, afin d'amé- liorer la mixité sociale (amendement n°233). La ministre a obtenu le retrait de l'amende- ment évoquant le risque que cette pratique provoque une hausse des loyers, la sénatrice souhaitant que le dialogue se poursuive avec la ville de Rennes. L'article 26 n'a pas été voté. Christine Prunaud propose ensuite de majo- rer de 10,3 % les plafonds de ressources d'ac- cès au logement social (amendement n°133), défendant une vision généraliste du logement social. La rapporteure observe que cela va augmenter le nombre de demandeurs sans qu'on puisse satisfaire la demande. La ministre s'oppose à cet amendement, relevant que 65 % des ménages sont éligibles au loge- ment social et même 80 % si on y inclut les logements PLS. L'amendement a été rejeté. ■ Surloyers L'article 27 concerne le surloyer. Christian Favier en demande la suppression au motif que sa logique est la même que celle de la loi Boutin et vise à en durcir le mécanisme. Il considère que cette disposition va restreindre la mixité sociale en rejetant hors du parc HLM ceux qui ont le plus de ressources. Marie- France Beaufils abonde, en déplorant la pau- périsation des occupants du parc HLM. Roger Karouchi considère aussi que le renforcement du SLS est excessif. La ministre explique que le système actuel n'est pas équitable car le SLS se déclenche lorsque le ménage dépasse le seuil de 200 % du plafond ce qui est donc plus rapide pour un logement PLAI que pour un logement PLS. Il est donc proposé une application du SLS lorsque les ressources dépassent 150 % du plafond PLS, y compris pour un logement PLAI. L'amendement 132 de suppression a été rejeté. Jacques Mézard propose de supprimer la pos- sibilité de déroger dans les PLH à l'application du SLS dans les zones tendues, mais il n'a pas été suivi (rejet de l'amendement n°639). Une série d'autres amendements a été repous- sée et l'article 27 a été voté. L'article 28 qui modifie l'article L 445-1 du CCH sur les conventions d'utilité sociale a été voté en l'état. ■ Cessions de patrimoine L'article 28 bis vise les cessions de patrimoine d'organismes HLM. Il a été modifié par amen- dement n°14 tendant à rendre plus fréquent le contrôle ministériel sur les cessions mas- sives de logements sociaux. Marie-France Beaufils souhaite renforcer le contrôle du mai- re sur ces cessions, mais son amendement n°140 a été rejeté et l'article voté. L'article 28 ter A régit l'affectation des bonis de liquidation d'organismes pour les orienter vers les « opérations de développement, d’amélioration et de démolition du parc de logement social. Pour la ministre, il s'agit de garantir que ces sommes sont bien affectées au logement social. Mais l'article a été suppri- mé sur proposition de Jacques Chiron au motif que cette affectation trop stricte remet en cause des rapprochements en cours d'orga- nismes. Après l'article 28 quater A (voté), l'article 28 quater BA prévoit l’application d’un taux réduit de la TVA pour la construction de loge- ments intermédiaires dans les quartiers prio- ritaires de la politique de la ville. Christian Favier plaide pour la suppression de l'article. Emmanuelle Cosse demande le renvoi de ce débat à la loi de finances, annonçant qu'elle proposera une extension de la limite de 300m autour du périmètre des QPV, mais sans aller jusqu'à 500m. L'article a été supprimé. 1 8 octobre 2016 5 E GALITÉETCITOYENNETÉ AUSÉNAT A été voté l'amendement n°266 relatif aux logements de la SOGINORPA et vise la réno- vation des cités minières. La SOGINORPA devenue société d'HLM n'a plus accès aux aides de l'ANAH. Il est proposé de lui accor- der une exonération de 30 % de taxe foncière sous réserve de signature d'un contrat de vil- le. L'amendement n°267 a toutefois été retiré pour renvoi en loi de finances. L'article 28 quater BB concerne le taux de TVA de 10 % applicable aux constructions de loge- ment intermédiaire. Il s'applique dans les communes ayant plus de 50 % de logements sociaux. L'article propose de réduire ce taux à 35 % mais il a été supprimé sur amendement n°144 de Marie-France Beaufils. Philippe Dallier, bien qu'il s'agisse d'une dis- position fiscale, a fait voter l'amendement n°60 ter qui accorde aux communes une com- pensation des exonérations de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui sont accordées aux bailleurs. Même vote pour l'article 28 quater BC relatif à l'objet des filiales des offices publics de l'habi- tat. Le vote de l'amendement n°729 de la ministre transpose certaines dispositions du CCH au nouveau programme national de rénovation urbaine. David Assouline a obtenu l'élargissement aux SEM de la faculté accordée aux organismes HLM d'assurer la gérance d'immeubles appartenant aux collectivités territoriales, à titre transitoire (amendement n°211). ■ Copropriétés, observatoires Le même sénateur propose de remplacer l'unanimité par une majorité simple la déci- sion de modification de la destination d'un immeuble en copropriété. Il propose aussi de faciliter la réunion de lots de moins de 9m 2 par une décision à la majorité simple, pour y créer des lots d'habitation. Si le premier (n°343) a été rejeté, le second n°210) a été voté. Après l'article 28 quinquie s a été voté l'amen- dement 236 visant à améliorer la représenta- tion des locataires au conseil d'administration des bailleurs interdépartementaux. Même succès pour l'amendement n°145 qui fixe un minimum de participation des orga- nismes HLM au financement des associations de locataires (art. 28 sexies). L'amendement n° 229, voté, prévoit la consultation des locataires concernés par une opération de réhabilitation ou de construction démolition. L'amendement n°277, également voté, pré- voit la mise à disposition des locataires des documents et diagnostics ayant permis l'éla- boration du projet. Marie-France Beaufils préconise un mécanis- me de contrôle des prix du foncier (amende- ment n°163) pour éviter la captation de plus- values par les propriétaires lors de la réalisa- tion d'opérations d'aménagement par un mécanisme fixé par décret. Mais l'amende- ment a été repoussé. L'article 32 prévoit la mise à disposition d'in- formations pour la mise en place d'observa- toires du foncier. Il a été complété d'un amen- dement (n°700) relatif à la fusion d'EPCI en matière de programme local de l'habitat et l'article a été voté. Enfin, plusieurs amendements relatifs aux recours