Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Expulsion annulée : droit à réintégration ?
Protection des personnes handicapées
Baux commerciaux : Bail dérogatoire ou convention d’occupation précaire ?
Urbanisme : Quelle autorisation pour un mur de clôture ?
– 3 – En bref –
Réforme du régime des catastrophes naturelles
– 4 – A l’Assemblée –
récarité énergétique: une proposition de loi de Boris Vallaud
exte rejeté
– 5 – Analyse –
Charges imputables au locataire : sans mention expresse : point de refacturation ! Une analyse de Pierre-Nicolas Sanzey, avocat associé Stephenson Harwood
– 6 – A l’Assemblée –
Projet de loi sur l’économie circulaire
– 8 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 et 10 – Réglementation –
Définition du meublé de tourisme
Certificats d’économie d’énergie
Décret de réforme de la procédure civile
■ jugé ■ > Le Conseil d’État précise les règles d’urba- nisme applicables aux murs de clôture (p.3). > Lorsque la mesure d’expulsion d’un locatai- re est annulée, la relocation du logement à un tiers fait obstacle à la réintégration du précé- dent locataire (Civ. 3 e , 12 déc. 2019, p.2). > Le maintien temporaire du locataire à l’is- sue d’un bail commercial pour lui permettre de céder son bail n’est pas un motif de pré- carité justifiant la conclusion d’une conven- tion d’occupation précaire (Civ. 3 e , 12 déc. 2019, p.2). ■ répondu ■ > La prochaine ordonnance réformant le droit des sûretés doit supprimer les privi- lèges immobiliers spéciaux, mais pas celui du syndicat des copropriétaires (p.8). > A qui incombe le paiement du fonds travaux en copropriété lorsque la propriété du lot est démembrée? La question n’est pas tranchée reconnaît le ministère de la justice (p.8). ■ publié ■ > À la suite de la loi du 23mars 2019 un décret du 11décembre 2019 réforme la procédure civile (p.10). ■ expérimenté ■ > Les litiges de baux commerciaux et de responsabilité des constructeurs font partie des domaines qui vont faire l’objet d’un trai- tement par des cours d’appel spécialisées, à titre expérimental (p.10). ■ nommés ■ > Cécile Raquin est nommée directrice de cabinet de Jacqueline Gourault (p.9). > François Adam est nommé vice-président du CNH (p.9). > Caroline Cayeux est élue président de l’ANCT (p.5). Baux commerciaux: quoi de neuf? D ans l’actualité récente, plusieurs informations convergent sur le thème des baux commerciaux. De source jurisprudentielle et de source réglementaire. Pour la jurisprudence, un arrêt de la Cour de cassation du 12décembre statue sur un accord des parties qui faisait suite à un bail. La qualification de cet accord suscitait débat: convention d’occupation précaire ou bail dérogatoire? La Cour de cassation a tranché: le motif invoqué pour justifier la précarité était la perspective de vente du fonds de commerce ou du droit au bail par le locataire.La Cour juge qu’il ne s’agit pas d’une cause objective de précarité des lieux justifiant le recours à une convention d’occupation précaire. L’ac- cord devait donc être qualifié de bail dérogatoire. Le locataire étant resté dans les lieux à l’échéance, le statut était applicable. Pierre-Nicolas Sanzey (avocat associé, Stephenson Harwood) revient sur les clauses des baux commerciaux qui imputent des charges au locataire. Son analyse de la jurisprudence montre l’interprétation strictedes clauses par les juges; sans mention expresse, point de refac- turation (p.5). D’autres nouveautés sont issues de la réglementation (p.10). La pre- mière est à découvrir dans le décret du 11décembre qui réforme la procédure civile, faisant suite à la loi du 23mars 2019. L’un de ses aspects est l’extension de la représentation obligatoire. Il en résulte que la présence de l’avocat devient nécessaire dans une série de pro- cédures où les parties pouvaient jusqu’à présent se présenter directe- ment. Parmi les matières concernées figurent les baux commerciaux. Le nouveau décret vient donc apporter sa touche au décret de 1953 (dans la partie réglementaire du code de commerce). Ainsi par exemple l’article R 145-26 relatif à la signature des mémoires prévoit qu’elle doit émaner désormais d’un avocat et non des parties. Enfin, un autre décret d’application de la loi sur la justice, qui vient également d’être publié (p.10), fournit la liste des matières qui vont relever de l’expérimentation d’une spécialisation des cours d’appel. L’objectif est de regrouper les litiges qui sont particulièrement tech- niques auprès de certaines cours d’appel. La matière des baux com- merciaux relève donc de cette sélection aux côtés notamment des litiges relatifs à la construction immobilière et des contestations des assemblées de copropriétaires. Ces expérimentations seront suivies par un comité de pilotage. Puis, un comité d’évaluation aura la tâche de réaliser un rapport. Le garde des sceaux décidera alors s’il convient de généraliser l’expérimentation, de la prolonger ou d’y mettre fin. Il res- te à connaître la liste des cours d’appel ainsi sélectionnées pour leur capacité à traiter ces dossiers complexes. Le décret est attendu pour le début janvier2020. D’ici là, nous vous souhaitons un très JoyeuxNoël! BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 788 23 DECEMBRE 2019 ISSN 1622-1419 20 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Expulsion annulée: droit à réintégration? Protection des personnes handicapées Baux commerciaux : Bail dérogatoire ou convention d’occupation précaire? Urbanisme : Quelle autorisation pour un mur de clôture? - 3 - En bref - Réforme du régime des catastrophes naturelles - 4 - A l’Assemblée - Précarité énergétique: une proposition de loi de Boris Vallaud Texte rejeté - 5 - Analyse - Charges imputables au locataire: sans mention expresse: point de refac- turation! Une analyse de Pierre-Nicolas Sanzey, avocat associé Stephen- son Harwood - 6 - A l’Assemblée - Projet de loi sur l’économie circulaire - 8 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 et 10 - Réglementation - Définition du meublé de tourisme Certificats d’économie d’énergie Décret de réforme de la procédure civile S O M M A I R E E D I T O R I A L La rédaction de Jurishebdo vous souhaite un joyeux Noël! 2 3décembre 2019 2 JURIS hebdo immobilier ll B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux d'habitation ■ Expulsion annulée: droit à réin- t égration? (Civ. 3 e , 12décembre 2019, n°1049, FS-P+B+I, cassation, pourvoi n°18-22410) Une société d'HLM avait engagé une procé- dure et fait procéder à l'expulsion des loca- taires. Mais cette procédure avait été annu- lée et un arrêt avait ordonné la réintégra- tion des locataires dans les lieux. Or le loge- ment avait été reloué à un tiers. Pour obte- nir sa réintégration, le locataire avait enga- gé une procédure contre son bailleur et le nouveau locataire. La cour d'appel lui avait donné raison mais la Cour de cassation cen- sure cette décision: « Vu l'article 809 du code de procédure civile; Attendu que pour condamner la société d'HLM à faire libérer le logement occupé par M.et M me K. en vue de permettre la réin- tégration dans les lieux de M. S., l'arrêt retient que l'arrêt rendu le 26mars 2014 est devenu irrévocable, que le trouble illicite est donc manifestement caractérisé par la loca- tion en 2017 par le bailleur à M.et M me K. du logement litigieux, en violation des droits de M.S., et de son épouse, et par le maintien de M.et M me K. dans les lieux sans que soit allé- guée et a fortiori établie l'existence d'une cause étrangère revêtant le caractère de la force majeure qui s'opposerait à la réinté- gration de M.et M me S., la société d'HLM étant tenue d'exécuter l'arrêt du 26mars 2015 et ayant eu tout loisir, au terme de la location consentie à M. G. et M me HL; de ne pas relouer l'appartement en question; Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que le logement était loué à un tiers, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations rela- tives à l'impossibilité de procéder à la réin- tégration de M. S., a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : La situation était délicate; une décision de justice ordonne la réinté- gration dans les lieux de l'ancien locataire. La force obligatoire de la décision devait conduire à son exécution. Mais le loge- ment était réoccupé par un tiers. La réinté- gration était donc devenue impossible. L'auteur du pourvoi soulignait en effet que le bail conclu avec les nouveaux loca- taires était opposable à l'ancien occupant, tant qu'il n'avait pas été annulé, ce qui fai- sait obstacle à la réintégration. La cour d'appel ne pouvait donc pas ordonner une mesure conservatoire en référé sur le fon- dement de l'article 809 du CPC. En revanche l'occupation d'un immeuble sans droit ni titre peut constituer un trouble manifestement illicite au sens de cet article, justifiant l’intervention du juge en r éféré (Civ. 1 e , 24février 1987). Ajoutons qu'indépendamment de son fonde- ment juridique, la solution est bienvenue car la solution inverse aurait conduit à une situa- tion inextricable… A retenir: Lorsque la mesure d'expulsion d'un locataire est annulée, la relocation du logement à un tiers fait obstacle à la réin- tégration du précédent locataire. ■ Protection des personnes handi- capées (Civ. 3 e , 12décembre 2019, n°1050, FS-P+B+I, cassation, pourvoi n°18-13476) À la suite du décès d'un locataire, un orga- nisme d'HLM avait assigné son fils en expul- sion. La cour d'appel avait accueilli de cette demande au motif que cet occupant, han- dicapé, devait respecter la condition et d'adaptation du logement à la taille du ménage. L'arrêt est cassé: « Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt retient que la notion de personne handicapée, au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, coexiste avec celle de travailleur handicapé, telle que définie à l’article L. 5213-1 du code du travail, mais ne se confond pas avec elle, que seules les personnes présentant un han- dicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles bénéficient de l’exception prévue à l’article 40 de la loi du 6juillet 1989 et que le fait que la quali- té de travailleur handicapé ait été reconnue à M. X. ne le dispensait donc pas de remplir la condition de taille du ménage requise pour lui permettre de bénéficier du trans- fert du bail; Qu’en statuant ainsi, alors que le travailleur handicapé au sens de l’article L. 5213-1 du code du travail bénéficie de l’exception pré- vue à l’article 40, I, alinéa2, de la loi du 6juillet 1989 en faveur des personnes pré- sentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, la cour d’appel a violé [l'article 40, I, al. 2 de la loi du 6juillet 1989] ». Observations : En cas de décès du locataire, l'article 14 de la loi du 6juillet 1989 prévoit un transfert du droit au bail au profit des proches. Cet article est applicable aux organismes d'HLM non conventionnés à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Mais ces deux exigences ne sont pas requises notamment pour les per- sonnes vivant avec le locataire depuis plus d'un an et présentant un handicap au sens d e l'article L. 114 du code de l'action socia- le et des familles. Comment interpréter cette notion? La Cour de cassation indique que le travailleur handicapé au sens de l'article L 5213-1 du code du travail bénéfi- cie de la protection prévue par la loi de 1989, refusant ainsi d'entrer dans la dis- tinction opérée par la cour d'appel qui avait estimé que les définitions du tra- vailleur handicapé figurant dans les deux textes n'étaient pas identiques et que seul le travailleur handicapé an sens de l'article L 114 du code de l'action sociale et des familles entrait dans ce cadre. A retenir: Vis-à-vis d'un bailleur social, en cas de décès du locataire, le travailleur handicapé bénéficie des conditions plus souples de transfert du droit au bail, qu'il soit handicapé au sens du code du travail ou du code de l'action sociale et des familles. Baux commerciaux ■ Bail dérogatoire ou convention d'occupation précaire? (Civ. 3 e , 12décembre 2019, n°1048, FS-P+B+I, cassation, pourvoi n°18-23784) Bailleur et locataire étaient convenus d'une rupture anticipée d'un bail commercial 2009. Le locataire était autorisé à rester dans les lieux pendant 23 mois à partir de janvier2008 pour favoriser la cession du fonds de commerce ou du droit au bail. Le bailleur avait alors en octobre2010 assigné le preneur en expulsion. La cour d'appel avait fait droit à cette demande mais son arrêt est cassé au visa de l'article L 145-5 du code de commerce et de l'article 1134 du code civil (rédaction antérieure à l'ordon- nance du 10février de 2016): « Attendu que, pour accueillir les demandes de la société Le Criquet [bailleur], l’arrêt retient que l’accord exclut explicitement les dispositions des articles L. 145 et suivants du code de commerce et que les parties ont entendu limiter à vingt-trois mois l’occupa- tion des locaux par la locataire dans l’atten- te de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail, événement incer- tain et extérieur à la volonté des parties puisqu’impliquant l’intervention d’un tiers se portant acquéreur du fonds et qui en constituait le terme dans la limite maximale fixée et le motif légitime de précarité; JURISPRUDENCE Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté, d’une part, que le projet de cession portait sur le fonds de commerce de la locataire ou son droit au bail, ce qui excluait l’existence d ’une cause objective de précarité de l’oc- cupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail com- mercial et justifiant le recours à une convention d‘occupation précaire et, d’autre part, qu’au-delà du terme prévu à la convention qui dérogeait aux disposi- tions statutaires, la locataire était restée dans les lieux sans que le bailleur n’eût manifesté son opposition, ce dont il résul- tait qu’il s’était opéré un nouveau bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les consé- quences légales de ses propres constata- tions, a violé les textes susvisés ». Observations : L'article L 145-5 du code de commerce permet, sous conditions, la conclusion d'un bail dérogatoire, lors de l'entrée dans les lieux du preneur. La Cour de cassation fait de cette condition une interprétation souple: il ne s'agit pas uni- quement d'une entrée matérielle dans les lieux, mais ce peut être une entrée juri- dique, qui fait suite à une occupation sous un autre régime. Ainsi, il est admis que l'en- trée dans les lieux peut viser la prise de pos- session des locaux en exécution du bail que le locataire a conclu avec le propriétaire, peu important qu'il les ait occupés antérieure- ment en vertu d'une sous-location autorisée (Civ. 3 e , 15avril 1992). La convention d'occupation précaire est désormais régie par l'article L 145-5-1, dont la définition remontant à la loi Pinel de 2014, est issue de la jurisprudence. Elle sup- pose des «circonstances particulières indé- pendantes de la seule volonté des parties. » Ainsi par exemple, il avait été jugé que la convention se caractérise, par le fait que l'occupation n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties (Civ. 3 e , 19novembre 2003). Mais en cas de mauvaise foi du bailleur, la convention peut être requalifiée en bail commercial (Civ. 3 e , 30juin 2010). Dans l'arrêt rapporté, l'accord était conclu à la suite d'un bail commercial résilié contractuellement. La difficulté était de qualifier le contrat. - Le locataire soutenait qu'il s'agissait d'un bail dérogatoire et que, maintenu dans les lieux à son échéance, il bénéficiait d'un bail commercial. - Le