abusifs contre les permis de construi- re ont été débattus. Mais la ministre a obtenu leur retrait, estimant que les mesures issues de l'ordonnance inspirée par Daniel Labetoulle n'ont pas encore produit tous leurs effets. Un amendement n°208 a été voté pour rem- placer l'unanimité par la majorité des deux tiers pour créer une association syndicale libre. L'article 32 bis A vise les opérations de requa- lification des quartiers anciens dégradés. Il a été voté ainsi qu'une série d'amendements visant à mettre en cohérence des textes relatifs aux dispositifs de lutte contre l'habitat insa- lubre. Un amendement 216 accorde aux associations luttant contre l'habitat indigne la possibilité d’exercer les droits reconnus à la partie civile en ce qui concerne les infractions relatives à l’hébergement incompatible avec la dignité humaine. ■ Recours abusifs L'article 32 bis B a été voté en l'état. Même vote pour l'article 32 bis C . Il supprime le mot excessif à l'article L 600-7 du code de l'urba- nisme. En conséquence, le bénéficiaire d'un permis de construire pourra engager un recours contre l'auteur du recours devant le juge administratif si le recours lui cause préju- dice et non plus seulement si ce préjudice est excessif. Le Gouvernement a fait modifier l'article 32 bis D qui a introduit de nouvelles mesures sur les recours abusifs. A été supprimée la mesure qui permet au juge de fixer une date au-delà de laquelle des moyens nouveaux ne peuvent plus être invoqués, la ministre indiquant qu'un décret est en cours de rédaction sur ce sujet. Subsiste un article L 600-13 nouveau qui pré- voit la caducité de la requête si le demandeur ne produit pas les pièces dans les trois mois à compter du délai que lui fixe le juge. ■ Hausse des communes carencées Suite des débats le 11octobre avec l'article 29 dont Christian Favier relève qu'il constitue le cœur du texte… et que la majorité au Sénat a voulu enterrer au plus vite la loi SRU. Le séna- teur conteste la volonté d'assouplissement de la loi SRU et revendique la nécessité de construire davantage de logements sociaux partout. Philippe Dallier en revanche pose la question: l'objectif de 25 % de logements sociaux est-il tenable à l'horizon 2025? Outre l'exemple de sa commune qui est passé en 15 ans de 5 % à 15 % de logements sociaux mais qui est dans l'incapacité de passer rapidement à 25 %, il cite le rapport du CGEDD (Conseil général de l'environnement et du développe- ment durable) selon lequel « Le prochain ″triennal″ verra très vraisemblablement, à législation inchangée, un accroissement sen- sible du nombre de communes carencées ». Le sénateur de la Seine-Saint-Denis approuve donc le choix de la commission d'avoir privi- légié une logique de contrat conclu entre la commune et le préfet. Joël Labbé cite égale- ment le cas de communes du Morbihan inca- pables d'atteindre les objectifs fixés par la loi. Quant à Dominique de Legge, il observe que dans sa circonscription, des logements sociaux ou conventionnés sont vacants. Aline Archambaud propose de revenir au tex- te voté par les députés (amendement n°526, mais elle l'a retiré au profit de celui de la ministre). Emmanuelle Cosse estime que, globalement, la loi SRU fonctionne, mais elle demande pourquoi certaines communes refusent d'ap- pliquer la loi. Elle précise que sur 221 com- munes carencées, près de 200 ont signé avec l’État un contrat de mixité sociale pour atteindre l'objectif. Mais dans certains cas, il est nécessaire de sortir de la loi SRU, comme certaines communes ou la demande de loge- ments ne nécessite pas de construire et celles insuffisamment desservies par les transports. Enfin, la décision de sortir de la loi SRU sera prise au sein de l'EPCI dont elle est membre. ■ Objectifs intenables? Dominique Estrosi-Sassone ajoute que les objectifs de la loi sont intenables pour de nom- 1 8 octobre 2016 6 E GALITÉETCITOYENNETÉ AUSÉNAT breuses communes. La solution proposée est un contrat conclu avec le préfet pour 6 ans. Si les objectifs ne sont pas tenus, la commune sera alors déclarée carencée. Le taux de loge- ment à atteindre sera fixé entre 15 et 25 % en tenant compte des spécificités de la commune. Marie-Noëlle Lienemann, qui rappelle avoir été ministre au moment de mettre en place les décrets d'application de la loi SRU, indique que les maires disaient à l'époque que le taux de 20 % était inatteignable et que certains l'ont cependant atteint. Annie Guillemot rappelle que Jacques Chirac s'était engagé à ne pas revenir sur la loi SRU. Mais Valérie Létard observe que la loi initiale a été renforcée en 2013; ce qui rend plus diffi- cile d'atteindre les objectifs. L'amendement de la ministre (n°595) a été rejeté. D'autres amen- dements visaient le seuil d'application de la loi SRU pur les petites communes mais ils n'ont pas été votés. Une autre série d'amende- ments concerne le contrat d'objectif de construction de logements sociaux. Seul a été adopté le n°260 de Valérie Létard qui prévoit de définir au niveau intercommunal une frac- tion de 5 % des logements sociaux de l'article 55. Ensuite, le vote de l'amendement n°202 sup- prime dans l'article une disposition relative aux communes ayant plus de 50 % de loge- ments sociaux. L'article 29 a été voté. A l'article 30 , la ministre a souhaité réintrodui- re un dispositif voté par les députés relatif au rôle du préfet dans la procédure de carence. Elle veut aussi revenir à la mesure de transfert au préfet du contingent communal de loge- ments sociaux dans les communes carencées. Mais son amendement (n°596) a été repoussé. Nombreux amendements rejetés; toutefois celui de Philippe Dallier (n°93) qui vise à introduire un nouveau mécanisme de plafon- nement du prélèvement imposé aux com- munes carencées, a été voté. L'article 30 a été voté. Pour l'article 31 , Emmanuelle Cosse a égale- ment tenté de faire rétablir le texte de l'As- semblée, pour permettre de mobiliser des logements locatifs privés à des fins sociales. Mais son amendement (n°597) a été repoussé et l'article voté. ■ Occupation de locaux de bureaux L'article 32 bis E prévoit de modifier l'article 101 de la loi du 25mars 2009 (loi Molle) auto- risant des conventions d'occupation de locaux vacants d'activité, industriels ou de bureaux. Dominique Estrosi-Sassone rappelle que le dispositif, expérimental, devait être évalué après un délai de 5 ans, ce qui n'a