bailleur au contraire estimait qu'il s'agis- sait d'une convention d'occupation précaire. La cour d'appel avait jugé que les parties s'étaient entendues sur un contrat de 23 mois pour permettre au locataire de céder son fonds et que le locataire pouvait mettre fin au contrat par préavis de trois mois, qu'il y avait donc un élément de précarité, et que l'élément extérieur à la seule volonté des parties était la cession du fonds ou du droit au bail. La Cour de cassation ne l'a pas admis au motif que le projet de cession du fonds ou du droit au bail excluait une cause objective de précarité. Le contrat étant donc un bail dérogatoire, et le preneur étant lais- sé dans les lieux à son échéance, il était titu- laire d'un nouveau bail. A retenir: Le maintien temporaire du loca- taire à l'issue d'un bail commercial pour lui permettre de céder son bail n'est pas un motif de précarité justifiant la conclusion d'une convention d'occupation précaire. Urbanisme ■ Quelle autorisation pour un mur de clôture? (CE, 6 e et 5 e chambres, 18décembre2019, n°421644) Une commune avait refusé de délivrer un permis de construire pour une pergola et un mur de clôture. La décision de la com- mune avait été validée par la cour adminis- trative d’appel mais le Conseil d’État annu- le la décision. L’arrêt précise la règle appli- cable pour les murs de clôture en se fon- dant notamment sur les articles R421-2, R 421-9 et R 421-12 du code de l’urbanisme: « Il résulte de ces dispositions qu’en dehors des périmètres énumérés à l’article R. 421 ‑ 12, l’édification d’une clôture est dis- pensée de formalité au titre du code de l’ur- banisme, sauf si elle prend la forme d’un mur d’une hauteur supérieure ou égale à deux mètres ». Puis, évoquant les articles R 151-41 et R 151-43: “Sont applicables aux clôtures, dont celles qui prennent la forme d’un mur, les seules dispositions du règle- ment d’un PLU édictées spécifiquement pour régir leur situation, sur le fondement des articles R. 151-41 et R. 151-43 du code de l’urbanisme. En revanche, un mur qui est incorporé à une construction, alors même qu’il a la fonction de clore ou limiter l’accès à son terrain d’assiette, est soumis à l’en- semble des règles du règlement du PLU applicables aux constructions ». Observations : Il faut donc considérer si le mur de clôture est incorporé à une construction pour apprécier s’il relève des règles spécifiques des clôtures ou des règles applicables aux construction s ● 2 3décembre 2019 3 JURIS hebdo immobilier ll U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ◆ Réforme du régime des catas- trophes naturelles Considérant que le régime d’indemnisa- tion des dommages liés aux catastrophes naturelles, date de 1982, n’est plus adapté, la sénatrice Nicole Bonnefoy a préparé un rapport comportant 50 propositions de loi dont est issue une proposition de loi. Son article 1 e r réforme le financement du fonds Barnier en supprimant le plafonne- ment de ses ressources à 137millions d’eu- ros. L’article 2 fixe un cadre plus contraignant à l’encontre des assureurs en inscrivant dans la loi que les assureurs doivent une répara- tion pérenne et durable permettant un arrêt complet et total des désordres exis- tants. L’article 3 crée un crédit d’impôt pour la prévention des aléas climatiques, permet- tant aux particuliers de déduire les travaux améliorant la résilience du bâti aux effets des catastrophes naturelles. L'article 4 ins- crit dans la loi l'existence de la commission interministérielle chargée d'émettre un avis sur le caractère de catastrophe natu- relle, pour renforcer son impartialité. L’article 5 instaure par département une cellule de soutien aux élus. Cette proposition (n°154) doit être débat- tue au Sénat le 15janvier prochain. ◆ Les intermédiaires de crédit réagissent À la suite de la décision de certains établis- sements bancaires de résilier des conven- tions avec les intermédiaires de crédit, les associations de courtiers en crédit en appellent à “maintenir la liberté de choix des emprunteurs. Elles estiment que ce qui est en jeu est la capacité des emprunteurs à accéder à la totalité de l’offre de marché et de faire jouer la concurrence, en crédit et en assu- rance crédit. (Communiqué commun de l’AFIB, l'ANACOFI IOBSP, la CNCEF Crédit, la CNCGP et de la Compagnie IOBSP, du 13 déc. 2019). ❘◗ Mayer Brown ( Alexandre Poupard , Jean-Pierre Lee et Olivier Parawan ) a conseillé BNP Paribas Real Estate Investment Management France pour un OPCI, lors de l’acquisition d’un immeuble de bureaux (3700m 2 au 51 bd Haussmann, à Paris). Acteurs B RÈVES 2 3décembre 2019 4 JURIS hebdo immobilier ll ■ Majoration de la taxe d'habita- tion des résidences secondaires Rappelant qu’en Corse, 37,5 % des loge- ments sont des résidences secondaires, Jean-Félix Aquaviva demande d’étendre le système de majoration de taxe d’habita- tion. Le ministère de la cohésion des terri- toires répond qu’une commune peut majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation des résidences secondaires, si la commune relève de la taxe sur les logements vacants et qu’elle est située en zone tendue (art. 97 de la loi de finances pour 2017). La liste est fixée par le décret du 10mai 2013 modifié en 2015. Mais il n'est pas possible de discriminer les contribuables suivant leur origine. En revanche, la majoration s'applique pour une occupation personnel- le ou un investissement locatif pour rési- dence secondaire. (Rép. AN, 3 déc. 2019, n°16993) ■ Dérives des isolations à un euro Face aux arnaques de l'isolation à un euro, le député Dino Cinieri en appelle à faire cesser les nombreuses dérives de ce dispo- sitif; entreprises sans label, travaux bâclés… Le ministère de l’écologie lui répond qu’une grande campagne de sensibilisa- tion sur le démarchage abusif a été lancée à l'automne 2019. Une réflexion est lancée avec les professionnels sur l'évolution des obligations liées à la mention RGE; elle doit aboutir à un renforcement des audits. La loi énergie climat oblige les énergéti- ciens à signaler sans délai à l'organisme délivrant la qualification RGE les non- conformités manifestes d'une entreprise de rénovation énergétique. (Rép. AN, 3 déc. 2019, n°23184) R ÉPONSES Précarité énergétique: une proposition de loi Vallaud Le député Boris Vallaud a défendu le 12décembre à l’Assemblée une proposition de loi portant création d’une prime pour le climat et de lutte contre la précarité énergé- tique. ll explique que le logement est le sec- teur prioritaire pour amplifier la dynamique de transition énergétique. Selon le collectif “Rénovons!”, la rénovation des “passoires énergétiques” permettrait de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 6,1mil- lions de tonnes équivalent CO2 par an (12,5% des émissions du logement). La proposition de loi vise à massifier la rénovation thermique des logements pour éliminer en 10 ans les logements qui sont classés F ou G. Le député propose de créer une prime pour le climat, ouverte à tous les propriétaires (occupants ou bailleurs) pour préfinancer les travaux énergétiques com- plets et performants. Une part serait sub- ventionnée et l’autre remboursable lors de la vente ou la succession. ■ Une prime “fondante” Le bénéficiaire serait accompagné par l’ANAH. La prime serait incitative et selon le député “fondante”, c’est-à-dire diminuant avec le temps, pour accélérer l’investisse- ment. Elle serait cantonnée aux logements F et G. Mais ceux qui n’auraient pas réalisé de travaux seraient alors contraints dans leur capacité à vendre ou louer. La prime serait universelle: sans condition de ressource et applicable dans toute zone géographique. Toutefois, la prime serait modulée en fonction des revenus des ménages et majorée de 10% en zone C. La couverture pourrait atteindre 100% des travaux, sans