pas été fait. La loi Alur avait renouvelé la demande de rapport, sans plus de succès. La ministre indique qu'un seul organisme a utilisé ce mécanisme, Camelot Property Protection, et a obtenu 5 agréments. Or certaines associations demandent la suppression du dispositif car il n'accorde aucun titre d'occupation. La ministre indique que, s'il est bien encadré, il peut subsister. L'amendement n°743 qui tire les conséquences du défaut de rapport et donc de la suppression du dispositif a été voté (vote de l'article 32 bis E modifié). L'article 32 bis relatif au grand Paris a été voté; la métropole est considérée comme dotée pendant deux ans d'un PLH exécutoire repre- nant les PLH exécutoires préexistants. Même vote pour l'article 32 terA . L'article 32 ter B modifié et voté laisse un délai de 2 ans à la métropole du Grand Paris jusqu'à fin 2018 pour élaborer son plan métropolitain de l'ha- bitat et de l'hébergement. ■ Ordonnances Le chapitreIV intitulé mesures de simplifica- tion commence par un article 33 habilitant le Gouvernement à légiférer par ordonnances et en ratifie d'autres. Il a été voté avec quelques modifications relatives aux conséquences de la réforme territoriale. Un autre amendement n°22 ter, voté à l'initia- tive d'Alain Duran, élargit aux EPL immobi- lières et d'aménagement la possibilité de recourir aux règles dérogatoires prévues à l'ar- ticle 88 de la loi du 7 juillet2016, afin de leur permettre d'améliorer leur production de logements, tout en maintenant une qualité de haut niveau. ■ Rapports locatifs L'article 33 bis AA modifie l'article 6-1 de la loi du 6juillet 1989 concernant les clauses résolu- toires visant les troubles de voisinage consta- tés par décision de justice. La clause est « réputée écrite dès la conclusion du contrat ». Le texte adopté étend aux contrats en cours la faculté d'insertion de cette clause (le rapport de la commission au Sénat indique que les bailleurs doivent faire usage de leurs droits pour faire cesser les troubles de voisinage). L'article 33 bis AB harmonise le montant du dépôt de garantie dans le parc social et le parc privé à un mois. Adopté. L'article 33 bis AC allège les formalités pour les personnes morales qui se portent caution. Cela vise à restreindre aux personnes phy- siques le formalisme de la caution et permet au l'APAGL de mettre en place la garantie Visale par une signature électronique. L'article 33 bis AD (voté sans débat) vise les syndics provisoires en copropriété en procé- dant à des correctifs de la loi Alur. Il compor- te principalement les mesures suivantes: - Il autorise l'administrateur provisoire à avancer des fonds au syndicat lorsqu'il est sous administration provisoire, - il permet au préfet et au maire d'être infor- més d'une demande du syndic de désignation d'un mandataire ad hoc, - il interdit à l'administrateur provisoire d'être désigné comme syndic pendant un délai de 5 ans à l'issue de sa mission, - il permet à un créancier d'agir en relevé de forclusion lorsque sa défaillance n'est pas due à son fait. ■ Résidences universitaires L'article 33 bis AE (voté sans débat) autorise les organismes de logements sociaux à gérer et à construire des résidences universitaires. En effet, la loi Alur a autorisé ces organismes à gérer ces résidences mais sans les autoriser à construire. Le nouvel article poursuit la logique de la réforme en étendant leur objet à la construction. Il modifie, pour ces résidences, le régime des charges locatives en autorisant la pratique du forfait et en renvoyant à la liste des charges de la loi de 1989. ■ Loi Hoguet L'article 33 bis AF modifie la loi Hoguet. Il concerne la fusion du CNTGI avec la com- mission de contrôle des activités de transac- tion et de gestion immobilières (CCATGI). La commission du Sénat a proposé que son financement soit assuré par le versement de cotisations professionnelles. Emmanuelle Cosse indique qu'un travail important est assuré par le Conseil national des activités de transaction et de gestion immobilières, créé en 2014, notamment pour la préparation des décrets d'application de la loi Alur. Mais la loi avait aussi prévu la créa- tion d'une commission de contrôle pour sanc- tionner les manquements à la réglementation et au code de déontologie. Elle propose une nouvelle rédaction du texte mais la rappor- 1 8 octobre 2016 7 E GALITÉETCITOYENNETÉ AUSÉNAT teure ne l'a pas approuvée, par exemple au motif que les cotisations devaient être calcu- lées par rapport aux honoraires des profes- sionnels, et que la composition du conseil fait intervenir des professionnels ayant cessé leur activité. L'amendement n°733 du Gouverne- ment a été rejeté et l'article voté. Emmanuelle Cosse a toutefois obtenu le vote de l'amendement 564 qui précise que l'activité de gestion que peuvent exercer les bailleurs sociaux dans le parc privé ne doit pas excéder 20 %. Il s'agit de pallier l'absence d'un décret d'application de la loi Alur, explique la ministre. L'article 33 bis A a été supprimé, il visait à allé- ger le régime de sanction applicable aux per- sonnes qui occupent les espaces communs ou les toits des immeubles. L'article 33 bis B concerne le suivi des aides au logement. Le rapport au Sénat donne des chiffres sur le déséquilibre grandissant du budget des aides au logement. Globalement en équilibre de 2010 à 2012, ce budget a été en déficit en2013 et2014 et le déficit s'est aggra- vé en 2015 à 215millions d'euros. L'article vise à améliorer la transmission au FNAL des informations émanant des gestionnaires des aides au logement. Il a été amendé à l'initiati- ve de la ministre et voté. Emmanuelle Cosse a tenté, mais sans succès, de faire rétablir l'article 33 bis C qui voulait, en Ile-de-France, confier au préfet de région le soin de désigner, pour leur relogement, les ménages reconnus prioritaires DALO aux bailleurs. Les sénateurs ont préféré laisser cet- te mission au préfet de département. L'article 33 bis D visait à rendre publiques cer- taines informations contenues dans le registre des syndicats de copropriétaires. Il a été sup- primé par la commission. ■ Documents d’urbanisme L'article 33 bis EA est relatif à l'élaboration d'un PLU à l'échelle intercommunale. Il est prévu que la révision d'un PLU communal, qu'elle soit simplifiée ou pleine et entière, déclenche automatiquement l'élaboration d'un PLU à l'échelle de l'intercommunalité. Le