avance de trésorerie pour les plus modestes. Le remboursement de la pri- me serait assuré par le remboursement dif- féré lors de la mutation. ■ Un texte “à contretemps” “Nous partageons les constats” répond la secrétaire d’État, Emmanuelle Wargon. Une enveloppe de 200millions d’euros va être allouée en provenance des certificats d’éco- nomie d’énergie et va être contractualisée avec les collectivités locales, afin de déve- lopper l’information. Par ailleurs, l’éco-PTZ a été simplifié, il n’est plus soumis à condi- tion de ressources, le taux de TVA à 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique est maintenu. La Prime rénov’, financera dès le 1 er janvier 2020 les gestes simples, elle sera versée “en quelques mois” après la deman- de. Mais la ministre conclut : la proposition de loi “intervient à contre temps” au regard de la réforme en cours. De plus, elle serait moins incitative pour les ménages modestes et très modestes, rien ne serait plus prévu pour les logements en classe E. Enfin, il est peu pertinent de revenir sur un dispositif de la loi energie et climat voté il y a un mois. Bastien Lachaud est critique sur les mesures adoptées jusqu’à présent. Il indique par exemple que le Gouvernement envisage de revoir à la baisse le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité, un “tour de passe-passe statistique qui pourrait avoir pour effet de sortir au moins un million de logements de la catégorie des passoires énergétiques”. Sylvia Pinel admet que le nombre de réno- vation augmente, mais qu’il est insuffisant. Elle juge la proposition de loi ambitieuse mais nécessitant des clarifications: risque inflationniste sur les travaux de rénovation, nécessité d’expertise sur le mécanisme d’en- cadrement des loyers des logements réno- vés. ■ Doutes sur le financement Laure de la Raudière exprime des doutes sur le mécanisme de financement proposé. Sébastien Jumel insiste sur le fait que le mal- logement énergétique a d’abord un coût économique pour les ménages. Il salue l’idée d’interdire la location des logements F ou G à partir de 2027. Sophie Beaudouin-Hubiere juge que le texte vient à contretemps de la loi Energie et cli- mat. Boris Valaud répond point par point aux cri- tiques, indiquant par exemple que le mon- tant des travaux selon les équipements serait plafonné, pour éviter l’effet inflation- niste. Emmanuelle Wargon annonce que l’obser- vatoire de la rénovation énergétique doit remettre un rapport en juillet. La Prime Rénov’ pourra être demandée sur internet et versée dès la fin des travaux, son montant varie en fonction de la situation et des reve- nus des ménages et des gestes énergétiques. La discussion par article a eu lieu en dépit du sort réservé à l’ensemble du texte. A l’ar- ticle 1 er , Boris Vallaud a proposé de limiter l’éligibilité de la prime aux propriétaires du parc privé et non du parc social. L’amende- ment (n°7) a été rejeté, ainsi que l’article. Rejet également des articles 2 et suivants. La proposition de loi a donc été rejetée. (AN débats 12décembre 2019, 1 e séance). A L ’A SSEMBLÉE DÉBATS Si le texte a été rejeté, venant trop tôt après la loi energie et climat, il a suscité un intéressant débat sur les objectifs de rénovation des logements. 2 3décembre 2019 5 JURIS hebdo immobilier ll Chacun aura constaté que le bail commer- cial est un contrat qui devient de plus en plus long. D’une quinzaine de pages il y a 20 ans, le bail en comporte aujourd’hui r égulièrement trois ou quatre fois plus (sans compter les annexes, et que dire des BEFA…). Parmi les clauses à effet extensif de la taille et du poids d’un bail commer- cial, celles relatives aux dépenses que le bailleur peut refacturer au locataire sont en «pole position». Alors même que l’in- ventaire «précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances» liés au bail, prévu par la loi Pinel entrée en vigueur il y a maintenant cinq ans, peut constituer une annexe ou un article de plu- sieurs pages, la jurisprudence renforce cet- te tendance en considérant qu’à défaut d’avoir été spécifiquement mentionnées dans le bail, certaines charges ne pourront être refacturées. À ce titre, aux termes de quatre décisions rendues en2018 et2019, la Cour de cassation confirme, directement ou indirec- tement, l’approche restrictive de l’interprétation de telles clauses. Même si ces décisions ont été ren- dues sous l’empire du régime juri- dique applicable antérieurement à la Loi Pinel, il en résulte qu’à défaut de stipulation expresse, il est impos- sible de refacturer la charge litigieuse au locataire. Travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail (3ème civ., 18janvier 2018, n°16-26011): une association avait pris à bail commercial un immeuble pour y exploiter une crèche; durant les travaux de réhabilitation de l'immeuble, confiés par le locataire à un promoteur, des plaques de fibrociment contenant de l'amiante ont été décou- vertes: la Cour de cassation a considéré que le bailleur, dans le cadre de son obliga- tion de délivrance, devait prendre en char- ge le coût des travaux nécessaires à l'activi- té du locataire telle qu'elle est prévue au bail, sauf "clause expresse contraire"; en l’espèce, les travaux de désamiantage n’étant pas spécifiquement visés dans le bail, leur coût a donc été jugé comme étant la charge du bailleur. Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (3ème civ., 13septembre 2018, n°17- 22498): le bail prévoyait une obligation pour le locataire d'acquitter «sa quote- part des charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble» : la Cour de cassation a jugé que la TEOM ne pouvait être mise à la charge du locatai- re qu’en vertu d’une stipulation expresse du bail et «qu’elle ne constituait pas une charge afférente à l’immeuble». Travaux de raccordement aux eaux usées et d'installation d'un raccordement au réseau électrique (3ème civ., 11octobre 2018, n°17-18553): cette décision est particulièrement édifian- te quant à l’exigence des juges sur la préci- sion requise des stipulations du bail relatives aux charges: le bail pré- voyait que le locataire déclarait bien connaître les locaux loués, qu’il les prenait "dans l'état où ils se trou- vent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger de travaux de quelque nature que ce soit ni remise en état de la part du bailleur"; le bail précisait en outre que le locatai- re connaissant parfaitement les équi- pements des locaux, il déclarait faire son affaire personnelle de toutes démarches en vue d’obtenir les branchements desdits équipements et installations de toute natu- re nécessaires à l’exercice de son activité; malgré ces déclarations, la Cour de cassa- tion a, à nouveau par référence à l’obliga- tion de délivrance du bailleur telle que définie par l’article 1719 du Code civil, considéré qu’en raison de l'absence de sti- pulation expresse prévue dans le bail met- tant à la charge du locataire le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d'installation d'un raccordement au réseau électrique, le bailleur ne pouvait refacturer ces dépenses au locataire. Charges de copropriété (3ème civ., 9mai 2019, n°16-24701): si le débat en l’espèce portait principalement sur la prescription applicable au litige entre le bailleur et le locataire, la Cour de Cassa- tion rappelle toutefois, de façon incidente, que les charges de copropriété ne pou- Par son analyse de quatre arrêts de la Cour de cassation, Pierre-Nicolas Sanzey invite à la précision dans la rédaction des clauses imputant des charges au locataire. ANALYSE L’analyse de Pierre-Nicolas Sanzey (avocat associé, Stephenson Harwood) Charges imputables au locataire: sans mention expresse, point de refacturation! Une approche restrictive dans l’inter- prétation des clauses vaient être supportées par le locataire dans la mesure où elles n’étaient pas stipulées dans le bail; il est intéressant de noter que ces charges avaient été payées pendant plus de dix ans par le locataire et que ce dernier les avait même refacturées à son sous-locataire; en rejetant le pourvoi, la Cour de cassation semble confirmer l’inter- prétation de la Cour d’appel selon laquelle les charges de copropriété ne peuvent être considérées comme des charges locatives. En l’absence de définition, en matière de baux commerciaux, des charges dites «locatives», il conviendra donc de prévoir des clauses de plus en plus précises et men- tionnant de façon expresse les charges dont le bailleur souhaite répercuter le coût au locataire, dans la limite toutefois, depuis la Loi Pinel, des dispositions de l’article R. 145-35 du Code de commerce. Cette tendance s’inscrit en tout état de cau- se dans le prolongement direct de la posi- tion dominante adoptée par la Cour de cas- sation en matière de refacturation de la taxe foncière ou encore des coûts liés à la vétusté. ■ En bref ◆ Une foncière pour créer du loge- ment intermédiaire. Le groupe In’li, filiale du groupe Action logement présidé par Benoît Apparu a annoncé la création d’une foncière pour augmenter l’offre de logements intermé- diaires. Le projet d’In’li est d’apporter 6000 logements existants et 4000 en développe- ment à la foncière. In’li conservera 25% de la foncière et mobilisera des capitaux extérieurs pour 75%, à partir de jan- vier2020, auprès d‘investisseurs à long ter- me. (Communiqué du 17décembre2019). ◆ Installation de l’ANCT Le conseil d’administration de l’Agence nationale de la cohésion des territoires a été installé le 12décembre par Jacqueline Gourault et Julien Denormandie. Caroline Cayeux a été élue présidente et Vanik Ber- bérian, vice président. Jacqueline Gourault a indiqué que l’Etat devait être moins prescripteur et davantage facilitateur. (Communiqué du 12 déc. 2019). 2 3décembre 2019 6 JURIS hebdo immobilier ll Suite des débats à l’Assemblée sur le projet de loi relatif à l’économie circulaire avec l’ar- ticle 4 quater C, qui vise à interdire l’obso- lescence programmée. Il a été adopté. Même vote pour l’article 4 quater qui prévoit des sanctions en cas de manquement aux obli- gations d’information prévues par le code de l’environnement sur l’indice de réparabi- lité des produits. Le titre II du projet de loi tend à favoriser le réemploi et l’économie de partage dans le cadre de la lutte contre le gaspillage. Il vise le gaspillage alimentaire et des médica- ments. (AN débats, 11 déc. 2019, 2 e séance). ■ Le diagnostic des déchets de construction Les débats ont repris le 13décembre. En cas de démolition ou de réhabilitation de bâti- ments, l’article 6 instaure une obligation pour le maître d’ouvrage, de réaliser un dia- gnostic relatif à la gestion des produits, des matériaux et des déchets issus de ces tra- vaux, pour favoriser le réemploi et la revalo- risation des matériaux. François-Michel Lambert propose de rem- placer le terme de “démolition” par celui de “déconstruction” (amendement n°437), mais il a été rejeté. Le même député deman- de ensuite d’étendre l’obligation aux bâti- ments éphémères (kiosques ou stands de foire). Il n’a pas été suivi (rejet de l’amende- ment n°467). En revanche Aude Luquet a emporté la conviction de l’Assemblée sur l’instauration d’une obligation de réaliser une étude systé- matique des sols dans le cadre du diagnostic des terres excavées (vote de l’amendement n°1991). Sur une suggestion de l’ordre des archi- tectes, Vincent Descoeur a proposé que tout matériau d’équipement ou produit de construction utilisé à nouveau lors d’une opération de construction ne soit pas consi- déré comme un déchet. Mais son amende- ment (n° 62) a été repoussé, la rapporteure Véronique Riotton renvoyant pour cette question à l’article 6 bis B et l’article 6 a été adopté. ■ Carnet numérique du logement Laurianne Rossi rappelle que ce carnet est obligatoire au 1 er janvier 2020 pour les loge- ments neufs et le 1 er janvier 2025 pour tous, en cas de mutation. Elle propose d’y ajouter les informations sur la composition du bâti- ment (amendement n°2348). Elle n’a pas été suivie, la secrétaire d’État précisant que les diagnostics déchets seront accessibles au public, dans des conditions prévues par décret. Sylvie Charrière propose que les ven- deurs de produits de construction fournis- sent par étiquetage ou affichage des infor- mations sur la composition et la durabilité des matériaux vendus, mais elle a retiré son amendement (n°1972). L’article B bis A ajoute à l’article L 3212-2 du CGPP un nouveau cas de bien pouvant être cédé gratuitement par l’État et ses établisse- ments publics. Il vise les cessions de construc- tion temporaire et démontable dont ils n’ont plus l’emploi aux entreprises solidaires d’uti- lité sociale. Complété pour des biens meubles (livres, équipements), il a été voté. L’article 6 bis B vise à faciliter le réemploi des matériaux de construction indique Nathalie Sarles. Mais le statut de déchets est un frein aux démarches de réemploi. Elle propose de placer les opérations de tri sous le contrôle des opérateurs de diagnostics (amendement n°599 demandé par l’Ordre des architectes). Mais il a été rejeté, la rap- porteure soulignant que les diagnostiqueurs n’ont pas forcément la compétence pour contrôler l’adéquation des matériaux avec les normes de construction. L’article a été voté. L’article 6 bis demande à l’État et aux collec- tivités territoriales de privilégier dans les achats publics les biens issus du réemploi. Adopté. Même vote en matière de commande publique pour l’achat de constructions tem- poraires, avec l’article 6 ter A qui interdit aux acheteurs d’exclure les constructions tempo- raires ayant fait l’objet d’un reconditionne- A L ’A SSEMBLÉE DÉBATS Projet de loi sur l’économie circulaire L’article 6 du projet de loi institue un diagnostic des déchets de construction et l’ar- ticle 8 étend le principe de la responsabilité élargie des producteurs aux produits et matériaux de construction du secteur du bâtiment. reproduction interdite sans autorisation ment pour réemploi (art. L 2172-5 nouveau du code de la commande publique). L’article 6 quater est relatif aux achats par l’État et les collectivités territoriales et les oblige à acquérir à compter de 2021 une part comprise entre 20% et 100% de biens issus du réemploi ou de la réutilisation ou inté- grant des matières recyclées. Amendé, il a été adopté. (Débats, AN, 13décembre 2019, 2 e séance). L’article 7 a suscité des débats relatifs aux emballages. Il modifie l’article L 541-9 du code de l’environnement et le complète par une série d’articles relatifs à la responsabili- té des producteurs. Il prévoit notamment la possibilité d’imposer par décret des objectifs d’incorporation de matières recyclées. Il a été peu amendé en séance publique et voté. ■ Extension de la REP au bâti- ment Laurence Maillart-Méhaignerie souligne l’importance de l’article 8 qui consacre le principe du pollueur payeur et transfère la charge de la gestion du déchet du contri- buable aux acteurs économiques. La créa- tion de nouvelles filières REP permet de réa- liser des économies de 100millions d’euros par an pour les déchets du bâtiment. Le principe des filières REP existe depuis 1975. L’article 8 complète les objectifs des REP par un soutien à la réutilisation. Le vote de l’amendement n°2476 exonère les produits d’occasion de l’acquittement d’une éco- contribution. Nathalie Sarles indique que la filière REP pour le secteur du bâtiment doit commercer en 2022, un décret devant préciser les condi- tions minimales du maillage des points de reprise. Elle propose d’inscrire dans la loi les conditions du maillage à mettre en place en 2024. Mais elle a retiré son amendement (n°551). Pour Valérie Beauvais, il est prématuré d’imposer un système de REP aux profes- sionnels du bâtiment, elle propose un systè- me alternatif (amendement n°481). Brune Poirson explique qu’un accord a été trouvé avec les professionnels et qu’il faut lutter contre le fléau des déchets sauvages et qu’il y a une exigence environnementale essen- tielle. L’amendement a été rejeté. A suivre. (AN débats, 13décembre, 3 e séance). 