texte adopté réserve cet effet à la seule révi- sion pleine et entière. Loïc Hervé a ensuite obtenu le vote d'un amendement n°305 qui reporte au 31décembre 2017 (au lieu du 27mars 2017) la date limite pour transformer un POS en PLU. L'article 33 bis EE concerne le PLU intercom- munal, élaboré par une commune nouvelle. Il accorde à ces communes les mêmes proroga- tions de délai que les EPCI qui ont commencé à élaborer un PLU intercommunal. Un autre amendement (n°36) a été adopté pour mettre fin au régime dérogatoire des PLUI ayant effet de SCOT, et l'article 33 bis EA a été voté. Alain Vasselle a plaidé pour laisser un délai complémentaire aux communes pour « gre- nelliser » leurs documents d'urbanisme. Ce délai a été porté de2017 à2019, en dépit des réserves de la ministre (vote de l'amendement n°72). ■ Immatriculation des copropriétés Le sens de l'article 33 bis F s'éclaire des expli- cations du rapport au Sénat précisant l'objet de l'immatriculation des lots de copropriétés. Le registre devra comprendre les lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Il en résulte que la définition des lots écarte les accessoires (caves ou parkings par exemple), ce qui permet de retarder le délai d'entrée en vigueur de l'obligation d'immatriculation qui est calculée en nombre de lots. Par exemple: l'immatriculation prévue d'ici fin 2016 vise les syndicats de plus de 200 lots à usage de logements, bureaux ou com- merces. Cela vise de 11000 à 12000 syndicats selon le fichier Majic (fichier fiscal) ou 2500 à 2800 syndicats (fichier Filocom, réservé aux logements). L'article 33 ter A , voté, étend aux logements sociaux que construisent les organismes HLM, les assouplissements aux exigences d'accessibilité qui ont été prises pour les loge- ments construits en VEFA. ■ CGLLS et Ancols Suite des débats dans la séance du 12octobre. L'article 33 ter concerne la CGLLS et l'Ancols. Il a été voté. Pour la CGLLS, il s'agit notamment de sécuri- ser les procédures de contrôles et de recouvre- ment de cette caisse. S'agissant de l'Ancols, il est prévu que le produit des sanctions pro- noncées par le ministre chargé du logement sur proposition de l'agence soit versé à la CGLLS. L'article 33 quater impose aux organismes HLM de mettre en place une comptabilité interne distinguant les activités relevant du service d'intérêt général des autres activités. Cette mesure doit s'appliquer à compter de l'exercice 2018. La ministre explique qu'il s'agit de mettre le droit en cohérence avec les exi- gences européennes sur les SIEG, l'article a été adopté. L'article 33 quinquies (voté) assouplit les règles de rattachement des offices publics de l'habitat. Il prévoit le rétablissement de la faculté de rattachement d'un OPH à un syndi- cat mixte. L'article 33 sexies (voté) rend possible la dési- gnation d'une personnalité qualifiée aux fonc- tions de président d'un OPH jusqu'au 31décembre 2020. Plusieurs amendements ont été défendus par Bernard Vera à propos du statut de l'OPHLM interdépartemental de l'Essonne, du Val d'Oi- se et des Yvelines, pour en conforter le statut public, mais ils ont été rejetés. Le sénateur voulait s'opposer au projet de cession des logements situés en Essonne et dans les Yve- lines à une SA d'HLM. Mais la ministre préci- se qu'elle surveille de près les conditions de cession de ces logements. L'article 33 septies AA organise la participa- tion des organismes HLM aux organismes de foncier solidaire. Ils pourront être partenaires ou membre des OFS sous réserve de respecter les missions du service d'intérêt économique général (SIEG) définies à l'article L.411-2 du code de la construction, ce à quoi la commis- sion européenne veille de façon pointilleuse, observe le rapport au Sénat. Il a été voté. L'article 33 septies A permet de confier un mandat de gérance d'immeuble à une filiale d'organisme HLM dédiée au logement locatif intermédiaire (adopté). L'article 33 septies modifie le régime juridique des résidences hôtelières à vocation sociale pour faciliter leur développement. Ce texte d'initiative gouvernementale a été approuvé par le Sénat car il permet de favoriser cette solution de remplacement du régime des nui- tées hôtelières, peu satisfaisantes pour les per- sonnes en grandes difficultés (voté). L’article 33 octies AA concerne la facturation d'eau dans les logements foyers et vise à répondre aux problèmes de suroccupation de ces logements qui provoque des surconsom- mations d'eau; le texte autorise la facturation au-delà d'un forfait de 165 litres par habitant. La ministre a soutenu l'amendement de sup- pression de l'article, porté par Christian Favier, mais elle n'a pas été suivie et l'article a été voté. L'article 33 octies A précise les conséquences de la détention d'une fraction du capital 1 8 octobre 2016 8 E GALITÉETCITOYENNETÉ AUSÉNAT Le bail réel solidaire (BRS) a été créé par la loi Alur pour favoriser l’accession à la pro- priété des ménages modestes et le bail réel immobilier (BRI) par une loi de 2013 pour favoriser celle des ménages intermédiaires. L’un et l’autre visent à répondre au problè- me du coût du foncier. ■ Le bail réel solidaire Avec l’arrêt Maison de Poésie, qui vient d’être confirmé par un arrêt tout récent (3), la Cour de cassation a ouvert le champ des possibles de la distinction de la pro- priété et de l’usage, explique M e Frédéric Roussel. On ne distingue pas la propriété d’un terrain et de la construction mais la propriété d’un fonds et celle d’un droit sur le fonds. Frédéric Roussel rappel- le la genèse de cette création. C’est la dépu- tée Audrey Linkenheld (également rapporteure de la loi Alur) qui a demandé la création d’un outil pour permettre de consentir des baux à long terme à des ménages modestes. Afin de répondre au problème de l’accession durable à la propriété socia- le. En effet, des dispositifs préexistaient pour favoriser l’accession à la propriété abordable avec le concours financier de l’État (TVA à taux réduit), des collectivités territoriales et des promoteurs, ce qui pro- voquait une répercus- sion sur le prix de vente des logements libres. Mais, à la revente, les accédants réalisaient une forte plus-value, encaissant les aides préalablement consen- ties. Devant l’inefficacité des clauses anti- spéculatives, pour lutter contre ces plus- values indues, les pouvoirs publics recher- chaient donc un nouvel outil. L’idée qui