2 3décembre 2019 7 JURIS hebdo immobilier ll R ÉGLEMENTATION Enfin, le décret modifie l'article R 221-19 concernant l'attribution de CEE pour le remplacement d'une source d'énergie non renouvelable par une source d'énergie r enouvelable ou de récupération pour la production de chaleur. Il permet la déli- vrance de CEE y compris si l'action a béné- ficié d'une aide de l'ADEME, mais à condi- tion que le calcul de l'aide tienne compte de la délivrance des CEE. (Décret n°2019-1320 du 9décembre2019 relatif aux CEE et à la prolongation de la qua- trième période d'obligation du dispositif, J.O. du 11 déc. n°8). Dossier CEE En cas de remplacement d'une source d'énergie non renouvelable par une source d'énergie renouvelable ou de récupération pour la production de chaleur, le deman- deur de CEE doit fournir un dossier et archiver des documents. Cet arrêté du 9décembre modifie l'arrêté du 4septembre 2014 fixant la liste des pièces à fournir et à archiver. Le demandeur doit fournir une attestation sur l'honneur selon laquelle - l'opération n'a pas bénéficié d'une aide de l'ADEME ou que - l'opération a bénéficié d'une aide de l'ADEME dont le calcul a pris en compte la délivrance de CEE. Par ailleurs, l'arrêté précise que la deman- de de CEE doit être déposée moins d'un an après l'achèvement d'une opération. (Arrêté du 9 déc. 2019 modifiant l'arrêté du 4 sept. 2014 fixant la liste des éléments d'une demande de CEE et les documents à archiver par le demandeur, J.O. du 11 déc., n°21). Sensibilisation des ménages Un arrêté du 22novembre: - valide notamment le programme PRO- INFO-PE-02 SLIME-Pacte-15% en tant que programme d'accompagnement en faveur des économies d'énergie pour les ménages en situation de précarité énergétique. Ce programme d'information (Services Locaux d'Intervention pour la Maîtrise de l'Energie) vise à sensibiliser les ménages en situation de précarité énergétique pour définir avec eux les solutions d'économies d'énergie. Ils reçoivent un conseil person- nalisé ainsi que de petits équipements éco- nomes et sont orientés vers des pro- grammes plus lourds de rénovation. Ces actions sont coordonnées avec celles de l'ANAH. - modifie le programme PRO-INFO-PE-01 Slime. (Arrêté du 22 nov. 2019, J.O. du 11 déc. n°14). ■ Village olympique Un arrêté du 2décembre précise les règles de constructions applicables aux locaux d'hébergement des athlètes dans le village olympique de 2024. Ils doivent respecter les règles de l'arrêté du 31janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie (art. 1 er ). Le contenu du dossier technique est précisé à l'article 5. Il comporte une notice récapitulant les dispositions prises pour satisfaire aux mesures de sécurité, des plans et une note faisant état des éven- tuelles dérogations. (Arrêté du 2 déc. 2019 relatif au statut des constructions destinées à l'hébergement des délégations au sein du village olympique et paralympique de 2024, J.O. du 15 déc. n°41). ■ Autorisation environnementale L'ordonnance du 26janvier 2017 et le décret du 26janvier 2017 ont institué un dispositif d'autorisation environnementale unique. Un décret du 12 décembre vise à le simplifier. Certaines consultations obliga- toires deviennent facultatives (exemple: art. R 181-18 modifié du code de l'environ- nement). Le dossier de demande d'autorisation peut être dématérialisé (art. R 181-12). (Décret n°2019-1352 du 12décembre 2019 portant diverses dispositions de simplification de la procédure d'autorisation environne- mentale, J.O. du 14 déc. n° 5). ■ Le Mont-Saint-Michel doté d’un établissement public ll est créé un établissement public national à caractère industriel et commercial, placé sous la tutelle du ministre chargé de la cul- ture et du ministre chargé de l'environne- ment, dénommé «Établissement public du Mont-Saint-Michel». Le syndicat mixte de la baie du Mont- Saint-Michel est dissous et ses biens et per- sonnels sont repris par le nouvel établisse- ment public. (Décret n°2019-1338 du 11décembre 2019 relatif à l'établissement public du Mont- Saint-Michel, J.O. du 12 déc. n°42). ■ Sociétés immobilières d'outre- mer L’État est autorisé à acquérir une action de sociétés immobilière d'outre-mer. Il s’agit des sociétés immobilières du Département de La Réunion (SIDR), de la Guadeloupe (SIG), de la Martinique (SIMAR), de la Guyane (SIGUY), de Kourou (SIMKO) et de Mayotte (SIM). (Arrêté du 2décembre 2019, J.O. du 14 déc. n°17). Conventions collectives ➠ Personnel des sociétés coopératives d'HLM : il est envisagé l'extension de l’ave- nant n°3 du 21mars 2019 à l'accord du 19juin 2007 relatif à l'emploi des per- sonnes en situation de handicap. (Avis publié au J.O. du 13 déc. n°106). ■ Abrogation de lois obsolètes Une loi du 11décembre abroge 47 lois devenues obsolètes. Voici deux exemples tirés de cette sorte d’inventaire à la Prévert: - La loi du 19juin1857 concernant les avances sur dépôts d'obligations foncières faites par la société du Crédit foncier de France; - La loi du 28mai1858 relative à la substi- tution du crédit foncier de France à l’État pour les prêts à faire en vertu de la loi du 17juillet1856. (Loi n°2019-1332 du 11décembre 2019 ten- dant à améliorer la lisibilité du droit par l'abrogation de lois obsolètes, J.O. du 12 déc. n°1). ■ Définition du meublé de tourisme La « chambre chez l'habitant » est désor- mais exclue de la notion de meublé de tourisme (art. 145 de la loi Élan, ayant modifié l'article L 324-1-1 du code du tou- risme). En conséquence, l'article D 324-1 du code du tourisme qui définit le meublé de tourisme est modifié: il supprime la référence à « la partie » d'un meublé (villa, appartement ou studio) offert à une clien- tèle de passage qui n'y élit pas domicile. (Décret n°2019-1325 du 9 déc. 2019 modi- fiant les art. D. 324-1 et D. 324-1-1 du code du tourisme relatifs à la définition et aux modali- tés de déclaration des meublés de tourisme par téléservice, J.O. du 11 déc. n°28). ■ Certificats d‘économie d’énergie Plusieurs textes relatifs aux CEE ont été publiés. Prolongation de la 4 e période La 4 e période du dispositif des certificats d'économies d'énergie est prolongée d'une année, pour s'achever au 31décembre 2021 (art. R 221-1 modifié du code de l'énergie), sans que le rythme annuel d'obligation soit modifié. La demande de CEE devait être faite pour des actions achevées moins d'un an avant la date de la demande (art. R 221-15). Ce délai sera désormais fixé par arrêté et sera au moins de 6 mois (voir ci-après l’arrêté du 9décembre). 2 3décembre 2019 8 JURIS hebdo immobilier ll R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 12nov. 2019 AN n°20673 Charles de Cour- son Marne, Libertés et territoires Expropriation: absence de décret sur les cahiers des charges Justice Le cahier des charges visé aux art. L 411-1 et suiv. du code de l'expropriation peut être établi en amont de la déclaration d'utilité publique de l'expropriation. Outil contractuel, il assure la continuité de l'affecta- tion du bien exproprié aux objectifs de la DUP, bien que revendu. Le cahier des charges s'impose au ces- sionnaire (clauses types du décret du 3 février 1955). En cas de revente par le cessionnaire initial , le cahier de charges ne s'impose que s'il est annexé à l'acte . Le député estimait que l'absence de texte fragi- lise la sécurité des opéra- tions de cession des biens expropriés. 12nov. 2019 AN n°21978 Natalia Pouzyreff, LaREM, Yvelines Vente d'une place de stationnement en copropriété Justice La loi du 25mars 2009 a prévu la faculté pour un règlement de copropriété d'une clause donnant priorité aux copropriétaires lors de la cession d'un lot de stationnement (art. 8-1 de la loi de 1965). La jurisprudence considère que cette clause ne peut être insérée dans le règlement qu'à l'unanimité (CA Rennes 31mai 2018). Le Gouvernement n'entend pas modifier cette règle. 12nov. 2019 AN n°23198 Patrick Hetzel, Les Républicains, Bas-Rhin Droit des sûretés et copropriétés Justice L'article 60 de la loi du 22 mai 2019 habilite le Gou- vernement à légiférer par ordonnance sur le droit des sûretés. Il est envisagé de supprimer les priv- ilèges spéciaux immobiliers qui sont soumis à pub- licité foncière: ils prennent rang au jour de l'événe- ment qui leur a donné naissance et non (ce qui est la règle des hypothèques) à la date de leur inscrip- tion. Cette rétroactivité est source d'insécurité pour les autres créanciers. Toutefois, le privilège qui bénéfice au syndicat des copropriétaires n'est pas soumis à publicité il est donc exclu de l'habilitation. Le député s'inquiétait du risque de suppression du privilège de l'article 2374 et de l'art. 19 de la loi de 1965. Cette crainte est donc infondée conclut la réponse. 19nov. 2019 AN n°22313 Guy Bricout, UDI, Nord Réforme des APL Ville et logement Dès janvier2020 les revenus servant de calcul aux aides au logement seront représentatifs de la vie réelle des ménages et non tirés de leur déclara- tion fiscale des revenus deux ans auparavant: la période de référence sera celle de 12 mois glis- sants avec recalcul tous les trimestres. Une com- munication va être réalisée par les CAF. Le député demandait, en vain, un report de cette réforme. 21nov. 2019 Sénat n°6889 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Conventionnement d'un logement déjà occupé Cohésion des territoires En cas de conventionnement d'un logement, le locataire en place peut con- server le bail conclu avec l'ancien propriétaire. Le loyer est alors inchangé. L'organisme HLM ne peut pas imposer un nouveau loyer. Si c'était un bail de droit privé, il reste régi par la loi de 1989. Le locataire n'est pas soumis au SLS. 26nov. 2019 AN n°14589 Marielle de Sarnez, Modem, Paris Accès des handicapés au logement Personnes handicapées Le nouveau répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux devrait per- mettre d'avoir dès l'an prochain un panorama fiable des logements accessibles du parc social. La loi Élan a réduit de 4 mois à 2 mois le délai du silence du bailleur valant accord pour une demande de travaux d'accessibilité émanant du locataire. Le bailleur ne peut exiger la remise en état au départ du locataire. 26nov. 2019 AN n°19562 Fabien Roussel, GDR, Nord Sans abri Cohésion des territoires Les procédures d'expulsions baissent: -5 % en 2017 (157423 procédures), les expulsions effectives se stabilisent: 15547 en 2017 (15151 en 2016). La loi Élan garantit un meilleur maintien dans le loge- ment du locataire ayant repris le paiement du loyer. La prévention des expulsions a été recentrée en amont de la procédure judiciaire. Mais il faut respecter l'article 153-1 du CPCE qui impose à l’État de prêter son concours à l'exécution des jugements. Le député propose de subordonner l'autorisa- tion d'expulsion à la réquisition d'un loge- ment sur le contingent préfectoral pour reloger la personne. 26nov. 2019 AN n°20197 Sandra Marsaud, LaREM, Charente Hauteur des construc- tions en bois Collectivités territoriales Les communes ou EPCI peuvent définir dans le PLU un dépassement des règles de gabarit, dans la limite de 30 %, en faveur des constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou à énergie positive. Ces majorations visent notam- ment les matériaux biosourcés donc le bois. La limitation en hauteur des bâtiments ne peut introduire une limitation du nombre d'étages plus contraignantes d'un système constructif à l'autre. Il n'est donc pas néces- saire de modifier les règles (art. L 151-28 du code de l'urb. et R 111- 21 et R 111-22-3 du CCH). 3déc. 2019 AN n°20810 Isabelle Rauch, LaREM, Moselle Fonds travaux et démembrement de propriété du lot Justice Le règlement peut prévoir des clauses de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier pour le paiement des charges (Civ. 3 e , 14avril 2016). Le fonds travaux peut financer soit des grosses réparations soit des dépenses d'entre- tien. La question de savoir si leur paiement incombe au nu-propriétaire ou à l'usufruitier n'a pas été tranchée . L'usufruitier a un recours en fin d'usufruit, s'il a fait avance des fonds; le nu-propriétaire qui a acquitté des charges incombant à l'usufruitier dispose d'une action récursoire. ▲ ▲ 2 3décembre 2019 9 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Présidence de la République A noter, parmi les nominations à la prési- dence de la République celles de Laurent Martel (conseiller fiscalité, prélèvements o bligatoires et participations publiques) et d’ Hélène Davo, remplaçant Sonya Djemni- Wagner (conseillère justice). Anne-Claire Mialot , conseillère cohésion des territoires, logement, quitte le cabinet. (Arrêté du 12décembre 2019, J.O. du 13 déc. n°1) Cabinets ministériels ➠ Outre mer : Le général de brigade Xavier Ducept est nommé directeur du cabinet d'Annick Girardin. (Arrêté du 4décembre 2019, J.O. du 10 déc. n°37). ➠ Cohésion des territoires : Cécile Raquin est nommée directrice du cabinet de Jac- queline Gourault; elle succède à Philippe Court. (Arrêtés du 11décembre 2019, J.O. du 12 déc. n°94 et95). Préfets Henri Prévost est nommé préfet de l’Yon- ne et Philippe Court du Calvados. (Décrets du 11décembre 2019, J.O. du 12 déc. n°79) Magistrature ✓ Conseil d’État : Matias de Sainte Lorette est nommé maître des requêtes au Conseil d’État. (Décret du 11décembre 2019, J.O. du 13 déc. n°48). ✓ Tribunaux administratifs : Michel Lascal est nommé président de chambre à la cour administrative d'appel de Marseille. (Arrêté du 2décembre 2019, J.O. du 10 déc. n°26). Avocats aux conseils Frédéric Descorpts-Declere et Benoît Solt- ner sont nommés avocat au Conseil d’État et à la Cour de cassation à la résidence de Paris. (Arrêtés du 11décembre 2019, J.O. du 12 déc. n°57 et58). Organismes publics ✓ ANCT : Les administrateurs de l’Agence nationale de la cohésion des territoires ont été nommés. Parmi les nominations, citons celles des représentants de l’Etat au titre du logement, Stéphanie Dupuy-Lyon et de la ville, Anne-Claire Mialot . Olivier Sichel est nommé pour la CDC. Au titre des asso- ciations des collectivités territoriales figu- rent par exemple Jean-Luc Moudenc pour l’association France Urbaine et Caroline Cayeux pour Villes de France. (Arrêté du 10décembre 2019, J.O. du 12, n°93). ✓ Fonds national des aides à la pierre : Xavier Iacovelli , sénateur des Hauts-de-Sei- ne est nommé administrateur du FNAP. Etienne Floret est nommé au titre du ministère de l'économie. (Arrêté des 3 et 5décembre 2019, J.O. du 12 déc. n°98 et99) ✓ ANCOLS : Luc-André Jaxel Truer , sous- directeur de la législation de l'habitat et des organismes constructeurs à la DHUP, est nommé administrateur au titre du ministre du logement. (Arrêté du 5décembre 2019, J.O. du 12 déc. n °100). ✓ CGLLS : Vincent Alhenc-Gelas (Trésor), est nommé représentant de l’État au conseil d'administration de la CGLLS. (Arrêté du 28novembre2019, J.O. du 14 déc. n°64). ✓ CNH : François Adam est nommé vice- président du Conseil national de l'habitat. (Arrêté du 9décembre2019, J.O. du 12 déc. n°101). ■ Aides au logement Un décret du 11décembre fixe les modali- tés de transmission des données au fonds national d'aide au logement concernant la liquidation