a prévalu est de permettre la cession d’un droit réel détachable. Il passe par l’intervention d’un organisme de fon- cier solidaire (OFS, art. L 329-1 du code de l’urbanisme), propriétaire du foncier et qui 1 8 octobre 2016 9 F RÉDÉRIC R OUSSELET M ARIE -H ÉLÈNE P ERO -A UGERAU RENCONTRE Le bail réel solidaire et le bail réel immobilier : deux outils à découvrir Avec la multiplication des types de baux, il devient parfois difficile de s’y retrouver. Voici l’éclairage de deux notaires du groupe Monassier: Frédéric Roussel (Lille) qui a participé au groupe de travail chargé de conce- voir le bail réel solidaire et Marie-Hélène Pero-Augereau (Chevreuse) qui fut présidente de commission du 112 e congrès des notaires de Nantes ( 1) . d'Adoma pour les personnes morales de droit privé (voté). L'article 33 octies visait à étendre aux lieux « habités » les garanties accordées aux « locaux d'habitation » dans les procédures d'expulsion. Mais la commission a supprimé cet article. Christian Favier a plaidé pour son rétablissement, indiquant que le texte suivait la jurisprudence de la CEDH relative à la notion de domicile, mais il n'a pas été suivi et l'article est resté supprimé. L'article 33 nonies harmonise les notions d'opération d'aménagement dans le code de l'urbanisme. Il rend identique la définition du champ de compétence des sociétés publiques locales d'aménagement (SPLA) et celle des sociétés publiques locales (SPL). Le champ des SPL était jusqu'à présent plus limité que celui des SPLA (voté). L'article 33 decies écarte les SEM du champ d'application de la loi du 6juillet 1989 sur les baux d'habitation pour les baux meublés. L'extension de certaines dispositions de la loi de 1989 aux locations meublées avait été écar- tée pour les logements des organismes HLM, la loi Macron y avait ajouté les logements conventionnés des organismes HLM. Ce nou- vel article écarte cette fois-ci les logements des SEM (voté). ■ Gens du voyage L'article 33 undecies inscrit les besoins des gens du voyage dans les documents de plani- fication relatifs à l'habitat (voté). L'article 33 terdecies confie aux établissements publics de coopération intercommunale l'en- semble des compétences d'aménagement, d'entretien et de gestion des aires et terrains d'accueil des gens du voyage. Il a été voté avec un amendement. L'article 33 quaterdecies définit la notion de gens du voyage et le contenu du schéma d'ac- cueil les concernant. Après débat, il a été voté. L'article 33 quindecies renforce le régime d'évacuation forcée des campements illicites de gens du voyage, notamment en réduisant le délai de jugement du tribunal administratif. Il a été voté avec un amendement n°451 selon lequel le marie peut s'opposer au transfert du pouvoir de police au président de l'EPCI. Sophie Primas a obtenu (amendement n°92) de majorer la taxe sur les résidences mobiles des gens du voyage. L'article 33 sexdecies autorise les cessions avec décote à l'amiable lorsqu'elles sont desti- nées à des programmes de construction com- portant plus de 50 % de logements sociaux. Il vise donc à facilité les cessions de gré à gré (voté). Le Gouvernement était opposé à la fixation de ce seuil à 50 %, préférant un seuil de 70 %. ■ Procédure d’expulsion L'article 33 septdecies dématérialise les rela- tions entre les différents acteurs de la procé- dure d'expulsion locative (voté). Issu d'une proposition de Daniel Goldberg, cet article vise à obtenir des statistiques plus fiables sur ces procédures et fluidifier les échanges d'informations entre les différents acteurs. Les différents courriers de l'huissier vers la CCAPEX ou le préfet seraient alors dématé- rialisés via le système EXPLOC. Plusieurs amendements visant à renforcer les droits des personnes soumises à une procé- dure d'expulsion ont été rejetés. Enfin a été voté l'article 32 ter relatif au statut de la SOVAFIM afin de la transformer en société foncière solidaire ayant vocation à intervenir pour alléger le coût du foncier pour accélérer la construction de logements en majorité sociaux. La ministre explique qu'elle a vocation à agir sur la création de logements sur les terrains publics, en lien avec la loi de 2013 sur la mobilisation du foncier public. Le titre III est relatif à « l'égalité réelle ». Il comporte des articles très divers portant par exemple sur la langue française, la fonction publique, la lutte contre le racisme, l'égalité entre les hommes et les femmes (artictles 34 à 71). ● agrée l’acquéreur. L’originalité de ce BRS est de permettre à l’OFS de proroger le bail pour une durée égale à la durée d’ori- gine. C‘est une sorte de bail social rechar- g eable qui évite une atténuation de la valeur du droit réel au fil du temps. ➠ Un bail rechargeable Marie-Hélène Pero-Augereau précise que la dissociation du foncier et du droit d’usa- ge est pérenne. Le mécanisme n’a pas vocation à permettre forcément de réunir la propriété du sol et de la construction. Le régime est inspiré du Community Land Trust des États-Unis. Une communauté pro- priétaire du foncier concède un droit à l’occupant sans durée, indique Frédéric Roussel. En France, un bail ayant nécessai- rement une durée, celle-ci est prévue dans le bail. Mais l’OFS doit avoir la capacité d’accorder un droit pour une durée illimi- tée, ce qui suppose le recours à des struc- tures de type associative ou à des fonda- tions. L’intervention de l’OFS est gratuite. Il reste à préciser le coût de la mise en pla- ce des contrats afin que les honoraires du notaire soient compatibles avec la capacité financière des acquéreurs. L’objectif est de permettre de faire entrer dans un régime de propriété des per- sonnes qui n’auraient jamais cru pourvoir passer ce cap et intégrer un quartier auquel elles n’auraient pu accéder. Frédéric Roussel conteste la qualification de sous-propriété. En effet, c’est un outil qui permet de sortir du locatif social en accédant à un statut différent, sans être obligé d’y rester. Actuellement, un locataire du parc social risque d’y rester et, en vieillissant, d’être à la charge de ses enfants. Alors que s’il accède à la propriété via le BRS, il pourra recéder le bien en bénéficiant de la plus- value financière réalisée par l’opération. Cet outil est souple car il peut se concevoir tant pour un ensemble immobilier qu’un logement isolé. Il est de nature à intéresser des collectivités confrontées à la dégradation de certains quartiers. Frédéric Roussel évoque le ver- sant nord-est de l’agglomération de Lille où des rues entières sont abandonnées. L’objectif est ici qu’une société publique puisse lancer une opération de rénovation avec le BRS. L’OFS prend alors le relais en étant proprié- t aire du bien et le revend sous forme de droit détachable à l’acquéreur pour une certaine durée. Le bail notarié précise la part de la valeur consacrée au foncier et celle payée par l’accédant. En pratique, plus la part du foncier est importante, plus l’intérêt du BRS grandit. La part du foncier doit être au moins de 30% de la valeur totale. ➠ Faciliter les réhabilitations Les premiers baux devraient être signés dès 2017, deux opérations sont en prépa- ration à Lille. D’autres municipalités où le foncier de centre-ville est cher (Saint Jean de Luz, Bayonne, Lyon) ont fait part de leur intérêt pour ce dispositif. À Lyon, la collectivité est intéressée afin de réhabiliter les copropriétés dégradées. Dans ce cadre, l’OFS acquiert progressivement des lots de copropriété, les rénove ou les cède à l’accé- dant qui assure la rénovation avec l’aide de l’OFS. Pour être opérationnel, le dispositif doit être complété d’un décret d’application afin de fixer les plafonds de ressources du bénéficiaire (sans doute au niveau ceux prévus pour le PSLA ou le PTZ) et les modalités de variation du prix du bien dans le temps. Il faut également une dis- position en loi de finances pour permettre l’application de la TVA à taux réduit. Fré- déric Roussel indique que la mesure devrait être apportée par amendement dans le prochain PLF. Il précise aussi que ces logements ne sont pas comptabilisés au titre des logements sociaux au sens de la loi SRU. En cas de succession, le conjoint (ou parte- naire de PACS) bénéficie d’un transfert du droit sans condition de ressources. Le trans- fert peut bénéficier à un enfant, s’il respec- te les plafonds de ressources. À défaut, le bien peut être vendu dans le délai d’un an. En pratique, la constitution du droit se fait en deux temps; l’OFS acquiert le terrain (le cas échéant en bénéficiant d’une décote de la collectivité territoriale). Puis, il consent un bail au promoteur chargé de réaliser l’opération. L’assiette de ce bail est ensuite réduite au fur et à mesure des ces- sions aux accédants. Marie-Hélène Pero-Augereau ajoute que ce mécanisme peut aussi contribuer à évi- ter le recours abusif au droit de préemp- tion urbain. Le DPU renforcé, qui fait par- fois l’objet de détournement de procédure afin de réguler le prix du foncier, sera moins utile si le BRS se développe, sans risque de spéculation. Rien ne s’oppose en théorie à ce qu’un a cquéreur soit un investisseur bailleur, mais ce n’est pas la vocation de ce mécanisme. La banque peut financer l’acquisition sans difficulté puisque le prêt est garanti par une hypothèque sur le droit réel. L’objectif de financement du logement abordable en accession à la propriété étant vaste, tout en permettant d’éviter l’effet d’aubaine du prix de sortie, cet outil pourrait potentiellement intéresser des dizaines de milliers d’accédants. ■ Le bail réel immobilier Le bail réel immobilier est un outil proche du bail à construction ou du bail emphy- téotique. Il contient une obligation de construire ou de réhabiliter (art. L 254-1 du CCH). Son régime, fixé par l’ordonnance du 20février2014, a été précisé par un décret du 27juin2016. D’une durée de 18 à 99 ans, ce bail permet de réhabiliter ou de construire avec une obligation de maintien de l’affectation ou de la destination du bien. Il confère au preneur un bail dont la durée est limitée au bail d’origine. Il est également assorti d’une condition de ressources. Le régime de ce bail prévoit, en cas de décès du locataire, une transmission au conjoint survivant, sans condition de res- sources. À l’inverse du BRS, le bail réel immobilier ne permet pas de recharger la durée du bail. En cas de location consentie par le preneur, le contrat doit explicitement pré- ciser que sa durée ne peut excéder celle du bail principal. ➠ Accéder pour un temps réduit Conçu pour développer le logement inter- médiaire, ce bail confère le droit d’occuper le bien pendant une durée déterminée. A titre d’exemple, Hélène Pero-Augereau indique qu’il peut servir à un jeune couple qui souhaite acheter un logement, mais sans avoir l’intention d’y demeurer très longtemps et veut éviter de payer des frais d’acquisition trop élevés et des intérêts d’emprunt trop lourd sur les premières années. Contrairement au BRS, ce BRI ne résulte pas d’une demande politique mais plus d’une création de la pratique. Toute- fois, il n’a pas encore donné lieu à des opé- rations pratiques. Frédéric Roussel conclut en observant que le BRS répond à un réel besoin, la réponse est plus incertaine pour le BRI. ● 1 8 octobre 2016 10 (1) Lire notre numéro spécial 60 du 14 juin 2016 (2) Textes de référence - BRS : loi du 24 mars 2014 (art. L 329-1 du code de l’urb.), loi du 6 août 2014 et ord. n°2016-985 du 20 juillet 2016 (art. L 255-1 et suiv. du CCH), décret du 12 sept. 2016. - BRI : loi du 1 er juillet 2013, ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 et décret du 27 juin 2016 (art. L 251-4 et suiv. du CCH). (3) Civ. 3 e , 8 sept. 2016, Jurishebdo n° 655 du 20 sept. 2016 F RÉDÉRIC R OUSSELET M ARIE -H ÉLÈNE P ERO -A UGERAU RENCONTRE 1 8 octobre 2016 11 AUSÉNAT La concentration entre les mêmes mains des activités de transaction, d'évaluation, de gestion, de conseil et d'étude nuit à l'indé- pendance de l'expert, au fonctionnement des marchés et, in fine, à la qualité d'analy- se des risques immobiliers. C'est pourquoi l'association Valiew, qui défend les experts français et indépendants en évaluation i mmobilière, exige des pouvoirs publics et des autorités de contrôle un assainissement éthique profond des pratiques actuelles. Une concentration dommageable L'ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consomma- teurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation, modifie l’article L. 313-20 du code de la consommation et précise que l'évaluation d’un bien immobilier doit être réalisée par un expert justifiant de sa com- pétence professionnelle et indépendant du processus de décision d'octroi du prêt afin de fournir une évaluation impartiale et objective et qu'il soit fait application de normes d'évaluation fiables. Ces normes sont notamment préconisées par la directive européenne n° 2014/17/UE et agréées par la Banque centrale européenne dans son avis du 5juillet 2011. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a agité récemment le chiffon rouge d'une survalorisation des prix de l'immobilier d'en- treprise (jusqu'à 30% en Ile-de-France). Le rapport du HCSF, dans le sillage des réac- tions d'autres institutions financières com- me la Banque centrale européenne (BCE) et la Banque de France, marque aussi une véri- table prise de conscience du poids écono- mique et financier de l'industrie immobiliè- re. Le parc immobilier français pèse plus de onze mille milliards d’euros. Compte tenu des considérables enjeux économiques et financiers sous-jacents pour les ménages, les banques, les entreprises et les acteurs publics, sa bonne estimation est donc pri- mordiale. Et il est essentiel que ce travail d'évaluation s’appuie sur une analyse indé- pendante, pointue et objective. Or, l'activité d'évaluation est désormais en bonne partie contrôlée par quelques puis- sants “ensembliers”, multinationales étran- gères pour l’essentiel. Les conséquences s'avèrent néfastes pour le marché immobi- lier et l'appréhension de ses risques. Le cumul chez ces groupes des activités d'éva- luation, d'études, de conseil immobiliers, financiers ou fiscaux, de certification des comptes, de gestion et de transaction est, en effet, source de multiples conflits d'inté- rêts, les activités de conseil et de transaction étant, de très loin, les plus rémunératrices. Depuis plus d’une décennie, le fonctionne- ment du marché immobilier est soumis a ̀ leurs impératifs commerciaux et financiers. La maîtrise de l'information leur a permis de développer un discours commercial souvent résolument optimiste faisant fi de la réalité et non conforme a ̀ l'intérêt général. Il n’est donc pas étonnant que ces mêmes acteurs aient rejeté les conclusions du HCSF mettant en exergue l'existence de conditions d’une bulle immobilière. Un coût élevé pour la collectivité L’analyse de nombreux décideurs privés (banques, investisseurs, entreprises) et publics (collectivités locales, Etat) a ainsi été faussée. La manipulation des données, elles- mêmes insuffisamment complètes et véri- fiables, a empêché nombre d’entreprises de pouvoir capter à leur profit du pouvoir d’achat et d’investissement. Elle a conduit des maires, dans les grandes métropoles régionales, à développer bien plus que de raison le parc d’immobilier d’entreprise sur leur commune au détriment d’autres desti- nations, dont le logement devenu un pro- duit financier banalisé et décrié. Ce discours a contribué à amoindrir notam- ment l’attractivité et la compétitivité de l’Ile- de-France, 1ère économie régionale euro- péenne, et à obérer son avenir social, éco- nomique, immobilier et démographique. Le coût est très élevé pour la collectivité, fruit de deux crises immobilières majeures qui se juxtaposent désormais: - en immobilier d’entreprise et notamment en bureaux, avec une offre désormais struc- turellement surabondante et une bulle se chiffrant en dizaines de milliards d’euros que la mauvaise conjoncture économique alimente; - en immobilier résidentiel, par une pénurie catastrophique de logements résultant prin- cipalement d’un détournement spéculatif de plusieurs millions de m2 de droits à construire au profit de l’immobilier d’entre- prise. Cette pénurie fait fuir sociétés et ménages souffrant d’un “mal vivre immobi- lier” croissant. Par ailleurs, l’évaluation et la gestion des actifs immobiliers détenus par les sociétés soumises à des normes réglementaires, plus particulièrement celles faisant appel public à l’épargne, sont contrôlées, dans la grande majorité des cas, par quelques groupes avec la bienveillance de certains commissaires aux comptes. Ceci n’est pas sain d’autant Jean-Michel Ciuch et Laurent Leprevost, co-présidents de l’association Valiew, plai- dent pour un « assainissement éthique » des métiers de l'expertise immobilière. TRIBUNE Jean-Michel Ciuch (Immo G Consulting) et Laurent Leprevost, (Galtier Valuation) sont co-présidents de l’association Valiew. Expertise immobilière, pour un assainissement éthique institutions financières comme la Banque centrale e institutions financières comme la Banque centrale e Jean-Michel CiuchLaurent Leprevost que l’importation en France d’une approche anglo-saxonne de valorisation purement financière dématérialisant et souvent surva- lorisant l’immobilier a exclu les fondamen- taux économiques de l’analyse. L’alerte récemment lancée par le Haut conseil de sta- bilité financière s’avère une conséquence directe de ce dérèglement méthodologique. Enfin, il n’est pas plus sain de constater que des banques intègrent leurs experts immobi- liers internes dans le processus général de décision d’octroi de prêts, experts salariés qui, bien entendu, ne disposent, dans ce cadre et dans la pratique, d’aucune indépen- dance réelle de jugement. Un indispensable retour à l’éthique En conséquence, dans l’intérêt de l’écono- mie nationale et des territoires, l’association Valiew exige un assainissement éthique pro- fond qui passe notamment par : 1.- L’obligation d’une stricte indépendance juridique entre les experts en évaluation immobilière et les sociétés exerçant les activi- tés de transaction/gestion ou les groupes intégrant ces activités, certains d’entre eux ayant une activité principale bancaire. Cette indépendance doit être plus particulière- ment imposée par les organes de contrôle que sont l’Autorité des marchés financiers et l’Autorité de contrôle des assurances ou en tout état de cause par les pouvoirs publics, aux sociétés soumises à des normes régle- mentaires strictes, notamment dans le cadre du financement bancaire, de l’épargne immobilière réglementée, dans l’intérêt des épargnants et investisseurs. 2.- Le contrôle de la réglementation des métiers de l’immobilier exercés sur notre sol, plus particulièrement celui des experts en évaluation et de la labellisation de ses acteurs. 3.- L’instauration par les pouvoirs publics de la transparence de l’information, gage d’une relance forte de l’économie immobilière. Cette transparence doit s’accompagner de l’obligation de la publication des baux com- merciaux et d’habitation ainsi que d’un libre accès aux transactions locatives et à la vente. 4.