et le paiement des aides per- sonnelles au logement. Le but est de permettre à l’État de suivre et piloter ces aides (art. R 812-3 et suivants nouveaux du CCH). Ainsi l'article R 812-4 fixe les dix rubriques relatives à chaque personne ou ménage bénéficiaire qui doivent être transmises (elles visent notamment le logement, le ménage, ses ressources et son patrimoine). (Décret n°2019-1350 du 11décembre 2019 relatif à la nature des données transmises au fonds national d'aide au logement par les organismes payeurs en charge de la liquida- tion des aides personnelles au logement et à leurs conditions de transmission et d'utilisa- tion, J.O. du 13 déc. n°43). ■ Tarifs d’électricité Un arrêté fixe les modalités d'information des clients sur leur perte d'éligibilité aux tarifs réglementés de vente de l'électricité par les fournisseurs proposant de tels tarifs. (Arrêté du 12décembre 2019 relatif à l'infor- mation des consommateurs aux tarifs régle- mentés de vente d'électricité par leur fournis- seur dans le cadre de la suppression de leur contrat à ces tarifs, J.O. du 13 déc. n°14). ■ Marchés publics: hausse du seuil de dispense Le seuil de dispense de procédure pour la passation des marchés publics est relevé de 25000 € à 40000 € HT . La réforme entre en vigueur le 1 er janvier 2020. (Décret n°2019-1344 du 12décembre 2019 modifiant certaines dispositions du code de la commande publique relatives aux seuils et aux avances, J.O. du 13 déc. n°21). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi788 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. 2 3décembre 2019 10 JURIS hebdo immobilier ll R ÉGLEMENTATION Applicable au 1 er janvier 2020, le décret s'applique en principe aux instances en cours. - Simplification des modes de saisine (sec- tionI). La demande initiale est formée par assi- gnation ou par requête (art. 54 du CPC qui en précise le contenu). L'assignation est faite par acte d'huissier (art. 56 du CPC). ❑ Simplification des exceptions d'incompé- tence (section 2) Devant le tribunal judiciaire, le texte per- met un renvoi devant le juge compétent avant la première audience par simple mention au dossier (art. 82-1 du CPC). ❑ Instauration du principe de l'exécution provisoire de droit (section 3, art. 3) Le principe devient l'exécution provisoire des décisions (art. 514 du CPC), sauf dans les cas dans lesquels elle est interdite ou si la loi prévoit une exécution provisoire facultative (art. 515) Le juge peut écarter l'exécution provisoire (art. 514-1). ❑ Procédure applicable au tribunal judi- ciaire, au tribunal de commerce et au tri- bunal paritaire des baux ruraux (section 4) Les articles 750 et suiv. du CPC comportent les dispositions particulières au tribunal judiciaire. L'introduction de l'instance a lieu par assignation (art. 751) ou par requête (art. 756). L'article 760 contient le principe de consti- tution d'avocat et l'article 761, les excep- tions. Figurent dans la liste des exceptions les demandes relevant du TJ si la demande est ≤ 10000 € ou a pour origine une l'exé- cution d’une obligation ≤ 10000 € . Mais pour les matières relevant de la compéten- ce exclusive du TJ, les parties sont tenues de constituer avocat, quel que soit le mon- tant de leur demande. Le rôle du greffe figure aux articles769 et suiv. du CPC. La procédure est décrite aux art. 775 et suivants. Elle comporte notamment une tentative préalable de conciliation (art. 820). Le président du TJ peut ordonner des mesures en référé (art. 834). Le texte orga- nise les procédures à jour fixe (art. 840), les ordonnances sur requête (art. 845). Les articles848 et suivants sont relatifs aux actions de groupe. Les actes de procédure sont remis par voie électronique (art. 850). L'article 5 concerne le tribunal de commer- ce et l'article 6, celui des baux ruraux. ❑ Extension de la représentation obliga- toire (section 5). Le définit le champ de la représentation obligatoire par avocat devant le juge de l'exécution, il l'étend partiellement en pre- mière instance pour les domaines suivants; référés, expropriation (art. 11), révision des baux commerciaux (art. 7), procédures fis- cales (art. 9), devant les juridictions civiles, en matière familiale (révision de prestation compensatoire, retrait de l'autorité paren- tale, délaissement parental) et devant le tribunal de commerce. Pour les baux commerciaux, les textes modifiés du code de commerce sont les suivants (encadré) : L'article L121-4 du CPCE renvoie à un décret le soin de fixer un montant en deçà duquel la représentation par avocat n'est pas obliga- toire devant le juge de l’exécution. Il est fixé à 10000 € (art. R 121-6, art. 10 du décret). ❑ Développement de la procédure partici- pative (section 6) Les parties peuvent conclure une conven- tion de procédure participative aux fins de mise en état à tout moment de l'instance (art 1546-1 du CPC, art. 13 du décret). Décret de réforme de la procédure civile Un décret du 11décembre réforme la procédure civile en application de la loi du 23mars 2019 de réforme pour la justice. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0224 T 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops ACTUALITÉ Modifications du code de commerce - art. R 145-26: la signature des mémoires doit être apposée par avocat et ne peut plus l'être par les parties. - art. R 145-27: la remise du mémoire au greffe ne peut plus être faite par une par- tie, elle doit l'être par avocat. - art. R 145-29; l'article est modifié pour imposer la représentation par avocat. - art. R 145-31: l'information par le greffe de la date de reprise de l'audience et d'échange des mémoires est faite à l'avo- cat et non aux parties. ❑ Dispositions diverses (section 7) L'article 17 vise les litiges de consomma- tion. L'article R 631-1 modifié du code de la consommation prévoit que les litiges dont la demande ne dépasse pas 5000 € relèvent de la saisine sur requête. En matière d'expropriation, lors de l'au- dience à l'issue du transport sur les lieux, les parties pouvaient présenter leurs moyens. Désormais, elles devront le faire par avocat (art. R 232-6 modifié du code de l'expropriation, art. 21 du décret). Même modification à l'article R 311-23 relatif à l'audience sur les difficultés d'exé- cution de la décision du juge de l'expro- priation ou en appel (art. R 311-27). La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances (art. R 125-1 du CPCE) qui était applicable jusqu'à 4000 euros, devient applicable jusqu'à 5000 € (art. 30). La procédure de résiliation de baux d'habi- tation et de reprise des locaux pour aban- don (décret du 10 août 2011) est modifiée (art. 49 du décret). Par exemple, l'article 7 du décret de 2011 prévoit que la convoca- tion adressée aux parties vaut citation. (Décret n°2019-1333 du 11déc. 2019 réfor- mant la procédure civile, J.O. du 12 décembre, n°3). ■ Expérimentation de la spécialisa- tion des cours d'appel En application de la loi du 23mars 2019 (art. 106), un décret du 11décembre orga- nise l'expérimentation de la spécialisation des cours d'appel dans certaines matières. Parmi les 12 matières concernées figurent les recours relatifs aux: - décisions des juridictions de première ins- tance relatives aux droits d'enregistrement et assimilés; - décisions des juridictions de première ins- tance relatives aux baux commerciaux (art. L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce), - décisions des juridictions de première ins- tance relatives au préjudice écologique (art. 1246 à 1252 du code civil), - actions en paiement, en garantie et en responsabilité liées à une opération de construction immobilière , - actions en contestation des décisions des AG et celles relatives aux copropriétés en difficulté de la loi de 1965 (Décret n°2019-1339 du 11décembre 2019, J.O. du 13, n°2).