- La nécessité de confier à une Institution publique nationale indépendante la réalisa- tion d’analyses critiques et objectives des marchés immobiliers. ■ privé, redonner davantage de liber- té car c’est par ce moyen qu’on régle- r a la crise. Concrète- ment, cela passe par une abrogation de l’encadrement des loyers et en faisant du bail un contrat garanti par l’État. Il propose qu’après 6 mois d’impayés, le bail soir résilié sans déci- sion de justice. Si l’expulsion n’a pas lieu, l’État devra payer le loyer en lieu et place du locataire. Bruno Le Maire veut aussi favoriser l’accession à la propriété par la création d'un financement de la Caisse des dépôts à hauteur de 20% de la primo- accession. Afin de faciliter la location, il propose de créer une imposition forfaitaire des revenus fonciers à hauteur de 10%, en échange d’une fixation du loyer sous le prix du marché. En matière d’urbanisme, Bruno Le Maire considère que nous atteignons les limites de la densification et qu’il faut faire le pari de la ruralité car c’est une erreur de concentrer toute l’activité sur les métro- poles. Les demandes de l’UNPI La fédération des propriétaires souhaite un rééquilibrage des rapports locatifs et donc que la loi Alur soit supprimée, mais c’est une autre facette des rapports locatifs qui irrite le plus les bailleurs: le risque qu'un locataire fasse venir une personne chargée du contrôle de la salubrité et fasse un constat, sans aucune faculté d’expression de la position du bailleur. Cette absence de procédure contradictoire choque particu- lièrement les propriétaires. En clôture des débats, le président de l’UN- PI, Jean Perrin a insisté sur les demandes fis- cales de sa fédération et en particulier sur la fiscalité locale qui est de plus en plus lourde. il en appelle à conforter la valeur du contrat, car les locataires sont responsables et connaissent leurs droits. Il conteste l’idée que le pays ait besoin de logements sociaux complémentaires et ajoute que si les bailleurs privés avaient autant d’avantages fiscaux que les bailleurs publics, ils pour- raient diviser leurs loyers par deux. Mais il appelle aussi les propriétaires à mieux entretenir leurs logements et à contribuer ainsi à la transition énergétique. ● 1 8 octobre 2016 12 AUSÉNAT L’UNPI ENCONGRÈSÀ N ICE Tout à la fois député des Alpes Maritimes et porte-parole du candidat Nicolas Sarko - zy , Éric Ciotti entend remettre la propriété au cœur des politiques publiques. Affir- mant que la loi Alur a été une folie et une ineptie économique, il s’engage à abroger cette loi et à rééquilbirer les rapports loca- tifs en faveur du propriétaire. La propriété au cœur des poli- tiques publiques Annonçant une loi de finances rectificative pour l’été 2017, il propose de supprimer l’ISF; de porter l’exonération des droits de succession en ligne directe à 400000 € par part et à créer une aide à la primo-acces- sion de 10%, plafonnée et garantie par l’État ou encore de revenir à une durée de détention d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières de 15 ans. Éric Ciotti conclut en affirmant que le proprié- taire est un acteur essentiel de la cohésion de la société. Pas de lien entre les logements sociaux et la mixité sociale Le député de la Drôme, Hervé Mariton , qui s’est rallié à Alain Juppé, propose aussi des mesures fiscales séduisantes pour les propriétaires: suppression de l’ISF notam- ment et mise en place d’une flat tax afin que, par une base large et des taux faibles, tous soient soumis à l’impôt. Il préconise de baisser les impôts et, au même rythme, les dépenses publiques afin de gagner la confiance. Mais c’est sur le thème du loge- ment social qu’il suscite le plus d’adhésion auprès des membres de l’UNPI: il affirme que le logement social est un “système drogué” et que si les trois quarts des Fran- çais y ont en théorie accès, en réalité il n’y a aucune corrélation entre le nombre de logements sociaux et l’importance de la mixité sociale. Il propose donc d’abroger, la loi Alur ainsi que la loi SRU et de plafon- ner le nombre de logements sociaux. Pre- nant l’exemple de la politique qui fut menée par Margaret Thatcher, Hervé Mari- ton propose aussi de privatiser le parc HLM. François Fillon était représenté par son directeur adjoint de campagne, Bruno Danon . Ce candidat propose aussi de rééquilibrer les rapports locatifs par une suppression de la loi Alur et de modifier le régime du parc public de logements. Afin de faciliter la mobilité des locataires, il pro- pose un bail de 6 ans au lieu du droit au maintien dans les lieux tout en réduisant le plafond de ressources pour accéder au logement. L’objectif étant de recentrer le logement social sur ceux qui en ont le plus besoin. Les normes ont étouffé le génie français Pour le logement privé, il souhaite que l’avantage fiscal du bailleur soit d’autant plus élevé que le logement est social. Plus généralement, François Fillon considè- re que c’est l’enchevêtrement des normes qui étouffe le génie français. Il propose de baisser la dépense publique de 100mil- liards d’euros et de réduire par exemple le code du travail de 4000 à 200 pages en n’y laissant que les règles d’ordre public, tout en renvoyant le reste à la négociation col- lective. Pour les normes, il prévoit de pas- ser d’une logique de moyens à une logique d’objectifs, constatant par exemple l’excès d’exigence requis pour l’accessibilité aux personnes handicapées de tous les logements ou l’exigence d’un parking par logement. Si une commune atteint un seuil de 35% de logements sociaux, il faut arrêter de verser des aides au logement social. Le social a tué la solidarité Pour Bruno Le Maire , le social a tué la soli- darité. Il souhaite donc une réforme du logement social, en ajoutant une condition de patrimoine pour l’accès à un logement social. Le droit au maintien dans les lieux sera supprimé au profit d’un bail de 3 ans. L’ancien ministre entend, pour le secteur L’UNPI appelle à une révolution pour l’immobilier C’est à un congrès très politique que l’UNPI avait convié ses adhérents à Nice le 7 octobre pour son 103 e congrès. Outre Bruno Le Maire, trois représentants des candidats à la primaire des Républicains étaient venus présenter leur programme en matière de logement. Ils y ont reçu un accueil chaleureux. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE Photo Blaise Tassou Jean Perrin à Nice
